Kinnisasjade osade vahetamine (Pikknurme metskond 35, Pikkjärve, Andre)

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee

Registrikood 70003098

Kinnisasjade osade vahetamine

(Pikknurme metskond 35, Pikkjärve,

Andre)

Maa-amet viib vastavalt Maa-ameti, Keskkonnaministeeriumi, aktsiaseltsi Eesti Raudtee ja Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 22.03.2022 jõustunud koostöökokkuleppe nr 1.1-7/22-135 ning kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 6 lõikele 3 kohaselt Eesti raudtee õgvenduste projektis läbi kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusi. KAHOS § 24 lõike 1 kohaselt võib avalikes huvides omandatavat kinnisasja vahetada kinnisasja omandajale kuuluva teise kinnisasja vastu. Vahetada saab ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi ning vahetatavad kinnisasjad peavad paiknema sarnases turupiirkonnas. Vastavalt KAHOS § 25 lõikele 1 võib kinnisasja piire muuta maakorraldustoimingu käigus ning maakorraldus viiakse läbi maakorraldusseaduses (MaaKS) sätestatud korras. Maa-amet on ette valmistamas avalikes huvides omandamise pakkumusi Jõgeva maakonnas Jõgeva vallas Pikkjärve külas paiknevate alljärgnevate kinnisasjade osas:

1) Pikkjärve kinnisasja (katastritunnus 57801:002:0809) ca 1,24 ha suuruse osa omandamiseks. Kinnisasja omanikuks on Enailer OÜ (juhatuse liige Alar Rähn);

2) Andre kinnisasja (katastritunnus 57801:002:0144) ca 0,95 ha suurune osa omandamiseks. Kinnisasja omanikuks on OÜ Alanther (juhatuse liige Alar Rähn).

Enailer OÜ ja OÜ Alanther juhatuse liige Alar Rähn on avaldanud soovi saada hüvitist maana Riigimetsa Majandamise Keskusele (RMK) kuuluvast Pikknurme metskond 35 kinnisasjast (katastritunnus 57801:002:0670, KV4885), mille osas on RMK 22.09.2022 kirjaga nr 3-1.1/2022/4969 andnud eelkooskõlastuse. Maa-amet tellis KAHOS § 12 lõike 2 alusel kinnisasjade osade väärtuste määramiseks hindamise kutseliselt hindajalt. OÜ Inseneribüroo Steiger koostatud eksperthinnangute kohaselt:

1) Pikkjärve kinnisasja ca 1,24 ha suurusele osale (Lisa 1, maakorralduskava skeemil P1) turuväärtusega 10 520 eurot (Lisa 2) vastab Pikknurme metskond 35 kinnisasjast 1,01 ha suurune osa (Lisa 3). Kuna Pikkjärve kinnisasi piirneb riigimetsaga, on kinnisasjade osade vahetamist võimalik läbi viia maakorraldustoiminguga kinnisasjade piiride muutmise kaudu;

2) Andre kinnisasja ca 0,95 ha suurusele (Lisa 1, maakorralduskava skeemil A1) osale turuväärtusega 12 550 eurot (Lisa 4) vastab Pikknurme metskond 35 kinnisasjast 0,64 ha suurune osa (Lisa 5).

Andres Sepp

Riigimetsa Majandamise Keskus

[email protected]

02.03.2023 nr 7-5/23/3853

2

Palume RMK nõusolekut:

1) Pikkjärve ja Pikknurme metskond 35 kinnisasjade maakorraldustoiminguga piiride muutmiseks ja osade vahetamiseks (KAHOS § 25 lõige 1);

2) Andre ja Pikknurme metskond 35 kinnisasjade osade vahetamiseks (KAHOS § 24 lõige 1). Pärast RMK nõusoleku saamist edastame pakkumused Pikkjärve ja Andre kinnisasjade omanikule. Juhul kui eraomanik ei soovi maakorraldustoimingu läbiviimist või kinnisasjade vahetamist ning eelistab riigile vajaliku maa müüki raha eest, teavitame Teid toimingu lõpetamisest. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Merje Krinal maakorralduse osakonna juhataja

Lisad: 1. Maakorralduskava skeem

2. Eksperthinnang nr 22/4155-5

3. Eksperthinnang nr 22/4155-7

4. Eksperthinnang nr 22/4155-6

5. Eksperthinnang nr 22/4155-8

Ivika Sootla 675 0850, 5385 3607 [email protected]

OÜ Inseneribüroo STEIGER Männiku tee 104 Tel: 668 1011 Äriregistri kood 11206437 11216 Tallinn e-mail: [email protected] www.steiger.ee

Eksperthinnang nr 22/4155-5 Vara: Äralõige kinnistu registriosa numbriga 8032050 koosseisu

kuuluvast katastriüksusest tunnusega 57801:002:0890 (maatulundusmaa 100%)

Aadress: Pikkjärve, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Väärtuse kuupäev: 07.12.2022 Hindamisaruande kuupäev: 26.01.2023 Hüvitusväärtused: Maaüksus 57801:002:0890:

äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 11 080 (üksteist tuhat kaheksakümmend) eurot sh äralõike turuväärtus 10520 € ja metsa teoreetilisest kasvatamisest saamata jääv tulu 560 €. Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 8330 (kaheksa tuhat kolmsada kolmkümmend) eurot sh äralõike turuväärtus 7770 € ja metsa teoreetilisest kasvatamisest saamata jääv tulu 560 €.

Koostaja: Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 2/46

Sisukord

KOKKUVÕTE ........................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid............................................................................................ 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .................................. 4

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................... 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ........................................ 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ......................................................................................... 5

3. Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................ 6 3.1. Asukoht.................................................................................................................. 6 3.2. Omandisuhted ......................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................ 8 3.4. Tehnosüsteemid .................................................................................................... 10 3.5. Äralõige ............................................................................................................... 10 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ......................................................... 11

4. Turuülevaade ........................................................................................................................................... 12 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist ................................................................. 12 4.2. Metsamaade segmendi ülevaade ............................................................................. 14

4.2.1. Müügitehingud ..................................................................................................................................... 17 4.2.2. Turustatavuse analüüs .......................................................................................................................... 18 4.2.3. Pakkumine ............................................................................................................................................ 18

5. Hindamine ............................................................................................................................................... 19 5.1. Parim kasutus ....................................................................................................... 19 5.2. KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorra kirjeldus ....................................................... 19 5.3. Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele .......................................... 20 5.4. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................ 21 5.5. Maa turuväärtuse hindamine ................................................................................... 22

5.5.1. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................... 24 5.5.2. Hüvitusväärtuse hindamine ............................................................................................................. 25

6. Hindamistulemus ..................................................................................................................................... 26

Lisa 1. Fotod ...................................................................................................................................................... 27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ...................................................................................................................... 28

Lisa 3. Metsainventeerimise andmed ................................................................................................................ 29

Lisa 4. Kasvava metsa turuväärtuse hindamine ................................................................................................. 36

Lisa 5. Metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena arvutus ................................................................................................................................. 40

Lisa 6. Hindamise lähteülesanne ....................................................................................................................... 42

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ............................................................................................................... 46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 3/46

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Äralõige kinnistu registriosa numbriga 8032050 koosseisu kuuluvast

katastriüksusest tunnusega 57801:002:0890 (maatulundusmaa 100%) Aadress Pikkjärve, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Omanik Enailer OÜ (registrikood 12920349) Katastritunnused 57801:002:0890 Omandivorm Kinnisasi Katastriüksuste pindala 4,27 ha Katastriüksuste sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Katastriüksuse ehitised Puuduvad Äralõike pindala 1,24 ha sh avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee

R2) 1,03 ha Äralõike hoonestus ja rajatised

Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1

punkti 7 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Maa-ametile

Seos Kinnitame, et OÜ Inseneribüroo Steiger ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega

Ülevaatuse kuupäev 07.12.2022 Väärtuse kuupäev 07.12.2022 Hindamisaruande kuupäev 26.01.2023 Tellija Maa-amet Tellimusleping 28.09.2022 raamlepingu nr 4-2/22/163 tööde tellimus nr 2-1 e-kirja

teel 24.11.2022 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang likviidsusele Kinnistu ja äralõike müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva

turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame keskmiseks.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu ja äralõike hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu VASTUOLUD ANDMETES JA MUUD KOMMENTAARID puuduvad HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on OÜ Inseneribüroo STEIGER hinnangul, aadressil Pikkjärve, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond maakond asuva hoonestamata katastriüksuse äralõike hindamistulemused järgmised: äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 11 080 (üksteist tuhat kaheksakümmend) eurot sh äralõike turuväärtus 10520 € ja metsa teoreetilisest kasvatamisest saamata jääv tulu 560 €. Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 8330 (kaheksa tuhat kolmsada kolmkümmend) eurot sh äralõike turuväärtus 7770 € ja metsa teoreetilisest kasvatamisest saamata jääv tulu 560 €.

/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 4/46

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress Pikkjärve, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Registriosa nr 8032050 Kinnistu nimi Pikkjärve Vara liik Äralõige hoonestamata maatulundusmaa sihtotstarbega

katastriüksusest Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike

1 punkti 7 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Maa-ametile. Väärtuse liik Kasvava metsaga hoonestamata kinnisasjast tehtava ühe või mitme

äralõike hüvitusväärtus.

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Harilik väärtus - eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) (EVS 875-3). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3).

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875- 1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Käesolev hindamisaruanne on avalik.

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi;

- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 5/46

Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Pikkjärve katastriüksuse omaniku esindaja juhatuse liige Alar Rähn suuline infovahetus

07.12.2022

Kohapealne ülevaatus 07.12.2022 Elektrilevi infotelefon 28.11.2022 Maa-ameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 07.12.2022 Ehitisregister, https://www.ehr.ee 07.12.2022 Maa-ameti tehingute andmebaas 07.12.2022 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 07.12.2022 Jõgeva valla kodulehekülg https://www.jõgeva.ee/ 05.12.2022 Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 07.12.2022 Majandusinfo www.eestipank.ee Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 4/2022, 20.12.2022

12.01.2023

Turuinfo ja statistika www.maaamet.ee Turuülevaated turusektorite kaupa, Kinnisvara hinnastatistika päring

03.01.2023

Kaarepere-Tabivere km 394,00-402,100 Raudteelõigu õgvendamine, Eesti Raudtee AS, töö nr 09-2022

24.11.2022

Allhange Kasvava metsa hindamisel OÜ Metsaekspert, Eksperthinnangu lisad

nr 3-5

2.2. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 07.12.2022 Ülevaatuse teostanud hindaja

Kutseline hindaja Andres Juss

Ülevaatuse juures viibinud isikud

Omaniku esindaja juhatuse liige Alar Rähn. Alar Rähni vend Ahto Rähn.

Ülevaatuse ulatus Katastriüksuse ülevaatus teostati osas, mis oli vaadeldav katastriüksuse servast. Planeeritava äralõike ülevaatus teostati kogu ulatuses.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 6/46

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara asub Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla Asukohaskeem

Allikas: Maa-ameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) Mikroasukoht Iseloomustus Katastriüksus paikneb Tapa-Tartu raudteest ca 150 m kaugusel

(raudtee ja katastriüksuse vahele jääb katastriüksus 57801:002:0130). Ümbruses hoonestamata maatulundusmaad.

Asukohaskeem:

Allikas: Maa-ameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 7/46

Konkureerivad turupiirkonnad

Kesk-Eesti maakonnad, kuid peamiselt Jõgeva vald

Juurdepääs Juurdepääs maaüksusele on üle naaberkinnistute kulgeva raudtee hooldusteelt (pinnastee), mis viib Pikkjärve-Tõrve teele.

Kaugused Lähim kauplus Kaarepere ca 4 km, Jõgeva ca 15 km Õhu saastatus ja müra Keskmisest madalam Koondhinnang asukohale Maatulundusmaa (metsamaa) seisukohalt on asukoht hea – metsamaana on tegemist aktiivses metsamajanduslikus piirkonnas asuva varaga.

3.2. Omandisuhted Registriosa number 8032050 Omandivorm Kinnisasi Omanik Enailer OÜ (registrikood 12920349) Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormavate koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Omandamise eelmärge Eesti Vabariik kasuks KAHOS § 9 alusel. 19.09.2022 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 26.09.2022. Kohtunikuabi Eha Soots Kandel puudub mõju hindamistulemusele.

Vara koormavate hüpoteekide kanded registriosa IV jaos

Puuduvad

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Geoloogilise uuringu ala, maaparandushoiuala Kitsendused, arvestades nende olemuse, asendi ja ulatusega, ei mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista selle sihipärast kasutust.

Kitsenduste kaart ja loetelu: Allikas: Maa-ameti geoportaal (kitsenduste kaardirakendus)

Kasutuslepingud Omaniku esindaja ütlustele tuginedes puuduvad

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 8/46

Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara hüvitusväärtust.

3.3. Maakasutus

Tunnus 57801:002:0890 Aadress Pikkjärve Asustusüksus Pikkjärve küla Omavalitsus Jõgeva vald Maakond Jõgeva maakond Sihtotstarve 1 Maatulundusmaa 100% Sihtotstarve 2 - Sihtotstarve 3 - Pindala 4,27 ha Metsamaa 2,46 ha Looduslik rohumaa 0,19 ha Muu maa 1,62 ha Registriosa 8032050 2022. aasta maa korralise hindamise maa maksustamishind (maa väärtus)

6036 € - arvutamise kuupäev 07.01.2023. Tegemist on masshindamise põhimõtetel arvestatud tulemusega ja ei ole samastatav turuväärtusega, mis tugineb detailanalüüsil.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 9/46

Üldplaneering Jõgeva valla üldplaneeringu (vastu võetud Jõgeva Vallavolikogu 25.08.2022 otsusega nr 75) järgi jääb Pikkjärve kinnisasja lõunaosa rohevõrgu koridori alasse ning kinnisasja põhjaosale ei ole juhtotstarvet määratud. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringu seletuskirjas on toodud:

 rohevõrgustikus paiknevat maakasutuse otstarvet ja üldplaneeringu kohast otstarvet ei ole soovitatav muuta. Juhul kui on vajadus otstarvet muuta, peab kavandatav tegevus sobituma rohevõrgustikku ning selle toimimist mitte kahjustama;

 maa-alale, kuhu üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet määratud, on perspektiivis võimalik kavandada erinevaid uusi otstarbeid vastavalt omavalitsuse kaalutlusotsusele ning soovitud otstarbega ette nähtud tingimustele ning asukohast tulenevatele kohaspetsiifilistele tingimustele.

Allikas: Väljavõte Jõgeva valla üldplaneeringust Detailplaneering Puudub Miljööväärtuslik planeering

Puudub

Kuju, reljeef Korrapärase kujuga, tasane reljeef Haljastus, haritava maa kõlvikul kasvatatavad kultuurid, maa seisukord

Metsamaa osas on valdavalt tegemist keskealise metsa ja raielangiga.

Põllumassiivi nr ja deklareeritud maakasutus

Puudub

Mullastik Leostunud gleimuld (Go), Õhuke madalsoomuld (M’’)

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 10/46

Mullastiku kaart

Allikas: Maa-ameti geoportaal (mullastiku kaardirakendus)

Maaparandussüsteemid Lääne servad ja edela nurgas ca 3600 m² Maaparandusehitise reguleeriv võrk Maaparandussüst. kood 2103960020640

Hooned ja rajatised Puuduvad Piirded Puuduvad

3.4. Tehnosüsteemid Elekter Puudub Veevarustus Puuduvad Kanalisatsioon Puuduvad

3.5. Äralõige Asukoht Äralõige teostatakse maaüksuse kirde nurgast Äralõike kirjeldus ja kõlvikuline jaotus

Kasutuses metsamaana

Äralõike joonis

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 11/46

Allikas: hindamise lähteülesanne Äralõike pindala Tellija esitatud andmetel 1,24 ha sh avalikes huvides omandatava

osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) 1,03 ha. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast ca 29 %, mis on metsamaa (keskealine metsa ja raielank)

Äralõike mullastik Õhuke madalsoomuld (M’’) Äralõike ehitised Puuduvad Äralõike tehnosüsteemid Puuduvad Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva

maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allesjääva maaüksuse senisel otstarbel kasutamine võimalik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega püsiv kahju, sh negatiivne mõju omanikule alles jääva vara turuväärtusele.

3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10) Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval katastriüksusel järgitud kinnisvara kestliku

arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 12/46

4. Turuülevaade

4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist1 Eesti majanduse seis on seni olnud keskmisest parem. Vaatamata elukalliduse kiirele tõusule on säilinud väga tugev nõudluskeskkond. Kuni sügiseni reageerisid tarbijad kõrgetele hindadele tagasihoidlikult ning tarbimine suurenes nii jooksevhinnas kui ka koguseliselt. Inimeste soov ja valmisolek hinnatõusuga kaasa minna hoolimata kindlustunde märkimisväärsest vähenemisest sai võimalikuks tänu pandeemia ajal kogunenud säästude ja II pensionisambast välja võetud raha kulutamisele, millest enamus on praeguseks juba kasutust leidnud. Tarbimiskulutuste vähene reaktsioon on võimaldanud ettevõtetel ka kasumlikkust suurendada kiirelt kasvanud kuludest hoolimata. Hoogsa hinnatõusu mõju majanduskasvule on üha tugevamalt kohale jõudmas. Mööduva aasta lõpus ja uue aasta esimeses pooles viivad vähenenud ostujõud ja kahanenud säästud tarbimismahu languseni ja ka ettevõtete kasumid satuvad löögi alla. Tänavuselt 0,5% languselt viivad majanduse 0,4% kasvuni tuleval aastal peamiselt valitsemissektori kasvavad kulutused. 2024.–2025. aastal võib oodata majanduskasvu kiirenemist 3–4%ni, kuid geopoliitilise ebastabiilsuse tõttu ümbritseb nii majanduskasvu kui ka inflatsiooni väljavaadet tavapärasest suurem ebakindlus. Eesti majandus on jõudnud tehniliselt surutisse, kuna SKP on kahanenud kaks kvartalit järjest. Eesti SKP vähenes kolmandas kvartalis 2021. aasta kolmanda kvartaliga võrreldes 2,4% (SKP muutust ja kasvu allikaid iseloomustab järgnev joonis) ning võrreldes kvartal varasemaga sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeerituna 1,8%. See tähendab, et kvartalivõrdluses langes SKP teist kvartalit järjest üsna järsult, kusjuures viimati kasvas majandus kvartalivõrdluses 2021. aasta neljandas kvartalis.

Hinnakasv on püsinud kiire ja laiapõhjaline, kuid on alates augustist mõnevõrra aeglustunud. Novembris ulatus tarbijakorvi kallinemine aastavõrdluses 21,3%ni. Hinnakasvu läbiv põhjus on olnud kõrged energiahinnad. Osade tööstuskaupade ja turismiteenuste pakkumine on nõudlusest maha jäänud, mis samuti soosib hinnakasvu.

1 Allikas: Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 4/2022 20.12.2022

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 13/46

Tööpuudus kahanes 2022. aasta kolmandas kvartalis statistikaameti andmete järgi 5,6%ni, kuid hooajalisi tegureid arvesse võttes oli see veidi kõrgem. Registreeritud töötus on 2022. aasta jooksul kasvanud kiiremini kui tööjõu-uuringu tulemused näitavad, sest töötuna saavad end arvele võtta ka Ukraina sõjapõgenikud. Detsembri alguses oli neid töötukassas arvel 6300 ehk ligikaudu 12,6% registreeritud töötutest.

Eesti majanduskasvu pärsib kiire hinnatõus, mis vähendab inimeste ostujõu kaudu nõudlust nii Eestis kui ka eksporditurgudel. Majandusaktiivsuse madalseis jätkub 2023. aasta esimeses pooles, kuna hinnakasv küll aeglustub, ent see toimub visalt ning tarbimisvõimalusi hakkavad lähiettevaates kahandama nii intressimäärade tõus kui ka säästude vähenev tugi. Kiiremat kasvu ja taastumist on oodata alates 2024. aastast (prognoosi põhinäitajad on järgnevas tabelis).

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 14/46

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad

4.2. Metsamaade segmendi ülevaade2

Metsamaid müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielenkide) tehingud on pigem harvad. Maahind.ee andmetel metsamaa ehk metsakinnistu hinda mõjutavad erinevad tegurid. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda. Metsamaa müügihinda mõjutavad metsakinnistu asukoht ja ligipääsetavus. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust. Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittaimestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Hindaja hinnangul, mis tugineb kogemustel, on vabalt turul kaubeldava metsamaad pindalaga alates 1 ha. Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Timber.ee oksjonikeskkonnas on alla 1 ha pindalaga metsamajanduslikke kinnisasju müügipakkumises olnud 35. See moodustab kõigist 953 kinnistu oksjonist ca 3,7%. Pindalaga 1-2 ha on olnud kinnistuid müügipakkumises 83. Metsakinnistu suurus. Tavaliselt kehtib reegel, mida suurem kinnistu seda kõrgem hind. Pindala kõrval omab mõju ka puistu ühetaolisus (arenguklass, liigiline koosseis jne), looduslikud takistused jms tegurid. Metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat. Seetõttu on suuremad metsakinnistud reeglina kõrgemas hinnas. Kuna väiksemad kinnistud on ostjatele

2 Allikas: Maa-amet, 2021. aasta turuülevaade, Erametsakeskus www.eramets.ee, Estonian Land Experts OÜ www.maahind.ee

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 15/46

kättesaadavamad ehk likviidsemad, siis pindalast alates 2 ha mastaabiefekti ei teki. Kui pindala on üle 2 ha, siis ühikuväärtus suureneb 5% võrreldes maatükkidega, mille pindala on alla 2 ha. Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp. Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha peale raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets. Metsa liigiline ja vanuseline koosseis Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud okaspuudega metsamaa. See tähendab tavaliselt 80-100 aasta vanust kuusikut või 100-120 aastast männikut. Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud. Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Allikas: Maa-amet Erametsakeskuse 2022. aasta III kvartali puiduturu ülevaate andmetel Kolmandas kvartalis jätkasid okaspuupalkide hinnad võrreldes teise kvartaliga langustrendis. Samal ajal lehtpuupalkide hinnad jätkuvalt kasvasid. Uskumatult kõrged paberipuidu ja küttepuidu hinnad kallinesid märgatavalt veelgi vaatamata oma niigi erakordselt kõrgele hinnatasemele, selgub Erametsakeskuse kvartaalsest puiduhindade statistikast. Euroopas kestev sõda ja Venemaa poolt tekitatud energiakriis on kaasa toonud ebanormaalsed arengud puiduturul. Pikaaegselt välja kujunenud proportsioonid puidusortimentide hindade vahel on oluliselt muutunud. Männipalkide hinnad langesid kolmandas kvartalis ligi 5%, kuusepalk ligi 9% ja kuusepeenpalk 11,5%. Kindlasti on hinnalanguses oma osa ka kuni kolmanda kvartali alguseni toimunud küllaltki intensiivsel palkide impordil Venemaalt ja kuuse-kooreüraski rüüste jätkumisel, aga järjest rohkem hakkab mõju avaldama ka majanduse jahtumine. Kõikide erametsast müüdavate lehtpuu jämesortimentide hinnad on kvartaliga kallinenud – kasepakk 12,6%, haavapalk 17,2% ja kasepalk 17,6%. Kõige rohkem tõusis kõige odavama sortimendi ehk lepapalgi hind (19,1%). Möödunud aastaga võrreldes on kasepakk on kallinenud juba 47%, kasepalk 67,3%, haavapalk 73,6% ja lepapalk 73,7%! Ka paberipuiduturul on jätkunud pöörane hinnakasv. Sealhulgas on lehtpuupuidu hinnatõus on olnud ca kaks korda kiirem kui okaspuupuidul. Tuleb aga märkida, et kõikide sortide hinnad on läbi aegade kõrgeimad. Nii on männipuit aastaga kallinenud 138,2%, kuusepuit 145,7%, kasepuit 171,6% ja haavapuit koguni 182,9%! Sellise pöörase hinnakasvu taga on lisaks Venemaa puidu ära langemisele ka Euroopat vallutanud energiakriis ja energiapuidu suurem nõudlus ning sellest tulenev energiapuidu erakordselt suur hinnakasv. Tegelikult ongi just küttepuidu hind olnud puiduturul hinnatõusu vedaja ning alates eelmise aasta augustist igakuiselt kasvanud. Nimelt on küttepuidu hind aastaga tõusnud enam kui kolm korda. Kolme kuu taguse ajaga võrreldes on hind tõusnud 42,7% ja aastaga 209,8%. Kokkuvõtteks võib öelda, et kui energiapuidu hinnad peaksid ühel hetkel hakkama langema, siis toob see kaasa paberipuidu hinnalanguse ja vähendab survet ka palgihindadele, kuid hetkel veel neid märke näha ei ole.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 16/46

Ümarpuidu lõpplaohinnad

Allikas: Erametsakeskuse 2022. aasta III kvartali puiduturu ülevaade Tehinguaktiivsuse poolest oli 2021. aastal esirinnas Saare ja Harju maakond, kus tehti 2021. aastal vastavalt 81 ja 80 tehingut. Kasvava metsaga metsamaa keskmine hind (mediaan) oli kõige kõrgem Põlva maakonnas 7534 €/ha. Lääne-Viru maakonna keskmine 5145 €/ha oli Eesti keskmisest ca 10% madalam.

Allikas: Maa-amet Jõgeva maakonna metsamaa segment Jõgeva maakonnas on võimalik välja tuua koos metsaga müüdud metsamaa tehingute statistika. Kuna iga mets on unikaalne ja väärtus sõltub eelkõige sellest, milline on seal kasvav mets, on keeruline välja tuua hindade dünaamikat, kuid koos puidu hinna kasvuga on ka kinnistute keskmised hinnad tõusnud. Kõige aktiivsem on 2022. aastal metsamaade turg Jõgeva vallas, kus on tehtud 43 tehingut, kuid keskmine hind oli omavalitsustest kõige kõrgem Mustvee vallas 9640 €/ha.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 17/46

Kasvava metsaga metsamaa tehingud Jõgeva maakonna omavalitsustes

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

4.2.1. Müügitehingud

Hindajale on teada järgmised metsamajanduslike maadega tehtud tehingud. Välja on toodud tehingud, mis ei ole enampakkumistehingud ja komplekstehingud. Enamustel välja toodud tehingutel puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Tehinguobjektide mullastik on samaväärne või halvem kui hinnataval varal ning metsamaa osakaal on üle 80%. Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Kirjeldus

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

03.03.2022 12100 4.49 2695 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 96%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

21.03.2022 7000 2.35 2979 Lageraie, metsamaa 86%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Harju maakond, Saue vald, Ääsmäe küla

14.06.2022 5640 5.64 1000 Lageraie, metsamaa 99%, juurdepääs üle naaberkinnistu, GI,LkG mullad

Lääne-Viru maakond, Väike-Maarja vald, Uuemõisa küla

30.06.2022 6000 6.09 985 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 99%, juurdepääs üle naaberkinnistute, LP,Kor,K mullad

Lääne maakond, Lääne- Nigula vald, Jalukse küla

04.07.2022 16000 4.55 3516 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 100%, avaliku tee kõrval, Go mullad

Saare maakond, Saaremaa vald, Sepa küla

19.07.2022 10000 5.13 1949 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 82%, avaliku tee üle naaberkinnistu 10 m kaugusel, Korg mullad

Pärnu maakond, Pärnu linn, Kavaru küla

01.09.2022 8100 3.81 2126 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 100%, juurdepääs üle naaberkinnistute, Go mullad

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

15.09.2022 11320 4.13 2741 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 93%, juurdepääs üle naaberkinnistu, Go mullad

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 18/46

4.2.2. Äralõike turustatavuse analüüs3

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade ostjaks võib olla üle riigi tegutsev või kohalik metsa- ja põllumajandusettevõtja, suurima tõenäosusega keegi naaberkinnistute omanike hulgast, kel on eesmärk kasutada maad ise metsamajanduslikul otstarbel (metsa kasvatamiseks). Teine sihtgrupp on isikud, kes ostavad metsamaid raha paigutamise eesmärgil, mis toob omanikule iga-aastast tulu hinna tõusust. Siia kuuluvad nii ettevõtted kui eraisikud. Kolmas sihtgrupp on isikud, kes tegelevad metsa- ja põllumaade vahendamisega – kokkuost ja vaheltkasuga edasimüük.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Põllumajandusettevõtted ja metsamajandusettevõtted

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Metsamajandusettevõtjate, põllumajandusettevõtjate, investeerijate, vahendajate vaatest rahuldab vara turusegmendi nõudeid: metsamaal on keskealine mets ja raielank, äralõige on 1,24 ha ning tegemist keskmisest väiksema maaüksusega, asub suurema metsamassiivi koosseisus, on kompaktse kujuga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Metsamaade osas valitseb turul suur nõudlus ja pakkumisi on üksikuid. Metsa ja -põllumajandusettevõtjad soovivad enim osta maatükke, kus metsamaa ja haritava maa osakaal maatüki kogupindalast oleks suurem ega ole valmis maksma osade eest, mida pole võimalik metsa- ja põllumajanduslikul otstarbel kasutada.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Raske konkreetselt öelda, kuid soetama on vara võimelised pigem keskmine hulk potentsiaalsetest lõppkasutajatest.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p. 4.2.3. Arendusprojektid Puuduvad Müügiperiood 6-12 kuud Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul sarnaste varade hinnatasemes, samuti

nõudluse ja pakkumise osas muudatusi ei prognoosiks. Alternatiivsed kasutused Puuduvad

4.2.3. Pakkumine

Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga samaväärseid metsamaa pakkumisi sisuliselt ei ole. Üldjuhul on müügis maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud vähese metsamaa osaga või müüakse maad kui ehituspotentsiaaliga krunti. Toome välja valiku olemasolevaid pakkumisi:

Aadress Suurus (ha)

Pakkumishind (€)/ €/ha

Info

Sepa, Samma küla, Viru-Nigula vald

4,91 ha 17 900 € 3600 €/ha

Põõsaste ja üksikute puudega kaetud kasutusest väljas looduslik rohumaa 4,78 ha. Juurdepääs teele üle naaberkinnistu.

Soome, Maardla küla, Mustvee vald

17,95 ha 124 900 € 7000 €/ha

8,34 ha metsamaa, 9,05 ha haritav maa (PRIA põllumassiiv olemas) ha muu maa. Metsamaal on kasvamas noormets, mis on juba ca. 8-9 a. kasvanud. Juurdepääs mitteavalikult kohalikult teelt.

Tannisaare, Kaavere küla, Põltsamaa vald

3,97 ha 39 000 € 9800 €/ha

2,1 ha metsamaa, 1,62 ha looduslik rohumaa, Juurdepääs mitteavalikult teelt. Metsamaal ca 20 m kõrgused puud. Krunt piirneb ühest küljest Veskissaare kraaviga. Kinnistu on koormatud erinevate kitsendustega - maaparandussüsteemi maa-ala, maaparandushoiuala, nitraaditundlik ala, ranna või kalda veekaitsevöönd, ranna või kalda ehituskeeluvöönd.

3 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 19/46

Rõhutame, et tegemist on pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Õiguslik lubatavus: Katastriüksuse maakasutuse sihtotstarbeks on maatulundusmaa. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringule Pikkjärve kinnisasja lõunaosa jääb rohevõrgu koridori alasse ning kinnisasja põhjaosale ei ole juhtotstarvet määratud.

Füüsiline võimalikkus: katastriüksuse asukoht, paiknemine, naabrus, suurus, kuju, haljastus ja kõlvikuline koosseis võimaldab metsamajandusliku maana kasutust. Juurdepääs on kinnistule raudtee ääres kulgevalt hooldusteelt (pinnastee). Alles jääval osal juurdepääs projektlahenduse tulemusel paraneb. Finantsmajanduslik otstarbekus: tegemist on atraktiivses piirkonnas asuva varaga, millel puudub Elektrilevi andmetel ampripõhine elektriga liitumise võimalus ja mille vastu on turul nõudlus. Kuna maatükk asub suurematest keskustest kaugel, puudub avalikult teelt juurdepääs ja elektriga ampripõhine liitumise võimalus, siis arenduspotentsiaal puudub. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parim kasutus on selle olemasolev kasutus maatulundusmaana. Äralõige Äralõige on ca 80 m laiune. Äralõike piirides hooneid ja rajatisi ei asu ning sellel nii iseseisva kinnisasjana kui ka olemasoleva katastriüksuse koosseisus ehitusõigus puudub. Kuna tegemist on ca 1,24 ha maatulundusmaaga (metsamaaga), siis antud juhul äralõike väärtus peegeldab tervikvara väärtuse vähenemist. Lähtudes eeltoodust on hindaja seisukohal, et planeeritud äralõikel on metsamajanduslik kasutusotstarve. Äralõike maa-ala on planeeritud liita raudteemaa koosseisu.

5.2. KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorra kirjeldus

Vastavalt KAHOS § 12 lõikele 3 kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. KAHOS seletuskirjas on lisatud, et tuleb arvestada võimalusega asendada kinnisvara teise samaväärsega või maksta hüvitist mahus, mis tagab isikule võimaluse soetada asemele samaväärne vara. Lisaks õiglase kohtlemise korral tuleb rakendada kompensatsioonimeetmeid, mis tagaksid maaomanikele otseste kaasnevate kahjude ja saamata jääva tulu hüvitamise. Kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud oleks 4,27 ha kinnistu 1,24 ha metsamaal kasvanud mets ja omanikul oleks võimalik saada tulu lisaks maa müügile kasvava metsa müügist, kui see kasvaks raieküpseks. Omandamise asjaolu tekitab antud juhul 4,27 ha suuruse kinnistu pindala vähenemise ca 1,24 ha suuruse äralõike võrra, mille tulemusena jääb omanikule alles 3,03 ha suurune kinnistu. Pärast omandamist ja projektlahenduse välja ehitamist kinnisasja juurdepääs muutub paremaks. Hüvitamisel kuulub 1,24 ha ulatuses maa+ kasvava metsa harilikväärtus. Äralõike harilik väärtus väljendab tervikvara väärtuse vähenemist. Sellele lisandub metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena, kui selline saamata jääv tulu esineb.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 20/46

5.3. Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele

Hüvitamise lähteseisukohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine: Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike maa-alal ehitised puuduvad, mistõttu nende likvideerimise või kasutuks muutumisega kaasnev kahju puudub. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Katastriüksus on hoonestamata ja ei ole kehtestatud ega algatatud detailplaneeringut. Äralõike maa- ala üldplaneeringu kohaselt on maatulundusala, mistõttu kaasnev kahju puudub. Metsa hävimine Metsa hävimisena käsitatakse metsa likvideerimist. Kaasnev kahju puudub, sest omanikule alles jääval osal metsa hävinemist ei kaasne Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Kuna projekteeritava hooldustee (tähistatud lilla joonega) kaudu on tagatud juurdepääs Pikkjärve maaomanikule allesjäävale osale Pikkjärve-Tõrve teelt, siis kaasnevat kahju ei esine. Alles jääval osal juurdepääs projektlahenduse tulemusel paraneb.

Muud kahjud Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Pärast äralõike teostamist kujuneb allesjääva maaüksuste pindalaks 3,03 ha, mis on ca 29 % väiksem 4,27 ha olemasolevast pindalast. Kuna olemasolev 4,27 ha ja allesjääv 3,03 ha kinnistu on sarnase

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 21/46

väärtustasemega €/ha (kui tegemist on üle 2 ha pindalaga metsamaaga, siis Maa-ameti tehingute andmebaasi hinnastatistika põhjal metsamaa pindala suurenedes ühikuväärtus ei kasva), siis kaasnev kahju allesjääva kinnistu pindala vähenemisest puudub. Allesjäävate maatükkide tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe kaotamisest tingitud kaasnevat kahju ei kaasne. Muud kaasnevad kahjud puuduvad, kuna äralõike teostamisega ei kaasne muutusi katastriüksuse senisele kasutusele, uusi kitsendusi ja piiranguid. Hindaja hinnangul ei kaasne äralõike teostamisega allesjäävatele katastriüksustele ka mürataseme tõusu ja tolmu suurenemist. Hüvitis servituudi, reaalkoormatise ja ostueesõiguse kustutamise korral Kuna koormatised puuduvad, puudub ka kaasnev kahju. Hüvitis rentnikule ja üürnikule lepingu lõppemise korral Kuna lepingud puuduvad, siis puudub ka kaasnev kahju. Saamata jääva tulu hindamine: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Saamata jääv tulu on ka piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu. Kaasatud metsaeksperdi arvutuste alusel lisandub metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena. Kuna antud katastriüksus on metsamaa osas maa omanikul omakasutuses, siis muud saamata jäävat tulu ei esine. Järeldused: Äralõige on sarnase väärtustasemega €/ha kui olemasolev kinnistu, mistõttu puudub kaasnev kahju allesjääva maatüki suuruse vähenemisest. Äralõige asub maatüki servas, mistõttu allesjääva osa senisel viisil kasutamine on võimalik ja kuju muutusest kahju ei esine. Hindaja on tuvastanud äralõike eraldamisega kaasnevat saamata jäävat tulu. Hindaja on seisukohal, et hinnatava vara omanikele katastriüksusest planeeritud äralõike eraldamisega kaasneb varaline kahju metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena, mis lisandub äralõike väärtusele. Omaniku seisukoht Hindaja Andres Juss on omaniku esindaja Alar Rähniga suhelnud 07.12.2022 ülevaatusel ja selgitanud hindamise ja hüvitamise asjaolusid. Omaniku esindaja tõi välja, et äralõikel on mets osaliselt raiutud ja osaliselt keskealine. Maaomaniku poolt on esitatud kuludokumendid, mis kinnitavad 2019. aastal maaomaniku poolt kulude kandmist hariliku kuuse 1500 taimede ostmiseks summas 360 € (kuna antud juhul on omanikuks ettevõte, kelle puhul peab raamatupidamislike nõuete tõttu olemas olema kogu kuludokumentatsioon, siis omaniku poolt tabeli kujul esitatud muude kuludega ei ole võimalik hindamisel arvestada). Kuna need 1500 taime on võetud arvesse metsa teoreetilisest kasvatamisest saadava väärtusele lisanduva saamata jääva tulu oodatava tulu nüüdisväärtuse arvutustes, siis kaasnev kahju puudub.

5.4. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Kahju hüvitamise aluseks on hüvitusväärtus. Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisasja omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Kuigi EVS 875 käsitleb turuväärtust kui kõige sagedamini hindamisel kasutatavat väärtust, on hüvitusväärtuse hindamisel tihti lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad suurel määral kõrvale kalduda turuväärtusest. Peale kinnisasja väärtuse võidakse hüvitamisel arvesse võtta saamata jääva tulu ja kaasnevaid kahjusid, mis võivad olla püsiva iseloomuga või ühekordseid kahjusid. Hüvitamisele kuuluv saamata jääv tulu ja kaasnevad kahjud on oma olemuselt varaline kahju. Seda siiski üksnes juhul, kui kahju on selgelt tuvastatav. Hüvitamine võib päädida üksnes vara väärtuse hüvitamisega, kuid sellele võib lisanduda hüvitis saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjude

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 22/46

eest, samuti võib hüvitamine kätkeda ainult viimati nimetatud komponente või ühte neist (EVS 875- 12). Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875- 9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8). Pikkjärve kinnistu kasvavat metsa ja metsata maad on hinnatud eraldi, sest turg kohtleb neid erinevalt. Kasvavat metsa on hinnatud tulumeetodil, sest kasvava metsa ostja jaoks on oluline raiutava puidu m³ müügist saadav tulu. Seetõttu tihti müüakse kasvavat metsa ka raieõiguse kujul. Kuna maad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on selle turuväärtuse hindamise hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil, piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Kui äralõige hinnatavast katastriüksusest oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib selle hindamisel alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Selleks hinnatakse hoonestamata maa turuväärtus koos planeeritava äralõikega, millest äralõike väärtus kujuneb ühikuhinna alusel (EVS 875-12). Pikkjärve kinnistust tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav.

5.5. Maa turuväärtuse hindamine Hinnatava äralõike pindala on 1,24 ha, mis on metsamaa. Sedalaadi väikese pindalaga metsamaade tehinguid tehakse turul harva ja nõudlus nende vastu on väike. Praegusel juhul on maaüksusel valdav raielank. Maa turuväärtuse hindamisel võetakse aluseks kogu katastriüksuse metsamaa pindalaga 2,46 ha, sest esineb mastaabiefekt (kui pindala on üle 2 ha, siis ühikuväärtus suureneb 5% võrreldes maatükkidega, mille pindala on alla 2 ha) ja äralõike väärtus ei väljenda tervikvara väärtuse vähenemist. Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste valdavalt metsamaa kõlvikuga varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti tehingute andmebaasi tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Kirjeldus

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 23/46

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

03.03.2022 12100 4.49 2695 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 96%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

21.03.2022 7000 2.35 2979 Lageraie, metsamaa 86%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

15.09.2022 11320 4.13 2741 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 93%, juurdepääs üle naaberkinnistu, Go mullad

Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases

turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid. Selgitused võrdlustehingute osas

 Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

 Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaks.

Võrdlusühiku valik4 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik5

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

 Ajaline kohandus ehk ajaldamine6 - Ajalist kohandust on rakendatud võrdlustehingutel 1,2, sest vaadeldava ajaperioodi jooksul maade hinnad on muutunud. Kuigi kasvava metsaga metsamaade turg on muutunud üle 10% on turu muutus eelkõige seotud sellega, et kasvanud on kõigi energiaallikate hinnad (puidu kõrval gaas jne). Hindamisel on arvestatud, et ilma kasvava metsata metsamaade hinnad on samuti tõusnud, kuid väiksemas ulatuses ja seetõttu rakendatakse antud juhul kohandust 5%.

 Asukoha kohandus – Kõik maaüksused paiknevad võrreldava aktiivsusega piirkondades (tegemist on üleriigilise turuga, sest Eesti väike tehingute arv ei võimalda välja tuua hinnatasemete erinevust piirkondades), mistõttu kohandamise vajadus puudub.

 Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede kasutamiseks seatud servituudid. Kohandamise vajadus puudub.

 Kinnistu pindala – metsamaade puhul on 2 ha suurema pindalaga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind, kuna suurema maatüki majandamine on seotud väiksemate kulutustega ühe pinnaühiku kohta. Pindala üle 2 ha tõstab vara hinda 5%. Kui pindala on üle 2 ha, siis ühikuväärtus suureneb 5% võrreldes maatükkidega, mille pindala on alla 2 ha. Kuna äralõike väärtus ei väljenda tervikvara väärtuse vähenemist, siis hindamisel on arvestatud kogu jagamise eelse metsamaa pindalaga 2,46 ha ja kohandamise vajadus puudub.

 Mullastik – Viljakamate muldadega metsamaad on kõrgema hinnaga. Kohandust rakendatakse võrdlustehingul 3 sest seal on hinnatavast kõrgem mullaviljakus.

 Kõlvikuline koosseis– Kõrgema hinnaga on need metsamaad, kus metsamaa kõrval ei ole madalama väärtusega kõlvikuid. Kohandust rakendatakse võrdlustehingul 2, sest seal on vooluveekogu ja rohumaa.

4 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 5 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 6 Võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11).

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 24/46

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted  Puittaimestiku olemasolu – enam on hinnatud kinnistud, kus on

puittaimestik. Kohandust 5% rakendatakse võrdlustehingul 1 ja 3, sest seal on lageraiest säilinud üksikud seemnepuud.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel: Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tehingu summa € 12100 7000 11320 Tehingu summa €/ha 2694.9 2978.7 2740.9 Tehingu aeg 07.12.2022 03.03.2022 21.03.2022 15.09.2022

võrdlus turusituatsioon on muutunud

turusituatsioon on muutunud

turusituatsioon ei ole muutunud

kohandus 5% 5% 0% Ajaliselt kohandatud hind 2829.6 3127.7 2740.9 pindala ha 2.46 4.49 2.35 4.13 võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne kohandus 0% 0% 0%

Asukoht

Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Pikkjärve

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs juurdepääs üle naaberkinnistu

juurdepääs üle naaberkinnistute

juurdepääs üle naaberkinnistu

juurdepääs üle naaberkinnistu

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Mullastik M'' M''' M''' Go võrdlus samaväärne samaväärne parem kohandus 0% 0% -5% Metsamaa osakaal 1 0.96 0.86 0.93 võrdlus samaväärne halvem samaväärne kohandus 0% 5% 0% Puittaimestiku osakaal lageraie üksikud puud lageraie üksikud puud võrdlus parem samaväärne parem kohandus -5% 0% -5% Summaarne kohandus -5% 5% -10% Kohandatud tehingu hind 2688.14 3284.04 2466.83 Kohanduste absoluutväärtuste summa 10% 10% 10% Kaalud 1 1/3 1/3 1/3 Kaalutud 896.0 1094.7 822.3 Kaalutud keskmine kohandatud tehingu hind, €/ha 2813.0 Turuväärtus € 6920

Kohandatud tehingute hinnad on erinevad ja meie hinnangul see on seotud sellega, et metsata metsamaa turg on volatiilne ja samaväärseid tehinguid piirkonnas ei ole piisavalt tehtud. Kogu kinnistu kasvava metsata metsamaa turuväärtus väärtuse kuupäeval on 6920 € (kuus tuhat üheksasada kakskümmend) €, mis taandatud ha kohta on 2813 €/ha. Hindamise tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud).

5.5.1. Äralõike väärtuse hindamine

Tervikvara väärtuse vähenemise arvutuse aluseks on see, kui suure osa moodustab 1,24 ha äralõige hinnatud kogu kinnistu metsamaa pindalast 2,46 ha.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 25/46

Kuna äralõige moodustab metsamaa pindalast 124/246 osa, siis äralõike maa turuväärtus on 6920 € x 124/246 = 3488 € ehk ~3490 € Äralõike turu väärtuse hindamiseks liidetakse äralõike koosseisu kuuluv metsata maa ja sellel kasvava metsa turuväärtused. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud kasvava metsa turuväärtus (Järvenurga+ Tapa-Tartu raudtee R2) 2162€+4872€= 7034 € ehk ~7030 €. Äralõike turväärtuse arvutuskäik 3490€ + 7030€= 10 520 € Äralõike turuväärtus väärtuse kuupäeval on 10 520 (kümme tuhat viissada kakskümmend) eurot. Hindamise tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud). Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) turuväärtuse arvutuse aluseks on see, kui suure osa moodustab 1,03 ha äralõige hinnatud kogu kinnistu metsamaa pindalast 2,46 ha.

Kuna äralõige moodustab metsamaa pindalast 103/246 osa, siis äralõike maa turuväärtus on 6920 € x 103/246 = 2897 € ehk ~2900 € Äralõike turuväärtuse hindamiseks liidetakse äralõike koosseisu kuuluv metsata maa ja sellel kasvava metsa turuväärtused. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud kasvava metsa turuväärtus 4872 € ehk ~4870 €. Äralõike turuväärtuse arvutuskäik 2900€ + 4870€= 7770 € Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) turuväärtus väärtuse kuupäeval on 7770 (seitse tuhat seitsesada seitsekümmend) eurot. Hindamise tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud).

5.5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega sundvõõrandamisel, kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel ning muudel sarnastel eesmärkidel. Peale kinnisasja väärtuse võidakse hüvitamisel arvesse võtta saamata jäävat tulu (nt kasvava metsa likvideerimisel või hävimisel), kaasnevaid kahjusid, mis võivad olla püsiva iseloomuga (nt müra, tolm jms) või ühekordseid kahjusid (nt uue tee ehitamise vajadus juurdepääsu hävimise tõttu). Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukord, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Äralõike teostamisega kaasneb: Metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena. Kaasneva kahju arvutamiseks lahutatakse oodatava tulu nüüdisväärtusest kasvava metsa turuväärtus, sest kogu mets kasvatatakse raieküpseks. Eksperthinnangu lisas nr 5 on toodud kasvava metsa oodatava tulu nüüdisväärtus (Tapa-Tartu raudtee R2) 5429 €. Kuna Järvenurga kasvava metsa oodatava tulu nüüdisväärtus 1741 € on väiksem kui kasvava metsa turuväärtus 2162€, siis saamata jäävat tulu ei esine. Diskontomäär on seda suurem, mida kaugemal on raievanus, kuna diskontomäär sisaldab endas ka riske ning kaugem tulevik on selgelt ebamäärasem, s.t ka riskantsem (näiteks võivad esineda metsakahjurid, tuulemurd). Nüüdisväärtuse arvutuses lisas 5 on rakendatud muutuvat diskontomäära vahemikus 3 % (euribori baasintressimääraga samas suurusjärgus) - 5 %. Diskontomäära 3% nendel eraldistel, kus raieni on kuni 20 aastat, diskontomäära 4% nendel eraldistel, kus raieni on 21 kuni 40 aastat ja diskontomäära 5% eraldistel, kus raie on kaugemas tulevikus. Saamata jääva tulu arvutuskäik 5429€-4872€= 557€ ehk ~ 560 € Kokku on saamata jääv tulu 560 €. Äralõike teostamisega kaasneb saamata jääv tulu 560 €. Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) kaasneb saamata jääv tulu 560 €. Arvutuskäik 5429€-4872€= 557€ ehk ~ 560 € Äralõike hüvitusväärtuse leidmiseks liidame äralõike turuväärtusele saamata jääva tulu. Äralõike hüvitusväärtuse arvutuskäik 10520 € + 560€ = 11 080 €

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 26/46

Äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 11 080 (üksteist tuhat kaheksakümmend) eurot. Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 8330 (kaheksa tuhat kolmsada kolmkümmend) eurot. Arvutuskäik 7770 €+560€ =8330 €

6. Hindamistulemus Hinnatava vara (äralõige kogupindalaga 1,24 ha hoonestamata maatulundusmaa kinnistu katastriüksusest 57801:002:0890) asukohaga Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Pikkjärve hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval 07.12.2022.a on 11 080 (üksteist tuhat kaheksakümmend) eurot sh äralõike turuväärtus 10520 € ja metsa teoreetilisest kasvatamisest saamata jääv tulu 560 €. Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 8330 (kaheksa tuhat kolmsada kolmkümmend) eurot sh äralõike turuväärtus 7770 € ja metsa teoreetilisest kasvatamisest saamata jääv tulu 560 €. Hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sarnaste varade väärtusele ei lisandu käibemaksu. Hindaja hindab tõenäoliseks vara lõpliku tehinguhinna kõikumist vahemikus +/-20%. Äralõike hindamistulemuse täpsuseks hindame ±20% (madalama täpsusega), kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Hindamistulemused ei sisalda käibemaksu.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 27/46

Lisa 1. Fotod

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 28/46

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 29/46

Lisa 3. Metsainventeerimise andmed

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 30/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 31/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 32/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 33/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 34/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 35/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 36/46

Lisa 4. Kasvava metsa turuväärtuse hindamine

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 37/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 38/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 39/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 40/46

Lisa 5. Metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena arvutus

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 41/46

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 42/46

Lisa 6. Hindamise lähteülesanne Hinnatav vara Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Pikkjärve

Kinnistu registriosa 8032050

Katastritunnus 57801:002:0890 Pindala 4,27 ha Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Koormatised ja kitsendused

Kinnistusraamatu registriosa nr 8032050 III jakku on sisse kantud omandamise eelmärge Eesti Vabariik kasuks (KAHOS § 9 alusel).

Hüpoteegid - Omanik Enailer OÜ (registrikood 12920349) Hinnatav ala Hinnatavaks alaks on Pikkjärve kinnisasja ca 1,24 ha suurune äralõige.

Hinnatav ala koosneb avalikes huvides omandatavast osas 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) pindalaga ca 1,03 ha, mis on esitatud krundijaotuskaval (Lisa 1), ja kinnisasja osast 2 (Järvenurga) pindalaga ca 0,21 ha, mida ei saa enam otstarbekalt kasutada ning mille omandamist kinnisasja omanik soovib.

Hindamise eesmärk

Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel

Tellimuse alus Raamleping nr 4-2/22/163, 28.09.2022 Hindamise alusdokumendid

KAHOS § 12-14; Standardiseeria EVS 875 „Vara hindamine“; Raamlepingule lisatud "Tööde tehnilisest kirjeldusest"; Vajadusel ja soovituslikult Maa-ameti peadirektori 22.04.2021 käskkirjast nr 1-1/21/39 „Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend“7.

Määratav väärtus Kasvava metsaga hoonestamata kinnisasjast tehtava ühe äralõike hüvitusväärtus Hindamisaruande vorm

Eksperthinnang

Kaasatavad isikud 1. Kaasata kinnisasja omanik, teavitada teda hindamisest ja kinnisasja ülevaatusest.

Isiku soovi korral pakkuda võimalust viibida ülevaatuse juures. Hindamisaruandes esitada info, millal ja mis vormis esitati isikule kutse viibida ülevaatuse juures ning isiku

7 https://maaamet.ee/media/811/download

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 43/46

vastus. Vajadusel anda kinnisasja omanikule selgitusi hüvitusväärtuse määramise põhimõtete kohta. 2. Vajadusel kaasata teiste erialade eksperte. Eksperdi kaasamise tasu tuleb tööde teostajal endal eraldi kokku leppida ning tasustada.

Isikute kontaktandmed

Selgitus projektlahenduse kohta

Juurdepääs kinnisasjale oluliselt ei muutu – projekteeritava hooldustee (tähistatud lilla joonega) kaudu on tagatud juurdepääs Pikkjärve maaomanikule allesjäävale osale Pikkjärve-Tõrve teelt.

Projekti mõju allesjäävale kinnisasjale

Pikkjärve kinnisasjast omandatakse äralõige pindalaga ca 1,24 ha, seega allesjääva kinnisasja pindala on ca 3,03 ha.

Kinnisasja omanikult kogutud info

Omanikult saadud info kohaselt ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid. Omanik on välja toonud, et kuuse noorendiku osas on ta teostanud mitmeid metsakasvanduslikke töid: maapinna mineraliseerumine, taimede kulu ja istutamine, korduvad kultuuri hooldused, kultuuri täiendamine, korduvad repellendiga pritsimised.

Teadaolev info senise maakasutuse kohta ning kasvava metsa andmed

Äralõike kõlvikuline koosseis on maakatastri andmete kohaselt metsamaa. Ortofoto kohaselt on tegemist osaliselt puittaimestikuga ja osaliselt madala taimkattega alaga, mida läbib pinnastee ja põhjapiiril siht. Tellijale teadaolevalt on kinnisasi kasutuses metsamaana. Juurdepääs kinnisasjale on hetkel olemasoleva raudtee kõrval paikneva hooldustee kaudu läbi Lodu kinnisasja. Äralõikele jääva kasvava metsa inventeerimise on teostanud 25.10.2022 Metsabüroo OÜ (Lisa 2). Kui hindaja lähtub lähteülesandele lisatud inventeerimis-andmetest, tuleb nii hindajal kui ka kaasatud eksperdil ülevaatuse põhjal ja maaomaniku poolt esitatud infole tuginedes veenduda, et inventeerimisest kuni ülevaatuse kuupäevani pole toimunud kahjustusi, raietöid ja uuendustöid, mis võivad mõjutada inventeerimise andmete usaldusväärsust ja kasutuskõlblikkust.

Planeeringute info Jõgeva valla üldplaneeringu (vastu võetud Jõgeva Vallavolikogu 25.08.2022 otsusega nr 75) järgi jääb Pikkjärve kinnisasja lõunaosa rohevõrgu koridori alasse ning kinnisasja põhjaosale ei ole juhtotstarvet määratud. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringu seletuskirjas on toodud:

 rohevõrgustikus paiknevat maakasutuse otstarvet ja üldplaneeringu kohast otstarvet ei ole soovitatav muuta. Juhul kui on vajadus otstarvet muuta, peab kavandatav tegevus sobituma rohevõrgustikku ning selle toimimist mitte kahjustama;

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 44/46

 maa-alale, kuhu üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet määratud, on perspektiivis võimalik kavandada erinevaid uusi otstarbeid vastavalt omavalitsuse kaalutlusotsusele ning soovitud otstarbega ette nähtud tingimustele ning asukohast tulenevatele kohaspetsiifilistele tingimustele.

Kaasnevad kahjud ja saamata jäänud tulu

Tellija on kooskõlastanud kinnisasja omanikuga võimalikud kaasnevad kahjud ja/või saamata jääva tulu. Palume hindamisaruandes analüüsida ja vajadusel hinnata järgmiste kaasnevate kahjude ja/või saamata jääva tulu esinemine ja neile vastav hüvitise suurus:

 allesjääva kinnisasja turuväärtuse vähenemine  analüüsida omaniku poolt lähiminevikus tehtud kulutusi ning nende mõju vara

väärtusele. Võimaluste piires tuleb kas ise või metsakorraldaja abil veenduda, et sellised parendused on hinnataval kinnisasjal või selle hinnataval osal tehtud ning esitada vastav info hindamisaruandes. Kui kulutustega kaasnenud väärtuse kasv on väiksem kulutustest või kui väärtushinnang ei sisalda mõne kulutuse mõju, siis võib esineda täiendav kahju (kaasnev kahju), millega tuleb hindamisel arvestada. Tellija juhib tähelepanu, et antud juhul on omanikuks ettevõte, kelle puhul peab raamatupidamislike nõuete tõttu olemas olema kogu kuludokumentatsioon. Seetõttu on kulutuste analüüsil aluseks maaomaniku poolt esitatud kuludokumendid, mis kinnitavad maaomaniku poolt kulude kandmist, ning hüvitamisele kuuluvad vaid need kulutused, mis on tehtud omanikuks olemise vältel ehk alates 14.05.2018 (Lisa 3 ja 4)

 kasvava metsa turuväärtus (harilik väärtus) hinnata kohese raadamisest saadava tulu alusel ning hüvitusväärtuse hindamisel hinnata metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena, kui selline saamata jääv tulu esineb

 hindamise käigus anda kinnisasja omanikule võimalus esitada täiendavalt info kaasnevate kahjude ja/või saamata jääva tulu kohta

 hindamisaruande koostaja hinnangul lisanduvad kahjud või saamata jääv tulu, mida eespool olevad punktid ei sisalda

Hindamisaruandes tuleb esitada hinnang omandamisega kaasneva otsese varalise kahju ja saamata jääva tulu esinemise kohta ning välja tuua selgitus ja põhjendus, milliste asjaoludega arvestati ja milliste asjaoludega jäeti arvestamata. Hindamisaruandes tuleb eraldi peatükis kirjeldada KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorda, mis oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Samas peatükis tuleb kirjeldada ka olukorda, mis arvestab omandamise asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuleb hindamisaruandes selgelt välja tuua. KAHOS § 15 lõike 2 kohaselt makstakse motivatsioonitasu iga omandatava kinnisasja kohta vaid osa eest, mis on vajalik avalikes huvides. Kui kinnisasi omandatakse avalikust huvist suuremas ulatuses, siis motivatsioonitasu selle osa eest ei maksta. Hindamisaruandes tuua välja avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R2) hüvitusväärtus arvestades asjaolu, et osad 1 ja 2 omandatakse ühiselt. Hüvitusväärtus tuleb esitada kujul, mis võimaldab eristada: 1) äralõike väärtust, 2) selgelt tuvastatud ja tõendatud asjaolu, mis põhjustavad otseselt kaasnevat varalist kahju ja sellele vastavat hüvitist, 3) saamata jääva tulu ehk eeldatavat tulevikutulu, mida isik oleks tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud. Kui saamata jääv tulu ja/või otseselt kaasnev varaline kahju sisaldub äralõike väärtuses, siis tuleb see hindamisaruandes selgelt kirjeldada ning põhjendada. Kui hüvitusväärtus tugineb tervikvara turuväärtuse vähenemisel, siis tuleb eristada otseselt kaasnev varaline kahju ning saamata jääv tulu ainult siis, kui see on võimalik.

Äralõike parima kasutuse analüüs

Kinnisasja parima kasutuse analüüsil hinnatakse, kas äralõige on iseseisvalt kasutatav või mitte ning antakse esialgne hinnang kaasnevate kahjude ja/või saamata jääva tulu esinemise kohta.

Lisatingimused Hindamisel tuleb arvestada pindala 0,01 ha täpsusega, kuna kinnisasja jagamise käigus

võivad tekkivate maaüksuste pindalad mõnevõrra erineda kavandatust ning seda pole võimalik ette näha. Lähtudes KAHOS § 11 lõikest 6 ümardada hindamistulemus alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hindamisaruanne on vastavalt avaliku teabe seadusele avalik, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Hindamisaruanne peab olema varustatud logo ja märgiga „Kaasrahastatav ELi Euroopa ühendamise rahastust“. Logo on kättesaadav veebilehel INEA website.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 45/46

Lisatud dokumendid

1. Eesti Raudtee eelprojekti krundijaotuskava 2. Metsainventeerimise andmed

Tellija Maa-amet Tellimuse kuupäev 24.11.2022

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 8032050 Eksperthinnang nr 22/4155-5

lk 46/46

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte

kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER Männiku tee 104 Tel: 668 1011 Äriregistri kood 11206437 11216 Tallinn e-mail: [email protected] www.steiger.ee

Eksperthinnang nr 22/4155-7 Vara: Äralõige kinnistu registriosa numbriga 14163450 koosseisu

kuuluvast katastriüksusest tunnusega 57801:002:0670

(maatulundusmaa 100%) Aadress: Pikknurme metskond 35, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva

maakond Väärtuse kuupäev: 07.12.2022 Hindamisaruande kuupäev: 14.02.2023

Hüvitusväärtused: Katastriüksus 57801:002:0670:

Pikkjärve katastriüksusest tehtava äralõike turuväärtusele vastava osa pindala on 1,01 ha.

Koostaja: Andres Juss

Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 2/37

Sisukord

KOKKUVÕTE ........................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid............................................................................................ 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .................................. 4

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................... 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ........................................ 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ......................................................................................... 5

3. Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................ 6 3.1. Asukoht.................................................................................................................. 6 3.2. Omandisuhted ......................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................ 9 3.4. Tehnosüsteemid .................................................................................................... 11 3.5. Äralõige ............................................................................................................... 11 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ......................................................... 12

4. Turuülevaade ........................................................................................................................................... 13 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist ................................................................. 13 4.2. Metsamaade segmendi ülevaade ............................................................................. 14

4.2.1. Müügitehingud ..................................................................................................................................... 17 4.2.2. Äralõike turustatavuse analüüs ............................................................................................................ 18 4.2.3. Pakkumine ............................................................................................................................................ 18

5. Hindamine ............................................................................................................................................... 19 5.1. Parim kasutus ....................................................................................................... 19 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................ 20 5.3. Maa turuväärtuse hindamine ................................................................................... 20

5.3.1. Äralõike turuväärtuse hindamine..................................................................................................... 22

6. Hindamistulemus ..................................................................................................................................... 23

Lisa 1. Fotod ...................................................................................................................................................... 24

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ...................................................................................................................... 25

Lisa 3. Metsainventeerimise andmed ................................................................................................................ 26

Lisa 4. Kasvava metsa turuväärtuse hindamine ................................................................................................. 32

Lisa 5. Hindamise lähteülesanne ....................................................................................................................... 35

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ............................................................................................................... 37

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 3/37

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige kinnistu registriosa numbriga 14163450 koosseisu kuuluvast katastriüksusest tunnusega 57801:002:0670 (maatulundusmaa 100%)

Aadress Pikknurme metskond 35, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond

Omanik Eesti Vabariik, riigivara valitseja Keskkonnaministeerium, volitatud asutus Riigimetsa Majandamise Keskus (riigi kinnisvararegistri objekti

kood KV4885)

Katastritunnused 57801:002:0670

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuste pindala 169,38 ha

Katastriüksuste sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse ehitised Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1

punkti 4 alusel ja maakorraldusseaduse (MaaKS) § 23 lõike 1 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Maa-ametile

Seos Kinnitame, et OÜ Inseneribüroo Steiger ei ole seotud hinnatava vara

tehingu ega omandisuhtega

Ülevaatuse kuupäev 07.12.2022

Väärtuse kuupäev 07.12.2022

Hindamisaruande kuupäev 14.02.2023

Tellija Maa-amet

Tellimusleping 28.09.2022 raamlepingu nr 4-2/22/163 tööde tellimus nr 2-1 e-kirja teel 25.11.2022

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnistu ja äralõike müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame keskmiseks.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu ja äralõike hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane.

Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD ANDMETES JA MUUD KOMMENTAARID

Tellija ja maaomaniku vaheline kokkulepe, et omanik soovib saada nö kitsam riba ja mis ulatuks kuni lõunapoolse kraavini (nii nagu Pikkjärve kinnisasi)- selle tulemusena Pikkjärvele (põhjapoolsem osa) ja Andrele (lõunapoolsem osa) vahetusmaa kuju, erineb hindamise lähteülesandest.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on OÜ Inseneribüroo STEIGER hinnangul, aadressil Pikknurme metskond 35, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond asuva hoonestamata katastriüksuse äralõike hindamistulemused järgmised:

Pikkjärve katastriüksusest tehtava äralõike turuväärtusele vastava osa pindala on 1,01 ha.

/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 4/37

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Pikknurme metskond 35, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond

Registriosa nr 14163450

Kinnistu nimi Pikknurme metskond 35

Vara liik Äralõige, mis on samastatav maakorralduses kaasatud alaga, hoonestamata maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusest

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1 punkti 3 ja maakorraldusseaduse (MaaKS) § 23 lõike 1 alusel.

alusel. Hinnata Pikkjärve kinnisasja (57801:002:0890) ca 1,24 ha suuruse äralõike turuväärtustele vastava osana maakorralduse läbiviimiseks. Turuväärtuste erinevus peab olema minimaalne,

võimalusel peaksid vahetatavate kinnisasjade väärtused olema võrdsed.

Väärtuse liik Kasvava metsaga hoonestamata kinnisasjast tehtava ühe äralõike turuväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Harilik väärtus - eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) (EVS 875-3). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3).

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875- 1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on

allkirjastatud (EVS 875-1). Käesolev hindamisaruanne on avalik.

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.

Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi;

- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille

õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 5/37

Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija esindajaga (Ivika Sootla) kirjalik infovahetus 02.02.2023

Kohapealne ülevaatus 07.12.2022

Elektrilevi infotelefon 07.12.2022

Maa-ameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 07.12.2022

Ehitisregister, https://www.ehr.ee 07.12.2022

Maa-ameti tehingute andmebaas 07.12.2022

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 07.12.2022

Riigi kinnisvararegister www.riigivara.fin.ee 06.02.2023

Jõgeva valla kodulehekülg https://www.jõgeva.ee/ 07.12.2022

Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 07.12.2022

Majandusinfo www.eestipank.ee Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 4/2022, 20.12.2022

12.01.2023

Turuinfo ja statistika www.maaamet.ee Turuülevaated turusektorite kaupa, Kinnisvara hinnastatistika päring

03.01.2023

Allhange Kasvava metsa hindamisel OÜ Metsaekspert, Eksperthinnangu lisad nr 3-4

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 07.12.2022

Ülevaatuse teostanud hindaja

Kutseline hindaja Andres Juss

Ülevaatuse juures viibinud isik

Hindaja ainuisikuliselt.

Ülevaatuse ulatus Katastriüksuse ülevaatus teostati osas, mis oli vaadeldav metsa servas seistes. Planeeritava äralõike ülevaatus teostati kogu ulatuses.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 6/37

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla

Asukohaskeem

Allikas: Maa-ameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

Mikroasukoht

Iseloomustus Katastriüksus paikneb Tapa-Tartu Raudtee ääres. Ümbruses hoonestamata maatulundusmaad.

Asukohaskeem:

Allikas: Maa-ameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 7/37

Konkureerivad turupiirkonnad

Kesk-Eesti maakonnad, kuid peamiselt Jõgeva vald

Juurdepääs Juurdepääs maaüksusele on üle naaberkinnistute kulgeva raudtee hooldusteelt (pinnastee), mis viib Pikkjärve-Tõrve teele.

Kaugused Lähim kauplus Kaarepere ca 4 km, Jõgeva ca 15 km

Õhu saastatus ja müra Madal (vaid raudtee ääres keskmisest kõrgem)

Koondhinnang asukohale

Maatulundusmaa (metsamaa) seisukohalt on asukoht hea – metsamaana on tegemist aktiivses metsamajanduslikus piirkonnas asuva varaga.

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 14163450

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik, riigivara valitseja Keskkonnaministeerium, volitatud

asutus Riigimetsa Majandamise Keskus (riigi kinnisvararegistri objekti kood KV4885)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormavate koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Puuduvad

Vara koormavate hüpoteekide kanded registriosa IV jaos

Puuduvad

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Vääriselupaik, Maaparandushoiu-ala, Tee avalik kasutus, Eesvoolu kaitsevöönd, Ranna või kalda Veekaitsevöönd, Avalikult kasutatava

tee kaitsevöönd, Maardla, Uuringu ala, Ranna või kalda

ehituskeeluvöönd, Ranna või kalda piiranguvöönd, Elektripaigaldise kaitsevöönd Kitsendused, arvestades nende olemuse, asendi ja ulatusega, ei mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista selle sihipärast

kasutust.

Kitsenduste kaart ja loetelu: Allikas: Maa-ameti geoportaal (kitsenduste kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 8/37

Kasutuslepingud Riigi kinnisvararegistri andmetele tuginedes puuduvad

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud

tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid

seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud

õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara hüvitusväärtust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 9/37

3.3. Maakasutus

Tunnus 57801:002:0670

Aadress Pikknurme metskond 35

Asustusüksus Pikkjärve küla

Omavalitsus Jõgeva vald

Maakond Jõgeva maakond

Sihtotstarve 1 Maatulundusmaa 100%

Sihtotstarve 2 -

Sihtotstarve 3 -

Pindala 169,43 ha

Metsamaa 162,81 ha

Looduslik rohumaa -

Haritav maa 0,01 ha

Muu maa 6,61 ha

Registriosa 14163450

2022. aasta maa korralise hindamise maa maksustamishind (maa väärtus)

263123 € - arvutamise kuupäev 11.01.2023. Tegemist on masshindamise põhimõtetel arvestatud tulemusega ja ei ole samastatav turuväärtusega, mis tugineb detailanalüüsil.

Üldplaneering Jõgeva valla üldplaneeringu (vastu võetud Jõgeva Vallavolikogu 25.08.2022 otsusega nr 75) järgi ei ole Pikknurme metskond 35 kinnisasja piiride muutmisel moodustatava üksusele juhtotstarvet määratud. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringu seletuskirjas on toodud, et maa-alale, kuhu üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet

määratud, on perspektiivis võimalik kavandada erinevaid uusi otstarbeid vastavalt omavalitsuse kaalutlusotsusele ning soovitud

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 10/37

otstarbega ette nähtud tingimustele ning asukohast tulenevatele kohaspetsiifilistele tingimustele.

Allikas: Väljavõte Jõgeva valla üldplaneeringust

Detailplaneering Puudub

Miljööväärtuslik planeering

Puudub

Kuju, reljeef Korrapärase kujuga, tasane reljeef

Haljastus, haritava maa kõlvikul kasvatatavad

kultuurid, maa seisukord

Metsamaa osas on tegemist mitmekesise metsaga (raieküpsest kuni raielankideni).

Põllumassiivi nr ja deklareeritud maakasutus

Puudub

Mullastik Sügav madalsoomuld (M’’’) ja Leostunud gleimuld (Go)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 11/37

Mullastiku kaart

Allikas: Maa-ameti geoportaal (mullastiku kaardirakendus)

Maaparandussüsteemid Maaparandusehitise reguleeriv võrk kood 2103960020640 (kuivendus)

Hooned ja rajatised Puuduvad

Piirded Puuduvad

3.4. Tehnosüsteemid

Elekter Puudub

Veevarustus Puuduvad

Kanalisatsioon Puuduvad

3.5. Äralõige

Asukoht Äralõige teostatakse maaüksuse kirde nurgast

Äralõike kirjeldus ja kõlvikuline jaotus

Kasutuses metsamaana (põhjapoolses osas kuuse noorendik, lõunapoolses keskealine mets)

Äralõike joonis

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 12/37

Allikas: Tellija ja maaomaniku vaheline kokkulepe, et omanik soovib saada nö kitsam riba ja mis ulatuks kuni lõunapoolse kraavini (nii nagu Pikkjärve kinnisasi)- selle tulemusena Pikkjärvele (põhjapoolsem osa) ja Andrele (lõunapoolsem osa), erineb hindamise lähteülesandest

Äralõike pindala Tellija esitatud esialgsetel andmetel 1,24 ha. Tegelik 1,00 ha, sest äralõike asukoht muutus ja kasvava metsa maht pinnaühiku kohta on metskonna maal suurem. Äralõige moodustab katastriüksuse

pindalast ca 0,6 %, mis on metsamaa.

Äralõike mullastik Leostunud gleimuld (Go)

Äralõike ehitised Puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid Puuduvad

Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allesjääva maaüksuse senisel otstarbel kasutamine võimalik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega püsiv kahju, sh negatiivne mõju omanikule alles

jääva vara turuväärtusele.

3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid

ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)

Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele

Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval katastriüksusel järgitud kinnisvara kestliku

arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 13/37

4. Turuülevaade

4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist1

Nii Eesti kui ka ülejäänud maailma majanduse edasine käekäik on seotud Venemaa sõjalise

agressiooniga ning sellega, millise suuna sõda võtab. Praegustes oludes tehtud prognoose ümbritseb ulatuslik määramatus, sest nii toormete hinnad kui ka tarneahelaprobleemide lahenemine sõltuvad olulisel määral sõja käigust ja lääneriikide sanktsioonidest Venemaale.

Eesti majanduse maht eurodes (jooksevhinnas) mõõdetuna kasvab käesoleval aastal jõudsasti (üle 9%), kuid hinnatõusu välja taandamisel jääb majanduskasv tõenäoliselt nulli lähedale või

väiksesse miinusesse. Eesti majandus oli eelmise aasta lõpuks jõudnud tootmisvõimsuse piiri lähedale

ja varasemad prognoosid näitasid kasvu järsku aeglustumist. Muutunud geopoliitilised olud ja nende majandusmõju kärbivad väljavaadet veelgi ning selle aasta kokkuvõttes on oodata majanduse nullkasvu või mõningast kahanemist püsihindades (nominaalne majanduse maht miinus hinnatõus). Majanduskasvu peatumise või väikese languse

põhjusteks on kahanev kaubavahetus, ostujõu vähenemine oodatust kiirema hinnakasvu tõttu, ebakindluse suurenemine ja ühekordsete suurte tehingute väljataandumine. Sissetulekud ja maksutulu suurenevad sel aastal.

Kuna majanduse maht kasvab sel aastal kiire

hinnakasvu tõttu jõudsalt, tähendab see, et ka palkade ja sissetulekute kasv püsib hoogne, kuigi hinnakasvust mõnevõrra aeglasem. Riigirahanduse vaatenurgast laekub seega ootamatute kulude (täiendavad kaitsekulud ja sõjapõgenike abistamine) katmiseks maksutulu rohkem, kui eelmises prognoosis oodati.

Riik saab aidata erasektoril kriisis kiiremini kohaneda. Vene ja Valgevene, aga ka Ukraina turu kadumisest puudutatud ettevõtteid tasub abistada uutele turgudele sisenemisel. Enam kannatavates majandusharudes töö kaotavaid inimesi saab abistada töö leidmisel teistes harudes. Äsjane koroonakriisi kogemus näitab, et selline tööjõu

ümberpaiknemine tegevusalade vahel on võimalik ka suhteliselt lühikese aja jooksul. Töötajate kiire ümberpaiknemine oli ka üks põhjustest, mis

võimaldas Eesti majandusel koroonakriisist taastuda kiiremini, kui seda on teinud enamik teisi Euroopa Liidu riike.

Kiire hinnakasv peaks taanduma lähiaastatel, kui toormehindade tõus peatub. Käesoleval aastal võib oodata tarbijakorvi kallinemist umbes 10%, millest lõviosa põhjustab energia hinnatõus. Praeguses olukorras on väga keeruline prognoosida, milliseks kujuneb gaasi, elektri ja mootorikütuste hind lähiaastail. Eesti hinnatõus on üks kiiremaid euroalal ja osa hinnatõususurvest on põhjustatud Eesti- sisestest põhjustest. Seega tuleb arvestada, et Eesti turule suunatud riiklike kulutuste suurendamine

annab hoogu niigi kiirele hinnatõusule. Kui seada eesmärgiks, et riik ei tekitaks survet täiendavaks hinnatõusuks, siis võiks 2022. a lisaeelarve kajastada üksnes ootamatuid ühekordseid lisakulusid (täiendavad kaitsekulud ja sõjapõgenike abistamine) ja abimeetmed peaksid olema suunatud võimalikult täpselt abivajajatele.

1 Allikas: Eesti Pank, Swedbank, Statistikaamet 30.03.2022

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 14/37

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad

2020 2021 2022* 2023* 2024*

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes)

26,82 30,59 33,45 35,23 37,34

majanduskasv püsihindades** (%) -2,60% 8,20% -0,40% 2,00% 3,50%

SKP muutus püsivhindades töötaja kohta (%) 0,10% 8,10% -1,00% 1,40% 2,50%

hinnatõus (%) -0,40% 4,60% 10,20% 2,40% 1,70%

töötus (%) 6,90% 6,20% 6,70% 7,10% 6,30%

keskmine brutopalk (eurodes) 1448 1547 1670 1786 1900

keskmise palga muutus (%) 2,90% 6,80% 7,90% 7,00% 6,40%

Eelarvetasakaal (% SKPst) -5,60% -2,40% -2,70% -1,90% -1,20%

4.2. Metsamaade segmendi ülevaade2

Metsamaid müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielenkide) tehingud on pigem harvad. Maahind.ee andmetel metsamaa ehk metsakinnistu hinda mõjutavad erinevad tegurid. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda.

Metsamaa müügihinda mõjutavad metsakinnistu asukoht ja ligipääsetavus. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust. Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis.

Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust

piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Hindaja hinnangul, mis tugineb kogemustel, on vabalt turul kaubeldava metsamaad pindalaga alates 1 ha. Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Timber.ee oksjonikeskkonnas on alla 1 ha pindalaga metsamajanduslikke kinnisasju müügipakkumises olnud 35. See moodustab kõigist 953 kinnistu oksjonist ca 3,7%.

Pindalaga 1-2 ha on olnud kinnistuid müügipakkumises 83. Metsakinnistu suurus. Tavaliselt kehtib reegel, mida suurem kinnistu seda kõrgem hind. Pindala kõrval omab mõju ka puistu ühetaolisus (arenguklass, liigiline koosseis jne), looduslikud takistused jms tegurid. Metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat. Seetõttu on

suuremad metsakinnistud reeglina kõrgemas hinnas. Kuna väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk likviidsemad, siis pindalast alates 2 ha mastaabiefekti ei teki. Kui pindala on üle 2 ha, siis ühikuväärtus suureneb 5% võrreldes maatükkidega, mille pindala on alla 2 ha. Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp. Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga

maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha peale raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets.

Metsa liigiline ja vanuseline koosseis Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud okaspuudega metsamaa. See tähendab tavaliselt 80-100 aasta vanust kuusikut või 100-120 aastast männikut.

2 Allikas: Maa-amet, 2021. aasta turuülevaade, Erametsakeskus www.eramets.ee, Estonian Land Experts OÜ

www.maahind.ee

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 15/37

Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud. Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil

arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Allikas: Maa-amet

Erametsakeskuse 2022. aasta III kvartali puiduturu ülevaate andmetel Kolmandas kvartalis jätkasid okaspuupalkide hinnad võrreldes teise kvartaliga langustrendis. Samal ajal lehtpuupalkide hinnad jätkuvalt kasvasid. Uskumatult kõrged paberipuidu ja küttepuidu hinnad kallinesid märgatavalt veelgi

vaatamata oma niigi erakordselt kõrgele hinnatasemele, selgub Erametsakeskuse kvartaalsest puiduhindade statistikast. Euroopas kestev sõda ja Venemaa poolt tekitatud energiakriis on kaasa toonud ebanormaalsed arengud puiduturul. Pikaaegselt välja kujunenud proportsioonid puidusortimentide hindade vahel on oluliselt muutunud. Männipalkide hinnad langesid kolmandas kvartalis ligi 5%, kuusepalk ligi 9% ja kuusepeenpalk 11,5%. Kindlasti on hinnalanguses oma osa ka kuni kolmanda kvartali alguseni

toimunud küllaltki intensiivsel palkide impordil Venemaalt ja kuuse-kooreüraski rüüste jätkumisel, aga järjest rohkem hakkab mõju avaldama ka majanduse jahtumine. Kõikide erametsast müüdavate lehtpuu jämesortimentide hinnad on kvartaliga kallinenud – kasepakk 12,6%, haavapalk 17,2% ja kasepalk 17,6%. Kõige rohkem tõusis kõige odavama sortimendi ehk lepapalgi hind (19,1%). Möödunud aastaga võrreldes on kasepakk on kallinenud juba 47%, kasepalk

67,3%, haavapalk 73,6% ja lepapalk 73,7%! Ka paberipuiduturul on jätkunud pöörane hinnakasv. Sealhulgas on lehtpuupuidu hinnatõus on olnud ca kaks korda kiirem kui okaspuupuidul. Tuleb aga märkida, et kõikide sortide hinnad on läbi aegade kõrgeimad. Nii on männipuit aastaga kallinenud 138,2%, kuusepuit 145,7%, kasepuit 171,6% ja haavapuit koguni 182,9%! Sellise pöörase hinnakasvu taga on lisaks Venemaa puidu ära langemisele ka Euroopat vallutanud energiakriis ja energiapuidu suurem nõudlus ning sellest tulenev energiapuidu

erakordselt suur hinnakasv. Tegelikult ongi just küttepuidu hind olnud puiduturul hinnatõusu vedaja ning alates eelmise aasta augustist igakuiselt kasvanud. Nimelt on küttepuidu hind aastaga tõusnud enam kui kolm korda. Kolme kuu taguse ajaga võrreldes on hind tõusnud 42,7% ja aastaga 209,8%. Kokkuvõtteks võib öelda, et kui energiapuidu hinnad peaksid ühel hetkel hakkama langema, siis toob see kaasa paberipuidu hinnalanguse ja vähendab survet ka palgihindadele, kuid hetkel veel neid märke näha ei ole.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 16/37

Ümarpuidu lõpplaohinnad

Allikas: Erametsakeskuse 2022. aasta III kvartali puiduturu ülevaade

Tehinguaktiivsuse poolest oli 2021. aastal esirinnas Saare ja Harju maakond, kus tehti 2021. aastal vastavalt 81 ja 80 tehingut. Kasvava metsaga metsamaa keskmine hind (mediaan) oli kõige kõrgem Põlva maakonnas 7534 €/ha. Lääne-Viru maakonna keskmine 5145 €/ha oli Eesti keskmisest ca 10% madalam.

Allikas: Maa-amet

Jõgeva maakonna metsamaa segment Jõgeva maakonnas on võimalik välja tuua koos metsaga müüdud metsamaa tehingute statistika. Kuna

iga mets on unikaalne ja väärtus sõltub eelkõige sellest, milline on seal kasvav mets, on keeruline välja tuua hindade dünaamikat, kuid koos puidu hinna kasvuga on ka kinnistute keskmised hinnad tõusnud. Kõige aktiivsem on 2022. aastal metsamaade turg Jõgeva vallas, kus on tehtud 43 tehingut, kuid keskmine hind oli omavalitsustest kõige kõrgem Mustvee vallas 9640 €/ha.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 17/37

Kasvava metsaga metsamaa tehingud Jõgeva maakonna omavalitsustes

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

4.2.1. Müügitehingud

Hindajale on teada järgmised metsamajanduslike maadega tehtud tehingud. Välja on toodud tehingud, mis ei ole enampakkumistehingud ja komplekstehingud. Enamustel välja toodud tehingutel puudub

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Tehinguobjektide mullastik on samaväärne või halvem kui

hinnataval varal ning metsamaa osakaal on üle 80%. Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Kirjeldus

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

03.03.2022 12100 4.49 2695 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 96%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Põlva maakond, Kanepi

vald, Närapää küla

21.03.2022 7000 2.35 2979 Lageraie, metsamaa 86%,

juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Harju maakond, Saue vald, Ääsmäe küla

14.06.2022 5640 5.64 1000 Lageraie, metsamaa 99%, juurdepääs üle naaberkinnistu, GI,LkG mullad

Lääne-Viru maakond, Väike-Maarja vald, Uuemõisa küla

30.06.2022 6000 6.09 985 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 99%, juurdepääs üle naaberkinnistute, LP,Kor,K mullad

Lääne maakond, Lääne- Nigula vald, Jalukse küla

04.07.2022 16000 4.55 3516 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 100%, avaliku tee kõrval, Go mullad

Saare maakond, Saaremaa vald, Sepa küla

19.07.2022 10000 5.13 1949 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 82%, avaliku tee üle naaberkinnistu 10 m kaugusel, Korg mullad

Pärnu maakond, Pärnu linn, Kavaru küla

01.09.2022 8100 3.81 2126 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 100%, juurdepääs üle naaberkinnistute, Go mullad

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

15.09.2022 11320 4.13 2741 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 93%, juurdepääs üle naaberkinnistu, Go mullad

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 18/37

4.2.2. Äralõike turustatavuse analüüs3

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade ostjaks võib olla üle riigi tegutsev või kohalik metsa- ja põllumajandusettevõtja, suurima tõenäosusega keegi naaberkinnistute omanike hulgast, kel on eesmärk kasutada maad

ise metsamajanduslikul otstarbel (metsa kasvatamiseks). Teine sihtgrupp on isikud, kes ostavad metsamaid raha paigutamise eesmärgil, mis toob omanikule iga-aastast tulu hinna tõusust. Siia kuuluvad nii ettevõtted kui eraisikud. Kolmas sihtgrupp on isikud, kes tegelevad metsa- ja põllumaade vahendamisega – kokkuost ja vaheltkasuga edasimüük.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Põllumajandusettevõtted ja metsamajandusettevõtted

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Metsamajandusettevõtjate, põllumajandusettevõtjate, investeerijate, vahendajate vaatest rahuldab vara turusegmendi nõudeid: metsamaal on põhjapoolses osas kuuse noorendik,

lõunapoolses keskealine mets, äralõige on ca 1,24 ha ning

tegemist keskmisest väiksema maaüksusega, asub suurema metsamassiivi koosseisus, on kompaktse kujuga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Metsamaade osas valitseb turul suur nõudlus ja pakkumisi on üksikuid. Metsa ja -põllumajandusettevõtjad soovivad enim osta maatükke, kus metsamaa ja haritava maa osakaal maatüki

kogupindalast oleks suurem ega ole valmis maksma osade eest, mida pole võimalik metsa- ja põllumajanduslikul otstarbel kasutada.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Raske konkreetselt öelda, kuid soetama on vara võimelised pigem keskmine hulk potentsiaalsetest lõppkasutajatest.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p. 4.2.3.

Arendusprojektid Puuduvad

Müügiperiood 6-12 kuud

Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul sarnaste varade hinnatasemes, samuti

nõudluse ja pakkumise osas muudatusi ei prognoosiks.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad

4.2.3. Pakkumine

Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga samaväärseid metsamaa pakkumisi sisuliselt ei ole. Üldjuhul on müügis maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud vähese metsamaa osaga või müüakse maad kui ehituspotentsiaaliga krunti. Toome välja valiku olemasolevaid pakkumisi:

Aadress Suurus (ha)

Pakkumishind (€)/ €/ha

Info

Sepa, Samma küla, Viru-Nigula vald

4,91 ha 17 900 € 3600 €/ha

Põõsaste ja üksikute puudega kaetud kasutusest väljas looduslik rohumaa 4,78 ha. Juurdepääs teele üle naaberkinnistu.

Soome, Maardla küla, Mustvee vald

17,95 ha 124 900 € 7000 €/ha

8,34 ha metsamaa, 9,05 ha haritav maa (PRIA põllumassiiv olemas) ha muu maa. Metsamaal on kasvamas noormets, mis on juba ca. 8-9 a. kasvanud. Juurdepääs mitteavalikult kohalikult teelt.

Tannisaare, Kaavere küla, Põltsamaa vald

3,97 ha 39 000 € 9800 €/ha

2,1 ha metsamaa, 1,62 ha looduslik rohumaa, Juurdepääs mitteavalikult teelt. Metsamaal ca 20 m kõrgused puud. Krunt piirneb ühest küljest Veskissaare kraaviga. Kinnistu on koormatud erinevate kitsendustega - maaparandussüsteemi maa-ala, maaparandushoiuala, nitraaditundlik ala, ranna või kalda veekaitsevöönd, ranna või kalda ehituskeeluvöönd.

Rõhutame, et tegemist on pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad.

3 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 19/37

Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Õiguslik lubatavus: Katastriüksuse maakasutuse sihtotstarbeks on maatulundusmaa. Vastavalt Jõgeva

valla üldplaneeringule piiride muutmisel moodustatava üksusele ei ole juhtotstarvet määratud.

Füüsiline võimalikkus: katastriüksuse asukoht, paiknemine, naabrus, suurus, kuju, haljastus ja

kõlvikuline koosseis võimaldab metsamajandusliku maana kasutust. Juurdepääs on kinnistule raudtee

ääres kulgevalt hooldusteelt (pinnastee). Finantsmajanduslik otstarbekus: tegemist on atraktiivses piirkonnas asuva varaga, millel puudub Elektrilevi andmetel ampripõhine elektriga liitumise võimalus ja mille vastu on turul nõudlus. Kuna maatükk asub suurematest keskustest kaugel, puudub avalikult teelt juurdepääs ja elektriga ampripõhine liitumise võimalus, siis arenduspotentsiaal puudub.

Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parim kasutus on selle olemasolev kasutus maatulundusmaana. Äralõige Äralõige on ca 100 m laiune. Äralõike piirides hooneid ja rajatisi ei asu ning sellel nii iseseisva kinnisasjana kui ka olemasoleva katastriüksuse koosseisus ehitusõigus puudub.

Lähtudes eeltoodust on hindaja seisukohal, et planeeritud äralõikel on metsamajanduslik

kasutusotstarve. Äralõike maa-alal on planeeritud viia läbi maakorraldus Pikkjärve kinnisasja ca 1,24 ha suuruse äralõikega.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 20/37

5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest

rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel

tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875- 9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või

loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8). Pikknurme metskond 35 kinnistu kasvavat metsa ja metsata maad on hinnatud eraldi, sest turg kohtleb neid erinevalt. Kasvavat metsa on hinnatud tulumeetodil, sest kasvava metsa ostja jaoks on

oluline raiutava puidu m³ müügist saadav tulu. Seetõttu tihti müüakse kasvavat metsa ka raieõiguse

kujul. Kuna maad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on selle turuväärtuse hindamise hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil, piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Pikknurme metskond 35 kinnistust tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks

äralõike turuväärtus.

5.3. Maa turuväärtuse hindamine

Hinnatav ala on Pikkjärve äralõikega sama pindalaga 1,24 ha, mis on metsamaa. Sedalaadi väikese pindalaga metsamaade tehinguid tehakse turul harva, kuid nõudlus nende vastu on suur. Praegusel juhul on maaüksusel valdav keskealine mets.

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste valdavalt metsamaa kõlvikuga varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti tehingute andmebaasi tehinguinfot.

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.

Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Kirjeldus

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

03.03.2022 12100 4.49 2695 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 96%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

21.03.2022 7000 2.35 2979 Lageraie, metsamaa 86%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

15.09.2022 11320 4.13 2741 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 93%, juurdepääs üle naaberkinnistu, Go mullad

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 21/37

Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused

võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi

käigus. • Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud

ühelegi tehingu hinnale käibemaks.

Võrdlusühiku valik4 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik5

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust

mõjutavad tegurid: • Ajaline kohandus ehk ajaldamine6 - Ajalist kohandust on

rakendatud võrdlustehingutel 1,2, sest vaadeldava ajaperioodi jooksul maade hinnad on muutunud. Kuigi kasvava metsaga

metsamaade turg on muutunud üle 10% on turu muutus eelkõige seotud sellega, et kasvanud on kõigi energiaallikate hinnad (puidu kõrval gaas jne). Hindamisel on arvestatud, et ilma kasvava metsata metsamaade hinnad on samuti tõusnud, kuid väiksemas ulatuses ja seetõttu rakendatakse antud juhul kohandust 5%.

• Asukoha kohandus – Kõik maaüksused paiknevad võrreldava aktiivsusega piirkondades (tegemist on üleriigilise turuga, sest Eesti

väike tehingute arv ei võimalda välja tuua hinnatasemete erinevust piirkondades), mistõttu kohandamise vajadus puudub.

• Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede kasutamiseks seatud servituudid. Kohandamise vajadus puudub.

• Kinnistu pindala – metsamaade puhul on 2 ha suurema pindalaga

maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind, kuna suurema maatüki majandamine on seotud väiksemate kulutustega ühe pinnaühiku kohta. Kohandust rakendatakse võrdlustehingul 1,2,3

• Mullastik – Viljakamate muldadega metsamaad on kõrgema hinnaga. Kohandust rakendatakse võrdlustehingul 1,2, sest seal on hinnatavast madalam mullaviljakus.

• Kõlvikuline koosseis– Kõrgema hinnaga on need metsamaad, kus

metsamaa kõrval ei ole madalama väärtusega kõlvikuid. Kohandust rakendatakse võrdlustehingul 2, sest seal on vooluveekogu ja rohumaa.

• Puittaimestiku olemasolu – enam on hinnatud kinnistud, kus on puittaimestik. Kohandust 5% rakendatakse võrdlustehingul 1 ja 3, sest seal on lageraiest säilinud üksikud seemnepuud.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav

vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel: Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tehingu summa € 12100 7000 11320

Tehingu summa €/ha 2694.9 2978.7 2740.9

Tehingu aeg 07.12.2022 03.03.2022 21.03.2022 15.09.2022

4 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 5 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 6 Võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 22/37

võrdlus turusituatsioon on muutunud

turusituatsioon on muutunud

turusituatsioon ei ole muutunud

kohandus 5% 5% 0%

Ajaliselt kohandatud hind 2829.6 3127.7 2740.9

pindala ha 1.24 4.49 2.35 4.13

võrdlus parem parem parem

kohandus -5% -5% -5%

Asukoht

Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Pikknurme metskond 35

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs juurdepääs üle naaberkinnistu

juurdepääs üle naaberkinnistute

juurdepääs üle naaberkinnistu

juurdepääs üle naaberkinnistu

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik Go M''' M''' Go

võrdlus halvem halvem samaväärne

kohandus 5% 5% 0%

Metsamaa osakaal 1 0.96 0.86 0.93

võrdlus samaväärne halvem samaväärne

kohandus 0% 5% 0%

Puittaimestiku osakaal lageraie üksikud puud lageraie üksikud puud

võrdlus parem samaväärne parem

kohandus -5% 0% -5%

Summaarne kohandus -5% 5% -10%

Kohandatud tehingu hind 2688.14 3284.04 2466.83

Kohanduste absoluutväärtuste summa 20% 20% 10%

Kaalud 1.0 0.3 0.3 0.4

Kaalutud 806.4 985.2 986.7

Kaalutud keskmine kohandatud tehingu hind, €/ha 2778.4

Turuväärtus € 3445

Kohandatud tehingute hinnad on erinevad ja meie hinnangul see on seotud sellega, et metsata

metsamaa turg on volatiilne ja samaväärseid tehinguid piirkonnas ei ole piisavalt tehtud. Pikkjärve kinnistust tehtava äralõikega sama pindalaga Pikknurme metskond 35 kinnistu maa turuväärtus väärtuse kuupäeval on 3445 € (kolm tuhat nelisada nelikümmend viis) €, mis taandatud ha kohta on 2778 €/ha. Hindamise tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine

(müügiperiood 6-12 kuud).

5.3.1. Äralõike turuväärtuse hindamine

Äralõike väärtuse hindamiseks võetakse aluseks kaasatud Metsaeksperdi leitud Pikkjärve kinnistust tehtava äralõikega saranase väärtusega kasvava metsa pindala 1,00 ha ning liidetakse äralõike koosseisu kuuluva 1,00 ha maa ja lisas 4 toodud sellel äralõikel kasvava metsa turuväärtus 7612 €. Kasvava metsa pindala 1,00 ha leidmisel on aluseks võetud peatükis 5.3 leitud maa turuväärtus 2778 €/ha. Äralõike piiride nihutamis teel (kuna 1,24 ha väärtus oli suurem, siis katsetati, kas sobib 1,23

ha, kuna ka selle väärtus oli liiga suur 1,22 ha jne kuni jõuti sarnase väärtusega pindalani 1,00 ha) on leitud sobiva 1,00 ha pindalaga Pikknurme metskond 35 äralõige, kus maa+kasvav mets turuväärus on sarnane Pikkjärve katastriüksusest tehtava 1,24 ha äralõike väärtusega kokku 10520 €. Metsata maa väärtuse aluseks võetakse peatükis 5.3 leitud maa turuväärtus 2778 €/ha, sest parameetritelt on äralõike ala 1,00 ha sarnase väärtustasemega €/ha kui esialgne 1,24 ha. Äralõike maa turuväärtuse arvutuskäik 1,00 ha x 2778 €/ha =2778 €

Äralõike maa koos kasvava metsaga turuväärtuse arvutuskäik 7612 € + 2778 € = 10390 €

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 23/37

Äralõike turuväärtus väärtuse kuupäeval on 10 390 € (kümme tuhat kolmsada üheksakümmend) eurot, mis taandatud ha kohta on 10390 €/ha. Hindamise tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja

likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud). Töö tellijaga on kooskõlastatud äralõike paiknemine kinnistu lääneservas. Kuna Pikkjärve katastriüksusest tehtava äralõike väärtus oli 10520 €, siis on Pikknurme metskond 35 väärtusega 10520 € osa pindala leitav jagamistehtega 10520 € : 10390 €/ha (Pikknurme metskond 35 äralõike 1,00 ha turuväärtus taandatud ha kohta) = 1,01 ha. Pikknurme metskond 35 äralõike

pindala on väiksem, kui Pikkjärve katastriüksusest tehtava äralõike 1,24 ha, sest seal on rohkem tm kasvavat metsa.

Hindaja koostatud joonis

6. Hindamistulemus

Pikkjärve katastriüksusest tehtava äralõike turuväärtusele vastava osa pindala on 1,01 ha.

Turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sarnaste varade väärtusele ei lisandu käibemaksu. Hindaja hindab tõenäoliseks vara lõpliku tehinguhinna kõikumist vahemikus +/-20%. Hindamistulemused ei sisalda käibemaksu.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 24/37

Lisa 1. Fotod

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 25/37

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 26/37

Lisa 3. Metsainventeerimise andmed

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 27/37

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 28/37

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 29/37

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 30/37

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 31/37

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 32/37

Lisa 4. Kasvava metsa turuväärtuse hindamine

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 33/37

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 34/37

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 35/37

Lisa 5. Hindamise lähteülesanne

Hinnatav vara Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Pikknurme metskond 35

Kinnistu registriosa 14163450

Katastritunnus 57801:002:0670

Pindala 169,38 ha

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Koormatised ja kitsendused

-

Hüpoteegid -

Omanik Eesti Vabariik, riigivara valitseja Keskkonnaministeerium, volitatud asutus Riigimetsa Majandamise Keskus (riigi kinnisvararegistri objekti kood KV4885)

Hinnatav ala Hinnatavaks alaks on joonisel punasega viirutatud Pikknurme metskond 35 kinnisasja osa (metsainventeerimise andmete kohaselt eraldis 1 ja osaliselt eraldis 2, vt lisa 1):

Hinnata Pikkjärve kinnisasja (57801:002:0890) ca 1,24 ha suuruse äralõike turuväärtustele vastava osana maakorralduse läbiviimiseks. Turuväärtuste erinevus peab olema minimaalne, võimalusel peaksid vahetatavate kinnisasjade väärtused olema võrdsed. Maakorralduse (piiride muutmise) käigus moodustatava üksuse võimalikud piirid tuleb kooskõlastada tellijaga hindamise käigus. Piiride muutmisel riigimaast moodustatava üksuse ja vahetusmaaks moodustatava üksuse piirid tuleb kokku viia ning lisaks tuleb arvestada põhjapiiril raudtee maaeralduse äralõikega (Lisa 2).

Hindamise eesmärk

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1 punkti 4 alusel ja maakorraldusseaduse (MaaKS) § 23 lõike 1 alusel

Tellimuse alus Raamleping nr 4-2/22/163, 28.09.2022

Hindamise alusdokumendid

Standardiseeria EVS 875 „Vara hindamine“; Raamlepingule lisatud "Tööde tehnilisest kirjeldusest"; Vajadusel ja soovituslikult Maa-ameti peadirektori 22.04.2021 käskkirjast nr 1-1/21/39 „Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend“7.

Määratav väärtus Kasvava metsaga hoonestamata kinnisasjast tehtava ühe äralõike turuväärtus

Kasvava metsa väärtuse hindamine

Kasvava metsa turuväärtus (harilik väärtus) hinnata kohese raadamisest saadava tulu alusel

Hindamisaruande vorm

Eksperthinnang

7 https://maaamet.ee/media/811/download

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 36/37

Kaasatavad isikud Vajadusel kaasata teiste erialade eksperte. Eksperdi kaasamise tasu tuleb tööde teostajal endal eraldi kokku leppida ning tasustada.

Isikute kontaktandmed

Ivika Sootla, Maa-ameti maakorralduse osakond, tel 5385 3607, e-post [email protected]

Teadaolev info senise maakasutuse kohta ning kasvava metsa andmed

Äralõike kõlvikuline koosseis on maakatastri andmete kohaselt metsamaa. Ortofoto kohaselt on tegemist enamjaolt madala taimkattega alaga. Tellijale teadaolevalt on kinnisasi kasutuses metsamaana. Kinnisasjale puudub otsene juurdepääs avalikult teelt. Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasi koormatud kasutuslepingutega. Äralõikele jääva kasvava metsa inventeerimise on teostanud 26.10.2022 Metsabüroo OÜ (lisatud lähteülesandele). Kui hindaja lähtub lähteülesandele lisatud inventeerimis-andmetest, tuleb nii hindajal kui ka kaasatud eksperdil ülevaatuse põhjal ja maaomaniku poolt esitatud infole tuginedes veenduda, et inventeerimisest kuni ülevaatuse kuupäevani pole toimunud kahjustusi, raietöid ja uuendustöid, mis võivad mõjutada inventeerimise andmete usaldusväärsust ja kasutuskõlblikkust.

Planeeringute info Jõgeva valla üldplaneeringu (vastu võetud Jõgeva Vallavolikogu 25.08.2022 otsusega nr 75) järgi ei ole Pikknurme metskond 35 kinnisasja piiride muutmisel moodustatava üksusele juhtotstarvet määratud. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringu seletuskirjas on toodud, et maa-alale, kuhu üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet määratud, on perspektiivis võimalik kavandada erinevaid uusi otstarbeid vastavalt omavalitsuse kaalutlusotsusele ning soovitud otstarbega ette nähtud tingimustele ning asukohast tulenevatele kohaspetsiifilistele tingimustele.

Äralõike parima kasutuse analüüs

Enne hindamisaruande koostamist tuleb tellijale teadmiseks ja kooskõlastamiseks esitada parima kasutuse analüüs. Koos parima kasutus analüüsiga peab hindaja esitama info, kas vahetatavad kinnisasjad asuvad samas või sarnases turupiirkonnas või ei asu.

Lisatingimused Hindamisel tuleb arvestada pindala 0,01 ha täpsusega, kuna kinnisasja jagamise käigus võivad tekkivate maaüksuste pindalad mõnevõrra erineda kavandatust ning seda pole võimalik ette näha. Hindamisaruandes tuleb kokkuvõttes esitada info hinnatava kinnisasja ja omandatavate kinnisasjade turupiirkonna samasuse/sarnasuse kohta. Hindamisaruanne on vastavalt avaliku teabe seadusele avalik, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Hindamisaruanne peab olema varustatud logo ja märgiga „Kaasrahastatav ELi Euroopa ühendamise rahastust“. Logo on kättesaadav veebilehel INEA website.

Lisatud dokumendid

1. Metsainventeerimise andmed

2. Pikknurme metskond 35 kinnisasja krundijaotuskava

Tellija Maa-amet

Tellimuse kuupäev 24.11.2022

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-7

lk 37/37

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte

kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER Männiku tee 104 Tel: 668 1011 Äriregistri kood 11206437 11216 Tallinn e-mail: [email protected] www.steiger.ee

Eksperthinnang nr 22/4155-6 Vara: Äralõige kinnistu registriosa numbriga 2465135 koosseisu

kuuluvast katastriüksusest tunnusega 57801:002:0144 (maatulundusmaa 100%)

Aadress: Andre, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Väärtuse kuupäev: 07.12.2022 Hindamisaruande kuupäev: 25.01.2023 Hüvitusväärtused: Maaüksus 57801:002:0144:

äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 12 550 (kaksteist tuhat viissada viiskümmend) eurot. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine. Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R3) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 10400 (kümme tuhat nelisada) eurot. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.

Koostaja: Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 2/45

Sisukord

KOKKUVÕTE ........................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid............................................................................................ 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .................................. 4

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................... 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ........................................ 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ......................................................................................... 5

3. Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................ 6 3.1. Asukoht.................................................................................................................. 6 3.2. Omandisuhted ......................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................ 9 3.4. Tehnosüsteemid .................................................................................................... 11 3.5. Äralõige ............................................................................................................... 11 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ......................................................... 11

4. Turuülevaade ........................................................................................................................................... 12 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist ................................................................. 12 4.2. Metsamaade segmendi ülevaade ............................................................................. 14

4.2.1. Müügitehingud ..................................................................................................................................... 17 4.2.2. Turustatavuse analüüs .......................................................................................................................... 18 4.2.3. Pakkumine ............................................................................................................................................ 18

5. Hindamine ............................................................................................................................................... 19 5.1. Parim kasutus ....................................................................................................... 19 5.2. KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorra kirjeldus ....................................................... 19 5.3. Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele .......................................... 20 5.4. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................ 22 5.5. Maa turuväärtuse hindamine ................................................................................... 23

5.5.1. Äralõike väärtuse hindamine ........................................................................................................... 25 5.5.2. Hüvitusväärtuse hindamine ............................................................................................................. 25

6. Hindamistulemus ..................................................................................................................................... 26

Lisa 1. Fotod ...................................................................................................................................................... 27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ...................................................................................................................... 28

Lisa 3. Metsainventeerimise andmed ................................................................................................................ 30

Lisa 4. Kasvava metsa turuväärtuse hindamine ................................................................................................. 37

Lisa 5. Metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena arvutus ................................................................................................................................. 40

Lisa 6. Hindamise lähteülesanne ....................................................................................................................... 42

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ............................................................................................................... 45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 3/45

KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Äralõige kinnistu registriosa numbriga 2465135 koosseisu kuuluvast

katastriüksusest tunnusega 57801:002:0144 (maatulundusmaa 100%) Aadress Andre, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Omanik OÜ Alanther (registrikood 11951135) Katastritunnused 57801:002:0144 Omandivorm Kinnisasi Katastriüksuste pindala 5,12 ha Katastriüksuste sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Katastriüksuse ehitised Puuduvad Äralõike pindala 0,95 ha sh avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee

R3) 0,73 ha Äralõike hoonestus ja rajatised

Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1

punkti 7 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Maa-ametile

Seos Kinnitame, et OÜ Inseneribüroo Steiger ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega

Ülevaatuse kuupäev 07.12.2022 Väärtuse kuupäev 07.12.2022 Hindamisaruande kuupäev 25.01.2023 Tellija Maa-amet Tellimusleping 28.09.2022 raamlepingu nr 4-2/22/163 tööde tellimus nr 2-1 e-kirja

teel 24.11.2022 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang likviidsusele Kinnistu müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva

turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame keskmiseks. Äralõike likviidsuse hindame madalaks (müügiperioodi ei ole võimalik prognoosida).

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu ja äralõike hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle turusegmendi jaoks tavapärane. Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu VASTUOLUD ANDMETES JA MUUD KOMMENTAARID puuduvad HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on OÜ Inseneribüroo STEIGER hinnangul, aadressil Andre, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond maakond asuva hoonestamata katastriüksuse äralõike hindamistulemused järgmised: äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 12 550 (kaksteist tuhat viissada viiskümmend) eurot. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine. Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R3) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 10400 (kümme tuhat nelisada) eurot. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.

/allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 4/45

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress Andre, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond Registriosa nr 2465135 Kinnistu nimi Andre Vara liik Äralõige hoonestamata maatulundusmaa sihtotstarbega

katastriüksusest Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike

1 punkti 7 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Maa-ametile. Väärtuse liik Kasvava metsaga hoonestamata kinnisasjast tehtava ühe või mitme

äralõike hüvitusväärtus.

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab (EVS 875-12). Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Harilik väärtus - eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) (EVS 875-3). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3).

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875- 1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Käesolev hindamisaruanne on avalik.

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel:

- hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi;

- hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 5/45

Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Andre katastriüksuse omaniku esindaja juhatuse liige Alar Rähn suuline infovahetus

07.12.2022

Kohapealne ülevaatus 07.12.2022 Elektrilevi infotelefon 28.11.2022 Maa-ameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 07.12.2022 Ehitisregister, https://www.ehr.ee 07.12.2022 Maa-ameti tehingute andmebaas 07.12.2022 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 07.12.2022 Jõgeva valla kodulehekülg https://www.jõgeva.ee/ 05.12.2022 Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 07.12.2022 Majandusinfo www.eestipank.ee Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 4/2022, 20.12.2022

12.01.2023

Turuinfo ja statistika www.maaamet.ee Turuülevaated turusektorite kaupa, Kinnisvara hinnastatistika päring

03.01.2023

Kaarepere-Tabivere km 394,00-402,100 Raudteelõigu õgvendamine, Eesti Raudtee AS, töö nr 09-2022

24.11.2022

Allhange Kasvava metsa hindamisel OÜ Metsaekspert, Eksperthinnangu lisad

nr 3-5

2.2. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 07.12.2022 Ülevaatuse teostanud hindaja

Kutseline hindaja Andres Juss

Ülevaatuse juures viibinud isikud

Omaniku esindaja juhatuse liige Alar Rähn. Alar Rähni vend Ahto Rähn.

Ülevaatuse ulatus Katastriüksuse ülevaatus teostati osas, mis oli vaadeldav katastriüksuse servast Planeeritava äralõike ülevaatus teostati kogu ulatuses.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 6/45

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara asub Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla Asukohaskeem

Allikas: Maa-ameti geoportaal (maainfo kaardirakendus) Mikroasukoht Iseloomustus Katastriüksus paikneb Tapa-Tartu raudteest ca 150 m kaugusel

(raudtee ja katastriüksuse vahele jääb katastriüksus 57801:002:0130). Ümbruses hoonestamata maatulundusmaad.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 7/45

Asukohaskeem:

Allikas: Maa-ameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

Konkureerivad turupiirkonnad

Kesk-Eesti maakonnad, kuid peamiselt Jõgeva vald

Juurdepääs Juurdepääs maaüksusele on üle naaberkinnistute kulgeva raudtee hooldusteelt (pinnastee), mis viib Pikkjärve-Tõrve teele.

Kaugused Lähim kauplus Kaarepere ca 4 km, Jõgeva ca 15 km Õhu saastatus ja müra Keskmisest madalam Koondhinnang asukohale Maatulundusmaa (metsamaa) seisukohalt on asukoht hea – metsamaana on tegemist aktiivses metsamajanduslikus piirkonnas asuva varaga.

3.2. Omandisuhted Registriosa number 2465135 Omandivorm Kinnisasi Omanik OÜ Alanther (registrikood 11951135) Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormavate koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Omandamise eelmärge Eesti Vabariik kasuks KAHOS § 9 alusel. 19.09.2022 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 20.09.2022. Kohtunikuabi Helle Eduvald Kandel puudub mõju hindamistulemusele, sest eelmärge on otseses seoses hindamist tingiva asjaolu ehk avalikes huvides omandamisega.

Vara koormavate hüpoteekide kanded registriosa IV jaos

Puuduvad

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Geoloogilise uuringu ala, maaparandushoiuala Kitsendused, arvestades nende olemuse, asendi ja ulatusega, ei mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista selle sihipärast kasutust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 8/45

Kitsenduste kaart ja loetelu: Allikas: Maa-ameti geoportaal (kitsenduste kaardirakendus)

Kasutuslepingud Omaniku esindaja ütlustele tuginedes puuduvad Muud olulised väärtust mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara hüvitusväärtust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 9/45

3.3. Maakasutus

Tunnus 57801:002:0144 Aadress Andre Asustusüksus Pikkjärve küla Omavalitsus Jõgeva vald Maakond Jõgeva maakond Sihtotstarve 1 Maatulundusmaa 100% Sihtotstarve 2 - Sihtotstarve 3 - Pindala 5,12 ha Metsamaa 3,02 ha Looduslik rohumaa 0,50 ha Muu maa 1,60 ha Registriosa 2465135 2022. aasta maa korralise hindamise maa maksustamishind (maa väärtus)

6942 € - arvutamise kuupäev 11.01.2023. Tegemist on masshindamise põhimõtetel arvestatud tulemusega ja ei ole samastatav turuväärtusega, mis tugineb detailanalüüsil.

Üldplaneering Jõgeva valla üldplaneeringu (vastu võetud Jõgeva Vallavolikogu 25.08.2022 otsusega nr 75) järgi jääb Andre kinnisasja lõunaosa rohevõrgu koridori alasse ning kinnisasja põhjaosale ei ole juhtotstarvet määratud. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringu seletuskirjas on toodud:

 rohevõrgustikus paiknevat maakasutuse otstarvet ja üldplaneeringu kohast otstarvet ei ole soovitatav muuta. Juhul kui on vajadus otstarvet muuta, peab kavandatav tegevus sobituma rohevõrgustikku ning selle toimimist mitte kahjustama;

 maa-alale, kuhu üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet määratud, on perspektiivis võimalik kavandada erinevaid uusi otstarbeid vastavalt omavalitsuse kaalutlusotsusele ning

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 10/45

soovitud otstarbega ette nähtud tingimustele ning asukohast tulenevatele kohaspetsiifilistele tingimustele.

Allikas: Väljavõte Jõgeva valla üldplaneeringust

Detailplaneering Puudub Miljööväärtuslik planeering

Puudub

Kuju, reljeef Korrapärase kujuga, tasane reljeef Haljastus, haritava maa kõlvikul kasvatatavad kultuurid, maa seisukord

Metsamaa osas on valdavalt tegemist keskealise metsaga.

Põllumassiivi nr ja deklareeritud maakasutus

Puudub

Mullastik Leostunud gleimuld (Go), Õhuke madalsoomuld (M’’)

Mullastiku kaart

Allikas: Maa-ameti geoportaal (mullastiku kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 11/45

Maaparandussüsteemid Lääne servad ja edela nurgas ca 1000 m² Maaparandusehitise reguleeriv võrk Maaparandussüst. kood 2103960020640

Hooned ja rajatised Puuduvad Piirded Puuduvad

3.4. Tehnosüsteemid Elekter Puudub Veevarustus Puuduvad Kanalisatsioon Puuduvad

3.5. Äralõige Asukoht Äralõige teostatakse maaüksuse kirde nurgast Äralõike kirjeldus ja kõlvikuline jaotus

Kasutuses metsamaana

Äralõike joonis

Allikas: hindamise lähteülesanne Äralõike pindala Tellija esitatud andmetel 0,95 ha sh avalikes huvides omandatava

osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R3) 0,73 ha. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast ca 19 %, mis on metsamaa.

Äralõike mullastik Õhuke madalsoomuld (M’’) Äralõike ehitised Puuduvad Äralõike tehnosüsteemid Puuduvad Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva

maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allesjääva maaüksuse senisel otstarbel kasutamine võimalik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega püsiv kahju, sh negatiivne mõju omanikule alles jääva vara turuväärtusele.

3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10) Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval katastriüksusel järgitud kinnisvara kestliku

arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 12/45

4. Turuülevaade

4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist1 Eesti majanduse seis on seni olnud keskmisest parem. Vaatamata elukalliduse kiirele tõusule on säilinud väga tugev nõudluskeskkond. Kuni sügiseni reageerisid tarbijad kõrgetele hindadele tagasihoidlikult ning tarbimine suurenes nii jooksevhinnas kui ka koguseliselt. Inimeste soov ja valmisolek hinnatõusuga kaasa minna hoolimata kindlustunde märkimisväärsest vähenemisest sai võimalikuks tänu pandeemia ajal kogunenud säästude ja II pensionisambast välja võetud raha kulutamisele, millest enamus on praeguseks juba kasutust leidnud. Tarbimiskulutuste vähene reaktsioon on võimaldanud ettevõtetel ka kasumlikkust suurendada kiirelt kasvanud kuludest hoolimata. Hoogsa hinnatõusu mõju majanduskasvule on üha tugevamalt kohale jõudmas. Mööduva aasta lõpus ja uue aasta esimeses pooles viivad vähenenud ostujõud ja kahanenud säästud tarbimismahu languseni ja ka ettevõtete kasumid satuvad löögi alla. Tänavuselt 0,5% languselt viivad majanduse 0,4% kasvuni tuleval aastal peamiselt valitsemissektori kasvavad kulutused. 2024.–2025. aastal võib oodata majanduskasvu kiirenemist 3–4%ni, kuid geopoliitilise ebastabiilsuse tõttu ümbritseb nii majanduskasvu kui ka inflatsiooni väljavaadet tavapärasest suurem ebakindlus. Eesti majandus on jõudnud tehniliselt surutisse, kuna SKP on kahanenud kaks kvartalit järjest. Eesti SKP vähenes kolmandas kvartalis 2021. aasta kolmanda kvartaliga võrreldes 2,4% (SKP muutust ja kasvu allikaid iseloomustab järgnev joonis) ning võrreldes kvartal varasemaga sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeerituna 1,8%. See tähendab, et kvartalivõrdluses langes SKP teist kvartalit järjest üsna järsult, kusjuures viimati kasvas majandus kvartalivõrdluses 2021. aasta neljandas kvartalis.

1 Allikas: Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 4/2022 20.12.2022

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 13/45

Hinnakasv on püsinud kiire ja laiapõhjaline, kuid on alates augustist mõnevõrra aeglustunud. Novembris ulatus tarbijakorvi kallinemine aastavõrdluses 21,3%ni. Hinnakasvu läbiv põhjus on olnud kõrged energiahinnad. Osade tööstuskaupade ja turismiteenuste pakkumine on nõudlusest maha jäänud, mis samuti soosib hinnakasvu.

Tööpuudus kahanes 2022. aasta kolmandas kvartalis statistikaameti andmete järgi 5,6%ni, kuid hooajalisi tegureid arvesse võttes oli see veidi kõrgem. Registreeritud töötus on 2022. aasta jooksul kasvanud kiiremini kui tööjõu-uuringu tulemused näitavad, sest töötuna saavad end arvele võtta ka Ukraina sõjapõgenikud. Detsembri alguses oli neid töötukassas arvel 6300 ehk ligikaudu 12,6% registreeritud töötutest.

Eesti majanduskasvu pärsib kiire hinnatõus, mis vähendab inimeste ostujõu kaudu nõudlust nii Eestis kui ka eksporditurgudel. Majandusaktiivsuse madalseis jätkub 2023. aasta esimeses pooles, kuna hinnakasv küll aeglustub, ent see toimub visalt ning tarbimisvõimalusi hakkavad lähiettevaates kahandama nii intressimäärade tõus kui ka säästude vähenev tugi. Kiiremat kasvu ja taastumist on oodata alates 2024. aastast (prognoosi põhinäitajad on järgnevas tabelis).

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 14/45

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad

4.2. Metsamaade segmendi ülevaade2

Metsamaid müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielenkide) tehingud on pigem harvad. Maahind.ee andmetel metsamaa ehk metsakinnistu hinda mõjutavad erinevad tegurid. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda. Metsamaa müügihinda mõjutavad metsakinnistu asukoht ja ligipääsetavus. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust. Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittaimestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Hindaja hinnangul, mis tugineb kogemustel, on vabalt turul kaubeldava metsamaad pindalaga alates 1 ha. Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Timber.ee oksjonikeskkonnas on alla 1 ha pindalaga metsamajanduslikke kinnisasju müügipakkumises olnud 35. See moodustab kõigist 953 kinnistu oksjonist ca 3,7%. Pindalaga 1-2 ha on olnud kinnistuid müügipakkumises 83. Metsakinnistu suurus. Tavaliselt kehtib reegel, mida suurem kinnistu seda kõrgem hind. Pindala kõrval omab mõju ka puistu ühetaolisus (arenguklass, liigiline koosseis jne), looduslikud takistused jms tegurid. Metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat. Seetõttu on suuremad metsakinnistud reeglina kõrgemas hinnas. Kuna väiksemad kinnistud on ostjatele

2 Allikas: Maa-amet, 2021. aasta turuülevaade, Erametsakeskus www.eramets.ee, Estonian Land Experts OÜ www.maahind.ee

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 15/45

kättesaadavamad ehk likviidsemad, siis pindalast alates 2 ha mastaabiefekti ei teki. Kui pindala on üle 2 ha, siis ühikuväärtus suureneb 5% võrreldes maatükkidega, mille pindala on alla 2 ha. Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp. Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha peale raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets. Metsa liigiline ja vanuseline koosseis Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud okaspuudega metsamaa. See tähendab tavaliselt 80-100 aasta vanust kuusikut või 100-120 aastast männikut. Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud. Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Allikas: Maa-amet Erametsakeskuse 2022. aasta III kvartali puiduturu ülevaate andmetel Kolmandas kvartalis jätkasid okaspuupalkide hinnad võrreldes teise kvartaliga langustrendis. Samal ajal lehtpuupalkide hinnad jätkuvalt kasvasid. Uskumatult kõrged paberipuidu ja küttepuidu hinnad kallinesid märgatavalt veelgi vaatamata oma niigi erakordselt kõrgele hinnatasemele, selgub Erametsakeskuse kvartaalsest puiduhindade statistikast. Euroopas kestev sõda ja Venemaa poolt tekitatud energiakriis on kaasa toonud ebanormaalsed arengud puiduturul. Pikaaegselt välja kujunenud proportsioonid puidusortimentide hindade vahel on oluliselt muutunud. Männipalkide hinnad langesid kolmandas kvartalis ligi 5%, kuusepalk ligi 9% ja kuusepeenpalk 11,5%. Kindlasti on hinnalanguses oma osa ka kuni kolmanda kvartali alguseni toimunud küllaltki intensiivsel palkide impordil Venemaalt ja kuuse-kooreüraski rüüste jätkumisel, aga järjest rohkem hakkab mõju avaldama ka majanduse jahtumine. Kõikide erametsast müüdavate lehtpuu jämesortimentide hinnad on kvartaliga kallinenud – kasepakk 12,6%, haavapalk 17,2% ja kasepalk 17,6%. Kõige rohkem tõusis kõige odavama sortimendi ehk lepapalgi hind (19,1%). Möödunud aastaga võrreldes on kasepakk on kallinenud juba 47%, kasepalk 67,3%, haavapalk 73,6% ja lepapalk 73,7%! Ka paberipuiduturul on jätkunud pöörane hinnakasv. Sealhulgas on lehtpuupuidu hinnatõus on olnud ca kaks korda kiirem kui okaspuupuidul. Tuleb aga märkida, et kõikide sortide hinnad on läbi aegade kõrgeimad. Nii on männipuit aastaga kallinenud 138,2%, kuusepuit 145,7%, kasepuit 171,6% ja haavapuit koguni 182,9%! Sellise pöörase hinnakasvu taga on lisaks Venemaa puidu ära langemisele ka Euroopat vallutanud energiakriis ja energiapuidu suurem nõudlus ning sellest tulenev energiapuidu erakordselt suur hinnakasv. Tegelikult ongi just küttepuidu hind olnud puiduturul hinnatõusu vedaja ning alates eelmise aasta augustist igakuiselt kasvanud. Nimelt on küttepuidu hind aastaga tõusnud enam kui kolm korda. Kolme kuu taguse ajaga võrreldes on hind tõusnud 42,7% ja aastaga 209,8%. Kokkuvõtteks võib öelda, et kui energiapuidu hinnad peaksid ühel hetkel hakkama langema, siis toob see kaasa paberipuidu hinnalanguse ja vähendab survet ka palgihindadele, kuid hetkel veel neid märke näha ei ole.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 16/45

Ümarpuidu lõpplaohinnad

Allikas: Erametsakeskuse 2022. aasta III kvartali puiduturu ülevaade Tehinguaktiivsuse poolest oli 2021. aastal esirinnas Saare ja Harju maakond, kus tehti 2021. aastal vastavalt 81 ja 80 tehingut. Kasvava metsaga metsamaa keskmine hind (mediaan) oli kõige kõrgem Põlva maakonnas 7534 €/ha. Lääne-Viru maakonna keskmine 5145 €/ha oli Eesti keskmisest ca 10% madalam.

Allikas: Maa-amet Jõgeva maakonna metsamaa segment Jõgeva maakonnas on võimalik välja tuua koos metsaga müüdud metsamaa tehingute statistika. Kuna iga mets on unikaalne ja väärtus sõltub eelkõige sellest, milline on seal kasvav mets, on keeruline välja tuua hindade dünaamikat, kuid koos puidu hinna kasvuga on ka kinnistute keskmised hinnad tõusnud. Kõige aktiivsem on 2022. aastal metsamaade turg Jõgeva vallas, kus on tehtud 43 tehingut, kuid keskmine hind oli omavalitsustest kõige kõrgem Mustvee vallas 9640 €/ha.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 17/45

Kasvava metsaga metsamaa tehingud Jõgeva maakonna omavalitsustes

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

4.2.1. Müügitehingud

Hindajale on teada järgmised metsamajanduslike maadega tehtud tehingud. Välja on toodud tehingud, mis ei ole enampakkumistehingud ja komplekstehingud. Enamustel välja toodud tehingutel puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Tehinguobjektide mullastik on samaväärne või halvem kui hinnataval varal ning metsamaa osakaal on üle 80%. Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Kirjeldus

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

03.03.2022 12100 4.49 2695 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 96%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

21.03.2022 7000 2.35 2979 Lageraie, metsamaa 86%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Harju maakond, Saue vald, Ääsmäe küla

14.06.2022 5640 5.64 1000 Lageraie, metsamaa 99%, juurdepääs üle naaberkinnistu, GI,LkG mullad

Lääne-Viru maakond, Väike-Maarja vald, Uuemõisa küla

30.06.2022 6000 6.09 985 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 99%, juurdepääs üle naaberkinnistute, LP,Kor,K mullad

Lääne maakond, Lääne- Nigula vald, Jalukse küla

04.07.2022 16000 4.55 3516 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 100%, avaliku tee kõrval, Go mullad

Saare maakond, Saaremaa vald, Sepa küla

19.07.2022 10000 5.13 1949 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 82%, avaliku tee üle naaberkinnistu 10 m kaugusel, Korg mullad

Pärnu maakond, Pärnu linn, Kavaru küla

01.09.2022 8100 3.81 2126 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 100%, juurdepääs üle naaberkinnistute, Go mullad

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

15.09.2022 11320 4.13 2741 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 93%, juurdepääs üle naaberkinnistu, Go mullad

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 18/45

4.2.2. Turustatavuse analüüs3

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade ostjaks võib olla üle riigi tegutsev või kohalik metsa- ja põllumajandusettevõtja, suurima tõenäosusega keegi naaberkinnistute omanike hulgast, kel on eesmärk kasutada maad ise metsamajanduslikul otstarbel (metsa kasvatamiseks). Teine sihtgrupp on isikud, kes ostavad metsamaid raha paigutamise eesmärgil, mis toob omanikule iga-aastast tulu hinna tõusust. Siia kuuluvad nii ettevõtted kui eraisikud. Kolmas sihtgrupp on isikud, kes tegelevad metsa- ja põllumaade vahendamisega – kokkuost ja vaheltkasuga edasimüük.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Põllumajandusettevõtted ja metsamajandusettevõtted

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Metsamajandusettevõtjate, põllumajandusettevõtjate, investeerijate, vahendajate vaatest rahuldab vara turusegmendi nõudeid: metsamaal on valdavalt keskealine mets, katastriüksus on 5,12 ha ning tegemist keskmisest väiksema maaüksusega, asub suurema metsamassiivi koosseisus, on kompaktse kujuga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Metsamaade osas valitseb turul suur nõudlus ja pakkumisi on üksikuid. Metsa ja -põllumajandusettevõtjad soovivad enim osta maatükke, kus metsamaa ja haritava maa osakaal maatüki kogupindalast oleks suurem ega ole valmis maksma osade eest, mida pole võimalik metsa- ja põllumajanduslikul otstarbel kasutada.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Raske konkreetselt öelda, kuid soetama on vara võimelised pigem keskmine hulk potentsiaalsetest lõppkasutajatest.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p. 4.2.3. Arendusprojektid Puuduvad Müügiperiood 6-12 kuud Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul sarnaste varade hinnatasemes, samuti

nõudluse ja pakkumise osas muudatusi ei prognoosiks. Alternatiivsed kasutused Puuduvad

Äralõige Tulenevalt oma kujust, suuruset ja paiknemisest ei ole äralõige vabal turul kaubeldav vara, mistõttu sarnastele varadele tavaliselt turustatavuse analüüsi ei koostata: turul selliste varade pakkumised puuduvad ning turuosalistel ei ole ka selliste varade omandamise vastu huvi, st neil varadel puudub turuväärtus. Turuväärtuse mõiste eeldab vara kaubeldavust vabal turul sellele omastel tingimustel ja väljendab turu poolt tunnustatud kasulikkust. Kuna äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased vabal turul kaubeldavatele varadele, siis selle likviidsust ei ole võimalik määratleda - puudub turupraktika, mistõttu eeldatakse selle osas väga madalat likviidsus ja väga madalat hinda. Äralõike ostmisest võib olla huvitatud üksnes rajatava raudtee omanik tee laiendamise või sinna mingi teega seotud rajatise ehitamise eesmärgil. Müügiperioodi pikkust hinnata ei ole võimalik, varal alternatiivsed kasutused puuduvad.

4.2.3. Pakkumine

Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga samaväärseid metsamaa pakkumisi sisuliselt ei ole. Üldjuhul on müügis maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud vähese metsamaa osaga või müüakse maad kui ehituspotentsiaaliga krunti. Toome välja valiku olemasolevaid pakkumisi:

Aadress Suurus (ha)

Pakkumishind (€)/ €/ha

Info

Sepa, Samma küla, Viru-Nigula vald

4,91 ha 17 900 € 3600 €/ha

Põõsaste ja üksikute puudega kaetud kasutusest väljas looduslik rohumaa 4,78 ha. Juurdepääs teele üle naaberkinnistu.

3 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 19/45

Aadress Suurus (ha)

Pakkumishind (€)/ €/ha

Info

Soome, Maardla küla, Mustvee vald

17,95 ha 124 900 € 7000 €/ha

8,34 ha metsamaa, 9,05 ha haritav maa (PRIA põllumassiiv olemas) ha muu maa. Metsamaal on kasvamas noormets, mis on juba ca. 8-9 a. kasvanud. Juurdepääs mitteavalikult kohalikult teelt.

Tannisaare, Kaavere küla, Põltsamaa vald

3,97 ha 39 000 € 9800 €/ha

2,1 ha metsamaa, 1,62 ha looduslik rohumaa, Juurdepääs mitteavalikult teelt. Metsamaal ca 20 m kõrgused puud. Krunt piirneb ühest küljest Veskissaare kraaviga. Kinnistu on koormatud erinevate kitsendustega - maaparandussüsteemi maa-ala, maaparandushoiuala, nitraaditundlik ala, ranna või kalda veekaitsevöönd, ranna või kalda ehituskeeluvöönd.

Rõhutame, et tegemist on pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Õiguslik lubatavus: Katastriüksuse maakasutuse sihtotstarbeks on maatulundusmaa. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringule Andre kinnisasja lõunaosa jääb rohevõrgu koridori alasse ning kinnisasja põhjaosale ei ole juhtotstarvet määratud.

Füüsiline võimalikkus: katastriüksuse asukoht, paiknemine, naabrus, suurus, kuju, haljastus ja kõlvikuline koosseis võimaldab metsamajandusliku maana kasutust. Juurdepääs on kinnistule raudtee ääres kulgevalt hooldusteelt (pinnastee). Alles jääval osal juurdepääs projektlahenduse tulemusel paraneb Finantsmajanduslik otstarbekus: tegemist on atraktiivses piirkonnas asuva varaga, millel puudub Elektrilevi andmetel ampripõhine elektriga liitumise võimalus ja mille vastu on turul nõudlus. Kuna maatükk asub suurematest keskustest kaugel, puudub avalikult teelt juurdepääs ja elektriga ampripõhine liitumise võimalus, siis arenduspotentsiaal puudub. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parim kasutus on selle olemasolev kasutus maatulundusmaana. Äralõige Äralõige on ca 80 m laiune. Äralõike piirides hooneid ja rajatisi ei asu ning sellel nii iseseisva kinnisasjana kui ka olemasoleva katastriüksuse koosseisus ehitusõigus puudub. Kuna tegemist on ca 0,95 ha maatulundusmaaga (metsamaaga), siis antud juhul äralõike väärtus peegeldab tervikvara väärtuse vähenemist. Lähtudes eeltoodust on hindaja seisukohal, et planeeritud äralõikel on metsamajanduslik kasutusotstarve. Äralõike maa-ala on planeeritud liita raudteemaa koosseisu.

5.2. KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorra kirjeldus

Vastavalt KAHOS § 12 lõikele 3 kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. KAHOS seletuskirjas on lisatud, et tuleb arvestada võimalusega asendada kinnisvara teise samaväärsega või maksta hüvitist mahus, mis tagab isikule võimaluse soetada asemele samaväärne vara. Lisaks õiglase kohtlemise korral tuleb rakendada kompensatsioonimeetmeid, mis tagaksid maaomanikele otseste kaasnevate kahjude ja saamata jääva tulu hüvitamise.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 20/45

Kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud oleks 5,12 ha kinnistu 0,95 ha metsamaal kasvanud mets ja omanikul oleks võimalik saada tulu lisaks maa müügile kasvava metsa müügist, kui see kasvaks raieküpseks. Omandamise asjaolu tekitab antud juhul 0,95 ha suuruse kinnistu pindala vähenemise ca 5,12 ha suuruse äralõike võrra, mille tulemusena jääb omanikule alles 4,17 ha suurune kinnistu. Pärast omandamist ja projektlahenduse välja ehitamist kinnisasja juurdepääs muutub paremaks. Hüvitamisel kuulub 0,95 ha ulatuses maa+ kasvava metsa harilikväärtus. Äralõike harilik väärtus väljendab tervikvara väärtuse vähenemist. Sellele lisandub metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena, kui selline saamata jääv tulu esineb.

5.3. Hinnang äralõike võõrandamisega kaasnevatele mõjudele

Hüvitamise lähteseisukohad Hüvitusväärtus koosneb äralõike väärtusest, otseselt kaasnevast varalisest kahjust ning saamata jäävast tulust. KAHOS § 13 lg 1 viitab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Lõige 2 viitab, et otseselt kaasnev varaline kahju on eelkõige omanikule alles jääva kinnisasjaga seotud kahju. EVS 875-12 p 7.1.1 märgib, et kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui vara (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Otseselt kaasneva varalise kahju hindamine: Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine. Äralõike maa-alal ehitised puuduvad, mistõttu nende likvideerimise või kasutuks muutumisega kaasnev kahju puudub. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine. Katastriüksus on hoonestamata ja ei ole kehtestatud ega algatatud detailplaneeringut. Äralõike maa- ala üldplaneeringu kohaselt on maatulundusala, mistõttu kaasnev kahju puudub. Metsa hävimine Metsa hävimisena käsitatakse metsa likvideerimist. Kaasnev kahju puudub, sest omanikule alles jääval osal metsa hävinemist ei kaasne Muu taimestiku ja istanduse hävimine Muu taimestiku all peetakse silmas koduaia aiataimi, viljapuid, tootmisaedasid ja dekoratiivtaimi. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine Kuna projekteeritava hooldustee (tähistatud lilla joonega) kaudu on tagatud juurdepääs Andre maaomanikule allesjäävale osale Pikkjärve-Tõrve teelt, siis kaasnevat kahju ei esine. Alles jääval osal juurdepääs projektlahenduse tulemusel paraneb.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 21/45

Muud kahjud Kaasnev kahju maatüki suuruse vähenemisest, tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe kaotamisest, tehisobjektiga kaasneva mõju, visuaalse häiringu mõju, kitsenduste kaitsevööndi mõju tõttu. Pärast äralõike teostamist kujuneb allesjääva maaüksuste pindalaks 4,17 ha, mis on ca 19 % väiksem 5,12 ha olemasolevast pindalast. Kuna olemasolev 5,12 ha ja allesjääv 4,17 ha kinnistu on sarnase väärtustasemega €/ha (kui tegemist on üle 2 ha pindalaga metsamaaga, siis Maa-ameti tehingute andmebaasi hinnastatistika põhjal metsamaa pindala suurenedes ühikuväärtus ei kasva), siis kaasnev kahju allesjääva kinnistu pindala vähenemisest puudub. Allesjäävate maatükkide tükeldumisest, kuju muutusest, kasutusotstarbe kaotamisest tingitud kaasnevat kahju ei kaasne. Muud kaasnevad kahjud puuduvad, kuna äralõike teostamisega ei kaasne muutusi katastriüksuse senisele kasutusele, uusi kitsendusi ja piiranguid. Hindaja hinnangul ei kaasne äralõike teostamisega allesjäävatele katastriüksustele ka mürataseme tõusu ja tolmu suurenemist. Hüvitis servituudi, reaalkoormatise ja ostueesõiguse kustutamise korral Kuna koormatised puuduvad, puudub ka kaasnev kahju. Hüvitis rentnikule ja üürnikule lepingu lõppemise korral Kuna lepingud puuduvad, siis puudub ka kaasnev kahju. Saamata jääva tulu hindamine: Saamata jääva tuluna käsitatakse eelkõige põhilisest majandustegevusest saamata jäävat tulu, aga põhjendatud juhul ka väljaspool põhilist majandustegevust saamata jäävat tulu. Majandustegevusest saamata jääv tulu leitakse prognoosiperioodi toodangu väärtuse tuluna. Lisaks majandustegevusest tulenevale tulule on levinumad saamata jäävad tulud seotud põllumajandustoetustest või maavara omandiõigusest ilma jäämisega. Saamata jääv tulu on ka piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu. Kaasatud metsaeksperdi arvutuste alusel lisandub metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena. Kuna antud katastriüksus on metsamaa osas maa omanikul omakasutuses, siis muud saamata jäävat tulu ei esine. Järeldused:

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 22/45

Äralõige on sarnase väärtustasemega €/ha kui olemasolev kinnistu, mistõttu puudub kaasnev kahju allesjääva maatüki suuruse vähenemisest. Äralõige asub maatüki servas, mistõttu allesjääva osa senisel viisil kasutamine on võimalik ja kuju muutusest kahju ei esine. Hindaja on tuvastanud äralõike eraldamisega kaasnevat saamata jäävat tulu. Hindaja on seisukohal, et hinnatava vara omanikele katastriüksusest planeeritud äralõike eraldamisega kaasneb varaline kahju metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena, mis lisandub äralõike harilikule väärtusele. Omaniku seisukoht Hindaja Andres Juss on omaniku esindaja Alar Rähniga suhelnud 07.12.2022 ülevaatusel ja selgitanud hindamise ja hüvitamise asjaolusid. Omaniku esindaja tõi välja, et äralõikel on valdavalt keskealine mets.

5.4. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Kahju hüvitamise aluseks on hüvitusväärtus. Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisasja omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Kuigi EVS 875 käsitleb turuväärtust kui kõige sagedamini hindamisel kasutatavat väärtust, on hüvitusväärtuse hindamisel tihti lähtekohaks vara asendamise, remontimise või ülesehitamise kulud, mis teatud turusituatsiooni ja/või asukohta silmas pidades võivad suurel määral kõrvale kalduda turuväärtusest. Peale kinnisasja väärtuse võidakse hüvitamisel arvesse võtta saamata jääva tulu ja kaasnevaid kahjusid, mis võivad olla püsiva iseloomuga või ühekordseid kahjusid. Hüvitamisele kuuluv saamata jääv tulu ja kaasnevad kahjud on oma olemuselt varaline kahju. Seda siiski üksnes juhul, kui kahju on selgelt tuvastatav. Hüvitamine võib päädida üksnes vara väärtuse hüvitamisega, kuid sellele võib lisanduda hüvitis saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjude eest, samuti võib hüvitamine kätkeda ainult viimati nimetatud komponente või ühte neist (EVS 875- 12). Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875- 9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8). Andre kinnistu kasvavat metsa ja metsata maad on hinnatud eraldi, sest turg kohtleb neid erinevalt. Kasvavat metsa on hinnatud tulumeetodil, sest kasvava metsa ostja jaoks on oluline raiutava puidu m³ müügist saadav tulu. Seetõttu tihti müüakse kasvavat metsa ka raieõiguse kujul. Kuna maad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on selle turuväärtuse hindamise hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 23/45

teostatud müügitehingute andmete analüüsil, piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Kui äralõige hinnatavast katastriüksusest oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib selle hindamisel alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Selleks hinnatakse hoonestamata maa turuväärtus koos planeeritava äralõikega, millest äralõike väärtus kujuneb ühikuhinna alusel (EVS 875-12). Kuna Andre kinnistust tehtav äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on maa hindamise aluseks kogu kinnistu metsamaa väärtus.

5.5. Maa turuväärtuse hindamine Hinnatava äralõike pindala on 0,95 ha, mis on metsamaa. Sedalaadi väikese pindalaga metsamaade tehinguid tehakse turul harva ja nõudlus nende vastu on väike. Praegusel juhul on maaüksusel valdav keskealine mets. Maa turuväärtuse hindamisel võetakse aluseks kogu katastriüksuse metsamaa pindalaga 3,02 ha. Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste valdavalt metsamaa kõlvikuga varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti tehingute andmebaasi tehinguinfot. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.

Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Kirjeldus

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

03.03.2022 12100 4.49 2695 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 96%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

21.03.2022 7000 2.35 2979 Lageraie, metsamaa 86%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

15.09.2022 11320 4.13 2741 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 93%, juurdepääs üle naaberkinnistu, Go mullad

Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases

turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid. Selgitused võrdlustehingute osas

 Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

 Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaks.

Võrdlusühiku valik4 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik5

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

 Ajaline kohandus ehk ajaldamine6 - Ajalist kohandust on rakendatud võrdlustehingutel 1,2, sest vaadeldava ajaperioodi jooksul maade hinnad on muutunud. Kuigi kasvava metsaga

4 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 5 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 6 Võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11).

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 24/45

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted metsamaade turg on muutunud üle 10% on turu muutus eelkõige seotud sellega, et kasvanud on kõigi energiaallikate hinnad (puidu kõrval gaas jne). Hindamisel on arvestatud, et ilma kasvava metsata metsamaade hinnad on samuti tõusnud, kuid väiksemas ulatuses ja seetõttu rakendatakse antud juhul kohandust 5%.

 Asukoha kohandus – Kõik maaüksused paiknevad võrreldava aktiivsusega piirkondades (tegemist on üleriigilise turuga, sest Eesti väike tehingute arv ei võimalda välja tuua hinnatasemete erinevust piirkondades), mistõttu kohandamise vajadus puudub.

 Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede kasutamiseks seatud servituudid. Kohandamise vajadus puudub.

 Kinnistu pindala – metsamaade puhul on 2 ha suurema pindalaga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind, kuna suurema maatüki majandamine on seotud väiksemate kulutustega ühe pinnaühiku kohta. Pindala üle 2 ha tõstab vara hinda 5%. Kuna äralõike väärtus ei väljenda tervikvara väärtuse vähenemist, siis hindamisel on arvestatud kogu jagamise eelse metsamaa pindalaga 3,02 ha ja kohandamise vajadus puudub.

 Mullastik – Viljakamate muldadega metsamaad on kõrgema hinnaga. Kohandust rakendatakse võrdlustehingul 3 sest seal on hinnatavast kõrgem mullaviljakus.

 Kõlvikuline koosseis– Kõrgema hinnaga on need metsamaad, kus metsamaa kõrval ei ole madalama väärtusega kõlvikuid. Kohandust rakendatakse võrdlustehingul 2, sest seal on vooluveekogu ja rohumaa.

 Puittaimestiku olemasolu – enam on hinnatud kinnistud, kus on puittaimestik. Kohandust 5% rakendatakse võrdlustehingul 1 ja 3, sest seal on lageraiest säilinud üksikud seemnepuud.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel: Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tehingu summa € 12100 7000 11320 Tehingu summa €/ha 2694.9 2978.7 2740.9 Tehingu aeg 07.12.2022 03.03.2022 21.03.2022 15.09.2022

võrdlus turusituatsioon on muutunud

turusituatsioon on muutunud

turusituatsioon ei ole muutunud

kohandus 5% 5% 0% Ajaliselt kohandatud hind 2829.6 3127.7 2740.9 pindala ha 3.02 4.49 2.35 4.13 võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne kohandus 0% 0% 0%

Asukoht

Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Andre

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs juurdepääs üle naaberkinnistu

juurdepääs üle naaberkinnistute

juurdepääs üle naaberkinnistu

juurdepääs üle naaberkinnistu

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Mullastik M'' M''' M''' Go võrdlus samaväärne samaväärne parem kohandus 0% 0% -5% Metsamaa osakaal 1 0.96 0.86 0.93 võrdlus samaväärne halvem samaväärne kohandus 0% 5% 0% Puittaimestiku osakaal lageraie üksikud puud lageraie üksikud puud võrdlus parem samaväärne parem

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 25/45

kohandus -5% 0% -5% Summaarne kohandus -5% 5% -10% Kohandatud tehingu hind 2688.14 3284.04 2466.83 Kohanduste absoluutväärtuste summa 10% 10% 10% Kaalud 1 1/3 1/3 1/3 Kaalutud 896.0 1094.7 822.3 Kaalutud keskmine kohandatud tehingu hind, €/ha 2813.0 Turuväärtus € 8495

Kohandatud tehingute hinnad on erinevad ja meie hinnangul see on seotud sellega, et metsata metsamaa turg on volatiilne ja samaväärseid tehinguid piirkonnas ei ole piisavalt tehtud. Kogu kinnistu metsamaa turuväärtus väärtuse kuupäeval on 8495 € ehk ~8500 € (kaheksa tuhat viissada) €, mis taandatud ha kohta on 2815 €/ha. Hindamise tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud).

5.5.1. Äralõike väärtuse hindamine

Tervikvara väärtuse vähenemise arvutuse aluseks on see, kui suure osa moodustab 0,95 ha äralõige hinnatud kogu kinnistu metsamaa pindalast 3,02 ha.

Kuna äralõige moodustab metsamaa pindalast 95/302 osa, siis äralõike koosseisu kuuluva maa harilik väärtus on 8500 € x 95/302 = 2674 € ehk ~2670 € Äralõike hariliku hariliku väärtuse hindamiseks liidetakse äralõike koosseisu kuuluv metsata maa ja sellel kasvava metsa turuväärtused. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud kasvava metsa turuväärtus (Järvenurga+ Tapa-Tartu raudtee R3) 1537€+8340€= 9877 € ehk ~9880 €. Äralõike hariliku väärtuse arvutuskäik 2670€ + 9880€= 12 550 € Äralõike harilik väärtus väärtuse kuupäeval on 12 550 (kaksteist tuhat viissada viiskümmend) eurot. Hindamise tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20%. Äralõike likviidsuse hindame madalaks (müügiperioodi ei ole võimalik prognoosida). Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R3) hariliku väärtuse arvutuse aluseks on see, kui suure osa moodustab 0,73 ha äralõige hinnatud kogu kinnistu metsamaa pindalast 3,02 ha.

Kuna äralõige moodustab metsamaa pindalast 73/302 osa, siis äralõike koosseisu kuuluva maa harilik väärtus on 8500 € x 73/302 = 2055 € ehk ~2060 € Äralõike hariliku hariliku väärtuse hindamiseks liidetakse äralõike koosseisu kuuluv metsata maa ja sellel kasvava metsa turuväärtused. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud kasvava metsa turuväärtus 8340 €. Äralõike hariliku väärtuse arvutuskäik 2060€ + 8340€= 10400 € Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R3) harilik väärtus väärtuse kuupäeval on 10 400 (kümme tuhat nelisada) eurot. Hindamise tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20%. Äralõike likviidsuse hindame madalaks (müügiperioodi ei ole võimalik prognoosida).

5.5.2. Hüvitusväärtuse hindamine

Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega sundvõõrandamisel, kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel ning muudel sarnastel eesmärkidel. Peale kinnisasja väärtuse võidakse hüvitamisel arvesse võtta saamata jäävat tulu (nt kasvava metsa likvideerimisel või hävimisel), kaasnevaid kahjusid, mis võivad olla püsiva iseloomuga (nt müra, tolm jms) või ühekordseid kahjusid (nt uue tee ehitamise vajadus juurdepääsu hävimise tõttu). Kuna hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukord, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 26/45

Äralõike teostamisega kaasneb: Metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena. Kaasneva kahju arvutamiseks lahutatakse oodatava tulu nüüdisväärtusest kasvava metsa turuväärtus, sest kogu mets kasvatatakse raieküpseks. Eksperthinnangu lisas nr 5 on toodud kasvava metsa oodatava tulu nüüdisväärtused. Kuna Andreääre kasvava metsa oodatava tulu nüüdisväärtus 1345 € on väiksem kui kasvava metsa turuväärtus 1537€, siis saamata jäävat tulu ei esine. Kuna Tapa-Tartu raudtee R3 kasvava metsa oodatava tulu nüüdisväärtus 7638 € on väiksem kui kasvava metsa turuväärtus 8340 €, siis saamata jäävat tulu ei esine. Diskontomäär on seda suurem, mida kaugemal on raievanus, kuna diskontomäär sisaldab endas ka riske ning kaugem tulevik on selgelt ebamäärasem, s.t ka riskantsem (näiteks võivad esineda metsakahjurid, tuulemurd). Nüüdisväärtuse arvutuses lisas 5 on rakendatud muutuvat diskontomäära vahemikus 3 % (euribori baasintressimääraga samas suurusjärgus) - 5 %. Diskontomäära 3% nendel eraldistel, kus raieni on kuni 20 aastat, diskontomäära 4% nendel eraldistel, kus raieni on 21 kuni 40 aastat ja diskontomäära 5% eraldistel, kus raie on kaugemas tulevikus. Äralõike teostamisega kaasnevat saamata jääv tulu ei esine. Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R3) äralõike teostamisega kaasnevat saamata jääv tulu ei esine.

6. Hindamistulemus Hinnatava vara (äralõige kogupindalaga 0,95 ha hoonestamata maatulundusmaa kinnistu katastriüksusest 57801:002:0144) asukohaga Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Andre hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval 07.12.2022.a on 12 550 (kaksteist tuhat viissada viiskümmend) eurot. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine. Avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R3) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeval on 10 400 (kümme tuhat nelisada) eurot. Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei esine. Hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sarnaste varade väärtusele ei lisandu käibemaksu. Hindaja hindab tõenäoliseks vara lõpliku tehinguhinna kõikumist vahemikus +/-20%. Äralõike hindamistulemuse täpsuseks hindame ±20% (madalama täpsusega), kuna tegemist ei ole turupõhise käsitlusega. Hindamistulemused ei sisalda käibemaksu.

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 27/45

Lisa 1. Fotod

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 28/45

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 29/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 30/45

Lisa 3. Metsainventeerimise andmed

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 31/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 32/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 33/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 34/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 35/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 36/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 37/45

Lisa 4. Kasvava metsa turuväärtuse hindamine

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 38/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 39/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 40/45

Lisa 5. Metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena arvutus

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 41/45

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 42/45

Lisa 6. Hindamise lähteülesanne

Hinnatav vara Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Andre

Kinnistu registriosa 2465135

Katastritunnus 57801:002:0144 Pindala 5,10 ha Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Koormatised ja kitsendused

Kinnistusraamatu registriosa nr 2465135 III jakku on sisse kantud omandamise eelmärge Eesti Vabariik kasuks (KAHOS § 9 alusel).

Hüpoteegid - Omanik OÜ Alanther (registrikood 11951135) Hinnatav ala Hinnatavaks alaks on Andre kinnisasja ca 0,95 ha suurune äralõige.

Hinnatav ala koosneb avalikes huvides omandatavast osas 1 (Tapa-Tartu raudtee R3) pindalaga ca 0,73 ha, mis on esitatud krundijaotuskaval (Lisa 1), ja kinnisasja osast 2 (Andreääre) pindalaga ca 0,22 ha, mida ei saa enam otstarbekalt kasutada ning mille omandamist kinnisasja omanik soovib.

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel

Tellimuse alus Raamleping nr 4-2/22/163, 28.09.2022 Hindamise alusdokumendid

KAHOS § 12-14; Standardiseeria EVS 875 „Vara hindamine“; Raamlepingule lisatud "Tööde tehnilisest kirjeldusest"; Vajadusel ja soovituslikult Maa-ameti peadirektori 22.04.2021 käskkirjast nr 1-1/21/39 „Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend“7.

Määratav väärtus Kasvava metsaga hoonestamata kinnisasjast tehtava ühe äralõike hüvitusväärtus Hindamisaruande vorm

Eksperthinnang

Kaasatavad isikud 1. Kaasata kinnisasja omanik, teavitada teda hindamisest ja kinnisasja ülevaatusest. Isiku

soovi korral pakkuda võimalust viibida ülevaatuse juures. Hindamisaruandes esitada info, millal ja mis vormis esitati isikule kutse viibida ülevaatuse juures ning isiku vastus.

7 https://maaamet.ee/media/811/download

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 43/45

Vajadusel anda kinnisasja omanikule selgitusi hüvitusväärtuse määramise põhimõtete kohta. 2. Vajadusel kaasata teiste erialade eksperte. Eksperdi kaasamise tasu tuleb tööde teostajal endal eraldi kokku leppida ning tasustada.

Isikute kontaktandmed

Selgitus projektlahenduse kohta

Juurdepääs kinnisasjale oluliselt ei muutu – projekteeritava hooldustee (tähistatud lilla joonega) kaudu on tagatud juurdepääs Andre maaomanikule allesjäävale osale Pikkjärve- Tõrve teelt.

Projekti mõju allesjäävale kinnisasjale

Andre kinnisasjast omandatakse äralõige pindalaga ca 0,95 ha, seega allesjääva kinnisasja pindala on ca 4,15 ha.

Kinnisasja omanikult kogutud info

Omanikult saadud info kohaselt ei ole kinnisasjal kehtivaid üüri- ega rendilepinguid.

Teadaolev info senise maakasutuse kohta ning kasvava metsa andmed

Äralõike kõlvikuline koosseis on maakatastri andmete kohaselt metsamaa. Ortofoto kohaselt on tegemist puittaimestiku alaga. Tellijale teadaolevalt on kinnisasi kasutuses metsamaana. Juurdepääs kinnisasjale on hetkel olemasoleva raudtee kõrval paikneva hooldustee kaudu läbi Lodu ja Pikkjärve kinnisasja. Äralõikele jääva kasvava metsa inventeerimise on teostanud 24.10.2022 Metsabüroo OÜ (Lisa 2). Kui hindaja lähtub lähteülesandele lisatud inventeerimis-andmetest, tuleb nii hindajal kui ka kaasatud eksperdil ülevaatuse põhjal ja maaomaniku poolt esitatud infole tuginedes veenduda, et inventeerimisest kuni ülevaatuse kuupäevani pole toimunud kahjustusi, raietöid ja uuendustöid, mis võivad mõjutada inventeerimise andmete usaldusväärsust ja kasutuskõlblikkust.

Planeeringute info Jõgeva valla üldplaneeringu (vastu võetud Jõgeva Vallavolikogu 25.08.2022 otsusega nr 75) järgi jääb Andre kinnisasja lõunaosa rohevõrgu koridori alasse ning kinnisasja põhjaosale ei ole juhtotstarvet määratud. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringu seletuskirjas on toodud:

 rohevõrgustikus paiknevat maakasutuse otstarvet ja üldplaneeringu kohast otstarvet ei ole soovitatav muuta. Juhul kui on vajadus otstarvet muuta, peab kavandatav tegevus sobituma rohevõrgustikku ning selle toimimist mitte kahjustama;

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 44/45

 maa-alale, kuhu üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet määratud, on perspektiivis võimalik kavandada erinevaid uusi otstarbeid vastavalt omavalitsuse kaalutlusotsusele ning soovitud otstarbega ette nähtud tingimustele ning asukohast tulenevatele kohaspetsiifilistele tingimustele.

Kaasnevad kahjud ja saamata jäänud tulu

Tellija on kooskõlastanud kinnisasja omanikuga võimalikud kaasnevad kahjud ja/või saamata jääva tulu. Palume hindamisaruandes analüüsida ja vajadusel hinnata järgmiste kaasnevate kahjude ja/või saamata jääva tulu esinemine ja neile vastav hüvitise suurus:

 allesjääva kinnisasja turuväärtuse vähenemine  kasvava metsa turuväärtus (harilik väärtus) hinnata kohese raadamisest

saadava tulu alusel ning hüvitusväärtuse hindamisel hinnata metsa teoreetilisest kasvatamisest saadav väärtusele lisanduv saamata jääv tulu oodatava tulu nüüdisväärtusena, kui selline saamata jääv tulu esineb

 hindamise käigus anda kinnisasja omanikule võimalus esitada täiendavalt info kaasnevate kahjude ja/või saamata jääva tulu kohta

 hindamisaruande koostaja hinnangul lisanduvad kahjud või saamata jääv tulu, mida eespool olevad punktid ei sisalda

Hindamisaruandes tuleb esitada hinnang omandamisega kaasneva otsese varalise kahju ja saamata jääva tulu esinemise kohta ning välja tuua selgitus ja põhjendus, milliste asjaoludega arvestati ja milliste asjaoludega jäeti arvestamata. Hindamisaruandes tuleb eraldi peatükis kirjeldada KAHOS § 12 lõikes 3 märgitud olukorda, mis oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Samas peatükis tuleb kirjeldada ka olukorda, mis arvestab omandamise asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuleb hindamisaruandes selgelt välja tuua. KAHOS § 15 lõike 2 kohaselt makstakse motivatsioonitasu iga omandatava kinnisasja kohta vaid osa eest, mis on vajalik avalikes huvides. Kui kinnisasi omandatakse avalikust huvist suuremas ulatuses, siis motivatsioonitasu selle osa eest ei maksta. Hindamisaruandes tuua välja avalikes huvides omandatava osa 1 (Tapa-Tartu raudtee R3) hüvitusväärtus arvestades asjaolu, et osad 1 ja 2 omandatakse ühiselt. Hüvitusväärtus tuleb esitada kujul, mis võimaldab eristada: 1) äralõike väärtust, 2) selgelt tuvastatud ja tõendatud asjaolu, mis põhjustavad otseselt kaasnevat varalist kahju ja sellele vastavat hüvitist, 3) saamata jääva tulu ehk eeldatavat tulevikutulu, mida isik oleks tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud. Kui saamata jääv tulu ja/või otseselt kaasnev varaline kahju sisaldub äralõike väärtuses, siis tuleb see hindamisaruandes selgelt kirjeldada ning põhjendada. Kui hüvitusväärtus tugineb tervikvara turuväärtuse vähenemisel, siis tuleb eristada otseselt kaasnev varaline kahju ning saamata jääv tulu ainult siis, kui see on võimalik.

Äralõike parima kasutuse analüüs

Kinnisasja parima kasutuse analüüsil hinnatakse, kas äralõige on iseseisvalt kasutatav või mitte ning antakse esialgne hinnang kaasnevate kahjude ja/või saamata jääva tulu esinemise kohta.

Lisatingimused Hindamisel tuleb arvestada pindala 0,01 ha täpsusega, kuna kinnisasja jagamise käigus võivad tekkivate maaüksuste pindalad mõnevõrra erineda kavandatust ning seda pole võimalik ette näha. Lähtudes KAHOS § 11 lõikest 6 ümardada hindamistulemus alates 1- eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hindamisaruanne on vastavalt avaliku teabe seadusele avalik, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Hindamisaruanne peab olema varustatud logo ja märgiga „Kaasrahastatav ELi Euroopa ühendamise rahastust“. Logo on kättesaadav veebilehel INEA website.

Lisatud dokumendid 1. Eesti Raudtee eelprojekti krundijaotuskava 2. Metsainventeerimise andmed

Tellija Maa-amet Tellimuse kuupäev 24.11.2022

OÜ Inseneribüroo STEIGER Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 2465135 Eksperthinnang nr 22/4155-6

lk 45/45

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte

kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER Männiku tee 104 Tel: 668 1011 Äriregistri kood 11206437 11216 Tallinn e-mail: [email protected] www.steiger.ee

Eksperthinnang nr 22/4155-8

Vara: Äralõige kinnistu registriosa numbriga 14163450 koosseisu kuuluvast katastriüksusest tunnusega 57801:002:0670 (maatulundusmaa 100%)

Aadress: Pikknurme metskond 35, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond

Väärtuse kuupäev: 07.12.2022 Hindamisaruande kuupäev: 14.02.2023

Hüvitusväärtused: Katastriüksus 57801:002:0670: Andre katastriüksusest tehtava äralõike harilikule väärtusele vastava osa pindala on 0,64 ha.

Koostaja: Andres Juss Kutseline hindaja

Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 2/33

Sisukord

KOKKUVÕTE ........................................................................................................................................................ 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid............................................................................................ 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .................................. 4

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ................................................................................... 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ........................................ 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ......................................................................................... 5

3. Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................ 6 3.1. Asukoht.................................................................................................................. 6 3.2. Omandisuhted ......................................................................................................... 7 3.3. Maakasutus ............................................................................................................ 9 3.4. Tehnosüsteemid .................................................................................................... 11 3.5. Äralõige ............................................................................................................... 11 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ......................................................... 12

4. Turuülevaade ........................................................................................................................................... 13 4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist ................................................................. 13 4.2. Metsamaade segmendi ülevaade ............................................................................. 14

4.2.1. Müügitehingud ..................................................................................................................................... 17 4.2.2. Äralõike turustatavuse analüüs ............................................................................................................ 18 4.2.3. Pakkumine ............................................................................................................................................ 18

5. Hindamine ............................................................................................................................................... 19 5.1. Parim kasutus ....................................................................................................... 19 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................ 19 5.3. Maa turuväärtuse hindamine ................................................................................... 20

5.3.1. Äralõike hariliku väärtuse hindamine .............................................................................................. 22

6. Hindamistulemus ..................................................................................................................................... 23

Lisa 1. Fotod ...................................................................................................................................................... 24

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ...................................................................................................................... 25

Lisa 3. Metsainventeerimise andmed ................................................................................................................ 26

Lisa 4. Kasvava metsa turuväärtuse hindamine ................................................................................................. 29

Lisa 5. Hindamise lähteülesanne ....................................................................................................................... 31

Vastavuskinnitus standardi nõuetele: ............................................................................................................... 33

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 3/33

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Äralõige kinnistu registriosa numbriga 14163450 koosseisu kuuluvast katastriüksusest tunnusega 57801:002:0670 (maatulundusmaa 100%)

Aadress Pikknurme metskond 35, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond

Omanik Eesti Vabariik, riigivara valitseja Keskkonnaministeerium, volitatud asutus Riigimetsa Majandamise Keskus (riigi kinnisvararegistri objekti

kood KV4885)

Katastritunnused 57801:002:0670

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuste pindala 169,38 ha

Katastriüksuste sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Katastriüksuse ehitised Puuduvad

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1

punkti 3 alusel. Eksperthinnang on esitamiseks Maa-ametile

Seos Kinnitame, et OÜ Inseneribüroo Steiger ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega

Ülevaatuse kuupäev 07.12.2022

Väärtuse kuupäev 07.12.2022

Hindamisaruande kuupäev 14.02.2023

Tellija Maa-amet

Tellimusleping 28.09.2022 raamlepingu nr 4-2/22/163 tööde tellimus nr 2-1 e-kirja teel 25.11.2022

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Hinnang likviidsusele Kinnistu ja äralõike müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida 6-12 kuud. Likviidsuse hindame keskmiseks.

Hindamistulemuse täpsus Kinnistu ja äralõike hindamistulemuse täpsus on ±20%, mis on selle

turusegmendi jaoks tavapärane. Hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade tehinguhinnad võivad

märgitud protsentide piires erineda.

Käibemaks Hinnatud väärtused ei sisalda käibemaksu ja neile ei lisandu käibemaksu

VASTUOLUD ANDMETES JA MUUD KOMMENTAARID

Tellija ja maaomaniku vaheline kokkulepe, et omanik soovib saada nö kitsam riba ja mis ulatuks kuni lõunapoolse kraavini (nii nagu Pikkjärve kinnisasi)- selle tulemusena Pikkjärvele (põhjapoolsem osa) ja Andrele (lõunapoolsem osa) vahetusmaa kuju, erineb hindamise lähteülesandest.

HINDAMISTULEMUS

Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on OÜ Inseneribüroo STEIGER hinnangul, aadressil Pikknurme metskond 35, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond asuva hoonestamata katastriüksuse äralõike hindamistulemused järgmised: Andre katastriüksusest tehtava äralõike harilikule väärtusele vastava osa pindala on 0,64 ha.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7 Kutsetunnistuse nr 177142

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 4/33

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid

1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk

Aadress Pikknurme metskond 35, Pikkjärve küla, Jõgeva vald, Jõgeva maakond

Registriosa nr 14163450

Kinnistu nimi Pikknurme metskond 35

Vara liik Äralõige hoonestamata maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusest

Hindamise eesmärk Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1 punkti 3 alusel. Hinnata Andre kinnisasja (57801:002:0144) ca

0,95 ha suuruse äralõike turuväärtustele vastava osana vahetamise läbiviimiseks. Turuväärtuste erinevus peab olema minimaalne, võimalusel peaksid vahetatavate kinnisasjade väärtused olema

võrdsed.

Väärtuse liik Kasvava metsaga hoonestamata kinnisasjast tehtava ühe äralõike

turuväärtus

1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Äralõige (land taken) – võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12). Harilik väärtus - eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) (EVS 875-3). Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest (EVS 875-3).

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-

1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1).

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

Käesolev hindamisaruanne on avalik.

1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta

Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult.

Hinnang kehtib järgmistel eeldustel: - hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu

kehtivuse tingimusi; - hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest.

Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või

põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 5/33

ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4).

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest:

Allikas Kuupäev

Tellija esindajaga (Ivika Sootla) kirjalik infovahetus 02.02.2023

Kohapealne ülevaatus 07.12.2022

Elektrilevi infotelefon 07.12.2022

Maa-ameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 07.12.2022

Ehitisregister, https://www.ehr.ee 07.12.2022

Maa-ameti tehingute andmebaas 07.12.2022

Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 07.12.2022

Riigi kinnisvararegister www.riigivara.fin.ee 06.02.2023

Jõgeva valla kodulehekülg https://www.jõgeva.ee/ 07.12.2022

Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 07.12.2022

Majandusinfo www.eestipank.ee Eesti Pank publikatsioon Rahapoliitika ja majandus 4/2022, 20.12.2022

12.01.2023

Turuinfo ja statistika www.maaamet.ee Turuülevaated turusektorite kaupa, Kinnisvara hinnastatistika päring

03.01.2023

Allhange Kasvava metsa hindamisel OÜ Metsaekspert, Eksperthinnangu lisad

nr 3-4

2.2. Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 07.12.2022

Ülevaatuse teostanud

hindaja

Kutseline hindaja Andres Juss

Ülevaatuse juures viibinud isik

Hindaja ainuisikuliselt.

Ülevaatuse ulatus Katastriüksuse ülevaatus teostati osas, mis oli vaadeldav metsa servas seistes. Planeeritava äralõike ülevaatus teostati kogu ulatuses.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 6/33

3. Hinnatava vara kirjeldus

3.1. Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla

Asukohaskeem

Allikas: Maa-ameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

Mikroasukoht

Iseloomustus Katastriüksus paikneb Tapa-Tartu Raudtee ääres. Ümbruses hoonestamata maatulundusmaad.

Asukohaskeem:

Allikas: Maa-ameti geoportaal (maainfo kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 7/33

Konkureerivad turupiirkonnad

Kesk-Eesti maakonnad, kuid peamiselt Jõgeva vald

Juurdepääs Juurdepääs maaüksusele on üle naaberkinnistute kulgeva raudtee hooldusteelt (pinnastee), mis viib Pikkjärve-Tõrve teele.

Kaugused Lähim kauplus Kaarepere ca 4 km, Jõgeva ca 15 km

Õhu saastatus ja müra Madal (vaid raudtee ääres keskmisest kõrgem)

Koondhinnang asukohale

Maatulundusmaa (metsamaa) seisukohalt on asukoht hea – metsamaana on tegemist aktiivses metsamajanduslikus piirkonnas asuva varaga.

3.2. Omandisuhted

Registriosa number 14163450

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik, riigivara valitseja Keskkonnaministeerium, volitatud

asutus Riigimetsa Majandamise Keskus (riigi kinnisvararegistri objekti kood KV4885)

Vara kasuks seatud piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos

Puuduvad

Vara koormavate koormatiste ja kitsenduste kanded registriosa III jaos

Puuduvad

Vara koormavate hüpoteekide kanded registriosa IV jaos

Puuduvad

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Vääriselupaik, Maaparandushoiu-ala, Tee avalik kasutus, Eesvoolu kaitsevöönd, Ranna või kalda Veekaitsevöönd, Avalikult kasutatava

tee kaitsevöönd, Maardla, Uuringu ala, Ranna või kalda

ehituskeeluvöönd, Ranna või kalda piiranguvöönd, Elektripaigaldise kaitsevöönd Kitsendused, arvestades nende olemuse, asendi ja ulatusega, ei mõjuta katastriüksuse turuväärtust, kuna ei takista selle sihipärast

kasutust.

Kitsenduste kaart ja loetelu: Allikas: Maa-ameti geoportaal (kitsenduste kaardirakendus)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 8/33

Kasutuslepingud Riigi kinnisvararegistri andmetele tuginedes puuduvad

Muud olulised väärtust

mõjutavad õiguslikud

tegurid ja piirangud

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid

seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud

õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara hüvitusväärtust.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 9/33

3.3. Maakasutus

Tunnus 57801:002:0670

Aadress Pikknurme metskond 35

Asustusüksus Pikkjärve küla

Omavalitsus Jõgeva vald

Maakond Jõgeva maakond

Sihtotstarve 1 Maatulundusmaa 100%

Sihtotstarve 2 -

Sihtotstarve 3 -

Pindala 169,43 ha

Metsamaa 162,81 ha

Looduslik rohumaa -

Haritav maa 0,01 ha

Muu maa 6,61 ha

Registriosa 14163450

2022. aasta maa korralise hindamise maa maksustamishind (maa väärtus)

263123 € - arvutamise kuupäev 11.01.2023. Tegemist on masshindamise põhimõtetel arvestatud tulemusega ja ei ole samastatav turuväärtusega, mis tugineb detailanalüüsil.

Üldplaneering Jõgeva valla üldplaneeringu (vastu võetud Jõgeva Vallavolikogu 25.08.2022 otsusega nr 75) järgi ei ole Pikknurme metskond 35 kinnisasja piiride muutmisel moodustatava üksusele juhtotstarvet määratud. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringu seletuskirjas on toodud, et maa-alale, kuhu üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet

määratud, on perspektiivis võimalik kavandada erinevaid uusi otstarbeid vastavalt omavalitsuse kaalutlusotsusele ning soovitud

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 10/33

otstarbega ette nähtud tingimustele ning asukohast tulenevatele kohaspetsiifilistele tingimustele.

Allikas: Väljavõte Jõgeva valla üldplaneeringust

Detailplaneering Puudub

Miljööväärtuslik planeering

Puudub

Kuju, reljeef Korrapärase kujuga, tasane reljeef

Haljastus, haritava maa kõlvikul kasvatatavad

kultuurid, maa seisukord

Metsamaa osas on tegemist mitmekesise metsaga (raieküpsest kuni raielankideni).

Põllumassiivi nr ja deklareeritud maakasutus

Puudub

Mullastik Sügav madalsoomuld (M’’’) ja Leostunud gleimuld (Go)

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 11/33

Mullastiku kaart

Allikas: Maa-ameti geoportaal (mullastiku kaardirakendus)

Maaparandussüsteemid Maaparandusehitise reguleeriv võrk kood 2103960020640 (kuivendus)

Hooned ja rajatised Puuduvad

Piirded Puuduvad

3.4. Tehnosüsteemid

Elekter Puudub

Veevarustus Puuduvad

Kanalisatsioon Puuduvad

3.5. Äralõige

Asukoht Äralõige teostatakse maaüksuse kirde nurgast

Äralõike kirjeldus ja kõlvikuline jaotus

Kasutuses metsamaana (valdavalt keskealine mets)

Äralõike joonis

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 12/33

Allikas: Tellija ja maaomaniku vaheline kokkulepe, et omanik soovib saada nö kitsam riba ja mis ulatuks kuni lõunapoolse kraavini (nii nagu Pikkjärve kinnisasi)- selle tulemusena Pikkjärvele (põhjapoolsem osa) ja Andrele (lõunapoolsem osa), erineb hindamise lähteülesandest

Äralõike pindala Tellija esitatud esialgsetel andmetel 0,95 ha. Tegelik 0,64 ha, sest äralõike asukoht muutus ja kasvava metsa maht pinnaühiku kohta on metskonna maal suurem. Äralõige moodustab katastriüksuse

pindalast ca 0,4 %, mis on metsamaa.

Äralõike mullastik Leostunud gleimuld (Go)

Äralõike ehitised Puuduvad

Äralõike tehnosüsteemid Puuduvad

Äralõike mõju Arvestades äralõike pindala, kuju ja paiknemisega ning allesjääva maaüksuse nimetatud parameetrite ja olemusega, on hindaja seisukohal, et äralõike võõrandamisel on allesjääva maaüksuse senisel otstarbel kasutamine võimalik, vara omanikule ei kaasne olulise tähtsusega püsiv kahju, sh negatiivne mõju omanikule alles

jääva vara turuväärtusele.

3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid

ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. (EVS 875-10)

Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele

Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval katastriüksusel järgitud kinnisvara kestliku

arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 13/33

4. Turuülevaade

4.1. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist1

Nii Eesti kui ka ülejäänud maailma majanduse edasine käekäik on seotud Venemaa sõjalise

agressiooniga ning sellega, millise suuna sõda võtab. Praegustes oludes tehtud prognoose ümbritseb ulatuslik määramatus, sest nii toormete hinnad kui ka tarneahelaprobleemide lahenemine sõltuvad olulisel määral sõja käigust ja lääneriikide sanktsioonidest Venemaale.

Eesti majanduse maht eurodes (jooksevhinnas) mõõdetuna kasvab käesoleval aastal jõudsasti (üle 9%), kuid hinnatõusu välja taandamisel jääb majanduskasv tõenäoliselt nulli lähedale või

väiksesse miinusesse. Eesti majandus oli eelmise aasta lõpuks jõudnud tootmisvõimsuse piiri lähedale

ja varasemad prognoosid näitasid kasvu järsku aeglustumist. Muutunud geopoliitilised olud ja nende majandusmõju kärbivad väljavaadet veelgi ning selle aasta kokkuvõttes on oodata majanduse nullkasvu või mõningast kahanemist püsihindades (nominaalne majanduse maht miinus hinnatõus). Majanduskasvu peatumise või väikese languse

põhjusteks on kahanev kaubavahetus, ostujõu vähenemine oodatust kiirema hinnakasvu tõttu, ebakindluse suurenemine ja ühekordsete suurte tehingute väljataandumine. Sissetulekud ja maksutulu suurenevad sel aastal.

Kuna majanduse maht kasvab sel aastal kiire

hinnakasvu tõttu jõudsalt, tähendab see, et ka palkade ja sissetulekute kasv püsib hoogne, kuigi hinnakasvust mõnevõrra aeglasem. Riigirahanduse vaatenurgast laekub seega ootamatute kulude (täiendavad kaitsekulud ja sõjapõgenike abistamine) katmiseks maksutulu rohkem, kui eelmises prognoosis oodati.

Riik saab aidata erasektoril kriisis kiiremini kohaneda. Vene ja Valgevene, aga ka Ukraina turu kadumisest puudutatud ettevõtteid tasub abistada uutele turgudele sisenemisel. Enam kannatavates majandusharudes töö kaotavaid inimesi saab abistada töö leidmisel teistes harudes. Äsjane koroonakriisi kogemus näitab, et selline tööjõu

ümberpaiknemine tegevusalade vahel on võimalik ka suhteliselt lühikese aja jooksul. Töötajate kiire ümberpaiknemine oli ka üks põhjustest, mis

võimaldas Eesti majandusel koroonakriisist taastuda kiiremini, kui seda on teinud enamik teisi Euroopa Liidu riike.

Kiire hinnakasv peaks taanduma lähiaastatel, kui toormehindade tõus peatub. Käesoleval aastal võib oodata tarbijakorvi kallinemist umbes 10%, millest lõviosa põhjustab energia hinnatõus. Praeguses olukorras on väga keeruline prognoosida, milliseks kujuneb gaasi, elektri ja mootorikütuste hind lähiaastail. Eesti hinnatõus on üks kiiremaid euroalal ja osa hinnatõususurvest on põhjustatud Eesti- sisestest põhjustest. Seega tuleb arvestada, et Eesti turule suunatud riiklike kulutuste suurendamine

annab hoogu niigi kiirele hinnatõusule. Kui seada eesmärgiks, et riik ei tekitaks survet täiendavaks hinnatõusuks, siis võiks 2022. a lisaeelarve kajastada üksnes ootamatuid ühekordseid lisakulusid (täiendavad kaitsekulud ja sõjapõgenike abistamine) ja abimeetmed peaksid olema suunatud võimalikult täpselt abivajajatele.

1 Allikas: Eesti Pank, Swedbank, Statistikaamet 30.03.2022

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 14/33

Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad

2020 2021 2022* 2023* 2024*

majanduse maht jooksevhindades (mld eurodes)

26,82 30,59 33,45 35,23 37,34

majanduskasv püsihindades** (%) -2,60% 8,20% -0,40% 2,00% 3,50%

SKP muutus püsivhindades töötaja kohta (%) 0,10% 8,10% -1,00% 1,40% 2,50%

hinnatõus (%) -0,40% 4,60% 10,20% 2,40% 1,70%

töötus (%) 6,90% 6,20% 6,70% 7,10% 6,30%

keskmine brutopalk (eurodes) 1448 1547 1670 1786 1900

keskmise palga muutus (%) 2,90% 6,80% 7,90% 7,00% 6,40%

Eelarvetasakaal (% SKPst) -5,60% -2,40% -2,70% -1,90% -1,20%

4.2. Metsamaade segmendi ülevaade2

Metsamaid müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielenkide) tehingud on pigem harvad. Maahind.ee andmetel metsamaa ehk metsakinnistu hinda mõjutavad erinevad tegurid. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda.

Metsamaa müügihinda mõjutavad metsakinnistu asukoht ja ligipääsetavus. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust. Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis.

Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust

piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Hindaja hinnangul, mis tugineb kogemustel, on vabalt turul kaubeldava metsamaad pindalaga alates 1 ha. Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Timber.ee oksjonikeskkonnas on alla 1 ha pindalaga metsamajanduslikke kinnisasju müügipakkumises olnud 35. See moodustab kõigist 953 kinnistu oksjonist ca 3,7%.

Pindalaga 1-2 ha on olnud kinnistuid müügipakkumises 83. Metsakinnistu suurus. Tavaliselt kehtib reegel, mida suurem kinnistu seda kõrgem hind. Pindala kõrval omab mõju ka puistu ühetaolisus (arenguklass, liigiline koosseis jne), looduslikud takistused jms tegurid. Metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat. Seetõttu on

suuremad metsakinnistud reeglina kõrgemas hinnas. Kuna väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk likviidsemad, siis pindalast alates 2 ha mastaabiefekti ei teki. Kui pindala on üle 2 ha, siis ühikuväärtus suureneb 5% võrreldes maatükkidega, mille pindala on alla 2 ha. Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp. Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga

maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha peale raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets.

Metsa liigiline ja vanuseline koosseis Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud okaspuudega metsamaa. See tähendab tavaliselt 80-100 aasta vanust kuusikut või 100-120 aastast männikut.

2 Allikas: Maa-amet, 2021. aasta turuülevaade, Erametsakeskus www.eramets.ee, Estonian Land Experts OÜ

www.maahind.ee

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 15/33

Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud. Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil

arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Allikas: Maa-amet

Erametsakeskuse 2022. aasta III kvartali puiduturu ülevaate andmetel Kolmandas kvartalis jätkasid okaspuupalkide hinnad võrreldes teise kvartaliga langustrendis. Samal ajal lehtpuupalkide hinnad jätkuvalt kasvasid. Uskumatult kõrged paberipuidu ja küttepuidu hinnad kallinesid märgatavalt veelgi

vaatamata oma niigi erakordselt kõrgele hinnatasemele, selgub Erametsakeskuse kvartaalsest puiduhindade statistikast. Euroopas kestev sõda ja Venemaa poolt tekitatud energiakriis on kaasa toonud ebanormaalsed arengud puiduturul. Pikaaegselt välja kujunenud proportsioonid puidusortimentide hindade vahel on oluliselt muutunud. Männipalkide hinnad langesid kolmandas kvartalis ligi 5%, kuusepalk ligi 9% ja kuusepeenpalk 11,5%. Kindlasti on hinnalanguses oma osa ka kuni kolmanda kvartali alguseni

toimunud küllaltki intensiivsel palkide impordil Venemaalt ja kuuse-kooreüraski rüüste jätkumisel, aga järjest rohkem hakkab mõju avaldama ka majanduse jahtumine. Kõikide erametsast müüdavate lehtpuu jämesortimentide hinnad on kvartaliga kallinenud – kasepakk 12,6%, haavapalk 17,2% ja kasepalk 17,6%. Kõige rohkem tõusis kõige odavama sortimendi ehk lepapalgi hind (19,1%). Möödunud aastaga võrreldes on kasepakk on kallinenud juba 47%, kasepalk

67,3%, haavapalk 73,6% ja lepapalk 73,7%! Ka paberipuiduturul on jätkunud pöörane hinnakasv. Sealhulgas on lehtpuupuidu hinnatõus on olnud ca kaks korda kiirem kui okaspuupuidul. Tuleb aga märkida, et kõikide sortide hinnad on läbi aegade kõrgeimad. Nii on männipuit aastaga kallinenud 138,2%, kuusepuit 145,7%, kasepuit 171,6% ja haavapuit koguni 182,9%! Sellise pöörase hinnakasvu taga on lisaks Venemaa puidu ära langemisele ka Euroopat vallutanud energiakriis ja energiapuidu suurem nõudlus ning sellest tulenev energiapuidu

erakordselt suur hinnakasv. Tegelikult ongi just küttepuidu hind olnud puiduturul hinnatõusu vedaja ning alates eelmise aasta augustist igakuiselt kasvanud. Nimelt on küttepuidu hind aastaga tõusnud enam kui kolm korda. Kolme kuu taguse ajaga võrreldes on hind tõusnud 42,7% ja aastaga 209,8%. Kokkuvõtteks võib öelda, et kui energiapuidu hinnad peaksid ühel hetkel hakkama langema, siis toob see kaasa paberipuidu hinnalanguse ja vähendab survet ka palgihindadele, kuid hetkel veel neid märke näha ei ole.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 16/33

Ümarpuidu lõpplaohinnad

Allikas: Erametsakeskuse 2022. aasta III kvartali puiduturu ülevaade

Tehinguaktiivsuse poolest oli 2021. aastal esirinnas Saare ja Harju maakond, kus tehti 2021. aastal vastavalt 81 ja 80 tehingut. Kasvava metsaga metsamaa keskmine hind (mediaan) oli kõige kõrgem Põlva maakonnas 7534 €/ha. Lääne-Viru maakonna keskmine 5145 €/ha oli Eesti keskmisest ca 10% madalam.

Allikas: Maa-amet

Jõgeva maakonna metsamaa segment Jõgeva maakonnas on võimalik välja tuua koos metsaga müüdud metsamaa tehingute statistika. Kuna

iga mets on unikaalne ja väärtus sõltub eelkõige sellest, milline on seal kasvav mets, on keeruline välja tuua hindade dünaamikat, kuid koos puidu hinna kasvuga on ka kinnistute keskmised hinnad tõusnud. Kõige aktiivsem on 2022. aastal metsamaade turg Jõgeva vallas, kus on tehtud 43 tehingut, kuid keskmine hind oli omavalitsustest kõige kõrgem Mustvee vallas 9640 €/ha.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 17/33

Kasvava metsaga metsamaa tehingud Jõgeva maakonna omavalitsustes

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

4.2.1. Müügitehingud

Hindajale on teada järgmised metsamajanduslike maadega tehtud tehingud. Välja on toodud tehingud, mis ei ole enampakkumistehingud ja komplekstehingud. Enamustel välja toodud tehingutel puudub

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Tehinguobjektide mullastik on samaväärne või halvem kui

hinnataval varal ning metsamaa osakaal on üle 80%. Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Kirjeldus

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

03.03.2022 12100 4.49 2695 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 96%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Põlva maakond, Kanepi

vald, Närapää küla

21.03.2022 7000 2.35 2979 Lageraie, metsamaa 86%,

juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Harju maakond, Saue vald, Ääsmäe küla

14.06.2022 5640 5.64 1000 Lageraie, metsamaa 99%, juurdepääs üle naaberkinnistu, GI,LkG mullad

Lääne-Viru maakond, Väike-Maarja vald, Uuemõisa küla

30.06.2022 6000 6.09 985 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 99%, juurdepääs üle naaberkinnistute, LP,Kor,K mullad

Lääne maakond, Lääne- Nigula vald, Jalukse küla

04.07.2022 16000 4.55 3516 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 100%, avaliku tee kõrval, Go mullad

Saare maakond, Saaremaa vald, Sepa küla

19.07.2022 10000 5.13 1949 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 82%, avaliku tee üle naaberkinnistu 10 m kaugusel, Korg mullad

Pärnu maakond, Pärnu linn, Kavaru küla

01.09.2022 8100 3.81 2126 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 100%, juurdepääs üle naaberkinnistute, Go mullad

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

15.09.2022 11320 4.13 2741 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 93%, juurdepääs üle naaberkinnistu, Go mullad

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 18/33

4.2.2. Äralõike turustatavuse analüüs3

Hinnatava vara lõppkasutajad Metsamaade ostjaks võib olla üle riigi tegutsev või kohalik metsa- ja põllumajandusettevõtja, suurima tõenäosusega keegi naaberkinnistute omanike hulgast, kel on eesmärk kasutada maad

ise metsamajanduslikul otstarbel (metsa kasvatamiseks). Teine sihtgrupp on isikud, kes ostavad metsamaid raha paigutamise eesmärgil, mis toob omanikule iga-aastast tulu hinna tõusust. Siia kuuluvad nii ettevõtted kui eraisikud. Kolmas sihtgrupp on isikud, kes tegelevad metsa- ja põllumaade vahendamisega – kokkuost ja vaheltkasuga edasimüük.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Põllumajandusettevõtted ja metsamajandusettevõtted

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Metsamajandusettevõtjate, põllumajandusettevõtjate, investeerijate, vahendajate vaatest rahuldab vara turusegmendi nõudeid: metsamaal on keskealine mets, äralõige on ca 3,02 ha

ning tegemist keskmisest väiksema maaüksusega, asub suurema

metsamassiivi koosseisus, on kompaktse kujuga.

Kui suur osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara

Metsamaade osas valitseb turul suur nõudlus ja pakkumisi on üksikuid. Metsa ja -põllumajandusettevõtjad soovivad enim osta maatükke, kus metsamaa ja haritava maa osakaal maatüki kogupindalast oleks suurem ega ole valmis maksma osade eest,

mida pole võimalik metsa- ja põllumajanduslikul otstarbel kasutada.

Kui suur osa lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama

Raske konkreetselt öelda, kuid soetama on vara võimelised pigem keskmine hulk potentsiaalsetest lõppkasutajatest.

Konkureeriv pakkumine turul Vt p. 4.2.3.

Arendusprojektid Puuduvad

Müügiperiood 6-12 kuud

Müügihinnad Järgneva poolaasta jooksul sarnaste varade hinnatasemes, samuti nõudluse ja pakkumise osas muudatusi ei prognoosiks.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad

4.2.3. Pakkumine

Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga samaväärseid metsamaa pakkumisi sisuliselt ei ole. Üldjuhul on müügis maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud vähese metsamaa osaga või müüakse maad kui ehituspotentsiaaliga krunti. Toome välja valiku olemasolevaid pakkumisi:

Aadress Suurus (ha)

Pakkumishind (€)/ €/ha

Info

Sepa, Samma küla, Viru-Nigula vald

4,91 ha 17 900 € 3600 €/ha

Põõsaste ja üksikute puudega kaetud kasutusest väljas looduslik rohumaa 4,78 ha. Juurdepääs teele üle naaberkinnistu.

Soome, Maardla küla, Mustvee vald

17,95 ha 124 900 € 7000 €/ha

8,34 ha metsamaa, 9,05 ha haritav maa (PRIA põllumassiiv olemas) ha muu maa. Metsamaal on kasvamas noormets, mis on juba ca. 8-9 a. kasvanud. Juurdepääs mitteavalikult kohalikult teelt.

Tannisaare, Kaavere küla, Põltsamaa vald

3,97 ha 39 000 € 9800 €/ha

2,1 ha metsamaa, 1,62 ha looduslik rohumaa, Juurdepääs mitteavalikult teelt. Metsamaal ca 20 m kõrgused puud. Krunt piirneb ühest küljest Veskissaare kraaviga. Kinnistu on koormatud erinevate kitsendustega - maaparandussüsteemi maa-ala, maaparandushoiuala, nitraaditundlik ala, ranna või kalda veekaitsevöönd, ranna või kalda ehituskeeluvöönd.

Rõhutame, et tegemist on pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et

pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

3 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 19/33

5. Hindamine

5.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav,

finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Õiguslik lubatavus: Katastriüksuse maakasutuse sihtotstarbeks on maatulundusmaa. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringule piiride muutmisel moodustatava üksusele ei ole juhtotstarvet määratud.

Füüsiline võimalikkus: katastriüksuse asukoht, paiknemine, naabrus, suurus, kuju, haljastus ja

kõlvikuline koosseis võimaldab metsamajandusliku maana kasutust. Juurdepääs on kinnistule raudtee

ääres kulgevalt hooldusteelt (pinnastee).

Finantsmajanduslik otstarbekus: tegemist on atraktiivses piirkonnas asuva varaga, millel puudub Elektrilevi andmetel ampripõhine elektriga liitumise võimalus ja mille vastu on turul nõudlus. Kuna maatükk asub suurematest keskustest kaugel, puudub avalikult teelt juurdepääs ja elektriga ampripõhine liitumise võimalus, siis arenduspotentsiaal puudub. Kõike eelnevat arvesse võttes on töö koostaja seisukohal, et hinnatava vara parim kasutus on selle olemasolev kasutus maatulundusmaana.

Äralõige Äralõige on ca 50 m laiune. Äralõike piirides hooneid ja rajatisi ei asu ning sellel nii iseseisva kinnisasjana kui ka olemasoleva katastriüksuse koosseisus ehitusõigus puudub. Lähtudes eeltoodust on hindaja seisukohal, et planeeritud äralõikel on metsamajanduslik kasutusotstarve. Äralõike maa-alal on planeeritud viia läbi vahetamine Andre kinnisasja ca 0,95 ha

suuruse äralõikega.

5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist.

Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest

rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod

Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel

tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875- 9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või

loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8). Pikknurme metskond 35 kinnistu kasvavat metsa ja metsata maad on hinnatud eraldi, sest turg kohtleb neid erinevalt. Kasvavat metsa on hinnatud tulumeetodil, sest kasvava metsa ostja jaoks on

oluline raiutava puidu m³ müügist saadav tulu. Seetõttu tihti müüakse kasvavat metsa ka raieõiguse

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 20/33

kujul. Kuna maad on enamasti müügi- (mitte üüri-) käibes, on selle turuväärtuse hindamise hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil, piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Pikknurme metskond 35 kinnistust tehtav 0,95 ha äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja hindamisel

on aluseks Andre 0,95 äralõike hindamisel aluseks olnud sama pindalaga 3,02 ha äralõike turuväärtus.

5.3. Maa turuväärtuse hindamine

Hinnatav ala on Andre 0,95 äralõike hindamisel aluseks olnud sama pindalaga 3,02 ha ala, mis on metsamaa. Sedalaadi väikese pindalaga metsamaade tehinguid tehakse turul harva, kuid nõudlus nende vastu on suur. Praegusel juhul on maaüksusel valdav keskealine mets.

Turuväärtust hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste valdavalt metsamaa kõlvikuga varade võrdlemise teel. Seejuures kasutatakse Maa-ameti tehingute andmebaasi tehinguinfot.

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.

Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Kirjeldus

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

03.03.2022 12100 4.49 2695 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 96%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

21.03.2022 7000 2.35 2979 Lageraie, metsamaa 86%, juurdepääs üle naaberkinnistute, M’’’ mullad

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

15.09.2022 11320 4.13 2741 Lageraie (üksikud seemnepuud), metsamaa 93%, juurdepääs üle naaberkinnistu, Go mullad

Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab

hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga sarnases turupiirkonnas sarnaste varadega tehtud tehinguid.

Selgitused võrdlustehingute osas

• Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus.

• Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaks.

Võrdlusühiku valik4 Võrdlusühikuks valime pinnaühiku (ha) hinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini.

Võrdluselementide valik5

Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Ajaline kohandus ehk ajaldamine6 - Ajalist kohandust on

rakendatud võrdlustehingutel 1,2, sest vaadeldava ajaperioodi jooksul maade hinnad on muutunud. Kuigi kasvava metsaga metsamaade turg on muutunud üle 10% on turu muutus eelkõige seotud sellega, et kasvanud on kõigi energiaallikate hinnad (puidu kõrval gaas jne). Hindamisel on arvestatud, et ilma kasvava metsata metsamaade hinnad on samuti tõusnud, kuid väiksemas

ulatuses ja seetõttu rakendatakse antud juhul kohandust 5%.

4 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja - piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 5 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 6 Võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11).

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 21/33

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

• Asukoha kohandus – Kõik maaüksused paiknevad võrreldava aktiivsusega piirkondades (tegemist on üleriigilise turuga, sest Eesti

väike tehingute arv ei võimalda välja tuua hinnatasemete erinevust piirkondades), mistõttu kohandamise vajadus puudub.

• Juurdepääs – Enamhinnatud on kinnistud, millele kulgeb juurdepääs avaliku kasutusega teedelt või on erateede kasutamiseks seatud servituudid. Kohandamise vajadus puudub.

• Kinnistu pindala – metsamaade puhul on 2 ha suurema pindalaga maatükkidel kõrgem pinnaühiku hind, kuna suurema maatüki

majandamine on seotud väiksemate kulutustega ühe pinnaühiku kohta. Kohandamise vajadus puudub

• Mullastik – Viljakamate muldadega metsamaad on kõrgema hinnaga. Kohandust rakendatakse võrdlustehingul 1,2, sest seal on hinnatavast madalam mullaviljakus.

• Kõlvikuline koosseis– Kõrgema hinnaga on need metsamaad, kus

metsamaa kõrval ei ole madalama väärtusega kõlvikuid. Kohandust

rakendatakse võrdlustehingul 2, sest seal on vooluveekogu ja rohumaa.

• Puittaimestiku olemasolu – enam on hinnatud kinnistud, kus on puittaimestik. Kohandust 5% rakendatakse võrdlustehingul 1 ja 3, sest seal on lageraiest säilinud üksikud seemnepuud.

Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline.

Võrdlustabel: Hinnatav Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tehingu summa € 12100 7000 11320

Tehingu summa €/ha 2694.9 2978.7 2740.9

Tehingu aeg 07.12.2022 03.03.2022 21.03.2022 15.09.2022

võrdlus turusituatsioon on muutunud

turusituatsioon on muutunud

turusituatsioon ei ole muutunud

kohandus 5% 5% 0%

Ajaliselt kohandatud hind 2829.6 3127.7 2740.9

pindala ha 3.02 4.49 2.35 4.13

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Asukoht

Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Pikknurme metskond 35

Valga maakond, Tõrva vald, Jõgeveste küla

Põlva maakond, Kanepi vald, Närapää küla

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Lõpe küla

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

kohandus 0% 0% 0%

Juurdepääs juurdepääs üle naaberkinnistu

juurdepääs üle naaberkinnistute

juurdepääs üle naaberkinnistu

juurdepääs üle naaberkinnistu

võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik Go M''' M''' Go

võrdlus halvem halvem samaväärne

kohandus 5% 5% 0%

Metsamaa osakaal 1 0.96 0.86 0.93

võrdlus samaväärne halvem samaväärne

kohandus 0% 5% 0%

Puittaimestiku osakaal lageraie üksikud puud lageraie üksikud puud

võrdlus parem samaväärne parem

kohandus -5% 0% -5%

Summaarne kohandus 0% 10% -5%

Kohandatud tehingu hind 2829.62 3440.43 2603.87

Kohanduste absoluutväärtuste summa 15% 15% 5%

Kaalud 1 0.3 0.3 0.4

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 22/33

Kaalutud 848.9 1032.1 1041.5

Kaalutud keskmine kohandatud tehingu hind, €/ha 2922.6

Turuväärtus € 8826

Kohandatud tehingute hinnad on erinevad ja meie hinnangul see on seotud sellega, et metsata metsamaa turg on volatiilne ja samaväärseid tehinguid piirkonnas ei ole piisavalt tehtud. Andre kinnistust tehtava äralõike hindamisel aluseks olnud 3,02 ha äralõikega sama pindalaga Pikknurme metskond 35 kinnistu maa turuväärtus väärtuse kuupäeval on 8826 € (kaheksa tuhat kaheksasada kakskümmend kuus) €, mis taandatud ha kohta on 2923 €/ha. Hindamise

tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud).

5.3.1. Äralõike hariliku väärtuse hindamine

Äralõike väärtuse hindamiseks võetakse aluseks kaasatud Metsaeksperdi leitud Andres kinnistust tehtava äralõikega saranase väärtusega kasvava metsa pindala 0,65 ha ning liidetakse äralõike koosseisu kuuluva 0,65 ha maa ja lisas 4 toodud sellel äralõikel kasvava metsa turuväärtus 10872 €. Kasvava metsa pindala 0,65 ha leidmisel on aluseks võetud peatükis 5.3 leitud maa turuväärtus 2923

€/ha. Äralõike piiride nihutamis teel (kuna Andre 0,95 ha väärtus oli suurem, siis katsetati, kas sobib 0,94 ha, kuna ka selle väärtus oli liiga suur 0,93 ha jne kuni jõuti sarnase väärtusega pindalani 0,65 ha) on leitud sobiva 0,65 ha pindalaga Pikknurme metskond 35 äralõige, kus maa+kasvav mets turuväärus on sarnane Andre katastriüksusest tehtava 0,95 ha äralõike väärtusega kokku 12550 €. Metsata maa väärtuse aluseks võetakse peatükis 5.3 leitud Andre kogu metsamaale vastava äralõike

turuväärtus 2923 €/ha, sest ka äralõike ala 0,65 ha sarnaselt esialgse 0,95 ha ei ole vabalt turul kaubeldav ja aluseks on kinnistu väärtus €/ha. Äralõike maa turuväärtuse arvutuskäik 0,65 ha x 2923€/ha =1900 €. Äralõike maa koos kasvava metsaga hariliku väärtuse arvutuskäik 10872 € + 1900 € = 12772 € ehk ~12770 €

Äralõike harilik väärtus väärtuse kuupäeval on 12 770€ (kaksteist tuhat seitsesada seitsekümmend) eurot, mis taandatud ha kohta on 19646 €/ha. Hindamise tulemus ei sisalda käibemaksu. Kuna tegemist on vähem aktiivse sektoriga kui elamispinnad, siis hindamise täpsus on +/-20% ja likviidsus keskmine (müügiperiood 6-12 kuud). Töö tellijaga on kooskõlastatud äralõike paiknemine

Pikkjärve kinnistu lääneservas. Kuna Andre katastriüksusest tehtava äralõike väärtus oli 12550 €, siis on Pikknurme metskond 35 väärtusega 12550 € osa pindala leitav jagamistehtega 12550 € : 19646 €/ha (Pikknurme metskond 35 äralõike 0,65 ha harilik väärtus taandatud ha kohta) = 0,64 ha. Pikknurme metskond 35 äralõike pindala on väiksem, kui Andre katastriüksusest tehtava äralõike 0,95 ha, sest seal on rohkem tm

kasvavat metsa.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 23/33

Hindaja koostatud joonis

6. Hindamistulemus

Andre katastriüksusest tehtava äralõike turuväärtusele vastava osa pindala on 0,64 ha. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sarnaste varade väärtusele ei lisandu käibemaksu. Hindaja hindab tõenäoliseks vara lõpliku tehinguhinna kõikumist vahemikus +/-20%. Hindamistulemused ei sisalda käibemaksu.

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 24/33

Lisa 1. Fotod

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 25/33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 26/33

Lisa 3. Metsainventeerimise andmed

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 27/33

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 28/33

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 29/33

Lisa 4. Kasvava metsa turuväärtuse hindamine

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 30/33

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 31/33

Lisa 5. Hindamise lähteülesanne

Hinnatav vara Jõgeva maakond, Jõgeva vald, Pikkjärve küla, Pikknurme metskond 35

Kinnistu registriosa 14163450

Katastritunnus 57801:002:0670

Pindala 169,38 ha

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Koormatised ja kitsendused

-

Hüpoteegid -

Omanik Eesti Vabariik, riigivara valitseja Keskkonnaministeerium, volitatud asutus Riigimetsa Majandamise Keskus (riigi kinnisvararegistri objekti kood KV4885)

Hinnatav ala Hinnatavaks alaks on joonisel rohelisega viirutatud Pikknurme metskond 35 kinnisasja osa (metsainventeerimise andmete kohaselt eraldis 2, vt lisa):

Hinnata Andre kinnisasja (57801:002:0144) ca 0,95 ha suuruse äralõike turuväärtustele vastava osana. Turuväärtuste erinevus peab olema minimaalne, võimalusel peaksid vahetatavate kinnisasjade väärtused olema võrdsed. Vahetusmaa võimalikud piirid tuleb kooskõlastada tellijaga hindamise käigus. Vahetuseks pakutava üksuse (roheline joon) ja piiride muutmisel moodustatava üksuse (punane piir) piirid tuleb kokku viia.

Hindamise eesmärk

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 22 lõike 1 punkti 3 alusel

Tellimuse alus Raamleping nr 4-2/22/163, 28.09.2022

Hindamise alusdokumendid

Standardiseeria EVS 875 „Vara hindamine“; Raamlepingule lisatud "Tööde tehnilisest kirjeldusest"; Vajadusel ja soovituslikult Maa-ameti peadirektori 22.04.2021 käskkirjast nr 1-1/21/39 „Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise juhend“7.

Määratav väärtus Kasvava metsaga hoonestamata kinnisasjast tehtava ühe äralõike turuväärtus

Kasvava metsa väärtuse hindamine

Kasvava metsa turuväärtus (harilik väärtus) hinnata kohese raadamisest saadava tulu alusel

Hindamisaruande vorm

Eksperthinnang

7 https://maaamet.ee/media/811/download

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 32/33

Kaasatavad isikud Vajadusel kaasata teiste erialade eksperte. Eksperdi kaasamise tasu tuleb tööde teostajal endal eraldi kokku leppida ning tasustada.

Isikute kontaktandmed

Ivika Sootla, Maa-ameti maakorralduse osakond, tel 5385 3607, e-post [email protected]

Teadaolev info senise maakasutuse kohta ning kasvava metsa andmed

Äralõike kõlvikuline koosseis on maakatastri andmete kohaselt metsamaa. Ortofoto kohaselt on tegemist puittaimestikuga. Tellijale teadaolevalt on kinnisasi kasutuses metsamaana. Kinnisasjale puudub otsene juurdepääs avalikult teelt. Riigi kinnisvararegistri andmetel ei ole kinnisasi koormatud kasutuslepingutega. Äralõikele jääva kasvava metsa inventeerimise on teostanud 26.10.2022 Metsabüroo OÜ (lisatud lähteülesandele). Kui hindaja lähtub lähteülesandele lisatud inventeerimis- andmetest, tuleb nii hindajal kui ka kaasatud eksperdil ülevaatuse põhjal ja maaomaniku poolt esitatud infole tuginedes veenduda, et inventeerimisest kuni ülevaatuse kuupäevani pole toimunud kahjustusi, raietöid ja uuendustöid, mis võivad mõjutada inventeerimise andmete usaldusväärsust ja kasutuskõlblikkust.

Planeeringute info Jõgeva valla üldplaneeringu (vastu võetud Jõgeva Vallavolikogu 25.08.2022 otsusega nr 75) järgi jääb Pikknurme metskond 35 kinnisasja moodustatav vahetusmaa osas ei ole juhtotstarvet määratud. Vastavalt Jõgeva valla üldplaneeringu seletuskirjas on toodud, et maa-alale, kuhu üldplaneeringuga ei ole juhtotstarvet määratud, on perspektiivis võimalik kavandada erinevaid uusi otstarbeid vastavalt omavalitsuse kaalutlusotsusele ning soovitud otstarbega ette nähtud tingimustele ning asukohast tulenevatele kohaspetsiifilistele tingimustele.

Äralõike parima kasutuse analüüs

Enne hindamisaruande koostamist tuleb tellijale teadmiseks ja kooskõlastamiseks esitada parima kasutuse analüüs. Koos parima kasutus analüüsiga peab hindaja esitama info, kas vahetatavad kinnisasjad asuvad samas või sarnases turupiirkonnas või ei asu.

Lisatingimused Hindamisel tuleb arvestada pindala 0,01 ha täpsusega, kuna kinnisasja jagamise käigus võivad tekkivate maaüksuste pindalad mõnevõrra erineda kavandatust ning seda pole võimalik ette näha. Hindamisaruandes tuleb kokkuvõttes esitada info hinnatava kinnisasja ja omandatavate kinnisasjade turupiirkonna samasuse/sarnasuse kohta. Hindamisaruanne on vastavalt avaliku teabe seadusele avalik, välja arvatud sellise teabe osas, millele on juurdepääs õigusaktidega kehtestatud korras piiratud. Hindamisaruanne peab olema varustatud logo ja märgiga „Kaasrahastatav ELi Euroopa ühendamise rahastust“. Logo on kättesaadav veebilehel INEA website.

Lisatud

dokumendid

Metsainventeerimise andmed

Tellija Maa-amet

Tellimuse kuupäev 24.11.2022

OÜ Inseneribüroo STEIGER

Hoonestamata maaüksus kinnistust registriosa nr 14163450 Eksperthinnang nr 22/4155-8

lk 33/33

Vastavuskinnitus standardi nõuetele:

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline

pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise

standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte

kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt

tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindamisaruande koostaja /allkirjastatud digitaalselt/ Andres Juss Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 177142

Lp Merje Krinal

Maakorralduse osakonna juhataja

Maa-amet

[email protected]

Teie: 12.09.2022 nr 7-5/22/15072

Meie: digitaalallkirja kuupäev nr 3-1.1/2022/4969

Eesti raudtee õgvenduste projektist

Teavitasite Riigimetsa Majandamise Keskust (edaspidi RMK), et Maa-amet, Keskkonnaministeerium,

aktsiaselts Eesti Raudtee ning Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on sõlminud 22.03.2022

koostöökokkuleppe nr 1.1-7/22-135, mille kohaselt on Maa-ameti ülesandeks muuhulgas läbi viia

Tallinn-Tartu raudtee trassile jäävate kinnisasjade omandamise menetlused kinnisasja avalikus

huvides omandamise seaduse alusel, riigi omandis olevate kinnisasjade ministeeriumi valitsemisele

andmine või maakorralduse läbiviimine ning vajalike notariaalsete lepingute sõlmimine.

Valminud eelprojekti kohaselt läbib raudtee Lääne-Viru, Jõgeva ja Tartu maakonnas muuhulgas ka

RMK valduses olevaid kinnisasju: Vahemetsa (66001:004:0175), Pikknurme metskond 35

(57801:002:0670) ja Pikknurme metskond 171 (57801:001:0513). Joonised esitatud kirja lisana.

RMK olles tutvunud lisatud joonistega, nõustub äralõigetega ning on peatanud tabelis toodud üksustel

metsamajandusliku tegevuse.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Andres Sepp

Peametsaülem

Eleri Laidma

5304 7558 [email protected]