KAOKS muutmise seaduse eelnõu kavand arvamuse andmiseks

EELNÕU
11.02.2026

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seadus

§ 1. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmine

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 1 täiendatakse lõikega 31 järgmises sõnastuses:

„(31) Käesolevas seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu- ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse § 9 tähenduses.“;

2) paragrahvi 2 lõike 1 punkt 1 tunnistatakse kehtetuks;

3) paragrahvi 2 lõige 4 tunnistatakse kehtetuks;

4) seaduse 3. peatüki pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„3. peatükk
Kinnisasja omandamise kitsendamised riigi julgeoleku tagamiseks“;

5) paragrahvi 10 pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„§ 10. Piiranguala“;

6) paragrahvi 10 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asutamiskoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja järgmistel maa-aladel:“;

7) paragrahvi 10 lõikes 1 tunnistatakse kehtetuks punktid 2–5;

8) paragrahvi 10 lõiget 1 täiendatakse punktiga 6 järgmises sõnastuses:

„6) riigi julgeoleku või avaliku korra tagamise eesmärgil Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirilähedasel maa-alal.“;
 
9) paragrahvi 10 täiendatakse lõikega 3 järgmises sõnastuses:

„(3) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 6 nimetatud piirilähedaste maa-alade loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.“;

10) paragrahvi 10 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud piirangut kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.“;

11) seaduse 3. peatükki täiendatakse §-ga 101 järgmises sõnastuses:

㤠101. Kinnisasja omandamise keeld

(1) Eesti Vabariigi territooriumil ei ole lubatud kinnisasja omandada füüsilisel või juriidilisel isikul:
1) kes on rahvusvahelise või Vabariigi Valitsuse sanktsiooni subjekt;
2) kelle kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule ja kelle puhul võib pidada võimalikuks, et kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik kasutab oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis ohustab Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda.

(2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 2 nimetatud ohtu kujutavate riikide loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeld ei kohaldu Eesti pikaajalise elaniku elamisloaga füüsilisele isikule ega juriidilisele isikule, mille tegelik kasusaaja ta on.“.

§ 2. Seaduse jõustumine

Käesolev seadus jõustub 2027. aasta 1. jaanuaril.



Lauri Hussar
Riigikogu esimees

Tallinn, ……………… 2026

Algatab Vabariigi Valitsus ……………… 2026


Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seadus_KAVAND
1. peatükk
Üldsätted 
§ 1.  Seaduse reguleerimisala
  (1) Käesolev seadus sätestab avalikust huvist tulenevad maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja ning riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad kinnisasja omandamise kitsendused. Avalik huvi käesoleva seaduse tähenduses on eelkõige põllumajandus- ja metsamaad sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja sihtotstarbelise ja jätkusuutliku majandamise edendamine.
  (2) Põllumajandusmaa käesoleva seaduse tähenduses on maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja või selle osa kõlvikulises koosseisus olev haritava maa või loodusliku rohumaa või mõlema nimetatud maa kõlvik.
  (3) Metsamaa käesoleva seaduse tähenduses on maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja või selle osa kõlvikulises koosseisus olev metsamaa kõlvik.
(31) Käesolevas seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu- ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse § 9 tähenduses.
  (4) Omandatava kinnisasja kõlvikuline koosseis tehakse kindlaks maakatastri andmete alusel.
  (5) Käesolevas seaduses ettenähtud haldusmenetlusele kohaldatakse haldusmenetluse seaduse sätteid, arvestades käesoleva seaduse erisusi.
§ 2.  Seaduse kohaldamisala
  (1) Käesolevat seadust ei kohaldata kinnisasja omandamise korral:
  1) maareformi seaduse alusel;
  2) kui omandaja on Eesti riik, Eesti kohaliku omavalitsuse üksus, muu Eestis loodud avalik-õiguslik juriidiline isik või maapiirkonna ettevõtluse toetamiseks asutatud riigi sihtasutus;
[RT I, 30.09.2021, 2 - jõust. 10.10.2021]
  3) kui kaasomanik omandab kinnisasja mõttelise osa teiselt kaasomanikult;
  4) abikaasade või registreeritud elukaaslaste ühisomandisse, kui vähemalt ühele abikaasadest või registreeritud elukaaslastest käesolevas seaduses sätestatud kitsendusi ei kohaldata;
[RT I, 06.07.2023, 6 - jõust. 01.01.2024]
  5) võõrandaja abikaasa, registreeritud elukaaslase, alaneja või üleneja sugulase poolt;
[RT I, 06.07.2023, 6 - jõust. 01.01.2024]
  6) pärimise teel;
  7) kui kinnisasi omandatakse juriidiliste isikute ühinemise või jagunemise teel.
  (2) Kinnisasja omandamisega on käesolevas seaduses võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse § 10 lõikes 1 nimetatud maa-alal.
  (3) Käesoleva seaduse §-des 5 ja 10 on kinnisasja omandamisega võrdsustatud hoonestusõiguse omandamine, kinnisasja koormamine kasutusvaldusega rohkem kui kümneks aastaks või tähtajatult ning kinnisasja koormamine hoonestusõigusega. Käesolevat lõiget ei kohaldata, kui hoonestusõiguse omandab kinnisasja omanik või kui kinnisasi koormatakse kasutusvaldusega või hoonestusõigusega kinnisasja omaniku kasuks.
  (4) Käesolevat seadust ei kohaldata korteriomandi ja korterihoonestusõiguse omandamise korral ning kinnisasja koormamise korral korterihoonestusõigusega.
§ 3.  Kitsendusi rikkuva tehingu tühisus
  (1) Käesolevas seaduses sätestatud kinnisasja omandamise kitsendusi rikkuv tehing on tühine.
  (2) Maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja omandamise kitsendusi rikkuva tehingu korral taotleb kinnisasja asukohajärgne kohaliku omavalitsuse üksus (edaspidi kohaliku omavalitsuse üksus) kinnistusraamatu kande parandamist ja vaidluse korral pöördub kohtusse tehingu tühisuse tuvastamiseks. Kohaliku omavalitsuse üksuse täidetava riikliku ülesande kulud hüvitatakse valla- ja linnavalitsusele riigieelarvest.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (3) Riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuva kinnisasja omandamise kitsendusi rikkuva tehingu korral taotleb valdkonna eest vastutav minister kinnistusraamatu kande parandamist ja vaidluse korral pöördub kohtusse tehingu tühisuse tuvastamiseks.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
2. peatükk
Maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja omandamise kitsendused 
§ 4.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine lepinguriigi isiku poolt
  (1) Eesti või teise Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Majandusliku Koostöö ja Arengu Organisatsiooni liikmesriigi (edaspidi koos lepinguriik) kodanikul on õigus omandada põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi ilma kitsendusteta.
  (2) Juriidilisel isikul, kelle asukoht on lepinguriigis (edaspidi lepinguriigi juriidiline isik), on õigus omandada põllumajandusmaad, metsamaad või põllumajandus- ja metsamaad kokku vähem kui kümme hektarit sisaldav kinnisasi ilma kitsendusteta.
  (3) Lepinguriigi juriidilisel isikul on õigus omandada põllumajandusmaad kümme hektarit või rohkem sisaldav kinnisasi, kui ta on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat tegelenud Euroopa Liidu toimimise lepingu I lisas loetletud põllumajandustoodete, välja arvatud kalatoodete ja puuvilla (edaspidi põllumajandustoode) tootmisega.
  (4) Lepinguriigi juriidilisel isikul on õigus omandada metsamaad kümme hektarit või rohkem sisaldav kinnisasi, kui ta on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat tegelenud metsa majandamisega metsaseaduse tähenduses (edaspidi metsa majandamine) või põllumajandustoodete tootmisega.
  (5) Lepinguriigi juriidilisel isikul on õigus omandada kinnisasi, mis sisaldab põllumajandusmaad vähem kui kümme hektarit ja metsamaad vähem kui kümme hektarit, kuid põllumajandus- ja metsamaad kokku kümme hektarit või rohkem, kui ta on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat tegelenud põllumajandustoodete tootmise või metsa majandamisega.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (6) Kui lepinguriigi juriidiline isik ei vasta käesoleva paragrahvi lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele, võib ta omandada põllumajandusmaad, metsamaad või põllumajandus- ja metsamaad kokku kümme hektarit või rohkem sisaldava kinnisasja üksnes omandatava kinnisasja asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu (edaspidi volikogu) loal.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
§ 5.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine kolmanda riigi isiku poolt
  (1) Kolmanda riigi kodanikul on õigus omandada põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta on vahetult enne loa taotlemist elanud Eestis püsivalt vähemalt kuus kuud või kui ta on loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis füüsilisest isikust ettevõtjana:
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  1) põllumajandustoodete tootmisega, kui omandatav kinnisasi sisaldab põllumajandusmaad, või
  2) metsa majandamisega või põllumajandustoodete tootmisega, kui omandatav kinnisasi sisaldab metsamaad või nii põllumajandus- kui ka metsamaad.
  (2) Kolmanda riigi kodanik käesoleva seaduse tähenduses on füüsiline isik, kes ei ole lepinguriigi kodanik.
  (3) Kolmanda riigi juriidilisel isikul on õigus omandada põllumajandusmaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta on loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis põllumajandustoodete tootmisega ning kui tema filiaal on kantud Eesti äriregistrisse.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (4) Kolmanda riigi juriidilisel isikul on õigus omandada metsamaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta on loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis metsa majandamisega või põllumajandustoodete tootmisega ning kui tema filiaal on kantud Eesti äriregistrisse.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (5) Kolmanda riigi juriidilisel isikul on õigus omandada nii põllumajandus- kui ka metsamaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta on loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis põllumajandustoodete tootmise või metsa majandamisega ning kui tema filiaal on kantud Eesti äriregistrisse.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (6) Kolmanda riigi juriidiline isik käesoleva seaduse tähenduses on juriidiline isik, kelle asukoht ei ole lepinguriigis.
§ 6.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loa taotlemine
  (1) Käesoleva seaduse § 4 lõikes 6 või § 5 lõikes 1 või lõigetes 3–5 nimetatud isik (edaspidi taotleja) esitab kohaliku omavalitsuse üksusele vormikohase taotluse põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loa saamiseks (edaspidi käesolevas peatükis loataotlus) ning kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise tegevuskava (edaspidi tegevuskava).
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (2) Avalikke funktsioone täitev eraõiguslik juriidiline isik, kes soovib omandada kinnisasja avalike funktsioonide täitmiseks, ei pea loa taotlemisel esitama tegevuskava. Nimetatud isik näitab loataotlusel, milliste avalike funktsioonide täitmiseks ta soovib kinnisasja omandada ning põhjendab avalikku huvi loa andmiseks.
  (3) Loataotluse vormi kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega.
[RT I, 29.06.2014, 109 - jõust. 01.07.2014, Vabariigi Valitsuse seaduse § 107³ lõike 4 alusel asendatud alates 2014. aasta 1. juulist „põllumajandusminister” sõnadega „valdkonna eest vastutav minister”.]
  (4) Tegevuskavas annab taotleja ülevaate vähemalt viie aasta kavandatavate tegevuste kohta ning kinnitab, et omandatavat kinnisasja hakatakse kasutama vastavalt selle sihtotstarbele efektiivselt, jätkusuutlikult ja sihipäraselt. Tegevuskavaga koos esitab taotleja dokumendid, mis tõendavad, et tegevuskavas kirjeldatud tegevuste elluviimiseks on piisavalt vahendeid, sealhulgas finantsvahendeid.
  (5) Käesoleva seaduse § 4 lõikes 6 nimetatud isik võib tegevuskavas kavandada omandatava kinnisasja teisele isikule kasutada andmise, esitades kohaliku omavalitsuse üksusele teise isiku kinnituse, mis tõendab, et viimane on tegelenud Eestis loa taotlemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat:
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  1) põllumajandustoodete tootmisega, kui kasutusele võetav kinnisasi sisaldab põllumajandusmaad, või
  2) metsa majandamisega või põllumajandustoodete tootmisega, kui kasutusele võetav kinnisasi sisaldab metsamaad või nii põllumajandus- kui ka metsamaad.
  (6) Käesoleva seaduse § 4 lõikes 6 nimetatud isik ei pea tegevuskavas tõendama käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud vahendite olemasolu, kui ta kavandab tegevuskavas anda omandatava maa vähemalt viieks aastaks kasutada teisele isikule käesoleva paragrahvi lõike 5 kohaselt.
  (7) Kolmanda riigi isik ei saa tegevuskavas kavandada omandatava kinnisasja teisele isikule kasutada andmist.
§ 7.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loataotluse menetlemine
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (1) Loataotluse saamise korral kontrollib kohaliku omavalitsuse üksus taotleja, loataotluse ja tegevuskava nõuetekohasust ning ettenähtud dokumentide olemasolu.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (2) Kui taotleja ei ole esitanud kõiki ettenähtud dokumente või esitatud dokumendid ei võimalda tuvastada loa andmiseks vajalikke asjaolusid, määrab kohaliku omavalitsuse üksus taotlejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kui taotleja ei ole kõrvaldanud puudusi määratud tähtaja jooksul, võib kohaliku omavalitsuse üksus jätta loataotluse läbi vaatamata.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (3) Kohaliku omavalitsuse üksus jätab loataotluse läbi vaatamata ja tagastab selle taotlejale, kui:
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  1) kolmanda riigi isiku suhtes ei ole täidetud käesoleva seaduse § 5 lõikes 1 või lõigetes 3–5 sätestatud nõuded;
  2) käesoleva seaduse § 6 lõigetes 4 ja 5 sätestatud nõuded ei ole täidetud;
  3) kolmanda riigi isik kavandab tegevuskavas anda omandatava kinnisasja kasutada teisele isikule.
  (4) Volikogu võib teha kinnisasja omandamise loa andmisest keeldumise otsuse, kui:
  1) taotleja või loataotlus ei vasta käesolevas seaduses sätestatud nõuetele;
  2) loa andmine on vastuolus avaliku huviga käesoleva seaduse tähenduses ja puudub muu ülekaalukas avalik huvi;
  3) loa andmine takistab kohaliku omavalitsuse üksusel täita talle seadusega antud ülesandeid.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (5) Volikogu teeb kinnisasja omandamise loa andmise otsuse või loa andmisest keeldumise otsuse 45 päeva jooksul kohaliku omavalitsuse üksusele loataotluse esitamisest arvates.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
§ 8.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loataotluse menetlemine
[Kehtetu - RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
§ 9.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise nõuetele vastavuse kontrollimine
  (1) Käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele vastavust ning § 4 lõikes 6 või § 5 lõikes 1 või lõigetes 3–5 nimetatud loa olemasolu kinnisasja võõrandamise korral kontrollib notar, kohtutäitur, pankrotihaldur või kinnisasja asukohajärgne kohaliku omavalitsuse üksus.
  (2) Käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele vastavuse kontrollimiseks esitab isik notarile, kohtutäiturile, pankrotihaldurile või kohaliku omavalitsuse üksusele lepinguriigi juriidilise isiku asukohajärgse riigi pädeva asutuse väljastatud dokumendi, mis tõendab isiku vastavust nimetatud nõuetele.
  (3) Isik, kes on käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 või § 5 lõikes 1 või lõigetes 3–5 sätestatud nõuete kohaselt tegelenud Eestis põllumajandustoodete tootmisega või metsa majandamisega, esitab notarile, kohtutäiturile, pankrotihaldurile või kinnisasja asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksusele selle kohta Maksu- ja Tolliameti tõendi.
3. peatükk
Kinnisasja omandamise riigikaitselised kitsendused Kinnisasja omandamise kitsendamised riigi julgeoleku tagamiseks.
§ 10.  Riigikaitselised kitsendusedPiiranguala
  (1) Füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asukoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja järgmistel maa-aladel või maa-alade suuruse või nime muutumise korral nende 1999. aasta 31. detsembri seisuga eksisteerinud piirides:

  1) meresaared, välja arvatud Saare- ja Hiiumaa, Muhu ning Vormsi;
  2) Ida-Virumaa: Narva, Narva-Jõesuu ja Sillamäe linn, Alajõe, Iisaku, Illuka, Toila ja Vaivara vald;
  3) Tartumaa: Meeksi ja Piirissaare vald;
  4) Põlvamaa: Mikitamäe, Orava, Räpina ja Värska vald;
  5) Võrumaa: Meremäe, Misso ja Vastseliina vald.
6) riigi julgeoleku või avaliku korra tagamise eesmärgil Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirilähedasel maa-alal.
  (2) Riiklikult olulise põhjuse korral võib Vabariigi Valitsus korraldusega anda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isikule loa omandada kinnisasi samas lõikes nimetatud maa-aladel.
(3) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 6 nimetatud piirilähedaste maa-alade loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.
(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud piirangut kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.
§ 101. Kinnisasja omandamise keeld;

(1) Eesti Vabariigi territooriumil ei ole lubatud kinnisasja omandada füüsilisel või juriidilisel isikul:
1) kes on rahvusvahelise või Vabariigi Valitsuse sanktsiooni subjekt;
2) kelle kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule ja kelle puhul võib pidada võimalikuks, et kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik kasutab oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis ohustab Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda.

(2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 2 nimetatud ohtu kujutavate riikide loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.
(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.
(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeld ei kohaldu Eesti pikaajalise elaniku elamisloaga füüsilisele isikule ega juriidilisele isikule, mille tegelik kasusaaja ta on
4. peatükk
Rakendussätted 
§ 11.  Seaduse rakendamine
  (1) Senikehtinud kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse alusel esitatud kinnisasja omandamise loa taotluse suhtes kohaldatakse käesolevas seaduses sätestatud nõudeid ning seda menetletakse käesolevas seaduses sätestatud alusel ja korras.
  (2) Käesoleva seaduse jõustumise ajal kehtiv kinnisasja omandamise luba, mis on antud senikehtinud kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse alusel, kehtib kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni või sellega antud õiguse lõpliku realiseerimiseni.
  (3) Loataotlus, mis esitati enne 2018. aasta 1. jaanuari kinnisasja asukohajärgsele maavanemale, kuid mille menetlust ei ole maavanem lõpetanud, edastab maavanem koos haldusmenetluse käigus kogutud muude dokumentidega hiljemalt 2017. aasta 31. detsembril kohaliku omavalitsuse üksusele. Kohaliku omavalitsuse üksus viib loamenetluse läbi käesoleva seaduse § 7 kohaselt.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
§ 12.  Seaduse kehtetuks tunnistamine
[Käesolevast tekstist välja jäetud.]

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seaduse
eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõu põhieesmärk on tugevdada Eesti riigi julgeolekut kaitsmaks riiki ohtude vastu, mis on seotud kinnisasja omandiga. Samuti on üheks eesmärgiks sarnaselt Euroopa Liidu ja Vabariigi Valitsuse sanktsioonidega tõsta Venemaa Föderatsiooni ja teda toetava Valgevene agressiooni hinda. Eelnõuga luuakse volitusnorm, mille peamine kavatsus on keelata pikaajalise elaniku elamisloata Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene kodanikel ja ettevõtetel, mille tegelikud kasusaajad nad on, kinnisasjade omandamine Eesti Vabariigi territooriumil.

Kokkuvõtlikult kavandatakse kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (edaspidi ka KAOKS) muutmise eelnõuga järgmist:
1) luua õiguslik alus, mille kohaselt on võimalik keelata Eestis kinnisasja omandada pikaajalise Eesti elamisloata Venemaa ja Valgevene kodanikel ja ettevõtetel, mille tegelikud kasusaajad nad on;
2) täiendada kehtivat kinnisasja omandamise piiranguala (KAOKS § 10) selliselt, et kinnisasja omandamise keeld kohaldub ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on füüsiline isik, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik;
3) ajakohastada kehtivat kinnisasja omandamise piiranguala (KAOKS § 10) piirjoont selliselt, et see oleks koordinaatide põhine, asendades 1999. a haldusjaotuse põhise piirjoone;
4) kaotada kinnisasja omandamise erisused korteriomandile, korterihoonestusõigusele ja kinnisasja koormamise korral korterihoonestusõigusele;
5) kaotada kehtivad erisused maareformi seaduse alusel kinnisasja omandamisele.

Eelnõu kohaselt jääb Eestis pikaajalise elaniku elamisloaga viibivatele Venemaa ja Valgevene kodanikele kinnisvara omandamise võimalus alles, kuna riik on kontrollinud nende isikute tausta pikaajalise elaniku elamisloa andmise menetluses ning keelu kehtestamine neile ei ole käesoleval ajal põhjendatud.

Venemaa Föderatsiooni agressioonisõda Ukraina vastu on näidanud, et Venemaa kasutab vastaspoole alistamiseks ja mõjutamiseks kõikvõimalikke vahendeid. Omavahel kombineeritakse sõjalisi ja mittesõjalisi meetodeid, mis on Eestis tõstnud fookusesse vajaduse kaitsta Eesti julgeolekut lisaks sõjalistele ka mittesõjaliste meetmetega.

Kuivõrd küsimus on riigi julgeolekus, siis puudutab eelnõu kaudselt kõiki Eesti elanikke. Otseselt puudutavad kavandatavad kitsendused eelkõike pikaajalise elaniku elamisloata Venemaa ja Valgevene kodanikke, kel kaob ära õigus Eestis kinnisasju omandada. Seaduse jõustumisel tekkiv olukord võib hakata mõjutama kinnisvaratehinguid tulevikus. Tagasiulatuvalt kavandatavad muudatused olemasolevaid kinnisasjade omanikke, olenemata kodakondsusest, ei mõjuta. Osaliselt puudutab kavatsus ka kinnisvara müüjaid, kuivõrd teatud juhtudel on ostjate ring piiratum, samas jääb kinnisvaraturg avatuks kõikidele teistele huvilistele.

Eelnõu lähtub Eesti julgeolekupoliitika alustest, mille eesmärk on kindlustada Eesti Vabariigi iseseisvus ja sõltumatus, eesti rahvuse, keele ja kultuuri kestmine, territoriaalne terviklikkus, põhiseaduslik kord, elanikkonna turvalisus ja ühiskonna toimimine. Samuti lähtutakse põhimõttest, et julgeoleku tagamiseks kasvanud ohutingimustes ei piisa olemasolevast vaid tuleb teha rohkem.1 Eelneval on seos samuti sellega, kas, kus ja kui palju kolmandate riikide isikud Eestis kinnisasju omavad ja omandada saavad, kuivõrd omandiga kaasnevad õigused ja mõjud piirkonnale ja laiemalt riigi julgeolekule.

Eelnõu rakendamisega kaasneb oluline positiivne mõju riigi julgeolekule ja siseturvalisusele. Majanduslik ja sotsiaalne mõju on väheolulised.

1.2. Eelnõu ettevalmistajad

Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Siseministeeriumi sisejulgeoleku osakond [email protected]). Eelnõu juriidilist kvaliteeti on kontrollinud Siseministeeriumi õigusosakonna õigusnõunik XX ([email protected], tel 612 XX). Eelnõu ja seletuskirja on keeleliselt toimetanud Luisa XX.

Eelnõu väljatöötamisse olid kaasatud:
• ministeeriumid: Regionaal- ja Põllumajandusministeerium (edaspidi REM), Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (edaspidi MKM), Rahandusministeerium, Kaitseministeerium, Välisministeerium (edaspidi VÄM); Justiits- ja Digiministeerium (JDM),
• ametid: Kaitsepolitseiamet (edaspidi KAPO), Politsei- ja Piirivalveamet (edaspidi PPA), Maa- ja Ruumiamet, Välisluureamet (edaspidi VLA),
• Riigikantselei,
• Tarbijakaitse- ja Tehnilise Järelevalve Amet,
• Notarite Koda,
• Linnade ja Valdade Liit,
• Eesti Põllumajandus- ja Kaubanduskoda,
• Eestimaa Talupidajate Keskliit,
• Eesti Omanike Keskliit,
• Eesti Erametsaliit.

1.3. Märkused

Eelnõuga muudetakse kinnisasja omandamise kitsendamise seadust, avaldamismärkega RT I, 06.07.2023, 41.

Eelnõu ei ole seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi, muu menetluses oleva eelnõu ega Euroopa Liidu õiguse rakendamisega.

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu küsimust on käsitletud Vabariigi Valitsuse 29. veebruari 2026. aasta kabinetinõupidamisel, milles anti Siseministeeriumile ülesanne valmistada ette KAOKSi muudatused kiireloomulisena.

Eelnõu on seotud „Siseturvalisuse arengukava 2020–2030“ tegevussuunaga „Kindel sisejulgeolek“, mille kohaselt tuleb muu hulgas suurendada vastupanuvõimet põhiseaduslikku korda ohustavate tegevuste, hübriidohtude ja vaenuliku mõjutustegevuse suhtes.

Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus, sest ei muudeta seadust, mille vastuvõtmiseks on Eesti Vabariigi põhiseaduse (edaspidi PS) § 104 kohaselt vaja Riigikogu koosseisu häälteenamust.

2. Seaduse eesmärk

2.1. Kehtiv õigus ja selle muutmise vajadus

Julgeolekukeskkond on muutunud. Venemaa Föderatsioon alustas 2022. aastal täiemahulist sõda Ukraina vastu. Paralleelselt sõjategevusega Ukrainas viib Venemaa Föderatsioon läbi hübriidrünnakuid Ukrainat toetavate demokraatlike ja suveräänsete riikide, sh Eesti vastu. Kinnisvara omandamine väljaspool Venemaad on osa Venemaa arsenalist hübriidrünnakute kavandamisel ja täideviimisel.

Käesoleval ajal on puudulikud õiguslikud võimalused julgeoleku tagamise eesmärgil kinnisasjade omandamise kitsendamiseks kolmandate riikide kodanikele ja ettevõtetele, et ennetada võimalikke ohte Eestile ja liitlastele. Täpsemalt on eelnõu koostamise põhjuseks asjaolu, et tänane KAOKS ei võimalda julgeoleku tagamise eesmärgil kitsendada kinnisasjade omandamist suuremal osal Eesti territooriumist, välja arvatud KAOKS §-s 10 määratud piirangualas. Olemasolevatest kinnisasja omandamise kitsendustest on lihtne nn mööda minna, kitsendused keelavad kinnisasja omandamist riigikaitse eesmärgil ainult Venemaa Föderatsiooni piiriga külgnevates valdades ning väikesaartel. Samas on aga mujal Eestis hulgaliselt riigi julgeoleku seisukohalt olulisi asukohti, kus kinnisasja omamine kolmanda riigi, eelkõige agressorriigi kodaniku või ettevõtte poolt võib olla julgeolekuohuks, kuid riigil puuduvad võimalused neis kohtades ohtu ennetada ning kinnisaja omandamist piirata.

Nii Eesti lähiriikides kui ka mujal maailmas on kasvanud juhtumite arv, kus kinnisasjade omandamise kaudu kujutatakse ohtu riigi julgeolekule. Näiteks omandas Soomes Vene oligarh saare strateegiliselt olulises kanalis, Rootsis on sealne Vene Õigeusu Kirik omandanud kinnisasju riigi julgeoleku seisukohalt strateegilistes asukohtades ning Norras Bardufossis asuva kaitseväe ja NATO õhuväebaasi kõrval tuvastati, et mõningaid sealseid kinnisasju omavad Venemaa kodanikud.

Ohuks antud kontekstis on ohustaja võime:
• luua positsioone olulistes asukohtades teabe kogumiseks läbi erinevate luuredistsipliinide,
• häirida või halvata riigi seisukohalt oluliste teenuste toimimist,
• valmistada ette positsioone kriisiks või sõjaks.

Kokkuvõtlikult võib kinnisasja omandamine teatud riikide füüsiliste ja juriidiliste isikute puhul tuua kaasa riske, kuna:
• kinnisasjade omand võib võimaldada strateegiliselt tundlikku ligipääsu või mõju (nt sõjalise infrastruktuuri, kriitilise taristu, sidevõrkude, sadamate, lennuväljade või muu riigikaitselise tähendusega objektide lähedus),
• omandit võidakse kasutada mõjutus-, surve- või sekkumisvahendina välisriigi huvide edendamiseks,
• teatud riikide õigusruum või praktika kohustab neid isikuid tegutsema oma riigi julgeolekuteenistuste või välispoliitiliste eesmärkide täitmiseks, isegi väljaspool selle riigi territooriumi.

Strateegilised ohud laiemalt tekivad kogumis, kui ohustaja kontrollitavate isikute või ettevõtete kätte koondub teatud hulk kinnisasju, mille tulemusel on võimalik kujundada piirkonna olustikku - näiteks kujundada kinnisasjade turu üüri- ja ostuhindasid, millel võib olla mõju nii kohaliku kui ka üleriigilise majanduse toimimisele. Samuti võib ühetaoliste tunnustega isikute koondumine (läbi kinnisvara omamise) mingis piirkonnas oluliselt mõjutada sealset keele-, kultuuri- ning komberuumi. Eelnõu planeerimisel on arvestatud, et Eesti rahvuse, keele ja kultuuri säilimine läbi aegade on Eesti riigi olulisteks eesmärkideks tulenevalt Eesti Vabariigi Põhiseadusest.

Kui eeltoodud kitsaskohti ei lahendata, võivad realiseeruda ohud ja tekkida haavatavused, mis kombineerituna teiste julgeolekuohtudega võivad viia Eesti iseseisvuse jaoks traagiliste tagajärgedeni.

Täna on Venemaa Föderatsiooni kodanikel võimalik oluliste piiranguteta omandada kinnisvara Eestis, samal ajal kui Eesti ei väljasta neile viisasid, ei registreeri nende lühiajalist töötamist ega anna välja tähtajalisi elamislubasid (välja arvatud erandjuhtudel). Samuti on Eesti tunnistanud kehtetuks mitte-ELi või -NATO liikmesriikide kodanikele antud relvaload ja lõpetanud neile uute lubade väljastamise, lisaks on kehtestanud muid tehingupiiranguid.

2.2. Eelnõu eesmärk

Eelnõul on kaks peamist eesmärki:
1) tõhustada regulatiivseid meetmeid, et paremini ennetada ja kaitsta Eesti julgeolekut ohtude vastu, mis on seotud kinnisasja omandiga;
2) survestada Venemaa Föderatsiooni loobuma agressioonist, tõstes sarnaselt Euroopa Liidu ja Vabariigi Valitsuse sanktsioonidega selle hinda.

2.3. Eelnõu kooskõla Euroopa Liidu ja rahvusvahelise õigusega

Eelnõu väljatöötamisel on tuginetud rahvusvahelises õiguses üldtunnustatud põhimõttele, mille kohaselt on igal riigil suveräänne õigus määrata, kes võivad selles riigis kinnisasju omandada. Seega puudub teise riigi kodanikul subjektiivne õigus kinnisasjade omandamisele. KAOKSis planeeritavad muutused ei kitsenda Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigi kodaniku kinnisasjade omandamist Eestis.

Euroopa Liidu toimimise lepingu (edaspidi ka ELTL) artiklist 63 tulenevalt keelatakse lepingu 4. peatüki sätete kohaselt liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide vahel kõik kapitali vaba liikumise makse- ja muud piirangud, samuti kõik maksepiirangud liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide vahel. See ei mõjuta liikmesriigi õigust võtta meetmeid siseriiklike õigusnormide rikkumise takistamiseks või avaliku korra või avaliku julgeoleku tagamiseks. Need meetmed ja kord ei tohi kujutada endast suvalise diskrimineerimise vahendit ega varjatud piirangut kapitali ja maksete vabale liikumisele.

Kapitali vaba liikumise põhimõtte seisukohast on piiranguid peetud õigustatuks, kui Euroopa Liidu (ka Euroopa Majanduspiirkonna) raames ei toimu diskrimineerimist näiteks kodakondsuse alusel ning seda õigustab ülekaalukas avalik huvi. Kolmandatest riikidest pärit isikute suhtes rohkemate piirangute ettenägemist on samuti peetud õigustatuks ELTLi art 642 alusel.3 Samas tuleb silmas pidada, et ELis asutatud ja registreeritud juriidiline isik on ELi isik ka siis, kui tema tegelik kasusaaja on kolmanda riigi kodanik.

Komisjoni teatise4 kohaselt on Euroopa Liidu toimimise lepingu artikliga 63 ette nähtud kapitali vaba liikumine mitte ainult Euroopa Liidu piires, vaid ka Euroopa Liidu ja kolmandate riikide vahel ning kõik piirangud peavad olema sobivad, vajalikud ja proportsionaalsed avaliku poliitika õiguspäraste eesmärkide saavutamiseks. Sellised eesmärgid on asutamislepingus või Euroopa Kohtu praktikas määratletud ülekaaluka üldise huvina. Euroopa Kohus on kapitali piiriülese liikumise piirangu põhjendamise küsimuses korduvalt selgitanud, et riigisiseste õigusnormidega võib kapitali vaba liikumist piirata üksnes siis, kui see on põhjendatud mõnel ELTL artiklis 65 nimetatud alusel või ülekaalukates üldistes huvides Euroopa Kohtu praktika tähenduses5. ELTL artikli 65 lg 1 punkti b alusel on liikmesriikidel õigus võtta kapitali vaba liikumist piiravaid meetmeid, mis on õigustatud avaliku korra või avaliku julgeoleku seisukohalt. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt võib avaliku korra ja julgeoleku põhjendustele tugineda üksnes siis, kui ühiskonna põhihuvisid ähvardav oht on tegelik ja piisavalt tõsine.6 Samuti ei tohiks piirangu kehtestamise eesmärgid olla puhtalt majanduslikud ning nende põhjendused teenida pelgalt majanduslikke huvisid.7 Välisinvestorite poolt strateegiliste varade turuvallutuslikul eesmärgil ostmise korral (nt eesmärgiga piirata teatava kauba tarnimist liidu turule või teatava teenuse pakkumist turul) on kõige asjakohasem põhjus erandi tegemiseks Euroopa Liidu toimimise lepingu artiklis 65 sätestatud „avalik kord või avalik julgeolek“. See võib näiteks õigustada piiravaid meetmeid, mida on vaja varustuskindluse tagamiseks (näiteks energiavaldkonnas) või oluliste avalike teenuste osutamiseks, kui vähem piiravad meetmed (näiteks reguleerivad meetmed, millega kehtestatakse avalike teenuste osutamise kohustused kõigile teatavates sektorites tegutsevatele ettevõtjatele) ei ole piisavad, et kõrvaldada tõeline ja piisavalt tõsine oht mõnele ühiskonna põhihuvile.8

Eelnõuga kehtestatakse piirangud riigi julgeoleku tagamise eesmärgil ning tuvastatud on, et oht julgeolekule on tegelik ja piisavalt tõsine, sealhulgas on see ühiskonna põhihuve ähvardav.

2.4. Eelnõu meetmed ja nende põhiseaduspärasus

KAOKS muutmise kavandamisel on hinnatud, kas võimalik keeld omandada kinnisasja Eesti Vabariigi territooriumil Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene Vabariigi kodanikele on kooskõlas Eesti Vabariigi põhiseadusega.

Kavandatav seadusemuudatus piirab nimetatud isikute võimalust omandada kinnisasja Eestis pärast seaduse jõustumist ning ei oma tagasiulatuvat mõju.

2.4.1. Kohaldatavad põhiseaduse sätted

Kinnisasjade omandamisele piirangute kehtestamisel ei saa piirduda üksnes omandipõhiõiguse riive hindamisega. Käesolevas kontekstis tuleb arvesse võtta ka teisi põhiseaduslikke õigusi ja väärtusi. Vastupidisel juhul - eelistades üht põhiõigust teisele või jättes põhiseaduslikud väärtused tervikuna ja koostoimes kaalumata - võib lõpptulemus olla vastuolus sellega, mida põhiseadus seadusandjalt nõuab.

Asjakohased on eelkõige:
• PS § 32, mis sätestab omandi puutumatuse,
• PS § 12, mis tagab võrdse kohtlemise,
• PS § 11, mille kohaselt võivad põhiõigusi piirata üksnes põhiseadusega kooskõlas olevad, demokraatlikus ühiskonnas vajalikud meetmed,
• PS § 1 ja preambul, mis rõhutavad Eesti riigi iseseisvuse, sõltumatuse ja julgeoleku kaitset.

2.4.2. Omandipõhiõiguse riive olemasolu

PS § 32 kaitsealas on isiku olemasolev omand, mitte aga absoluutne õigus kinnisvara tulevikus omandada. Paragrahvi 32 lg 3 võimaldab seadusega ja üldistes huvides kehtestada piiranguid teatud vara liikide omamisele. Riigikohus on rõhutanud, et sellise erandi tegemiseks tuleb seadusega sätestada isikud ja vara liigid, kelle ja mille suhtes piirangud kehtivad. Piirangud peavad olema kehtestatud üldistes huvides. Üheks selliseks seaduseks on kinnisasjade omandamise kitsendamise seadus (KAOKS), mis sätestab avalikust huvist tulenevad maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja ning riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad kinnisasja omandamise kitsendused. Samas sisaldab asjaomaseid norme ka veeseadus, mis sätestab, et avalikud veekogud kuuluvad riigile ega ole tsiviilkäibes, ning muinsuskaitseseadus, mis sätestab, et arheoloogiline leid kuulub riigile, sõltumata sellest, kelle kinnisasjast see leiti või kelle valduses see on.

Riigikohus on märkinud, et PS § 32 lg 2 teine lause näeb omandiõiguse piiramiseks ette lihtsa seadusereservatsiooni. Lihtne seadusereservatsioon tähendab, et üldjuhul võib omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus.

Käesoleval juhul ei kavandata võtta isikutelt ära neile kuuluvat vara ega piirata selle kasutamist, vaid kavandatakse reguleerida kinnisasja omandamise tingimusi tulevikus. Seetõttu on tegemist omandipõhiõiguse piiratud riivega.

2.4.3. Võrdse kohtlemise põhimõtte riive

Kavandatav regulatsioon eristab isikuid kodakondsuse alusel, mistõttu on tegemist PS § 12 riivega. Võrdse kohtlemise põhimõte ei keela siiski igasugust eristamist, vaid üksnes meelevaldset ja põhjendamatut ebavõrdset kohtlemist. Riigikohus on leidnud, et kodanike ja välismaalaste erinev kohtlemine võib olla õigustatud juhul, kui selleks esineb mõistlik ja asjakohane põhjus ning meetmel on legitiimne eesmärk.

2.4.4. Regulatsiooni eesmärk

Seadusandja eesmärk on Eesti Vabariigi julgeoleku kaitse, arvestades Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene Vabariigi vaenulikku tegevust ning nendest riikidest lähtuvaid julgeolekuohte. Riigi julgeoleku tagamine on põhiseaduslikult kaitstav väärtus, mis tuleneb nii põhiseaduse preambulist kui ka PS §-st 1. Riigikohtu hinnangul on tegemist äärmiselt kaalukat laadi eesmärgiga, mis võib õigustada põhiõiguste piiranguid.

2.4.5. Proportsionaalsuse hindamine (PS § 11)

Kinnisvara omandamise keeld Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene Vabariigi kodanikele:
• teenib põhiseaduslikult legitiimset ja kaalukat eesmärki,
• on sobiv ja vajalik meede selle eesmärgi saavutamiseks,
• on mõõdukas ega riiva põhiõigusi ülemääraselt.

Seetõttu on kavandatav regulatsioon põhiseadusega kooskõlas.

Sobivus
Keeld omandada kinnisasja on sobiv meede, kuna see vähendab võimalusi kasutada kinnisvara:
• vaenuliku luure- ja mõjutustegevuse toetamiseks,
• strateegiliste positsioonide loomiseks,
• kriisiolukorras Eesti riigi julgeolekut ohustavate tegevuste hõlbustamiseks.

Seega aitab meede kaasa seatud eesmärgi saavutamisele.

Vajalikkus
Julgeolekuvaldkonnas on seadusandjal lai otsustusruum. Kuigi teoreetiliselt võiks kaaluda alternatiivseid meetmeid (nt individuaalne loamenetlus), ei pruugi need tagada sama tõhusat ja kiiret ohu ennetamist.

Arvestades ohu laadi ja ulatust, ei ole ilmne, et mõni muu meede saavutaks eesmärgi võrreldava tõhususega ja väiksema põhiõiguste riivega.

Mõõdukus
Piirangu mõõdukust toetavad järgmised asjaolud:
• keeld ei ole tagasiulatuv,
• regulatsioon ei laiene olemasolevale omandile,
• keeld ei välista isikute elamist, töötamist ega ettevõtlusega tegelemist Eestis,
• seadusandja on ette näinud erandid püsiva ja tugevama seotuse korral Eesti riigiga (Kavandatavate muudatuste kohaselt jääb Eestis pikaajalise elaniku elamisloaga viibivatele Venemaa ja Valgevene kodanikele kinnisvara omandamise võimalus alles, kuna riik on kontrollinud nende tausta pikaajalise elaniku elamisloa andmise eel ning keelu kehtestamine neile pole praegu põhjendatud).

Seega ei ole põhiõiguste riive ebaproportsionaalselt intensiivne võrreldes kaitstava hüve - riigi julgeoleku - kaaluga.

Kollektiivse vastutuse küsimus
Kavandatav regulatsioon ei kujuta endast karistuslikku meedet ega põhine isiku süül. Tegemist on ennetava iseloomuga haldusõigusliku regulatsiooniga, mis lähtub objektiivsest julgeolekuohust.

2.5. Eelnõu väljatöötamiskavatsus

Seoses 2022. a veebruaris alanud Venemaa Föderatsiooni agressioonisõjaga Ukraina vastu on ka Eesti julgeolekuolukord oluliselt halvenenud, mistõttu tuleb eelnõud menetleda põhjendatult kiireloomulisena vastavalt Vabariigi Valitsuse 22. detsembri 2011. aasta määruse nr 180 „Hea õigusloome ja normitehnika eeskiri“9 paragrahv § 1 lõike 2 punktile 1.

2024. aasta 6. juunil esitas Siseministeerium Vabariigi Valitsuse kabinetinõupidamisele analüüsi, mille koostamiseks kaasati üle 21 erineva osapoole: Välisministeerium, Justiitsministeerium, Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, Maa-Amet, Riigikantselei, Rahandusministeerium, Kliimaministeerium, Kaitseministeerium, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Kaitseväe Luurekeskus, Kaitsepolitseiamet, Notarite Koda, Rahapesu Andmebüroo, Välisluureamet, Linnade ja Valdade Liit, kohaliku omavalitsuse esindajad, Eesti Põllumajandus-Kaubanduskoda, Eestimaa Talupidajate Keskliit, Eesti Omanike Keskliit, Eesti Erametsaliit. Koostöös kaardistati ohud julgeolekule, probleemid olemasolevas õiguskeskkonnas ning võimalikud lahendused.

Eelnõu tugineb muu hulgas nimetatud analüüsis esitatud järeldustele.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Eelnõu koosneb kahest paragrahvist:
• §-ga 1 muudetakse KAOKSi ja
• §-ga 2 määratakse seaduse jõustumine.

3.1. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmine

Eelnõu § 1 punktiga 1 täiendatakse paragrahvi 1 lõikega 31 järgmises sõnastuses: „Käesolevas seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu- ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse § 9 tähenduses“. Rahapesu- ja terrorismi tõkestamise seaduse (edaspidi RahaPTS) § 9 lõike 1 mõistes on tegelik kasusaaja füüsiline isik, kellel on omandi või muul viisil kontrollimise kaudu lõplik valitsev mõju füüsilise või juriidilise isiku üle või kelle huvides, kasuks või nimel tehing või toiming tehakse. RahaPTS lõike 2 kohaselt, kui tegelikku kasusaajat ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud viisil võimalik kindlaks teha, on äriühingu tegelik kasusaaja selline füüsiline isik, kelle otsene või kaudne osalus või kõigi otseste ja kaudsete osaluste summa ületab äriühingus 25 protsenti, sealhulgas osalused esitajaaktsiate või -osade kujul või muul viisil.

RahaPTS 9. peatükk käsitleb juriidilise isiku tegeliku kasusaaja andmeid. Seaduse kohaselt on eraõiguslikel juriidilistel isikutel kohustus hoida ja koguda asjakohaseid, täpseid ja ajakohastatud andmeid tegelike kasusaajate kohta, samuti teavet omandiõiguse või muude kontrolli teostamise viiside kohta. Tegeliku kasusaaja tuvastamise kohustus on seni olnud krediidi- ja finantseerimisasutustel, notaritel jm kohustatud isikutel ärisuhte loomisel või tehingute tegemisel. RahaPTS sätete kohaselt on eraõiguslikel juriidilistel isikutel kohustus oma tegelikud kasusaajad äriregistri infosüsteemi kaudu avaldada. Selleks peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed tegelike kasusaajate andmed juhatusele avaldama. Juhatus esitab või kinnitab need andmed äriregistri ettevõtjaportaalis. Juhatus kinnitab andmete õigsust ja seejärel saavad need andmed avalikuks äriregistri teabesüsteemis. Kui juhatusel puudub võimalus andmeid esitada ettevõtjaportaalis (nt puudub kehtiv ID-kaart), on seda võimalik teha notari vahendusel. Praktikas peab juhatus aru saama nii juriidilise isiku omandi- ja kontrollistruktuurist kui ka tuvastama tegeliku kasusaaja kriteeriumitele vastavad füüsilised isikud. Välja on töötatud juhis tegeliku kasusaaja tuvastamiseks. Tegeliku kasusaaja hindamisel on juba pikaajaline praktika.

Eelnõu § 1 punktiga 2 kaotatakse ära erisus maareformi seaduse alusel kinnisasja omandamisele. Kehtiva KAOKS § 2 lõike 1 punkti 1 kohaselt ei kohaldata KAOKSi kinnisasja omandamise korral maareformi seaduse (edaspidi MaaRS) alusel. Tänases muutunud julgeolekuolukorras, võrreldes normi loomise ajaga, on toimunud oluline muutus ning KAOKSi kohaldamine maareformi seaduse alusel ei ole enam põhjendatud. Seda eelkõige põhjusel, et ka maareformis seaduse alusel kinnisasjade võõrandamisel võivad kaasneda samad ohud, mis võivad tekkida muul alusel võõrandamiste korral.

Kehtivas MaaRSis puuduvad KAOKSga sarnased piirangud kolmandate riikide füüsiliste ja juriidiliste isikutega seotud ohtude maandamiseks. Käesoleval ajal on tekkinud olukord, kus KAOKS piirangualal on MaaRS alusel võimalik maad võõrandada kolmandate riikide kodanikele, sh Venemaa Föderatsiooni kodanikele. Piiriäärsed alad on julgeoleku tagamise seisukohalt kõrgema strateegilise tähtsusega ning kui riigis on otsustatud, et teatud piirkonnad vajavad suuremat kaitset, siis seda põhimõtet peaks rakendama võimalikult laiapindselt. Eelkirjeldatust tulenevalt on julgeoleku tagamise mõttes otstarbekas ühtlustada piirangud selliselt, et KAOKS kitsendused kehtiksid ka MaaRS alusel kinnisasjade võõrandamisel. Selle saavutamiseks on vaja ära kaotada seda välistanud KAOKS § 2 lõige 1.

KAOKSi § 10 lõikes 1 nimetatud alal10 paikneb 1875 reformimata maaüksust, millest ligi 700 on potentsiaalselt erastatavad maad, 74 munitsipaalomandisse antavad maad ning ligi 530 iseseisva kasutusvõimaluseta „ribad“.

Eelnõuga kavandatud muudatuste tulemusel on võimalik julgeolekuohte ennetada ja tõkestada KAOKSi piirangualas samadel alustel, st nii MaaRS-i kui ka KAOKS kohasel kinnisasja omandamisel. Selle tulemusena kinnisasjade omandamise menetlus ühtlustub ning kohaldatav regulatsioon muutub õigusselgemaks.

Eelnõu § 1 punktiga 3 kaotatakse ära kinnisasja omandamise erisused korteriomandile, korterihoonestusõigusele ja kinnisasja koormamise korral korterihoonestusõigusele. Kehtiva KAOKS § 2 lõike 4 kohaselt ei kohaldata KAOKSi korteriomandi ja korterihoonestusõiguse omandamise korral ning kinnisasja koormamise korral korterihoonestusõigusega.

Kolmandate riikide isikute poolt korterite omandamisel kaasnevad samuti mõjud avalikule korrale ja riigi julgeolekule. Muutunud julgeolekuolukorras ei ole kehtiv erisus enam põhjendatud. Just korteriomandid on sageli investeeringutena atraktiivsemad, lihtsamini hallatavad ning need on linnastumistingimustes peamised tehinguobjektid.

Eelnõu § 1 punktiga 4 muudetakse seaduse 3. peatüki pealkirja ja sõnastatakse järgmiselt: „Kinnisasja omandamise kitsendamised riigi julgeoleku tagamiseks“. Kehtivas KAOKSis on 3. peatüki pealkiri „Kinnisasja omandamise riigikaitselised kitsendused“. Samas kinnisasja omandamise kitsendamised on riigikaitselistest kitsendustest oluliselt laiema eesmärgiga. Lai riigikaitse on sõjaliste ja mittesõjaliste vahendite terviklik rakendamine Vabariigi Valitsus otsusel alusel, kus asutused ja isikud hakkavad täitma oma riigikaitseülesandeid, et tõrjuda sõjalist või hübriidset suurenenud ohtu ja tagada riigi toimimine. Kinnisasjade omandamisega seonduvad julgeolekuohud mõjutavad mitmeid valdkondi hübriidselt ka enne riigikaitselise ohuolukorra kujunemist ning vajavad seetõttu maandamist.

Eelnõu § 1 punktiga 5 muudetakse paragrahvi 10 pealkiri ja sõnastatakse see järgmiselt: § 10. Piiranguala“. Kehtivas KAOKSis on § 10 pealkiri „Riigikaitselised kitsendused“. Sõna riigikaitseline ärajätmine põhjendus on sama, mis 3. peatüki pealkirja muutmisel. Lisaks on seaduse kehtimise jooksul antud paragrahvi praktikas nimetatud KAOKS piirangu- või keelualaks, ning ka sel põhjusel looks õigusselguse, kui vastavalt praktikale sõnastatakse pealkiri ümber. Koondnimetus piiranguala tuleb asjaolust, et seadusega on määratud alad, kus füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asukoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja. Sõna kitsendused kasutamisega võib kaasneda ebaselgust, kuivõrd eelnõuga luuakse täiendav paragrahv, millega nähakse ette veel täiendavaid kinnisasja omandamise kitsendusi.

Eelnõu § 1 punktiga 6 muudetakse paragrahvi 10 lõiget 1 ja sõnastatakse see järgmiselt: „Füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asutamiskoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja järgmistel maa-aladel“. Muudatus võrreldes kehtiva sõnastusega seisneb selles, et seadusest kaob ära viide 1999. aasta 31. detsembri seisuga eksisteerinud valdade piiridele. Muudatuse eesmärk on nimetatud piir asendada koordinaatide joonega, mida on kõigil tehingu osapooltel lihtsam jälgida. Pärast 1999. aasta 31. septembrit on haldusjaotus muutunud ning selleaegsete kaartide leidmine keskmise inimese jaoks võib olla keeruline. Kirjeldatud muutus on tehnilist laadi ning ala suurust, kus piirangud kehtivad, ei muudeta.

Eelnõu § 1 punktiga 7 tunnistatakse paragrahvi 10 lõikes 1 kehtetuks punktid 2–5. Nimetatud punktides on kehtiva KAOKSi kohaselt loetletud järgmised maa-alad: Ida-Virumaa: Narva, Narva-Jõesuu ja Sillamäe linn, Alajõe, Iisaku, Illuka, Toila ja Vaivara vald; Tartumaa: Meeksi ja Piirissaare vald; Põlvamaa: Mikitamäe, Orava, Räpina ja Värska vald; Võrumaa: Meremäe, Misso ja Vastseliina vald. Eelmises ning järgnevas punktis kirjeldatud muudatuse jõustamiseks on vaja ära kaotada senine loend valdadest, et vältida segadust, kuna koordinaatide põhise piiranguala piir ei järgi olemasolevaid valdade piire.

Eelnõu § 1 punktiga 8 täiendatakse paragrahvi 10 lõiget 1 punktiga 6 järgmises sõnastuses: „riigi julgeoleku või avaliku korra tagamise eesmärgil Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirilähedasel maa-alal“. Eelnõuga kavandatakse, et Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatakse koordinaatide loend, mille järgi piiranguala arvestatakse.

Käesoleval ajal on KAOKS § 10 piirangualad 1999. aasta haldusjaotuse piiride põhised, mistõttu on need keskmisele inimesele või välismaalasele iseseisvalt raskesti leitavad ja tuvastatavad, samuti on need segadust tekitavad, kuivõrd samade nimedega vallad erinevates piirides eksisteerivad ka käesoleval ajal. Piirid tuleb muuta universaalselt loetavaks koordinaatide põhiselt sarnaselt riigipiiri või lennukeelualale. Muudatusega ei muudeta piiranguala suurust, vaid selle eesmärk on asendada senine 1999. a haldusjaotuse põhine KAOKS piiranguala piirjoon koordinaatide põhise joonega. Eelnõuga kavandatakse kasutada riigipiiri seaduse analoogiat, nt vastavalt riigipiiri seaduse § 61 lõike 3 alusel antud määrusele, mille lisas on koordinaatide loend.

Piirilähedane maa‑ala hõlmab riigipiiri vahetus läheduses asuvaid alasid, kus Eesti riigi julgeoleku huvides võidakse välispiiri läheduse tõttu seada piiranguid - käesoleva eelnõu kontekstis kinnisasjade omandamisele. Piirilähedane maa‑ala hõlmab piiririba, piirivööndit ning selle läheduses olevat ala, mis käesoleval ajal on piiritletud KAOKS § 10 lõike 1 punktides 2–5 kehtestatud maa-alaga.

Eelnõu § 1 punktiga 9 täiendatakse paragrahvi 10 lõikega 3 järgmises sõnastuses: „Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 6 nimetatud piirilähedaste maa-alade loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.“. Tegemist on volitusnormi andmisega Vabariigi Valitsusele määruse kehtestamiseks. Haldusmenetluse seaduse § 88 kohaselt on määrus õigusakt, mille haldusorgan annab piiritlemata arvu juhtude reguleerimiseks. Piirilähedaste maa-alade kehtestamine on üldise iseloomuga regulatsioon, mis puudutab ebamäärast hulka isikuid. Kuna piirilähedaste maa-alade määramine toob kaasa üldkohustuslikud käitumisnormid ja võimalikud piirangud isikute põhiõigustele, peab selline regulatsioon olema kehtestatud õigustloova aktiga ehk määrusega.

Kavandatav volitusnorm on kooskõlas PSga. Riigikohus on oma lahendites rõhutanud, et PS § 32 lg 2 teine lause näeb ette omandiõiguse piiramiseks lihtsa seadusreservatsiooni. Seega võib omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus (vt nt RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37). Omandiõiguse piiranguid võib seada formaalse seadusega või seaduses sisalduva ja nõuetele vastava volitusnormi alusel. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke ebamõistlikult. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste võrdsuspõhimõtetega.

Eelnõu § 1 punktiga 10 täiendatakse paragrahvi 10 lõikega 4 järgmises sõnastuses: „ Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud piirangut kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik“.

Majandusekeskkonna ja tehnoloogia muutus on toonud kaasa võimaluse välismaalasel, sh kolmanda riigi isikul või ettevõttel, asutada ettevõte Eestis või mõnes teises Euroopa Liidu riigis kiiresti ja suuremate takistusteta. Seega on saanud võimalikuks olukord, kus kavandatud piirangust möödaminemiseks piisab Eestis või mõnes teises Euroopa Liidu liikmesriigis ettevõtte asutamisest ning selle kaudu kinnisasja omandamisest. Varifirmasid kasutades on kolmandate riikide kodanikel võimalik vältida KAOKSis toodud piiranguid.

Näiteks Šveits on loonud nõuded maad omandavatele firmadele: välismaised firmad ei saa Šveitsis maad omandada, kuid võimalus on seda teha Šveitsis registreeritud firmade nimel. Selline firma peab olema registreeritud Šveitsi börsile ja mittekodanik ei või omada üle 33% selle kapitalist11.

Tegeliku kasusaaja küsimus on oluline, kuivõrd läbi selle on võimalik saada kontroll ettevõtte ja selle varade, antud juhul kinnisasja üle. Paragrahvi 10 lõike 3 alusel laiendatakse juriidilise isiku mõõdet, kelle asutamiskoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis. Oluline on vältida olukorda, kus kehtiva õiguse järgi näiteks konkreetne Venemaal asutatud juriidiline isik ei saaks Eestis kinnisasja omanda, küll aga saab see võimalikuks, kui ta omandab Eestis või Euroopa Majanduspiirkonnas ettevõtte, sest sel juhul on kinnisasja omandava ettevõtte asutamiskoht Euroopa Majanduspiirkonnas ja keeld ei kohaldu, kuigi sisuliselt on kinnisasjal sama omanik.

Kuna olulise osaluse omandamine või kontrolli saavutamine võib olla ka kaudne, siis tuleb piirang kohaldada ka juriidilisele isikule, kes on kolmanda riigi füüsilise isiku või ettevõtja kontrolli all, sh isegi siis, kui see juriidiline isik ise on asutatud ja registreeritud Euroopa Liidus. Kontroll annab isikule võimaluse korraldada teise ühingu juhtimist ja suunata nii tema igapäevaseid kui strateegilisi otsuseid, mis kontsernide puhul hõlmab kogu kontrolli kaudu omavahel seotud ettevõtjate gruppi. Teiste sõnadega, kolmanda riigi füüsiline või juriidiline isik, kelle kontrolli all on kontserni emaühing, omab selle kaudu kontrolli ka kõikide viimase tütarühingute üle ning võib eeldada, et kontrolli teostamisel seab ta esiplaanile oma strateegilised huvid. Sisuliselt on kontrolli kaudu seotud ettevõtjate näol seetõttu tegemist ühe ja sama majandusüksusega, mis koosneb mitmetest isikutest, kus selle sisemine jagunemine eraldiseisvateks ühinguteks või üksusteks on pelgalt kontserni siseküsimus. Seetõttu on kavandatava § 10 lõikega 3 hõlmatud juriidilise isikud, olenemata nende asutamiskohast.

Antud juhul rakendub konkreetsetele tegelikele kasusaajatele keeld, kuid oma olemuselt on tegemist välisinvesteeringute usaldusväärsuse hindamise sarnase süsteemiga, kus määratletakse füüsilised ja juriidilised isikud, kellele menetlus kohaldub. Ka välisinvesteeringute sõelumisel on keeldumisalused, mille esinemisel tehing keelatakse.

Eesti välisinvesteeringute usaldusväärsuse hindamine kohaldub sarnaselt eelkirjeldatud printsiibile ka ettevõtjatele, keda kontrolliv ettevõtja on kas füüsiline isik, kellel on kolmanda riigi kodakondsus, füüsiline isik, kellel on mitu kodakondsust, millest vähemalt üks on kolmanda riigi kodakondsus, ja kodakondsuseta füüsiline isik või ettevõtja, kes on asutatud kolmanda riigi õiguse alusel. Erinevus seisneb selles, et välisinvesteeringute usaldusväärsuse seadus kasutab juriidilise isiku mõiste asemel ettevõtja mõistet ja tegeliku kasusaaja asemel kontrolli ja kontrollitava ettevõtja mõistet väärtpaberituru seaduse § 10 tähenduses.

KAOKS puhul kasutakse juriidilise isiku mõistet, kuivõrd see on notarite praktikas kasutatav termin tulenevalt notariaadiseadusest jm õigusaktidest. Samuti kasutatakse KAOKS puhul tegeliku kasusaaja mõistet, kuivõrd selle tuvastamise ja määramise praktika on notaritel juba aastast 2020 vastavalt notariaadiseadusele (§ 29 lg 3 p 13) ning see mõiste on selgelt määratletud, selle tuvastamise ja esitamise kord on rahapesu- ja terrorismi rahastamise seaduse jm kordadega selgelt reguleeritud.

Näiteks Saksamaa välisinvesteeringute taustakontrolli puhul kohaldatakse sõelumist äriühingute või neis osaluse omandamisel välismaiste isikute poolt järgmistel juhtudel:
1. Kodumaise kaitsetööstuse ettevõtja otsesel või kaudsel omandamisel või rohkem kui 10% hääleõigusele vastava osaluse üle otsese või kaudse kontrolli saavutamisel välismaise füüsilise või juriidilise isiku poolt. Kaitsetööstuse ettevõtja puhul rakendatakse sõelumist kõigi välismaiste investorite puhul, s.h. teistest ELi liikmesriikidest pärinevate investorite puhul. 10% piir rakendub kumulatiivselt, s.t. ka mitme väiksema osaluse omandamisel kui selle tulemusel investor saavutab otseselt või kaudselt kokku üle 10% hääleõigusest. (Väliskaubanduse korraldamise seaduse paragrahvid 60-62);
2. Äriühingu otsesel või kaudsel omandamisel või rohkem kui 25% hääleõigusele vastava osaluse omandamisel mitte-ELi füüsilise või juriidilise isiku poolt. EFTA liikmesriikide (Norra, Island, Šveits, Liechtenstein) füüsilised või juriidilised isikud on võrdsustatud EL-i isikutega. (Väliskaubanduse korraldamise seaduse paragrahvid 55-56);
3. Tundliku taristu (s.h. taristu opereerimiseks vajaliku tarkvara, telekommunikatsiooni seadmed, pilveteenused, aga ka avalikku arvamust mõjutav meedia) puhul võib sõelumist rakendada rohkem kui 10% hääleõigusele vastava osaluse otsesel või kaudsel omandamisel mitte EL füüsilise või juriidilise isiku poolt. (Väliskaubanduse korraldamise seaduse paragrahvid 55-56);
4. Sõelumist kasutatakse ka Saksa (üksnes kaitsetööstusettevõtja puhul) või ELi juriidiliste ja füüsiliste isikute puhul (igal juhul) kui on alust arvata, et neid isikuid on kasutatud investeeringu sõelumise vältimiseks ja tegelike kasusaajate varjamiseks. Mitte-ELi äriühingute poolt kontrollitavaid ELis asuvaid äriühinguid ei loeta sõelumise läbiviimise mõttes ELi äriühinguteks. (Väliskaubanduse korraldamise seaduse paragrahvid 55 ja 60).12

Tegelikud kasusaajad

E-äriregistris kogutakse andmeid ettevõtete tegelike kasusaajate kohta13. Registri kohaselt on 2024. aasta seisuga 329 902 ettevõtte14 tegelikul kasusaajal Eesti aadress, 847 Venemaa aadress, 196 Valgevene aadress ja 205 Hiina aadress.15


Tabel 1. E-äriregistris välisriigi isikukoodi16 ja kodakondsuse tegelike kasusaajate jaotus.

Eeltoodud andmetes kaudse osalusega on 3488 füüsilist isikut, kellest on 153 Venemaa, 18 Valgevene ja 14 Hiina füüsilised isikud.



Tabel 2. 2024. a Hiina, Venemaa ja Valgevene tegelike kasusaajate ettevõtete tegevusvaldkonnad.17

Eelnõu § 1 punktiga 11 täiendatakse seaduse 3. peatükki §-ga 101 järgmises sõnastuses:

㤠101. Kinnisasja omandamise keeld
(1) Eesti Vabariigi territooriumil ei ole lubatud kinnisasja omandada füüsilisel või juriidilisel isikul:
1) kes on rahvusvahelise või Vabariigi Valitsuse sanktsiooni subjekt;
2) kelle kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule ja kelle puhul võib pidada võimalikuks, et kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik kasutab oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis ohustab Eesti riigi julgeolekut ja avalikku korda.
(2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 2 nimetatud ohtu kujutavate riikide loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.
(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.
(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeld ei kohaldu Eesti pikaajalise elaniku elamisloaga füüsilisele isikule ega juriidilisele isikule, mille tegelik kasusaaja ta on.“.

Venemaa Föderatsioon alustas 2022. aastal täiemahulist sõda Ukraina vastu. Paralleelselt sõjategevusega Ukrainas viib Venemaa Föderatsioon läbi hübriidrünnakuid Ukrainat toetavate demokraatlike ja suveräänsete riikide, sh Eesti vastu. Kinnisvara omandamine väljaspool Venemaad on osa Venemaa arsenalist hübriidrünnakute kavandamisel ja täideviimisel.

Eelkirjeldatust ja Eesti julgeolekupoliitika alustest lähtuvalt ei piisa julgeoleku tagamiseks kasvanud ohutingimustes olemasolevast vaid tuleb teha rohkem18. Lisaks on vaja tugevdada vastumeetmeid kinnisasjade valdkonnas, kuivõrd ka kinnisasjade kaudu on võimalik kahjustada Eesti riigi julgeolekut. Eesti on lõpetanud Venemaa Föderatsiooni kodanikele viisade ja elamislubade väljastamise, keelanud neil relva omamise, kehtestanud neile terve rea sanktsioone, samal ajal on neil võimalik suurte probleemideta omandada kinnisvara Eestis.

Kokkuvõtlikult võib kinnisasja omandamine teatud riikide füüsiliste ja juriidiliste isikute puhul tuua kaasa riske, kuna:
• kinnisasjade omand võib võimaldada strateegiliselt tundlikku ligipääsu või mõju (nt sõjalise infrastruktuuri, kriitilise taristu, sidevõrkude, sadamate, lennuväljade või muu riigikaitselise tähendusega objektide lähedus),
• omandit võidakse kasutada mõjutus-, surve- või sekkumisvahendina välisriigi huvide edendamiseks,
• teatud riikide õigusruum või praktika kohustab neid isikuid tegutsema oma riigi julgeolekuteenistuste või välispoliitiliste eesmärkide täitmiseks, isegi väljaspool selle riigi territooriumi.

Kehtestada tuleb täiendav piirang lisaks KAOKS piirangualale, kuivõrd Eesti territooriumil, sh vetes asub julgeoleku seisukohalt hulgaliselt olulisi objekte, mille suhtes võib riigi julgeoleku ohustajal olla huvi ja need võivad olla julgeoleku ohustaja sihtmärgiks. Seetõttu on vajadus laiendada piirangut üle terve Eesti, kuna tegemist on riikidega, kes võivad kasutada oma kodanikke vaenulikeks tegevusteks.

Soome „Ariston Helmi“ kaasuse ja ka teiste riikide näidetest võib järeldada, et julgeolekut ohustav riik või organisatsioon omandab kinnisasju julgeoleku sisukohalt oluliste objektide lähedusse või omandab vahetult neid objekte oma eesmärkide täitmiseks. Põhjuseid on olnud mitmeid: luureinfo kogumine või objekti mõjutamiseks positsiooni loomine, enda muu tegevuse ettevalmistamine või toetamine, mis lühemas või pikemas perspektiivis võib tekitada ohtu julgeolekule.

Muudatuse tulemusel kehtestab Vabariigi Valitsus korraldusega riikide nimekirja, milles on tuvastatud riigid, kes võivad ohustada kinnisasjade omandamise vaates Eesti riigi julgeolekut. Vastava nimekirja järgi kohaldatakse keeld selle riigi kodakondsus- või asutamiskoha järgsele juriidilisele isikule või juriidilistele isikutele, mille tegelikud kasusaajad nad.

Kavandatava lõike 2 näol on tegemist volitusnormi andmisega Vabariigi Valitsusele määruse kehtestamiseks. Haldusmenetluse seaduse § 88 kohaselt on määrus õigusakt, mille haldusorgan annab piiritlemata arvu juhtude reguleerimiseks. Julgeolekuohtu kujutavate riikide loetelu kehtestamine on üldise iseloomuga regulatsioon, mis puudutab ebamäärast hulka isikuid. Kuna ohtu kujutavate riikide loetelu määramine toob kaasa üldkohustuslikud käitumisnormid ja võimalikud piirangud isikute põhiõigustele, peab selline regulatsioon olema kehtestatud õigustloova aktiga ehk määrusega.

Kavandatav volitusnorm on kooskõlas PSga. Riigikohus on oma lahendites rõhutanud, et PS § 32 lg 2 teine lause näeb ette omandiõiguse piiramiseks lihtsa seadusreservatsiooni. Seega võib omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus (vt nt RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37). Omandiõiguse piiranguid võib seada formaalse seadusega või seaduses sisalduva ja nõuetele vastava volitusnormi alusel. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke ebamõistlikult. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste võrdsuspõhimõtetega.

Vastav kinnisasja omandamise piirang on ennetav ja riskipõhine meede, mille eesmärk on tagada riigi julgeolek. Oht Eesti riigi julgeolekule tähendab olukorda, kus mõne riigi tegevus, praktikad või strateegilised eesmärgid võivad kahjustada Eesti suveräänsust, territoriaalset terviklikkust, põhiseaduslikku korda või olulisi julgeolekuhuve. Ohu sisustamisel lähtutakse riigi julgeoleku terviklikust käsitlusest, mis hõlmab nii sõjalisi, poliitilisi, majanduslikke kui ka hübriidseid mõjutustegevuse vorme. Hinnang tugineb muu hulgas:
• vastava riigi välis- ja julgeolekupoliitilisel käitumisel,
• selle riigi varasematel või teadaolevatel mõjutustegevuse mustritel,
• rahvusvaheliste organisatsioonide analüüsidel,
• Eesti julgeolekuasutuste riskihinnangutel.

Vabariigi Valitsuse kehtestatav nimekiri ei ole poliitiline hinnang, vaid proportsionaalne ja dünaamiline riskihaldusmeede. Nimekirja lisatakse riigid, mille puhul on tuvastatud:
• süstemaatiline tegevus, mis on vastuolus rahvusvahelise õiguse normidega või Euroopa julgeolekuarhitektuuriga;
• tõenäosus, et nende riikide kodanikke või juriidilisi isikuid kasutatakse Eesti vastu suunatud mõjutustegevuseks;
• risk, et selliste füüsiliste ja juriidiliste isikute kinnisvaraomand Eestis võib olla kasutatav riikliku survevahendina, spionaaži, sabotaaži, eelpositsioonide loomise eesmärgil või teatud infrastruktuurile ligipääsu loomiseks.

Eelõuga kavandatav meede on kooskõlas muu hulgas põhiseaduse §‑ga 11, mis lubab õigusi piirata, kui see on demokraatlikus ühiskonnas vajalik, sh riigi julgeoleku tagamiseks. Loodav süsteem on läbipaistev, ennustatav ja võimaldab valitsusel muuta nimekirja vastavalt muutuvatele rahvusvahelistele riskidele.

Käesoleval ajal kavandatakse eelnõuga, et Vabariigi Valitsus nimetab sellisteks riikideks Venemaa Föderatsiooni ja teda toetava Valgevene, lähtudes muu hulgas 18. oktoobri 2022. a Riigikogu avaldusest, mis mõistis hukka Ukraina territooriumi annekteerimise ja kuulutas Venemaa režiimi terroristlikuks ja Venemaa Föderatsioon terrorismi toetavaks riigiks19.

Juriidiliste isikute tegelike kasusaajate kontekstis kehtib sama põhimõte, mis ka kodanike puhul - kui Venemaa või Valgevene kodanikust tegelik kasusaaja omab pikaajalise elaniku elamisluba, siis keeld ei kohaldu.

Pikaajalise elaniku elamisluba on välismaalaste seaduse (edaspidi VMS) § 230 kohaselt välismaalasele antav luba Eestisse saabumiseks ja tähtajatult Eestis elamiseks vastavalt seaduses sätestatud ja elamisloaga kindlaks määratud tingimustele. Pikaajalise elaniku elamisloa andmise tingimused sätestab VMS § 232, mille kohaselt pikaajalise elaniku elamisloa võib anda välismaalasele, kes vastab järgmistele tingimustele:
1) ta on elanud Eestis elamisloa alusel vähemalt viis aastat vahetult enne pikaajalise elaniku elamisloa taotluse esitamist;
2) tal on kehtiv tähtajaline elamisluba;
3) tal on püsiv legaalne sissetulek Eestis toimetulekuks;
4) ta on kindlustatud isik ravikindlustuse seaduse või Eesti Vabariigi välislepingu tähenduses;
5) ta on täitnud integratsiooninõude;
6) tema elukoha andmed on kantud rahvastikuregistrisse ja
7) tema puhul ei esine pikaajalise elaniku elamisloa andmisest keeldumise aluseks olevaid asjaolusid.

Tähtajalise elamisloaga Venemaa ja Valgevene kodanikud on piiranguga hõlmatud just seetõttu, et nende isikute elamisluba on tähtajalise ehk ajutise iseloomuga. Pikaajalise elaniku elamisloa korral tuleb täita integratsiooninõue, samuti on 5 aastase Eestis elamise jooksul võimalik teha järeldus, kas isik kujutab ohtu avalikule korrale või riigi julgeolekule.

Peamised Venemaa ja Valgevene kodanike kinnisasjatehingute piirkonnad on Harjumaa ja Ida-Virumaa. Täpsed andmed kinnisasjade omandamise kohta elamisloa liigituse lõikes (pikaajalised või tähtajalised) puuduvad. Andmeid juriidiliste isikute kaupa pole, samuti puudub statistika juriidiliste isikute kohta, kelle tegelik kasusaaja võib olla teise või kaugema omanike ringi kaudu kolmanda riigi isik või ettevõte. Samuti pole isikustatud infot isikute elamisloa tüübi kohta.

Venemaa ja Valgevene isikute poolt omandatud kinnisasjad Eestis, seisuga aprill 202520:
1. Venemaa Föderatsiooni kodanikke 36 952,
2. Valgevene kodanikke 896.

Venemaa ja Valgevene isikute kinnisvara omandamised Eestis 2021-2024 aastal21.
Kinnisasja on Eestis omandanud
2024
2023
2022
2021
ilma isikukoodita Venemaa kodanik
140
146
424
307
Eesti isikukoodiga Venemaa kodanik
2651
2840
3398
3793
ilma isikukoodita Valgevene kodanik
0
3
6
5
Eesti isikukoodiga Valgevene kodanik
99
111
91
104

Eelnõu koostamisel on tuginetud kinnistusraamatu andmetele, sest sealt nähtub tehingute puhul omandaja isikukood. Isikukoodi järgi saab hinnata elamisloa olemasolu, kuna elamisloa saamisega antakse isikule isikukood (isikud, kel pole isikukoodi, elamisluba ei oma). Seega saame kindlalt väita, et isikukoodita Venemaa kodanike puhul elamisluba puudub.

Isikukoodiga isikute põhjal info nende elamisloa liigi kohta, kas tegemist on tähtajalise või pikaajalise elamisloaga, puudub, sest seda infot kinnistusraamatusse tehingute kinnisasjatehingute puhul ei märgita.

9. jaanuari 2026. a seisuga elab Eestis 1476 tähtajalise elamisloa ja 1190 pikaajalise elaniku elamisloaga Valgevene kodanikku ning 7797 tähtajalise elamisloa ja 70 237 pikaajalise elaniku elamisloaga Venemaa Föderatsiooni kodanikku.

Samuti ei eristu antud juhul tehinguid maaliikide kaupa ning hõlmatud on ka korteritega tehtud tehingud, mis on kehtiva KAOKS kohaldamisalast väljas.

Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute andmekogu näitab andmeid residentuse järgi, mille põhjal ei saa aga teha järeldusi elamisloa olemasolu kohta. Samas andmete kõrvutamisel näitavad need suures pildis sama trendi.

Teiste riikide praktika

Lahenduste väljatöötamisel on eeskujuks Soomes kehtiv regulatsioon, millega on kehtestatud loamenetlus kõikide kolmandate riikide füüsiliste isikute ja ettevõtete poolt kinnisasjade omandamisele. 2025. aastal juulis võeti Soomes vastu seadus, millega on oluliselt kitsendatud Venemaa ja Valgevene isikute õigust kinnisasju omandada. Samuti peavad Soomes alates 01.01.2020 kolmandate riikide isikud, samuti Euroopa Liidu ja Euroopa Majanduspiirkonna ühingud, milles on kolmandast riigist pärit isikul vähemalt 1/10 osalus või vastav mõju, taotlema kinnisasjade omandamisel Soome Kaitseministeeriumilt luba22.

Täiendava kinnisasjade omandamise piiranguna on Soomes sätestatud ka riigi ostueesõigus23. Vastavad objektid ja nende piiranguvööndid on avalikud, erinevalt Eesti ja Läti regulatsioonist, kus riigikaitseobjektid ja nende asukohad on kaitstud riigisaladusega. Ostueesõiguse kasutamise huvi kohta on võimalik esitada ka tasuline päring Kaitseministeeriumile enne tehingut, samas Kaitseministeeriumil ei ole kohustust päringule vastata.24

Oleme hinnanud ka järgmistes riikides kehtivaid regulatsioone.

Lätis kehtib alates 19.06.2025 seadus, mis näeb Lätis ette kinnisvara ostmise keelu Venemaa ja Valgevene kodanikele. Seaduse eesmärk on tugevdada riigi julgeolekut ja ennetada võimalikke ohte riigile. Keeld laieneb ka juriidilistele isikutele, milles vähemalt 25% osalusest kuulub Venemaa või Valgevene kodanikele, samuti ettevõtetele, kus nad on tegelikud kasusaajad, või mis on asutatud nimetatud riikides.

Leedus piiratakse kinnisasja omandamist riigi julgeoleku huvides riigi jaoks olulise vara omandamisel. Loa kinnisasja valdamiseks saab juhul, kui investori tegevust on riigi julgeoleku huvides hinnatud positiivseks. Investor saab omada kinnisasja valdust, kuid talle ei saa üle anda omandiõigust. Määratud on olulised objektid, vara ja kaitsevööndid.2526

Venemaal on piirangud „ebasõbralike riikide“ kodanikele kinnisvara ostmisel alates 01.03.22. Kinnisvara ostuks on vajalik välisinvesteeringutega tegeleva valitsuskomisjoni otsus.

Hiinas peab välismaalane enne kinnisvara ostmist olema seal õppinud või töötanud vähemalt ühe aasta. Välismaalasel võib Hiinas olla ainult üks kinnisasi, mis peab olema samas tema elukoht. Pekingis tuleb maksta sotsiaalkindlustusmakseid ja muid makse vähemalt viis aastat, enne kui lubatakse kinnisvara omandada.

Poola kinnisvaratoiminguid reguleeritakse 1920. aastal jõustunud aktiga, mis kehtib väheste muudatustega siiamaani. Selle kohaselt peavad mitte EL-kodanikud taotlema Siseministeeriumilt luba ja andma selgitusi kinnisvara omandamise põhjuste või huvi kohta (nt pikaajalise elaniku elamisluba, Poola juured, põllumajanduslik ärihuvi jne). Loa andmisest võib keelduda, kui kinnisvara omandamine võib ohustada riigikaitset, riigi julgeolekut või avalikku korda.

3.2. Seaduse jõustumine

Seadus on planeeritud jõustuma 2027. aasta 1. jaanuaril.

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõuga võetakse kasutusele uus termin piirilähedane maa-ala. Uue termini tähendust on selgitatud seletuskirjas punkti 3.1 (eelnõu § 1 punkti 7) selgituste juures.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu ei ole vastuolus ELi õigusega.

6. Seaduse mõjud

Eesti kinnisasjade omandamise kitsendamise põhimõtete muutmisel lähtutakse suuresti Soome kogemusest. Soomes 2020. aastast alates kehtima hakanud uute reeglite järgselt mõõdeti regulatsiooni mõjusid vastava uuringuga27, mille kohaselt olulisi negatiivseid mõjusid turule ega piiranguid puudutavatele rahvusgruppide käitumisele ei olnud.

6.1.1. Mõju riigiasutuste töökorraldusele

Olulist halduskoormuse tõusu riigiasutustele muudatustega ei kaasne. Kokkuvõttes võib halduskoormus senisega võrreldes väheneda.

Kinnisasja omandamise keelu rakendamisel on see üldteada ning suure tõenäosusega selliseid tehinguid ei hakatagi sõlmima. Keeldu rakendavad vajadusel notarid, kes kontrollivad tehingu vastavust tingimustele. Juba olemasoleva õiguse kohaselt on kinnisasja tehingute puhul vaja välja selgitada juriidiliste isikute tegelikud kasusaajad, seega olulist muutust praktikas ei ole ette näha.

Maa- ja Ruumiameti ning Siseministeeriumi haldusala halduskoormus võib väheneda tulenevalt planeeritavast erisuse kaotamisest maareformiseadusele. Muutuse tulemusena võib ära langeda Maa- ja Ruumiametil küsida maareformi käigus maa võõrandamisel Siseministeeriumi arvamust avaliku huvi ja julgeolekuohtude hindamiseks, kuivõrd rakendub KAOKS reeglistik. MaaRS § 21 lõike 5 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 15. oktoobri 1996. a määrusega nr 249 kehtestatud maa-aladel, kus maa erastamiseks on nõutav Siseministeeriumi seisukoht, asub 2023. a novembri seisuga 125 reformimata maaüksust. Nendest on eraisiku taotlusega maid üheksa (9) ning 47 maaüksust on nn ribad ehk iseseisva kasutusvõimaluseta maaüksused. KAOKSi § 10 lõikes 1 nimetatud alal28 paikneb 1875 reformimata maaüksust, millest ligi 700 on potentsiaalselt erastatavad maad, 74 munitsipaalomandisse antavad maad ning ligi 530 iseseisva kasutusvõimaluseta „ribad“.

6.1.2. Mõju riigi julgeolekule ja siseturvalisusele

Ettepanekute rakendamisel on tõenäoliselt suur mõju riigi julgeoleku tugevdamisele. Eestil tekivad õiguslikud võimalused ja reaalne võimekus teatud julgeolekuohte ennetada ja tõkestada, samuti täiendav heidutus ja parem olukorrateadlikkus. Muudatused toetavad riigikaitset, tõhustavad majandusjulgeolekut, vastutegevust vaenulikule luuretegevusele ja mõjutustegevusele ning on oluliseks lisameetmeks muude põhiseaduslikku korda ohustavate tegurite maandamisel.

Sõjalise kaitse toetus seisneb selles, et sõjalise kaitse seisukohalt oluliste objektide ümbruses on võimalik tõkestada vastase eelpaigutusi, luure- ning sabotaažipositsioone, mille tulemusena on tagatud operatsioonide turvalisus. Samuti on võimalik tõkestada julgeolekut ohustavate isikute kinnisasjatehinguid, mis on täiendavaks võimekuseks ohustaja tegevuse ja eesmärkide pärssimisel.

Muud põhiseadusliku korra ohud, mille tõkestamisele võimalikud muudatused kaasa aitavad, võivad olla näiteks äärmuslikku ideoloogiat või vaenulikku propagandat kultiveerivate isikute, ühenduste või ettevõtetele eesmärkide täitmiseks vajalike kinnisasjade (näiteks äärmusideoloogiat levitavate organisatsioonide kultuurikeskused) omandamise tõkestamine.

Lisaks Eesti enda julgeoleku tagamisele aitavad planeeritavad muudatused tõhusamalt tagada ka Eesti kaitsmisele pühendunud liitlaste turvalisust. Näiteks kasutavad Eesti kaitseväe taristut ka liitlasväed ning ohtu maandatakse samaaegselt nii Eesti kui siinviibivate liitlaste osas.

Majandusjulgeoleku vaates on oluline, et vaenulikud riigid ei saavutaks võimet turgu domineerida või oluliselt mõjutada, mille tagajärjel saab riiki destabiliseerida, mõjutada suveräänseid otsuseid ja ohustada sellega riigi julgeolekut. Oluline, et kinnisvara ei koonduks piirkondlikult või ka üleriigiliselt väikese grupi isikute kätte.

Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene kodanikele kinnisvara omandamise keeld oleks järjekordne samm tõstmaks eelnimetatud riikidele agressiooni hinda ning sundimaks neid lõpetama valitud agressiooni teed. Üksikuna ei oma keeld otsustavat mõju, kuid see on järjekordne panus juba kehtestatud sanktsioonidele. EL 6. sanktsioonipaketi koostamisel oli ettepanek Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene isikutele kinnisasjade omandamise keelamiseks ELi territooriumil.

6.1.3. Mõju majandusele

Esialgsetel hinnangutel olulist mõju majanduskeskkonnale ei kaasne, kuivõrd võimalik keeld puudutaks täna teadaolevatel andmetel ca 500 tehingut aastas. Hetkel puudub ülevaade kinnisasjade kohta, mille omanik on ELis ja Eestis registreeritud ühing, aga kelle tegelik kasusaaja on kolmanda riigi kodanik. Seega võib mõjutatud isikute ring olla laiem. Tuleb möönda, et igasugused piirangud ja reguleerimised võivad mõjuda negatiivselt ärikeskkonnale. Siiski äri- ja majanduskeskkond ei saa toimida ilma turvalise julgeolekukeskkonnata ning julgeolekut ei saa tagada, kui pole selleks vahendeid. Ka majanduses ja äris tuleb hakata tegema rohkem väärtusotsuseid, sest maailmapraktika näitab, kuidas majanduslikke hoobasid kasutatakse teiste riikide julgeoleku kahjustamiseks. Oluline on leida tasakaal majanduse arendamise ja julgeoleku tagamise vahel.

6.1.4. Sotsiaalne mõju

Kavandatavate muudatuste positiivseks sotsiaalseks mõjuks on tõenäoliselt riigi julgeoleku ja ühiskondliku turvatunde kasv. Kui kinnisvara ei saa omandada isikud riikidest, mis võivad kujutada ohtu, võib see tugevdada elanike turvatunnet ja usaldust riigi vastu. Piirialadel võib see vähendada kodanike hirmu strateegiliste objektide kontrolli pärast. Piirangud võivad vähendada ka välismaist spekulatiivset ostuhuvi ja seeläbi hoida kinnisvarahinnad mõistlikumal tasemel. See võib aidata noortel peredel ja kohalikel inimestel soetada endale kodu, eriti väiksemates kogukondades. Lisaks, kui kolmandate riikide kinnisvaraostud on piiratud, võib see vähendada “tühjade majade” ja “hooajaliste külaliste” probleemi.

6.1.5 Mõju rahvusvahelise suhtlusele

Eesti ja Venemaa Föderatsiooni ning Valgevene suhted on pingelised ning kavandatavad muudatused selles osas midagi oluliselt ei muuda. Teadaolevalt on Venemaa Föderatsioonis piirangud ka Eesti elanikele kinnisvara omandamisel. Kolmandate riikide füüsilistele isikutele ja ettevõtetele kehtib viisa, elamisloa ning muud ettevõtlusega seotud piirangud, mistõttu ei saa neil olla eeldust ega ootust Eestis kinnisvara vabaks omandamiseks. Ka paljudes teistes kolmandates riikides on piirangud välismaalastele maa omandamisele, mistõttu Eesti kavandatav regulatsioon pigem peegeldab olemasolevaid regulatsioone, kui looks uudseid tingimusi, mis võiks avaldada negatiivset mõju rahvusvahelisele suhtlusele.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud ja tulud

Kavandatavate piirangutega riigieelarvele täiendavaid kulusid ei kaasne.

8. Rakendusaktid

Muudatuste rakendamiseks on vaja muuta järgmisi määrusi:
1) ….

Rakendusaktide kavandid on seletuskirja lisas 1. Kavandid on esialgsed ja muutuvad töö käigus. Kavandatud muudatused esitatakse eraldi kooskõlastamiseks.

9. Seaduse jõustumine


10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu esitati eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu kooskõlastamiseks ministeeriumidele ning arvamuse avaldamiseks asutuste loetelu…

Eelnõu oli esimesel kooskõlastusringil ……..–…..2026. ……ministeerium koos­kõlastasid eelnõu märkusteta. …….ministeerium kooskõlastuskirja ei esitanud. ….-l ei olnud sisulisi täiendusi ega parandusi. ……. arvamust ei avaldanud.

…..-i ning töötukassa, arvamusi ja ettepanekuid on võimaluse piires arvestatud (vt seletuskirja lisa 2).


Algatab Vabariigi Valitsus …………………… 2026

EELNÕU
11.02.2026

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seadus

§ 1. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmine

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduses tehakse järgmised muudatused:

1) paragrahvi 1 täiendatakse lõikega 31 järgmises sõnastuses:

„(31) Käesolevas seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu- ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse § 9 tähenduses.“;

2) paragrahvi 2 lõike 1 punkt 1 tunnistatakse kehtetuks;

3) paragrahvi 2 lõige 4 tunnistatakse kehtetuks;

4) seaduse 3. peatüki pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„3. peatükk
Kinnisasja omandamise kitsendamised riigi julgeoleku tagamiseks“;

5) paragrahvi 10 pealkiri muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„§ 10. Piiranguala“;

6) paragrahvi 10 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asutamiskoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja järgmistel maa-aladel:“;

7) paragrahvi 10 lõikes 1 tunnistatakse kehtetuks punktid 2–5;

8) paragrahvi 10 lõiget 1 täiendatakse punktiga 6 järgmises sõnastuses:

„6) riigi julgeoleku või avaliku korra tagamise eesmärgil Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirilähedasel maa-alal.“;
 
9) paragrahvi 10 täiendatakse lõikega 3 järgmises sõnastuses:

„(3) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 6 nimetatud piirilähedaste maa-alade loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.“;

10) paragrahvi 10 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:

„(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud piirangut kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.“;

11) seaduse 3. peatükki täiendatakse §-ga 101 järgmises sõnastuses:

㤠101. Kinnisasja omandamise keeld

(1) Eesti Vabariigi territooriumil ei ole lubatud kinnisasja omandada füüsilisel või juriidilisel isikul:
1) kes on rahvusvahelise või Vabariigi Valitsuse sanktsiooni subjekt;
2) kelle kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule ja kelle puhul võib pidada võimalikuks, et kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik kasutab oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis ohustab Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda.

(2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 2 nimetatud ohtu kujutavate riikide loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.

(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.

(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeld ei kohaldu Eesti pikaajalise elaniku elamisloaga füüsilisele isikule ega juriidilisele isikule, mille tegelik kasusaaja ta on.“.

§ 2. Seaduse jõustumine

Käesolev seadus jõustub 2027. aasta 1. jaanuaril.



Lauri Hussar
Riigikogu esimees

Tallinn, ……………… 2026

Algatab Vabariigi Valitsus ……………… 2026


Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seadus_KAVAND
1. peatükk
Üldsätted 
§ 1.  Seaduse reguleerimisala
  (1) Käesolev seadus sätestab avalikust huvist tulenevad maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja ning riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad kinnisasja omandamise kitsendused. Avalik huvi käesoleva seaduse tähenduses on eelkõige põllumajandus- ja metsamaad sisaldava maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja sihtotstarbelise ja jätkusuutliku majandamise edendamine.
  (2) Põllumajandusmaa käesoleva seaduse tähenduses on maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja või selle osa kõlvikulises koosseisus olev haritava maa või loodusliku rohumaa või mõlema nimetatud maa kõlvik.
  (3) Metsamaa käesoleva seaduse tähenduses on maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja või selle osa kõlvikulises koosseisus olev metsamaa kõlvik.
(31) Käesolevas seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu- ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse § 9 tähenduses.
  (4) Omandatava kinnisasja kõlvikuline koosseis tehakse kindlaks maakatastri andmete alusel.
  (5) Käesolevas seaduses ettenähtud haldusmenetlusele kohaldatakse haldusmenetluse seaduse sätteid, arvestades käesoleva seaduse erisusi.
§ 2.  Seaduse kohaldamisala
  (1) Käesolevat seadust ei kohaldata kinnisasja omandamise korral:
  1) maareformi seaduse alusel;
  2) kui omandaja on Eesti riik, Eesti kohaliku omavalitsuse üksus, muu Eestis loodud avalik-õiguslik juriidiline isik või maapiirkonna ettevõtluse toetamiseks asutatud riigi sihtasutus;
[RT I, 30.09.2021, 2 - jõust. 10.10.2021]
  3) kui kaasomanik omandab kinnisasja mõttelise osa teiselt kaasomanikult;
  4) abikaasade või registreeritud elukaaslaste ühisomandisse, kui vähemalt ühele abikaasadest või registreeritud elukaaslastest käesolevas seaduses sätestatud kitsendusi ei kohaldata;
[RT I, 06.07.2023, 6 - jõust. 01.01.2024]
  5) võõrandaja abikaasa, registreeritud elukaaslase, alaneja või üleneja sugulase poolt;
[RT I, 06.07.2023, 6 - jõust. 01.01.2024]
  6) pärimise teel;
  7) kui kinnisasi omandatakse juriidiliste isikute ühinemise või jagunemise teel.
  (2) Kinnisasja omandamisega on käesolevas seaduses võrdsustatud kinnisasja mõttelise osa omandamine, kui kinnisasi tervikuna vastab käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele või asub käesoleva seaduse § 10 lõikes 1 nimetatud maa-alal.
  (3) Käesoleva seaduse §-des 5 ja 10 on kinnisasja omandamisega võrdsustatud hoonestusõiguse omandamine, kinnisasja koormamine kasutusvaldusega rohkem kui kümneks aastaks või tähtajatult ning kinnisasja koormamine hoonestusõigusega. Käesolevat lõiget ei kohaldata, kui hoonestusõiguse omandab kinnisasja omanik või kui kinnisasi koormatakse kasutusvaldusega või hoonestusõigusega kinnisasja omaniku kasuks.
  (4) Käesolevat seadust ei kohaldata korteriomandi ja korterihoonestusõiguse omandamise korral ning kinnisasja koormamise korral korterihoonestusõigusega.
§ 3.  Kitsendusi rikkuva tehingu tühisus
  (1) Käesolevas seaduses sätestatud kinnisasja omandamise kitsendusi rikkuv tehing on tühine.
  (2) Maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja omandamise kitsendusi rikkuva tehingu korral taotleb kinnisasja asukohajärgne kohaliku omavalitsuse üksus (edaspidi kohaliku omavalitsuse üksus) kinnistusraamatu kande parandamist ja vaidluse korral pöördub kohtusse tehingu tühisuse tuvastamiseks. Kohaliku omavalitsuse üksuse täidetava riikliku ülesande kulud hüvitatakse valla- ja linnavalitsusele riigieelarvest.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (3) Riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuva kinnisasja omandamise kitsendusi rikkuva tehingu korral taotleb valdkonna eest vastutav minister kinnistusraamatu kande parandamist ja vaidluse korral pöördub kohtusse tehingu tühisuse tuvastamiseks.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
2. peatükk
Maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja omandamise kitsendused 
§ 4.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine lepinguriigi isiku poolt
  (1) Eesti või teise Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Majandusliku Koostöö ja Arengu Organisatsiooni liikmesriigi (edaspidi koos lepinguriik) kodanikul on õigus omandada põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi ilma kitsendusteta.
  (2) Juriidilisel isikul, kelle asukoht on lepinguriigis (edaspidi lepinguriigi juriidiline isik), on õigus omandada põllumajandusmaad, metsamaad või põllumajandus- ja metsamaad kokku vähem kui kümme hektarit sisaldav kinnisasi ilma kitsendusteta.
  (3) Lepinguriigi juriidilisel isikul on õigus omandada põllumajandusmaad kümme hektarit või rohkem sisaldav kinnisasi, kui ta on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat tegelenud Euroopa Liidu toimimise lepingu I lisas loetletud põllumajandustoodete, välja arvatud kalatoodete ja puuvilla (edaspidi põllumajandustoode) tootmisega.
  (4) Lepinguriigi juriidilisel isikul on õigus omandada metsamaad kümme hektarit või rohkem sisaldav kinnisasi, kui ta on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat tegelenud metsa majandamisega metsaseaduse tähenduses (edaspidi metsa majandamine) või põllumajandustoodete tootmisega.
  (5) Lepinguriigi juriidilisel isikul on õigus omandada kinnisasi, mis sisaldab põllumajandusmaad vähem kui kümme hektarit ja metsamaad vähem kui kümme hektarit, kuid põllumajandus- ja metsamaad kokku kümme hektarit või rohkem, kui ta on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat tegelenud põllumajandustoodete tootmise või metsa majandamisega.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (6) Kui lepinguriigi juriidiline isik ei vasta käesoleva paragrahvi lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele, võib ta omandada põllumajandusmaad, metsamaad või põllumajandus- ja metsamaad kokku kümme hektarit või rohkem sisaldava kinnisasja üksnes omandatava kinnisasja asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu (edaspidi volikogu) loal.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
§ 5.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamine kolmanda riigi isiku poolt
  (1) Kolmanda riigi kodanikul on õigus omandada põllumajandus- ja metsamaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta on vahetult enne loa taotlemist elanud Eestis püsivalt vähemalt kuus kuud või kui ta on loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis füüsilisest isikust ettevõtjana:
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  1) põllumajandustoodete tootmisega, kui omandatav kinnisasi sisaldab põllumajandusmaad, või
  2) metsa majandamisega või põllumajandustoodete tootmisega, kui omandatav kinnisasi sisaldab metsamaad või nii põllumajandus- kui ka metsamaad.
  (2) Kolmanda riigi kodanik käesoleva seaduse tähenduses on füüsiline isik, kes ei ole lepinguriigi kodanik.
  (3) Kolmanda riigi juriidilisel isikul on õigus omandada põllumajandusmaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta on loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis põllumajandustoodete tootmisega ning kui tema filiaal on kantud Eesti äriregistrisse.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (4) Kolmanda riigi juriidilisel isikul on õigus omandada metsamaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta on loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis metsa majandamisega või põllumajandustoodete tootmisega ning kui tema filiaal on kantud Eesti äriregistrisse.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (5) Kolmanda riigi juriidilisel isikul on õigus omandada nii põllumajandus- kui ka metsamaad sisaldav kinnisasi üksnes volikogu loal, kui ta on loa taotlemise aastale vahetult eelnenud aasta tegelenud Eestis põllumajandustoodete tootmise või metsa majandamisega ning kui tema filiaal on kantud Eesti äriregistrisse.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (6) Kolmanda riigi juriidiline isik käesoleva seaduse tähenduses on juriidiline isik, kelle asukoht ei ole lepinguriigis.
§ 6.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loa taotlemine
  (1) Käesoleva seaduse § 4 lõikes 6 või § 5 lõikes 1 või lõigetes 3–5 nimetatud isik (edaspidi taotleja) esitab kohaliku omavalitsuse üksusele vormikohase taotluse põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loa saamiseks (edaspidi käesolevas peatükis loataotlus) ning kinnisasja sihtotstarbelise kasutamise tegevuskava (edaspidi tegevuskava).
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (2) Avalikke funktsioone täitev eraõiguslik juriidiline isik, kes soovib omandada kinnisasja avalike funktsioonide täitmiseks, ei pea loa taotlemisel esitama tegevuskava. Nimetatud isik näitab loataotlusel, milliste avalike funktsioonide täitmiseks ta soovib kinnisasja omandada ning põhjendab avalikku huvi loa andmiseks.
  (3) Loataotluse vormi kehtestab valdkonna eest vastutav minister määrusega.
[RT I, 29.06.2014, 109 - jõust. 01.07.2014, Vabariigi Valitsuse seaduse § 107³ lõike 4 alusel asendatud alates 2014. aasta 1. juulist „põllumajandusminister” sõnadega „valdkonna eest vastutav minister”.]
  (4) Tegevuskavas annab taotleja ülevaate vähemalt viie aasta kavandatavate tegevuste kohta ning kinnitab, et omandatavat kinnisasja hakatakse kasutama vastavalt selle sihtotstarbele efektiivselt, jätkusuutlikult ja sihipäraselt. Tegevuskavaga koos esitab taotleja dokumendid, mis tõendavad, et tegevuskavas kirjeldatud tegevuste elluviimiseks on piisavalt vahendeid, sealhulgas finantsvahendeid.
  (5) Käesoleva seaduse § 4 lõikes 6 nimetatud isik võib tegevuskavas kavandada omandatava kinnisasja teisele isikule kasutada andmise, esitades kohaliku omavalitsuse üksusele teise isiku kinnituse, mis tõendab, et viimane on tegelenud Eestis loa taotlemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat:
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  1) põllumajandustoodete tootmisega, kui kasutusele võetav kinnisasi sisaldab põllumajandusmaad, või
  2) metsa majandamisega või põllumajandustoodete tootmisega, kui kasutusele võetav kinnisasi sisaldab metsamaad või nii põllumajandus- kui ka metsamaad.
  (6) Käesoleva seaduse § 4 lõikes 6 nimetatud isik ei pea tegevuskavas tõendama käesoleva paragrahvi lõikes 4 nimetatud vahendite olemasolu, kui ta kavandab tegevuskavas anda omandatava maa vähemalt viieks aastaks kasutada teisele isikule käesoleva paragrahvi lõike 5 kohaselt.
  (7) Kolmanda riigi isik ei saa tegevuskavas kavandada omandatava kinnisasja teisele isikule kasutada andmist.
§ 7.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loataotluse menetlemine
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (1) Loataotluse saamise korral kontrollib kohaliku omavalitsuse üksus taotleja, loataotluse ja tegevuskava nõuetekohasust ning ettenähtud dokumentide olemasolu.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (2) Kui taotleja ei ole esitanud kõiki ettenähtud dokumente või esitatud dokumendid ei võimalda tuvastada loa andmiseks vajalikke asjaolusid, määrab kohaliku omavalitsuse üksus taotlejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kui taotleja ei ole kõrvaldanud puudusi määratud tähtaja jooksul, võib kohaliku omavalitsuse üksus jätta loataotluse läbi vaatamata.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (3) Kohaliku omavalitsuse üksus jätab loataotluse läbi vaatamata ja tagastab selle taotlejale, kui:
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  1) kolmanda riigi isiku suhtes ei ole täidetud käesoleva seaduse § 5 lõikes 1 või lõigetes 3–5 sätestatud nõuded;
  2) käesoleva seaduse § 6 lõigetes 4 ja 5 sätestatud nõuded ei ole täidetud;
  3) kolmanda riigi isik kavandab tegevuskavas anda omandatava kinnisasja kasutada teisele isikule.
  (4) Volikogu võib teha kinnisasja omandamise loa andmisest keeldumise otsuse, kui:
  1) taotleja või loataotlus ei vasta käesolevas seaduses sätestatud nõuetele;
  2) loa andmine on vastuolus avaliku huviga käesoleva seaduse tähenduses ja puudub muu ülekaalukas avalik huvi;
  3) loa andmine takistab kohaliku omavalitsuse üksusel täita talle seadusega antud ülesandeid.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
  (5) Volikogu teeb kinnisasja omandamise loa andmise otsuse või loa andmisest keeldumise otsuse 45 päeva jooksul kohaliku omavalitsuse üksusele loataotluse esitamisest arvates.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
§ 8.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise loataotluse menetlemine
[Kehtetu - RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
§ 9.  Põllumajandus- ja metsamaad sisaldava kinnisasja omandamise nõuetele vastavuse kontrollimine
  (1) Käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele vastavust ning § 4 lõikes 6 või § 5 lõikes 1 või lõigetes 3–5 nimetatud loa olemasolu kinnisasja võõrandamise korral kontrollib notar, kohtutäitur, pankrotihaldur või kinnisasja asukohajärgne kohaliku omavalitsuse üksus.
  (2) Käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 sätestatud nõuetele vastavuse kontrollimiseks esitab isik notarile, kohtutäiturile, pankrotihaldurile või kohaliku omavalitsuse üksusele lepinguriigi juriidilise isiku asukohajärgse riigi pädeva asutuse väljastatud dokumendi, mis tõendab isiku vastavust nimetatud nõuetele.
  (3) Isik, kes on käesoleva seaduse § 4 lõigetes 3–5 või § 5 lõikes 1 või lõigetes 3–5 sätestatud nõuete kohaselt tegelenud Eestis põllumajandustoodete tootmisega või metsa majandamisega, esitab notarile, kohtutäiturile, pankrotihaldurile või kinnisasja asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksusele selle kohta Maksu- ja Tolliameti tõendi.
3. peatükk
Kinnisasja omandamise riigikaitselised kitsendused Kinnisasja omandamise kitsendamised riigi julgeoleku tagamiseks.
§ 10.  Riigikaitselised kitsendusedPiiranguala
  (1) Füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asukoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja järgmistel maa-aladel või maa-alade suuruse või nime muutumise korral nende 1999. aasta 31. detsembri seisuga eksisteerinud piirides:

  1) meresaared, välja arvatud Saare- ja Hiiumaa, Muhu ning Vormsi;
  2) Ida-Virumaa: Narva, Narva-Jõesuu ja Sillamäe linn, Alajõe, Iisaku, Illuka, Toila ja Vaivara vald;
  3) Tartumaa: Meeksi ja Piirissaare vald;
  4) Põlvamaa: Mikitamäe, Orava, Räpina ja Värska vald;
  5) Võrumaa: Meremäe, Misso ja Vastseliina vald.
6) riigi julgeoleku või avaliku korra tagamise eesmärgil Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirilähedasel maa-alal.
  (2) Riiklikult olulise põhjuse korral võib Vabariigi Valitsus korraldusega anda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isikule loa omandada kinnisasi samas lõikes nimetatud maa-aladel.
(3) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 6 nimetatud piirilähedaste maa-alade loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.
(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud piirangut kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.
§ 101. Kinnisasja omandamise keeld;

(1) Eesti Vabariigi territooriumil ei ole lubatud kinnisasja omandada füüsilisel või juriidilisel isikul:
1) kes on rahvusvahelise või Vabariigi Valitsuse sanktsiooni subjekt;
2) kelle kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule ja kelle puhul võib pidada võimalikuks, et kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik kasutab oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis ohustab Eesti riigi julgeolekut või avalikku korda.

(2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 2 nimetatud ohtu kujutavate riikide loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.
(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.
(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeld ei kohaldu Eesti pikaajalise elaniku elamisloaga füüsilisele isikule ega juriidilisele isikule, mille tegelik kasusaaja ta on
4. peatükk
Rakendussätted 
§ 11.  Seaduse rakendamine
  (1) Senikehtinud kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse alusel esitatud kinnisasja omandamise loa taotluse suhtes kohaldatakse käesolevas seaduses sätestatud nõudeid ning seda menetletakse käesolevas seaduses sätestatud alusel ja korras.
  (2) Käesoleva seaduse jõustumise ajal kehtiv kinnisasja omandamise luba, mis on antud senikehtinud kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse alusel, kehtib kuni kehtetuks tunnistamiseni, kehtivusaja lõppemiseni või sellega antud õiguse lõpliku realiseerimiseni.
  (3) Loataotlus, mis esitati enne 2018. aasta 1. jaanuari kinnisasja asukohajärgsele maavanemale, kuid mille menetlust ei ole maavanem lõpetanud, edastab maavanem koos haldusmenetluse käigus kogutud muude dokumentidega hiljemalt 2017. aasta 31. detsembril kohaliku omavalitsuse üksusele. Kohaliku omavalitsuse üksus viib loamenetluse läbi käesoleva seaduse § 7 kohaselt.
[RT I, 04.07.2017, 1 - jõust. 01.01.2018]
§ 12.  Seaduse kehtetuks tunnistamine
[Käesolevast tekstist välja jäetud.]

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seaduse
eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1. Sisukokkuvõte

Eelnõu põhieesmärk on tugevdada Eesti riigi julgeolekut kaitsmaks riiki ohtude vastu, mis on seotud kinnisasja omandiga. Samuti on üheks eesmärgiks sarnaselt Euroopa Liidu ja Vabariigi Valitsuse sanktsioonidega tõsta Venemaa Föderatsiooni ja teda toetava Valgevene agressiooni hinda. Eelnõuga luuakse volitusnorm, mille peamine kavatsus on keelata pikaajalise elaniku elamisloata Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene kodanikel ja ettevõtetel, mille tegelikud kasusaajad nad on, kinnisasjade omandamine Eesti Vabariigi territooriumil.

Kokkuvõtlikult kavandatakse kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (edaspidi ka KAOKS) muutmise eelnõuga järgmist:
1) luua õiguslik alus, mille kohaselt on võimalik keelata Eestis kinnisasja omandada pikaajalise Eesti elamisloata Venemaa ja Valgevene kodanikel ja ettevõtetel, mille tegelikud kasusaajad nad on;
2) täiendada kehtivat kinnisasja omandamise piiranguala (KAOKS § 10) selliselt, et kinnisasja omandamise keeld kohaldub ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on füüsiline isik, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik;
3) ajakohastada kehtivat kinnisasja omandamise piiranguala (KAOKS § 10) piirjoont selliselt, et see oleks koordinaatide põhine, asendades 1999. a haldusjaotuse põhise piirjoone;
4) kaotada kinnisasja omandamise erisused korteriomandile, korterihoonestusõigusele ja kinnisasja koormamise korral korterihoonestusõigusele;
5) kaotada kehtivad erisused maareformi seaduse alusel kinnisasja omandamisele.

Eelnõu kohaselt jääb Eestis pikaajalise elaniku elamisloaga viibivatele Venemaa ja Valgevene kodanikele kinnisvara omandamise võimalus alles, kuna riik on kontrollinud nende isikute tausta pikaajalise elaniku elamisloa andmise menetluses ning keelu kehtestamine neile ei ole käesoleval ajal põhjendatud.

Venemaa Föderatsiooni agressioonisõda Ukraina vastu on näidanud, et Venemaa kasutab vastaspoole alistamiseks ja mõjutamiseks kõikvõimalikke vahendeid. Omavahel kombineeritakse sõjalisi ja mittesõjalisi meetodeid, mis on Eestis tõstnud fookusesse vajaduse kaitsta Eesti julgeolekut lisaks sõjalistele ka mittesõjaliste meetmetega.

Kuivõrd küsimus on riigi julgeolekus, siis puudutab eelnõu kaudselt kõiki Eesti elanikke. Otseselt puudutavad kavandatavad kitsendused eelkõike pikaajalise elaniku elamisloata Venemaa ja Valgevene kodanikke, kel kaob ära õigus Eestis kinnisasju omandada. Seaduse jõustumisel tekkiv olukord võib hakata mõjutama kinnisvaratehinguid tulevikus. Tagasiulatuvalt kavandatavad muudatused olemasolevaid kinnisasjade omanikke, olenemata kodakondsusest, ei mõjuta. Osaliselt puudutab kavatsus ka kinnisvara müüjaid, kuivõrd teatud juhtudel on ostjate ring piiratum, samas jääb kinnisvaraturg avatuks kõikidele teistele huvilistele.

Eelnõu lähtub Eesti julgeolekupoliitika alustest, mille eesmärk on kindlustada Eesti Vabariigi iseseisvus ja sõltumatus, eesti rahvuse, keele ja kultuuri kestmine, territoriaalne terviklikkus, põhiseaduslik kord, elanikkonna turvalisus ja ühiskonna toimimine. Samuti lähtutakse põhimõttest, et julgeoleku tagamiseks kasvanud ohutingimustes ei piisa olemasolevast vaid tuleb teha rohkem.1 Eelneval on seos samuti sellega, kas, kus ja kui palju kolmandate riikide isikud Eestis kinnisasju omavad ja omandada saavad, kuivõrd omandiga kaasnevad õigused ja mõjud piirkonnale ja laiemalt riigi julgeolekule.

Eelnõu rakendamisega kaasneb oluline positiivne mõju riigi julgeolekule ja siseturvalisusele. Majanduslik ja sotsiaalne mõju on väheolulised.

1.2. Eelnõu ettevalmistajad

Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Siseministeeriumi sisejulgeoleku osakond [email protected]). Eelnõu juriidilist kvaliteeti on kontrollinud Siseministeeriumi õigusosakonna õigusnõunik XX ([email protected], tel 612 XX). Eelnõu ja seletuskirja on keeleliselt toimetanud Luisa XX.

Eelnõu väljatöötamisse olid kaasatud:
• ministeeriumid: Regionaal- ja Põllumajandusministeerium (edaspidi REM), Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (edaspidi MKM), Rahandusministeerium, Kaitseministeerium, Välisministeerium (edaspidi VÄM); Justiits- ja Digiministeerium (JDM),
• ametid: Kaitsepolitseiamet (edaspidi KAPO), Politsei- ja Piirivalveamet (edaspidi PPA), Maa- ja Ruumiamet, Välisluureamet (edaspidi VLA),
• Riigikantselei,
• Tarbijakaitse- ja Tehnilise Järelevalve Amet,
• Notarite Koda,
• Linnade ja Valdade Liit,
• Eesti Põllumajandus- ja Kaubanduskoda,
• Eestimaa Talupidajate Keskliit,
• Eesti Omanike Keskliit,
• Eesti Erametsaliit.

1.3. Märkused

Eelnõuga muudetakse kinnisasja omandamise kitsendamise seadust, avaldamismärkega RT I, 06.07.2023, 41.

Eelnõu ei ole seotud Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi, muu menetluses oleva eelnõu ega Euroopa Liidu õiguse rakendamisega.

Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu küsimust on käsitletud Vabariigi Valitsuse 29. veebruari 2026. aasta kabinetinõupidamisel, milles anti Siseministeeriumile ülesanne valmistada ette KAOKSi muudatused kiireloomulisena.

Eelnõu on seotud „Siseturvalisuse arengukava 2020–2030“ tegevussuunaga „Kindel sisejulgeolek“, mille kohaselt tuleb muu hulgas suurendada vastupanuvõimet põhiseaduslikku korda ohustavate tegevuste, hübriidohtude ja vaenuliku mõjutustegevuse suhtes.

Eelnõu seadusena vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus, sest ei muudeta seadust, mille vastuvõtmiseks on Eesti Vabariigi põhiseaduse (edaspidi PS) § 104 kohaselt vaja Riigikogu koosseisu häälteenamust.

2. Seaduse eesmärk

2.1. Kehtiv õigus ja selle muutmise vajadus

Julgeolekukeskkond on muutunud. Venemaa Föderatsioon alustas 2022. aastal täiemahulist sõda Ukraina vastu. Paralleelselt sõjategevusega Ukrainas viib Venemaa Föderatsioon läbi hübriidrünnakuid Ukrainat toetavate demokraatlike ja suveräänsete riikide, sh Eesti vastu. Kinnisvara omandamine väljaspool Venemaad on osa Venemaa arsenalist hübriidrünnakute kavandamisel ja täideviimisel.

Käesoleval ajal on puudulikud õiguslikud võimalused julgeoleku tagamise eesmärgil kinnisasjade omandamise kitsendamiseks kolmandate riikide kodanikele ja ettevõtetele, et ennetada võimalikke ohte Eestile ja liitlastele. Täpsemalt on eelnõu koostamise põhjuseks asjaolu, et tänane KAOKS ei võimalda julgeoleku tagamise eesmärgil kitsendada kinnisasjade omandamist suuremal osal Eesti territooriumist, välja arvatud KAOKS §-s 10 määratud piirangualas. Olemasolevatest kinnisasja omandamise kitsendustest on lihtne nn mööda minna, kitsendused keelavad kinnisasja omandamist riigikaitse eesmärgil ainult Venemaa Föderatsiooni piiriga külgnevates valdades ning väikesaartel. Samas on aga mujal Eestis hulgaliselt riigi julgeoleku seisukohalt olulisi asukohti, kus kinnisasja omamine kolmanda riigi, eelkõige agressorriigi kodaniku või ettevõtte poolt võib olla julgeolekuohuks, kuid riigil puuduvad võimalused neis kohtades ohtu ennetada ning kinnisaja omandamist piirata.

Nii Eesti lähiriikides kui ka mujal maailmas on kasvanud juhtumite arv, kus kinnisasjade omandamise kaudu kujutatakse ohtu riigi julgeolekule. Näiteks omandas Soomes Vene oligarh saare strateegiliselt olulises kanalis, Rootsis on sealne Vene Õigeusu Kirik omandanud kinnisasju riigi julgeoleku seisukohalt strateegilistes asukohtades ning Norras Bardufossis asuva kaitseväe ja NATO õhuväebaasi kõrval tuvastati, et mõningaid sealseid kinnisasju omavad Venemaa kodanikud.

Ohuks antud kontekstis on ohustaja võime:
• luua positsioone olulistes asukohtades teabe kogumiseks läbi erinevate luuredistsipliinide,
• häirida või halvata riigi seisukohalt oluliste teenuste toimimist,
• valmistada ette positsioone kriisiks või sõjaks.

Kokkuvõtlikult võib kinnisasja omandamine teatud riikide füüsiliste ja juriidiliste isikute puhul tuua kaasa riske, kuna:
• kinnisasjade omand võib võimaldada strateegiliselt tundlikku ligipääsu või mõju (nt sõjalise infrastruktuuri, kriitilise taristu, sidevõrkude, sadamate, lennuväljade või muu riigikaitselise tähendusega objektide lähedus),
• omandit võidakse kasutada mõjutus-, surve- või sekkumisvahendina välisriigi huvide edendamiseks,
• teatud riikide õigusruum või praktika kohustab neid isikuid tegutsema oma riigi julgeolekuteenistuste või välispoliitiliste eesmärkide täitmiseks, isegi väljaspool selle riigi territooriumi.

Strateegilised ohud laiemalt tekivad kogumis, kui ohustaja kontrollitavate isikute või ettevõtete kätte koondub teatud hulk kinnisasju, mille tulemusel on võimalik kujundada piirkonna olustikku - näiteks kujundada kinnisasjade turu üüri- ja ostuhindasid, millel võib olla mõju nii kohaliku kui ka üleriigilise majanduse toimimisele. Samuti võib ühetaoliste tunnustega isikute koondumine (läbi kinnisvara omamise) mingis piirkonnas oluliselt mõjutada sealset keele-, kultuuri- ning komberuumi. Eelnõu planeerimisel on arvestatud, et Eesti rahvuse, keele ja kultuuri säilimine läbi aegade on Eesti riigi olulisteks eesmärkideks tulenevalt Eesti Vabariigi Põhiseadusest.

Kui eeltoodud kitsaskohti ei lahendata, võivad realiseeruda ohud ja tekkida haavatavused, mis kombineerituna teiste julgeolekuohtudega võivad viia Eesti iseseisvuse jaoks traagiliste tagajärgedeni.

Täna on Venemaa Föderatsiooni kodanikel võimalik oluliste piiranguteta omandada kinnisvara Eestis, samal ajal kui Eesti ei väljasta neile viisasid, ei registreeri nende lühiajalist töötamist ega anna välja tähtajalisi elamislubasid (välja arvatud erandjuhtudel). Samuti on Eesti tunnistanud kehtetuks mitte-ELi või -NATO liikmesriikide kodanikele antud relvaload ja lõpetanud neile uute lubade väljastamise, lisaks on kehtestanud muid tehingupiiranguid.

2.2. Eelnõu eesmärk

Eelnõul on kaks peamist eesmärki:
1) tõhustada regulatiivseid meetmeid, et paremini ennetada ja kaitsta Eesti julgeolekut ohtude vastu, mis on seotud kinnisasja omandiga;
2) survestada Venemaa Föderatsiooni loobuma agressioonist, tõstes sarnaselt Euroopa Liidu ja Vabariigi Valitsuse sanktsioonidega selle hinda.

2.3. Eelnõu kooskõla Euroopa Liidu ja rahvusvahelise õigusega

Eelnõu väljatöötamisel on tuginetud rahvusvahelises õiguses üldtunnustatud põhimõttele, mille kohaselt on igal riigil suveräänne õigus määrata, kes võivad selles riigis kinnisasju omandada. Seega puudub teise riigi kodanikul subjektiivne õigus kinnisasjade omandamisele. KAOKSis planeeritavad muutused ei kitsenda Euroopa Majanduspiirkonna liikmesriigi kodaniku kinnisasjade omandamist Eestis.

Euroopa Liidu toimimise lepingu (edaspidi ka ELTL) artiklist 63 tulenevalt keelatakse lepingu 4. peatüki sätete kohaselt liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide vahel kõik kapitali vaba liikumise makse- ja muud piirangud, samuti kõik maksepiirangud liikmesriikide vahel ning liikmesriikide ja kolmandate riikide vahel. See ei mõjuta liikmesriigi õigust võtta meetmeid siseriiklike õigusnormide rikkumise takistamiseks või avaliku korra või avaliku julgeoleku tagamiseks. Need meetmed ja kord ei tohi kujutada endast suvalise diskrimineerimise vahendit ega varjatud piirangut kapitali ja maksete vabale liikumisele.

Kapitali vaba liikumise põhimõtte seisukohast on piiranguid peetud õigustatuks, kui Euroopa Liidu (ka Euroopa Majanduspiirkonna) raames ei toimu diskrimineerimist näiteks kodakondsuse alusel ning seda õigustab ülekaalukas avalik huvi. Kolmandatest riikidest pärit isikute suhtes rohkemate piirangute ettenägemist on samuti peetud õigustatuks ELTLi art 642 alusel.3 Samas tuleb silmas pidada, et ELis asutatud ja registreeritud juriidiline isik on ELi isik ka siis, kui tema tegelik kasusaaja on kolmanda riigi kodanik.

Komisjoni teatise4 kohaselt on Euroopa Liidu toimimise lepingu artikliga 63 ette nähtud kapitali vaba liikumine mitte ainult Euroopa Liidu piires, vaid ka Euroopa Liidu ja kolmandate riikide vahel ning kõik piirangud peavad olema sobivad, vajalikud ja proportsionaalsed avaliku poliitika õiguspäraste eesmärkide saavutamiseks. Sellised eesmärgid on asutamislepingus või Euroopa Kohtu praktikas määratletud ülekaaluka üldise huvina. Euroopa Kohus on kapitali piiriülese liikumise piirangu põhjendamise küsimuses korduvalt selgitanud, et riigisiseste õigusnormidega võib kapitali vaba liikumist piirata üksnes siis, kui see on põhjendatud mõnel ELTL artiklis 65 nimetatud alusel või ülekaalukates üldistes huvides Euroopa Kohtu praktika tähenduses5. ELTL artikli 65 lg 1 punkti b alusel on liikmesriikidel õigus võtta kapitali vaba liikumist piiravaid meetmeid, mis on õigustatud avaliku korra või avaliku julgeoleku seisukohalt. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt võib avaliku korra ja julgeoleku põhjendustele tugineda üksnes siis, kui ühiskonna põhihuvisid ähvardav oht on tegelik ja piisavalt tõsine.6 Samuti ei tohiks piirangu kehtestamise eesmärgid olla puhtalt majanduslikud ning nende põhjendused teenida pelgalt majanduslikke huvisid.7 Välisinvestorite poolt strateegiliste varade turuvallutuslikul eesmärgil ostmise korral (nt eesmärgiga piirata teatava kauba tarnimist liidu turule või teatava teenuse pakkumist turul) on kõige asjakohasem põhjus erandi tegemiseks Euroopa Liidu toimimise lepingu artiklis 65 sätestatud „avalik kord või avalik julgeolek“. See võib näiteks õigustada piiravaid meetmeid, mida on vaja varustuskindluse tagamiseks (näiteks energiavaldkonnas) või oluliste avalike teenuste osutamiseks, kui vähem piiravad meetmed (näiteks reguleerivad meetmed, millega kehtestatakse avalike teenuste osutamise kohustused kõigile teatavates sektorites tegutsevatele ettevõtjatele) ei ole piisavad, et kõrvaldada tõeline ja piisavalt tõsine oht mõnele ühiskonna põhihuvile.8

Eelnõuga kehtestatakse piirangud riigi julgeoleku tagamise eesmärgil ning tuvastatud on, et oht julgeolekule on tegelik ja piisavalt tõsine, sealhulgas on see ühiskonna põhihuve ähvardav.

2.4. Eelnõu meetmed ja nende põhiseaduspärasus

KAOKS muutmise kavandamisel on hinnatud, kas võimalik keeld omandada kinnisasja Eesti Vabariigi territooriumil Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene Vabariigi kodanikele on kooskõlas Eesti Vabariigi põhiseadusega.

Kavandatav seadusemuudatus piirab nimetatud isikute võimalust omandada kinnisasja Eestis pärast seaduse jõustumist ning ei oma tagasiulatuvat mõju.

2.4.1. Kohaldatavad põhiseaduse sätted

Kinnisasjade omandamisele piirangute kehtestamisel ei saa piirduda üksnes omandipõhiõiguse riive hindamisega. Käesolevas kontekstis tuleb arvesse võtta ka teisi põhiseaduslikke õigusi ja väärtusi. Vastupidisel juhul - eelistades üht põhiõigust teisele või jättes põhiseaduslikud väärtused tervikuna ja koostoimes kaalumata - võib lõpptulemus olla vastuolus sellega, mida põhiseadus seadusandjalt nõuab.

Asjakohased on eelkõige:
• PS § 32, mis sätestab omandi puutumatuse,
• PS § 12, mis tagab võrdse kohtlemise,
• PS § 11, mille kohaselt võivad põhiõigusi piirata üksnes põhiseadusega kooskõlas olevad, demokraatlikus ühiskonnas vajalikud meetmed,
• PS § 1 ja preambul, mis rõhutavad Eesti riigi iseseisvuse, sõltumatuse ja julgeoleku kaitset.

2.4.2. Omandipõhiõiguse riive olemasolu

PS § 32 kaitsealas on isiku olemasolev omand, mitte aga absoluutne õigus kinnisvara tulevikus omandada. Paragrahvi 32 lg 3 võimaldab seadusega ja üldistes huvides kehtestada piiranguid teatud vara liikide omamisele. Riigikohus on rõhutanud, et sellise erandi tegemiseks tuleb seadusega sätestada isikud ja vara liigid, kelle ja mille suhtes piirangud kehtivad. Piirangud peavad olema kehtestatud üldistes huvides. Üheks selliseks seaduseks on kinnisasjade omandamise kitsendamise seadus (KAOKS), mis sätestab avalikust huvist tulenevad maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja ning riigi julgeoleku kaalutlustest lähtuvad kinnisasja omandamise kitsendused. Samas sisaldab asjaomaseid norme ka veeseadus, mis sätestab, et avalikud veekogud kuuluvad riigile ega ole tsiviilkäibes, ning muinsuskaitseseadus, mis sätestab, et arheoloogiline leid kuulub riigile, sõltumata sellest, kelle kinnisasjast see leiti või kelle valduses see on.

Riigikohus on märkinud, et PS § 32 lg 2 teine lause näeb omandiõiguse piiramiseks ette lihtsa seadusereservatsiooni. Lihtne seadusereservatsioon tähendab, et üldjuhul võib omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus.

Käesoleval juhul ei kavandata võtta isikutelt ära neile kuuluvat vara ega piirata selle kasutamist, vaid kavandatakse reguleerida kinnisasja omandamise tingimusi tulevikus. Seetõttu on tegemist omandipõhiõiguse piiratud riivega.

2.4.3. Võrdse kohtlemise põhimõtte riive

Kavandatav regulatsioon eristab isikuid kodakondsuse alusel, mistõttu on tegemist PS § 12 riivega. Võrdse kohtlemise põhimõte ei keela siiski igasugust eristamist, vaid üksnes meelevaldset ja põhjendamatut ebavõrdset kohtlemist. Riigikohus on leidnud, et kodanike ja välismaalaste erinev kohtlemine võib olla õigustatud juhul, kui selleks esineb mõistlik ja asjakohane põhjus ning meetmel on legitiimne eesmärk.

2.4.4. Regulatsiooni eesmärk

Seadusandja eesmärk on Eesti Vabariigi julgeoleku kaitse, arvestades Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene Vabariigi vaenulikku tegevust ning nendest riikidest lähtuvaid julgeolekuohte. Riigi julgeoleku tagamine on põhiseaduslikult kaitstav väärtus, mis tuleneb nii põhiseaduse preambulist kui ka PS §-st 1. Riigikohtu hinnangul on tegemist äärmiselt kaalukat laadi eesmärgiga, mis võib õigustada põhiõiguste piiranguid.

2.4.5. Proportsionaalsuse hindamine (PS § 11)

Kinnisvara omandamise keeld Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene Vabariigi kodanikele:
• teenib põhiseaduslikult legitiimset ja kaalukat eesmärki,
• on sobiv ja vajalik meede selle eesmärgi saavutamiseks,
• on mõõdukas ega riiva põhiõigusi ülemääraselt.

Seetõttu on kavandatav regulatsioon põhiseadusega kooskõlas.

Sobivus
Keeld omandada kinnisasja on sobiv meede, kuna see vähendab võimalusi kasutada kinnisvara:
• vaenuliku luure- ja mõjutustegevuse toetamiseks,
• strateegiliste positsioonide loomiseks,
• kriisiolukorras Eesti riigi julgeolekut ohustavate tegevuste hõlbustamiseks.

Seega aitab meede kaasa seatud eesmärgi saavutamisele.

Vajalikkus
Julgeolekuvaldkonnas on seadusandjal lai otsustusruum. Kuigi teoreetiliselt võiks kaaluda alternatiivseid meetmeid (nt individuaalne loamenetlus), ei pruugi need tagada sama tõhusat ja kiiret ohu ennetamist.

Arvestades ohu laadi ja ulatust, ei ole ilmne, et mõni muu meede saavutaks eesmärgi võrreldava tõhususega ja väiksema põhiõiguste riivega.

Mõõdukus
Piirangu mõõdukust toetavad järgmised asjaolud:
• keeld ei ole tagasiulatuv,
• regulatsioon ei laiene olemasolevale omandile,
• keeld ei välista isikute elamist, töötamist ega ettevõtlusega tegelemist Eestis,
• seadusandja on ette näinud erandid püsiva ja tugevama seotuse korral Eesti riigiga (Kavandatavate muudatuste kohaselt jääb Eestis pikaajalise elaniku elamisloaga viibivatele Venemaa ja Valgevene kodanikele kinnisvara omandamise võimalus alles, kuna riik on kontrollinud nende tausta pikaajalise elaniku elamisloa andmise eel ning keelu kehtestamine neile pole praegu põhjendatud).

Seega ei ole põhiõiguste riive ebaproportsionaalselt intensiivne võrreldes kaitstava hüve - riigi julgeoleku - kaaluga.

Kollektiivse vastutuse küsimus
Kavandatav regulatsioon ei kujuta endast karistuslikku meedet ega põhine isiku süül. Tegemist on ennetava iseloomuga haldusõigusliku regulatsiooniga, mis lähtub objektiivsest julgeolekuohust.

2.5. Eelnõu väljatöötamiskavatsus

Seoses 2022. a veebruaris alanud Venemaa Föderatsiooni agressioonisõjaga Ukraina vastu on ka Eesti julgeolekuolukord oluliselt halvenenud, mistõttu tuleb eelnõud menetleda põhjendatult kiireloomulisena vastavalt Vabariigi Valitsuse 22. detsembri 2011. aasta määruse nr 180 „Hea õigusloome ja normitehnika eeskiri“9 paragrahv § 1 lõike 2 punktile 1.

2024. aasta 6. juunil esitas Siseministeerium Vabariigi Valitsuse kabinetinõupidamisele analüüsi, mille koostamiseks kaasati üle 21 erineva osapoole: Välisministeerium, Justiitsministeerium, Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, Maa-Amet, Riigikantselei, Rahandusministeerium, Kliimaministeerium, Kaitseministeerium, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Kaitseväe Luurekeskus, Kaitsepolitseiamet, Notarite Koda, Rahapesu Andmebüroo, Välisluureamet, Linnade ja Valdade Liit, kohaliku omavalitsuse esindajad, Eesti Põllumajandus-Kaubanduskoda, Eestimaa Talupidajate Keskliit, Eesti Omanike Keskliit, Eesti Erametsaliit. Koostöös kaardistati ohud julgeolekule, probleemid olemasolevas õiguskeskkonnas ning võimalikud lahendused.

Eelnõu tugineb muu hulgas nimetatud analüüsis esitatud järeldustele.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Eelnõu koosneb kahest paragrahvist:
• §-ga 1 muudetakse KAOKSi ja
• §-ga 2 määratakse seaduse jõustumine.

3.1. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse muutmine

Eelnõu § 1 punktiga 1 täiendatakse paragrahvi 1 lõikega 31 järgmises sõnastuses: „Käesolevas seaduses käsitatakse tegelikku kasusaajat rahapesu- ja terrorismi rahastamise tõkestamise seaduse § 9 tähenduses“. Rahapesu- ja terrorismi tõkestamise seaduse (edaspidi RahaPTS) § 9 lõike 1 mõistes on tegelik kasusaaja füüsiline isik, kellel on omandi või muul viisil kontrollimise kaudu lõplik valitsev mõju füüsilise või juriidilise isiku üle või kelle huvides, kasuks või nimel tehing või toiming tehakse. RahaPTS lõike 2 kohaselt, kui tegelikku kasusaajat ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud viisil võimalik kindlaks teha, on äriühingu tegelik kasusaaja selline füüsiline isik, kelle otsene või kaudne osalus või kõigi otseste ja kaudsete osaluste summa ületab äriühingus 25 protsenti, sealhulgas osalused esitajaaktsiate või -osade kujul või muul viisil.

RahaPTS 9. peatükk käsitleb juriidilise isiku tegeliku kasusaaja andmeid. Seaduse kohaselt on eraõiguslikel juriidilistel isikutel kohustus hoida ja koguda asjakohaseid, täpseid ja ajakohastatud andmeid tegelike kasusaajate kohta, samuti teavet omandiõiguse või muude kontrolli teostamise viiside kohta. Tegeliku kasusaaja tuvastamise kohustus on seni olnud krediidi- ja finantseerimisasutustel, notaritel jm kohustatud isikutel ärisuhte loomisel või tehingute tegemisel. RahaPTS sätete kohaselt on eraõiguslikel juriidilistel isikutel kohustus oma tegelikud kasusaajad äriregistri infosüsteemi kaudu avaldada. Selleks peavad juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed tegelike kasusaajate andmed juhatusele avaldama. Juhatus esitab või kinnitab need andmed äriregistri ettevõtjaportaalis. Juhatus kinnitab andmete õigsust ja seejärel saavad need andmed avalikuks äriregistri teabesüsteemis. Kui juhatusel puudub võimalus andmeid esitada ettevõtjaportaalis (nt puudub kehtiv ID-kaart), on seda võimalik teha notari vahendusel. Praktikas peab juhatus aru saama nii juriidilise isiku omandi- ja kontrollistruktuurist kui ka tuvastama tegeliku kasusaaja kriteeriumitele vastavad füüsilised isikud. Välja on töötatud juhis tegeliku kasusaaja tuvastamiseks. Tegeliku kasusaaja hindamisel on juba pikaajaline praktika.

Eelnõu § 1 punktiga 2 kaotatakse ära erisus maareformi seaduse alusel kinnisasja omandamisele. Kehtiva KAOKS § 2 lõike 1 punkti 1 kohaselt ei kohaldata KAOKSi kinnisasja omandamise korral maareformi seaduse (edaspidi MaaRS) alusel. Tänases muutunud julgeolekuolukorras, võrreldes normi loomise ajaga, on toimunud oluline muutus ning KAOKSi kohaldamine maareformi seaduse alusel ei ole enam põhjendatud. Seda eelkõige põhjusel, et ka maareformis seaduse alusel kinnisasjade võõrandamisel võivad kaasneda samad ohud, mis võivad tekkida muul alusel võõrandamiste korral.

Kehtivas MaaRSis puuduvad KAOKSga sarnased piirangud kolmandate riikide füüsiliste ja juriidiliste isikutega seotud ohtude maandamiseks. Käesoleval ajal on tekkinud olukord, kus KAOKS piirangualal on MaaRS alusel võimalik maad võõrandada kolmandate riikide kodanikele, sh Venemaa Föderatsiooni kodanikele. Piiriäärsed alad on julgeoleku tagamise seisukohalt kõrgema strateegilise tähtsusega ning kui riigis on otsustatud, et teatud piirkonnad vajavad suuremat kaitset, siis seda põhimõtet peaks rakendama võimalikult laiapindselt. Eelkirjeldatust tulenevalt on julgeoleku tagamise mõttes otstarbekas ühtlustada piirangud selliselt, et KAOKS kitsendused kehtiksid ka MaaRS alusel kinnisasjade võõrandamisel. Selle saavutamiseks on vaja ära kaotada seda välistanud KAOKS § 2 lõige 1.

KAOKSi § 10 lõikes 1 nimetatud alal10 paikneb 1875 reformimata maaüksust, millest ligi 700 on potentsiaalselt erastatavad maad, 74 munitsipaalomandisse antavad maad ning ligi 530 iseseisva kasutusvõimaluseta „ribad“.

Eelnõuga kavandatud muudatuste tulemusel on võimalik julgeolekuohte ennetada ja tõkestada KAOKSi piirangualas samadel alustel, st nii MaaRS-i kui ka KAOKS kohasel kinnisasja omandamisel. Selle tulemusena kinnisasjade omandamise menetlus ühtlustub ning kohaldatav regulatsioon muutub õigusselgemaks.

Eelnõu § 1 punktiga 3 kaotatakse ära kinnisasja omandamise erisused korteriomandile, korterihoonestusõigusele ja kinnisasja koormamise korral korterihoonestusõigusele. Kehtiva KAOKS § 2 lõike 4 kohaselt ei kohaldata KAOKSi korteriomandi ja korterihoonestusõiguse omandamise korral ning kinnisasja koormamise korral korterihoonestusõigusega.

Kolmandate riikide isikute poolt korterite omandamisel kaasnevad samuti mõjud avalikule korrale ja riigi julgeolekule. Muutunud julgeolekuolukorras ei ole kehtiv erisus enam põhjendatud. Just korteriomandid on sageli investeeringutena atraktiivsemad, lihtsamini hallatavad ning need on linnastumistingimustes peamised tehinguobjektid.

Eelnõu § 1 punktiga 4 muudetakse seaduse 3. peatüki pealkirja ja sõnastatakse järgmiselt: „Kinnisasja omandamise kitsendamised riigi julgeoleku tagamiseks“. Kehtivas KAOKSis on 3. peatüki pealkiri „Kinnisasja omandamise riigikaitselised kitsendused“. Samas kinnisasja omandamise kitsendamised on riigikaitselistest kitsendustest oluliselt laiema eesmärgiga. Lai riigikaitse on sõjaliste ja mittesõjaliste vahendite terviklik rakendamine Vabariigi Valitsus otsusel alusel, kus asutused ja isikud hakkavad täitma oma riigikaitseülesandeid, et tõrjuda sõjalist või hübriidset suurenenud ohtu ja tagada riigi toimimine. Kinnisasjade omandamisega seonduvad julgeolekuohud mõjutavad mitmeid valdkondi hübriidselt ka enne riigikaitselise ohuolukorra kujunemist ning vajavad seetõttu maandamist.

Eelnõu § 1 punktiga 5 muudetakse paragrahvi 10 pealkiri ja sõnastatakse see järgmiselt: § 10. Piiranguala“. Kehtivas KAOKSis on § 10 pealkiri „Riigikaitselised kitsendused“. Sõna riigikaitseline ärajätmine põhjendus on sama, mis 3. peatüki pealkirja muutmisel. Lisaks on seaduse kehtimise jooksul antud paragrahvi praktikas nimetatud KAOKS piirangu- või keelualaks, ning ka sel põhjusel looks õigusselguse, kui vastavalt praktikale sõnastatakse pealkiri ümber. Koondnimetus piiranguala tuleb asjaolust, et seadusega on määratud alad, kus füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asukoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja. Sõna kitsendused kasutamisega võib kaasneda ebaselgust, kuivõrd eelnõuga luuakse täiendav paragrahv, millega nähakse ette veel täiendavaid kinnisasja omandamise kitsendusi.

Eelnõu § 1 punktiga 6 muudetakse paragrahvi 10 lõiget 1 ja sõnastatakse see järgmiselt: „Füüsilisel isikul, kes ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigi või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi kodanik, või juriidilisel isikul, kelle asutamiskoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis või Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigis, on keelatud omandada kinnisasja järgmistel maa-aladel“. Muudatus võrreldes kehtiva sõnastusega seisneb selles, et seadusest kaob ära viide 1999. aasta 31. detsembri seisuga eksisteerinud valdade piiridele. Muudatuse eesmärk on nimetatud piir asendada koordinaatide joonega, mida on kõigil tehingu osapooltel lihtsam jälgida. Pärast 1999. aasta 31. septembrit on haldusjaotus muutunud ning selleaegsete kaartide leidmine keskmise inimese jaoks võib olla keeruline. Kirjeldatud muutus on tehnilist laadi ning ala suurust, kus piirangud kehtivad, ei muudeta.

Eelnõu § 1 punktiga 7 tunnistatakse paragrahvi 10 lõikes 1 kehtetuks punktid 2–5. Nimetatud punktides on kehtiva KAOKSi kohaselt loetletud järgmised maa-alad: Ida-Virumaa: Narva, Narva-Jõesuu ja Sillamäe linn, Alajõe, Iisaku, Illuka, Toila ja Vaivara vald; Tartumaa: Meeksi ja Piirissaare vald; Põlvamaa: Mikitamäe, Orava, Räpina ja Värska vald; Võrumaa: Meremäe, Misso ja Vastseliina vald. Eelmises ning järgnevas punktis kirjeldatud muudatuse jõustamiseks on vaja ära kaotada senine loend valdadest, et vältida segadust, kuna koordinaatide põhise piiranguala piir ei järgi olemasolevaid valdade piire.

Eelnõu § 1 punktiga 8 täiendatakse paragrahvi 10 lõiget 1 punktiga 6 järgmises sõnastuses: „riigi julgeoleku või avaliku korra tagamise eesmärgil Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud piirilähedasel maa-alal“. Eelnõuga kavandatakse, et Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatakse koordinaatide loend, mille järgi piiranguala arvestatakse.

Käesoleval ajal on KAOKS § 10 piirangualad 1999. aasta haldusjaotuse piiride põhised, mistõttu on need keskmisele inimesele või välismaalasele iseseisvalt raskesti leitavad ja tuvastatavad, samuti on need segadust tekitavad, kuivõrd samade nimedega vallad erinevates piirides eksisteerivad ka käesoleval ajal. Piirid tuleb muuta universaalselt loetavaks koordinaatide põhiselt sarnaselt riigipiiri või lennukeelualale. Muudatusega ei muudeta piiranguala suurust, vaid selle eesmärk on asendada senine 1999. a haldusjaotuse põhine KAOKS piiranguala piirjoon koordinaatide põhise joonega. Eelnõuga kavandatakse kasutada riigipiiri seaduse analoogiat, nt vastavalt riigipiiri seaduse § 61 lõike 3 alusel antud määrusele, mille lisas on koordinaatide loend.

Piirilähedane maa‑ala hõlmab riigipiiri vahetus läheduses asuvaid alasid, kus Eesti riigi julgeoleku huvides võidakse välispiiri läheduse tõttu seada piiranguid - käesoleva eelnõu kontekstis kinnisasjade omandamisele. Piirilähedane maa‑ala hõlmab piiririba, piirivööndit ning selle läheduses olevat ala, mis käesoleval ajal on piiritletud KAOKS § 10 lõike 1 punktides 2–5 kehtestatud maa-alaga.

Eelnõu § 1 punktiga 9 täiendatakse paragrahvi 10 lõikega 3 järgmises sõnastuses: „Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 6 nimetatud piirilähedaste maa-alade loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.“. Tegemist on volitusnormi andmisega Vabariigi Valitsusele määruse kehtestamiseks. Haldusmenetluse seaduse § 88 kohaselt on määrus õigusakt, mille haldusorgan annab piiritlemata arvu juhtude reguleerimiseks. Piirilähedaste maa-alade kehtestamine on üldise iseloomuga regulatsioon, mis puudutab ebamäärast hulka isikuid. Kuna piirilähedaste maa-alade määramine toob kaasa üldkohustuslikud käitumisnormid ja võimalikud piirangud isikute põhiõigustele, peab selline regulatsioon olema kehtestatud õigustloova aktiga ehk määrusega.

Kavandatav volitusnorm on kooskõlas PSga. Riigikohus on oma lahendites rõhutanud, et PS § 32 lg 2 teine lause näeb ette omandiõiguse piiramiseks lihtsa seadusreservatsiooni. Seega võib omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus (vt nt RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37). Omandiõiguse piiranguid võib seada formaalse seadusega või seaduses sisalduva ja nõuetele vastava volitusnormi alusel. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke ebamõistlikult. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste võrdsuspõhimõtetega.

Eelnõu § 1 punktiga 10 täiendatakse paragrahvi 10 lõikega 4 järgmises sõnastuses: „ Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud piirangut kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik“.

Majandusekeskkonna ja tehnoloogia muutus on toonud kaasa võimaluse välismaalasel, sh kolmanda riigi isikul või ettevõttel, asutada ettevõte Eestis või mõnes teises Euroopa Liidu riigis kiiresti ja suuremate takistusteta. Seega on saanud võimalikuks olukord, kus kavandatud piirangust möödaminemiseks piisab Eestis või mõnes teises Euroopa Liidu liikmesriigis ettevõtte asutamisest ning selle kaudu kinnisasja omandamisest. Varifirmasid kasutades on kolmandate riikide kodanikel võimalik vältida KAOKSis toodud piiranguid.

Näiteks Šveits on loonud nõuded maad omandavatele firmadele: välismaised firmad ei saa Šveitsis maad omandada, kuid võimalus on seda teha Šveitsis registreeritud firmade nimel. Selline firma peab olema registreeritud Šveitsi börsile ja mittekodanik ei või omada üle 33% selle kapitalist11.

Tegeliku kasusaaja küsimus on oluline, kuivõrd läbi selle on võimalik saada kontroll ettevõtte ja selle varade, antud juhul kinnisasja üle. Paragrahvi 10 lõike 3 alusel laiendatakse juriidilise isiku mõõdet, kelle asutamiskoht ei ole Euroopa Majanduspiirkonna lepinguriigis. Oluline on vältida olukorda, kus kehtiva õiguse järgi näiteks konkreetne Venemaal asutatud juriidiline isik ei saaks Eestis kinnisasja omanda, küll aga saab see võimalikuks, kui ta omandab Eestis või Euroopa Majanduspiirkonnas ettevõtte, sest sel juhul on kinnisasja omandava ettevõtte asutamiskoht Euroopa Majanduspiirkonnas ja keeld ei kohaldu, kuigi sisuliselt on kinnisasjal sama omanik.

Kuna olulise osaluse omandamine või kontrolli saavutamine võib olla ka kaudne, siis tuleb piirang kohaldada ka juriidilisele isikule, kes on kolmanda riigi füüsilise isiku või ettevõtja kontrolli all, sh isegi siis, kui see juriidiline isik ise on asutatud ja registreeritud Euroopa Liidus. Kontroll annab isikule võimaluse korraldada teise ühingu juhtimist ja suunata nii tema igapäevaseid kui strateegilisi otsuseid, mis kontsernide puhul hõlmab kogu kontrolli kaudu omavahel seotud ettevõtjate gruppi. Teiste sõnadega, kolmanda riigi füüsiline või juriidiline isik, kelle kontrolli all on kontserni emaühing, omab selle kaudu kontrolli ka kõikide viimase tütarühingute üle ning võib eeldada, et kontrolli teostamisel seab ta esiplaanile oma strateegilised huvid. Sisuliselt on kontrolli kaudu seotud ettevõtjate näol seetõttu tegemist ühe ja sama majandusüksusega, mis koosneb mitmetest isikutest, kus selle sisemine jagunemine eraldiseisvateks ühinguteks või üksusteks on pelgalt kontserni siseküsimus. Seetõttu on kavandatava § 10 lõikega 3 hõlmatud juriidilise isikud, olenemata nende asutamiskohast.

Antud juhul rakendub konkreetsetele tegelikele kasusaajatele keeld, kuid oma olemuselt on tegemist välisinvesteeringute usaldusväärsuse hindamise sarnase süsteemiga, kus määratletakse füüsilised ja juriidilised isikud, kellele menetlus kohaldub. Ka välisinvesteeringute sõelumisel on keeldumisalused, mille esinemisel tehing keelatakse.

Eesti välisinvesteeringute usaldusväärsuse hindamine kohaldub sarnaselt eelkirjeldatud printsiibile ka ettevõtjatele, keda kontrolliv ettevõtja on kas füüsiline isik, kellel on kolmanda riigi kodakondsus, füüsiline isik, kellel on mitu kodakondsust, millest vähemalt üks on kolmanda riigi kodakondsus, ja kodakondsuseta füüsiline isik või ettevõtja, kes on asutatud kolmanda riigi õiguse alusel. Erinevus seisneb selles, et välisinvesteeringute usaldusväärsuse seadus kasutab juriidilise isiku mõiste asemel ettevõtja mõistet ja tegeliku kasusaaja asemel kontrolli ja kontrollitava ettevõtja mõistet väärtpaberituru seaduse § 10 tähenduses.

KAOKS puhul kasutakse juriidilise isiku mõistet, kuivõrd see on notarite praktikas kasutatav termin tulenevalt notariaadiseadusest jm õigusaktidest. Samuti kasutatakse KAOKS puhul tegeliku kasusaaja mõistet, kuivõrd selle tuvastamise ja määramise praktika on notaritel juba aastast 2020 vastavalt notariaadiseadusele (§ 29 lg 3 p 13) ning see mõiste on selgelt määratletud, selle tuvastamise ja esitamise kord on rahapesu- ja terrorismi rahastamise seaduse jm kordadega selgelt reguleeritud.

Näiteks Saksamaa välisinvesteeringute taustakontrolli puhul kohaldatakse sõelumist äriühingute või neis osaluse omandamisel välismaiste isikute poolt järgmistel juhtudel:
1. Kodumaise kaitsetööstuse ettevõtja otsesel või kaudsel omandamisel või rohkem kui 10% hääleõigusele vastava osaluse üle otsese või kaudse kontrolli saavutamisel välismaise füüsilise või juriidilise isiku poolt. Kaitsetööstuse ettevõtja puhul rakendatakse sõelumist kõigi välismaiste investorite puhul, s.h. teistest ELi liikmesriikidest pärinevate investorite puhul. 10% piir rakendub kumulatiivselt, s.t. ka mitme väiksema osaluse omandamisel kui selle tulemusel investor saavutab otseselt või kaudselt kokku üle 10% hääleõigusest. (Väliskaubanduse korraldamise seaduse paragrahvid 60-62);
2. Äriühingu otsesel või kaudsel omandamisel või rohkem kui 25% hääleõigusele vastava osaluse omandamisel mitte-ELi füüsilise või juriidilise isiku poolt. EFTA liikmesriikide (Norra, Island, Šveits, Liechtenstein) füüsilised või juriidilised isikud on võrdsustatud EL-i isikutega. (Väliskaubanduse korraldamise seaduse paragrahvid 55-56);
3. Tundliku taristu (s.h. taristu opereerimiseks vajaliku tarkvara, telekommunikatsiooni seadmed, pilveteenused, aga ka avalikku arvamust mõjutav meedia) puhul võib sõelumist rakendada rohkem kui 10% hääleõigusele vastava osaluse otsesel või kaudsel omandamisel mitte EL füüsilise või juriidilise isiku poolt. (Väliskaubanduse korraldamise seaduse paragrahvid 55-56);
4. Sõelumist kasutatakse ka Saksa (üksnes kaitsetööstusettevõtja puhul) või ELi juriidiliste ja füüsiliste isikute puhul (igal juhul) kui on alust arvata, et neid isikuid on kasutatud investeeringu sõelumise vältimiseks ja tegelike kasusaajate varjamiseks. Mitte-ELi äriühingute poolt kontrollitavaid ELis asuvaid äriühinguid ei loeta sõelumise läbiviimise mõttes ELi äriühinguteks. (Väliskaubanduse korraldamise seaduse paragrahvid 55 ja 60).12

Tegelikud kasusaajad

E-äriregistris kogutakse andmeid ettevõtete tegelike kasusaajate kohta13. Registri kohaselt on 2024. aasta seisuga 329 902 ettevõtte14 tegelikul kasusaajal Eesti aadress, 847 Venemaa aadress, 196 Valgevene aadress ja 205 Hiina aadress.15


Tabel 1. E-äriregistris välisriigi isikukoodi16 ja kodakondsuse tegelike kasusaajate jaotus.

Eeltoodud andmetes kaudse osalusega on 3488 füüsilist isikut, kellest on 153 Venemaa, 18 Valgevene ja 14 Hiina füüsilised isikud.



Tabel 2. 2024. a Hiina, Venemaa ja Valgevene tegelike kasusaajate ettevõtete tegevusvaldkonnad.17

Eelnõu § 1 punktiga 11 täiendatakse seaduse 3. peatükki §-ga 101 järgmises sõnastuses:

㤠101. Kinnisasja omandamise keeld
(1) Eesti Vabariigi territooriumil ei ole lubatud kinnisasja omandada füüsilisel või juriidilisel isikul:
1) kes on rahvusvahelise või Vabariigi Valitsuse sanktsiooni subjekt;
2) kelle kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik võib kujutada ohtu Eesti riigi julgeolekule ja kelle puhul võib pidada võimalikuks, et kodakondsus- või asutamiskoha järgne riik kasutab oma kodanikke või juriidilisi isikuid viisil, mis ohustab Eesti riigi julgeolekut ja avalikku korda.
(2) Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktis 2 nimetatud ohtu kujutavate riikide loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega.
(3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeldu kohaldatakse ka juriidilisele isikule, olenemata tema asutamiskohast, kui tema tegelik kasusaaja on käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud füüsiline isik.
(4) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud keeld ei kohaldu Eesti pikaajalise elaniku elamisloaga füüsilisele isikule ega juriidilisele isikule, mille tegelik kasusaaja ta on.“.

Venemaa Föderatsioon alustas 2022. aastal täiemahulist sõda Ukraina vastu. Paralleelselt sõjategevusega Ukrainas viib Venemaa Föderatsioon läbi hübriidrünnakuid Ukrainat toetavate demokraatlike ja suveräänsete riikide, sh Eesti vastu. Kinnisvara omandamine väljaspool Venemaad on osa Venemaa arsenalist hübriidrünnakute kavandamisel ja täideviimisel.

Eelkirjeldatust ja Eesti julgeolekupoliitika alustest lähtuvalt ei piisa julgeoleku tagamiseks kasvanud ohutingimustes olemasolevast vaid tuleb teha rohkem18. Lisaks on vaja tugevdada vastumeetmeid kinnisasjade valdkonnas, kuivõrd ka kinnisasjade kaudu on võimalik kahjustada Eesti riigi julgeolekut. Eesti on lõpetanud Venemaa Föderatsiooni kodanikele viisade ja elamislubade väljastamise, keelanud neil relva omamise, kehtestanud neile terve rea sanktsioone, samal ajal on neil võimalik suurte probleemideta omandada kinnisvara Eestis.

Kokkuvõtlikult võib kinnisasja omandamine teatud riikide füüsiliste ja juriidiliste isikute puhul tuua kaasa riske, kuna:
• kinnisasjade omand võib võimaldada strateegiliselt tundlikku ligipääsu või mõju (nt sõjalise infrastruktuuri, kriitilise taristu, sidevõrkude, sadamate, lennuväljade või muu riigikaitselise tähendusega objektide lähedus),
• omandit võidakse kasutada mõjutus-, surve- või sekkumisvahendina välisriigi huvide edendamiseks,
• teatud riikide õigusruum või praktika kohustab neid isikuid tegutsema oma riigi julgeolekuteenistuste või välispoliitiliste eesmärkide täitmiseks, isegi väljaspool selle riigi territooriumi.

Kehtestada tuleb täiendav piirang lisaks KAOKS piirangualale, kuivõrd Eesti territooriumil, sh vetes asub julgeoleku seisukohalt hulgaliselt olulisi objekte, mille suhtes võib riigi julgeoleku ohustajal olla huvi ja need võivad olla julgeoleku ohustaja sihtmärgiks. Seetõttu on vajadus laiendada piirangut üle terve Eesti, kuna tegemist on riikidega, kes võivad kasutada oma kodanikke vaenulikeks tegevusteks.

Soome „Ariston Helmi“ kaasuse ja ka teiste riikide näidetest võib järeldada, et julgeolekut ohustav riik või organisatsioon omandab kinnisasju julgeoleku sisukohalt oluliste objektide lähedusse või omandab vahetult neid objekte oma eesmärkide täitmiseks. Põhjuseid on olnud mitmeid: luureinfo kogumine või objekti mõjutamiseks positsiooni loomine, enda muu tegevuse ettevalmistamine või toetamine, mis lühemas või pikemas perspektiivis võib tekitada ohtu julgeolekule.

Muudatuse tulemusel kehtestab Vabariigi Valitsus korraldusega riikide nimekirja, milles on tuvastatud riigid, kes võivad ohustada kinnisasjade omandamise vaates Eesti riigi julgeolekut. Vastava nimekirja järgi kohaldatakse keeld selle riigi kodakondsus- või asutamiskoha järgsele juriidilisele isikule või juriidilistele isikutele, mille tegelikud kasusaajad nad.

Kavandatava lõike 2 näol on tegemist volitusnormi andmisega Vabariigi Valitsusele määruse kehtestamiseks. Haldusmenetluse seaduse § 88 kohaselt on määrus õigusakt, mille haldusorgan annab piiritlemata arvu juhtude reguleerimiseks. Julgeolekuohtu kujutavate riikide loetelu kehtestamine on üldise iseloomuga regulatsioon, mis puudutab ebamäärast hulka isikuid. Kuna ohtu kujutavate riikide loetelu määramine toob kaasa üldkohustuslikud käitumisnormid ja võimalikud piirangud isikute põhiõigustele, peab selline regulatsioon olema kehtestatud õigustloova aktiga ehk määrusega.

Kavandatav volitusnorm on kooskõlas PSga. Riigikohus on oma lahendites rõhutanud, et PS § 32 lg 2 teine lause näeb ette omandiõiguse piiramiseks lihtsa seadusreservatsiooni. Seega võib omandiõigust piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus (vt nt RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37). Omandiõiguse piiranguid võib seada formaalse seadusega või seaduses sisalduva ja nõuetele vastava volitusnormi alusel. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke ebamõistlikult. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi vastuollu minna ka üldiste võrdsuspõhimõtetega.

Vastav kinnisasja omandamise piirang on ennetav ja riskipõhine meede, mille eesmärk on tagada riigi julgeolek. Oht Eesti riigi julgeolekule tähendab olukorda, kus mõne riigi tegevus, praktikad või strateegilised eesmärgid võivad kahjustada Eesti suveräänsust, territoriaalset terviklikkust, põhiseaduslikku korda või olulisi julgeolekuhuve. Ohu sisustamisel lähtutakse riigi julgeoleku terviklikust käsitlusest, mis hõlmab nii sõjalisi, poliitilisi, majanduslikke kui ka hübriidseid mõjutustegevuse vorme. Hinnang tugineb muu hulgas:
• vastava riigi välis- ja julgeolekupoliitilisel käitumisel,
• selle riigi varasematel või teadaolevatel mõjutustegevuse mustritel,
• rahvusvaheliste organisatsioonide analüüsidel,
• Eesti julgeolekuasutuste riskihinnangutel.

Vabariigi Valitsuse kehtestatav nimekiri ei ole poliitiline hinnang, vaid proportsionaalne ja dünaamiline riskihaldusmeede. Nimekirja lisatakse riigid, mille puhul on tuvastatud:
• süstemaatiline tegevus, mis on vastuolus rahvusvahelise õiguse normidega või Euroopa julgeolekuarhitektuuriga;
• tõenäosus, et nende riikide kodanikke või juriidilisi isikuid kasutatakse Eesti vastu suunatud mõjutustegevuseks;
• risk, et selliste füüsiliste ja juriidiliste isikute kinnisvaraomand Eestis võib olla kasutatav riikliku survevahendina, spionaaži, sabotaaži, eelpositsioonide loomise eesmärgil või teatud infrastruktuurile ligipääsu loomiseks.

Eelõuga kavandatav meede on kooskõlas muu hulgas põhiseaduse §‑ga 11, mis lubab õigusi piirata, kui see on demokraatlikus ühiskonnas vajalik, sh riigi julgeoleku tagamiseks. Loodav süsteem on läbipaistev, ennustatav ja võimaldab valitsusel muuta nimekirja vastavalt muutuvatele rahvusvahelistele riskidele.

Käesoleval ajal kavandatakse eelnõuga, et Vabariigi Valitsus nimetab sellisteks riikideks Venemaa Föderatsiooni ja teda toetava Valgevene, lähtudes muu hulgas 18. oktoobri 2022. a Riigikogu avaldusest, mis mõistis hukka Ukraina territooriumi annekteerimise ja kuulutas Venemaa režiimi terroristlikuks ja Venemaa Föderatsioon terrorismi toetavaks riigiks19.

Juriidiliste isikute tegelike kasusaajate kontekstis kehtib sama põhimõte, mis ka kodanike puhul - kui Venemaa või Valgevene kodanikust tegelik kasusaaja omab pikaajalise elaniku elamisluba, siis keeld ei kohaldu.

Pikaajalise elaniku elamisluba on välismaalaste seaduse (edaspidi VMS) § 230 kohaselt välismaalasele antav luba Eestisse saabumiseks ja tähtajatult Eestis elamiseks vastavalt seaduses sätestatud ja elamisloaga kindlaks määratud tingimustele. Pikaajalise elaniku elamisloa andmise tingimused sätestab VMS § 232, mille kohaselt pikaajalise elaniku elamisloa võib anda välismaalasele, kes vastab järgmistele tingimustele:
1) ta on elanud Eestis elamisloa alusel vähemalt viis aastat vahetult enne pikaajalise elaniku elamisloa taotluse esitamist;
2) tal on kehtiv tähtajaline elamisluba;
3) tal on püsiv legaalne sissetulek Eestis toimetulekuks;
4) ta on kindlustatud isik ravikindlustuse seaduse või Eesti Vabariigi välislepingu tähenduses;
5) ta on täitnud integratsiooninõude;
6) tema elukoha andmed on kantud rahvastikuregistrisse ja
7) tema puhul ei esine pikaajalise elaniku elamisloa andmisest keeldumise aluseks olevaid asjaolusid.

Tähtajalise elamisloaga Venemaa ja Valgevene kodanikud on piiranguga hõlmatud just seetõttu, et nende isikute elamisluba on tähtajalise ehk ajutise iseloomuga. Pikaajalise elaniku elamisloa korral tuleb täita integratsiooninõue, samuti on 5 aastase Eestis elamise jooksul võimalik teha järeldus, kas isik kujutab ohtu avalikule korrale või riigi julgeolekule.

Peamised Venemaa ja Valgevene kodanike kinnisasjatehingute piirkonnad on Harjumaa ja Ida-Virumaa. Täpsed andmed kinnisasjade omandamise kohta elamisloa liigituse lõikes (pikaajalised või tähtajalised) puuduvad. Andmeid juriidiliste isikute kaupa pole, samuti puudub statistika juriidiliste isikute kohta, kelle tegelik kasusaaja võib olla teise või kaugema omanike ringi kaudu kolmanda riigi isik või ettevõte. Samuti pole isikustatud infot isikute elamisloa tüübi kohta.

Venemaa ja Valgevene isikute poolt omandatud kinnisasjad Eestis, seisuga aprill 202520:
1. Venemaa Föderatsiooni kodanikke 36 952,
2. Valgevene kodanikke 896.

Venemaa ja Valgevene isikute kinnisvara omandamised Eestis 2021-2024 aastal21.
Kinnisasja on Eestis omandanud
2024
2023
2022
2021
ilma isikukoodita Venemaa kodanik
140
146
424
307
Eesti isikukoodiga Venemaa kodanik
2651
2840
3398
3793
ilma isikukoodita Valgevene kodanik
0
3
6
5
Eesti isikukoodiga Valgevene kodanik
99
111
91
104

Eelnõu koostamisel on tuginetud kinnistusraamatu andmetele, sest sealt nähtub tehingute puhul omandaja isikukood. Isikukoodi järgi saab hinnata elamisloa olemasolu, kuna elamisloa saamisega antakse isikule isikukood (isikud, kel pole isikukoodi, elamisluba ei oma). Seega saame kindlalt väita, et isikukoodita Venemaa kodanike puhul elamisluba puudub.

Isikukoodiga isikute põhjal info nende elamisloa liigi kohta, kas tegemist on tähtajalise või pikaajalise elamisloaga, puudub, sest seda infot kinnistusraamatusse tehingute kinnisasjatehingute puhul ei märgita.

9. jaanuari 2026. a seisuga elab Eestis 1476 tähtajalise elamisloa ja 1190 pikaajalise elaniku elamisloaga Valgevene kodanikku ning 7797 tähtajalise elamisloa ja 70 237 pikaajalise elaniku elamisloaga Venemaa Föderatsiooni kodanikku.

Samuti ei eristu antud juhul tehinguid maaliikide kaupa ning hõlmatud on ka korteritega tehtud tehingud, mis on kehtiva KAOKS kohaldamisalast väljas.

Maa- ja Ruumiameti kinnisvaratehingute andmekogu näitab andmeid residentuse järgi, mille põhjal ei saa aga teha järeldusi elamisloa olemasolu kohta. Samas andmete kõrvutamisel näitavad need suures pildis sama trendi.

Teiste riikide praktika

Lahenduste väljatöötamisel on eeskujuks Soomes kehtiv regulatsioon, millega on kehtestatud loamenetlus kõikide kolmandate riikide füüsiliste isikute ja ettevõtete poolt kinnisasjade omandamisele. 2025. aastal juulis võeti Soomes vastu seadus, millega on oluliselt kitsendatud Venemaa ja Valgevene isikute õigust kinnisasju omandada. Samuti peavad Soomes alates 01.01.2020 kolmandate riikide isikud, samuti Euroopa Liidu ja Euroopa Majanduspiirkonna ühingud, milles on kolmandast riigist pärit isikul vähemalt 1/10 osalus või vastav mõju, taotlema kinnisasjade omandamisel Soome Kaitseministeeriumilt luba22.

Täiendava kinnisasjade omandamise piiranguna on Soomes sätestatud ka riigi ostueesõigus23. Vastavad objektid ja nende piiranguvööndid on avalikud, erinevalt Eesti ja Läti regulatsioonist, kus riigikaitseobjektid ja nende asukohad on kaitstud riigisaladusega. Ostueesõiguse kasutamise huvi kohta on võimalik esitada ka tasuline päring Kaitseministeeriumile enne tehingut, samas Kaitseministeeriumil ei ole kohustust päringule vastata.24

Oleme hinnanud ka järgmistes riikides kehtivaid regulatsioone.

Lätis kehtib alates 19.06.2025 seadus, mis näeb Lätis ette kinnisvara ostmise keelu Venemaa ja Valgevene kodanikele. Seaduse eesmärk on tugevdada riigi julgeolekut ja ennetada võimalikke ohte riigile. Keeld laieneb ka juriidilistele isikutele, milles vähemalt 25% osalusest kuulub Venemaa või Valgevene kodanikele, samuti ettevõtetele, kus nad on tegelikud kasusaajad, või mis on asutatud nimetatud riikides.

Leedus piiratakse kinnisasja omandamist riigi julgeoleku huvides riigi jaoks olulise vara omandamisel. Loa kinnisasja valdamiseks saab juhul, kui investori tegevust on riigi julgeoleku huvides hinnatud positiivseks. Investor saab omada kinnisasja valdust, kuid talle ei saa üle anda omandiõigust. Määratud on olulised objektid, vara ja kaitsevööndid.2526

Venemaal on piirangud „ebasõbralike riikide“ kodanikele kinnisvara ostmisel alates 01.03.22. Kinnisvara ostuks on vajalik välisinvesteeringutega tegeleva valitsuskomisjoni otsus.

Hiinas peab välismaalane enne kinnisvara ostmist olema seal õppinud või töötanud vähemalt ühe aasta. Välismaalasel võib Hiinas olla ainult üks kinnisasi, mis peab olema samas tema elukoht. Pekingis tuleb maksta sotsiaalkindlustusmakseid ja muid makse vähemalt viis aastat, enne kui lubatakse kinnisvara omandada.

Poola kinnisvaratoiminguid reguleeritakse 1920. aastal jõustunud aktiga, mis kehtib väheste muudatustega siiamaani. Selle kohaselt peavad mitte EL-kodanikud taotlema Siseministeeriumilt luba ja andma selgitusi kinnisvara omandamise põhjuste või huvi kohta (nt pikaajalise elaniku elamisluba, Poola juured, põllumajanduslik ärihuvi jne). Loa andmisest võib keelduda, kui kinnisvara omandamine võib ohustada riigikaitset, riigi julgeolekut või avalikku korda.

3.2. Seaduse jõustumine

Seadus on planeeritud jõustuma 2027. aasta 1. jaanuaril.

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõuga võetakse kasutusele uus termin piirilähedane maa-ala. Uue termini tähendust on selgitatud seletuskirjas punkti 3.1 (eelnõu § 1 punkti 7) selgituste juures.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu ei ole vastuolus ELi õigusega.

6. Seaduse mõjud

Eesti kinnisasjade omandamise kitsendamise põhimõtete muutmisel lähtutakse suuresti Soome kogemusest. Soomes 2020. aastast alates kehtima hakanud uute reeglite järgselt mõõdeti regulatsiooni mõjusid vastava uuringuga27, mille kohaselt olulisi negatiivseid mõjusid turule ega piiranguid puudutavatele rahvusgruppide käitumisele ei olnud.

6.1.1. Mõju riigiasutuste töökorraldusele

Olulist halduskoormuse tõusu riigiasutustele muudatustega ei kaasne. Kokkuvõttes võib halduskoormus senisega võrreldes väheneda.

Kinnisasja omandamise keelu rakendamisel on see üldteada ning suure tõenäosusega selliseid tehinguid ei hakatagi sõlmima. Keeldu rakendavad vajadusel notarid, kes kontrollivad tehingu vastavust tingimustele. Juba olemasoleva õiguse kohaselt on kinnisasja tehingute puhul vaja välja selgitada juriidiliste isikute tegelikud kasusaajad, seega olulist muutust praktikas ei ole ette näha.

Maa- ja Ruumiameti ning Siseministeeriumi haldusala halduskoormus võib väheneda tulenevalt planeeritavast erisuse kaotamisest maareformiseadusele. Muutuse tulemusena võib ära langeda Maa- ja Ruumiametil küsida maareformi käigus maa võõrandamisel Siseministeeriumi arvamust avaliku huvi ja julgeolekuohtude hindamiseks, kuivõrd rakendub KAOKS reeglistik. MaaRS § 21 lõike 5 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 15. oktoobri 1996. a määrusega nr 249 kehtestatud maa-aladel, kus maa erastamiseks on nõutav Siseministeeriumi seisukoht, asub 2023. a novembri seisuga 125 reformimata maaüksust. Nendest on eraisiku taotlusega maid üheksa (9) ning 47 maaüksust on nn ribad ehk iseseisva kasutusvõimaluseta maaüksused. KAOKSi § 10 lõikes 1 nimetatud alal28 paikneb 1875 reformimata maaüksust, millest ligi 700 on potentsiaalselt erastatavad maad, 74 munitsipaalomandisse antavad maad ning ligi 530 iseseisva kasutusvõimaluseta „ribad“.

6.1.2. Mõju riigi julgeolekule ja siseturvalisusele

Ettepanekute rakendamisel on tõenäoliselt suur mõju riigi julgeoleku tugevdamisele. Eestil tekivad õiguslikud võimalused ja reaalne võimekus teatud julgeolekuohte ennetada ja tõkestada, samuti täiendav heidutus ja parem olukorrateadlikkus. Muudatused toetavad riigikaitset, tõhustavad majandusjulgeolekut, vastutegevust vaenulikule luuretegevusele ja mõjutustegevusele ning on oluliseks lisameetmeks muude põhiseaduslikku korda ohustavate tegurite maandamisel.

Sõjalise kaitse toetus seisneb selles, et sõjalise kaitse seisukohalt oluliste objektide ümbruses on võimalik tõkestada vastase eelpaigutusi, luure- ning sabotaažipositsioone, mille tulemusena on tagatud operatsioonide turvalisus. Samuti on võimalik tõkestada julgeolekut ohustavate isikute kinnisasjatehinguid, mis on täiendavaks võimekuseks ohustaja tegevuse ja eesmärkide pärssimisel.

Muud põhiseadusliku korra ohud, mille tõkestamisele võimalikud muudatused kaasa aitavad, võivad olla näiteks äärmuslikku ideoloogiat või vaenulikku propagandat kultiveerivate isikute, ühenduste või ettevõtetele eesmärkide täitmiseks vajalike kinnisasjade (näiteks äärmusideoloogiat levitavate organisatsioonide kultuurikeskused) omandamise tõkestamine.

Lisaks Eesti enda julgeoleku tagamisele aitavad planeeritavad muudatused tõhusamalt tagada ka Eesti kaitsmisele pühendunud liitlaste turvalisust. Näiteks kasutavad Eesti kaitseväe taristut ka liitlasväed ning ohtu maandatakse samaaegselt nii Eesti kui siinviibivate liitlaste osas.

Majandusjulgeoleku vaates on oluline, et vaenulikud riigid ei saavutaks võimet turgu domineerida või oluliselt mõjutada, mille tagajärjel saab riiki destabiliseerida, mõjutada suveräänseid otsuseid ja ohustada sellega riigi julgeolekut. Oluline, et kinnisvara ei koonduks piirkondlikult või ka üleriigiliselt väikese grupi isikute kätte.

Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene kodanikele kinnisvara omandamise keeld oleks järjekordne samm tõstmaks eelnimetatud riikidele agressiooni hinda ning sundimaks neid lõpetama valitud agressiooni teed. Üksikuna ei oma keeld otsustavat mõju, kuid see on järjekordne panus juba kehtestatud sanktsioonidele. EL 6. sanktsioonipaketi koostamisel oli ettepanek Venemaa Föderatsiooni ja Valgevene isikutele kinnisasjade omandamise keelamiseks ELi territooriumil.

6.1.3. Mõju majandusele

Esialgsetel hinnangutel olulist mõju majanduskeskkonnale ei kaasne, kuivõrd võimalik keeld puudutaks täna teadaolevatel andmetel ca 500 tehingut aastas. Hetkel puudub ülevaade kinnisasjade kohta, mille omanik on ELis ja Eestis registreeritud ühing, aga kelle tegelik kasusaaja on kolmanda riigi kodanik. Seega võib mõjutatud isikute ring olla laiem. Tuleb möönda, et igasugused piirangud ja reguleerimised võivad mõjuda negatiivselt ärikeskkonnale. Siiski äri- ja majanduskeskkond ei saa toimida ilma turvalise julgeolekukeskkonnata ning julgeolekut ei saa tagada, kui pole selleks vahendeid. Ka majanduses ja äris tuleb hakata tegema rohkem väärtusotsuseid, sest maailmapraktika näitab, kuidas majanduslikke hoobasid kasutatakse teiste riikide julgeoleku kahjustamiseks. Oluline on leida tasakaal majanduse arendamise ja julgeoleku tagamise vahel.

6.1.4. Sotsiaalne mõju

Kavandatavate muudatuste positiivseks sotsiaalseks mõjuks on tõenäoliselt riigi julgeoleku ja ühiskondliku turvatunde kasv. Kui kinnisvara ei saa omandada isikud riikidest, mis võivad kujutada ohtu, võib see tugevdada elanike turvatunnet ja usaldust riigi vastu. Piirialadel võib see vähendada kodanike hirmu strateegiliste objektide kontrolli pärast. Piirangud võivad vähendada ka välismaist spekulatiivset ostuhuvi ja seeläbi hoida kinnisvarahinnad mõistlikumal tasemel. See võib aidata noortel peredel ja kohalikel inimestel soetada endale kodu, eriti väiksemates kogukondades. Lisaks, kui kolmandate riikide kinnisvaraostud on piiratud, võib see vähendada “tühjade majade” ja “hooajaliste külaliste” probleemi.

6.1.5 Mõju rahvusvahelise suhtlusele

Eesti ja Venemaa Föderatsiooni ning Valgevene suhted on pingelised ning kavandatavad muudatused selles osas midagi oluliselt ei muuda. Teadaolevalt on Venemaa Föderatsioonis piirangud ka Eesti elanikele kinnisvara omandamisel. Kolmandate riikide füüsilistele isikutele ja ettevõtetele kehtib viisa, elamisloa ning muud ettevõtlusega seotud piirangud, mistõttu ei saa neil olla eeldust ega ootust Eestis kinnisvara vabaks omandamiseks. Ka paljudes teistes kolmandates riikides on piirangud välismaalastele maa omandamisele, mistõttu Eesti kavandatav regulatsioon pigem peegeldab olemasolevaid regulatsioone, kui looks uudseid tingimusi, mis võiks avaldada negatiivset mõju rahvusvahelisele suhtlusele.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud ja tulud

Kavandatavate piirangutega riigieelarvele täiendavaid kulusid ei kaasne.

8. Rakendusaktid

Muudatuste rakendamiseks on vaja muuta järgmisi määrusi:
1) ….

Rakendusaktide kavandid on seletuskirja lisas 1. Kavandid on esialgsed ja muutuvad töö käigus. Kavandatud muudatused esitatakse eraldi kooskõlastamiseks.

9. Seaduse jõustumine


10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu esitati eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu kooskõlastamiseks ministeeriumidele ning arvamuse avaldamiseks asutuste loetelu…

Eelnõu oli esimesel kooskõlastusringil ……..–…..2026. ……ministeerium koos­kõlastasid eelnõu märkusteta. …….ministeerium kooskõlastuskirja ei esitanud. ….-l ei olnud sisulisi täiendusi ega parandusi. ……. arvamust ei avaldanud.

…..-i ning töötukassa, arvamusi ja ettepanekuid on võimaluse piires arvestatud (vt seletuskirja lisa 2).


Algatab Vabariigi Valitsus …………………… 2026