Kiri

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Risti

Hinnatav vara: Kinnistu, registriosa nr. 599336 koosseisu kuuluvast katastriüksusest tunnusega 23401:002:0426 teostatav äralõige suurusega 16 308 m2

Väärtuse kuupäev: 21.02.2026

Hindamisaruande kuupäev:

05.03.2026

Katastriüksuse harilik väärtus (ümardamata)

Hüvitamisele kuuluv tasu kokku (ümardamata)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju Saamata jääv tulu

172 713,10 € ehk 7481 €/ha

12 231 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

12 231€ ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Hindaja:

allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565 e-post: [email protected]

2

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ..................................... 5

1.1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja hindamisel alused ........................................................... 5

1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................ 6

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ............................................................................. 7

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon .................................................... 7

2.2 Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................................ 7

2.3 Andmete usaldusväärsus ............................................................................................................ 7

3. Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 8

3.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................................ 8

3.2 Asukoht ....................................................................................................................................... 8

3.3 Maakasutus ............................................................................................................................... 13

3.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................................ 15

3.5 Äralõige ..................................................................................................................................... 15

3.6 Vastuolud andmetes ................................................................................................................. 17

3.7 Analüüs vastavalt KAHOS § 12 lg 3 ......................................................................................... 18

3.8 Vara kestlikkus .......................................................................................................................... 18

4. Turuülevaade ...................................................................................................................................... 19

4.1 Majandusülevaade .................................................................................................................... 19

4.2 Haritava maa turuülevaade ....................................................................................................... 20

4.3 Pakkumisinfo ............................................................................................................................. 25

4.4 Müügitehingud ........................................................................................................................... 25

4.5 Turustatavuse analüüs .............................................................................................................. 27

5. Hindamine ........................................................................................................................................... 28

5.1 Vara parim kasutus ................................................................................................................... 28

5.2 Hindamismeetodi valik .............................................................................................................. 29

5.3 Hüvitamisele kuuluva tasu hindamine ....................................................................................... 30

5.3.1 Katastriüksuse turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine................................... 30

5.3.2 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ................................................. 33

5.3.3 Hüvitamisele kuuluv tasu kokku............................................................................................ 34

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 35

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 36

Lisa 3 Mullastiku näitajate täpsem selgitus ................................................................................................ 38

Lisa 4 Kitsenduste kaardi väljavõte ............................................................................................................ 40

Vastavuskinnitus standardIsarja EVS875 nõuetele ................................................................................... 41

3

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu, registriosa nr. 599336 koosseisu kuuluvast katastriüksusest tunnusega 23401:002:0426 teostatav äralõige suurusega ligikaudu 16 308 m2

Aadress Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Risti

Omanik Aktsiaselts Risti Agro, äriregistrikood 10201231, asukoht Järvamaa, Imavere vald, Käsukonna küla

Katastritunnus 23401:002:0426 Kinnistu koosneb seitsmest katastriüksusest, kuid äralõige teostatakse neist vaid ühest, mistõttu on hinnatud vaid ühte katastriüksust.

Registriosa nr 599336

Kinnistu liik Kinnisasja mõtteline osa (katastriüksus)

Katastriüksuse pindala 230 869 m2 ehk 23,0869 ha

Planeeringud / ehitusõigus Kehtiva üldplaneeringu andmetel paikneb hinnatav katastriüksus planeeritud väärtusliku põllumajandusmaa maakasutusega alal, osaliselt teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritav 2+2 maantee telg ja projekteeritav kogujatee, planeeritud rohevõrgustiku koridoris. Äralõige teostatakse teemaplaneeringu ja projekteeritava teega seotud osast, osaliselt rohevõrgustiku koridorist. Detailplaneering puudub.

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

Puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja osa hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitamisele kuuluv tasu

Ülevaatuse kuupäev 21.02.2026

Väärtuse kuupäev 21.02.2026

Hindamisaruande kuupäev 05.03.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 10.12.2025 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/25/1799-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Keskmine, vastavate varade sektoris kuni 9 kuud. Prognoositav müügiperiood on vastava turusegmendi jaoks tavapärane.

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Tegelik tehinguhind võib eelneva protsendi piires erineda.

Käibemaks Ei sisaldu ja ei lisandu käibemaks.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Vara Katastriüksuse harilik väärtus (ümardamata)

Äralõike hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

4

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Kinnistust reg.osa nr 599336 teostatav äralõige suurusega 16 308 m2

172 713,10 € ehk 7481 €/ha

12 231 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

12 231€ ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid Hindaja: Selgitus: hindaja viis läbi kogu hindamistoimingu, sh teostas vara visuaalse ülevaatuse, teostas turuväärtuse arvutused ning koostas eksperthinnangu aruande.

allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

5

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA

PIIRAVAD TINGIMUSED

1.1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja hindamisel alused

Hinnatav vara Kinnistu, registriosa nr. 599336 koosseisu kuuluvast katastriüksusest tunnusega 23401:002:0426 teostatav äralõige suurusega 16 308 m2.

Hindamise eesmärk Kinnisasja osa hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu. (EVS 875-12). Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus (EVS 875-12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei

leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms

tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis.

Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse hindamise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest.

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse

kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale

sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat

müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS

875-1).

Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-4).

6

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Hindamisel oleme eeldanud, et vara ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle turuväärtust, vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud ja vara on ehitatud ja / või omandatud vastavalt seadusele.

Hindamispraktikas väljakujunenud tava kohaselt vara koormavate hüpoteekide ning nendest tulenevate nõuetega turuväärtuse hindamisel ei arvestata. Hüpoteekidest tulenevad nõuded mõjutavad vara turuväärtust üldjuhul negatiivselt, kuid turul levinud praktika kohaselt nõuded rahuldatakse ja hüpoteek kustutatakse vara võõrandamisel. Hüpoteekide olemasolul ei ole hindamisel nendega arvestatud. Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama. Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene. Muud eeldused puuduvad.

Piiravad tingimused

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4).

Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4).

7

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil (EVS 875-4).

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Allikas: Kuupäev:

Eesti Vabariigi seadusandlus, EVS Standardiseeria 875, Eesti Pank

Kinnistusraamatu väljavõte 21.02.2026

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 21.02.2026

Eesti pinnase radooniriski kaart, https://gis.egt.ee Seisuga 21.02.2026

Transpordiameti liiklussageduse kaart, https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus

Seisuga 21.02.2026

Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register

Seisuga 21.02.2026

Maa- ja Ruumiameti kodulehekülg www.maaruum.ee ja kaardirakendus 21.02.2026

Ehitisregistri väljavõte 21.02.2026

Kohaliku omavalitsuse koduleht 21.02.2026

LAHE Kinnisvara ja Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 23.02.2026

Omaniku esindaja Jaana Kommeri (Risti Agro AS sekretär, kes edastab kogutud infot) kirjalikud selgitused

05.03.2026

Tellimusleping koos äralõike plaaniga ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 10.12.2025

Allhanked -

2.2 Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 21.02.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Karin Lapp

Ülevaatuse juures viibinud isik Puudus, hindaja teostas ülevaatuse iseseisvalt

Ülevaatuse ulatus Eelkõige äralõike osa, vähesel määral ülejäänud

katastriüksus teega piirnevatest osadest. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud; hindaja ei

ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele.

2.3 Andmete usaldusväärsus

Andmete usaldusväärsus Hindaja hinnangul usaldusväärsed

8

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

3.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus1

Aadress Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Risti

Registriosa nr 599336

Kinnistu liik Kinnisasja mõtteline osa, katastriüksus

Omanik Aktsiaselts Risti Agro, äriregistrikood 10201231, asukoht Järvamaa, Imavere vald, Käsukonna küla

Katastritunnus 23401:002:0426

Katastriüksuse pindala 230 869 m2

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Koormatised ja kitsendused (kanded registriosa III jaos)

• Tähtajatu isiklik kasutusõigus osaühingu Jaotusvõrk

(reg.kood 11050857, asuk. Tallinn) kasuks elektrivõrgu

püstitamiseks, omamiseks ja majandamiseks.

• Isiklik kasutusõigus Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ

(registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu isiklik

kasutusõigus vastavalt 23.11.2011 lepingu punktidele 4 ja 5

elektripaigaldise majandamiseks elektripaigaldise

arendamiskohustuse täitmise tagamiseks, elektripaigaldise

ehitamiseks, remontimiseks, korrashoiuks, hooldamiseks,

asendamiseks, kasutamiseks, kasutusse andmiseks ja muul

viisil ekspluateerimiseks elektripaigaldise kaitsevööndi

ulatuses, mis on maakaabelliinil 1 m mõlemale poole liini

äärmistest kaablitest.

Kanded ei mõjuta hinnatava vara turuväärtust, sest ei takista vara sihipärast kasutust. Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

Hüpoteegid (kanded registriosa IV jaos)

Puuduvad. Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2.

Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei takista ega piira vara sihipärast kasutamist. Kitsenduste kaardi väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 4.

Üüri- ja rendilepingud Omaniku esindaja andmetel puuduvad, vara on omakasutuses.

3.2 Asukoht2

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Järva vallas, Jalametsa külas, Paide linnast ligikaudu 20 km kaugusel.

Konkureerivad turupiirkonnad

Põllumajanduslike maade osas on oluline põllumajandustootjate lähedus. Kaugus maakonnakeskustest ja suurematest asulatest ei ole niivõrd oluline. Seega on konkureerivaks piirkonnaks kogu Järvamaa jt sarnased Eesti piirkonnad.

1 Andmed kinnistusraamatust ja Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardilt. 2 Andmed Maa- ja Ruumiameti Geoportaalist ja Delfi.ee kaardirakendusest.

9

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Allikas: kaart.delfi.ee; kuvatõmmis seisuga 21.02.2026

Mikroasukoht

Allikas: kaart.delfi.ee; kuvatõmmis seisuga 21.02.2026 Iseloomustus Kinnistu vahetus ümbruses asuvad peamiselt hoonestamata

maaüksused (põllu- ja metsamaad) ning üksikelamud.

Haljastus Madal- ja kõrghaljastus.

10

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Juurdepääs

Hea, avalikult kasutatavalt teelt. Servituudi seadmise vajadus puudub.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet (hinnatav vara on piiratud sinise värviga), kuvatõmmis

seisuga 21.02.2026

Parkimisvõimalus piirkonnas

Kinnistutel, parkimiskohti on piisavalt

Kaugused Lasteaed, kool, kauplus Ühistransport

Ligikaudu 2,5-3 km kaugusel (Imavere)

Bussipeatus asub ligikaudu 2 km kaugusel.

Müratase Hinnatav vara paikneb kõrge liiklussagedusega tee kõrval. Müraandmete kaardirakenduse andmetel on müra tase kinnistul pigem kõrge teega piirnevas osas (liiklusmüra). Tulenevalt piirkonna ja vara spetsiifikast (põllumaa) ei mõjuta väline müra tase ostjate käitumisharjumusi.

Allikas: Maa-ja Ruumiameti mürakaart, kuvatõmmis seisuga 21.02.2026

Liikluskoormus Hinnatav vara piirneb Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa teega, kus liiklussageduseks on mõõdetud 11 567 autot ööpäevas.

11

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 21.02.2026, hinnatava vara asukohale on viidatud noolega.

Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnistu osas teada võimalikku jääkreostust.

Radoonirisk

Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel asub hinnatav vara alal, kus on kõrge või väga kõrge radoonitase

Rn-risk omavalitsuse tasemel

12

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Rn-riski ruutkaart (500*500m) Allikas: Eesti radooniriski levialade kaart (Eesti Geoloogiakeskus), seisuga 20.01.2026

Hindajale teadaolevalt ei ole hinnatava vara turupiirkonnas üldiselt täheldatav, et turuosalised radooniriskiga seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hindaja hinnangul radoonitase hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele olulist mõju. NB! Hindaja juhib tähelepanu, et radoonikaartide puuduseks on asjaolu, et need on üldised ning määravad vaid piirkonna ulatuses radoonitaseme. See aga ei ole praktikas piisav täpsusaste, sest ka hoonete ja korterite lõikes võib radoonitase erineda olulisel määral, s.t esitatud info ei pruugi peegeldada tegelikku olukorda. Tegelik olukord on tuvastatav vaid kohtmõõtmistega, mida antud juhul hindajale teadaolevalt tehtud ei ole.

Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava vara koosseisus oleva maa-ala osas tegemist potentsiaalse maardlaga (sh prognoosvarude alaga) ega pole ka tegemist altkaevandatud alaga.

Ohtlikud käitised Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei

paikne hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses).

Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal.

Soojussaared3 Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal sh esineb hinnataval kinnistul kui ka naabruses olevatel kinnistutel arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust.

Metsatulekahjude risk Hinnatav vara paikneb loodusliku kõrghaljastusega piirkonnas, kus hooajati (eeskätt suvisel perioodil) võib esineda Eesti Vabariigi kontekstis metsatulekahjude esilekerkimise riski.

3 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad

eeskätt linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad, bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku (allikas: Keskkonnaagentuuri kodulehekülg

13

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Muud võimalikud kliimaohud

Võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu).

3.3 Maakasutus4

Katastritunnus 23401:002:0426

Katastriüksuse pindala 230 869 m2

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus (aerofoto pildistamise aeg 10.05.2022- 25.08.2024), kuvatõmmis seisuga 21.02.2026

Kuju, reljeef Korrapärase kujuga, kompaktne, reljeef tasane

Kõlvikuline koosseis

4 Andmed Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest, ehitisregistrist, üldplaneeringust ja visuaalselt ülevaatuselt.

14

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Allikas: minu.kataster.ee, kuvatõmmis seisuga 21.02.2026

Haritava maa osakaal kogupinnast on 98%.

Mullastik

Allikas: Maa- ja Ruumiameti mullastiku kaardirakendus, kuvatõmmis seisuga 21.02.2026

Vastavalt mullakaardile on kinnistu peamiseks mullatüübiks Go, Go1;Go, KIg, M’’. Mullaviljakus (kaalutud keskmine reaalboniteet) 36. Mullastiku kirjeldus on täpsemalt toodud eksperthinnangu Lisas nr 3.

PRIA 12,73 ha ulatuses massiivi maakasutus püsirohumaa ja 10,2 ha ulatuses massiivi maakasutus põllukultuurid. Staatus „kinnitatud“.

Maaparandussüsteem Vastavalt Maa- ja Ruumiameti maaparandussüsteemide kaardirakenduse andmetele olemas.

Planeeringud

Järva valla üldplaneering kehtestati Järva Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1. Kehtiva üldplaneeringu andmetel paikneb hinnatav katastriüksus planeeritud väärtusliku põllumajandusmaa maakasutusega alal, osaliselt teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritav 2+2 maantee telg ja projekteeritav kogujatee ning planeeritud rohevõrgustiku koridoris.

15

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Allikas: kehtiv üldplaneering, hinnatava katastriüksuse asukohale on viidatud noolega.

Detailplaneering ja ehitusõigus

Detailplaneering puudub (vastavalt Maa- ja Ruumiameti planeeringute kaardirakendusele).

3.4 Tehnosüsteemid5

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Puudub

Gaasivarustus Puudub

3.5 Äralõige

Pindala 16 308 m2, mis moodustub ligikaudu 7,1% kogu katastriüksuse pindalast.

5 Andmed ehitisregistrist ja visuaalsel ülevaatusel

16

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

17

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Allikas: Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 84,6-107 Mäo- Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekti krundijaotuskava plaan

Äralõige Äralõige teostatakse katastriüksuse idapoolsest osast, äralõige on peamiselt pikliku kujuga. Tulenevalt oma kujust, suurusest, paiknemisest ei ole äralõige eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivne ega ka likviidne.

Paiknemine Äralõige paikneb katastriüksuse idapoolses osas. Äralõige ei poolita ega jaga katastriüksust erinevateks osadeks. Hindaja on seisukohal, et alles jäävat maaüksuse osa on võimalik samal otstarbel edasi kasutada, mistõttu äralõike teostamisega ei muutu alles jääva kinnistu kasutamise otstarve ja mugavus.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõikel puuduvad piirded ja hoonestus. Äralõikel ei asu puid. Äralõike osal on haritav maa (PRIA-s registreeritud põllukultuurid).

3.6 Vastuolud andmetes

Hindaja tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel

Puuduvad.

18

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

3.7 Analüüs vastavalt KAHOS § 12 lg 3

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõike näol on tegemist olemasoleva hoonestamata maatulundusmaa osadega. Katastriüksus oleks tervikuna enne äralõike teostamist samuti kasutav hoonestamata maatuludusmaana (põllumaa). Äralõige teostatakse katastriüksuse idapoolsest osast ning äralõige ei jaga katastriüksust erinevateks osadeks ning alles jääva katastriüksuse kasutamine on võimalik sarnaselt nagu enne äralõike teostamist (põllumaa).

3.8 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkuse tagamiseks vajalikud põhimõtted on jaotatud viide rühma, hõlmates maastikku ja krunti; vett; energiat, kütet ja atmosfääri; materjale ja ressursse; hoone sisekeskkonna kvaliteeti. Keskkonna mõistlikuks kasutamiseks on vajalikud järgmised aspektid:

• kulude vähendamise lahendused ja vahendid, mis annavad parimaid tulemusi kestlikkuse

tagamiseks;

• sünergiline seos ehitise osade ja elementide vahel, mis tagaks nende

polüfunktsionaalsuse;

• niisuguste võimaluste aktsepteerimine, et kestlikud strateegiad võivad esitada väljakutse

traditsioonilistele esteetilistele normidele ja luua nende asemel uusi;

• ehitised, mis võimaldaksid kohandamist kiiretele muutustele, sh ebastabiilsed energia ja

muude ressursside hinnad;

• ehitiste paigutamine selliselt, et võimaldada vee- ja energiasüsteemide, krundi pinna ja

ruumi ning transpordi ühine paindlik kasutamine;

• niisuguste kulutuste eelistamine, mis vähendavad nõudlust energia, vee ja materjalide

järele;

• kestlike meetodite teadvustamine üldsusele;

• hooldamise strateegiate arendamine, mis kindlustavad kõikide süsteemide optimaalse

toimimise;

• kestlikkuse strateegiate, vahendite ja indikaatorite regulaarne ümberhindamine.

Hoonestamata maatulundusmaade (põllumaade) puhul kestlikkust ei analüüsita.

19

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

4. TURUÜLEVAADE

4.1 Majandusülevaade6

PROGNOOS. Majanduse elavnemine tuleb suurema riigivõla hinnaga Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majandus taastumas. 2026. aastal toetavad majanduse elavnemist eelkõige välisturgude kosumine ja riigipoolsed sammud. Tulumaksumuudatused jätavad inimestele rohkem raha kätte ja riigi kulutuste kasv suunab Eesti majandusse täiendavat raha. Eesti majanduse väljavaadet parandavad ka alanenud intressimäärad, hea ligipääs pangalaenule ja aeglustuv hinnatõus. 2026. aastal kasvab Eesti majandus prognoosi kohaselt 3,6% ja eelarvestiimuli taandudes aeglustub majanduskasv 2028. aastaks 2,5%ni. Majanduse väljavaadet varjutavad siiski endiselt keeruline geopoliitiline olukord ja ebakindlus tuleviku suhtes, seal hulgas teadmatus, millised lahendused leitakse taastamaks riigi rahanduse kestlikkus. Valitsemissektori eelarve läheb järgmisel aastal suurde puudujääki. Pandeemiaaegset ehk 2020. aasta eelarveseisu välja jättes kujuneb järgmise aasta puudujääk viimase kolmekümne aasta suurimaks. Eelarvetasakaalu halvenemise peamised põhjused on tulumaksusüsteemi muutmine ja kaitsekulude suurenemine üle 5% SKPst, millest arvestatav osa kulub impordiks ja seetõttu kohaliku majanduse elavnemisse ei panusta. Praegu teadaoleva info põhjal püsib puudujääk ulatuslik kogu prognoosiperioodi vältel ehk kuni 2028. aastani. Lühiajaliselt mõjub majanduskasvule ergutavalt see, et riik kogub vähem makse ja suurendab oma kulutusi. Samas kasvavad püsivalt nii riigi laenukoormus kui ka iga-aastane intressikulu. 2028. aastaks tõuseb laenukoormus eeldatavalt 31,5%ni SKPst ja intressikulu u 400 miljoni euroni ehk kahekordseks tänavusega võrreldes. Mida kaugemale lükatakse eelarve tasakaalu taastamine ja riigi laenukoormuse stabiliseerimine, seda keerulisemaks see muutub. Riigieelarve tasakaalu suunas liikumisega kaasneks ajutiselt tagasihoidlikum majanduskasv. Hinnatõus aeglustub järgmistel aastatel. 2026. aasta alguseks taandub inflatsioonist mootorsõidukimaksu mõju ja aasta keskpaigas kaob hinnakasvunäitajast aasta varem kehtima hakanud käibemaksutõusu mõju. Samal ajal kandub toidutoormete odavnemine üle jaehindadesse ja toiduainete kiire kallinemine lõpeb. Senist teenuste hoogsat hinnatõusu aitab edaspidi leevendada palkade vaoshoitum kasv. Kuigi suurenev eelarvestiimul ja sellest tulenev sisenõudluse hüppeline kasv põhjustavad täiendavat inflatsioonisurvet, maandavad seda tootlikkuse kiirenev kasv ja ettevõtete võimalus tõsta toodangu hinda sisendkulude kasvust aeglasemalt. Tarbijahindade tõus aeglustub tänavuselt 4,9%-lt 2,9%ni 2026. aastal ning 2,4%ni 2027. aastal. Tööturu väljavaade on majandusaktiivsuse suurenemise taustal hea. Kuna eelneva majanduslanguse ajal ei vähendatud töötajate arvu sama kiiresti kui tootmismahtu, saavad ettevõtted esialgu tootmist suurendada ilma uusi inimesi hoogsalt palkamata. Hõive kasvab 2026. aastal veidi, kuid jääb seejärel üsna stabiilseks. Töötus väheneb järk-järgult, ent seda peamiselt mitte hõive kasvu, vaid tööjõupakkumise vähenemise tõttu. Tööturul aktiivselt osalevate inimeste arvu vähendab rahvastiku vananemine, kuid üldine osalemismäär jääb nii möödaniku kui ka rahvusvahelises võrdluses siiski kõrgeks. Keskmise brutokuupalga kasv aeglustub, ent tulumaksusüsteemi muutmine suurendab inimeste netosissetulekut hüppeliselt. 2026. aastal tõuseb keskmine netopalk seadusemuudatuse tulemusel ligikaudu kaks korda kiiremini kui brutokuupalk ehk umbes 10%. Tänu hinnakasvu aeglustumisele paraneb inimeste reaalne ostujõud märkimisväärselt. Teisalt aitab tulumaksuseaduse muutus vähendada kulusurvet tööandjatele ja annab võimaluse taastada viimastel aastatel kannatada saanud kasumlikkust. Tööjõukulude osakaal loodavas

6 Allikas Eesti Pank seisuga 19.12.2025

20

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

lisandväärtuses on viimastel aastatel kasvanud ajaloolise maksimumi lähedale ning pööre selles ehk kasumiosa taastamine on oluline eeldus ettevõtete investeerimisvõime paranemisele. Laenu võtmise ja tagasimaksmise kulud jäävad laenuvõtjatele soodsaks. Turuootuste kohaselt on edasised muutused euriboris väikesed, kuid seni toimunud langus ja pankade suutlikkus laene anda toetab nii ettevõtteid kui ka majapidamisi. Erinevalt paljudest teistest euroala riikidest on valdav osa Eesti laenudest seotud lühiajalise ehk kuue kuu euriboriga ja pikemaks ajaks fikseeritud intresside osakaal on väike. Seetõttu on Euroopa Keskpanga intressilangetuste leevendav mõju jõudnud Eesti laenuklientideni märksa kiiremini ja toetab majanduse elavnemist ka järgmistel aastatel.

4.2 Haritava maa turuülevaade7

Eesti hoonestamata maatulundusmaade turu võib tinglikult jagada kolmeks: täielikult põllumajandusliku potentsiaaliga haritav maa ja looduslik rohumaa, täielikult metsamajanduslikku potentsiaali omav metsamaa ning arenduspotentsiaali omav maatulundusmaa. Seisuga 01.01.2025 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 042 520 hektarit ning loodusliku rohumaa pindala 235 609 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka loodusliku rohumaa kõlviku pindala aastaga mõnevõrra vähenenud, vastavalt 3769 ja 10 452 hektarit. Kinnisvaraturu üldise dünaamika taustal püsis ka haritava maaga tehtavate tehingute arv võrreldes eelmise aastaga samas suurusjärgus. 2024. aastal toimus 1146 haritava maa ostumüügitehingut. Võrreldes 2023. aastaga suurenes tehingute arv 80 võrra ehk 7,5%. Kuigi tehingute arvu kasv ei olnud suur, on märkimisväärne, et pärast langusaastaid muutus turg veidi aktiivsemaks. Siiski tuleb tõdeda, et tehingute arv jäi samale tasemele aastatega 2017- 2019 ning lähimineviku tehingute tipuaastaga (2021) võrreldes tehti koguni 37% vähem tehinguid. Haritavad maad Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2 ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla

7 Maa- ja Ruumiameti veebilehelt haritava maa turuülevaade

21

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on viljaka mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Üle-eestiliselt on haritava maa mediaanpindala jäänud viimase 10 aasta jooksul vahemikku 6,4-7,8 ha. Viljaka põllumaa järele on aasta-aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind kasvanud. Vastavalt Maa- ja Ruumiameti tehingustatistikale on aktiivsuse tõus märgatav alates märtsist ja see kestab kuni mai või juunini. Sellele järgneb langus suve teisel poolel. Tavapäraselt on juuli ja august madalama tehingute arvuga kuud. See sesoonsus võib olla seotud põllumajandustööde tsükliga, kus suvine teine kõrghooaeg võib mõjutada tehingute arvu langust. Sügise saabudes aktiivsus taas kasvab, saavutades teise haripunkti novembris ja detsembris. Viie aasta lõikes on enim tehinguid tehtud detsembrikuus, ulatudes mõnel aastal ligi 16%-ni aastasest koguarvust. 2024. aastal oli suurima tehingute arvuga Lääne-Viru maakond, kus tehti 159 ostu-müügitehingut. Lääne-Viru maakonnale järgnesid tehinguaktiivsuselt Harju, Tartu ja Jõgeva maakond, kus toimus vastavalt 140, 137 ja 104 tehingut. Kõige vähem tehinguid tehti 2024. aastal Hiiu ja Valga maakonnas, vastavalt 11 ja 22 tehingut. Koguväärtus (5,5 miljonit eurot) oli sarnaselt tehingute arvule kõrgeim Lääne-Viru maakonnas. Hinnastatistika analüüsimisel on ostu-müügitehingute hulgast välja jäetud need, mis Maa- ja Ruumiametile teadaolevalt ei vasta vaba turu tingimustele. Analüüsist on välja jäetud tehingud, mille puhul esineb asjaolusid, mis võivad tehinguhinna objektiivsust mõjutada. Haritava maa hektari mediaanhind (6553 €/ha) oli 2024. aastal läbi aegade kõrgeim. Sarnaselt üldisele olukorrale kinnisvaraturul, jäi siiski hind võrreldes 2023. aastaga samale hinnatasemele, kasvades vaid 0,8%. Vaadeldaval perioodil on mediaanhind olnud pidevas kasvutrendis. Seejuures kiirenes hinnakasv (üle 20%) märgatavalt 2022. aastal ning jätkus ka 2023. aastal. 2024. aasta ostu-müügitehingud näitavad, et kõige kõrgem haritava maa hektari mediaanhind oli Põlva maakonnas, kus see ulatus 8310 euroni hektari kohta. Põlva maakonnale järgnesid Tartu, Lääne-Viru, Valga, Järva ja Jõgeva maakond. Haritava maa väärtus kujuneb mitmete tegurite koosmõjul. Ülevaates käsitletakse eelkõige maatüki füüsilisi omadusi: mullaviljakust, liigniiskust, pindala ja PRIA registreeringut. Keskmiselt tehti ostu-müügitehinguid haritava maaga, mille reaalboniteet oli 42. Kõige suurema mullaviljakusega maatükkidega tehti tehinguid Lääne-Viru maakonnas, kus müüdud haritava maa kaalutud keskmine boniteet oli 49. Üle keskmise paremaid maid müüdi veel Järva, Jõgeva, Viljandi ja Tartu maakonnas. Kõige madalama kaalutud keskmise boniteediga (30) tehti tehinguid Hiiu maakonnas. Üldistatult võiks öelda, et madalam boniteet on Lääne-Eesti rannikualadel ja saartel ning kõrgem boniteet on Kesk- ja Lõuna-Eestis. Boniteedi ja haritava maa hinna vahel esineb positiivse suunaga seos – mida kõrgem on kaalutud keskmise boniteedi väärtus, seda kõrgem on keskmiselt haritava maa väärtus. Boniteediväärtuse kasv 1 hindepunkti võrra lisab hektari hinnale keskmiselt 63 eurot. Keskmine haritav maa oli ostu-müügitehingutes suurusega 9,4 hektarit. Kõige suurema pindalaga haritavaid maid müüdi Lääne-Viru maakonnas, kus keskmine pindala oli 13 ha. Pindala ja haritava maa hinna vahel esineb statistiliselt oluline positiivse suunaga seos – mida suurem on pindala, seda kõrgem on keskmiselt haritava maa väärtus. Pindala kasv 1 hektari võrra lisab hektari hinnale keskmiselt 24 eurot. Liigniiskete muldade osakaalu ja haritava maa hinna vahel esineb negatiivse suunaga seos – mida suurem on liigniiskete muldade osakaal, seda madalam on keskmiselt haritava maa väärtus. Liigniiskete muldade osakaalu kasv 1% võrra langetab hektari hinda keskmiselt 21 eurot. Põllukultuuride osakaalu ja haritava maa hinna vahel esineb positiivse suunaga seos – mida suurem on PRIA-s registreeritud põllukultuuride osakaal, seda kõrgem on keskmiselt haritava maa väärtus. 1% suurenemine põllukultuuride osakaalus PRIA registris tõstab keskmiselt 18 eurot haritava maa hektari väärtust. 1% suurenemine püsirohumaa osakaalus PRIA registris langetab keskmiselt 20 eurot haritava maa hektari väärtust. Kui võrrelda erinevate maakasutuste mediaanhindasid (joonis 22), siis tuleb selgelt esile, et loodusliku rohumaa kõlvikuna müüdud

22

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

maa oli kõige odavam. Kahe aasta (2023-2024) mediaanhind sellistel maatükkidel oli 3298 €/ha, mis oli ligikaudu poole madalam haritava maa mediaanhinnast. Madalam mediaanhind on haritaval maal, mis hõlmab vähemal 90% ulatuses PRIA-s registreeritud püsirohumaad. Selline maatükk on üldisest mediaanhinnast 27% madalam (4750 €/ha). Haritavaid maid, millel on vähemalt 90% ulatuses PRIA-s registreeritud põllukultuure on kõikidest haritavatest maadest üle 70%. Kui haritaval maal on vähemalt 90% ulatuses põllukultuure, siis on sellise maatüki hind ligikaudu 10% kõrgem (7162 €/ha) üldisest mediaanhinnast. Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 10 000 €/ha. Enamik põllumaade müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 5000 – 8000 €/ha. Tihtilugu ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide läheduses või kõrval. Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse hindamisel kasutada. Haritavate maade statistilistesse hindadesse tuleb suhtuda kriitiliselt järgnevatel põhjustel:

• Maa- ja Ruumiameti hinnastatistikas on kajastatud vaid ostu-müügitehingute andmeid

ning kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava

hinnavahemiku piiridesse. Seega, Maa- ja Ruumiameti hinnastatistikas ei kajastu

enampakkumistel müüdud varade ega ka väga madala ja väga kõrge pinnaühikuhinnaga

teostatud maatükkide tehingustatistika.

• PRIA-s püsirohumaana arvel olevad ja ka reaalsuses pigem rohumaana kasutatavad

katastriüksused võivad kajastuda statistikas haritava maana. Kuna rohumaade hinnad on

mõnevõrra madalamad, siis moonutab see mõnevõrra haritavate maade statistilist hinda.

• Teada on tehinguid, kus kinnistute eest on makstud rohkem, kui müügilepingus ametlikult

registreeritud.

Seega annavad statistilised hinnad aimu eelkõige sektori hindade muutustest, kuid ei kajasta piisava täpsusega haritavate maade hindasid, millega turul reaalselt kaubeldakse ning reaalsuses on haritavate maade turuhinnad oluliselt kõrgemad statistilistest hindadest. Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid. Kõige enam on müüjaid juriidiliste isikute hulgas. Viimased kolm aastat on nende osakaal suurenenud ja jõudnud 2024. aastaks 56%-ni. Eraisikutest müügiosapooled moodustasid tehingutest ligikaudu 35%, mis oli 3% vähem kui aasta varem. Kõige rohkem on aastaga vähenenud riigipoolne põllumajandusmaa müük. Vastav näitaja on langenud 17%-lt 9%-ni. Haritava maa ostjatest moodustavad endiselt väga suure enamuse juriidilised isikud ning 2024. aastal oli nende osakaal ligi 82%. Eraisikud moodustasid 2024. aastal kõikidest ostjatest ligikaudu 17%, mis oli võrreldes eelneva aastaga 6% väiksem.

23

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Tabel 1. Vaba turu tingimustele vastavate haritava maa tehingute ning mediaanhinna muutus (%) maakondade lõikes 2023. ja 2024. aastal.

Rohumaad Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud. Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks. Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus avalikule statistikale. Kogu Eestis müüdi 3305 hektarit looduslikku rohumaad, mis moodustas 1,4% katastrisse kantud looduslikust rohumaast. Looduslikke rohumaid on müüdud pigem teiste kõlvikutega koos ning on üsna keeruline valdavalt loodusliku rohumaa kõlvikuga maade kohta välja tuua täpsemat statistikat. Siiski on tehingute üldiste näitajate juures kajastatud looduslikud rohumaad, mis vastavad samadele kriteeriumitele ehk nende pindala on vähemalt 2 hektarit ning kaasatud on vaid maatükid, mille loodusliku rohumaa kõlvik moodustab vähemalt 90% kogu pindalast. Kuna ülevaate koostamisel lähtutakse kõlvikulisest koosseisust, siis PRIA-s püsirohumaana arvel olevad katastriüksused võivad kajastuda ülevaates ka haritava maana. Sarnaselt haritava maaga on analüüsitud eraldi maatulundusmaid, mille pindala on suurem kui 2 hektarit ja kus loodusliku rohumaa kõlviku kõrval on teisi kõlvikuid alla 10%. Alates 2021. aastast on igal aastal loodusliku rohumaaga tehtud vähem tehinguid. 2024. aastal tehti loodusliku rohumaaga kokku 30 tehingut, mis on 2 tehingut (6%) vähem kui 2023. aastal ja 42 tehingut (2,4 korda) vähem kui 2021. aastal, mil tehingute arv oli perioodi kõrgeim. Loodusliku rohumaa müüjatest moodustasid 2024. aastal samuti suurema osa juriidilised isikud (57%). Võrreldes haritava maaga oli suurem osakaal riigipoolsetel müükidel (27%) ning väiksem eraisikutest müüjatel (13%), kuid kuna loodusliku rohumaa tehinguid on vähe, siis tasub üldistustega olla ettevaatlik. Loodusliku rohumaa ostjate osakaal oli 2024. aastal sarnane haritava maaga. Enim olid ostjateks juriidilised isikud (73%) ning neile järgnesid eraisikud (20%). Loodusliku rohumaa tehinguid tehti 2024. aastal rohkem Harju ja Lääne-Viru maakonnas, mõlemas 9 ning tulenevalt

24

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

sellest oli nendes maakondades ka suurem tehingute koguväärtus. Üldse tehti loodusliku rohumaaga tehinguid vaid 8 maakonnas. Loodusliku rohumaaga tehtud tehingute hektari mediaanhind oli 2024. aastal 3325 eurot, mis moodustas haritava maa mediaanhinnast 51% ning oli 5,5% kõrgem kui eelneval aastal. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt väike (2024. aastal 10 tehingut), siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Järva maakonnas on tehingute arv olnud üsna stabiilne jäädes 86-108 tehingu vahele aastas. Keskmine hind on olnud kasvav alates 2021.a. 2025.a. osas on toimunud mõningane hinnalangus, kuid tehingute sisu analüüsides on hinnad siiski stabiilsena püsinud. Järva maakonnas asuvate haritavate maade hinnastatistika on järgmine:

Pinnaühiku hind (€/ha)

Aasta Arv Keskmine pindala, ha

Kokku tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2021 108 12,10 5 301 960 526 7 000 3 851 3 985

2022 93 12,50 4 723 341 162 8 433 4 259 4 435

2023 97 13,40 8 778 894 108 10 213 6 273 6 369

2024 86 15,30 8 734 516 2 475 9 897 6 200 6 515

2025 100 13,3 8 040 155 839 9 825 5 607 5 923

2026 9 8,9 395 500 997 7 481 6 432 4 929 Allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika, 2026.a. andmed on seisuga 20.02

Hoonestamata maatulundusmaade hinnastatistika hulgas on tehingute arv vähenenud, kuid tehingute hinnad on viimastel aastatel püsinud stabiilsel tasemel. Järva maakonnas asuvate hoonestamata maatulundusmaade osas on statistika järgmine:

Pinnaühiku hind (€/m2)

Aasta Arv Keskmine

pindala, m2 Kokku

tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2021 458 107 431 22 201 471 0,01 2,79 0,40 0,48

2022 377 89 195 21 706 126 0,00 5,00 0,56 0,75

2023 300 95 519 19 839 684 0,01 5,00 0,61 0,72

2024 301 100 399 20 413 574 0,00 5,02 0,63 0,75

2025 305 108 976 21 651 318 0,02 16,76 0,56 0,77

2026 49 111 492 2 622 180 0,10 1,42 0,43 0,50 Allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika, 2026.a. andmed on seisuga 20.02

Järva vald Järva vallas on väga vähe tehinguid teostatud, mistõttu ei ole statistika usaldusväärne. Haritava maa tehingud Järva vallas viimastel aastatel:

Pinnaühiku hind (€/ha)

Aasta Arv Keskmine pindala, ha

Kokku tehingusumma, € Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2021 88 12,40 4 281 598 526 6 875 3 800 3 942

2022 39 12,00 1 876 363 308 8 433 4 800 4 736

2023 39 16,90 4 336 557 1 618 9 800 5 894 6 341

2024 63 16,10 6 733 079 2 475 9 897 5 968 6 463

2025 59 15,10 5 220 405 3 968 9 455 5 477 5 892

2026 1 *** *** *** *** *** ***

Allikas: Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika, 2026.a. andmed on seisuga 20.02 ***info kuvatakse vaid juhul kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

25

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid.

4.3 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Järva maakonnas on pakkumisel 22 hoonestamata maatulundusmaad. Enamik on metsamaad või elamuehituseks sobilikud maaüksused.

Pakkumishinnad Põllumaade pakkumised jäävad eelkõige vahemikku 5000-10 000 €/ha.

Allikas: www.kv.ee

Pakkumises on haritavaid maid vähe. Paljud tehingud tehakse ka ilma avaliku müügita kinnisvaraportaalides, samuti müüakse põllumajanduslikke maid enampakkumistel, müügiperioodid on enamasti lühikesed. Avalikku pakkumisse jõuavad põllumeeste jaoks väheatraktiivsed maad (näiteks ülehinnatud, väga madala viljakusega, väga ebakompaktsed/ebatasased vmt). Valdavalt on nõudlus põllumaade järele olemas ning hästi hinnastatud varad leiavad ostja kiiresti. Järgnevalt tuuakse välja www.kv.ee portaalist mõned kaudselt sarnased pakkumised sarnastest piirkondadest:

Asukoht Pakkumis-

hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha Lisainformatsioon

Türi vald Kurla küla Mesipuu

125 000 13,3145 9388

Juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt olemas, korrapärase kujuga kinnistu, kompaktne, PRIA-s registreeritud (põllukultuurid), mullaviljakus 51.

Paide linn Viisu küla

190 000 23,2929 8157

Kokku 4 katastriüksust, millest 2 haritud põllumaad (189 141 m2) ja 2 metsamaad (43 788 m2). Põllumaad on selleks hooajaks välja renditud.

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

4.4 Müügitehingud

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügi- ja/või üüritehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. (EVS 875- 11:2020 p.5.3.1) Hindajale on teada alljärgnevad ostu-müügi tehingud, mis on toimunud vabaturu tingimustes ning mis vastavad järgmistele tunnustele: • Kinnistu on hoonestamata maatulundusmaa • Asukoht Järva maakonnas. • Tehingu toimumise aeg 2025.a.-2026.a. • Kinnistu koosseisus olulisel määral haritav maa. • Maaüksuse suurus 3-25 ha.

26

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

• Asjaõiguslik ostu-müügitehing. Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind,

€/ha Pindala,

ha Haritava

maa osakaal,

%

Lisainformatsioon

1 Järva vald Järavere küla

Oktoober 2025

111 095 8498 13,0735 100 Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, korrapärane, mullastik Ko, mullaviljakus 57, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem puudub.

2 Järva vald Koigi küla

November 2025

77 200 6605 11,6875 94 Juurdepääs avalikult teelt, kinnistu kompaktne, korrapärane, kuid põllumaa osa osaliselt ebakorrapärane, Go;Gk, KIg;Kog, KI(g), mullaviljakus 46, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem olemas.

3 Türi vald Mäeküla

Märts 2025 95 700 7518 12,7296 100 Juurdepääs erateelt, kinnistu kompaktne, korrapärane, Go (GI), Kog, mullaviljakus 40, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem olemas.

4 Järva vald Kalitsa küla

September 2025

112 000 6634 16,8825 97 Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, korrapärane, mullastik Ko, K, KIg, kaalutud keskmine reaalboniteet 53, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem puudub.

5 Türi vald Kändliku küla

September 2025

125 000 5887 21,2331 96 Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, korrapärane, mullastik GI, kaalutud keskmine reaalboniteet 36, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maaparandussüsteem olemas.

6 Türi vald Karjaküla

August 2025 125 000 6197 20,17 98 Juurdepääs eramaal asuvalt teelt, kompaktne, osaliselt ebakorrapärane, mullastik KIg, Go;GI, kaalutud keskmine reaalboniteet 43, PRIAs osaliselt registreeritud (10,04 ha ulatuses põllukultuurid), maa- parandussüsteem olemas.

27

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha

Pindala, ha

Haritava maa

osakaal, %

Lisainformatsioon

7 Järva vald Koigi küla

Mai 2025 136 500 6999 19,5032 89 Juurdepääs eramaal asuvalt teelt, ebakompaktne, põllumaa osas korrapärane, mullastik Go, Kog, Ko(g), kaalutud keskmine reaalboniteet 44, PRIAs osaliselt registreeritud (16,16 ha, põllukultuurid), maaparandussüsteem olemas.

8 Türi vald Aasuvälja küla

Juuni 2026 27 500 6507 4,2265 99 Juurdepääs avalikult teelt, vähesel määral ebakompaktne, korrapärane, mullastik Ko,KIg, KI(g) kaalutud keskmine reaalboniteet 42, PRIAs registreeritud (3,13 ha põllukultuurid, 1,02 ha ulatuses püsirohumaa), maaparandussüsteem osaliselt olemas.

9 Türi vald Pala küla

Juuni 2025 40 000 6125 6,5311 96 Juurdepääs erateelt, kompaktne, korrapärane, mullastik KI, KIg, LkI kaalutud keskmine reaalboniteet 47, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maa- parandussüsteem puudub.

10 Türi vald Piiumetsa küla

Juuni 2025 47 000 7355 6,3906 98 Juurdepääs avalikult teelt, kompaktne, korrapärane, mullastik Kog, LPg, Ko, Go, kaalutud keskmine reaalboniteet 42, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maaparandussüsteem olemas.

11 Paide linn Viisu küla

Märts 2025 67 900 7608 8,9248 100 Juurdepääs üle eramaa kulgeva tee, kompaktne, korrapärane, mullastik KI, kaalutud keskmine reaalboniteet 64, PRIAs registreeritud (põllukultuurid), maaparandussüsteem puudub.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti ja LAHE Kinnisvara tehingute andmebaas

4.5 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne kinnisvara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajate turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. EVS 875-10.

28

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Äralõige suurusega 16 308 m² ei ole eraldi seisvana võõrandatav ning on ebalikviidne, mistõttu on välja toodud katastriüksuse kui terviku turustatavuse analüüs.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Kõige tõenäolisemalt kohalik ettevõtja, kes tegeleb põllumajandusega ning kellel on hinnatava vara läheduses teisigi kinnistuid.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Rahuldab osaliselt, nõutud on viljakamate muldadega keskmisest suuremad põllumaad.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Suurem hulk soovib, enamik põllumajandusega tegelevaid ettevõtteid on võimeline soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Konkureerivaid pakkumisi on turul sarnaste varade näol on vähe, nõudlus sarnase vara järgi on olemas.

Sarnaste varade arenduse maht

Sarnases piirkonnas puuduvad.

Konkureeriva pinna turule tulek

Hindaja hinnangul on sarnaste varade turule lisandumine ka tulevikus tõenäoline.

Müügiperiood Keskmine, vastavate varade sektoris kuni 9 kuud. Prognoositav müügiperiood on vastava turusegmendi jaoks tavapärane.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Sarnaste varade hinnad püsivad stabiilsena.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad, vara on kasutatav maatulundusmaana (põllumaa).

5. HINDAMINE

5.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara: - õiguslikult lubatud (maaüksuse sihtotstarve maatulundusmaa, detailplaneeringut

kehtestatud ei ole),

- füüsiliselt võimalikku (hinnatavat maaüksust kasutatakse põllumajanduslikul eesmärgil,

katastriüksus on PRIA-s registreeritud).

- vajalikult põhjendatud (piirkonnas on analoogsete varade järele nõudlus olemas)

- finantsmajanduslikku otstarbekust (finantsmajanduslikult alternatiivsed kasutused

puuduvad), on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus

maatulundusmaana (põllumaa), mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima

väärtuse.

Hinnatava varaga analoogsed varad ostetakse tervikuna omakasutusse ja ka välja rentimise eesmärgil. Katastriüksuse jagamise potentsiaal puudub, sest põllumaade osas on nõutumad suuremad maaüksused.

29

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

5.2 Hindamismeetodi valik

Hindamismeetodi(te) valik ja rakendamine sõltub hinnatavast väärtusest, turu ja varaga seotud tingimustest, kasutada olevatest andmetest.

Kõige olulisem lähtepunkt on hinnatav väärtus. Kui tegemist on turuväärtusega, võib üldistatult öelda, et põhinedes turuinfol, on iga meetod võrdlev meetod ja selliselt leitud tulemus kajastab turu hinnangut vara väärtusele.

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Hindamismeetodid (Valuation Approach) on ühe või mitme konkreetse hindamismeetodi kasutamisel põhinev väärtuse hindamise üldisem viis ehk käsitlus.

Kinnisvara hindamise kolm põhimeetodit on

— turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach),

— tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach),

— kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod (Cost Approach).

Hindaja kasutab hindamisel ühte kuni kolme hindamismeetodit (või nende kombinatsioone). Mitme meetodi rakendamisel saadakse tavaliselt mitu eri tulemust, mis kohandatakse hindamistulemuseks kaalutlemise teel.

Käesoleval hetkel on tegemist varaga, kus on valdavaks kauplemisviisiks müügiturg (mitte üüriturg) ning taolisi varasid ostetakse peamiselt omakasutusse, mistõttu on hindamisel kasutatud võrdlusmeetodit.

Tulumeetodit ei kasutata seetõttu, et sarnased varad on valdavalt omakasutuses ja renditurg taoliste varadega on piirkonnas välja kujunemata.

Võrdlusmeetodi olemus

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus.

Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile.

Võrdlusmeetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid.

Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. (EVS 875-11)

Äralõike hüvitamisele kuuluva tasu hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4 ja EVS875- 12 punktist 6.4.1.

KAHOS § 12 lõikest 4:

30

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

EVS 875-12 punkt 6.4.1:

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja vabal turul kaubeldav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist. Üheks selliseks võimaluseks on hinnata esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutades seejärel sellest kinnisasja turuväärtus pärast äralõike tegemist.

MÄRKUS Tüüpilisteks näideteks iseseisvalt mittekasutatavate ja vabal turul mittekaubeldavate

varade osas on kitsad ribaja kujuga maaüksused, väikese pindalaga maaüksused, mida ei ole

võimalik hoonestada ning mis ei oma mingisugust muud majanduslikult otstarbekat

kasutuspotentsiaali.

EVS 875-12 punkt 6.4.3 Olukordades, kus kinnisasja ja äralõike olemusest ning

turuinformatsioonist tulenevalt ei ole kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist võimalik

eraldi esitada (st hindamistulemus oleks eeldatavalt samasugune hinnates kinnisasja turuväärtust

nii enne kui ka peale äralõike teostamist), on sõltuvalt kinnisasja ja äralõike olemusest lubatud

kasutada äralõike hindamisel kinnisasja kui terviku või äralõikega enim seotud kasutusotstarbe

kõlviku ühikuväärtust, sealjuures tuleb arvestada, et eriti suuremate varade puhul võivad nende

eri osad olla turu kontekstis eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb hindamisel ka arvesse võtta.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame katastriüksuse kui terviku turuväärtuse ja selle ühikhinna

2. Hindame äralõike hariliku väärtuse (aluseks katastriüksuse ühikuhind tulenevalt asjaolust, et äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja vabal turul kaubeldav)

3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

4. Hindame hüvitamisele kuuluva tasu liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud

5.3 Hüvitamisele kuuluva tasu hindamine

5.3.1 Katastriüksuse turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad8

Müügitehingute tabelis tehingud nr 1, 2 ja 3, mis sobivad eelkõige olemuselt ja suuruselt ja muudelt parameetritelt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, kuna varaga kaubeldakse turul lõpphinna alusel.

Võrdlusühik Hektarihind, kuna taoliste varadega kaubeldakse hektarihinna alusel (kõige iseloomulikum arvestusviis). Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt

8 Müügitehingute tabel, p.3.5.

31

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11).

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid ehk võrdluselemente, mis on välja toodud allpool olevas tabelis. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mille põhjal valitakse välja võrdlustehingud ja teostatakse kohandamine. Kohandamine on toiming, mille käigus selgitatakse välja võrreldavate tehingute ja varade erisused hinnatava vara suhtes võrdluselementide kaupa või vara kui terviku suhtes (EVS 875-11). Võrdluselementidena on valitud tegurid, mis enim mõjutavad vara turuväärtust. Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline turuväärtuse mõju osas.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus 2025.a. jooksul ei ole hinnamuutusi täheldatud.

Asukoha kohandus Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Põllumaade puhul on oluline põllumajandustootjate lähedus. Varad on asukohalt samaväärsed ja kohandamise vajadus puudub.

Pindala, ha Suurema pindalaga põllumaade hinnad on turul kõrgemad. Keskmisest väiksemate maaüksute puhul ligikaudu 5-10 ha suurune pinnaerinevus mõjutab vara väärtust 5%. Väiksemate maaüksuste puhul on mõju suurem, sest nõutumad on üle 10 ha suurused maad. Pindala suuruse mõju ühikuhinnale väheneb alates 20 ha. Teostatud on vajalikud kohandused.

Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem eelistatud. Kohandamisel on arvesse võetud mullaviljakust (kaalutud keskmist reaalboniteeti, ligikaudu 5-10 punkti erinevus mõjutab turuväärtust ligikaudu 5-10%). Keskmisest kõrgem mullaviljakus tõstab maatüki väärtust ja keskmisest madalam mullaviljakus langetab maatüki väärtust. Reaalboniteedi andmed põhinevad Maa- ja Ruumiameti hallataval mullastiku kaardil. Mullaviljakus sõltub lisaks paljudest teistest olulistest teguritest, kuid reaalboniteet kui mulla püsiomaduste hinnang on selgesti ja lihtsasti mõõdetav näitaja. Teostatud on vajalikud kohandused.

Juurdepääs Juurdepääsuga põllumaad on turul üldiselt kõrgema hinnaga. Varad on samaväärsed ja kohandamise vajadus puudub.

Kuju, kompaktsus Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega parem ja lihtsam harida. Teostatud on vastavad kohandused.

Haritava maa osakaal kogupindalast, %

Enamhinnatud on põllumaad, mille koosseisus on rohkem haritavat maad. Hinnanguliselt 5-10% suurune erinevus mõjutab vara turuväärtust 5-10%. Teostatud on vastavad kohandused

PRIA Nõutumad maaüksused on registreeritud Põllumajanduse registrite ja informatsiooni ametis ning massiivi maakasutuseks on määratud põllukultuurid. Püsirohumaad on madalamalt väärtustatud ning

32

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

massiivi maakasutuse muutmine on keerukam. Hinnatavast kinnistust 12,73 ha on massiivi maakasutus püsirohumaa ja 10,2 ha ulatuses on massiivi maakasutus põllukultuurid. Kuna äralõige teostatakse massiivist, mille maakasutus on põllukultuurid, siis ei ole püsirohumaad negatiivse tegurina arvestatud. Seega varad on samaväärsed ja kohandamise vajadus puudub.

Maaparandus- süsteemid

Maaparandussüsteemidega maaüksused on turul nõutumad. Teostatud on vajalikud kohandused.

Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.

Võrdlustabel:

HINNATAV V Õ R D L U S T E H I N G U D :

VARA 1 2 3

Tehinguhind, €:

Hindamisel

111 095 77 200 95 700 lähtuti

ha hind, €: ha hinnast 8 498 6 605 7 518

Tehingu aeg:

jaan.26

okt.25 turuolukord ei ole oluliselt muutunud

nov.25 turuolukord ei ole oluliselt muutunud

märts.25 turuolukord ei ole oluliselt muutunud

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud ha hind: 8 498 € 6 605 € 7 518 €

Asukoht: Järva vald Järva vald Järva vald Türi vald

Jalametsa küla Järavere küla Koigi küla Mäeküla

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus Risti 0% 0% 0%

Kinnistu pindala, ha:

23,0869

13,0735 11,6875 12,7296

Võrdlus väiksem väiksem väiksem

Kohandus 5% 5% 5%

Kuju, kompaktsus:

Korrapärane, kompaktne

Korrapärane, kompaktne

Kogu kinnistu korrapärane,

kompaktne, kuid põllumaa osa

osaliselt ebakorrapärane

Korrapärane, kompaktne

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 10% 0%

Mullastik: Go, Go1;Go, KIg, M’’, mullaviljakus

36

Ko, mullaviljakus 57

Go;Gk, KIg;Kog, KI(g), mullaviljakus

46 Go (GI), Kog,

mullaviljakus 40

Võrdlus parem parem parem

Kohandus -20% -10% -5%

Juurdepääs:

Avalikult kasutatavalt teelt

Avalikult kasutatavalt teelt

Avalikult kasutatavalt teelt Erateelt

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Haritava maa osakaal kogupinnast, %:

98

100 94 96

Võrdlus samaväärne halvem samaväärne

Kohandus 0% 5% 0%

PRIA: Registreeritud (põllukultuurid)

Registreeritud, põllukultuurid

Registreeritud, põllukultuurid

Registreeritud, põllukultuurid,

33

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

HINNATAV V Õ R D L U S T E H I N G U D :

VARA 1 2 3

Võrdlus samaväärne samaväärne samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Maa- parandussüsteem:

Olemas

Puudub Olemas Olemas

Võrdlus halvem samaväärne samaväärne

Kohandus 5% 0% 0%

Summaarne kohandus: -10% 10% 0%

Kohandatud ha hind: 7 648 7 266 7 518

Kohanduste absoluutväärtuste summa: 30% 30% 10%

Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 30% 40%

Kaalutud ha hind: 7 481 2 294 2 180 3 007

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava katastriüksuse (terviku) turuväärtuseks hindame seega: 23,0869 ha * 7481 €/ha = 172 713,10 ehk 172 713 € ehk 0,75 €/m2.

Äralõige pindalaga 16 308 m2 ei ole iseseisvalt kasutatav ega võõrandatav, mistõttu maa väärtuse hindamisel on aluseks 23,0869 ha kinnistu väärtus 0,75 €/m2, sest need alad on ühesuguste omadustega. Äralõike harilik väärtus on seega: 16 308 m2 x 0,75 €/m2 = 12 231 €.

Hinnatud tulemus on selle turusegmendi jaoks tavapärasest madalama täpsusega, ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Tegelik turuväärtus võib eelneva protsendi piires erineda. Hinnatud turuväärtuse ühikuhind ei sisalda käibemaksu ja käibemaks ei lisandu.

5.3.2 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

KAHOS

Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud,

eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud.

34

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

Piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni

lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab,

et saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest

loodetud äritulusid.

Hindaja on omaniku esindaja poolt saanud e-kirja teel infot, et maaüksus ei ole väärtuse kuupäeval rendilepinguga koormatud.

Hindaja on teostanud kohapealse paikvaatluse, analüüsinud olukorda ning hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkele.

5.3.3 Hüvitamisele kuuluv tasu kokku

Äralõike suurusega 16 308 m² korral on hüvitamisele kuuluv tasu kokku ≈ 12 231 € (kaksteist tuhat kakssada kolmkümmend üks eurot) ehk ca 0,75 €/m² äralõike pindala kohta. Tasu koosneb katastriüksuse äralõike väärtusest, saamata jäävaid tulusid ega kaasnevaid kahjusid ei teki. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmise või keskmisest mõnevõrra madalama täpsusega, ±20%. Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid.

35

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

LISA 1 FOTOD

36

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

37

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

38

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

LISA 3 MULLASTIKU NÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS Maa- ja ruumiameti temaatiline mullakaardi legend:

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg,KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

39

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk,

Go, Gor, Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: ls – liivsavi sl – saviliiv s – savi Kivisus: II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm I1 - maht 2-5 m3/ha II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

40

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

LISA 4 KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE

41

Eksperthinnang nr. 0038-26-VIL

VASTAVUSKINNITUS STANDARDISARJA EVS875 NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja:

allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Aktsiaselts Risti Agro,

äriregistrikood 10201231

[email protected]

Meie 10.03.2026 nr 8-3/25-079/17282-2

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 10.10.2025 kirjaga nr 8-3/25-079/17282-1 teate kinnisasja

omandamise menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast Risti kinnisasjast (Järva maakond, Järva vald, Jalametsa küla, Risti

kinnistu registriosa nr 599336, katastriüksuse tunnus 23401:002:0426, pindalaga 230 869 m2),

äralõige ligikaudse pindalaga 16 308 m2.

OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0038-26-VIL alusel on

leitud läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse, äralõikele hüvitusväärtus, milleks on 0,75

eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele nr

0038-26-VIL, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 12 230 eurot.

Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 2 446 eurot;

Kokku 14 676 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 203 eurot igale omanikule.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

2 (2)

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Eksperthinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]