Hindamisaruande edastamine

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Lepiku

tee 18)

Pöördusite 02.10.2025 Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi poole kirjaga, milles

palusite jätkata Lepiku tee 18 kinnisasja (katastritunnus 78402:205:0153) linnale võõrandamise menetlust, mille osas on Tallinna linn esitanud taotluse 27.06.2023. Kinnisasi on linnale vajalik

lasteasutuse ehitamiseks.

Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2025 korraldusega nr 927 kehtestati Lepiku tn 18 kinnistu detailplaneering, millega nähakse ette kinnisasjale lasteasutuse (lastesõim, -aed, päevakodu, lasteaed-algkool) ning kahe abihoone ehitamine.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 12.11.2025 kirjas nr 13-6/3438-2 nõustuti jätkama

Lepiku tee 18 kinnisasja võõrandamismenetlusega.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks

hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 28.01.2026 koostatud hindamisaruande nr 2512-10655- 03/AT kohaselt on Lepiku tee 18 kinnisasja väärtus 1 122 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne

harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub vajalikuks

rakendada RVS § 33 lõigetes 31 või 5 sätestatut.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tin gimuse,

et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara

omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda

võõrandamislepingus Lepiku tee 18 kinnisasja väärtusena 1 122 000 eurot. Samuti palume anda

nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise

kulu 866,76 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja

võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo

Lisa: hindamisaruanne

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Tallinna Linnavaraamet [email protected]

11.02.2026 nr 7-2/23/10739-12

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond 2512-10655-03/AT

Väärtuse kuupäev: 05.12.2025 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

28.01.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Tallinna ning lähiümbruse elamumaaturg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 20

4. Turuväärtuse hindamine 21

4.1. Parim kasutus 21 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 21 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 22

Lisa 1. Fotod 27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 29

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301)

Aadress Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 78402:205:0153

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 18 239 m2

Sihotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%

Üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Lepiku tee 18 kinnisasi osaliselt üldkasutatavate ehitiste juhtotstarbega alal, mis on kavandatud üldkasutatavate haridus-, teadus-, sotsiaalhoolekande ja muu taolisega seonduvatele asutustele ja ettevõtetele, ning osaliselt hoiu- ja kaitsemetsa juhtotstarbega alal. Tulenevalt lähteülesandest üldplaneeringuga ei arvestata, lähtutakse maaüksuse tükeldamise ja üksikelamute arendamise võimalusest.

Detailplaneering

Lepiku tn 18 kinnistu detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2025 korraldusega nr 927, millega nähakse ette Lepiku tee 18 kinnisasjale lasteasutuse (lastesõim, -aed, päevakodu, lasteaed-algkool) ning kahe abihoone ehitamine. Tulenevalt lähteülesandest detailplaneeringuga ei arvestata, lähtutakse maaüksuse tükeldamise ja üksikelamute arendamise võimalusest.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1, hinnatakse harilikku väärtust.

Ülevaatuse kuupäev 05.12.2025

Väärtuse kuupäev 05.12.2025

Hindamisaruande kuupäev 28.01.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 14.11.2025, tellimus nr 13

Hindamise eeldused Kuigi hindamisel ignoreeritakse kehtivaid planeeringuid, ei ole tegemist tavamõistes eeldusliku hinnanguga, sest hindamise lähtekoht tuleneb seadusest.

Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 23096301) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 1 122 000 (üks miljon ükssada kakskümmend kaks tuhat) €.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

4

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 23096301). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1, hinnatakse harilikku väärtust. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). (TsÜS § 65)

Hindamise praktikas mõistetakse asja hariliku väärtuse all tavaliselt selle turuväärtust. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Kuigi hindamisel ignoreeritakse kehtivaid planeeringuid, ei ole tegemist tavamõistes eeldusliku hinnanguga, sest hindamise lähtekoht tuleneb seadusest. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 08.12.2025;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 18.01.2026 ning tehingute andmebaasist 13.01.2026;

• Tallinna linna kodulehelt 18.01.2026;

• kinnisvaraportaalist kv 18.01.2026.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 05.12.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Harju maakond

Omavalitsus Tallinn

Asustusüksus Pirita linnaosa

Lähiaadress Lepiku tee 18

Makroasukoht

Kirjeldus Paikneb Tallinna linna kirdepoolses osas

Kaugus keskusest Tallinna linna keskusest (Viru väljakust) ca 10 km kaugusel

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Tiheasustus, lähiümbruses üksikelamud, teletorn ja mets

Juurdepääs

Juurdepääs kinnisasjale munitsipaalomandis Lepiku teelt, samuti paikneb

hinnatavast kinnisasjast põhja suunas Sirptiiva tn T2 munitsipaalomandis

transpordimaa üksus, kus tee rajatisena puudub, kuid mida on võimalik tee

rajamiseks kasutada

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

8

Tehnovõrgud Ampripõhise liitumise võimalus elektrisüsteemiga olemas, vee- ja

kanalisatsioonisüsteem lähedues

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 23096301

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Kehtivad kanded puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

9

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

Tegemist on tavapäraste kitsendustega, mille mõjuala on väike ja millel seetõttu

otsene mõju väärtusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Paiknemine

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

10

Katastritunnus 78402:205:0153

Pindala 18 239 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100%

Kõlvikuline

koosseis Metsamaa 16 147 m2 ulatuses, muu maa 1 950 m2 ulatuses, õuemaa 142 m2 ulatuses

Kirjeldus Hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Hoonestus Puudub

Üldplaneering

Tallinna Linnavolikogu 17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Lepiku tee 18 kinnisasi osaliselt üldkasutatavate ehitiste juhtotstarbega alal, mis on kavandatud üldkasutatavate haridus-, teadus-, sotsiaalhoolekande ja muu taolisega seonduvatele asutustele ja ettevõtetele, ning osaliselt hoiu- ja kaitsemetsa juhtotstarbega alal. Tulenevalt lähteülesandest üldplaneeringuga ei arvestata, lähtutakse maaüksuse tükeldamise ja üksikelamute arendamise võimalusest.

Allikas: Tallinna linna kodulehekülg, väljavõte Pirita linnaosa üldplaneeringu maakasutusplaanist

Detailplaneering

Lepiku tn 18 kinnistu detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2025

korraldusega nr 927, millega nähakse ette Lepiku tee 18 kinnisasjale lasteasutuse

(lastesõim, -aed, päevakodu, lasteaed-algkool) ning kahe abihoone ehitamine.

Tulenevalt lähteülesandest detailplaneeringuga ei arvestata, lähtutakse maaüksuse

tükeldamise ja üksikelamute arendamise võimalusest.

Eskiislahenduse joonis:

Allikas: Tallinna planeeringute register

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP)

2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III

võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP

kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali

tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 19.12.2025)

prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,7%, 2026. aastal 3,6% ja

2027. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2023. aasta

keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis

moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli

(44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%)

ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam.

Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta novembris võrreldes oktoobriga 0,2% ning

tõusis mulluse novembriga võrreldes 4,9%. Eelmise aasta novembriga võrreldes

olid kaubad 2,9% ja teenused 7,9% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi

(avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal

5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

12

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus

osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli

töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on

töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel kümnel kuul toimus 2% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

14

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

15

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Tallinna ning lähiümbruse elamumaaturg

Viimaste aastate areng

Areng ja hetkeseis

2024. aasta tehinguaktiivsus ületas nii 2022. kui 2023. aasta taset, kuid samal ajal elamute ja elamumaa hinnad pisut langesid. 2025. aasta I-III kv näitas küll mõningast hinnatõusu, kuid sellest ei saa järeldada, et hinnad on taas tõusutrendil.

Elamumaa turg Tallinnas

Hinnatasemete muutus

Alates 2020. aasta lõpust hakkasid hinnad kiiresti tõusma, saavutades 2022. aastal haripunkti 177 €/m2. 2024. aastal oli Tallinnas hoonestamata elamumaa mediaanhind 131 €/m2, mis võrreldes 2023. ning 2022. aastaga oli vastavalt 23% ja 26% madalam. Samas 2025. aasta I-III kvartalis oli mediaanhind kerkinud tasemeni 209 €/m2.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

16

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiamet

Hinnatasemed

Hoonestamata üksikelamukruntide tehinguhinnad Nõmmel jäävad valdavalt vahemikku 130 – 180 €/m2, Haaberstis ja Pirital 150 – 200 €/m2. Üksikuid tehinguid on toimunud kõikjal ka ülalpool esitatud hinnavahemikke. Statistilised näitajad on madala tehinguaktiivsuse juures oluliselt mõjutatud juhuslikkusest. Praeguses olukorras pakkumiste ja toimunud tehingute hulka kõrvutades võib nentida, et väikeelamumaa likviidsus on kõigele vaatamata üsna kõrge, sest nii pakkumine kui nõudlus on piiratud. Üldjuhul sõltuvad kruntide hinnad asukoha atraktiivsusest nii mikro- kui makrotasandil. Kõrgema hinnaga ollakse nõus ostma metsa- või pargialadega piirnevaid ja veekogude läheduses olevaid kinnistuid.

Turu aktiivsus

2024. aastal toimus Tallinnas 84 hoonestamata elamumaa tehingut, mis on võrreldes viimaste aastatega pisut tõusnud. 2025. aasta I-III kvartalis toimus 48 hoonestamata elamumaa tehingut. Vaadeldaval perioodil (2007- 2025) on turg olnud suhteliselt stabiilne ning suuri erinevusi ei ole esinenud.

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiamet

0

100

200

300

Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad

Haabersti linnaosa Nõmme linnaosa Pirita linnaosa

0

50

100

150

200

Hoonestamata elamumaa tehingute arv

Haabersti Nõmme Pirita

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

17

Piirkondlikud iseärasused

Enamik Tallinna hoonestamata elamumaa tehingutest toimub Haabersti, Nõmme ja Pirita linnaosades, kuna seal on enim varasemast arendustegevusest puutumata alasid. Kristiines ja muudes sarnastes piirkondades, mis on väljakujunenud hoonestusega, on tehinguid vähem. Paljud pakkumisel olevad krundid on hoonestatud halvas seisukorras elamutega, mille renoveerimine arvestades maa hinda ei ole otstarbekas. Sellistel kinnistutel on eelkõige arenduspotentsiaal, kuid olemasoleva hoonestuse tõttu ei jõua nende hinnad maaturu statistikasse.

Elamumaa turg Tallinna lähipiirkondades1

Linnalähedased piirkonnad

Tallinna lähiomavalitsuste hoonestamata piirkondade vastu kasvas huvi kiire hinnatõusu perioodil 2000-ndate aastate alguses, kui krundi ostmine Tallinnas muutus paljudele üle jõu käivaks, samuti oli see seotud ootusega suurema privaatsuse osas. Hinnatõus jõudis Tallinna lähivaldadesse mõningase viitega ning jätkus ka siis, kui Tallinnas hinnad langesid. Selle protsessi seiskas nõudluse järsk langus, mis omakorda oli suuresti seotud laenude kättesaadavuse vähenemisega. Likviidsus vähenes esimesena just suuremate maaüksuste osas.

Turu aktiivsus

2024. aastal toimus Harjumaal (v.a Tallinn) 781 müügitehingut. Enim tehinguid toimus Rae vallas (230 tehingut), kus oli ka üks suur komplekstehing, mille käigus müüdi korraga 148 hoonestamata elamumaa kinnistut. 2021. aastal müüdi Harjumaal (v.a. Tallinn) kokku ligikaudu 2 000 elamumaa krunti, mis ületas esmakordselt varasemat tippu 2006. aastast. Lisaks üldisele tehingute arvu tõusule mõjutasid tõusu ka Rae valla kaks suur komplekstehingut, mis moodustasid kogu Harju maakonna (v.a. Tallinn) tehingute arvust 17%. 2022. aastal langes tehingute hulk võrreldes 2021. aastaga 57%. 2023. aasta oli samuti tagasihoidlik ning madal aktiivsus on jätkunud ka 2024. aastal ja 2025. aastal.

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiamet

1 Saue valda on võrreldavuse tagamiseks vaadeldud kogu perioodi jooksul selle praegustes piirides, st hõlmates ka endisi Kernu ja Nissi valda ning Saue linna.

0

500

1 000

1 500

2 000

Elamumaa müügitehingute arv

Harku vald Jõelähtme vald Kiili vald Rae vald

Saku vald Saue vald Viimsi vald

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

18

Hinnatasemete muutus 2025. aastal (I- III kv) tõusis mediaanhind võrreldes eelmise aastaga Harku, Jõelähtme, Saue ja Viimsi vallas, muudes vaadeldavates valdades hinnad langesid.

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiamet

Keskmised hinnatasemed

Hoonestamata elamukruntide tehinguhinnad linnalähedastes piirkondades algavad tasemest 5 – 10 €/m2. Maa hind sõltub piirkonna taristust ja asukohast mikrotasandil. Vähem atraktiivsete elamukruntide keskmised tehinguhinnad on valdavalt vahemikus 10 – 20 €/m2, atraktiivsed elamukrundid on vahemikus 20 – 80 €/m2. Endiselt on kõrgemalt väärtustatud Viimsi valla elamumaa, kus hinnatasemed jäävad valdavalt vahemikku 80 – 120 €/m2. Harjumaa valdade keskmine elamumaa krundi suurus on viimastel aastatel olnud 2 000 - 4 000 m2. Tallinna lähiümbruse valdadest kõige väiksemad on Viimsi valla elamumaa krundid. Harjumaa valdade kruntide tervikhinnad jäävad olenevalt asukohast valdavalt vahemikku 70 000- 150 000 €. Kõrgemalt hinnatud krundid paiknevad Tallinna lähinaabruses ning mere läheduses.

Prognoos 2026. aastal on oodata eelnevatele aastatele omast mõõdukat tehinguaktiivsust ja hindade püsimist 2025. aasta tasemel või väikest hinnakasvu.

Hinnaerinevus kruntide ja suuremate arendusalade vahel

Võrreldes kruntidega on suuremate arendusalade hinnad kuni kaks korda madalamad. See on tingitud nii hulgiallahindlusest kui ka asjaolust, et suuremate arendusalade puhul on osa maast vajalik tänavate virgestusalade jms tarvis. Lisaks tuleb arvestada arenduskulude ja ajafaktoriga, sest arendus nõuab aega.

0

20

40

60

80

100

120

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 I-III kv

Elamumaa mediaanhinnad

Harku vald Jõelähtme vald Kiili vald Rae vald

Saku vald Saue vald Viimsi vald

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

19

Tallinna Pirita ja Nõmme linnaosa ning Viimsi valla hoonestamata elamumaa tehingud 2023– 20252

Küla/ alevik Kuupäev Tehingu- hind, €

Käibe- maks

Pind- ala, m2

Hind, €/m2

Sihtots- tarve3

Kommentaar

1 Viimsi vald, Metsakasti küla

27.07.2023 462 000 Jah 5 625 68,4 E 4 kõrvuti paiknevat krunti

2 Tallinn, Pirita linnaosa

06.09.2024 205 500 Ei 1 748 117,6 E

3 Viimsi vald, Pringi küla

04.10.2024 680 000 Jah 6 678 101,8 E Pärast tehingut tükeldatud kaheks

4 Tallinn, Pirita linnaosa

28.08.2025 233 400 Ei 1 513 154,3 E

5 Viimsi vald, Pringi küla

16.10.2025 347 200 Jah 3 318 104,6 E

6 Tallinn, Nõmme linnaosa

23.05.2025 750 000 Ei 16 793 44,7 E

4 elamukrunti, lisaks üldkasutatav maa (kaitseala), transpordimaa (juurdepääsutee ehituseks vajalik maa) ja tootmismaa (väike alajaama krunt)- viimased 3 maaüksust moodustavad 50% pindalast

7 Tallinn, Pirita linnaosa

22.07.2025 250 000 Ei 1 519 164,6 E

8 Tallinn, Pirita linnaosa

07.02.2025 286 700 Jah 1 200 238,9 E

9 Tallinn, Pirita linnaosa

07.02.2025 286 700 Jah 1 219 235,2 E

10 Tallinn, Pirita linnaosa

28.02.2025 254 065 Jah 1 563 162,6 E

11 Tallinn, Pirita linnaosa

16.12.2025 1 426 000 Jah 14 054 101,7 E Võlaõiguslik tehing 2021

12 Tallinn, Pirita linnaosa

06.02.2025 749 000 Jah 4 595 163,0 E Hooldekodu ehitamise võimalus

Tallinna Pirita linnaosa hoonestamata elamumaa müügipakkumised

Aadress Sihtotstarve Pindala, m2

Hind, € Hind €/m2 Kommentaar

Pirita linnaosa, Lepiku

Maatulundus- maa

58 181 3 000 000 52 DP algatatud

Pirita linnaosa, Käokäpa tee 4

Elamumaa 1 589 312 000 196 DP kehtestatud, elektriühendus, kanalisatsioon

Pirita linnaosa, Rahvakoolitee 30

Elamumaa 1 210 235 000 194 DP kehtestatud, tehnovõrgud krundi piiril

2 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata elamumaa tehingud tallinna Pirita ja Nõmme linnaosades ning Viimsi vallas. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas.

3 E- elamumaa

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

20

Pirita linnaosa, Lepiku, Lepiku tee 28b

Elamumaa 1 801 360 000 200 DP kehtestamisel, elektriühendus, tsentraalne vesi ja kanalisatsioon

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Lähtudes kasutusest elamumaana on lõppkasutajaks eelkõige arendajad

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Lõppkasutajaks on suuremad ja keskmise suurusega arendajad, kes on võimelised tegelema kuni kümnest üksikelamukrundist koosneva ala arendusega

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tegemist on atraktiivse asukohaga, vastab turusegmendi nõuetele

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Kuna tegemist on arendusalaga, siis hulka ei ole võimalik täpsemalt määratleda

Konkureeriv pakkumine Samas piirkonnas (Lepiku asum) on pakkumisel üks suurem arendusala (vt 3.2.) hinnaga 3 000 000 € ehk ca 52 €/m2

Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik (metsamaa), kuid samas võib alternatiivse kasutusena käsitleda ka DP-s ette nähtud kasutust lasteasutuse arenduse eesmärgil

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

21

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Katastri sihtotstarve on ühiskondlike ehitiste maa. Kõlvikuliselt on katastri andmetel valdavaks metsamaa, vähesel määral on muud maad ja õuemaad. Enamik maaüksusest on kaetud metsaga. Juurdepääs kinnisasjale on Lepiku teelt, mis on munitsipaaltee, samuti paikneb hinnatavast kinnisasjast põhja suunas Sirptiiva tn T2 munitsipaalomandis transpordimaa üksus, kus tee rajatisena puudub, kuid mida on võimalik tee rajamiseks kasutada. Maatüki suurus on 18 239 m2. Tallinna Linnavolikogu 17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Lepiku tee 18 kinnisasi osaliselt üldkasutatavate ehitiste juhtotstarbega alal, mis on kavandatud üldkasutatavate haridus-, teadus-, sotsiaalhoolekande ja muu taolisega seonduvatele asutustele ja ettevõtetele, ning osaliselt hoiu- ja kaitsemetsa juhtotstarbega alal. Lepiku tn 18 kinnistu detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2025 korraldusega nr 927, millega nähakse ette Lepiku tee 18 kinnisasjale lasteasutuse (lastesõim, -aed, päevakodu, lasteaed- algkool) ning kahe abihoone ehitamine. Hindamise eesmärgist tulenevalt tuleb eirata nii olemasolevat kui planeeringutega ette nähtud kasutust ning lähtuda uute planeeringute kehtestamise võimalusest. Hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine puhuks, kui maa mõne järgmise tehinguga võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Kui seda tehtaks, ilmselt kaasneks sellega sihtotstarbe muutmine maa potentsiaali turu kontekstis silmas pidades. Piirkonnas domineerib elamumaa. Lähtuvalt parima kasutuse definitisioonist lähtutakse hindamisel elamumaa kasutusest. Kuna valdavalt on piirkonnas tegemist üksikelamutega, siis lähtutakse sellest kasutusest.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

22

Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal toimunud elamuehitusliku potentsiaaliga maa tehinguid Pirita linnaosas ja Viimsi vallas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on lähtutud eelkõige asukohast ja maaüksus(t)e pindalast.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pind- ala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Viimsi vald, Pringi küla

04.10.2024 680 000 83,5 6 678 Jah

Tallinn, Nõmme linnaosa

23.05.2025 750 000 44,7 16 793 Ei

Viimsi vald, Metsakasti küla

27.07.2023 462 000 68,4 5 625 Jah

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2). Ühikuhinnast on lähtutud, kuna kõigi võrreldavate varade pindala on hinnatavaga võrreldes oluliselt erinev.

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus juuli 2023 – oktoober 2025. Silmas pidades maaturul toimunud hinnamuutust on 2023. aasta tehinguhinda ajaldatud 10%.

Võrdluselementide valik ja kohandamine

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

23

Võrdluselementide valik ja kohandamine

• Maatüki suurus, m2

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel. Lisaks tuleb suuremate maatükkide puhul arvestada, et koos tükeldamisega kruntideks on osa maast vajalik tänavate, virgestusalade jms tarvis.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord

o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms.

• Sihtotstarve ja planeering

o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta suhteliselt lihtne.

• Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tallinn Viimsi vald Tallinn Viimsi vald

Pirita linnaosa Pringi küla Nõmme Metsakasti küla

Lepiku tee 18

Tehinguhind, €

680 000 750 000 462 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

557 377 750 000 385 000

Tehinguhind, €/m2 83,46 44,66 68,44

Tehingu aeg 04.10.2024 23.05.2025 27.07.2023

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

24

Kohandus 0% 0% 10%

Ajaldatud tehinguhind, €

557 377 750 000 423 500

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

83,46 44,66 75,29

Makroasukoht Lepiku asum, Tallinna kesklinn 10 km

Pringi küla, Tallinna kesklinn 14 km

Nõmme, Tallinna kesklinn 10 km

Metsakasti küla, Tallinna kesklinn 14 km

Kommentaar

Halvem, Tallinna kesklinnast kaugemal, vähem hinnatud

Sarnane, sama kaugel kesklinnast, sarnaselt hinnatud

Halvem, Tallinna kesklinnast kaugemal, vähem hinnatud

Kohandus 20% 0% 20%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Elamupiirkond, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Elamupiirkond, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Elamupiirkond, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Elamupiirkond, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Maatüki suurus, m2

18 239 6 678 16 793 5 625

Kommentaar

Väiksem Sarnane Väiksem

Kohandus -30% 0% -30%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Metsaala Metsaala Metsaala Lage ala

Kommentaar

Sarnane Sarnane Halvem

Kohandus 0% 0% 20%

Sihtotstarve ja planeering

Vastavalt lähteülesandele lähtutakse sellest, et tegemist on elamumaaga, samas DP puudub

Elamumaa, DP kehtestatud 2022, üksikelamute ehitamise õigus, ca 3000 m2 suurused krundid

Valdavalt elamumaa, kuid 50% on muude sihtotstarvete maad, DP kehtestatud 2003, üksikelamute ehitamise õigus, elamukrundid 1 680- 2 334 m2 suurused krundid

Elamumaa, DP kehtestatud 2013, üksikelamute ehitamise õigus

Kommentaar

Sarnane, DP kehtestatud (-20%), kuid samas palju suuremad krundid, ca 3 000 m2 (20%)

Halvem, DP kehtestatud, kuid väga vana (-10%), kuid pisut suuremad krundid (10%), samas ka 50% nn lisamaad, mis alandab m2 hinnataset (20%)

Parem, DP kehtestatud, hinnatava maaüksusega sarnase suuruse krundid

Kohandus 0% 20% -20%

Tehnovõrgud

Ampripõhise liitumise võimalus, muud tehnovõrgud puuduvad

Elektrilliitumine, tsentraalne vee- ja kanalisatsiooni- süsteem

Ampripõhise liitumise võimalus, muud tehnovõrgud puuduvad

Elektrilliitumine, tsentraalne vee- ja kanalisatsiooni- süsteem

Kommentaar Parem Sarnane Parem

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

25

Kohandus -10% 0% -10%

Kuju ja reljeef

Trapetsilaadse põhiplaaniga, hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Ristkülikulaadse põhiplaaniga, pärast tehingut tükeldatud kaheks, tasane reljeef

4 kõrvuti paiknevat elamukrunti, lisaks kokku ca 50% ulatuses tervikust transpordimaa, üldkasutatav maa ja tootmismaa (väike alajaama krunt), elamukrundid ebakorrapärase kujuga, pisut välja venitatud, tasane reljeef

4 kõrvuti paiknevat krunti, trapetsilaadsed, üks väikese eenduva osaga, aga üldiselt kõik kompaktsed, kõigil tasane reljeef

Kommentaar

Sarnane

Halvem, elamukruntide ebakorrapärane väljavenitatud kuju

Sarnane

Kohandus 0% 10% 0%

Kitsendused

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Üldkasutatava maa üksus paikneb kaitseala piiranguvööndis, kuid selle mõjuga on sihtotstarbe ja planeeringu kohanduses arvestatud

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

-20% 30% -20%

Summaarne kohandus, €/m2

-16,69 13,40 -15,06

Kohandatud tehinguhind, €/m2

66,77 58,06 60,23

Kohanduste absoluutväärtuste summa

60% 30% 110%

Kaalud 0,35 0,45 0,20

Turuväärtus, €/m2 61,54 23,37 26,13 12,05

Kinnisasja maa turuväärtus, €

1 122 428

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Hinnatava kinnisasja turuväärtus on: 18 239 m2 x 61,54 €/m2 = 1 122 428 € ehk ümardatult 1 122 000 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

26

Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

27

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja põhjaosast

Vaade kinnisasja põhjaosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

28

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

29

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT

30

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700