Riigivara tasuta võõrandamine (Puhasti)

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruanne (Puhasti)

Hindamisaruanne on koostatud riigivaraseaduse § 46 lg 2 p 1 alusel lähtudes Vabariigi Valitsuse

09.03.2023 vastu võetud määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ metoodikast.

1. Hindamise eesmärk

Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.

2. Hinnatav vara

Asukoht: Harju maakond, Saue vald, Lehetu küla, Puhasti

Kinnistu registriosa number: 22736950

Omanik: Eesti Vabariik

Riigi kinnisvararegistri objekti kood KV111304

Katastritunnus: 72501:001:0673

Sihtotstarve: Jäätmehoidla maa 100%

Pindala: 22733 m2

Kõlvikuline jaotus: looduslik rohumaa 6410 m2, metsamaa 9746 m2, muu maa 6577 m2.

Kinnisasi on hoonestatud. Tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel asuvad kinnistul AS-le Kovek

kuuluvadhooned ja rajatised (kanalisatsiooni pumbamaja, kloreerimisseadmete hoone,

veetorustik). Hindamisel hoonestusega ei arvesta.

Kinnistul asuvad lisaks biotiik ja biopuhasti, mis on samuti AS Kovek kasutuses tähtajatu isikliku

kasutusõiguse alusel. Biotiik on kõlviku järgi muu maa.

Katastriüksus paikneb tiheasustusalal. Vahetus naabruses on peamiselt elamumaad ja põllu- ja

metsamajandusliku kasutusega kinnisasjad.

Juurdepääs: olemas, Kivimäe teelt.

Maa maksustamishind 2001.a.: 150 €

Maksustamishind on informatiivne ning ei väljenda kinnisasja turupõhist väärtust hindamise

hetkel, sest maksustamishind põhineb 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustel.

2022. a korralise hindamise tulemus: 2273 €. Korralise hindamise puhul on tegemist

masinloetavate andmete mudelanalüüsiga, mis tugineb masshindamise põhimõtetel ja arvestab

tehinguid kuni 30.06.2022. Korralise hindamise tulemused ei arvesta hoonetega, kasvava metsaga,

kolmandate isikute õigustega, tehnovarustusega, osade maakasutuspiirangutega ja enamasti ka

planeeringutega. Eelnevast tulenevalt võib korralise hindamise tulemus mõnevõrra erineda

kinnisasja turuväärtusest.

3. Piirangud ja kitsendused

Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatub Puhasti kinnisasjale elektripaigaldise

kaitsevöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd, maardla, ranna või kalda piiranguvöönd, planeeringu

ala ning III kategooria kaitsealused liigid (rabakonn) ja kivistised.

Mõju vara väärtusele tuleneb eelkõige sellest, kuivõrd on takistatud maatüki sihtotstarbeline või

planeeringutest tulenev kasutus. Kitsendused ei mõjuta oluliselt katastriüksuse sihipärast

kasutamist.

Elektroonilise kinnistusraamatu registriosa III jaos on kaks kehtivat kannet koormatiste ja

kitsenduste kohta – esimese kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus Aktsiaselts KOVEK

(registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu ja tasuta isiklik

kasutusõigus reoveepuhasti väljaehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, hooldamiseks,

asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks. Teise kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus

Aktsiaselts KOVEK (registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu

isiklik kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustiku ehitamiseks, rekonstrueerimiseks, omamiseks

ja majandamiseks, tehnorajatise hooldamiseks, korrashoiuks, remontimiseks, asendamiseks ja

kasutamiseks ning muul viisil ekspluateerimiseks tehnorajatise talitluse tagamise eesmärgil.

2

Isiklikud kasutusõigused on seotud hoonestuse ja rajatiste omamise ja kasutamisega. Harilik

väärtus on hinnatud eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata.

4. Planeeringud ja parim kasutus

Kehtiva Saue valla üldplaneeringu (kehtestatud 02.06.2008) maakasutuskaardi kohaselt on

tegemist tootmismaaga. Detailplaneering puudub.

Hindamise hetkel on tegemist jäätmehoidla maaga. Ümbruses on hajali paiknevad enamjaolt

hoonestamata maatulundusmaad. Arvestades katastriüksuse asukohta, kõlvikulist koosseisu ja

kõige tõenäolisemat tulevast kasutust on parim kasutus tootmismaa ja jäätmehoidla maa.

5. Turuandmed

Tulenevalt parimast kasutusest on turuandmete analüüsil fookus tootmismaa kinnisasjadel.

Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika andmetel sõlmiti Harju maakonnas perioodil 2020-2022 igal

aastal 48-121 ostu-müügitehingut hoonestamata tootmismaaga, käesoleval aastal on 5. aprilli

seisuga selliseid tehinguid 17. Eelmise aasta tehingute hinnatase oli vahemikus 0,36–848,11 €/m2,

sealhulgas aritmeetiline keskmine hind oli 111,04 €/m2 ning mediaan 3,22 €/m2. Käesoleva aasta

tehingud on sõlmitud hindadega 0,10-43,90 €/m2, sealhulgas aritmeetiline keskmine 11,57 €/m2

ning mediaan 9,17 €/m2. Saue vallas on perioodil 2020-2022 igal aastal müüdud keskmiselt 4-5

hoonestamata tootmismaad aastas ning 2023. aasta algusest on tehinguid kokku 2. Viimase aasta

jooksul olid tehingute hinnad vahemikus 6,67-297,92 €/m2, aritmeetiline keskmine 50,47 €/m2

ning mediaan 15,87 €/m2. Lehetu külas ei ole viimase 5 aasta jooksul müüdud ühtegi hoonestamata

tootmismaad.

Avaliku müügipakkumise analüüs tugineb suuremate kinnisvaraportaalide infole, milleks on

www.kv.ee ja www.city24.ee. Harju maakonnas asuvaid hoonestamata tootmismaa kinnisasju on

müügipakkumises 87 ning müügipakkumiste hinnad algavad tasemelt 0,79 €/m2, seejuures on

valdav osa pakkumistest hinnaga üle 30 €/m2.

Arvestades seniste ostu-müügitehingute hulka võib sarnaste kinnisasjade turuaktiivsust pidada

keskmiseks.

6. Hindamiskäik

Hariliku väärtuse hindamisel on analüüsitud hoonestamata tootmismaa tehinguid (pindala kuni 5

ha) Harju maakonnas Saue vallas alates 2021. aastast. Hindamise käigus on tehinguid analüüsitud

põhjalikumalt välistades tehingud, mis ei vasta vabaturu tingimustele (osapooled äriliselt või

sugulussidemete poolest seotud, plokktehingud jne).

Analüüsi tulemusena jäi valimisse 4 hoonestamata tootmismaa tehingut ajavahemikul 2021-2022

ja hinnavahemikus 8 kuni 31,12 €/m2. Tehinguobjektid asuvad hinnatava kinnisasjaga sarnases

asukohas. Hindamisel on arvestatud kinnistu pindalaga ja sellega, et biotiik katab ca 29 %

maaüksusest. Seega hinnatava kinnistu hoonestamata tootmismaa harilik väärtus on 1,7 €/m2.

Analüüsis kasutatud tehinguid ei ole hindamisaruandes täpsemalt välja toodud, kuna vastavalt

maakatastriseaduse § 6 lõikele 10 ja 11 võib tehingute andmebaasi andmetega tutvuda ja saada

väljavõtteid ainult maa hindaja hindamise läbiviimiseks, samuti riikliku statistika tegija ning

avalik-õiguslikust juriidilisest isikust teadus- ja arendusasutus seadusega pandud avalik-õigusliku

ülesande täitmiseks, krediidiasutus tagatise hindamiseks ja ülejäänud isikud õigustatud huvi alusel.

3

7. Hindamistulemus

Puhasti kinnisasja harilik väärtus on 22733 m2 x 1,7 €/m2 = 38 646 € ehk 38 650 €

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

8. Hindamisaruande koostaja, väärtuse kuupäev ja hindamisaruande kuupäev

Hindamisaruande on koostanud Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist Natalja

Rüütel ([email protected], tel 53044453) tehingute andmebaasi andmetele tuginedes

Väärtuse kuupäev: 05.04.2023

Hindamisaruande kuupäev: 11.04.2023.

Saue Vallavalitsus Registrikood 77000430 ak EE021700017001821116 Luminor Bank Tule 7 / Saue linn / Saue vald / 76505 Harju maakond / EESTI ak EE097700771000592478 LHV Pank tel +372 679 0180 / [email protected] / www.sauevald.ee ak EE532200001120155821 Swedbank ak EE781010220028782015 SEB Pank

Hr. Andrus Lauren Teie 12.04.2023 nr 9-1/2023/2480 Riigimetsa Majandamise Keskus [email protected] Meie kpv digiallkirjas 10-10/3525-1 Riigivara tasuta võõrandamine (Puhasti) Saue vald taotleb riigile kuuluva Saue vallas Lehetu külas asuva Puhasti kinnisasja (katastritunnus 72501:001:0673) tasuta omandamist. Saue Vallavalitsus annab tasuta võõrandamise menetluse jätkamiseks käesolevaga kirjaliku nõusoleku nimetatud kinnisasja võõrandamislepingus määratleda Puhasti kinnisasja väärtuseks vastavalt Maa-ameti 11.04.2023. aastal koostatud hindamisaruandele 38 650 eurot ning nõusoleku tasuda Puhasti kinnisasja võõrandamisega kaasnevad kulud. Lugupidamisega (digitaalselt allkirjastatud) Andres Laisk vallavanem

Külli Tedrema

53 006 491 [email protected]

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruanne (Puhasti)

Hindamisaruanne on koostatud riigivaraseaduse § 46 lg 2 p 1 alusel lähtudes Vabariigi Valitsuse

09.03.2023 vastu võetud määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ metoodikast.

1. Hindamise eesmärk

Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.

2. Hinnatav vara

Asukoht: Harju maakond, Saue vald, Lehetu küla, Puhasti

Kinnistu registriosa number: 22736950

Omanik: Eesti Vabariik

Riigi kinnisvararegistri objekti kood KV111304

Katastritunnus: 72501:001:0673

Sihtotstarve: Jäätmehoidla maa 100%

Pindala: 22733 m2

Kõlvikuline jaotus: looduslik rohumaa 6410 m2, metsamaa 9746 m2, muu maa 6577 m2.

Kinnisasi on hoonestatud. Tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel asuvad kinnistul AS-le Kovek

kuuluvadhooned ja rajatised (kanalisatsiooni pumbamaja, kloreerimisseadmete hoone,

veetorustik). Hindamisel hoonestusega ei arvesta.

Kinnistul asuvad lisaks biotiik ja biopuhasti, mis on samuti AS Kovek kasutuses tähtajatu isikliku

kasutusõiguse alusel. Biotiik on kõlviku järgi muu maa.

Katastriüksus paikneb tiheasustusalal. Vahetus naabruses on peamiselt elamumaad ja põllu- ja

metsamajandusliku kasutusega kinnisasjad.

Juurdepääs: olemas, Kivimäe teelt.

Maa maksustamishind 2001.a.: 150 €

Maksustamishind on informatiivne ning ei väljenda kinnisasja turupõhist väärtust hindamise

hetkel, sest maksustamishind põhineb 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustel.

2022. a korralise hindamise tulemus: 2273 €. Korralise hindamise puhul on tegemist

masinloetavate andmete mudelanalüüsiga, mis tugineb masshindamise põhimõtetel ja arvestab

tehinguid kuni 30.06.2022. Korralise hindamise tulemused ei arvesta hoonetega, kasvava metsaga,

kolmandate isikute õigustega, tehnovarustusega, osade maakasutuspiirangutega ja enamasti ka

planeeringutega. Eelnevast tulenevalt võib korralise hindamise tulemus mõnevõrra erineda

kinnisasja turuväärtusest.

3. Piirangud ja kitsendused

Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatub Puhasti kinnisasjale elektripaigaldise

kaitsevöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd, maardla, ranna või kalda piiranguvöönd, planeeringu

ala ning III kategooria kaitsealused liigid (rabakonn) ja kivistised.

Mõju vara väärtusele tuleneb eelkõige sellest, kuivõrd on takistatud maatüki sihtotstarbeline või

planeeringutest tulenev kasutus. Kitsendused ei mõjuta oluliselt katastriüksuse sihipärast

kasutamist.

Elektroonilise kinnistusraamatu registriosa III jaos on kaks kehtivat kannet koormatiste ja

kitsenduste kohta – esimese kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus Aktsiaselts KOVEK

(registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu ja tasuta isiklik

kasutusõigus reoveepuhasti väljaehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, hooldamiseks,

asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks. Teise kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus

Aktsiaselts KOVEK (registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu

isiklik kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustiku ehitamiseks, rekonstrueerimiseks, omamiseks

ja majandamiseks, tehnorajatise hooldamiseks, korrashoiuks, remontimiseks, asendamiseks ja

kasutamiseks ning muul viisil ekspluateerimiseks tehnorajatise talitluse tagamise eesmärgil.

2

Isiklikud kasutusõigused on seotud hoonestuse ja rajatiste omamise ja kasutamisega. Harilik

väärtus on hinnatud eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata.

4. Planeeringud ja parim kasutus

Kehtiva Saue valla üldplaneeringu (kehtestatud 02.06.2008) maakasutuskaardi kohaselt on

tegemist tootmismaaga. Detailplaneering puudub.

Hindamise hetkel on tegemist jäätmehoidla maaga. Ümbruses on hajali paiknevad enamjaolt

hoonestamata maatulundusmaad. Arvestades katastriüksuse asukohta, kõlvikulist koosseisu ja

kõige tõenäolisemat tulevast kasutust on parim kasutus tootmismaa ja jäätmehoidla maa.

5. Turuandmed

Tulenevalt parimast kasutusest on turuandmete analüüsil fookus tootmismaa kinnisasjadel.

Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika andmetel sõlmiti Harju maakonnas perioodil 2020-2022 igal

aastal 48-121 ostu-müügitehingut hoonestamata tootmismaaga, käesoleval aastal on 5. aprilli

seisuga selliseid tehinguid 17. Eelmise aasta tehingute hinnatase oli vahemikus 0,36–848,11 €/m2,

sealhulgas aritmeetiline keskmine hind oli 111,04 €/m2 ning mediaan 3,22 €/m2. Käesoleva aasta

tehingud on sõlmitud hindadega 0,10-43,90 €/m2, sealhulgas aritmeetiline keskmine 11,57 €/m2

ning mediaan 9,17 €/m2. Saue vallas on perioodil 2020-2022 igal aastal müüdud keskmiselt 4-5

hoonestamata tootmismaad aastas ning 2023. aasta algusest on tehinguid kokku 2. Viimase aasta

jooksul olid tehingute hinnad vahemikus 6,67-297,92 €/m2, aritmeetiline keskmine 50,47 €/m2

ning mediaan 15,87 €/m2. Lehetu külas ei ole viimase 5 aasta jooksul müüdud ühtegi hoonestamata

tootmismaad.

Avaliku müügipakkumise analüüs tugineb suuremate kinnisvaraportaalide infole, milleks on

www.kv.ee ja www.city24.ee. Harju maakonnas asuvaid hoonestamata tootmismaa kinnisasju on

müügipakkumises 87 ning müügipakkumiste hinnad algavad tasemelt 0,79 €/m2, seejuures on

valdav osa pakkumistest hinnaga üle 30 €/m2.

Arvestades seniste ostu-müügitehingute hulka võib sarnaste kinnisasjade turuaktiivsust pidada

keskmiseks.

6. Hindamiskäik

Hariliku väärtuse hindamisel on analüüsitud hoonestamata tootmismaa tehinguid (pindala kuni 5

ha) Harju maakonnas Saue vallas alates 2021. aastast. Hindamise käigus on tehinguid analüüsitud

põhjalikumalt välistades tehingud, mis ei vasta vabaturu tingimustele (osapooled äriliselt või

sugulussidemete poolest seotud, plokktehingud jne).

Analüüsi tulemusena jäi valimisse 4 hoonestamata tootmismaa tehingut ajavahemikul 2021-2022

ja hinnavahemikus 8 kuni 31,12 €/m2. Tehinguobjektid asuvad hinnatava kinnisasjaga sarnases

asukohas. Hindamisel on arvestatud kinnistu pindalaga ja sellega, et biotiik katab ca 29 %

maaüksusest. Seega hinnatava kinnistu hoonestamata tootmismaa harilik väärtus on 1,7 €/m2.

Analüüsis kasutatud tehinguid ei ole hindamisaruandes täpsemalt välja toodud, kuna vastavalt

maakatastriseaduse § 6 lõikele 10 ja 11 võib tehingute andmebaasi andmetega tutvuda ja saada

väljavõtteid ainult maa hindaja hindamise läbiviimiseks, samuti riikliku statistika tegija ning

avalik-õiguslikust juriidilisest isikust teadus- ja arendusasutus seadusega pandud avalik-õigusliku

ülesande täitmiseks, krediidiasutus tagatise hindamiseks ja ülejäänud isikud õigustatud huvi alusel.

3

7. Hindamistulemus

Puhasti kinnisasja harilik väärtus on 22733 m2 x 1,7 €/m2 = 38 646 € ehk 38 650 €

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

8. Hindamisaruande koostaja, väärtuse kuupäev ja hindamisaruande kuupäev

Hindamisaruande on koostanud Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist Natalja

Rüütel ([email protected], tel 53044453) tehingute andmebaasi andmetele tuginedes

Väärtuse kuupäev: 05.04.2023

Hindamisaruande kuupäev: 11.04.2023.

Saue Vallavalitsus Meie: kuupäev vastavalt digitaalallkirja

[email protected] kuupäevale nr 9-1/2023/2480

Riigivara tasuta võõrandamine (Puhasti)

Vastavalt Keskkonnaministri 28.04.2010 määrusele nr 14 „Keskkonnaministeeriumi

valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 6 lg 1 p 6 alusel

selgitab kinnisvara võõrandamise ettevalmistamise korraldaja välja kinnisvara hariliku väärtuse

riigivaraseaduse § 46 lg 2 sätestatud korras.

RVS § 46 lg 2 punkti 1 alusel võib hindamisaruande kinnisasja hariliku väärtuse välja

selgitamiseks koostada Maa-amet maakatastriseaduse § 9 lõike 2¹ alusel peetavas tehingute

andmebaasis sisalduvate tehinguandmete ja turuanalüüsi alusel, lähtudes maa hindamise

seaduse, looduskaitseseaduse või muu asjakohase seaduse alusel kinnitatud metoodikast. RMK

on vastava hinnangu tellinud Maa-ametilt, kes 05.04.2023. a seisuga on hinnanud Harju

maakonnas Saue vallas Lehetu külas asuva Puhasti kinnisasja (katastritunnus 72501:001:0673)

harilikuks väärtuseks 38 650 eurot.

Tulenevalt keskkonnaministri 28.04.2010. a määruse nr 14 „Keskkonnaministeeriumi

valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 6 lõikest 4 palume

teatada kirjalikult, kas olete nõus kinnisasjadele määratud väärtusega ja kinnisasjade

võõrandamisega kaasnevate kulude tasumisega.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Andrus Lauren

Kinnisvaraosakonna juhataja

Lisa: Hindamisaruanne

Ere Kaaristu

528 5345