Riigivaraseaduse muutmise seaduse väljatöötamiskavatsus

1

Riigivaraseaduse muutmise seaduse väljatöötamiskavatsus

12.12.2025

Riigivaraseaduses (edaspidi RVS) on aastate jooksul ilmnenud kitsaskohad, mis tulenevad

paljudel juhtudel sellest, et seaduse regulatsioon ei võimalda alati reageerida ühiskonnas

muutunud ühiskondlikele ja sotsiaalsetele prioriteetidele ning hoiakutele, sealhulgas võtta

kasutusele uuemaid ja kiiremaid keskkonnaalaseid ning tehnilisi lahendusi.

Kuigi aja jooksul on seadusesse viidud mitmeid vajalikke muudatusi ja täiendusi, on need olnud

seotud konkreetse kitsama teemaga ning paljud teised kriitikat ja regulatsiooni muutmise või

täiendamise ettepanekuid saanud erinevad sätted ja menetlusnormid on jäänud õiguskindluse

säilitamise eesmärgil käsitlemata, kuna see ei ole olnud tol hetkel prioriteetne ja hädavajalik.

Praeguseks on saavutatud kriitiline hetk, mil menetluse ökonoomsuse, riigivara valitsejate

ühetaolise praktika kujundamise, uute tehnoloogiliste vahendite kasutuselevõtu kiire arengu ja

ressursi kokkuhoiu eesmärgil vajaksid ka need probleemid lahendamist.

Samuti tuleb arvestada riigi prioriteetse kokkuhoiupoliitikaga, millele peavad kõik riigisisesed

menetlused vastama.

Muudatuste tulemusena peaksid riigivaraga seotud otsustus- ja menetlusprotsessid muutuma

selgemaks, läbipaistvamaks, lihtsamaks ja ökonoomsemaks.

Samuti on eesmärgiks saavutada riigivara valitsejate ning volitatud asutuste ühtlasem riigivara

valitsemise praktika, õigusselgus ning menetluste ressursivajaduse vähenemine.

Kuna RVS reguleerib eelkõige riigivara valitsemist, siis puudutab probleem üldjuhul riigivara

valitsejaid ja volitatud asutusi, kuid oluliselt ka kohalike omavalitsuse üksusi ning avalikkust

laiemalt läbi riigi maapoliitika.

Väljatöötamiskavatsuse algatus ei ole seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammiga ega

Euroopa Liidu õiguse rakendamisega.

Uuringuid selles osas teostatud ei ole, faktilised andmed on saadud peamiselt Maa- ja

Ruumiametilt ning Riigi Kinnisvararegistrist.

Kaasatud osapoolteks on teised ministeeriumid kui riigivara valitsejad ning Maa- ja

Ruumiamet.

Aastate jooksul tõusetunud probleemid ja sellekohased ettepanekud RVS regulatsiooni või

üksikute sätete osas saab jagada nelja suuremasse gruppi:

1. Muudatused maade tehingute regulatsioonis riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuste vahel;

2. Kestlikkuse ja ringmajanduse põhimõtete rakendamine;

3. Bürokraatia vähendamine;

4. Parandused ja täpsustused, millega ei kaasne olulist õiguslikku muudatust või muud olulist

mõju.

Sissejuhatus

2

1. aprillil 2023. a jõustusid olulised RVS muudatused, mille eesmärgiks oli riigi ja KOV

vaheliste maatoimingute ning nende toimingute otsustus- ja menetlusprotsessi lihtsustamine

ning läbipaistvamaks ja kiiremaks muutmine.

Kuna nii riigi kui kohaliku omavalitsuse üksuste maaressurssi kasutatakse mõlemal juhul

eelkõige avalikul eesmärgil, oli juba kaua aega vajadus ühtlustada vastastikuste maatehingute

põhimõtteid ja kiirendada tehingute menetlusprotsessi. Muudatused eeldasid vastastikuste

tehingute analüüsi ja mõjude hindamist ning teemat käsitleti koostöös kohalike omavalitsuste

katusorganisatsiooniga, mistõttu mitmed põhimõttelised muudatused viidi regulatsiooni sisse

poliitilise kokkuleppe tulemusena,

Muudatuste jõustumisest kahe aasta jooksul on eesmärgile vastava otsustus- ja

menetlusprotsessi lihtsustumine, menetlusaja lühenemine ning ladusama praktika kujunemine

märgatav, kuid siiski on muudetud regulatsiooni mõnes osas ilmnenud ka probleemkohad,

samuti mõned täpsustamist vajavad olukorrad (viimaseid käsitatakse lähemalt 4. alajaotuse all).

Kehtiv regulatsioon on selline, et kui riik võõrandab maad KOVile RVSi alusel, hinnatakse

kinnisasja turuväärtus selle kinnisasja KOVile võõrandamise hetkel ning KOVil on edasi

võõrandamise või hoonestusõiguse seadmise korral kohustus hüvitada riigile 50% kinnisvara

väärtusest, mis oli kinnisasjal riigilt KOVile võõrandamise hetkel.

Kuni 2023. aastani hinnati maad lähtudes potentsiaalsest parimast kasutusest.

2023. aastal leiti RVS muudatuste menetlemise käigus, et tasuta maa võõrandamisel on

ebaproportsionaalne hinnata maad selle perspektiivse ehk alternatiivse parima kasutuse alusel,

mida KOVidel on võimalik realiseerida üksnes läbi maa ümberplaneerimise.

KOVid tõid esile, et selline hindamispõhimõte põhjustab neile põhjendamatuid lisakulutusi.

Kuigi maad taotletakse avaliku otstarbega kasutuseks (nt ühiskondlikud hooned, haljasalad,

parklad), tuleb tehingute tegemisel sageli tasuda notaritasu ja riigilõivu vastavalt kinnisasja

hüpoteetilisele väärtusele, mis põhineb alternatiivsel ärilisel, elamumaa või tootmismaa

kasutusvõimalusel.

Sellest lähtuvalt kaotati 2023. aastal kinnisasja erakorralise hindamise korra muutmisel ka

põhimõte määrata kinnisasja väärtus selle perspektiivse ehk alternatiivse parima kasutusviisi

põhjal.

Muudatus on aga toonud kaasa vaidlusi seoses sellega, kuidas määratleda kinnisasja parim

kasutus. Riik on võtnud seisukoha, et kui kinnisasjale kehtib detailplaneering, mis on

üldplaneeringut muutev, tuleb parima kasutuse määramisel arvestada võimalusega, et

detailplaneeringu võib muuta. Sellisel juhul saab maad kasutada üldplaneeringus määratud

juhtotstarbe kohaselt. KOVid ei nõustu sageli sellise käsitlusega. Samas peab riik oluliseks, et

Lahendatav probleem 1: Muudatused maade tehingute regulatsioonis riigi ja

kohaliku omavalitsuse üksuste (edaspidi KOV) vahel

Probleem 1.1 Riigilt KOVile võõrandatava kinnisasja väärtuse hindamine ja sellest

sõltuva hüvitise suurus edasivõõrandamisel

3

riigilt avalike ülesannete täitmiseks tasuta saadud kinnisasja kasutatakse sihtotstarbeliselt. Kui

omavalitsus hiljem selle maa võõrandab, peaks riik saama hüvitise (50%), mis vastab kinnisasja

tegelikule turuväärtusele.

Näitena võib tuua Sõle tn 49 kinnisasja võõrandamise Tallinna linnale. Kinnisasja

maksustamishind transpordimaana on 14 780 eurot ning linn soovis maad kasutada tänavamaa

laiendusena.

Kinnisasjal asub aga Olerexi tankla, mistõttu leidis riik, et parima kasutuse määramisel tuleb

lähtuda olemasolevast maakasutusest hoolimata asjaolust, et tegelik kasutus on kehtiva

planeeringuga vastuolus (arvestati, et seda maakasutust on piisavalt pikalt aktsepteeritud).

Sellest alternatiivsest kasutusest lähtuvalt kujunes kinnisasja väärtuseks 514 000 eurot. Tallinna

linn oli esmalt seisukohal, et väärtus tuleb hinnata transpordimaa sihtotstarbe alusel. On ilmne,

et maa väärtuse hindamine ainuüksi ametlikult määratud sihtotstarbelise maakasutuse (nt

transpordimaa) järgi ei motiveeri KOVi maad koheselt avalikus huvis kasutusele võtma. Samas

kujuneb maa võõrandamisel riigile tasutav summa sümboolseks, mis ei kajasta selle tegelikku

kasutusväärtust.

Eesmärgid

Muuta RVSi nii, et maa väärtuse hindamise kohustus ei tekiks riigi poolt kinnisasja KOVile

tasuta võõrandamisel, vaid KOVi poolt maa edasivõõrandamise hetke seisuga, määrates ära

maa kasutusviisi. Ka KOVi hüvitis riigile arvestatakse maa väärtusest edasivõõrandamise

seisuga.

Sellel on 2 täpsemat eesmärki:

1) kiirem ja kuluefektiivsem menetlus – algne KOVile võõrandamine toimub maa

maksustamishinna alusel, mistõttu ei ole vaja koostada hindamisaruannet. See kiirendab

menetlust ning vähendab KOVi kulusid (nt hindamisteenus, notaritasu ja riigilõiv).

2) riigile õiglane tasu mittesihtotstarbelise kasutamise või edasisevõõrandamise korral.

Kui KOV ei kasuta kinnisasja sihtotstarbeliselt või võõrandab selle edasi, säilib riigil õigus

saada maa tegelikule väärtusele vastav kompensatsioon.

Võimalikud lahendused

Probleemi ei ole võimalik lahendada mitteregulatiivselt, kuna RVSis on otseselt maa väärtuse

hindamise kohustus ja hüvitise aluseks oleva kinnisasja väärtuse hindamise hetk kindlaks

määratud ning seda ei saa kokkuleppelise praktikaga muuta.

Võimalik regulatiivne lahendus

Muuta RVS § 33 lõiget 31 selliselt, et KOV on kohustatud riigilt tasuta või alla hariliku väärtuse

omandatud kinnisasja võõrandamisel või hoonestusõigusega koormamisel hüvitama riigile

50% vara harilikust väärtusest, mis sellel on KOV poolt võõrandamise või hoonestusõigusega

koormamise hetkel. Tasutavast hüvitisest arvestatakse maha KOV-i poolt kinnisasja

parendamiseks tehtud kulud.

Mõju

Sihtrühm: riik

4

KOVide ruumi- ja maakasutuse planeerimise ja tervikliku lahendamise kvaliteet tõuseb

oluliselt, kuna hüvitise suurenemise tõttu kaaluvad KOVid põhjalikumalt ja komplekssemalt

avalike teenuste ja vajaduste lahendamist KOV territooriumil nii, et kõik olulised elanikkonna,

ettevõtluse ja KOV arengu vajadused saaksid terviklikult ja läbimõeldult lahendatud. Muudatus

lühendab hindamise arvelt menetlusele kuluvat aega.

Muudatus mõjutab vähesel määral riigi maareservi, millest maaüksuste taotlemisel ja

munitsipaalomandisse andmisel peab KOV paremini arvestama maa kasutamisega taotletud

sihtotstarbel või hüvitise tasumisega riigile, seega väheneb sellise maa võõrandamine KOVile,

mille puhul KOV ei soovi kinnisasja taotletud otstarbel kasutusse võtta.

KOVil ei saa olla ootust, et riik võõrandab talle maad eesmärgiga teenida selle edasi

võõrandamisel tulu. Maa on piiratud ressurss, seda ei teki juurde ning seda tuleb otstarbekalt ja

eesmärgipäraselt kasutada. Samuti ei ole see kooskõlas jätkusuutliku maakasutuse

põhimõtetega, sest nii riigil kui ka KOV-il on vaja maad ka tulevikus, näiteks erinevate kohaliku

elu edendavate või riiklike projektide realiseerimiseks (nt vahetusmaadena riiklikult kriitiliste

objektide rajamiseks eraomanikelt vajalike maade omandamiseks), loodusvarade säästlikuks

kasutamiseks ning avaliku ruumi edendamiseks. Maatehingud peavad olema suunatud pigem

ühiskonna pikaajaliste huvide tagamiseks kui lühiajalisele majanduslikule kasule.

Sihtrühm: kohaliku omavalitsuse üksused (79)

Kui KOV soovib riigilt omandatud maa kasutusotstarbeid muuta ja seejärel maad võõrandada,

siis KOVile tema eelarvest kulusid ei teki, kuid KOVile väheneb hüvitise suurenemise võrra

maa võõrandamisest saadav tulu.

Muudatus toob kiirema menetluse hindamise arvelt ja kõikidele KOV-dele kaasneks väiksem

rahaline kulu selles faasis, kui taotletakse riigilt maad seadusest tulenevate avalike ülesannete

täitmiseks. Kohaliku omavalitsuse jaoks vähenevad kulud hindamisteenustele, notaritasule ja

riigilõivule.

Kui omavalitsus kasutab maad taotletud sihtotstarbel (nt ühiskondlike ehitiste, haljasala, parkla

või muu avaliku taristu rajamiseks), siis uus regulatsioon ei too kaasa täiendavaid rahalisi

kohustusi. Muudatus puudutab ainult neid olukordi, mil omavalitsus hiljem ei kasuta maad

sihtotstarbeliselt või võõrandab tasuta saadud kinnisasja edasi.

Seega omab muudatus suurimat mõju vaid juhtudel, kui realiseerub riigi risk ja omavalitsus

riigilt omandatud kinnisasja võõrandab. Sellisel juhul tuleb omavalitsusel riigile tasuda hüvitis

(50%) summast, mis vastab kinnisasja turuväärtusele võõrandamise hetkel. Eeldades, et maa

väärtus ajas kasvab, on see suurem võrreldes kehtiva regulatsiooniga, mille kohaselt tuleb

tasuda hüvitist kinnisasja väärtusest selle riigilt omandamise hetkel.

Kuna viimase 10 aasta jooksul on omavalitsused edasi võõrandanud vaid 4–5 riigilt RVS alusel

tasuta saadud kinnisasja, ei kaasne ka tulevikus KOV-ile üldjuhul maa hindamise kohustust.

Muudatus omab mõõdukat mõju maade puhul, mis on antud KOVile maareformi käigus

munitsipaalomandisse (vt probleem 1.2).

Probleem 1.2 Maareformi seaduse alusel munitsipaalomandisse antud maa KOVi poolt

võõrandamisel riigile hüvitise tasumise kohustus

5

Kuni 31. märtsini 2023. a kehtinud maareformi seaduse (edaspidi MaaRS) § 25 lõike 3 kohaselt

võis KOV munitsipaalomandisse antud hoonestamata sotsiaalmaa sihtotstarvet muuta,

nimetatud maad võõrandada või kasutusvalduse või hoonestusõigusega koormata kümne aasta

jooksul arvates maa omandamisest üksnes valdkonna eest vastutava ministri loal. Kui

omavalitsus sai loa võõrandamiseks või hoonestusõiguse seadmiseks, siis tuli maksta riigile

hüvitist 65% maa harilikust väärtusest. Kümne aasta möödumisel maa omandamisest luba

küsima ei pidanud, samuti kadus hüvitise maksmise kohustus.

Kõnealuse sätte mõte oli välistada olukord, mil KOV küsib riigilt tasuta maad seadusest

tulenevate ülesannete täitmise eesmärgil, kuid võõrandab selle siiski kohe tulu saamise

eesmärgil. MaaRS § 25 lõike 3 kehtestamisel eeldati, et kui KOV hakkab enne kümne aasta

möödumist maad võõrandama, ei olnud tal järelikult seda maad oma ülesannete täitmiseks vaja.

Praktikas esines lausaliselt juhtumeid, kus KOV riigile hüvitise maksmise vältimiseks 10 aasta

vältel maad kasutusse ei võtnud ja tähtaja saabudes võõrandas eraomandisse.

2023. aastal jõustunud RVS ja MaaRS muudatuste kohaselt ei ole KOVidel enam kohustust

maksta riigile tasu MaaRS alusel omandatud maa edasivõõrandamisel. See soodustus kehtib ka

nende kinnisasjade puhul, mis on omandatud enne nimetatud muudatuste jõustumist. Seaduse

muudatuse tegemisel leiti, et omavalitsuste poolt võõrandatava maa hulk ei ole märkimisväärne

ja järelevalve tegemine ei ole seetõttu põhjendatud.

Pärast seda seadusemuudatust on KOVid aga hakanud aktiivselt munitsipaalomandisse antud

maad müüki suunama. KOVid on esitanud teateid 1399 katastriüksuse (kokku 1745 ha, seisuga

15.07.2025) võõrandamise või hoonestusõigusega koormamise kavatsuse kohta. Suurel määral

on soovitud võõrandada üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnisasju. Osadele

munitsipaalomandisse antud maadele on koostatud planeeringud, muudetud kasutusotstarvet

(elamumaa, tootmismaa) ja seejärel müüki suunatud. Vaata täpsemalt VTK lisa: Riigi

kinnisvararegistris riigi huvi tuvastamise teadete analüüsi lähteandmed ja metoodika.

Riigi kinnisvararegistris (edaspidi RKVR) riigi huvi tuvastamise teateid analüüsides ilmneb, et

KOVid soovivad võõrandada või koormata hoonestusõigusega arvestataval hulgal riigilt

maareformi seaduse alusel avalikeks ülesanneteks tasuta munitsipaalomandisse antud maad.

Osadel juhtudel on sellised maad juba planeeritud elamu- või tootmismaaks, teistel juhtudel

võõrandatakse need edasi sama sihtotstarbega, millega maa anti omavalitsusele. Lisaks

esitatakse Maa- ja Ruumiametile iganädalaselt arvamuse avaldamiseks või heakskiitmiseks

detailplaneeringuid, kus algselt üldkasutatavaks otstarbeks antud munitsipaalmaa planeeritakse

ümber kas elamu- või tootmismaaks.

Andmete ja praktika analüüsi põhjal oleme jõudnud järeldusele, et piirangute kaotamine ei ole

ennast õigustanud. KOVid ei kasuta riigilt saadud maid alati sihtotstarbeliselt ning nende

võõrandamine toimub tihti tulubaasi suurendamise eesmärgil, ilma KOVi pikemaajalisi

arenguvajadusi analüüsimata ja arvestamata. See ei ole kooskõlas MaaRS §s 25 lõikes 2

sätestatuga, mille kohaselt võib munitsipaalomandisse antud maad kohalik omavalitsus

kasutada üksnes maa munitsipaalomandisse andmise otsuses märgitud sihtotstarbel ja

eesmärgil. Kui selliste kaalutlemata otsuste järel ilmneb, et KOVile oli siiski maad tarvis

omavalitsuse teenuste ja ülesannete täitmiseks, siis taotletakse uut maad juurde riigi

maareservist.

Selline riigi maareservi suhtumine ei ole säästlik ega jätkusuutlik, sest riigile maad praktiliselt

juurde ei tule ning riik vajab maad samuti erinevate valdkondade ja pikaajaliste eesmärkide

täitmiseks.

6

Sellest tulenevalt on põhjendatud, et juhul kui omavalitsus maa võõrandab või seab sellele

hoonestusõiguse, laekuks osa tehingutulust riigieelarvesse. Näiteks võiks riigile laekuv summa

moodustada 30% võõrandamishinnast, millest on maha arvestatud kinnisasja parendamiseks

tehtud põhjendatud kulutused.

Eesmärgid

Taastada piirangud riigilt KOVidele munitsipaalomandisse antud maade osas, mis suunaksid

KOVe kasutama neid maid eelkõige avalikel eesmärkidel, arvestades KOVi pikemaajalisi

arenguvajadusi ning ruumi- ja maakasutuse paremat planeerimist tervikliku lahenduse

leidmisel.

Võimalikud lahendused

Probleemi ei ole võimalik lahendada mitteregulatiivselt, kuna tegemist oleks 2023. a

seadusemuudatustega kaotatud piirangute osaline taastamisega ning muudatus toob kaasa

KOVidele kohustused, mis tuleb kehtestada seadusega.

Võimalik regulatiivne lahendus

Probleemist lähtuvalt võiks kaaluda RVS muutmist selliselt, et juhul, kui omavalitsus soovib

tasuta munitsipaalomandisse saadud maad võõrandada, kohustub ta tasuma riigile osa

kinnisasja harilikust väärtusest (näiteks 30−50%), millest on maha arvestatud kinnisasjale

tehtud kasulikud kulud. Samas säilib riigil õigus maa tasuta omandada, kui see on vajalik tema

ülesannete täitmiseks. See tagab, et riik saab õiglase hüvitise maa eest, mis oli antud KOVile

kindlal eesmärgil ja samas ei takista KOVil ruumiliselt areneda - KOV-il peab põhjendatud

olukorras olema võimalus saadud maad võtta kasutusele muul otstarbel, kui seda toetavad ka

erinevad ruumilist arengut mõjutavad tegurid. Seega säilib KOVil talle tasuta antud maa

ümberplaneerimise võimalus koos kompensatsioonimehhanismiga, millega hüvitatakse riigile

osaliselt riigil saamata jäänud tulu ja võimalus maad arendada riigi huvidest lähtuvalt. Eesmärk

on suunata KOVe mitte kergekäeliselt riigilt saadud maad võõrandama ja suunata KOVe

tegema pikaaegseid oma territooriumi mõjutavaid ruumiotsuseid kaalutletult ja koostöös riigiga

ning KOVide käsutuses olevat maaportfelli kasutama heaperemehelikult.

Lisaks tuleb sätestada (nt lisada säte MaaRSi), et kui munitsipaalomandisse antud maad

kavatsetakse võtta kasutusele muul otstarbel kui oli munitsipaalomandisse taotlemise eesmärk,

tuleb kaasata maa omandit muutvasse haldusmenetlusse (sh sihtotstarbe muutmine, planeeringu

muutmine ja võõrandamine) see riigivara valitseja või volitatud asutus, kelle valitsemisel maa

oli enne munitsipaalomandisse andmise otsustamist. See tähendab, et KOV kaasab riiki kui

endist maaomanikku KOVi omandisse antud maa edasisel kasutuseesmärgi muutmisel juba

planeeringu algatamise etapis (sh projekteerimismenetluses jm), et vältida olukordi, kus hiljem

selgub maa vajalikkus riigile ning tehtud kulutused osutuvad põhjendamatult suureks. Riik

osaleb planeerimismenetluses puudutatud isikuna.

Riigi huvi väljaselgitamine KOVile tasuta antud maa edasivõõrandamisel või hoonestusõiguse

seadmisel toimub läbi RKVRi. RVS § 33 lõike 11 kohaselt on KOV kohustatud mõistliku aja

jooksul enne maareformi seaduse alusel omandatud kinnisasja võõrandamist või

hoonestusõigusega koormamist välja selgitama kinnisasja vajalikkuse riigile. Õigustatud

isikutel tuleb esitada taotlus 21 päeva jooksul registris teate avaldamisest. Avaliku huvi korral

7

on riigil õigus kinnisasi omandada, et täita oma ülesandeid või arvata maa maareservi. Kui ette

nähtud aja jooksul taotlusi ei laeku, loetakse, et vara ei ole riigile vajalik.

KOVid peavad kehtivale õigusele tuginedes maade võõrandamisel huvi tuvastamise menetluse

läbi viima, kuid soovides maad planeerida ringi enne võõrandamist, saavad nad viia huvi

tuvastamise menetluse läbi senisest varem. Nimetatud ettepanek toetab ka aktiivse järelevalve

vajaduse puudumist, kuivõrd eelnimetatud huvi tuvastamise toiming täidab muuhulgas ka riigi

teavitamise ülesannet.

Huvi kahekordne tuvastamine (nii planeerimise alguses kui enne võõrandamist) ei ole

põhjendatud, sest see on kohalikele omavalitsustele ja riigile liigselt koormav.

Seetõttu on otstarbekas sätestada MaaRS § 25 lõikes 3, et munitsipaalomandisse antud maa

võõrandamisel ja hoonestusõigusega koormamisel tuleb riigi huvi tuvastada vaid enne

maakasutuse muutmise planeerimist. Ühtlasi tuleb muuta KOKS § 34 lg 31 ja sätestada riigi

huvi tuvastamise kohustus enne mistahes munitsipaalomandisse antud maa võõrandamist või

sellele hoonestusõiguse seadmist või maakasutuse planeerimist.

Mõju

Sihtrühm: riik

KOVide ruumi- ja maakasutuse planeerimise ja tervikliku lahendamise kvaliteet tõuseb

oluliselt, kuna hüvitise suurenemise tõttu kaaluvad KOVid põhjalikumalt ja komplekssemalt

avalike teenuste ja vajaduste lahendamist KOV territooriumil nii, et kõik olulised elanikkonna,

ettevõtluse ja KOV arengu vajadused saaksid terviklikult ja läbimõeldult lahendatud.

Muudatus mõjutab oluliselt riigi maareservi, sest eelnevalt märgitud KOVide parema ruumi- ja

maakasutuse planeerimise ja tervikliku lahendamise korral ei ole KOVil vajadust uuesti taotleda

ning riigil maareservist uuesti eraldada KOVile tema avalikeks teenusteks vajalikku maad.

2023. aastal muudatust käsitlevas seletuskirjas selgitati, et MaaRS alusel ei ole KOVidele

viimase 14 aasta jooksul antud äri-, toomis- või elamumaad, mis on sobilik arendustegevuseks

ning riigi huvid saavad kaitstud ka sellega, et kui KOV maad võõrandab, siis on riigil võimalik

oma tegevuseks maa KOVilt tagasi saada tasuta, hüvitades KOVile maa osas tehtud kasulikud

kulutused.

Tänaseks on selgunud, et maade tagasiküsimise regulatsioon ei ole õiguslikult ega praktikas

tööle hakanud ning statistika näitab (vt lisa joonis 1), et KOVid on suunanud, st müünud või

algatanud vastavad planeeringud, olulises mahus kinnisasju erasektorile. Seega saab väita, et

MaaRS alusel saadud maadel on olnud siiski arenduspotentsiaal. Seetõttu on realiseerunud riigi

jaoks riskid, mille ilmnemist ei peetud varem tõenäoliseks.

Vähesel määral kaasneb positiivne mõju riigieelarvele, kuna suurenevad KOVilt riigile

tasutavad hüvitised, mis katavad osaliselt saamata jäänud tulu, mida riik oleks saanud, kui ta

oleks ise need kinnisasjad enampakkumise teel võõrandanud.

Sihtrühm: kohaliku omavalitsuse üksused (79)

Kui KOV kasutab maad taotletud sihtotstarbel, siis uus regulatsioon ei too kaasa täiendavaid

rahalisi kohustusi. Tegemist on asjaoluga, millega KOV ei pidanud arvestama MaaRS alusel

riigilt maad taotledes, kuivõrd maa antakse KOVile üldjuhul avalike ülesannete täitmiseks ja

8

täna kehtiva õiguse kohaselt on KOVil kohustus jätkuvalt kasutada maad sihtotstarbeliselt.

Muudatus puudutab KOVe, kes soovivad riigilt omandatud maa kasutusotstarbeid muuta ja

seejärel maad võõrandada.

Uue kavandatava regulatsiooni kohaselt kehtiks hüvitise maksmise kohustus kõikide maade

osas, sõltumata võõrandamise ajast. Makstav protsent oleks oluliselt väiksem (nt 30%)

võrreldes enne 2023 aastat kehtinud 65%-ga. Tasu arvutamisel arvestatakse maha maa

parendamise kulud.

Muudatus puudutab kõiki KOVe, kes võõrandavad või koormavad hoonestusõigusega riigilt

tasuta saadud maad. Samas ei saa seda käsitleda täiendava kohustusena, vaid pigem kui

kavandatava tulu osalist vähenemist. KOVile tema eelarvest kulusid ei teki, kuid väheneb

hüvitise võrra võimalik maa võõrandamisest saadav tulu.

Muudatuse mõju sõltub KOV territooriumil oleva riigilt saadud võõrandatava maa hulgast ning

piirkonna atraktiivsusest ja turuväärtusest. Seetõttu on mõju erinev omavalitsuste lõikes ja

sõltub konkreetsetest tehingutest. Kokkuvõttes on kavandatav muudatus mõõdukas,

prognoositav ja tagab õiglase tasakaalu riigi ja kohaliku tasandi huvide vahel.

Sihtrühm: Eesti notarid (87 notarit)

Muudatus puudutab vähesel määral notareid notaritoiminguks nõutavate eelduste

kontrollimisel ja hüvitiste riigile kandmisel.

Probleem 1.3 Riigi huvi realiseerimiseks puudub toimiv mehhanism

2023. aastal jõustunud RVS ja MaaRS muudatusega sätestati KOVi kohustus riigilt tasuta omandatud

maa edasivõõrandamise korral välja selgitada riigi huvi ning avaliku huvi korral on riigil õigus

kinnisasi omandada, et täita oma ülesandeid või arvata maa maareservi.

Tegelikkuses esineb küllaltki juhtumeid, KOV jätab pärast riigi poolt kinnisasja omandamise huvi

väljendamist ja taotluse esitamist omandada varem KOVile tasuta võõrandatud maa avaliku huvi

korral tasuta tagasi (hüvitades sealjuures KOVi poolt tehtud kulutused) enampakkumise läbi viimata,

loobub võõrandamisest ning maa jääb munitsipaalomandisse.

KOVid ei ole nõus maad tasuta riigile tagasi andma ja riik ei saa kohustada KOVi maad üle andma.

Seega jääb riigi huvi maa riigile omandada realiseerimata ning puuduvad hoovad seda KOVilt nõuda.

Lisaks tekib olukord, kus KOVi alustatud riigi huvi tuvastamise menetluse hetkel on KOV juba teinud

olulisi kulutusi ja planeerinud riigilt saadud maa muul otstarbel ümber, tekib riigi huvi väljendamisel

ja realiseerimisel kahju ka KOVile. Siiski need ei ole kulutused, mis oleksid hüvitatavad ning nende

kulutuste tegemisel peab KOV arvestama riski realiseerumisega.

KOVide üle teostab haldusjärelevalvet Justiits- ja Digiministeerium. Olukorras kus KOV ei ole

kasutanud temale riigi poolt antud maad sihipäraselt, on alust hinnata, kas tegu on rikkumisega ja kas

riigil võiks tekkida tagasinõudeõigus.

Eesmärgid

9

Leida lahendus, et RVS § 33 lõikes 11 (kehtib ka MaaRS alusel omandatud munitsipaalmaa

kohta – vt § 25 lõiked 2 ja 3 ning KOKS § 34 lõiked 3 ja 31) kehtiva regulatsiooni eesmärki

riigi huvi väljaselgitamise järgselt oleks võimalik ka tegelikkuses realiseerida.

Võimalikud lahendused

Probleem 1.4 Riigivara võõrandamisest võib katta piiratud osa varaga seotud kuludest

RVS § 64 näeb ette väga piiratud juhud, milliseid kulusid võib katta riigivara müügist laekuva

raha arvel. Nendeks on peamiselt võõrandamise korraldamisega seotud otseselt

dokumentaalselt tõendatud kulud või võõrandatava varaga seotud võlad või eluruumi üürnikule

võõrandamisel üürniku põhjendatult tehtud ja dokumenteeritud parenduste hüvitis.

Muude kulude katmiseks tuleb kavandada vastavad vahendid riigieelarvesse. Arvestama peab, et kulusid, mida on juba riigieelarves planeeritud, ei saa teistkordselt

müügitulu arvel katta.

Eelarvevahendite piiratuse tõttu on korduvalt esitatud ettepanekuid, et riigivara võõrandamisest

(teatud juhtudel ka kasutusse andmisest) laekuvatest tuludest võiks katta ka muid kulusid kui

seda on RVS §s 46 nimetatud.

Näiteks võiks teatud juhtudel katta riigivara võõrandamisega otseselt tegelevate töötajate

palgakulu, samuti amortiseerunud riigivara asemel soetada uusi ajakohaseid seadmeid jms.

Mitteregulatiivne lahendus:

Võimalik oleks rakendada olemasolevat õiguslikku raamistikku, kui riigi avalik huvi seisneb

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõikes 1 toodud alustel maa riigi

poolt omandamises, kuna KAHOS § 11 lõige 22 sätestab, et maareformi seaduse või

riigivaraseaduse alusel kohaliku omavalitsuse üksusele tasuta antud kinnisasja eest ei maksta

tasu ja riik hüvitab sellele kinnisasjale tehtud kasulikud kulutused, kui nendega on kinnisasja

oluliselt parendatud.

Teine mitteregulatiivne lahendus oleks KOVile tasuta maa võõrandamise asemel anda KOVi

seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks taotletav maa esialgu KOVi kasutusse, näiteks

seatakse tähtajaline hoonestusõigus ning tähtaja möödumisel hinnatakse, kas KOVil on seda

kinnisasja jätkuvalt oma ülesanneteks vaja või mitte, millest tulenevalt otsustatakse, kas

kinnisasi võõrandatakse KOVi omandisse või lõpetatakse hoonestusõigus ja kinnisasi jääb

riigile.

Uus regulatiivne lahendus:

Riigivara valitsejate esindajate poolt on esitatud ettepanekuid leida siiski mingi muu toimiv

regulatsioon väljaspool KAHOSe menetlust.

Rahandusministeerium palub ettepanekuid, milline võiks olla võimalik regulatsioon probleemi

lahendamiseks ning pakub omalt poolt välja ühe lahendusvõimaluse, mille osas ootame

arvamusi ja tagasisidet:

Kinnistusraamatusse kantakse märge, mis tagab RVS § 33 lõikest 11 tuleneva KOVi kohustuse

täitmist ja riigi õigust omandada kinnisasi avalikes huvides.

10

Eraldi väljatoodud teema on hoonestamata kinnisasjade väärindamise ja parendamise kulu.

Riigi seisukohalt on oluline, et maa väärindamiseks oleks olemas rahalised vahendid, millega

saab iga-aastaselt arvestada. Kui riik soovib oma portfellis olevatelt maadelt suuremat tulu

teenida, on vastav võimalus õigusnormi tasandil vajalik.

Maa väärindamise kaudu on riigil võimalik teenida kinnisasjalt märkimisväärselt suuremat tulu

kui n-ö toormaana võõrandamise korral. Näiteks planeeringu kehtestamine võib suurendada

kinnisasja väärtust väikeelamumaade puhul ligikaudu 30%, korterelamu-, äri- ja tootmismaade

puhul umbes 50%. Teatud juhtudel on võimalik ehitusõigus saada ka projekteerimistingimuste

alusel. Ehitusõiguse selgest määratlemisest tulenev kasv kehtib eelkõige kõrgema

turuväärtusega piirkondades. Lisaks planeerimismenetluses huvitatud isikule halduslepinguga

kaasnevate kulude katmise vajadusele on kohalikud omavalitsused aina enam kohaldamas

võimalust, mille kohaselt tuleb maaomanikul hoonete rajamise eeldusena hüvitada KOVile

sotsiaalse taristu rajamise kulud.

Näitena võib tuua Tallinnas, Põhja Tallinna linnaosas asuva kinnisasja. Riik võõrandas

kinnisasja 2020. aastal enampakkumise teel hinnaga ligikaudu 160 000 eurot. Järgnevalt on

kinnisasja väärindatud ehitusõiguse määramise kaudu ja siis võõrandatud kinnisasi edasi 2025.

aastal ligikaudselt hinnaga 880 000 eurot. Arusaadavalt on siin oma roll ka kinnisvara väärtuse

kasvu ajafaktoril, kuid suurima panuse on andnud väärtuse kasvusse selgelt määratletud

ehitusõiguse maht.

Turu-uuringute põhjal on detailplaneeringu keskmine maksumus elamumaa puhul ligikaudu

30 000 eurot ning tootmis- ja ärimaa puhul umbes 90 000 eurot. Kui arendusalale või selle

lähipiirkonda kavandatakse avalik ehitis, mis on mõeldud nii arendusala kui ka selle ümbruse

kinnistute teenindamiseks, võib riigil arendajana kaasneda kohustus osaliselt selle rajatise

rahastamiseks.

Eesmärgid

Leida tasakaal rahastusmehhanismis, milliseid võõrandatava või kasutusse antava riigivaraga

seotud kulusid võiks katta laekunud tasu arvel ja milliseid kulusid planeerides tuleks kavandada

need riigieelarvesse.

Võimalikud lahendused

Võimalik mitteregulatiivne lahendus

Mitteregulatiivseks lahenduseks oleks jätkata samal viisil ja kõik need kulud, mida RVS § 64

ei luba otseselt võõrandamisest laekuva raha arvel katta, tuleb kavandada riigieelarvesse.

Võimalik regulatiivne lahendus: Täiendada RVS § 64 (ja ka kasutusse andmise regulatsiooni)

sõnastust ja lisada sinna täiendavad võimalikud dokumentaalselt tõendatud kulud, mida lisaks

kehtivale korrale võib riigivara kasutamiseks andmisest ja võõrandamisest laekuva tulu arvel

katta.

Palume esitada oma arvamus ja ettepanekud, milliseid kulusid peetakse vajalikuks ja

võimalikuks katta kasutusse andmisest või võõrandamisest laekuva raha arvel ning tuua välja

põhjendus ning võimalik rahaline arvestus.

11

Mõju

Sihtrühm: riik, riigivara valitsejad

Mitteregulatiivse lahenduse korral

Ei nõua muudatusi ega tegevuste ümberkujundamist, kuid eeldab paremat kulude

prognoosimist ja nende eelarve kavandamist. Teatud juhtudel võib eelarvesse jääda laekumata

osa eeldatavast tulust kinnisasja kasutamiseks andmisest või võõrandamisest.

Regulatiivse lahenduse korral

Võimaldab katta operatiivsemalt võõrandatava vara väljavahetamisega või sellega seotud muud

kulud ilma pikaajalist eelarveprotsessi läbimata, samuti teenida täiendavaid tulusid väärindatud

maa (kinnisasjade) kasutusse andmisest või võõrandamisest.

Samuti on riigil maaomanikuna võimalik osaleda parima maakasutuse planeerimisprotsessis

maa väärindajana.

Lahendatav probleem 2: Kestlikkuse ja ringsuse põhimõtete rakendamine

RVS rakendamise käigus on tekkinud erinevaid tõlgendusi ja praktikaid riigivara valitsejale

mittevajaliku vara edasise kasutamise, sh mahakandmise ja hävitamise reeglites. Mittevajaliku

riigivara puhul ei kasutata piisavalt võimalusi asjade ja esemete eluea pikendamiseks ja

korduskasutusse suunamiseks ning pigem suunatakse need jäätmekäitlusse.

Eesmärgid

Sõnastada selgelt ühetaolised kestlikkuse ja ringsuse põhimõtted riigivara valitsemises ning

leida võimalused nende põhimõtete rakendamiseks, võttes kasutusele jäätmeteket ja ressursside

raiskamist vähendavad lahendused.

Võimalikud lahendused

Mitteregulatiivseks lahenduseks on praktika, et iga riigivara valitseja rakendab

keskkonnahoidlikke lahendusi sõltumata nende kajastamisest RVSis. Samuti on võimalus

kehtestada iga valitsemisala riigivara kasutamise korras täpsemad sellekohased reeglid.

Võimalik regulatiivne lahendus

Täiendada RVS üldpõhimõtteid (§ 8), et ringsuse põhimõtete ja jäätmehierarhia

jäätmeseaduse (JäätS) mõistes (JäätS § 221) arvestamine on kohustuslik terve riigivara elukaare

vältel (st hankimisest kuni jäätmeteks muutumiseni ja jäätmete käitlemiseni). Vastasel juhul ei

toimu oluliselt muutust, kuna lihtsam on jätkata juba toimivaid lahendusi.

Eelkõige tuleks seada prioriteediks riigivara hulka kuuluvate esemete ja asjade korduskasutus

(JäätS § 141).

Jäätmehierarhia ja korduskasutus on defineeritud jäätmeseaduse viidatud sätetes. Ringsus

tähendab praktikaid ressursikasutuse optimeerimiseks ja jäätmetekke vähendamiseks kogu

tootmis- ja tarbimisahelas, keskendudes jätkusuutlikkusele ja majanduslikule tõhususele.

12

Need põhimõtted tähendavad näiteks, et esmaselt tuleb hinnata enne võõrandamist, hävitamist

jne, kas on potentsiaali asjade ja hoonete eluea pikendamiseks (remont, parandamine,

uuendamine) ning asjade korduskasutusse suunamiseks.

Hävitamine (jäätmekäitluse mõistes põletamine energiakasutusega või ilma ning ladestamine)

peaks olema kõige viimane võimalus ja võetakse kasutusele vaid juhtudel, kus muud

võimalused ei tule kõne alla, näiteks siis kui:

1) vara korduskasutamine, uuendamine, ringlussevõtt või muu taaskasutamine ei ole võimalik

või majanduslikult põhjendatud;

2) tegemist on riigivaraga, mis sisaldab riigitunnuseid, mida ei ole võimalik eemaldada, ning

mille ringlusest eraldamine on vajalik riigi julgeoleku, avaliku korra või muude

strateegiliste huvide kaitseks.

Ka ehitiste renoveerimisel või lammutamisel peaks toimuma jäätmete liigiti kogumine,

materjalide korduskasutusse suunamine jm. Kui riigivara muutub jäätmeteks, tuleb see suunata

võimalikult suures ulatuses ringlusesse.

Mõju

Sihtgrupp: riik ja riigivara valitsejad (ministeeriumid ja muud RVS §-s 4 nimetatud

institutsioonid), kokku 17.

Muudatuste mõju avaldub riigi ja üldse avaliku ressurssi mõistlikumas kasutamises ning

väiksemas koguses jäätmete tekkimises. Lisaks on enamasti jäätmete käitlemise kulu suurem

(nt transport, hävitamine) kui asjade korduskasutusse suunamisel.

Lahendatav probleem 3: Bürokraatia vähendamisega seotud muudatused

Mitmed RVSis reguleeritud otsustusprotsessid ja menetlused on põhjendamatult keerukad,

dubleerivad, aja- või ressursimahukad ning ei kasuta ajakohaseid lahendusi.

Eesmärgid

Muuta riigivaraga seotud otsustus- ja menetlusprotsessid selgemaks, läbipaistvamaks, Lihtsamaks ja

ökonoomsemaks, võtta kasutusele kaasaegsemad, kiiremad ja ressursse

kokkuhoidvad lahendused

Võimalikud lahendused

Probleemi saab lahendada ainult regulatiivselt, kuna lihtsustatakse RVSi konkreetseid sätteid.

Mõned näited:

• Muuta, et riigile testamendijärgsel pärimisel on pärimise korraldaja ja vastuvõtja see

ministeerium/riigiasutus, kellele vara pärandatud on;

• Teatud juhtudel volitada otsustusõigus allapoole;

• Kinnisasja lühiajalisse kasutusse andmisel ning vallasasjade korral lepingu ja

üleandmise akti nõude lihtsustamine (vt § 16 ja 49);

• Riigi äriühingule vara kasutusse andmisel VV nõusolekust loobumine (nt avalikes

huvides toimuvaks liiniveoks)

• Kaaluda, kas ajalehes ja Ametlikes Teadaannetes avaldamise kohustus on enam

ajakohane, kuna valdavalt kasutavad kõik isikud teadete lugemiseks veebikanaleid,

13

eelisõigusega isikutele saadetakse personaalsed teated ning enampakkumised toimuvad

elektroonilises oksjonikeskkonnas. Samuti kuvatakse info RKVRis või riigimaa

oksjonikeskkonnas.

• Riigimaa rendile andmisel, va hoonestusõiguse puhul, enampakkumise menetluses

kasutada maa korralisel hindamisel hinnatud maa maksustamishinna alusel hinnatud

renditasu (3% maa maksustamishinnast), kui maa vastab parimale kasutusele ja

sihtotstarbele. Praegu on nõue, et maa maksustamishinnast võib lähtuda vaid juhul, kui

see vastab turupõhisele tasule, st seda tuleb igakordselt analüüsida. MaRu-s on vastav

pädevus olemas ja seda tehakse. Teistes asutustes pädevust ei ole, võimalik, et hindamisi

ka tellitakse, mis on oluliselt kallim (RVS § 18.1 (koosmõjus § 66) ja VV määrus

„Kinnisasja erakorralise hindamise kord“).

• Kaaluda asjaõiguslepingute registreerimise kohustuse lõpetamist RKVRis, kui

lepingutasude arvestust ei peeta RKVRis ja lepingute üldinfo on kättesaadav

Kinnistusraamatust.

• Lõpetada kinnisvara koondaruande koostamise kohustus, kuna vastav statistika on

kättesaadav avalikul veebilehel.

Mõju

Sihtgrupp: riigivara valitsejad: (ministeeriumid ja muud RVS §-s 4 nimetatud institutsioonid)

Seaduse rakendamine muutub selgemaks ja tõhusamaks, vajades vähem ressurssi.

Suureneb õiguskeskkonna läbipaistvus, paraneb menetluste ja otsuste kvaliteet.

Muudatustega ei kaasne olulist mõju.

Lahendatav probleem 4: Parandused ja täpsustused, millega ei kaasne olulist

õiguslikku muudatust või muud olulist mõju

RVS regulatsioonis ilmnenud vead ja puuduvad viited, mis vajavad parandamist.

Eesmärgid

Suurendada õigusselgust ja ühtlustada seaduse rakendamise praktikat.

Võimalikud lahendused

Probleemi saab lahendada ainult regulatiivselt, kuna parandatakse ja täiendatakse RVSi

konkreetseid sätteid.

Mõned näited:

 Sõnastuse ühtlustamine (kasutusse andmine, kasutamiseks andmine)

 § 19 parem struktureerimine, kuna lõiked 4 ja 5 on sisult sarnased

 viimaste muudatustega, mil RVSi lisati erisusi ja täiendavaid sätteid KOVide maatehingute

osas, on jäänud välja mõned vajalikud viited, näiteks et RVS § 33 lg 11 kohane riigi

huvi väljaselgitamine toimub riigi kinnisvararegistri kaudu.

Mõju

Muudatustega ei kaasne olulist mõju.

Edasine väljatöötamine

14

Käesoleva VTK osas saabuvate arvamuste ja ettepanekute alusel alustame 2026. a esimeses

pooles RVS muutmise eelnõu koostamist, kaasates riigivara valitsejate esindajaid erinevate

küsimuste lahendamisel ning regulatsioonide sõnastamisel.

Eelnõu esmane versioon on plaanis esitada kooskõlastamisele 2026. a III kvartalis.

Vabariigi Valitsusele on kavas eelnõu esitada 2027. a I kvartalis

Vastutav ministeerium; Rahandusministeerium

Vastutavate ametnike nimed ja kontaktandmed :

Riigihalduse osakonna jurist Helje Päivil,

[email protected], 5885 1353

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee

registrikood 70000272

Ministeeriumid

Riigikogu Kantselei

Vabariigi Presidendi Kantselei

Riigikontroll

Õiguskantsleri Kantselei

Riigikohus

Riigikantselei

Riigivaraseaduse muutmise seaduse

väljatöötamiskavatsus

Saadame kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks riigivaraseaduse muutmise seaduse

väljatöötamiskavatsuse.

Palume esitada kooskõlastus, arvamused ja ettepanekud hiljemalt 30.01.2026.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Jürgen Ligi

rahandusminister

Lisa(d): Riigivaraseaduse muutmise seaduse väljatöötamiskavatsus koos lisaga

Helje Päivil 5885 1353

[email protected]

Arvamuse avaldamiseks:

Eesti Linnade ja Valdade Liit

Meie 06.01.2026 nr 1.1-10.1/50-1

Lisa: Riigi kinnisvararegistris riigi huvi tuvastamise teadete statistilise

analüüsi lähteandmed ja metoodika

Eesmärk: analüüsida statistika põhjal KOVide poolt huvi tuvastamise teatesse lisatud eeskätt hoonestamata

katastriüksuste eraomandisse võõrandamise ja hoonestusõigusega koormamise määra.

Andmed: analüüsi on kaasatud ainult MaaRS alusel riigilt tasuta omandatud katastriüksused, mis on KOVide

poolt perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025 lisatud huvi tuvastamise teatesse.

Valim: analüüs on läbi viidud alljärgneva 42 vabalt valitud KOVi osas (Tabel 1). Kokku on 65 KOVi esitanud

huvi tuvastamise teateid perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025.

Tabel 1. Analüüsi kaasatud 42 kohalikku omavalitsust

KOV

Perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025

huvi tuvastamise teatesse lisatud

katastriüksuste arv Katastriüksuste kogupindala (ha)

Viljandi linn 177 38,95

Kanepi vald 28 27,63

Setomaa vald 26 20,14

Otepää vald 25 38,7

Viru-Nigula vald 25 10,74

Türi vald 24 19,94

Elva vald 24 18,07

Kohila vald 23 147

Häädemeeste vald 21 366,57

Paide linn 19 32,63

Alutaguse vald 19 18,55

Rakvere vald 18 0,75

Tartu vald 17 6,32

Kohtla-Järve linn 15 3,81

Põlva vald 13 12,4

Jõhvi vald 13 2,62

Loksa linn 12 32,72

Märjamaa vald 12 9,32

Rapla vald 12 5,57

Kehtna vald 10 6,44

Tartu linn 10 1,46

Rakvere linn 8 1,01

Raasiku vald 7 6,95

Keila linn 7 5,09

Antsla vald 7 3,09

Haljala vald 7 1,89

Maardu linn 6 13,49

Pärnu linn 6 2,58

Rõuge vald 5 2,99

Kambja vald 5 2,16

Luunja vald 4 6,78

Narva-Jõesuu linn 4 5,09

Vormsi vald 4 3,72

Nõo vald 3 9,65

Lääne-Nigula vald 3 0,64

Jõelähtme vald 2 1,52

Vinni vald 2 1,34

Valga vald 2 0,97

Tallinn 2 0,3

Harku vald 1 0,61

Kastre vald 1 0,3

Saarde vald 1 0,19

Metoodika: kokku lisati perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025 huvi tuvastamise teatesse 42 KOVi poolt 630

katastriüksust. Neist katastriüksustest on analüüsi kaasatud ainult nn „toormaad“ (edaspidi toormaa

katastriüksused), mis tähendab, et analüüsist on välja jäetud katastriüksused, mis on olnud juba enne 2023.

aastat hoonestatud või kus on peal asunud veekogud (nt biotiigid). Samuti on analüüsist välja jäetud rajatistega

(nt pumplaga) katastriüksused, mis on võõrandatud (või millele on seatud hoonestusõigus) rajatist opereerivale

ettevõttele. Antud analüüsis ei kuulu toormaa hulka ka katastriüksused, millele oli enne 01.04.2023 seatud

hoonestusõigus eraisiku või -ettevõtte kasuks.

Toormaa katastriüksuste hulka kuuluvad antud analüüsis peamiselt hooneteta ja veekogudeta katastriüksused.

Muuhulgas loeme toormaaks ka sellised katastriüksused, kus asuvad peal teed/tänavad juhul, kui need

katastriüksused ei ole antud munitsipaalomandisse kuni 14.07.2017 kehtinud MaaRS § 28 lõike 1 punkti 1

alusel.

Analüüsis kajastuvad ka huvi tuvastamise teate järel maakorraldustoimingute (nt katastriüksuse jagamise)

tõttu moodustatud uued katastriüksused, kui need klassifitseeruvad toormaa katastriüksusteks.

Analüüsi tulemused

Valimi 42 omavalitsust esitasid 01.04.2023–15.07.2025 riigi kinnisvararegistris huvi tuvastamise teateid 630

katastriüksuse kohta (kokku ca 890,7 ha). Analüüsi alla kvalifitseerus 339 "toormaa" üksust (704 ha).

Nendest:

• 120 üksust (35 %) on võõrandatud eraomandisse (ca 72 ha).

• 219 üksust (65 %) on jätkuvalt munitsipaalomandis (ca 632 ha).

• 4 üksust (0,6 ha) on munitsipaalomandis, kuid neil on hiljuti seatud hoonestusõigus.

• Kõige enam esitas huvi tuvastamise teateid Viljandi linn (177 üksust), kuid analüüsi kaasati neist ainult

toormaa katastriüksused.

• Pindalaliselt oli suurim huvi Häädemeeste vallas (366,57 ha), millest enamik on endiselt

munitsipaalomandis.

• Eraomandisse võõrandatud toormaa seas domineerivad elamumaa ja üldkasutatav maa sihtotstarbed.

Kõige enam esitas perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025 huvi tuvastamise teateid Viljandi linn - kokku 177

katastriüksuse osas (pindalaga ca 38,95 ha). Neist 64 kinnisasja (pindalaga ca 6,74 ha) on moodustatud

maaüksusest, mis anti 2003. aastal maavanema korraldusega omavalitsusele munitsipaalomandisse endiste

sõjaväeladude aluse ja teenindusmaa sihtotstarbega tootmismaana ja neid seetõttu analüüsi ei kaasatud (ei ole

toormaa katastriüksused). Lisaks on huvi tuvastamise teatesse lisatud 177-st katastriüksusest 52 sellised

(pindalaga ca 24,24 ha), mis on endiselt Viljandi linna omandis, kuid millele on seatud juba enne 01.04.2023

hoonestusõigus eraisiku või -ettevõtte kasuks. Ühtlasi on Viljandi linnas ka 19 sellist katastriüksust (pindalaga

ca 3,07 ha), mis on pärast huvi tuvastamise teadet võõrandatud eraomandisse, kuid millel oli juba enne

01.04.2023 peal hoonestusõigus eraisiku või -ettevõtte kasuks. Kõiki selliseid katastriüksuseid, mis juba enne

01.04.2023 olid koormatud hoonestusõigusega eraisiku või -ettevõtte kasuks, ei loeta antud analüüsis toormaa

katastriüksuste hulka. Viljandi linna poolt huvi tuvastamise teatesse lisatud katastriüksustest 33

klassifitseerusid toormaana (pindalaga ca 3,41 ha) ning need on 07.11.2025 seisuga endiselt

munitsipaalomandis.

Pindalaliselt esitas perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025 huvi tuvastamise teateid valimis kõige enam

Häädemeeste vald – kokku 366,57 ha osas (21 katastriüksust). Neist 21-st katastriüksusest 19 klassifitseerusid

toormaana (pindalaga ca 359,25 ha), mis on 07.11.2025 seisuga endiselt munitsipaalomandis. Nende enamasti

suure pindalaga ja üldkasutatava maa sihtotstarbega toormaa katastriüksuste osas on riigi kinnisvararegistris

huvi üles näidanud nii Maa- ja Ruumiamet, Keskkonnaamet kui ka Riigimetsa Majandamise Keskus, kuid

siiani ei ole neid katastriüksuseid riigile tagastatud.

Valimis eraomandisse võõrandatud toormaa katastriüksuste arv ja pindala on kajastatud joonisel 1 ning

endiselt munitsipaalomandis oleva toormaa katastriüksuste arv ja pindala on välja toodud joonisel 2. Kõige

enam on toormaa katastriüksuseid eraomandisse võõrandanud Rakvere vald ja Loksa linn. Pindalaliselt on

kõige enam toormaad eraomandisse võõrandanud Paide linn, Elva vald ja Kanepi vald.

Kõige enam on valimis eraomandisse võõrandatud elamumaa sihtotstarbega toormaa katastriüksuseid (Tabel

2). Endiselt munitsipaalomandis on kõige enam üldkasutatava maa sihtotstarbega toormaa katastriüksuseid

(Tabel 3).

Kuivõrd Maa- ja Ruumiametile esitatakse arvamuse avaldamiseks või heakskiitmiseks detailplaneeringuid,

kus algselt üldkasutatavaks otstarbeks antud munitsipaalmaa planeeritakse ümber kas elamu- või

tootmismaaks, siis toome täiendavalt välja, et 2025. aastal on maareformi käigus KOVile antud maadele

algatatud või kehtestatud detailplaneering vähemalt 25 katastriüksusele (sh ka katastriüksustele, mis anti

KOVile kuni 14.07.2017 kehtinud MaaRS § 28 lõike 1 punkti 1 alusel).

Joonis 1. Perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025 valimis eraomandisse võõrandatud toormaa katastriüksuste arv

ja pindala (07.11.2025 seisuga)

Joonis 2. Perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025 valimis endiselt munitsipaalomandis olevate toormaa

katastriüksuste arv ja pindala (07.11.2025 seisuga)

Tabel 2. Perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025 valimis eraomandisse

võõrandatud toormaa katastriüksuste arv sihtotstarvete järgi (07.11.2025 seisuga)

SIHTOTSTARVE KATASTRIÜKSUSTE ARV

elamumaa 49

üldkasutatav maa 25

tootmismaa 8

ühiskondlike ehitiste maa 5

maatulundusmaa 15

sihtotstarbeta maa 10

transpordimaa 4

ärimaa 2

jäätmehoidla maa 1

mäetööstusmaa 0

veekogude maa 0

tootmismaa, ärimaa 1

Tabel 3. Perioodil 01.04.2023 – 15.07.2025 valimis endiselt munitsipaalomandis olevate

toormaa katastriüksuste arv sihtotstarvete järgi (07.11.2025 seisuga)

SIHTOTSTARVE KATASTRIÜKSUSTE ARV

elamumaa 56

üldkasutatav maa 77

tootmismaa 5

ühiskondlike ehitiste maa 4

maatulundusmaa 27

sihtotstarbeta maa 22

transpordimaa 23

ärimaa 4

jäätmehoidla maa 1

mäetööstusmaa 0

veekogude maa