Pärnu Linnavalitsus_soovitus

Kristel Voltenberg

Pärnu Linnavalitsus

[email protected]

Meie 12.02.2026 nr 7-5/260306/2601238

Haldusleping rajatiste ehitamiseks ja detailplaneeringu kehtestamine

Lugupeetud linnapea

OÜ Metavara palus kontrollida, kas Pärnu Linnavalitsus on järginud Kuldse Kodu tn 3

detailplaneeringu menetluses ja sellega seotud halduslepingu läbirääkimistel hea halduse tava.

Kuldse Kodu tn 3 detailplaneeringut on koostatud alates 2013. aastast ning see on vastu võetud

(12.12.2022). Detailplaneeringu kehtestamist takistab see, et linn ja arendaja pole suutnud kokku

leppida halduslepingu täitmise tähtajas, mistõttu pole ka halduslepingut veel sõlmitud. Linn nõuab,

et haldusülesande täitmise tähtaeg oleks 60 kuud pärast detailplaneeringu kehtestamist või hoonele

ehitusloa taotlemist, olenevalt sellest, kumb saabub varem. Linna selgitused (kiri 23.09.2024 nr

4.3-11/8159-1) võivad viidata kaalutlusvigadele.

Hea halduse tavaga ei ole kooskõlas olukord, kus linn esitab halduslepingule jäigad tingimused,

seostamata neid juhtumi asjaoludega, ning vastab arendaja ettepanekutele asjakohatute

selgitustega. Kaalutlusõiguse korrektne teostamine eeldab, et linn põhjendab, miks tuleb eelistada

üht kindlat tähtaega või tagatist ning miks teised võimalused ei sobi ega taga samasugust tulemust,

kuigi need piiravad planeeringust huvitatud isiku õigusi vähem.

Hea halduse tava on rikutud ka sellega, et detailplaneeringut on menetletud niivõrd pikka aega.

Mööname, et linnal võib olla selle kohta põhjendusi. Samas ei saanud selle planeeringuga

lahendatav küsimus olla niivõrd keeruline, et seda tulnuks menetleda enam kui kümme aastat.

Üldistatult võib väita, et planeeringuga otsiti vastust küsimusele, kas ja millist kortermaja võib

ehitada Pärnu äärelinna kortermajade vahel olevale tühjale krundile, kuhu algselt oligi plaanis

ehitada kortermaja ning mis ka kehtiva üldplaneeringu järgi on korruselamute maa. Seadus lubaks

teatud tingimustel mõnel juhul üldse loobuda planeeringu koostamise kohustusest

(planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5).

Detailplaneeringuga kujundatakse linna ruumilist arengut. Linn korraldab planeerimisalast

tegevust ja seega peab hea seisma selle eest, et tema juhitavad menetlused kulgeksid kiiresti ja

tõhusalt. Linn saab vajaduse korral määrata planeeringumenetluses ka vahetähtajad planeeringust

huvitatud isikule ja niiviisi vältida menetluse pikale venimist (haldusmenetluse seaduse (HMS)

§ 5 lg 1).

Halduslepingu tingimused

Linnal on õigus otsustada, millistel tingimustel sõlmida PlanS § 131 alusel haldusleping

detailplaneeringule vastavate rajatiste ehitamiseks. Niisamuti on linnal õigus otsustada, et

detailplaneeringu koostamine lõpetatakse ja planeering jäetakse kehtestamata, kui planeeringust

2

huvitatud isik keeldub detailplaneeringuga ette nähtud rajatiste ehitamise üleandmiseks

halduslepingut sõlmimast (PlanS § 129 lg 1 p 1).

Kõik need otsused tuleb teha kaalutlusõigust korrektselt rakendades. See tähendab, et peab

arvestama kaalutlusõiguse eesmärki ja õiguse üldpõhimõtteid ning olulisi asjaolusid; kaaluma

peab põhjendatud huve ning leidma nende vahel tasakaalu (HMS § 4 lg 2, PlanS § 10 lg 1).

Kaalutlusotsuste tegemisel tuleb lähtuda proportsionaalsuse põhimõttest: iga esitatav nõudmine

peab olema õiguspärase eesmärgi saavutamiseks vajalik ja sobiv ning piirama isiku õigusi

võimalikult vähe. Seda peab järgima ka detailplaneeringu elluviimiseks halduslepingut sõlmides.

See detailplaneering käsitleb ühe kortermaja ehitamist kahe kortermaja vahel paiknevale tühjale

krundile, mis asub väljakujunenud asustusega piirkonnas. Detailplaneeringu kohta sõlmitava

halduslepingu järgi ehitab planeeringualal asuvad avalikult kasutatavad rajatised1 planeeringust

huvitatud isik. Linna selgitusest võib järeldada, et linnal on justkui kahtlus, et arendaja müüb

planeeringuala eraldi kruntidena ning seejärel lahkub, jättes planeeringulahenduse jaoks vajalikud

rajatised ehitamata, mistõttu peab neid rajatisi hakkama ehitama linn. Sellist võimalust on

kõnealuse juhtumi puhul keeruline ette kujutada. Võib eeldada, et kuna detailplaneering näebki

ette vaid ühe kortermaja ehitamise, siis on arendaja ka ise huvitatud selle planeeringulahenduse

elluviimiseks otseselt vajalike avaliku kasutusega rajatiste ehitamisest, kuna ilma nendeta ei saaks

kortermaja kasutada ega kortereid müüa.

Linn saab tagada planeeringu elluviimise ja sõlmitud halduslepingu järgimise mitmel viisil. Seadus

näeb ette, et detailplaneeringu saab kehtestada kõrvaltingimusega, mille kohaselt võib

detailplaneeringu kehtetuks tunnistada või keelduda planeeringualal ehitusluba andmast, kui

planeeringust huvitatud isik pole täitnud halduslepinguga võetud kohustusi (PlanS § 131 lg 6).

Avaldaja on veel maininud, et peab koormavaks seda, et linn nõuab halduslepingu tagatiseks

pangagarantiid. Sellega kaasnevad arendajale kulud (hinnanguliselt 40 000 eurot aastas), mis

tõstavad omakorda kinnisvara hinda ja halvendavad selle kättesaadavust. Kui tagatist on tingimata

vaja, võib selleks olla ka arendajat vähem koormav, kuid linna jaoks sama tõhus alternatiiv. Näiteks

võib tagatiseks olla ka planeeringualale linna kasuks seatav hüpoteek – sellise võimaluse näeb ette

Pärnu Linnavolikogu 20.10.2022 määruse nr 23 „Detailplaneeringukohaste rajatiste

väljaehitamise ja väljaehitamisega seotud kulude kandmises kokkuleppimise kord“ § 3 lõike 1

punkt 2.

Planeeringu koostamise lõpetamine

Linn on halduslepingu läbirääkimistes viidanud võimalusele, et kui arendaja ei nõustu sõlmima

lepingut linna esitatud tingimustel, siis detailplaneeringut ei kehtestatagi.

Planeeringu koostamise lõpetamine on kaalutlusotsus, mille tegemine ei pruugi olla lihtne, kui

järgitakse korrektselt kõiki nõudeid.

Planeeringu koostamise võib lõpetada, kui ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu

elluviimise tulevikus, ning kui planeeringust huvitatud isik keeldub planeeringukohaste ehitiste

rajamiseks halduslepingut sõlmimast (PlanS § 129 lg 1 p 1).

1Väljavõte halduslepingu projektist, mille järgi tuleb arendajal projekteerida ja ehitada: Kuldse Kodu 3 kinnistu esisele

tänavamaale planeeritud kõnnitee ja sõidutee osa ühes sademevete torustiku ja restkaevudega, tänavamaale

planeeritud 15 parkimiskohaga parkla sõiduautodele, 22 parkimiskohaga parkla jalgratastele ja tõstetud teekattega

ülekäiguraja osa, transpordimaa alla jäävate Kuldse Kodu 3 krundi teenindamiseks vajalikud tehnorajatised.

3

Niisugusel põhjusel planeeringu lõpetamist tuleb linnal veenvalt põhjendada ja esitada selge

kuluarvestus, mis näitab, et linnal pole raha planeeringus ettenähtud avalikuks kasutuseks vajalike

rajatiste ehitamiseks (vt RKPJKo 18.12.2025, 5-25-6, p 42; RKPJKo 19.06.2025, 5-24-34, p 41).

Kõnealuse planeeringu kohaselt plaanitakse kortermaja ehitada kahe kortermaja vahele tühjale

krundile. Avaliku kasutusega rajatiste vajadus tekib siis, kui detailplaneeringut asutakse ellu viima.

Aadressil Kuldse Kodu 3 ees on juba praegu avalikult kasutatav tänav ning kui detailplaneeringut

ei asuta ellu viima 60 kuu jooksul, ei ole vaja seda tänavat selle krundi ulatuses uuendada. Ka

Kuldse Kodu 3 kortermajaga funktsionaalselt seotud muude rajatiste (tehnovõrkude) ehitamise

kohustust ei saa käsitleda eraldi selle kortermaja ehitamisest. Seega võib kahelda, kas linnale ikka

kaasneb pelgalt planeeringu kehtestamisega uut rahalist kohustust, mille täitmisega linn hakkama

ei suuda saada. Linn peab ise oma tänavaid korrastama ja vajadusel ka rekonstrueerima, nende

kulutustega peab linn oma eelarves niikuinii arvestama.

Halduslepingu täitmise tähtaeg

Halduslepingu täitmise tähtaeg ei pea tingimata olema 60 kuud planeeringu kehtestamisest.

Õigusaktid näevad ette, et halduslepingusse märgitakse lepingu täitmise tähtaeg ja tagatised (PlanS

§ 131 lg 5 punktid 2 ja 3, halduskoostöö seaduse § 10 p 10). Ka Pärnu Linnavolikogu 20.10.2022

määruses nr 23 „Detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamise ja väljaehitamisega seotud

kulude kandmises kokkuleppimise kord“ on sätestatud, et halduslepingus peab olema kokku

lepitud rajatiste ehitamise tähtaeg.

Samas ei ole õigusaktides sätestatud detailplaneeringu elluviimise tähtaega. Niisamuti ei ole

õigusaktides kindlaks määratud, kui pika aja jooksul peab olema haldusleping täidetud. Seega saab

kõik need tähtajad määrata kaalutlusõiguse alusel. Ka tähtaegade määramisel tuleb arvestada

konkreetse juhtumi asjaolusid ja tagada proportsionaalsus.

Detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus ning kui planeeringut ei ole viie aasta jooksul

ellu viima asutud, võib selle kehtetuks tunnistada (PlanS § 124 lg 2; § 140 lg 1). See ei tähenda

aga tingimata seda, et detailplaneering peab olema hiljemalt 60 kuu pärast ellu viidud.

Asjaolusid arvestades võib osutuda sobivaks ka muu tähtaeg. Praegusel juhul on eriline veel see,

et pärast planeeringu kehtestamist ei saa kohe asuda projekteerima ja ehitusluba taotlema, vaid

enne tuleb korraldada arhitektuurikonkurss.

Palun võtke neid selgitusi oma tegevuses arvesse.

Lugupidamisega

/allkirjastatud digitaalselt/

Ülle Madise

Ago Pelisaar 693 8407

[email protected]