Kasutusluba

Kontrolli akt nr: 250611/01

1

Piksekaitsesüsteemi kontrollimine vastavalt standardisarjale EVS-EN 62305

1. ÜLDINFO Kontrollitav ehitis Nimetus: ____________________________________ Aadress: ____________________________________ Kontaktandmed: ______________________________

Kontrollitava ehitise omanik Nimi: ________________________________________ Aadress: _____________________________________ Kontaktandmed: _______________________________

Kontrollija Nimetus: ____________________________________ Aadress: ____________________________________ Kontaktandmed: ______________________________

Mõõtja Nimetus: _____________________________________ Aadress: _____________________________________ Kontaktandmed: _______________________________

Piksekaitsesüsteemi projekteerija Nimetus: ____________________________________ Aadress: ____________________________________ Kontaktandmed: ______________________________

Piksekaitsesüsteemi paigaldaja Nimetus: _____________________________________ Aadress: _____________________________________ Kontaktandmed: _______________________________

2. EHITISE ISELOOMUSTUS Kasutamisotstarve: ____________________________ Ehitusaasta: __________________________________

Pindala: _____________________________________ Konstruktsioon: ________________________________

Katuse kuju:__________________________________ Katuse katte- ja alusmaterjal: _____________________

3. KONTROLLI ALUSMATERJALID Standardid, mille alusel on piksekaitse projekteeritud ja paigaldatud: Sari EVS-EN 62305, ___________________________________________________________________________ Piksekaitsesüsteemi projekt ja joonised (hinnang ja viited): ____________________________________________________________________________________________

Piksekaitsesüsteemi kaitseklass: I II III IV

4. KONTROLLI TÜÜP

Projekti kontroll Paigaldamise käigus

Visuaalne kontroll Paigaldusjärgne

Täielik kontroll Korduv (regulaarne)

5. PIKSEKAITSESÜSTEEMI ÜKSIKOSAD Välgupüüdurid

Kirjeldus (joonise nr): Kaitsenurk:

Võrgusilma mõõtmed: m x m

Materjal: Juhtide kinnituspunktide vahelised kaugused:

Kasutatavad loomulikud komponendid (nende materjal ja mõõtmed):

Allaviigud

Kirjeldus (joonise nr): Allaviikude arv:

Allaviikude vaheline kaugus: Materjal, ristlõige: Katseliitmike olemasolu: JAH EI

Kinnituspunktide vahelised kaugused: Kasutatavad loomulikud komponendid (nende materjal ja mõõtmed):

Kontrolli akt nr: _______________

2

Maandurid Tüüp: A-tüüp elektroodid: horisontaalsed _____ vertikaalsed ______ B-tüüp vundamendimaandur _____ kontuurmaandur ______ ____________________________________________________________________________________________

Materjal, kuju, mõõtmed ________________________________________________________________________

Välgupotentsiaaliühtlustus Metallpaigaldiste (veetorud, metallkonstruktsioonid jms) ühendamine välgupotentsiaaliühtlustusega:

JAH EI ühenduskohad ______________________________________________________

Ühendusjuhtide materjal ja ristlõikepindala: _________________________________________________________

Elektritoiteliini(de) ühendamine välgupotentsiaaliühtlustusega:

Juhistiku süsteem: TN-C TN-S TN-C-S __

Liigpingepiirik(ud): JAH EI Tüüp: Tüüp 1 Tüüp 1/2

Piiriku(te) paiknemiskoht: _________________________________________________________________

Sideliinide potentsiaaliühtlustus

Sideliini tüüp: Kasutatud juhe (õhuliin, koaksiaalkaabel vm):

Liigpingepiirik(ud): JAH EI

Tüüp:

Piiriku(te) paiknemiskoht:

Piksekaitse välissüsteemide elektriisolatsioon

Ohtlik koht (milline ja kus paikneb):

Eraldusvahemik: Vajalik: m Tegelik: m

6. DOKUMENTATSIOONI KONTROLLI TULEMUS Täielik ja vastab standardile: JAH EI ___________________________________________________

7. VISUAALSE KONTROLLI TULEMUSED

Piksekaitse välissüsteem JAH EI Piksekaitse sisesüsteem JAH EI

Välgupüüdurite süsteem vastab nõuetele Ehitises on sisene potentsiaaliühtlustus (PÜ)

Kogu ehitis paikneb püüdurite kaitsetsoonis Sisenevad toiteliinid on ühendatud PÜga

Allaviikude süsteem vastab nõuetele Toiteliinide piirikud on paigaldatud korrektselt

Maandurite süsteem vastab nõuetele Sisenevad sideliinid on ühendatud Püga

Komponendid on korrusioonikahjustusteta Sideliinidele piirikud on paigaldatud korrektselt

Piksekaitsesüsteem on vigastumise märkideta

Vajalikud eraldusvahemikud on piisavad

_____________________________________________

_____________________________________________

Liigpingepiirikud on vigastumise märkideta

_______________________________________________

8. MÕÕTMISED

Varjatud ühenduste katkematus (soovitav takistuse väärtus alla 1 Ω) JAH EI

Välgupüüdurite süsteem on katkematu

Allaviikude süsteem on katkematu

Maandussüsteem on katkematu

Potentsiaaliühtlustussüsteem on katkematu

Metallpaigaldistes (vee- ja küttetorud jms) pole isoleervahetükke

Maandustakistuste mõõtmine

Pinnase tüüp: Pinnase olukord: kuiv niiske külmunud

Üksikute maandurite takistuse mõõtmise tulemused

Katseliitmiku nr. 1 2 3 4 5 6 7 8

RM, Ω

Kontrolli akt nr: _______________

3

Kogu maandussüsteemi takistus (soovitav alla 10 Ω)

mõõdetud ilma kaitsejuhita: ____ Ω mõõdetud ühendatud kaitsejuhiga: ____ Ω

Maandustakistuse väärtus vastab nõuetele: JAH EI

9. KONTROLLI TULEMUS Piksekaitsesüsteemil vastab nõuetele: JAH EI Avastatud on järgmised puudused ja kõrvalekalded sarjast EVS-EN 62305: ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ Järgmine kontroll _________________ aastal Omanik on kohustatud

- viivitamatult likvideerima puudused;

- teatama kontrollijale ehitist tabanud välgulöögist;

- vajadusel hoolitsema sisesüsteemide liigpingekaitse eest;

- rakendama meetmeid, kui kaitstaval ehitisel on tehtud muudatusi või täiendusi, mis võivad nõuda täiendavat kaitset.

Kontrollija: Nimi: ____________________________

Asutus: ____________________________

Kuupäev: ____________________________

Allkiri: ____________________________

Haapsalu mnt 6 Telefon 472 0300 Arvelduskontod

90801 TAEBLA E-post: [email protected] EE021010602005778000 SEB Pank

Lääne-Nigula vald www.laanenigula.ee EE722200001120149659 Swedbank

Lääne maakond EE831700017003565658 Luminor

Reg kood 75038598

Vävars OÜ

Bo Göte Stenholm

[email protected] Meie 19.06.2025, nr 7-6/25-989-1

Märgukiri

14.05.2025 teostasid Päästeameti Lääne päästekeskuse ohutusjärelevalve büroo inspektorid

Annela Kuhi ja Egne Lappmaa paikvaatluse ettevõtte Vävars OÜ hoones: Lääne maakond,

Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri.

Ehitisregistri andmetel, ehitisregistri kood: 105011277, on eelpoolnimetatud aadressil paikneva

hoone kasutamise otstarve: 12711 loomakasvatushoone, sealhulgas karuslooma- või

linnukasvatus. Tuleohutusülevaatusega tuvastati, et hoone kasutusviis (EHR-is) ei vasta selle

tegelikule kasutusviisile kuna hoones toimub tootmine, milles valmistatakse erinevaid puidust

tooteid, tegemist oli puidutööstusettevõttega.

Samuti ei vasta hoone 2017 aastal kooskõlastatud ehitusprojektile. Käesoleva seisuga puudub

hoonel kasutusluba.

Ehitusseadustiku § 130 lg 2 kohaselt teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet,

täites selleks muuhulgas ka järgmisi ülesandeid: ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse

kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine; ehitamise teatise või

ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine ning ehitise

kasutusteatise või kasutusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse

kontrollimine.

Lääne-Nigula Vallavalitsuse ehitus- ja planeerimisosakond teavitab, et vastavalt kehtivale

Ehitusseadustikule tuleb Vävars Osaühingul kui kinnisasja omanikul seadustada Jüri kinnistul

paiknev Puidutööstuse hoone kooskõlas kehtiva seadusandlusega.

Palun teavitada Lääne-Nigula vallavalitsust puuduste kõrvaldamise graafikust 30 päeva jooksul.

Ehitus- ja planeerimisosakonna juhataja

Heikki Salm

/allkirjastatud digitaalselt/

Ehitusspetsialist

Kaarel Salus

Lääne päästekeskus / A.H.Tammsaare pst 61/ 80042 Pärnu / 628 2000 / [email protected] /

www.paasteamet.ee / registrikood 70000585

ASUTUSESISESEKS

KASUTAMISEKS

Märge tehtud: 20.05.2025

Kehtib kuni: 20.05.2030

Alus: AvTS § 35 lg 1 p 2

Teabevaldaja: Päästeamet

Lääne- Nigula Vallavalitsus

[email protected]

21.05.2025 nr 7.2-2.4/3057

Märgukiri

14.05.2025 teostasid Päästeameti Lääne päästekeskuse ohutusjärelevalve büroo inspektorid

Annela Kuhi ja Egne Lappmaa paikvaatluse ettevõtte Vävars OÜ hoones: Lääne maakond,

Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri.

Ehitisregistri andmetel, ehitisregistri kood: 105011277, on eelpoolnimetatud aadressil paikneva

hoone kasutamise otstarve: 12711 loomakasvatushoone, sealhulgas karuslooma- või

linnukasvatus. Tuleohutusülevaatusega tuvastati, et hoone kasutusviis (EHR-is) ei vasta selle

tegelikule kasutusviisile kuna hoones toimub tootmine, milles valmistatakse erinevaid puidust

tooteid, tegemist oli puidutööstusettevõttega.

Samuti ei vasta hoone 2017 aastal kooskõlastatud ehitusprojektile. Käesoleva seisuga puudub

hoonel kasutusluba.

Hoones tuvastati mitmeid tuleohutusalaseid õigusrikkumisi, näiteks tulekustutite ja

piksekaitsesüsteemi kontrollimata jätmine, põlevamaterjali mittenõuetekohane ladustamine,

puudub elektripaigaldiste audit, puudub tuletõrje veevõtukoht jm.

Juhatuse liikmele Bo Göte Stenholm`le selgitati tootmishoonele kehtivaid tuleohutuse

õigusnorme, mis tuleb täita tingimusteta, selleks et tagada hoone ja töötajate tuleohutus.

Ehitusseadustiku § 130 lg 2 kohaselt teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku

järelevalvet, täites selleks muuhulgas ka järgmisi ülesandeid: ehitise või ehitamise nõuetele

vastavuse kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine; ehitamise

teatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine

ning ehitise kasutusteatise või kasutusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele

vastavuse kontrollimine.

Eeltoodust tulenevalt ning seoses asjaoluga, et Teie teostate riiklikku järelevalvet

ehitusseadustikus ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimise üle,

pöördun Teie poole ja palun kontrollida hoone vastavust õigusaktides sätestatud tingimustele ja

tagada, et ehitise kasutamine oleks ohutu.

Rakendatud meetmetest palume teavitada Päästeameti Läänepäästekeskust 30 päeva jooksul

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Annela Kuhi

Ohutusjärelevalve büroo inspektor

Lääne päästekeskus

+372 53237139

Leht 1 / Lehti 1

Arve nr. 2504188 Kuupäev: 17.06.2025

Kliendi nimi ja aadress VÄVARS OÜ Joa tänav 3A -25 Tallinn 10127 EE100841208

Arvete laekumise kuupäev: 27.06.2025 Kommentaar:

Objekt: Jüri Kuijõe Lääne-Nigula vald

Autel Büroo OÜ

Lihula mnt. 11 Reg. kood 10497740 KMKR EEEE100558863 Telefon 47 55 227 Koduleht www.autel.ee e-post [email protected] AS SEB Pank EE211010022040432004

Nr Nimetus Hulk Ühik Hind -% Summa KM  

1 Piksekaitsepaigaldise kontrollimine ja protokollimine 1 kompl. 300.00 300.00 66.00 O

Käibemaksuta O  summa: Käibemaks O 22%:

Summa kokku:

300.00 66.00

366.00

Arve võttis vastu (nimi, allkiri, kuup.): ................................................................................................................................................

Arve andis üle (nimi, allkiri, kuup.): ....................................................................................................................................................

Arve koostas: Valdur Puusepp (allkiri, kuup.): ..................................................................................................................................................

KÜLASTAGE KA MEIE E-POODI AADRESSIL: HTTP://POOD.AUTEL.EE

Leht 1 / Lehti 1

Arve nr. 2506017 Kuupäev: 29.08.2025

Kliendi nimi ja aadress VÄVARS OÜ Joa tänav 3A -25 Tallinn 10127 EE100841208

Arvete laekumise kuupäev: 03.09.2025 Kommentaar:

Autel Büroo OÜ

Lihula mnt. 11 Reg. kood 10497740 KMKR EEEE100558863 Telefon 47 55 227 Koduleht www.autel.ee e-post [email protected] AS SEB Pank EE211010022040432004

Nr Nimetus Hulk Ühik Hind -% Summa KM  

1 Raam 1 SEDNA DESIGN val 1 tk 0.81 5 0.77 0.18 P 2 Lihtlüliti SEDNA Design raamita süv val 1 tk 3.06 5 2.91 0.70 P 3 Otsmikulamp led AIRAM Luka 2x20W 1200lm USB-

laetav fokuseeritav valgus IPX7 must 1 tk 22.58 5 21.45 5.15 P

4 Maandusvarras OBO 20*1500mm kuumtsingitud 5 tk 14.52 5 68.95 16.55 P 5 Paljasjuhe HK 25mm vask 37 m 3.63 5 127.56 30.61 P 6 Maandusklamber OBO 2760/20V RD8-10 10*20mm

roostevaba 5 tk 11.29 5 53.63 12.87 P

Käibemaksuta P  summa: Käibemaks P 24%:

Summa kokku:

275.27 66.06

341.33

Arve võttis vastu (nimi, allkiri, kuup.): ................................................................................................................................................

Arve andis üle (nimi, allkiri, kuup.): ....................................................................................................................................................

Arve koostas: Merle Hiiemäe (allkiri, kuup.): ..................................................................................................................................................

KÜLASTAGE KA MEIE E-POODI AADRESSIL: HTTP://POOD.AUTEL.EE

Kontrolli akt nr: 250611/01

1

Piksekaitsesüsteemi kontrollimine vastavalt standardisarjale EVS-EN 62305

1. ÜLDINFO Kontrollitav ehitis Nimetus: ____________________________________ Aadress: ____________________________________ Kontaktandmed: ______________________________

Kontrollitava ehitise omanik Nimi: ________________________________________ Aadress: _____________________________________ Kontaktandmed: _______________________________

Kontrollija Nimetus: ____________________________________ Aadress: ____________________________________ Kontaktandmed: ______________________________

Mõõtja Nimetus: _____________________________________ Aadress: _____________________________________ Kontaktandmed: _______________________________

Piksekaitsesüsteemi projekteerija Nimetus: ____________________________________ Aadress: ____________________________________ Kontaktandmed: ______________________________

Piksekaitsesüsteemi paigaldaja Nimetus: _____________________________________ Aadress: _____________________________________ Kontaktandmed: _______________________________

2. EHITISE ISELOOMUSTUS Kasutamisotstarve: ____________________________ Ehitusaasta: __________________________________

Pindala: _____________________________________ Konstruktsioon: ________________________________

Katuse kuju:__________________________________ Katuse katte- ja alusmaterjal: _____________________

3. KONTROLLI ALUSMATERJALID Standardid, mille alusel on piksekaitse projekteeritud ja paigaldatud: Sari EVS-EN 62305, ___________________________________________________________________________ Piksekaitsesüsteemi projekt ja joonised (hinnang ja viited): ____________________________________________________________________________________________

Piksekaitsesüsteemi kaitseklass: I II III IV

4. KONTROLLI TÜÜP

Projekti kontroll Paigaldamise käigus

Visuaalne kontroll Paigaldusjärgne

Täielik kontroll Korduv (regulaarne)

5. PIKSEKAITSESÜSTEEMI ÜKSIKOSAD Välgupüüdurid

Kirjeldus (joonise nr): Kaitsenurk:

Võrgusilma mõõtmed: m x m

Materjal: Juhtide kinnituspunktide vahelised kaugused:

Kasutatavad loomulikud komponendid (nende materjal ja mõõtmed):

Allaviigud

Kirjeldus (joonise nr): Allaviikude arv:

Allaviikude vaheline kaugus: Materjal, ristlõige: Katseliitmike olemasolu: JAH EI

Kinnituspunktide vahelised kaugused: Kasutatavad loomulikud komponendid (nende materjal ja mõõtmed):

Kontrolli akt nr: _______________

2

Maandurid Tüüp: A-tüüp elektroodid: horisontaalsed _____ vertikaalsed ______ B-tüüp vundamendimaandur _____ kontuurmaandur ______ ____________________________________________________________________________________________

Materjal, kuju, mõõtmed ________________________________________________________________________

Välgupotentsiaaliühtlustus Metallpaigaldiste (veetorud, metallkonstruktsioonid jms) ühendamine välgupotentsiaaliühtlustusega:

JAH EI ühenduskohad ______________________________________________________

Ühendusjuhtide materjal ja ristlõikepindala: _________________________________________________________

Elektritoiteliini(de) ühendamine välgupotentsiaaliühtlustusega:

Juhistiku süsteem: TN-C TN-S TN-C-S __

Liigpingepiirik(ud): JAH EI Tüüp: Tüüp 1 Tüüp 1/2

Piiriku(te) paiknemiskoht: _________________________________________________________________

Sideliinide potentsiaaliühtlustus

Sideliini tüüp: Kasutatud juhe (õhuliin, koaksiaalkaabel vm):

Liigpingepiirik(ud): JAH EI

Tüüp:

Piiriku(te) paiknemiskoht:

Piksekaitse välissüsteemide elektriisolatsioon

Ohtlik koht (milline ja kus paikneb):

Eraldusvahemik: Vajalik: m Tegelik: m

6. DOKUMENTATSIOONI KONTROLLI TULEMUS Täielik ja vastab standardile: JAH EI ___________________________________________________

7. VISUAALSE KONTROLLI TULEMUSED

Piksekaitse välissüsteem JAH EI Piksekaitse sisesüsteem JAH EI

Välgupüüdurite süsteem vastab nõuetele Ehitises on sisene potentsiaaliühtlustus (PÜ)

Kogu ehitis paikneb püüdurite kaitsetsoonis Sisenevad toiteliinid on ühendatud PÜga

Allaviikude süsteem vastab nõuetele Toiteliinide piirikud on paigaldatud korrektselt

Maandurite süsteem vastab nõuetele Sisenevad sideliinid on ühendatud Püga

Komponendid on korrusioonikahjustusteta Sideliinidele piirikud on paigaldatud korrektselt

Piksekaitsesüsteem on vigastumise märkideta

Vajalikud eraldusvahemikud on piisavad

_____________________________________________

_____________________________________________

Liigpingepiirikud on vigastumise märkideta

_______________________________________________

8. MÕÕTMISED

Varjatud ühenduste katkematus (soovitav takistuse väärtus alla 1 Ω) JAH EI

Välgupüüdurite süsteem on katkematu

Allaviikude süsteem on katkematu

Maandussüsteem on katkematu

Potentsiaaliühtlustussüsteem on katkematu

Metallpaigaldistes (vee- ja küttetorud jms) pole isoleervahetükke

Maandustakistuste mõõtmine

Pinnase tüüp: Pinnase olukord: kuiv niiske külmunud

Üksikute maandurite takistuse mõõtmise tulemused

Katseliitmiku nr. 1 2 3 4 5 6 7 8

RM, Ω

Kontrolli akt nr: _______________

3

Kogu maandussüsteemi takistus (soovitav alla 10 Ω)

mõõdetud ilma kaitsejuhita: ____ Ω mõõdetud ühendatud kaitsejuhiga: ____ Ω

Maandustakistuse väärtus vastab nõuetele: JAH EI

9. KONTROLLI TULEMUS Piksekaitsesüsteemil vastab nõuetele: JAH EI Avastatud on järgmised puudused ja kõrvalekalded sarjast EVS-EN 62305: ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________ Järgmine kontroll _________________ aastal Omanik on kohustatud

- viivitamatult likvideerima puudused;

- teatama kontrollijale ehitist tabanud välgulöögist;

- vajadusel hoolitsema sisesüsteemide liigpingekaitse eest;

- rakendama meetmeid, kui kaitstaval ehitisel on tehtud muudatusi või täiendusi, mis võivad nõuda täiendavat kaitset.

Kontrollija: Nimi: ____________________________

Asutus: ____________________________

Kuupäev: ____________________________

Allkiri: ____________________________

Haapsalu mnt 6 Telefon 472 0300 Arvelduskontod

90801 TAEBLA E-post: [email protected] EE021010602005778000 SEB Pank

Lääne-Nigula vald www.laanenigula.ee EE722200001120149659 Swedbank

Lääne maakond EE831700017003565658 Luminor

Reg kood 75038598

Vävars OÜ

Bo Göte Stenholm

[email protected] Meie 19.06.2025, nr 7-6/25-989-1

Märgukiri

14.05.2025 teostasid Päästeameti Lääne päästekeskuse ohutusjärelevalve büroo inspektorid

Annela Kuhi ja Egne Lappmaa paikvaatluse ettevõtte Vävars OÜ hoones: Lääne maakond,

Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri.

Ehitisregistri andmetel, ehitisregistri kood: 105011277, on eelpoolnimetatud aadressil paikneva

hoone kasutamise otstarve: 12711 loomakasvatushoone, sealhulgas karuslooma- või

linnukasvatus. Tuleohutusülevaatusega tuvastati, et hoone kasutusviis (EHR-is) ei vasta selle

tegelikule kasutusviisile kuna hoones toimub tootmine, milles valmistatakse erinevaid puidust

tooteid, tegemist oli puidutööstusettevõttega.

Samuti ei vasta hoone 2017 aastal kooskõlastatud ehitusprojektile. Käesoleva seisuga puudub

hoonel kasutusluba.

Ehitusseadustiku § 130 lg 2 kohaselt teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet,

täites selleks muuhulgas ka järgmisi ülesandeid: ehitise või ehitamise nõuetele vastavuse

kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine; ehitamise teatise või

ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine ning ehitise

kasutusteatise või kasutusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse

kontrollimine.

Lääne-Nigula Vallavalitsuse ehitus- ja planeerimisosakond teavitab, et vastavalt kehtivale

Ehitusseadustikule tuleb Vävars Osaühingul kui kinnisasja omanikul seadustada Jüri kinnistul

paiknev Puidutööstuse hoone kooskõlas kehtiva seadusandlusega.

Palun teavitada Lääne-Nigula vallavalitsust puuduste kõrvaldamise graafikust 30 päeva jooksul.

Ehitus- ja planeerimisosakonna juhataja

Heikki Salm

/allkirjastatud digitaalselt/

Ehitusspetsialist

Kaarel Salus

Lääne päästekeskus / A.H.Tammsaare pst 61/ 80042 Pärnu / 628 2000 / [email protected] /

www.paasteamet.ee / registrikood 70000585

ASUTUSESISESEKS

KASUTAMISEKS

Märge tehtud: 20.05.2025

Kehtib kuni: 20.05.2030

Alus: AvTS § 35 lg 1 p 2

Teabevaldaja: Päästeamet

Lääne- Nigula Vallavalitsus

[email protected]

21.05.2025 nr 7.2-2.4/3057

Märgukiri

14.05.2025 teostasid Päästeameti Lääne päästekeskuse ohutusjärelevalve büroo inspektorid

Annela Kuhi ja Egne Lappmaa paikvaatluse ettevõtte Vävars OÜ hoones: Lääne maakond,

Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri.

Ehitisregistri andmetel, ehitisregistri kood: 105011277, on eelpoolnimetatud aadressil paikneva

hoone kasutamise otstarve: 12711 loomakasvatushoone, sealhulgas karuslooma- või

linnukasvatus. Tuleohutusülevaatusega tuvastati, et hoone kasutusviis (EHR-is) ei vasta selle

tegelikule kasutusviisile kuna hoones toimub tootmine, milles valmistatakse erinevaid puidust

tooteid, tegemist oli puidutööstusettevõttega.

Samuti ei vasta hoone 2017 aastal kooskõlastatud ehitusprojektile. Käesoleva seisuga puudub

hoonel kasutusluba.

Hoones tuvastati mitmeid tuleohutusalaseid õigusrikkumisi, näiteks tulekustutite ja

piksekaitsesüsteemi kontrollimata jätmine, põlevamaterjali mittenõuetekohane ladustamine,

puudub elektripaigaldiste audit, puudub tuletõrje veevõtukoht jm.

Juhatuse liikmele Bo Göte Stenholm`le selgitati tootmishoonele kehtivaid tuleohutuse

õigusnorme, mis tuleb täita tingimusteta, selleks et tagada hoone ja töötajate tuleohutus.

Ehitusseadustiku § 130 lg 2 kohaselt teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku

järelevalvet, täites selleks muuhulgas ka järgmisi ülesandeid: ehitise või ehitamise nõuetele

vastavuse kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse kontrollimine; ehitamise

teatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele vastavuse kontrollimine

ning ehitise kasutusteatise või kasutusloa olemasolu ja sellele kantud andmete tegelikkusele

vastavuse kontrollimine.

Eeltoodust tulenevalt ning seoses asjaoluga, et Teie teostate riiklikku järelevalvet

ehitusseadustikus ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimise üle,

pöördun Teie poole ja palun kontrollida hoone vastavust õigusaktides sätestatud tingimustele ja

tagada, et ehitise kasutamine oleks ohutu.

Rakendatud meetmetest palume teavitada Päästeameti Läänepäästekeskust 30 päeva jooksul

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Annela Kuhi

Ohutusjärelevalve büroo inspektor

Lääne päästekeskus

+372 53237139

Leht 1 / Lehti 1

Arve nr. 2504188 Kuupäev: 17.06.2025

Kliendi nimi ja aadress VÄVARS OÜ Joa tänav 3A -25 Tallinn 10127 EE100841208

Arvete laekumise kuupäev: 27.06.2025 Kommentaar:

Objekt: Jüri Kuijõe Lääne-Nigula vald

Autel Büroo OÜ

Lihula mnt. 11 Reg. kood 10497740 KMKR EEEE100558863 Telefon 47 55 227 Koduleht www.autel.ee e-post [email protected] AS SEB Pank EE211010022040432004

Nr Nimetus Hulk Ühik Hind -% Summa KM  

1 Piksekaitsepaigaldise kontrollimine ja protokollimine 1 kompl. 300.00 300.00 66.00 O

Käibemaksuta O  summa: Käibemaks O 22%:

Summa kokku:

300.00 66.00

366.00

Arve võttis vastu (nimi, allkiri, kuup.): ................................................................................................................................................

Arve andis üle (nimi, allkiri, kuup.): ....................................................................................................................................................

Arve koostas: Valdur Puusepp (allkiri, kuup.): ..................................................................................................................................................

KÜLASTAGE KA MEIE E-POODI AADRESSIL: HTTP://POOD.AUTEL.EE

Leht 1 / Lehti 1

Arve nr. 2506017 Kuupäev: 29.08.2025

Kliendi nimi ja aadress VÄVARS OÜ Joa tänav 3A -25 Tallinn 10127 EE100841208

Arvete laekumise kuupäev: 03.09.2025 Kommentaar:

Autel Büroo OÜ

Lihula mnt. 11 Reg. kood 10497740 KMKR EEEE100558863 Telefon 47 55 227 Koduleht www.autel.ee e-post [email protected] AS SEB Pank EE211010022040432004

Nr Nimetus Hulk Ühik Hind -% Summa KM  

1 Raam 1 SEDNA DESIGN val 1 tk 0.81 5 0.77 0.18 P 2 Lihtlüliti SEDNA Design raamita süv val 1 tk 3.06 5 2.91 0.70 P 3 Otsmikulamp led AIRAM Luka 2x20W 1200lm USB-

laetav fokuseeritav valgus IPX7 must 1 tk 22.58 5 21.45 5.15 P

4 Maandusvarras OBO 20*1500mm kuumtsingitud 5 tk 14.52 5 68.95 16.55 P 5 Paljasjuhe HK 25mm vask 37 m 3.63 5 127.56 30.61 P 6 Maandusklamber OBO 2760/20V RD8-10 10*20mm

roostevaba 5 tk 11.29 5 53.63 12.87 P

Käibemaksuta P  summa: Käibemaks P 24%:

Summa kokku:

275.27 66.06

341.33

Arve võttis vastu (nimi, allkiri, kuup.): ................................................................................................................................................

Arve andis üle (nimi, allkiri, kuup.): ....................................................................................................................................................

Arve koostas: Merle Hiiemäe (allkiri, kuup.): ..................................................................................................................................................

KÜLASTAGE KA MEIE E-POODI AADRESSIL: HTTP://POOD.AUTEL.EE

Eksperthinnang nr 240909-030-55127

Tellija Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Aadress Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi registriosa numbriga 1244732, mille koosseisu kuulub maatulundusmaa

sihtotstarbega maatükk pindalaga 3,67 ha ja mis on hoonestatud rahuldavas seisukorras oleva

laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoonega suletud netopindalaga 880,5 m2.

Eesmärk Eksperthinnang on koostatud laenutagatise turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks

krediidiandjale.

Eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Turuväärtus 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk 94€/m2 hoone suletud netopindala kohta.

Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka

hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta.

Hindamisaruande kuupäev 10.09.2024

Egon Enula koostaja, nooremhindaja, tase 5

kutsetunnistuse nr 208076

+372 56 2999 29

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristi Kreitsmann läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 176335

/allkirjastatud digitaalselt/

2

Sisukord

1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused .......................................................... 5

1.1 Hinnatav vara .................................................................................................................................................... 5

1.2 Hindamise eesmärk........................................................................................................................................... 5

1.3 Hindamise alused .............................................................................................................................................. 5

1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted ...................................................................................................................... 5

1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused ...................................................................................................... 6

1.5.1 Eeldused ....................................................................................................................................................... 6

2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 6

3 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................................. 8

3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik .............................................................................................. 8

3.2 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 8

3.3 Katastriüksuse kirjeldus .................................................................................................................................. 15

3.4 Hoonestuse kirjeldus ....................................................................................................................................... 21

3.4.1 Konstruktsioonid .......................................................................................................................................... 22

3.4.2 Sisustus ja siseviimistlus ............................................................................................................................. 23

3.5 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 24

3.6 Kõrvalhooned .................................................................................................................................................. 25

3.7 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 26

4 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 27

4.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 27

4.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 29

4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 33

4.4 Hoonestatud kinnisasja turustatavuse analüüs ............................................................................................... 35

5 Hindamine ................................................................................................................................................................ 36

5.1 Parim kasutus .................................................................................................................................................. 36

5.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 37

5.3 Hindamine võrdlusmeetodil ............................................................................................................................. 38

6 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 44

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 45

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 60

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõtted ........................................................................................................................................ 62

Lisa 4 Hoone korruste põhiplaanid ja eelprojekti väljavõte ............................................................................................. 67

Lisa 5 Ehitusluba nr 1712271/36310 (26.10.2017) ......................................................................................................... 74

Lisa 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................ 79

3

HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi registriosa numbriga 1244732, mille koosseisu kuulub

maatulundusmaa sihtotstarbega maatükk pindalaga 3,67 ha ja mis on hoonestatud

rahuldavas seisukorras oleva laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoonega

suletud netopindalaga 880,5 m2.

Aadress Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri

Kinnistu liik Hoonestatud kinnisasi

Omanik Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Katastritunnus 68001:004:0013

Kinnistu pindala 3,67 ha ehk 36 700 m2

Kinnistu hoonestus Hinnataval kinnistul asub üks laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ja

kaarhallist ümberehitatud varjualune (rajatis).

Hoone suletud netopind Ehitisregistri järgselt on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone suletud

netopindala 741,3 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on hoone suletud

netopindala 1 154,3 m2. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone

laiendustööd on väärtuse kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt

laiendatud, kuid üks osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone

tegelik suletud netopindala vastavalt plaanimaterjalile 880,5 m2.

Hoone seisukorra

üldhinnang

Laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone on väärtuse kuupäeva seisuga

rahuldavas seisukorras.

Vastuolud andmete osas Hindaja tuvastas andmetes järgmised vastuolud. Nimelt on ehitisregistri andmetel

laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ehitisealune pindala 790,0 m2 ja

hoone suletud netopindala 741,3 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on

hoone ehitisalune pindala 1 322,3 m2 ja suletud netopindala 1 154,3 m2.

Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone laiendustööd on väärtuse

kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt laiendatud, kuid 255,4 m2

suurune osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone tegelik

ehitisealune pindala vastavalt plaanimaterjalile 1 057,8 m2 ja hoone suletud

netopindala 880,5 m2. Lisaks tuvastas hindaja paikülevaatuse käigus, et kinnistul

asuv kaarhall on otstest avatud ehk väärtuse kuupäeva seisuga kasutatav kui

varjualune. 16.10.2008 on väljastatud ehitusluba nr EL-2008-9 kaarhalli

püstitamiseks, kuid ehitisregistris puuduvad andmed kasutusloa kohta.

Hindaja soovitab vara omanikul lõpetada vajalikud ehitustööd ja taotleda ehitistele

kasutusload. Analoogsete andmete vastuolud üldjuhul korrastatakse kasutusloaga.

Hindaja on hindamisel arvestanud puidutööstuse hoone tegeliku suletud

netopindalaga ja avatud kaarhalli on hindaja käsitlenud käesolevas eksperthinnangus

varjualusena. Hindaja juhib tähelepanu, et korrastamata dokumentatsioon mõjutab

hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna hoone dokumentatsiooni

korrastamisega kaasneb tavapäraselt nii rahaline kui ka ajaline kulu. Hindaja on

arvestanud korrastamata dokumentatsioonist tuleneva negatiivse mõjuga vara

turuväärtusele hindamiskäigu juures kohandamisel.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud laenutagatise turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks

krediidiandjale.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

4

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 30.08.2024

Väärtuse kuupäev 30.08.2024

Hindamisaruande kuupäev 10.09.2024

Tellija Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Tellija esindaja Juhatuse liige Bo Göte Stenholm

Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Bo Göte Stenholm

poolt 28.08.2024 e-maili teel.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Turuväärtus 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk 94€/m2 hoone suletud

netopindala kohta.

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud

turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Hinnatav vara on keskmise likviidsusega, kuna see

on kätte saadav suuremale osale turuosalistele.

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 10%, tegemist on sarnaste varade

keskmise täpsusega.

Käibemaks Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud

käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta.

Hindaja kommentaar Hindaja täiendav kommentaar puudub.

Hindamistulemus

Lääne maakonnas Lääne-Nigula vallas Kuijõe külas asuva Jüri nimelise hoonestatud kinnisasja registriosa numbriga

1244732 (maatulundusmaa sihtotstarbega maatükk, millel asub laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone)

turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk 94€/m2 hoone suletud

netopindala kohta.

Egon Enula koostaja, nooremhindaja, tase 5

kutsetunnistuse nr 208076

+372 56 2999 29

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristi Kreitsmann läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 176335

/allkirjastatud digitaalselt/

5

1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1 Hinnatav vara

Reg osa nr 1244732

Katastritunnus 68001:004:0013

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Aadress Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri

Kinnistu liik Hoonestatud kinnisasi

Koosseis Maatulundusmaa sihtostarbega maatükk pindalaga 3,67 ha ehk 36 700 m2, millel

asub laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ja kaarhallist ümberehitatud

varjualune.

Omanik Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Kinnistu kasuks seatud

piiratud asjaõigused

Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte I jaos kehtivad kanded puuduvad.

Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte III jaos kehtivad kanded puuduvad.

Hüpoteegid Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IV jaos on üks kehtiv hüpoteegikanne,

millega ei ole hindamisel arvestatud.

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus -

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadustest ja

lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis

võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara

käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust.

Haldusvorm Hinnatava vara haldamisega tegeleb vara omanik.

1.2 Hindamise eesmärk

Eksperthinnang on koostatud laenutagatise turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks krediidiandjale.

1.3 Hindamise alused

1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted

1.4.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema

üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel

toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud

teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)

1.4.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara

omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

1.4.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

6

1.4.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS

875:1)

1.4.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

1.5.1 Eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

1.5.1.1 Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on

tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud

andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta

nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks

eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

1.5.1.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste

isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes

turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või

kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on

hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

1.5.1.3 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei

tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte

kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja

kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida.

1.5.1.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik

või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

1.5.1.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega

inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud

informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei

saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja

käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või

ligipääsmatute osade laitmatust.

1.5.1.6 Käesoleva eksperthinnangu teostamisel on hindaja eeldanud, et mingit saastatust või saaste ohtu ei ole või

et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud

mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud

hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas

need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema

saastatuse või saastusohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit

vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et

hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise,

võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.

1.5.1.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada

mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on

lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune

saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Hindaja Egon Enula

7

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Bo Göte Stenholm

poolt 28.08.2024 e-maili teel.

Algandmed esitanud isik Algandmed esitas hinnatava vara omaniku esindaja Bo Göte Stenholm.

Andmeallikad Kinnistusraamatu registriosa väljavõte seisuga 08.09.2024;

Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee seisuga 09.09.2024;

Kaardirakendus kaart.delfi.ee seisuga 09.09.2024;

Riiklik ehitisregister ehr.ee seisuga 09.09.2024;

Maa-ameti tehingute andmebaas ja Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas

seisuga 30.08.2024;

Päring kv.ee müügipakkumiste andmebaasist seisuga 09.09.2024;

Lääne-Nigula valla koduleht laanenigulavald.ee seisuga 09.09.2024;

Lääne-Nigula valla planeeringute register service.eomap.ee/laanenigulavald seisuga

09.09.2024;

Keskkonnaportaal register.keskkonnaportaal.ee/register seisuga 09.09.2024;

Maakonnaplaneeringute register planeeringud.ee seisuga 09.09.2024;

Maa-ameti infoportaal minu.kataster.ee seisuga 09.09.2024;

Eesti Geoloogiateenistuse koduleht ja kaardirakendus egr.ee seisuga 09.09.2024;

E-äriregister ariregister.rik.ee seisuga 09.09.2024;

Võrguväljaanne Riigi Teataja riigiteataja.ee seisuga 09.09.2024;

Statistikaameti andmebaas andmed.stat.ee/et/stat seisuga 09.09.2024.

Kasutatud dokumendid:

 Põhjaveekogumite seire 2022. aasta aruanne (koostaja Keskkonnaagentuur,

27.04.2023);

 Lauda rekonstrueerimise eelprojekt (koostaja: Virgman OÜ, Juuni 2017).

Vastuolud andmete osas Hindaja tuvastas andmetes järgmised vastuolud. Nimelt on ehitisregistri andmetel

laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ehitisealune pindala 790,0 m2 ja

hoone suletud netopindala 741,3 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on

hoone ehitisalune pindala 1 322,3 m2 ja suletud netopindala 1 154,3 m2.

Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone laiendustööd on väärtuse

kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt laiendatud, kuid 255,4 m2

suurune osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone tegelik

ehitisealune pindala vastavalt plaanimaterjalile 1 057,8 m2 ja hoone suletud

netopindala 880,5 m2. Lisaks tuvastas hindaja paikülevaatuse käigus, et kinnistul

asuv kaarhall on otstest avatud ehk väärtuse kuupäeva seisuga kasutatav kui

varjualune. 16.10.2008 on väljastatud ehitusluba nr EL-2008-9 kaarhalli

püstitamiseks, kuid ehitisregistris puuduvad andmed kasutusloa kohta.

Hindaja soovitab vara omanikul lõpetada vajalikud ehitustööd ja taotleda ehitistele

kasutusload. Analoogsete andmete vastuolud üldjuhul korrastatakse kasutusloaga.

Hindaja on hindamisel arvestanud puidutööstuse hoone tegeliku suletud

netopindalaga ja avatud kaarhalli on hindaja käsitlenud käesolevas eksperthinnangus

varjualusena. Hindaja juhib tähelepanu, et korrastamata dokumentatsioon mõjutab

hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna hoone dokumentatsiooni

8

korrastamisega kaasneb tavapäraselt nii rahaline kui ka ajaline kulu. Hindaja on

arvestanud korrastamata dokumentatsioonist tuleneva negatiivse mõjuga vara

turuväärtusele hindamiskäigu juures kohandamisel.

Ülevaatuse kuupäev 30.08.2024

Väärtuse kuupäev 30.08.2024

Ülevaatuse ulatus Teostatud on hinnatava maatükki ja seal paikneva hoonestuse väline ning

siseruumide paikülevaatus.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid. Kaetud tööde osas on lähtutud avalike registrite andmetest.

Ülevaatusel osalesid Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Egon Enula, vara omaniku esindaja Bo Göte

Stenholm.

Ülevaatuse teostas Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Egon Enula.

3 Hinnatava vara kirjeldus

3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik

Vastavalt tellija poolt esitatud suulisele informatsioonile ei koorma hinnatavat hoonestust kolmandate osapooltega

sõlmitud üürilepingud, kuid hinnatava vara koosseisu kuuluv haritav maa on välja renditud põllumajandus ettevõttele.

Hindajale ei ole esitatud maa rendilepingut. Kuna analoogsed kinnistud ostetakse pigem hoonestuse tõttu, siis antud

juhul rendileping ei mõjuta otseselt hinnatava vara turuväärtust ega likviidsust. Hoonestatud osa kinnistust on

väärtuse kuupäeva seisuga vara omaniku omakasutuses.

3.2 Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Lääne-Nigula vallas Kuijõe külas Keila-Haapsalu tee ääres ~39,9

km kaugusel Keila linna keskusest, ~36,8 km kaugusel Haapsalu linna keskusest ja

66,0 km kaugusel Tallinna linna keskusest (Viru väljak). Tegemist on hajaasustuse

piirkonnaga ehk asukoht piirkonna siseselt on rahuldav. Tallinna kesklinn asub 60

minutilise autosõidu kaugusel.

Allikas: kaart.delfi.ee

Piirkonna hoonestus Hinnatav kinnistu asub hajaasustuse piirkonnas ehk lähiümbruses asuvad üksikud

9

talud.

Infrastruktuur Taristu asub kuni 13,5 km kaugusel Risti alevikus, kus on olemas kauplus, lasteaed ja

koolihoone.

Ühistransport Lähim bussipeatus asub ~120 m kaugusel Keila-Haapsalu tee ääres.

Haljastus ja heakord Hinnatava vara vahetus läheduses asuvad peamiselt metsad ja rabad. Keila-Haapsalu

tee ääres asuvad ka hooldatud rohu- ja põllumaad.

Veekogud ja nendega

seotud positiivsed ja

negatiivsed tegurid (sh

üleujutusalad)

Hinnatav vara ei jää Maa-ameti kaardirakenduse üleujutusala kaardi andmete kohaselt

üleujutusalale esinemistõenäosusega 1 x 100 aasta jooksul. Hinnatav vara asub eemal

veekogudest.

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yua

Õhu saastatus ja müra

Heiteallikad

Maa-ameti mürakaardil puuduvad mõõdistamistulemused Kuijõe küla kohta. Hinnatav

vara paikneb Keila-Haapsalu tee ääres. Keila-Haapsalu tee aastane keskmine

ööpäevane liiklussagedus on Transpordiameti 2023. aasta mõõdistustulemuste põhjal

955 sõidukit (sh 88% moodustavad sõidu- ja pakiautod, 2% bussid ja veoautod, 10%

autorongid) ehk tegemist on keskmisest madalama liiklussagedusega. Lisaks ei asu

hinnatava vara läheduses heiteallikaid, mis tõttu on piirkonna õhu saastatuse ja

müratase keskmisest madalam. Hindaja hinnangul on keskmisest madalam õhu

saastatus ja müratase hajaasustuse piirkonna puhul tavapärane, mistõttu see ei

mõjuta hinnatava vara turuväärtust ega likviidsust.

Lääne-Nigula valla heiteallikate kaart

10

Allikas: register.keskkonnaportaal.ee/register

Põhjaveekogumi seisukord

Vastavalt Maa-ameti veemajanduskava (2022-2027) kaardile jääb hinnatav kinnistu

Ordoviitsiumi-Kambriumi põhjaveekogumi Lääne-Eesti vesikonnas, Siluri-Ordoviitsiumi

Harju ja Kambriumi-Vendi põhjaveekogumi aladele.

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/kem_veemajanduskava ja keskkonnaportaal.ee

Kambriumi-Vendi põhjaveekogumist (sügavaim kiht) on Eesti suurim veevõtt

joogivee vajadusteks. Põhjaveekogum on moodustatud Kambriumi–Vendi veekihist.

Põhjavee-kogum paikneb Lääne-Eesti vesikonnas, valdavalt Harju, Rapla ja Lääne

maakonna territooriumil, ulatudes Loksalt läände kuni Matsalu looduskaitsealani.

Põhjaveekogumi pindala on 8 467,7 km2. Põhjaveekogumi kogupaksus Soome lahe

rannikul ulatub 100 meetrini. Lõuna suunas põhjaveekogumi paksus väheneb 40 – 60

meetrini. Põhjaveekogum on maapinnalt lähtuva reostuse ees kaitstud ja hüdrauliliselt

tõenäoliselt seotud lamava kristalse aluskorra soolaka põhjaveega. Lääne-Eesti

vesikonna veemajanduskavas on põhjaveekogumi koondseisund hinnatud

heaks, kuid ohustatuks (koguseline seisund on hea; keemiline seisund on hea).

Kogum on ohustatud, sest veevõtt põhjaveekogumist ületab looduslikku

ressurssi ja veevõtu intensiivistamine võib põhjustada kloriidide sisalduse

suurenemist mereäärsetes piirkondades ja halvendada veevarustuse olukorda.

Sarnaselt eelmisele aastale jäid enamus 2022. aasta põhjaveekogumi seirekaevude

veetasemed alla merepinna. Kõigi seirekaevude veetasemed olid kogu aasta lõikes

stabiilsed.

Ordoviitsiumi–Kambriumi põhjaveekogum Lääne-Eesti vesikonnas (keskmine

kiht) on moodustatud Ordoviitsiumi–Kambriumi põhjaveekihist ja levib Loksa–Viljandi

joonest lääne pool, kaasa arvatud saared. Administratiivselt paikneb põhjaveekogum

valdavalt Harju, Rapla, Lääne, Hiiu, Järva ja Viljandi maakonna territooriumil.

Põhjaveekogumi pindala on 20 453,6 km2. Põhjavee survepind ulatub Kesk-Eestis

absoluutkõrguseni 50 – 70 m. Lääne-Eestis ja Pärnumaal ulatub survepind üle

maapinna. Tallinnas Nõmmel ja Tallinna lähiümbruses (Sakus, Sauel, Rummus ja Loo

alevikus) on intensiivsest veevõtust moodustunud kohalikud alanduslehtrid.

Põhjaveevool infiltreerub vähesel määral allpool lasuvatesse Kambriumi–Vendi

põhjaveekogumitesse. Põhjavesi on surveline (veetase on vett andvatest kihtidest

kõrgemal) ja kaitstud maapinnalt lähtuva reostuse eest. Lääne-Eesti vesikonna

veemajanduskavas on põhjaveekogumi koondseisund hinnatud heaks

(koguseline seisund on hea; keemiline seisund on hea). 2022. aastal ei ole

põhjaveekogumi seirekaevude põhjaveetasemetes suuri muutusi näha, veetasemed

on ühtlaselt stabiilsed või kerge tõusutrendiga.

Siluri–Ordoviitsiumi Harju põhjaveekogum (madalaim kiht) on moodustatud Siluri–

Ordoviitsiumi põhjaveekompleksi põhjaveekihtidest Lääne-Eesti vesikonnas.

Administratiivselt haarab põhjaveekogum suurema osa Harjumaast ja Raplamaast.

Osaliselt kuulub põhjaveekogumisse Lääne-Viru maakonna lääneosa ning Järvamaa

ja Läänemaa põhjaosa. Põhjaveekogumi pindala on 5 655 km2. Põhjaveekogum on

maapinnalt lähtuva reostuse eest enamuses nõrgalt kaitstud, Lääne-Eesti vesikonna

veemajanduskavas on põhjaveekogumi koondseisund hinnatud heaks

11

(koguseline seisund on hea; keemiline seisund on hea). Põhjaveekogumite seire

aastaaruande kohaselt kulgesid 2022. aastal veetasemed aasta ringselt ühtlasena ilma

suuremate kõikumisteta. Põhjaveetaseme muutusele olulist inimmõju ei olnud ja

samuti ei olnud märgata veetasemete negatiivset trendi.

Hindaja hinnangul põhjaveekogumi seisukord otseselt hinnatava vara turuväärtust ega

likviidsust ei mõjuta, kuna põhjaveekogumi seisukord ei ole tööstuskinnisvara hinna

kujunemisel oluline tegur.

Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara maardlate (sh

prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal. Lähimad turba passiivsed

reservvaru alad jäävad hinnatava kinnistu piirist enam kui 500 m kaugusele põhja

suunda.

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad

Ohtlikud käitised Ohtlikud käitised on Päästeameti avaandmetest. Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või

suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku kontrolli all olev ala, kus käideldakse

ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises, sealhulgas selle juurde kuuluvad või

sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid. Suurõnnetuse ohuga ettevõtted

jagunevad ohtlikkuse suurenemise alusel B- ja A-kategooria suurõnnetuse ohuga

ettevõteteks. Ohtlik ettevõte on C-kategooria ettevõte.

Vastavalt ohtlike käitiste kaardi andmetel ei jää hinnatav vara ohtlike käitiste alale, mis

on väiksemate asulate puhul tavapärane ehk antud asjaolu ei mõjuta otseselt

hinnatava vara turuväärtust ega likviidsust.

12

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi

Soojussaar Linna soojussaar on ümbritsevast maapiirkonnast märkimisväärselt soojem

linnastunud ala. Temperatuurierinevus on enamasti suurem öösiti ja kõige

märgatavam nõrkade tuultega. Nähtuse põhjustajaks on esmajoones maapinna

katmine kunstlike materjalidega (taimkatte asendamine asfaldi ning betooniga,

pigitatud katused) ning heitsoojus. Soojussaarel on roll selles, et linnast allatuult

asuvates piirkondades sajab vähem vihma. Soojussaared halvendavad õhu ja vee

kvaliteeti. Soojussaared soodustavad globaalset soojenemist kliimaseadmete töös

hoidmiseks põletatud täiendavate fossiilkütuste läbi. Soojussaared võimendavad

linnades ja ka väiksemates asulates kuumalainete mõju.

Maa-ameti kaardirakenduse soojussaared kaardil puuduvad hiljutised

mõõdistusandmed võimalike soojussaarte asukoha kohta Kuijõe külas. Viimased

mõõdistamisandmed pärinevad 2019. aastast. Hinnatav vara asub hajaasustuse alal,

mistõttu on soojussaare tekkerisk vaadeldavas piirkonnas keskmisest madalam.

Hindaja hinnangul ei avalda antud asjaolu hinnatava vara turuväärtusele ega

likviidsusele olulist mõju, kuna see on hajaasustuse alade puhul tavapärane. Lisaks on

hindaja valinud ka võrdlustehingud sarnasest asukohast.

Radoonirisk

Radoon (Rn) on looduslik radioaktiivne väärisgaas, mis on värvitu, lõhnatu ja maitsetu

ning õhust 7,7 korda raskem. Inimene oma meeltega radooni ei tunne. Radoon tekib

raadiumi (Ra) radioaktiivsel lagunemisel, mis omakorda on uraani (U) radioaktiivse

lagunemisrea produkt.

Radooni leidub pea kõikjal Eesti pinnases. Kuna radoon on üks peamisi kopsuvähki

põhjustavaid tegureid, on oluline seda seirata. Kõrge ja eriti kõrge radooniriskiga alad

on iseloomulikud Põhja-Eesti klindivööndile, eelkõige graptoliitargilliidi ja fosforiidi

avamustele. Radoonirisk on kohati kõrge ka Kesk- ja Lõuna-Eestis. Eestis pärineb

radoon peamiselt uraanirikastest kivimitest graptoliitargilliidist ja oobolusliivakivist.

Uraani lagunemisrea ainsa gaasilise elemendina pääseb radoon pinnases liikuma ja

võib sealt ka välja jõuda. Vundamendis olevate pragude ning torustiku jaoks jäetud

avauste kaudu pääseb radoon hoonetesse ning kuna kaasaegsed ehitised on hästi

tihendatud, ei pääse ta sealt enam lihtsasti välja. Nii võib radooni kontsentratsioon

hoones kõrgeneda ja terviseprobleeme tekitada. Radoon on ohtlik eelkõige

sissehingamisel, kuna radioaktiivsel lagunemisel eralduv alfaosake hävitab inimese

õrna kopsukudet, radooni radioaktiivsed tütarelemendid lisavad omakorda kiirgusohtu.

Värskes õhus kõrge radooniriskiga aladel viibimine terviseohtu ei kujuta, kuna

pinnasest eralduv radoon ei saa kuskile koguneda ning hajub kiiresti.

Eesti pinnase radooniriski ja looduskiirguse atlase pinnaseõhus otsemõõdetud

radoonisisalduse kaardi järgi jääb Lääne-Nigula vald valdavalt keskmise või

keskmisest madalama radooniriskiga alale. Hinnatava kinnistu lähiümbruses on

mõõdistatud radooniriski väärtus vahemikkus 10-30kBq/m3, mida võib pidada

normaalse radoonisisaldusega pinnaseks. Hindaja hinnangul ei avalda radoonirisk

hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele olulist mõju, kuna see ei ole

vaadeldavas piirkonnas kinnisvara hinna kujunemisel oluline tegur. Lisaks ei kuulu

hinnatava vara koosseisu keldrikorrust kuhu radoon tavapäraselt koguneb.

Radoonirisk Lääne-Nigula vallas

13

Radooniriski ruutkaart (500x500

m)

Radooniriski väärtus (kBq/m3):

Allikas: gis.egt.ee/portal/home

Jääkreostusalad Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna

(pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike

ainete kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust.

Jääkreostusobjektid ja -alad on endised sõjaväealad, mahajäetud

asfaltbetoonitehased, katlamajad jne. Jääkreostusalad, mis koosnevad

lahusobjektidest, on üheks objektiks kokku liidetud. Andmed inventuuridest ja

jääkreostuse likvideerimise või ohutustamise projektidest.

Jääkreostuskoldeid eristatakse käesoleval ajal tekkivast reostusest.

Jääkreostuskolleteks on näiteks enne 1993. aastat (Nõukogude Liidu vägede

lahkumine 1992. aastal ja erastamise algus 1993. aastal) tekkinud sõjaväe ja

tööstusalade reostus. Jääkreostuseks ei loeta pärast 07.06.1998 tekkinud reostust,

sest siis jõustus kemikaaliseadus avaneb uues vahekaardis, millega

kehtestati saastaja maksab põhimõte. Selle kohaselt vastutab reostuse likvideerimise

eest reostaja. Kui reostus on tekkinud jäätmetest ja reostajat ei ole võimalik kindlaks

teha või vastutusele võtta, võib vastutus üle minna maa omanikule, kellele kuuluval

maal reostus asub.

Eesti keskkonnastrateegias aastani 2030 on üheks keskkonnaprobleemiks nimetatud

tööstus, põllumajandus ja militaarobjektide jääkreostus. Nimetatud on

jääkreostuskollete likvideerimise eesmärgid ja ülesanded ning jääkreostusobjektid,

mille likvideerimist toetatakse riigieelarvest. Jääkreostuskollete likvideerimist

finantseeritakse maaomanike, ettevõtete ja kohalike omavalitsuste vahenditest.

Kaasfinantseerimist on võimalik taotleda Sihtasutusest Keskkonnainvesteeringute

Keskusest (KIK) ja Ühtekuuluvusfondist.

Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal.

14

Allikas: register.keskkonnaportaal.ee/register

Metsatulekahjude risk Eesti Vabariigis võib kuivemal suvisel perioodil esineda metsatulekahjusid. Hinnatav

kinnistu asub hajaasustuse alal, mida ümbritsevad metsamaad, mistõttu esineb

hinnataval kinnistul metsatulekahju tekkerisk. Vastavalt Virgman OÜ poolt 06.2017

koostatud Lauda rekonstrueerimise eelprojektile on hinnatavale kinnistule kavandatud

kaks 15 m3 või 25 m2 suurust tuletõrjevee mahutit, mis on väärtuse kuupäeva seisuga

paigaldamata. Hindaja tuvastas projektis vastuolu mahutite suuruse osas. Nimelt

plaanimaterjalil on märgitud 15 m3, kuid projekti tekstiosas on kirjas 25 m3.

Väljavõte eelprojektist

Maa-ameti kaardirakenduse andmetel Kuijõe külas veevõtukohad puuduvad. Lähimad

töökorras hüdrandid asuvad eemal Risti ja Turba alevikus.

15

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi

Juurdepääs

KÜ omandivorm

Teeliik

Hinnatavale kinnistule on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt Keila-Haapsalu

teelt (riigimaantee). Juurdepääs hinnatavale kinnistule on hea nii sõiduautoga kui ka

veoautoga. Veoauto manööverdamisruum on kinnistusiseselt piiratud.

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Mööduv liiklusvool ja

nähtavus

Hinnatav vara paikneb Keila-Haapsalu tee ääres. Keila-Haapsalu tee aastane

keskmine ööpäevane liiklussagedus on Transpordiameti 2023. aasta

mõõdistustulemuste põhjal 955 sõidukit (sh 88% moodustavad sõidu- ja pakiautod, 2%

bussid ja veoautod, 10% autorongid) ehk tegemist on keskmisest madalama

liiklussagedusega, mistõttu on hinnatav vara rahuldava nähtavusega.

Kergliiklusteed ja avalikud

puhkealad

Piirkonnas avalikud puhkealad ja kergliiklusteed puuduvad.

Parkimine Piirkonnas avalik parkimine puudub. Parkida on võimalik hinnatava kinnistu lõunaosas

kõvakattega kaetud alal (parkimisruum on piiratud).

Hinnataval kinnistul puudub elektriauto laadimisjaam.

3.3 Katastriüksuse kirjeldus

Katastritunnus 68001:004:0013

16

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Maatüki suurus 3,67 ha ehk 36 700 m2

Maatüki kõlvikuline koosseis

Haritav maa: 14 900 m2 (osakaal kogu maatükist ~41%);

Looduslik rohumaa: 2 290 m2 (osakaal kogu maatükist ~6%);

Metsamaa: 11 884 m2 (osakaal kogu maatükist ~32%);

Õuemaa: 6 421 m2 (osakaal kogu maatükist ~18%);

Muu maa: 1 160 m2 (osakaal kogu maatükist ~3%).

Katastriüksuse 71801:003:0371 kõlvikute kaardimaterjal

Allikas: minu.kataster.ee

Hinnatsoon Katastriüksuse maa väärtuse hindamisleht (hetkel kehtiv väärtus):

17

Allikas: minu.kataster.ee

Vastavalt Maamaksuseadusele ja Lääne-Nigula Vallavolikogu 20.06.2024 vasta

võetud maamaksumäärade määrusele nr 14 on maamaksumääraks elamumaal ja

maatulundusmaal 0,5% ning ülejäänud sihtotstarvetel 1%. Seadusega on sätestatud

maamaksu piirtõusuks 10% aastas.

29.06.2024 kuulutas Eesti Vabariigi President välja otsusega nr 443

Maamaksuseaduse muutmise seaduse, mis jõustub 01.01.2026. Maamaksuseaduse

muutmise seaduse jõustumisel on maamaksumääraks elamumaal ja

maatulundusmaal 0,5% kuni 1,0% ning ülejäänud sihtotstarvetel 0,1% kuni 2,0%. Kui

maa maksustamisperioodi maamaksu summa on vähemalt 50% suurem eelmise

maksustamisperioodi maksusummast, tõuseb maksusumma 2025. aastal

piirmääraga 50% kuni 100% eelmisest maamaksu summast. Edasi kehtestab

määrusega kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu maamaksu tõusu maksimaalse

piirmäära vahemikus 10% kuni 100%.

Maatüki kuju ja reljeef

Kõrgusandmed

Maatükk on põhiplaanilt ebakorrapärase hulknurkse kujuga. Pinnas on kaldes

reljeefiga lõunast põhja suunas (kõrguste vahe on kuni 7,4 meetrit).

Allikas: Maa-ameti geoportaali

Maatüki haljastus ja heakord Hinnatava maatüki põhjapoolse osa näol on tegemist hooldatud põllumaaga. Maatüki

lõunapoolne osa on osaliselt hoonestatud ja osaliselt kaetud kõrghaljastusega

(segamets). Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoonestuse ümbrus on

heakorrastamata (peamiselt puitjäätmed, kuid esines ka muid jäätmeid).

Mullastik

Hinnatava katastriüksuse moodustavad leedemullad, gleistunud rähk- ja klibumullad,

gleistunud leostunud ning leetjad mullad.

Mullastiku koosseis:

18

Mullastikukaart

Allikas: Maa-ameti mullakaart

Maatüki viljakustsoon Hinnatava katastriüksuse mullastiku viljakus on haritava maa osas keskmine

(perspektiivne boniteediklass 40 kuni 45).

PRIA Hinnatav katastriüksuse põhjapoolne osa on kantud PRIA-sse. Tegemist on osaga

põllumassiivist numberiga 49955191627 ja massiivi maakasutus on põllukultuurid.

Piirded Hoonestatud alale juurdepääsu on võimalik piirata kahe mehaaniliselt suletava

metallist tõkkepuuga.

Hoonestus Hinnataval kinnistul asub üks laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ja

kaarhallist ümberehitatud varjualune (rajatis).

Rajatised Maapealsed rajatised: elektriliinipost, puurkaev, kaks tõkkepuud, aiamajad;

Maa-alused rajatised: torustik.

19

Maakonnaplaneering Kehtiva Lääne maakonnaplaneeringu 2030+ andmete kohaselt ei jää hinnatav

kinnistu rohevõrgustiku alale ega muule väärtuslikule alale.

Allikas: Maakonnaplaneeringute register (kehtestatud 22.03.2018 Riigihaldus ministri käskkirjaga nr 1.1-

4/70)

Üldplaneering

Maakasutuse juhtostarve

Vastavalt kehtivale Lääne-Nigula valla üldplaneeringu kaardile on hinnatava kinnistu

maakasutuse juhtostarve määramata. Hinnatava kinnistu põhjapoolne osa jääb

planeeritud väärtuslik põllumajandusmaale. Üldplaneering määrab väärtuslikuks

põllumajandusmaaks mõistliku suurusega (üle 2 ha) ja kompaktsusega

põllumajandusmaad, mis jäävad maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusele,

mille kaalutud keskmine boniteet on võrdne või suurem kui 34 hindepunkti

(maakonna keskmine kaalutud boniteet) ning mis ei jää planeeringuga määratud

tiheasustusalale. Väärtuslikule põllumajandusmaale on lubatud ehitada hooneid ainult

teatud tingimustel. Põllumajandusehitise võib rajada, kui ehitamine muule maale on

võimatu või ebaotstarbekas ja kui see ei halvenda põllumajandusmaa kasutamist.

Samuti tuleb säilitada vähemalt 90% väärtusliku põllumassiivi terviklikkusest. Elamu

ehitamine on samuti lubatud vaid kindlatel tingimustel, näiteks massiivi servaalale

kuni 0,5 hektarile ja kui muul maal ehitamine ei ole võimalik. Lisaks tuleb järgida

ehituspiiranguid aladel, kus asuvad maardlad ning metsastamine on lubatud ainult

servaaladel, vältides suuremate massiivide lõhkumist.

Üldplaneeringu kaardi väljavõte

20

Allikas: Lääne-Nigula valla koduleht (Lääne-Nigula valla üldplaneering, mis on kehtestatud 18.08.2022

Vallavolikogu otsusega nr 1-3/22-36)

Detailplaneering ja

ehitusõigus

Vastavalt Lääne-Nigula valla planeeringute registri andmetele puudub hinnataval

kinnistul kehtiv või menetluses olev detailplaneering. Hinnatav kinnistu asub

detailplaneeringu kohustuseta alal.

Realiseerimata ehitusõigus Vastavalt 26.10.2017 väljastatud ehitusloale nr 1712271/36310 on olemasolevat

laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoonet lubatud laiendada 255,4 m2 võrra.

Väärtuse kuupäeva seisuga on antud hooneosa ehitusõigus realiseerimata.

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele

Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardi andmete kohaselt lasuvad hinnataval

maaüksusel järgmised maakasutust piiravad kitsendused:

Hindaja on seisukohal, et hinnataval maatükil asuva kitsenduse näol on tegemist

tavapärase maakasutust piirava kitsendusega, mis ei takista hinnatava vara

sihtotstarbelist kasutamist ja seega see ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust ega

likviidsust.

21

3.4 Hoonestuse kirjeldus

EHR kood 105011277

Hoone tüüp Laudahoonest ümber ehitatud tootmishoone

Hoone nimetus Puidutööstuse hoone (allikas: ehitisregister, ehitusluba nr 1712271/36310,

26.10.2017)

Hoone paiknemine Hoone paikneb kinnistu lõunapoolses osas.

Peamine kasutusotstarve

Allikas: ehitisregister, ehitusluba nr 1712271/36310, 26.10.2017

Ehitusaasta Ehitisregistri andmetel on hoone esmane kasutuselevõtu aasta 1964.

Viimase olulise

renoveerimise või

rekonstrueerimise aeg

Hoonet on renoveeritud järk-järgult. 2000ndate keskel on hoonet rekonstrueeritud ja

laiendatud 96,4 m2 võrra. Osaliselt on vahetatud eterniidist katusekate plekist

katusekatte vastu. Lisaks on hoonesse paigaldatud tahkekütuse baasil katel. Hoone

avatäited on osaliselt vahetatud (sh paigaldatud 4 metallraamidel tõstust). Samuti on

vahetatud torustik ja elektrijuhtmestik.

Valmidusaste Hoone ehitusloa järgne laiendus on väärtuse kuupäeva seisuga 255,4 m2 suuruse

hooneosa ulatuses välja ehitamata. Muus osas on hoone valmis.

Ehitus- ja kasutusluba Riiklikus ehitisregistris on märge, et hoone on „olemas“.

Riiklikus ehitisregistris on järgmised andmed ehitus- ja kasutuslubade kohta:

26.10.2017 on väljastatud ehitusluba nr 1712271/36310 ehitise ümberehitamiseks

(kompleksne rekonstrueerimine).

Ehitisregistris puuduvad andmed ehitamist alustamise teatise kohta kui ka kasutusloa

kohta. Hindaja juhib tähelepanu, et vastavalt Ehitusseadustiku §45 lõikele 1 kehtib

22

ehitusluba viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse

aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks

sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust.

Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise

kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või

kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele

ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel

tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).

Maapealsete korruste arv 1 maapealne korrus

Maa-aluste korruste arv Maa-alune korrus puudub

Ehitisealune pind Ehitisregistri järgselt on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone

ehitisealune pindala 790,0 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on hoone

suletud netopindala 1 322,3 m2. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone

laiendustööd on väärtuse kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt

laiendatud, kuid üks osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone

tegelik ehitisealune pindala vastavalt plaanimaterjalile 1 057,8 m2.

Suletud netopind (SNP) Ehitisregistri järgselt on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone suletud

netopindala 741,3 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on hoone suletud

netopindala 1 154,3 m2. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone

laiendustööd on väärtuse kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt

laiendatud, kuid üks osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone

tegelik suletud netopindala vastavalt plaanimaterjalile 880,5 m2.

Kubatuur, maht (m3) Ehitisregistri järgselt on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone kubatuur

2 448,0 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on hoone kubatuur 6 611,0 m3.

Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone laiendustööd on väärtuse kuupäeva

seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt laiendatud, kuid üks osa hoone laiendusest

on välja ehitamata, mistõttu ei ole hoone tegelik kubatuur hindajale teada.

Arhitektuuriline lahendus Tegemist on tüüpilise 1960ndatele omase viilkatusega madala laudahoonega.

Hoone funktsionaalsus Hoone funktsionaalsust võib hinnata rahuldav/heaks. Hoone koosneb kahest

töökojaruumist. Lisaks olemas sanitaarruum (sh pesemisvõimalus), puhkeruum, kahe

kambriga kuivati ja tehnoruumid. Töökojaruumide laekõrgus on ligikaudu 3 meetrit.

Hoone sobib kasutamiseks ühele ettevõttele, kuna hoones on üks olmeplokk ehk

hoone ei ole liigendatav.

3.4.1 Konstruktsioonid

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioon Tellis, monteeritav raudbetoon, metall

Vahe- ja katuslaed Monteeritav raudbetoon, puit

Välisseinad Tellis, väikeplokk

Välisviimistlus Keraamiline tellis, laudis, väike- või suurplokk

Siseseinad Tellis, väikeplokk, kergkonstruktsioonist seinad

Trepid Pööningukorrusele viiv puitredel

Lift Puudub

Katusekate Hoone algupärane katusekatteks on eterniit, kuid ehituloa järgselt on hoone

23

katusekatteks plekk. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone vana

eterniidist katusekate on osaliselt asendatud plekist katusekattega.

Välisuksed Neli kaasaaegset metallraamidel tõstuksed, sh kaks kuivatiust, puituksed

Aknad Puitprofiiliga aknad

Konstruktsioonide seisukord Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonide ehitustehniline seisukord

rahuldav. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja kandekonstruktsioonidel

kulumisjälgi. Monteeritavast raudbetoonist kandekonstruktsioonid pärinevad

1960ndatest, kuid visuaalsel vaatlusel ei tuvastanud hindaja vajumist või muud

deformatsiooni. 2000ndate keskel laiendatud hooneosa kandekonstruktsioonide

seisukord on hea. Hindaja tuvastas visuaalsel vaatlusel väikeplokkides pragusid ja

kerget lainetust müüri ladumises. Hoone puidust katuse kandekonstruktsioonides

tuvastas hindaja visuaalsel vaatluse vajumist ja lainetust. Perspektiivselt on vajalik

hoone katuse kandekonstruktsioonid välja vahetada (investeeringuvajadus).

Välisviimistluse seisukord Hoone välisviimistlus on rahuldavas seisukorras. Hoone laudisest fassaad on

amortiseerunud ja vajab vahetamist. Keraamilise tellise seisukord on rahuldav.

Hindaja tuvastas tellistest pragusid, külma- ja niiskuskahjustusi. Laudahoone

rekonstrueerimisprojekti kohaselt ei ole ettenähtud väike- või suurplokist ehitatud

hooneosa soojustamist ega viimistlemist. Hoone fassaad on amortiseerunud ja

hindaja hinnangul vajab hoone fassaad üleüldist soojustamist ja kaasaajastamist.

Energiamärgis Ehitisregistris puuduvad andmed energiamärgise olemasolu kohta.

3.4.2 Sisustus ja siseviimistlus

24

Põrandakatted Betoon

Seinakatted Viimistlus puudub

Laed Värvkate

Siseuksed Uut hooneosa eraldavad kaasaaegsed metallist tuletõkkeuksed. Muus osas hoones

on kaks klaasust ja puituksed.

Kohtkindel sisustus Puudub

Pesemisvõimalused Sanitaarruumis on olemas dušiotsik, kuid ruum on viimistlemata.

Tualettruumid Sanitaarruumis on olemas WC pott.

Siseviimistluse seisukord ja

remondivajadus

Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone siseruumid on rahuldavas

seisukorras. Viimistlemata on sanitaarruum ja puhkeruum. Töökojaruumide

viimistlustase vastab selle kasutusotstarbele.

Hoone siseruumid vajavad viimistlemist olmeruumide osas.

3.5 Tehnosüsteemid

Külm vesi Hinnataval kinnistul on olemas puurkaev.

Soe vesi Kaasaegne boiler

Kanalisatsioon Lokaalne mahuti

Gaas Piirkonnas puudub gaasitrass.

Elekter/peakaitse Olemas elektriliitumine (3x120A)

Küttesüsteem Hoone soojusvarustuse liigiks on lokaalküte ja soojusallika liigiks on tahkekütuse

baasil katel. Tegemist on 12.2006. aastal ehitatud katlaga. Küttekehadeks on

kõrvalruumides plekkradiaatorid ja tootmisruumis on kalorifeerid.

Õhk-õhk tüüpi soojuspumpa on võimalik samuti kasutada küttekehana.

Piirkonnas puudub tsentraalne soojustrass.

25

Ventilatsioon Mehaaniline sissepuhe ja väljatõmme

Jahutus Õhk-õhk tüüpi soojuspump toimib ka konditsioneerina. Õhk-õhk tüüpi soojuspump

asub uues hooneosas.

Sidesüsteemid Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hinnataval kinnistul on olemas

sideühendus läbi õhu.

Sideteenuste kaabelühendus piirkonnas puudub. Lähim sideteenuste võrk

(maakaabel) asub hinnatava kinnistu piirist ligikaudu 1,5 kilomeetri kaugusel Keila-

Haapsalu tee ääres.

Sideteenuste võrk (maakaabel)

Signalisatsioon Olemas turva- ja tulekahjusignalisatsioonisüsteem ja lisaks videovalve.

Muud seadmed Hoonesse on ehitatud käepärastest vahenditest kahekambriga kuivati, mille

küttekehaks on kalorifeer.

Tehnosüsteemide seisukord Tehnosüsteemid on vara omaniku esindaja kinnitusel töökorras ja visuaalsel

vaatlusel heas seisukorras.

3.6 Kõrvalhooned

26

Hoone nimetus/ ehitisregistri

kood

Kaarhall-ladu, ehitisregistri kood 120566628

Kandekonstruktsioon Terasferm või -tala

Hoone suletud netopindala 515,0 m2 (allikas: ehitisregister)

Hoone seisukord Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hinnataval kinnistul asuv kaarhall on

otstest avatud ehk väärtuse kuupäeva seisuga kasutatav kui varjualune. Ehitise

kande-konstruktsioonid on rahuldavas seisukorras.

Funktsionaalsus Ehitis sobib kasutamiseks varjualusena.

Tehnosüsteemid Puuduvad

Dokumentatsioon Ehitisregistris on märgitud ehitise seisundiks „kavandatav“.

16.10.2008 on väljastatud ehitusluba nr EL-2008-9 ehitise püstitamiseks.

Väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad ehitisregistris andmed kasutusloa kohta.

Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise

kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või

kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt

ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe

muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel

kohustuslik).

3.7 Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus.

Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise

kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10).

Hinnatav kinnisvara asub Lääne-Nigula vallas Kuijõe külas hajaasustuse piirkonnas, Keila-Haapsalu tee ääres.

Tegemist on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoonega hoonestatud maatulundusmaaga. Asukoht

piirkonna siseselt on pigem rahuldav, kuna tegemist on hajaasustusega piirkonnaga ja lähim suurem asula (Risti

alevik) asub 13,5 km kaugusel. Tallinna linna keskus asub 60-minutilise autosõidu kaugusel.

CO2 vähendamiseks on kõige suurem mõju olemasolevate hoonete taaskasutusel. Jätkusuutlik ehitus seab

eesmärgiks hoonete kogu elutsükli keskkonnasäästliku lähenemise, tuginedes põhimõtetele nagu renoveerimise

eelistamine uusehitusele, ehitistele kehtestatavad CO2 arvutusnõuded ja piirmäärad, madala CO2 koostisega

ehitusmaterjalide kasutamine ning teiseste materjalide taaskasutus. Hinnatav laudahoonest ümberehitatud

puidutööstuse hoone on ehitatud 1960ndatel ehk hoone kandekonstruktsioonid on taaskasutatud. Lisaks on hoonet

renoveeritud ja laiendatud, sealhulgas vahetatud osa katusekatetest ning paigaldatud tahkekütusekatel. Olemasolev

küttesüsteem tagab mõningase energiatõhususe. Hoone fassaad vajab soojustamist ja kaasaegseid

viimistlusmaterjale, et saavutada parem energiatõhusus. Lisaks võiks kaaluda taastuvenergia lahenduste, näiteks

päikesepaneelide, paigaldamist, mis aitaks vähendada hoone sõltuvust fossiilkütustest ja parandaks üldist

energiatõhusust.

Kinnisvara sotsiaalne aspekt tuleneb eelkõige selle asukohast. Kuna vara paikneb hajaasustusega piirkonnas, siis on

selle peamiseks väärtuseks kohalikele elanikele pakutavad töökohad. Lähim suurem asula (Risti alevik) on piisava

taristuga (sh olemas kool, lasteaed ja kauplus), mis toetavad piirkonna elukvaliteeti.

Majanduslikus plaanis viitab olukord vajadusele teha täiendavaid investeeringuid hoone viimistlemiseks, sealhulgas

poolelioleva hoonelaienduse lõpetamiseks. Kinnisvara sobib hästi väiketootmisele või ladustamisele, pakkudes

piisavalt ruumi ja tootmisvõimalusi. Samuti on oluline, et hoone energiatõhususe parandamine ja võimalikud

27

investeeringud taastuvenergiasse aitaksid vähendada tegevuskulusid, suurendades samal ajal kinnisvara atraktiivsust

turul. Kinnistu majanduslik kasutusväärtus tuleneb selle kättesaadavusest suuremale osale turuosalistele.

Seega on hindaja hinnangul hinnatava vara kestlikkus positiivne.

4 Turuanalüüs

4.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Statistikaameti andmetel vähenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aasta esimeses kvartalis võrreldes

eelmise aasta sama ajaga 2,4%. Jooksevhindades moodustas SKP esimeses kvartalis 8,9 miljardit eurot. Teist

kvartalit järjest oli suurima positiivse panusega tegevusala põllumajandus, metsandus ja kalandus, suurima negatiivse

mõjuga olid energeetika ja töötleva tööstuse tegevusalad. Majandus näitab võrreldes 2023. aastaga kergeid

paranemise märke.1

Ehitus

Statistikaameti andmetel ehitasid ehitusettevõtted 2024. aasta esimeses kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 13%

vähem kui aasta varem samal ajal. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 14%. Ehitusettevõtted ehitasid kokku 707

miljoni euro eest, sellest hooneid 491 miljoni ja rajatisi 216 miljoni euro eest. 2023. aasta esimese kvartaliga võrreldes

ehitati hooneid ligi viiendiku võrra vähem ja rajatisi 1% rohkem. Kohalikku ehitusturgu mõjutas enim hoonete

ehitusmahtude vähenemine, hoonete ehitus on vähenenud juba alates 2022. aasta teisest kvartalist. Välisriikides

tehtud ehitustööde osatähtsus kogu ehitusmahust oli 7%, aasta varem 6%. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse

1764 uut eluruumi, mis on 21% vähem kui aasta varem. Suurem osa valminud eluruumidest asub korterelamutes,

millest populaarseim oli kolme- kuni viiekorruseline korterelamu. Enamik valminud eluruumidest asuvad Tallinnas,

järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute eluruumide järele väheneb jätkuvalt. Ehitusluba

väljastati 1077 eluruumi ehitamiseks, mida on ligi viiendiku võrra (19%) vähem kui aasta varem. Endiselt oli

eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 260 mitteelamut, kus kasulikku pinda on 171 100 ruutmeetrit.

Enim lisandus uut büroo-, tööstus-, laohoonete pinda. Võrreldes mullusega vähenes nii kasutusse lubatud

mitteelamute pind kui ka maht.2

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2024. aasta esimeses kvartalis 1894 eurot, mis on 8,8% kõrgem

kui eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli selle aasta esimeses kvartalis 1553 eurot ja 2023. aasta samal

perioodil 1424 eurot. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk esimeses kvartalis kõrgeim info ja side, finants-

28

ja kindlustustegevuse ning avaliku halduse, riigikaitse ja kohustusliku sotsiaalkindlustuse tegevusaladel. Madalaim

kuupalk oli aga majutuses ja toitlustuses, muudes teenindavates tegevustes ning kinnisvaraalases tegevuses.

Kõrgeim brutokuupalk oli Tallinnas, järgnesid Harju maakond (sh Tallinn) ja Tartu maakond. Madalaim kuupalk oli

Valga ja Saare maakonnas.3

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2024. aasta juunis -28, mis on 17 punkti võrra kõrgem madalaimast

tasemest 2022. aasta septembris ning 42 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks juulis võrreldes juuniga 0,3% ning võrreldes 2023. aasta juuliga

3,4%. Mulluse juuliga võrreldes olid kaubad 1,7% ja teenused 6,3% kallimad. Juulis mõjutasid tarbijahinnaindeksit

2023. aasta juuliga võrreldes enim mitmesuguste kaupade ja teenustega seotud hinnamuutused ja transpordiga

seotud hinnamuutused. Bensiin oli 1% ja diislikütus 4,7% kallim. Juuniga võrreldes mõjutasid juulis

tarbijahinnaindeksit enim ühelt poolt veevarustuse, kanalisatsiooni ja gaasi kallinemine ning teiselt poolt rõivaste ja

jalatsite laialdased soodusmüügid.4

Statistikaameti andmetel oli 2024. aasta esimeses kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku

9598 vaba ametikohta, mida on 16,3% vähem kui eelneval aastal samal perioodil. Tööandja algatusel lahkus ametist

pisut alla 6500 inimese. Esimeses kvartalis oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv pisut üle 609 000 ja

neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Esimeses kvartalis võeti tööle 38 433 ja

töölt lahkus 39 753 inimest.5

Kinnisvara hinnatrendid

Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus

suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus.

2024. aasta juuli seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 16% madalam viimaste aastate

kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 62% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

2024. aasta juuni seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,7%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 5,3% ning

ettevõtetele 6,2%.

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti

Pank)

2024. aasta juunis oli laenukäive väiksem ja laenujääk suurem kui 2023. aasta juunis.

29

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)

Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt lõppeb rohkem kui kaks aastat kestnud majanduslangus 2024. aasta teises

pooles. Majanduse kasvule pöördumist toetab eelkõige nõudluse taastumine välisturgudel, mis aitab eksportivaid

ettevõtteid. Tugevana püsinud tööturg ning rahapoliitiliste intressimäärade langetamine aitavad omakorda kaasa

majapidamiste ostujõu taastumisele. Samas on prognoosis ebakindlust endiselt palju, kuna muu hulgas tuleb

arvestada ka geopoliitilistest pingetest tulenevate riskidega. Eesti eelarvepoliitika võib majanduspilti prognoositust

erinevaks kujundada.6

2024. aasta aprillis muutis Eesti Pank nõudeid selle kohta, kuidas peab kommertspank arvutama maksimaalset

laenuvõimekust, kui taotleja soovib uut eluasemelaenu. Arvutuse valemi muutus tähendab, et praeguste kõrgete

intressimäärade olukorras on laenu sooviva inimese maksimaalne laenuvõimekus sama suur kui enne Euroopa

Keskpanga intressitõuse. Endiselt võivad laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku moodustada kuni

50% tema netosissetulekust.7

Allikad:

[1] Statistikaameti pressiteade, 31.05.2024 - Esimese kvartali majanduslangus oli 2,4%

[2] Statistikaameti pressiteade, 27.05.2024 - Esimeses kvartalis ehitusmahtude vähenemine jätkus

[3] Statistikaameti pressiteade, 24.05.2024 - Keskmine brutokuupalk oli esimeses kvartalis 1894 eurot

[4] Statistikaameti pressiteade, 07.08.2024 - Tarbijahinnaindeks juulis tõusis

[5] Statistikaameti pressiteade, 06.06.2024 - Vabu ametikohti oli esimeses kvartalis 9598

[6] Eesti Panga pressiteade, 14.06.2024 - PROGNOOS. Eesti Pank prognoosib majanduse pööret kasvule teisel poolaastal

[7] Eesti Panga pressiteade, 26.01.2024 - Eesti Pank muudab pankade jaoks reegleid uute eluasemelaenude väljastamisel

4.2 Turusegmendi analüüs

LÄÄNEMAA LÜHIISELOOMUSTUS

Lääne maakond, tuntud ka kui Läänemaa, asub Eesti lääneosas, olles üks väiksemaid maakondi riigis. Selle

administratiivne keskus on Haapsalu, mis on tuntud oma ajaloolise kuurortlinna staatuse, kauni promenaadi ja

rikkaliku kultuuripärandi poolest, sealhulgas Haapsalu piiskopilinnus. Geograafiliselt piirneb Lääne maakond

Läänemerega põhjas ja läänes, pakkudes pikki liivarandu ja maalilisi vaateid. See piirkond on tuntud oma puutumatu

looduse ja rahuliku eluviisi poolest. Matsalu Rahvuspark, mis asub osaliselt Lääne maakonnas, on üks Euroopa

tähtsamaid linnuala. Lääne maakonna majandus põhineb peamiselt põllumajandusel, turismil ja väiketööstusel.

Haapsalu ja teiste väiksemate asulate areng turismisihtkohtadena on oluliselt panustanud kohalikku majandusse,

pakkudes külastajatele spaateenuseid, kultuurisündmusi ja looduskauneid paiku. Läänemaal elab kokku ~25 000

inimest.

30

Haapsalu linn on ajalooline kuurortlinn Lääne-Eestis, tuntud oma maalilise asukoha, rikkaliku kultuuripärandi ja

tervendavate mudaravilade poolest. Linna elanike arv on umbes 13 000, pakkudes hubast ja sõbralikku kogukonna

tunnet. Haapsalu linna pindala on 10,59 ruutkilomeetrit, mis teeb sellest kompaktse, kuid avatud ja rohelise

elukeskkonna. Kuijõe on küla Lääne maakonnas Lääne-Nigula vallas Ristist loode pool. Kuijõe küla pindala on 36,9

km2 ja 2023. aastal jäi Statistikaameti andmetel küla elanike arv alla 100 inimese.

LÄÄNE MAAKONNA ÄRIKINNISVARA TURUÜLEVAADE

Läänemaal on kinnisvaraturg kõige aktiivsem Haapsalu linna ja selle lähiümbruses. Mujal piirkondades, mis jäävad

Haapsalu linnast kaugemale on nii nõudlus kui pakkumine väga madal. Läänemaa äripindade turu puhul ei saa eraldi

välja tuua nõudlust, kuna äripindade arendusturg sisuliselt puudub. Peamiselt ehitatakse uusi hooneid omatarbeks

üksikute eranditega.

Väikelinnade, alevike ja külade, sh Lääne paiknevate tootmis- ja äripindade turg on väheaktiivne, väljakujunenud

turuhindadest hetkel rääkida ei saa, kuna tehinguid on teostatud vähe, hooned on olnud väga erineva suuruse ja

kasutusega, osade varade puhul on tegemist olnud tervikvara müügiga (nt põllumajanduslike tootmishoonete puhul).

Nimetatud piirkondades domineerivad nõukogudeaegsed äri- ja põllumajandushooned, mis on kohandatud vastavalt

vajadusele ja võimalustele (analoogsete hoonete puhul on üldjuhul investeering suurem kui vara turuväärtus, mida

kohati kompenseerib madal soetushind), samuti on hulgaliselt tühjalt seisvaid hooneid. Analoogsete hoonete ostjad

on peamiselt kohalikud ettevõtted.

Enim tehinguid tehakse suuremate linnade ümbruses (Tallinn, Tartu). Muudest piirkondadest on enamhinnatud suurte

magistraalide läheduses paiknevad varad. Lisaks asukohale on määravaks hoone kvaliteet, transpordiga juurdepääs,

piisava elektrivõimsuse ja abipindade (kontor, olmeruumid) olemasolu. Pakkumises on peamiselt nõukogudeaegsed

kapitaalset remonti vajavad tootmis-, lao- ja teeninduspinnad. Vähest nõudlust tingib ka asjaolu, et reeglina on

pakutavad pinnad amortiseerunud ja kõrgete ekspluatatsioonikuludega. Samuti ei vasta pakutavad varad tänapäeva

standarditele ja vajavad kasutuselevõtuks suuri lisainvesteeringuid. Samas tihti on selliste hoonete ost ja

rekonstrueerimine odavam kui uue hoone ehitus. Üldjuhul on hoonetel olemas veevarustus ja suur elektrivõimsus.

MÜÜGIPAKKUMINE

2024. aasta kolmandas kvartalis on Lääne maakonnas avalikus müügipakkumises ~19 ärilise kasutusotstarbega vara.

Enim pakkumisi on Haapsalu linnas ja Lääne-Nigula vallas. Haapsalu linnas on avalikus müügipakkumises neli

rahuldavas/heas seisukorras olevat nõukogudeaegset tootmishoonet suletud netopindalaga 194-1333,9 m2, mille

pakkumishinnad jäävad vahemikku 269 000 – 375 000 eurot. Lisaks on müügipakkumises pakkumishinnaga 950 000

eurot kaasaaegne ärihoone suletud netopindalaga 746,4 m2 ning pakkumishinnaga 115 000 eurot renoveeritud

kohvik-baar üldpinnaga 66,1 m2 (korteriomand). 456 000 euroga on müügipakkumises ka vana ärihoone suletud

netopindalaga 1 524,2 m , mida on võimalik laienda ning rekonstrueerida äri- ja eluhooneks (maapealne maht kuni

6 960 m2). Muus osas pakkumiste näol on tegemist Haapsalu linnast eemal asuvate peamiselt vanemate

kapitaalremonti vajavas või rahuldavas seisukorras olevate põllumajandus- või tootmishoonetega, mille

pakkumishinnad jäävad vahemikku 22 000 – 120 000 eurot. Lääne-Nigula vallas on müügipakkumises ka kaks

laudahoonet. Müügipakkumises pakkumishinnaga 132 000 eurot on heas seisukorras olev laudahoone suletud

netopindalaga 822,3 m2 ning pakkumishinnaga 325 000 eurot on rahuldavas seisukorras olev laudakompleks suletud

netopindalaga 6 500 m2. Haapsalu maantee ääres asuvates tööstusparkides on lisaks avalikus müügipakkumises

kaks nõukogudeaegset rahuldavas seisukorras olevat kõrget töökojahoonet suletud netopindalaga 4 385 m2 ja 1 768

m2 ning pakkumishindadega 430 000 – 450 000 eurot.

ÜÜRIPAKKUMINE

Läänemaa äripindade üüriturg on väljakujunemata, kuna sisuliselt nõudlus üüripindade järgi puudub. Vähesel määral

on üüripindade nõudlust maakonnakeskuses ja Uuemõisa alevikus, seda just eluksvajalike teenuste osutamiseks või

tootmispindade järele. 2024. aasta kolmandas kvartalis on Lääne maakonna peale kokku 16 üüripakkumist, millest 14

üüripakkumist asuvad Haapsalu linnas või Uuemõisa alevikus. Haapsalu linnas on üüripakkumisel kaks heas

seisukorras olevat büroopinda üldpinnaga 18,0-68,0 m2 ja üürihinnaga 4,44-7,50€/m2. Lisaks on pakkumises neli heas

seisukorras olevat teenindus- või kaubanduspinda üldpinnaga 20,0 - 245,0 m2 ja üürihindadega 5,50 - 8,94€/m2. Muus

osas koosnevad üüripakkumised tootmispindadest üldpinnaga 65,5 - 1 333,9 m2, mille üürihinnad jäävad vahemikku

1,30 – 6,44€/m2, sh madalamas hinnaklassis on kehvemas seisukorras olevad pinnad ja kõrgemas hinnaklassis

31

paremas seisukorras olevad pinnad. Väljaspool Haapsalu linna on üüripakkumises kaarhall ja remondihall

üürihindadega 1,4€/m2 ja 4,0€/m2, kuid vaadeldavas piirkonna puudub sisuliselt aktiivne üüriturg.

Läänemaa 2024. aasta suurimad investeeringu projektid on Marienholmi poolsaare viis kortermaja arenduse I etapp

(kokku 50 korterit), mille erasektori investeering on ligikaudu 15 miljonit eurot ning uue Haapsalu Linnavalituse hoone

ehitus ligikaudse eelarvega 5 miljonit eurot.

LÄÄNEMAA ARENDUSKINNISTUTE TURG

Lääne maakonna arenduskinnistute turg on väheaktiivne. Mõningast arendusaktiivsust võib täheldada Lääne

maakonnakeskuses Haapsalu linnas. Aastas ehitatakse ainult üksikuid ärilise kasutusotstarbega uusehitisi. 2023.

aasta III kvartalist kuni 2024. aasta II kvartalini väljastati Lääne maakonnas 21 ehitusluba põllumajandus-, majutus-,

tootmis-, teenindus-, lao- ja büroohoone püstitamiseks ning laiendamiseks suletud netopindalaga kokku 11 932 m2.

Ehitamist alustanud teatisi väljastati kokku põllumajandus-, majutus-, tootmis-, teenindus-, lao- ja büroohoonele 9

tükki suletud netopindalaga kokku 5 427 m2. Kasutuslubasid väljastati hoone püstitamisel ja laiendamisel kokku 14

tükki suletud netopindalaga kokku 10 300 m2. Viimasel aastal väljastati sarnases mahus ehitus- ja kasutuslubasid kui

aasta varem. Aasta varem väljastati ehituslubasid 11 709 ruutmeetrile ja kasutuslubasid 4 125 ruutmeetrile.

2024. aasta esimeses pooles väljastati Läänemaal üks ehitusluba uue tööstushoone püstitamiseks suletud

netopindalaga 1 824 m2 ja kolm ehitusluba laohoone ehituseks suletud netopindalaga kokku 3 689 m2. Kõik teised 6

ehitusluba väljastati hoonetele, mille suletud netopindala on väiksem kui 250 m2. Samal perioodil sai kasutusteatise

üks tootmishoone laiendus suletud netopindalaga 5 212 m2 ja üks uus tootmishoone suletud netopindalaga 742 m2.

Lisaks sai kasutusloa üks põllumajandushoone suletud netopindalaga 351 m2.

2024. AASTA LÄÄNEMAA ÄRIKINNISVARAGA TEOSTATUD SUUREMAD OSTU-MÜÜGITEHINGUD

Läänemaa äripindade turg on väheaktiivne. Aastas toimub loetud arv ostu-müügitehinguid. 2024. aasta esimeses

poolaastas toimus kokku ~8 hoonestatud ärilise kasutusotstarbega kinnistuga ja ~8 hoonestamata maaga teostatud

ostu-müügitehingut, sealhulgas ei toimunud mitte ühtegi suurtehingut. Madal ärikinnisvara tehinguaktiivsus on tingitud

piirkonna madalast äripindade nõudlusest, kuid kindlasti avaldab mõju ka madal äripindade pakkumiste arv. Lääne

maakonnas on küll müügipakkumises ~19 ärilise kasutusotstarbega hoonestatud kinnistut, kuid suurema osa

pakkumiste puhul on pakkumishind ebamõistlikult kõrge või kinnistul asuv hoonestus on sisuliselt amortiseerunud.

2024. aasta esimese poolaasta kalleim tehing toimus Haapsalu linnas tehinguhinnaga ligikaudu 850 000 eurot.

Tegemist on vanalinnas asuva arendusprojektiga. Haapsalu linnas müüdi ka kaks ärihoonet suletud netopindalaga

347,4 m2 ja 991,4 m2 müügihindadega 178 000 eurot ning 230 000 eurot. Teised neli tehingut toimusid väljaspool

Haapsalu linna asuvate põllumajandushoonetega ja tehinguhinnad jäid alla 50 000 euro.

2024. aasta esimeses pooles müüdi Läänemaa üksikud hoonestamata äri- ja tootmismaad. Kokku müüdi 4 kinnistut

kogumaksumusega alla 200 000 euro. Kolm hoonestamata kinnistud paiknesid väljaspool Haapsalu linna. Üks

hoonestamata ärimaa sihtotstarbega kinnistu müüdi Haapsalu linna sissesõidul Uuemõisa alevikus. Tegemist oli

5 973 m2 suuruse ärimaa sihtotstarbega maatükiga, mille tehinguhind oli 8,8€/m2.

Hindaja ei prognoosi järgmiseks aastaks Läänemaa äripindade turul olulisi muutusi.

HARITAVA MAA TURUÜLEVAADE

TRENDID JA PROGNOOS

 Haritava maa hinnakasvu tempo jätkub, tehingute arv on stabiliseerunud.

 Avalikus pakkumises on häid põllumaid vähe, piirkondade suuremad põllumajandusettevõtted on endiselt

huvitatud maade juurde ostmisest ja nii ei jõuagi sellised maad tihti avalikule turule.

 Omaette probleemiks on mahetootmiseks sobivate maade saadavus – ühelt poolt puuduvad pakkumised

ning teiselt poolt on paljud maad nn üleväetatud ja seetõttu mahetootmiseks sobimatud.

 Lihaveiste kasvatamise populaarsuse tõus on tõstnud huvi ka rohumaade omandamise vastu.

 Keskmine tehinguhind jätkab tõenäoliselt kasvu, pakkumise vähesuse tõttu jääb tehingute arv samale

tasemele.

32

Analüüsides kümne aasta haritava maa tehingute keskmist hinda tuleb tõdeda, et tegemist on olnud jätkuva

kasvutrendiga v.a vaid nn masuaastad (2009 ja 2010), kui tehinguhinnad ja -mahud langesid. Nn masuaastatele

järgnes kiire hindade kasv aastast 2011 ja sealt edasi on kasvutrend jätkunud.

Joonis 4. Haritava maa tehingud alates 2004. aastast (allikas: Maa-ameti hinnastatistika)

Kaheteistkümne aastaga on tehingute arv aastas tõusnud ja langenud (2011. aastal 1215 tehingut ja 2023. aastal 998

tehingut), kõrgeim tehingute arv oli aastal 2014, kui aastas teostati 1848 haritava maa tehingut. Perioodil 2015-2019

jäi tehingute arv madalamaks, kuid 2020. ja 2021. aastal oli tehingute arv taas tõusuteel ning 2022. ja 2023. aastal

taas languses.

2023. aasta lõpuks ehk kaheteistkümne aastaga on haritava maa keskmine ühikuhind jõudnud tasemele 5986 €/ha,

2011. aastal oli see 1175 €/ha. Maksimaalsed tehinguhinnad on jõudnud tasemele umbes 13 000 €/ha ja seda eeskätt

kõige viljakamates piirkondades – Harju, Jõgeva, Põlva ja Pärnu maakonnas.

Joonis 5. Maksimaalne ühikuhind maakondade kaupa 2023. aastal, €/ha (allikas: Maa-ameti hinnastatistika)

Tehingud haritava maaga ei ole koondunud ühte või paari maakonda, vaid on toimunud üsna ühtlaselt üle Eesti. 2023.

aastal on üle 100 tehingu aasta jooksul tehtud vaid ühes maakonnas, alla 50 tehingu tehti neljas maakonnas, neist

väikseima tehingute arvuga on Hiiu maakond, alla 50 tehingu oli veel Ida-Viru, Lääne ja Valga maakonnas.

33

Joonis 6. Haritava maa tehingute arv maakondade kaupa 2021.-2023. aastal, tk (allikas: Maa-ameti hinnastatistika)

Joonis 7. Vabaturu tingimustele vastavate haritava maa tehingute ning mediaanhinna muutus (%) maakondade lõikes 2022. ja 2023. aastal (allikas:

Maa-ameti põllumajandusmaa 2023. a turuülevaade).

Haritava maa tehingute arvu kasvu pidurdab eelkõige hea boniteediga haritava maa pakkumise vähenemine ja

põllumajandussektori võimekus maa ostu investeerida.

Seevastu renditava põllumaa osakaal on tõusnud ja üle poole kasutuses olevast põllumaast on rendimaa. See on

seletatav asjaoluga, et haritava maa turule on sisenenud paljud ostjad, kes teevad seda investeerimise eesmärgil ja ei

kavatse maad ise harima hakata. Seega jõuavad sellised maad põllumaade renditurule.

Riigi poolt rendile antavate põllumaade rendihind on samuti enampakkumistel järjest kasvamas.

4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade

09.09.2024 kuupäeva seisuga on kinnisvaraportaalis kv.ee Lääne maakonnas avalikus müügipakkumises 12 tootmis-

ja laohoonet suletud netopindalaga 200 - 2 000 m2, mille pakkumishinnad jäävad vahemikku 22 000 eurot kuni

450 000 eurot. Hinnatava varaga kaudselt võrreldavad pakkumised on järgmised:

34

Asukoht on kehvem, hoone seisukord on sarnane, hoone suletud netopindala on väiksem ehk kehvem, maatüki pindala

on väiksem ehk kehvem.

Asukoht on sarnane, hoone seisukord on kehvem, hoone suletud netopindala on sarnane, maatüki pindala on väiksem

ehk kehvem.

Asukoht on kehvem, hoone seisukord on kehvem, hoone suletud netopindala on väiksem ehk kehvem, maatüki pindala

on väiksem ehk kehvem.

Asukoht on samaväärne, hoone seisukord on parem, hoone suletud netopindala on väiksem ehk kehvem, maatüki

pindala on väiksem ehk kehvem.

35

Asukoht on parem, hoone seisukord on sarnane, hoone suletud netopindala on samaväärne, maatüki pindala on

väiksem ehk kehvem.

Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on

olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest.

4.4 Hoonestatud kinnisasja turustatavuse analüüs

Turustatavust mõjutavad tegurid Hinnatav kinnistu asub Lääne-Nigula vallas Kuijõe küla hajaasustuse

piirkonnas. Tegemist on keskmisest suurema pindalaga maatükiga, millel

asub rahuldavas seisukorras olev laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse

hoone. Hoone sobib kasutamiseks väiketootmiseks või laonduseks, sh olemas

olmeplokk. Hoones on olemas tahkekütuse baasil katel ja lokaalne veevärk.

Väärtuse kuupäeva seisuga ei koorma hinnatavat hoonestust kolmandate

osapooltega sõlmitud üürilepingud. Hinnatav hoonestus on omaniku

omakasutuses.

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Hindaja hinnangul on potentsiaalseks ostjaks eelkõige kohalikud või

lähivaldadest pärit ettevõtjad, kes soetavad hinnatava vara omakasutusse.

Vähetõenäoline ostja on investor, kes soetab hinnatava vara üüritulu

teenimise eesmärgil, kuna vaadeldavas piirkonnas aktiivne üüriturg sisuliselt

puudub.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab suuruselt ja asukohalt keskmisele turunõudlusele.

Hinnatav vara rahuldab väiketootmise ja laonduse turusegmendi nõudeid.

Hindaja hinnangul on hinnatavat vara võimalik kasutada väiketootmiseks või

laonduseks.

Konkureeriv pakkumise maht, turu

neelduvus

Hindamishetkel on Lääne maakonnas avalikus müügipakkumises 12 tootmis-

ja laohoonet suletud netopindalaga 200 - 2 000 m2, mille pakkumishinnad

jäävad vahemikku 22 000 eurot kuni 450 000 eurot. Väärtuse kuupäeva

seisuga arvestades vara olemust on selle neelduvus hea, kuna hinnatav vara

on kätte saadav suuremale osale turuosalistele. Üle Eesti müüakse aastas

mitmeid analoogse hoonestusega hoonestatud kinnistuid.

Hinnang likviidsusele,

müügiperiood

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime

hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Hinnatav vara on keskmise

likviidsusega, kuna see on kätte saadav suuremale osale turuosalistele.

Järgmiseks aastaks hindaja ei prognoosi hinnatavas turusegmendis olulisi

hinnamuutusi.

Alternatiivse kasutuse võimalus Hinnataval varal alternatiivne kasutus puudub.

36

5 Hindamine

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

Füüsiliselt võimalik ja vajalikult

põhjendatud

Hinnatavat vara on füüsiliselt võimalik kasutada tootmishoonega hoonestatud

kinnistuna ja sinna juurde kuuluva maana. Olemasoleva hoone ruumilahendus

sobib kasutamiseks tootmiseks või laonduseks, sh olemas olmeplokk.

Maatükile on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Põhihoone on

varustatud küttesüsteemiga. Kinnistul on olemas lokaalne veevärk,

sideühendus ning elektriühendus (3x120A). Hoone ruumilahendus ei sobi

füüsiliselt kasutamiseks laudahoonena.

Hoonestamata osa kinnistust sobib kasutamiseks haritava maana

(põllumaana). Antud osal maatükist on olemas sobiv kõlvikuline koosseis ja

mullaviljakus.

Õiguslikult lubatav Vastavalt kehtivale Lääne-Nigula valla üldplaneeringu kaardile on hinnatava

kinnistu maakasutuse juhtostarve määramata. Hinnatava kinnistu põhjapoolne

osa jääb planeeritud väärtuslik põllumajandusmaale. Üldplaneering määrab

väärtuslikuks põllumajandusmaaks mõistliku suurusega (üle 2 ha) ja

kompaktsusega põllumajandusmaad, mis jäävad maatulundusmaa

sihtotstarbega katastriüksusele, mille kaalutud keskmine boniteet on võrdne

või suurem kui 34 hindepunkti ning mis ei jää planeeringuga määratud

tiheasustusalale. Väärtuslikule põllumajandusmaale on lubatud ehitada

hooneid ainult teatud tingimustel. Põllumajandusehitise võib rajada, kui

ehitamine muule maale on võimatu või ebaotstarbekas ja kui see ei halvenda

põllumajandusmaa kasutamist. Samuti tuleb säilitada vähemalt 90%

väärtusliku põllumassiivi terviklikkusest. Elamu ehitamine on samuti lubatud

vaid kindlatel tingimustel, näiteks massiivi servaalale kuni 0,5 hektarile ja kui

muul maal ehitamine ei ole võimalik. Lisaks tuleb järgida ehituspiiranguid

aladel, kus asuvad maardlad ning metsastamine on lubatud ainult servaaladel,

vältides suuremate massiivide lõhkumist. Vastavalt kehtivale üldplaneeringule

ei ole hinnatavat maatükki lubatud jagada, kuna maatüki suurus on 3,67 ha

ehk jagamisel ei ole tagatud jagatavate katastriüksuste üle 2,0 ha suuruse

nõue. Lisaks asub hinnatav kinnistu hajaasustuse alal ehk detailplaneeringu

kohustus puudub. Vastavalt maakatastriseaduse §18 lõige 1 punkt 3 kohaselt

määratakse katastriüksuse sihtostarve ehitist teenindavale katastriüksusele

kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise

tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku

nõusoleku või kasutusloa alusel. Tulenevalt kinnistu varajasemast kasutusest

osaliselt laudahoonega hoonestatud kinnistuna ja osaliselt haritava maana

(põllumaana) on maaüksuse sihtostarve maatulundusmaa. Vastavalt

maakatastriseaduse §181 lõige 9 kohaselt on maatulundusmaa

põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja

maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Ehitusseadustiku §16

lõige 2 kohaselt tuleb ehitist kasutada kasutusotstarbe kohaselt. Vastavalt

26.10.2017 on väljastatud ehitusloale nr 1712271/36310 on ehitise peamine

kasutamise otstarbe puidutööstuse hoone.

Seega on hinnatavat kinnistust õiguslikult lubatud kasutada puidutööstuse

hoonega hoonestatud kinnistuna ja sinna juurde kuuluva haritava maana

põllumajandussaaduste tootmiseks või/ja metsamajanduslikul eesmärgil.

37

Finantsmajanduslikult otstarbekas Finantsmajanduslikult on otstarbekas hinnatavat kinnistut kasutada osaliselt

väiketootmiseks sobiliku tootmis- või laohoonega hoonestatud kinnistuna ning

osaliselt haritava maana (põllumaana), kuna piirkonnas on mõningast

nõudlust soodsama lao- ja tootmispinna järele. Väheaktiivses turupiirkonnas

on ettevõtjatel võimalik soetada väiketootmiseks või laonduseks sobivate

hoonetega hoonestatud kinnistuid suhteliselt madalate ostu-müügihindadega,

mis mõneti kompenseerib investeeringuvajadust hoonete kaasajastamiseks ja

kinnistu asukohast tulenevat negatiivset mõju, nagu näiteks suuremad

transpordikulud või tööjõukulud. Lisaks on tavapäraselt väheaktiivses

turupiirkonnas omakasutusse ostja nõus hoone investeerimisele kulutama

rohkem kui investeeringu tasuvusmäär ning seeläbi kandma kahjumit, mis

tuleneb investeeringu väärtuse ja ehitusmaksumuse vahest.

Omandab kõrgeima väärtuse ja

parimaks kasutuseks

Hinnatava vara parimaks kasutuseks on selle kasutus puidutööstuse hoonega

hoonestatud kinnistuna ja sinna juurde kuuluva haritava maana

põllumajandussaaduste tootmiseks või/ja metsamajanduslikul eesmärgil,

millena ühtlasi omandab hinnatav vara ka kõrgeima väärtuse.

5.2 Meetodi valik

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse

ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest

maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid

riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,

kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvesse võtmise kaudu.

Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava

tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma

rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse

tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu

kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt

turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad

müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb

turuinformatsioonile.

Residuaal- ehk jäägimeetodit (Residual Approach) kasutatakse arendatava ja ümberehitamist vajava vara

hindamisel. Meetodi kasutamisel eeldatakse, et vara ostja on nõus maksma vara eest summa, mis võrdub arendatud,

ümberehitatud vara väärtus miinus arenduskulude ja arendusprojekti elluviimiseks vajaliku kasumi summa.

Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse hindamiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud

võrdlusmeetod, kuna hinnatava vara potentsiaalne ostja on tõenäoliselt omakasutusesse ostja. Antud juhul annab

võrdlusmeetodi kasutamine oluliselt täpsema hindamistulemuse, kuna üle Eesti hajaasustuse piirkonnas on toimunud

viimastel aastatel mitu sarnase hoonestusega hoonestatud kinnistu ostu-müügitehingut. Lisaks üldjuhul ei soetata

vaadeldavas piirkonnas analoogseid varasid üüritulu teenimise eesmärgil, kuna vaadeldavas piirkonnas aktiivne

üüriturg sisuliselt puudub, mistõttu ei ole tulumeetodi kasutamine antud juhul õigustatud.

38

5.3 Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Maa-ameti ja Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks

olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult

hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.

Hindajale on teada järgmised analoogsete kinnistutega teostatud käibemaksuta ostu-müügitehingud:

VÕRDLUSTEHINGUD: 1 2 3 4 5 6 7

Tehinguhind: 100 000 € 94 262 € 75 000 € 105 000 € 59 900 € 115 000 € 72 000 €

m² hind, €: 55 € 62 € 201 € 106 € 47 € 40 € 78 €

Tehingu aeg: juuni 2024 mai 2024 apr 2024 apr 2024 märts 2024 aug 2023 apr 2023

Asukoht:

Põlva maakond, Põlva vald, Mammaste küla,

kinnistu paikneb külakeskuses, olemas juurdepääs avalikult

teelt

Pärnu maakond, Lääneranna vald,

Petaaluse küla, kinnistu paikneb eemal

põhimaanteedest, olemas juurdepääs

avalikult teelt

Rapla maakond, Rapla vald, Järlepa küla, kinnistu

paikneb väljakujunenud tööstuspiirkonnas. Olemas

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Järva maakond, Paide linn, Sillaotsa küla, kinnistu

paikneb välja kujunenud tööstusalal (sisekvartalis)

linna sissesõidul. Maanteele pääseb üle eraomandis oleva

naaberkinnistu)

Rapla maakond, Kehtna vald, Eidapere alevik, kinnistu paikneb eemal põhimaanteedest, olemas

juurdepääs avalikult teelt

Põlva maakond, Kanepi vald, Peetrimõisa küla, kinnistu paikneb põhimaantee läheduses, olemas

juurdepääs avalikult teelt

Pärnu maakond, Saarde vald, Kilingi-Nõmme linn, kinnistule paikneb elamurajooni kõrval

eemal põhimaanteedest. Olemas juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt.

Hoone kandekonstruktsioonide kirjeldus:

1989. aastal tellistest ja monteeritavast

raudbetoonist ehitatud soojustamata hoone

monteeritavast

raudbetoonist ja tellistest 1970.ndate lõpus

ehitatud soojustamata hoone

tellisest, väikeplokist ja monteeritavast raudbetoonist 1970ndate alguses ehitatud soojustamata hoone, mida

on osaliselt rekonstrueeritud 2000ndate alguses

metallist 1999. aastal ehitatud ja soojustatud

hoone

tellisest ja väikeplokist 1960- ndatel ehitatud soojustamata

hoone

monteeritavast raudbetoonist, tellistest, väike- või suurplokist

1970.ndate lõpus ehitatud soojustamata hoone

1960.ndatel tellisest ja 1992. aastal metallist ehitatud

osaliselt soojustatud, kuid rekonstrueerimata hooned

Hoone seisukorra kirjeldus:

rahuldav rahuldav/hea rahuldav/hea rahuldav/hea rahuldav rahuldav/hea (toimiv sigala) rahuldav

Maatüki pindala:

7107 m², hoonestusest vaba ala on ~20% ulatuses kaetud

kõvakattega (haritava maa potentsiaal

puudub)

17888 m², hoonestusest vaba ala on kaetud

valdavalt segahaljastusega

(haritava maa potentsiaal puudub)

4765 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud

madalhaljastusega (haritava maa potentsiaal puudub)

9674 m², hoonestusest vaba ala on ~30% ulatuses kaetud

kõvakattega

4339 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud kõvakattega

(haritava maa potentsiaal puudub)

33600 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud

madalhaljastusega (haritava maa potentsiaal puudub)

6017 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud

kõvakattega (haritava maa potentsiaal puudub)

Hoonestuse kasutusotstarve ja funktsionaalsus:

2-korruseline puidutöökoda koos

kontori- ja olmeplokiga. Funktsionaalsus on

hea.

tootmishoone koos kontori- ja olmeplokiga. Funktsionaalsus on hea.

lihatööstushoone, olemas WC ja puhkeruumid, funktsionaalsus on

rahuldav/hea

kaks madalat kaarhalli, millest ühes on olemas kontori- ja olmeplokk

soojakuna (väheväärtuslik), funktsionaalsus on rahuldav

2-korruseline tootmishoone (puudub kontori- ja olmeplokk),

funktsionaalsus on rahuldav

sigalahoone koos olmeplokiga (sh olemas kaasaaegsed pesemisvõimalused),

funktsionaalsus on rahuldav

liigendatav töökoda ja kaarhall koos

kontoriruumidega, kuid puudub olmeplokk, funktsionaalsus on

rahuldav/hea

Hoonete suletud netopindala m²:

1 816,0 1 510,0 373,6 990,6 1 274,3 2 900,0 924,0

Dokumentatsioon: dokumentatsioon on

korras dokumentatsioon on

korras dokumentatsioonis esineb

puudusi

dokumentatsioon on tehnosüsteemide osas

korrastamata dokumentatsioon on korras dokumentatsioon on korras

dokumentatsioon on üldiselt korras (ehitisregistris on

korrastamata vee ja kanalisatsiooni lahtrid)

Tehnosüsteemid:

lokaalküte ( tahkekütuse katel),

olemas elektriliitumine (3x250A) ja tsentraalne

veevärk

lokaalküte ( tahkekütuse katel), olemas

elektriliitumine (3x80A) ja lokaalne veevärk (oma

puurkaev)

kohtküte (elektriotseküte), olemas elektriliitumine (3x63A) ja tsentraalne

veevärk.

kohtküte (elektriotseküte) , olemas elektriliitumine (3x600A), oma veevärk

puudub (naaberkinnistul asub puurkaev)

ahiküte (lisaks on osaliselt paigaldatud vesipõrandakütte

kontuur) , olemas elektriliitumine (3x250A), tsentraalne vesi ja

kanalisatsioon.

lokaalküte ( tahkekütuse katel), olemas elektriliitumine ja lokaalne veevärk (oma puurkaev). Lisaks olemas 4000 m² sõnnikuhoidla, söödaautomaadid, söötmislinn,

neli söödamahutit (kokku ~19t) ja üks 10t söödamahuti.

kohtküte (ahiküte/elektriotseküte), olemas elektriliitumine

(3x63A), olemas tsentraalne vesi ja kanalisatsioon

Muud tegurid: kõrvalhooned

puuduvad kõrvalhooned puuduvad kõrvalhooned puuduvad

olemas puidust karkassil varjualune ehitisealuse

pindalaga 147,6 m² kõrvalhooned puuduvad olemas lägamahuti kõrvalhooned puuduvad

Hinnatava varaga seotud positiivsed ja negatiivsed tegurid.

Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid

+ keskmisest suurema pindalaga maatükk

+ kinnistule on olemas nii füüsiline kui ka õiguslik

juurdepääs avalikult teelt

+ olemas elektriliitumine (3x120A)

+ olemas lokaalne veevärk

+ hoones olemas lokaalküte tahkekütuse katla

baasil

+ hoone rahuldav/hea funktsionaalsus

(tootmishoone koos olmeplokiga)

+ muldade hea viljakus haritava maa ulatuses

- hoone fassaad on soojustamata

- hoonestuse rahuldav seisukord

- puudub piirdeaed (territoorium on sulgemata)

- kinnistu paiknemine väheaktiivses turupiirkonnas

- põhihoone dokumentatsioon on korrastamata

Hinnatavale varale turuväärtuse hindamiseks on hindaja valinud võrdlustehingud nr 1, 2 ja 7, mis on enim sarnased

hoonestuse olemuse, seisukorra ja asukoha poolest. Võrdlusvara nr 3 jäetakse valikust välja hoone väiksema suletud

netopindala ja maatüki pindala poolest. Võrdlusvara nr 4 jäetakse valikust välja kinnistu parema asukoha tõttu.

Võrdlusvara nr 5 jäetakse valikust välja kinnistu teistsuguse asukoha tõttu (vähe hinnatud asukoht). Võrdlusvara nr 6

jäetakse valikust välja hoonestuse teistsuguse olemuse tõttu (toimiv sigalahoone).

Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas

eksperthinnangus valime võrdlusühikuks tervikhinna eurot, kuna see iseloomustab hästi turu toimemehhanisme.

Vaadeldavas piirkonnas lähtub ostja hoonestatud kinnistute puhul pigem kinnistu tervikhinnast kui ühikhinnast. Lisaks

varieeruvad vaadeldavas piirkonna tehingute ühikhinnad oluliselt suuremas variatsioonis kui tehingute tervikhinnad.

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul oleme

lähtunud selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust

ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Tehinguga seotud võrdluselemendid

Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. Sarnaste varade hinnad vaadeldavas piirkonnas oluliselt muutunud

ei ole, võrdlustehingud on värsked. Hindaja ajaldamist ei rakenda.

Varaga seotud võrdluselemendid

Asukoht paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu,

piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne..

Hinnatumad on kinnistud, mis asuvad suurematele asulatele lähemal.

Hoone

kandekonstruktsioonide

kirjeldus

Hoone tüübi, ehitusaja, kandekonstruktsiooni materjalide, põhihoone

konstruktsioonide ja välisviimistluse mõju turuväärtusele. Kivikonstruktsioonist

hooned on hinnatumad kui metall- või puitkonstruktsioonist hooned. Tavapäraselt on

kivikonstruktsioonid, sealhulgas betoon ja telliskivi, tuntud oma vastupidavuse,

tulekindluse ja hooldusvajaduse vähesuse poolest. Lisaks peetakse

kivikonstruktsioone sageli esteetiliselt meeldivamaks ja need võivad pakkuda

paremat heliisolatsiooni. Need tegurid muudavad kivikonstruktsioonidega hooned

eriti atraktiivseks investeeringuks, kuna need võivad vähendada tuleviku remondi- ja

hoolduskulusid. Teisalt, puidust või metallist konstruktsioonid pakuvad oma eeliseid,

nagu kiirem ehitusaeg ja väiksemad ehituskulud, kuid nende eluiga on tavaliselt

lühem kui kivikonstruktsioonidel. Puit ja metall on tundlikumad ilmastikumõjudele ning

puitkonstruktsiooni võivad lisaks ohustada kahjurid. Metallist ja puidust

konstruktsioonid nõuavad sagedasemaid hooldus- ja remonditöid, suurendades

pikemas perspektiivis omaniku kulusid. PVC hallid on vähim hinnatud, kuna nende

41

eluiga on poole lühem kui metall- või puitkonstruktsioonil. Uuemad ehitised on

hinnatumad kui vanemad ehitised, sest uuema ehitise puhul on omanikukulud

madalamad. Lisaks on hinnatumad ehitised, mis on soojustatud, kuna soojustatud

hoonete kandekonstruktsioonid säilivad kauem.

Hoone seisukord hinnang põhihoone seisukorra ning mõistliku remondivajaduse kohta. Seisukorra

iseloomustamisel kasutame määratlusi halb, rahuldav, hea, väga hea. Erisused

tulenevad ehituskvaliteedist, viimistluseks kasutatud materjalide kvaliteedist,

hinnaklassist, hoones viimaste aastate jooksul teostatud parendustest.

Seisukorra klassifikatsioon:

väga hea – uus viimistlus või kvaliteetne kapitaalremont – kasutatud keskmisest

kallimaid viimistlusmaterjale, siseuksi ja sanitaartehnikat;

hea – uus viimistlus või remonditud – kasutatud soodsama hinnataseme

viimistlusmaterjale, siseuksi ja sanitaartehnikat; aastaid tagasi kvaliteetsete

materjalidega tehtud remont (märgata kulumisjälgi);

rahuldav – kasutuskõlblik, sanitaartehnika ja siseuksed vanad, vajades

lähiperspektiivis vähemalt hooldusremonti;

halb – kasutuskõlbmatu, ei vasta kaasaegsele pinna tingimustele, pigem samal

tasemel, mis karp.

Maatüki pindala mida suurem on hoone juurde kuuluva katastriüksuse pindala, seda kõrgem on vara

turuväärtus. Väljaspool linnasid asuvad maad on vähem väärtuslikud kui linnasisesed

maad, millest tulenevalt on hindaja rakendanud väiksemat kohandussammu.

Kõvakattega maatükid on hinnatumad kui kõvakatteta maatükid. Ärikinnisvara puhul

on platsi olemasolu kriitiline tegur. Platsi kasutatakse tavapäraselt parkimiseks,

kaubalaadimiseks, kauba ladustamiseks vms. Statistikaameti andmetel on piirkonna

haritava maa mediaanhind jäänud viimastel aastatel vahemikku 4 000 – 6 000 €/ha.

Kasutusotstarve/

funktsionaalsus

Multifunktsionaalsed hooned (ladu, töökoda, tootmine koos kontori ja olmeplokiga) on

hinnatumad kui ühe funktsiooniga hooned (laut, viilhall, kaarhall). Kontori- ja

olmeploki puudumine on turuväärtust alandav tegur, kuna see piirab hoone

kasutamist. Üldjuhul töötajad eeldavad elementaarse olmeploki ja kontorinurga

olemasolu. Lisaks on vähem hinnatud spetsiifilise kasutusotstarbega hoonestus nagu

näiteks toiduainetööstuse ja kalatööstuse vms hooned. Samuti on vähem hinnatud

ühes suurest ruumist koosnevad lao- ja tootmispinnad (näiteks PVC hall, kaarhall

vms).

Hoonete suletud netopindala

ja üldpind m²

üldpinna suuruse mõju turuväärtusele. Hind taandatuna ruutmeetriühikule on

suurema suletud netopinna puhul reeglina madalam. Lõpphindade lõikes tingib

suurem suletud netopind ka suurema tehinguhinna. Väiksema suletud netopinna

puhul on ruutmeetrihind kõrgem ning lõpphind madalam. Keskmisest suuremate

hoonete puhul on iga täiendav ruutmeeter vähem hinnatud kui eelmine. Optimaalse

suletud netopindalaga on hoone suletud netopindalaga kuni 2 000 m2. Suuremate

hoonetega kaasneb ka suurem halduskulu ja suurem renoveerimiskulu.

Dokumentatsioon Korrastamata dokumentatsioon mõjutab hinnatava vara turuväärtust negatiivselt,

kuna hoones teostatud ehitustööd on kooskõlastamata kohaliku omavalitsusega.

Ostjal puudub selge ülevaade, milliseid ehitustöid ja mis ulatuses on teostatud.

Lisaks kaasneb tavapäraselt hoone dokumentatsiooni korrastamisega nii rahaline kui

ka ajaline kulu. Korrastamata dokumentatsiooniga hoonele on üldjuhul ka keerulisem

laenu saada või pakutakse krediidiasutuse poolt kehvemaid laenutingimusi.

Tehnosüsteemid Lokaalküte (tahkekütuse ja vedelkütuse baasil katel, õhk-vesi tüüpi soojuspump,

gaasiküte) või kaugküte on hinnatum kui kohtküte (ahiküte, elektriotseküte).

Lokaalküte on tarbijasõbralikum ja pikemas perspektiivis jätkusuutlikum.

Küttesüsteemi puudumine on turuväärtust alandav tegur, kuna hoone

42

kandekonstruktsioonid ja viimistlusmaterjalid on vähem kaitstud niiskuse ja madala

temperatuuri eest. Metallist konstruktsioonielemendid võivad niiskuses korrodeeruda,

mis vähendab nende tugevust ja eluiga. Korrosioon võib põhjustada metalli

õhenemist ja nõrgenemist. Puitkonstruktsioonid on eriti haavatavad niiskuse suhtes,

mis võib põhjustada mädanemist, hallitust ja seeninfektsioone. Need protsessid

võivad nõrgestada puitu, vähendades selle kandevõimet ja eluiga. Niiskus võib

tungida betooni ja müüritise pooridesse, põhjustades külmumisel laienemist ja

pragunemist. Lisaks võib niiskus soodustada betooni sees oleva terasarmatuuri

korrosiooni, mis omakorda nõrgestab betooni struktuurilist terviklikkust. Korduv

külmumine ja sulamine võivad oluliselt suurendada kandekonstruktsioonide

kahjustusi. Elektriühenduse, vee ja kanalisatsiooni olemasolu on turuväärtust

suurendav tegur, sest tehnosüsteemidega kinnistud on kinnisvaraturul nõutumad kui

ilma tehnosüsteemideta kinnistud.

Muud tegurid Muude tegurite all käsitleb hindaja kinnistul asuvaid lammutamist vajavat või

rekonstrueeritavat hoonestust. Kinnistul asuvad rekonstrueeritavad hoone karkassid

võivad luua mõningast lisaväärtust, kuid seevastu lammutamist vajav hoonestus

mõjutab kinnistu turuväärtust negatiivselt, kuna lammutamisega kaasneb

lammutuskulu.

Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate

varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav

tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi

aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse

minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. Võrdluselemendid, mis on

kõikidel võrreldavatel varadel hinnatava varaga sarnased ja kohandusprotsent puudub, on välja toodud ülevaatlikkuse

põhimõttel.

KOHANDUSTABEL

VÕRDLUSTEHINGUD KÄIBEMAKSUTA:

1 2 7 HINNATAV VARA

Tehinguhind: 100 000 € 94 262 € 72 000 € kohandamisel lähtutakse

tehingu tervikhinnast

€/m²: 55 € 62 € 78 €

Tehingu aeg: juuni.2024 mai.2024 apr.2023

aug.2024 Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Ajaldamine 0% 0% 0%

Ajaldatud tervikhind: 100 000 € 94 262 € 72 000 €

Asukoht:

Põlva maakond, Põlva vald, Mammaste küla,

kinnistu paikneb külakeskuses, olemas juurdepääs avalikult

teelt

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Petaaluse küla, kinnistu paikneb eemal põhimaanteedest, olemas juurdepääs avalikult teelt

Pärnu maakond, Saarde vald, Kilingi-Nõmme linn,

kinnistule paikneb elamurajooni kõrval eemal põhimaanteedest. Olemas

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Lääne maakond, Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla,

Jüri - kinnistu asub hajaasustuse piirkonnas kõrvalmaantee ääres, sh

olemas juurdepääs avalikult teelt

Võrdlus asukoht parem

(hinnatum piirkond) asukoht kehvem (vähem

hinnatud piirkond) asukoht kehvem (vähem

hinnatud piirkond)

Kohandus -10% 5% 5%

Hoone kandekonstruktsioonide kirjeldus:

1989. aastal tellistest ja monteeritavast

raudbetoonist ehitatud soojustamata hoone

monteeritavast raudbetoonist ja tellistest 1970.ndate lõpus ehitatud

soojustamata hoone

1960.ndatel tellisest ja 1992. aastal metallist

ehitatud osaliselt soojustatud, kuid

rekonstrueerimata hooned

tellisest, metallist ja monteeritavast

raudbetoonist 1964. aastal ehitatud hoone, mida on laiendatud 2000ndate keskel (soojustamata

hoone)

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Hoone seisukorra kirjeldus:

rahuldav rahuldav/hea rahuldav rahuldav

43

Võrdlus samaväärne parem samaväärne

Kohandus 0% -10% 0%

Maatüki pindala:

7107 m², hoonestusest vaba ala on ~20% ulatuses kaetud

kõvakattega (haritava maa potentsiaal

puudub)

17888 m², hoonestusest vaba ala on kaetud valdavalt segahaljastusega (haritava

maa potentsiaal puudub)

6017 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud kõvakattega

(haritava maa potentsiaal puudub)

36700 m², sh ~41% maatükist moodustab

haritav maa (põllumaa)

Võrdlus väiksem ehk kehvem väiksem ehk kehvem väiksem ehk kehvem

Kohandus 15% 10% 15%

Hoonestuse kasutusotstarve ja funktsionaalsus:

2-korruseline puidutöökoda koos

kontori- ja olmeplokiga. Funktsionaalsus on

hea.

tootmishoone koos kontori- ja olmeplokiga.

Funktsionaalsus on hea.

liigendatav töökoda ja kaarhall koos

kontoriruumidega, kuid puudub olmeplokk, funktsionaalsus on

rahuldav/hea

laudahoonest ümber ehitatud puidutööstuse

hoone (sh olemas olmeplokk), funktsionaalsus

on rahuldav/hea

Võrdlus parem parem samaväärne

Kohandus -5% -5% 0%

Hoonete suletud netopindala m²:

1 816,0 1 510,0 924,0 880,5

Võrdlus suurem ehk parem suurem ehk parem samaväärne

Kohandus -15% -10% 0%

Dokumentatsioon: dokumentatsioon on

korras dokumentatsioon on korras

dokumentatsioon on üldiselt korras

(ehitisregistris on korrastamata vee ja

kanalisatsiooni lahtrid)

dokumentatsioon on korrastamata (puudub

kasutusluba)

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -10% -10% -10%

Tehnosüsteemid:

lokaalküte ( tahkekütuse katel),

olemas elektriliitumine (3x250A) ja tsentraalne

veevärk

lokaalküte ( tahkekütuse katel), olemas

elektriliitumine (3x80A) ja lokaalne veevärk (oma

puurkaev)

kohtküte (ahiküte/elektriotseküte), olemas elektriliitumine

(3x63A), olemas tsentraalne vesi ja

kanalisatsioon

lokaalküte (tahkekütuse katla baasil), olemas

elektriliitumine (3x120A) ja lokaalne veevärk (oma

puurkaev)

Võrdlus samaväärne samaväärne kehvem küttesüsteemi

poolest

Kohandus 0% 0% 5%

Muud tegurid: kõrvalhooned

puuduvad kõrvalhooned puuduvad kõrvalhooned puuduvad

olemas varjualune pindalaga 515 m²

Võrdlus kehvem kehvem kehvem

Kohandus 5% 5% 5%

Kohandused kokku: -20% -15% 20%

Kohandatud tervikhind: 80 000 € 80 123 € 86 400 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

60% 55% 40%

Kaalud: 25% 30% 45% 100%

Kaalutud kohandatud tervikhind:

20 000 € 24 037 € 38 880 €

Kaalutud kohandatud turuväärtuse ühikhind €/m²:

94 €

Turuväärtus: 82 917 €

Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning

kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste

absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja

vastupidi – kõige väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.

Hinnatava vara turuväärtus on (ümardatuna tuhandelisteni) 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk

94€/m2 hoone suletud netopindala kohta.

Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega.

Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus

kajastatud ilma käibemaksuta.

44

6 Hindamistulemus

Lääne maakonnas Lääne-Nigula vallas Kuijõe külas asuva Jüri nimelise hoonestatud kinnisasja registriosa numbriga

1244732 (maatulundusmaa sihtotstarbega maatükk, millel asub laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone)

turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk 94€/m2 hoone suletud

netopindala kohta.

Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega.

Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus

kajastatud ilma käibemaksuta.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 10%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12

kuud. Hinnatav vara on keskmise likviidsusega, kuna see on kätte saadav suuremale osale turuosalistele.

Lisad:

Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod

Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

Lisa nr 3 Ehitisregistri väljavõtted

Lisa nr 4 Hoone korruste põhiplaanid ja eelprojekti väljavõte

Lisa nr 5 Ehitusluba nr 1712271/36310 (26.10.2017)

Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

Egon Enula koostaja, nooremhindaja, tase 5

kutsetunnistuse nr 208076

+372 56 2999 29

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristi Kreitsmann läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 176335

/allkirjastatud digitaalselt/

45

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod

46

Fotomaterjal hinnatavast varast väärtuse kuupäeva seisuga

47

48

49

50

51

52

53

54

55

Kuivati ruumid

56

57

58

59

60

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

61

62

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõtted

63

64

65

66

Lisa 4 Hoone korruste põhiplaanid ja eelprojekti väljavõte

Laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone põhiplaan

68

Ehitusloa järgne puidutööstuse hoone põhiplaan

69

Virgman OÜ poolt 07.2017 koostatud Lauda rekonstrueerimise eelprojekti väljavõte

70

71

72

73

Lisa 5 Ehitusluba nr 1712271/36310 (26.10.2017)

75

76

77

78

79

Lisa 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on

piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875

nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise

kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja

korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult

hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Egon Enula koostaja, nooremhindaja, tase 5

kutsetunnistuse nr 208076

+372 56 2999 29

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristi Kreitsmann läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 176335

/allkirjastatud digitaalselt/

Eksperthinnang nr 240909-030-55127

Tellija Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Aadress Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi registriosa numbriga 1244732, mille koosseisu kuulub maatulundusmaa

sihtotstarbega maatükk pindalaga 3,67 ha ja mis on hoonestatud rahuldavas seisukorras oleva

laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoonega suletud netopindalaga 880,5 m2.

Eesmärk Eksperthinnang on koostatud laenutagatise turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks

krediidiandjale.

Eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Turuväärtus 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk 94€/m2 hoone suletud netopindala kohta.

Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka

hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta.

Hindamisaruande kuupäev 10.09.2024

Egon Enula koostaja, nooremhindaja, tase 5

kutsetunnistuse nr 208076

+372 56 2999 29

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristi Kreitsmann läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 176335

/allkirjastatud digitaalselt/

2

Sisukord

1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused .......................................................... 5

1.1 Hinnatav vara .................................................................................................................................................... 5

1.2 Hindamise eesmärk........................................................................................................................................... 5

1.3 Hindamise alused .............................................................................................................................................. 5

1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted ...................................................................................................................... 5

1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused ...................................................................................................... 6

1.5.1 Eeldused ....................................................................................................................................................... 6

2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .................................................................................................. 6

3 Hinnatava vara kirjeldus ............................................................................................................................................. 8

3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik .............................................................................................. 8

3.2 Asukoht ja keskkond ......................................................................................................................................... 8

3.3 Katastriüksuse kirjeldus .................................................................................................................................. 15

3.4 Hoonestuse kirjeldus ....................................................................................................................................... 21

3.4.1 Konstruktsioonid .......................................................................................................................................... 22

3.4.2 Sisustus ja siseviimistlus ............................................................................................................................. 23

3.5 Tehnosüsteemid .............................................................................................................................................. 24

3.6 Kõrvalhooned .................................................................................................................................................. 25

3.7 Kestlikkus ........................................................................................................................................................ 26

4 Turuanalüüs ............................................................................................................................................................. 27

4.1 Makromajanduse ülevaade ............................................................................................................................. 27

4.2 Turusegmendi analüüs .................................................................................................................................... 29

4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade ................................................................................................................. 33

4.4 Hoonestatud kinnisasja turustatavuse analüüs ............................................................................................... 35

5 Hindamine ................................................................................................................................................................ 36

5.1 Parim kasutus .................................................................................................................................................. 36

5.2 Meetodi valik ................................................................................................................................................... 37

5.3 Hindamine võrdlusmeetodil ............................................................................................................................. 38

6 Hindamistulemus ..................................................................................................................................................... 44

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod ......................................................................................................................................... 45

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte ................................................................................................................... 60

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõtted ........................................................................................................................................ 62

Lisa 4 Hoone korruste põhiplaanid ja eelprojekti väljavõte ............................................................................................. 67

Lisa 5 Ehitusluba nr 1712271/36310 (26.10.2017) ......................................................................................................... 74

Lisa 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875 ................................................................................................................ 79

3

HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE

Hinnatava vara koondandmed

Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi registriosa numbriga 1244732, mille koosseisu kuulub

maatulundusmaa sihtotstarbega maatükk pindalaga 3,67 ha ja mis on hoonestatud

rahuldavas seisukorras oleva laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoonega

suletud netopindalaga 880,5 m2.

Aadress Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri

Kinnistu liik Hoonestatud kinnisasi

Omanik Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Katastritunnus 68001:004:0013

Kinnistu pindala 3,67 ha ehk 36 700 m2

Kinnistu hoonestus Hinnataval kinnistul asub üks laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ja

kaarhallist ümberehitatud varjualune (rajatis).

Hoone suletud netopind Ehitisregistri järgselt on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone suletud

netopindala 741,3 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on hoone suletud

netopindala 1 154,3 m2. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone

laiendustööd on väärtuse kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt

laiendatud, kuid üks osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone

tegelik suletud netopindala vastavalt plaanimaterjalile 880,5 m2.

Hoone seisukorra

üldhinnang

Laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone on väärtuse kuupäeva seisuga

rahuldavas seisukorras.

Vastuolud andmete osas Hindaja tuvastas andmetes järgmised vastuolud. Nimelt on ehitisregistri andmetel

laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ehitisealune pindala 790,0 m2 ja

hoone suletud netopindala 741,3 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on

hoone ehitisalune pindala 1 322,3 m2 ja suletud netopindala 1 154,3 m2.

Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone laiendustööd on väärtuse

kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt laiendatud, kuid 255,4 m2

suurune osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone tegelik

ehitisealune pindala vastavalt plaanimaterjalile 1 057,8 m2 ja hoone suletud

netopindala 880,5 m2. Lisaks tuvastas hindaja paikülevaatuse käigus, et kinnistul

asuv kaarhall on otstest avatud ehk väärtuse kuupäeva seisuga kasutatav kui

varjualune. 16.10.2008 on väljastatud ehitusluba nr EL-2008-9 kaarhalli

püstitamiseks, kuid ehitisregistris puuduvad andmed kasutusloa kohta.

Hindaja soovitab vara omanikul lõpetada vajalikud ehitustööd ja taotleda ehitistele

kasutusload. Analoogsete andmete vastuolud üldjuhul korrastatakse kasutusloaga.

Hindaja on hindamisel arvestanud puidutööstuse hoone tegeliku suletud

netopindalaga ja avatud kaarhalli on hindaja käsitlenud käesolevas eksperthinnangus

varjualusena. Hindaja juhib tähelepanu, et korrastamata dokumentatsioon mõjutab

hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna hoone dokumentatsiooni

korrastamisega kaasneb tavapäraselt nii rahaline kui ka ajaline kulu. Hindaja on

arvestanud korrastamata dokumentatsioonist tuleneva negatiivse mõjuga vara

turuväärtusele hindamiskäigu juures kohandamisel.

Hindamisaruande koondandmed

Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud laenutagatise turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks

krediidiandjale.

Seos Kinnitame, et Pindi Kinnisvara OÜ ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega

4

omandisuhtega.

Ülevaatuse kuupäev 30.08.2024

Väärtuse kuupäev 30.08.2024

Hindamisaruande kuupäev 10.09.2024

Tellija Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Tellija esindaja Juhatuse liige Bo Göte Stenholm

Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Bo Göte Stenholm

poolt 28.08.2024 e-maili teel.

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

Turuväärtus 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk 94€/m2 hoone suletud

netopindala kohta.

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud

turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Hinnatav vara on keskmise likviidsusega, kuna see

on kätte saadav suuremale osale turuosalistele.

Hindamistulemuse täpsus Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 10%, tegemist on sarnaste varade

keskmise täpsusega.

Käibemaks Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud

käibemaksu, on ka hindamistulemus kajastatud ilma käibemaksuta.

Hindaja kommentaar Hindaja täiendav kommentaar puudub.

Hindamistulemus

Lääne maakonnas Lääne-Nigula vallas Kuijõe külas asuva Jüri nimelise hoonestatud kinnisasja registriosa numbriga

1244732 (maatulundusmaa sihtotstarbega maatükk, millel asub laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone)

turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk 94€/m2 hoone suletud

netopindala kohta.

Egon Enula koostaja, nooremhindaja, tase 5

kutsetunnistuse nr 208076

+372 56 2999 29

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristi Kreitsmann läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 176335

/allkirjastatud digitaalselt/

5

1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused

1.1 Hinnatav vara

Reg osa nr 1244732

Katastritunnus 68001:004:0013

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Aadress Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Kuijõe küla, Jüri

Kinnistu liik Hoonestatud kinnisasi

Koosseis Maatulundusmaa sihtostarbega maatükk pindalaga 3,67 ha ehk 36 700 m2, millel

asub laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ja kaarhallist ümberehitatud

varjualune.

Omanik Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Kinnistu kasuks seatud

piiratud asjaõigused

Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte I jaos kehtivad kanded puuduvad.

Koormatised ja kitsendused Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte III jaos kehtivad kanded puuduvad.

Hüpoteegid Kinnistusraamatu registriosa väljavõtte IV jaos on üks kehtiv hüpoteegikanne,

millega ei ole hindamisel arvestatud.

Seadustest ja lepingutest

tulenevad kinnistus -

raamatusse mittekantud

õigused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi seadustest ja

lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis

võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara

käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust.

Haldusvorm Hinnatava vara haldamisega tegeleb vara omanik.

1.2 Hindamise eesmärk

Eksperthinnang on koostatud laenutagatise turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks krediidiandjale.

1.3 Hindamise alused

1.3.1 Eesti Vabariigi seadusandlus

1.3.2 Eesti vara hindamise standardisari EVS 875

1.3.3 EKHÜ Heade Tavade Koodeks

1.4 Hindamisel kasutatavad mõisted

1.4.1 Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema

üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel

toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud

teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875:1)

1.4.2 Parim kasutus (highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara

omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

1.4.3 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS

875:1)

6

1.4.4 Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS

875:1)

1.4.5 Ülevaatuse kuupäev (inspection date) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875:1)

1.5 Hindamise eeldused ja piiravad tingimused

1.5.1 Eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad.

1.5.1.1 Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on

tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud

andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta

nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks

eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus.

1.5.1.2 Hinnatava vara turuväärtus on leitud eeldusel, et varal ei lasu hüpoteeke ega teisi füüsiliste ja/või juriidiliste

isikute õigusi (nt üürileping, eluaegse kasutamise õigus jms). Nimetatud eeldus on esitatud tuginedes

turuosaliste poolt tehtavatele eeldustele, et vara üle minemisel müüjalt ostjale hüpoteegid on kustutatud või

kustutatakse tehingu käigus ja kolmandate isikute õigused puuduvad. Kui kolmandate isikute õigustega on

hindamisel arvestatud, siis on see käesolevas eksperthinnangus ka selgelt välja toodud.

1.5.1.3 Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei

tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte

kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja

kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida.

1.5.1.4 Käesolev eksperthinnang on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks

ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik

või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil.

1.5.1.5 Hindaja ei ole teinud ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide põhjalikku ehitus-tehnilist ekspertiisi ega

inspekteeritud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Andmed on fikseeritud esitatud

informatsiooni, teostatud visuaalse vaatluse ja hindaja tööpraktikast tulenevate kogemuste põhjal. Hindaja ei

saa avaldada mingit arvamust ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kohta, mida ei ole inspekteeritud ja

käesolev hindamisaruanne ei kinnita ehitiste, rajatiste ja tehnosüsteemide kaetud, varjatud või

ligipääsmatute osade laitmatust.

1.5.1.6 Käesoleva eksperthinnangu teostamisel on hindaja eeldanud, et mingit saastatust või saaste ohtu ei ole või

et saaste / saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud

mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud

hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas

need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema

saastatuse või saastusohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit

vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et

hinnatavat vara või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise,

võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust.

1.5.1.7 Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse olemasolu kohta ega saa seega esitada

mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on

lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune

saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada.

2 Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus

Tellija Vävars OÜ (registrikood: 10113981)

Hindaja Egon Enula

7

Pindi Kinnisvara OÜ

Aadress: Tartu mnt. 16, 10117,Tallinn

Reg.nr: 10677258

Tellimusleping Tellimus eksperthinnangu teostamiseks on esitatud tellija esindaja Bo Göte Stenholm

poolt 28.08.2024 e-maili teel.

Algandmed esitanud isik Algandmed esitas hinnatava vara omaniku esindaja Bo Göte Stenholm.

Andmeallikad Kinnistusraamatu registriosa väljavõte seisuga 08.09.2024;

Päring Maa-ametist geoportaal.maaamet.ee seisuga 09.09.2024;

Kaardirakendus kaart.delfi.ee seisuga 09.09.2024;

Riiklik ehitisregister ehr.ee seisuga 09.09.2024;

Maa-ameti tehingute andmebaas ja Pindi Kinnisvara OÜ tehingute andmebaas

seisuga 30.08.2024;

Päring kv.ee müügipakkumiste andmebaasist seisuga 09.09.2024;

Lääne-Nigula valla koduleht laanenigulavald.ee seisuga 09.09.2024;

Lääne-Nigula valla planeeringute register service.eomap.ee/laanenigulavald seisuga

09.09.2024;

Keskkonnaportaal register.keskkonnaportaal.ee/register seisuga 09.09.2024;

Maakonnaplaneeringute register planeeringud.ee seisuga 09.09.2024;

Maa-ameti infoportaal minu.kataster.ee seisuga 09.09.2024;

Eesti Geoloogiateenistuse koduleht ja kaardirakendus egr.ee seisuga 09.09.2024;

E-äriregister ariregister.rik.ee seisuga 09.09.2024;

Võrguväljaanne Riigi Teataja riigiteataja.ee seisuga 09.09.2024;

Statistikaameti andmebaas andmed.stat.ee/et/stat seisuga 09.09.2024.

Kasutatud dokumendid:

 Põhjaveekogumite seire 2022. aasta aruanne (koostaja Keskkonnaagentuur,

27.04.2023);

 Lauda rekonstrueerimise eelprojekt (koostaja: Virgman OÜ, Juuni 2017).

Vastuolud andmete osas Hindaja tuvastas andmetes järgmised vastuolud. Nimelt on ehitisregistri andmetel

laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ehitisealune pindala 790,0 m2 ja

hoone suletud netopindala 741,3 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on

hoone ehitisalune pindala 1 322,3 m2 ja suletud netopindala 1 154,3 m2.

Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone laiendustööd on väärtuse

kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt laiendatud, kuid 255,4 m2

suurune osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone tegelik

ehitisealune pindala vastavalt plaanimaterjalile 1 057,8 m2 ja hoone suletud

netopindala 880,5 m2. Lisaks tuvastas hindaja paikülevaatuse käigus, et kinnistul

asuv kaarhall on otstest avatud ehk väärtuse kuupäeva seisuga kasutatav kui

varjualune. 16.10.2008 on väljastatud ehitusluba nr EL-2008-9 kaarhalli

püstitamiseks, kuid ehitisregistris puuduvad andmed kasutusloa kohta.

Hindaja soovitab vara omanikul lõpetada vajalikud ehitustööd ja taotleda ehitistele

kasutusload. Analoogsete andmete vastuolud üldjuhul korrastatakse kasutusloaga.

Hindaja on hindamisel arvestanud puidutööstuse hoone tegeliku suletud

netopindalaga ja avatud kaarhalli on hindaja käsitlenud käesolevas eksperthinnangus

varjualusena. Hindaja juhib tähelepanu, et korrastamata dokumentatsioon mõjutab

hinnatava vara turuväärtust negatiivselt, kuna hoone dokumentatsiooni

8

korrastamisega kaasneb tavapäraselt nii rahaline kui ka ajaline kulu. Hindaja on

arvestanud korrastamata dokumentatsioonist tuleneva negatiivse mõjuga vara

turuväärtusele hindamiskäigu juures kohandamisel.

Ülevaatuse kuupäev 30.08.2024

Väärtuse kuupäev 30.08.2024

Ülevaatuse ulatus Teostatud on hinnatava maatükki ja seal paikneva hoonestuse väline ning

siseruumide paikülevaatus.

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus. Teostatud ei ole ehitustehnilist ekspertiisi või kasutatud

erivahendeid. Kaetud tööde osas on lähtutud avalike registrite andmetest.

Ülevaatusel osalesid Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Egon Enula, vara omaniku esindaja Bo Göte

Stenholm.

Ülevaatuse teostas Pindi Kinnisvara OÜ kutseline hindaja Egon Enula.

3 Hinnatava vara kirjeldus

3.1 Kolmandate isikute õigustega seotud andmestik

Vastavalt tellija poolt esitatud suulisele informatsioonile ei koorma hinnatavat hoonestust kolmandate osapooltega

sõlmitud üürilepingud, kuid hinnatava vara koosseisu kuuluv haritav maa on välja renditud põllumajandus ettevõttele.

Hindajale ei ole esitatud maa rendilepingut. Kuna analoogsed kinnistud ostetakse pigem hoonestuse tõttu, siis antud

juhul rendileping ei mõjuta otseselt hinnatava vara turuväärtust ega likviidsust. Hoonestatud osa kinnistust on

väärtuse kuupäeva seisuga vara omaniku omakasutuses.

3.2 Asukoht ja keskkond

Asukoht piirkonna siseselt Hinnatav vara asub Lääne-Nigula vallas Kuijõe külas Keila-Haapsalu tee ääres ~39,9

km kaugusel Keila linna keskusest, ~36,8 km kaugusel Haapsalu linna keskusest ja

66,0 km kaugusel Tallinna linna keskusest (Viru väljak). Tegemist on hajaasustuse

piirkonnaga ehk asukoht piirkonna siseselt on rahuldav. Tallinna kesklinn asub 60

minutilise autosõidu kaugusel.

Allikas: kaart.delfi.ee

Piirkonna hoonestus Hinnatav kinnistu asub hajaasustuse piirkonnas ehk lähiümbruses asuvad üksikud

9

talud.

Infrastruktuur Taristu asub kuni 13,5 km kaugusel Risti alevikus, kus on olemas kauplus, lasteaed ja

koolihoone.

Ühistransport Lähim bussipeatus asub ~120 m kaugusel Keila-Haapsalu tee ääres.

Haljastus ja heakord Hinnatava vara vahetus läheduses asuvad peamiselt metsad ja rabad. Keila-Haapsalu

tee ääres asuvad ka hooldatud rohu- ja põllumaad.

Veekogud ja nendega

seotud positiivsed ja

negatiivsed tegurid (sh

üleujutusalad)

Hinnatav vara ei jää Maa-ameti kaardirakenduse üleujutusala kaardi andmete kohaselt

üleujutusalale esinemistõenäosusega 1 x 100 aasta jooksul. Hinnatav vara asub eemal

veekogudest.

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yua

Õhu saastatus ja müra

Heiteallikad

Maa-ameti mürakaardil puuduvad mõõdistamistulemused Kuijõe küla kohta. Hinnatav

vara paikneb Keila-Haapsalu tee ääres. Keila-Haapsalu tee aastane keskmine

ööpäevane liiklussagedus on Transpordiameti 2023. aasta mõõdistustulemuste põhjal

955 sõidukit (sh 88% moodustavad sõidu- ja pakiautod, 2% bussid ja veoautod, 10%

autorongid) ehk tegemist on keskmisest madalama liiklussagedusega. Lisaks ei asu

hinnatava vara läheduses heiteallikaid, mis tõttu on piirkonna õhu saastatuse ja

müratase keskmisest madalam. Hindaja hinnangul on keskmisest madalam õhu

saastatus ja müratase hajaasustuse piirkonna puhul tavapärane, mistõttu see ei

mõjuta hinnatava vara turuväärtust ega likviidsust.

Lääne-Nigula valla heiteallikate kaart

10

Allikas: register.keskkonnaportaal.ee/register

Põhjaveekogumi seisukord

Vastavalt Maa-ameti veemajanduskava (2022-2027) kaardile jääb hinnatav kinnistu

Ordoviitsiumi-Kambriumi põhjaveekogumi Lääne-Eesti vesikonnas, Siluri-Ordoviitsiumi

Harju ja Kambriumi-Vendi põhjaveekogumi aladele.

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/kem_veemajanduskava ja keskkonnaportaal.ee

Kambriumi-Vendi põhjaveekogumist (sügavaim kiht) on Eesti suurim veevõtt

joogivee vajadusteks. Põhjaveekogum on moodustatud Kambriumi–Vendi veekihist.

Põhjavee-kogum paikneb Lääne-Eesti vesikonnas, valdavalt Harju, Rapla ja Lääne

maakonna territooriumil, ulatudes Loksalt läände kuni Matsalu looduskaitsealani.

Põhjaveekogumi pindala on 8 467,7 km2. Põhjaveekogumi kogupaksus Soome lahe

rannikul ulatub 100 meetrini. Lõuna suunas põhjaveekogumi paksus väheneb 40 – 60

meetrini. Põhjaveekogum on maapinnalt lähtuva reostuse ees kaitstud ja hüdrauliliselt

tõenäoliselt seotud lamava kristalse aluskorra soolaka põhjaveega. Lääne-Eesti

vesikonna veemajanduskavas on põhjaveekogumi koondseisund hinnatud

heaks, kuid ohustatuks (koguseline seisund on hea; keemiline seisund on hea).

Kogum on ohustatud, sest veevõtt põhjaveekogumist ületab looduslikku

ressurssi ja veevõtu intensiivistamine võib põhjustada kloriidide sisalduse

suurenemist mereäärsetes piirkondades ja halvendada veevarustuse olukorda.

Sarnaselt eelmisele aastale jäid enamus 2022. aasta põhjaveekogumi seirekaevude

veetasemed alla merepinna. Kõigi seirekaevude veetasemed olid kogu aasta lõikes

stabiilsed.

Ordoviitsiumi–Kambriumi põhjaveekogum Lääne-Eesti vesikonnas (keskmine

kiht) on moodustatud Ordoviitsiumi–Kambriumi põhjaveekihist ja levib Loksa–Viljandi

joonest lääne pool, kaasa arvatud saared. Administratiivselt paikneb põhjaveekogum

valdavalt Harju, Rapla, Lääne, Hiiu, Järva ja Viljandi maakonna territooriumil.

Põhjaveekogumi pindala on 20 453,6 km2. Põhjavee survepind ulatub Kesk-Eestis

absoluutkõrguseni 50 – 70 m. Lääne-Eestis ja Pärnumaal ulatub survepind üle

maapinna. Tallinnas Nõmmel ja Tallinna lähiümbruses (Sakus, Sauel, Rummus ja Loo

alevikus) on intensiivsest veevõtust moodustunud kohalikud alanduslehtrid.

Põhjaveevool infiltreerub vähesel määral allpool lasuvatesse Kambriumi–Vendi

põhjaveekogumitesse. Põhjavesi on surveline (veetase on vett andvatest kihtidest

kõrgemal) ja kaitstud maapinnalt lähtuva reostuse eest. Lääne-Eesti vesikonna

veemajanduskavas on põhjaveekogumi koondseisund hinnatud heaks

(koguseline seisund on hea; keemiline seisund on hea). 2022. aastal ei ole

põhjaveekogumi seirekaevude põhjaveetasemetes suuri muutusi näha, veetasemed

on ühtlaselt stabiilsed või kerge tõusutrendiga.

Siluri–Ordoviitsiumi Harju põhjaveekogum (madalaim kiht) on moodustatud Siluri–

Ordoviitsiumi põhjaveekompleksi põhjaveekihtidest Lääne-Eesti vesikonnas.

Administratiivselt haarab põhjaveekogum suurema osa Harjumaast ja Raplamaast.

Osaliselt kuulub põhjaveekogumisse Lääne-Viru maakonna lääneosa ning Järvamaa

ja Läänemaa põhjaosa. Põhjaveekogumi pindala on 5 655 km2. Põhjaveekogum on

maapinnalt lähtuva reostuse eest enamuses nõrgalt kaitstud, Lääne-Eesti vesikonna

veemajanduskavas on põhjaveekogumi koondseisund hinnatud heaks

11

(koguseline seisund on hea; keemiline seisund on hea). Põhjaveekogumite seire

aastaaruande kohaselt kulgesid 2022. aastal veetasemed aasta ringselt ühtlasena ilma

suuremate kõikumisteta. Põhjaveetaseme muutusele olulist inimmõju ei olnud ja

samuti ei olnud märgata veetasemete negatiivset trendi.

Hindaja hinnangul põhjaveekogumi seisukord otseselt hinnatava vara turuväärtust ega

likviidsust ei mõjuta, kuna põhjaveekogumi seisukord ei ole tööstuskinnisvara hinna

kujunemisel oluline tegur.

Maardlad Maa-ameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara maardlate (sh

prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal. Lähimad turba passiivsed

reservvaru alad jäävad hinnatava kinnistu piirist enam kui 500 m kaugusele põhja

suunda.

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad

Ohtlikud käitised Ohtlikud käitised on Päästeameti avaandmetest. Ohtlik käitis on ohtlikku ettevõtet või

suurõnnetuse ohuga ettevõtet käitava isiku kontrolli all olev ala, kus käideldakse

ohtlikku kemikaali ühes või mitmes ehitises, sealhulgas selle juurde kuuluvad või

sellega seotud infrastruktuurid ja protsessid. Suurõnnetuse ohuga ettevõtted

jagunevad ohtlikkuse suurenemise alusel B- ja A-kategooria suurõnnetuse ohuga

ettevõteteks. Ohtlik ettevõte on C-kategooria ettevõte.

Vastavalt ohtlike käitiste kaardi andmetel ei jää hinnatav vara ohtlike käitiste alale, mis

on väiksemate asulate puhul tavapärane ehk antud asjaolu ei mõjuta otseselt

hinnatava vara turuväärtust ega likviidsust.

12

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi

Soojussaar Linna soojussaar on ümbritsevast maapiirkonnast märkimisväärselt soojem

linnastunud ala. Temperatuurierinevus on enamasti suurem öösiti ja kõige

märgatavam nõrkade tuultega. Nähtuse põhjustajaks on esmajoones maapinna

katmine kunstlike materjalidega (taimkatte asendamine asfaldi ning betooniga,

pigitatud katused) ning heitsoojus. Soojussaarel on roll selles, et linnast allatuult

asuvates piirkondades sajab vähem vihma. Soojussaared halvendavad õhu ja vee

kvaliteeti. Soojussaared soodustavad globaalset soojenemist kliimaseadmete töös

hoidmiseks põletatud täiendavate fossiilkütuste läbi. Soojussaared võimendavad

linnades ja ka väiksemates asulates kuumalainete mõju.

Maa-ameti kaardirakenduse soojussaared kaardil puuduvad hiljutised

mõõdistusandmed võimalike soojussaarte asukoha kohta Kuijõe külas. Viimased

mõõdistamisandmed pärinevad 2019. aastast. Hinnatav vara asub hajaasustuse alal,

mistõttu on soojussaare tekkerisk vaadeldavas piirkonnas keskmisest madalam.

Hindaja hinnangul ei avalda antud asjaolu hinnatava vara turuväärtusele ega

likviidsusele olulist mõju, kuna see on hajaasustuse alade puhul tavapärane. Lisaks on

hindaja valinud ka võrdlustehingud sarnasest asukohast.

Radoonirisk

Radoon (Rn) on looduslik radioaktiivne väärisgaas, mis on värvitu, lõhnatu ja maitsetu

ning õhust 7,7 korda raskem. Inimene oma meeltega radooni ei tunne. Radoon tekib

raadiumi (Ra) radioaktiivsel lagunemisel, mis omakorda on uraani (U) radioaktiivse

lagunemisrea produkt.

Radooni leidub pea kõikjal Eesti pinnases. Kuna radoon on üks peamisi kopsuvähki

põhjustavaid tegureid, on oluline seda seirata. Kõrge ja eriti kõrge radooniriskiga alad

on iseloomulikud Põhja-Eesti klindivööndile, eelkõige graptoliitargilliidi ja fosforiidi

avamustele. Radoonirisk on kohati kõrge ka Kesk- ja Lõuna-Eestis. Eestis pärineb

radoon peamiselt uraanirikastest kivimitest graptoliitargilliidist ja oobolusliivakivist.

Uraani lagunemisrea ainsa gaasilise elemendina pääseb radoon pinnases liikuma ja

võib sealt ka välja jõuda. Vundamendis olevate pragude ning torustiku jaoks jäetud

avauste kaudu pääseb radoon hoonetesse ning kuna kaasaegsed ehitised on hästi

tihendatud, ei pääse ta sealt enam lihtsasti välja. Nii võib radooni kontsentratsioon

hoones kõrgeneda ja terviseprobleeme tekitada. Radoon on ohtlik eelkõige

sissehingamisel, kuna radioaktiivsel lagunemisel eralduv alfaosake hävitab inimese

õrna kopsukudet, radooni radioaktiivsed tütarelemendid lisavad omakorda kiirgusohtu.

Värskes õhus kõrge radooniriskiga aladel viibimine terviseohtu ei kujuta, kuna

pinnasest eralduv radoon ei saa kuskile koguneda ning hajub kiiresti.

Eesti pinnase radooniriski ja looduskiirguse atlase pinnaseõhus otsemõõdetud

radoonisisalduse kaardi järgi jääb Lääne-Nigula vald valdavalt keskmise või

keskmisest madalama radooniriskiga alale. Hinnatava kinnistu lähiümbruses on

mõõdistatud radooniriski väärtus vahemikkus 10-30kBq/m3, mida võib pidada

normaalse radoonisisaldusega pinnaseks. Hindaja hinnangul ei avalda radoonirisk

hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele olulist mõju, kuna see ei ole

vaadeldavas piirkonnas kinnisvara hinna kujunemisel oluline tegur. Lisaks ei kuulu

hinnatava vara koosseisu keldrikorrust kuhu radoon tavapäraselt koguneb.

Radoonirisk Lääne-Nigula vallas

13

Radooniriski ruutkaart (500x500

m)

Radooniriski väärtus (kBq/m3):

Allikas: gis.egt.ee/portal/home

Jääkreostusalad Jääkreostus on minevikus inimese tegevuse tagajärjel tekkinud maa ja veekeskkonna

(pinnase- või põhjavee) reostunud piirkond või keskkonda jäetud kasutuseta ohtlike

ainete kogum, mis ohustab ümbruskonna elanike tervist ja elusloodust.

Jääkreostusobjektid ja -alad on endised sõjaväealad, mahajäetud

asfaltbetoonitehased, katlamajad jne. Jääkreostusalad, mis koosnevad

lahusobjektidest, on üheks objektiks kokku liidetud. Andmed inventuuridest ja

jääkreostuse likvideerimise või ohutustamise projektidest.

Jääkreostuskoldeid eristatakse käesoleval ajal tekkivast reostusest.

Jääkreostuskolleteks on näiteks enne 1993. aastat (Nõukogude Liidu vägede

lahkumine 1992. aastal ja erastamise algus 1993. aastal) tekkinud sõjaväe ja

tööstusalade reostus. Jääkreostuseks ei loeta pärast 07.06.1998 tekkinud reostust,

sest siis jõustus kemikaaliseadus avaneb uues vahekaardis, millega

kehtestati saastaja maksab põhimõte. Selle kohaselt vastutab reostuse likvideerimise

eest reostaja. Kui reostus on tekkinud jäätmetest ja reostajat ei ole võimalik kindlaks

teha või vastutusele võtta, võib vastutus üle minna maa omanikule, kellele kuuluval

maal reostus asub.

Eesti keskkonnastrateegias aastani 2030 on üheks keskkonnaprobleemiks nimetatud

tööstus, põllumajandus ja militaarobjektide jääkreostus. Nimetatud on

jääkreostuskollete likvideerimise eesmärgid ja ülesanded ning jääkreostusobjektid,

mille likvideerimist toetatakse riigieelarvest. Jääkreostuskollete likvideerimist

finantseeritakse maaomanike, ettevõtete ja kohalike omavalitsuste vahenditest.

Kaasfinantseerimist on võimalik taotleda Sihtasutusest Keskkonnainvesteeringute

Keskusest (KIK) ja Ühtekuuluvusfondist.

Vastavalt Keskkonnaportaali andmetele ei asu hinnatav vara jääkreostusalal.

14

Allikas: register.keskkonnaportaal.ee/register

Metsatulekahjude risk Eesti Vabariigis võib kuivemal suvisel perioodil esineda metsatulekahjusid. Hinnatav

kinnistu asub hajaasustuse alal, mida ümbritsevad metsamaad, mistõttu esineb

hinnataval kinnistul metsatulekahju tekkerisk. Vastavalt Virgman OÜ poolt 06.2017

koostatud Lauda rekonstrueerimise eelprojektile on hinnatavale kinnistule kavandatud

kaks 15 m3 või 25 m2 suurust tuletõrjevee mahutit, mis on väärtuse kuupäeva seisuga

paigaldamata. Hindaja tuvastas projektis vastuolu mahutite suuruse osas. Nimelt

plaanimaterjalil on märgitud 15 m3, kuid projekti tekstiosas on kirjas 25 m3.

Väljavõte eelprojektist

Maa-ameti kaardirakenduse andmetel Kuijõe külas veevõtukohad puuduvad. Lähimad

töökorras hüdrandid asuvad eemal Risti ja Turba alevikus.

15

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi

Juurdepääs

KÜ omandivorm

Teeliik

Hinnatavale kinnistule on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt Keila-Haapsalu

teelt (riigimaantee). Juurdepääs hinnatavale kinnistule on hea nii sõiduautoga kui ka

veoautoga. Veoauto manööverdamisruum on kinnistusiseselt piiratud.

Allikas: xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister

Mööduv liiklusvool ja

nähtavus

Hinnatav vara paikneb Keila-Haapsalu tee ääres. Keila-Haapsalu tee aastane

keskmine ööpäevane liiklussagedus on Transpordiameti 2023. aasta

mõõdistustulemuste põhjal 955 sõidukit (sh 88% moodustavad sõidu- ja pakiautod, 2%

bussid ja veoautod, 10% autorongid) ehk tegemist on keskmisest madalama

liiklussagedusega, mistõttu on hinnatav vara rahuldava nähtavusega.

Kergliiklusteed ja avalikud

puhkealad

Piirkonnas avalikud puhkealad ja kergliiklusteed puuduvad.

Parkimine Piirkonnas avalik parkimine puudub. Parkida on võimalik hinnatava kinnistu lõunaosas

kõvakattega kaetud alal (parkimisruum on piiratud).

Hinnataval kinnistul puudub elektriauto laadimisjaam.

3.3 Katastriüksuse kirjeldus

Katastritunnus 68001:004:0013

16

Allikas: geoportaal.maaamet.ee

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Maatüki suurus 3,67 ha ehk 36 700 m2

Maatüki kõlvikuline koosseis

Haritav maa: 14 900 m2 (osakaal kogu maatükist ~41%);

Looduslik rohumaa: 2 290 m2 (osakaal kogu maatükist ~6%);

Metsamaa: 11 884 m2 (osakaal kogu maatükist ~32%);

Õuemaa: 6 421 m2 (osakaal kogu maatükist ~18%);

Muu maa: 1 160 m2 (osakaal kogu maatükist ~3%).

Katastriüksuse 71801:003:0371 kõlvikute kaardimaterjal

Allikas: minu.kataster.ee

Hinnatsoon Katastriüksuse maa väärtuse hindamisleht (hetkel kehtiv väärtus):

17

Allikas: minu.kataster.ee

Vastavalt Maamaksuseadusele ja Lääne-Nigula Vallavolikogu 20.06.2024 vasta

võetud maamaksumäärade määrusele nr 14 on maamaksumääraks elamumaal ja

maatulundusmaal 0,5% ning ülejäänud sihtotstarvetel 1%. Seadusega on sätestatud

maamaksu piirtõusuks 10% aastas.

29.06.2024 kuulutas Eesti Vabariigi President välja otsusega nr 443

Maamaksuseaduse muutmise seaduse, mis jõustub 01.01.2026. Maamaksuseaduse

muutmise seaduse jõustumisel on maamaksumääraks elamumaal ja

maatulundusmaal 0,5% kuni 1,0% ning ülejäänud sihtotstarvetel 0,1% kuni 2,0%. Kui

maa maksustamisperioodi maamaksu summa on vähemalt 50% suurem eelmise

maksustamisperioodi maksusummast, tõuseb maksusumma 2025. aastal

piirmääraga 50% kuni 100% eelmisest maamaksu summast. Edasi kehtestab

määrusega kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu maamaksu tõusu maksimaalse

piirmäära vahemikus 10% kuni 100%.

Maatüki kuju ja reljeef

Kõrgusandmed

Maatükk on põhiplaanilt ebakorrapärase hulknurkse kujuga. Pinnas on kaldes

reljeefiga lõunast põhja suunas (kõrguste vahe on kuni 7,4 meetrit).

Allikas: Maa-ameti geoportaali

Maatüki haljastus ja heakord Hinnatava maatüki põhjapoolse osa näol on tegemist hooldatud põllumaaga. Maatüki

lõunapoolne osa on osaliselt hoonestatud ja osaliselt kaetud kõrghaljastusega

(segamets). Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoonestuse ümbrus on

heakorrastamata (peamiselt puitjäätmed, kuid esines ka muid jäätmeid).

Mullastik

Hinnatava katastriüksuse moodustavad leedemullad, gleistunud rähk- ja klibumullad,

gleistunud leostunud ning leetjad mullad.

Mullastiku koosseis:

18

Mullastikukaart

Allikas: Maa-ameti mullakaart

Maatüki viljakustsoon Hinnatava katastriüksuse mullastiku viljakus on haritava maa osas keskmine

(perspektiivne boniteediklass 40 kuni 45).

PRIA Hinnatav katastriüksuse põhjapoolne osa on kantud PRIA-sse. Tegemist on osaga

põllumassiivist numberiga 49955191627 ja massiivi maakasutus on põllukultuurid.

Piirded Hoonestatud alale juurdepääsu on võimalik piirata kahe mehaaniliselt suletava

metallist tõkkepuuga.

Hoonestus Hinnataval kinnistul asub üks laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone ja

kaarhallist ümberehitatud varjualune (rajatis).

Rajatised Maapealsed rajatised: elektriliinipost, puurkaev, kaks tõkkepuud, aiamajad;

Maa-alused rajatised: torustik.

19

Maakonnaplaneering Kehtiva Lääne maakonnaplaneeringu 2030+ andmete kohaselt ei jää hinnatav

kinnistu rohevõrgustiku alale ega muule väärtuslikule alale.

Allikas: Maakonnaplaneeringute register (kehtestatud 22.03.2018 Riigihaldus ministri käskkirjaga nr 1.1-

4/70)

Üldplaneering

Maakasutuse juhtostarve

Vastavalt kehtivale Lääne-Nigula valla üldplaneeringu kaardile on hinnatava kinnistu

maakasutuse juhtostarve määramata. Hinnatava kinnistu põhjapoolne osa jääb

planeeritud väärtuslik põllumajandusmaale. Üldplaneering määrab väärtuslikuks

põllumajandusmaaks mõistliku suurusega (üle 2 ha) ja kompaktsusega

põllumajandusmaad, mis jäävad maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksusele,

mille kaalutud keskmine boniteet on võrdne või suurem kui 34 hindepunkti

(maakonna keskmine kaalutud boniteet) ning mis ei jää planeeringuga määratud

tiheasustusalale. Väärtuslikule põllumajandusmaale on lubatud ehitada hooneid ainult

teatud tingimustel. Põllumajandusehitise võib rajada, kui ehitamine muule maale on

võimatu või ebaotstarbekas ja kui see ei halvenda põllumajandusmaa kasutamist.

Samuti tuleb säilitada vähemalt 90% väärtusliku põllumassiivi terviklikkusest. Elamu

ehitamine on samuti lubatud vaid kindlatel tingimustel, näiteks massiivi servaalale

kuni 0,5 hektarile ja kui muul maal ehitamine ei ole võimalik. Lisaks tuleb järgida

ehituspiiranguid aladel, kus asuvad maardlad ning metsastamine on lubatud ainult

servaaladel, vältides suuremate massiivide lõhkumist.

Üldplaneeringu kaardi väljavõte

20

Allikas: Lääne-Nigula valla koduleht (Lääne-Nigula valla üldplaneering, mis on kehtestatud 18.08.2022

Vallavolikogu otsusega nr 1-3/22-36)

Detailplaneering ja

ehitusõigus

Vastavalt Lääne-Nigula valla planeeringute registri andmetele puudub hinnataval

kinnistul kehtiv või menetluses olev detailplaneering. Hinnatav kinnistu asub

detailplaneeringu kohustuseta alal.

Realiseerimata ehitusõigus Vastavalt 26.10.2017 väljastatud ehitusloale nr 1712271/36310 on olemasolevat

laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoonet lubatud laiendada 255,4 m2 võrra.

Väärtuse kuupäeva seisuga on antud hooneosa ehitusõigus realiseerimata.

Muud piirangud ja nende

mõju turuväärtusele

Maa-ameti kaardiserveri kitsenduste kaardi andmete kohaselt lasuvad hinnataval

maaüksusel järgmised maakasutust piiravad kitsendused:

Hindaja on seisukohal, et hinnataval maatükil asuva kitsenduse näol on tegemist

tavapärase maakasutust piirava kitsendusega, mis ei takista hinnatava vara

sihtotstarbelist kasutamist ja seega see ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust ega

likviidsust.

21

3.4 Hoonestuse kirjeldus

EHR kood 105011277

Hoone tüüp Laudahoonest ümber ehitatud tootmishoone

Hoone nimetus Puidutööstuse hoone (allikas: ehitisregister, ehitusluba nr 1712271/36310,

26.10.2017)

Hoone paiknemine Hoone paikneb kinnistu lõunapoolses osas.

Peamine kasutusotstarve

Allikas: ehitisregister, ehitusluba nr 1712271/36310, 26.10.2017

Ehitusaasta Ehitisregistri andmetel on hoone esmane kasutuselevõtu aasta 1964.

Viimase olulise

renoveerimise või

rekonstrueerimise aeg

Hoonet on renoveeritud järk-järgult. 2000ndate keskel on hoonet rekonstrueeritud ja

laiendatud 96,4 m2 võrra. Osaliselt on vahetatud eterniidist katusekate plekist

katusekatte vastu. Lisaks on hoonesse paigaldatud tahkekütuse baasil katel. Hoone

avatäited on osaliselt vahetatud (sh paigaldatud 4 metallraamidel tõstust). Samuti on

vahetatud torustik ja elektrijuhtmestik.

Valmidusaste Hoone ehitusloa järgne laiendus on väärtuse kuupäeva seisuga 255,4 m2 suuruse

hooneosa ulatuses välja ehitamata. Muus osas on hoone valmis.

Ehitus- ja kasutusluba Riiklikus ehitisregistris on märge, et hoone on „olemas“.

Riiklikus ehitisregistris on järgmised andmed ehitus- ja kasutuslubade kohta:

26.10.2017 on väljastatud ehitusluba nr 1712271/36310 ehitise ümberehitamiseks

(kompleksne rekonstrueerimine).

Ehitisregistris puuduvad andmed ehitamist alustamise teatise kohta kui ka kasutusloa

kohta. Hindaja juhib tähelepanu, et vastavalt Ehitusseadustiku §45 lõikele 1 kehtib

22

ehitusluba viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse

aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks

sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust.

Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise

kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või

kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele

ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel

tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).

Maapealsete korruste arv 1 maapealne korrus

Maa-aluste korruste arv Maa-alune korrus puudub

Ehitisealune pind Ehitisregistri järgselt on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone

ehitisealune pindala 790,0 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on hoone

suletud netopindala 1 322,3 m2. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone

laiendustööd on väärtuse kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt

laiendatud, kuid üks osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone

tegelik ehitisealune pindala vastavalt plaanimaterjalile 1 057,8 m2.

Suletud netopind (SNP) Ehitisregistri järgselt on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone suletud

netopindala 741,3 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on hoone suletud

netopindala 1 154,3 m2. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone

laiendustööd on väärtuse kuupäeva seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt

laiendatud, kuid üks osa hoone laiendusest on välja ehitamata, mistõttu on hoone

tegelik suletud netopindala vastavalt plaanimaterjalile 880,5 m2.

Kubatuur, maht (m3) Ehitisregistri järgselt on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone kubatuur

2 448,0 m2. 26.10.2017 väljastatud ehitusloa järgselt on hoone kubatuur 6 611,0 m3.

Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone laiendustööd on väärtuse kuupäeva

seisuga pooleliolevad. Hoonet on osaliselt laiendatud, kuid üks osa hoone laiendusest

on välja ehitamata, mistõttu ei ole hoone tegelik kubatuur hindajale teada.

Arhitektuuriline lahendus Tegemist on tüüpilise 1960ndatele omase viilkatusega madala laudahoonega.

Hoone funktsionaalsus Hoone funktsionaalsust võib hinnata rahuldav/heaks. Hoone koosneb kahest

töökojaruumist. Lisaks olemas sanitaarruum (sh pesemisvõimalus), puhkeruum, kahe

kambriga kuivati ja tehnoruumid. Töökojaruumide laekõrgus on ligikaudu 3 meetrit.

Hoone sobib kasutamiseks ühele ettevõttele, kuna hoones on üks olmeplokk ehk

hoone ei ole liigendatav.

3.4.1 Konstruktsioonid

Vundament Madalvundament

Kandekonstruktsioon Tellis, monteeritav raudbetoon, metall

Vahe- ja katuslaed Monteeritav raudbetoon, puit

Välisseinad Tellis, väikeplokk

Välisviimistlus Keraamiline tellis, laudis, väike- või suurplokk

Siseseinad Tellis, väikeplokk, kergkonstruktsioonist seinad

Trepid Pööningukorrusele viiv puitredel

Lift Puudub

Katusekate Hoone algupärane katusekatteks on eterniit, kuid ehituloa järgselt on hoone

23

katusekatteks plekk. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone vana

eterniidist katusekate on osaliselt asendatud plekist katusekattega.

Välisuksed Neli kaasaaegset metallraamidel tõstuksed, sh kaks kuivatiust, puituksed

Aknad Puitprofiiliga aknad

Konstruktsioonide seisukord Visuaalsel vaatlusel on hoone põhikonstruktsioonide ehitustehniline seisukord

rahuldav. Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja kandekonstruktsioonidel

kulumisjälgi. Monteeritavast raudbetoonist kandekonstruktsioonid pärinevad

1960ndatest, kuid visuaalsel vaatlusel ei tuvastanud hindaja vajumist või muud

deformatsiooni. 2000ndate keskel laiendatud hooneosa kandekonstruktsioonide

seisukord on hea. Hindaja tuvastas visuaalsel vaatlusel väikeplokkides pragusid ja

kerget lainetust müüri ladumises. Hoone puidust katuse kandekonstruktsioonides

tuvastas hindaja visuaalsel vaatluse vajumist ja lainetust. Perspektiivselt on vajalik

hoone katuse kandekonstruktsioonid välja vahetada (investeeringuvajadus).

Välisviimistluse seisukord Hoone välisviimistlus on rahuldavas seisukorras. Hoone laudisest fassaad on

amortiseerunud ja vajab vahetamist. Keraamilise tellise seisukord on rahuldav.

Hindaja tuvastas tellistest pragusid, külma- ja niiskuskahjustusi. Laudahoone

rekonstrueerimisprojekti kohaselt ei ole ettenähtud väike- või suurplokist ehitatud

hooneosa soojustamist ega viimistlemist. Hoone fassaad on amortiseerunud ja

hindaja hinnangul vajab hoone fassaad üleüldist soojustamist ja kaasaajastamist.

Energiamärgis Ehitisregistris puuduvad andmed energiamärgise olemasolu kohta.

3.4.2 Sisustus ja siseviimistlus

24

Põrandakatted Betoon

Seinakatted Viimistlus puudub

Laed Värvkate

Siseuksed Uut hooneosa eraldavad kaasaaegsed metallist tuletõkkeuksed. Muus osas hoones

on kaks klaasust ja puituksed.

Kohtkindel sisustus Puudub

Pesemisvõimalused Sanitaarruumis on olemas dušiotsik, kuid ruum on viimistlemata.

Tualettruumid Sanitaarruumis on olemas WC pott.

Siseviimistluse seisukord ja

remondivajadus

Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hoone siseruumid on rahuldavas

seisukorras. Viimistlemata on sanitaarruum ja puhkeruum. Töökojaruumide

viimistlustase vastab selle kasutusotstarbele.

Hoone siseruumid vajavad viimistlemist olmeruumide osas.

3.5 Tehnosüsteemid

Külm vesi Hinnataval kinnistul on olemas puurkaev.

Soe vesi Kaasaegne boiler

Kanalisatsioon Lokaalne mahuti

Gaas Piirkonnas puudub gaasitrass.

Elekter/peakaitse Olemas elektriliitumine (3x120A)

Küttesüsteem Hoone soojusvarustuse liigiks on lokaalküte ja soojusallika liigiks on tahkekütuse

baasil katel. Tegemist on 12.2006. aastal ehitatud katlaga. Küttekehadeks on

kõrvalruumides plekkradiaatorid ja tootmisruumis on kalorifeerid.

Õhk-õhk tüüpi soojuspumpa on võimalik samuti kasutada küttekehana.

Piirkonnas puudub tsentraalne soojustrass.

25

Ventilatsioon Mehaaniline sissepuhe ja väljatõmme

Jahutus Õhk-õhk tüüpi soojuspump toimib ka konditsioneerina. Õhk-õhk tüüpi soojuspump

asub uues hooneosas.

Sidesüsteemid Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hinnataval kinnistul on olemas

sideühendus läbi õhu.

Sideteenuste kaabelühendus piirkonnas puudub. Lähim sideteenuste võrk

(maakaabel) asub hinnatava kinnistu piirist ligikaudu 1,5 kilomeetri kaugusel Keila-

Haapsalu tee ääres.

Sideteenuste võrk (maakaabel)

Signalisatsioon Olemas turva- ja tulekahjusignalisatsioonisüsteem ja lisaks videovalve.

Muud seadmed Hoonesse on ehitatud käepärastest vahenditest kahekambriga kuivati, mille

küttekehaks on kalorifeer.

Tehnosüsteemide seisukord Tehnosüsteemid on vara omaniku esindaja kinnitusel töökorras ja visuaalsel

vaatlusel heas seisukorras.

3.6 Kõrvalhooned

26

Hoone nimetus/ ehitisregistri

kood

Kaarhall-ladu, ehitisregistri kood 120566628

Kandekonstruktsioon Terasferm või -tala

Hoone suletud netopindala 515,0 m2 (allikas: ehitisregister)

Hoone seisukord Paikülevaatuse käigus tuvastas hindaja, et hinnataval kinnistul asuv kaarhall on

otstest avatud ehk väärtuse kuupäeva seisuga kasutatav kui varjualune. Ehitise

kande-konstruktsioonid on rahuldavas seisukorras.

Funktsionaalsus Ehitis sobib kasutamiseks varjualusena.

Tehnosüsteemid Puuduvad

Dokumentatsioon Ehitisregistris on märgitud ehitise seisundiks „kavandatav“.

16.10.2008 on väljastatud ehitusluba nr EL-2008-9 ehitise püstitamiseks.

Väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad ehitisregistris andmed kasutusloa kohta.

Kui enne 01.07.2015. a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise

kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või

kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise

seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt

ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe

muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel

kohustuslik).

3.7 Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus (sustainability) on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks,

säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus

tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus.

Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suunatus püsivuse ja jätkumise

kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10).

Hinnatav kinnisvara asub Lääne-Nigula vallas Kuijõe külas hajaasustuse piirkonnas, Keila-Haapsalu tee ääres.

Tegemist on laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoonega hoonestatud maatulundusmaaga. Asukoht

piirkonna siseselt on pigem rahuldav, kuna tegemist on hajaasustusega piirkonnaga ja lähim suurem asula (Risti

alevik) asub 13,5 km kaugusel. Tallinna linna keskus asub 60-minutilise autosõidu kaugusel.

CO2 vähendamiseks on kõige suurem mõju olemasolevate hoonete taaskasutusel. Jätkusuutlik ehitus seab

eesmärgiks hoonete kogu elutsükli keskkonnasäästliku lähenemise, tuginedes põhimõtetele nagu renoveerimise

eelistamine uusehitusele, ehitistele kehtestatavad CO2 arvutusnõuded ja piirmäärad, madala CO2 koostisega

ehitusmaterjalide kasutamine ning teiseste materjalide taaskasutus. Hinnatav laudahoonest ümberehitatud

puidutööstuse hoone on ehitatud 1960ndatel ehk hoone kandekonstruktsioonid on taaskasutatud. Lisaks on hoonet

renoveeritud ja laiendatud, sealhulgas vahetatud osa katusekatetest ning paigaldatud tahkekütusekatel. Olemasolev

küttesüsteem tagab mõningase energiatõhususe. Hoone fassaad vajab soojustamist ja kaasaegseid

viimistlusmaterjale, et saavutada parem energiatõhusus. Lisaks võiks kaaluda taastuvenergia lahenduste, näiteks

päikesepaneelide, paigaldamist, mis aitaks vähendada hoone sõltuvust fossiilkütustest ja parandaks üldist

energiatõhusust.

Kinnisvara sotsiaalne aspekt tuleneb eelkõige selle asukohast. Kuna vara paikneb hajaasustusega piirkonnas, siis on

selle peamiseks väärtuseks kohalikele elanikele pakutavad töökohad. Lähim suurem asula (Risti alevik) on piisava

taristuga (sh olemas kool, lasteaed ja kauplus), mis toetavad piirkonna elukvaliteeti.

Majanduslikus plaanis viitab olukord vajadusele teha täiendavaid investeeringuid hoone viimistlemiseks, sealhulgas

poolelioleva hoonelaienduse lõpetamiseks. Kinnisvara sobib hästi väiketootmisele või ladustamisele, pakkudes

piisavalt ruumi ja tootmisvõimalusi. Samuti on oluline, et hoone energiatõhususe parandamine ja võimalikud

27

investeeringud taastuvenergiasse aitaksid vähendada tegevuskulusid, suurendades samal ajal kinnisvara atraktiivsust

turul. Kinnistu majanduslik kasutusväärtus tuleneb selle kättesaadavusest suuremale osale turuosalistele.

Seega on hindaja hinnangul hinnatava vara kestlikkus positiivne.

4 Turuanalüüs

4.1 Makromajanduse ülevaade

SKP muutus

Statistikaameti andmetel vähenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aasta esimeses kvartalis võrreldes

eelmise aasta sama ajaga 2,4%. Jooksevhindades moodustas SKP esimeses kvartalis 8,9 miljardit eurot. Teist

kvartalit järjest oli suurima positiivse panusega tegevusala põllumajandus, metsandus ja kalandus, suurima negatiivse

mõjuga olid energeetika ja töötleva tööstuse tegevusalad. Majandus näitab võrreldes 2023. aastaga kergeid

paranemise märke.1

Ehitus

Statistikaameti andmetel ehitasid ehitusettevõtted 2024. aasta esimeses kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 13%

vähem kui aasta varem samal ajal. Kohalikul ehitusturul vähenes maht 14%. Ehitusettevõtted ehitasid kokku 707

miljoni euro eest, sellest hooneid 491 miljoni ja rajatisi 216 miljoni euro eest. 2023. aasta esimese kvartaliga võrreldes

ehitati hooneid ligi viiendiku võrra vähem ja rajatisi 1% rohkem. Kohalikku ehitusturgu mõjutas enim hoonete

ehitusmahtude vähenemine, hoonete ehitus on vähenenud juba alates 2022. aasta teisest kvartalist. Välisriikides

tehtud ehitustööde osatähtsus kogu ehitusmahust oli 7%, aasta varem 6%. Ehitisregistri andmetel lubati kasutusse

1764 uut eluruumi, mis on 21% vähem kui aasta varem. Suurem osa valminud eluruumidest asub korterelamutes,

millest populaarseim oli kolme- kuni viiekorruseline korterelamu. Enamik valminud eluruumidest asuvad Tallinnas,

järgnevad Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. Nõudlus uute eluruumide järele väheneb jätkuvalt. Ehitusluba

väljastati 1077 eluruumi ehitamiseks, mida on ligi viiendiku võrra (19%) vähem kui aasta varem. Endiselt oli

eelistatuim elamutüüp korterelamu. Kasutusse lubati 260 mitteelamut, kus kasulikku pinda on 171 100 ruutmeetrit.

Enim lisandus uut büroo-, tööstus-, laohoonete pinda. Võrreldes mullusega vähenes nii kasutusse lubatud

mitteelamute pind kui ka maht.2

Joonis 1. Eluruumide ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv (allikas Statistikaamet)

Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive

Statistikaameti andmetel oli keskmine brutokuupalk 2024. aasta esimeses kvartalis 1894 eurot, mis on 8,8% kõrgem

kui eelmisel aastal samal ajal. Mediaanpalk oli selle aasta esimeses kvartalis 1553 eurot ja 2023. aasta samal

perioodil 1424 eurot. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk esimeses kvartalis kõrgeim info ja side, finants-

28

ja kindlustustegevuse ning avaliku halduse, riigikaitse ja kohustusliku sotsiaalkindlustuse tegevusaladel. Madalaim

kuupalk oli aga majutuses ja toitlustuses, muudes teenindavates tegevustes ning kinnisvaraalases tegevuses.

Kõrgeim brutokuupalk oli Tallinnas, järgnesid Harju maakond (sh Tallinn) ja Tartu maakond. Madalaim kuupalk oli

Valga ja Saare maakonnas.3

Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja oli 2024. aasta juunis -28, mis on 17 punkti võrra kõrgem madalaimast

tasemest 2022. aasta septembris ning 42 punkti võrra madalam kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal.

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks juulis võrreldes juuniga 0,3% ning võrreldes 2023. aasta juuliga

3,4%. Mulluse juuliga võrreldes olid kaubad 1,7% ja teenused 6,3% kallimad. Juulis mõjutasid tarbijahinnaindeksit

2023. aasta juuliga võrreldes enim mitmesuguste kaupade ja teenustega seotud hinnamuutused ja transpordiga

seotud hinnamuutused. Bensiin oli 1% ja diislikütus 4,7% kallim. Juuniga võrreldes mõjutasid juulis

tarbijahinnaindeksit enim ühelt poolt veevarustuse, kanalisatsiooni ja gaasi kallinemine ning teiselt poolt rõivaste ja

jalatsite laialdased soodusmüügid.4

Statistikaameti andmetel oli 2024. aasta esimeses kvartalis Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides kokku

9598 vaba ametikohta, mida on 16,3% vähem kui eelneval aastal samal perioodil. Tööandja algatusel lahkus ametist

pisut alla 6500 inimese. Esimeses kvartalis oli nii vabade kui ka täidetud ametikohtade koguarv pisut üle 609 000 ja

neist enamik olid töötleva tööstuse, kaubanduse ning hariduse tegevusaladel. Esimeses kvartalis võeti tööle 38 433 ja

töölt lahkus 39 753 inimest.5

Kinnisvara hinnatrendid

Kui 2022. aastal olid kinnisvara hinnatrendid kasvutempos – korterite turul ületasid tehingusummad ja tehinguaktiivsus

suuremates keskustes uusarenduste toel kunagise buumiaja tasemeid –, siis alates 2023. aastast kasv pidurdus.

2024. aasta juuli seisuga oli Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse hinnaindeks 16% madalam viimaste aastate

kõrgeimast tasemest (detsember 2023) ning 62% kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast.

Laenumahud ja intressimäärad

2024. aasta juuni seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr 3,7%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 5,3% ning

ettevõtetele 6,2%.

Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR (allikas Eesti

Pank)

2024. aasta juunis oli laenukäive väiksem ja laenujääk suurem kui 2023. aasta juunis.

29

Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive (allikas Eesti Pank)

Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt lõppeb rohkem kui kaks aastat kestnud majanduslangus 2024. aasta teises

pooles. Majanduse kasvule pöördumist toetab eelkõige nõudluse taastumine välisturgudel, mis aitab eksportivaid

ettevõtteid. Tugevana püsinud tööturg ning rahapoliitiliste intressimäärade langetamine aitavad omakorda kaasa

majapidamiste ostujõu taastumisele. Samas on prognoosis ebakindlust endiselt palju, kuna muu hulgas tuleb

arvestada ka geopoliitilistest pingetest tulenevate riskidega. Eesti eelarvepoliitika võib majanduspilti prognoositust

erinevaks kujundada.6

2024. aasta aprillis muutis Eesti Pank nõudeid selle kohta, kuidas peab kommertspank arvutama maksimaalset

laenuvõimekust, kui taotleja soovib uut eluasemelaenu. Arvutuse valemi muutus tähendab, et praeguste kõrgete

intressimäärade olukorras on laenu sooviva inimese maksimaalne laenuvõimekus sama suur kui enne Euroopa

Keskpanga intressitõuse. Endiselt võivad laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed kokku moodustada kuni

50% tema netosissetulekust.7

Allikad:

[1] Statistikaameti pressiteade, 31.05.2024 - Esimese kvartali majanduslangus oli 2,4%

[2] Statistikaameti pressiteade, 27.05.2024 - Esimeses kvartalis ehitusmahtude vähenemine jätkus

[3] Statistikaameti pressiteade, 24.05.2024 - Keskmine brutokuupalk oli esimeses kvartalis 1894 eurot

[4] Statistikaameti pressiteade, 07.08.2024 - Tarbijahinnaindeks juulis tõusis

[5] Statistikaameti pressiteade, 06.06.2024 - Vabu ametikohti oli esimeses kvartalis 9598

[6] Eesti Panga pressiteade, 14.06.2024 - PROGNOOS. Eesti Pank prognoosib majanduse pööret kasvule teisel poolaastal

[7] Eesti Panga pressiteade, 26.01.2024 - Eesti Pank muudab pankade jaoks reegleid uute eluasemelaenude väljastamisel

4.2 Turusegmendi analüüs

LÄÄNEMAA LÜHIISELOOMUSTUS

Lääne maakond, tuntud ka kui Läänemaa, asub Eesti lääneosas, olles üks väiksemaid maakondi riigis. Selle

administratiivne keskus on Haapsalu, mis on tuntud oma ajaloolise kuurortlinna staatuse, kauni promenaadi ja

rikkaliku kultuuripärandi poolest, sealhulgas Haapsalu piiskopilinnus. Geograafiliselt piirneb Lääne maakond

Läänemerega põhjas ja läänes, pakkudes pikki liivarandu ja maalilisi vaateid. See piirkond on tuntud oma puutumatu

looduse ja rahuliku eluviisi poolest. Matsalu Rahvuspark, mis asub osaliselt Lääne maakonnas, on üks Euroopa

tähtsamaid linnuala. Lääne maakonna majandus põhineb peamiselt põllumajandusel, turismil ja väiketööstusel.

Haapsalu ja teiste väiksemate asulate areng turismisihtkohtadena on oluliselt panustanud kohalikku majandusse,

pakkudes külastajatele spaateenuseid, kultuurisündmusi ja looduskauneid paiku. Läänemaal elab kokku ~25 000

inimest.

30

Haapsalu linn on ajalooline kuurortlinn Lääne-Eestis, tuntud oma maalilise asukoha, rikkaliku kultuuripärandi ja

tervendavate mudaravilade poolest. Linna elanike arv on umbes 13 000, pakkudes hubast ja sõbralikku kogukonna

tunnet. Haapsalu linna pindala on 10,59 ruutkilomeetrit, mis teeb sellest kompaktse, kuid avatud ja rohelise

elukeskkonna. Kuijõe on küla Lääne maakonnas Lääne-Nigula vallas Ristist loode pool. Kuijõe küla pindala on 36,9

km2 ja 2023. aastal jäi Statistikaameti andmetel küla elanike arv alla 100 inimese.

LÄÄNE MAAKONNA ÄRIKINNISVARA TURUÜLEVAADE

Läänemaal on kinnisvaraturg kõige aktiivsem Haapsalu linna ja selle lähiümbruses. Mujal piirkondades, mis jäävad

Haapsalu linnast kaugemale on nii nõudlus kui pakkumine väga madal. Läänemaa äripindade turu puhul ei saa eraldi

välja tuua nõudlust, kuna äripindade arendusturg sisuliselt puudub. Peamiselt ehitatakse uusi hooneid omatarbeks

üksikute eranditega.

Väikelinnade, alevike ja külade, sh Lääne paiknevate tootmis- ja äripindade turg on väheaktiivne, väljakujunenud

turuhindadest hetkel rääkida ei saa, kuna tehinguid on teostatud vähe, hooned on olnud väga erineva suuruse ja

kasutusega, osade varade puhul on tegemist olnud tervikvara müügiga (nt põllumajanduslike tootmishoonete puhul).

Nimetatud piirkondades domineerivad nõukogudeaegsed äri- ja põllumajandushooned, mis on kohandatud vastavalt

vajadusele ja võimalustele (analoogsete hoonete puhul on üldjuhul investeering suurem kui vara turuväärtus, mida

kohati kompenseerib madal soetushind), samuti on hulgaliselt tühjalt seisvaid hooneid. Analoogsete hoonete ostjad

on peamiselt kohalikud ettevõtted.

Enim tehinguid tehakse suuremate linnade ümbruses (Tallinn, Tartu). Muudest piirkondadest on enamhinnatud suurte

magistraalide läheduses paiknevad varad. Lisaks asukohale on määravaks hoone kvaliteet, transpordiga juurdepääs,

piisava elektrivõimsuse ja abipindade (kontor, olmeruumid) olemasolu. Pakkumises on peamiselt nõukogudeaegsed

kapitaalset remonti vajavad tootmis-, lao- ja teeninduspinnad. Vähest nõudlust tingib ka asjaolu, et reeglina on

pakutavad pinnad amortiseerunud ja kõrgete ekspluatatsioonikuludega. Samuti ei vasta pakutavad varad tänapäeva

standarditele ja vajavad kasutuselevõtuks suuri lisainvesteeringuid. Samas tihti on selliste hoonete ost ja

rekonstrueerimine odavam kui uue hoone ehitus. Üldjuhul on hoonetel olemas veevarustus ja suur elektrivõimsus.

MÜÜGIPAKKUMINE

2024. aasta kolmandas kvartalis on Lääne maakonnas avalikus müügipakkumises ~19 ärilise kasutusotstarbega vara.

Enim pakkumisi on Haapsalu linnas ja Lääne-Nigula vallas. Haapsalu linnas on avalikus müügipakkumises neli

rahuldavas/heas seisukorras olevat nõukogudeaegset tootmishoonet suletud netopindalaga 194-1333,9 m2, mille

pakkumishinnad jäävad vahemikku 269 000 – 375 000 eurot. Lisaks on müügipakkumises pakkumishinnaga 950 000

eurot kaasaaegne ärihoone suletud netopindalaga 746,4 m2 ning pakkumishinnaga 115 000 eurot renoveeritud

kohvik-baar üldpinnaga 66,1 m2 (korteriomand). 456 000 euroga on müügipakkumises ka vana ärihoone suletud

netopindalaga 1 524,2 m , mida on võimalik laienda ning rekonstrueerida äri- ja eluhooneks (maapealne maht kuni

6 960 m2). Muus osas pakkumiste näol on tegemist Haapsalu linnast eemal asuvate peamiselt vanemate

kapitaalremonti vajavas või rahuldavas seisukorras olevate põllumajandus- või tootmishoonetega, mille

pakkumishinnad jäävad vahemikku 22 000 – 120 000 eurot. Lääne-Nigula vallas on müügipakkumises ka kaks

laudahoonet. Müügipakkumises pakkumishinnaga 132 000 eurot on heas seisukorras olev laudahoone suletud

netopindalaga 822,3 m2 ning pakkumishinnaga 325 000 eurot on rahuldavas seisukorras olev laudakompleks suletud

netopindalaga 6 500 m2. Haapsalu maantee ääres asuvates tööstusparkides on lisaks avalikus müügipakkumises

kaks nõukogudeaegset rahuldavas seisukorras olevat kõrget töökojahoonet suletud netopindalaga 4 385 m2 ja 1 768

m2 ning pakkumishindadega 430 000 – 450 000 eurot.

ÜÜRIPAKKUMINE

Läänemaa äripindade üüriturg on väljakujunemata, kuna sisuliselt nõudlus üüripindade järgi puudub. Vähesel määral

on üüripindade nõudlust maakonnakeskuses ja Uuemõisa alevikus, seda just eluksvajalike teenuste osutamiseks või

tootmispindade järele. 2024. aasta kolmandas kvartalis on Lääne maakonna peale kokku 16 üüripakkumist, millest 14

üüripakkumist asuvad Haapsalu linnas või Uuemõisa alevikus. Haapsalu linnas on üüripakkumisel kaks heas

seisukorras olevat büroopinda üldpinnaga 18,0-68,0 m2 ja üürihinnaga 4,44-7,50€/m2. Lisaks on pakkumises neli heas

seisukorras olevat teenindus- või kaubanduspinda üldpinnaga 20,0 - 245,0 m2 ja üürihindadega 5,50 - 8,94€/m2. Muus

osas koosnevad üüripakkumised tootmispindadest üldpinnaga 65,5 - 1 333,9 m2, mille üürihinnad jäävad vahemikku

1,30 – 6,44€/m2, sh madalamas hinnaklassis on kehvemas seisukorras olevad pinnad ja kõrgemas hinnaklassis

31

paremas seisukorras olevad pinnad. Väljaspool Haapsalu linna on üüripakkumises kaarhall ja remondihall

üürihindadega 1,4€/m2 ja 4,0€/m2, kuid vaadeldavas piirkonna puudub sisuliselt aktiivne üüriturg.

Läänemaa 2024. aasta suurimad investeeringu projektid on Marienholmi poolsaare viis kortermaja arenduse I etapp

(kokku 50 korterit), mille erasektori investeering on ligikaudu 15 miljonit eurot ning uue Haapsalu Linnavalituse hoone

ehitus ligikaudse eelarvega 5 miljonit eurot.

LÄÄNEMAA ARENDUSKINNISTUTE TURG

Lääne maakonna arenduskinnistute turg on väheaktiivne. Mõningast arendusaktiivsust võib täheldada Lääne

maakonnakeskuses Haapsalu linnas. Aastas ehitatakse ainult üksikuid ärilise kasutusotstarbega uusehitisi. 2023.

aasta III kvartalist kuni 2024. aasta II kvartalini väljastati Lääne maakonnas 21 ehitusluba põllumajandus-, majutus-,

tootmis-, teenindus-, lao- ja büroohoone püstitamiseks ning laiendamiseks suletud netopindalaga kokku 11 932 m2.

Ehitamist alustanud teatisi väljastati kokku põllumajandus-, majutus-, tootmis-, teenindus-, lao- ja büroohoonele 9

tükki suletud netopindalaga kokku 5 427 m2. Kasutuslubasid väljastati hoone püstitamisel ja laiendamisel kokku 14

tükki suletud netopindalaga kokku 10 300 m2. Viimasel aastal väljastati sarnases mahus ehitus- ja kasutuslubasid kui

aasta varem. Aasta varem väljastati ehituslubasid 11 709 ruutmeetrile ja kasutuslubasid 4 125 ruutmeetrile.

2024. aasta esimeses pooles väljastati Läänemaal üks ehitusluba uue tööstushoone püstitamiseks suletud

netopindalaga 1 824 m2 ja kolm ehitusluba laohoone ehituseks suletud netopindalaga kokku 3 689 m2. Kõik teised 6

ehitusluba väljastati hoonetele, mille suletud netopindala on väiksem kui 250 m2. Samal perioodil sai kasutusteatise

üks tootmishoone laiendus suletud netopindalaga 5 212 m2 ja üks uus tootmishoone suletud netopindalaga 742 m2.

Lisaks sai kasutusloa üks põllumajandushoone suletud netopindalaga 351 m2.

2024. AASTA LÄÄNEMAA ÄRIKINNISVARAGA TEOSTATUD SUUREMAD OSTU-MÜÜGITEHINGUD

Läänemaa äripindade turg on väheaktiivne. Aastas toimub loetud arv ostu-müügitehinguid. 2024. aasta esimeses

poolaastas toimus kokku ~8 hoonestatud ärilise kasutusotstarbega kinnistuga ja ~8 hoonestamata maaga teostatud

ostu-müügitehingut, sealhulgas ei toimunud mitte ühtegi suurtehingut. Madal ärikinnisvara tehinguaktiivsus on tingitud

piirkonna madalast äripindade nõudlusest, kuid kindlasti avaldab mõju ka madal äripindade pakkumiste arv. Lääne

maakonnas on küll müügipakkumises ~19 ärilise kasutusotstarbega hoonestatud kinnistut, kuid suurema osa

pakkumiste puhul on pakkumishind ebamõistlikult kõrge või kinnistul asuv hoonestus on sisuliselt amortiseerunud.

2024. aasta esimese poolaasta kalleim tehing toimus Haapsalu linnas tehinguhinnaga ligikaudu 850 000 eurot.

Tegemist on vanalinnas asuva arendusprojektiga. Haapsalu linnas müüdi ka kaks ärihoonet suletud netopindalaga

347,4 m2 ja 991,4 m2 müügihindadega 178 000 eurot ning 230 000 eurot. Teised neli tehingut toimusid väljaspool

Haapsalu linna asuvate põllumajandushoonetega ja tehinguhinnad jäid alla 50 000 euro.

2024. aasta esimeses pooles müüdi Läänemaa üksikud hoonestamata äri- ja tootmismaad. Kokku müüdi 4 kinnistut

kogumaksumusega alla 200 000 euro. Kolm hoonestamata kinnistud paiknesid väljaspool Haapsalu linna. Üks

hoonestamata ärimaa sihtotstarbega kinnistu müüdi Haapsalu linna sissesõidul Uuemõisa alevikus. Tegemist oli

5 973 m2 suuruse ärimaa sihtotstarbega maatükiga, mille tehinguhind oli 8,8€/m2.

Hindaja ei prognoosi järgmiseks aastaks Läänemaa äripindade turul olulisi muutusi.

HARITAVA MAA TURUÜLEVAADE

TRENDID JA PROGNOOS

 Haritava maa hinnakasvu tempo jätkub, tehingute arv on stabiliseerunud.

 Avalikus pakkumises on häid põllumaid vähe, piirkondade suuremad põllumajandusettevõtted on endiselt

huvitatud maade juurde ostmisest ja nii ei jõuagi sellised maad tihti avalikule turule.

 Omaette probleemiks on mahetootmiseks sobivate maade saadavus – ühelt poolt puuduvad pakkumised

ning teiselt poolt on paljud maad nn üleväetatud ja seetõttu mahetootmiseks sobimatud.

 Lihaveiste kasvatamise populaarsuse tõus on tõstnud huvi ka rohumaade omandamise vastu.

 Keskmine tehinguhind jätkab tõenäoliselt kasvu, pakkumise vähesuse tõttu jääb tehingute arv samale

tasemele.

32

Analüüsides kümne aasta haritava maa tehingute keskmist hinda tuleb tõdeda, et tegemist on olnud jätkuva

kasvutrendiga v.a vaid nn masuaastad (2009 ja 2010), kui tehinguhinnad ja -mahud langesid. Nn masuaastatele

järgnes kiire hindade kasv aastast 2011 ja sealt edasi on kasvutrend jätkunud.

Joonis 4. Haritava maa tehingud alates 2004. aastast (allikas: Maa-ameti hinnastatistika)

Kaheteistkümne aastaga on tehingute arv aastas tõusnud ja langenud (2011. aastal 1215 tehingut ja 2023. aastal 998

tehingut), kõrgeim tehingute arv oli aastal 2014, kui aastas teostati 1848 haritava maa tehingut. Perioodil 2015-2019

jäi tehingute arv madalamaks, kuid 2020. ja 2021. aastal oli tehingute arv taas tõusuteel ning 2022. ja 2023. aastal

taas languses.

2023. aasta lõpuks ehk kaheteistkümne aastaga on haritava maa keskmine ühikuhind jõudnud tasemele 5986 €/ha,

2011. aastal oli see 1175 €/ha. Maksimaalsed tehinguhinnad on jõudnud tasemele umbes 13 000 €/ha ja seda eeskätt

kõige viljakamates piirkondades – Harju, Jõgeva, Põlva ja Pärnu maakonnas.

Joonis 5. Maksimaalne ühikuhind maakondade kaupa 2023. aastal, €/ha (allikas: Maa-ameti hinnastatistika)

Tehingud haritava maaga ei ole koondunud ühte või paari maakonda, vaid on toimunud üsna ühtlaselt üle Eesti. 2023.

aastal on üle 100 tehingu aasta jooksul tehtud vaid ühes maakonnas, alla 50 tehingu tehti neljas maakonnas, neist

väikseima tehingute arvuga on Hiiu maakond, alla 50 tehingu oli veel Ida-Viru, Lääne ja Valga maakonnas.

33

Joonis 6. Haritava maa tehingute arv maakondade kaupa 2021.-2023. aastal, tk (allikas: Maa-ameti hinnastatistika)

Joonis 7. Vabaturu tingimustele vastavate haritava maa tehingute ning mediaanhinna muutus (%) maakondade lõikes 2022. ja 2023. aastal (allikas:

Maa-ameti põllumajandusmaa 2023. a turuülevaade).

Haritava maa tehingute arvu kasvu pidurdab eelkõige hea boniteediga haritava maa pakkumise vähenemine ja

põllumajandussektori võimekus maa ostu investeerida.

Seevastu renditava põllumaa osakaal on tõusnud ja üle poole kasutuses olevast põllumaast on rendimaa. See on

seletatav asjaoluga, et haritava maa turule on sisenenud paljud ostjad, kes teevad seda investeerimise eesmärgil ja ei

kavatse maad ise harima hakata. Seega jõuavad sellised maad põllumaade renditurule.

Riigi poolt rendile antavate põllumaade rendihind on samuti enampakkumistel järjest kasvamas.

4.3 Konkureeriva pakkumise ülevaade

09.09.2024 kuupäeva seisuga on kinnisvaraportaalis kv.ee Lääne maakonnas avalikus müügipakkumises 12 tootmis-

ja laohoonet suletud netopindalaga 200 - 2 000 m2, mille pakkumishinnad jäävad vahemikku 22 000 eurot kuni

450 000 eurot. Hinnatava varaga kaudselt võrreldavad pakkumised on järgmised:

34

Asukoht on kehvem, hoone seisukord on sarnane, hoone suletud netopindala on väiksem ehk kehvem, maatüki pindala

on väiksem ehk kehvem.

Asukoht on sarnane, hoone seisukord on kehvem, hoone suletud netopindala on sarnane, maatüki pindala on väiksem

ehk kehvem.

Asukoht on kehvem, hoone seisukord on kehvem, hoone suletud netopindala on väiksem ehk kehvem, maatüki pindala

on väiksem ehk kehvem.

Asukoht on samaväärne, hoone seisukord on parem, hoone suletud netopindala on väiksem ehk kehvem, maatüki

pindala on väiksem ehk kehvem.

35

Asukoht on parem, hoone seisukord on sarnane, hoone suletud netopindala on samaväärne, maatüki pindala on

väiksem ehk kehvem.

Eelpool toodud hindade osas on toodud pakkumishinnad, mitte reaalsed tehinguhinnad. Praktikast lähtuvalt on

olemas võimalus, et müügiprotsessi käigus pakkumishinnad erinevad reaalsetest tehinguhindadest.

4.4 Hoonestatud kinnisasja turustatavuse analüüs

Turustatavust mõjutavad tegurid Hinnatav kinnistu asub Lääne-Nigula vallas Kuijõe küla hajaasustuse

piirkonnas. Tegemist on keskmisest suurema pindalaga maatükiga, millel

asub rahuldavas seisukorras olev laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse

hoone. Hoone sobib kasutamiseks väiketootmiseks või laonduseks, sh olemas

olmeplokk. Hoones on olemas tahkekütuse baasil katel ja lokaalne veevärk.

Väärtuse kuupäeva seisuga ei koorma hinnatavat hoonestust kolmandate

osapooltega sõlmitud üürilepingud. Hinnatav hoonestus on omaniku

omakasutuses.

Lõppkasutajaid iseloomustavad

tunnused

Hindaja hinnangul on potentsiaalseks ostjaks eelkõige kohalikud või

lähivaldadest pärit ettevõtjad, kes soetavad hinnatava vara omakasutusse.

Vähetõenäoline ostja on investor, kes soetab hinnatava vara üüritulu

teenimise eesmärgil, kuna vaadeldavas piirkonnas aktiivne üüriturg sisuliselt

puudub.

Kas hinnatav vara rahuldab

turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara vastab suuruselt ja asukohalt keskmisele turunõudlusele.

Hinnatav vara rahuldab väiketootmise ja laonduse turusegmendi nõudeid.

Hindaja hinnangul on hinnatavat vara võimalik kasutada väiketootmiseks või

laonduseks.

Konkureeriv pakkumise maht, turu

neelduvus

Hindamishetkel on Lääne maakonnas avalikus müügipakkumises 12 tootmis-

ja laohoonet suletud netopindalaga 200 - 2 000 m2, mille pakkumishinnad

jäävad vahemikku 22 000 eurot kuni 450 000 eurot. Väärtuse kuupäeva

seisuga arvestades vara olemust on selle neelduvus hea, kuna hinnatav vara

on kätte saadav suuremale osale turuosalistele. Üle Eesti müüakse aastas

mitmeid analoogse hoonestusega hoonestatud kinnistuid.

Hinnang likviidsusele,

müügiperiood

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime

hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud. Hinnatav vara on keskmise

likviidsusega, kuna see on kätte saadav suuremale osale turuosalistele.

Järgmiseks aastaks hindaja ei prognoosi hinnatavas turusegmendis olulisi

hinnamuutusi.

Alternatiivse kasutuse võimalus Hinnataval varal alternatiivne kasutus puudub.

36

5 Hindamine

5.1 Parim kasutus

Parim kasutus (Highest and best use) on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult

põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab

kõrgeima väärtuse. (EVS 875:1)

Füüsiliselt võimalik ja vajalikult

põhjendatud

Hinnatavat vara on füüsiliselt võimalik kasutada tootmishoonega hoonestatud

kinnistuna ja sinna juurde kuuluva maana. Olemasoleva hoone ruumilahendus

sobib kasutamiseks tootmiseks või laonduseks, sh olemas olmeplokk.

Maatükile on olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Põhihoone on

varustatud küttesüsteemiga. Kinnistul on olemas lokaalne veevärk,

sideühendus ning elektriühendus (3x120A). Hoone ruumilahendus ei sobi

füüsiliselt kasutamiseks laudahoonena.

Hoonestamata osa kinnistust sobib kasutamiseks haritava maana

(põllumaana). Antud osal maatükist on olemas sobiv kõlvikuline koosseis ja

mullaviljakus.

Õiguslikult lubatav Vastavalt kehtivale Lääne-Nigula valla üldplaneeringu kaardile on hinnatava

kinnistu maakasutuse juhtostarve määramata. Hinnatava kinnistu põhjapoolne

osa jääb planeeritud väärtuslik põllumajandusmaale. Üldplaneering määrab

väärtuslikuks põllumajandusmaaks mõistliku suurusega (üle 2 ha) ja

kompaktsusega põllumajandusmaad, mis jäävad maatulundusmaa

sihtotstarbega katastriüksusele, mille kaalutud keskmine boniteet on võrdne

või suurem kui 34 hindepunkti ning mis ei jää planeeringuga määratud

tiheasustusalale. Väärtuslikule põllumajandusmaale on lubatud ehitada

hooneid ainult teatud tingimustel. Põllumajandusehitise võib rajada, kui

ehitamine muule maale on võimatu või ebaotstarbekas ja kui see ei halvenda

põllumajandusmaa kasutamist. Samuti tuleb säilitada vähemalt 90%

väärtusliku põllumassiivi terviklikkusest. Elamu ehitamine on samuti lubatud

vaid kindlatel tingimustel, näiteks massiivi servaalale kuni 0,5 hektarile ja kui

muul maal ehitamine ei ole võimalik. Lisaks tuleb järgida ehituspiiranguid

aladel, kus asuvad maardlad ning metsastamine on lubatud ainult servaaladel,

vältides suuremate massiivide lõhkumist. Vastavalt kehtivale üldplaneeringule

ei ole hinnatavat maatükki lubatud jagada, kuna maatüki suurus on 3,67 ha

ehk jagamisel ei ole tagatud jagatavate katastriüksuste üle 2,0 ha suuruse

nõue. Lisaks asub hinnatav kinnistu hajaasustuse alal ehk detailplaneeringu

kohustus puudub. Vastavalt maakatastriseaduse §18 lõige 1 punkt 3 kohaselt

määratakse katastriüksuse sihtostarve ehitist teenindavale katastriüksusele

kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise

tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku

nõusoleku või kasutusloa alusel. Tulenevalt kinnistu varajasemast kasutusest

osaliselt laudahoonega hoonestatud kinnistuna ja osaliselt haritava maana

(põllumaana) on maaüksuse sihtostarve maatulundusmaa. Vastavalt

maakatastriseaduse §181 lõige 9 kohaselt on maatulundusmaa

põllumajandussaaduste tootmiseks või metsakasvatuseks kasutatav maa ja

maa, millel on põllu- või metsamajanduslik potentsiaal. Ehitusseadustiku §16

lõige 2 kohaselt tuleb ehitist kasutada kasutusotstarbe kohaselt. Vastavalt

26.10.2017 on väljastatud ehitusloale nr 1712271/36310 on ehitise peamine

kasutamise otstarbe puidutööstuse hoone.

Seega on hinnatavat kinnistust õiguslikult lubatud kasutada puidutööstuse

hoonega hoonestatud kinnistuna ja sinna juurde kuuluva haritava maana

põllumajandussaaduste tootmiseks või/ja metsamajanduslikul eesmärgil.

37

Finantsmajanduslikult otstarbekas Finantsmajanduslikult on otstarbekas hinnatavat kinnistut kasutada osaliselt

väiketootmiseks sobiliku tootmis- või laohoonega hoonestatud kinnistuna ning

osaliselt haritava maana (põllumaana), kuna piirkonnas on mõningast

nõudlust soodsama lao- ja tootmispinna järele. Väheaktiivses turupiirkonnas

on ettevõtjatel võimalik soetada väiketootmiseks või laonduseks sobivate

hoonetega hoonestatud kinnistuid suhteliselt madalate ostu-müügihindadega,

mis mõneti kompenseerib investeeringuvajadust hoonete kaasajastamiseks ja

kinnistu asukohast tulenevat negatiivset mõju, nagu näiteks suuremad

transpordikulud või tööjõukulud. Lisaks on tavapäraselt väheaktiivses

turupiirkonnas omakasutusse ostja nõus hoone investeerimisele kulutama

rohkem kui investeeringu tasuvusmäär ning seeläbi kandma kahjumit, mis

tuleneb investeeringu väärtuse ja ehitusmaksumuse vahest.

Omandab kõrgeima väärtuse ja

parimaks kasutuseks

Hinnatava vara parimaks kasutuseks on selle kasutus puidutööstuse hoonega

hoonestatud kinnistuna ja sinna juurde kuuluva haritava maana

põllumajandussaaduste tootmiseks või/ja metsamajanduslikul eesmärgil,

millena ühtlasi omandab hinnatav vara ka kõrgeima väärtuse.

5.2 Meetodi valik

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse

ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Kulupõhine käsitlus (Cost Approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest

maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid

riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest,

kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvesse võtmise kaudu.

Tulumeetod (Income Approach) põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava

tulu nüüdisväärtust. Tulumeetodi aluseks on asenduspõhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole nõus vara eest maksma

rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse

tulutoova kinnisvara (rendiobjekt või rendiobjektina käsitletav) hindamiseks. Tulupõhised käsitlused on tulu

kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs.

Võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava

vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas

tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi

aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt

turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik võrdlemisel aluseks olevad

müügitehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb

turuinformatsioonile.

Residuaal- ehk jäägimeetodit (Residual Approach) kasutatakse arendatava ja ümberehitamist vajava vara

hindamisel. Meetodi kasutamisel eeldatakse, et vara ostja on nõus maksma vara eest summa, mis võrdub arendatud,

ümberehitatud vara väärtus miinus arenduskulude ja arendusprojekti elluviimiseks vajaliku kasumi summa.

Käesolevas eksperthinnangus on turuväärtuse hindamiseks erinevate hindamismeetodite hulgast valitud

võrdlusmeetod, kuna hinnatava vara potentsiaalne ostja on tõenäoliselt omakasutusesse ostja. Antud juhul annab

võrdlusmeetodi kasutamine oluliselt täpsema hindamistulemuse, kuna üle Eesti hajaasustuse piirkonnas on toimunud

viimastel aastatel mitu sarnase hoonestusega hoonestatud kinnistu ostu-müügitehingut. Lisaks üldjuhul ei soetata

vaadeldavas piirkonnas analoogseid varasid üüritulu teenimise eesmärgil, kuna vaadeldavas piirkonnas aktiivne

üüriturg sisuliselt puudub, mistõttu ei ole tulumeetodi kasutamine antud juhul õigustatud.

38

5.3 Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlusinformatsioonina on analüüsitud Maa-ameti ja Pindi Kinnisvara OÜ andmebaasi tehinguid. Võrdlemise aluseks

olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingimustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult

hiljuti ja sarnases turusituatsioonis.

Hindajale on teada järgmised analoogsete kinnistutega teostatud käibemaksuta ostu-müügitehingud:

VÕRDLUSTEHINGUD: 1 2 3 4 5 6 7

Tehinguhind: 100 000 € 94 262 € 75 000 € 105 000 € 59 900 € 115 000 € 72 000 €

m² hind, €: 55 € 62 € 201 € 106 € 47 € 40 € 78 €

Tehingu aeg: juuni 2024 mai 2024 apr 2024 apr 2024 märts 2024 aug 2023 apr 2023

Asukoht:

Põlva maakond, Põlva vald, Mammaste küla,

kinnistu paikneb külakeskuses, olemas juurdepääs avalikult

teelt

Pärnu maakond, Lääneranna vald,

Petaaluse küla, kinnistu paikneb eemal

põhimaanteedest, olemas juurdepääs

avalikult teelt

Rapla maakond, Rapla vald, Järlepa küla, kinnistu

paikneb väljakujunenud tööstuspiirkonnas. Olemas

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Järva maakond, Paide linn, Sillaotsa küla, kinnistu

paikneb välja kujunenud tööstusalal (sisekvartalis)

linna sissesõidul. Maanteele pääseb üle eraomandis oleva

naaberkinnistu)

Rapla maakond, Kehtna vald, Eidapere alevik, kinnistu paikneb eemal põhimaanteedest, olemas

juurdepääs avalikult teelt

Põlva maakond, Kanepi vald, Peetrimõisa küla, kinnistu paikneb põhimaantee läheduses, olemas

juurdepääs avalikult teelt

Pärnu maakond, Saarde vald, Kilingi-Nõmme linn, kinnistule paikneb elamurajooni kõrval

eemal põhimaanteedest. Olemas juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt.

Hoone kandekonstruktsioonide kirjeldus:

1989. aastal tellistest ja monteeritavast

raudbetoonist ehitatud soojustamata hoone

monteeritavast

raudbetoonist ja tellistest 1970.ndate lõpus

ehitatud soojustamata hoone

tellisest, väikeplokist ja monteeritavast raudbetoonist 1970ndate alguses ehitatud soojustamata hoone, mida

on osaliselt rekonstrueeritud 2000ndate alguses

metallist 1999. aastal ehitatud ja soojustatud

hoone

tellisest ja väikeplokist 1960- ndatel ehitatud soojustamata

hoone

monteeritavast raudbetoonist, tellistest, väike- või suurplokist

1970.ndate lõpus ehitatud soojustamata hoone

1960.ndatel tellisest ja 1992. aastal metallist ehitatud

osaliselt soojustatud, kuid rekonstrueerimata hooned

Hoone seisukorra kirjeldus:

rahuldav rahuldav/hea rahuldav/hea rahuldav/hea rahuldav rahuldav/hea (toimiv sigala) rahuldav

Maatüki pindala:

7107 m², hoonestusest vaba ala on ~20% ulatuses kaetud

kõvakattega (haritava maa potentsiaal

puudub)

17888 m², hoonestusest vaba ala on kaetud

valdavalt segahaljastusega

(haritava maa potentsiaal puudub)

4765 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud

madalhaljastusega (haritava maa potentsiaal puudub)

9674 m², hoonestusest vaba ala on ~30% ulatuses kaetud

kõvakattega

4339 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud kõvakattega

(haritava maa potentsiaal puudub)

33600 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud

madalhaljastusega (haritava maa potentsiaal puudub)

6017 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud

kõvakattega (haritava maa potentsiaal puudub)

Hoonestuse kasutusotstarve ja funktsionaalsus:

2-korruseline puidutöökoda koos

kontori- ja olmeplokiga. Funktsionaalsus on

hea.

tootmishoone koos kontori- ja olmeplokiga. Funktsionaalsus on hea.

lihatööstushoone, olemas WC ja puhkeruumid, funktsionaalsus on

rahuldav/hea

kaks madalat kaarhalli, millest ühes on olemas kontori- ja olmeplokk

soojakuna (väheväärtuslik), funktsionaalsus on rahuldav

2-korruseline tootmishoone (puudub kontori- ja olmeplokk),

funktsionaalsus on rahuldav

sigalahoone koos olmeplokiga (sh olemas kaasaaegsed pesemisvõimalused),

funktsionaalsus on rahuldav

liigendatav töökoda ja kaarhall koos

kontoriruumidega, kuid puudub olmeplokk, funktsionaalsus on

rahuldav/hea

Hoonete suletud netopindala m²:

1 816,0 1 510,0 373,6 990,6 1 274,3 2 900,0 924,0

Dokumentatsioon: dokumentatsioon on

korras dokumentatsioon on

korras dokumentatsioonis esineb

puudusi

dokumentatsioon on tehnosüsteemide osas

korrastamata dokumentatsioon on korras dokumentatsioon on korras

dokumentatsioon on üldiselt korras (ehitisregistris on

korrastamata vee ja kanalisatsiooni lahtrid)

Tehnosüsteemid:

lokaalküte ( tahkekütuse katel),

olemas elektriliitumine (3x250A) ja tsentraalne

veevärk

lokaalküte ( tahkekütuse katel), olemas

elektriliitumine (3x80A) ja lokaalne veevärk (oma

puurkaev)

kohtküte (elektriotseküte), olemas elektriliitumine (3x63A) ja tsentraalne

veevärk.

kohtküte (elektriotseküte) , olemas elektriliitumine (3x600A), oma veevärk

puudub (naaberkinnistul asub puurkaev)

ahiküte (lisaks on osaliselt paigaldatud vesipõrandakütte

kontuur) , olemas elektriliitumine (3x250A), tsentraalne vesi ja

kanalisatsioon.

lokaalküte ( tahkekütuse katel), olemas elektriliitumine ja lokaalne veevärk (oma puurkaev). Lisaks olemas 4000 m² sõnnikuhoidla, söödaautomaadid, söötmislinn,

neli söödamahutit (kokku ~19t) ja üks 10t söödamahuti.

kohtküte (ahiküte/elektriotseküte), olemas elektriliitumine

(3x63A), olemas tsentraalne vesi ja kanalisatsioon

Muud tegurid: kõrvalhooned

puuduvad kõrvalhooned puuduvad kõrvalhooned puuduvad

olemas puidust karkassil varjualune ehitisealuse

pindalaga 147,6 m² kõrvalhooned puuduvad olemas lägamahuti kõrvalhooned puuduvad

Hinnatava varaga seotud positiivsed ja negatiivsed tegurid.

Hinnatava vara positiivsed tegurid Hinnatava vara negatiivsed tegurid

+ keskmisest suurema pindalaga maatükk

+ kinnistule on olemas nii füüsiline kui ka õiguslik

juurdepääs avalikult teelt

+ olemas elektriliitumine (3x120A)

+ olemas lokaalne veevärk

+ hoones olemas lokaalküte tahkekütuse katla

baasil

+ hoone rahuldav/hea funktsionaalsus

(tootmishoone koos olmeplokiga)

+ muldade hea viljakus haritava maa ulatuses

- hoone fassaad on soojustamata

- hoonestuse rahuldav seisukord

- puudub piirdeaed (territoorium on sulgemata)

- kinnistu paiknemine väheaktiivses turupiirkonnas

- põhihoone dokumentatsioon on korrastamata

Hinnatavale varale turuväärtuse hindamiseks on hindaja valinud võrdlustehingud nr 1, 2 ja 7, mis on enim sarnased

hoonestuse olemuse, seisukorra ja asukoha poolest. Võrdlusvara nr 3 jäetakse valikust välja hoone väiksema suletud

netopindala ja maatüki pindala poolest. Võrdlusvara nr 4 jäetakse valikust välja kinnistu parema asukoha tõttu.

Võrdlusvara nr 5 jäetakse valikust välja kinnistu teistsuguse asukoha tõttu (vähe hinnatud asukoht). Võrdlusvara nr 6

jäetakse valikust välja hoonestuse teistsuguse olemuse tõttu (toimiv sigalahoone).

Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Käesolevas

eksperthinnangus valime võrdlusühikuks tervikhinna eurot, kuna see iseloomustab hästi turu toimemehhanisme.

Vaadeldavas piirkonnas lähtub ostja hoonestatud kinnistute puhul pigem kinnistu tervikhinnast kui ühikhinnast. Lisaks

varieeruvad vaadeldavas piirkonna tehingute ühikhinnad oluliselt suuremas variatsioonis kui tehingute tervikhinnad.

Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul oleme

lähtunud selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust

ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hindamise täpsusega.

Tehinguga seotud võrdluselemendid

Tehingu aeg - turusituatsiooni muutus võrreldavate varade müügiaja ja hinnatava vara väärtuse

kuupäeva vahel. Sarnaste varade hinnad vaadeldavas piirkonnas oluliselt muutunud

ei ole, võrdlustehingud on värsked. Hindaja ajaldamist ei rakenda.

Varaga seotud võrdluselemendid

Asukoht paiknemine piirkonna siseselt, kaugus keskustest, infrastruktuuri olemasolu,

piirkonna maine, juurdepääs, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne..

Hinnatumad on kinnistud, mis asuvad suurematele asulatele lähemal.

Hoone

kandekonstruktsioonide

kirjeldus

Hoone tüübi, ehitusaja, kandekonstruktsiooni materjalide, põhihoone

konstruktsioonide ja välisviimistluse mõju turuväärtusele. Kivikonstruktsioonist

hooned on hinnatumad kui metall- või puitkonstruktsioonist hooned. Tavapäraselt on

kivikonstruktsioonid, sealhulgas betoon ja telliskivi, tuntud oma vastupidavuse,

tulekindluse ja hooldusvajaduse vähesuse poolest. Lisaks peetakse

kivikonstruktsioone sageli esteetiliselt meeldivamaks ja need võivad pakkuda

paremat heliisolatsiooni. Need tegurid muudavad kivikonstruktsioonidega hooned

eriti atraktiivseks investeeringuks, kuna need võivad vähendada tuleviku remondi- ja

hoolduskulusid. Teisalt, puidust või metallist konstruktsioonid pakuvad oma eeliseid,

nagu kiirem ehitusaeg ja väiksemad ehituskulud, kuid nende eluiga on tavaliselt

lühem kui kivikonstruktsioonidel. Puit ja metall on tundlikumad ilmastikumõjudele ning

puitkonstruktsiooni võivad lisaks ohustada kahjurid. Metallist ja puidust

konstruktsioonid nõuavad sagedasemaid hooldus- ja remonditöid, suurendades

pikemas perspektiivis omaniku kulusid. PVC hallid on vähim hinnatud, kuna nende

41

eluiga on poole lühem kui metall- või puitkonstruktsioonil. Uuemad ehitised on

hinnatumad kui vanemad ehitised, sest uuema ehitise puhul on omanikukulud

madalamad. Lisaks on hinnatumad ehitised, mis on soojustatud, kuna soojustatud

hoonete kandekonstruktsioonid säilivad kauem.

Hoone seisukord hinnang põhihoone seisukorra ning mõistliku remondivajaduse kohta. Seisukorra

iseloomustamisel kasutame määratlusi halb, rahuldav, hea, väga hea. Erisused

tulenevad ehituskvaliteedist, viimistluseks kasutatud materjalide kvaliteedist,

hinnaklassist, hoones viimaste aastate jooksul teostatud parendustest.

Seisukorra klassifikatsioon:

väga hea – uus viimistlus või kvaliteetne kapitaalremont – kasutatud keskmisest

kallimaid viimistlusmaterjale, siseuksi ja sanitaartehnikat;

hea – uus viimistlus või remonditud – kasutatud soodsama hinnataseme

viimistlusmaterjale, siseuksi ja sanitaartehnikat; aastaid tagasi kvaliteetsete

materjalidega tehtud remont (märgata kulumisjälgi);

rahuldav – kasutuskõlblik, sanitaartehnika ja siseuksed vanad, vajades

lähiperspektiivis vähemalt hooldusremonti;

halb – kasutuskõlbmatu, ei vasta kaasaegsele pinna tingimustele, pigem samal

tasemel, mis karp.

Maatüki pindala mida suurem on hoone juurde kuuluva katastriüksuse pindala, seda kõrgem on vara

turuväärtus. Väljaspool linnasid asuvad maad on vähem väärtuslikud kui linnasisesed

maad, millest tulenevalt on hindaja rakendanud väiksemat kohandussammu.

Kõvakattega maatükid on hinnatumad kui kõvakatteta maatükid. Ärikinnisvara puhul

on platsi olemasolu kriitiline tegur. Platsi kasutatakse tavapäraselt parkimiseks,

kaubalaadimiseks, kauba ladustamiseks vms. Statistikaameti andmetel on piirkonna

haritava maa mediaanhind jäänud viimastel aastatel vahemikku 4 000 – 6 000 €/ha.

Kasutusotstarve/

funktsionaalsus

Multifunktsionaalsed hooned (ladu, töökoda, tootmine koos kontori ja olmeplokiga) on

hinnatumad kui ühe funktsiooniga hooned (laut, viilhall, kaarhall). Kontori- ja

olmeploki puudumine on turuväärtust alandav tegur, kuna see piirab hoone

kasutamist. Üldjuhul töötajad eeldavad elementaarse olmeploki ja kontorinurga

olemasolu. Lisaks on vähem hinnatud spetsiifilise kasutusotstarbega hoonestus nagu

näiteks toiduainetööstuse ja kalatööstuse vms hooned. Samuti on vähem hinnatud

ühes suurest ruumist koosnevad lao- ja tootmispinnad (näiteks PVC hall, kaarhall

vms).

Hoonete suletud netopindala

ja üldpind m²

üldpinna suuruse mõju turuväärtusele. Hind taandatuna ruutmeetriühikule on

suurema suletud netopinna puhul reeglina madalam. Lõpphindade lõikes tingib

suurem suletud netopind ka suurema tehinguhinna. Väiksema suletud netopinna

puhul on ruutmeetrihind kõrgem ning lõpphind madalam. Keskmisest suuremate

hoonete puhul on iga täiendav ruutmeeter vähem hinnatud kui eelmine. Optimaalse

suletud netopindalaga on hoone suletud netopindalaga kuni 2 000 m2. Suuremate

hoonetega kaasneb ka suurem halduskulu ja suurem renoveerimiskulu.

Dokumentatsioon Korrastamata dokumentatsioon mõjutab hinnatava vara turuväärtust negatiivselt,

kuna hoones teostatud ehitustööd on kooskõlastamata kohaliku omavalitsusega.

Ostjal puudub selge ülevaade, milliseid ehitustöid ja mis ulatuses on teostatud.

Lisaks kaasneb tavapäraselt hoone dokumentatsiooni korrastamisega nii rahaline kui

ka ajaline kulu. Korrastamata dokumentatsiooniga hoonele on üldjuhul ka keerulisem

laenu saada või pakutakse krediidiasutuse poolt kehvemaid laenutingimusi.

Tehnosüsteemid Lokaalküte (tahkekütuse ja vedelkütuse baasil katel, õhk-vesi tüüpi soojuspump,

gaasiküte) või kaugküte on hinnatum kui kohtküte (ahiküte, elektriotseküte).

Lokaalküte on tarbijasõbralikum ja pikemas perspektiivis jätkusuutlikum.

Küttesüsteemi puudumine on turuväärtust alandav tegur, kuna hoone

42

kandekonstruktsioonid ja viimistlusmaterjalid on vähem kaitstud niiskuse ja madala

temperatuuri eest. Metallist konstruktsioonielemendid võivad niiskuses korrodeeruda,

mis vähendab nende tugevust ja eluiga. Korrosioon võib põhjustada metalli

õhenemist ja nõrgenemist. Puitkonstruktsioonid on eriti haavatavad niiskuse suhtes,

mis võib põhjustada mädanemist, hallitust ja seeninfektsioone. Need protsessid

võivad nõrgestada puitu, vähendades selle kandevõimet ja eluiga. Niiskus võib

tungida betooni ja müüritise pooridesse, põhjustades külmumisel laienemist ja

pragunemist. Lisaks võib niiskus soodustada betooni sees oleva terasarmatuuri

korrosiooni, mis omakorda nõrgestab betooni struktuurilist terviklikkust. Korduv

külmumine ja sulamine võivad oluliselt suurendada kandekonstruktsioonide

kahjustusi. Elektriühenduse, vee ja kanalisatsiooni olemasolu on turuväärtust

suurendav tegur, sest tehnosüsteemidega kinnistud on kinnisvaraturul nõutumad kui

ilma tehnosüsteemideta kinnistud.

Muud tegurid Muude tegurite all käsitleb hindaja kinnistul asuvaid lammutamist vajavat või

rekonstrueeritavat hoonestust. Kinnistul asuvad rekonstrueeritavad hoone karkassid

võivad luua mõningast lisaväärtust, kuid seevastu lammutamist vajav hoonestus

mõjutab kinnistu turuväärtust negatiivselt, kuna lammutamisega kaasneb

lammutuskulu.

Väärtust mõjutavate tegurite lõikes kasutame erisuste hindamisel protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate

varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav

tegur negatiivse märgiga. Võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile. Kuluanalüüsi

aluseks on asenduspõhimõte: kohandus leitakse mingi elemendi asenduskulude kaudu. Protsentuaalse kohanduse

minimaalne täpsus on 5%, kuna see on vastavuses võrdlusinformatsiooni kvaliteediga. Võrdluselemendid, mis on

kõikidel võrreldavatel varadel hinnatava varaga sarnased ja kohandusprotsent puudub, on välja toodud ülevaatlikkuse

põhimõttel.

KOHANDUSTABEL

VÕRDLUSTEHINGUD KÄIBEMAKSUTA:

1 2 7 HINNATAV VARA

Tehinguhind: 100 000 € 94 262 € 72 000 € kohandamisel lähtutakse

tehingu tervikhinnast

€/m²: 55 € 62 € 78 €

Tehingu aeg: juuni.2024 mai.2024 apr.2023

aug.2024 Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Ajaldamine 0% 0% 0%

Ajaldatud tervikhind: 100 000 € 94 262 € 72 000 €

Asukoht:

Põlva maakond, Põlva vald, Mammaste küla,

kinnistu paikneb külakeskuses, olemas juurdepääs avalikult

teelt

Pärnu maakond, Lääneranna vald, Petaaluse küla, kinnistu paikneb eemal põhimaanteedest, olemas juurdepääs avalikult teelt

Pärnu maakond, Saarde vald, Kilingi-Nõmme linn,

kinnistule paikneb elamurajooni kõrval eemal põhimaanteedest. Olemas

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Lääne maakond, Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla,

Jüri - kinnistu asub hajaasustuse piirkonnas kõrvalmaantee ääres, sh

olemas juurdepääs avalikult teelt

Võrdlus asukoht parem

(hinnatum piirkond) asukoht kehvem (vähem

hinnatud piirkond) asukoht kehvem (vähem

hinnatud piirkond)

Kohandus -10% 5% 5%

Hoone kandekonstruktsioonide kirjeldus:

1989. aastal tellistest ja monteeritavast

raudbetoonist ehitatud soojustamata hoone

monteeritavast raudbetoonist ja tellistest 1970.ndate lõpus ehitatud

soojustamata hoone

1960.ndatel tellisest ja 1992. aastal metallist

ehitatud osaliselt soojustatud, kuid

rekonstrueerimata hooned

tellisest, metallist ja monteeritavast

raudbetoonist 1964. aastal ehitatud hoone, mida on laiendatud 2000ndate keskel (soojustamata

hoone)

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Hoone seisukorra kirjeldus:

rahuldav rahuldav/hea rahuldav rahuldav

43

Võrdlus samaväärne parem samaväärne

Kohandus 0% -10% 0%

Maatüki pindala:

7107 m², hoonestusest vaba ala on ~20% ulatuses kaetud

kõvakattega (haritava maa potentsiaal

puudub)

17888 m², hoonestusest vaba ala on kaetud valdavalt segahaljastusega (haritava

maa potentsiaal puudub)

6017 m², hoonestusest vaba ala on valdavalt kaetud kõvakattega

(haritava maa potentsiaal puudub)

36700 m², sh ~41% maatükist moodustab

haritav maa (põllumaa)

Võrdlus väiksem ehk kehvem väiksem ehk kehvem väiksem ehk kehvem

Kohandus 15% 10% 15%

Hoonestuse kasutusotstarve ja funktsionaalsus:

2-korruseline puidutöökoda koos

kontori- ja olmeplokiga. Funktsionaalsus on

hea.

tootmishoone koos kontori- ja olmeplokiga.

Funktsionaalsus on hea.

liigendatav töökoda ja kaarhall koos

kontoriruumidega, kuid puudub olmeplokk, funktsionaalsus on

rahuldav/hea

laudahoonest ümber ehitatud puidutööstuse

hoone (sh olemas olmeplokk), funktsionaalsus

on rahuldav/hea

Võrdlus parem parem samaväärne

Kohandus -5% -5% 0%

Hoonete suletud netopindala m²:

1 816,0 1 510,0 924,0 880,5

Võrdlus suurem ehk parem suurem ehk parem samaväärne

Kohandus -15% -10% 0%

Dokumentatsioon: dokumentatsioon on

korras dokumentatsioon on korras

dokumentatsioon on üldiselt korras

(ehitisregistris on korrastamata vee ja

kanalisatsiooni lahtrid)

dokumentatsioon on korrastamata (puudub

kasutusluba)

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -10% -10% -10%

Tehnosüsteemid:

lokaalküte ( tahkekütuse katel),

olemas elektriliitumine (3x250A) ja tsentraalne

veevärk

lokaalküte ( tahkekütuse katel), olemas

elektriliitumine (3x80A) ja lokaalne veevärk (oma

puurkaev)

kohtküte (ahiküte/elektriotseküte), olemas elektriliitumine

(3x63A), olemas tsentraalne vesi ja

kanalisatsioon

lokaalküte (tahkekütuse katla baasil), olemas

elektriliitumine (3x120A) ja lokaalne veevärk (oma

puurkaev)

Võrdlus samaväärne samaväärne kehvem küttesüsteemi

poolest

Kohandus 0% 0% 5%

Muud tegurid: kõrvalhooned

puuduvad kõrvalhooned puuduvad kõrvalhooned puuduvad

olemas varjualune pindalaga 515 m²

Võrdlus kehvem kehvem kehvem

Kohandus 5% 5% 5%

Kohandused kokku: -20% -15% 20%

Kohandatud tervikhind: 80 000 € 80 123 € 86 400 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa:

60% 55% 40%

Kaalud: 25% 30% 45% 100%

Kaalutud kohandatud tervikhind:

20 000 € 24 037 € 38 880 €

Kaalutud kohandatud turuväärtuse ühikhind €/m²:

94 €

Turuväärtus: 82 917 €

Lõppväärtuse leidmiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning

kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kaalude andmise aluseks on kohanduste

absoluutväärtuste summa – suurima kohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehing saab väikseima kaalu ja

vastupidi – kõige väiksemakohanduste absoluutväärtuste summaga võrdlustehingule antakse suurim kaal.

Hinnatava vara turuväärtus on (ümardatuna tuhandelisteni) 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk

94€/m2 hoone suletud netopindala kohta.

Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega.

Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus

kajastatud ilma käibemaksuta.

44

6 Hindamistulemus

Lääne maakonnas Lääne-Nigula vallas Kuijõe külas asuva Jüri nimelise hoonestatud kinnisasja registriosa numbriga

1244732 (maatulundusmaa sihtotstarbega maatükk, millel asub laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone)

turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 83 000 (kaheksakümmend kolm tuhat) eurot ehk 94€/m2 hoone suletud

netopindala kohta.

Varade, sh kinnisasjade võõrandamisel ja üürimisel on käibemaksu rakendamine reguleeritud käibemaksuseadusega.

Kuna hindamistoimingu läbiviimisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, on ka hindamistulemus

kajastatud ilma käibemaksuta.

Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 10%, tegemist on sarnaste varade keskmise täpsusega.

Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosime hinnatud turuväärtuse juures kuni 12

kuud. Hinnatav vara on keskmise likviidsusega, kuna see on kätte saadav suuremale osale turuosalistele.

Lisad:

Lisa nr 1 Asukoha plaan ja fotod

Lisa nr 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

Lisa nr 3 Ehitisregistri väljavõtted

Lisa nr 4 Hoone korruste põhiplaanid ja eelprojekti väljavõte

Lisa nr 5 Ehitusluba nr 1712271/36310 (26.10.2017)

Lisa nr 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

Egon Enula koostaja, nooremhindaja, tase 5

kutsetunnistuse nr 208076

+372 56 2999 29

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristi Kreitsmann läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 176335

/allkirjastatud digitaalselt/

45

Lisa 1 Asukoha plaan ja fotod

46

Fotomaterjal hinnatavast varast väärtuse kuupäeva seisuga

47

48

49

50

51

52

53

54

55

Kuivati ruumid

56

57

58

59

60

Lisa 2 Kinnistusregistri registriosa väljavõte

61

62

Lisa 3 Ehitisregistri väljavõtted

63

64

65

66

Lisa 4 Hoone korruste põhiplaanid ja eelprojekti väljavõte

Laudahoonest ümberehitatud puidutööstuse hoone põhiplaan

68

Ehitusloa järgne puidutööstuse hoone põhiplaan

69

Virgman OÜ poolt 07.2017 koostatud Lauda rekonstrueerimise eelprojekti väljavõte

70

71

72

73

Lisa 5 Ehitusluba nr 1712271/36310 (26.10.2017)

75

76

77

78

79

Lisa 6 Vastavuskinnitus standardile EVS 875

 Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on

piisav hindamistellimuse täitmiseks.

 Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875

nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

 Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

 Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale

tellijaga kokkulepitud isikute, va juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise

kutsealaga seotud toiminguteks.

 Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana.

 Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

 Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja

korrektsed.

 Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult

hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Egon Enula koostaja, nooremhindaja, tase 5

kutsetunnistuse nr 208076

+372 56 2999 29

[email protected]

/allkirjastatud digitaalselt/

Kristi Kreitsmann läbivaataja/kinnitaja, kutseline hindaja

vara hindaja, tase 7

Kutsetunnistuse nr 176335

/allkirjastatud digitaalselt/