Pakkumine Küti kinnisasjast maaeralduse omandamiseks

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Ingka Investments Estonia OÜ

[email protected]

Meie 13.01.2026 nr 8-3/25-106/17903-2

Pakkumine Küti kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet alustas 20.10.2025 kirjaga nr 8-3/25-106/17903-1 kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust Ingka Investments Estonia OÜ

(registrikood 10816234) omandis olevast Küti kinnisasjast (Võru maakond, Setomaa vald,

Verhulitsa küla, kinnistu registriosa nr 2598538, katastriüksuse tunnus 73201:001:0709, pindalaga

6189 m2) ligikaudu 803 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks.

Äralõige on vajalik Roadplan OÜ poolt koostatud põhiprojekti nr 24045-1 „Riigitee 18178

Värska-Ulitina tee „väikese saapa“ ümbersõit“ elluviimiseks.

KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja

alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega, täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro

täpsusega. Tuginedes Pindi Kinnisvara OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 251126-104-

64476 on Küti kinnisasjast tehtava äralõike väärtuseks 313,17 eurot (0,39 eur/m2) ehk ümardatult

310 eurot. Lisaks on hindaja välja toonud otseselt kaasneva varalise kahju summas 52,51 eurot

ehk ümardatult 53 eurot.

Hindaja on välja toonud, et kuna antud juhul on tegemist maatükiga kus on teostatud lageraie ja

noorendik on ebaühtlane ja ei ole jõudnud kõrgusesse, et oleks usaldusväärselt käsitletav kasvava

metsa mudeli järgselt, on metsamaad käsitletud tervikuna, võrreldes maatükki samalaadsete

maatükkidega, kus teostatud lageraie sarnasel ajaperioodil. Sellest tulenevalt tuleks hindamisakti

põhjal tehtud hinnapakkumine madalam kui kiirmenetluse korras tehtav pakkumine.

Vastavalt KAHOS § 23 lg-le 1 võib kinnisasja kiirmenetluse korras omandada, kui kinnisasja

eeldatav väärtus on alla 0,3-kordse Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmise brutokuupalga määra. Tänaseks on selgunud, et omandatava kinnisasja osa

väärtus jääb alla Statistikaameti poolt avaldatud 0,3 kordse viimase aasta (viimase nelja kvartali)

brutokuupalga määra. Statistikaameti poolt avaldatud 0,3 kordse viimase aasta (viimase nelja

kvartali) brutokuupalga määr 13.01.2026 seisuga on 620 eurot.

KAHOS § 23 lg 2 kohaselt on kinnisasja omandamise tasu kiirmenetluses võrdne 0,3-kordse

Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmise

2 (2)

brutokuupalgaga.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja osa võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi

motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20 protsenti tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast Küti

kinnisasjast tasudes alljärgnevalt:

kiirmenetluse tasu – 620 eurot ja

motivatsioonitasu – 1655 eurot,

kokku 2275 eurot. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumus, mis vastaks KAHOS-es toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume Teie kirjalikku nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumise osas hiljemalt

23.01.2026.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Riin Kodu

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: Küti kinnisasja hindamisaruanne

Riin Kodu

59822504, [email protected]

Eksperthinnang nr 251126-104-64476

Tellija Transpordiamet. Aadress Küti, Verhulitsa küla, Setomaa vald, Võru maakond Hinnatav vara Äralõige pindaga 803 m2, kinnisasja osast, mille koosseisus maatulundusmaa pindalaga 6189 m2,

reg osa nr 2598538. Eesmärk Hindamine hüvitamise eesmärgil. Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse hinnatava

kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Äralõike harilik väärtus Äralõige pindalaga 803 m2 - 313,17 (kolmsada kolmteist eurot ja seitseteist senti) ehk 0,39 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Otseselt kaasnev kahju 52,51 (viiskümmend kaks eurot ja viiskümmend üks senti) eurot. Saamata jäänud tulu hindaja

ei tuvastanud.

Hinnatud väärtusele ei lisandu käibemaksu.

Hindamisaruande kuupäev 14.12.2025

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

2

Sisukord

1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused .......................................................... 5

1.1 Hinnatav vara .................................................................................................................................................... 5

1.2 Hindamise eesmärk........................................................................................................................................... 5

1.3 Hindamise alused .............................................................................................................................................. 5

1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted ...................................................................................................................... 5

1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused ...................................................................................................... 6

2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 7 3 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................................. 8

3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik .............................................................................................. 8

3.2 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 8

3.3 Katastriüksus (äralõige) .................................................................................................................................. 10

3.4 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 14

3.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel ................................................................... 14

3.6 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 16

4 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 16

4.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 16

4.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 18

4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 22

4.4 Turustatavuse analüüs (hoonestamata maatulundusmaa) ............................................................................. 24

5 Hindamine ................................................................................................................................................................ 24

5.1 Parim kasutus (hoonestamata maatulundusmaa) .......................................................................................... 24

5.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 24

5.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)............................................................................................................... 25

5.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõike pindalaga 803 m2 .................................... 29

6 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 31 Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 32 Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 34 Lisa 3 Väljavõte Riigitee 18178 Värska-Ulitina „väikese saapa“ Ümbersõidu projekti plaanist ...................................... 35 Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................. 36

3

Hindamisaruande kokkuvõte

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Äralõige pindalaga 803 m2, kinnistu (reg osa nr 2598538), mille koosseisus

maatulundusmaa pindalaga 6189 m2.

Kinnistu nimi -

Aadress Küti, Verhulitsa küla, Setomaa vald, Võru maakond.

Kinnistu liik Hoonestamata kinnisasi

Omanik Ingka Investments Estonia OÜ (registrikood 10816234)

Katastritunnus 73201:001:0709.

Maaeraldus (nn äralõige) 803 m2.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering puudub. Üldplaneeringu järgselt jääb äralõike osa

riigitee kaitsevööndisse. Seletuskirja järgselt tulenevad avalikult kasutatava tee

kaitsevööndi tingimused õigusaktist sh valla piiresse jääva riigitee kaitsevöönd on

30 m lai. Seda arvestamata ei ole piirkonnas maakasutuse juhtfunktsiooni

määratud, tegemist on hajaasustusega alaga, kus ei ole otstarbekas

juhtfunktsiooni määrata. Hinnatav vara jääb rohevõrgustiku tugialasse,

üldplaneeringu järgselt on tugialade tingimused järgmised: säilitada tuleb tugialade

terviklikkus ja vältida tuleb terviklike loodusalade killustumist, tugialadel ei

vähendata looduskaitseseadusest tulenevat ranna või kalda ulatust või selle

ehituskeeluvööndit ja metsamaa sihtotstarbe muutmine tugialal on keelatud.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Hindamine hüvitamise eesmärgil. Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse

hinnatava kinnisasja väärtust, mille korral on arvesse võetud majanduslikku kahju,

mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes

huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20

sätestatule.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 15.11.2025.

Väärtuse kuupäev 15.11.2025.

Hindamisaruande kuupäev 14.12.2025

Tellija Transpordiamet.

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1626-1, 04.11.2025.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 18178 Värska–Ulitina tee „väikese

saapa“ ümbersõidul““

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hüvitamise eesmärgil.

Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille

korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja

võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Tulenevalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 11 lõikest 2 palume

4

tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua järgmiselt:

• kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua

eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);

• kinnisasja turuväärtus kinnisasjade vahetamise eesmärgil (m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu

eest (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2

hüvitise maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18)

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega).

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikas väljuvad eeldused puuduvad.

Äralõike harilik väärtus 313,17 (kolmsada kolmteist eurot ja seitseteist senti) ehk 0,39 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale

Otseselt kaasnev kahju 52,51 (viiskümmend kaks eurot ja viiskümmend üks senti) eurot. Saamata

jäänud tulu hindaja ei tuvastanud.

Hinnang likviidsusele Vara likviidsus tervikuna on sarnaste varade keskmine ja vara müügiperiood leitud

väärtuste ja kõikumise vahemikus on hinnanguliselt kuni 6 kuud

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%.

Käibemaks Võrreldavate varade tehinguhindade analüüsimisel tuleb vastavalt Eesti vara

hindamise standarditele silmas pidada, kuidas seesuguste varadega turul tavaliselt

kaubeldakse. Elukondlike varade ostjad ei ole valdavalt

käibemaksukohustuslased. Hinnatud turuväärtusele ei lisandu käibemaksu.

Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 803 m2, mõtteline osa kinnistust (reg osa nr 2598538), maatulundusmaa 100%,

aadressil Küti, Verhulitsa küla, Setomaa vald, Võru maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on

313,17 (kolmsada kolmteist eurot ja seitseteist senti) ehk 0,39 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 803 m2, mõtteline osa kinnistust (reg osa nr 2598538), maatulundusmaa 100%,

aadressil Küti, Verhulitsa küla, Setomaa vald, Võru maakond, äralõike tõttu otseselt kaasnev varaline kahju

väärtuse kuupäeval on 52,51 (viiskümmend kaks eurot ja viiskümmend üks senti) eurot. Saamata jäänud tulu

hindaja ei tuvastanud.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtustele ei lisandu käibemaksu.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

5

1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad

tingimused

1.1 Hinnatav vara

Asjaõiguslik staatus Mõtteline osa kinnisasjast

Reg osa nr Kinnistu, reg osa nr 2598538.

Katastritunnus 73201:001:0709.

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%.

Aadress Küti, Verhulitsa küla, Setomaa vald, Võru maakond.

Vara liik Kinnisasi.

Omanik Ingka Investments Estonia OÜ (registrikood 10816234)

Koormatised ja kitsendused Kinnistusregistriosa III jaos kehtivad kanded puuduvad.

Hüpoteegid Kinnistusregistriosa IV jaos kehtivad kanded puuduvad.

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus-

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal seadustest ja lepingutest

tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada

selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas

eksperthinnangus toodud turuväärtust.

Haldusvorm Kinnistu haldamisega tegeleb omanik ise. Eeldame, et omanik, kes tegeleb ise

juhtimisega, teeb seda parimal võimalikul moel.

1.2 Hindamise eesmärk

Hindamine hüvitamise eesmärgil. Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille

korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule..

1.3 Hindamise alused

1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted

1.4.1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema

üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas

tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult

ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)

1.4.2. Kinnisasja avalikes huvides omandamine, sealhulgas sundvõõrandamine, on kinnisasja omandamine

üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest. Kinnisasi omandatakse kokkuleppel omanikuga või

sundvõõrandatakse, kui omanikuga kokkulepet ei saavutata. Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise

korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega

otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 2, § 11 ). Hüvitamise

eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju,

6

mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu. Hindamistulemuses

eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu (Kinnisasja

erakorralise hindamise kord § 28).

1.4.3. Äralõige (land taken) on võõrandamisele kuuluv piiritletud osa maatükist (EVS 875-12)

1.4.4. Harilik väärtus. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud

teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind).

Hariliku väärtuse hindamisel lähtutakse turuväärtuse hindamise nõuetest.

1.4.5 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

1.4.6 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

1.4.7 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS

875:1)

1.4.8. Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

1.5.1 Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

1.5.1.1 Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on

tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja

informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus

olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise

käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

1.5.1.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste

isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes turuosaliste

poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või kustutatakse tehingu

käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on hindamisel arvestatud, siis on

see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

1.5.1.3 Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on

tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja

informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus

olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise

käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

1.5.1.4 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi

ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada.

Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga

eelnevalt kirjalikult kokku leppida.

1.5.1.5 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud

eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse

selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

1.5.1.6 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega

inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud

informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei saa

avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja käesolev

hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või ligipääsmatute osade laitmatust.

7

1.5.1.7 Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole

või et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud

mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval

varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või

seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse või saastuseohu

avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse

saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnatavat vara või selle läheduses

paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes

esitatud väärtust.

1.5.1.8 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada

mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud

eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja

saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Transpordiamet

Hindaja Andres Teder

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1626-1, 04.11.2025.

„Kirjalike hindamisaruannete koostamine riigitee 18178 Värska–Ulitina tee „väikese

saapa“ ümbersõidul““

Tellitavaks tööks on hindamisaruannete koostamine hüvitamise eesmärgil.

Hüvitamise eesmärgil hindamise all mõeldakse hinnatava kinnisasja väärtust, mille

korral on arvesse võetud majanduslikku kahju, mida kinnisasja võõrandaja

võõrandamisel kannab vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14, 18 ja 20 sätestatule.

Tulenevalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 11 lõikest 2 palume

tasu kinnisasja/äralõike eest välja tuua järgmiselt:

• kinnisasja väärtus (ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua

eraldi välja m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);

• kinnisasja turuväärtus kinnisasjade vahetamise eesmärgil (m2 väärtus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju eest

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• hüvitis kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva saamata jääva tulu eest

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega);

• vajadusel hinnata hüvitist servituudi, reaalkoormatise eest (KAHOS § 18)

(ümardamata), (kui omandatakse osa kinnisasjast, tuua eraldi välja m2 hüvitise

maksumus 1 eurosendi täpsusega).

Ülevaatuse kuupäev 15.11.2025.

Ülevaatuse ulatus Teostatud on kinnistu ülevaatus.

8

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid.

Ülevaatusel osalesid OÜ Pindi Kinnisvara kutseline hindaja Andres Teder ainuisikuliselt.

Andmed esitas Kasutatud on avalikke registreid ja tellija poolt töövõtulepingus esitatud äralõigete

plaane.

Andmeallikad Kinnistusregistri registriosa väljavõte (24.11.2025. a.)

Päring Maa- ja Ruumiametist geoportaal.maaamet.ee (24.11.2025. a.)

Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas (24.11.2025. a.)

Kinnisvaraportaal www.kv.ee (26.11.2025. a.)

Regio Kaardirakendus http://regio.delfi.ee/ (24.11.2025. a.)

Planeeringute info Setomaa valla koduleheküljelt https://setomaa.ee/ (24.11.2025. a.)

Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1626-1, 04.11.2025.

3 Hinnatava vara kirjeldus

3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik

Hindajal puudub info rendilepingute olemasolu kohta.

3.2 Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Setomaa vallas, Verhulitsa külas. Lähim linn, Võru linn, on u 53

km kaugusel. Lähimad teenindusasutused asuvad u 5 km Värska alevikus. Asukoht

piirkonnasiseselt keskmiselt hinnatud.

allikas: http://regio.delfi.ee/

9

Piirkonna hoonestus Lähinaabruses hoonestus puudub, lähim hoonestus põhjasuunal teisel pool Mustoja

oja.

Infrastruktuur Lähimad teenindusasutused asuvad u 5 km kaugusel Värska alevikus. Lähim

ühistranspordipeatus (Verhulitsa bussipeatus) asub u 1,9 km kaugusel.

Haljastus ja heakord Kinnistul on osaline kõrghaljastus, madalhaljastus. Heakord on keskmine.

Veekogud ja nendega

seotud positiivsed ja

negatiivsed tegurid

Naabruses Mustoja, otseselt ei piirne ja otsene mõju puudub.

Õhu saastatus ja müra Müra- ja saastustase vara vahetus ümbruses on keskmine. Piirkonnas mürakaardil

andmed puuduvad. Kinnistu piirneb Värska-Ulitina teega. Maa- ja Ruumiameti

andmetel on kinnistuga piirneval teelõigul aasta ööpäevane liiklussagedus 333 autot.

Mõõtmised teostatud 2024.aastal.

Ohtlikud käitised Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku

kontrolli all olev ala, kus käideldakse ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises,

sealhulgas selle juurde kuuluvad või sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid.

allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi

Ohtlike käitiste kaardirakenduse järgi ei paikne vara ühegi ohtliku käitise

mõjupiirkonnas.

Jääkreostus Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna

(pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike

ainete kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust.

Jääkreostusobjektid ja -alad on endised sõjaväealad, mahajäetud

asfaltbetoonitehased, katlamajad jne.

Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal.

allikas: register.keskkonnaportaal.ee/register

Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara maardlate

(sh prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal.

allikas: https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad

Metsatulekahju risk Hinnatav kinnistu asub piirkonnas, kus on rohkelt kõrghaljastust. Metsatulekahju risk

esineb.

10

Juurdepääsu tee

Juurdepääs varani kõrvalmaanteelt (Värska-Ulitina tee). Juurdepääs on avalikus

kasutuses. Tegemist on mustkattega teega.

https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

3.3 Katastriüksus ja äralõige

Katastritunnus 73201:001:0709.

allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve 100% maatulundusmaa

Maatüki suurus 6189 m2

Äralõige on planeeritud kinnistu kõrvalmaanteega piirnevast osast.

Maatüki kuju ja reljeef, Maaüksus on korrapärase kujuga, reljeef on peamiselt tasane, kuid põhjaosas

11

kirjeldus langusega Mustoja suunal. Kinnistu piirneb kõrvalmaanteega ning ülejäänud külgedelt

hoonestamata maadega. Lääneküljel paikneb kraav.

Metsamuutuste kaardirakenduse põhjal teostatud lageraie ajavahemikul 2011-2015,

praeguseks kased ja männinoorendik.

Hinnatav vara on inventariseerimata, naaberkinnistu analoogial I boniteedi kuivendamata

jänesekapsa-pohla kasvukohatüüp.

Allikas: https://3d.maaruum.ee/kaart/, taimkatte kõrgusmudel

Üldplaneering Setomaa Vallavolikogu 24.11.2022 otsusega nr 28 kehtestati Setomaa valla

üldplaneering.

Üldplaneeringu järgselt jääb äralõike osa riigitee kaitsevööndisse. Seletuskirja järgselt

tulenevad avalikult kasutatava tee kaitsevööndi tingimused õigusaktist sh valla piiresse

jääva riigitee kaitsevöönd on 30 m lai. Seda arvestamata ei ole piirkonnas maakasutuse

juhtfunktsiooni määratud, tegemist on haja asustusega alaga, kus ei ole otstarbekas

juhtfunktsiooni määrata. Hinnatav vara jääb rohevõrgustiku tugialasse, üldplaneeringu

järgselt on tugialade tingimused järgmised: säilitada tuleb tugialade terviklikkus ja vältida

tuleb terviklike loodusalade killustumist, tugialadel ei vähendata looduskaitseseadusest

tulenevat ranna või kalda ulatust või selle ehituskeeluvööndit ja metsamaa sihtotstarbe

muutmine tugialal on keelatud.

12

Väljavõte üldplaneeringu maakasutusplaanist.

Detailplaneering/ehitusõigus Kinnistul kehtiv detailplaneering puudub.

Kinnisasjal paiknevad

ehitised /rajatised

Kinnistu on hoonestamata.

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatuvad kinnistule

järgmised kaitsevööndid:

Nimetatud kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust vastavalt vara

parimale kasutusele.

13

Kitsenduste kaart

www.maaamet.ee

Äralõike plaan Äralõige pindalaga 803 m2 on planeeritud kõrvalmaanteega piirnevast

(teekaitsevööndis paiknevast) osast. Äralõige moodustab 12,9% maatüki pinnast.

Katastriüksus 73201:001:0709.

14

Kinnistu osal paiknevad

ehitised

Äralõikel puuduvad ehitised.

Kokkuvõte kirjavahetusest ja

vestlusest omanikuga

Hindaja poolt on omanikku teavitanud hindamise teostamisest ja pakutud võimalust

osaleda ülevaatusel ning anda selgitusi 13.11.2025 e-kirjaga.

3.4 Tehnosüsteemid

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub

3.5 Hüvitamise eesmärgil hindamine ja äralõike käsitlus hindamisel

(1) Kinnisasja omandaja peab kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu.

(2) Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja

saamata jääva tulu eest, kui need esinevad (KAHOS § 11).

(1) Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud

asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.

(2) Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta

kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu.

15

(3) Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja

olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes

selgelt esile.

(4) Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otsene varaline kahju ja

saamata jääv tulu (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 28).

(1) Kui äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõike väärtus eraldi kinnisasja väärtusena. Äralõike väärtuse

hindamisel eraldi kinnisasjana esitatakse hinnang ka selle kohta, kas äralõike väärtus kajastab allesjääva kinnisasja

turuväärtuse vähenemist ning kas esineb otsene varaline kahju ja saamata jääv tulu seoses allesjääva kinnisasjaga.

(2) Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemisena esmalt

kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutatakse sellest kinnisasja väärtus pärast äralõike tegemist. Kui

kinnisasi koosneb mitmest erineva kasutusega osast, hinnatakse ainult nende osade väärtust, mille väärtus äralõike

tõttu muutub (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 29).

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku

müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse

vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. (KAHOS § 12

(4)

Kinnisasja hinnatakse üldjuhul tervikuna, arvestades kõiki kinnisasja olulisi osi. Kinnisasja võib hinnata osadena või

hinnata üksnes kinnisasja osa kinnisasja kasutusest, hindamise eesmärgist, hinnatava kinnisasja eripärast lähtudes

või õigusaktides sätestatud juhtudel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 5).

Otsesese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

16

3.6 Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus

(EVS 875-10).

Kuna kinnisasja osa ei ole hoonestatud ja puuduvad tõendid, mis viitavad võimalikule hoonestamisele, siis hindamisel

kestlikkust ei käsitleta (EVS 875-10).

4 Turuanalüüs

4.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Statistikaameti andmetel suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta teises kvartalis võrreldes eelmise

aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP teises kvartalis 10,5 miljardit eurot. Tegevusaladest

mõjutasid majanduskasvu positiivselt umbes pooled, suurima panusega oli energeetikasektor, ka kinnisvaraalase

tegevuse lisandväärtus suurenes. Negatiivseima mõjuga olid ehitussektor ning veondus ja laondus. 1 Statistikaameti

esialgsel hinnangul Eesti majandus 2025. aasta kolmandas kvartalis veidi kasvas. Võrreldes 2024. aasta kolmanda

kvartaliga suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 0,9%. 2

Ehitus

Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2025. aasta teises kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 1,2%

vähem kui aasta varem samal ajal. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 1,4%. Eesti ehitusettevõtted ehitasid teises

kvartalis kokku 803 miljoni euro eest, sellest hooneid 617 miljoni ja rajatisi 378 miljoni euro eest. Mullu sama ajaga

võrreldes ehitati hooneid 1,2% rohkem ja rajatisi 5% vähem. Kuigi esimeses kvartalis näitasid ehitusmahud korraks

kasvu, siis teises kvartalis jätkus viimastel aastatel tavapärane mahtude vähenemine. Ehitisregistri andmetel lubati

kasutusse 1375 uut eluruumi, mida on 13% rohkem kui 2024. aasta teises kvartalis. Enamik valminud eluruumidest

asub korterelamutes, millest populaarsem on 3–5-korruseline korterelamu. Kõige rohkem valmis uusi eluruume

Tallinnas, järgnesid Tallinna ja Tartu lähiümbruse vallad. Ehitusluba väljastati 1567 eluruumi ehitamiseks, mida on 5%

vähem kui aasta varem samal ajal. Endiselt oli eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 291 mitteelamut,

kus kasulikku pinda on 225 000 ruutmeetrit. Kõige enam lisandus uut büroo-, lao- ja tervishoiuhoonete pinda.

Võrreldes 2024. aasta teise kvartaliga suurenes kasutusse lubatud mitteelamute pind, samas maht vähenes. 3

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)

17

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti parandatud andmete järgi oli 2025. aasta teises kvartalis keskmine brutokuupalk 2126 eurot, mis on

5,9% kõrgem kui 2024. aastal samal ajal. Keskmine palk oli kõrgeim Tallinnas ja Harju ning Tartu maakonnas. Palgad

kasvasid võrreldes eelmise aasta sama perioodiga enim Põlva ja Rapla maakonnas. Kõige väiksem palgakasv oli Ida-

Viru maakonnas. Kõrgeim keskmine palk oli selle aasta teises kvartalis info ja side, finants- ja kindlustustegevuse ning

elektrienergia, gaasi, auru ja konditsioneeritud õhuga varustamise tegevusalal. Madalaim keskmine palk oli majutuse

ja toitlustuse tegevusalal. 4

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2025. aasta oktoobris -31, mis on 14 punkti võrra kõrgem madalaimast

tasemest 2022. aasta septembris ning 45 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Viimased

14 kuud on näitaja olnud oktoobri tasemest madalam (viimati 2024. aasta juulis -28).

Statistikaameti andmetel jäi tarbijahinnaindeks oktoobris võrreldes septembriga samale tasemele ning tõusis 2024.

aasta oktoobriga võrreldes 4,6%. Eelmise aasta oktoobriga võrreldes olid kaubad 2% ja teenused 8,3% kallimad.

Võrreldes septembriga oli oktoobris näha hinnalangust pea pooltes tooterühmades. Elekter kallines kuuga 3,1%,

bensiinihind langes oktoobris 0,5% ning diislikütuse hind tõusis 0,9%, kulutused eluasemele tõusid 0,9%, sh üürikulud

jäid samaks. 5

Statistikaameti andmetel oli 2025. aasta teises kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku 10

344 vaba ametikohta, mida on 4,4% võrra rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Tööandja algatusel lahkus sel

perioodil ametist 5731 inimest. Teises kvartalis oli vabade ja hõivatud ametikohtade koguarv 595 760. Vabu

ametikohti oli enim hariduses ning hulgi- ja jaekaubanduses. Hõivatud ametikohti oli kõige rohkem töötlevas

tööstuses. 6

Kinnisvara hinnatrendid

Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus

suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus ning

2024. aastast on turg stabiliseerunud. 2025. aasta oktoobri seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse

hinnaindeks 15% madalam viimaste aastate kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 64% kõrgem kunagise

buumiaja kõrgeimast hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

2025. aasta septembri seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 2,1%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 3,6% ning

ettevõtetele 4,8%.

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti

Pank)

18

2025. aasta septembris olid laenukäive ja laenujääk suuremad kui 2024. aasta septembris.

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)

Eesti Panga majandusprognoosi järgi ulatub Eesti tänavune majanduskasv 0,6%ni ja kahel järgmisel aastal üle 3%.

Märkimisväärse kasvukiirenduse annab 2026. aastal valitsuse poolt majandusse suunatav täiendav laenuraha.

Majanduse enda kasvutingimused järjest paranevad 2027. aastani, mil valitsuse poolt majandusse suunatud rahaline

stiimul taandub. Selleks ajaks on välisturud praegusega võrreldes paremas seisus ja Eesti ettevõtted jõudnud uue

konkurentsiolukorraga rohkem kohaneda. Hinnatõus püsib Eestis tänavu tootmiskulude kasvu ja maksutõusude tõttu

kiire, ulatudes 5,3%ni. Järgmise aasta jooksul taandub hinnakasv umbes 2% juurde ja püsib selle lähedal ka 2027.

aastal. 7

Allikad:

[1] Statistikaameti pressiteade, 29.08.2025 - Majandus kasvas teises kvartalis 0,9%

[2] Statistikaameti pressiteade, 30.10.2025 - SKP kiirhinnang: majandus kasvas kolmandas kvartalis 0,9%

[3] Statistikaameti pressiteade, 28.08.2025 - Teises kvartalis ehitati 1,2% vähem

[4] Statistikaameti pressiteade, 01.09.2025 - Parandatud andmed: keskmine palk oli teises kvartalis 2126 eurot

[5] Statistikaameti pressiteade, 07.11.2025 - Tarbijahinnaindeks tõusis oktoobris aastaga 4,6% (parandatud)

[6] Statistikaameti pressiteade, 03.09.2025 - Vabade ametikohtade arv tõusis üle 10 000

[7] Eesti Panga pressiteade, 23.09.2025 - PROGNOOS. Järgmise aasta majanduskasv tuleb peamiselt riigi laenuraha toel

4.2 Metsamaade turuülevaade

TRENDID JA PROGNOOS

• Metsamaade turg, mis näitas vahepeal tehingute osas tõusutrendi, on 2020. aastast taas tehingute arvult

languses. Metsamaa keskmine pinnaühiku hind, mis alates 2016. aastast järjest tõusis, on alates 2023.a

hakanud langema. Samas maksimaalne tehinguhind on stabiliseerunud, kuigi erinevused maakondade

lõikes on suured.

• Heade metsamaade avalikud tavapakkumised on järjest vähenemas. Suur osa tehinguid tehakse endiselt

otsepakkumistega metsaomanikele, kuid järjest on tõusnud metsaoksjonite osakaal. Palju tehinguid

teostatakse metsafirmade omavaheliste plokk tehingutena.

• Varasemalt üsna aktiivne raiutud metsamaade turg on tehingute mahult väike, kuna enam ei tõtata raiutud

19

metsamaad turule pakkuma. Tehinguid ka raiutud metsamaaga siiski tehakse ja selle ühikuhind mis kiiresti

tõusis on praeguseks stabiliseerunud. Hetkel on ebaselge, kas kõik need maad kohe uuesti metsastatakse

või on need jäetud n-ö ootele.

• Puidu kokkuostuhinnad on liikunud erinevalt sortimendist eri suundades, kalleimad ja suurima tõusuga on

männi ja kuusepalk, kasepalk ja kasepakk ning teised sortimendid on pigem hinda kaotanud.

• Poliitilised ja majanduslikud otsused mõjutavad lisaks puidu kokkuostuhindadele ka metsamaade turgu.

Näiteks mõjutaks väheväärtuslikuma metsa hinda otsus kasutada puitu elektrijaamade kateldes. Samuti

võivad metsamaade turgu mõjutada võimalikud koalitsioonilepped ja riigi tasemel otsused – nt otsus

vähendada raiemahte.

Kõige rohkem metsamaa tehinguid teostati Eestis 2014. aastal, mil see oli rekordiline 3192 tehingut aastas. Sealt

edasi oli tehingute arv langustrendis, tõusis taas 2020. aastal (3019 tehingut), kuid sealt alates on jälle languses.

2024. aastal tehti metsamaaga 1561 tehingut, 2025 I poolaastal 675 tehingut (u 43% 2024. aasta tehingute arvust).

Joonis 1. Metsamaa tehingute arv Eestis (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika)

Kogu Eesti metsamaa keskmine pinnaühiku hind, mis alates 2016. aastast järjest tõusis (jõudes 2016. aasta tasemelt

2356 €/ha 2023. aastal tasemele 7984 €/ha), on alates 2023.a hakanud langema.

Maksimaalne pinnaühiku hind on viimastel aastatel jäänud tasemele u 20 000-34 000 €/ha, kuid on olnud

maakondade kaupa väga erinev.

20

Joonis 2. Metsamaa pinnaühiku hind Eestis (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika)

Kõrgeim maksimaalne tehingu ühikuhind on valdavalt piirkondades, kus paiknevad suuremad põlismetsad ja/või

suuremad keskused. 2025 I poolaastal olid kõrgeimad maksimaalsed tehingu ühikuhinnad Harju, Tartu ja Jõgeva

maakonnas.

Joonis 3. Maksimaalne metsamaa pinnaühiku hind maakondade kaupa 2025 I poolaastal (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika)

Kui teistes kinnisvarasektorites on tugevalt domineeriv Tallinna ja Harjumaa piirkond, siis metsamaade turul tehakse

palju tehinguid ka Saare, Pärnu ja Jõgeva maakonnas.

21

Joonis 4. Metsamaa tehingute arv maakondade kaupa 2025 I poolaastal (allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika)

Metsamaa hind sõltub peamiselt puistu kvaliteedist, kasvukohast ja juurdepääsu olemasolust. Odavaim on teostatud

raietega metsamaa, mille hinnatase on olnud valdavalt vahemikus 1500-4000 €/ha. Hinnatasemelt kõrgeim, 20 000-

30 000 €/ha on olnud kvaliteetne raieküps mets.

Metsamaa jaotus kasvukohajärgselt

Kasvukohatüüp Tootlikkus Tüüpiline boniteet (kuusk)

Tüüpiline boniteet (mänd)

Domineerivad liigid

Märkused

Lohukasvukohad (Lk) Väga kõrge Ia–I II Kuusk, haab, kask, saar

Eesti tootlikumad kasvukohad

Jänesekapsa kasvukohad (JnK)

Väga kõrge I II Kuusk, kask Stabiilsed, viljakad

Sinilille kasvukohad (SiT)

Väga kõrge I–Ia II Kuusk, laialehised Üks saagirikkamaid

Mustika kasvukohad (MT)

Keskmisest kõrgem

II I–II Mänd, kuusk Levinud segametsatüüp

Mustika-kõdusoo (MK) Keskmine II–III I–II Mänd Hea männik

Kõdusoo (Kd) Madal III II–III Mänd Vajab kuivendust

Kanarbiku kasvukohad (KaT)

Madal IV II–III Mänd Vaesemad liivased mullad

Liiviku kasvukohad (LiT)

Väga madal IV–V III–IV Mänd Väga toitainetevaene

Nõmmemetsad Väga madal V IV–V Mänd Peaaegu puhtalt männikud

Rabakõdusoo (RbK) Väga madal IV–V III–IV Mänd Suur niiskus, turvas

Soometsad (mülgas, siirdesoo)

Väga madal IV–V III–IV Sanglepp, mänd Tootlikkus sõltub kuivendusest

Allikad: A. Lõhmus – “Metsakasvukohatüübid ja nende klassifikatsioon”, Eesti Metsa Keskkonnaseire (EMK)

aastaaruanded.

Puidu hinnad

Sortimentide keskmised vahelaohinnad Riigimetsa Majandamise Keskuses 2024. aastal ja 2025 esimesel kolmel

kvartalil (EXW €/m3 ilma käibemaksuta):

22

Allikas: https://rmk.ee/spetsialist/puidu-muuk/puidumuugi-pohimotted/, Metsamaterjali hinnastatistika ülevaade.xlsx

Setomaa valla viimaste aastate metsamaade tehingustatistika

Metsamaa tehingud

Võru maakond, Setomaa vald

11.12.2025

Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine Standardhälve

2022 metsamaa 17 5.50 1,002,477 7,124 325,000 2,648.33 32,697.55 5,773.64 10,313.76 10,005.49

2023 metsamaa 11 5.20 591,000 5,000 90,500 810.95 21,859.90 11,952.19 11,606.34 6,437.34

2024 metsamaa 34 6.00 2,035,922 1,000 164,000 428.95 21,729.34 8,147.84 9,837.29 6,378.02

2025 metsamaa 16 8.10 1,281,416 600 198,000 196.45 21,343.80 10,259.76 11,372.82 7,558.47

Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas

Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)

Märkus: nimetatud statistika sisaldab kõiki metsamaa tehinguid, nii kasvava metsaga kui ka lageraidega,

vabaturutehinguid ja mitteturu tehinguid. Keskmine ühikuhind kajastab pigem keskmise kasvava metsaga maa hinda.

4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade

26.11.2025.a kuupäeva seisuga on Võru maakonnas aktiivses müügipakkumises 60 maatulundusmaa

sihtotstarbega kinnistut, neist 23 osaliselt või täielikult metsamaad. Pakkumishinnad jäävad 0,36 €/m2 – 15,1

€/m2, metsamaadel 0,38 – 6,08€/m2 (kallim hoonestamiseks parkmetsa ala). Edaspidi on välja toodud avalikus

pakkumises olevad varad, mis on hinnatavale sarnaselt maatulundusmaad ning mis on asukohalt

võrreldavad. Andmed portaalist www.kv.ee.

23

100% maatulundusmaa, millest 26070 m² on metsamaa, teostatud lageraie 2021, alles seemnepuud (kuulutuse kaart

ei näita kogu teostatud raiet), osaliselt tehtud metsauuendus.

1,75 ha (17534 m²) suurune kinnistu Võru vallas, Räpo külas. Maa sihtotstarve on maatulundusmaa 100%, millest

100% metsamaa, 2021 mets raiutud, raiutud alad on uuendatud ja seal kasvab noor mets, sobib hoonestamiseks

naabruses eluhooned.

2,5 ha (25083 m²) suurune kinnistu Võru vallas, Halla külas. Maa sihtotstarve on maatulundusmaa 100%, millest ca

20 881 m² metsamaa, metsamaal 2021 mets raiutud, raiutud alad on uuendatud ja seal kasvab noor mets, sobib

hoonestamiseks naabruses eluhooned.

1,75 ha (17534 m²) suurune kinnistu Rõuge vallas, Kahru külas. Maa sihtotstarve on maatulundusmaa 100%, millest

ca 74987 m2 metsamaa, suuremas osas tehtud lageraie, mis on taasmetsastatud, kasvava metsa tagavara kinnistul

on ca 500 tihumeetrit.

Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt

on olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest.

24

4.4 Turustatavuse analüüs (hoonestamata maatulundusmaa)

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Sarnaste varade ostjaskonnaks on valdavalt metsafirmad ja väikeinvestorid

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab kinnistu suuruselt ja asukohalt keskmisele

turunõudmisele.

Konkureeriv pakkumise maht,

turu neelduvus

Hindamise hetkel on Võru maakonnas pakkumises 60 sarnast

maatulundusmaad, neist 23 osaliselt või täielikult metsamaad. 2025.aastal on

müüdud Setomaa vallas kokku 60 hoonestamata maatulundusmaad,

keskmise ühikuhinnaga 0,86 €/m2 ja mediaanhinnaga 0,62 €/m2, keskmine

kinnistu suurus tehingutes 65 505,3 m2. Metsamaid on Setomaa vallas

müüdud 2024.a 34 ühikut ja 2025.a hindamise hetke seisuga on 16 teostatud

metsamaa tehingut.

Turu neelduvus on rahuldav.

Hinnang likviidsusele,

müügiperiood

Sarnaste varade müügiperiood on kuni 12 kuud, likviidsust võib hinnata

rahuldavaks

Alternatiivse kasutuse võimalus Muu kasutus ei ole otstarbekas

5 Hindamine

5.1 Parim kasutus (hoonestamata maatulundusmaa)

Füüsiliselt võimalik ja vajalikult

põhjendatud

Keskmiselt hinnatud asukoht, lähimast alevikust ca 5 km kaugusel, olemas

juurdepääsutee, naabruses metsamaad.

Õiguslikult lubatav Maatulundusmaa 100%, valdav metsamaa kõlvik, üldplaneeringu järgselt on

hajaasustusega alaga, tegemist on maaga millel ei ole tulenevalt piirangutest

hoonestamise potentsiaali.

Finantsmajanduslikult

otstarbekas

Olemasoleva vara kasutuse jätkamisega ei kaasne olulisi lisakulusid ning

see on majanduslikult efektiivseim kasutus

Omandab kõrgeima väärtuse ja

on parimaks kasutuseks

Hinnatava vara parimaks kasutuseks loeme kasutust

maatulundusmaana (metsamaana), kuna see vastab parima kasutuse

printsiibile.

5.2 Meetodi valik

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse

ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest

maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid

riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,

kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu.

Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava

tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma

rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse

tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu

kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.

25

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt

turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad

müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb

turuinformatsioonile.

*Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka turu-rendi leidmisel.

Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad

turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust

mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida

tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik

kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete

kaudu keerukas iseloomustada.

5.3 Äralõike harilik väärtus (turuväärtus)

Kinnisasja (katastriüksust) hinnatakse reeglina kui tervikut. Kui võõrandatakse osa kinnisasjast, tuleb hindajal eraldi

tuua välja võõrandatava äralõike väärtus ruutmeetri hinnaga. Kui äralõige vastab kriteeriumitele, mis on omased

kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti (EVS875 Osa 12)

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on

põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

Vastavalt Kinnisasja erakorralise hindamise korrale (Metsaga kinnisasja hindamise alused § 33) hinnatakse metsaga

kinnisasja väärtus kas tervikuna, eristamata maa ja kasvava metsa väärtust (väärtus leitakse siis reeglina

müügitehingute analüüsil, hinnatava kinnisasjaga sarnaste tehingute võrdlemisel) või osade kaupa maatüki väärtuse

ja sellel kasvava metsa väärtuste summana. Seejuures osade kaupa hindamisel hinnatakse maatüki väärtus lähtudes

§-st 15 ehk samuti müügitehingute analüüsil, hinnatava kinnisasjaga sarnaste tehingute võrdlemisel.

Kuivõrd hinnatava vara äralõikena on eraldatud teeprojekti tarbeks, ei ta iseseisvalt maatüki väiksuse ja kuju tõttu

eraldi kaubeldav ehk iseseisvalt kasutatav.

Kuna antud juhul on tegemist maatükiga kus on teostatud lageraie ja noorendik on ebaühtlane ja ei ole jõudnud

kõrgusesse, et oleks usaldusväärselt käsitletav kasvava metsa mudeli järgselt, on metsamaad käsitletud tervikuna,

võrreldes maatükki samalaadsete maatükkidega, kus teostatud lageraie sarnasel ajaperioodil.

Äralõike korral mis, oma suuruse poolest ei vasta kriteeriumitele mis omased turult vabalt kaubeldavatele

kinnisasjadele võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega selles piirkonnas

kaubeldakse (EVS 875 osa 12). Antud juhul iseloomustab vara kui terviku turuväärtuse vähenemist äralõike väärtus

mis on tuletatud läbi tervikkinnistu maatulundusmaa ühikuhinna, kuid äralõike väärtusele lisandub otsene varaline

kahju või saamata jäänud tulu, kui seda esineb.

Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud OÜ Pindi Kinnisvara andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks olevad

müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes (olnud avalikus pakkumises kas

kinnisvaraportaalis või metsaoksjonite portaalides, reeglina kuvatakse metsaoksjonite pakkumised ka

kinnisvaraportaalides), väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.

Võrdlusobjektidele esitatud tingimused:

• Sarnane turupiirkond

• Maa on sihtotstarbelt maatulundusmaa;

• Kõlvikuliselt jaotuselt võimalikult sarnane;

• Teostatud lageraie

26

Valik võrreldavaid tehinguid

Nr Aadress Tehingu aeg Hind, € Pindala, m 2 Kõlvikuline koosseis Tehinguhi

nd, €/m 2

Juurdepääs Lisategurid

1

Võru

maakond,

Setomaa

vald, Pattina

küla

October 2025 10500 33889 metsamaa - 3,15 ha

muu maa - 0.23 ha 0.31

juurdepääs

olemas, kuid pikk

ja läbi

naaberkinnistute

tehtud lageraie, ca ca 10.a noorendik, I ja II boniteedi

kuivendamata jänesekapsa-mustika, II boniteedi

kuivendamata mustika, III boniteedi kuivendamata

mustika-kõdusoo ja V boniteedi kuivendamata siirdesoo

kasvukohatüüp

2

Lääne-Viru

maakond,

Vinni vald,

Rasivere küla

September 2025 20500 56937 metsamaa - 5,46 ha

muu maa - 0.23 ha 0.36 puudub

2007.a lageraie, praeguseks ala uuenenud, II boniteedi

kuivendatud jänesekapsa (76%), III boniteedi kuivendatud

mustika, I boniteedi kuivendatud jänesekapsa

3

Võru

maakond,

Rõuge vald,

Muraski küla

March 2025 4650 22554

haritav maa - 0,0135 ha

metsamaa - 1,4340 ha

muu maa - 0,8079 ha

0.21 juurdepääs

puudub

lageraie 2021 - 2023, piirneb jõega, alles üksikud

seemnepuud, maatükk ebakorrapärase kujuga, reljeef

peamiselt tasane, I boniteedi kuivendamata jänesekapsa-

kõdusoo kasvukohatüüp

4

Põlva

maakond,

Räpina vald,

Jõepera küla

October 2024 5000 15897 metsamaa - 1,51 ha

muu maa - 0,08 ha 0.31 otse teelt

teostatud lageraie 2019, jäetud üksikud seemnepuud

(kask, haab), 2020.a istutatud kuuseistikud, maatükk

korrapärase kujuga, reljeef ühtlane, I boniteedi

kuivendamata naadi kasvukohatüüp

5

Võru

maakond,

Setomaa

vald, Rokina

küla

April 2024 7400 23200 metsamaa - 2,25 ha

muu maa - 0.07 ha 0.32

juurdepääs

olemas, kuid pikk

ja läbi

naaberkinnistute

lageraie 2011-2015, üksikud seemnepuud,

männinoorendik, I boniteedi kuivendamata jänesekapsa-

mustika kasvukohatüübi (98%)

6

Põlva

maakond,

Räpina vald,

Kikka küla

March 2024 15000 26500 metsamaa - 2.46 ha

muu maa - 0.19 ha 0.57 puudub

lageraie 2011-2015, noorendik, ühtlaselt kasvanud,

maatükk korrapärase kujuga, reljeef ebaühtlane, II

boniteedi kuivendamata mustika-kõdusoo ja I boniteedi

kuivendamata jänesekapsa kasvukoht (71%)

7

Põlva

maakond,

Kanepi vald,

Jõksi küla

February 2024 4000 15884 metsamaa - 1,57 ha

muu maa - 0,01 ha 0.25 otse teelt

teostatud lageraie 2024.a, maatükk korrapärase kujuga,

reljeef ühtlane, I ja Ia (71%) boniteedi kuivendamata

jänesekapsa kasvukohatüüp

8

Võru

maakond,

Antsla vald,

Kassi küla

January 2024 14515 36300

haritav maa 0.04 ha

metsamaa - 3.56 ha

muu maa - 0.03 ha

0.40 avalikult teelt

lageraie 2011-2015, noorendik, siis jäänud paar siilu

kõrgemaid puid, I boniteedi kuivendamata naadi

kasvukohatüüp (92%), osaliselt inventariseerimata

metsamaa

Kohandamiseks on valitud tehingud nr 1, 4, 5 kuna need on hinnatavaga paremini võrreldavad kinnistu pindala ja

asukoha poolest.

Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid

+ juurdepääs ja paiknemine;

- maaüksuse suurus, pigem on nõutud suuremad maaüksused

mis võimaldavad metsatehnika efektiivsemat kasutust

Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas eksperthinnangus valime võrdlusühikuks €/m2 kinnistu pindala kohta, kuna seeläbi on erinevad varad kõige läbipaistvamalt võrreldavad.

Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara

väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Tehinguga seotud võrdluselemendid Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel.

Maa- ja Ruumiameti tehinguregistri statistikale tuginedes ei ole vaadeldavas turupiirkonnas hinnatavas kinnisvarasektoris hinnatava vara väärtuse kuupäeva ja võrdlustehingute tehingu kuupäeva ajavahemikul hinnad muutunud, pakkumiste arv on hinnatavas segmendis stabiilne. Ajalist kohandamist ei ole rakendatud.

Varaga seotud võrdluselemendid Asukoht Kõik võrreldavad tehingud asuvad samas regioonis, sarnaselt hinnatud

metsanduspiirkonnas ning on asukoha poolest samaväärsed.

Kohandusi ei tehta

Juurdepääs Reeglina on hea juurdepääsuga kinnistud hinnatumad, kui eraomandis teedega

või raskendatud juurdepääsuteega kinnistud.

Otse avalikul teelt kinnistud on enam eelistatud, kinnistud milledel juurdepääsu

tee puudub on kuni 10% vähem eelistatud, tehtud on kohandusi.

Kinnistu pindala Mastaabiefekt, suurema üldpinnaga kinnistute ühikuhind võib olla madalam kui

väiksema üldpinna kinnistu ühikuhind, kuid samas võimaldavad suuremad

kinnistud metsatehnika paremat kasutust.

Mastaabiefekt võrreldes võrreldavate tehingute ei teki.

Kõlvikuline jaotus ja kasutus Enimeelistatud on metsamaade maatükid kus metsamaa kõlvik on 100%, muus

maa suurem osakaal mõjutab väärtust negatiivselt.

Kohandusi ei tehta, kõik on kõlvikuliselt jaotuselt sarnased.

Kasvukohatüüp, boniteet, peapuuliik ja juurdekasv

Kõrgem boniteet mis tagab kiirema juurdekasvu on enimeelistatav, samuti on

eelistatud kasvukohad mis tagavad kiirema juurdekasvu, enimsoositud puuliigid

mänd ja kuusk. Teostatud heakorratööd lageraide järel, nt istutamine ja ka

looduslikult tekkinud juurdekasv, mis ei vaja olulist lisahooldust, tõstavad vara

väärtust.

Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate

varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav

tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi

aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse

minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga.

29

Võrdlustabel

6 5 4 1

maatulundusmaad Põlva maakond, Räpina vald,

Kikka küla

Võru maakond, Setomaa vald,

Rokina küla

Põlva maakond, Räpina vald,

Jõepera küla

Võru maakond, Setomaa vald,

Pattina küla hinnatav

hind (€) 15,000 7,400 5,000 10,500 x

hind (€/m 2 ) 0.57 € 0.32 € 0.31 € 0.31 € x

tehingu aeg March 2024 April 2024 October 2024 October 2025 November 2025

aja kohandus 0% 0% 0% 0%

ajaldatud hind (€/m 2 ) 0.57 € 0.32 € 0.31 € 0.31 €

asukoht piirkonna siseselt

keskmine asukoht

majanduslikult aktiivses

piirkonnas

keskmine asukoht majanduslikult

aktiivses piirkonnas

keskmine asukoht majanduslikult

vähem aktiivses piirkonnas

keskmine asukoht majanduslikult

aktiivses piirkonnas

keskmine asukoht

majanduslikult keskmise

aktiivsusega piirkonnas

hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne

asukoha kohandus 0% 0% 0% 0%

juurdepääsu kirjeldus juurdepääs metsateelt läbi

naaberkinnistute

juurdepääs olemas, kuid pikk ja

läbi naaberkinnistute otse teelt

juurdepääs olemas, kuid pikk ja

läbi naaberkinnistute piirneb teega

hinnatavast halvem hinnatavast halvem hinnatavaga samaväärne hinnatavast halvem

juurdepääsu kohandus 10% 10% 0% 10%

kinnistu pindala (m 2 ) 26,500 23,200 15,897 33,889 6,189

hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne

kinnistu pindala kohandus 0% 0% 0% 0%

kõlvikuline koosseis ja kasutus metsamaa - 2.46 ha

muu maa - 0.19 ha

metsamaa - 2,25 ha

muu maa - 0.07 ha

metsamaa - 1,51 ha

muu maa - 0,08 ha

metsamaa - 3,15 ha

muu maa - 0.23 ha

metsamaa - 0,5990 ha

muu maa - 0,019 ha

hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne hinnatavaga samaväärne

kõlvikulise koosseisu ja

kasutuse kohandus 0% 0% 0% 0%

kasvukohatüüp, boniteet,

peapuuliik ja juurdekasv

lageraie 2011-2015,

noorendik, ühtlaselt kasvanud,

mänd ja kuusk, maatükk

korrapärase kujuga, reljeef

ebaühtlane, II boniteedi

kuivendamata mustika-

kõdusoo ja I boniteedi

kuivendamata jänesekapsa

kasvukoht (71%)

lageraie 2011-2015, üksikud

seemnepuud, männinoorendik, I

boniteedi kuivendamata

jänesekapsa-mustika

kasvukohatüübi (98%)

teostatud lageraie 2019, jäetud

üksikud seemnepuud (kask,

haab), 2020.a istutatud

kuuseistikuid, maatükk

korrapärase kujuga, reljeef

ühtlane, I boniteedi

kuivendamata naadi

kasvukohatüüp

tehtud lageraie, ca ca 10.a

noorendik, I ja II boniteedi

kuivendamata jänesekapsa-

mustika, II boniteedi

kuivendamata mustika, III

boniteedi kuivendamata mustika-

kõdusoo ja V boniteedi

kuivendamata siirdesoo

kasvukohatüüp, peapuuliik mänd

ja haab, hõredam juurekasv

korrapärase kujuga, reljeef

osaliselt langusega

veekogu suunas, lageraie

ajavahemikul 2011-2015,

praeguseks kased ja

männinoorendik,

Inventeerimata metsamaa,

naaberkinnistu järgselt I

boniteedi kuivendamata

jänesekapsa-pohla

kasvukohatüüp

hinnatavast parem hinnatavaga samaväärne hinnatavast halvem hinnatavast halvem

lisategurite mõju kohandus -15% 0% 5% 10%

kohanduste summa -5% 10% 5% 20%

kohandatud hind (€/m 2 ) 0.54 € 0.35 € 0.33 € 0.37 €

kohanduste absoluutsumma 25% 10% 5% 20%

kaal 0.20 0.30 0.30 0.20 1.00

kaalutud tehinguhind (€/m 2 ) 0.11 0.11 0.10 0.07

kaalutud keskmine ehk turuväärtus (€/m 2 ) 0.39 €

Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning

kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste

absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja

vastupidi – kõige väiksema kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.

Ühikuhinnaks saame seega 0,39 €/m2.

Äralõike (pindalaga 803 m2) väärtuseks saame 0,39 €/m2 x 803 m2 = 313,17 eurot

Märkus: Vastavalt tellimuslepingule tuuakse väärtus välja ümardamata, kinnisasja m2 väärtus ja väärtus 1 eurosendi

täpsusega.

Kasutatud võrdlustehingud ei sisaldanud ja neile ei lisandanud käibemaksu, seega ka hinnatud väärtus ei sisalda ja

sellele ei lisandu käibemaksu.

5.4 Kaasnev kahju, kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõike pindalaga 803 m2

Otsese varalise kahju hindamine

(1) Otsese varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike

väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja

tõendatud otsene varaline kahju.

(2) Ei hinnata järgmist kahju:

30

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra, vibratsiooni ja

heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega asendamise

kaudu hüvitatakse.

(3) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva otsese varalise kahju hindamisel analüüsitakse:

1) kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamakas muutumisest, senise kasutusotstarbe

muutmisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja väärtusele;

2) privaatsuse vähenemise mõju seoses ümbritsevasse keskkonda uute ehitiste püstitamisega või kõrghaljastuse

vähenemisega, eelkõige elukondlikel ning äri- või puhkeotstarbelistel kinnisasjadel;

3) kinnisasja pindala vähenemise mõju kinnisasja kasutatavusele ja ühikuväärtusele ning sellest tulenevalt kinnisaja

kui terviku turuväärtusele;

4) kuludokumentide alusel kinnisasja omandatavale osale viimase kümne aasta jooksul tehtud kasulikke kulutusi,

seejuures võib juriidilisest isikust kinnisasja omaniku puhul aluseks võtta ehitiste jääkmaksumuse bilansis § 30 lõikes

3 sätestatud tingimustel (Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 31).

Kui riik Transpordiameti isikus omandab äralõike pindalaga 803 m2, siis juurdepääsetavus allesjäävale maatükile ei

halvene, allesjääva maatüki kasutus jääb samaks (metsamaa). Väike mõju tekib kinnisasja tükeldumisest ehk

suuruse vähenemisest (alla 1 ha metsamaa tükid on juba natuke vähemlikviidsemad, maatükk üldiselt on juba alla

keskmist ja äralõige moodustab veel 12,9% maatüki pinnast) ja teekaitsevööndi mõningasest nihkumisest, kuid mõju

ei ole suur. Hindaja on siiski arvestanud allesjäävale osale -2,5% kaasneva kahju esinemisega.

Allesjääva osa väärtus:

5386 m2 (allesjääv osa) * 0,39 €/m2 = 2100,54 * 2,5% = 52,51 eurot mis moodustab kaasneva kahju.

Saamata jäänud tulu hindaja ei tuvastanud.

31

6 Hindamistulemus

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 803 m2, mõtteline osa kinnistust (reg osa nr 2598538), maatulundusmaa 100%,

aadressil Küti, Verhulitsa küla, Setomaa vald, Võru maakond, harilik väärtus (turuväärtus) väärtuse kuupäeval on

313,17 (kolmsada kolmteist eurot ja seitseteist senti) ehk 0,39 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale.

Hinnatava vara, äralõige pindalaga 803 m2, mõtteline osa kinnistust (reg osa nr 2598538), maatulundusmaa 100%,

aadressil Küti, Verhulitsa küla, Setomaa vald, Võru maakond, äralõike tõttu otseselt kaasnev varaline kahju

väärtuse kuupäeval on 52,51 (viiskümmend kaks eurot ja viiskümmend üks senti) eurot. Saamata jäänud tulu

hindaja ei tuvastanud.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/-20%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Hinnatud väärtustele ei lisandu käibemaksu.

Lisad:

Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod

Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

Lisa nr 3 Väljavõte Riigitee 18178 Värska-Ulitina „väikese saapa“ Ümbersõidu projekti plaanist

Lisa nr 4 Vastavuskinnitus EVS 875 Standardiseeriale

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

32

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod

Asukoht

33

34

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

35

Lisa 3 Väljavõte Riigitee 18178 Värska-Ulitina „väikese saapa“ Ümbersõidu

projekti plaanist

36

Lisa 4 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav

hindamistellimuse täitmiseks.

Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele,

sh hindamise headele tavadele.

Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga

kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud

toiminguteks.

Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult

hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Andres Teder Koostaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

kutsetunnistuse nr 176331

+372 507 2216

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/