Hindamisaruande edastamine (

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650)

Aadress: Eksperthinnang nr:

Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond 2512-10655-02/AT

Väärtuse kuupäev: 30.11.2025 Hindamisaruande kuupäev: Tellija:

19.01.2026 Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5

2. Hinnatava vara kirjeldus 6

2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Jõgeva maakonna hoonestamata maa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 18

4. Turuväärtuse hindamine 19

4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 19 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 20

Lisa 1. Fotod 25

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 27

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 28

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

3

Kokkuvõte

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650)

Aadress Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond

Omanik Eesti Vabariik

Katastritunnus 61801:001:1532

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 5 422 m2

Sihotstarve Tootmismaa 100%

Üldplaneering Põltsamaa Vallavolikogu 19.09.2024 otsusega nr 1-3/2024/39 kehtestatud Põltsamaa valla üldplaneeringu kohaselt jääb Kalda tee 6a kinnisasi tootmise maa-ala juhtotstarbega alale

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Hariliku väärtuse hindamine riigivara võõrandamiseks riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel ja § 34 lõikes 1 nimetatud tingimusel müügihinnaga 50% kinnisasja harilikust väärtusest

Ülevaatuse kuupäev 30.11.2025

Väärtuse kuupäev 30.11.2025

Hindamisaruande kuupäev 19.01.2026

Tellija Maa- ja Ruumiamet

Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 14.11.2025, tellimus nr 13

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

KOMMENTAARID

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

HINDAMISTULEMUS

Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 26399650) harilik väärtus on väärtuse kuupäeval 10 700 (kümme tuhat seitsesada) €. Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

4

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 26399650). Töö eesmärgiks on hariliku väärtuse hindamine riigivara võõrandamiseks riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel ja § 34 lõikes 1 nimetatud tingimusel müügihinnaga 50% kinnisasja harilikust väärtusest. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). (TsÜS § 65)

Hindamise praktikas mõistetakse asja hariliku väärtuse all tavaliselt selle turuväärtust. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

5

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 08.12.2025;

• Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 14.01.2026, minukataster.ee-st 14.01.2026 ning tehingute andmebaasist seisuga 11.12.2025;

• Põltsamaa valla kodulehelt 10.12.2025;

• kinnisvaraportaalist kv 14.01.2026.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 30.11.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

6

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Jõgeva maakond

Omavalitsus Põltsamaa vald

Asustusüksus Lustivere küla

Lähiaadress Kalda tee 6a

Makroasukoht

Kirjeldus Asub Lustivere külas, Põltsamaa linnast 7 km kaugusel

Kaugus keskusest Paikneb Lustivere küla keskuses

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Tiheasustus, lähiümbruses tootmis- ja maatulundusmaad

Juurdepääs Vahetu juurdepääs munitsipaalomandis naabermaaüksuse kruuskattega teelt,

kõvakattega munitsipaaltee vahetus läheduses

Tehnovõrgud Ampripõhise liitumise võimalus elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteem

puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

7

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu

registriosa nr 26399650

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Eesti Vabariik

Kanded

kinnistusraamatu

kolmandas jaos

Kehtivad kanded puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

8

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta

kitsendustena märgitud:

Tegemist on tavapäraste piirkonnale omaste kitsendustega, millel otsene mõju

kinnisasja väärtusele puudub.

Hüpoteegid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

9

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond

Katastritunnus 61801:001:1532

Pindala 5 422 m2

Maakasutuse

sihtotstarve Tootmismaa 100%

Kõlvikuline

koosseis Metsamaa 1 900 m2 ulatuses, muu maa 3 522 m2 ulatuses

Kirjeldus Trapetsikujuline, kompaktne, tasane reljeef

Hoonestus Puudub, kaardil varemena näidatu näol on tegemist ladustatud betoonplokkidega (vt

ka foto lisas 1)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

10

Üldplaneering

Põltsamaa Vallavolikogu 19.09.2024 otsusega nr 1-3/2024/39 kehtestatud Põltsamaa valla üldplaneeringu kohaselt jääb Kalda tee 6a kinnisasi tootmise maa- ala juhtotstarbega alale

Allikas: Põltsamaa valla kodulehekülg

Detailplaneering Puudub

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta II kvartalis 0,9% 2024. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 23.09.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,6%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 3,5%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta

keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis

moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli

(44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%)

ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam.

Tarbijahinnaindeks jäi 2025. aasta oktoobris võrreldes 2025. aasta septembriga

samale tasemele ning tõusis võrreldes eelmise aasta septembriga 4,6%. Võrreldes

2024. aasta oktoobriga olid kaubad 2,0% ja teenused 8,3% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2025. aastal 5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

12

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus

osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta

aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates

2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli

töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on

töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel kümnel kuul toimus 2% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

14

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive hakkas kartal kvartalilt tõusma 2024. a II kvartalist alates, kuid 2025. aasta I kvartal näitab väiksemat käivet 2024. aasta IV kvartaliga võrreldes. 2024. aasta IV kvartali näol oli tegemist ka erakordselt kõrge käibega ning 2025. aasta I kvartali tulemuses on ilmselt ka sesoonsuse mõju. Kui eluasemelaenude käive on viimastes kvartalites sarnasel tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%.

Laenude käive ja intress

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

15

Allikas: Eesti Pank

3.2. Jõgeva maakonna hoonestamata maa turg

Üldist Kuna Põltsamaa vallas on toimunud vaid üksikuid tootmis- ja ärimaa müügitehinguid, on analüüsitud Jõgeva maakonda tervikuna.

Tootmis- ja elamumaa potentsiaaliga ehitusmaa

Tootmis- ja ärimaa müügitehinguid on ka Jõgeva maakonnas toimunud vähe. Viimase viieaastase (2021- 2025) perioodi jooksul on vaid kahel aastal (2021 ja 2024) müügitehinguid üle 5, mis on minimaalne arv, millest alates Maa- ja Ruumiameti päringukeskkonna kaudu on võimalik arvutada müügitehingute statistilisi näitajaid. Ärimaa puhul on üle 5 tehingu üksnes 2021. aastal. Paraku ka siis, kui tehingute arv on üle 5, on statistilistes näitajates palju juhuslikkust. Seega tootmis- ja ärimaa turg on ka maakonnas tervikuna piiratud. Seetõttu on analüüsitud ka elamumaa turg, mile puhul on võrreldes tootmismaaga tavapärane, et ühikuhinnad on pisut kõrgemad. See on olulisel määral tingitud sellest, et enamjaolt on tootmismaa krundid elamumaa kruntidest suuremad. Viimaste aastate andmetel jääb elamumaa mediaanhind valdavalt vahemikku 1–4 €/m², Tavapäraselt on aritmeetiline keskmine hind sellest kõrgem, mis näitab, et on üksikuid suhteliselt kõrge hinnaga tehinguid, mis kergitavad aritmeetilist keskmist, kuid mille mõju nende väikese arvu tõttu on mediaanhinnale pisike. Seejuures tuleb silmas pidada, et suhteliselt suur mõju hinnatasemetele on just linnades ja muudes suuremates asulates paiknevatel maadel, sest just seal on turg tavalislelt kõige aktiivsem. Seeläbi väikeasulates ja hajaasustuses on hinnatasemed keskmistest näitajatest oluliselt madalamad. Erandiks on veekogude äärsed maad.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

16

Valdav osa hoonestamata elamumaa tehingutest toimub linnades ja suuremates asulates, kus kinnistute pinnaühikule taandatud hinnad on keskmisest kõrgemad. Enamjaolt on elamumaa ühikuhinnad 5- 15 €/m2, tervikhinnad jäävad üldjuhul vahemikku 10 000–15 000 € ning küündivad kuni 30 000 €-ni. Äri- ja tootmismaa puhul ei ole sellist hinnavahemikku võimalik esitada, sest erinevus pindalades on liialt suur.

Tehingustatistika

Analüüsitav piirkond ja sihtotstarbed

Järgnevas tabelis on esitatud 2021.- 2025. aasta müügitehingute hinnainfo elamu-, tootmis- ja ärimaa kohta Jõgeva maakonnas.

Arv

Kesk- mine

pindala, m2

Hind, € Hind, €/m2

Kokku Mini-

maalne Maksi- maalne

Mini- maalne

Maksi- maalne Mediaan

Kesk- mine

2021

elamumaa 55 3 022 552 978 1 49 500 0,0 28,7 4,0 6,2

tootmismaa 7 3 496 116 585 500 70 000 0,2 19,8 0,6 4,8

ärimaa 6 5 396 133 054 2 000 30 000 0,2 44,4 8,3 12,4

2022

elamumaa 39 3 576 531 677 600 44 940 0,3 40,2 4,4 8,5

tootmismaa 4 *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

2023

elamumaa 40 5 216 285 384 160 29 500 0,0 21,6 1,6 4,6

tootmismaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

2024

elamumaa 34 7 480 272 478 510 20 000 0,1 15,5 1,2 4,0

tootmismaa 6 6 260 142 280 5 000 50 000 0,7 11,4 2,0 4,8

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** ***

2025

elamumaa 32 4 036 587 405 250 148 000 0,0 48,0 4,2 9,2

tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

17

Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja mediaanhind (€/m2) Jõgeva maakonnas

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Jõgeva maakonna ehitusliku potentsiaaliga maa müügitehingud 2024 – 20251

Küla/ alevik Kuupäev Hind, €

Käibe- maks

Pind- ala, m2

Hind, €/m2

Sihtots- tarve2

Kommentaar

1 Vägari küla 01.02.2024 17 000 Ei 6 405 2,7 MTM Päikesepark

2 Kuremaa alevik

07.02.2024 7 200 Ei 3 029 2,4 Muu

Müüdud valla enampakkumisel alghinnast oluliselt kõrgema hinnaga, ärimaa potentsiaal

3 Vaimastvere küla

07.05.2024 5 280 Ei 7 546 0,7 T Müüdud enampakkumisel

4 Liivoja küla 22.05.2024 6 700 Ei 5 472 1,2 MTM Jõgeva linna vahetu lähedus, elamuehituslik potentsiaal

5 Kuremaa alevik

30.07.2024 12 000 Ei 9 027 1,3 T Ostjaks naaber

6 Pajusi küla 29.08.2024 20 000 Ei 7 603 2,6 T Ehitusluba üksikelamu ehituseks

7 Väike-Kamari küla

15.04.2025 23 500 Ei 16 611 1,4 MTM

Müüdud valla enampakkumisel alghinnast oluliselt kõrgema hinnaga, elamuehituslik potentsiaal

8 Kalana küla 09.06.2025 12 200 Ei 10 673 1,1 E Elamuehistuslik potentsiaal, karjääi läheduses

1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud ehitusliku potentsiaaliga maa tehingud. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas.

2 E- elamumaa, MTM- maatulundusmaa, T- tootmismaa, Ä- ärimaa

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

18

9 Vanamõisa küla

22.07.2025 3500 Ei 3 300 1,1 E Elamuehituslik potentsiaal, varemed

10 Jõgeva alevik 22.09.2025 4100 Ei 2 670 1,5 E Elamuehituslik potentsiaal

11 Palupere küla 28.10.2025 5500 Ei 4 760 1,2 MTM Elamuehituslik potentsiaal, hetkel haritav maa

12 Põltsamaa linn

24.11.2025 35000 Ei 26 429 1,3 MTM Ärimaa potentsiaal

Põltsamaa valla ehitusliku potentsiaaliga hoonestamata maa müügipakkumised

Aadress Sihtotstarve Pindala, m2

Hind, € Hind €/m2 Kommentaar

Põltsamaa vald, Lahavere küla

E 9 862 16 000 1,62 Elamumaa, elektriliitumine 25A, hea juurdepääsutee

Põltsamaa vald, Uuevälja küla

E 10 734 35 000 3,26 Elamumaa, elektriliitumine 40A, 2 juurdepääsuteed, renoveerimist vajav hoonestus

Põltsamaa vald, Annikvere küla

MTM 5 425 7 000 1,29 Hetkel haritav maa, ampripõhise liitumise võimalus

Allikas: kv.ee

3.3. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Lähtudes tootmismaa kasutusest on lõppkasutajaks ettevõtted, sh põllumajandusettevõtted

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Lõppkasutajaks on kohalikud erineva suurusega ettevõtted

Vastavus turusegmendi nõuetele

Vastab suuruse, asukoha jms näitajate poolest turusegmendi.nõuetele

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, on atraktiivne eelkõige kohalikele eettevõtetele

Konkureeriv pakkumine Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, sest ka nõudlus on piiratud. Tihti müüakse koos renoveerimist vajavate hoonetega.

Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, võimalike huviliste hulk on piiratud. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta

Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik (metsamaa)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

19

4. Turuväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Katastri sihtotstarve on tootmismaa. Kõlvikuliselt on katastri andmetel valdavaks muu maa (65%), ülejäänud osas on metsamaa. Tegelikkuses on enamik maaüksusest kaetud metsaga. Juurdepääs kinnisasjale on munitsipaalteelt, sellesama tee osa läbib ka hinnatavat kinnisasja. Kinnisasja vahetus läheduses paikneb tootmis- ja maatulundusmaa. Maatüki suurus on 5 422 m2. Põltsamaa Vallavolikogu 19.09.2024 otsusega nr 1-3/2024/39 kehtestatud Põltsamaa valla üldplaneeringu kohaselt jääb Kalda tee 6a kinnisasi tootmise maa-ala juhtotstarbega alale. Kehtiv detailplaneering puudub. Kuna nii olemasolev kui üldplaneeriguga ette nähtud sihtotstarve on tootmismaa, on ka parimaks kasutuseks tootmismaa.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

20

4.3. Hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal toimunud ehitusliku potentsiaaliga maa müügitehinguid Jõgeva maakonnas. Kuna tootmismaa tehingute hulk on piiratud, on analüüsitud ka muude sihtotstarvetega maa müügitehinguid. Valiku tegemisel on lähtutud eelkõige maaüksuse suurusest ja asukohast. Sihtotstarbest ja ehituslikust potentsiaalist tulenevaid erisusi on kohandamisel arvesse võetud. Kuigi Kuremaa aleviku ja Väike-Kamari küla müügitehingute puhul oli tegemist enampakkumisega, on neid siiski kohandamisel kasutatud. Seda tehti tehingute vähesuse tõttu ja seda toetasid asjaolud, et enampakkumisel osales mitmeid pakkujaid ja hind vastas vaba turu hinnatasemele.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/m2

Pindala, m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Jõgeva vald, Kuremaa alevik

07.02.2024 7 200 2,38 3 029 Ei

Põltsamaa vald, Pajusi küla

29.09.2024 20 000 2,63 7 603 Ei

Põltsamaa vald, Väike- Kamari küla

15.04.2025 23 500 1,41 16 611 Ei

Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2). Seda on tehtud, kuna kohandamisel kasutatavad maaüksused on pindalalt väga erinevad.

Tehingute ajaldamine

Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus veebruar 2024 – aprill 2025. Silmas pidades, et maaturul olulist hinnamuutust ei ole toimunud, ei ole tehinguhindu ajaldatud.

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt sarnases makroasukohas paiknevaid varasid.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele, kuid see puudutab eelkõige elamuehituslikku potentsiaali. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

21

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

• Maatüki suurus, m2

o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel. Samas tuleb arvestada, et suuremate maatükkide puhul võib tükeldamine tähendada seda, et kogu maad ei võimalik kasutada hoonestamiseks, vaid osa on vajalik teede, virgestusalade jms tarvis.

• Kõlvikuline koosseis ja seisukord

o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele, kuid see puudutab eelkõige elamumaad. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms.

• Sihtotstarve ja planeering

o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil arendustegevus on ka ilma detailplaneeringuta suhteliselt lihtne.

• Tehnovõrgud

o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga.

• Kuju ja reljeef

o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju üksnes suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb harva.

• Kitsendused

o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

22

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Põltsamaa vald Jõgeva vald Põltsamaa vald Põltsamaa vald

Lustivere küla Kuremaa alevik Pajusi küla Väike-Kamari küla

Kalda tee 6a

Tehinguhind, €

7 200 20 000 23 500

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

7 200 20 000 23 500

Tehinguhind, €/m2 2,38 2,63 1,41

Tehingu aeg 07.02.2024 29.09.2024 15.04.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €

7 200 20 000 23 500

Ajaldatud tehinguhind, €/m2

2,38 2,63 1,41

Makroasukoht Lustivere küla, Põltsamaa kesklinn ca 8 km

Kuremaa alevik, Jõgeva kesklinn ca 11 km

Pajusi küla, Põltsamaa kesklinn ca 7 km

Väike-Kamari küla, Põltsamaa kesklinn ca 3 km

Kommentaar Halvem, linnast kaugemal Sarnane

Parem, Põltsamaa on lähemal

Kohandus 5% 0% -10%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Küla keskuse äärealal, vahetus läheduses nii tihedam asustus kui mets, vahetu juurdepääs munitsipaalomandis naabermaaüksuse kruuskattega teelt, kõvakattega munitsipaaltee vahetus läheduses

Ümbruses tihedam hoonestus ja haritav maa, jõe vahetus läheduses, juurdepääs kõvakattega riigiteelt

Ümbruses elamu- ja tootmismaa, samuti haritav maa, juurdepääsutee läbi naabermaaüksuse, servituut seatud, kõvakattega riigitee vahetus läheduses

Ümbruses peamiselt elamumaa, samuti haritav maa ja metsamaa, juurdepääs kõvakattega riigiteelt

Kommentaar

Parem Sarnane Sarnane

Kohandus -10% 0% 0%

Maatüki suurus, m2 5 422 3 029 7 603 16 611

Kommentaar

Väiksem Suurem

Suurem, ei pruugi olla terves ulatuses sihtotstarbeliselt kasutatav

Kohandus -20% 10% 30%

Kõlvikuline koosseis ja seisukord

Peamiselt muu maa, vähemal määral metsamaa, valdavalt metsaga kaetud

Muu maa kõlvik, rohumaa

Peamiselt metsamaa ja muu maa, vähemal määral looduslik rohumaa ja haritav maa

Peamiselt looduslik rohumaa, vähemal määral metsamaa ja vähesel määral muu maa, võsastunud

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

23

Kohandus 0% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Tootmismaa, ÜP kohaselt samuti tootmismaa, arendus eeldab DP koostamist

Sihtotstarbeta maa, ärimaa potentsiaal, hoonestamine eeldab DP-d koostamist

Tootmismaa, ehitusluba üksikelamu ehitamiseks, peamiselt looduslik rohumaa

Maatulundusmaa, ÜP kohaselt elamu maa-ala, DP koostamise kohustus, arendus eeldab DP koostamist

Kommentaar

Halvem, sihtotstarve vajab enne arendust muutmist ja on vaja koostada DP

Parem, hoonestamine on lihtsam, üksikelamu ehitusluba

Parem, elamumaa on tavapäraselt tootmismaast pigem kallim

Kohandus 10% -20% -5%

Tehnovõrgud

Tehnovõrgud puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Vee- ja kanalisatsiooni- süsteem läheduses, ampripõhise liitumise võimalus

Tehnovõrgud puuduvad, ampripõhise liitumise võimalus

Vee- ja kanalisatsiooni- süsteem läheduses, ampripõhise liitumise võimalus

Kommentaar

Parem Sarnane Parem

Kohandus -10% 0% -10%

Kuju ja reljeef

Kolmnurkse põhiplaaniga, hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Hulknurkne, liigendatud, tasane rejeef

Trapetsi kujuga, kompaktne, tasane reljeef

Trapetsilaadse põhiplaaniga, hulknurkne, kompaktne, tasane rejeef

Kommentaar

Halvem Parem Sarnane

Kohandus 10% -5% 0%

Kitsendused

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Ühisveevärgi kitsendused piiravad osaliselt hoonestamist

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad

Kommentaar

Halvem Sarnane Sarnane

Kohandus 10% 0% 0%

Summaarne kohandus -5% -15% 5%

Summaarne kohandus, €/m2

-0,12 -0,39 0,07

Kohandatud tehinguhind, €/m2

2,26 2,24 1,49

Kohanduste absoluutväärtuste summa

75% 35% 55%

Kaalud 0,20 0,45 0,35

Turuväärtus, €/m2 1,98 0,45 1,01 0,52

Kinnisasja maa turuväärtus, €

10 736

Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

24

Kinnisasja turuväärtus on: 1,98 €/m2 x 5 422 m2 = 10 736 € ehk ümardatult 10 700 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

25

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja keskosast

Vaade kinnisasja keskosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

26

Vaade kinnisasja lõunaosast

Vaade kinnisasja lõunaosast

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

28

Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise

standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja:

/ Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva

maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT

29

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700

Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Hindamisaruande edastamine (Kalda tee

6a)

Põltsamaa Vallavalitsus esitas 06.12.2024 Maa-ametile (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) taotluse nr 5-4/2024/2335-1 Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Lustivere külas asuva Kaadu

kinnisasja (katastritunnus 61601:001:0416) jagamiseks ning jagamisel moodustatava ligikaudu 5413 m2 suuruse osa vallale võõrandamiseks tootmismaana inventari hoiuplatsiks.

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 26.02.2025 kirjas nr 13-6/362-2 nõustuti Kaadu kinnisasja jagamisega ja taotletud ala võõrandamisega Põltsamaa vallale riigivaraseaduse

(edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 11 alusel RVS § 34 lõikes 1 nimetatud tingimusel müügihinnaga 50% kinnisasja harilikust väärtusest. Vallavalitsus korraldas kinnisasja jagamise ning otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkati jagamise tulemusena moodustatud Kalda tee 6a

kinnisasjaga (katastritunnus 61801:001:1532, pindala 5422 m², sihtotstarve tootmismaa).

RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 20.10.2025 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 25-5135) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega

arvamusi ei esitanud.

Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 19.01.2026 koostatud hindamisaruande nr 2512-10655- 02/AT kohaselt on Kalda tee 6a kinnisasja väärtus 10 700 eurot, millest Põltsamaa vald peab

tasuma 50% ehk 5350 eurot.

RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu)

samuti riigivara omandaja.

Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Kalda tee 6a kinnisasja väärtusena 10 700 eurot, tasuda sellest riigile 50% ehk 5350 eurot ning kanda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja

hindamisaruande tellimise kulu 866,76 eurot (koos käibemaksuga).

RVS § 34 lõike 2 kohaselt tuleb müügihind tasuda seitsme aasta jooksul lepingu sõlmimisest arvates ja see lepitakse kokku võõrandamislepingus. Palume teada anda, kas soovite müügihinna tasuda ühes osas enne võõrandamislepingu sõlmimist või osamaksetena. Juhul, kui soovite

tasumist osamaksetena, siis palume välja tuua millises suuruses ning millise perioodi jooksul

Põltsamaa Vallavalitsus

info@põltsamaa.ee

26.02.2026 nr 7-2/24/15191-9

2

osamakseid tasuda soovite ning anda nõusolek omandatavale kinnisasjale hüpoteegi seadmiseks tasumisele kuuluva summa ulatuses

Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik

Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo

Lisa: hindamisaruanne

Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium

Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected]