Karja tee 35 eksperthinnang

Eksperthinnang nr. 0014-23

Aadress: Harju maakond, Rae vald, Uuesalu küla, Karja tee 35

Hinnatav vara: Kinnistu, reg. osa nr. 20284650 (ehitusõiguseta maatulundusmaa kinnistu)

Väärtuse kuupäev: 17.01.2023

Hindamisaruande kuupäev: 18.01.2023

Turuväärtus:

6800 € (kuus tuhat kaheksasada eurot)

Koostaja: Kinnitaja:

Ken-Marten Tammeveski Kutseline kinnisvara hindaja, tase 6 Kutsetunnistus nr. 163380 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 56623661 Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Maa-ameti litsentseeritud maa hindaja Riiklikult tunnustatud ekspert Tel: +372 56677210

2 Eksperthinnang nr. 0014-23

SISUKORD Kokkuvõte .................................................................................................................................. 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................ 5

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk .......................................................... 5

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused .................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ...................................................................................................... 6

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................... 6

2.2 Asukoht ........................................................................................................................ 7

2.3 Maakasutus .................................................................................................................. 8

2.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................... 8

2.5 Vara kestlikkus ............................................................................................................. 9

3 Turuülevaade ...................................................................................................................... 9

3.1 Majandusülevaade ....................................................................................................... 9

3.2 Turuülevaade (ehitusõiguseta maad) ......................................................................... 11

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................... 11

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................. 12

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................ 12

4 Hindamine ......................................................................................................................... 13

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................... 13

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................... 13

4.3 Turuväärtuse hindamine ............................................................................................. 14

Lisa 1 Fotod ............................................................................................................................. 16

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................ 17

Lisa 3 Kitsenduste kaardi väljavõte .......................................................................................... 18

Lisa 4 Projekteerimistingimuste väljavõte ................................................................................. 19

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 22

3 Eksperthinnang nr. 0014-23

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Kinnistu, reg. osa nr. 20284650 (ehitusõiguseta maatulundusmaa

kinnistu) Aadress Harju maakond, Rae vald, Uuesalu küla, Karja tee 35 Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 65301:001:5882 Kinnistu registriosa nr 20284650 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 868 m² Ehitusõigus Kõrval olevale alajaamaga hoonestatud krundile aadressiga Põdra

tee 1 // Järveküla alajaam on väljastatud 23.03.2021 projekteerimistingimused mille alusel on olemas luba laiendada alajaama hinnatavale Karja tee 35 kinnistule ning vastavad laiendustööd on ka väärtuse kuupäeva seisuga teostatud. Vastavalt Rae valla planeeringute menetleja Aili Tammaru veebikohtumisel edastatud informatsioonile on hinnatav Karja tee 35 kinnistu tekkinud äralõikena Paunküla metskond 512 kinnistust selle tõttu, et alajaama laiendamine oleks võimalik ning eraldiseisvana hinnatavale kinnistule ehitusõiguse saamine ei ole tõenäoline

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Tehingu nõustamine Väärtuse liik Turuväärtus Ülevaatuse kuupäev 17.01.2023 Väärtuse kuupäev 17.01.2023 Hindamisaruande kuupäev 18.01.2023 Tellija Riigimetsa Majandamise Keskus Tellimusleping Kirjalik tellimuse kinnitus e-posti teel 04.01.2023, tellija esindaja

Ere Kaaristu (Kinnisvaraosakonna kinnisvaralepingute spetsialist).

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang likviidsusele Kuna ehitusõigus puudub ning selle saamine ei ole tõenäoline,

siis on likviidsust keeruline hinnata. Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±20%. Käibemaks Kinnistu turuväärtuse hindamisel oleme kasutanud ilma

käibemaksuta sisendeid ja hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID Puuduvad HINDAMISTULEMUS Turuväärtus: 6800 € (kuus tuhat kaheksasada eurot)

4 Eksperthinnang nr. 0014-23

Koostaja: Kinnitaja:

Ken-Marten Tammeveski Kutseline kinnisvara hindaja, tase 6 Kutsetunnistus nr. 163380 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 56623661 Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Maa-ameti litsentseeritud maa hindaja Riiklikult tunnustatud ekspert Tel: +372 56677210

5 Eksperthinnang nr. 0014-23

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1).

Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875- 1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 17.01.2023 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Ken-Marten Tammeveski Ülevaatuse juures viibinud isikud

Hindaja teostas ülevaatuse iseseisvalt

Ülevaatuse ulatus Kogu kinnistu ulatuses Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev: EVS Standardiseeria 875 Kinnistusraamatu väljavõte 09.01.2023 Kinnisvaraportaal www.kv.ee 17.01.2023 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 17.01.2023 Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 18.01.2023 Kohapealne ülevaatus 17.01.2023 Rae valla üld- ja detailplaneeringud 17.01.2023 Rae valla planeeringute menetleja Aili Tammaru veebikohtumisel edastatud informatsioon kinnistu perspektiivide kohta

16.01.2023

Allhanked - Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

6 Eksperthinnang nr. 0014-23

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Piiravad tingimused

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Harju maakond, Rae vald, Uuesalu küla, Karja tee 35 Registriosa nr 20284650 Vara liik, omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 65301:001:5882 Kinnistu pindala 868 m2 Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Kanded registriosa III jaos

 Isiklik kasutusõigus Elering AS (registrikood 11022625) kasuks

Hinnatava kinnistu kõrval olev alajaamaga hoonestatud krunt Põdra tee 1 // Järveküla alajaam kuulub Elering AS´le, kelle kasuks isiklik kasutusõigus on ka seatud, sh teostatud alajaama laiendusprojekti alusel laiendustööd hinnatavale Karja tee 35 kinnistule. Kuna kinnistule eraldiseisvana ehitusõiguse saamine on vähetõenäoline, siis hindaja hinnangul isiklik kasutusõigus turuväärtust ei mõjuta, sest otstarbekamalt krunti kasutada ei ole võimalik kui olemasolev kasutus alajaama laiendusena, sh kinnistu tekkinud äralõikena spetsiaalselt alajaama laiendusprojekti teostamiseks (täpsemalt vt. alapunkt 2.3 Maakasutus, ehitusõiguse lahter).

Kanded registriosa IV jaos

Puuduvad.

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad.

Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad.

7 Eksperthinnang nr. 0014-23

2.2 Asukoht

Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara paikneb Harjumaal Rae vallas Uuesalu külas. Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige teised Rae valla piirkonnad ja muud Tallinnalähedased piirkonnad.

Allikas: kaart.delfi.ee Mikroasukoht Iseloomustus Vara asub Rae vallas Uuesalu külas Karja teel. Ümbruses mõningane

elukondlik hoonestus kui ka hoonestamata maad. Hinnatav kinnistu piirneb Järveküla alajaamaga, sh laiendatud alajaama hinnatavale kinnistule.

Haljastus Piirkonnas esineb kõrg- ja madalhaljastust. Juurdepääs Hea, avalikult ja asfalteeritud Karja teelt. Parkimisvõimalus piirkonnas

Parkimisvõimalused on piirkonnas rahuldavad, võimalik parkida nii kinnistutel kui ka tänavate ääres.

Kaugused Keskused Lähimad keskused Jüri alevik (ca 8 km) ja Peetri alevik (ca 6 km).

8 Eksperthinnang nr. 0014-23

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa-Amet

Kuju, reljeef Ebakorrapärase pikliku ja kolmnurkse kujuga. Reljeef valdavalt tasane.

Parkimine Kinnistul võimalik alajaama alt vabal oleval maa-alal. Hooned Puuduvad Rajatised Ehr andmetel puudub, reaalsuses tehtud krundile alajaama

laiendus. Haljastus Puudub (kõrvalkrundil olemasolev alajaam on kinnistule laiendatud) Piirded Hetkel ajutised ehitusaiad. Üldplaneering Rae valla üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu

haljasala ja parkmetsa maa-alal. Ehitusõigus Kõrval olevale alajaamaga hoonestatud krundile aadressiga Põdra

tee 1 // Järveküla alajaam on väljastatud 23.03.2021 projekteerimistingimused mille alusel on olemas luba laiendada alajaama hinnatavale Karja tee 35 kinnistule ning vastavad laiendustööd on ka väärtuse kuupäeva seisuga teostatud. Vastavalt Rae valla planeeringute menetleja Aili Tammaru veebikohtumisel edastatud informatsioonile on hinnatav Karja tee 35 kinnistu tekkinud äralõikena Paunküla metskond 512 kinnistust selle tõttu, et alajaama laiendamine oleks võimalik ning eraldiseisvana hinnatavale kinnistule ehitusõiguse saamine ei ole tõenäoline

2.4 Tehnosüsteemid1

Veevarustus Läheduses olemas Kanalisatsioon Läheduses olemas Elektrivarustus Olemas (krundile laiendatud alajaam) Gaasivarustus Puudub

1 Andmed tellijalt ja ehitisregistrist

9 Eksperthinnang nr. 0014-23

2.5 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10).

Kuna ehitusõiguse saamine krundile ei ole tõenäoline, siis ei ole jätkusuutlikkust analüüsitud.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade2

PROGNOOS. Energiakriisi täismõju majandusele alles hakkab avalduma

Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt tarbimine kiire hinnatõusu mõjul väheneb ja ettevõtete kasumlikkus kahaneb. Uuel aastal on peamiselt riigi kulutuste suurenemise tõttu oodata väikest majanduskasvu. Hinnatõus jätkub senisest aeglasemas tempos ja jääb 2023. aastal tõenäoliselt veidi alla 10 protsendi.

Eesti majandus on seni olnud keskmisest paremas seisus. Vaatamata elukalliduse kiirele tõusule jäi tarbijate reaktsioon kõrgetele hindadele sügiseni tagasihoidlikuks ning tarbimine suurenes nii eurodes mõõdetuna kui ka koguseliselt. Hoolimata kindlustunde märkimisväärsest vähenemisest olid inimesed valmis jõudsa hinnatõusuga kaasa minema, milleks andsid võimaluse pandeemiasäästud ja teisest pensionisambast välja võetud raha. Enamus neist säästudest on praeguseks juba kasutust leidnud. Hoogne tarbimine on võimaldanud ettevõtetel kasumeid suurendada ka kiiresti kasvanud kulude keskkonnas.

Hoogsa hinnatõusu mõju majanduskasvule jõuab üha tugevamalt kohale. Mööduva aasta lõpus ja uue aasta esimeses pooles viivad vähenenud ostujõud ja kahanenud säästud tarbimismahu languseni ja löögi alla satub ka ettevõtete kasumlikkus. Tänavu langeb majanduse maht 0,5%, kuid järgmisel aastal kasvab majandus peamiselt valitsussektori suurenevate kulutuste najal 0,4%. Aastatel 2024–2025 võib oodata majanduskasvu kiirenemist 3-4%ni, kuid sõja tõttu on nii hinna- kui ka majanduskasvu väljavaade tavapärasest ebakindlam.

Inflatsioon taandub visalt. Püsivalt kõrged energiahinnad ja tootmiseks vajalike kaupade ning teenuste kallinemine pole veel täies ulatuses lõpptarbijateni edasi kandunud, mistõttu hinnatõus küll raugeb, kuid aegamisi. Vaatamata toidutoorme hinnalangusele maailmaturul suureneb lähiajal toidukaupade osakaal üldises hinnatõusus, kuna energiakriisist rohkem mõjutatud toidutootmine alles läbib Euroopas hinnatippu. Hinnatõus jääb käesoleval aastal veidi alla 20%, taandub järgmisel aastal alla 10% ning jääb aastatel 2024–2025 eeldatavasti 2–3% vahele.

Majanduse jahenemine suurendab tööpuudust. Ettevõtete kahanenud värbamissoov jõuab tööturu näitajatesse viitajaga ning 2023. aastal hõive väheneb. Tööpuudus tipneb umbes 9% juures 2024. aastal ning osa töötuse suurenemisest on seotud sellega, et Eestis rakendatust otsivad Ukraina sõjapõgenikud hakkavad kajastuma tööturu statistikas. Palgakasv jääb järgmisel kahel aastal 8–9%

2 Allikas Eesti pank seisuga 20.12.2022

10 Eksperthinnang nr. 0014-23

lähedusse ning sellele annavad hoogu alampalga tõus, avaliku sektori töötasu kokkulepped ning hinnatõus. 2022. aastal 9% kukkunud ostujõud taastub 2025. aasta lõpuks.

Rahapoliitika karmistamine ohjeldab hinnatõusu järjest tugevamalt. Euroopa Keskpanga nõukogu on selle aasta jooksul astmeliselt tõstnud rahapoliitilisi intressimäärasid. Seetõttu kallinevad laenud pangaklientide jaoks üha enam. Euribor kergitab laenuraha hinda inimeste ja ettevõtete jaoks, jahutades seeläbi majandust ning ennekõike tööstuskaupade ja teenuste hinnakasvu. Intressimäärade tõus on järsk, ent ootuste järgi jääb euribor siiski madalamaks, kui see oli keskmiselt enne 2008. aasta finantskriisi. Senisest kõrgem laenuintress on suuremas kooskõlas tarbija- ja varahindade kasvuga Eestis ning aitab maandada ülekuumenemise ohtu kinnisvarasektoris.

Kiire hinnatõus parandab tänavust eelarvepositsiooni, ent suurendab järgmistel aastatel puudujääki. Lõppeval aastal on hoogne hinnakasv suurendanud maksutulude laekumist, kuid hinnatõus kandub alates uuest aastast paljudesse riigi kuludesse. 2023. aastal suureneb eelarvepuudujääk hüppeliselt, sest seda süvendavad mitmed 2023. aastal jõustuvad otsused: peretoetuste tõus, tulumaksuvabastuse suurenemine ning erakorraline pensionitõus ja maksuvabastus. Järgmisel kolmel aastal püsib puudujääk üle 3% SKPst ning valitsemissektori võlakoormus suureneb. Mida hiljem ja suurema võlakoormuse juures eelarvedistsipliin taastatakse, seda ulatuslikum on selle saavutamiseks tarvilik maksukoormuse tõus või kulude kasvu piiramine.

Riigieelarves oleks mõistlik hoida tasakaalu inimeste ja ettevõtete toetamise ning teisalt inflatsioonisurve vähendamise vahel. Energiakriis, sõjapõgenikud ja kaitsevalmiduse suurendamine nõuavad valitsuselt lisakulutusi, ent eelarve on järgmistel aastatel sügavas puudujäägis ka erakorraliste kulutusteta. Majanduse jaoks seni suurim probleem ― kallis energiahind ― jääb püsima, kuniks pakkumispoolsed probleemid leevenevad. Selleks kulub aastaid, mille vältel võib riik anda täiendavat abi neile, kes seda rohkem vajavad. Energia hinnatõus puudutab eri sissetulekutasemega inimesi ja eri majandusharusid erineva tugevusega ning sestap on üldise hinnatõusu ohjamise seisukohast tähtis, et riigi täiendav abi oleks täpselt suunatud ja ajutine.

11 Eksperthinnang nr. 0014-23

3.2 Turuülevaade (ehitusõiguseta maad)

Sarnaste maade (ehitusõiguseta maad ja/või väga väikese ehitusõigusega sotsiaalmaad, üldmaad, ühiskondlike ehitiste maad jms) turg on välja kujunemata ning tehinguid tehakse harva. Seetõttu on sarnaste varadega teostatud tehingute hinnad olnud läbi aastate väga erinevad ning olenevad paljutest teguritest. Tihtilugu ostavad sarnaseid ehitusõiguseta kinnistuid näiteks riik või kohalik omavalitsus ning ka naaberkinnistute omanikud kellel on võimalik erihuvi konkreetse kinnistu suhtes. Samuti võivad ostjateks olla näiteks spekulandid lootuses, et tulevikus on võimalik sihtotstarvet muuta või saada täiendav ehitusõigus.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Ehitusõiguseta kinnistu puhul on lõppkasutajat raske määrata, pigem riik või kohalik omavalitsus, aga ka näiteks naaberkinnistu omanik (võimalik erihuvi) või spekulandid. Hinnatava kinnistu puhul on otsene huvi naaberkinnistu omanikul (Elering OÜ) kes on ka projekteerimistingimuste alusel alajaamaga juba hinnatavale krundile laienenud.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Valdavalt ei rahulda, kuna kinnistule ei ole lubatud ehitada ning kinnistul paikneb alajaama laiendus (kasutusvõimalused äärmiselt piiratud).

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Raske konkreetselt välja tuua, pigem on nõudlus vara vastu väike ning huviliste ringkond kitsas.

12 Eksperthinnang nr. 0014-23

Müügiperiood Arvestades ehitusõiguse puudumist ja kinnistu eripärast kasutust, siis on müügiperioodi keeruline määratleda.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Sarnaste kruntide müügihinnad tõenäoliselt lähiajal on stabiilsed või mõningases languses.

Alternatiivsed kasutused Puuduvad.

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Ehitusõiguseta kinnistuid on avalikus pakkumises mõned üksikud.

Pakkumishinnad Hinnatava varaga kaudselt sarnaseid kinnistuid on pakkumises vaid 3 ning nende pakkumishinnad on vahemikus ca 30-60 €/m2

Allikas: www.kv.ee

Toome välja www.kv.ee portaalist mõned kinnistute pakkumised:

Aadress Hind, € Hind, €/m2

Kinnistu, m2

Lisainfo

Aiandi tee, Pärnamäe küla,

Viimsi vald 35 000

42,6

821

Maatulundusmaa, puudub ehitusõigus ning suure tõenäosusega saada ei ole võimalik, kuju piklik ja kitsas, heakorrastatud madalhaljastus.

Vae tn 14b, Laagri alevik,

Saue vald 4 999 30,9 162

Tootmismaa, ehitusõigus puudub, kuju piklik ja kitsas, heakorrastatud madalhaljastus.

Leppneeme tee 107a, Viimsi

vald 19 900 60,3 330

Müüakse osa maatulundusmaa kinnistust, olemas kasutuskord, piirneb väiksema alajaamaga, ehitusõigus puudub, madalhaljastus.

Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajatele on teada järgnevad sarnased ostu-müügi tehingud hinnatava varaga sarnaste ehitusõiguseta kinnistutega:

Nr Asukoht Aeg Krunt, m2

Hind, € Hind, €/m2

Lisainfo

1 Saue vald,

Laagri alevik 02.2022 3058 8531 2,79

Maatulundusmaa 100%, ehitusõigus puudub, ligipääs puudub, madalhaljastus ja osaline

kõrghaljastus, ostjaks vald

2 Saue vald,

Laagri alevik

06.2022 6488 22710 3,50

Maatulundusmaa 100%, ehitusõigus puudub, ligipääs asfalteeritud teelt,

madalhaljastus – müüdi avalikul enampakkumisel

3 Rae vald, Rae küla

05.2022 1507 3500 2,32 Üldkasutatav maa 100%, ehitusõigus puudub, ligipääs asfalteeritud teelt,

madalhaljastus – tehingu taustinfo puudub

13 Eksperthinnang nr. 0014-23

4 Rae vald, Uuesalu

küla 02.2022 2175 17500 8,05

Üldkasutatav maa 100%, ehitusõigus puudub, ligipääs asfalteeritud teelt,

kõrghaljastus

5 Rae vald, Uuesalu

küla 02.2022 1961 12500 6,37

Üldkasutatav maa 100%, ehitusõigus puudub, ligipääs asfalteeritud teelt,

kõrghaljastus

6

Harju maakond, Rae vald,

Peetri alevik

02.2021 2040 20 000 9,80

Üldkasutatav maa 100%, ehitusõigus puudub, ligipääs asfalteeritud teelt,

kõrghaljastus – tehingu täpne taustinfo puudub (ostjaks naaberkinnistu omanikud)

Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1:2015 p 3.2.3).

Kinnistu asub Rae vallas Uuesalu külas Karja teel. Ümbruses mõningane elukondlik hoonestus kui ka hoonestamata maad. Hinnatav kinnistu piirneb Järveküla alajaamaga, sh laiendatud alajaama hinnatavale kinnistule.

Vastavalt Rae valla planeeringute menetleja Aili Tammaru veebikohtumisel edastatud informatsioonile on hinnatav Karja tee 35 kinnistu tekkinud äralõikena Paunküla metskond 512 kinnistust selle tõttu, et kõrval kinnistul paikneva Järveküla alajaama laiendamine oleks võimalik ning eraldiseisvana hinnatavale kinnistule ehitusõigust saada ei ole tõenäoline. Samuti on väärtuse kuupäeva hetkeks laiendustööd hinnatavale kinnistule teostatud.

Eelpool toodust lähtuvalt on hindaja hinnangul vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus ehitusõiguseta maatulundusmaana, sealhulgas kõrval kinnistul paikneva alajaama laiendusena/pikendusena.

Kuna kinnistule eraldiseisvana ehitusõiguse saamine ei ole tõenäoline, siis hindaja hinnangul otstarbekamalt krunti kasutada ei ole võimalik kui olemasolev kasutus alajaama laiendusena ning muud alternatiivsed kasutused lähiajal on vähetõenäolised.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hindamisel kasutame võrdlusmeetodit, sest hindajatele on teada mõningad sarnased ehitusõiguseta kinnistute tehingud sarnasest piirkonnast.

Võrdlusmeetod

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu

14 Eksperthinnang nr. 0014-23

korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav.

Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Hinnatava vara puhul on tegemist ehitusõiguseta maaga, millega kaubeldakse turul harva ja reeglina tehakse tehinguid komplekstehingutena (ehitusõigusega maa + piirnev ehitusõiguseta maa) või siis erihuvidega ostjatega (nt naaberkinnistu omanik, kohalik omavalitsus) või spekulandid (lootuses tulevikus ehitusõigus saada).

4.3 Turuväärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad3

Valime tumedalt märgitud tehingud, mis sobivad eelkõige tehingu aja, asukoha ning kinnistu kasutusvõimaluste poolest.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid. Võrdlusühik Hindamisel lähtume pinnaühiku hinnast, kuna võrreldavad varad on

erineva suurusega ja selliste varadega kaubeldakse pinnaühiku hinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus: Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole sarnaste varade turusegmendis

hinnamuutusi täheldanud. Asukoht Ehitusõiguseta kinnistute turul on hinnatasemelt enam hinnatud

Tallinna linnaosades ja Tallinna lähiümbruses paiknevad kinnistud. Lisandväärtust võib anda paiknemine aktiivse liikluse ja hea nähtavusega tee ääres.

Kinnistu pindala Suuremate kinnistute pinnaühiku hind on reeglina madalam (mastaabiefekt).

Ehitusõigus Ehitusõigusega kinnistud on enam hinnatud. Hinnataval kui ka võrreldavatel kinnistutel puudub ehitusõigus ja selle saamise potentsiaal on vähetõenäoline ning on selle poolest samaväärsed.

Ligipääs Hea juurdepääsuga kinnistud on enam hinnatud, sh on oluline juurdepääsutee seisukord.

Haljastus Heakorrastatud haljastusega kinnistud on enam hinnatud, vähem hinnatud on kinnistud mille heakorrastamiseks on vajalik teha olulisi parendustöid.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne.

3 Müügitehingute tabel, p.3.5.

15 Eksperthinnang nr. 0014-23

Võrdlustabel:

HINNATAV VARA Võrreldavad varad

2 4 5

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti pinnaühiku hinnast

22 710 € 17 500 € 12 500 €

Ruutmeetri hind: 3,50 € 8,05 € 6,37 €

Tehingu aeg: 01.2023

juuni.22 veebr.22 veebr.22

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind (€/m2): 3,50 € 8,05 € 6,37 €

Asukoht: Karja tee 35, Uuesalu küla, Rae vald

Saue vald, Laagri alevik, Keskusest

eemal, samaväärne

Uuesalu küla, Rae vald, samaväärne

Uuesalu küla, Rae vald, samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Krundi pindala (m2): 868

6488 2175 1961

Kohandus 35% 20% 20%

Juurdepääs: Hea

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Ehitusõigus: Puudub ning ei ole võimalik saada

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Haljastus Heakorrastatud

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus: 35% 20% 20%

Kohandatud hind (€/m2): 4,73 € 9,66 € 7,65 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

35% 20% 20%

Osakaal lõpphinnas: 100% 20% 40% 40%

Kaalutud hind, (€/m2): 7,87 € 0,95 € 3,86 € 3,06 €

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal.

Turuinformatsioonile tuginedes oleme hinnanud vara turuväärtuseks:

7,87 €/m2 x 868 m2 = 6 828 € ehk ümardades 6800 € (kuus tuhat kaheksasada eurot)

Turuväärtus on esitatud ilma käibemaksuta.

Ilma ehitusõiguseta kinnistu puhul on hindamistulemuse täpsus keskmisest madalam, +/-20%

16 Eksperthinnang nr. 0014-23

LISA 1 FOTOD

17 Eksperthinnang nr. 0014-23

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

18 Eksperthinnang nr. 0014-23

LISA 3 KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE

19 Eksperthinnang nr. 0014-23

LISA 4 PROJEKTEERIMISTINGIMUSTE VÄLJAVÕTE

20 Eksperthinnang nr. 0014-23

21 Eksperthinnang nr. 0014-23

22 Eksperthinnang nr. 0014-23

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus

abistanud.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu

suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale

teadaolevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on

kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: Kinnitaja:

Ken-Marten Tammeveski Kutseline kinnisvara hindaja, tase 6 Kutsetunnistus nr. 163380 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 56623661 Virgo Laansoo Kutseline hindaja 151728 Vara hindaja, tase 7 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Maa-ameti litsentseeritud maa hindaja Riiklikult tunnustatud ekspert Tel: +372 56677210