Haapsalu Linnavalitsus, Haapsalu Linnavolikogu_soovitus

Lauri Luik

Haapsalu Linnavolikogu

Olavi Seisonen

Haapsalu Linnavalitsus

[email protected]

Meie 10.02.2026 nr 7-5/260065/2601148

Haapsalu linna uus üldplaneering ja varem kehtestatud detailplaneeringute kehtivus

Austatud volikogu esimees Lauri Luik

Austatud linnapea Olavi Seisonen

Haapsalu Linnavolikogu 27. septembri 2024. a otsusega nr 162 kehtestatud Haapsalu linna

üldplaneeringu 2030+ seletuskirja punktis 3.2.9.1 on märgitud,1 et detailplaneeringud, mis selle

üldplaneeringu kohaselt jäävad osaliselt ehituskeeluvööndisse, muutuvad kehtetuks nende

ehituskeeluvööndisse kavandatud elamukruntide osas, millele ei ole väljastatud ehitusluba.

Üldplaneeringu kehtestamise otsuses on volikogu veel lisanud, et ehituskeeluvööndis ei ole

võimalik varem kehtestatud detailplaneeringuid ellu viia ega ehitusluba anda, kui nende

planeeringute alusel ei ole saadud nõusolekut ehituskeeluvööndi vähendamiseks.

Selline lahendus ei ole õige. Detailplaneeringut pole võimalik üldplaneeringuga abstraktselt

kehtetuks tunnistada. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel tuleb järgida selleks ettenähtud

korda.

Palun arvestage oma tegevuses detailplaneeringute kehtivusega.

Detailplaneering kehtib kuni selle kehtetuks tunnistamiseni

Detailplaneering on haldusakt, mis kehtib selle kehtetuks tunnistamiseni, haldusaktis endas ette

nähtud kehtivusaja lõpuni või haldusaktiga antud õiguse lõpliku realiseerimiseni (haldusmenetluse

seaduse § 61 lg 2). Detailplaneering ei muutu kehtetuks seetõttu, et pärast selle kehtestamist on

muutunud õigusaktid või on kehtestatud uus üldplaneering, kui detailplaneering oli kehtestamise

hetkel õiguspärane ja kooskõlas kehtinud õigusega (vt HMS § 54). Detailplaneeringut on võimalik

ka korduvalt ellu viia, seega ei muutu see ka siis kehtetuks, kui selles ettenähtud ehitusõigus on

realiseeritud.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks on ette nähtud kindel menetluskord (vt

planeerimisseaduse (PlanS) § 140). Kehtivate õigusaktide kohaselt pole võimalik varem

1 Väljavõte üldplaneeringu seletuskirjast: „Detailplaneeringud, mis käesoleva üldplaneeringu kohaselt jäävad osaliselt

ehituskeeluvööndisse, muutuvad kehtetuks käesoleva üldplaneeringu lahendusena ehituskeeluvööndisse kavandatud

elamukruntide osas, millele ei ole väljastatud ehitusluba. Kui detailplaneeringukohasel elamukrundil asuv ehitusala

jääb osaliselt ehituskeeluvööndisse, siis saab väljastada ehitusloa vaid ehituskeeluvööndist välja jäävale ehitusalale.“

2

kehtestatud detailplaneeringuid üldplaneeringuga niiviisi üldise käsuga kehtetuks tunnistada või

n-ö kehtetuks muuta. Seega tuleb arvestada, et isegi kui detailplaneering on hiljem kehtestatud

õigusaktidega või üldplaneeringuga vastuolus, tuleb järgida kehtiva detailplaneeringu

resolutiivosa, seda peavad tegema ka haldus- ja riigiorganid (HMS § 60 lg 1).

Kohalikul omavalitsusel peab olema ülevaade oma territooriumil kehtivatest planeeringutest ning

kehtivaid planeeringuid peab igal juhul arvesse võtma uue üldplaneeringu koostamisel (PlanS § 11

lg 1). Nii nagu üldplaneeringu ülevaatamisel tuleb hinnata, kas kehtivad detailplaneeringud on

kooskõlas üldplaneeringuga ja vajaduse korral tuleb detailplaneeringuid muuta või need kehtetuks

tunnistada (vt PlanS § 92 lg 2 p 5), tuleb seda teha ka uue üldplaneeringu koostamisel.

Kui uue üldplaneeringu tõttu ei ole enam võimalik varem kehtestatud detailplaneeringut ellu viia,

tuleb selline olukord lahendada ettenähtud menetlusega. See võib tähendada, et detailplaneering

tunnistatakse osaliselt või tervikuna kehtetuks. Samuti on võimalik üldplaneeringus ette näha mõni

muu erisus, millega saab vastuolu ületada. Kindlasti ei saa vastuolu kõrvaldada nii, et

üldplaneeringusse lisatakse säte, millega „muudetakse“ üldplaneeringuga vastuolus olevad

detailplaneeringud kehtetuks.

Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine

Detailplaneeringut saab muuta selle osaliselt kehtetuks tunnistamisega, kui on tagatud planeeringu

terviklahenduse elluviimine (PlanS § 140 lg 2) või kui kehtestatakse sama planeeringuala hõlmav

uus planeering (PlanS § 140 lg 7). Mõistagi saab detailplaneeringu ka tervikuna kehtetuks

tunnistada (PlanS § 140 lg 1). Igal juhul tuleb selleks järgida kõiki menetlusnõudeid, muu hulgas

peab kaasama puudutatud isiku, et välja selgitada tema seisukoht ja teha õiguspärane

kaalutlusotsus.

Planeeringu kehtetuks tunnistamine on kaalutlusotsus, mis tähendab, et peab kaaluma kõiki

asjakohaseid huve ja leidma nende vahel sobiva tasakaalu. Ühtlasi on planeeringu kehtetuks

tunnistamisel vaja arvestada HMS §-des 66 ja 67 sätestatut, sealhulgas õiguspärase ootuse ja

usalduse kaitse põhimõtet. Detailplaneeringust huvitatud isikul on õigus eeldada, et vähemalt viie

aasta jooksul pärast detailplaneeringu kehtestamist on tal võimalik planeering ellu viia (PlanS

§ 140 lg 1). Seejuures saab arvestada, et planeeringu kehtestamisest möödunud aeg vähendab järk-

järgult omaniku huvi kaalukust konkureerivate huvide suhtes (vt nt TlnRnKo 17.11.2025, 3-23-

1002/23, p 33).

Kõnealusel juhul ei saa tugineda PlanS §140 lõikes 9 sätestatud õigusele viia detailplaneering

vastavusse pärast detailplaneeringu kehtestamist muudetud või kehtestatud õigusaktidega või

jõustunud kohtuotsusega, ilma et selliste muudatuste tegemiseks korraldataks avalikku menetlust.

PlanS § 140 lõige 9 võimaldab planeeringut üksnes tehniliselt kohandada, et planeeringulahenduse

saaks ellu viia, selle sätte järgi ei saa aga detailplaneeringut sisuliselt kehtetuks tunnistada.

Ehitusloa andmisel hinnatakse eelkõige kooskõla detailplaneeringuga. Ehitusluba antakse siis, kui

ehitusprojekt vastab detailplaneeringule (ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 1), ning ehitusloa

andmisest võib keelduda, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule (EhS § 44 p 1).

Üldplaneeringut peab arvestama projekteerimistingimusi andes (EhS § 26 lg 3 p 3, § 27 lg 2 p 3).

Projekteerimistingimused antakse isiku taotluse alusel. Kui detailplaneering ja üldplaneering on

omavahel vastuolus, ei saa vastuolu kõrvaldada projekteerimistingimustega, kuna võib eeldada, et

isik ei taotle projekteerimistingimusi, kui see tooks kaasa detailplaneeringuga ettenähtud

ehitusõiguse kitsendamise tema huvide vastaselt. Seejuures on detailplaneeringu olemasolul

3

projekteerimistingimustega võimalik anda vaid täpsustavaid tingimusi, mis olemuslikult ei muuda

detailplaneeringuga ettenähtud planeeringulahendust (vt EhS § 27 lg 3 ja 4).

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Ülle Madise

Ago Pelisaar 693 8407

[email protected]