1. SISSEJUHATUS
Rakvere linnas Kütuse tn 10 kinnistu detailplaneeringu koostamise aluseks on Osaühing Tarvas Invest taotlus Rakvere linnavalitsusele 09.10.2025.a. ja Rakvere Linnavalitsuse korraldus nr 686, 20. oktoober 2025.a.
Detailplaneeringu ala hõlmab Kütuse tn 10 kinnistut (katastriüksuse tunnus: 66301:032:0160) ja osaliselt sellega piirnevat tänavaala. Planeeritava ala suuruseks on u 1,5 ha.
Planeeritav ala asub Rakvere linna idapoolses osas. Maaalast ida suunas piirneb kinnistuga Kütuse tänav, millelt on ka juurdepääsud planeeritavale kinnistule. Kinnistu sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Kütuse tänava L1 kinnistu omanikuks on Rakvere Linn.
Krundistruktuur ja hoonestustüübid
Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on ehitusõiguse määramine ärihoone ehitamiseks, lahendatakse veoautode ja haagiste parkimine, lahendatakse juurdepääsuteed ja liikluskorraldus, seatakse haljastuse, heakorra ja keskkonnakaitselised põhimõtted, tehnovõrkude ja -rajatiste asukohad ning seadusest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatused.
Rakvere linna üldplaneeringu kohaselt on planeeritava ala maakasutuse juhtotstarve ärihoonete ala (Ä) - Aitamaks kaasa Rakvere linna mitmekülgsele arengule ning vältimaks tõmbealade linnast välja kujunemist, on vajalik täiendavate ärimaade reserveerimine.
Maakasutusstrateegia
Täiendavate ärimaade määratlemisel lähtutakse polüfunktsionaalse linnaruumi kvaliteetsemast kasutamisest ning linna kui terviku tasakaalustatud arengu vajadustest. Seetõttu on lisaks ärimaa juhtfunktsioonile määratud ka kõrvalsihtotstarbega alad. Ärimaa kõrvalsihtotstarbega elamualadel tuleb äritegevuse planeerimisel arvestada mõjudega elukeskkonnale (vältida tuleb liikluskoormuse olulist suurendamist).
Planeeringuga määratletud erinevate tingimustega asukohavaliku, parkimisvajaduste ja teeninduspiirkonna suhtes, võib eristada järgmisi funktsionaalselt erinevaid piirkondi:
• Kvaliteetruumis paiknev ärimaa;
• Lokaalsed keskused linnaosades;
• Trassiteenindus transiittee ääres.
Detailplaneeringu eesmärgid on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.
Kavandatav tegevus ei kuulu keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduses loetletud tegevuste hulka, mille puhul oleks vajalik kaaluda keskkonnamõjude eelhindamist. Võimalike uuringute vajadus selgub menetluse käigus.
2. DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED, LÄHTEDOKUMENDID JA DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISEKS TEHTUD TÖÖD
• Detailplaneeringu koostamise alused:
• 09.10.2025 a esitatud detailplaneeringu algatamise taotlus;
• Kütuse tn 10 kinnistu detailplaneeringu algatamise korraldus nr 686, 20.10.2025. a.
• Detailplaneeringu lähtedokumendid:
• Planeerimisseadus (vastu võetud 28.01.2015. a seadusega (RT I, 26.02.2015, 3), jõustunud 1.07.2015. a) ja kehtivad õigusaktid ning projekteerimisnormid;
• 17.02.2010. a kehtestatud Rakvere linna üldplaneering, kättesaadav http://www.rakvere.ee/yldplaneering2030/;
• Rakvere linnavolikogu 21. juuni 2017 määrusega nr 9 vastu võetud “Ehitustegevuse ja planeerimisalase tegevuse korraldamine”
• Detailplaneeringu koostamisel kasutatud tööd:
• Geodeetiline alusplaan. Teostaja – OÜ Gem-Geo (reg nr 10045699), töö nr 13660 (25.11.2025).;
Koordinaadid L-EST 97 süsteemis, kõrgused EH 2000 süsteemis.
Detailplaneeringu koostamisel ja vormistamisel on lähtutud planeerimisseadusest ning
17.10.2019 määrusest nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitamisele esitatavad nõuded“. Arvestatud on Siseministeeriumi poolt 2013. aastal koostatud juhendiga „Ruumilise planeerimise leppemärgid“.
3. OLEMASOLEVA OLUKORRA KIRJELDUS
3.1. Olemasolev olukord ja maaomand planeeritaval alal
Planeeritav ala hõlmab Rakvere ida osas asuvat Kütuse tn 10 kinnistut ja osaliselt sellega piirnevat tänavaala. Maaala piirneb edelapoolt tootmismaa sihtotstarbega kinnistuga, loode poolt üldkasutatava maaga ja ühe elamumaa kinnistuga. Kirdepoolsel küljel piirneb planeeritava kinnistuga Kütuse tänav. Teisel pool Kütuse tänavat on tegemist ärimaa sihtotstarbega kinnistutega. Osaliselt piirneb planeeritav ala ka eramaa kinnistuga, seda väikse osas põhjapoolses otsas.
Kinnistut iseloomustavad andmed on toodud tabelis 1.
Tabel Olemasolev olukord
Aadress/ nimetus
Pindala (m2)
Registriosa
Katastriüksuse sihtotstarve
Katastritunnus
Omanik
Hoonete arv
Kütuse tn 10
12962
407631
Maatulundusmaa 100 %
66301:032:0160
Osaühing Tarvas Invest
-
Kütuse tn 10 kinnistu on hoonestamata, tasapinnaline kinnistu. Kinnistu sihtotstarve on hetkel maatulundusmaa. Kinnistule ulatub kitsendustest ja kaitsevöönditest elektriõhuliini kaitsevöönd, mis on kinnistu kagupoolses nurgas ja mille suurus on 42,76 m² ning ka nüüdseks paigaldatud elektrikaabelliini kaitsevöönd.
Planeeringualale on võimalik juurdepääs kirde poolt asfaltkattega Kütuse tänavalt mille laius on u 8 m. Kütuse tänava liiklusintensiivsus on väike. Kõnniteid planeeritava ala läheduses rajatud ei ole, parkimine toimub krundisiseselt.
3.2. Linnaehituslik situatsioon ning selle analüüs
Detailplaneeringu ala paikneb Rakvere linna idaosas, Roodevälja linnaosas, linna läbivast raudteest u 400m lõuna pool, 17189 Rakvere sissesõit T2 vahetus läheduses. Planeeringuala asukoht on esitatud planeeringu joonistel.
Kütuse tänav on asfaltkattega Planeeritavast kinnistust lääne suunas jääb Vaala keskuse hoone, mida ümbritsevad asfalt- ja betoonkivikattega juurdepääsu- ja parkimisalad, vaheldudes murualadega. Kagu pool, ehk kinnistust allapoole jäävad samuti tühjad rohumaa kinnistud, millele on koostatud küll detailplaneeringud, kuid tänaseks ei ole ehitustegevus veel alanud. Läheduses on veel Kütuse tn 18a kinnistu, kus asub AS Circle K bensiini ja diislikütus tankla. Kütuse tn 18 kinnistutel asub OÜ Alexela Tanklad, bensiini ja diislikütuse automaattankla. Ning samas piirkonnas asub Kütuse tn 16 kinnistu, kus asub AS Propaan vedelgaasitankla (teenindushoone, vedelgaasi mobiilne mahuti, vedelgaasiballoonide hoidla.
kahesuunalise liiklusega. Kütuse tänaval puuduvad kõnniteed. Planeeritava kinnistu maapind on kaetud osaliselt asfaltpuru ning osaliselt killustikuga. Kavandatava kõrvalhoone alune pind on asfalteeritud.
Planeeritav ala asub Pandivere ja Adavere-Põltsamaa nitraaditundlikul alal ning nõrgalt kaitstud põhjaveega alal.
Planeeritav ala jääb ka Lääne-ja Ida-Virumaa ehitusmaavarade üldgeoloogilisele alale.
3.3 Kontaktala analüüs (planeeringuala ja selle mõjuala analüüs)
3.3.1 Planeeringuala ja kontaktvööndi määratlus
Planeeringuala hõlmab Kütuse tn 10 kinnistut (katastritunnus 66301:032:0160) ning osaliselt sellega piirnevat tänavaala. Planeeringuala suurus on ligikaudu 1,3 ha.
Kontaktvööndiks loetakse käesoleva detailplaneeringu koostamisel ala, mis hõlmab planeeringualaga vahetult piirnevaid kinnistuid ning lähiala kuni u 300 m raadiuses, arvestades kavandatava tegevuse ruumilist, liikluslikku ja keskkonnamõju.
Planeeringuala paikneb Rakvere linna idaosas Roodevälja linnaosas, Kütuse tänava ääres, 17189 Rakvere sissesõit T2 vahetus läheduses.
3.3.2 Olemasolev ruumiline struktuur ja maakasutus kontaktvööndis
Kontaktvööndi maakasutust iseloomustab:
• Ärimaa sihtotstarbega kinnistute ülekaal Kütuse tänava vastasküljel;
• Tanklad ja kütusemüügi teenused (Circle K, Alexela, vedelgaasi teenindus);
• Tootmismaa sihtotstarbega kinnistud edela suunas;
• Üldkasutatav maa loode suunas;
• Üksik elamumaa kinnistu planeeringuala vahetus läheduses.
Piirkond on valdavalt madala kuni keskmise tihedusega äri- ja teeninduspiirkond, kus hoonestus on ühe- kuni kahekorruseline. Hooned paiknevad krundi sees vabaplaneeringuliselt, suuremate parkimis- ja manööverdusaladega, ilma kindla ehitusjooneta.
Krundistruktuur on suhteliselt suurte kinnistutega (üle 5000 m²), mis on iseloomulik teenindus- ja trassiteeninduse piirkonnale.
3.3.3 Hoonestuse tüübid, mahud ja ehitusjooned
Kontaktvööndis esinevad järgmised hoonestustüübid:
• Kaubandus- ja teenindushooned
• Tanklate teenindushooned
• Lao- ja tootmishooned
Hoonete kõrgus jääb valdavalt vahemikku 5–10 m. Visuaalselt domineerivad avarad asfalt- ja betoonkattega platsid, mille vahel paiknevad madalad hooned.
Ehitusjoon ei ole piirkonnas rangelt määratletud; hoonestus paikneb valdavalt krundi sügavuses ning tänavaäärne ruum on avatud, võimaldades head nähtavust ja manööverdust.
Kavandatav hoonestus (kuni 10 m kõrgune ärihoone, täisehitus 27%) on piirkonna mahulise struktuuriga kooskõlas ega muuda olemasolevat ruumiskaalat.
3.3.4 Liikumisskeem ja tehnovõrgud
Liiklus
Planeeringuala juurdepääs on kavandatud Kütuse tänavalt. Kütuse tänav on kahesuunaline asfaltkattega tänav, mis teenindab piirkonna ärifunktsioone. Raskeliikluse põhisuund toimub 17189 Rakvere sissesõit T2 kaudu.
Kontaktvööndis puuduvad intensiivsed jalakäijate liikumisteed ning piirkond on autokeskne teeninduspiirkond.
Kavandatav lahendus:
• Ei muuda piirkonna liiklusskeemi;
• Tagab krundisisese parkimise;
• Väldib tänavaparkimist.
Tehnovõrgud
Kontaktvööndis on välja ehitatud:
• Ühisveevärk ja kanalisatsioon;
• Elektrivarustus (sh alajaam);
• Sidevõrk.
Planeeringuala liitub olemasoleva infrastruktuuriga, mis võimaldab arenduse elluviimist ilma uute trassikoridoride rajamiseta.
3.3.5 Kontaktvööndis kehtivad ja menetluses detailplaneeringud
Kontaktvööndis on koostatud mitmeid detailplaneeringuid, millest osa on kehtestatud, kuid realiseerimata. Planeeringualaga piirnevad alad on valdavalt ärimaa või tootmismaa juhtotstarbega.
Käesolev detailplaneering:
• Ei muuda kontaktvööndi funktsionaalset struktuuri;
• Ei tekita vastuolu kehtivate planeeringutega;
• Täiendab olemasolevat äri- ja teenindusala terviklikult.
3.3.6 Keskkonnatingimused ja kitsendused kontaktvööndis
Kontaktala asub:
• Nõrgalt kaitstud põhjaveega alal;
• Pandivere ja Adavere-Põltsamaa nitraaditundlikul alal;
• Ehitusmaavarade üldgeoloogilisel alal.
Läheduses ei paikne kaitstavaid loodusobjekte ega kultuurimälestisi.
Keskkonnatingimuste seisukohalt on oluline:
• Sademevee puhastamine enne immutamist;
• Radoonikaitse meetmete rakendamine projekteerimisel;
• Õli- ja liivapüüdurite kasutamine kõvakattega aladelt kogutava vee puhul.
3.3.7 Analüüsil põhinevad järeldused
Kontaktala analüüsi põhjal võib teha järgmised järeldused:
1. Planeeringuala paikneb väljakujunenud äri- ja teeninduspiirkonnas ning kavandatav ärifunktsioon on asukohaliselt sobiv.
2. Kavandatav hoonestusmaht on kooskõlas piirkonna mõõtkava ja iseloomuga.
3. Piirkonna infrastruktuur (liiklus ja tehnovõrgud) võimaldab arenduse elluviimist ilma olulise lisakoormuseta.
4. Lähima elamumaa kinnistu olemasolu eeldab müra ja liiklusmõjude kontrolli, kuid kavandatav tegevus ei põhjusta olulist negatiivset mõju.
5. Planeering toetab linna idaosa ärimaa funktsiooni tugevdamist ega põhjusta ruumilist konflikti.
3.3.8 Ruumilise arengu eesmärgid kontaktala kontekstis
Kontaktala analüüsi alusel seatakse järgmised ruumilise arengu eesmärgid:
• Tugevdada Kütuse tänava äri- ja teeninduspiirkonna funktsionaalset terviklikkust;
• Säilitada piirkonna avatud ja madala hoonestusega iseloom;
• Tagada liiklusohutus ja raskeliikluse suunamine põhiteedele;
• Vähendada võimalikke negatiivseid mõjusid elamualadele;
• Tagada keskkonnatingimustega arvestav ja põhjaveekaitset toetav lahendus.
Käesolev kontaktala analüüs tõendab, et detailplaneeringu lahendus on ruumiliselt põhjendatud, keskkonnatingimustega arvestav ning kooskõlas üldisema ruumilise arengusuunaga.
4. PLANEERITUD KINNISTU EHITUSÕIGUS
Kinnistu ehitusõigustega (vt tabel 2) on määratud:
• kinnistu kasutamise sihtotstarve,
• hoonete suurim lubatud arv krundil,
• hoone suurim lubatud ehitusalune pind,
• hoone suurim lubatud kõrgus.
Tabel 2. Kruntide ehitusõigused
Pos. nr
Pindala (m²)
Planeeritud krundi maakasutuse sihtotstarve (vastavalt detailplaneeringu liigile*)
Suurim lubatud hoonete/ehitiste arv
Hoonte/ehititse suurim lubatud ehitisalune pind
(m²)
Maksimaalne täisehitus-protsent
(%)
Hoone/ehitise suurim lubatud kõrgus
Abs kõrgus, EH2000 kõrguste süsteemis (m)
1
12962
50% BT ja 50% BB
2
3500
27
86/84
* "Ruumilise planeerimise leppemärgid", Siseministeerium 2013: BT – kontori- ja büroohoone maa, BB – Kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa;
4.1. Nõuded planeeritud ehitistele
4.1.1. Ehituslikud nõuded
Planeeritav hoonestusala ja soovituslikud hoone asukohad kinnistul on näidatud detailplaneeringu põhijoonisel. Planeeritavatele hoonestusalale on lubatud ehitada kuni kaks ehitist.
Hoone projekteerimisel tuleb arvestada ümbritsevat miljööd ja ümbritsevat keskkonda.
Planeeritav põhihoone tuleb ehitada lähtudes vähemalt tulepüsivusklassi TP2 nõuetest, planeeritav kõrvalhoone tuleb ehitada lähtudes tulepüsivusklassi TP3 nõuetest. Planeeritav hoone projekteerida ja ehitada vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 “Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”.
Ehitusprojekti koostamisel kooskõlastada eskiislahendus Rakvere Linnavalitsuse arhitektiga.
4.1.2. Arhitektuurinõuded
Olulised arhitektuurinõuded krundi hoonestusele on toodud tabelis 3.
Tabel 3. Arhitektuurinõuded
Lubatud maksimaalne korruselisus
2
Katuse kalle
0-25 kraadi
Maksimaalne kõrgus
86/84m (abs EH2000 süsteemis)
Välisviimistluse materjalid
Hoone fassaadide välisviimistluses kasutada piirkonnale iseloomulikke ehitus- ja viimistlusmaterjale: krohv, puit, kivi, klaas. Imiteerivaid materjale fassaadide kujundusel mitte kasutada. Katusekattele piiranguid ei seata.
Piirded
Kinnistu omanikul või arendajal on kohustus rajada piire Kütuse tn 8 ja Kütuse tn 10 piirile, kõrgusega kuni 1,8 meetrit.
Täpsed arhitektuursed nõuded määrata Ehitusprojekti koostamisel, kuid arhitektuurne lahendus peab tagama sulandamise olemasolevasse miljöösse.
4.1.3 Tuleohutus
Planeeritav põhihoone tuleb ehitada lähtudes vähemalt tulepüsivusklassi TP2 nõuetest, planeeritav kõrvalhoone tuleb ehitada lähtudes tulepüsivusklassi TP3 nõuetest. Planeeritav hoone projekteerida ja ehitada vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 “Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”.
Tule levik ühelt ehitiselt teisele ei tohi ohustada inimeste turvalisust ega põhjustada olulist kahju. Seetõttu peab ehitistevaheline kuja naaberkinnistute vahel takistama tule levikut teistele ehitisele, kusjuures juhul, kui ehitistevahelise kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega.
Vastutus tuleohutusnõuete täitmise eest krundil lasub selle omanikul. Kinnistule ei tohi rajada ehitisi ilma ehitusprojektita.
Lubatud hoonete kõrgus on 86 ja 84 m, vastavalt põhihoonel ja kõrvalhoonel, Abs kõrgus EH2000 kõrguste süsteemis, see on maapinnast kuni 10 ja 8 m kõrge. Korruselisust detailplaneering ette ei näe, võib rajada nii ühekorruseliseid, kui ka kahekorruseliseid hooneid.
Detailplaneeringualal kavandatavad hooned jäävad teistest naaberkinnistute hoonetest vähemalt 8 m kaugusele.
Tulekustutustehnikaga juurdepääs planeeritaval kinnistul paiknevatele planeeritavatele hoonetele tagatakse juurdesõidutee kaudu Kütuse tänav L1 kinnistult. Nimetatud tänavaala on kõvakattega (purustatud asfalt). Nimetatud tänavatele koormuspiiranguid määratud ei ole ja selle kandevõime on vähemalt 40 t (laius on vähemalt 6,0 meetrit).
Tulekahju kustutamise vooluhulgad määratakse: “EVS 812-6:2012+ A1:2013 Ehitiste tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje veevarustus” alusel.
Tulekustutusvee nõutava koguse tagab olemasolev maa-alune hüdrant, mis asub planeeritava ala läheduses, üle tänava (Kütuse tn 9) – Hüdrant VID 1228, on tupiktoitega, 110 cm läbimõõduga, surve torustikus on 3,0 bar-i.
Teine hüdrant asub planeeritavast alast loodes u 140 meetri kaugusel. Hüdrant VID 1251 on ringtoitega, 200 cm läbimõõduga, surve torustikus on 3,0 bar-i.
Mõlemad hüdrandid on vastavalt tuletõrjehüdrantide tehnilise seisukorra kontrollimise aktile korras ja tagavad välistuletõrjeks vajaliku normvooluhulga 25 liitrit/sek.
Kruntidele rajatavatel hoonetel on VI kasutusviis, II tuleohuklassiga. Hoonetel on ühe tulekahju väliskustutusvee normvooluhulk 25 liitrit/sek. kuni kolme tunni jooksul.
Rajatavate hoonete ja parkimisalade vaheline ala rajada kõva kattega ja piisava laiusega, et tagada päästemeskonnale tegutsemisvõimalused.
4.1.4 Liikluskorraldus
Liikluskorraldust käesoleva detailplaneeringuga põhimõtteliselt ei muudeta. Planeeritavale kinnistule rajatakse olemasolevalt Kütuse tänavalt kaks juurdepääsuteed. Suurte veoautode ja autorongidele liikumine saab toimuda ainult 17189 Rakvere Sissesõit T2 kaudu. Kütuse tänavalt Narva tänava suunas veoautod liikuda ei tohi. Hetkel juurdepääs kinnistule puudub Juurdepääsu rajamise kohustus on kinnistu omanikul või arendajal.
Parkimise korraldamine
Parkimine toimub planeeritaval kinnistul. Parkimiskohad on näidatud põhijoonisel. Kütuse tänaval parkimist ei lubata, kuna tegemist on kitsa kahesuunalise liiklusega tänavaga.
4.2 Tehnovõrgud ja rajatised
4.2.1 Olemasolev olukord
Planeeritaval kinnistul on olemas vee- ja kanalisatsiooni ühendus. Liitumispunktid on toodud kinnistu piirile.
4.2.2 Veevarustus
Detailplaneering näeb ette, et planeeritava hoone veevarustus lahendatakse olemasoleva ühisveevõrgu torustiku baasil, millest on võimalik ühendada planeeritav peahoone. Kõrvalhoonele veevarustust ei vajata.
4.2.3 Reovee kanalisatsioon
Planeeritava peahoone kanalisatsioonitorustik lahendatakse ühisveevärgi kanalisatsiooni trassi baasil, mis on võimalik ühendada Kütuse tänaval asuvasse kanalisatsiooni trassi.
Kõrvalhoonele kanalisatsioonitrasst ei vajata
4.2.4 Elektrivarustus
Planeeritavate hoonete elektrivarustus lahendada vastavalt detailplaneeringu põhijoonisele ja Elektrilevi tehnilistele tingimustele.
1. Detailplaneeringu alal on rajatud komplektalajaam (64A), millest saab toite planeeritava ala hoonestusele.
2. Uuest planeeritud alajaamast näha ette uutele objektidele välja eraldi fiidrite ringtoiteliinidena 0,4 kV maakaabelliinid. Objektide elektrivarustuseks planeerida kinnistute piiridele 0,4 kV
liitumiskilp. Liitumiskilp planeerida tarbija krundi piirile teealasse. Liitumiskilp peab olema alati vabalt teenindatav.
3. Elektritoide liitumiskilbist objektini näha ette maakaabliga.
4. Elektrilevi OÜ tehnorajatiste maakasutusõigus tagada servituudialana, alajaamadele eraldi katastriüksusi mitte moodustada.
5. Elektrikaablite planeerimine piki sõiduteed ei ole lubatud. Samuti ei ole lubatud planeerida teisi
kommunikatsioone elektrikaablite kaitsetsoonidesse.
6. Elektrivõrgu väljaehitamine toimub vastavalt Elektrilevi OÜ liitumistingimustele.
4.2.5 Soojavarustus
Planeeritava hoone soojavarustus lahendatakse lokaalselt. Täpsem planeeritava hoone soojavarustus lahendatakse Ehitusprojektiga.
4.2.6 Sademevee ärajuhtimine
Teedelt ja katendiga aladelt mitte lasta sademeveel voolata naaberkinnistutele. Sademeveed juhtida rajatava asfaltkatte kalletega planeeritavatesse sademevee kaevudesse, millest edasi voolab sademevesi kinnistu asfaltplatsile ja osaliselt haljasala rajatavatesse imbplokidesse. Enne imbplokke tuleb paigaldada õli- ja liivapüüdur.
4.3 Keskkonnakaitsetingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks
Kavandatav tegevus ei kuulu keskkonnamõju hindamise ja -juhtimise seaduses loetletud tegevuste hulka, mille puhul oleks vajalik kaaluda keskkonnamõjude eelhindamist. Rakvere linna üldplaneeringu kohaselt on planeeritava maaala juhtotstarve ärihoonete ala. Planeeritav maakasutuse otstarve saab olema ärimaa, seega ei ole tegemist üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga.
Planeeringualale ei ole kavandatud keskkonnaohtlikke rajatisi ja tegevusi. Reostatud sademevee tekke vältimiseks või selles reoainete koguse vähendamiseks peab reoveekogumisala (teid ja muid alasid), millelt sademevett ära juhitakse, regulaarselt kuivalt puhastama.
Krundi jäätmete kogumise korraldab krundi valdaja. Jäätmevaldaja on kohustatud käitlema tema valduses olevaid jäätmeid vastavalt kehtivatele jäätmeseaduse (RT I 2004, 9, 52) nõuetele või andma need käitlemiseks üle selleks õigust omavale isikule.
4.4 Planeeritav haljastus
Planeeritavale alale rajada haljastus vastavalt detailplaneeringu põhijoonisele. Lisaks tuleb ehiusprojekti koosseisus ette näha kõrghaljastuse rajamine vastavalt detailplaneeringu põhijoonisele.
Vastavalt kehtivale Rakvere linna üldplaneeringule on haljasala osakaal vähemalt 25-30 %, millest 60% peab moodustama kõrghaljastus. Tänava äärde tuleb kõrghaljastust rajada nii, et juurestik ei ulatuks elektriga seotud mõjualasse.
4.5 Kuritegevusriske vähendavad nõuded
Eesti standardi EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine” kohaselt kasutada järgmisi aspekte kuritegevuse riski vähendamiseks:
1. tänavaalade valgustatus;
2. korrashoid, eriti kergestisüttiva prügi kiire eemaldamine, vähendab süütamise ohtu;
3. vastupidavate ukse- ja aknaraamide, lukkude, uste, akende ja klaaside kasutamine;
4. sissemurdmiste või vandalismiaktide sihtmärkide tugevdamine peale rünnakut vähendab intsidentide kordumise riski;
5. tulekindlate materjalide kasutamine, näiteks prügianumate puhul;
6. paigaldada tuletõrje- ning võimalusel ka valvesignalisatsioon.
4.6 Müra-, vibratsiooni-, saasteriski- ja insolatsioonitingimused ning muud keskkonnatingimused
• Käesoleva detailplaneeringuga märatud ehitusala ja selle kõrgus ei riku insolatsioonitingimusi kõrval asuvatele hoonetele.
• projekteerimisel tuleb hinnata olemasolevast liiklusest ja ärifunktsioonist tulenevat võimalikku müra- ja vibratsioonikoormust, käsitleda võimalikku õhusaaste riske, analüüsida insolatsioonitingimusi lähtuvalt kavandatavast hoonemahust ja lähiümbruse hoonestusest,
• vajadusel seatakse hoone projekteerimise etapis rakendatavad meetmed (nt müratõkkekonstruktsioonid, heliisolatsioon, tehnosüsteemide vibratsioonikaitse).
Vajadusel nähakse ette müra leevendavad meetmed hoone projekteerimisel vastavalt kehtivatele normidele.
4.7 Kontaktala analüüsil põhinevad järeldused, ruumilise arengu eesmärgid, valitud lahenduse põhjendus ja mõjude hindamine
4.7.1 Kontaktala analüüsil põhinevad järeldused
Planeeringuala paikneb Rakvere linna idaosas Kütuse tänava äärses äri- ja teeninduspiirkonnas, kus domineerivad tanklad, teenindusettevõtted ja ärifunktsiooniga kinnistud, põhjapoolsest küljest piirneb planeeritav kinnistu elamumaa sihtotstarbega kinnistuga. Piirkonda iseloomustab:
• ärimaa ja tootmismaa ülekaal,
• hea juurdepääs 17189 Rakvere sissesõit T2 kaudu,
• madal hoonestustihedus,
• osaliselt väljaehitamata või realiseerimata detailplaneeringualad,
• üksik elamumaa kinnistu planeeringuala naabruses.
Kontaktvööndi analüüsi põhjal võib järeldada:
1. Planeeringuala asukoht sobib ärifunktsiooni arendamiseks, kuna piirkonnas on juba väljakujunenud äri- ja teenindusfunktsioon.
2. Kavandatav hoonestusmaht (max ehitisealune pind 3500 m², kuni 2 hoonet, kõrgus kuni 10 m) on piirkonna iseloomuga kooskõlas ega ületa kontaktvööndi mahulist mõõdet.
3. Planeeringuala paiknemine transiitliikluse läheduses toetab trassiteeninduse ja ärifunktsiooni arengut.
4. Elamumaa läheduse tõttu tuleb pöörata tähelepanu müra, liikluskoormuse ja visuaalse mõju leevendamisele.
Planeeringulahendus ei põhjusta ruumilist konflikti ümbritseva hoonestusstruktuuriga ning toetab piirkonna väljakujunenud funktsionaalset iseloomu.
4.7.2 Ruumilise arengu eesmärgid
Planeeringulahenduse ruumilise arengu eesmärgid on järgmised:
1. Tagada Rakvere linna idaosa tasakaalustatud areng, toetades ärimaa funktsiooni koondumist sobivasse asukohta.
2. Vältida ärifunktsioonide hajumist elamupiirkondadesse ning suunata äritegevus selleks planeeritud aladele.
3. Kasutada olemasolevat tehnovõrkude ja tänavavõrgu infrastruktuuri efektiivselt.
4. Säilitada piirkonna madal ja avatud hoonestuslaad, vältides ülemäärast tihendamist.
5. Tagada keskkonnatingimuste arvestamine (radoonirisk, nitraaditundlik ala, põhjavee kaitse).
6. Minimeerida võimalikke negatiivseid mõjusid lähinaabruse elamualadele.
Planeering toetab kehtiva üldplaneeringu eesmärki reserveerida täiendavaid ärimaid ning tugevdada linna majanduslikku mitmekesisust.
4.7.3 Valitud planeeringulahenduse põhjendus
Valitud lahendus põhineb järgmistel kaalutlustel:
• Kinnistu suurus (u 1,3 ha) võimaldab paigutada ärihoone(d) koos parkimise ja manööverdusaladega ilma ülemäärase täisehituseta (täisehitus 27%).
• Hoonestusala on määratud nii, et säilib piisav kaugus naaberkinnistutest (≥8 m), tagades tuleohutuse ja vähendades ruumilisi konflikte.
• Juurdepääsud on lahendatud olemasolevalt Kütuse tänavalt, vältides uute tänavate rajamise vajadust.
• Parkimine on lahendatud krundisiseselt, mis ei koorma avalikku tänavaruumi.
• Haljastuse nõue (vähemalt 25–30%) aitab leevendada visuaalset ja keskkonnamõju.
• Sademevee immutamise lahendus vähendab koormust sademeveesüsteemile ja toetab kliimamuutustega kohanemist.
Valitud lahendus on ruumiliselt ratsionaalne, infrastruktuuriliselt teostatav ja keskkonnatingimustega arvestav.
4.7.4 Mõjude hindamine
4.7.4.1 Majanduslik mõju
• Positiivne mõju ettevõtluskeskkonnale.
• Uute töökohtade loomise potentsiaal.
• Ärimaa arendamine tugevdab piirkonna funktsionaalset identiteeti.
Negatiivne majanduslik mõju puudub.
4.7.4.2 Sotsiaalne mõju
• Teenuste parem kättesaadavus piirkonnas.
• Piirkonna korrastamine ja väljaehitamine parandab linnaruumi kvaliteeti.
Võimalik liikluskoormuse suurenemine on piiratud ning juhitav liikluskorralduslike meetmetega.
4.7.4.3 Kultuuriline mõju
Planeeringuala ei asu kultuurimälestiste või miljööväärtuslikul alal. Negatiivne kultuuripärandi mõju puudub.
4.7.4.4 Looduskeskkonnale avalduv mõju
Arvestades, et:
• tegemist on hoonestamata, kuid osaliselt juba kasutuses oleva maa-alaga,
• ala paikneb nõrgalt kaitstud põhjaveega ning nitraaditundlikul alal,
rakendatakse järgmisi meetmeid:
• sademevee eelpuhastus (õli- ja liivapüüdurid),
• immutussüsteemid,
• radoonikaitse meetmed projekteerimisel,
• regulaarne kõvakattega alade hooldus reostuse vältimiseks.
Olulist negatiivset keskkonnamõju ei kaasne.
4.7.4.5 Mõju elamualadele
Arvestades lähimat elamumaa kinnistut:
• hoonestuse kõrgus on mõõdukas (kuni 10 m),
• tagatakse normikohane vahekaugus,
• projekteerimisel hinnatakse mürataset,
• vajadusel rakendatakse müraleevendusmeetmeid (heliisolatsioon, haljastus, planeeringuline paigutus).
Negatiivne mõju on vähene ja leevendatav.
4.7.5 Kokkuvõte
Kavandatav detailplaneering:
• on kooskõlas Rakvere linna üldplaneeringuga,
• toetab linna idaosa ärifunktsiooni arengut,
• ei põhjusta olulist negatiivset mõju keskkonnale ega elamualadele,
• arvestab tuleohutuse, kliimamuutuste, radooniriski ja põhjavee kaitse nõuetega,
• tagab ruumiliselt tasakaalustatud ja infrastruktuuriga kooskõlas oleva arenduse.
Planeeringulahendus on põhjendatud, proportsionaalne ning vastab planeerimisseaduses sätestatud ruumilise arengu põhimõtetele.
5. PLANEERINGU REALISEERIMISE VÕIMALUSED
Kehtestatud detailplaneering on aluseks planeeringualal koostatavatele ehitusprojektidele. Ehitada võib ainult põhijoonisel näidatud hoonestusalale.
Ühendused tehnovõrkudega ehitatakse vastavalt kehtivatele õigusaktidele ning kokkuleppel tehnovõrkude valdajatega ja koostöös kinnistute omanikega.
Koostas Janno Jõe