Hindamisaruanne

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande tellimus (Puhasti,

Lehetu küla, Saue vald)

Austatud Ere Kaaristu Oma pöördumises palusite Maa-ametil hinnata Harju maakonnas Saue vallas Lehetu külas asuva

Puhasti kinnisasja (katastritunnus 72501:001:0673) harilikku väärtust kinnistu otsustuskorras

tasuta võõrandamiseks riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.

Edastame hindamisaruande. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Marje Kolmar-Grüner kinnisvara hindamise osakonna juhataja

Lisa: Hindamisaruanne Puhasti

Ere Kaaristu

Riigimetsa Majandamise Keskus

[email protected]

Teie 06.03.2023 nr 9-1/2023/1573

Meie 11.04.2023 nr 10-1/23/4020-2

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruanne (Puhasti)

Hindamisaruanne on koostatud riigivaraseaduse § 46 lg 2 p 1 alusel lähtudes Vabariigi Valitsuse

09.03.2023 vastu võetud määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ metoodikast.

1. Hindamise eesmärk

Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel.

2. Hinnatav vara

Asukoht: Harju maakond, Saue vald, Lehetu küla, Puhasti

Kinnistu registriosa number: 22736950

Omanik: Eesti Vabariik

Riigi kinnisvararegistri objekti kood KV111304

Katastritunnus: 72501:001:0673

Sihtotstarve: Jäätmehoidla maa 100%

Pindala: 22733 m2

Kõlvikuline jaotus: looduslik rohumaa 6410 m2, metsamaa 9746 m2, muu maa 6577 m2.

Kinnisasi on hoonestatud. Tähtajatu isikliku kasutusõiguse alusel asuvad kinnistul AS-le Kovek

kuuluvadhooned ja rajatised (kanalisatsiooni pumbamaja, kloreerimisseadmete hoone,

veetorustik). Hindamisel hoonestusega ei arvesta.

Kinnistul asuvad lisaks biotiik ja biopuhasti, mis on samuti AS Kovek kasutuses tähtajatu isikliku

kasutusõiguse alusel. Biotiik on kõlviku järgi muu maa.

Katastriüksus paikneb tiheasustusalal. Vahetus naabruses on peamiselt elamumaad ja põllu- ja

metsamajandusliku kasutusega kinnisasjad.

Juurdepääs: olemas, Kivimäe teelt.

Maa maksustamishind 2001.a.: 150 €

Maksustamishind on informatiivne ning ei väljenda kinnisasja turupõhist väärtust hindamise

hetkel, sest maksustamishind põhineb 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustel.

2022. a korralise hindamise tulemus: 2273 €. Korralise hindamise puhul on tegemist

masinloetavate andmete mudelanalüüsiga, mis tugineb masshindamise põhimõtetel ja arvestab

tehinguid kuni 30.06.2022. Korralise hindamise tulemused ei arvesta hoonetega, kasvava metsaga,

kolmandate isikute õigustega, tehnovarustusega, osade maakasutuspiirangutega ja enamasti ka

planeeringutega. Eelnevast tulenevalt võib korralise hindamise tulemus mõnevõrra erineda

kinnisasja turuväärtusest.

3. Piirangud ja kitsendused

Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatub Puhasti kinnisasjale elektripaigaldise

kaitsevöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd, maardla, ranna või kalda piiranguvöönd, planeeringu

ala ning III kategooria kaitsealused liigid (rabakonn) ja kivistised.

Mõju vara väärtusele tuleneb eelkõige sellest, kuivõrd on takistatud maatüki sihtotstarbeline või

planeeringutest tulenev kasutus. Kitsendused ei mõjuta oluliselt katastriüksuse sihipärast

kasutamist.

Elektroonilise kinnistusraamatu registriosa III jaos on kaks kehtivat kannet koormatiste ja

kitsenduste kohta – esimese kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus Aktsiaselts KOVEK

(registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu ja tasuta isiklik

kasutusõigus reoveepuhasti väljaehitamiseks, omamiseks, remontimiseks, hooldamiseks,

asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks. Teise kandena tähtajatu isiklik kasutusõigus

Aktsiaselts KOVEK (registrikood 10395123) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu

isiklik kasutusõigus vee- ja kanalisatsioonitorustiku ehitamiseks, rekonstrueerimiseks, omamiseks

ja majandamiseks, tehnorajatise hooldamiseks, korrashoiuks, remontimiseks, asendamiseks ja

kasutamiseks ning muul viisil ekspluateerimiseks tehnorajatise talitluse tagamise eesmärgil.

2

Isiklikud kasutusõigused on seotud hoonestuse ja rajatiste omamise ja kasutamisega. Harilik

väärtus on hinnatud eeldusel, et kinnisasi on hoonestamata.

4. Planeeringud ja parim kasutus

Kehtiva Saue valla üldplaneeringu (kehtestatud 02.06.2008) maakasutuskaardi kohaselt on

tegemist tootmismaaga. Detailplaneering puudub.

Hindamise hetkel on tegemist jäätmehoidla maaga. Ümbruses on hajali paiknevad enamjaolt

hoonestamata maatulundusmaad. Arvestades katastriüksuse asukohta, kõlvikulist koosseisu ja

kõige tõenäolisemat tulevast kasutust on parim kasutus tootmismaa ja jäätmehoidla maa.

5. Turuandmed

Tulenevalt parimast kasutusest on turuandmete analüüsil fookus tootmismaa kinnisasjadel.

Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika andmetel sõlmiti Harju maakonnas perioodil 2020-2022 igal

aastal 48-121 ostu-müügitehingut hoonestamata tootmismaaga, käesoleval aastal on 5. aprilli

seisuga selliseid tehinguid 17. Eelmise aasta tehingute hinnatase oli vahemikus 0,36–848,11 €/m2,

sealhulgas aritmeetiline keskmine hind oli 111,04 €/m2 ning mediaan 3,22 €/m2. Käesoleva aasta

tehingud on sõlmitud hindadega 0,10-43,90 €/m2, sealhulgas aritmeetiline keskmine 11,57 €/m2

ning mediaan 9,17 €/m2. Saue vallas on perioodil 2020-2022 igal aastal müüdud keskmiselt 4-5

hoonestamata tootmismaad aastas ning 2023. aasta algusest on tehinguid kokku 2. Viimase aasta

jooksul olid tehingute hinnad vahemikus 6,67-297,92 €/m2, aritmeetiline keskmine 50,47 €/m2

ning mediaan 15,87 €/m2. Lehetu külas ei ole viimase 5 aasta jooksul müüdud ühtegi hoonestamata

tootmismaad.

Avaliku müügipakkumise analüüs tugineb suuremate kinnisvaraportaalide infole, milleks on

www.kv.ee ja www.city24.ee. Harju maakonnas asuvaid hoonestamata tootmismaa kinnisasju on

müügipakkumises 87 ning müügipakkumiste hinnad algavad tasemelt 0,79 €/m2, seejuures on

valdav osa pakkumistest hinnaga üle 30 €/m2.

Arvestades seniste ostu-müügitehingute hulka võib sarnaste kinnisasjade turuaktiivsust pidada

keskmiseks.

6. Hindamiskäik

Hariliku väärtuse hindamisel on analüüsitud hoonestamata tootmismaa tehinguid (pindala kuni 5

ha) Harju maakonnas Saue vallas alates 2021. aastast. Hindamise käigus on tehinguid analüüsitud

põhjalikumalt välistades tehingud, mis ei vasta vabaturu tingimustele (osapooled äriliselt või

sugulussidemete poolest seotud, plokktehingud jne).

Analüüsi tulemusena jäi valimisse 4 hoonestamata tootmismaa tehingut ajavahemikul 2021-2022

ja hinnavahemikus 8 kuni 31,12 €/m2. Tehinguobjektid asuvad hinnatava kinnisasjaga sarnases

asukohas. Hindamisel on arvestatud kinnistu pindalaga ja sellega, et biotiik katab ca 29 %

maaüksusest. Seega hinnatava kinnistu hoonestamata tootmismaa harilik väärtus on 1,7 €/m2.

Analüüsis kasutatud tehinguid ei ole hindamisaruandes täpsemalt välja toodud, kuna vastavalt

maakatastriseaduse § 6 lõikele 10 ja 11 võib tehingute andmebaasi andmetega tutvuda ja saada

väljavõtteid ainult maa hindaja hindamise läbiviimiseks, samuti riikliku statistika tegija ning

avalik-õiguslikust juriidilisest isikust teadus- ja arendusasutus seadusega pandud avalik-õigusliku

ülesande täitmiseks, krediidiasutus tagatise hindamiseks ja ülejäänud isikud õigustatud huvi alusel.

3

7. Hindamistulemus

Puhasti kinnisasja harilik väärtus on 22733 m2 x 1,7 €/m2 = 38 646 € ehk 38 650 €

Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

8. Hindamisaruande koostaja, väärtuse kuupäev ja hindamisaruande kuupäev

Hindamisaruande on koostanud Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna peaspetsialist Natalja

Rüütel ([email protected], tel 53044453) tehingute andmebaasi andmetele tuginedes

Väärtuse kuupäev: 05.04.2023

Hindamisaruande kuupäev: 11.04.2023.