DETAILPLANEERINGU LÄHTESEISUKOHAD
1. Planeeritava ala asukoht ja ulatus
Otepää vallasiseses linnas asuv Tehase ja Rummu katastriüksuste detailplaneeritav maa-ala hõlmab hõlmab Tehase katastriüksust (katastritunnus 55701:001:0141) ja Rummu katastriüksust (katastritunnus 63601:001:0212). Planeeritava ala pindala on ca 18.9 ha.
Planeeritava ala asukoht ning kontaktvöönd on toodud Otepää Vallavolikogu 21. märtsi 2019. a otsuses nr 1-3/16.
2. Detailplaneeringu koostamise vajadus ja eesmärk
Planeeringu koostamise eesmärgiks on Tehase ja Rummu katastriüksuste ühendamine üheks krundiks, ehitusõiguse määramine tootmishoonete püstitamiseks, palgi ladustamisplatside ja veekogu rajamiseks.
Planeeringu koostamisel tuleb juhinduda keskkonnamõjude strateegilise hindamise eelhinnangus punktis 5. toodud ebasoodsa keskkonnamõju välistamiseks vajalike tingimustega.
3. Detailplaneeringu koostamise õigus
Planeering tuleb koostada geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri eriala magistritasemele vastava kõrgharidusega või vastutava spetsialisti taseme kutsetunnistusega isiku poolt või isiku poolt, kellele on antud ruumilise keskkonna planeerija kutse.
4. Koostöö ja kaasamine planeeringu koostamisel
Detailplaneeringu koostamisel tehakse koostööd ja kooskõlastatakse:
• Päästeamet;
• Keskkonnaamet;
• Terviseamet;
• Transpordiamet.
Detailplaneeringu koostamisel kaasatakse planeeringuala kinnisasjade omanikud, kaasamist soovinud isikud, Rahandusministeerium, olemasolevate ja planeeritavate tehnovõrkude valdajad, piirinaabrid ning isikuid, kelle õigusi planeering puudutab.
Kui detailplaneeringu koostamise käigus ilmneb, et planeeringu lahendus puudutab mõnda teist valitsusasutust, organisatsiooni, elanikke esindavat mittetulundusühingut või sihtasutust, tehnovõrkude ja -rajatiste valdajat, siis asutakse nendega koostööd tegema või kaastakse puudutatu koheselt planeeringu koostamisse.
Planeerija koostab kooskõlastuste ja koostöö koondtabeli, kus viidatakse kooskõlastuste asukohale detailplaneeringu materjalides (jrk nr; kooskõlastav organisatsioon / planeeritud krundi omanik; kooskõlastuse kuupäev ja number; kooskõlastaja nimi; kooskõlastuse originaali asukoht; märkused kooskõlastaja tingimuste täitmise kohta). Planeerija teeb koostööd tehnovõrkude valdajatega ning edastab kirjavahetuse ja muu dokumentatsioon (nt tehnilised tingimused) e-kirja teel Otepää Vallavalitsuse planeerimisspetsialistile.
5. Varem koostatud ning koostamisel olevad arvestamisele kuuluvad planeeringud ja dokumendid:
• Otepää valla arengukava 2019-2028;
• Otepää valla arenguvisioon kuni 2040;
• Valga maakonnaplaneering 2030+;
• Otepää valla üldplaneering;
• Koostamisel olev Otepää valla üldplaneering;
• Tehase 2, Savikalda, Saviaugu ja Savikese ning selle lähiümbruse detailplaneering;
• Tehase kinnistu katlamaja detailplaneering;
• Koostamisel olev Hundivälja katastriüksuse detailplaneering;
• Koostamisel olev Hundisoo 5a katastriüksuse detailplaneering;
• Riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019. a määrus nr 50 “Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“;
• Kagu-Eesti tööstusalade uuring. OÜ Cumulus Consulting, 2020;
• Mürauuring. UPM-Kymmene Otepää OÜ vineeritehase piirkond. Promethor Oy, 2022;
• Otepääl Tehase ja Rummu maaüksuse detailplaneeringu KSH eelhinnang;
• Otepääl Hundivälja kinnistu (55701:001:0199) ning selle lähialade detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnang;
• Muud asjakohased õigusaktid ja dokumendid.
6. Detailplaneeringu koostamiseks vajalike uuringute ja analüüside tegemine
Kui detailplaneeringu koostamise käigus selgub, et detailplaneeringu koostamise raames on vajalik teha täiendavaid uuringuid, analüüse, ekspertiise, vms, siis tuleb need teha vajaduse tekkimisel.
7. Planeeringu sisu
7.1. Detailplaneeringu ülesanded:
• planeeringuala kruntideks jaotamine;
• krundi hoonestusala määramine;
• krundi ehitusõiguse määramine;
• detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine;
• ehitise ehituslike tingimuste määramine;
• ehitise arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste määramine;
• liiklus- ja parkimiskorralduse põhimõtete määramine;
• haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine;
• kuja määramine;
• kuritegevuse riski vähendavate tingimuste määramine;
• müra-, vibratsiooni-, saasteriski- ja insolatsioonitingimusi ning muid keskkonnatingimusi tagavate nõuete seadmine;
• servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks määramise vajaduse märkimine;
• eraõigusliku isiku kinnisasjal asuva olemasoleva või kavandatava puhkeala avalikult kasutatavaks alaks määramise vajaduse märkimine;
• põhjendatud juhul nendele ehitistele tingimuste seadmine, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu koostamine nõutav.
Lähteseisukohtade etapis sõnastatud ülesannete loetelu võib planeeringu hilisemates etappides täpsustuda.
7.2. Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed:
Kontaktvööndi analüüsimisel tuleb aluseks võtta detailplaneeringu algatamise otsuse lisas määratud planeeritava maa-ala kontaktvööndi piir.
• lähiümbruse olemasolev liiklusskeem, juurdepääs(-ud) krundile, teed;
• kontaktvööndi kinnistute struktuur ning maakasutuse juhtotstarbed ja piirangud;
• põhjendada planeeringulahenduse sobivust olemasolevasse keskkonda;
• esitada kontaktvööndi analüüs (mõjuala analüüs- kavandatava mõju ümbritsevale ja ümbritseva mõju kavandatavale);
• põhjendada planeeringulahenduse kooskõla Otepää valla üldplaneeringuga;
• põhjendada Otepää valla üldplaneeringu muutmise vajadust;
• sotsiaalsete mõjude hindamine.
7.3. Planeeringuala olemasoleva olukorra analüüs:
Esitada ülevaade olemasolevast olukorrast planeeringualal:
• planeeritava ala piir;
• planeeritavate katastriüksuste sihtotstarbed ja pindalad;
• ehitiste olemasolu;
• planeeringualal asuvate või sellele ulatuvate kitsenduste ulatus;
• senised kokkulepped maakasutuse kitsenduste ja naabrusõiguste osas;
• olemasolevat olukorda iseloomustavad muud andmed.
7.4 Muudatuste tegemine üldplaneeringusse
Detailplaneeringu koosseisus esitada üldplaneeringu teksti ja jooniste osa muudatuste ettepanek.
7.5 Planeeritava maa-ala jaotamine maakasutuse juhtotstarbe järgi:
• määrata hoonestusala, mille piires võib ehitada krundil ehitusõigusega määratud hooneid;
• anda maakasutuse koondtabel (planeeringu algatamise eelne ja kavandatav krundi/kruntide pindala/pindalad, krundi kasutamise sihtotstarve (leppemärgid on kättesaadavad valla veebilehel aadressil: http://www.otepaa.ee/eeskirjad-ja-korrad-taotluste-vormid ).
7.6. Krundi ehitusõigus:
• planeeringus määrata krundi kasutamise sihtotstarbed vastavalt Rahandusministeeriumi soovituslikele leppemärkidele;
• hoonete suurim lubatud arv krundil;
• suurim lubatud ehitistealune (sh parklad, teed) pind on 70% krundi pindalast;
• lubatud kõrgus;
• asjakohasel juhul hoonete suurim lubatud sügavus;
• anda ehitusõiguse koondtabel.
7.6. Arhitektuuri- ja kujunduslikud nõuded ehitistele:
• lubatud korruselisus – määrata planeeringuga;
• katusekalded – määrata planeeringuga;
• katuse tüüp – määrata planeeringuga;
• välisviimistluse materjalid - määrata planeeringuga;
• +/- 0.00 sidumine.
7.7. Teede maa-alad, liiklus- ja parkimiskorraldus
• tee maa-ala piirid ja selle elementide kirjeldus ja laiused
• krundile teemaa alalt juurdepääsude asukohad, lubatavad pöörded teealalt või krundipiiride osad, kust väljasõitude rajamine on keelatud;
• liiklus- ja parkimiskorralduse põhimõtete määramine.
7.8. Haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted:
Detailplaneeringuga tuleb määrata nõuded haljastuse ja heakorrastuse edasiseks projekteerimiseks arvestades järgmist:
• määrata säilitatav ja/või likvideeritav haljastus.
• vähemalt 20% tuleb kavandada kaitsehaljastuseks.
• määrata jäätmekäitluse korraldus.
7.9. Tehnovõrkude ja -rajatiste asukohad
• olemasoleva olukorra kirjeldus;
• planeeritavate hoonete ja rajatiste tehnovarustuse põhimõtteline lahendus (veevarustus, heit- ja sademevee ärajuhtimine, soojavarustus, elektrivarustus, välisvalgustus, sidevarustus);
• tehnovõrkudele ja -rajatistele reserveeritud maa-alad;
• lahendada tuletõrjeveevarustus vastavalt Eesti standardile EVS 812-6:2012+A1:2013.
7.10. Ehitistevahelised kujad:
• tagada tuleohutuse nõuded.
7.11. Servituutide vajaduse määramine
Detailplaneeringu koostamise käigus määrata vajadusel reaalservituutide ja isiklike kasutusõiguste seadmise vajadus. Määrata vajadusel avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, või sundvalduse seadmise vajadus.
7.12. Kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine
Detailplaneeringu koostamise käigus arvestada kuritegevuse riske vähendavate nõuetega (Eesti Standard EVS 809-1:2002). Anda põhimõtted edasiseks projekteerimiseks.
7.13. Müra-, vibratsiooni-, saasteriski- ja insolatsioonitingimusi ning muid keskkonnatingimusi tagavate nõuete seadmine
Täpsustada planeeringuga.
Detailplaneeringu koostamisel tuleb tagada, et planeeringu elluviimisel ei ületataks piirkonna jaoks kehtestatud müra normtaset atmosfääriõhu kaitse seaduse § 58 lõike 1 kohaselt. Planeeringule, mille elluviimisega võib kaasneda müra normtaseme ületamine ja mille puhul ei viida läbi keskkonnamõju strateegilist hindamist planeerimisseaduses sätestatud juhtudel, koostatakse mürahinnang prognoositava müra leviku ulatuse ja olemasoleva müraga koosmõju määramiseks ja piiramise kavandamiseks lähtudes keskkonnaministri 3. oktoobri 2016. a määruse nr 32 „Välisõhus leviva müra piiramise eesmärgil planeeringu koostamise kohta esitatavad nõuded“ § 1 ja § 2 lõikest 2.
Lisaks tuleb hinnata kavandatava tegevusega kaasnevat prognoositavat ja olemasoleva müraga koosmõjus tekkivat müraolukorda naabruses asuvatel elamumaadel ning koostada kavandatava tegevuse mürahinnang lähtudes määruse § 3 lõigetes 1 - 3 mürahinnangu sisust sätestatust. Hindamise tulemusena peavad selguma konkreetsed juhised kinnistu planeerimiseks.
7.14. Muud seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevad kinnisomandi kitsendused ning nende ulatus
Vajadusel seada planeeringuga.
7.15. Planeeringu kehtestamisest tulenevate võimalike kahjude hüvitaja
Täpsustada planeeringuga.
7.16. Planeeringu elluviimine
Anda planeeringu elluviimise ajakava ja elluviimiseks vajalike tegevuste loetelu, mis tagavad planeeringu elluviimise.
8. Nõuded planeeringu kooskõlastamiseks ja läbivaatamiseks
Detailplaneering esitada Otepää Vallavalitsusele planeeringu eelnõu, põhilahenduse ja tehnovõrkude lahenduse läbivaatamiseks ning lähteseisukohtadele vastavuse kontrollimiseks. Materjalid tuleb esitada läbivaatamiseks digitaalselt (seletuskiri doc ja pdf failina, joonised pdf failina).
Tehnovõrkude osas teeb koostööd vastavate ametkondadega planeerija ning kirjavahetus edastatakse Otepää Vallavalitsusele.
Planeerija koostab kooskõlastuste ja koostöö koondtabeli, kus viidatakse kooskõlastuste asukohale detailplaneeringu materjalides (jrk nr; kooskõlastav organisatsioon / planeeritud krundi omanik; kooskõlastuse kuupäev ja number; kooskõlastaja nimi; kooskõlastuse originaali asukoht; märkused kooskõlastaja tingimuste täitmise kohta). Juhul kui avaliku väljapaneku ja arutelu tulemuse alusel tehtud paranduste tõttu muutuvad planeeringu põhilahendused, on vajalik hankida uued kooskõlastused.
9. Detailplaneeringu koosseisus esitatavad joonised
Detailplaneeringu koostamise aluskaardiks koostada majandus- ja taristuministri 14. aprilli 2016. a määrusele nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“ vastav olemasolevat situatsiooni tõeselt kajastav digitaalne geodeetiline alusplaan täpsusastmega M 1:500. Juhul kui planeeringualal asub maaparandussüsteem, tuleb planeeringu aluseks olevale geodeetilisele alusplaanile kanda olemasoleva maaparandussüsteemi elemendid. Maaparandussüsteemi teostusjooniste väljastamiseks pöörduda Põllumajandusametisse. Detailplaneering koostada kuni kaks aastat vanale alusplaanile, mis on kooskõlastatud tehnovõrkude valdajate ja vajadusel Põllumajandusametiga. Kui alal on toimunud olulised muutused siis on vajalik alusplaani aktualiseerimine.
Planeeringus esitada andmed alusplaani koostaja kohta- firma nimi, litsentsi nr, töö nr, mõõdistamise aeg.
• Situatsiooniskeem;
• Olemasolev olukord, M 1:1000;
• Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed, M 1:2000
• Planeeringu põhijoonis, M 1:1000;
• Tehnovõrkude lahendusskeem, M 1:1000;
• Üldplaneeringu muutmise ettepaneku joonis;
• Detailplaneeringu lahendust illustreerivad joonised.
Mõõtkavad võivad erineda nõutust tingimusel, et joonised oleksid loetavad.
10. Detailplaneeringu esitamine vastuvõtmiseks ja avalikule väljapanekule suunamiseks, detailplaneeringu vormistamine, detailplaneeringu kehtestamine
Detailplaneeringu eelnõu esitatakse vallavalitsusele ühes eksemplaris paberkandjal tehnovõrkude valdajate tingimustega ning digitaalselt riigiasustustega kooskõlastamiseks, vastuvõtmiseks ja avalikule väljapanekule suunamiseks (seletuskiri doc ja pdf vormingus ning joonised pdf ja dgn või dwg). Detailplaneering avalikustatakse vastavalt planeerimisseadusele. Vajadusel esitatakse detailplaneeringu eelnõu planeeringu täiendava kooskõlastamise ja avalikustamise korraldamiseks
Detailplaneering ja lisad esitatakse selle kehtestamise korraldamiseks vallavalitsusele paberkandjal (kaks (2) eksemplari arhiivimaterjalide hoiustamise nõuete kohaselt) ja digitaalselt (üks (1) eksemplar, formaat pdf ja dgn või dwg, digitaalsed originaaldokumentidest lisad digitaalselt, paberkandjal lisad skännitult). Planeering allkirjastatakse digitaalselt. Detailplaneering peab vastama riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019. a määrusele nr 50 “Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“.
11. Planeeringu koostamise eeldatav ajakava:
Planeeringulahenduse põhilahenduse koostamine: neli kuud;
Planeeringu projekti avalik väljapanek ja arutelu korraldamine: kaks kuud;
Planeeringu kooskõlastamine ja arvamuste küsimine: kolm kuud;
Planeeringu vastuvõtmine ja avalikust väljapanekust teatamine: üks kuu;
Planeeringu avalik väljapanek ja arutelu, järelevalve: kaks kuni viis kuud;
Planeeringu komplekteerimine, materjalide esitamine, planeeringu kehtestamine ja sellest teatamine: kaks kuud.