Riigivara tasu eest kasutamiseks andmine

Majandus- ja tööstusministri käskkirja

„Riigivara tasu eest kasutamiseks andmine“

lisa 2

Taastuvenergia aladele sõlmitava

hoonestusõiguse seadmise lepingu tingimused

1. Võlaõiguslik leping riigimaa arendusetapiks

1.1. Lepingu pooled on riigile kuuluva maa riigivara valitseja volitatud esindaja (omanik)

ja enampakkumise võitnud isik, kellega sõlmitakse leping riigimaa arendamiseks ja

eelkokkulepe hoonestusõiguse seadmiseks (arendaja või hoonestaja).

1.2. Lepingu ese: riigile kuuluvad kinnisasjad, millele arendaja võib kavandada tuulepargi

rajamist. Tuulepargiks loetakse ühest või mitmest enam kui 30 meetri kõrgusest

tuuleelektrijaamast ning tuuleelektrijaamasid omavahel liitumispunktiga ühendavatest

seadmetest, ehitistest ja rajatistest (sh alajaamad, elektriliinid, ehitistele juurdepääsu

teed jm taastuvenergia tootmisega otseselt ja lahutamatult seotud ehitised) koosnevat

tootmisseadet. Vähem kui 30 meetri kõrgust tuuleelektrijaama võib rajada omaniku

nõusolekul. Lisaks tuulepargi ehitistele võib kavandada päikesepaneelide, energia

salvestamise ja transformeerimise seadmete ja rajatiste ehitamist vaid omaniku

nõusolekul.

1.3. Omaniku õigused ja kohustused ehitiste kavandamisel:

1.3.1. Omanikul on õigus teha planeerimise või projekteerimise menetluses ehituskruntide ja

servituudialade asukoha ja ulatuse osas ettepanekuid kooskõlas punktis 1.4.8 märgitud

eesmärkidega.

1.3.2. Omanik esitab kinnisasja jagamiseks vajalikud avaldused maakatastrile 30 tööpäeva

jooksul ja kande tegemiseks kinnistusraamatus 30 tööpäeva jooksul arvates

katastrikande muutmisest.

1.3.3. Omanikul on õigus kontrollida lepingutingimuste nõuetekohast täitmist ning teha

vajadusel selleks päringuid arendajale, asjaomastele isikutele ja asutustele.

1.3.4. Omanik vastab arendajale ja esitab oma seisukohad hiljemalt ühe kuu jooksul vastava

eskiislahenduse, projekti või küsimuse esitamisest.

1.4. Arendaja kohustused ja õigused ehitiste kavandamisel:

1.4.1. Arendajal on õigus tutvuda enne lepingu sõlmimist lepingu objekti hulka kuuluvate

kinnisasjadega, sh vajadusel paikvaatlusel.

1.4.2. Arendajal on kohustus esitada omanikule planeerimise või ehitamisega seotud

dokumendid kvaliteediga, mis on nõutav vastavaid valdkondi reguleerivates

õigusaktides ja koosseisus, mis väljendab arenduse terviklahendust.

1.4.3. Arendajal on kohustus esitada 6 kuu jooksul lepingu sõlmimisest omanikule

arendusperioodi ajakava, milles on määratud vähemalt järgmiste tegevuste tähtajad:

1.4.3.1.taotluse esitamine kohalikule omavalitsusele lepingu eset hõlmava taastuvenergia

ehitiste rajamiseks vajaliku planeeringu algatamiseks, välja arvatud juhul, kui see on

varem juba algatatud;

1.4.3.2.projekteerimistingimuste taotluse esitamine planeeringu koostamise kohustuse

puudumisel;

1.4.3.3.eskiislahenduse või projekti esitamine omanikule, kusjuures tähtaeg ei tohi olla hilisem

kui kolm kuud enne eskiislahenduse avalikustamist kohaliku omavalitsuse poolt või

projektlahenduse korral enne ehitusloa taotluse esitamist.

1.4.4. Arendaja on kohustatud arvestama omaniku poolt planeeringulahenduse ja/või

projektlahenduse kohta esitatud ettepanekutega. Kui nimetatud ettepanekute

arvestamine ei ole võimalik, siis on arendaja kohustatud selgitama omanikule vastavaid

asjaolusid ning pakkuma lahendusi, mis arvestaks omaniku huvidega.

1.4.5. Arendaja on kohustatud punktis 1.4.3 nimetatud ajakavast kinni pidama. Kui ajakavast

kinnipidamine ei ole võimalik arendajast mitteolenevatel põhjustel, teavitab arendaja

sellest omanikku esimesel võimalusel;

1.4.6. Planeerimisel ja/või projekteerimisel peab arendaja tagama, et ehituskruntide, ehitiste ja

taristu asetus ning ehitamine ja kasutamine energiatootmise eesmärgil häiriks

võimalikult vähe maa põllumajanduslikku või metsamajanduslikku kasutamist, sh

kavandama servituudialad ehitistele (nt teed, elektriliinid, postalajaamad jne), mille

rajamiseks ei ole mõistlik moodustada eraldi kinnisasja.

1.4.7. Arendaja on kohustatud kooskõlastama Omanikuga planeeringu eskiislahenduse enne

selle avalikustamist kohalikule omavalitsusele. Ehitiste kavandamisel

projekteerimistingimuste alusel tuleb omanikuga kooskõlastada vaid projektlahendus

enne ehitusloa taotluse esitamist.

1.4.8. Arendaja peab tegema planeerimisel ja/või projekteerimisel teostatavate botaaniliste

inventuuride ning ehitusprotsessi käigus koostööd Keskkonnaametiga.

1.4.9. Taastuvenergia ehitiste rajamiseks vajaliku planeerimisprotsessi ja sellega seonduvate

menetluste käigus võidakse rakendada keskkonnamõjude vältimiseks ja vähendamiseks

leevendusmeetmeid (sh alade looduskaitse alla võtmine, majandustegevuse piiramine

jne), mis võivad väljuda arendusala piirest. Kui leevendusmeetmetest tekib omanikule

majanduslik mõju ja/või kahju, siis sõlmivad pooled eraldi kokkuleppe nende

hüvitamise kohta.

1.4.10. Arendaja peab tegema kõik endast oleneva, et viie aasta jooksul lepingu sõlmimisest

arvates saaks kehtestatud taastuvenergia ehitiste rajamise eelduseks olev

planeering või saadud projekteerimistingimused, mis hõlmab kogu lepinguga

hõlmatud arenduspiiranguteta ala ja antud ehitusluba või ehitusload, mis võimaldavad

välja ehitada tootmisjaama(d) vastava ala taastuvenergia tootmise kogumahus või

omanikuga kokkuleppel väiksemas mahus.

1.4.11. Kui lepingu esemeks olevatest kinnisasjadest on vaja moodustada planeeringule või

projekteerimistingimustele vastavad krundid, korraldab arendaja kruntide

moodustamise selliselt, et need saavad maakatastris registreeritud hiljemalt

punktis 1.4.10 nimetatud tähtajaks.

1.4.12. Punktis 1.4.10 nimetatud tähtaega võib omanik pikendada kuni 1 aasta võrra. Tähtaja

pikendamise taotlus tuleb omanikule esitada hiljemalt 30 päeva jooksul pikendamise

eelduseks oleva asjaolu teada saamisest, kuid mitte hiljem kui üks kuu enne punktis

1.4.10 nimetatud tähtaja saabumist.

1.5. Arendaja on kohustatud vastama omaniku päringutele seoses lepingute täitmisega

hiljemalt 30 (kolmekümne) päeva jooksul päringu saamisest.

1.6. Omaniku õigused ja kohustused lepingu eseme kasutamisel

1.6.1. Omanikul on õigus kuni hoonestusõiguse seadmiseni kasutada lepingu esemeks olevaid

kinnisasju ise või korraldada nende kasutamist lepingu alusel senisel kasutuseesmärgil.

1.6.2. Omanikul on õigus kontrollida arendaja kohustuste täitmist, teha vajadusel selleks

päringuid või teostada paikvaatlusi.

1.6.3. Kui arendaja ei täida heakorra tagamise kohustust, on omanikul õigus korraldada

vajalike tööde tegemine ning nõuda arendajalt sellega seotud kulude hüvitamist.

1.7. Arendaja õigused ja kohustused lepingu esemete kasutamisel

1.7.1. Arendaja peab vältima lepingu eseme alal tegevusi, mis võivad ala kahjustada või

vähendada alal paiknevate kinnisasjade väärtust.

1.7.2. Lepingu esemeks olevatele kinnisasjadele taastuvenergia tootmise ehitiste

kavandamiseks vältimatult vajalike rajatiste paigaldamiseks peab arendaja sõlmima

omanikuga eraldi kokkuleppe, tagama rajatiste ümbruses heakorra ning kooskõlastama

selleks vajalikud tegevused maa lepingulise kasutajaga.

1.7.3. Arendaja kohustub mitte raiuma lepingu esemeks oleval maal kasvavat metsa. Metsa

raie on lubatud vaid omaniku nõusolekul ulatuses, mis on hädavajalik punktis 1.7.2

nimetatud rajatiste paigaldamiseks. Raie ulatus ja tingimused määratakse eelnevalt

kindlaks punkti 1.7.2 alusel sõlmitavas kokkuleppes. Raietööde kulud, raiutava

metsamaterjali väärtuse ning raadamistasud tasub arendaja vastavalt omanikuga

sõlmitud kokkuleppele.

1.7.4. Arendaja peab arvestama lepingu esemega seotud kolmandate isikute, sh lepingulise

kasutaja õigustega ning heastama või hüvitama ehitiste kavandamiseks või arendusala

ettevalmistamiseks vajalike tegevustega (sh mastide jt rajatiste paigaldamise,

rasketehnika kasutamisega jne) omanikule ja/või lepingulisele kasutajale põhjustatud

kahju.

1.7.5. Arendaja peab lepingu eset mõjutava ohu korral tagama ohutusabinõude

kasutuselevõtmise ning lepingu eset kahjustavate või selle väärtust vähendavate

asjaolude kõrvaldamise ja tagajärgede likvideerimise ning viivitamata teatama

omanikule asjaoludest, mis võivad vähendada kinnisasjade väärtust;

1.7.6. Arendaja peab kinnisasjadele taastuvenergia ehitiste kavandamisega otseselt

mitteseotud, kuid vajalike parenduste tegemiseks sõlmima omanikuga eraldi

kokkuleppe. Vajalikeks parendusteks loetakse eelkõige arendusala ettevalmistamisel

tuvastatud reostuse ja/või jäätmete likvideerimist, olemasolevate ehitiste likvideerimist

või muid vajalikke parendusi, mis ei ole otseselt vajalikud taastuvenergia tootmisega

seotud ehitiste kavandamiseks või rajamiseks või mille tegemise vajadust ei olnud enne

lepingu sõlmimist võimalik ette näha.

1.8. Tasud ja muud rahalised kohustused arendusetapis

1.8.1. Arendaja tasub omanikule alates arendusetapiks lepingu sõlmimisest kuni

hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseni, enampakkumisel kujunevat tasu.

RMK volitatud valitsemisel oleva maa puhul lisandub tasule käibemaks.

1.8.2. Kui punktis 1.4.10 määratud tähtaega pikendatakse, tasub arendaja 1,5 kordset punktis

1.8.1 märgitud tasu aja eest, mille võrra tähtaega pikendati.

1.8.3. Kui planeeringu kehtestamine või ehitusloa andmine viibib arendaja tegevusest või

tegevusetusest mitteolenevatel põhjustel, sh juhul kui planeeringu jõustumine viibib

kolmandast osapoolest tulenevalt kohtumenetluse tõttu, maksab arendaja punktis 1.8.1

märgitud tasu proportsionaalselt aja eest, mille võrra tähtaega pikendati.

1.8.4. Punktis 1.8.1. nimetatud tasu tuleb maksta 14 päeva jooksul omaniku poolt arve

esitamisest arvates.

1.8.5. Arendusetapis arendajale maamaksu tasumise kohustust ei lisandu.

1.8.6. Kui arendajale väljastatakse ehitusluba või ehitusload vastavalt punktis 1.4.10 kokku

lepitule ja temaga sõlmitakse hoonestusõiguse leping(ud) vastava ala taastuvenergia

tootmise kogumahus tootmisjaama(de) rajamiseks enne punktis 1.4.10 nimetatud

tähtaega, siis arvestatakse hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmisest kuni

punktis 1.4.10 märgitud tähtpäevani jääva aja eest proportsionaalselt makstud tasu

punktis 3.8.1.1 märgitud tasu osalise ettemaksena.

1.8.7. Tasu tähtaegselt mittetasumisel on omanikul õigus nõuda viivist 0,05% tasumata

summalt iga viivitatud päeva eest;

1.8.8. Kõik planeerimise ja/või projekteerimisega seotud kulud, sh vajalike uuringute,

ekspertiiside, kinnisasjade jagamise ja muude toimingutega kaasnevad kulud, sh

riigilõivud ja notaritasud, samuti arendaja tegevustega kaasneva kahju kannab arendaja.

1.8.9. Kui arendusperioodil on vajalik teha kinnisasjade parendamiseks põhjendatud kulutusi,

mis ei ole otseselt seotud kinnisasja ettevalmistamisega taastuvenergia tootmiseks, siis

lepitakse nendes tegevustes ja kulude kandmises eraldi kokku.

1.9. Arendusetapi lepingu lõppemine või ennetähtaegne lõpetamine

1.9.1. Arendusetapi leping lõpeb kuupäeval, millest alates ehitusluba või ehitusload on

kehtivad punktis 1.4.10 märgitud mahus.

1.9.2. Arendaja on kohustatud hiljemalt kolme kuu jooksul arendusperioodi lepingu

lõppemisest arvates sõlmima hoonestusõiguse seadmise lepingu.

1.9.3. Kui arendajale ei ole ehitusluba väljastatud hiljemalt punktis 1.4.10 nimetatud tähtajaks,

siis hoonestusõigust ei seata. Sel juhul lõpeb leping viie aasta möödumisel lepingu

sõlmimisest arvates. Punktis 1.4.10 nimetatud tähtaja pikendamise korral on lepingu

lõppemise tähtaeg pikem perioodi võrra, milliseks ajaks tähtaega pikendati.

1.9.4. Omanikul on õigus leping ühepoolselt üles öelda ja keelduda hoonestusõiguse

seadmisest juhul, kui esineb vähemalt üks järgnevatest asjaoludest:

1.9.4.1.arendaja ei pea kinni lepingus sätestatud tegevuste või tasu maksmise tähtaegadest;

1.9.4.2.arendaja tegevus kahjustab lepingu esemeks olevaid kinnisasju ja arendaja ei heasta või

ei hüvita tekitatud kahju;

1.9.4.3.arendaja põhjustab muul moel teadlikult kahju lepingu esemeks olevatele kinnisasjadele

nende lepingulistele kasutajatele või ei arvesta põhjendamatult omaniku huvidega;

1.9.4.4.arendaja ei sõlmi määratud tähtajaks hoonestusõiguse seadmise lepingut;

1.9.4.5.arendaja esitab avalduse enda pankroti väljakuulutamiseks, arendajale nimetatakse

ajutine pankrotihaldur, kuulutatakse välja arendaja pankrot või esineb muu põhjus, mis

annab objektiivse aluse kahelda selles, et arendaja suudab täita lepingutest tulenevaid

kohustusi.

1.9.5. Arendajal on õigus leping ühepoolselt üles öelda, kui arendajast mitteolenevatel

põhjustel ei ole lepingu esemele võimalik ehitada ühtegi punktis 1.2 nimetatud ehitist.

Sellisel juhul tagastab omanik arendaja makstud tasu proportsionaalselt aja eest, mille

võrra varem leping lõpeb.

1.9.6. Arendaja ettepanekul võib lepinguga hõlmatud ala vähendada, kui riigist ja/või

looduskaitselistest piirangutest tulenevatel põhjustel ei ole osale alast võimalik

tuuleparki rajada. Ala vähendamine on põhjendatud eelkõige juhul, kui ilmnevad

looduskaitselised või riigikaitselised ehitamist välistavad piirangud. Sellisel juhul

arvestatakse vähendatud ala eest arenduslepingu tähtaja lõpuni proportsionaalselt

makstud tasu punktis 3.8.1.1 nimetatud hoonestusõiguse tasu ettemaksuks.

1.9.7. Poolte kokkuleppel lõpetatakse leping eelkõige juhul, kui arendajast tulenevatel

põhjustel ei ole võimalik saavutada punktis 1.2 nimetatud eesmärke. Sellisel juhul

arendaja makstud tasu ei tagastata.

2. Hoonestusõiguse seadmise eelkokkulepe

2.1. Kui arendaja esitab tähtaegselt talle väljastatud ehitusloa, sõlmivad omanik ja arendaja

ehitiste rajamiseks moodustatud kinnisasjadele (ehituskruntidele) hoonestusõiguse

seadmise lepingu, milles sätestatakse vähemalt punktis 3 nimetatud tingimused.

2.2. Hoonestusõiguse seadmise lepingus võivad pooled kokku leppida punktis 3 nimetamata

tingimustes või muuta punktis 3 nimetatud tingimuste sisu ulatuses, mis ei ole vastuolus

hoonestusõiguse seadmise eesmärgiga ega pikenda hoonestusõiguse kehtivuse tähtaega.

2.3. Omanik ja arendaja esitavad avalduse kanda kinnistusraamatusse eelmärge, mis tagab

arendaja kasuks hoonestusõiguse seadmise juhul, kui arendusetapis ei esine asjaolusid,

mis tingivad lepingu lõppemise või ühepoolse lõpetamise (ülesütlemise).

2.4. Arendaja kohustub andma tagasivõetamatu nõusoleku eelmärke kustutamiseks juhul,

kui punktis 1.9.2. määratud tähtaja jooksul hoonestusõiguse lepingut ei sõlmita

punktides 1.9.3. või 1.9.4. nimetatud põhjustel.

3. Hoonestusõiguse lepingu tingimused

3.1. Taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste jaoks moodustatud kinnisasjadele seatakse

tasuline hoonestusõigus tähtajaga 40 (nelikümmend) aastat arvates hoonestusõiguse

kandmisest kinnistusraamatusse (edaspidi hoonestusõiguse seadmine).

3.2. Hoonestusõigus ulatub ehitiste rajamiseks moodustatavatele kinnisasjadele üldjuhul

nende kogupindala ulatuses. Kui planeeringu või projekti alusel moodustatud kinnisasja

on võimalik kasutada lisaks taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste rajamisele ka

muul eesmärgil, siis võib hoonestusõigusega koormata kinnisasja osa, mis on vajalik

taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste rajamiseks ja teenindamiseks.

3.3. Hoonestusõigusega koormatud kinnisasja ala võib anda kolmanda isiku allkasutusse

ainult omaniku eelneval kirjalikul nõusolekul ning tingimusel, et allkasutusleping tuleb

avalikustada vastavalt riigivaraseaduses ja avaliku teabe seaduses sätestatule.

3.4. Hoonestusõiguse võõrandamiseks, koormamiseks piiratud asjaõigustega või

hüpoteegiga ja hoonestusõigust koormava piiratud asjaõiguse lõpetamiseks on vajalik

kinnisasja omaniku kirjalik nõusolek ning nimetatud tingimused kantakse

kinnistusregistrisse. Nõusoleku andmise tingimuseks hoonestusõiguse

võõrandamisel on:

3.4.1. kõigi omaniku ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete täielik ja

tingimusteta ülevõtmine hoonestusõiguse omandaja poolt;

3.4.2. hoonestusõiguse võõrandamine ei tohi tuua kaasa olulist muutust lepingu täitmises ega

ohustada hoonestusõiguse seadmisega taotletud eesmärki, sh peab omandaja omanikule

tõendama enda kavatsust ja võimet lepingut täita.

3.5. Ehitiste rajamisel ja hoonestusõiguse teostamisel on hoonestaja kohustatud:

3.5.1. hiljemalt kolme aasta jooksul arvates hoonestusõiguse seadmisest planeeringuga või

projekteerimistingimustega taastuvenergia tootmisega seotud ehitised valmis ehitama.

Kohustus loetakse täidetuks, kui nimetatud tähtpäevaks on väljastatud ehitiste

kasutusluba;

3.5.2. täitma kinnisasjade suhtes õigusaktidest, planeeringust ja/või

projekteerimistingimustest tulenevaid kohustusi ning hoiduma tegevusest, mis võiks

põhjustada keskkonnaseisundi halvenemist, õhu, vee või maa saastamist või muud ohtu

või kahju üldsuse huvidele või loodusele, sh vältima ehitamisel kaitstavate taimeliikide

kasvualade kahjustamist ja säilitama liikide soodsa seisundi;

3.5.3. rajama kinnisasjadele punktis 1.2 nimetatud ehitised ning nende teenindamiseks

vajalikud tehnovõrgud ja -rajatised vastavalt kehtestatud planeeringule ja/või

ehitusprojektile ning taastuvenergia tootmisega seotud ehitisi, mida ei ole planeeringus

ettenähtud, vaid omaniku eelneval nõusolekul;

3.5.4. tagama kõikide ehitamiseks vajalike lubade, kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolu,

mille saamise eest kinnisasjade omanik ei vastuta;

3.5.5. sõlmima enne ehitamise alustamist kokkulepped servituudi seadmiseks planeeringus või

projekteerimistingimustes ette nähtud servituudialade maa omanikega, kusjuures

servituudialadele kavandatud ehitiste ehitamist ja maa kasutamist võib alustada pärast

servituudi kinnistusraamatusse kandmist;

3.5.6. taotlema vastava kinnisasja omaniku nõusolekut juhul, kui ehitamisel, ehitiste

renoveerimisel või hooldamisel on materjalide ladustamiseks, ajutiste konstruktsioonide

või seadmete paigaldamiseks või erimõõtmetes transpordiga liikumiseks vaja kasutada

väljaspool hoonestusala paiknevat kinnisasja;

3.5.7. sõlmima enne ehitustööde teostamist kinnisasjadel kasvava metsa raadamise

korraldamiseks lepingu Riigimetsa Majandamise Keskusega;

3.5.8. kokku leppima kinnisasjadele juurdepääsuks kasutatavate eraomandis olevate

kinnisasjade omanikega juurdepääsuteede kasutamises. Kinnisasja omanik ei vastuta

eraomandis olevatel kinnisasjadel asuvate juurdepääsuteede kasutamiseks vajalike

lubade, kooskõlastuste ega nõusolekute saamise eest;

3.5.9. hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitiste hävimise korral ehitise(d) taastama ja tagama

tootmisvõimsuse taastamise, välja arvatud juhul, kui taastamine on lepingu kehtivuse

perioodi või muid põhjendatud asjaolusid arvestades ebamõistlik ja omanik nõustub

taastamata jätmisega.

3.6. Hoonestaja õigused ja kohustused kinnisasjade kasutamisel ja korrashoiu

tagamisel:

3.6.1. Hoonestaja on kohustatud tagama rajatavate ehitiste, nende vahele jäävate alade,

kinnisasjadel asuvate teede, radade, kraavide, tammide, tarade, veejuhtmete ja muude

kinnisasjade kasutamiseks ja teenindamiseks vajalike rajatiste ja seadmete tavapärase

korrashoiu kogu hoonestusõiguste kestvuse jooksul, järgides seejuures taimestiku

hooldamisel poollooduslike rohumaade hooldamise põhimõtteid;

3.6.2. Hoonestaja on kohustatud järgima kinnisasjade kasutamisel ja hoonestusõiguste

teostamisel kinnisasjade suhtes õigusaktidest, kaitsekorrast, planeeringust või

projekteerimistingimustest tulenevaid tingimusi ja nõudeid, sh piirama ehitustööde ajal

kaitstavate liikide kasvukohad kogu ulatuses tõketega nii, et kaitstavate liikide

kasvukoha kahjustamine oleks välistatud.

3.6.3. Hoonestaja on kohustatud vältima ehitamisel ja ehitiste hooldamisel keemiliste

tõrjevahendite kasutamist või kui see on vältimatu, siis kooskõlastama tegevuste aja ja

keemiliste materjalide kasutamise Keskkonnaametiga;

3.6.4. Hoonestaja on kohustatud tagama põlevmaterjali ohutu kauguse ehitisest, muust

põlevmaterjalist ja krundi välispiirist ning mitte ladustada põlevmaterjali elektrijaotla

või elektrijaotuspunkti sees, all, peal või vastas;

3.6.5. Hoonestaja on kohustatud likvideerima kinnisasjadelt ehitus- ja muud jäätmed hiljemalt

kahe kuu jooksul ehitiste kasutusloa saamisest arvates;

3.6.6. Hoonestaja on kohustatud tagama kinnisasju mõjutava ohu korral ohutusabinõude

kasutuselevõtmise ning kinnisasja kahjustavate või selle väärtust vähendavate asjaolude

kõrvaldamise ja tagajärgede likvideerimise ning viivitamata teatama omanikule

asjaoludest, mis võivad vähendada kinnisasjade väärtust;

3.6.7. Hoonestajal on õigus teha kinnisasjadele tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja

parendusi vaid omaniku kirjalikul nõusolekul ning taotleda kinnisasja parendamiseks

tehtud kulutuste hüvitamist vastavalt hoonestusõiguse lepingus sätestatule. Tavapärast

korrashoidu ületavateks parendusteks loetakse eelkõige reostuse ja/või jäätmete

likvideerimist, olemasolevate ehitiste likvideerimist või muid vajalikke parendusi, mis

ei ole otseselt vajalikud taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste ehitamiseks ja mille

tegemise vajadust ei olnud enne lepingu sõlmimist võimalik ette näha.

3.7. Hoonestaja kohustused ehitiste likvideerimisel

3.7.1. Tootmisperioodi lõppemisel või muul põhjusel tootmise lõpetamisel peab hoonestaja

koheselt alustama ehitiste likvideerimist ja hiljemalt hoonestusõiguse lõppemise

tähtpäevaks hoonestusõiguse alusel ehitatud ehitised ja muud rajatised likvideerima,

kõik materjalid ära vedama ja ala korrastama, kui omanikuga ei lepita kokku teisiti.

Rajatud teede likvideerimise vajaduse lepivad omanik ja hoonestaja eraldi kokku

hiljemalt kaks aastat enne hoonestusõiguse lõppemist. Ehitiste likvideerimise ja ala

korrastamise kulu kannab hoonestaja.

3.7.2. Hoonestusõigusega koormatud ala korrastamisel tuleb lähtuda eesmärgist saavutada

kliimaneutraalsus ning looduslike funktsioonide ja elurikkuse taastumist soodustav

lahendus.

3.7.3. Hoonestajal on kohustus omaniku nõudmisel sõlmida pangagarantii kokkulepe ulatuses,

mis tagaks ehitiste likvideerimise kohustuse täitmata jätmisega kaasnevate võimalike

kulude, kahju ja leppetrahvi hüvitamise.

3.8. Kokkulepped hoonestusõiguse tasu arvestamise, maksmise, kõrvalkulude ja

lepingu sõlmimisega seotud kulude osas:

3.8.1. Hoonestusõiguse tasu moodustub järgmistest osadest:

3.8.1.1.maakasutustasu summas, mis vastab hoonestusõigusega koormatava ala maa

maksustamishinnale ehituslubade väljastamise hetkel. Kogu maakasutustasust tuleb

50% tasuda hoonestusõiguse seadmisel ja ülejäänud osa maakasutustasu tasutakse

hoonestusõiguse aastatasudena, mis arvestatakse kogu maakasutustasu korrutamisel

50%-ga ja saadud tulemuse jagamisel 40-ga. Aastatasud suurenevad iga kolme aasta

järel 10% võrra võrreldes tasu tõstmise aastale eelneva aastatasuga.

3.8.1.2.tootmistasu summas, mis arvestatakse 4% hoonestatud alal asuva tuulepargi toodetud

elektrienergia müügitulust alates energiatootmise algusest kuni tootmise lõpuni.

3.8.1.3.arvestuslik tootmistasu, mida kohaldatakse punktis 3.8.2.3.2. sätestatud juhtudel ja

arvutatakse poolaasta kohta, summeerides kvartalite kaupa arvestatud tasud, mis

arvutatakse järgneva valemi alusel:

Arvestuslik tootmistasu 1 = 0,007 × riigimaale projekteeritud tuuliku(te)

tootmisvõimsus (MW) × 750 × vastava kvartali aritmeetilise keskmise börsihind

3.8.1.4.arvestuslik tootmistasu, mida kohaldatakse punktis 3.8.2.3.3 sätestatud juhul ja mis

arvutatakse järgneva valemi alusel:

Arvestuslik tootmistasu 2 = hoonestaja avaldatud elektrienergia tootmismaht (MWh)

iga riigimaale rajatud tootmisseadme kohta 1 (ühe) MWh täpsusega × tasu arvestamise

perioodi vastava kvartali Eesti hinnapiirkonna järgmise päeva turu elektrienergia

aritmeetiline keskmine börsihind 1 (EUR/MWh) × 4 (neli) %.

3.8.2. Hoonestusõiguse tasu tuleb maksta järgmiselt:

3.8.2.1.Ehitusperioodil tasub hoonestaja maakasutustasu vastavalt punktile 3.8.1.1.

Ehitusperiood algab hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise kuupäevast ning

lõpeb 3 aasta möödumisel või tuuleelektrijaama võrguga sünkroniseerimisele eelneval

päeval, sõltuvalt sellest, kumb tähtpäev saabub varem. Tuuleelektrijaama võrguga

sünkroniseerimise päevaks loetakse päev, millal tuuleelektrijaam annab esimest korda

elektrienergiat võrku, otseliini või salvestusseadmesse.

3.8.2.2.Tootmisperioodil tasub hoonestaja maakasutustasu vastavalt punktile 3.8.1.1, millele

lisandub tootmistasu vastavalt punktile 3.8.2.3. Tootmisperiood algab tuuleelektrijaama

võrguga sünkroniseerimise päeval või kolme aasta möödumisel alates ehitusperioodi

algusest ja kestab 35 (kolmkümmend viis) aastat.

3.8.2.3.Tootmistasu arvestatakse järgmiselt:

3.8.2.3.1.vastavalt punktile 3.8.1.2 alates energiatootmise algusest, kuni tootmise lõpuni, kui

hoonestaja täidab lepingut nõuetekohaselt;

3.8.2.3.2.vastavalt punktile 3.8.1.3, perioodil alates ehitusperioodi algusest kolme aasta

möödumisest kuni tuuleelektrijaama võrguga sünkroniseerimiseni või kui hoonestaja ei

esita punktis 3.8.3 nimetatud andmeid tähtaegselt ja omanikul ei ole võimalik seetõttu

punkti 3.8.1.2 järgi tasu arvestada;

3.8.2.3.3.vastavalt punktile 3.8.1.4, kui leiab tõendamist, et elektrienergia müügileping ei olnud

vastavalt punktile 3.8.4 sõlmitud turutingimustel.

3.8.2.4.Likvideerimisperioodil tasub hoonestaja maakasutustasu vastavalt punktile 3.8.1.1.

Likvideerimisperiood algab tootmisperioodi lõppemisest ja kestab kuni

hoonestusõiguse lõppemiseni. Kui likvideerimisperioodil toimub tootmine, siis tasub

hoonestaja lisaks ka tootmisaegset tasu vastavalt punktile 3.8.1.2. Tootmise lõpetamise

kuupäevaks loetakse kuupäev, millal hoonestaja esitatud andmetel tootmine lõppes.

Omaniku nõudmisel on hoonestaja kohustatud esitatud andmete õigsust tõendama.

1 Avaldatud: https://kliimaministeerium.ee/energeetika-maavarad/taastuvenergia/tuuleenergia

3.8.3. Hoonestaja on kohustatud tootmisaegse tasu arvestamiseks hiljemalt iga kalendriaasta

1. augustiks esitama omanikule andmed eelmise tasuperioodi jooksul iga riigimaale

rajatud tootmisseadmega toodetud elektrienergia tootmismahu kohta 1 (ühe) MWh

täpsusega ja müügitulu kohta 0,1€ täpsusega.

3.8.4. Hoonestaja kohustub sõlmima hoonestatud alal asuva tuulepargi abil toodetud

elektrienergia müügilepingud turutingimustel.

3.8.5. Hoonestusõiguse tasu tuleb tasuda järgmisteks tähtpäevadeks:

3.8.5.1.punktis 3.8.1.1 sätestatud maakasutustasu iga aasta 30. jaanuariks järgneva perioodi eest

ette;

3.8.5.2.punktides 3.8.1.2 sätestatud tootmistasu või 3.8.1.3. või 3.8.1.4 sätestatud arvestuslik

tootmisaegne tasu iga aasta 31. oktoobriks tasumise tähtpäevale eelneva tootmisperioodi

eest.

3.8.6. Kui hoonestustasu arvestamise alus muutub tasuperioodi kestel, tehakse vajalikud

tasaarvestused järgmise perioodi hoonestustasu arvestamisel.

3.8.7. Tasu maksmise perioodide ja tähtpäevade muutmises võivad pooled kokku leppida

kirjalikus vormis ilma lepingu muudatust notariaalselt tõestamata, kui muutub

riigivaraseaduse või muu riigivara valitsemist reguleeriva õigusakti asjakohane

regulatsioon.

3.8.8. Hoonestusõiguse tasu perioodilise maksmise kohustuse tagamiseks kantakse

hoonestusõiguse kinnistusregistri ossa reaalkoormatis riigi kasuks.

3.8.9. Hoonestusõiguse tasu tähtaegsel mittetasumisel on kinnisasja omanikul õigus nõuda

viivist 0,05% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest.

3.8.10. Hoonestaja tasub lisaks hoonestusõiguse tasule kõik hoonestusõigustega koormatud

kinnisasjadel lasuvad maksud ja koormatised, samuti tasud ja maksud, mis seaduse

alusel kehtestatakse sarnaste ehitiste kasutamisele või energia tootmisele

hoonestusõiguse kehtivuse ajal.

3.8.11. Hoonestaja on kohustatud tasuma maaparandusühistu liikmemaksu, kui

hoonestusõigusega koormatav kinnisasi arvatakse maaparandusühistu tegevuspiirkonda

ning liikmeõiguste teostajaks maaparandusühistus määratakse omanik. Liikmemaksu

tasumise kohustus tekib alates päevast, kui maaparandusühistu liikme kohustused

lähevad üle omanikule.

3.8.12. Hoonestajal on õigus taotleda omaniku nõusolekul kinnisasja parendamiseks tehtud

tavapärast korrashoidu ületavate põhjendatud kulutuste tasaarvestamist

hoonestusõiguse tasuga. Kulud hüvitatakse nõusoleku andmisel kinnisasja omaniku

lubatud ulatuses pärast parenduste tegemist hoonestaja esitatud kuludokumentide alusel.

Hüvitatav summa arvatakse maha parenduste tegemisele järgneva(te) perioodi(de) eest

tasumisele kuuluvast hoonestusõiguse tasust.

3.8.13. Hoonestaja on kohustatud hiljemalt hoonestusõiguse lepingu sõlmimise hetkeks esitama

omanikule hoonestusõiguse tasu ja leppetrahvide tasumise tagamiseks Euroopa Liidus

tegutseva krediidiasutuse (edaspidi garantiipank) väljastatud ning omaniku poolt

aktsepteeritava täitmisgarantii summas, mis vastab kolme aasta hoonestusõiguse tasule

(punkti 3.8.1.1 järgi arvestatud maakasutustasu ja punktide 3.8.1.2, 3.8.1.3 või 3.8.1.4

alusel arvestatud tootmistasu summa). Täitmisgarantii tuleb esitada tingimustel, mis

lubavad omanikul esitada lepingujärgsete hoonestusõiguse tasu ja leppetrahvide kohese

ja primaarse nõude garantiipanga vastu ning garantiipanga poolse makse aluseks on

üksnes omaniku kiri, milles tuuakse hoonestaja poolse lepingurikkumise asjaolud ja

garantiipanga poolt maksmisele kuuluv rahasumma. Täitmisgarantii peab kehtima

vähemalt 8 (kaheksa) aastat.

3.8.14. Hoonestaja on kohustatud hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad ehitised alates nende

sünkroniseerimisest võrguga oma kulul kindlustama kahjustamise ja osalise või täieliku

hävimise vastu ulatuses, mis tagab ehitiste taastamise, ja hoidma vastava kindlustuse

kehtivana kogu hoonestusõiguse kestuse jooksul, sõlmides selleks kindlustuslepingu

Euroopa Liidus tegevusluba omava kindlustusandjaga. Kindlustusleping ei tohi

sisaldada ebaharilikke välistusi või tüüptingimuste väliseid lisakindlustusvälistusi.

Omaniku nõudel peab hoonestaja kindlustuse kehtivust ja selle tingimusi tõendama.

3.8.15. Hoonestaja tasub kõik hoonestusõiguse lepingu sõlmimise ja hoonestusõiguse

kinnistusraamatusse kandmisega seotud kulud (sh notaritasud, riigilõivud ja muud

kaasnevad kulud), samuti hoonestusõiguse lepingu muutmisega seotud kulud, kui

lepingu muutmine ja sellest tulenevalt kinnistusraamatusse kannete tegemine on

tingitud hoonestaja tahtest, tegevusest või tegevusetusest. Kui hoonestusõiguse lepingu

muutmine, ülesütlemine või omanikule langemine tuleneb omaniku tahtest, siis tasub

vastava tehinguga seotud kulud omanik.

3.9. Omaniku õigused ja kohustused seoses hoonestusõigusega:

3.9.1. Omanikul on õigus kontrollida lepingu tingimuste nõuetekohast täitmist ja teha selleks

vajadusel päringuid kolmandatele isikutele või asutustele ning teha paikvaatlusi

olukorra fikseerimiseks kohapeal.

3.9.2. Kui hoonestaja rikub enda kohustusi, on omanikul lisaks seadusest ja lepingust

tulenevale ka järgmised õigused:

3.9.2.1.kohustada hoonestajat kõrvaldama tema poolt põhjustatud puudused ja rikkumised;

3.9.2.2.kohustada hoonestajat hüvitama omanikule tekitatud kahju;

3.9.2.3.määrata hoonestajale kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg ning tähtaja rikkumisel

hoonestaja rikkumine ise kõrvaldada ja nõuda hoonestajalt sellega tekkinud kulutuste ja

kahjude hüvitamist.

3.9.3. Omanikul on õigus nõuda hoonestajalt leppetrahvi summas, mis vastab leppetrahvi

kohaldamise aastale eelneval aastal kehtinud hoonestusõiguse tasule (punkti 3.8.1.1

järgi arvutatud maakasutustasu ja punktide 3.8.1.2, 3.8.1.3 või 3.8.1.4 alusel arvutatud

tootmistasu summa), kui hoonestaja rikub järgmisi lepinguga võetud kohustusi:

3.9.3.1.ei kasuta kinnisasja sihtotstarbeliselt planeeringus või projekteerimistingimustes

ettenähtud eesmärgil või hoonestusõiguse lepingus sätestatud eesmärgil;

3.9.3.2.ei püstita nõuetekohaselt hoonestusõiguse seadmise eesmärgi täitmiseks vajalikke

ehitisi ja rajatisi või ületab punktis 3.5.1 toodud tähtaja rohkem kui 6 (kuus) kuud.

3.9.3.3.viivitab hoonestusõiguse tasu maksmisega või muu lepingus sätestatud rahalise

kohustuse täitmisega rohkem kui 6 (kuus) kuud;

3.9.3.4.põhjustab kinnisasjale või selle olulistele osadele kahjustusi ega lõpeta või kõrvalda

rikkumist omaniku poolt antud mõistliku tähtaja jooksul;

3.9.3.5.ei täida punktides 3.6.1 või 3.6.5 nimetatud korrashoiu kohustust;

3.9.3.6.ei täida ehitis(t)e kindlustamise kohustust või ei esita omaniku nõudmisel

pangagarantiid;

3.9.3.7.viivitab punktis 3.9.10 sätestatud kohustuse täitmisega, ei ilmu notaribüroosse

kinnisasja omaniku määratud ajal või teatab kavatsusest mitte ilmuda;

3.9.3.8.ei anna vastavalt punktides 3.10.1 või 3.10.3 sätestatule hiljemalt hoonestusõiguse

tähtaja lõppemise kuupäevaks nõusolekut hoonestusõiguse kustutamiseks või ei taga

nõusolekute andmist kolmandate isikute poolt.

3.9.3.9.ei anna kinnisasja otsest valdust omanikule üle punktis 3.10.6.2 sätestatud tähtajal,

3.9.4. Omanikul on õigus nõuda punktis 3.9.3 sätestatud alustel leppetrahvi iga rikkumise

kohta eraldi ja iga 6 (kuue) kuu möödumisel viimasest leppetrahvi nõudmise aluse

tekkimisest, kui hoonestaja jätkab lepingu rikkumist.

3.9.5. Leppetrahvi tasumine ei vabasta hoonestajat tema kohustuste täitmisest ega piira teiste

õiguskaitsevahendite kasutamist omaniku poolt, sh võib omanik nõuda leppetrahvi

korduvate rikkumiste eest.

3.9.6. Omanikul on õigus nõuda hoonestajalt hoonestusõiguse üleandmist omanikule

(omanikule langemine) või hoonestusõiguse üleandmist omaniku poolt nimetatud

isikule, kui hoonestaja ei püstita hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtajaks

nõutavat ehitist või rikub oluliselt muid lepingulisi kohustusi ning ei kõrvalda puudusi

Omaniku antud täiendava tähtaja jooksul. Sellisel juhul ei ole omanik kohustatud

tasuma hoonestajale hoonestusõiguse ega kinnisasjale jäävate ehitiste eest hüvitist;

3.9.7. Omanikul on õigus mistahes lepingu hoonestaja poolse olulise rikkumise korral leping

erakorraliselt hoonestusõiguse etteteatamistähtaega järgimata üles öelda.

Ülesütlemisõiguse kasutamise korral tekib poolte vahel lepingu tagasitäitmise võlasuhe,

mille raames on hoonestaja eelkõige kohustatud andma nõusolekud, mis on vajalikud

hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks, ning andma kinnisasja otsese

valduse üle omanikule. Lepingute tagasitäitmise raames ei maksa omanik hoonestajale

ühtegi hüvitist, sh hoonestajale tekkiva kulutuste ega kahju eest, ning hoonestaja loobub

vastavatest nõuetest omaniku vastu. Omanik võib nõuda hoonestajalt hoonestusõiguse

üleandmist (omanikule langemist) ka pärast hoonestusõiguse lepingu ülesütlemist.

3.9.8. Oluliseks rikkumiseks, mis annab omanikule aluse nõuda hoonestusõiguse üleandmist

(omanikule langemine) või öelda hoonestusõiguse leping erakorraliselt üles, loevad

pooled muuhulgas ka järgmisi hoonestaja tegevusest või tegevusetusest tulenevaid

rikkumisi:

3.9.8.1.hoonestaja on viivituses hoonestusõiguse tasu maksmise või muu rahalise kohustuse

täitmisega rohkem kui kolm kuud;

3.9.8.2.hoonestaja ei alusta kinnisasjal tootmist hiljemalt lepingus sätestatud tähtajaks, millele

lisandub kuus kuud;

3.9.8.3.omaniku kasuks ei ole antud käesolevas lepingus sätestatud tingimustele vastavat

täitmisgarantiid hoonestaja kohustuste täitmise tagamiseks, kui hoonestaja on lepingu

järgi kohustatud tagama sellise garantii olemasolu;

3.9.8.4.hoonestaja ei kasuta kinnisasja sihtotstarbeliselt planeeringus või

projekteerimistingimustes ettenähtud eesmärgil või hoonestusõiguse lepingus sätestatud

eesmärgil;

3.9.8.5.esineb põhjus, mis annab objektiivse aluse kahelda selles, et hoonestaja suudab edaspidi

täita lepingutest tulenevaid kohustusi (eelkõige kui hoonestaja esitab avalduse enda

pankroti väljakuulutamiseks, kui hoonestajale nimetatakse ajutine pankrotihaldur või

kui kuulutatakse välja hoonestaja pankrot);

3.9.8.6.hoonestaja põhjustab kinnisasjale kahjustusi või selle olulistele osadele ega lõpeta või

kõrvalda rikkumist omaniku poolt antud mõistliku tähtaja jooksul.

3.9.9. Kui kinnisasi on vajalik riigile kui omanikule riigivõimu teostamiseks või muul avalikul

eesmärgil, võib hoonestusõiguse lepingu üles öelda või nõuda hoonestajalt

hoonestusõiguse üleandmist omanikule. Sel juhul lõpeb hoonestusõiguse leping 2

(kahe) aasta möödumisel vastavasisulise kirjaliku teate hoonestajale esitamisest.

Omanikupoolse erakorralise lepingu ülesütlemise või hoonestusõiguse omanikule

üleandmise korral hüvitab omanik hoonestajale hoonestusõiguse hariliku väärtuse ning

tuvastatud ja tõendatud ehitiste likvideerimise kulu, kusjuures hoonestusõiguse harilik

väärtus määratakse eksperthinnanguga lepingu ülesütlemise teate saatmise kuupäeva

seisuga, võttes arvesse hoonestusõiguse kehtivust kinnistusraamatus märgitud tähtaja

lõpuni. Kui hoonestusõiguse harilikku väärtust ei ole võimalik määrata, arvestatakse

hüvitisväärtus hoonestusõiguse alusel ehitis(t)e püstitamise tegelikest tõendatud

kuludest, arvestades proportsionaalselt hoonestusõiguse kogu kehtivuse aega ja

hoonestusõiguse kehtivust arvates lepingu ülesütlemisest kuni kinnistusraamatus

märgitud tähtaja lõpuni.

3.9.10. Punktis 3.9.9 sätestatud juhul lepingu ülesütlemisel muutuvad hoonestaja kohustus anda

nõusolek hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks või üleandmiseks ja

kinnisasja otsese valduse üleandmiseks sissenõutavaks 2 (kahe) aasta möödumisel

vastava teate esitamisest. Kui omanik on nõudnud hoonestusõiguse üleandmist (sh

omanikule langemist) või on öelnud hoonestusõiguse lepingu üles ning hoonestaja

kohustus hoonestusõiguse üleandmiseks või kinnistusraamatust kustutamiseks on

muutunud sissenõutavaks, on hoonestaja kohustatud hiljemalt 2 (kahe) nädala jooksul

omanikult vastavasisulise teate saamisest sõlmima notariaalselt tõestatud lepingu

hoonestusõiguse üleandmiseks (omanikule või tema määratud kolmandale isikule) või

hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks.

3.9.11. Omanikul on õigus nõuda hoonestajalt pangagarantiid ehitise likvideerimise kohustuse

täitmata jätmisega kaasnevate võimalike kulude ja kahju hüvitamist ning leppetrahvi

määras, mis vastab nimetatud tegevuste eeldatavale summale vastava nõude esitamise

ajal.

3.10. Poolte õigused ja kohustused hoonestusõiguse lõppemisel, hoonestusõiguse lepingu

ülesütlemisel ja hoonestusõiguse omanikule langemisel.

3.10.1. Hoonestusõigus lõpeb hoonestusõiguse tähtaja möödumisel. Hoonestusõiguse tähtaega

võib pikendada vaid riigivaraseaduses sätestatud tingimustel ja korras. Hoonestusõiguse

lõppemisel tähtaja möödumise tõttu esitab omanik avalduse hoonestusõigusega seotud

kannete kustutamiseks kinnistusraamatust. Kui nimetatud kannete kustutamiseks on

vajalik ka hoonestaja ja/või kolmandate isikute nõusolekut, on hoonestaja kohustatud

hiljemalt hoonestusõiguse tähtaja lõppemise kuupäevaks nõusolekud andma ja tagama

nõusolekute andmine kolmandate isikute poolt.

3.10.2. Hoonestusõiguse lõppemisel, hoonestusõiguse lepingu ülesütlemisel või

hoonestusõiguse üleandmisel omanikule (sh omanikule langemise korras) ei ole

omanikul kohustust tasuda hoonestajale hüvitist kinnisasjale jääva ehitise ega muu

kinnisasjaga seonduvalt kantud kulutuste eest ning hoonestaja loobub vastavatest

nõuetest omaniku vastu. Hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel ei ole

hoonestajal õigust hüvitisele hoonestusõiguse eest ning hoonestaja loobub vastavatest

nõuetest omaniku vastu, sh välistavad pooled AÕS § 2442 lõikes 1 sätestatud õiguse

hüvitisele.

3.10.3. Punktis 3.10.2 sätestatud hüvitise mittemaksmise kokkulepe ei kohaldu punktis 3.9.9

sätestatud erakorralise ülesütlemise või hoonestusõiguse üleandmise korral. Sellisel

juhul hüvitab omanik hoonestajale hoonestusõiguse hariliku väärtuse ning tuvastatud ja

tõendatud ehitiste likvideerimise kulu, kui hoonestaja on omaniku nõudmisel ehitised

likvideerinud. Hüvitis tasutakse kolme tööpäeva jooksul arvates hoonestusõiguse

üleandmise või hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamise notariaalsest

tõestamisest.

3.10.4. Hoonestusõiguse, hoonestusõiguse lepingu ülesütlemisel või kui omanik on nõudnud

hoonestusõiguse üleandmist (sh omanikule langemise korras), on hoonestaja kohustatud

tagama hoonestusõigusele seatud märgete ja piiratud asjaõiguste lõpetamise ning

tagama nende kinnistusraamatust kustutamise, sh vajadusel tasuma hoonestusõigusele

seatud hüpoteekidega tagatud võlad ning tagama vastavate hüpoteekide kustutamise

hiljemalt ajaks, kui hoonestaja on kohustatud hoonestusõiguse üle andma või

kinnistusraamatust kustutama.

3.10.5. Hoonestaja tasub kuni hoonestusõiguse kustutamiseni kinnistusraamatust omanikule

hoonestusõiguse tasu ja teisi käesoleva lepingu järgi kohustuslikke makseid. Pärast

hoonestusõiguse kustutamist kinnistusraamatust on hoonestaja kohustatud tasuma

omanikule maakasutustasu vastavalt punktile 3.8.1.1 ja hüvitama omanikule tekkiva

kahju seni, kui hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad ehitised on kinnisasjalt

eemaldatud või hoonestaja on kaotanud nende eemaldamise õiguse ning kinnisasja

otsene valdus on üle antud omanikule.

3.10.6. Kui omanik on öelnud hoonestusõiguse lepingu üles või nõudnud hoonestusõiguse

üleandmist (sh omanikule langemise korras), on hoonestaja kohustatud:

3.10.6.1.koheselt pärast omanikult vastavasisulise teate saatmist alustama hoonestusõiguse

alale hoonestaja poolt rajatud ehitiste likvideerimisega, materjalide äraveoga ja ala

korrastamisega;

3.10.6.2.lõpetama ehitiste likvideerimise, materjalide äraveo ja ala korrastamise ning andma

kinnisasja otsese valduse üle omanikule hiljemalt 18 (kaheksateist) kuu jooksul vastava

teate saatmisest. Juhul kui omanik on öelnud hoonestusõiguse lepingu üles punktis 3.9.9

sätestatud alusel, loevad pooled viimases lauses sätestatud tähtajaks 2 (kaks) aastat

viidatud lepingupunktis nimetatud teate saatmisest.

3.10.7. Kui hoonestaja rikub punktis 3.10.6.2 sätestatud ehitiste likvideerimise kohustusi, siis

kaotab hoonestaja õiguse eemaldada kinnisasjalt ehitisi, mis saavad kinnisasja olulisteks

osadeks, nende omand läheb üle omanikule ning omanikul on õigus need kohustused

täita hoonestaja eest ja nõuda hoonestajalt sellega seoses tekkinud kulutuste ja kahjude

hüvitamist.

4. Hoonestusõiguse seadmise asjaõiguslikud kokkulepped:

4.1. Omanik ja Hoonestaja lepivad kokku lepingu eseme(te) hoonestusõigusega

koormamises ning avaldavad soovi lepingu eseme(te) registriossa kanda:

4.1.1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistris lepingu eseme(te) kohta avatud

registriossa(osadesse) esimesele järjekohale hoonestusõigus(ed) tähtajaga 40

(nelikümmend) aastat ja tasu eest, mis vastab vastavates lepingupunktides kokkulepitud

tingimustele;

4.1.2. kokkulepe ehitiste saatuse kohta hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel;

4.1.3. kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks ja koormamiseks piiratud asjaõigustega

on vajalik kinnistu omaniku nõusolek.

4.2. Omanik ja hoonestaja paluvad Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistris

avada hoonestusõiguse kohta registriosa ning kanda avatava registriosa esimesse jakku:

4.2.1. hoonestusõigus tähtajaga 40 (nelikümmend) aastat arvates hoonestusõiguse

kinnistusraamatusse kandmisest;

4.2.2. hoonestusõiguse lepingu ülesütlemise, hoonestusõiguse lõppemise ja omanikule

langemise alused;

4.2.3. kokkulepe ehitiste saatuse kohta hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel;

4.2.4. kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks ja koormamiseks piiratud asjaõigustega

on vajalik kinnistu omaniku nõusolek.

4.3. Omanik ja hoonestaja paluvad kanda hoonestusõiguse registriosa teise jakku omanikuna

enampakkumise võitja, kellega sõlmitakse hoonestusõiguse leping (hoonestaja).

4.4. Hoonestaja lubab ja Eesti Vabariik avaldab soovi kanda hoonestusõiguse kohta avatud

registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale reaalkoormatise lepingu

eseme(te) kohta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistris avatud

registriosa(de) kinnistu igakordse omaniku kasuks hoonestusõiguse eest aastatasu

maksmise kohustuse tagamiseks. Kooskõlas AÕS § 254 lg 42 punktiga 1 lepitakse

kokku, et reaalkoormatis jääb erinevalt TMS § 158 lõikes 3 sätestatust püsima, kui

hoonestusõigusele pöörab sissenõude omanik reaalkoormatise alusel või mõne teise

eespool või samal järjekohal asuva piiratud asjaõiguse omanik.

KÄSKKIRI

02.03.2026 nr 21

Riigivara tasu eest kasutamiseks andmine

1. ASJAOLUD JA ÕIGUSLIKUD PÕHJENDUSED

Käskkirja lisas 1 loetletud kinnisasjad on riigivara, mille valitseja on Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium ja volitatud asutus Maa- ja Ruumiamet. Riigi

kinnisvararegistri 12.06.2024 menetluses nr 24-3795, 04.12.2025 menetluses nr 25-6028 ja

16.12.2025 menetluses nr 25-6181 on tuvastatud, et nimetatud vara ei ole vajalik

riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 96 lõikes 1 nimetatud õigustatud isikutele.

RVS § 15 lõike 1 punkti 4 kohaselt võib riigivara anda kasutamiseks, kui vara valitsemise

eesmärk on reservina säilitamine. Alternatiivenergia tootmiseks sobilikud maa-alad säilitatakse

riigi maareservina ja antakse taastuvenergia ehitiste ehitamise eesmärgil kasutamiseks.

Vastavalt RVS § 19 lõikele 1 otsustab riigivara kasutamiseks andmise riigivara valitseja.

RVS § 8 lõike 5 kohaselt peab riigivara valitseja tegema riigivaraga tehinguid kooskõlas

õigusaktidega ning läbipaistvalt ja kontrollitavalt. Seega peab riigivara kasutamiseks andmisel

tehingute läbipaistvuse tagamiseks valima menetlusviisi, mis annab kõigile riigivara

kasutamisest huvitatud isikutele võrdse võimaluse riigivara kasutusõiguse saamiseks. Käskkirja

lisas 1 loetletud kinnisasjad antakse taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste rajamise

eesmärgil vastavalt RVS § 17 lõike 1 punktile 1 kasutamiseks avalikul enampakkumisel.

Riigivara valitseja ja volitatud asutus on välja selgitanud koostöös Keskkonnaagentuuri,

Keskkonnaameti ja vajadusel kohalike omavalitsustega alad, mida on võimalik anda

enampakkumise teel arendajate kasutusse taastuvenergia tootmiseks. Taastuvenergia aladele

energiatootmisüksuste rajamine eeldab nende kompaktset planeerimist ja projekteerimist, et

energiatootmise ehitised ja neid teenindav taristu oleks kavandatud kompaktselt ja võimalikult

ratsionaalset. Seejuures tuleb vältida ebamõistlikke lahendusi, mis tekitaks riigile ja

võrguühendusi tagavatele ettevõtetele põhjendamatuid lisakulusid juhul, kui samal alal toodaks

energiat erinevad energiatootjad, kes vajaksid elektrienergia võrku suunamiseks erinevaid

rajatisi ja lahendusi. Seega on taastuvenergia tootmiseks kavandatavatel aladel paiknevad

kinnisasjad territoriaalselt ja sihtotstarbeliselt seotud ja nendele aladele on otstarbekas sõlmida

riigimaadele lepingud ala kaupa ühe energiatootmisest huvitatud tootjaga.

Energiatootmise ehitiste planeerimine, sellega seotud uuringute tegemine, ehitiste

projekteerimine ning muud vajalikud eeltoimingud on ressursimahukad. Seetõttu on riigimaale

selliste ehitiste kavandamiseks vaja tagada energia tootmisest huvitatud isikutele kindlustunne,

et isik, kes korraldab ja finantseerib taastuvenergia tootmiseks vajalikud eeltoimingud, saab

2

planeeringu kehtestamise ja ehitusloa saamise korral õiguse riigimaa kasutamiseks. Seega on

otstarbekas korraldada riigimaa kasutamiseks andmise enampakkumine juba enne planeerimise

ja projekteerimise alustamist ning sõlmida enampakkumise võitjaga esmalt eelkokkulepe, mille

alusel enampakkumise võitja teeb arendusperioodil tegevusi, mis on vajalikud riigimaale

taastuvenergia ehitiste kavandamiseks. Arendusperioodi kestus on viis aastat, mille jooksul on

enampakkumise võitja kohustatud korraldama taastuvenergia ehitiste ja neid ümbritsevate

alade, juurdepääsuteede ja tehnorajatiste planeerimise, projekteerimise ja vajalike lubade

taotlemise. Arendusperioodil selgitatakse välja ka taastuvenergia tootmisega seotud ehitiste

rajamiseks vajalikud krundid ja moodustatakse käskkirja lisas 1 nimetatud kinnisasjadest

hoonestusõigusega koormatavad kinnisasjad vastavalt planeeringus või

projekteerimistingimustes määratletud ulatusele. Arendusperioodil maa valdust arendajale üle

ei anta, otsest maakasutust ei toimu ja seega ei loeta arendusperioodi kinnisasjade kasutusaja

sisse.

Enampakkumise järgselt sõlmitav eelkokkulepe sisaldab muuhulgas tingimusi, mis sätestatakse

hoonestusõiguse seadmise lepingus (edaspidi leping). Tagamaks hoonestajale

arendusperioodiks kindlustunnet hoonestusõiguse seadmise osas, on otstarbekas kanda

kinnistusraamatusse eelmärge, mis tagab arendaja kasuks hoonestusõiguse seadmise juhul, kui

arendusetapis ei esine asjaolusid, mis tingivad eelkokkuleppe lõppemise või ühepoolse

ülesütlemise. Kuna arendusperioodil võib selguda täpsustavaid asjaolusid, millega seotud

tingimusi ei ole enne enampakkumist võimalik ette näha, siis on otstarbekas eelkokkuleppes

sätestada, et hoonestusõiguse seadmise lepingus võivad pooled kokku leppida eelkokkuleppes

nimetamata hoonestusõiguse tingimustes või muuta nende tingimuste sisu ulatuses, mis ei ole

vastuolus hoonestusõiguse seadmise eesmärgiga ega pikenda hoonestusõiguse kehtivuse

tähtaega. Selleks, et riigile kuuluv kinnistu ei jääks põhjendamatult eelmärkega koormatuks,

tuleb eelkokkuleppe sõlmimisel kohustada arendajat andma tagasivõetamatu nõusoleku

eelmärke kustutamiseks juhul, kui eelkokkuleppes sätestatud tähtaja jooksul hoonestusõiguse

lepingut ei sõlmita. Kui arendusperioodi tegevused on edukad ja ehitiste rajamiseks antakse

ehitusluba, siis sõlmitakse enampakkumise võitjaga hoonestusõiguse seadmise leping, mille

alusel toimub taastuvenergia ehitiste rajamine, opereerimine ja tootmise lõpetamisel ka nende

likvideerimine.

RVS § 20 lõike 1 kohaselt võib riigivara kasutusse anda tähtajatult või tähtajaliselt.

Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 251 lõike 1 kohaselt võib hoonestusõigust seada ainult

kindlaks tähtajaks, kuid mitte kauemaks kui 99 aastat. RVS § 19 lõike 2 punkti 2 alusel andis

Vabariigi Valitsus 23.02.2026 korraldusega nr 40 nõusoleku käesoleva käskkirja lisas 1

nimetatud kinnisasjade kasutusse andmiseks hoonestusõiguse seadmise teel avaliku

enampakkumise korras turupõhise kasutustasu eest tähtajaga kuni 40 aastat.

Taastuvenergia tootmiseks riigimaa kasutamiseks andmisel lähtutakse sellest, et kavandatavate

tootmisüksuste eeldatav opereerimisperiood on 35 aastat. Hoonestusõiguse kehtivusaja sisse

tuleb arvestada ka kuni kolmeaastane ehitusperiood ja kuni kaheaastane likvideerimisperiood.

Seega antakse riigimaa kasutamiseks taastuvenergia ehitiste rajamise ja käitamise eesmärgil

hoonestusõiguse seadmise teel kokku 40 aastaks.

Vastavalt RVS § 18 lõikele 1 antakse riigivara teisele isikule kasutamiseks vähemalt turupõhise

kasutustasu eest. RVS § 60 lõike 1 kohaselt määrab riigivara avalikul enampakkumisel kasutada

andmisel otsustaja alghinna. Alghinna määramisel juhindutakse RVS §-s 181 sätestatust.

RVS § 181 lõike 2 punkti 6 alusel võib turupõhise kasutustasu leida turuanalüüsi tulemusel või

muudel põhjendatud alustel, kui turupõhise kasutustasu on välja selgitanud Maa- ja Ruumiamet.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise kord“ § 25

lõike 2 kohaselt võib turupõhise kasutustasu hinnata kinnisasja väärtuse kaudu, määrates

3

kasutusse antava hoonestamata kinnisasja kasutustasuks kolm protsenti kinnisasja väärtusest ja

hoonestatud kinnisasja kasutustasuks viis protsenti kinnisasja väärtusest. Maa hindamise

seaduse § 41 lõikest 1 tulenevalt on maa maksustamishind määratud igal neljandal aastal

andmekogude andmetele tugineva turupõhise maa hindamise tulemusena. Seega kajastab maa

maksustamishind kinnisasja harilikku väärtust ja maakasutustasu võib leida protsendina maa

maksustamishinnast.

Enampakkumise järgselt eelkokkuleppe sõlmimisega algab arendusperiood, mis kestab kuni

hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmiseni. Kuna siis ei toimu veel ehitamist ja tegemist

on hoonestamata kinnisasjadega, on põhjendatud arendusperioodi aastatasu alghinnaks määrata

kolm protsenti kehtivast maa maksustamishinnast. Arendusperioodi eest makstav lõplik tasu

kujuneb enampakkumisel.

Arendaja tasub omanikule enampakkumisel kujuneva tasu enne lepingu sõlmimist korraga viie

aasta ehk kogu arendusperioodi eest. Arendusperioodi tasu maksmine kogu perioodi eest

korraga vähendab riski, et enampakkumisel teevad konkurentsi tõrjumiseks põhjendamatuid

pakkumisi isikud, kellel puudub tegelik arendussoov ja kes enampakkumise järgselt püüavad

lepingust peagi taganeda. Sõlmitavas eelkokkuleppes on reguleeritud, et arendusperioodi

lepingust saab ilma suurema riskita taganeda vaid juhul, kui riigimaale ei ole võimalik ühtegi

tuuleelektrijaama ehitada põhjustel, mis ei tulene arendaja tegevusest või tegevusetustest.

Hoonestusõiguse seadmisega algab ehitusperiood, mis lõppeb kolme aasta möödumisel või

tuuleelektrijaama võrguga sünkroniseerimisele eelneval päeval, sõltuvalt sellest, kumb tähtpäev

saabub varem. Ehitusperioodil tasub arendaja maakasutustasu, mis vastab hoonestusõigusega

koormatava ala maa maksustamishinnale ehituslubade väljastamise hetkel. Kogu

maakasutustasust tuleb 50% tasuda hoonestusõiguse seadmisel ja ülejäänud osa

maakasutustasust tasutakse hoonestusõiguse aastatasudena. Maakasutustasust poole küsimine

kohe hoonestusõiguse seadmisel aitab saavutada hoonestusõiguse seadmise eesmärki, et Eesti

elektriturule lisanduks võimalikult kiiresti täiendavad maismaatuule tootmisvõimsused.

Suurema alginvesteeringu tegemine motiveerib hoonestajat alustama kiiremini energia

tootmist, et oma investeeringult kiiremini tulu saada.

Riigivaraseaduse § 18 lõige 6 kohustab üle kolme aastase tähtajaga kasutuslepingus nägema

ette kasutustasu suuruse muutmise tingimused ja § 18 lõike 1 kohaselt peab kasutustasu olema

turupõhine. RVS § 28 punktist 5 tulenevalt võib hoonestusõiguse tasu muutmist nõuda kolme

aasta möödudes asjaõiguse tekkimisest ning uuesti kolm aastat pärast viimase tasu muutmist.

Seega tuleb lepingus näha ette aastatasu suuruse muutus iga kolme aasta järel vastavalt üldisele

turupõhiste hindade muutusele. Üldjuhul lähtutakse tulevikuprognoosides tarbijahinnaindeksi

muutustest, mis oli 2024. aastal 3,5%. ja 2025. aastal 4,8%. Stabiliseeritud tarbijahinnaindeksi

puhul ei saa arvestada aastaid 2022 ja 2023, sest need on tugevalt eristuvad nii eelnevatest kui

järgnevatest aastatest. Seega tuleb stabiliseeritud tarbijahinnaindeksi leidmiseks viie aasta

lõikes võtta arvesse ka hinnamuutuste tulevikuprognoosi. Eesti Pank on prognoosinud

käesoleva aasta ja kahe järgmise aasta tarbijahinnaindeksi muutuseks vastavalt 2,9%, 2,4% ja

2,8%. Arvestades viimase kahe aasta tegelikke ja kolme järgneva aasta prognoositavaid

tarbijahinnaindeksi muutusi, on viie aasta (2024-2028) tarbijahinnaindeksi muutuse

aritmeetiline keskmine ~3,3%. Seega tuleb aastatasu turupõhisena hoidmiseks näha lepingus

ette, et aastatasu suureneb iga kolme aasta järel 10% ehk ligikaudu 3,3% aastas.

Ehitusperiood lõpeb tuuleelektrijaama võrguga sünkroniseerimise päeval ja siis algab

tootmisperiood, mis kestab 35 aastat. Tootmisperioodil lisandub maakasutustasule ka

tootmistasu, mis arvestatakse protsendina hoonestusõigusega koormatud riigimaal asuvate

taastuvenergia tootmise seadmetega teenitud elektrienergia müügitulult. Müügitulult tasutav

protsent on selgitatud välja tellitud eksperthinnanguga, milles leiti, et uute

4

maismaatuuleparkide hinnanguline turutasemel keskmine tootmistasu määr Eestis on 3-5%.

Sellest tulenevalt on määratud tootmistasu protsendiks 4% elektrienergia müügitulust ning see

fikseeritakse kogu lepingu perioodiks.

Lepingus nähakse ette ka arvestuslik tootmistasu, mida hoonestaja tasub juhul, kui

maaomanikul ei ole võimalik arvestada tootmistasu elektrienergia müügitulu alusel. Arvestuslik

tootmistasu arvutatakse olenevalt olukorrale kahel viisil:

1) Riigimaale projekteeritud tuuliku(te) tootmisvõimsuse ja vastava kvartali aritmeetilise

keskmise börsihinna alusel. Selliselt arvestatakse tootmistasu juhul, kui hoonestaja ei alusta

tootmist tähtaegselt või jätab esitamata andmed riigimaal toodetud elektrienergia müügist

teenitud tulu kohta.

2) Hoonestaja avaldatud elektrienergia tootmismahu ja tasu arvestamise perioodi vastava

kvartali Eesti hinnapiirkonna järgmise päeva turu elektrienergia aritmeetilise keskmise

börsihinna alusel. Selliselt arvestatakse tootmistasu juhul, kui leiab tõendamist, et hoonestaja

ei olnud sõlminud elektrienergia müügilepingut turutingimustel.

Kaks aastat enne hoonestusõiguse kehtivuse lõppemist algab utiliseerimisperiood, mille jooksul

jätkub hoonestusõiguse tasu maakasutuse komponendi tasumine kuni hoonestusõiguse

kehtivuse lõpuni või kuni tegeliku maakasutuse lõpuni, kui see saabub hiljem. Müügitulult

tasutav tootmistasu rakendub kuni energiatootmise lõpuni.

Tulenevalt RVS § 27 lõikest 2 sätestatakse hoonestusõiguse seadmisel tingimus, et hoonestaja

kohustub küsima riigivara valitsejalt nõusolekut hoonestusõiguse võõrandamiseks või

hüpoteegi, servituudi, reaalkoormatise või ostueesõigusega koormamiseks või kolmandate

isikutega hoone kasutuslepingute sõlmimiseks. Hoonestusõiguse seadmisel kantakse need

kohustused kinnistusraamatusse. AÕS § 249 lõike 11 teise lause alusel on otstarbekas

hoonestusõiguse seadmisel kehtestada ka tingimus, et riigi kui kinnisasja omanikupoolse

nõusoleku andmise tingimuseks on kõigi riigi ja hoonestaja vahel sõlmitud võlaõiguslike

kokkulepete ülevõtmine hoonestusõiguse omandaja poolt.

Hoonestusõiguse seadmise eesmärk on tagada taastuvenergia ehitiste püstitamine riigimaadel,

et alustada taastuvenergia tootmistegevusega mõistliku aja jooksul. Seetõttu sätestatakse

lepingus tingimus, et hoonestaja on kohustatud taastuvenergia tootmisega seotud ehitised

püstitama kolme aasta jooksul hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise päevast arvates.

Riik kinnisasjade omanikuna annab hoonestusõiguse seadmisega nõusoleku kinnisasjadele

püstitada detailplaneeringus kavandatud ehitised, kuid õigusaktides ettenähtud ehitamisega

seotud lubade, kooskõlastuste, nõusolekute ja muude dokumentide saamine on hoonestaja kui

ehitamise eest vastutava isiku kohustus. Seega sätestatakse lepingus tingimus, et

hoonestusõiguse seadja ei vastuta kinnisasjadele ehitamiseks vajalike lubade, kooskõlastuste

ega nõusolekute saamise eest.

Tuginedes RVS § 18 lõikele 5, § 63 lõikele 1 ja AÕS §-le 255 sätestatakse lepingus tingimused,

et hoonestaja on kohustatud tagama hoonestusõiguse oluliseks osaks olevate ehitiste ning

hoonestusõigusega koormatud kinnisasjade korrashoiu hoonestusõiguse kestvuse jooksul ning

tasuma kõik hoonestusõigusega koormatud kinnisasjadel lasuvad maksud ja muud

kõrvalkohustused ning hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise notaritasu ja riigilõivu.

Tulenevalt RVS § 18 lõikest 7 sätestatakse lepingus tingimus, et hoonestaja võib omaniku

nõusolekul teha kinnisasjadele tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja parendusi vaid

omaniku kirjalikul nõusolekul ning taotleda kinnisasja parendamiseks tehtud kulutuste

hüvitamist vastavalt lepingus sätestatule. Tavapärast korrashoidu ületavateks parendusteks

loetakse eelkõige reostuse ja/või jäätmete likvideerimist, olemasolevate ehitiste likvideerimist

5

või muid vajalikke parendusi, mis ei ole otseselt vajalikud taastuvenergia tootmisega seotud

ehitiste ehitamiseks ja mille tegemise vajadust ei olnud enne lepingu sõlmimist võimalik ette

näha.

Vastavalt RVS § 25 lõikele 2 sätestatakse lepingus tingimus, et omanikul on õigus kohustada

hoonestajat kõrvaldama tema poolt põhjustatud puudused ja rikkumised ning hüvitama

omanikule tekitatud kahju. Kui hoonestaja rikub kohustust, on omanikul õigus määrata

hoonestajale kohustuse täitmiseks täiendav tähtaeg. Kui hoonestaja ei lõpeta rikkumist ka

täiendavaks tähtajaks, on omanikul õigus rikkumine ise kõrvaldada ja nõuda hoonestajalt

sellega tekkinud kulutuste ja kahjude hüvitamist.

Selleks, et hoonestusõiguse alusel püstitatavad ehitised ja rajatised ei takistaks kinnisasjade

vaba kasutamist pärast hoonestusõiguse lõppemist, tuleb tuginedes RVS § 27 lõikele 4 ja

AÕS § 252 lõigetele 1 ja 3 sätestada lepingus nõue, et hoonestaja on kohustatud

hoonestusõiguse alusel rajatud ehitised ja neid teenindavad tehnorajatised likvideerima ja ära

vedama enne hoonestusõiguse lõppemist või ennetähtaegset lõpetamist ning kandma kõik

sellega kaasnevad kulud. Samal põhjusel on vajalik kehtestada tingimus, et kui hoonestaja

tähtaegselt ei likvideeri ega vea ära ehitisi, sh tehnovõrke ja -rajatisi või likvideerimisele

kuuluvaid teid, on kinnisasja omanikul õigus need ehitised likvideerida ning nõuda

hoonestusõiguse igakordselt omanikult kulude hüvitamist. Selleks, et ehitiste likvideerimise

ning ära vedamise kohustus või selle rikkumise korral likvideerimise kulude hüvitamise

kohustus oleksid hoonestajale siduvad ega tooks kinnistu omanikule kaasa lisakulusid,

sätestatakse lepingus tingimus, et riigil maaomanikuna on õigus nõuda hoonestajalt

pangagarantiid ehitise likvideerimise kohustuse täitmata jätmisega kaasnevate võimalike

kulude, kahju ja leppetrahvi määras, mis vastab nimetatud tegevuste eeldatavale summale

vastava nõude esitamise ajal.

Tagamaks hoonestusõiguse kehtivuse ajal lepinguliste kohustuste täitmist, on vajalik

kehtestada tingimused, et omanikul on õigus nõuda leppetrahvi, mis vastab leppetrahvi

kohaldamise aastale eelneval aastal kehtinud hoonestusõiguse tasule (maakasutustasu ja

tootmistasu summa), kui hoonestaja:

1) ei kasuta kinnisasja sihtotstarbeliselt planeeringus või projekteerimistingimustes ettenähtud

eesmärgil või hoonestusõiguse lepingus sätestatud eesmärgil;

2) ei püstita nõuetekohaselt hoonestusõiguse seadmise eesmärgi täitmiseks vajalikke ehitisi ja

rajatisi või ületab lepingus sätestatud tähtaja rohkem kui kuus kuud;

3) viivitab hoonestusõiguse tasu maksmisega või muu lepingus sätestatud rahalise kohustuse

täitmisega rohkem kui kuus kuud;

4) põhjustab kinnisasjale või selle olulistele osadele kahjustusi ega lõpeta või kõrvalda

rikkumist omaniku poolt antud mõistliku tähtaja jooksul;

5) ei taga rajatavate ehitiste, nende vahele jäävate alade, kinnisasjadel asuvate teede, radade,

kraavide, tammide, tarade, veejuhtmete ja muude kinnisasjade kasutamiseks ja

teenindamiseks vajalike rajatiste ja seadmete tavapärast korrashoidu kogu hoonestusõiguste

kestvuse jooksul, järgides seejuures taimestiku hooldamisel poollooduslike rohumaade

hooldamise põhimõtteid;

6) ei likvideeri kinnisasjadelt ehitus- ja muid jäätmeid hiljemalt kahe kuu jooksul ehitiste

kasutusloa saamisest arvates;

7) ei täida ehitis(t)e kindlustamise kohustust või ei esita omaniku nõudmisel pangagarantiid;

8) ei sõlmi hiljemalt kahe nädala jooksul omanikult vastavasisulise teate saamisest notariaalset

kokkulepet hoonestusõiguse üleandmiseks omanikule või tema määratud kolmandale isikule

või hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks, kui hoonestaja vastav kohustus on

muutunud sissenõutavaks;

6

9) ei anna hiljemalt hoonestusõiguse tähtaja lõppemise kuupäevaks nõusolekut

hoonestusõiguse kustutamiseks või ei taga nõusolekute andmist kolmandate isikute poolt;

10) ei anna kinnisasja otsest valdust omanikule üle lepingu tingimustes sätestatud tähtajal.

Omanikul on õigus nõuda eeltoodud alustel leppetrahvi iga rikkumise kohta eraldi ja iga kuue

kuu möödumisel viimasest leppetrahvi nõudmise aluse tekkimisest, kui hoonestaja on jätkuvalt

rikkumas eeltoodud kohustusi. Leppetrahvi tasumine ei vabasta hoonestajat tema kohustuste

täitmisest ega piira teiste õiguskaitsevahendite kasutamist omaniku poolt, sh võib omanik

nõuda leppetrahvi korduvate rikkumiste eest.

AÕS § 2441 lõikest 1 tulenevalt sätestatakse lepingus tingimused, et kui hoonestaja ei ole

hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui

hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on omanikul õigus nõuda hoonestajalt

nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks ning sama paragrahvi lõike 21 kohaselt

võib kinnisasja omanik hoonestusõiguse enda nimele kandmise asemel nõuda hoonestusõiguse

üleandmist tema poolt nimetatud isikule. Tulenevalt AÕS § 2442 lõikest 1 sätestatakse lepingus

kokkulepe, et eeltoodud põhjusel hoonestusõiguse omanikule langemisel ei pea riik kinnisasja

omanikuna tasuma hoonestajale hüvitist hoonestusõiguse eest.

Tuginedes AÕS § 252 lõikele 1 on otstarbekas kehtestada tingimus, et hoonestusõiguse

omanikule langemise korral on hoonestajal õigus ehitised ning tehnovõrgud ja –rajatised

likvideerida ja ära vedada hiljemalt kaheksateist kuu jooksul vastava nõude esitamisest arvates.

Kui leping öeldakse üles põhjusel, et kinnisasi on vajalik omanikule riigivõimu teostamiseks

või muul avalikul eesmärgil, siis tuleb ehitised likvideerida ja ära vedada kahe aasta jooksul

vastava nõude esitamisest.

Tulenevalt RVS § 27 lõikes 1 ja AÕS §-s 2551 sätestatust lepitakse hoonestusõiguse seadmisel

kokku, et hoonestusõiguse kohta avatavasse registriossa kantakse järgmised hoonestusõiguse

sisu ja tingimusi puudutavad kokkulepped:

1) hoonestusõiguse tähtaeg nelikümmend aastat arvates hoonestusõiguse kinnistusraamatusse

kandmisest ja tasu eest, mis vastab vastavates lepingupunktides kokkulepitud tingimustele;

2) hoonestusõiguse lepingu ülesütlemise, hoonestusõiguse lõppemise ja omanikule langemise

alused;

3) kokkulepe ehitiste saatuse kohta hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel;

4) kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks ja koormamiseks piiratud asjaõigustega on

vajalik kinnistu omaniku nõusolek;

5) kokkulepe, et hoonestusõiguse kohta avatava registriosa kolmandasse jakku esimesele

vabale järjekohale kantakse hoonestusõiguse eest aastatasu maksmise kohustuse tagamiseks

reaalkoormatis lepingu eseme kohta kinnistusregistris avatud registriossa kantud kinnistu

igakordse omaniku kasuks.

RVS § 20 lõige 4 sätestab, et riigivara valitsejal tuleb kasutuslepingus sätestada tingimus, mille

alusel kasutuslepingu tähtaega ei pikendata, kui võlaõigusseaduses või välislepingus ei ole

pooltele kohustuslikuna sätestatud teisiti. Antud juhul ei kohusta seadus ega välisleping

tähtaega pikendama ning kinnisasja kasutamisel püstitatakse energiatootmise ehitised, mille

efektiivne kasutusaeg on piiratud hoonestusõiguse tähtajaga. Seega ei ole põhjendatud

kehtestada hoonestusõiguse pikendamise tingimust.

Tulenevalt RVS § 20 lõikest 2 sätestatakse hoonestusõiguse lepingus tingimus, et riigivara

valitseja jätab endale õiguse lõpetada leping erakorraliselt olukorras, kus kasutamiseks antud

riigivara on vajalik riigivõimu teostamiseks või muul avalikul eesmärgil.

7

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium määrab vastavalt RVS § 8 lõikes 7, § 23 lõikes 1

ja § 22 lõikes 2 sätestatule käskkirja lisas 1 nimetatud kinnisasjade kasutusse andmise

korraldajaks ja lepingu sõlmijaks Maa- ja Ruumiameti.

Taastuvenergia ehitiste rajamiseks kavandatud aladele jäävate riigimaade valitseja volitatud

asutused on nii Maa- ja Ruumiamet kui Riigimetsa Majandamise Keskus (RMK). Seega sõlmib

enampakkumise võitjaga lepingud ning on riigivara valitseja õiguste teostajaks lepingu

haldamisel, lepingu tingimuste muutmisel ja lepingu lõpetamisel Maa- ja Ruumiamet

kinnisasjade osas, mille valitseja volitatud asutus on Maa- ja Ruumiamet ning RMK

kinnisasjade osas, mille valitseja volitatud asutus on RMK.

RVS § 61 lõike 1 alusel määratakse kinnisasjade avalikul enampakkumisel osavõtutasuks kaks

protsenti pakkumise alghinnast. Vastavalt RVS § 62 lõigetele 2 ja 3 määratakse kinnisasjade

kasutamiseks andmisel avalikul enampakkumisel tagatisraha, mille suuruseks on kolme kuu

kasutustasu summa. Käskkirja lisas 1 on märgitud arendusperioodi tasu alghinnad, tagatisraha

ja osavõtutasu summad proportsionaalselt enampakkumisele suunatava tuuleala kattuvusele

vastava kinnisasjaga. Enampakkumise korraldamisel määratakse arendusperioodi tasu

alghinnad, tagatisrahad ja osavõtutasud tuulealade kaupa, ning enampakkumine toimub

tuulealal asuvate kinnisasjade kogumi ühisele arendusperioodi tasule.

RVS § 65 lõike 1 alusel arvatakse riigivara kasutusse andmisest laekuvast rahast maha

kasutamiseks andmise korraldamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud,

ülejäänud kasutustasust saadav tulu laekub riigieelarvesse.

2. OTSUS

Riigivaraseaduse § 19 lõike 1 alusel, juhindudes sama seaduse § 4 lõikest 1, § 8 lõikest 7, § 10

lõikest 6, § 15 lõike 1 punktist 4 ning lõikest 5, § 17 lõike 1 punktist 1, § 18 lõigetest 1 ja 5-7,

§ 181 lõike 2 punktist 7, § 19 lõike 2 punktist 2, § 20 lõigetest 1, 2 ja 4, § 21 lõike 1 punktidest 1-

6, § 22 lõikest 2, § 23 lõikest 1, §-dest 24, 25 ja 26, § 60 lõikest 1, § 61 lõikest 1, § 62 lõigetest 2

ja 3, § 63 lõikest 1, § 65 lõikest 1, § 70 lõikest 1 ja § 71 lõikest 1 ning arvestades

Vabariigi Valitsuse 23.02.2026 korraldusega nr 40 antud nõusolekut, otsustan:

2.1. Määrata käskkirja lisas 1 märgitud kinnisasjade valitsemise eesmärgiks reservina

säilitamine.

2.2. Anda avaliku enampakkumise korras käskkirja lisas 1 märgitud kinnisasjad tasu eest

40 aastaks kasutamiseks. Kinnisasjad antakse kasutusse taastuvenergia tootmiseks

sobivate tuulealade kaupa.

2.3. Määrata käskkirja lisas 1 märgitud kinnisasjade arendusperioodi tasu alghinnad,

tagatisraha ja osavõtutasu suurused proportsionaalselt enampakkumisele suunatava

tuuleala kattuvusele vastavalt käskkirja lisas 1 märgitule. Arendaja tasub omanikule

enampakkumisel kujuneva tasu enne lepingu sõlmimist korraga kogu arendusperioodi

eest.

2.4. Määrata käskkirja lisas 1 nimetatud kinnisasjade hoonestusõiguse tasu, mis koosneb

järgmistest osadest:

2.4.1. maakasutustasu summas, mis vastab hoonestusõigusega koormatava ala maa

maksustamishinnale ehituslubade väljastamise hetkel. Kogu maakasutustasust tuleb 50%

tasuda hoonestusõiguse seadmisel ja ülejäänud osa maakasutustasu tasutakse

8

hoonestusõiguse aastatasudena, mis arvestatakse kogu maakasutustasu korrutamisel

50%-ga ja saadud tulemuse jagamisel 40-ga. Aastatasud suurenevad iga kolme aasta järel

10% võrra võrreldes tasu tõstmise aastale eelneva aastatasuga;

2.4.2. tootmistasu summas, mis arvestatakse 4% hoonestatud alal asuva tuulepargi toodetud

elektrienergia müügitulust alates energiatootmise algusest kuni tootmise lõpuni;

2.4.3. arvestuslik tootmistasu, mida kohaldatakse ja arvestatakse vastavalt lepingus sätestatule

alates ehitusperioodi algusest kolme aasta möödumisest kuni tuuleelektrijaama võrguga

sünkroniseerimiseni või kui hoonestaja ei esita tasu arvestamiseks vajalikke andmeid

tähtaegselt ja omanikul ei ole võimalik seetõttu punkti 2.4.2 järgi tasu arvestada.

2.5. Enampakkumise võitjal sõlmida 30 päeva jooksul enampakkumise tulemuste

kinnitamisest arvates kirjalik eelkokkulepe arendusperioodiks ning viie aasta jooksul

arendusperioodi lepingu sõlmimisest arvates hoonestusõiguse seadmise leping.

Lepingute sõlmimise notaritasu ja hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmise

riigilõivu tasub hoonestaja.

2.6. Punktis 2.5 nimetatud lepingutes sätestada kokkulepped ja tingimused, mille sisu on

esitatud käskkirja lisas 2. Hoonestusõiguse seadmise lepingus võivad pooled kokku

leppida käskkirja lisas 2 nimetamata tingimustes või muuta tingimuste sisu ulatuses, mis

ei ole vastuolus hoonestusõiguse seadmise eesmärgiga ega pikenda hoonestusõiguse

kehtivuse tähtaega.

2.7. Määrata riigivara kasutusse andmise korraldajaks, lepingu sõlmijaks ja riigivara valitseja

õiguste teostajaks lepingute haldamisel, lepingute tingimuste muutmisel ning lepingute

lõpetamisel volitatud asutus Maa- ja Ruumiamet.

2.8. Katta kinnisasja kasutusse andmise korraldamisega otseselt seotud kulud kasutamise eest

laekunud raha arvel.

3. VAIDLUSTAMISVIIDE

Käskkirja peale võib esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustiku

§-s 46 sätestatud tähtaja jooksul.

(allkirjastatud digitaalselt)

Erkki Keldo

majandus- ja tööstusminister

Saata: Maa- ja Ruumiamet

KINNITATUD majandus- ja tööstusministri 02.03.2026 käskkirjaga nr 21

Lisa 1

Kasutamiseks antavate kinnisasjade andmed, arendusperioodi tasu alghinnad, tagatisraha ja osavõtutasu suurused

Nr Maakond Vald Küla Aadress Katastritunnus

Katastri- üksuse pindala

m²

SO* RKVR kood

Tuuleala nimetus

Katastri- üksuse

kattuvus tuulealaga

m2

Katastri- üksuse põhine

alghind €

Katastri- üksuse põhine

tagatisraha €

Katastri- üksuse põhine

osavõtutasu €

1 Ida-Viru Lüganuse Aidu Mälestuse 43801:001:0139 223070 Üm KV62875 Lüganuse (ÜP 24) 112882 678 34 13

2 Ida-Viru Lüganuse Purtse Piirivälja 43701:001:0289 661483 M KV23819 Lüganuse (ala 2a) 661483 29007 1450 580

3 Pärnu Lääneranna Kiska Ristikheina 19501:001:0477 25923 M KV66219 Lääneranna 3 25851 386 19 7

4 Viljandi Viljandi Ämmuste Kulli 79701:001:0529 93088 M KV73519 Viljandi 59220 1238 62 24

* SO - sihtotstarve; M – maatulundusmaa; Üm – üldkasutatav maa