Arvamus Isamaa fraktsiooni algatatud riigivaraseaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduse eelnõu (380 SE) kohta

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6101/ [email protected] / www.agri.ee

Registrikood 70000734

Riigikantselei

Taimar Peterkop

Teie: 14.02.2024 nr 2-5/24-00261 Meie: 22.02.2024 nr 1.4-2/917-3

Arvamus Isamaa fraktsiooni algatatud riigivaraseaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduse eelnõu (380 SE) kohta

Austatud härra Peterkop

Palusite oma 14.02.2024. a kirjaga esitada seisukoht Isamaa fraktsiooni 12. veebruaril k.a.

algatatud riigivaraseaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduse eelnõu (380 SE) kohta.

Märgime, et eelnõu ja seletuskiri on identne Isamaa fraktsiooni 9. oktoobril 2023. aastal

algatatud riigivaraseaduse ja maakatastriseaduse muutmise seaduse eelnõuga (327 SE), millele

oleme oma 2. novembri 2023. a kirjaga ka seisukoha esitanud ja see on jäänud samaks.

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium ei toeta eelnõu 380 SE alljärgnevatel põhjustel:

Eelnõust ja seletuskirjast ei selgu seaduste muutmise eesmärk, vajadus ja põhjendused, millist

probleemi soovitakse lahendada. Eelnõuga soovitakse riigikaitsemaa sihtotstarbega kinnisasja

võõrandamistehinguga muuta detailplaneering kehtetuks, samuti muuta maa sihtotstarvet ning

ehitiste kasutusotstarvet ilma kohaliku omavalitsuse vastavate menetlustoimingute ja

otsustusteta. Leiame, et see on eemaldumine kohaliku omavalitsuse planeerimisõigusest

(detailplaneering, samuti maa sihtotstarve ning ehitusõigus on omakorda seotud

üldplaneeringuga) ja autonoomiast.

Olukorras, kus riigi poolt võõrandatav kinnisasi asub detailplaneeringu kohustusega alal ei

muuda riigikaitsemaa osas erikorra kehtestamine sisuliselt midagi, sest detailplaneeringu

koostamise kohustuse korral määrab linna- või vallavalitsus katastriüksusele sihtotstarbe

kehtestatud detailplaneeringu alusel.

Samuti ei selgu eelnõust, kas midagi muutuks olukorras, kus kehtiv detailplaneering või

detailplaneeringu koostamise kohustus puudub. Arusaamatuks jääb, mille alusel uus omanik

eelnõus nimetatud „asjakohast sihtotstarvet“ taotleks, ning mis saab olukorras, kus kehtiva

üldplaneeringuga on maa-alale määratud riigikaitsemaa juhtotstarve. Lisaks ei ole selgitatud,

milline roll oleks eelnõus esitatud ettepanekute realiseerumisel edaspidi kohalikul

omavalitsusel, kelle pädevusse kuulub nii detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine,

sihtotstarbe määramine kui ka kasutusloa väljastamine.

Lisaks on riigikaitsemaa sihtotstarbega kinnisasja võõrandamistehingute puhul tegemist pigem

praktikas harvaesinevate juhtumitega, mille osas kehtivates seadustes ja õigusaktides

põhimõtteliste muudatuste tegemine on ebamõistlik ning erisuste kehtestamise vajadus puudub.

Näiteks on riigikaitsemaa sihtotstarbega maad riigi omandist liikunud Riigi Kinnisvara AS

omandisse, kus on näiteks päästedepood ja mitmed teised jõustruktuuride hoonete alused maad,

mis on kasutusse antud riigile. Eelnõust ei selgu, miks peaks riigikaitsemaa sihtotstarbega

2 (5)

kinnisasja võõrandamisele, sihtotstarbe määramisele ja detailplaneeringu ning kasutusloa

kehtetuks tunnistamisele kehtima näiteks maatulundusmaa või elamumaa sihtotstarbega

riigimaa võõrandamisest erinev menetluskord. Kehtiv maakatastriseadus, planeerimisseadus

kui ka ehitusseadustik näevad ette regulatsiooni, kuidas saab kohaliku omavalitsuse üksus

lahendada detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise ning muuta katastriüksuse sihtotstarvet ja

muuta ehitiste kasutusotstarbe nõuetele vastavaks.

Järgnevalt esitame põhjendused, miks Vabariigi Valitsus ei peaks nimetatud eelnõu toetama.

1) Muudatused riigivaraseaduses ja maakatastriseaduses

Eelnõuga on kavas täiendada riigivaraseadust (RVS) sätetega, et juhul kui riik võõrandab

avalikul enampakkumisel kinnisasja, mille koosseisu kuulub katastriüksus sihtotstarbega

riigikaitsemaa, siis muutub võõrandamisele järgnevast päevast kehtetuks selle katastriüksuse

kohta kehtestatud detailplaneering ning katastriüksus muutub sihtotstarbeta maaks, ning uus

omanik saab taotleda katastriüksusele asjakohase sihtotstarbe määramist. Samuti plaanitakse

eelnõuga sätestada, et juhul kui riigikaitsemaa sihtotstarbega katastriüksusel asub ehitis, mille

kasutamise otstarbeks on sisekaitse- või kaitseväerajatis, siis muutub see kasutamise otstarve

kehtetuks kinnisasja võõrandamisele järgnevast päevast.

Lisaks on kavas muuta maakatastriseaduse (MaaKatS) paragrahvi 181 lõiget 13 ja sõnastada see

järgmiselt:

„(13) Sihtotstarbeta maa on:

1) ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik või otstarbekas sihtotstarvet määrata või

2) mis on muutunud sihtotstarbeta maaks vastavalt riigivaraseaduse paragrahvi 341 lõikele 1

ja millele uus omanik saab taotleda asjakohase sihtotstarbe määramist.“

Leiame, et kavandatud seadusemuudatus on vastuolus katastriüksuse sihtotstarbe määramise ja

ka planeeringute vastu võtmist ja kehtestamist reguleeriva õigusliku raamistikuga, samuti

kohaliku omavalitsuse korralduse põhimõttega, et kohalikul omavalitsusel on õigus ja kohustus

korraldada ja juhtida iseseisvalt kohaliku elu küsimusi.

Ka kehtiva õiguse kohaselt on riigikaitsemaa sihtotstarbega kinnisasja (katastriüksuse)

omandanud isikul võimalik taotleda katastriüksusele uue sihtotstarbe määramist, kehtiva

planeeringu kehtetuks tunnistamist ja/või ehitise kasutusotstarbe muutmist.

Seadusemuudatustega soovitakse näha ette võimalus, et muudatused toimuksid edaspidi

automaatselt. Kõikide eelpool nimetatud otsustuste tegemise õigus ja kohustus on kohalikul

omavalitsusel kinnisasja omaniku taotlusel või omaalgatuslikult, arvestades muutunud

asjaolusid, maa või ehitise tegelikku kasutust ning lähtudes kehtivast õigusest. Riigivara

valitsejal on igal ajahetkel, sh enne riigivara võõrandamist, võimalik taotleda katastriüksuse

sihtotstarbe muutmist, ehitise kasutusotstarbe muutmist ja/või detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamist.

Kehtivas õiguses on katastriüksusele sihtotstarbe määramine vajalikul määral reguleeritud. Kui

aga esineb kehtiva regulatsiooni muutmise vajadus, siis tuleb analüüsida, millist olukorda

soovitakse saavutada. Eelnõust nähtuvalt on kavandatava regulatsiooni eesmärk, et tulevikus

oleks lihtne muuta maa sihtotstarvet, kui riik võõrandab riigikaitsemaa eraomandisse. Juhime

tähelepanu, et ainuüksi RVS-is ja MaaKatS 181 lõikes 13 kavandatud muudatused ei ole

piisavad ega ka asjakohased soovitud eesmärgi saavutamiseks.

Katastriüksusele sihtotstarbe määramise alused sätestab MaaKatS § 18 lõige 1, mille kohaselt

linna- või vallavalitsus määrab katastriüksusele käesoleva seaduse §-s 181 nimetatud

sihtotstarbe, lähtudes järgmistest põhimõtetest:

3 (5)

1) ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või

detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel;

2) katastriüksusele määratakse sihtotstarve detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

kehtestatud detailplaneeringu alusel;

3) ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest

tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse

kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel.

Viidatud sätte kohaselt määrab sihtotstarbe linna- või vallavalitsus. Selleks annab kohalik

omavalitsus haldusakti ning katastripidaja teeb selle alusel sihtotstarbe muutmise kohta kande

maakatastrisse. Kehtivas õiguses puudub mistahes võimalus katastriüksuse sihtotstarbe

automaatseks muutmiseks. Kavandatava muudatusega soovitakse lisada vastav punkt MaaKatS

§-i 181, mis aga ei ole selleks normitehniliselt õige asukoht. Nimelt on MaaKatS §-s 181 toodud

sihtotstarvete kataloog, st sihtotstarvete loetelu ja nende sisulised kirjeldused. Sihtotstarvete

määramise põhimõtted on sätestatud eelpool viidatud MaaKatS §-s 18.

Sihtotstarvete kataloogi täiendava sätte lisamine ei ole eelnõuga soovitava eesmärgi jaoks

kohane, kuivõrd sihtotstarbeta maa mõiste on seaduses juba defineeritud. Eksitav ja liigne on

MaaKatS § 181 lõikesse 13 lisatav punkt 2 järgmises sõnastuses: 2) mis on muutunud

sihtotstarbeta maaks vastavalt riigivaraseaduse paragrahvi 341 lõikele 1 ja millele uus omanik

saab taotleda asjakohase sihtotstarbe määramist. Soovitava eesmärgi saavutamiseks võib

kaaluda varianti, et täiendada MaaKatS §-i 18 erisättega, mille kohaselt on kohalikul

omavalitsusel kohustus sihtotstarbe määrajana muuta riigikaitsemaa võõrandamise järel maa

sihtotstarvet selliselt, et see ei oleks enam riigikaitsemaa sihtotstarbega. Muutmine toimuks

vastavalt sihtotstarvete määramise põhimõtetele ehk kohaliku omavalitsuse haldusakti alusel,

mille alusel teeb katastripidaja kande maakatastrisse.

Nimetatud muudatus vajaks täiendavat analüüsi, kuna kõigil juhtudel ei ole põhjendatud

sihtotstarbe muutmine sihtotstarbeta maaks. Võimalik, et kohalikul omavalitsusel on võimalik

määrata katastriüksusele sihtotstarve mõnel muul alusel, lähtudes sihtotstarvete määramise

regulatsioonist.

Täiendavalt juhime tähelepanu sellele, et katastriüksuse sihtotstarbe määramise kehtiv

regulatsioon ei arvesta maa omandivormiga (era-, riigi- või munitsipaalomand), vaid maa

tegeliku kasutuse, planeeringute jms. Eelnõuga soovitakse pigem harva esineva olukorra

lahendamiseks kehtestada erinev lähenemine üldistest põhimõtetest ja seostada sihtotstarve

omandivormiga, täpsemalt selle muutmisega.

Lisaks jääb arusaamatuks, miks on eelnõuga plaanitud reguleerida vaid riigimaa

enampakkumisel võõrandamist, kui RVS võimaldab erandina ka muudel viisidel võõrandamist,

nt valikpakkumisel või otsustuskorras. Eelnõust ei nähtu, kas viimati nimetatud juhtudel ei ole

maa sihtotstarbe muutmine vajalik. Kui riigivara plaanitakse enampakkumisel võõrandada,

tulenev see asjaolust, et konkreetne vara on riigile mittevajalik. Riigivara võõrandamiseks

läbiviidava enampakkumise välja kuulutamise menetlusaeg on piisav, et riigivara võõrandaja

võiks koostöös kohaliku omavalitsusega enne enampakkumise väljakuulutamist või äärmisel

juhul enampakkumise läbiviimise aja jooksul sihtotstarbe muuta. Viimasel juhul on selline

asjaolu vajalik enampakkumise tingimustes välja tuua.

2) Ehitise kasutusotstarbe kehtetuks muutumine

Eelnõu seletuskirjas on selgitatud, et /…/ juhul kui riigikaitsemaa sihtotstarbega

katastriüksusel asub ehitis, mille kasutamise otstarbeks on sisekaitse- või kaitseväerajatis, siis

muutub see kasutamise otstarve kehtetuks kinnisasja võõrandamisele järgnevast päevast.

4 (5)

Märgime, et ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või

detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel (MaaKatS § 18 lg 1

p 1) ning ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise

otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või

vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel (MaaKatS § 18 lg 1 p 1). Tegemist on

kahe erineva sihtotstarbe määramise õigusliku alusega. Ehitise olemasolul on sihtotstarbe

määramine piiratum ja seotud ehitise kasutusotstarbega. Eelnõust ei selgu, mis on

riigikaitsemaal asuva ehitise kasutusloa kehtetuks muutumise tegelik eesmärk. Kui

sihtotstarbeta maa on ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik või otstarbekas sihtotstarvet

määrata (MaaKatS § § 181 lg 13), siis tekib küsimus, mille alusel määratakse see sihtotstarve

katastriüksusele, kus paikneb olemasolev ehitis. Ehitusõiguseta maa on üldjuhul ehitisteta maa.

3) Eelnõus on jäetud täiesti tähelepanuta, et esitatud ettepanekud eeldavad lisaks RVS

jaMaaKatS muutmisele ka planeerimisseaduse (PlanS - detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamine - § 140 lg 1 jj) ja ehitusseadustiku (EhS - kasutusloa kehtetuks tunnistamine - §

57 lg 2 jj) muutmist.

PlanS § 140 lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatu kohaselt võib detailplaneeringu või selle osa

tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja

detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima või kui planeeringu koostamise korraldaja või

planeeritava kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Juhul, kui

riigikaitsemaa sihtotstarbega kinnisasjal kehtib detailplaneering ja see hõlmab vaid osa

suuremast planeeringualast, on oluline arvestada ka sellega, et detailplaneeringu osaline

kehtetuks tunnistamine on lubatav vaid juhul kui pärast detailplaneeringu osalist kehtetuks

tunnistamist on tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine (PlanS § 140 lg 2).

Planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering muutub kehtetuks vaid juhul kui maa-

alale kehtestatakse uus detailplaneering (PlanS § 140 lg 8). PlanS ei sätesta ühtegi teist erisust

detailplaneeringute automaatselt kehtetuks muutumiseks ja eelnõus esitatud kujul

riigikaitsemaa osas mistahes erisuse sätestamine ei ole põhjendatud.

EhS § 56 kohaselt on kasutusluba tähtajatu, kui loas ei sätestata teisiti. EhS ei näe ette võimalust

kasutusloa kehtetuks muutumiseks. Kasutusloa võib tunnistada kehtetuks PlanS § 57 lõike 2

punktides 1-3 toodud tingimustel. Pädev asutus (kohalik omavalitsus) võib kasutusloa

kehtetuks tunnistada, mh kui kasutusloa omaja või kinnisasja omanik seda taotleb, eeldusel et

teistel isikutel puudub kasutusloa kehtivuse vastu õigustatud huvi. Luba on võimalik kehtetuks

tunnistada ka juhul kui ehitis või ehitise kasutamine ei vasta kasutusloale või ehitisele

esitatavatele nõuetele. Eelnõus ei ole esitatud ühtegi põhjendust, mis tingiks vajaduse kehtivast

korrast põhimõttelise erisuse tegemiseks just riigilt omandatud riigikaitsemaa sihtotstarbega

kinnisasjade puhul. Riigikaitsemaal asuva ehitise kasutusloa automaatselt kehtetuks

muutumine sisekaitse- või kaitseväerajatise puhul pärast kinnisasja võõrandamist ei ole

põhjendatud.

Kokkuvõttes oleme seisukohal, et kavandatud muudatusi ei ole võimalik seadusena jõustada,

kuna need ei ole kooskõlas valdkonna kehtiva õigusega. Samuti vajab seesugune muudatus

laiemat mõju hinnangut ja õiguslikku analüüsi. Katastriüksuse sihtotstarbe määramine ning

planeerimistegevus ja ehitustegevuse korraldamine kohaliku omavalitsuse territooriumil on

ülesanded, mis kuuluvad kohaliku omavalitsuse pädevusse, kes peab neid ülesandeid täitma

õigusaktide alusel ja nendega kooskõlas.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Madis Kallas Regionaalminister

5 (5)

Teadmiseks: Rahandusministeerium

Kaire Bamberg, [email protected]

Ele Kutti, [email protected] Kadri Tubli, [email protected]