| Dokumendiregister | Riigimetsa Majandamise Keskus |
| Viit | 9-1/2480 |
| Registreeritud | 12.04.2023 |
| Sünkroonitud | 01.01.2026 |
| Liik | Kiri |
| Funktsioon | 9-1 |
| Sari | Kinnisvaraga seotud kirjavahetus |
| Toimik | |
| Juurdepääsupiirang | Avalik |
| Juurdepääsupiirang | |
| Adressaat | Saue Vallavalitsus |
| Saabumis/saatmisviis | Saue Vallavalitsus |
| Vastutaja | |
| Originaal | Ava uues aknas |
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee
Registrikood 70003098
Hindamisaruanne (Puhasti)
Hindamisaruanne on koostatud riigivaraseaduse § 46 lg 2 p 1 alusel lähtudes Vabariigi Valitsuse
09.03.2023 vastu võetud määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ metoodikast.
1. Hindamise eesmärk
Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.
2. Hinnatav vara
Asukoht: Harju maakond, Saue vald, Lehetu küla, Puhasti
Kinnistu registriosa number: 22736950
Omanik: Eesti Vabariik
Riigi kinnisvararegistri objekti kood KV111304
Katastritunnus: 72501:001:0673
Sihtotstarve: Jäätmehoidla maa 100%
Pindala: 22733 m2
Kõlvikuline jaotus: looduslik rohumaa 6410 m2, metsamaa 9746 m2, muu maa 6577 m2.
Kinnisasi on hoonestatud. Tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel asuvad kinnistul AS-le Kovek
kuuluvadhooned ja rajatised (kanalisatsiooni pumbamaja, kloreerimisseadmete hoone,
veetorustik). Hindamisel hoonestusega ei arvesta.
Kinnistul asuvad lisaks biotiik ja biopuhasti, mis on samuti AS Kovek kasutuses tähtajatu isikliku
kasutusõiguse alusel. Biotiik on kõlviku järgi muu maa.
Katastriüksus paikneb tiheasustusalal. Vahetus naabruses on peamiselt elamumaad ja põllu- ja
metsamajandusliku kasutusega kinnisasjad.
Juurdepääs: olemas, Kivimäe teelt.
Maa maksustamishind 2001.a.: 150 €
Maksustamishind on informatiivne ning ei väljenda kinnisasja turupõhist väärtust hindamise
hetkel, sest maksustamishind põhineb 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustel.
2022. a korralise hindamise tulemus: 2273 €. Korralise hindamise puhul on tegemist
masinloetavate andmete mudelanalüüsiga, mis tugineb masshindamise põhimõtetel ja arvestab
tehinguid kuni 30.06.2022. Korralise hindamise tulemused ei arvesta hoonetega, kasvava metsaga,
kolmandate isikute õigustega, tehnovarustusega, osade maakasutuspiirangutega ja enamasti ka
planeeringutega. Eelnevast tulenevalt võib korralise hindamise tulemus mõnevõrra erineda
kinnisasja turuväärtusest.
3. Piirangud ja kitsendused
Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatub Puhasti kinnisasjale elektripaigaldise
kaitsevöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd, maardla, ranna või kalda piiranguvöönd, planeeringu
ala ning III kategooria kaitsealused liigid (rabakonn) ja kivistised.
Mõju vara väärtusele tuleneb eelkõige sellest, kuivõrd on takistatud maatüki sihtotstarbeline või
planeeringutest tulenev kasutus. Kitsendused ei mõjuta oluliselt katastriüksuse sihipärast
kasutamist.
Elektroonilise kinnistusraamatu registriosa III jaos on kaks kehtivat kannet koormatiste ja
kitsenduste kohta – esimese kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus Aktsiaselts KOVEK
(registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu ja tasuta isiklik
kasutusõigus reoveepuhasti väljaehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, hooldamiseks,
asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks. Teise kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus
Aktsiaselts KOVEK (registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu
isiklik kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustiku ehitamiseks, rekonstrueerimiseks, omamiseks
ja majandamiseks, tehnorajatise hooldamiseks, korrashoiuks, remontimiseks, asendamiseks ja
kasutamiseks ning muul viisil ekspluateerimiseks tehnorajatise talitluse tagamise eesmärgil.
2
Isiklikud kasutusõigused on seotud hoonestuse ja rajatiste omamise ja kasutamisega. Harilik
väärtus on hinnatud eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata.
4. Planeeringud ja parim kasutus
Kehtiva Saue valla üldplaneeringu (kehtestatud 02.06.2008) maakasutuskaardi kohaselt on
tegemist tootmismaaga. Detailplaneering puudub.
Hindamise hetkel on tegemist jäätmehoidla maaga. Ümbruses on hajali paiknevad enamjaolt
hoonestamata maatulundusmaad. Arvestades katastriüksuse asukohta, kõlvikulist koosseisu ja
kõige tõenäolisemat tulevast kasutust on parim kasutus tootmismaa ja jäätmehoidla maa.
5. Turuandmed
Tulenevalt parimast kasutusest on turuandmete analüüsil fookus tootmismaa kinnisasjadel.
Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika andmetel sõlmiti Harju maakonnas perioodil 2020-2022 igal
aastal 48-121 ostu-müügitehingut hoonestamata tootmismaaga, käesoleval aastal on 5. aprilli
seisuga selliseid tehinguid 17. Eelmise aasta tehingute hinnatase oli vahemikus 0,36–848,11 €/m2,
sealhulgas aritmeetiline keskmine hind oli 111,04 €/m2 ning mediaan 3,22 €/m2. Käesoleva aasta
tehingud on sõlmitud hindadega 0,10-43,90 €/m2, sealhulgas aritmeetiline keskmine 11,57 €/m2
ning mediaan 9,17 €/m2. Saue vallas on perioodil 2020-2022 igal aastal müüdud keskmiselt 4-5
hoonestamata tootmismaad aastas ning 2023. aasta algusest on tehinguid kokku 2. Viimase aasta
jooksul olid tehingute hinnad vahemikus 6,67-297,92 €/m2, aritmeetiline keskmine 50,47 €/m2
ning mediaan 15,87 €/m2. Lehetu külas ei ole viimase 5 aasta jooksul müüdud ühtegi hoonestamata
tootmismaad.
Avaliku müügipakkumise analüüs tugineb suuremate kinnisvaraportaalide infole, milleks on
www.kv.ee ja www.city24.ee. Harju maakonnas asuvaid hoonestamata tootmismaa kinnisasju on
müügipakkumises 87 ning müügipakkumiste hinnad algavad tasemelt 0,79 €/m2, seejuures on
valdav osa pakkumistest hinnaga üle 30 €/m2.
Arvestades seniste ostu-müügitehingute hulka võib sarnaste kinnisasjade turuaktiivsust pidada
keskmiseks.
6. Hindamiskäik
Hariliku väärtuse hindamisel on analüüsitud hoonestamata tootmismaa tehinguid (pindala kuni 5
ha) Harju maakonnas Saue vallas alates 2021. aastast. Hindamise käigus on tehinguid analüüsitud
põhjalikumalt välistades tehingud, mis ei vasta vabaturu tingimustele (osapooled äriliselt või
sugulussidemete poolest seotud, plokktehingud jne).
Analüüsi tulemusena jäi valimisse 4 hoonestamata tootmismaa tehingut ajavahemikul 2021-2022
ja hinnavahemikus 8 kuni 31,12 €/m2. Tehinguobjektid asuvad hinnatava kinnisasjaga sarnases
asukohas. Hindamisel on arvestatud kinnistu pindalaga ja sellega, et biotiik katab ca 29 %
maaüksusest. Seega hinnatava kinnistu hoonestamata tootmismaa harilik väärtus on 1,7 €/m2.
Analüüsis kasutatud tehinguid ei ole hindamisaruandes täpsemalt välja toodud, kuna vastavalt
maakatastriseaduse § 6 lõikele 10 ja 11 võib tehingute andmebaasi andmetega tutvuda ja saada
väljavõtteid ainult maa hindaja hindamise läbiviimiseks, samuti riikliku statistika tegija ning
avalik-õiguslikust juriidilisest isikust teadus- ja arendusasutus seadusega pandud avalik-õigusliku
ülesande täitmiseks, krediidiasutus tagatise hindamiseks ja ülejäänud isikud õigustatud huvi alusel.
3
7. Hindamistulemus
Puhasti kinnisasja harilik väärtus on 22733 m2 x 1,7 €/m2 = 38 646 € ehk 38 650 €
Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.
8. Hindamisaruande koostaja, väärtuse kuupäev ja hindamisaruande kuupäev
Hindamisaruande on koostanud Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist Natalja
Rüütel ([email protected], tel 53044453) tehingute andmebaasi andmetele tuginedes
Väärtuse kuupäev: 05.04.2023
Hindamisaruande kuupäev: 11.04.2023.
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee
Registrikood 70003098
Hindamisaruanne (Puhasti)
Hindamisaruanne on koostatud riigivaraseaduse § 46 lg 2 p 1 alusel lähtudes Vabariigi Valitsuse
09.03.2023 vastu võetud määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ metoodikast.
1. Hindamise eesmärk
Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.
2. Hinnatav vara
Asukoht: Harju maakond, Saue vald, Lehetu küla, Puhasti
Kinnistu registriosa number: 22736950
Omanik: Eesti Vabariik
Riigi kinnisvararegistri objekti kood KV111304
Katastritunnus: 72501:001:0673
Sihtotstarve: Jäätmehoidla maa 100%
Pindala: 22733 m2
Kõlvikuline jaotus: looduslik rohumaa 6410 m2, metsamaa 9746 m2, muu maa 6577 m2.
Kinnisasi on hoonestatud. Tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel asuvad kinnistul AS-le Kovek
kuuluvadhooned ja rajatised (kanalisatsiooni pumbamaja, kloreerimisseadmete hoone,
veetorustik). Hindamisel hoonestusega ei arvesta.
Kinnistul asuvad lisaks biotiik ja biopuhasti, mis on samuti AS Kovek kasutuses tähtajatu isikliku
kasutusõiguse alusel. Biotiik on kõlviku järgi muu maa.
Katastriüksus paikneb tiheasustusalal. Vahetus naabruses on peamiselt elamumaad ja põllu- ja
metsamajandusliku kasutusega kinnisasjad.
Juurdepääs: olemas, Kivimäe teelt.
Maa maksustamishind 2001.a.: 150 €
Maksustamishind on informatiivne ning ei väljenda kinnisasja turupõhist väärtust hindamise
hetkel, sest maksustamishind põhineb 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustel.
2022. a korralise hindamise tulemus: 2273 €. Korralise hindamise puhul on tegemist
masinloetavate andmete mudelanalüüsiga, mis tugineb masshindamise põhimõtetel ja arvestab
tehinguid kuni 30.06.2022. Korralise hindamise tulemused ei arvesta hoonetega, kasvava metsaga,
kolmandate isikute õigustega, tehnovarustusega, osade maakasutuspiirangutega ja enamasti ka
planeeringutega. Eelnevast tulenevalt võib korralise hindamise tulemus mõnevõrra erineda
kinnisasja turuväärtusest.
3. Piirangud ja kitsendused
Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatub Puhasti kinnisasjale elektripaigaldise
kaitsevöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd, maardla, ranna või kalda piiranguvöönd, planeeringu
ala ning III kategooria kaitsealused liigid (rabakonn) ja kivistised.
Mõju vara väärtusele tuleneb eelkõige sellest, kuivõrd on takistatud maatüki sihtotstarbeline või
planeeringutest tulenev kasutus. Kitsendused ei mõjuta oluliselt katastriüksuse sihipärast
kasutamist.
Elektroonilise kinnistusraamatu registriosa III jaos on kaks kehtivat kannet koormatiste ja
kitsenduste kohta – esimese kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus Aktsiaselts KOVEK
(registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu ja tasuta isiklik
kasutusõigus reoveepuhasti väljaehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, hooldamiseks,
asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks. Teise kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus
Aktsiaselts KOVEK (registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu
isiklik kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustiku ehitamiseks, rekonstrueerimiseks, omamiseks
ja majandamiseks, tehnorajatise hooldamiseks, korrashoiuks, remontimiseks, asendamiseks ja
kasutamiseks ning muul viisil ekspluateerimiseks tehnorajatise talitluse tagamise eesmärgil.
2
Isiklikud kasutusõigused on seotud hoonestuse ja rajatiste omamise ja kasutamisega. Harilik
väärtus on hinnatud eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata.
4. Planeeringud ja parim kasutus
Kehtiva Saue valla üldplaneeringu (kehtestatud 02.06.2008) maakasutuskaardi kohaselt on
tegemist tootmismaaga. Detailplaneering puudub.
Hindamise hetkel on tegemist jäätmehoidla maaga. Ümbruses on hajali paiknevad enamjaolt
hoonestamata maatulundusmaad. Arvestades katastriüksuse asukohta, kõlvikulist koosseisu ja
kõige tõenäolisemat tulevast kasutust on parim kasutus tootmismaa ja jäätmehoidla maa.
5. Turuandmed
Tulenevalt parimast kasutusest on turuandmete analüüsil fookus tootmismaa kinnisasjadel.
Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika andmetel sõlmiti Harju maakonnas perioodil 2020-2022 igal
aastal 48-121 ostu-müügitehingut hoonestamata tootmismaaga, käesoleval aastal on 5. aprilli
seisuga selliseid tehinguid 17. Eelmise aasta tehingute hinnatase oli vahemikus 0,36–848,11 €/m2,
sealhulgas aritmeetiline keskmine hind oli 111,04 €/m2 ning mediaan 3,22 €/m2. Käesoleva aasta
tehingud on sõlmitud hindadega 0,10-43,90 €/m2, sealhulgas aritmeetiline keskmine 11,57 €/m2
ning mediaan 9,17 €/m2. Saue vallas on perioodil 2020-2022 igal aastal müüdud keskmiselt 4-5
hoonestamata tootmismaad aastas ning 2023. aasta algusest on tehinguid kokku 2. Viimase aasta
jooksul olid tehingute hinnad vahemikus 6,67-297,92 €/m2, aritmeetiline keskmine 50,47 €/m2
ning mediaan 15,87 €/m2. Lehetu külas ei ole viimase 5 aasta jooksul müüdud ühtegi hoonestamata
tootmismaad.
Avaliku müügipakkumise analüüs tugineb suuremate kinnisvaraportaalide infole, milleks on
www.kv.ee ja www.city24.ee. Harju maakonnas asuvaid hoonestamata tootmismaa kinnisasju on
müügipakkumises 87 ning müügipakkumiste hinnad algavad tasemelt 0,79 €/m2, seejuures on
valdav osa pakkumistest hinnaga üle 30 €/m2.
Arvestades seniste ostu-müügitehingute hulka võib sarnaste kinnisasjade turuaktiivsust pidada
keskmiseks.
6. Hindamiskäik
Hariliku väärtuse hindamisel on analüüsitud hoonestamata tootmismaa tehinguid (pindala kuni 5
ha) Harju maakonnas Saue vallas alates 2021. aastast. Hindamise käigus on tehinguid analüüsitud
põhjalikumalt välistades tehingud, mis ei vasta vabaturu tingimustele (osapooled äriliselt või
sugulussidemete poolest seotud, plokktehingud jne).
Analüüsi tulemusena jäi valimisse 4 hoonestamata tootmismaa tehingut ajavahemikul 2021-2022
ja hinnavahemikus 8 kuni 31,12 €/m2. Tehinguobjektid asuvad hinnatava kinnisasjaga sarnases
asukohas. Hindamisel on arvestatud kinnistu pindalaga ja sellega, et biotiik katab ca 29 %
maaüksusest. Seega hinnatava kinnistu hoonestamata tootmismaa harilik väärtus on 1,7 €/m2.
Analüüsis kasutatud tehinguid ei ole hindamisaruandes täpsemalt välja toodud, kuna vastavalt
maakatastriseaduse § 6 lõikele 10 ja 11 võib tehingute andmebaasi andmetega tutvuda ja saada
väljavõtteid ainult maa hindaja hindamise läbiviimiseks, samuti riikliku statistika tegija ning
avalik-õiguslikust juriidilisest isikust teadus- ja arendusasutus seadusega pandud avalik-õigusliku
ülesande täitmiseks, krediidiasutus tagatise hindamiseks ja ülejäänud isikud õigustatud huvi alusel.
3
7. Hindamistulemus
Puhasti kinnisasja harilik väärtus on 22733 m2 x 1,7 €/m2 = 38 646 € ehk 38 650 €
Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.
8. Hindamisaruande koostaja, väärtuse kuupäev ja hindamisaruande kuupäev
Hindamisaruande on koostanud Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist Natalja
Rüütel ([email protected], tel 53044453) tehingute andmebaasi andmetele tuginedes
Väärtuse kuupäev: 05.04.2023
Hindamisaruande kuupäev: 11.04.2023.
Saue Vallavalitsus Meie: kuupäev vastavalt digitaalallkirja
[email protected] kuupäevale nr 9-1/2023/2480
Riigivara tasuta võõrandamine (Puhasti)
Vastavalt Keskkonnaministri 28.04.2010 määrusele nr 14 „Keskkonnaministeeriumi
valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 6 lg 1 p 6 alusel
selgitab kinnisvara võõrandamise ettevalmistamise korraldaja välja kinnisvara hariliku väärtuse
riigivaraseaduse § 46 lg 2 sätestatud korras.
RVS § 46 lg 2 punkti 1 alusel võib hindamisaruande kinnisasja hariliku väärtuse välja
selgitamiseks koostada Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 2¹ alusel peetavas tehingute
andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel, lähtudes maa hindamise
seaduse, looduskaitseseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. RMK
on vastava hinnangu tellinud Maa-ametilt, kes 05.04.2023. a seisuga on hinnanud Harju
maakonnas Saue vallas Lehetu külas asuva Puhasti kinnisasja (katastritunnus 72501:001:0673)
harilikuks väärtuseks 38 650 eurot.
Tulenevalt keskkonnaministri 28.04.2010. a määruse nr 14 „Keskkonnaministeeriumi
valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 6 lõikest 4 palume
teatada kirjalikult, kas olete nõus kinnisasjadele määratud väärtusega ja kinnisasjade
võõrandamisega kaasnevate kulude tasumisega.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Andrus Lauren
Kinnisvaraosakonna juhataja
Lisa: Hindamisaruanne
Ere Kaaristu
528 5345