Nõusolek riigivara avalikul enampakkumisel tasu eest kasutada andmiseks tähtajaga üle 10 aasta

Seletuskiri

Vabariigi Valitsuse korralduse

„Nõusolek riigivara avalikul enampakkumisel tasu eest

kasutada andmiseks tähtajaga üle 10 aasta“ eelnõu juurde

1. Eelnõus nimetatud kinnisasjade kirjeldus

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisel on Lääne-Viru maakonnas Tapa

vallas Tapa linnas asuv Karja tn 6 kinnisasi (katastritunnus 79201:001:0222,

pindala 135 415 m2, sihtotstarbeta maa 100%) (edaspidi kinnisasi).

2. Eelnõus nimetatud asjaolude põhjendused

Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 15 lõike 1 punktide 1 ja 4 kohaselt antakse riigivara

kasutamiseks teisele isikule, kui vara ei ole ajutiselt vaja kasutada riigivõimu teostamiseks või

muul avalikul eesmärgil ja kui riigivara valitsemise eesmärk on reservina säilitamine.

Vabariigi Valitsuse 26.01.2017 kabinetinõupidamisel heaks kiidetud riigi maareservi säilitamise

ja tsiviilkäibesse suunamise põhimõtete kohaselt säilitatakse perspektiivsed ettevõtlusalad, mis

tagavad riikliku ja regionaalse arengu.

Riigimaaga tehingute tegemisel peab olema tagatud vaba konkurents ning võimaldatud

riigivara osta või kasutusse saada võrdselt kõigil isikutel, kes sellest on huvitatud. Tehingute

läbipaistvuse ja ausa konkurentsi tagamise eesmärgil antakse riigimaa kasutusse tootmisüksuse

rajamise eesmärgil avaliku enampakkumise teel, mis korraldatakse elektroonselt Maa- ja

Ruumiameti oksjonikeskkonnas.

Enampakkumise võitjaga sõlmitakse leping riigimaale hoonestusõiguse seadmiseks. Lepingu

alusel teeb võitja riigimaale ehitiste rajamiseks vajalikud ettevalmistavad toimingud nagu

projekteerimistingimuste taotlemine, ehitiste projekteerimine ja ehituslubade taotlemine.

Hoonestusõiguse alusel rajatakse ehitusloa kohased ehitised.

Vastavalt RVS § 18 lõikele 1 antakse riigivara teisele isikule kasutusse vähemalt turupõhise

kasutustasu eest. RVS § 60 lõike 1 kohaselt määrab riigivara kasutusse andmisel avalikul

enampakkumisel kasutusse andmise otsustaja alghinna. Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse

nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ § 25 lõike 2 punkti 2 kohaselt võib turupõhise

kasutustasu hinnata kinnisasja väärtuse kaudu, määrates kasutusse antava hoonestamata

kinnisasja kasutustasuks 3% kinnisasja väärtusest. Tuginedes RVS § 181 lõike 2 punktile 6 on

Maa- ja Ruumiamet turuanalüüsi alusel välja selgitanud kinnisasja turupõhise kasutustasu ning

kinnisasja avaliku enampakkumise alghinna vastavalt RVS §-le 60. Kinnisasja hariliku väärtuse

leidmiseks on katastri riigivara ruumiandmete keskkonna hindamissüsteemis koostatud

19.11.2025 hindamisaruanne numbriga 2025/416. Maakasutustasu on 3% kinnisasja harilikust

väärtusest, mis on lepingu sõlmimisel 6500 eurot aastas. Hoonestusõiguse ühekordne

müügihinna alghind on 75 054 eurot ning hoonestusõiguse lõplik müügihind kujuneb

enampakkumise tulemusel. Enampakkumise alghind on leitud Maa- ja Ruumiameti maa

hindamise osakonna analüüsi tulemusena.

RVS § 18 lõike 6 kohaselt peab üle kolmeaastase tähtajaga kasutuslepingus riigivara valitseja

nägema ette kasutustasu suuruse muutmise tingimused. Hoonestusõiguse lepingus sätestatakse

tingimus, et maakasutustasu tõuseb kogu hoonestusõiguse kehtivuse perioodil iga kolme aasta

möödudes 6% võrra eelmisest tasust.

3. Riigivara tähtajaga üle 10 aasta kasutamiseks andmise põhjendus

RVS § 20 lõike 1 kohaselt võib riigivara kasutusse anda tähtajatult või tähtajaliselt. Vastavalt

RVS § 19 lõikele 1 otsustab riigivara kasutusse andmise riigivara valitseja. Sama paragrahvi

lõike 2 punkti 2 kohaselt võib kinnisasja anda tähtajaga üle 10 aasta kasutamiseks vaid

Vabariigi Valitsuse nõusolekul.

Tootmisüksuse rajamine on väga kapitalimahukas, mis nõuab märkimisväärset

alginvesteeringut. Finantsasutuste jaoks on stabiilsemad ja kindlamad investeeringud

pikaajalised projektid, mille puhul on paremini maandatud võimalike poliitiliste ja

majanduslike muutustega seotud riskid.

Suurimad kulud tehakse ehitiste rajamiseks, seadmete ostmiseks ja ehitustöödeks. Sellise

projekti tasuvusperiood võib olla pikk ja suuremad kasumid hakkavad realiseeruma alles

aastaid hiljem. Kuna tootmisüksuse rajamise puhul on tegemist suure investeeringuga, siis on

põhjendatud anda kinnisasi enampakkumise teel kasutamiseks 50 aastaks.

4. Sõlmitava kasutuslepingu tingimused

Enampakkumise võitjaga sõlmitakse tootmisüksuse rajamiseks hoonestusõiguse seadmise

leping tähtajaga 50 aastat, milles tuleb lisaks seadusest tulenevatele kohustuslikele tingimustele

sätestada veel vähemalt järgmised kokkulepped:

4.1. Ehitiste rajamisel ja hoonestusõiguse teostamisel on hoonestaja kohustatud:

1) tegema kõik endast oleneva, et kolme aasta jooksul lepingu sõlmimisest arvates saaks

ehitiste ehitamise eelduseks olev ehitusluba välja antud. Nimetatud tähtpäeva võib

omaniku esindaja põhjendatud juhul pikendada, kui ehitusloa saamine on viibinud

hoonestajast mitteolenevatel põhjustel;

2) valmis ehitama ehitusloas toodud rajatised ja hooned. Kohustus loetakse täidetuks, kui

on väljastatud hoonete ja rajatiste kasutusluba või -teatis;

3) täitma kinnisasja suhtes õigusaktidest, planeeringutest ja ehitusloast tulenevaid

kohustusi ja kitsendusi ning hoiduma tegevusest, mis võiks põhjustada

keskkonnaseisundi halvenemist, õhu, vee või maa saastamist või muud ohtu või kahju

üldsuse huvidele või loodusele;

4) rajama kinnisasjale ehitised ning nende teenindamiseks vajalikud tehnovõrgud ja -

rajatised vastavalt ehitusloale;

5) tagama kõikide ehitamiseks vajalike lubade, kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolu,

mille saamise eest kinnisasja omanik ei vastuta;

6) kooskõlastama projekteerimistingimused ja ehitusloa Kaitseministeeriumi ja Riigi

Kaitseinvesteeringute Keskusega ning tegema ehitiste projekteerimisel ja rajamisel

koostööd Keskkonnaametiga;

7) vajadusel sõlmima enne ehitamise alustamist kokkulepped servituudi seadmiseks

ehitusloas ette nähtud servituudiala kinnisasja omanikuga, kusjuures servituudialale

kavandatud ehitiste ehitamist ja maa kasutamist võib alustada pärast servituudi

seadmist;

8) taotlema maaomaniku nõusolekut ehitamisel, ehitiste renoveerimisel või hooldamisel

hoonestusõiguse alast väljapoole materjalide ladustamiseks, ajutiste konstruktsioonide

või seadmete paigaldamiseks või liikumiseks erimõõtmetes transpordiga;

9) hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitiste hävimise korral ehitise(d) taastama, välja

arvatud juhul, kui taastamine on lepingu kehtivuse perioodi või muid põhjendatud

asjaolusid arvestades ebamõistlik ja omanik nõustub taastamata jätmisega;

4.2. Poolte kokkulepped ehitiste saatuse osas:

1) hoonestajal on õigus oma ehitised ühe aasta jooksul enne hoonestusõiguse tähtpäeva

saabumist ära vedada, kui omanik ei ole hiljemalt üks aasta enne tähtpäeva saabumist

nõudnud ehitiste endale jätmist tasu eest, mis võrdub hoonestajale hoone äravedamise

õiguse kaotamise tõttu tekkiva kahjuga;

2) kui omanik on nõudnud ehitise omanikule jätmist, siis määratakse eelmises punktis

nimetatud tasu kokkuleppel. Kui tasus kokkulepet ei saavutata, võib omanik hiljemalt

neli kuud enne hoonestusõiguse tähtaja lõppemist nõuda ehitise äravedamist.

4.3. Kinnisasja kasutamisel ja korrashoiu tagamisel on hoonestaja kohustatud:

1) tagama kogu hoonestusõiguse kestvuse jooksul kinnisasja, sellel paiknevate ja

rajatavate ehitiste, kinnisasja kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike rajatiste ja

seadmete tavapärase korrashoiu ning kinnisasjaga piirneva tänava-ala korrashoiu

ulatuses, mille korrashoiu kohustus on kinnisasja omanikul;

2) järgima kinnisasja kasutamisel ja hoonestusõiguse teostamisel kinnisasja suhtes

kehtivatest õigusaktidest, planeeringutest ning ehitusloast tulenevaid tingimusi ja

nõudeid;

3) tagama põlevmaterjali ohutu kauguse ehitisest, muust põlevmaterjalist ja krundi

välispiirist;

4) võimaldama vajadusel teostada päästetöid, sealhulgas ligipääsu päästemeeskonnale;

5) likvideerima kinnisasjalt ehitus- ja muud jäätmed hiljemalt kahe kuu jooksul ehitiste

kasutusloa saamisest arvates;

6) tagama kinnisasja mõjutava ohu korral ohutusabinõude kasutuselevõtmise ning

kinnisasja kahjustavate või selle väärtust vähendavate asjaolude kõrvaldamise ja

tagajärgede likvideerimise ning viivitamata teatama omanikule asjaoludest, mis võivad

vähendada kinnisasja väärtust;

7) tegema kinnisasjale tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja parendusi vaid

omaniku kirjalikul nõusolekul.

4.4. Hoonestusõiguse müügihind kujuneb enampakkumise tulemusel ning see tuleb tasuda enne

hoonestusõiguse lepingu sõlmimist. Hoonestusõiguse tasu maksmine toimub alates

hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise kuupäevast kuni hoonestusõiguse

kehtivuse lõppemiseni.

Hoonestusõiguse tingimused sätestatakse täpsemalt riigivara valitseja tehtavas kinnisasja

kasutamiseks andmise otsuses ja hoonestusõiguse seadmise lepingus, mille koostab tehingut

tõestav notar.

5. Sõlmitavast lepingust riigile tulenevad kulud ja tulu

Kinnisasi antakse kasutamiseks turupõhise tasu eest ja lepinguga kohustatakse enampakkumise

võitjat kandma kõik tootmise ettevalmistamise, ehitiste rajamise ja likvideerimisega ning muud

kinnisasja valdamisega seotud otsesed ja kõrvalkulud. Seega ei tulene sõlmitavast

hoonestusõiguse lepingust riigile kulu ning riigieelarvesse laekub tulu.

Eelnõu ja seletuskirja koostasid Maa- ja Ruumiameti lepingute haldamise büroo nõunik Anu

Jürgenson ([email protected]) ning Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi

maa- ja ruumipoliitika osakonna nõunik Tea Faber (5385 9554, [email protected]).

Kinnisasja kasutusse andmise kohta on algatatud riigi kinnisvararegistris menetlus nr 25-4176,

kuhu on lisatud menetluse dokumendid.

(allkirjastatud digitaalselt)

Erkki Keldo

majandus- ja tööstusminister