Kiri

Selgitused kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse kohta

Transpordiamet omandab riigiteede ehitamiseks vajalikku maad kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. Kinnisasja avalikes huvides omandamise

menetlusele kohaldatakse haldusmenetluse sätteid (KAHOS § 1 lg 7).

Menetluse läbiviijaks on KAHOS § 6 lg 3 kohaselt Transpordiamet ning et omandatakse vaid

kinnisasja osa, on menetluse läbiviijal õigus kinnisasja omaniku eest teha kõiki kinnisasja

jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi (KAHOS § 10 lg 4).

Menetluse läbiviija võib esitada kinnistusraamatu pidajale avalduse omandamise märkuse

kandmiseks kinnisasja kinnistusregistriosa kolmandasse jakku. Märkuse kandmise ei ole

vajalik kinnisasja omaniku nõusolekut (KAHOS § 9).

Menetluse läbiviija alustab kinnisasja omanikuga läbirääkimisi ning tal on õigus pakkuda

omandamise eesmärgist ja olukorrast tulenevalt kinnisasja omandamist, kinnisasja omandamist

kiirmenetluse korras, kinnisasjade vahetamist või maakorralduse läbiviimist (KAHOS §22 lg

1).

Maakorraldustoiminguid läbi viiv isik (Maakorraldusseadus § 4 lg 1) kaasab ning kutsub piiri

kindlakstegemisele ja kättenäitamisele nende kinnisasjade omanikud, kelle kinnisasjade

vaheline piir on vaja kindlaks teha. Piiri kindlakstegemist ei takista see, kui kinnisasja omanik,

kes on kutsutud piiri kindlakstegemisele, ei ilmu kohale (Maakorraldusseadus § 15 lg 2). Piiride

maastikul kätte näitamisele ilmumata jätmise või seisukoha esitamata jätmise korral loetakse

piirimärkide asukohad ja nende alalhoiu kohustus maaomaniku poolt kooskõlastatuks ja

maaomanikule teatavaks tehtuks saadetud tähtkirjaga (Maakatastriseadus § 17 lg 6, lg 7, lg 8.

Kui omandatavat kinnisasja koormav servituut, reaalkoormatis või ostueesõigus kustutatakse,

peab kinnisasja omandaja hüvitama nende asjaõiguste kustutamisest tekkiva kahju (KAHOS §

18 lg 1).

Kui kinnisasja omandamise tõttu rendi- või üürileping erakorraliselt üles öeldakse, on rentnikul

või üürnikul õigus nõuda selgelt tuvastatud ja tõendatud varalise kahju hüvitamist (KAHOS §

20 lg 1), lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitatakse otseselt kaasnev varaline kahju ja

saamata jääv tulu kuni lepingu lõppemiseni, kuid mitte rohkem kui ühe aasta ulatuses, ning

kaasnevad kahjud ja saamata jääv tulu hüvitatakse ühekordselt (KAHOS § 20 lg 2).

Kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu tükeldatakse või kaotab väärtust

selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt kasutada, on kinnisasja omanikul

õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist või maakorralduse läbiviimist, kui see

on võimalik (KAHOS § 10 lg 1).

Kinnisasja omandamise eest makstakse tasu, mis koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest

kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Tasu

makstakse rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kinnisasja väärtuse hindamise tellib

Transpordiamet riigihanke korras.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kinnisasja omandamise kokkuleppe saavutamise eest

täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on

motivatsioonitasu on 20 protsenti tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti

avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne

keskmine brutokuupalk. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole

kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Lisaks makstakse kinnisasja omanikule menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise kulude

eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta

keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest (KAHOS § 17 lg 1), nimetatud määra ületavas osas

tekkinud põhjendatud kulud hüvitatakse kuludokumentide alusel kuni eelnevalt toodud määras,

mis on korrutatud kolmega (KAHOS § 17 lg 2).

KAHOS § 11 lg 6 kohaselt määratakse tasu (koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest

kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need

esinevad) alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest

kümne euro täpsusega. Täiendavad hüvitised ümardatakse ühe euro täpsusega.

Tasuga mittenõustumisel on teil õigus esitada ettepanek kinnisasja hinnangu koostamiseks või

esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, seejärel asuvad pooled

läbi rääkima.

Kinnisasja omandamise menetluses tuleb kinnisasja omanikuga saavutada kinnisasja

omandamise kokkulepe Transpordiameti määratud tähtaja jooksul (KAHOS § 27 lg 4).

Transpordiamet määrab kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja kuni kaks kuud

kinnisasja omandamise otsuse kättesaamisest arvates, põhjendatud juhul võib kinnisasja

omandamise otsustaja nimetatud tähtaega pikendada (KAHOS § 27 lg 6 kohaselt).

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Aadress: Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Eksperthinnang nr: 2406-9928-47/TRK

Väärtuse kuupäev: 15.06.2024 Hindamisaruande kuupäev:

09.08.2024

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 13

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 13 3.2. Eesti metsamaa turg 17 3.3. Pärnu maakonna metsamaa turg 22 3.4. Turustatavuse analüüs 25

4. Hüvitusväärtuse hindamine 26

4.1. Parim kasutus 26 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 26 4.3. Metsata metsamaa turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 27 4.4. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 31 4.5. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitusväärtuse hindamine 31

Lisa 1. Fotod 33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 34

Lisa 3. Kitsendused 36

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 37

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

3

Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Aadress Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Omanik aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Omandivorm Kinnisasi

Katastritunnus 18802:002:0114

Katastriüksuse pindala 139 946 m2

Äralõike pindala1 6 173 m2

Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu hoonestus Puudub

Üldplaneering 31.10.2012 kehtestatud endise Halinga valla üldplaneeringu kohaselt on maaüksuse olemasolevaks maakasutuseks määratud metsamaa. Osaliselt jääb maaüksuse rohevõrgustiku alale

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides

omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel

Ülevaatuse kuupäev 23.03.2024

Väärtuse kuupäev 15.06.2024

Hindamisaruande

kuupäev 09.08.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/139-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele

Müügiperioodi pikkuseks kinnistu kui terviku puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras

kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma pindalalt ja kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on väga madal

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid.

KOMMENTAARID

Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 4% ning mõju kinnisasja väärtusele on vähene.

HINDAMISTULEMUS

Aadressil Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond asuvast katastriüksusest tehtava äralõike (6 173 m2) hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval 2 161 € (0,35 €/m2).

Kaasnevat kahju hindaja hinnangul ei esine

Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.

Koostaja:

Kinnitaja:

1 Kuna uued katastriüksused äralõigetest ei ole veel moodustatud, siis on äralõike pindala ligikaudne.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

4

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Triinu Kroon

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 189563)

/ Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 151718)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakonnas asuvast katastriüksustest tehtav 6 173 m2 suurune äralõige.

Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel.

Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist, Kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS) ning

kinnisasja erakorralise hindamise korrast. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval

minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11)

Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. (EVS 875-12:2016,

p. 3.2.1) Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. (EVS 875-12:2016, p. 6.3.1)

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2

koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju

kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus.

1.2. Hindamise eeldused

Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad .

Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub

võimalus või põhjendatud vajadus.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

6

Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse

ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 11.06.2024;

• Maa-ameti kaardirakendusest 11.06.2024 ning Maa-ameti tehingute andmebaasist seisuga 11.03.2024;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 10.04.2024;

• Põhja-Pärnumaa valla koduleheküljelt 11.06.2024;

• Transpordiametilt 19.01.2024;

• Turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures.

Hindaja Triinu Kroon tegi hinnatava vara ülevaatuse 23.03.2024. Tehti visuaalne ülevaatus, juuresolijaid ei olnud. Omanikule pakuti 08.05.2024 võimalust ülevaatuse juures viibida, kuid omanik selleks soovi ei avaldanud ning seega uut ülevaatust ei tehud.

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Pärnu maakond

Omavalitsus Põhja-Pärnumaa vald

Asustusüksus Kodesmaa küla

Lähiaadress Kondi-Tõnise

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Põhja-Pärnumaa vallas Kodesmaa külas

Kaugus keskusest Pärnu-Jaagupi alevist ca 2 km kaugusel, Pärnu linnast ca 29 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud punase tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Ümbruses valdavalt metsamaa, haritav maa ning üksikud hajali paiknevad

üksikelamud

Juurdepääs Riigiomandis olevalt kõvakattega Tallinn-Pärnu-Ikla teelt

Kommunikatsioonid

Puuduvad. Maa-ameti kitsenduste kaardi põhjal tsentraalne vee- ja kanalisatsioonitrass kinnistu läheduses puudub, elektrialajaam ca 300 m

kaugusel

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

8

Kaugused Oluline taristu Pärnu-Jaagupi alevis, so ca 2 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon2

Omandisuhted

Kinnistu registriosa

nr 14574150

Omandivorm Kinnisasi

Omanik aktsiaselts Roger Puit (registrikood 10106076)

Kanded ja märkused kinnistusraamatu

kolmandas osas

Kinnistusraamatu kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

2 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

9

Kitsendused

Maa-ameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kui terviku kohta

märgitud:

• avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 7 963 m2 ulatuses;

• elektripaigaldise kaitsevöönd 4 031 m2 ulatuses;

• veekogu kallasrada 1 014 m2 ulatuses;

• ranna või kalda veekaitsevöönd 2 572 m2 ulatuses.

Äralõike alale jääb avalikult kasutatava tee kitsendus.

Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust. Kitsenduste kaart on

esitatud lisas 3.

Hüpoteegid3

Hüpoteek summas 2 800 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 25036;

46735; 65039; 65239; 88437; 90739; 158436; 158536; 164636; 310039; 411135; 433639; 505139; 577137; 647639; 652939; 653439; 679506; 998035; 1463936; 1638536; 1715436; 1756039; 1768035; 1769135; 1769235; 1814336; 2099835;

2237839; 2351136; 2524406; 2531650; 2562139; 2580939; 2687606; 2738139; 2836039; 2855039; 2881639; 2983835; 3053539; 3094939; 3530139; 3919339; 4061739; 4133539; 4232506; 4343906; 5257150; 8238250; 12347450; 13106550; 14498150; 14621050; 14621150; 14747850; 14752850; 14766650; 14768050;

14803250; 14837950; 14838150; 14943950; 14952150; 15003150; 15053950; 15161950; 15240750; 15381450; 15385050; 15450550; 15493750; 15509650; 15560150; 15576250; 15611750; 15627350; 15658250; 15704650; 15733350;

15752350; 15944850; 16024650; 16037950; 16218650; 16218850; 16404150;

16444250.

3 Hindamisel ei arvestata kehtivate hüpoteekidega

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

10

Maaomaniku teavitamine ja tema

seisukohad

Hindaja on 08.05.2024 e-kirja teel maaomaniku esindajat teavitanud hindamise

läbiviimisest. Omaniku vastus oli alljärgnev:

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatavad katastriüksused on piiritletud sinise joonega

Aadress Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Katastritunnus 18802:002:0114

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

11

Pindala 139 946 m2

Äralõike plaan

Allikas: Transpordiamet

Äralõike pindala 6 173 m2

Äralõike

kirjeldus

Äralõige tehakse maaüksuse idapoolsest osast. Äralõige tehakse 4 415 m2 ulatuses metsamaa, 900 m2 ulatuses muu maa kõlvikutelt ja 858 m2 ulatuses loodusliku rohumaa kõlvikutelt

Maakasutuse

sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kõlvikud Metsamaa 13,19 ha, muu maa 0,72 ha, looduslik rohumaa 0,09 ha

Kirjeldus Hulknurkne

Hooned ja

rajatised Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

12

Üldplaneering

31.10.2012 kehtestatud endise Halinga valla üldplaneeringu kohaselt on maaüksuse

olemasolevaks maakasutuseks määratud metsamaa. Osaliselt jääb maaüksuse

rohevõrgustiku alale

Allikas: Põhja-Pärnumaa valla kodulehekülg

Detailplaneering Puudub

Mullastik Valdavalt leostunud gleimuld (Go); vähesemal määral sügav madalsoomuld

Kasvukohatüüp Äralõike alal angervaksa, II boniteediklass

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

13

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Aastatel 2020-2021 oli majandus oluliselt mõjutatud koroonapandeemiast, alates 2022. aasta veebruarist on suurimaks väliseks mõjutajaks Venemaa sõjaline agressioon Ukrainas. Statistikaameti andmetel langes Eesti

sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. Majandus langes 2023. aasta IV kvartalis 2,7% 2022. aasta IV kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 26.03.2024)

prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,6%, 2025. aastast prognoositakse taas tõusu 3,2% ning 2026. aastal 3,1%. 04.04.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi kohaselt on 2024. aastal majanduskasv

0%. 2025. aasta ja 2026. aasta majanduskasvu prognoos on sarnane Eesti Panga prognoosile.

SKP kasv Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta

keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku

andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7%

odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta märtsis võrreldes 2024. aasta

veebruariga 0,4% ning võrreldes eelmise aasta märtsiga 3,9%. Võrreldes 2023.

aasta märtsiga olid kaubad 1,9% ja teenused 7,1% kallimad. Eesti Panga

majandusprognoosi (avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2024. aastal 3,2%, 2025. aastal 2,4% ja 2026. aastal 1,9%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

14

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus

osalemise määr 73,9%. Tööturg sai koroonaviirusega seonduvas kriisis

tugeva tagasilöögi. 2020. aasta märtsis algas kiire töötuse kasv, 2021. aasta

aprilliks oli töötuse määr saavutanud viimaste aastate kõrgeima taseme ning

oli 8,8%, misjärel hakkas tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II

kvartalist on töötus taas kasvanud. Eesti Panga majandusprognoosi

(avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on töötuse määr 2024. aastal 7,6%,

2025. aastal 7,2% ning 2026. aastal 6,8%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

15

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Sarnaselt makromajandusega kandus koroonapandeemia mõju ka kinnisvaraturule. Otsene mõju piirdus siiski eelkõige madalama tehinguaktiivsuse ja ajutiste rendialandustega 2020. aasta kevadel ja suvel. Tulenevalt nii sõjast Ukrainas ja selle

mõjust majandusele kui Euribori kiirest tõusust, millel samuti on seos sõjaga, on turu aktiivsus oluliselt langenud. Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €,

mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17%

madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

16

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta

IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli

suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle

5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intresside tõus on pidurdunud, kuid intressid on jätkuvalt kõrged ning laenukäibed

püsivad madalad nii eluasemelaenude kui ettevõtetele antavate laenude osas.

Laenude käive ja intress

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

17

Allikas: Eesti pank

3.2. Eesti metsamaa turg4

Üldist

Metsamaad müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielankide) tehingud on pigem harvad. Maahind.ee andmetel metsamaa

ehk metsakinnistu hinda mõjutavad erinevad tegurid. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus

omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda.

4 Allikas: Maa-amet, 2022 ja 2023. aasta turuülevaade, MTÜ Eesti Erametsaliit www.erametsaliit.ee, Estonian Land Experts OÜ www.maahind.ee

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

18

Metsamaa väärtust mõjutavad tegurid

• Asukoht (sh juurdepääs) o Geograaf ilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava

metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. See on suuresti seotud kasvava

metsa parema kvaliteediga. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool

plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud,

kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse,

maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust.

• Pindala

o Hindaja hinnangul, mis tugineb Timber.ee statistikal, on vabalt turul kaubeldava metsamaad pindalaga alates 0,5 ha (selliseid tehinguid tehakse, kuid nende osakaal on võrdlemisi väike ja märgatavalt suurem on tehingute arv pindalaga alates 1,0 ha). Sellest väiksemal alal puidu

ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Kui tavaliselt kehtib reegel, mida suurem kinnistu seda kõrgem hind, siis metsakinnistute puhul see ei kehti. Väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk

likviidsemad, kuna metsa soovivad lisaks suurf irmadele osta ka eraisikud, kes on valmis ostma kättesaadavuse tõttu just väiksemaid kinnistuid. Suuremad metsakinnistud on atraktiivsed just suuremate

metsaf irmade jaoks, sest metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat.

• Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp o Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk

boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku

boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni

3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha peale raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul

tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem

mets.

• Metsa liigiline ja vanuseline koosseis o Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud

okaspuudega metsamaa. See tähendab tavaliselt 80-100 aasta vanust kuusikut või 100-120 aastast männikut.

• Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud o Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on

metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt

piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

19

Metsata metsamaa

tehingute arv, pindala ja koguväärtus

2023. aastal toimus 59 metsata metsamaa tehingut, kogupindalaga 224,2 ha.

Keskmine pindala oli 4,7 ha. Tehingute kogusumma oli 786 505 €. Selge piir metsata metsamaa määratlemiseks puudub ja seetõttu pikaajalist dünaamikat analüüsitud ei ole.

Metsata metsamaa keskmised hinnad

2023. aastal oli aritmeetiline keskmine tehinguhind 3 718 €/ha. Maa-ameti 2023.

aasta IV kvartali turuülevaate kohaselt on metsata metsamaa mediaankeskmine hind viimase nelja kvartali jooksul 3 471 €/ha.

Tehingud kasvava metsaga

Tehinguaktiivsuse poolest oli 2023. aastal esirinnas Saare ja Pärnu maakond, kus tehti 2023. aastal

vastavalt 191 ja 133 tehingut.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

20

Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute arv maakonniti

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Kasvava metsaga metsamaa keskmine hind (mediaan) oli kõige kõrgem Võru maakonnas 9857 €/ha. Rapla

maakonna keskmine 6459 €/ha oli Eesti keskmisest 6381 €/ha ca 1% kõrgem.

Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute mediaanhinnad maakonniti

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

21

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Erametsade puiduhindade statistika, €/tm

Allikas: MTÜ Eesti Erametsaliit, www.erametsaliit.ee

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

22

3.3. Pärnu maakonna metsamaa turg

Metsamaa

müügitehingud

Esitatud hinnastatistika sisaldab metsamaa tehinguid kasvava metsaga. Viimastel aastatel on metsamaa mediaanhind teinud läbi kiire kasvu. Pärnu maakonnas on aastate jooksul metsamaa mediaanhind olnud volatiilne, mis tuleneb tehingute

arvu suurtest erinevustest ja sellest milliste konkreetse maatükkidega mingil

perioodil müügitehingud on toimunud.

Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2016 244 9,8 4 747 615 810 171 752 201 8 674 1 510 2 138

2017 153 10,6 3 867 831 930 225 200 141 13 701 2 000 2 713

2018 190 8,4 5 787 714 500 431 000 100 15 859 3 048 3 603

2019 195 10,3 6 969 008 800 230 400 224 13 934 2 964 3 592

2020 332 10,3 12 488 602 500 221 220 120 18 269 2 525 3 848

2021 302 9,1 12 902 701 2 304 269 000 209 21 231 4 228 5 029

2022 170 8,8 11 928 234 1 150 800 000 455 24 205 6 269 7 456

2023 133 8,2 9 649 678 4 500 555 272 617 28 875 6 343 8 823

20245 20 7,5 1 198 348 5 000 417 487 1 126 30 743 4 812 8 050

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Metsamaa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Pärnu maakonnas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti tehingute andmebaas

5 13.02.2024 seisuga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

23

Tehingute

valik

Järgnevalt on esitatud valim hindajale teada olevatest 2023. aastal metsamajanduslike maadega tehtud tehingutest. Välja on toodud tehingud, mis ei ole riigi ega kohaliku

omavalitsuse enampakkumistehingud ja komplekstehingud. Enam ikel välja toodud

tehingutel puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Tehinguobjektide mullastik on samaväärne või halvem kui hinnataval varal ning metsamaa osakaal on üle 90%. Kuna

metsata metsamaa turg on volatiilne, tehinguid tehakse terves Eestis aastas mõnikümmend, siis valitud tehingute hinnavahemik on tavapärasest laiem.

Asukoht Tehingu aeg Hind, €

Pindala, ha

Hind, €/ha

Kirjeldus

Harju maakond, Rae

vald, Vaidasoo küla

14.09.2023 11900 4,68 2543 metsamaa 98%,lageraie,üksikud

puud, juurdepääs üle naaberkinnistute, Kog muld

Harju maakond, Saue vald, Allika küla

02.06.2023 9220 2,71 3402 metsamaa 100%,lageraie,üksikud puud,

juurdepääs üle naaberkinnistute, Kg, Gk muld, sinilille kasvukohatüüp

Järva maakond, Järva

vald, Võrevere küla

02.06.2023 21750 4,75 4579 metsamaa 96%, lageraie,

üksikud puud, juurdepääs üle naaberkinnistute, M'' muld

Pärnu maakond, Põhja- Pärnumaa vald,

Naartse küla

09.03.2023 14100 3,19 4420 metsamaa 97%,lageraie, juurdepääs üle

naaberkinnistute, Go muld, angervaksa kasvukohatüüp

Pärnu maakond, Pärnu linn, Kavaru küla

05.10.2023 16000 4,49 3563 metsamaa 99%,osaline lageraie, juurdepääs üle

naaberkinnistute, G0 muld tarna-angervaksa kasvukohatüüp

Pärnu maakond, Pärnu

linn, Päraküla

16.02.2023 40000 10,09 3964 metsamaa 100%,osaline

lageraie, juurdepääs üle naaberkinnistute, LkIg, G0 muld naadi kasvukohatüüp

Rapla maakond,

Märjamaa vald, Kilgi küla

06.10.2023 10500 4,47 2349 metsamaa 99%,

lageraie,üksikud puud, juurdepääs üle naaberkinnistute, Go, GI1

muld, tarna-angervaksa kasvukohatüüp

Tartu maakond, Elva vald, Lapetukme küla

15.08.2023 17000 4,64 3664 metsamaa 98%, lageraie, juurdepääs üle

naaberkinnistute, Go, Ko muld, naadi kasvukohatüüp

Tartu maakond, Tartu vald, Nigula küla

07.12.2023 50000 10,72 4664 metsamaa 93%,lageraie, juurdepääsutee kõrval, LkI

kmuld

Viljandi maakond, Viljandi vald, Oiu küla

31.03.2023 14000 5,56 2518 metsamaa 94%,lageraie,üksikud puud, juurdepääsutee kõrval, elamumaad naabruses, Go

muld

Pärnu maakonnas asuvate metsamaade müügipakkumised (12.02.2024 seisuga)

Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse

pindala, ha

Hind, €/ha Kommentaarid

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

24

Tori vald Kilksama 81 000 26,18 3 100

6,79 ha metsamaa, valdavalt muu maa ja looduslik rohumaa.

AS Timber poolt korraldatud enampakkumine

Tori vald Elbi 31 000 5,91 5 200 5,71 ha ulatuses

metsamaa

Häädemees te vald

Ikla 185 000 23,64 7 800

17,98 ha ulatuses metsamaa. Tehingukeskus OÜ

poolt korraldatud enampakkumine

Allikas: kv.ee

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

25

3.4. Turustatavuse analüüs6

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on metsamajandusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on erineva suurusega metsamajandusettevõtted.

Vastavus turusegmendi

nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara pindalast ja kujust, on tegemist

metsamajandusturu kontekstis atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Keeruline täpsemalt määratleda, tõenäoliselt ei paku see huvi nendele,

kellel varasemalt piirkonnas tegevus puudub.

Konkureeriv pakkumine Avalikes kinnisvaraportaalides hinnatava varaga samaväärseid

metsamaa pakkumisi sisuliselt ei ole. Üldjuhul on müügis maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistud vähese metsamaa osaga või müüakse maad kui ehituspotentsiaaliga krunti. Pärnu maakonnas

leidub üksikuid pakkumisi, mis on esitatud pt 3.3.

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.

6 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõige pole kujust tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

26

4. Hüvitusväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, f inantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.)

Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud sihtotstarbega maatulundusmaa 100%. Katastriüksus on hoonestamata. Katastriüksuse pindala on 13,99 ha ning sellest tehtav äralõige 6 173 m2.

31.10.2012 kehtestatud endise Halinga valla üldplaneeringu kohaselt on maaüksuse olemasolevaks maakasutuseks määratud metsamaa. Kõlvikulisest koosseisust on maaüksusel valdavalt metsamaa,

vähemal määral muu maa ja looduslik rohumaa.

Ümbruses on metsamaa, põllumaa ja üksikud hajali asetsevad üksikelamud.

Tulenevalt hinnatava vara asukohast, üldplaneeringust ning olemasolevast kasutusest on kinnisasja kui

terviku ning tehtava äralõike parimaks kasutuseks kasutus metsamaana.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Maa turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info.

Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on

hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on kompaktne ning seega on seda võimalik käsitleda metsamaa kontekstis eraldiseisva müügiobjektina. Äralõike turuväärtus väljendabki

omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade

hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega

toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meet odit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu

tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade

erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

27

4.3. Metsata metsamaa turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlus-

tehingute valik

Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga

võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud . Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud eelkõige maaüksuse olemust (raiesmik), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu. Kõigi kohandamisel kasutatavate

maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Asukoht Kuupäev Tehingu- summa, €

Pindala,

ha

Tehingu- summa, €/ha

Kirjeldus

Harju maakond,

Saue vald, Allika küla

02.06.2023 9 220 2,71 3 402

metsamaa

100%,lageraie, üksikud puud, juurdepääs üle

naaberkinnistute, Kg, Gk muld, sinilille

kasvukohatüüp

Pärnu maakond, Põhja-

Pärnumaa vald, Naartse

küla

09.03.2023 14 100 3,19 4 420

metsamaa 97%,lageraie, juurdepääs üle

naaberkinnistute, Go muld, angervaksa

kasvukohatüüp

Rapla maakond, Märjamaa

vald, Kilgi küla

06.10.2023 10 500 4,47 2 349

metsamaa 99%, lageraie,üksikud puud, juurdepääs

üle naaberkinnistute, Go, GI1 muld,

tarna-angervaksa kasvukohatüüp

Tartu maakond, Elva vald,

Lapetukme küla

15.08.2023 17 000 4,64 3 664

metsamaa 98%, lageraie,

juurdepääs üle naaberkinnistute, Go, Ko muld, naadi

kasvukohatüüp

Võrdlusühiku

valik

Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast,

siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha).

Tehingute

ajaldamine

Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

28

Võrdlus- elementide valik ja

kohandamise

põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised

enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Kuna hinnad on üle Eesti pigem ühtlustumas, siis makroasukoha mõju on vähenemas. Kui tegemist on mõnekümne kilomeetri raadiuses

paiknevate üksustega, siis erisused tavaliselt puuduvad. Erisusena saab välja tuua siiski oluliste keskuste läheduse, mis avaldab üldisele

hinnatasemele mõju ja mis seeläbi mõjutab ka kohandamist.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja

juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest

tulenevalt pigem väikesed.

• Maatüki suurus

o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis metsamaa puhul see ei kehti. Üksikjuhtumi tasandil võib pindala oluline olla, kuid

statistlise üldistuse puhul maatüki suuruse mõju ühikuhinnale puudub ja

seetõttu sellega kohandmisel ka ei arvestata.

• Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu

o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Tervet Eestit hõlmavale statistikale

tuginedes on hinnaerinevus 40% suurusjärgus. Raiesmikud on

madalamalt hinnatud kui kasvava metsaga maaüksused.

• Kasvukohatüüp ja boniteet

o Enimhinnatud kasvukohatüübid on jänesekapsa-pohla, jänesekapsa- mustika, jänesekapsa ja naadi kasvualad, vähem hinnatud on soisemad

kasvualad nagu madalsoo, siirdesoo, raba, leesikaloo, labikaloo, sambliku, kanarbiku, sinika, osja ja tarna alad . Boniteet sõltub peamiselt mullaliigist, veerežiimist (kuivenduse olemasolust) ja reljeef ist. Metsi

võrreldakse boniteetide alusel nende jagamisel boniteediklassidesse I-V, kus kiireima kasvu ja suurema tootlikkusega on I klass ning kõige kehvem

V.

• Kuju, kitsendused ja reljeef

o Kuju, kiitsendused ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid

mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeef ilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust

takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1

Võrreldav vara 2

Võrreldav vara 3

Võrreldav vara 4

Pärnu maakond Pärnu maakond Harju maakond Tartu maakond Rapla maakond

Põhja-Pärnumaa vald

Põhja-Pärnumaa vald

Saue vald Elva vald Märjamaa vald

Kodesmaa küla Naartse küla Allika küla Lapetukme küla Kilgi küla

Kondi-Tõnise

Tehinguhind, €

14100 9220 17000 10500

Tehinguhind, €/ha

4420 2890 3664 2349

Tehingu aeg 09.03.2023 02.06.2023 15.08.2023 06.10.2023

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

29

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

4420 2890 3664 2349

Makroasukoht

Asub Põhja- Pärnumaa vallas, Kodesmaa külas. Pärnu-Jaagupi alevist ca 2 km kaugusel, Pärnu linnast ca 29 km kaugusel

Asub Põhja- Pärnumaa vallas, Naartse külas. Pärnu-Jaagupi alevist ca 13 km kaugusel

Asub Saue vallas, Allika külas. Tallinnast ca 40 km kaugusel

Asub Elva vallas, Lapetukme külas. Rõngu alevikust ca 8 km kaugusel

Asub Märjamaa vallas, Kilgi külas. Märjamaa alevikust ca 17 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Ümbruses valdavalt metsamaa, haritav maa ning üksikud hajali paiknevad elamud. Juurdepääs riigiomandis olevalt kõvakattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas mets. Põllumaa ning üksikud hajali paiknead elamud. Juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast riigiomandis olevalt teelt ca 200 m

Valdavalt on ümbruskonnas mets ja põllumaa. Juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast munitsipaal- omandis olevalt teelt ca 1,5 km

Valdavalt on ümbruskonnas mets ja üksikud hajali paiknevad hooned. Juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast riigiomandis olevalt teelt ca 200 m

Valdavalt on ümbruskonnas mets. Juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast riigiomandis olevalt teelt ca 600 m

Kommentaar

Pisut halvem Pisut halvem Pisut halvem Pisut halvem

Kohandus 5% 5% 5% 5%

Maatüki suurus, ha

0,6173 3,19 3,19 4,64 4,47

Kommentaar

Mõju puudub Mõju puudub Mõju puudub Mõju puudub

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu

Valdavalt metsamaa (valdavalt raiesmik, üksikud puud), vähemal määral looduslik rohumaa ja muu maa

Metsamaa 98% (raiesmik), õuemaa 2%

Metsamaa 100% (valdavalt raiesmik, üksikud puud)

Metsamaa 98% (raiesmik), muu maa 2%

Metsamaa 99% (valdavalt raiesmik, üksikud puud), muu maa 1%

Kommentaar

Pisut halvem Sarnane Pisut halvem Sarnane

Kohandus 5% 0% 5% 0%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

30

Kasvukohatüüp ja boniteet

Angervaksa 100%, II boniteediklass

Angervaksa 100%, II boniteediklass

Sinilille 100%, II boniteediklass

Naadi 67%, sinilille 30%, angervaksa 3%. I boniteediklass

Tarna- angervaksa 100%, II boniteediklass

Kommentaar

Sarnane Parem Parem Halvem

Kohandus 0% -5% -5% 5%

Kuju, kitsendused ja reljeef

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, ebakorrapärane, hulknurkne, tasane reljeef

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, hulknurkne, ebakorrapärane, tasane reljeef

Väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, hulknurkne, ebakorrapärane, tasane reljeef

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

10% 0% 5% 10%

Summaarne kohandus, €/ha

442 0 183 235

Kohandatud tehinguhind, €/ha

4862 2890 3847 2584

Kohanduste absoluutväärtuste summa

10% 10% 15% 10%

Kaalud 0,30 0,30 0,10 0,30

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/ha

3486 1459 867 385 775

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

0,35

Äralõike pindala, m2

Äralõike turuväärtus, €

6173 2161

Tehinguhinnad erinevad ka pärast kohandamist olulisel määral, tuleb arvestada, et maaturul on tegemist suurte hinnaerinevustega, mille põhjused ei ole tihti otseselt arusaadavad.

Äralõike metsamaa turuväärtus on väärtuse kuupäeval 2 161 € (0,35 €/m2). Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

31

4.4. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale

Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult

lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hüvitusväärtus iseloomustabki omanikule tekitatavat kahju.

4.5. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitusväärtuse hindamine

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1) Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju,

aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875- 12:2016, p. 7.4.1)

Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule alles, püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1)

Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p.

7.2.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva

kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud.

2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Tegemist on raiesmikuga ning seega metsa, muu taimestiku ja istanduse hävinemist ei esine.

4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita.

Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval seega 2 161 € (0,35 €/m2). Turuväärtus ega hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.

Kaasnevat kahju hindaja hinnangul ei esine.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

32

Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

33

Lisa 1. Fotod

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

34

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

35

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

36

Lisa 3. Kitsendused

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

37

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on

piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS

875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud info t ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise

kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu

suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja

korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Triinu Kroon

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige

Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 189563)

Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ

hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 151718)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 14574150)

Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Kondi-Tõnise, Kodesmaa küla, Põhja-Pärnumaa vald, Pärnu maakond

Triinu Kroon, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2406-9928-47/TRK

38

Tallinn Järve tn 2-3

Tallinn, 11314 +372 626 4250

Pärnu Pikk tn 12

Pärnu, 80010 +372 442 0700

Kinnisvaraekspert OÜ Järve tn 2-3 11314 Tallinn, Eesti tel +372 626 4250

www.kinnisvaraekspert.ee

Lp Tiit Tiigimäe

Transpordiamet

Selgitus Kondi-Tõnise kinnisasja väärtuse kohta

18.02.2026 Transpordiamet on meile 16.02.2026 saatnud pöördumise seonduvalt 2406-9928-47/TRK eksperthinnanguga. Pöördumisega soovitakse hindaja seisukohta Põhja-Pärnumaa vallas Kodesmaa külas paikneva Kondi-Tõnise kinnisasja väärtuse võimaliku muutumise kohta.

Kondi-Tõnise kinnisasja väärtus on hinnatud 10.06.2024 väärtuse kuupäeva seisuga. Hinnangu andmise ajast on möödunud üle 1,5 aasta. Maa- ja Ruumiameti andmetel oli 2024. aastal metsata metsamaa mediaanhind Eestis 3 000 €/ha ja 2025. aastal 2 739 €/ha. Seega vahepealsel ajal on metsata metsamaa hinnad olnud languses ning uue hindamise korral oleks hindamistulemus eeldatavalt madalam.

Lugupidamisega, /allkirjastatud digitaalselt/ Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert hindamise osakonna juhataja vara hindaja, 7. kutsetase (kutsetunnistus nr VH218863)

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

ASUTUSESISESEKS KASUTAMISEKS

Märge tehtud: 27.02.2026

Kehtib kuni: 27.02.2101

Alus: AvTS § 35 lg 1 p 12

Teabevaldaja: Transpordiamet

Margus Meimer

OÜ Roger Puit

[email protected]

Meie 27.02.2026 nr 8-3/23-131/3318-1

Pakkumus Kondi-Tõnise kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks

Austatud hr Margus Meimer

Transpordiamet soovib omandada maaeralduse riigitee 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla km 99,0-120,6

Libatse-Nurme lõigu rekonstrueerimise põhiprojekti tarbeks.

Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

võõrandada OÜ Roger Puit omandisse kuuluvast Kondi-Tõnise kinnisasjast (koha aadressiga

Pärnu maakond, Põhja-Pärnumaa vald, Kodesmaa küla, kinnistu registriosa nr 14574150,

katastritunnus 18802:002:0114, pindalaga 139 946 m2), äralõige ligikaudse pindalaga 6173 m2.

Tuginedes Kinnisvaraekspert OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 2406-9928-47/TRK ja

selle lisale, selgitusega Kondi-Tõnise äralõike väärtuse kohta 18.02.2026, on kinnisasja äralõike

hüvitusväärtuseks 2161 eurot (0,35 €/m2 e. 3500 €/ha).

Kui nõustute kinnisasja võõrandamisega, makstakse kinnisasja omanikele kinnisasja omandamise

menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS

§ 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20 protsenti tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne

Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva nelja kvartali keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem

kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumise omandada äralõige

kinnisasjast tasudes kaasomanikele alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu –2161 eurot, e. 2160 eurot (0,35 €/m2);

motivatsioonitasu – 1655 eurot.

Kokku 3815 eurot.

Täiendav hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest – 200 eurot.

2 (2)

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 6173 m², suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega eurot/m2 kohta.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta seisukohta on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates

käesoleva kirja kättesaamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid: Tiit Tiigimäe, tel. 58191667, [email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Tiit Tiigimäe

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: 1. Eksperthinnang nr 2406-9928-47/TRK;

2. Lisa Kondi-Tõnise väärtuse kohta;

3. KAHOS selgitused.

Tiit Tiigimäe

58191667, [email protected]