Vastuskiri

Vabaduse väljak 7 15198 Tallinn

+372 640 4375 [email protected]

Rg-kood 75023823

tallinn.ee

Päästeameti Põhja Päästekeskus; Terviseamet 12.02.2026 nr 3-2/25/1692 - 12 R. Tobiase tn 8 kinnistu detailplaneering

Esitame teile planeerimisseaduse § 127 lg 1 ja Vabariigi Valitsuse 17.12.2015 määruse nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“ kohaselt kooskõlastamiseks R. Tobiase tn 8 kinnistu detailplaneeringu.

Planeeringu materjalid on saadaval Tallinna planeeringute registris aadressil:

https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP046810

Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kristi Grišakov teenistuse juht Lisa: seletuskiri; põhijoonis Koopia: K-Projekt Aktsiaselts, [email protected]

Ketlin Keir

640 4276 [email protected]

OÜ Advokaadibüroo Lillo & Partnerid

Tallinn: Pärnu mnt 10, Tallinn 10148 Tel: +372 6 444 900, E-post: [email protected] Tartu: Turu 2 (Tasku keskus), Tartu 51014 Tel: +372 7 444 900 E-post: [email protected]

Registrikood: 11643617, IBAN: EE362200221045633635 Swedbank, EE041010220103788015 SEB, www.advokaat.ee

Martin Karro, ameti juhataja

Kristi Grišakov, teenistuse juht

Eneli Kleemann, arhitekt

Tallinna Linnaplaneerimise Amet

Vabaduse väljak 7, 15198 Tallinn

[email protected]

[email protected]

[email protected]

29.01.2026

VASTUVÄITED JA MUUTMISTAOTLUSED R.TOBIASE 8 KINNISTU

DETAILPLANEERINGU ALGATAMISE ETTEPANEKULE (DP046810)

Austatud Martin Karro

I Sissejuhatus

1. Tänan TLPA vastuse eest meie (vahetu naabri ehk R.Tobiase 10 korterelamu KÜ, edaspidi

lühendatult nimetatud T10) 12.07.2025 vastuväidetele ja ettepanekutele, milles kinnitasite,

et T8 arendaja detailplaneeringu (DP046810, edaspidi nimetatud lühendatult DP)

algatamisettepanek on esialgne ning see tähistab maksimaalseid võimalikke ehitusmahte,

kuid alles menetluse käigus selgitatakse välja tegelikud ruumilised võimalused, arvestades

erinevaid osapooli, õiguspäraseid huve ja seadusest tulenevaid piiranguid. Praeguseks

ongi menetlus jõudnud selleks ettenähtud 3-ndasse etappi ehk „koostöö ja koostamise

faasi“.

2. Paraku T8 arendaja poolt 31.10.2025 esitatud DP ettepanek ei arvesta mitte ühegi meie

poolt 12.07.2025 tehtud ettepanekuga ega kõrvalda ühtegi selles kirjeldatud vastuolu

seaduse ja T10 õigustega, mistõttu jääb T10 täies mahus 12.07.2025 esitatud

seisukohtade juurde ja taotleb, et TLPA neid planeeringu edasisel menetlemisel arvesse

võtaks. Alljärgnevalt esitan parema jälgitavuse huvides T10 12.07.2025 seisukohtade ja

lahendusettepanekute lühikokkuvõtte.

3. T10 on 2025 aastal mitmel erineval arendaja OÜ Kawe Tobiase nii ametlikul üld- kui ka

isiklikul kontaktaadressidel saadetuna korduvalt teinud T8 arendajale ettepaneku

omavaheliseks koostööks ja nõupidamiseks meie 12.07.2025 pakutud

kompromisslahendusvariantide arutamiseks, kuid T8 arendaja meie pöördumisi

ignoreerinud, esitades selle asemel 31.10.2025 DP dokumendi, millest siiski nähtub, et nad

on T10 12.07.2025 ettepanekutest teadlikud. Kuna T8 arendaja seni on keeldunud

koostööst ja isegi mistahes suhtlemisest T10-ne ehk oma naabriga, pole vahetut koostööd

2

T10 pingutustele vaatamata T8 arendajaga toimunud. Seda kesksem on TLPA roll

osapoolte huve tasakaalustatult arvestava lahenduse leidmiseks.

II T10 12.07.2025 lahendusettepanekute lühikokkuvõte

4. Lühidalt on meie pakutud kompromisslahenduse peamised ettepanekud (T10 12.07.2025

kirja punkt 50, selle lahenduse selgitused ja põhjendused punktides 43-48) T8 DP osas

järgmised:

4.1. Hoone maksimaalne lubatud absoluutkõrgusena kehtestada 24.9 meetrit ning

kuni 5 maapealset korrust. (arendaja soovitud 29.6 meetri asemel, jättes ära

arendaja soovitud 6. korruse penthouse`i ning vähendades 5-korruselise osa kõrgust

kokku 1 meetri võrra). Ka ainuüksi see muudatus vähemalt osaliselt leevendaks

kahjulikke mõjusid T10-le mis tuleneksid olemasoleva 2.5 korruselise hoone asemele

5 korruselise hoone rajamisest, samas võimaldaks see jätta T8 arendaja soovitud

ehitusmahu ruutmeetrites peaaegu sama suureks (6 korruse penthouse ehk 256 m2

võrra vähendamine tähendaks 4 484.6m2 mahu korral ehitusõiguse mahu vähenemist

vaid ca 5.7% võrra, vt 12.07.2025 kirja punkt 44.3) ning muus osas oleks ainsaks

mõjuks 5 korruselises osas korruste kõrguse vähendamine ca 20cm võrra, mis

võimaldaks ka sel juhul jätkuvalt T8 korterite lagedele ebastandardselt suurt kõrgust.

4.2. Hoonestusala, maapealse hoonealuse pindala, ehitusjoone ja hoonestuslaadi

määramisel kinnistul lähtuda olemasoleva T8 asuva hoone paigutusest (s.t.

säilitada T8 kinnistul praeguse hoone maapealne hoonestamata ala R.Tobiase tänava

poolses küljes ning T8 diagonaalselt eenduv fassaadiasetus, säilitamaks

olemasolevat vahemaad rajatava T8 hoone ja T10 kortermaja T8 suunas avanevate

elutubade akende ja rõdude vahel, jättes T8 eskiisis Kollase tn äärde ümberviimise

asemel haljasala ja linnaväljaku R.Tobiase tänava äärde samale kohale kus asub

praegu maapealse hoonestuseta ala ehk parkla, mitte tuues T8 hoone põhimassiivi

T10 elutoa akendega läänefassaadi ette seda paušaalselt blokeerivalt nagu on

pakutud praeguses eskiisis. Nimetatud lahendus võimaldaks arendajale sama suurt

ehitusmahtu, kuid ei oleks omaaegset T10 DP kehtestamise otsust arvestades

sõnamurdlik ja õiguskindluse põhimõtet rikkuv, samuti oleks selline lahendus

arhitektuurselt keskkonda palju paremini sobituv ja parema linnakeskkonna

arendamise huve oluliselt rohkem arvestav.

III T10 12.07.2025 põhjenduste ja vastuväidete lühikokkuvõte koos täiendavate

selgitustega

5. Varasemad haldusaktid ja väljakujunenud olukord: Käesoleval juhul on tegemist

planeeringuga, mis tulenevalt T10, T8 ja TVK kvartali väljakujunenud hoonestuse ja varem kehtestatud planeeringute eripäradest nõuab individualiseeritud lähenemist. Stamplahendused käesoleval juhul ei toimiks, sest need rikuksid nii T10 kui ka T8

seadusega kaitstud huve ning oleksid õigusvastased, aga ka linnaehituslikult sobimatud. Nimelt projekteeriti T10 lähtudes T8 krundile suhteliselt hiljuti enne seda ehitatud 2.5 korruselisest modernsest, maa-aluse parklaga büroohoonest (nn EKE Sadolin büroohoone) – ennekõike lähtudes selle kõrgusest ja paiknemisest krundil. See oli

peamine põhjus, miks planeeriti T10 elutubade peamised aknad ja rõdud avanema justnimelt läänesuunalisele T8 poole jäävale laiale fassaadile, mis ulatub läbivalt Tobiase tänavalt kuni Poska tänavani. T10 ehitamise aluseks olnud DP005980 kehtestas Tallinna

Linnavolikogu 18.04.2002 otsusega nr 185 ning sellega kiitis Tallinna linn selliselt väljaehitatava T10 arhitektuurilahendus heaks. Seejuures on T10 kehtestatud DP-s T10

3

ehitusjoonte määramisel sõnaselgelt lähtutud T8 EKE Sadolini kontorihoone ehitusjoonest (T 10 12.07.2025 kirja punkt 5, edaspidi alljärgnevas kokkuvõttes viidatud sama kirja asjakohasele punktile vaid punkti numbrile viidates). T10 korterelamu arhitektuurse

lahenduse ja selle lähtealuse on seega Tallinna linn varasema haldusaktiga sõnaselgelt heaks kiitnud. Seda avaliku võimu otsust usaldades ja sellele tuginedes on inimesed ostnud T10 hoonesse korterid, tasudes seejuures nende eest keskmisest märkimisväärselt

kõrgemat hinda tuginedes põhjendatud eeldusele, et hiljuti T10 ja T8 rajatud linnaehituslik ansambel jääb vähemalt oma põhiolemuselt samaks (vt järgnevalt täpsemini T8 arendaja pakutud eskiisist tulenev kardinaalne ning paušaalne privaatsuse, vaadete, insolatsiooni jm. kinnistu omaduste halvendamine ja kahjustamine). Korteri valgustingimused, vaated,

ja privaatsus mõjutavad korteri turuhinda olulisel määral, Hoone projekteerimise aluseks olnud haldusakti ja selle alusel rajatud ja väljakujunenud hoonestuse hilisem paušaalne mittearvestamine pärast T10 hoone selle alusel valmisehitamist oleks sõnamurdlik ja

Riigikohtu praktika kohaselt lubamatu (p 37.1. kohtulahend). Samuti tekitaks see suurt kahju, sealhulgas varalist kahju T10 korteriomanikele. Olukord oleks olnud teistsugune, kui Tallinna linn oleks T10 DP kehtestamisel seadnud tingimuseks näiteks selle, et T10 elamu

T8 suunas jääv sein tuleb võimaliku varasemaga võrreldes hoopis teistlaadi perspektiivset naaberhoonet arvestades ehitada näiteks tumma ehk ilma akendeta – sellisel juhul poleks mingi probleem rajada T8 naaberelamu südalinlikult kasvõi T10 korterelamuga külgepidi kokku ehitatuna. (p 4, 5 + vt lisatud fotod). Tavapärases planeerimispraktikas käesoleval

juhul tekkinud olukorda ei teki, sest juba DP kehtestamisel võetakse arvesse ka võimalikke perspektiivseid naaberhooneid – näiteks on Kollane 9 Laulupeo tn poole külg juba algselt planeeritud tummana arvatavasti tulevast võimalikku naaberhoonet arvestades. Juhul kui

haldusorgan omaaegses planeerimisotsuses sellise võimalusega ei arvestanud või pidas võimalikuks, kuid jättis sellele vaatamata tähelepanuta, ei saa sellest tulenevaid kahjulikke mõjusid panna täies ulatuses varem ehitatud maja heausksetele korteriostjatele.

Praegusel juhul aga kirjeldatud erandlik olukord on tekkinud ning sellisel juhul tuleb leida eriti hoolikalt osaliste huve arvestav rätsepalahendus, mis ei paneks varasematest planeerimisotsustest tingitud negatiivseid mõjusid ainuüksi või valdavas osas selles

menetluses mitteosalenud T10 korteriomanike kanda.

6. Kõrgus: Ka juhul kui eelmises punktis kirjeldatud asjaolud oleksid olnud teistsugused ning nende tõttu ei oleks tekkinud linna varasemate T10-ne ja T8 kohta tehtud haldusaktide tõttu usaldusvastutust (HMS § 671), on T8 arendaja taotletud eskiis praegusel juhul

vastuolus PlanS nõuetega ja ka senise linna planeerimispraktikaga. Juhul kui T10-l puuduks õiguspärane ootus, et T8 krundil jääks püsima praegune 2.5 korruseline hoone, võiks kvartali senise planeerimispraktika kohaselt ka siis kõne alla tulla maksimaalselt kuni

5 maapealse korrusega hoone abs kõrgusega mitte üle 24.9 meetri. Kõnealuses TVK kvartalis hiljuti valminud Kollane 7, 9 5 korruseliste kortermajade puhul on Tallinna linn järjepidevalt kehtestanud maksimaalseks hoonete abs kõrguseks 24.9 meetrit, sama nähtub ka R.Tobiase 6 DP algatamisettepanekust (p 10). T8 arendaja soovib aga ka hoone

5 korruselise osa ehitada oluliselt kõrgemana ehk abs 26 meetrit, millele võivad lisanduda veel tehnoseadmed, mis naabrite seisukohast on sama mõjuga. Selline lahendus tähendab sisuliselt T10 akende ja rõdudega peamise läänefassaadi paušaalselt

kinnimüürimist, mille tagajärjel kaovad kuni T10 7-korruseni väljakujunenud vaated tervikuna ja täielikult, drastiliselt vähenevad ka insolatsioon ja privaatsus. Lisaks sellele taotleb T8 arendaja veel ka 6-nda korruse ehk nn penthouse ehitusõigust abs kõrgusega

29.6 meetrit. Kuna T8 T10 poole kavandatud sein on kavandatud erinevalt praegusest T8 hoonest akendega ning erinevalt praegusest T8 diagonaalis eenduvast paigutusest T10

1 HMS § 67 usalduse arvestamine ei hõlma PlanS olemusest tulenevalt mitte üksnes kitsalt T10 kohta tehtud

haldusakti püsimajäämist, vaid ka T8 osas varasema DP ja/või ehitusluba. Juhul kui see on põhjendatud

ülekaaluka avaliku huviga, tuleb HMS § 67 lg 3 kohaselt sellest tekkinud usalduskahju hüvitada ka lg 4 p 2

juhul, vt selle kohta lähemalt RKL 09.06.2023 nr 3-20-2247 p 19,20,21, samuti T10 12.05.2025 kirja punktides

37.1, 37.2, 37.4, 37.5, 37.6, 37.7 viidatud kohtulahendid.

4

seinaga paraleelselt vastastikku ning sellele väga lähedale, tähendab see piltlikult öeldes seda, et kummagi maja elanikud saaksid vaadata naabermaja korteris muna praadimist justkui kõrvaltoast. T8 arendaja pakutud ülemäärane hoone kõrgus irdub väljakujunenud

linnaehituslikust tavast ja on ka arhitektuutselt sobimatu (p 6, 8,9, 10). Praegusel kujul pakutud lahendus on mõneti võrreldav olukorraga, kus näiteks Tallinna Linnavalitsuse Vabaduse väljaku suunas jääva fassaadi ette ehitataks 8-10 meetri kaugusele sellega

paraleelselt kogu selle laiust ja kõrgust kinnikattev müür, mis sarkofaagina mõjudes rikuks ka hoone väljaspoolt vaadeldavust (p 40). T10 pole kordagi tuginenud sellele, et olukord naaberkinnistutel peaks jääma igaveseks muutumatuks, sealhulgas hoonete paigutuse, vaadete, insolatsiooni ja privaatsuse osas. Kuid kohtupraktikas on paika pandud piirid

millise määrani on ülekaalukatel põhjustel võimalik naabrite olukorda nende parameetrite osas halvendada, kohus on seejuures asunud seisukohale, et arendaja huvi ei kaalu üles korteriomaniku valgustingimuste halvenemist. (nt p 37.2 viidatud kohtulahend). Oleme

pakkunud välja ka kompromisslahenduse, mille kohaselt praeguse 2.5 korruselise hoone asemel võiks olla aktsepteeritav koguni 5 korruseline hoone, kui vähendada selle kõrgust 1 meetri võrra ehk vaid 20 cm võrra iga korruse kohta, mis jätkuvalt võimaldaks igale

korrusele kõrguseruumi 3.18 meetrit 3.38 meetri asemel. Pakutud lahendus ei mõjutaks arendaja ehitusõiguse mahtu ruutmeetrites ning võimaldaks T8 arendajal jätkuvalt pakkuda standardist märksa kõrgemate lagedega kortereid. Kuid arendaja soov ehitada ebastandartselt kõrgete lagedega kortereid sellest veelgi kõrgematena on toreduslikku

laadi ega kaalu üles T10 õigustatud huve, mis saaksid oluliselt vähem kahjustatud mõnevõrra vähem kõrgemate lagedega korterite ehitamisel. Praegusel juhul ei ole T8 soov ehitada 20cm võrra kõrgemate lagedegega kortereid õiguslikult kaitsmisväärne, võrreldes

sellest arendaja poolt saadava võimalikku kasu ning sellest T8-le tekitatavat kahju – eriti olukorras kus on olemas mõistlik alternatiiv mis märkimisväärselt T8 õigustatud huve ei riiva. Samal seisukohal on ka EAL (p 44.4). T10 pakutud kompromisslahendus on seega

pigem isegi T10 arvelt T8 huvide eelistamise poole kaldu (p 44.5).

7. Paiknemine: Olemasolevad T8 ja T10 hooned paiknevad selliselt, et T8 hoone R.Tobiase tänava poolne fassaad on T10 suhtes diagonaalselt eenduv ning T10 läänefassaadiga on paraleelselt vastakuti vaid T8 2.5 korruselise hoone kitsas ilma akendeta otsasein

Laulupeo tänava pool. R.Tobiase tänaval on T8 ja T10 hoonete seinte vaheline kaugus ca 30 meetrit ning praegusest paigutusest lähtuvalt ei sulge T8 hoone ka T10 hoone madalamate korruste korterite eluruumide aknaid (vt. T10 12.07.2025 kirjale lisatud fotod).

T8 arendaja pakutud lahendus aga kujundaks põhimõtteliselt ümber praeguse T8 hoone paiknemise, tuues T8 hoone põhimassiivi T10 läänefassaadi ette seda paušaalselt kinnikatval moel ning 30 meetri asemel 11.8 m (tegelik 9.2 m rõdupiirdest) – 12.6 (tegelik

ca 11.6 m rõdupiirdest) kaugusele ehk ligi 3 korda lähemale (tuleohtutusnõuetest tuleneva absoluutsele miinimumile läheneva kujani) seejuures paraleelselt vastakuti, mitte diagonaalselt eenduvalt nagu praegu. Nimetatud lahendusvariant on T10 korteriomanikele kõigist mõeldavatest alternatiividest halvim ning maksimaalselt nende õigusi ja huve

kahjustav, ega ole kooskõlast Tallinna T8-t ja T10-t puudutavate varasemate planeerimis- ja ehitust puudutavate haldusaktidega – pöörates nende alusel loodud hoonestusliku olukorra kardinaalselt ümber T10 kahjuks. Lahendus ei ole kooskõlas ka vahetu

lähiümbruse teiste hoonete rajamisel kasutatud planeerimispraktikaga:

7.1. Samasse TVK kvartalisse hiljuti rajatud Kollane 7 ja Kollane 9 on ükskteise suhtes paigutatud vaheliti moel, et hiljem rajatud hoone ei sulge varem rajatud

hoone akendega fassaadi seda kinnimüürival moel (p 14).

7.2. Sarnaselt on üksteise suhtes vaheliti paiknema planeeritud ka naaberkvaratli uued

korterelamud aadressidel Kollane 4,8 ja 12 (p 14).

7.3. Naaberkvartali R.Tobiase 7,9,11 (edaspidi T7/9/11) maa-aluse parklaga ühendatud

kolme maja ühisarenduses on majade vaheline vahemaa diagonaalselt eenduv paljuski sarnaselt nagu T8 ja T10 majade vahemaa praegu, moodustades

5

kortermajade akendega sisekvartali fassaadide vahele piisava vahemaa mis tagab uusarenduse naabermajade elanikele nii piisava insolatsiooni, privaatsuse ja mingil määral ka vaadete säilimise. Seejuures on T7/9/11 hoonete fasaadide vaheline

distants ca 26.5 meetrit. Samas suurusjärgus distants on jäetud ka T7/9/11 ning F.R.Faehlmanni tn asuvate majade hoovipoolsete fassaadide vahele – see tähendab et arendaja ei ehitanud kortermaju vastu naabermajade sisehoovides

asuvaid fassaade, vaid jättis ka nende vahele mõlemaid austava vahemaa. (p 13). Astlanda poolt enda krundile T7/9/11 korterelamute fassaadide asetamine vastastikku ca 9 meetri kaugusele, nii nagu on taotletud T8 planeering algatamisettepanekus, oleks küll võimaldanud oluliselt suurendada äriprojekti

ruutmeetrite arvu ja esmapilgul ka äriprojekti kasumlikkust, kuid olnuks tegelikult lõpuks ka majanduslikult lühinägelik, sest selliselt arendatud elukeskkond ei oleks vastanud kõrge hinnaga tulevaste koduostjate õigustatud huvidele, samuti

kaasnenuks sellega Astlandale oluline mainerisk. Astlanda järelikult ei pidanud seega ei majanduslikult ega mainekujunduslikult mõistlikuks ega võimalikuks pakkuda oma klientidele kortereid, mille akende vahemaa on üle kolme korra

väiksem ehk ca 9 meetrit, nii nagu Kawe on näinud ette oma esialgses

planeerimisettepanekus T8 ja T10 fassaadide akende vahel.

7.4. Isegi Lasnamäel on kortermajade akendega fassaadide ning sellega paralleelselt vastastikku paikneva naabermajade vahele jäetud piisav ja enamasti suuremgi

vahemaa - näiteks on Paekaare 58 ja 60 kortermajade vaheline kuja koguni 56 meetrit. Juhul kui kesklinna tingimustes ei ole võimalik jätta sama suurt vahemaad hoonete vahele nagu Lasnamäel, võimaldamaks selles aspektist vaadatuna sama

head elukeskkonda kui Lasnamäel, tuleks sel juhul lähtuda minimaalselt vahetute

naabrite T9 ja T11 kujast. (p 13).

7.5. Ka Raua asumisse nõukogude ajal rajatud staliniaegsete majade, hruštovkade ning

ka 80-ndatel rajatud korterelamute akendega fassaadide kujad on tunduvalt suuremad kui planeeritud T10 ja T8 vahemaa (p 13 Lisad 23, 24, 26,29 fotod) – – praegusel kujul pakutud lahendust ei peetud Raua asumis seega võimalikuks isegi hruštovkade puhul ehk ajastul mille planeerimisstandardid ja nõuded

elukeskkonnale pidanuksid olema justkui nõrgemad kui aastal 2026.

7.6. Praegusel juhul on T8 arendaja ajanud kardinaalselt segamini nn südalinliku hoonestuslaadi, kus hooned ehitataksegi külgepidi kokku, ning TVK kvartalis ning

ka naaberkvartalis valitseva hoonestuslaadi, kus aknad asuvad sageli ka eluhoonete külgfassaadidel ning kuhu T8 pakutud kujul arendus on sobimatu nii

naabermajade huvidest lähtudes kui ka linnaehituslikust aspektist.

7.7. Et praegusel kujul pakutud T8 planeeringule vastavat hoonestruktuuri näidet ei õnnestunud leida isegi mitte Lasnamäelt, siis lähim vaste õnnestus leida Hiinast, kus kortermajade vastastikku paiknevate akendega fassaadide 8 meetrist kuja kanjonilaadset mõju illustreerib juurdelisatud foto (p 13 Lisa 25 - foto Hiina

kortermajad 8 m kujaga).

7.8. Asjaolule, et kinnistu piirist vahetult piirnevana akendega fassaadi kavandamine ei ole kooskõlas hea ehitustavaga, on T8 DP menetlemisel tähelepanu juhtinud

12.06.2026 ka Tallinna Strateegiakeskuse juht Jaak-Adam Loovere (p 14). Päikesevalguse tagamise vajadusele on tähelepanu juhtinud ka Tallinna

strateegiakeskus (p 18.9).

7.9. Eelnevalt kirjeldatud fassaadide vaheliti või diagonaalis paiknemise põhimõttest kinnipidamist on TLPA senises praktikas järgitud isegi südalinna kõrghoonete

kavandamisel (vt selle kohta alljärgnevalt eraldi punkt koos lisatud visuaalidega).

6

7.10. Praegusel kujul T8 pakutud variant on halvim võimalikest – sisuliselt müüritakse sellega kinni nii T10 läänesuunaline põhifassaad kui ka T8 kavandatava

„eksklusiivsena“ reklaamitud maja enda kirde-idasuunaline akendega fassaad.

7.11. Ometi on olemas mõistlik alternatiiv, mis võimaldaks T8 arendajal sama suurt hoonealust pinda ja sellest tulenevalt sama suurt ehitusõiguse mahtu ruutmeetrites – mitte muuta T8 olemasoleva hoone paigutust ja jalajälge. Nimetatud lahenduse

oleme välja pakkunud ka 12.07.2025 kompromissettepanekus (puntkid 43-48, 50), kusjuures selline lahendus oleks ka linnaruumi seisukohast parem. Sel juhul ei viidaks T8 planeeritud mini-linnaväljakut, kavandatud kohviku terrassi ning laste mänguväljakut R.Tobiase tänava äärest T8 Laulupeo suunda jäävasse Gonsiori

tänava liiklusmürale avanevasse tagahoovi, vaid see jääks T8 olemasoleva maapealse parkla alale. Samuti võimaldaks see vältida R.Tobiase tänava monofunktsionaalsust ning nn kanjoni efekti – pidades silmas et T8 praegune parkla

on ainus R. Tobiase tänava äärne vaba ala mis võimaldaks monotoonset hoonetefronti liigendada ning tekitada sinna roheala. Samuti on oluline, et Kollane tn ääres juba asub roheala ehk Kadrioru kogukonnaaed, samas kui R.Tobiase

tänaval rohealad puuduvad ning viimase selleks vaba platsi kaotamine T8 hoone R.Tobiase tn äärsest osast muudaks R.Tobiase tänava tervikuna nn linnakõrbeks. T10 pakutud kompromisslahendus on kooskõlas ka TLPA varasemate seisukohtadega (p 45.5), võimaldaks teha T8 arenduse T10 huve oluliselt vähem

riivaval moel isegi ehitusõiguse mahu olulisel suurendamisel võrreldes olemasoleva T8 hoonega ega piiraks T8 arendaja soovi krundi ehitusõiguse mahtu

mitmekordistada T8. Praegusel hetkel oleks selleks vaja ainult T8 eskiis ringi teha.

8. Asjaolule, et T8 eskiis selle praegusel kujul on põhimõtteliste puudustega ja muuhulgas problemaatiline ka privaatsuse ja insolatsiooni aspektist, on tähelepanu juhtinud ka Tallinna strateegiakeskus (p 18.9) ja EAL (p 18.10). Kuid arendaja poolt selle probleemi

lahenduseks pakutud kõrghaljastuse rajamine on nende probleemide lahendamiseks

olemuslikult täiesti kõlbmatu:

8.1. Kõrghaljastus saaks teoreetiliselt lahendada privaatsuse probleemi osaliselt ning sedagi alles aastakümnete pärast, kui istutatavad puud on kasvanud T10 ja T8 majade

kõrguseks (p 19). Seega vähemalt lähiaastakümnetel pakutud kõrghaljastus

probleemi kuidagi ei lahenda.

8.2. Aastakümnete pärast võib kõrghaljastus lahendada privaatsusprobleemi vaid

osaliselt, sest puutüvi seda ei taga, puu võra ja lehestik hakkab täiskasvanud puul

pihta reeglina alles kõrgemal asuvate korterite kõrguselt.

8.3. Osas, kus aastakümnete möödumisel kõrgemal asuvate puude võra osaliselt hakkab

leevendama T 10 ja T18 privaatsusprobleemi, tekib sellest vastupidine probleem – sest kõrghaljastus kitsal kahe maja vahelisel alal süvendab drastiliselt veelgi insolatsiooniprobleemi. Praegusedki insolatsiooniarvutused – mille õigsuse osas osas on tekkinud tugevad kahtlused (vt all eraldi punkt selle kohta) – on minuti täpsusega

absoluutse miinimumi peal, järelikult kõrghaljastus päris kindlalt vähendab

päikesevalgust alla miinimumi.

8.4. Kõrghaljastuse nõuetekohasekt rajamiseks - selliselt et puud saaksid turvaliselt

juurduda - puudub T8 ja T10 hoonete vahel piisav ruum. Kuna puu juurestiku jaoks on nõutav vähemalt 3 meetri laiune vaba ala, T10 krundipiirini ulatub aga betoonist maa-aluse garaazi vundament, siis T10 krundil puude juurdumiseks vajalikku ruumi ei

ole. Puudele ainult ühest küljest juurdumise ruumi võimaldamine võib tuua kaasa puude ühekülgse või ebapiisava juurdumise ja sellest tulenevalt tormiga puu ümberkukkumise ohu. Kui aga nihutada puude istutamisala T8 krundipiirist kuni hoonestuseni jääva ala (ca 6 meetrit) keskele, ei jääks enam ruumi linna nõutud

avalikule jalakäijate läbikäigule. Mõlemal juhul paikneks puu võra kummagi maja

7

seintele lähemal kui 5 meetrit, mis tekitab omakorda probleeme ja ei vastaks nõuetele (vt selles küsimuses allolev eraldi punkt viitega TTÜ ehituse ja arhitektuuri instituudi

eksperdile).

8.5. Puude võrade paiknemine hoonete fassaadidele lähemal kui 5 meetrit tekitab mõlema maja fassaadidele hõõrdumisest mehhaanilisi-, niiskus- ning tormikahjustusi. Samuti on niivõrd lähedal asuva puuvõra tõttu paratamatu, et sellest hakkab mõlema maja

korteritesse avatud akende kaudu lenduma puulehti ja muud prahti. Lahendus võib olla ka ohtlik majaelanikele, juhul kui näiteks puude otsas pesitsevad linnud poegimise perioodil hakkavad akent avavat või rõdudel viibivaid korterielanikke enesekaitseks ründama. Viimane stsenaarium on täiesti tavapärane igal kevadel ja seda mitte ainult

kajakate puhul.

8.6. Eraldi probleem on vahetult vastu fassaade paiknevatest puudest lähtuv potentsiaalne

tuleoht, kui näiteks põuaperioodil mingil põhjusel kuivanud puuoksad peaksid süttima

8.7. T8 ja T10 vahele kavandatud kõrghaljastus võib olla ka muudel põhjustel vastuolus tuleohutuse nõuetega (p 35). Näiteks võivad kahe maja üsna laiade vastakuti asetsevate fassaadide vahel paiknevad puud takistada nõutavat päästemeeskonna

juurdepääsuteed ning evakutatsiooniteed, iseäranis juhul kui on vaja redeltõstukiga päästa tulelõksu sattunud inimesi kummagi korterelamu fassaadi keskel asuvate akende kaudu.T8 seletuskirjas on samut tõdetud et evakuatsioonivõimalus ja selles tõstukauto ligipääs peab olema tagatud ning et kohtades, kus ei ole tõstukautole

ligipääsu, tuleb hädaväljapääs kavandada näiteks avatavate luukidega rõdu põrandas ja redelitega.2 T10 korterelamul kirjeldatud erandlikud evakuatsiooni võimaldavad

arthitektuurilis - tehnilised erilahendused puuduvad.

9. Ka TLPA 26.11.2024 arendajale saadetud seisukoht, et arendaja soovitust madalama hoonestustiheduse (TLPA määratud hoonestustihetuse 2 asemel soovis T8 arendaja 2.5) põhjuseks on ka vajadus tagada korterite planeerimisel piisava päevavalgusega eluruumid

- otseselt haakub T10 lahendusettepanekutega ning on nende abil saavutatav. Samuti EAL ettepanekud mitmes osas riimuvad T10 vastuväidete ja lahendusettepanekutega

(p18). T8 eskiisis nendega arvestatud ei ole.

10. T10 seisukohtade õiguslikud alused on detalisemalt käsitletud juba T10 12.07.2025 kirjas

(p 22-37), seejuures on markeeritud AÕS alusel võimalik lammutamisnõue ka juhul kui hoone sellisel kujul ehitataks DP alusel (p 38), praeguse T8 eskiisiga tekitatava rahalise kahju suurus T10 korteriomanikele summas vähemalt € 594 000 (p 39), praegusest

lahendusest tulenevad tuleohutusprobleemid (p 35), PS §-de 32, 26 riive ja Euroopa

Inimõiguste Kohtu sellekohane praktika (p 37.8), autoriõiguste rikkumine (p 40).

IV Täiendavad põhjendused

11. T8 DP SK-s on arendaja taotletud absoluutkõrgust 29.6m põhjendanud kõrvalkvartalis

asuva T7/9/11 arenduse näitega, kuid hooonestustiheduse ja hoonetevahelisest kauguse

osas seevastu T7/9/11 arendust eeskujuks ei võeta, taotledes selles osas arendaja poolt

näiteks valitud arendusega võrreldes tunduvalt suuremat hoonestustihedust. T7/9/11

hoonestustihedus 1.9, T8 soovib aga hoonestustiheduseks 2.5. Lisaks on T7/9/11

hoonetevahelised akendega fassaadid üksteisest diagonaalselt eenduvad ning

nendevaheline vahemaa on ca 26.5 meetrit ehk ligi kui 2.5 korda suurem kui T8 arendaja

soovitud T8 ja T10 vahemaa 11.8 (9.2m rõdudest) kuni 12.6 meetrit (11.6 m rõdudest) (vt

detailsemalt 12.07.2025 kirja p 13). Arendaja on kasutanud põhjendusena tervikust

2 T8 DP SK p 6.2.2. kohaselt tuleb tagada kõikidele korteritele hädaväljapääs. Kohtades, kus ei ole

tõstukautole ligipääsu, tuleb hädaväljapääs kavandada näiteks avatavate

luukidega rõdu põrandas ja redelitega.

8

väljarebituna selektiivselt üksnes ühte, endale kasulikku naaberarenduse parameetri

näidet, mis võimaldaks maksimaalselt suurt hoonekõrgust ning -mahtu. T8 poolt näiteks

valitud sama arenduse hoonestustiheduse ja hoonetevahelise kauguse parameetrite osas

aga samast näitest ei lähtuta. T7/9/11 näitele tuginemine abs kõrguse osas võiks olla

mingilgi määral arvestatav juhul, kui lähtutaks samal ajal ka sama eeskujuks võetud

arenduse hoonestustihedusest ja hoonetevahelisest kaugusest - mis tähendaks T8

ehitusõiguse mahu olulist vähendamist võrreldes eskiisiga. Praegusel juhul on T8 pakutud

lahendusega jäetud täielikult kõrvale T10 õigustatud huvid ning linnaehitusliku ja

arhitektuurse sobilikkus.

12. T8 hoone absoluutkõrguse määramisel T7/9/11 näitest lähtumine ei teeni ka tänavafrondi

ühtlustamise eesmärki, sest ka teisel pool R.Tobiase tänavat kõrvalkvartalis on ülejäänud

tänavaäärsed hooned madalamad kui T7/9/11 hoonetekompleks. TVK kvartalis (kvartal

kuhu soovitakse püstitada T8 hoonet, vt 12.07.2025 kirja p 4) aga tekitaks T8 arendaja

taotletud abs. kõrgus 29.6 meetrit vastupidiselt täieliku linnaehituslikult sobimatu eklektika,

sest ning T8 vahetus naabruses kvartali keskosas on hiljuti planeeritud Kollane 7 ja 9

hoonete puhul lähtutud järjepidevalt, rangelt ja ühtlaselt absoluutkõrgusest 24.9 meetrit

ning samast kõrgusest on lähtutud ka T8 tänavaäärse naaberhoone R.Tobiase 6

planeerimisel (vt 12.07.2025 kirja punkt 10). Sealt edasi TVK kvartali alguses on aga

eelnevatest madalam hoone. Seega on „tänavafrondi ühtlustamise“ põhjendus täiesti

eksitav ja asjakohatu. Juhul aga kui T8 pakutud eskiis tegelikkuses „ühtlustaks“

tänavafronti, oleks see käesoleval juhul asjakohatu põhjendus (vt 37.4 kohtulahend Võru

kesklinna 4 korruselise ärihoone ehitusloa tühistamise kohta, kuna see varjaks naabri

vaate ja valguse, kohus ei pidanud õiguspäraseks argumenti, et naabri huvide kahjustamist

õigustab tänavafrondi ühtlustamise vajadus).

13. 31.10.2025 DP illustreeriv joonis illustreeriv joonis (DP046810_DP_IJ_002) on eksitav –

T8 5 korruse absoluutseks kõrgusjoonena on visuaalselt esitletud justkui see jääks sama

kõrge kui Kollane 7 ja 9 korterelamud (abs 25 meetrit) – tegelikult on aga 5 korrus

planeeritud sellest ligi 1 meetri võrra kõrgemana (abs 26 meetrit), nimetatu nähtub ka

samalt jooniselt endalt T10 ja T8 5-ndate korruste kõrguste kõrvutamisel. Juhul kui

valeandmeid on esitatud teadlikult ehitusõiguse mahu suurendamise eesmärgil, on

tegemist varalise õiguse saamise eesmärgil toimepandud kelmusega (KarS § 209), mis on

kuriteona karistatav juba tegelikest asjaoludest ebaõige ettekujutuse loomisest ehk

ebaõigete andmete esitamisest ametiasutusele esitatud taotluses, sõltumata sellest, kas

see taotlus hiljem rahuldatakse (kahju tekitamine on põhistatud 12.07.2025 kirja punktides

9, 24, 39). Ei ole eluliselt usutav, et professionaalne arhitekt saaks nii jämeda vea teha

kogemata. Ka juhul kui eksitavat teavet on esitatud muudel asjaoludel, on tegemist äärmise

ebaprofessionaalsusega, mille tõttu tuleks kogu T8 DP taotletud jooniste ja seletuskirja

omavaheline kooskõla ja vastavus TLPA seatud tingimustele tervikuna ka kõigi muude

parameetrite osas üle kontrollida. Eelnevaga on T8 arendajal juba õnnestunud viia ka

TLPA eksitusse, muuhulgas selles osas, justkui praegune 31.10.2025 esitatud

eskiislahendus säilitaks T10 nurgakorterite vaate piki R.Tobiase tänavat.

14. T8 hoone 5 korruselise osa tegelik kõrgus koos sellele lisanduvate võimalike

tehnoseadmetega ulatuks seega T10 6 korruse akende ülemise piirini. Sinna otsa

soovitakse lisada kõrgust veel ka 6 korruse nn penthouse võrra. Katusele soovitakse SK

kohaselt paigaldada ka tehnoseadmed ja katusehaljastus, mis suurendab hoone tegelikku

kõrgusmõju veelgi.

15. 31.122025 T8 DP SK kohaselt peaks olema hoone põhimaht „mitte rohkem“ kui 5 korrust,

millele võib lisada „tugeva tagasiastega“ 6 korruse, mis ei tohi jääda domineerima ja peab

sobituma keskkonda. Tegelikkuses T8 DP PJ kohaselt katab 6 korrus väga olulise osas 5

9

korruse pinnast, hoone põhimahtu soovitakse R.Tobiase tänava pool tegelikult 6

korruselisena ning vähemalt R.Tobiase tänava pool on tagasiaste väike, mistõttu

planeering ei vasta nimetatud nõudele. Sellele lisaks on nn penthouse planeeritud T10

vaatest selleks kõigist mõeldavatest variantidest kõige ebasobivamasse kohta (vt ka

12.07.2025 kirja punkt 18.9 EAL seisukoht samas küsimuses).

16. Naabrite huve ja linnakeskkonda arvestavate planeerimisprintsiipe, mida TLPA on seni

järjekindlalt rakendanud, kuid mida T8 DP ettepanek rikub (12.07.2025 kirja punktides 8,

13, 14 toodud näited Tobiase kvartali hiljutised uusehitiste, Laulupeo-Poska kvartali, Raua

asumi, Lasnamäe, kohta), on järgitud TLPA poolt ka hilisemalt ning seda veelgi tihedama

hoonestusega aladel ning isegi südalinna kõrghoonete puhul:

16.1. Swissoteli naaberkrundile senise Stockmanni kaubamaja kohale kavandatud 37

korruseline kõrghoone (DP047070 Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistu

detailplaneering) ei ole paigutatud Swissoteli suhtes selle fassaadi kinnimüürival

moel nii nagu seda teeks seda praegune T8 DP ettepanek, vaid ka seal on

kavandatav uus kõrghoone paigutatud Swissoteli hoone suhtes diagonaalis

eenduvalt, ehk siis naaberhoonet arvestavalt, mitte krundipiirist paraleelselt

vastakuti naaberhoone akendega fassaadiga kinnimüürival moel (nii nagu on

olemasolev T8 hoone paigutus T10 suhtes ja nii nagu oleme lahendusena taotlenud

välja ka 12.07.2025 kirjas) (Lisa 1 - Swissoteli naaberhoone

DP047070_DP_AE_IL_001).

16.2. Ka CityPlaza2 (DP042070 A. Laikmaa tn 11 // Tartu mnt 1 kinnistu detailplaneering)

kõrghoone on paigutatud senise LHV kõrghoone suhtes mitte lähtudest et

naaberkõrghoone tuleks tihkelt vastakuti senist LHV kõrghoonet selle akendega

fasaadi paušaalselt blokeerival moel, mida üksnes krundipiirist lähtudes saaks teha,

vaid järgitud on nn vaheliti paigutust, mis on ühtlasi ka mõlema kõrghoone parema

toimimise huvides (Lisa 2 - citify-laikmaa paigutus LHV).

17. Eesti kohtupraktika kohaselt on naaberkinnistute omaniku õigus, et planeering nende

vaadet paušaalselt ei blokeeriks, õigushüvena kaitstud ka ilma vaateservituudita (vt

12.07.2025 punkt 37), seejuures võib ka ainuüksi selle õiguse rikkumine tekitada

muuhulgas olulist rahaliselt mõõdetavat kahju. Eesti kohtupraktikas on eelnevat korduvalt

ja korduvalt üle kinnitatud (vt nt 12.07.2025 p 37,1, 37,2, 37.4, 37.5, 37.6, 37.7 käsitletud

kohtulahendid Tartu, Võru,Haapsalu, Tallinna Rävala ärikvartali, jne kohta). Ka privaatsus

on õiguslikult kaitstud, seda koguni õigushüvede hierarhias kõrgeimal võimalikul tasemel

ehk põhiseaduse sätestatud põhiõigusena ning iseäranis Euroopa Inimõiguste Kohtu

praktikas, sealhulgas ka planeerimisõiguse valdkonnas (vt 12.07.2025 p 37.8). Privaatsus

on alati subjektiivne, kuid on määratletav objektiivsete kriteeriumide kaudu. Praegusel kujul

rikub eskiis nimetatud õigusi paušaalselt ja niivõrd suurel määral, mis väljub

talumiskohustuse piiridest ka tiheasustusala kontekstis. T10 12.07.2025 kirjas viidatud

õigusaktide ja kohtulahendite kohaselt on praegune eskiis ka nendel põhjustel

õigusaktidega vastuolus. Vaadete ja privaatsuse vähendamine eskiisis pakutud määral ei

ole käesoleval juhul ka paratamatu, seda enam et T10 on oma kompromissettepanekutes

pakkunud välja lahendused, kuidas minimaalsete muudatustega on võimalik leida

lahendus mis säilitaks T8 arendajale praktiliselt sama suure ehitusõiguse mahu

ruutmeetrites, kuid mis oluliselt leevendaks 2.5 kordse hoone asemele 5 korruselise hoone

ehitamisest tulenevaid kahjulikke mõjusid naabrile. Nimetatud õiguste eiramine, eriti

olukorras kus on olemas arendaja huve praktiliselt samaväärselt võimaldavad alternatiivid,

võivad kaasa tuua ka avaliku võimu teostaja varalise vastutuse ning muud õigusjärelmid

selletõttu tekitatud kahjust tulenevalt.

10

18. 31.12.2025 T8 SK kohaselt on planeeritud haljastuseks suurekasvulised puud. SK punktis

6.2.1. on kajastatud ka keskkonnaalast nõuet, et suurekasvulistele puudele oleks tagatud

nõutav kasuvuum, sealhulgas peab kasvupinnase ühe külje pikkus olema minimaalselt 3

meetrit. DP ettepanek neid nõudeid tegelikkuses ei taga ja pakutud lahendus objektiivselt

ei võimaldagi neid tagada. Praegusel kujul pakutud ebasobiva T8 hoonekõrguse, läheduse

ja paigutuse leevendamiseks pakutud ainsa meetme – T10 ja T8 vahele kõrghaljastuse

rajamise – sobimatust on käsitletud põhjalikult juba T10 12.07.2025 kirja punktides 18.10,

19, 35. Kuid lisaks sellele ei ole T8 arendusettepanekus pakutud kujul kõrghaljastuse

nõuetekohane rajamine T10 ja T8 vahele ka objektiivselt võimalik. Tallinna Tehnikaülikooli

ehituse ja arhitektuuri instituudi lektor Tiina Tuulik on selgitanud, et maja ja puu vahele

peaks vähemalt viis meetrit ruumi jääma, et puu ja maja vähelt käiks õhk korralikult läbi.

Kui on teada, et puu kasvatab väga laia võra, siis tasuks istutuskoht majast veelgi

kaugemale planeerida. «Kui puuoksad hakkavad ühel hetkel vastu maja kasvama, siis on

see kahelt poolt halb. Kui puu peksab okstega vastu seina või katust, teeb ta endale haiget.

Ja teiselt poolt, kui puu peksab okstega vastu seina või katust, siis kannatavad ka sein või

katus,» selgitab Tuulik.3 Lisaks tuleb arvestada, et T10 krundi piirini ulatub betoonist

keldrigaraazi sissesõidutee, mis ei võimalda suurekasvulisel puul turvaliseks juurdumiseks

üldse kasutada T10 krundi maapinda. T8 krundipiirist kuni hooneni jäävale alale peaks

aga lisaks puu kasvupinnasele mahtuma ära ka avalik läbikäigutee. Kui istutada puud

vähemalt 5 meetri kaugusele T8 fassaadist siis peaks need ka Laulupeo tänava poolt 3

meetri võrra pikendatud kujaga alal - kus T8 hoonest kuni krundipiiril oleva betoonseinani

jääks sel juhul ca 6 meetrit - olema istutatud vahetult T10 maa-aluse betoongaraazi

vundamendi kõrvale, mis tähendaks, et vähemalt T10 suunas puutüvest betoonini peaaegu

mitte mingit ruumi puu juurte tarbeks ei jääks. Ebapiisavalt juurdnud puu võib olla eluohtlik

selle läheduses kõnniteedel viibivatele inimestele ning ümber kukkudes tekitada suurt

varalist kahju ka kõrvalolevatele hoonetele ning sõidukitele. Kirjeldatud probleeme ei

lahenda ka T10 ja T8 vahelise algse tuleohutusnõuetest tuleneva absoluutselt minimaalse

kuja suurendamine ca 1-3 meetri võrra. R.Tobiase tänava poolt on kuja suurendatud vaid

ca 1 meetri võrra ning sedagi on arvestatud T10 hoone seinast, mitte aga rõdust mis ulatub

seinast 2.6 meetri võrra kaugemale T8 poole, mistõttu sellest arvestatuna on tegelik

vahemaa hoonete vahel mitte 11.8, vaid 9.2 meetrit, mis ei võimalda nõuetekohaselt

kõrghaljastust rajada ka R.Tobiase tn poolses osas.

19. T8 DP eskiis praegusel kujul halvendab kõikide T10 puudutatud korterite vaateid,

insolatsiooni ja privaatsust ega parenda selles osas mitte ühegi T10 korteri olukorda.

Asjaolu, et J.Poska tn pool on T8 fasaadi nihutatud 3 meetri võrra, ei muuda ka selles osas

asuvate T10 korterite olukorda paremaks, vaid kogumis nimetatud kriteeriumide osas

selgelt ja oluliselt halvendab seda, sest 2.5 korruselise hoone asemel 5 korruselise

(rääkimata 6 korruselisest hoonest) rajamine ning T8 praeguse tumma seina asemele

akendega fassaadi rajamisest tingitud negatiivset mõju ei kompenseeri ka hoonetevahelise

vahemaa suurenemine mõne meetri võrra ja seda ka J.Poska tänava poole jäävate T10

korterite osas. Palume teil veelkord vaadata 12.07.2025 T10 kirjale juurdelisatud fotosid,

millest nähtub, et ka J.Poska poolsete T10 korterite madalamate korruste elutubade

akendest on hetkel tagatud vaatekoridor diagonaalselt R.Tobiase tänava suunas, mille

pakutud eskiis kaotaks, müürides selle kinni (asjaolu et kesklinna tornidele T8 olemasoleva

hoone tõttu neist korteritest vaade puudub on selge ja keegi ei eeldagi, et see peaks

tekkima). Samuti väheneb ka nende korterite insolatsioon oluliselt 2.5 kordse hoone

asemele sellest mitu korda kõrgema hoone rajamisel. Kahjustatud saab ka nende korterite

privaatsus, millist riivet hetkel üldse ei ole kuna T8 olemasoleva hoone T10 poole jäävas

3 https://kodu.postimees.ee/8366825/hoiatus-seda-puud-ei-tohiks-maja-lahedale-istutada

11

seinas ei ole erinevalt eskiisis pakutust aknaid. Kõikide ülejäänud T10 korterite suhtes on

nimetatud parameetrite osas kahjulik mõju veelgi suurem. T8 5 korruseline osa selle

praegusel taotletud abs kõrgusega on oluliselt kõrgem kui T10 5 korrus ning ka üksnes T8

5 korruseline osa blokeerib täielikult kõik vaated kogu hoone laiuses kuni T10 7-nda

korruseni. T8 nn penthouse ehk 6 korrus on aga kavandatud kujul peaaegu sama kõrge

kui T10 olemasolev 7-s korrus, jäädes T10 kõrgeimast osast vaid ca 1 meetri võrra

madalamaks ehk pigem on tegemist T10-ga võrreldes 7 korruselise hoonele vastava

kõrgusega.

20. PlanS kohaselt tuleb kõigi õigustatud isikute huvidega tasakaalustatult arvestada, mitte

lähtuda esmajoones või üksnes planeeringu algatamist taotlenud isiku algsest

maksimaalsest soovist (T10 12.07.2025 kirja punktid 24, 25, 28, 30, 37.1.,37.3). Seda

põhimõtet arvestamata kaotaks planeerimismenetlus sellele seadusega ettenähtud mõtte.

21. 31.12.2025 DP materjalide juurde on lisatud ka uus insolatsiooni analüüs, mille

ülekontrollimiseks on vajalik T10 poolt sõltumatu eksperdi kaasamine, see töö ei ole

tänaseks veel valminud. Muuhulgas vajab insolatsiooni arvutus põhjalikku ülekontrolli

J.Poska 5 (R.Tobiase 10) 2 korruse korteri osas (POS 3), kus hetkel on näidatud

insolatsiooni vähenemine enam kui 2 korda 5h5min pealt 2h30 minutini ehk minuti

täpsusega ülinapilt absoluutse miinimumini, samuti erineb sellest joonisel märgitud sama

korteri insolatsiooni kestvus 2h 45min (fail: DP046810_ISLOATSIOONI_ANALÜÜS_001).

Sellega on vastuolus insolatsioonianalüüsi järeldus, et „planeeritav hoone mõjutab

naaberhoonete korterite insolatsiooni minimaalselt“. Kui insolatsiooni vähenemine enam

kui kaks korda on analüüsi koostajate hinnangul „minimaalne“, on tegemist kas teadliku

eksitamise või tõsise kognitiivse tajumishäirega - mõlemal juhul tekib tõsine kahtlus, kas

ka ülejäänud sama analüüs järeldusi on võimalik usaldada. Materjalidest ei nähtu ka, kas

T8 kavandatava uue hoone enda eluruumid vastaksid minimaalsetele

insolatsiooninõuetele – tulenevalt T8 fassaadi kirdesuunalisest fassaadist saab selle

insolatsioon eelduslikult olema praeguse eskiislahenduse korral veelgi väiksem kui T10

vastasseina oma. Insolatsioonianalüüsist ei nähtu ka, et oleks arvestatud T8 DP

planeeringus T10 ja T8 korterite privaatsuse rikkumise leevendamiseks pakutud abinõuga

– kõrghaljastuse mõjuga insolatsioonile. Et nimetatud abinõu on olemuslikult sobimatu

selle probleemi lahendamiseks, oleme tähelepanu juhtinud juba 12.07.2025 kirjas ning ka

käesolevas kirjas eelpool. Praegune eskiislahendus on sobimatu ning seda ei kõrvalda ka

selle lahendamiseks pakutud sobimatu abinõu ehk kõrghaljastuse rajamine. Kuid lisaks

sellele vähendab DP-s ettepandud kõrghaljastus täiendavalt veelgi T10 ja T8 korterite

insolatsiooni võrreldes T8 poolt esitatud arvutustega. Nimetatud asjaolude, samuti ka

muude tervisekaitsenõuete ülekontrollimisega T10 kavandab töö jätkamist ja soovime teid

selle tulemustest teavitada esimesel võimalusel niipea kui need on valminud. Paraleelselt

on põhjendatud, et ka TLPA vahepeal omalt poolt samu asjaolusid üle kontrolliks. Kuna

T10 poolt täiendava analüüsi käigus võib saada kinnitust kahtlus, et lisaks arvukatele

muudele kaalukatele põhjustele on T8 DP 31.10.2025 eskiisivariant vastuvõetamatu ja

õigusvastane ka ainuüksi insolatsiooninõuetest tulenevalt, on praeguse eskiisi alusel

menetluse jätkamine enne nende asjaolude väljaselgitamist lubamatu ka sel põhjusel.

22. Kordame taas T10 poolt juba 12.07.2025 tehtud ettepanekut, et soovime pärast seda, kui

olete jõudnud käesoleva materjaliga tutvuda, teiega kohtuda ja nõu pidada võimalike

lahendusvariantide suhtes. Meile on oluline sisuline kaasatus, mitte niivõrd formaalne

vastus. Taotleme, et te ei formuleeriks oma vastust enne, kui oleme saanud asja üle

sisuliselt arutada.

23. T10 korteriühistu Poska 5 KÜ korraline üldkoosolek toimub iga aasta juunis, mistõttu T8

arendust ei ole seni olnud võimalik korteriühistu üldkoosolekul arutada. Järgmine korraline

12

üldkoosolek on planeeritud toimuma 2026 juunis. Juhul kui selleks ajaks on toimunud

sisuline arutelu ning lähenemine kompromisslahendustele, oleks järgmisel üldkoosolekul

võimalik vastuväidete arutamise asemel tutvustada juba võimalikke lahendusvariante.

Palun andke meile teada, milline on T8 DP menetlemise edasine võimalik ajakava ning kas

T8 DP arutamine 2026 suvel toimuval korralisel üldkoosolekul on sellega kooskõlas või

esineb vajadus kutsuda kokku KÜ erakorraline üldkoosolek T8 planeeringu küsimuse

arutamiseks enne seda.

24. Käesolevale on juurde lisatud:

24.1. Lisa 1 - Swissoteli naaberhoone DP047070_DP_AE_IL_001;

24.2. Lisa 2 - citify-laikmaa paigutus LHV;

Lugupidamisega

allkirjastatud digitaalselt

Martin Hirvoja

vandeadvokaat, Tobiase 10 KÜ lepinguline esindaja

[email protected] , +372 52 19 273

kuupäev digiallkirjas

VOLIKIRI

Tallinn, J. Poska tn 5 // R. Tobiase tn 10 korteriühistu (Täiendav nimi: Korteriühistu Poska

5), registrikood 80198737, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, J. Poska tn 5 // R.

Tobiase tn (edaspidi nimetatud Ühistu), mida esindab juhatuse liige Hedi Wahtramäe,

isikukood 47103210218, [email protected] +372 50 92 665

volitab

vandeadvokaat Martin Hirvoja, isikukood 37701314219, kes tegutseb

Advokaadibüroo Lillo & Partnerid (OÜ Advokaadibüroo Lillo & Partnerid, registrikood

11643617 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Tatari 6A 10116) kaudu,

osalema Ühistu esindajana R.Tobiase 8, Tallinn, detailplaneeringu (detailplaneering nr:

DP046810) menetlemisel kõigis õigustes mida PlanS või muud õigusaktid näevad ette

seotud- või huvitatud osapoolele, sealhulgas esitama Ühistu nimel Tallinna linnale või

muudele avaliku võimu organitele kirjalikke või suulisi arvamusi, vastuväiteid ja ettepanekuid

seonduvalt detailplaneeringuga; kaasama sisendi ja arvamuste saamiseks ühistu elanikke,

sarnaste huvidega naabermajade elanikke või muid eksperte või spetsialiste; osalema

läbirääkimistel planeeringu algatamist taotlenud isikuga ning sõlmima temaga kohtueelset

kompromisskokkulepet, osalema nõupidamistel ja tegema muid toiminguid mis on vajalikud

käsundi täitmiseks; samuti esindama Ühistut nimetatud detailplaneeringuga seonduvalt

HKMS-is, TsMS-is, KrMS-st ja võimalikes teistes kohtumenetluses kohtumenetlust

reguleerivates seadustes kaebaja, hageja või kannatanu esindajale ettenähtud õigustes.

Lugupidamisega

[allkirjastatud digitaalselt]

Hedi Wahtramäe

OÜ Advokaadibüroo Lillo & Partnerid

Tallinn: Pärnu mnt 10, Tallinn 10148 Tel: +372 6 444 900, E-post: [email protected] Tartu: Turu 2 (Tasku keskus), Tartu 51014 Tel: +372 7 444 900 E-post: [email protected]

Registrikood: 11643617, IBAN: EE362200221045633635 Swedbank, EE041010220103788015 SEB, www.advokaat.ee

Terviseamet

Paldiski mnt 81, 10614 Tallinn

[email protected]

19.02.2026

VASTUVÄITED R.TOBIASE 8 KINNISTU DETAILPLANEERINGULE (DP046810),

TERVISEAMETI SEISUKOHA KÜSIMINE

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) on algatanud R.Tobiase 8 (T8) kinnistu

detailplaneeringu (DP046810) ning on 12.02.2026 kirjaga nr 3-2/25/1692 – 12 pöördunud

Terviseameti poole selle kooskõlastamiseks (Lisa 1 - TLPA 12.02.2026 kooskõlastuse

küsimise PA TA).

2. R.Tobiase 10 (T10) naaberkorterelamu on esitanud nimetatud DP kohta oma seisukohad

TLPA-le 29.01.2026 kirjas ning on selles välja toonud, et praegusel kujul arendaja poolt

väljapakutud planeeringulahendus on suure tõenäosusega vastuolus tervisekaitse- ja

insolatsiooninõuetega. Kuna nimetatud kirja ei ole avaldatud planeeringute registris,

samas on teadlikkus selles kirjeldatud asjaoludest Terviseametile kõnealuse küsimuse

lahendamisel oluline, esitan selle teile käesoleva kirja lisana (Lisa 2 - 20251124 T8

DP0406810 T10 vastuväited).

3. Taotleme, et Terviseamet annaks hinnangu, kas praegusel kujul esitatud DP046810 on

kooskõlas kohalduvate nõuetega ning et te võtaksite käesolevas kirjas toodut arvesse

planeeringu kooskõlastamise otsustamisel.

4. Kokkuvõtlikult on asjaolud järgmised: T8 arendaja soovib olemasoleva T8 hoone asemele

ehitada oluliselt kõrgema hoone ning tuua hoone põhimassiivi vahetult T10 kvartalisisese läänefassaadi ette, millise paigutusega T10 hoone projekteerimisel ei arvestatud. Ruumiline olukord on eripärane ja nõuab seetõttu individualiseeritud lahendust. Hetkel on T10 võrdlemisi pikk kvartalisisene peamiste korteriakendega kvartalisisene läänefassaad

avatud ning tagab piisava insolatsiooni. Arendaja soovitud T8 hooneasetuse ümberpaigutusega aga T10 ning tulevase T8 hoone vastastikku asetsevad fassaadid suletaks, jättes kahe ligi 30 meetri kõrguse korterelamu vahele vaid tuleohutusliku

miinimumkuja lähedase vahemaa. Et tagada sellise paigutuse vastavus hea ehitustava minimaalsetele nõuetele, on leevendusabinõuna algataja pakkunud kahe hoone vahelisele kitsale ribale kõrghaljastuse rajamise. Seejuures kõrghaljastuse ehk suurekasvuliste

puude turvaliseks juurdumiseks T10 kinnistul selleks vajalik ruum puudub, kuna T10 krundipiirini ulatub betoonist maa-aluse garaaži vundament. T8 hoone seina äärde on aga planeeritud võrdlemisi kitas jalakäijate läbikäigutee, millest vabaks jäävale alale peaks mahtuma kõrghaljastus ja selle juurestiku kasvuruum. Samuti on T8 uus hoone, erinevalt

olemasolevast, kavandatud T10 suunas avanevate akendega. Ülevaate olukorrast saab kõige hõlpsamini juurdelisatud fotodelt (Lisa 3 - T10 T8 fasaadide paiknemine, Lisa 4 - T10 ja T8 kuja, Lisa 5 - vaade T10 garaažiteelt). Eelneva põhjal on tõusetunud

muuhulgas vähemalt järgmised küsimused, mida on täpsemini kirjeldatud juurdelisatud

T10 30.01.2026 TLPA-le saadetud kirjas (Lisa 2):

2

4.1. Arendaja poolt TLPA-le esitatud materjalide läbitöötamisel on tekkinud põhjendatud ja

tõsised kahtlused arendaja poolt 31.10.2025 TLPA-le esitatud insolatsioonianalüüsi

õigsuses. Esialgsed arvutused meie poolt kaasatud asjatundja poolt näitavad, et

nendes arvestustes on suure tõenäosusega sees oluline viga1. Kuna ka arendaja

enda poolt esitatud analüüsi kohaselt väheneb vaatlusaluse korteri osas insolatsioon

5 h 5 min pealt 2h 30 minutini ehk minutipealt absoluutse miinimumini, on mistahes

võimalikul veal määrav tähtsus küsimuses, kas DP vastab selles osas

miinimumnõuetele või mitte (Lisa 2 p. 21).

4.2. Ka T8 arendaja enda esitatud insolatsioonianalüüsi kohaselt väheneb kõnealuses

postitsioonis insolatsioon üle 50%. Juhendi kohaselt insolatsiooni kestuse

vähenemine ei tohi ületada 50% esialgsest kogukestusest vaadeldavas ruumis.

Samas on esitatud järeldus, et „planeeritav hoone mõjutab naaberhoonete korterite

insolatsiooni minimaalselt. “ Neid asjaolusid ja sellele antud ebaadekvaatset hinnangut

kõrvutades süvendab kahtlust, kas analüüsi muid osasid, mida ei ole veel üle

kontrollitud, saab usaldada (Lisa 2 p. 21).

4.3. Puudub analüüs T8 hoone T10 suunas jäävate korterite vastavuse kohta

insolatsiooninõuetele. Kuna T8 nimetatud sein on kirdesuunaline, saaks seal

eelduslikult insolatsioon olema veelgi oluliselt väiksem kui T10 läänesuunalise

vastasseina korteritel (Lisa 2 p 21).

4.4. Täiendavalt vähendaks mõlema kortermaja insolatsiooni oluliselt nende vahelisele

kitsale alale privaatsuse leevendamiseks pakutud kõrghaljastuse rajamine, mis on ka

muus osas selleks olemuslikult sobimatu meede (Lisa 2 p 8, 18, 21)

4.5. Oleme TLPA-le saadetud kirjas esile toonud, et T8 arendaja poolt esitatud joonis T8

hoone kõrguse kohta on ilmselgelt eksitav, näidates T8 hoone 5 korruselist osa ca 1

meetri võrra madalamana kui seda tegelikult soovitakse teha. See omakorda võis

täiendavalt mõjutada ka insolatsiooniarvutuste õigsust (Lisa 2 p 13).

4.6. T10 taotles 30.01.2026 TLPA-le saadetud kirjas, et kuni nimetatud asjaolude

ülekontrollimiseni ei oleks lubatav menetluse jätkamine olemasoleva

insolatsioonianalüüsi põhjal. Seetõttu on meie hinnangul Terviseametilt

kooskõlastamise taotlemine käesoleval hetkel ennatlik.

4.7. Hetkel tegeleb T10 poolt kaasatav valdkonna ekspert T8 arendaja poolt esitatud

analüüsi õigsuse ülekontrollimisega ning eelnevalt kirjeldatud asjaolude tõttu ei oleks

õige kuni selle töö valmimiseni minna edasi menetlusega ja anda kooskõlastus

olemasolevate DP sellekohastele materjalidele tuginedes.

4.8. Palume teie kaasabi hindamaks ka muid meie 30.01.2026 TLPA-le saadetud kirjas

esiletoodud ohte, osas mis on teie pädevuses (17.12.2015 määrus nr 133

„Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise

alused“ § 3 p 12)

5. Kuna kooskõlastus on HMS tähenduses haldustoiming või teatud juhtudel eelhaldusakt,

mis puudutab T10 õigusi (s.h. vahetult T10 elanike ohutuse küsimusi), taotleme et

täiendavate küsimuste tekkimisel kuulataks T10 esindaja ära HMS § 40 lg 2 kohaselt .

Samuti oleme valmis nõupidamiseks-kohtumiseks kui see aitaks kaasa käesoleva

küsimuse õigele lahendamisele. Kuna praegusel kujul kooskõlastamiseks esitatud DP

1 Muuhulgas vajab ülemõõtmist ja ülekontrollimist ka mõõtmise koht ja metoodika: Juhendi kohaselt

Insolatsiooni kestuse hindamisel on vaatluspunkt seina välispinnal akna keskel 90 cm kõrgusel ruumi põrandast.

Insolatsioon toimib, kui akna pinnast vähemalt pool on otsese päikesevalguse käes.

3

materjalide põhjal ei ole võimalik tuvastada algatatud detailplaneeringu nõuetele vastavust,

tuleb seaduse kohaselt jätta planeeringu projekt kooskõlastamata.

6. Käesolevale on juurde lisatud:

6.1. Lisa 1 - TLPA 12.02.2026 kooskõlastuse küsimise PA TA;

6.2. Lisa 2 - 20251124 T8 DP0406810 T10 vastuväited;

6.3. Lisa 3 - T10 T8 fasaadide paiknemine;

6.4. Lisa 4 - T10 ja T8 kuja;

6.5. Lisa 5 - vaade T10 garaažiteelt;

6.6. Lisa 6 -20250618 volikiri Poska 5 MH.

Lugupidamisega

allkirjastatud digitaalselt

Martin Hirvoja

vandeadvokaat, Tobiase 10 KÜ lepinguline esindaja

[email protected] , +372 52 19 273

Vabaduse väljak 7 15198 Tallinn

+372 640 4375 [email protected]

Rg-kood 75023823

tallinn.ee

Päästeameti Põhja Päästekeskus; Terviseamet 12.02.2026 nr 3-2/25/1692 - 12 R. Tobiase tn 8 kinnistu detailplaneering

Esitame teile planeerimisseaduse § 127 lg 1 ja Vabariigi Valitsuse 17.12.2015 määruse nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“ kohaselt kooskõlastamiseks R. Tobiase tn 8 kinnistu detailplaneeringu.

Planeeringu materjalid on saadaval Tallinna planeeringute registris aadressil:

https://tpr.tallinn.ee/DetailPlanning/Details/DP046810

Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kristi Grišakov teenistuse juht Lisa: seletuskiri; põhijoonis Koopia: K-Projekt Aktsiaselts, [email protected]

Ketlin Keir

640 4276 [email protected]

OÜ Advokaadibüroo Lillo & Partnerid

Tallinn: Pärnu mnt 10, Tallinn 10148 Tel: +372 6 444 900, E-post: [email protected] Tartu: Turu 2 (Tasku keskus), Tartu 51014 Tel: +372 7 444 900 E-post: [email protected]

Registrikood: 11643617, IBAN: EE362200221045633635 Swedbank, EE041010220103788015 SEB, www.advokaat.ee

Martin Karro, ameti juhataja

Kristi Grišakov, teenistuse juht

Eneli Kleemann, arhitekt

Tallinna Linnaplaneerimise Amet

Vabaduse väljak 7, 15198 Tallinn

[email protected]

[email protected]

[email protected]

29.01.2026

VASTUVÄITED JA MUUTMISTAOTLUSED R.TOBIASE 8 KINNISTU

DETAILPLANEERINGU ALGATAMISE ETTEPANEKULE (DP046810)

Austatud Martin Karro

I Sissejuhatus

1. Tänan TLPA vastuse eest meie (vahetu naabri ehk R.Tobiase 10 korterelamu KÜ, edaspidi

lühendatult nimetatud T10) 12.07.2025 vastuväidetele ja ettepanekutele, milles kinnitasite,

et T8 arendaja detailplaneeringu (DP046810, edaspidi nimetatud lühendatult DP)

algatamisettepanek on esialgne ning see tähistab maksimaalseid võimalikke ehitusmahte,

kuid alles menetluse käigus selgitatakse välja tegelikud ruumilised võimalused, arvestades

erinevaid osapooli, õiguspäraseid huve ja seadusest tulenevaid piiranguid. Praeguseks

ongi menetlus jõudnud selleks ettenähtud 3-ndasse etappi ehk „koostöö ja koostamise

faasi“.

2. Paraku T8 arendaja poolt 31.10.2025 esitatud DP ettepanek ei arvesta mitte ühegi meie

poolt 12.07.2025 tehtud ettepanekuga ega kõrvalda ühtegi selles kirjeldatud vastuolu

seaduse ja T10 õigustega, mistõttu jääb T10 täies mahus 12.07.2025 esitatud

seisukohtade juurde ja taotleb, et TLPA neid planeeringu edasisel menetlemisel arvesse

võtaks. Alljärgnevalt esitan parema jälgitavuse huvides T10 12.07.2025 seisukohtade ja

lahendusettepanekute lühikokkuvõtte.

3. T10 on 2025 aastal mitmel erineval arendaja OÜ Kawe Tobiase nii ametlikul üld- kui ka

isiklikul kontaktaadressidel saadetuna korduvalt teinud T8 arendajale ettepaneku

omavaheliseks koostööks ja nõupidamiseks meie 12.07.2025 pakutud

kompromisslahendusvariantide arutamiseks, kuid T8 arendaja meie pöördumisi

ignoreerinud, esitades selle asemel 31.10.2025 DP dokumendi, millest siiski nähtub, et nad

on T10 12.07.2025 ettepanekutest teadlikud. Kuna T8 arendaja seni on keeldunud

koostööst ja isegi mistahes suhtlemisest T10-ne ehk oma naabriga, pole vahetut koostööd

2

T10 pingutustele vaatamata T8 arendajaga toimunud. Seda kesksem on TLPA roll

osapoolte huve tasakaalustatult arvestava lahenduse leidmiseks.

II T10 12.07.2025 lahendusettepanekute lühikokkuvõte

4. Lühidalt on meie pakutud kompromisslahenduse peamised ettepanekud (T10 12.07.2025

kirja punkt 50, selle lahenduse selgitused ja põhjendused punktides 43-48) T8 DP osas

järgmised:

4.1. Hoone maksimaalne lubatud absoluutkõrgusena kehtestada 24.9 meetrit ning

kuni 5 maapealset korrust. (arendaja soovitud 29.6 meetri asemel, jättes ära

arendaja soovitud 6. korruse penthouse`i ning vähendades 5-korruselise osa kõrgust

kokku 1 meetri võrra). Ka ainuüksi see muudatus vähemalt osaliselt leevendaks

kahjulikke mõjusid T10-le mis tuleneksid olemasoleva 2.5 korruselise hoone asemele

5 korruselise hoone rajamisest, samas võimaldaks see jätta T8 arendaja soovitud

ehitusmahu ruutmeetrites peaaegu sama suureks (6 korruse penthouse ehk 256 m2

võrra vähendamine tähendaks 4 484.6m2 mahu korral ehitusõiguse mahu vähenemist

vaid ca 5.7% võrra, vt 12.07.2025 kirja punkt 44.3) ning muus osas oleks ainsaks

mõjuks 5 korruselises osas korruste kõrguse vähendamine ca 20cm võrra, mis

võimaldaks ka sel juhul jätkuvalt T8 korterite lagedele ebastandardselt suurt kõrgust.

4.2. Hoonestusala, maapealse hoonealuse pindala, ehitusjoone ja hoonestuslaadi

määramisel kinnistul lähtuda olemasoleva T8 asuva hoone paigutusest (s.t.

säilitada T8 kinnistul praeguse hoone maapealne hoonestamata ala R.Tobiase tänava

poolses küljes ning T8 diagonaalselt eenduv fassaadiasetus, säilitamaks

olemasolevat vahemaad rajatava T8 hoone ja T10 kortermaja T8 suunas avanevate

elutubade akende ja rõdude vahel, jättes T8 eskiisis Kollase tn äärde ümberviimise

asemel haljasala ja linnaväljaku R.Tobiase tänava äärde samale kohale kus asub

praegu maapealse hoonestuseta ala ehk parkla, mitte tuues T8 hoone põhimassiivi

T10 elutoa akendega läänefassaadi ette seda paušaalselt blokeerivalt nagu on

pakutud praeguses eskiisis. Nimetatud lahendus võimaldaks arendajale sama suurt

ehitusmahtu, kuid ei oleks omaaegset T10 DP kehtestamise otsust arvestades

sõnamurdlik ja õiguskindluse põhimõtet rikkuv, samuti oleks selline lahendus

arhitektuurselt keskkonda palju paremini sobituv ja parema linnakeskkonna

arendamise huve oluliselt rohkem arvestav.

III T10 12.07.2025 põhjenduste ja vastuväidete lühikokkuvõte koos täiendavate

selgitustega

5. Varasemad haldusaktid ja väljakujunenud olukord: Käesoleval juhul on tegemist

planeeringuga, mis tulenevalt T10, T8 ja TVK kvartali väljakujunenud hoonestuse ja varem kehtestatud planeeringute eripäradest nõuab individualiseeritud lähenemist. Stamplahendused käesoleval juhul ei toimiks, sest need rikuksid nii T10 kui ka T8

seadusega kaitstud huve ning oleksid õigusvastased, aga ka linnaehituslikult sobimatud. Nimelt projekteeriti T10 lähtudes T8 krundile suhteliselt hiljuti enne seda ehitatud 2.5 korruselisest modernsest, maa-aluse parklaga büroohoonest (nn EKE Sadolin büroohoone) – ennekõike lähtudes selle kõrgusest ja paiknemisest krundil. See oli

peamine põhjus, miks planeeriti T10 elutubade peamised aknad ja rõdud avanema justnimelt läänesuunalisele T8 poole jäävale laiale fassaadile, mis ulatub läbivalt Tobiase tänavalt kuni Poska tänavani. T10 ehitamise aluseks olnud DP005980 kehtestas Tallinna

Linnavolikogu 18.04.2002 otsusega nr 185 ning sellega kiitis Tallinna linn selliselt väljaehitatava T10 arhitektuurilahendus heaks. Seejuures on T10 kehtestatud DP-s T10

3

ehitusjoonte määramisel sõnaselgelt lähtutud T8 EKE Sadolini kontorihoone ehitusjoonest (T 10 12.07.2025 kirja punkt 5, edaspidi alljärgnevas kokkuvõttes viidatud sama kirja asjakohasele punktile vaid punkti numbrile viidates). T10 korterelamu arhitektuurse

lahenduse ja selle lähtealuse on seega Tallinna linn varasema haldusaktiga sõnaselgelt heaks kiitnud. Seda avaliku võimu otsust usaldades ja sellele tuginedes on inimesed ostnud T10 hoonesse korterid, tasudes seejuures nende eest keskmisest märkimisväärselt

kõrgemat hinda tuginedes põhjendatud eeldusele, et hiljuti T10 ja T8 rajatud linnaehituslik ansambel jääb vähemalt oma põhiolemuselt samaks (vt järgnevalt täpsemini T8 arendaja pakutud eskiisist tulenev kardinaalne ning paušaalne privaatsuse, vaadete, insolatsiooni jm. kinnistu omaduste halvendamine ja kahjustamine). Korteri valgustingimused, vaated,

ja privaatsus mõjutavad korteri turuhinda olulisel määral, Hoone projekteerimise aluseks olnud haldusakti ja selle alusel rajatud ja väljakujunenud hoonestuse hilisem paušaalne mittearvestamine pärast T10 hoone selle alusel valmisehitamist oleks sõnamurdlik ja

Riigikohtu praktika kohaselt lubamatu (p 37.1. kohtulahend). Samuti tekitaks see suurt kahju, sealhulgas varalist kahju T10 korteriomanikele. Olukord oleks olnud teistsugune, kui Tallinna linn oleks T10 DP kehtestamisel seadnud tingimuseks näiteks selle, et T10 elamu

T8 suunas jääv sein tuleb võimaliku varasemaga võrreldes hoopis teistlaadi perspektiivset naaberhoonet arvestades ehitada näiteks tumma ehk ilma akendeta – sellisel juhul poleks mingi probleem rajada T8 naaberelamu südalinlikult kasvõi T10 korterelamuga külgepidi kokku ehitatuna. (p 4, 5 + vt lisatud fotod). Tavapärases planeerimispraktikas käesoleval

juhul tekkinud olukorda ei teki, sest juba DP kehtestamisel võetakse arvesse ka võimalikke perspektiivseid naaberhooneid – näiteks on Kollane 9 Laulupeo tn poole külg juba algselt planeeritud tummana arvatavasti tulevast võimalikku naaberhoonet arvestades. Juhul kui

haldusorgan omaaegses planeerimisotsuses sellise võimalusega ei arvestanud või pidas võimalikuks, kuid jättis sellele vaatamata tähelepanuta, ei saa sellest tulenevaid kahjulikke mõjusid panna täies ulatuses varem ehitatud maja heausksetele korteriostjatele.

Praegusel juhul aga kirjeldatud erandlik olukord on tekkinud ning sellisel juhul tuleb leida eriti hoolikalt osaliste huve arvestav rätsepalahendus, mis ei paneks varasematest planeerimisotsustest tingitud negatiivseid mõjusid ainuüksi või valdavas osas selles

menetluses mitteosalenud T10 korteriomanike kanda.

6. Kõrgus: Ka juhul kui eelmises punktis kirjeldatud asjaolud oleksid olnud teistsugused ning nende tõttu ei oleks tekkinud linna varasemate T10-ne ja T8 kohta tehtud haldusaktide tõttu usaldusvastutust (HMS § 671), on T8 arendaja taotletud eskiis praegusel juhul

vastuolus PlanS nõuetega ja ka senise linna planeerimispraktikaga. Juhul kui T10-l puuduks õiguspärane ootus, et T8 krundil jääks püsima praegune 2.5 korruseline hoone, võiks kvartali senise planeerimispraktika kohaselt ka siis kõne alla tulla maksimaalselt kuni

5 maapealse korrusega hoone abs kõrgusega mitte üle 24.9 meetri. Kõnealuses TVK kvartalis hiljuti valminud Kollane 7, 9 5 korruseliste kortermajade puhul on Tallinna linn järjepidevalt kehtestanud maksimaalseks hoonete abs kõrguseks 24.9 meetrit, sama nähtub ka R.Tobiase 6 DP algatamisettepanekust (p 10). T8 arendaja soovib aga ka hoone

5 korruselise osa ehitada oluliselt kõrgemana ehk abs 26 meetrit, millele võivad lisanduda veel tehnoseadmed, mis naabrite seisukohast on sama mõjuga. Selline lahendus tähendab sisuliselt T10 akende ja rõdudega peamise läänefassaadi paušaalselt

kinnimüürimist, mille tagajärjel kaovad kuni T10 7-korruseni väljakujunenud vaated tervikuna ja täielikult, drastiliselt vähenevad ka insolatsioon ja privaatsus. Lisaks sellele taotleb T8 arendaja veel ka 6-nda korruse ehk nn penthouse ehitusõigust abs kõrgusega

29.6 meetrit. Kuna T8 T10 poole kavandatud sein on kavandatud erinevalt praegusest T8 hoonest akendega ning erinevalt praegusest T8 diagonaalis eenduvast paigutusest T10

1 HMS § 67 usalduse arvestamine ei hõlma PlanS olemusest tulenevalt mitte üksnes kitsalt T10 kohta tehtud

haldusakti püsimajäämist, vaid ka T8 osas varasema DP ja/või ehitusluba. Juhul kui see on põhjendatud

ülekaaluka avaliku huviga, tuleb HMS § 67 lg 3 kohaselt sellest tekkinud usalduskahju hüvitada ka lg 4 p 2

juhul, vt selle kohta lähemalt RKL 09.06.2023 nr 3-20-2247 p 19,20,21, samuti T10 12.05.2025 kirja punktides

37.1, 37.2, 37.4, 37.5, 37.6, 37.7 viidatud kohtulahendid.

4

seinaga paraleelselt vastastikku ning sellele väga lähedale, tähendab see piltlikult öeldes seda, et kummagi maja elanikud saaksid vaadata naabermaja korteris muna praadimist justkui kõrvaltoast. T8 arendaja pakutud ülemäärane hoone kõrgus irdub väljakujunenud

linnaehituslikust tavast ja on ka arhitektuutselt sobimatu (p 6, 8,9, 10). Praegusel kujul pakutud lahendus on mõneti võrreldav olukorraga, kus näiteks Tallinna Linnavalitsuse Vabaduse väljaku suunas jääva fassaadi ette ehitataks 8-10 meetri kaugusele sellega

paraleelselt kogu selle laiust ja kõrgust kinnikattev müür, mis sarkofaagina mõjudes rikuks ka hoone väljaspoolt vaadeldavust (p 40). T10 pole kordagi tuginenud sellele, et olukord naaberkinnistutel peaks jääma igaveseks muutumatuks, sealhulgas hoonete paigutuse, vaadete, insolatsiooni ja privaatsuse osas. Kuid kohtupraktikas on paika pandud piirid

millise määrani on ülekaalukatel põhjustel võimalik naabrite olukorda nende parameetrite osas halvendada, kohus on seejuures asunud seisukohale, et arendaja huvi ei kaalu üles korteriomaniku valgustingimuste halvenemist. (nt p 37.2 viidatud kohtulahend). Oleme

pakkunud välja ka kompromisslahenduse, mille kohaselt praeguse 2.5 korruselise hoone asemel võiks olla aktsepteeritav koguni 5 korruseline hoone, kui vähendada selle kõrgust 1 meetri võrra ehk vaid 20 cm võrra iga korruse kohta, mis jätkuvalt võimaldaks igale

korrusele kõrguseruumi 3.18 meetrit 3.38 meetri asemel. Pakutud lahendus ei mõjutaks arendaja ehitusõiguse mahtu ruutmeetrites ning võimaldaks T8 arendajal jätkuvalt pakkuda standardist märksa kõrgemate lagedega kortereid. Kuid arendaja soov ehitada ebastandartselt kõrgete lagedega kortereid sellest veelgi kõrgematena on toreduslikku

laadi ega kaalu üles T10 õigustatud huve, mis saaksid oluliselt vähem kahjustatud mõnevõrra vähem kõrgemate lagedega korterite ehitamisel. Praegusel juhul ei ole T8 soov ehitada 20cm võrra kõrgemate lagedegega kortereid õiguslikult kaitsmisväärne, võrreldes

sellest arendaja poolt saadava võimalikku kasu ning sellest T8-le tekitatavat kahju – eriti olukorras kus on olemas mõistlik alternatiiv mis märkimisväärselt T8 õigustatud huve ei riiva. Samal seisukohal on ka EAL (p 44.4). T10 pakutud kompromisslahendus on seega

pigem isegi T10 arvelt T8 huvide eelistamise poole kaldu (p 44.5).

7. Paiknemine: Olemasolevad T8 ja T10 hooned paiknevad selliselt, et T8 hoone R.Tobiase tänava poolne fassaad on T10 suhtes diagonaalselt eenduv ning T10 läänefassaadiga on paraleelselt vastakuti vaid T8 2.5 korruselise hoone kitsas ilma akendeta otsasein

Laulupeo tänava pool. R.Tobiase tänaval on T8 ja T10 hoonete seinte vaheline kaugus ca 30 meetrit ning praegusest paigutusest lähtuvalt ei sulge T8 hoone ka T10 hoone madalamate korruste korterite eluruumide aknaid (vt. T10 12.07.2025 kirjale lisatud fotod).

T8 arendaja pakutud lahendus aga kujundaks põhimõtteliselt ümber praeguse T8 hoone paiknemise, tuues T8 hoone põhimassiivi T10 läänefassaadi ette seda paušaalselt kinnikatval moel ning 30 meetri asemel 11.8 m (tegelik 9.2 m rõdupiirdest) – 12.6 (tegelik

ca 11.6 m rõdupiirdest) kaugusele ehk ligi 3 korda lähemale (tuleohtutusnõuetest tuleneva absoluutsele miinimumile läheneva kujani) seejuures paraleelselt vastakuti, mitte diagonaalselt eenduvalt nagu praegu. Nimetatud lahendusvariant on T10 korteriomanikele kõigist mõeldavatest alternatiividest halvim ning maksimaalselt nende õigusi ja huve

kahjustav, ega ole kooskõlast Tallinna T8-t ja T10-t puudutavate varasemate planeerimis- ja ehitust puudutavate haldusaktidega – pöörates nende alusel loodud hoonestusliku olukorra kardinaalselt ümber T10 kahjuks. Lahendus ei ole kooskõlas ka vahetu

lähiümbruse teiste hoonete rajamisel kasutatud planeerimispraktikaga:

7.1. Samasse TVK kvartalisse hiljuti rajatud Kollane 7 ja Kollane 9 on ükskteise suhtes paigutatud vaheliti moel, et hiljem rajatud hoone ei sulge varem rajatud

hoone akendega fassaadi seda kinnimüürival moel (p 14).

7.2. Sarnaselt on üksteise suhtes vaheliti paiknema planeeritud ka naaberkvaratli uued

korterelamud aadressidel Kollane 4,8 ja 12 (p 14).

7.3. Naaberkvartali R.Tobiase 7,9,11 (edaspidi T7/9/11) maa-aluse parklaga ühendatud

kolme maja ühisarenduses on majade vaheline vahemaa diagonaalselt eenduv paljuski sarnaselt nagu T8 ja T10 majade vahemaa praegu, moodustades

5

kortermajade akendega sisekvartali fassaadide vahele piisava vahemaa mis tagab uusarenduse naabermajade elanikele nii piisava insolatsiooni, privaatsuse ja mingil määral ka vaadete säilimise. Seejuures on T7/9/11 hoonete fasaadide vaheline

distants ca 26.5 meetrit. Samas suurusjärgus distants on jäetud ka T7/9/11 ning F.R.Faehlmanni tn asuvate majade hoovipoolsete fassaadide vahele – see tähendab et arendaja ei ehitanud kortermaju vastu naabermajade sisehoovides

asuvaid fassaade, vaid jättis ka nende vahele mõlemaid austava vahemaa. (p 13). Astlanda poolt enda krundile T7/9/11 korterelamute fassaadide asetamine vastastikku ca 9 meetri kaugusele, nii nagu on taotletud T8 planeering algatamisettepanekus, oleks küll võimaldanud oluliselt suurendada äriprojekti

ruutmeetrite arvu ja esmapilgul ka äriprojekti kasumlikkust, kuid olnuks tegelikult lõpuks ka majanduslikult lühinägelik, sest selliselt arendatud elukeskkond ei oleks vastanud kõrge hinnaga tulevaste koduostjate õigustatud huvidele, samuti

kaasnenuks sellega Astlandale oluline mainerisk. Astlanda järelikult ei pidanud seega ei majanduslikult ega mainekujunduslikult mõistlikuks ega võimalikuks pakkuda oma klientidele kortereid, mille akende vahemaa on üle kolme korra

väiksem ehk ca 9 meetrit, nii nagu Kawe on näinud ette oma esialgses

planeerimisettepanekus T8 ja T10 fassaadide akende vahel.

7.4. Isegi Lasnamäel on kortermajade akendega fassaadide ning sellega paralleelselt vastastikku paikneva naabermajade vahele jäetud piisav ja enamasti suuremgi

vahemaa - näiteks on Paekaare 58 ja 60 kortermajade vaheline kuja koguni 56 meetrit. Juhul kui kesklinna tingimustes ei ole võimalik jätta sama suurt vahemaad hoonete vahele nagu Lasnamäel, võimaldamaks selles aspektist vaadatuna sama

head elukeskkonda kui Lasnamäel, tuleks sel juhul lähtuda minimaalselt vahetute

naabrite T9 ja T11 kujast. (p 13).

7.5. Ka Raua asumisse nõukogude ajal rajatud staliniaegsete majade, hruštovkade ning

ka 80-ndatel rajatud korterelamute akendega fassaadide kujad on tunduvalt suuremad kui planeeritud T10 ja T8 vahemaa (p 13 Lisad 23, 24, 26,29 fotod) – – praegusel kujul pakutud lahendust ei peetud Raua asumis seega võimalikuks isegi hruštovkade puhul ehk ajastul mille planeerimisstandardid ja nõuded

elukeskkonnale pidanuksid olema justkui nõrgemad kui aastal 2026.

7.6. Praegusel juhul on T8 arendaja ajanud kardinaalselt segamini nn südalinliku hoonestuslaadi, kus hooned ehitataksegi külgepidi kokku, ning TVK kvartalis ning

ka naaberkvartalis valitseva hoonestuslaadi, kus aknad asuvad sageli ka eluhoonete külgfassaadidel ning kuhu T8 pakutud kujul arendus on sobimatu nii

naabermajade huvidest lähtudes kui ka linnaehituslikust aspektist.

7.7. Et praegusel kujul pakutud T8 planeeringule vastavat hoonestruktuuri näidet ei õnnestunud leida isegi mitte Lasnamäelt, siis lähim vaste õnnestus leida Hiinast, kus kortermajade vastastikku paiknevate akendega fassaadide 8 meetrist kuja kanjonilaadset mõju illustreerib juurdelisatud foto (p 13 Lisa 25 - foto Hiina

kortermajad 8 m kujaga).

7.8. Asjaolule, et kinnistu piirist vahetult piirnevana akendega fassaadi kavandamine ei ole kooskõlas hea ehitustavaga, on T8 DP menetlemisel tähelepanu juhtinud

12.06.2026 ka Tallinna Strateegiakeskuse juht Jaak-Adam Loovere (p 14). Päikesevalguse tagamise vajadusele on tähelepanu juhtinud ka Tallinna

strateegiakeskus (p 18.9).

7.9. Eelnevalt kirjeldatud fassaadide vaheliti või diagonaalis paiknemise põhimõttest kinnipidamist on TLPA senises praktikas järgitud isegi südalinna kõrghoonete

kavandamisel (vt selle kohta alljärgnevalt eraldi punkt koos lisatud visuaalidega).

6

7.10. Praegusel kujul T8 pakutud variant on halvim võimalikest – sisuliselt müüritakse sellega kinni nii T10 läänesuunaline põhifassaad kui ka T8 kavandatava

„eksklusiivsena“ reklaamitud maja enda kirde-idasuunaline akendega fassaad.

7.11. Ometi on olemas mõistlik alternatiiv, mis võimaldaks T8 arendajal sama suurt hoonealust pinda ja sellest tulenevalt sama suurt ehitusõiguse mahtu ruutmeetrites – mitte muuta T8 olemasoleva hoone paigutust ja jalajälge. Nimetatud lahenduse

oleme välja pakkunud ka 12.07.2025 kompromissettepanekus (puntkid 43-48, 50), kusjuures selline lahendus oleks ka linnaruumi seisukohast parem. Sel juhul ei viidaks T8 planeeritud mini-linnaväljakut, kavandatud kohviku terrassi ning laste mänguväljakut R.Tobiase tänava äärest T8 Laulupeo suunda jäävasse Gonsiori

tänava liiklusmürale avanevasse tagahoovi, vaid see jääks T8 olemasoleva maapealse parkla alale. Samuti võimaldaks see vältida R.Tobiase tänava monofunktsionaalsust ning nn kanjoni efekti – pidades silmas et T8 praegune parkla

on ainus R. Tobiase tänava äärne vaba ala mis võimaldaks monotoonset hoonetefronti liigendada ning tekitada sinna roheala. Samuti on oluline, et Kollane tn ääres juba asub roheala ehk Kadrioru kogukonnaaed, samas kui R.Tobiase

tänaval rohealad puuduvad ning viimase selleks vaba platsi kaotamine T8 hoone R.Tobiase tn äärsest osast muudaks R.Tobiase tänava tervikuna nn linnakõrbeks. T10 pakutud kompromisslahendus on kooskõlas ka TLPA varasemate seisukohtadega (p 45.5), võimaldaks teha T8 arenduse T10 huve oluliselt vähem

riivaval moel isegi ehitusõiguse mahu olulisel suurendamisel võrreldes olemasoleva T8 hoonega ega piiraks T8 arendaja soovi krundi ehitusõiguse mahtu

mitmekordistada T8. Praegusel hetkel oleks selleks vaja ainult T8 eskiis ringi teha.

8. Asjaolule, et T8 eskiis selle praegusel kujul on põhimõtteliste puudustega ja muuhulgas problemaatiline ka privaatsuse ja insolatsiooni aspektist, on tähelepanu juhtinud ka Tallinna strateegiakeskus (p 18.9) ja EAL (p 18.10). Kuid arendaja poolt selle probleemi

lahenduseks pakutud kõrghaljastuse rajamine on nende probleemide lahendamiseks

olemuslikult täiesti kõlbmatu:

8.1. Kõrghaljastus saaks teoreetiliselt lahendada privaatsuse probleemi osaliselt ning sedagi alles aastakümnete pärast, kui istutatavad puud on kasvanud T10 ja T8 majade

kõrguseks (p 19). Seega vähemalt lähiaastakümnetel pakutud kõrghaljastus

probleemi kuidagi ei lahenda.

8.2. Aastakümnete pärast võib kõrghaljastus lahendada privaatsusprobleemi vaid

osaliselt, sest puutüvi seda ei taga, puu võra ja lehestik hakkab täiskasvanud puul

pihta reeglina alles kõrgemal asuvate korterite kõrguselt.

8.3. Osas, kus aastakümnete möödumisel kõrgemal asuvate puude võra osaliselt hakkab

leevendama T 10 ja T18 privaatsusprobleemi, tekib sellest vastupidine probleem – sest kõrghaljastus kitsal kahe maja vahelisel alal süvendab drastiliselt veelgi insolatsiooniprobleemi. Praegusedki insolatsiooniarvutused – mille õigsuse osas osas on tekkinud tugevad kahtlused (vt all eraldi punkt selle kohta) – on minuti täpsusega

absoluutse miinimumi peal, järelikult kõrghaljastus päris kindlalt vähendab

päikesevalgust alla miinimumi.

8.4. Kõrghaljastuse nõuetekohasekt rajamiseks - selliselt et puud saaksid turvaliselt

juurduda - puudub T8 ja T10 hoonete vahel piisav ruum. Kuna puu juurestiku jaoks on nõutav vähemalt 3 meetri laiune vaba ala, T10 krundipiirini ulatub aga betoonist maa-aluse garaazi vundament, siis T10 krundil puude juurdumiseks vajalikku ruumi ei

ole. Puudele ainult ühest küljest juurdumise ruumi võimaldamine võib tuua kaasa puude ühekülgse või ebapiisava juurdumise ja sellest tulenevalt tormiga puu ümberkukkumise ohu. Kui aga nihutada puude istutamisala T8 krundipiirist kuni hoonestuseni jääva ala (ca 6 meetrit) keskele, ei jääks enam ruumi linna nõutud

avalikule jalakäijate läbikäigule. Mõlemal juhul paikneks puu võra kummagi maja

7

seintele lähemal kui 5 meetrit, mis tekitab omakorda probleeme ja ei vastaks nõuetele (vt selles küsimuses allolev eraldi punkt viitega TTÜ ehituse ja arhitektuuri instituudi

eksperdile).

8.5. Puude võrade paiknemine hoonete fassaadidele lähemal kui 5 meetrit tekitab mõlema maja fassaadidele hõõrdumisest mehhaanilisi-, niiskus- ning tormikahjustusi. Samuti on niivõrd lähedal asuva puuvõra tõttu paratamatu, et sellest hakkab mõlema maja

korteritesse avatud akende kaudu lenduma puulehti ja muud prahti. Lahendus võib olla ka ohtlik majaelanikele, juhul kui näiteks puude otsas pesitsevad linnud poegimise perioodil hakkavad akent avavat või rõdudel viibivaid korterielanikke enesekaitseks ründama. Viimane stsenaarium on täiesti tavapärane igal kevadel ja seda mitte ainult

kajakate puhul.

8.6. Eraldi probleem on vahetult vastu fassaade paiknevatest puudest lähtuv potentsiaalne

tuleoht, kui näiteks põuaperioodil mingil põhjusel kuivanud puuoksad peaksid süttima

8.7. T8 ja T10 vahele kavandatud kõrghaljastus võib olla ka muudel põhjustel vastuolus tuleohutuse nõuetega (p 35). Näiteks võivad kahe maja üsna laiade vastakuti asetsevate fassaadide vahel paiknevad puud takistada nõutavat päästemeeskonna

juurdepääsuteed ning evakutatsiooniteed, iseäranis juhul kui on vaja redeltõstukiga päästa tulelõksu sattunud inimesi kummagi korterelamu fassaadi keskel asuvate akende kaudu.T8 seletuskirjas on samut tõdetud et evakuatsioonivõimalus ja selles tõstukauto ligipääs peab olema tagatud ning et kohtades, kus ei ole tõstukautole

ligipääsu, tuleb hädaväljapääs kavandada näiteks avatavate luukidega rõdu põrandas ja redelitega.2 T10 korterelamul kirjeldatud erandlikud evakuatsiooni võimaldavad

arthitektuurilis - tehnilised erilahendused puuduvad.

9. Ka TLPA 26.11.2024 arendajale saadetud seisukoht, et arendaja soovitust madalama hoonestustiheduse (TLPA määratud hoonestustihetuse 2 asemel soovis T8 arendaja 2.5) põhjuseks on ka vajadus tagada korterite planeerimisel piisava päevavalgusega eluruumid

- otseselt haakub T10 lahendusettepanekutega ning on nende abil saavutatav. Samuti EAL ettepanekud mitmes osas riimuvad T10 vastuväidete ja lahendusettepanekutega

(p18). T8 eskiisis nendega arvestatud ei ole.

10. T10 seisukohtade õiguslikud alused on detalisemalt käsitletud juba T10 12.07.2025 kirjas

(p 22-37), seejuures on markeeritud AÕS alusel võimalik lammutamisnõue ka juhul kui hoone sellisel kujul ehitataks DP alusel (p 38), praeguse T8 eskiisiga tekitatava rahalise kahju suurus T10 korteriomanikele summas vähemalt € 594 000 (p 39), praegusest

lahendusest tulenevad tuleohutusprobleemid (p 35), PS §-de 32, 26 riive ja Euroopa

Inimõiguste Kohtu sellekohane praktika (p 37.8), autoriõiguste rikkumine (p 40).

IV Täiendavad põhjendused

11. T8 DP SK-s on arendaja taotletud absoluutkõrgust 29.6m põhjendanud kõrvalkvartalis

asuva T7/9/11 arenduse näitega, kuid hooonestustiheduse ja hoonetevahelisest kauguse

osas seevastu T7/9/11 arendust eeskujuks ei võeta, taotledes selles osas arendaja poolt

näiteks valitud arendusega võrreldes tunduvalt suuremat hoonestustihedust. T7/9/11

hoonestustihedus 1.9, T8 soovib aga hoonestustiheduseks 2.5. Lisaks on T7/9/11

hoonetevahelised akendega fassaadid üksteisest diagonaalselt eenduvad ning

nendevaheline vahemaa on ca 26.5 meetrit ehk ligi kui 2.5 korda suurem kui T8 arendaja

soovitud T8 ja T10 vahemaa 11.8 (9.2m rõdudest) kuni 12.6 meetrit (11.6 m rõdudest) (vt

detailsemalt 12.07.2025 kirja p 13). Arendaja on kasutanud põhjendusena tervikust

2 T8 DP SK p 6.2.2. kohaselt tuleb tagada kõikidele korteritele hädaväljapääs. Kohtades, kus ei ole

tõstukautole ligipääsu, tuleb hädaväljapääs kavandada näiteks avatavate

luukidega rõdu põrandas ja redelitega.

8

väljarebituna selektiivselt üksnes ühte, endale kasulikku naaberarenduse parameetri

näidet, mis võimaldaks maksimaalselt suurt hoonekõrgust ning -mahtu. T8 poolt näiteks

valitud sama arenduse hoonestustiheduse ja hoonetevahelise kauguse parameetrite osas

aga samast näitest ei lähtuta. T7/9/11 näitele tuginemine abs kõrguse osas võiks olla

mingilgi määral arvestatav juhul, kui lähtutaks samal ajal ka sama eeskujuks võetud

arenduse hoonestustihedusest ja hoonetevahelisest kaugusest - mis tähendaks T8

ehitusõiguse mahu olulist vähendamist võrreldes eskiisiga. Praegusel juhul on T8 pakutud

lahendusega jäetud täielikult kõrvale T10 õigustatud huvid ning linnaehitusliku ja

arhitektuurse sobilikkus.

12. T8 hoone absoluutkõrguse määramisel T7/9/11 näitest lähtumine ei teeni ka tänavafrondi

ühtlustamise eesmärki, sest ka teisel pool R.Tobiase tänavat kõrvalkvartalis on ülejäänud

tänavaäärsed hooned madalamad kui T7/9/11 hoonetekompleks. TVK kvartalis (kvartal

kuhu soovitakse püstitada T8 hoonet, vt 12.07.2025 kirja p 4) aga tekitaks T8 arendaja

taotletud abs. kõrgus 29.6 meetrit vastupidiselt täieliku linnaehituslikult sobimatu eklektika,

sest ning T8 vahetus naabruses kvartali keskosas on hiljuti planeeritud Kollane 7 ja 9

hoonete puhul lähtutud järjepidevalt, rangelt ja ühtlaselt absoluutkõrgusest 24.9 meetrit

ning samast kõrgusest on lähtutud ka T8 tänavaäärse naaberhoone R.Tobiase 6

planeerimisel (vt 12.07.2025 kirja punkt 10). Sealt edasi TVK kvartali alguses on aga

eelnevatest madalam hoone. Seega on „tänavafrondi ühtlustamise“ põhjendus täiesti

eksitav ja asjakohatu. Juhul aga kui T8 pakutud eskiis tegelikkuses „ühtlustaks“

tänavafronti, oleks see käesoleval juhul asjakohatu põhjendus (vt 37.4 kohtulahend Võru

kesklinna 4 korruselise ärihoone ehitusloa tühistamise kohta, kuna see varjaks naabri

vaate ja valguse, kohus ei pidanud õiguspäraseks argumenti, et naabri huvide kahjustamist

õigustab tänavafrondi ühtlustamise vajadus).

13. 31.10.2025 DP illustreeriv joonis illustreeriv joonis (DP046810_DP_IJ_002) on eksitav –

T8 5 korruse absoluutseks kõrgusjoonena on visuaalselt esitletud justkui see jääks sama

kõrge kui Kollane 7 ja 9 korterelamud (abs 25 meetrit) – tegelikult on aga 5 korrus

planeeritud sellest ligi 1 meetri võrra kõrgemana (abs 26 meetrit), nimetatu nähtub ka

samalt jooniselt endalt T10 ja T8 5-ndate korruste kõrguste kõrvutamisel. Juhul kui

valeandmeid on esitatud teadlikult ehitusõiguse mahu suurendamise eesmärgil, on

tegemist varalise õiguse saamise eesmärgil toimepandud kelmusega (KarS § 209), mis on

kuriteona karistatav juba tegelikest asjaoludest ebaõige ettekujutuse loomisest ehk

ebaõigete andmete esitamisest ametiasutusele esitatud taotluses, sõltumata sellest, kas

see taotlus hiljem rahuldatakse (kahju tekitamine on põhistatud 12.07.2025 kirja punktides

9, 24, 39). Ei ole eluliselt usutav, et professionaalne arhitekt saaks nii jämeda vea teha

kogemata. Ka juhul kui eksitavat teavet on esitatud muudel asjaoludel, on tegemist äärmise

ebaprofessionaalsusega, mille tõttu tuleks kogu T8 DP taotletud jooniste ja seletuskirja

omavaheline kooskõla ja vastavus TLPA seatud tingimustele tervikuna ka kõigi muude

parameetrite osas üle kontrollida. Eelnevaga on T8 arendajal juba õnnestunud viia ka

TLPA eksitusse, muuhulgas selles osas, justkui praegune 31.10.2025 esitatud

eskiislahendus säilitaks T10 nurgakorterite vaate piki R.Tobiase tänavat.

14. T8 hoone 5 korruselise osa tegelik kõrgus koos sellele lisanduvate võimalike

tehnoseadmetega ulatuks seega T10 6 korruse akende ülemise piirini. Sinna otsa

soovitakse lisada kõrgust veel ka 6 korruse nn penthouse võrra. Katusele soovitakse SK

kohaselt paigaldada ka tehnoseadmed ja katusehaljastus, mis suurendab hoone tegelikku

kõrgusmõju veelgi.

15. 31.122025 T8 DP SK kohaselt peaks olema hoone põhimaht „mitte rohkem“ kui 5 korrust,

millele võib lisada „tugeva tagasiastega“ 6 korruse, mis ei tohi jääda domineerima ja peab

sobituma keskkonda. Tegelikkuses T8 DP PJ kohaselt katab 6 korrus väga olulise osas 5

9

korruse pinnast, hoone põhimahtu soovitakse R.Tobiase tänava pool tegelikult 6

korruselisena ning vähemalt R.Tobiase tänava pool on tagasiaste väike, mistõttu

planeering ei vasta nimetatud nõudele. Sellele lisaks on nn penthouse planeeritud T10

vaatest selleks kõigist mõeldavatest variantidest kõige ebasobivamasse kohta (vt ka

12.07.2025 kirja punkt 18.9 EAL seisukoht samas küsimuses).

16. Naabrite huve ja linnakeskkonda arvestavate planeerimisprintsiipe, mida TLPA on seni

järjekindlalt rakendanud, kuid mida T8 DP ettepanek rikub (12.07.2025 kirja punktides 8,

13, 14 toodud näited Tobiase kvartali hiljutised uusehitiste, Laulupeo-Poska kvartali, Raua

asumi, Lasnamäe, kohta), on järgitud TLPA poolt ka hilisemalt ning seda veelgi tihedama

hoonestusega aladel ning isegi südalinna kõrghoonete puhul:

16.1. Swissoteli naaberkrundile senise Stockmanni kaubamaja kohale kavandatud 37

korruseline kõrghoone (DP047070 Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistu

detailplaneering) ei ole paigutatud Swissoteli suhtes selle fassaadi kinnimüürival

moel nii nagu seda teeks seda praegune T8 DP ettepanek, vaid ka seal on

kavandatav uus kõrghoone paigutatud Swissoteli hoone suhtes diagonaalis

eenduvalt, ehk siis naaberhoonet arvestavalt, mitte krundipiirist paraleelselt

vastakuti naaberhoone akendega fassaadiga kinnimüürival moel (nii nagu on

olemasolev T8 hoone paigutus T10 suhtes ja nii nagu oleme lahendusena taotlenud

välja ka 12.07.2025 kirjas) (Lisa 1 - Swissoteli naaberhoone

DP047070_DP_AE_IL_001).

16.2. Ka CityPlaza2 (DP042070 A. Laikmaa tn 11 // Tartu mnt 1 kinnistu detailplaneering)

kõrghoone on paigutatud senise LHV kõrghoone suhtes mitte lähtudest et

naaberkõrghoone tuleks tihkelt vastakuti senist LHV kõrghoonet selle akendega

fasaadi paušaalselt blokeerival moel, mida üksnes krundipiirist lähtudes saaks teha,

vaid järgitud on nn vaheliti paigutust, mis on ühtlasi ka mõlema kõrghoone parema

toimimise huvides (Lisa 2 - citify-laikmaa paigutus LHV).

17. Eesti kohtupraktika kohaselt on naaberkinnistute omaniku õigus, et planeering nende

vaadet paušaalselt ei blokeeriks, õigushüvena kaitstud ka ilma vaateservituudita (vt

12.07.2025 punkt 37), seejuures võib ka ainuüksi selle õiguse rikkumine tekitada

muuhulgas olulist rahaliselt mõõdetavat kahju. Eesti kohtupraktikas on eelnevat korduvalt

ja korduvalt üle kinnitatud (vt nt 12.07.2025 p 37,1, 37,2, 37.4, 37.5, 37.6, 37.7 käsitletud

kohtulahendid Tartu, Võru,Haapsalu, Tallinna Rävala ärikvartali, jne kohta). Ka privaatsus

on õiguslikult kaitstud, seda koguni õigushüvede hierarhias kõrgeimal võimalikul tasemel

ehk põhiseaduse sätestatud põhiõigusena ning iseäranis Euroopa Inimõiguste Kohtu

praktikas, sealhulgas ka planeerimisõiguse valdkonnas (vt 12.07.2025 p 37.8). Privaatsus

on alati subjektiivne, kuid on määratletav objektiivsete kriteeriumide kaudu. Praegusel kujul

rikub eskiis nimetatud õigusi paušaalselt ja niivõrd suurel määral, mis väljub

talumiskohustuse piiridest ka tiheasustusala kontekstis. T10 12.07.2025 kirjas viidatud

õigusaktide ja kohtulahendite kohaselt on praegune eskiis ka nendel põhjustel

õigusaktidega vastuolus. Vaadete ja privaatsuse vähendamine eskiisis pakutud määral ei

ole käesoleval juhul ka paratamatu, seda enam et T10 on oma kompromissettepanekutes

pakkunud välja lahendused, kuidas minimaalsete muudatustega on võimalik leida

lahendus mis säilitaks T8 arendajale praktiliselt sama suure ehitusõiguse mahu

ruutmeetrites, kuid mis oluliselt leevendaks 2.5 kordse hoone asemele 5 korruselise hoone

ehitamisest tulenevaid kahjulikke mõjusid naabrile. Nimetatud õiguste eiramine, eriti

olukorras kus on olemas arendaja huve praktiliselt samaväärselt võimaldavad alternatiivid,

võivad kaasa tuua ka avaliku võimu teostaja varalise vastutuse ning muud õigusjärelmid

selletõttu tekitatud kahjust tulenevalt.

10

18. 31.12.2025 T8 SK kohaselt on planeeritud haljastuseks suurekasvulised puud. SK punktis

6.2.1. on kajastatud ka keskkonnaalast nõuet, et suurekasvulistele puudele oleks tagatud

nõutav kasuvuum, sealhulgas peab kasvupinnase ühe külje pikkus olema minimaalselt 3

meetrit. DP ettepanek neid nõudeid tegelikkuses ei taga ja pakutud lahendus objektiivselt

ei võimaldagi neid tagada. Praegusel kujul pakutud ebasobiva T8 hoonekõrguse, läheduse

ja paigutuse leevendamiseks pakutud ainsa meetme – T10 ja T8 vahele kõrghaljastuse

rajamise – sobimatust on käsitletud põhjalikult juba T10 12.07.2025 kirja punktides 18.10,

19, 35. Kuid lisaks sellele ei ole T8 arendusettepanekus pakutud kujul kõrghaljastuse

nõuetekohane rajamine T10 ja T8 vahele ka objektiivselt võimalik. Tallinna Tehnikaülikooli

ehituse ja arhitektuuri instituudi lektor Tiina Tuulik on selgitanud, et maja ja puu vahele

peaks vähemalt viis meetrit ruumi jääma, et puu ja maja vähelt käiks õhk korralikult läbi.

Kui on teada, et puu kasvatab väga laia võra, siis tasuks istutuskoht majast veelgi

kaugemale planeerida. «Kui puuoksad hakkavad ühel hetkel vastu maja kasvama, siis on

see kahelt poolt halb. Kui puu peksab okstega vastu seina või katust, teeb ta endale haiget.

Ja teiselt poolt, kui puu peksab okstega vastu seina või katust, siis kannatavad ka sein või

katus,» selgitab Tuulik.3 Lisaks tuleb arvestada, et T10 krundi piirini ulatub betoonist

keldrigaraazi sissesõidutee, mis ei võimalda suurekasvulisel puul turvaliseks juurdumiseks

üldse kasutada T10 krundi maapinda. T8 krundipiirist kuni hooneni jäävale alale peaks

aga lisaks puu kasvupinnasele mahtuma ära ka avalik läbikäigutee. Kui istutada puud

vähemalt 5 meetri kaugusele T8 fassaadist siis peaks need ka Laulupeo tänava poolt 3

meetri võrra pikendatud kujaga alal - kus T8 hoonest kuni krundipiiril oleva betoonseinani

jääks sel juhul ca 6 meetrit - olema istutatud vahetult T10 maa-aluse betoongaraazi

vundamendi kõrvale, mis tähendaks, et vähemalt T10 suunas puutüvest betoonini peaaegu

mitte mingit ruumi puu juurte tarbeks ei jääks. Ebapiisavalt juurdnud puu võib olla eluohtlik

selle läheduses kõnniteedel viibivatele inimestele ning ümber kukkudes tekitada suurt

varalist kahju ka kõrvalolevatele hoonetele ning sõidukitele. Kirjeldatud probleeme ei

lahenda ka T10 ja T8 vahelise algse tuleohutusnõuetest tuleneva absoluutselt minimaalse

kuja suurendamine ca 1-3 meetri võrra. R.Tobiase tänava poolt on kuja suurendatud vaid

ca 1 meetri võrra ning sedagi on arvestatud T10 hoone seinast, mitte aga rõdust mis ulatub

seinast 2.6 meetri võrra kaugemale T8 poole, mistõttu sellest arvestatuna on tegelik

vahemaa hoonete vahel mitte 11.8, vaid 9.2 meetrit, mis ei võimalda nõuetekohaselt

kõrghaljastust rajada ka R.Tobiase tn poolses osas.

19. T8 DP eskiis praegusel kujul halvendab kõikide T10 puudutatud korterite vaateid,

insolatsiooni ja privaatsust ega parenda selles osas mitte ühegi T10 korteri olukorda.

Asjaolu, et J.Poska tn pool on T8 fasaadi nihutatud 3 meetri võrra, ei muuda ka selles osas

asuvate T10 korterite olukorda paremaks, vaid kogumis nimetatud kriteeriumide osas

selgelt ja oluliselt halvendab seda, sest 2.5 korruselise hoone asemel 5 korruselise

(rääkimata 6 korruselisest hoonest) rajamine ning T8 praeguse tumma seina asemele

akendega fassaadi rajamisest tingitud negatiivset mõju ei kompenseeri ka hoonetevahelise

vahemaa suurenemine mõne meetri võrra ja seda ka J.Poska tänava poole jäävate T10

korterite osas. Palume teil veelkord vaadata 12.07.2025 T10 kirjale juurdelisatud fotosid,

millest nähtub, et ka J.Poska poolsete T10 korterite madalamate korruste elutubade

akendest on hetkel tagatud vaatekoridor diagonaalselt R.Tobiase tänava suunas, mille

pakutud eskiis kaotaks, müürides selle kinni (asjaolu et kesklinna tornidele T8 olemasoleva

hoone tõttu neist korteritest vaade puudub on selge ja keegi ei eeldagi, et see peaks

tekkima). Samuti väheneb ka nende korterite insolatsioon oluliselt 2.5 kordse hoone

asemele sellest mitu korda kõrgema hoone rajamisel. Kahjustatud saab ka nende korterite

privaatsus, millist riivet hetkel üldse ei ole kuna T8 olemasoleva hoone T10 poole jäävas

3 https://kodu.postimees.ee/8366825/hoiatus-seda-puud-ei-tohiks-maja-lahedale-istutada

11

seinas ei ole erinevalt eskiisis pakutust aknaid. Kõikide ülejäänud T10 korterite suhtes on

nimetatud parameetrite osas kahjulik mõju veelgi suurem. T8 5 korruseline osa selle

praegusel taotletud abs kõrgusega on oluliselt kõrgem kui T10 5 korrus ning ka üksnes T8

5 korruseline osa blokeerib täielikult kõik vaated kogu hoone laiuses kuni T10 7-nda

korruseni. T8 nn penthouse ehk 6 korrus on aga kavandatud kujul peaaegu sama kõrge

kui T10 olemasolev 7-s korrus, jäädes T10 kõrgeimast osast vaid ca 1 meetri võrra

madalamaks ehk pigem on tegemist T10-ga võrreldes 7 korruselise hoonele vastava

kõrgusega.

20. PlanS kohaselt tuleb kõigi õigustatud isikute huvidega tasakaalustatult arvestada, mitte

lähtuda esmajoones või üksnes planeeringu algatamist taotlenud isiku algsest

maksimaalsest soovist (T10 12.07.2025 kirja punktid 24, 25, 28, 30, 37.1.,37.3). Seda

põhimõtet arvestamata kaotaks planeerimismenetlus sellele seadusega ettenähtud mõtte.

21. 31.12.2025 DP materjalide juurde on lisatud ka uus insolatsiooni analüüs, mille

ülekontrollimiseks on vajalik T10 poolt sõltumatu eksperdi kaasamine, see töö ei ole

tänaseks veel valminud. Muuhulgas vajab insolatsiooni arvutus põhjalikku ülekontrolli

J.Poska 5 (R.Tobiase 10) 2 korruse korteri osas (POS 3), kus hetkel on näidatud

insolatsiooni vähenemine enam kui 2 korda 5h5min pealt 2h30 minutini ehk minuti

täpsusega ülinapilt absoluutse miinimumini, samuti erineb sellest joonisel märgitud sama

korteri insolatsiooni kestvus 2h 45min (fail: DP046810_ISLOATSIOONI_ANALÜÜS_001).

Sellega on vastuolus insolatsioonianalüüsi järeldus, et „planeeritav hoone mõjutab

naaberhoonete korterite insolatsiooni minimaalselt“. Kui insolatsiooni vähenemine enam

kui kaks korda on analüüsi koostajate hinnangul „minimaalne“, on tegemist kas teadliku

eksitamise või tõsise kognitiivse tajumishäirega - mõlemal juhul tekib tõsine kahtlus, kas

ka ülejäänud sama analüüs järeldusi on võimalik usaldada. Materjalidest ei nähtu ka, kas

T8 kavandatava uue hoone enda eluruumid vastaksid minimaalsetele

insolatsiooninõuetele – tulenevalt T8 fassaadi kirdesuunalisest fassaadist saab selle

insolatsioon eelduslikult olema praeguse eskiislahenduse korral veelgi väiksem kui T10

vastasseina oma. Insolatsioonianalüüsist ei nähtu ka, et oleks arvestatud T8 DP

planeeringus T10 ja T8 korterite privaatsuse rikkumise leevendamiseks pakutud abinõuga

– kõrghaljastuse mõjuga insolatsioonile. Et nimetatud abinõu on olemuslikult sobimatu

selle probleemi lahendamiseks, oleme tähelepanu juhtinud juba 12.07.2025 kirjas ning ka

käesolevas kirjas eelpool. Praegune eskiislahendus on sobimatu ning seda ei kõrvalda ka

selle lahendamiseks pakutud sobimatu abinõu ehk kõrghaljastuse rajamine. Kuid lisaks

sellele vähendab DP-s ettepandud kõrghaljastus täiendavalt veelgi T10 ja T8 korterite

insolatsiooni võrreldes T8 poolt esitatud arvutustega. Nimetatud asjaolude, samuti ka

muude tervisekaitsenõuete ülekontrollimisega T10 kavandab töö jätkamist ja soovime teid

selle tulemustest teavitada esimesel võimalusel niipea kui need on valminud. Paraleelselt

on põhjendatud, et ka TLPA vahepeal omalt poolt samu asjaolusid üle kontrolliks. Kuna

T10 poolt täiendava analüüsi käigus võib saada kinnitust kahtlus, et lisaks arvukatele

muudele kaalukatele põhjustele on T8 DP 31.10.2025 eskiisivariant vastuvõetamatu ja

õigusvastane ka ainuüksi insolatsiooninõuetest tulenevalt, on praeguse eskiisi alusel

menetluse jätkamine enne nende asjaolude väljaselgitamist lubamatu ka sel põhjusel.

22. Kordame taas T10 poolt juba 12.07.2025 tehtud ettepanekut, et soovime pärast seda, kui

olete jõudnud käesoleva materjaliga tutvuda, teiega kohtuda ja nõu pidada võimalike

lahendusvariantide suhtes. Meile on oluline sisuline kaasatus, mitte niivõrd formaalne

vastus. Taotleme, et te ei formuleeriks oma vastust enne, kui oleme saanud asja üle

sisuliselt arutada.

23. T10 korteriühistu Poska 5 KÜ korraline üldkoosolek toimub iga aasta juunis, mistõttu T8

arendust ei ole seni olnud võimalik korteriühistu üldkoosolekul arutada. Järgmine korraline

12

üldkoosolek on planeeritud toimuma 2026 juunis. Juhul kui selleks ajaks on toimunud

sisuline arutelu ning lähenemine kompromisslahendustele, oleks järgmisel üldkoosolekul

võimalik vastuväidete arutamise asemel tutvustada juba võimalikke lahendusvariante.

Palun andke meile teada, milline on T8 DP menetlemise edasine võimalik ajakava ning kas

T8 DP arutamine 2026 suvel toimuval korralisel üldkoosolekul on sellega kooskõlas või

esineb vajadus kutsuda kokku KÜ erakorraline üldkoosolek T8 planeeringu küsimuse

arutamiseks enne seda.

24. Käesolevale on juurde lisatud:

24.1. Lisa 1 - Swissoteli naaberhoone DP047070_DP_AE_IL_001;

24.2. Lisa 2 - citify-laikmaa paigutus LHV;

Lugupidamisega

allkirjastatud digitaalselt

Martin Hirvoja

vandeadvokaat, Tobiase 10 KÜ lepinguline esindaja

[email protected] , +372 52 19 273

kuupäev digiallkirjas

VOLIKIRI

Tallinn, J. Poska tn 5 // R. Tobiase tn 10 korteriühistu (Täiendav nimi: Korteriühistu Poska

5), registrikood 80198737, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, J. Poska tn 5 // R.

Tobiase tn (edaspidi nimetatud Ühistu), mida esindab juhatuse liige Hedi Wahtramäe,

isikukood 47103210218, [email protected] +372 50 92 665

volitab

vandeadvokaat Martin Hirvoja, isikukood 37701314219, kes tegutseb

Advokaadibüroo Lillo & Partnerid (OÜ Advokaadibüroo Lillo & Partnerid, registrikood

11643617 Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Tatari 6A 10116) kaudu,

osalema Ühistu esindajana R.Tobiase 8, Tallinn, detailplaneeringu (detailplaneering nr:

DP046810) menetlemisel kõigis õigustes mida PlanS või muud õigusaktid näevad ette

seotud- või huvitatud osapoolele, sealhulgas esitama Ühistu nimel Tallinna linnale või

muudele avaliku võimu organitele kirjalikke või suulisi arvamusi, vastuväiteid ja ettepanekuid

seonduvalt detailplaneeringuga; kaasama sisendi ja arvamuste saamiseks ühistu elanikke,

sarnaste huvidega naabermajade elanikke või muid eksperte või spetsialiste; osalema

läbirääkimistel planeeringu algatamist taotlenud isikuga ning sõlmima temaga kohtueelset

kompromisskokkulepet, osalema nõupidamistel ja tegema muid toiminguid mis on vajalikud

käsundi täitmiseks; samuti esindama Ühistut nimetatud detailplaneeringuga seonduvalt

HKMS-is, TsMS-is, KrMS-st ja võimalikes teistes kohtumenetluses kohtumenetlust

reguleerivates seadustes kaebaja, hageja või kannatanu esindajale ettenähtud õigustes.

Lugupidamisega

[allkirjastatud digitaalselt]

Hedi Wahtramäe

OÜ Advokaadibüroo Lillo & Partnerid

Tallinn: Pärnu mnt 10, Tallinn 10148 Tel: +372 6 444 900, E-post: [email protected] Tartu: Turu 2 (Tasku keskus), Tartu 51014 Tel: +372 7 444 900 E-post: [email protected]

Registrikood: 11643617, IBAN: EE362200221045633635 Swedbank, EE041010220103788015 SEB, www.advokaat.ee

Terviseamet

Paldiski mnt 81, 10614 Tallinn

[email protected]

19.02.2026

VASTUVÄITED R.TOBIASE 8 KINNISTU DETAILPLANEERINGULE (DP046810),

TERVISEAMETI SEISUKOHA KÜSIMINE

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) on algatanud R.Tobiase 8 (T8) kinnistu

detailplaneeringu (DP046810) ning on 12.02.2026 kirjaga nr 3-2/25/1692 – 12 pöördunud

Terviseameti poole selle kooskõlastamiseks (Lisa 1 - TLPA 12.02.2026 kooskõlastuse

küsimise PA TA).

2. R.Tobiase 10 (T10) naaberkorterelamu on esitanud nimetatud DP kohta oma seisukohad

TLPA-le 29.01.2026 kirjas ning on selles välja toonud, et praegusel kujul arendaja poolt

väljapakutud planeeringulahendus on suure tõenäosusega vastuolus tervisekaitse- ja

insolatsiooninõuetega. Kuna nimetatud kirja ei ole avaldatud planeeringute registris,

samas on teadlikkus selles kirjeldatud asjaoludest Terviseametile kõnealuse küsimuse

lahendamisel oluline, esitan selle teile käesoleva kirja lisana (Lisa 2 - 20251124 T8

DP0406810 T10 vastuväited).

3. Taotleme, et Terviseamet annaks hinnangu, kas praegusel kujul esitatud DP046810 on

kooskõlas kohalduvate nõuetega ning et te võtaksite käesolevas kirjas toodut arvesse

planeeringu kooskõlastamise otsustamisel.

4. Kokkuvõtlikult on asjaolud järgmised: T8 arendaja soovib olemasoleva T8 hoone asemele

ehitada oluliselt kõrgema hoone ning tuua hoone põhimassiivi vahetult T10 kvartalisisese läänefassaadi ette, millise paigutusega T10 hoone projekteerimisel ei arvestatud. Ruumiline olukord on eripärane ja nõuab seetõttu individualiseeritud lahendust. Hetkel on T10 võrdlemisi pikk kvartalisisene peamiste korteriakendega kvartalisisene läänefassaad

avatud ning tagab piisava insolatsiooni. Arendaja soovitud T8 hooneasetuse ümberpaigutusega aga T10 ning tulevase T8 hoone vastastikku asetsevad fassaadid suletaks, jättes kahe ligi 30 meetri kõrguse korterelamu vahele vaid tuleohutusliku

miinimumkuja lähedase vahemaa. Et tagada sellise paigutuse vastavus hea ehitustava minimaalsetele nõuetele, on leevendusabinõuna algataja pakkunud kahe hoone vahelisele kitsale ribale kõrghaljastuse rajamise. Seejuures kõrghaljastuse ehk suurekasvuliste

puude turvaliseks juurdumiseks T10 kinnistul selleks vajalik ruum puudub, kuna T10 krundipiirini ulatub betoonist maa-aluse garaaži vundament. T8 hoone seina äärde on aga planeeritud võrdlemisi kitas jalakäijate läbikäigutee, millest vabaks jäävale alale peaks mahtuma kõrghaljastus ja selle juurestiku kasvuruum. Samuti on T8 uus hoone, erinevalt

olemasolevast, kavandatud T10 suunas avanevate akendega. Ülevaate olukorrast saab kõige hõlpsamini juurdelisatud fotodelt (Lisa 3 - T10 T8 fasaadide paiknemine, Lisa 4 - T10 ja T8 kuja, Lisa 5 - vaade T10 garaažiteelt). Eelneva põhjal on tõusetunud

muuhulgas vähemalt järgmised küsimused, mida on täpsemini kirjeldatud juurdelisatud

T10 30.01.2026 TLPA-le saadetud kirjas (Lisa 2):

2

4.1. Arendaja poolt TLPA-le esitatud materjalide läbitöötamisel on tekkinud põhjendatud ja

tõsised kahtlused arendaja poolt 31.10.2025 TLPA-le esitatud insolatsioonianalüüsi

õigsuses. Esialgsed arvutused meie poolt kaasatud asjatundja poolt näitavad, et

nendes arvestustes on suure tõenäosusega sees oluline viga1. Kuna ka arendaja

enda poolt esitatud analüüsi kohaselt väheneb vaatlusaluse korteri osas insolatsioon

5 h 5 min pealt 2h 30 minutini ehk minutipealt absoluutse miinimumini, on mistahes

võimalikul veal määrav tähtsus küsimuses, kas DP vastab selles osas

miinimumnõuetele või mitte (Lisa 2 p. 21).

4.2. Ka T8 arendaja enda esitatud insolatsioonianalüüsi kohaselt väheneb kõnealuses

postitsioonis insolatsioon üle 50%. Juhendi kohaselt insolatsiooni kestuse

vähenemine ei tohi ületada 50% esialgsest kogukestusest vaadeldavas ruumis.

Samas on esitatud järeldus, et „planeeritav hoone mõjutab naaberhoonete korterite

insolatsiooni minimaalselt. “ Neid asjaolusid ja sellele antud ebaadekvaatset hinnangut

kõrvutades süvendab kahtlust, kas analüüsi muid osasid, mida ei ole veel üle

kontrollitud, saab usaldada (Lisa 2 p. 21).

4.3. Puudub analüüs T8 hoone T10 suunas jäävate korterite vastavuse kohta

insolatsiooninõuetele. Kuna T8 nimetatud sein on kirdesuunaline, saaks seal

eelduslikult insolatsioon olema veelgi oluliselt väiksem kui T10 läänesuunalise

vastasseina korteritel (Lisa 2 p 21).

4.4. Täiendavalt vähendaks mõlema kortermaja insolatsiooni oluliselt nende vahelisele

kitsale alale privaatsuse leevendamiseks pakutud kõrghaljastuse rajamine, mis on ka

muus osas selleks olemuslikult sobimatu meede (Lisa 2 p 8, 18, 21)

4.5. Oleme TLPA-le saadetud kirjas esile toonud, et T8 arendaja poolt esitatud joonis T8

hoone kõrguse kohta on ilmselgelt eksitav, näidates T8 hoone 5 korruselist osa ca 1

meetri võrra madalamana kui seda tegelikult soovitakse teha. See omakorda võis

täiendavalt mõjutada ka insolatsiooniarvutuste õigsust (Lisa 2 p 13).

4.6. T10 taotles 30.01.2026 TLPA-le saadetud kirjas, et kuni nimetatud asjaolude

ülekontrollimiseni ei oleks lubatav menetluse jätkamine olemasoleva

insolatsioonianalüüsi põhjal. Seetõttu on meie hinnangul Terviseametilt

kooskõlastamise taotlemine käesoleval hetkel ennatlik.

4.7. Hetkel tegeleb T10 poolt kaasatav valdkonna ekspert T8 arendaja poolt esitatud

analüüsi õigsuse ülekontrollimisega ning eelnevalt kirjeldatud asjaolude tõttu ei oleks

õige kuni selle töö valmimiseni minna edasi menetlusega ja anda kooskõlastus

olemasolevate DP sellekohastele materjalidele tuginedes.

4.8. Palume teie kaasabi hindamaks ka muid meie 30.01.2026 TLPA-le saadetud kirjas

esiletoodud ohte, osas mis on teie pädevuses (17.12.2015 määrus nr 133

„Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise

alused“ § 3 p 12)

5. Kuna kooskõlastus on HMS tähenduses haldustoiming või teatud juhtudel eelhaldusakt,

mis puudutab T10 õigusi (s.h. vahetult T10 elanike ohutuse küsimusi), taotleme et

täiendavate küsimuste tekkimisel kuulataks T10 esindaja ära HMS § 40 lg 2 kohaselt .

Samuti oleme valmis nõupidamiseks-kohtumiseks kui see aitaks kaasa käesoleva

küsimuse õigele lahendamisele. Kuna praegusel kujul kooskõlastamiseks esitatud DP

1 Muuhulgas vajab ülemõõtmist ja ülekontrollimist ka mõõtmise koht ja metoodika: Juhendi kohaselt

Insolatsiooni kestuse hindamisel on vaatluspunkt seina välispinnal akna keskel 90 cm kõrgusel ruumi põrandast.

Insolatsioon toimib, kui akna pinnast vähemalt pool on otsese päikesevalguse käes.

3

materjalide põhjal ei ole võimalik tuvastada algatatud detailplaneeringu nõuetele vastavust,

tuleb seaduse kohaselt jätta planeeringu projekt kooskõlastamata.

6. Käesolevale on juurde lisatud:

6.1. Lisa 1 - TLPA 12.02.2026 kooskõlastuse küsimise PA TA;

6.2. Lisa 2 - 20251124 T8 DP0406810 T10 vastuväited;

6.3. Lisa 3 - T10 T8 fasaadide paiknemine;

6.4. Lisa 4 - T10 ja T8 kuja;

6.5. Lisa 5 - vaade T10 garaažiteelt;

6.6. Lisa 6 -20250618 volikiri Poska 5 MH.

Lugupidamisega

allkirjastatud digitaalselt

Martin Hirvoja

vandeadvokaat, Tobiase 10 KÜ lepinguline esindaja

[email protected] , +372 52 19 273