Siseministeerium 10.03.2026 nr 26-03-10/1
Pikk 61, Tallinn 15065
[email protected]
Koopia:
Mari Tikan,
[email protected]
Merike Ring,
[email protected]
Eesti Kinnisvarafirmade Liidu arvamus ja ettepanekud Vabariigi Valitsuse määruse "Nõuded varjendile ja varjumisplaanile, varjumiskoha kohandamise põhimõtted ning varjumisplaani koostamise kord" eelnõule
16.02.2026 kirjaga nr 1-6/3378-1 esitas Siseministeerium Eelnõude infosüsteemis kooskõlastamiseks ja arvamuste avaldamiseks Vabariigi Valitsuse määruse "Nõuded varjendile ja varjumisplaanile, varjumiskoha kohandamise põhimõtted ning varjumisplaani koostamise kord" eelnõu.
Eesti Kinnisvarafirmade Liit (EKFL) on kinnisvara vahenduse, arenduse, halduse, hindamise ja konsultatsioonidega tegelevate juriidiliste isikute ja füüsilistest isikutest ettevõtjate ühendus. Kuna paljud EFKL-i liikmetest on varjenditele kehtestatud nõuete regulatsioonist otsesemalt või kaudsemalt puudutatud, esitame oma liikmete nimel määruse eelnõule järgmise arvamuse ja ettepanekud.
1. Varjendi rajamise kohustusega hoonetest
1.1. Eelnõu § 3 sätestab varjendi klassid ja varjendi rajamise kohustusega hooned. Eelnõu § 3 lg 4 kohaselt sätestatakse varjendi rajamise kohustusega hoonete täpsem loetelu kasutusotstarbe ning tavapärase kasutajate arvu järgi määruse lisas 1. Juhime tähelepanu, et varjendi rajamise kohustus kolme või enama korteriga korterelamus, kui hoone suletud netopind on juba vähemalt 1200 m2 (määruse eelnõu lisa 1, hoonerühma kood 11220) võib osutuda ebaproportsionaalselt kulukaks ja pärssida väiksemate korterelamute arendamist. Näitlikustatult on 1200 m2 suletud netopinnaga hoone tüüpiliselt 13-14 korteriga elamu, millel reeglina maa-alust korrust pole. Arvestades lisanduvat varjendi rajamise kohustust, muutuvad väiksemate kortermajade puhul rajatavad korterid märksa kallimaks.
1.2. Teeme ettepaneku siduda varjendi rajamise kohustus alates 1200 m2 kortermajade ehitusmaksumusega võimaldades üle 3% suurenenud ehitusmaksumuse puhul juhinduda varjendi rajamise nõude asemel varjumiskoha kohandamise nõudest. Ettepaneku eesmärk on leida tasakaal riigikaitse vajaduste ning ehitusmajanduse koormuse vahel, tagades, et varjumiskaitse kohustus ei muutu majanduslikult ülemäära koormavaks, eriti väiksema mahuga ehitusprojektides. Ettepanek tugineb Soome riigi praktikale.
1.3. Teeme ettepaneku täiendada eelnõu §-i 3 lõigetega 5–8:
(5) Kui varjendi rajamine suurendab hoone ehitusmaksumust rohkem kui kolm protsenti, on hoone omanikul õigus varjendi rajamise asemel kohandada hoones varjumiskoht käesoleva määruse 4. peatükis sätestatud tingimustel.
(6) Ehitusmaksumuse tõusu hindamiseks esitab hoone omanik või arendaja enne ehitusloa taotlemist kohalikule omavalitsusele pädeva isiku poolt koostatud võrdluskalkulatsiooni, mis sisaldab:
1. hoone ehitusmaksumust ilma varjendita;
2. hoone ehitusmaksumust koos varjendiga;
3. ehitusmaksumuse tõusu protsentuaalset suurust.
(7) Ehitusmaksumuse arvutamisel võetakse aluseks hoone kavandatav kogumaksumus koos sisetöödega, v.a käibemaks. Arvutuse aluseks olevate hindade õigsuse eest vastutab kalkulatsiooni koostanud pädev isik.
(8) Lõikes 5 sätestatud erandit ei kohaldata järgmistele hoonetele, sõltumata ehitusmaksumuse tõusust:
1. haiglad, hoolekandeasutused ja muud hooned, kus alaliselt viibivad piiratud liikumisvõimega isikud;
2. riigikaitselistel eesmärkidel kasutatavad hooned;
3. hooned, kus tavapärase kasutuse korral viibib üheaegselt üle 500 inimese.
2. Toetusmeetme väljatöötamise vajadusest
Nõustume, et varjendite rajamise kohustus täidab elanikkonna kaitse vajadusi ja vajadust erinevate kriisidega toime tulla. Teeme ettepaneku varjendite rajamisel sihtotstarbelise toetusmeetme välja töötamiseks ja rakendamiseks. Arendaja kohustus varjendi rajamiseks kajastub paratamatult korteri müügihinnas ning suurendab ostjate/elanike finantskoormust. Näiteks on 1500 m2 kortermaja suhteliselt väike ja varjendi rajamise kulu ostjale kindlasti tuntav. Soovitame kaaluda toetusmeetme loomist näiteks varjendi erimaterjalide soetusele ja ka edasisele hooldusele, mis pakuks vajalikku toetust nii arendajatele, tulevastele ostjatele/omanikele kui rajatud hoonetes loodavatele korteriühistutele.
3. Varjendi varustatusest
3.1. Eelnõu § 10 sätestab üksikasjalikult varjendis nõutava varustuse loetelu, kuid puudub selge säte selle kohta, milliseks hetkeks peab varjend olema täielikult varustatud. Sellises olukorras tekib risk, et täpsustatud regulatsiooni puudumine võimaldab kohalikel omavalitsustel nõuda kasutusloa menetluses varjendi täielikku varustatust juba ehituse lõpus ja seavad selle eelduseks kasutusloa saamisel, mis ei oleks proportsionaalne.
3.2. EKFL-i hinnangul tuleks lähtuda põhimõttest, et kasutusloa väljastamise hetkeks peavad toimima üksnes ehituslikud lahendused (ventilatsioon, kaitseuks, elekter) ning varjendi varustuse tagamise kohustus peaks lasuma korteriühistul või hoone haldajal pärast hoone kasutusele võttu ja vajalikud täpsustused võiks ette näha varjumisplaanis. Täieliku varustatuse nõue peaks olema täidetud hiljemalt esimese iga-aastase kontrolli hetkeks eelnõu § 13 lg 2 tähenduses.
3.3. Teeme ettepaneku täiendada/täpsustada §-i 10 selliselt, et:
3.3.1. puudub kohustus tagada varjendi varustatus kohe ehitustegevuse lõppedes. Kasutusloa hetkeks peavad olema toimivad üksnes ehituslikud lahendused – ventilatsioonisüsteem, kaitseuks, elektrivarustus, veevarustus – ning Varustatuse (joogivesi, esmaabivahendid, jooditabletid jms) tagamise ja varustuse hoidmise kohustus sätestada korteriühistu või hoone haldajal kohustusena (et seda ei oleks võimalik tõlgendada arendaja kohustusena). Nimetatud kohustus peaks käivituma alles pärast hoone kasutuselevõttu, hiljemalt esimese iga-aastase kontrolli hetkeks eelnõu § 13 lg 2 tähenduses.
Täname võimaluse eest õigusloome protsessis kaasa rääkida. EKFL on valmis vajadusel vastama täpsustavatele küsimustele ning parima võimaliku regulatsiooni koostamisel andma ka praktilist kaasabi
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Tõnis Rüütel
tegevdirektor, juhatuse liige
Eesti Kinnisvarafirmade Liit