Kiri

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee

Registrikood 70003158

Saue Vallavalitsus

[email protected]

Teie 05.02.2026 nr 5-5/1435

Meie 06.03.2026 nr 3-4/454-4

Vastus selgitustaotlusele (vabaehitised)

Saue Vallavalitsus palus 05.02.2026 kirjaga selgitada, millele tuginedes on muudetud

planeerimine.ee keskkonnas seisukohta osas, mis puudutab alla 20 m2 hoonete ehitamise enne

30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringutes (DP). Kui eelneva seisukoht tugines arusaamale, et

alla 202 hoonete ehitamine on jäetud nn vabaks ja neid võib planeeringualale ehitada, olenemata

DP-s määratud hoonete arvust jm tingimustest. Hilisem selgitus aga asub seisukohale, et

arvestama peab ka kehtivast DP-st tulenevaid teisi piiranguid (nt täisehituse protsent, kujad,

hoonestusala, lubatud hoonete arv jne).

Rahandusministeeriumi seisukoht anti 2015. aastal ehk enam kui 10 aastat tagasi. Selle aja jooksul

on õiguslikud arusaamad, muu hulgas kohtupraktika, muutunud. Senine seisukoht tuli ümber

kujundada, kuna see ei vasta käesolevaks ajaks väljakujunenud tõlgendustele.

DP on juurdunud kohtupraktika kohaselt haldusakt ja seega täitmiseks kohustuslik kogu oma

ulatuses1 (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60 lõige). DP on haldusakt (planeerimisseaduse

(PlanS) § 1 lõige 3, § 3), millele kohaldatakse seega haldusmenetluses haldusaktile seatud nõudeid

ja tingimusi. Sama põhimõtet kandis ka PlanS v.r § 1 lõige 6.

PlanS v.r § 2 lõige 1 märkis, et planeering on planeerimise käigus valmiv dokument. Planeering

koosneb tekstist ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. PlanS v.r § 1

lõige 3 ütleb, et ruumiline planeerimine PlanS tähenduses on demokraatlik, erinevate elualade

arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu

kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna

ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. Käesoleval ajal vastab sellele

põhimõtteliselt sisuliselt PlanS § 124 lõige 2 ehk DP eesmärk on eelkõige üldplaneeringu

elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine.

Ruumiline terviklahendus sõltub planeeringualast ja selle omapäradest, aga ka planeeritava hoone

kasutusotstarbest ja avalikust huvist. Ruumilise terviklahenduse puhul on oluline, et lahendatud

oleksid vähemalt PlanS § 126 lõike 1 punktides 1 – 5 nimetatud ülesanded (PlanS v.r § 9 lõige 2).

Erilist tähelepanu peab pöörama aga PlanS v.r. § 9 lõikele 4, mis sisustas krundi ehitusõiguse,

milleks on krundi kasutamise sihtotstarve või -otstarbed, hoonete suurim lubatud arv või hoonete

1 viimati Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsus asjas nr 5-25-6, punkt 49

2 (2)

puudumine krundil, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala ja hoonete suurim lubatud kõrgus.

Nimetatud tingimused pidi DP-ga siduvalt kindlaks määrama. See tähendab, et kui DP on kindlaks

määratud ehitiste võimaliku maksimaalse ehitisealuse pindala, siis on selline regulatsioon

täitmiseks kohustuslik.

Alla 20 m2 pindalaga hoonete puhul ei ole DP koostamine kohustuslik (PlanS § 125 lõige 1 ja

PlanS v.r § 3 lõige 2) ning selles osas seisukoht ei ole muutunud. See aga ei tähenda, et need

hooned ei oleks DP-ga lahendatava ehitusõiguse2 ja seega tervikliku ruumilahenduse osaks.

Varasem seisukoht on antud olukorras, kus eeldati, et DP kui selline on üksnes

ehitusloakohustuslike (kehtivas seaduses) või PlanS v.r § 3 lõikes 2 toodud hoonete ehitamiseks.

Edasine kohtupraktika aga ütleb selgelt, et DP ruumiline lahendus hõlmab kogu ehitusõigust, mis

tähendab, et hoonete ehitamisel peab lähtuma DP terviklahenduse sisust üldiselt. Kui DP-s on

märgitud hoonete arvuks krundil mingi kindel number, siis ei saa kuidagi eeldada, et seniks, kui

hoone pindala jääb alla 20 m2 võib neid kinnistule ehitada nii palju kui soovitakse. Selline

lähenemine ei haaku ehitusõiguse sisuga ja DP eesmärkidega.

Kokkuvõtvalt saame öelda, et ka enne 30.06.2015 kehtestatud planeeringute puhul tuleb edaspidi

arvestada DP-s sätestatud piiranguid nagu täisehituse protsent, kujad, hoonestusala, lubatud

hoonete arv krundil, kuna tegemist on osaga ehitusõigusest ja seega DP terviklikust ruumilisest

lahendusest.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Ivan Sergejev

planeeringute asekantsler

Lisaadressaadid: Maa- ja Ruumiamet

Ahto Pahk

+372 5307 2548 [email protected]

2 viimati Riigikohtu halduskolleegiumi 20.06.2023 kohtuotsus haldusasjas nr 3-20-19, punkt 17