Taotlus

EELNÕU

KÄSKKIRI

nr

Seebi tn 22 kinnistu detailplaneeringu algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Kristiine linnaosas

Planeerimisseaduse § 124 lg 10 ja § 128 lg-te 1, 5 ja 6, keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lg 2 ja lg-te 3-6, § 34 lg 2, § 35 lg-te 3, 5 ja 6, Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ § 13 p 2, Tallinna Linnavolikogu 23. septembri 2021 määruse nr 22 „Planeerimisseadusest tulenevate ülesannete delegeerimine ning projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonna määruse kehtetuks tunnistamine“ § 1, Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 2 lg 1 p 11 ja § 22 lg-te 2 ja 3 alusel, kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 3. novembri 2016 otsusega nr 172 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringuga, tulenevalt Limouli OÜ 25. juuli 2025 algatamisettepanekust ja asjaolust, et detailplaneeringu elluviimisega kaasnev tegevus ei oma olulist keskkonnamõju ning arvestades Terviseameti ____ 2026 kirjas nr _____ ja Keskkonnaameti _____ kirjas nr _____ esitatud seisukohti 1. Algatamine 1.1 Algatada Seebi tn 22 kinnistu detailplaneering (Tallinna planeeringute registris nr DP047640, edaspidi detailplaneering või planeering) Krsitiine linnaosas 0,86 ha suuruse maa-ala osas, mis on tähistatud lisaks 2 oleval skeemil punase joonega. 1.2 Detailplaneeringu koostamise eesmärk on määrata: 1.2.1 Seebi tn 22 kinnistule ehitusõigus viie kuni 4-korruselise äriruumidega korterelamu ehitamiseks; 1.2.2 üldised maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. 2. Üldplaneering 2.1 Detailplaneeringu ala jääb Tallinna Linnavolikogu 3. novembri 2016 otsusega nr 172 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringu (edaspidi üldplaneering) kohaselt segahoonestusala juhtotstarbega alale, kuhu võib kavandada elamuid, nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone. Alale ei tohi rajada tööstusettevõtteid. 2.2 Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas üldplaneeringuga. 3. Kehtiv detailplaneering 3.1 Planeeritava maa-ala kohta ei ole varem kehtestatud detailplaneeringut. 4. Lähteseisukohad 4.1 Detailplaneering koostada vastavalt järgmistele ja lisas 1 toodud lähteseisukohtadele ja tingimustele. 4.1.1 Tingimused linnaruumile(sh avalikule ruumile): 4.1.1.1 alale planeeritavate sihtotstarvete osakaalud EK 95–90% ja Ä 5–10%;

2

4.1.1.2 hoonestus kavandada kuni 4-korruseline Ravi tänava poolses osa ja 3-korruseline Oksa tänava poolses osas; 4.1.1.3 Seebi tänava äärde tuleb kavandada sujuv kõrguslik üleminek Seebi tn 20 asuvalt 2- korruseliselt väärtuslikult üksikhoonelt kavandatavatele uutele hoonemahtudele; 4.1.1.4 parklakorruse maapealne osa siduda osana maastikukujundusest ning selle kõrgus maapinnast mitte kavandada üle 80 cm. 4.1.2 Tingimused linnaliikuvusele(sh erinevate liikujate ligipääs, tingimused tavaliiklusele, ühistranspordile, rattaliiklusele ja parkimisele): 4.1.2.1 Seebi tänava ääres planeerida kergliiklustee laius minimaalselt 3 meetrit, millele lisandub tänavahaljastus. 4.1.2.2 planeerides kinnistule juurdepääsu Seebi tänavalt tuleb see kavandada ohutusse kaugusse Rivi tänava ristmiku suhtes; 4.1.2.3 Seebi tänava äärde parkimiskohti mitte kavandada; 4.1.2.4 Rivi tänaval arvestada kahesuunaline tänava ruumivajadusega – sõidutee osa laius minimaalselt 5,5 meetrit; 4.1.2.5 Rivi tänav T2 kinnistule tuleb kavandada eelkõige jalgtee Seebi tänavast Tondi tänavast suunas; 4.1.2.6 Rivi tänava äärde saab kavandada üksikud haljastusega liigendatud lühiajalised parkimiskohad tagades nõuetele vastavalt kaugused juurdepääsudest, ülekäiguradadest ja nähtavuse; 4.1.2.7 juurdepääs (pandus) maapinnast madalamale (maa‑alusele) või kõrgemale rajatavale parklale tuleb planeerida hoone mahtu; 4.1.3 Tingimused linnamaastikule ja keskkonnale 4.1.3.1 planeeringualal tuleb tagada haljastatud, loodusliku maapinnaga ühendatud pinna osakaal vähemalt 35%; 4.1.3.2 Seebi tänav on tänavahaljastuse vajadusega, näha ette/jätta ruum tänavahaljastusele; 4.1.3.3 arvestades jätkusuutlikku arengu ja kliimamuutustega kohanemise vajadust on antud lahenduse puhul põhjendatud suurendada kõrghaljastuse osakaalu jätkates kõnnitee ja elamu vahelist puude rida terve Rivi tn ulatuses (mõlemal pool kõnniteed). Varjupuud leevendavad suvisel ajal kõvakattega maapinna kuumenemisest tulenevat negatiivset mõju ja mitmekesistavad loodavat tänavaruumi. Elanike rekreatsiooniala kavandmisel tuleb samuti arvestada varjupuude kavandamise vajadusega, et tagada võimalus veeta rekreatsioonialal aega kuumal ajal vilus. 4.1.4 Asjaõigusi puudutavad tingimused 4.1.4.1 tänavamaa laiendamiseks vajalik ruum (sõidutee, jalgratta- ja jalgtee, parkimiskohad ja tänavahaljastus) kavandada eraldi tänavamaa krundina ja näha ette avalik kasutus. 5. Uuringud 5.1 Viia läbi järgmised uuringud: 5.1.1 teostada planeeringualal Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020 määruse nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord“ kohane haljastuse inventeerimine, mis on kohustuslik läbi viia enne kavandatavat ehitustegevust maa-alal, millel kasvavad puit- ja rohttaimed. Kanda joonistele inventeerimise tulemused koos puude võrade ulatusega. Tagada I ja II väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine ning võimalusel III väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine; 5.1.2 keskkonnaseisundi ülevaatus ning vajadusel reostusuuring. Keskkonnaseisundi hinnangus kirjeldada ka planeeritaval alal varem toimunud tegevusi, prognoosida jääkreostuse esinemise võimalikkust pinnases ja anda juhised edasisteks tegevusteks. Keskkonnaseisundi ülevaatuse võib teha selleks vajalikku kogemust ja tegevuslube omav ettevõte. Jääkreostusega objektid tähistada tugiplaanil ning näha ette reostuse likvideerimine enne ehitustööde algust;

3

5.1.3 planeeringuala asub suure liiklusmüraga piirkonnas, vahetusse lähedusse jääb ka raudtee. Planeeringualal teostada mürauuring. Hinnata rongiliiklusest ning läheduses olevate äri- ja tootmisaladelt tulenevaid müratasemeid planeeringualal. 5.2 Detailplaneeringu koostamisel võivad tekkida täiendavad uuringute vajadused. 6. Kaasamine 6.1 Detailplaneeringu koostamisse kaasata: 6.1.1 Vabariigi Valitsuse 17. detsembri 2015 määruse nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“ §-s 3 nimetatud valitsusasutused, sh Terviseamet ja Päästeamet; 6.1.2 planeerimisseaduse § 127 lõigetes 1-3 nimetatud isikud, kelle õigusi või kohustusi võib planeeringulahendus puudutada; 6.1.3 Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ §‑s 2 nimetatud linna asutused - Kristiine Linnaosa Valitsus, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Linnavaraamet, Tallinna Strateegiakeskuse ringmajanduse osakond ning vajadusel teised linna asutused. 6.2 Arvestades, et detailplaneeringu koostamise eesmärgist tulenevalt võib detailplaneeringu realiseerimine tuua kaasa olemasoleva avalikult kasutatava ehitise rekonstrueerimise ja/või laiendamise või uue avalikult kasutatava ehitise ehitamise vajaduse, tuleb vastavalt Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määrusele nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“: 6.2.1 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil vajadusel korraldada enne detailplaneeringu vastuvõtmist detailplaneeringust huvitatud isikuga Tallinna linna nimel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 kohase halduslepingu sõlmimine. Detailplaneeringust huvitatud isik võtab halduslepingus kohustuse tagada oma kulul detailplaneeringus kavandatavate ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud avalikuks kasutamiseks ettenähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, välisvalgustuse, tehnoehitiste, haljastuse ning vajadusel muude rajatiste valmisehitamise ja/või olemasolevate rajatiste ümberehitamise ja/või nimetatud rajatiste ehitamise või ümberehitamisega seotud kulude täieliku või osalise kandmise; 6.2.2 Tallinna Linnaplaneerimise Ametil hinnata koostöös teiste ametiasutustega arendusalal või väljaspool arendusala Tallinna linnale õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks vajaliku punktis 6.2.1 nimetamata olemasoleva avaliku ehitise rekonstrueerimise ja/või laiendamise või uue avaliku ehitise ehitamise vajadust; 6.2.3 Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 6 lõikes 2 või 3 nimetatud asutusel korraldada vajadusel punktis 6.2.1 nimetatud ehitise ehitamise ja/või selle (kaas)rahastamise lepingu sõlmimiseks vajaliku õigusakti koostamine ja lepingu sõlmimine; 6.2.4 Tallinna Linnavaraametil hinnata punktis 6.2.1 nimetatud ehitise või selle ehitamiseks vajaliku kinnistu Tallinna linnale tasuta võõrandamise lepingu või kinnistule Tallinna linna kasuks tasuta isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimise vajadust. 7. Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine 7.1 Detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis kuuluks keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuste loetellu. 7.2 Tulenevalt KeHJS § 33 lõike 2 punktist 4, tuleb detailplaneeringu koostamisel kaaluda keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajalikkust ning anda selle kohta KSH eelhinnang juhul, kui detailplaneeringuga kavandatakse KeHJS § 6 lõikes 2 punktis 10 nimetatud valdkonda kuuluvat ja KeHJS § 6 lõike 4 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju

4

hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ (edaspidi määrus nr 224) nimetatud tegevust. Määruse nr 224 § 13 punktis 2 on infrastruktuuri ehitamise valdkonda kuuluvate tegevustena nimetatud muu hulgas elurajooni arendamist. 7.3 Planeeritava maa-ala kohta koostati KSH eelhinnang, lähtudes KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 sätestatud kriteeriumidest. Eelhinnangu tulemustest ning § 33 lõike 6 kohaselt asjaomastelt asutustelt saadud seisukohtadest lähtudes jõuti järeldusele, et KSH läbiviimine detailplaneeringu koostamisel ei ole vajalik, järgmistel põhjustel ning tingimusel, et detailplaneeringu koostamisel ja projekteerimisel täidetakse alljärgnevaid tingimusi: 7.3.1 Detailplaneeringuga ei kavandata tegevusi, millel eeldatavalt võiks olla oluline keskkonnamõju, sealhulgas keskkonnaseisundi pöördumatu kahjustamine, looduslike alade hävimine, vee, pinnase või õhu saastamine, olulise jäätmetekke põhjustamine või mürataseme märkimisväärne suurenemine. Kavandatav tegevus seisneb olemasoleva hoonestatud ja valdavalt kõvakattega ärimaa arendamises segafunktsiooniga elamu- ja äripiirkonnaks, mis vastab piirkonna planeeringulistele arengusuundadele. 7.3.2 Detailplaneering on kooskõlas Harju maakonnaplaneeringu 2030+ ja Kristiine linnaosa üldplaneeringuga ning toetab Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035“ eesmärke. Üldplaneeringu kohaselt paikneb planeeritav ala segahoonestusalal, kus on ette nähtud elamute ning nende naabrusesse sobivate äri- ja ühiskondlike hoonete rajamine. Kavandatav hoonestus on oma mahult, kõrguselt ja iseloomult piirkonda sobiv ning jääb üldplaneeringus sätestatud hoonestustingimuste piiresse. 7.3.3 Planeeringualal ega selle lähiümbruses ei paikne kaitstavaid loodusobjekte ega Natura 2000 võrgustiku alasid. Eesti Looduse Infosüsteemi (EELIS) andmetel ei esine planeeringualal ega selle lähiümbruses kaitsealuste liikide leiukohti ega vääriselupaiku. Lähim Natura 2000 ala on Rahumäe loodusala (EE0010143), mis asub ligikaudu 2 km kaugusel planeeringualast ning kavandatav tegevus sellele eeldatavalt mõju ei avalda. 7.3.4 Detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne eeldatavalt olulist negatiivset mõju haljastusele ega rohevõrgustikule. Planeeringuala paikneb väljakujunenud linnalises keskkonnas ning on suures osas kaetud hoonete ja kõvakattega. Detailplaneeringu koostamisel viiakse läbi haljastuse inventeerimine ning kavandatakse uus kõrghaljastus ja haljastatud alad. Haljastuse kavandamisel lähtutakse Tallinna rohefaktori põhimõtetest ning vajaduse korral nähakse ette asendusistutus vastavalt kehtivale korrale. 7.3.5 Planeeringuala asub väljakujunenud linnalises keskkonnas, kus on olemas vajalik tehniline infrastruktuur, sealhulgas vee- ja kanalisatsioonivõrk, kaugkütteühendus ning transpordiühendused. Kavandatav arendus kasutab olemasolevat linnaruumi efektiivsemalt ning ei põhjusta olulist täiendavat koormust keskkonnale ega infrastruktuurile. 7.3.6 Detailplaneeringuga kavandatakse parkimise lahendamist osaliselt maa-alusel korrusel, mis võimaldab vähendada maapealse parkimise osakaalu ning suurendada haljastatud pindade osakaalu planeeringualal. Arvestades ala varasemat kasutust teostatakse kinnistu keskkonnaseisundi ülevaatus või reostusuuring ning reostuse esinemisel nähakse ette selle likvideerimine enne ehitustegevuseks. 7.3.7 Kavandatav tegevus ei põhjusta olulist mõju inimese tervisele ja heaolule. Võimalikud ajutised häiringud võivad tekkida ehitustööde ajal (nt müra ja tolm), kuid need on ajutised ning neid on võimalik leevendada kehtivate normide ja töökorralduslike meetmete abil. Detailplaneeringu koostamisel nähakse ette mürauuringu läbiviimine ning vajadusel meetmed müra mõju vähendamiseks. 7.3.8 Hoonete projekteerimisel tagatakse nõuetele vastavad insolatsiooni- ja sisekliimatingimused ning järgitakse energiatõhususe põhimõtteid, sealhulgas hoonete arhitektuurne ja tehniline lahendus ning tehnosüsteemide valik kavandatakse energiasäästlikult. Siseruumides radooniohutuse tagamiseks teostatakse ehitusprojekti koostamise staadiumis radoonitaseme mõõtmised ning vajaduse korral rakendada sobivaid leevendusmeetmeid vastavalt Eesti standardile EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“.

5

7.3.9 Planeeringualal ega selle lähiümbruses ei paikne riiklikke kultuurimälestisi ega pärandkultuuri objekte. Lähim ehitismälestis on Tondi sõjaväelinnaku kasarm aadressil Tondi tn 51 (1915–1916), mis paikneb ligikaudu 110 m kaugusel planeeringualast ning mille kaitsevöönd planeeringualale ei ulatu. Planeeringuala vahetus läheduses paikneb Kristiine linnaosa üldplaneeringus määratletud väärtuslik üksikhoone aadressil Seebi tn 20 (arhitekt Erich Habermann, 1934). Detailplaneeringu koostamisel arvestatakse nimetatud hoone säilimise ja selle lähiümbrusega sobiva ruumilise lahenduse tagamisega, mistõttu kavandatava tegevusega ei kaasne eeldatavalt negatiivset mõju kultuurimälestistele ega kultuuripärandile. 7.3.10 Kavandatav tegevus ei põhjusta piiriülest keskkonnamõju ega suurõnnetuse või katastroofi riski suurenemist. Samuti ei ole planeeringuga seotud tegevused oma olemuselt sellised, mis võiksid kaasa tuua olulisi keskkonnariske. 7.4 KeHJS § 33 lõike 6 kohaselt küsiti KSH algatamata jätmise otsuse eelnõu kohta seisukohta Keskkonnaametilt ja Terviseametilt. 7.4.1 Keskkonnaamet asus oma ... kirjaga nr ... seisukohale, et ... 7.4.2 Terviseamet asus oma ... kirjaga nr ... seisukohale, et ... 8. Menetlus 8.1 Detailplaneeringu algatamist taotles Limouli OÜ eesmärgiga määrata Seebi tn 22 kinnistule ehitusõigus viie kuni 4‑korruselise äriruumidega korterelamu ehitamiseks. 8.2 Planeerimisseaduse § 130 kohaselt sõlmisid Tallinna linn, RUUM JA MAASTIK OÜ ja Limouli OÜ 29. jaanuaril 2026 halduslepingu nr 3-6/8 detailplaneeringu koostamiseks. 8.3 Planeerimisseaduse § 128 lõike 1 kohaselt algatab detailplaneeringu kohaliku omavalitsuse üksus. Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 2 lõike 1 punkti 11 kohaselt algatab Tallinna Linnaplaneerimise Amet ameti juhataja käskkirjaga detailplaneeringuid, välja arvatud detailplaneeringud, mille algatamine on seaduse kohaselt linnavolikogu pädevuses. Käesoleva detailplaneeringu algatamine ei ole seaduse kohaselt linnavolikogu pädevuses. Seega on detailplaneeringu algatamise otsustuspädevus Tallinna Linnaplaneerimise Ametil. 9. Teatavaks tegemine 9.1 Tallinna Linnaplaneerimise Ametil: 9.1.1 avaldada käskkiri ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teateid, Ametlikes Teadaannetes ja Tallinna veebilehel. 9.1.2 teavitada 30 päeva jooksul detailplaneeringu algatamise otsuse tegemise päevast arvates isikuid, kelle õigusi võib planeering puudutada, ja isikuid, kes on avaldanud soovi olla selle koostamisse kaasatud: Oksa tn 10, Seebi tn 20, Seebi tn 22, ja Rivi tn 8 // Sammu tn 7 // Seebi tn 22a // 22b // Talli tn 1 kinnistute omanikke, Tallinn, Oksa tn 12 korteriühistut, Tallinn, Oksa tn 14 korteriühistut, Tallinn, Rivi tn 4 korteriühistut, Tallinn, Rivi tn 6 // Sammu tn 5 // Sõjakooli tn 14 // 16 // Talli tn 2 // 4 korteriühistut jaTallinn, Seebi tn 15 korteriühistut. 9.2 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil teavitada KSH algatamata jätmisest 14 päeva jooksul pärast otsuse tegemist Ametlikes Teadaannetes ja vähemalt ühes üleriigilise või kohaliku levikuga ajalehes ning elektrooniliselt, liht- või tähtkirjaga keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõikes 6 nimetatud asutusi. 9.3 Detailplaneeringu algatamise ja KSH algatamata jätmise otsusega saab tutvuda Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametis, Harju tn 13, esmaspäeviti kella 14–18 ja neljapäeviti kella 9– 12 ning Tallinna õigusaktide infosüsteemis aadressil https://teele.tallinn.ee.

Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu detailplaneering

(DP) kava keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH)

eelhinnang

KSH menetluse algatamise vajaduse üle otsustamise

protsessi korraldaja: Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet

Arendaja: Limouli OÜ

Töö koostaja: Alkranel OÜ

Projektijuht: Elar Põldvere

2025

2 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Publitseerimise üldandmed:  Töö koostatud – 11.12.2025. a.

 Koostajad (Alkranel OÜ) - Elar Põldvere ja Kätlin Pitman.

 Alkranel OÜ (www.alkranel.ee) – keskkonnaalased konsultatsioonid, aastast 1999.

3 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Sisukord

Sissejuhatus ................................................................................................................................ 4

1. Strateegilise planeerimisdokumendi kava ehk kavandatava tegevuse ja selle paikkonna

lühikirjeldus ............................................................................................................................... 5

2. Mõjutatava keskkonna ja olemasoleva olukorra lühikirjeldus ........................................... 8

2.1. Tegevuspaiga lühikirjeldus strateegiliste ja muude arengudokumentide järgselt .... 10

2.2. Tegevuspaiga lühikirjeldus paikkonna muude ja käesolevas kontekstis asjakohaste

aspektide järgselt .................................................................................................................. 12

3. Tegevusega eeldatavalt kaasneva mõju prognoos ja ettepanekud edaspidiseks ning KSH

vajalikkuse prognoos ............................................................................................................... 13

3.1. Missugusel määral loob strateegiline planeerimisdokument aluse kavandatavale

tegevusele, lähtudes nende asukohast, iseloomust ja elluviimise tingimustest või

eraldatavatest vahenditest ..................................................................................................... 13

3.2. Missugusel määral mõjutab strateegiline planeerimisdokument teisi strateegilisi

planeerimisdokumente, arvestades nende kehtestamise tasandit ......................................... 14

3.3. Strateegilise planeerimisdokumendi asjakohasus ja olulisus keskkonnakaalutluste

integreerimisel teistesse valdkondadesse ............................................................................. 14

3.4. Strateegilise planeerimisdokumendi, sh jäätmekäitluse või veekaitsega seotud

planeerimisdokumendi tähtsus Euroopa Liidu keskkonnaalaste õigusaktide nõuete

ülevõtmisel ........................................................................................................................... 15

3.5. Strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega seotud keskkonnaprobleemid

(arvestades mõju suurust ja ruumilist ulatust ning võimalikkust, kestvust, sagedust ja

pöörduvust, sh kumulatiivsust ning õnnetuste esinemise võimalikkust) ............................. 15

3.5.1. Mõju maastikule, mullale ja pinnasele, veestikule (sh põhjavesi), õhule ning

kliimale (sh oht keskkonnale) ........................................................................................... 15

3.5.2. Mõju (oht) inimese tervisele ning heaolule (sh geograafiline ala ja eeldatavalt

mõjutatav elanikkond) ...................................................................................................... 16

3.5.3. Mõjutatava ala väärtus ja tundlikkus, sh looduslikud iseärasused,

kultuuripärand ja intensiivne maakasutus ........................................................................ 17

3.5.4. Mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale ............ 18

3.5.5. Piiriülene mõju ja katastroofid .......................................................................... 18

3.6. Eelhindamise kontroll-loetelu KMH tasandi ehk tegevuslubade võtmes ................ 18

3.7. KSH läbiviimise vajalikkus ning seisukohtade küsimise suunised ......................... 20

Kokkuvõte ................................................................................................................................ 21

Kasutatud allikad ..................................................................................................................... 22

4 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Sissejuhatus

Keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) eelhinnangu (edaspidi ka EH) objekt on Harju

maakonnas, Tallinnas, Kristiine linnaosas, Tondi asumis, Seebi tn 22 (78407:702:1900)

kinnistu detailplaneeringu (DP) kava. Eesmärgiks on määrata (DP menetluse algatamisel ja

kehtestamisel) ehitusõigus äriruumidega korterelamute ehitamiseks (vt ka ptk 1).

Tegevuse arendaja on Limouli OÜ ja eelhinnangu koostaja on Alkranel OÜ. Eelhinnangu

koostamisel on lähtutud muuhulgas Ruum ja Maastik OÜ ning Arhitekt Tarbe OÜ poolt

koostatud planeeringulahenduse illustratiivsest materjalist (võimaldamaks mh kohalikul

omavalitsusel kaaluda planeeringu menetluse algatamise taotlust).

Koostatavat eelhinnangut saab eelkõige kohalik omavalitsus kasutada täiendava töövahendina

detailplaneeringuga seonduvates (detailplaneeringu algatamise üle otsustamine jm asjakohane)

ja sellele eeldatavalt järgnevates menetlusprotsessides. KSH algatamise vajalikkuse osas

otsustamine ning sellest teavitamine toimub keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) § 35 alusel. Eelnevalt tuleb otsuse eelnõu osas

seisukohta küsida asjaomastelt asutustelt (KeHJS § 33 lg 6), kui vastavad asutused (kavandatav

tõenäoliselt puudutab vastava asutuse huve või kellel võib olla põhjendatud huvi eeldatavalt

kaasneva keskkonnamõju vastu) tuvastatakse.

Eelhinnangu koostamisel lähtutakse Eesti Vabariigis kehtivatest õigusaktidest ja

väljakujunenud õiguslikust praktikast ning aktuaalsetest suunistest. KeHJS § 22 kohaselt on

tegevus olulise keskkonnamõjuga, kui see võib eeldatavalt:

 ületada mõjuala keskkonnataluvust;

 põhjustada keskkonnas pöördumatuid muutusi;

 seada ohtu inimese tervise ja heaolu, kultuuripärandi või vara.

Töö koostamisel on lähtutud muuhulgas järgmistest juhenditest:

 „KMH/KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura-eelhindamine” (Riin

Kutsar, 2015; Keskkonnaministeeriumi poolt tellitud);

 „Keskkonnamõju hindamise eelhinnangu andmise juhend” (Keskkonnaministeerium,

2017);

 „KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura-eelhindamine” (Riin Kutsar ja

Keskkonnaministeerium, 2018).

5 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

1. Strateegilise planeerimisdokumendi kava ehk

kavandatava tegevuse ja selle paikkonna lühikirjeldus

Käesoleva KSH EH objekt (detailplaneering (DP) kava) asub Harju maakonnas, Tallinnas,

Kristiine linnaosas, Tondi asumis, Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistul, vt ka joonist 1.1.

Seebi tn 22 kinnistu (100% ärimaa) pindala on 6919,0 m², millest õuemaa 6352,0 m² ja muu

maa 567,0 m². Kinnistu senist kasutust ja ümbrust iseloomustatakse ka ptk 2.

Joonis 1.1. Seebi tn 22 kinnistu asukoht Tallinnas (märgitud sinise joone ja oranži asukoha tähisega).

Alus: Maa- ja Ruumiameti, 2025.

Senisele ärimaale otsitakse varasemaga võrreldes efektiivsemaid võimalusi maakasutuse

suunamiseks. Soovitav lahendus näeks ette seniste tootmishoonete ja kõvakattelise ala

likvideerimise. Eesmärk on maakasutuse sihtotstarbe ja ehitusõiguse määramine äriruumidega

korterelamute (joonis 1.2) ehitamiseks (linnaosa üldplaneeringu elluviimine). Kuni viie ja kuni

4-korruselise (18 m) hoonete äripinnad kavandatakse esimestele korrustele, parkimine

lahendatakse (kehtivate normide kohaselt) ühiselt hoonete maa-alusel korrusel (juurdepääs

Seebi tn-lt) ning külgneval Rivi tn-l (liigendatult kõrghaljastusega). Kavandatud täisehituse

protsent on 26% (hoonete all 1800 m2, maapealne suletud brutopind 8300 m2) ja

hoonestustihedus 1,20, haljastuse osakaal omakorda 30% (mh Seebi tn äärde kavandatud

puuderiba (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 06.05.2025. a kirja nr 3-2/1221 – 1 suunis)).

Viimati viidatud kirjas on esitatud mh suunis ̶ hooned planeerida üldjuhul piki tänavat,

säilitades tagumise krundiosa õuealana ning arvestada Oksa tänava kruntide õuealade

privaatsuse säilitamisega.

DP kava ala äärsed tänavad (Seebi kui ka Rivi tn) on avalikus kasutuses. Rivi tänav on

ühesuunaline DP kava alaga piirnevas tänavaosas. Kavandatud on sidus ja kõigile ligipääsetav

kõnniteede võrgustik. Kogu trasside (küte, vesi ja reoveekanalisatsioon) lahendus on

ühistorustike baasil lahendatav.

6 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Joonis 1.2. Seebi tn 22 kinnistu maakasutusliku visiooni (Ruum ja Maastik OÜ, 25.07.2025) joonise

tõmmis.

2025. a novembri kuus väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet planeeringu

lähteseisukohad (aluseks planeeringu koostamisele, selle algatamisel), milledest

refereeritakse (kokkuvõtlikult) siinkohal järgnevaid teemavaldkondi/sätteid:

 alale planeeritavate sihtotstarvete osakaalud EK 95-90%, Ä 5-10%;

 kvartali hoonestus kuni neljakorruseline Rivi tn poolses osa ja kolme korruseline Oksa

tn poolses osas. Seebi tn äärde kavandada sujuv kõrguslik üleminek Seebi tn 20 asuvalt

kahekorruseliselt väärtuslikult üksikhoonelt kavandatavatele uutele hoonemahtudele;

 parklakorruse maapealne osa siduda osana maastikukujundusest ning selle kõrgus

maapinnast mitte üle 80 cm;

 Seebi tn äärde parkimiskohti mitte kavandada. Rivi tn arvestada kahesuunaline tänava

ruumivajadusega – sõidutee osa laius min 5,5 m. Rivi tn äärde saab kavandada üksikud

haljastusega liigendatud lühiajalised parkimiskohad;

 tagada kõrghaljastus, mis võimaldaks suvisel perioodil varjestust nii hoonetele kui

välialadele ning lubaks välistemperatuuridel säilida normi piires. Kavandada

mitmekesine ja mitmerindeline haljastus. Tagada haljastatud, loodusliku maapinnaga

ühendatud pinna osakaal vähemalt 35%;

 arvestades jätkusuutlikku arengu ja kliimamuutustega kohanemise vajadust on antud

lahenduse puhul põhjendatud suurendada kõrghaljastuse osakaalu jätkates kõnnitee ja

elamu vahelist puude rida terve Rivi tn ulatuses (mõlemal pool kõnniteed). Varjupuud

leevendavad suvisel ajal kõvakattega maapinna kuumenemisest tulenevat negatiivset

mõju ja mitmekesistavad loodavat tänavaruumi. Elanike rekreatsiooniala kavandmisel

7 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

tuleb samuti arvestada varjupuude kavandamise vajadusega, et tagada võimalus veeta

rekreatsioonialal aega kuumal ajal vilus. Juhinduda linna poolt koostatud rohefaktori

juhendist;

 teostada planeeringualal Tallinna Linnavalitsuse 10.06.2020 määruse nr 15 „Haljastuse

inventeerimise kord“ kohane haljastuse inventeerimine, mis on kohustuslik läbi viia

enne kavandatavat ehitustegevust maa-alal, millel kasvavad puit- ja rohttaimed. Kanda

joonistele inventeerimise tulemused koos puude võrade ulatusega;

 detailplaneeringule lisada kinnistu keskkonnaseisundi ülevaatuse ning vajadusel

reostusuuringute aruanded. Keskkonnaseisundi hinnangus kirjeldada ka planeeritaval

alal varem toimunud tegevusi, prognoosida jääkreostuse esinemise võimalikkust

pinnases ja anda juhised edasisteks tegevusteks. Keskkonnaseisundi ülevaatuse võib

teha selleks vajalikku kogemust ja tegevuslube omav ettevõte. Jääkreostusega objektid

tähistada tugiplaanil ning näha ette reostuse likvideerimine enne ehitustööde algust;

 planeeringualal tuleb teostada mürauuring. Hinnata tuleks ka rongiliiklusest tulenevaid

maksimaalseid müratasemeid planeeringualal. Tuleks hinnata ka läheduses olevate äri-

ja tootmisaladelt tulenevaid müratasemeid. Tehnoseadmete kavandamisel jälgida, et

need oleksid suunatud müratundlike hoonetega aladest võimalikult kaugele;

 ehitusmüra tasemed ei tohi lähedusse jäävatel elamualadel ajavahemikus 21.00-07.00

ületada Keskkonnaministeeriumi määruses nr 71 lisas 1 toodud normtaset.

Impulssmüra piirväärtusena rakendatakse asjakohase mürakategooria tööstusmüra

normtaset. Impulssmüra põhjustavat tööd võib teha tööpäevadel 07.00-19.00;

 tulevaste hoonete siseruumides tuleb tagada radooniohutu keskkond vastavalt Eesti

standardi EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja

olemasolevates hoonetes“ toodule. Meetmete valikuks tuleb teostada ehitusprojekti

koostamise staadiumis radoonitaseme mõõtmised;

 hoonete kavandamisel ja projekteerimisel tuleb tagada normikohane päevavalguse

osakaal (insolatsioon) nii planeeringualal asuvatele kavandatavatele hoonetele kui ka

naaberhoonetele (sh olemasolevatele). Päevavalguse osakaalu (insolatsiooni) nõuete

täitmist tuleb kontrollida ja tõendada vastavalt kehtivatele ehitusnormidele ja

standarditele;

 vältimaks lindude kokkupõrkeid ehitistega, mitte kavandada suuri klaaspindu või

kasutada lahendusi, mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks, kasutades klaasil piisava

tihedusega visuaalseid markereid, sobiva töötlusega klaasi või sobivat klaasitüüpi.

8 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

2. Mõjutatava keskkonna ja olemasoleva olukorra

lühikirjeldus

Peatüki (edaspidi ptk) koostamisel on arvestatud esimeses peatükis, juhendmaterjalides ning

avalikult ja erialaselt kasutatavates andmebaasides sisalduvat teavet. Riiklike andmeallikatena

kasutatakse peamiselt EELIS (Eesti Looduse Infosüsteem, Keskkonnaagentuur (12.11.2025

a.)) infosüsteemi ja Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusi (2025). Antud töös on käsitletud

võimaliku mõjuala eeldustega alana 100 m tsooni hoonestusaladest, igas suunas. Üldise

taustteabe tagamiseks on siiski kirjeldatud vajadusel ka laiemat ala.

Kavandatava tegevuse ala asub Kristiine linnaosas Tondi asumis. Käesolevalt on Seebi tn 22

kinnistu hoonestatud ja suures ulatuses kaetud kõvakattelise alaga (sh parkimiseks), haljastuse

osakaalu moodustavad mururibad Rivi ja Seebi tänava poolses osas. Ala on piiratud

massiivpiirdega ning hoonete teenindamiseks paikneb Seebi tn-l ka parkimisala. Hetkel on

Ehitisregistris (EHR) selle ala osas kümme kannet, mh järgnevad objektid:

 olmehoone/lao- ja müügihoone (kaks korrust), registrikoodid (EHR kood) 101028151

ja 120222208;

 kaarhall-laohoone (üks korrus), EHR kood 101028581;

 kaarhall (puidutöökoda; kaks korrust), EHR kood 101028152;

 tsüklonite torn (üks korrus, erihoone), EHR koodid 101028580;

 raamhall-kütusehoidla (viilhall, kaks korrust), EHR kood 101028582;

 tuletõrje veevõtukoht (sh hüdrant), EHR kood 900005677.

Territooriumil tegutsejad omavad keskkonnalubasid. Pajunes Puutöö OÜ omab keskkonnaluba

nr L.ÕV/320827 (alates 01.10.2011), milles on lubatud saasteainete (2-propanool

(isopropüülalkohol), aromaatsed süsivesinikud, alifaatsed süsivesinikud ja atsetaadid) viimine

paiksest heiteallikast välisõhku. Autokliinik OÜ omab keskkonnaluba nr L.ÕV/321910 (alates

05.07.2012), milles on lubatud saasteainete (etanool, tsükloheksanoon, aromaatsed

süsivesinikud, 2-butanool, 1-propanool, tolueen, ligroiin ehk toorbensiin, ksüleen,

etüülatsetaat, alifaatsed süsivesinikud, atsetoon) viimine paiksest heiteallikast välisõhku.

Tallinna Kristiine linnaosas oli kohaliku omavalitsuse andmetel 2025. a 1. novembri seisuga

34125 elanikku (Tallinna linna koduleht). Seebi tn 22 kinnistu ümbruses on valdavad

elamumaad (vt ka tabel 2.1 ja joonis 2.1). Ümbruskonna osas võib avalike andmete alusel

(Maa- ja Ruumiameti, 2025; antud kaugused linnulennult hoonestusala suhtes) välja tuua veel

järgnevat:

 ca 45 m kaugusel kagu suunal paikneb raudtee (Seebi tn suunal garaažid elamumaal);

 ca 140 ja 190 m kaugusel loode suunal on bussipeatus “Västriku“ (mõlema suunaline);

 ca 220 m kaugusel loode-põhja suunal asub lasteaed „Tallinna Haraka Lasteaed“.

9 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Joonis 2.1. Seebi tn 22 kinnistu (helesinise joonega tähistatud) ja piirnevad (vt ka tabel 2.1) ning ka

ümbruskonna lähimad kinnistud. Alus: Maa- ja Ruumiameti, 2025. Tabel 2.1. Kavandatava (vt ptk 1 ja ptk 2, joonis 2.1) alaga piirnevad katastriüksused, teede korral on

toodud ka järgmine katastriüksus (Maa- ja Ruumiameti, 2025). Nr Lähiaadress Katastri tunnus Maakasutuse sihtotstarve

1 Seebi tn 20 78407:702:0980 Elamumaa 100%

2 Oksa tn 14 78407:702:3290 Elamumaa 100%

3 Oksa tn 12 78407:702:3530 Elamumaa 100%

4 Oksa tn 10 78407:702:0095 Elamumaa 100%

5 Rivi tn 3 78407:702:0460 Elamumaa 100%

6 Rivi tänav T2 78407:702:0061 Transpordimaa 100%

7 Rivi tn 4 78407:702:0290 Elamumaa 100%

8 Rivi tn 6 // Sammu tn 5 // Sõjakooli tn 14

// 16 // Talli tn 2 // 4

78401:101:5004 Elamumaa 95%; Ärimaa 5%

9 Rivi tn 8 // Sammu tn 7 // Seebi tn 22a //

22b // Talli tn 1

78401:101:5003 Elamumaa 95%; Ärimaa 5%

10 Seebi tänav 78407:702:0098 Transpordimaa 100%

11 Seebi tn 15 78407:702:2380 Elamumaa 100%

12 Seebi tn 17 78407:702:3490 Elamumaa 100%

Alljärgnevalt on esitatud ülevaade peamistest (arvestades tegevuse iseloomu) ja

asjakohastest strateegilistest planeerimisdokumentidest või arengudokumentidest (ptk

2.1). Vastavale infole järgneb ka paikkonna muude ja käesoleval juhul asjakohaste

aspektide kirjelduste osa (ptk 2.2).

10 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

2.1. Tegevuspaiga lühikirjeldus strateegiliste ja muude

arengudokumentide järgselt

Harju maakonnaplaneeringus 2030+ (2018) on määratud üldised maakonna arengu

ruumilised põhimõtted. Maakonnaplaneering lähtub Üleriigilisest planeeringust Eesti 2030+

(2012), kus soovitatakse tõsta tihedalt asustatud aladel kompaktsust. Seebi tn 22 kinnistu ei jää

rohevõrgustikku ja jääb linnalise asustusega alale. Linnalise keskkonna arendamise

tingimustest nähtub, et hoonemaht ümbritsevas ruumis ei vastanduks üldjuhul väljakujunenud

linnaehituslikule ilmele ja oleks inimmõõtmeline (soovituslikult kuni neli korrust, üldjuhul

orienteeritud tänavajoonele). On antud ka tingimus, et hoonete projekteerimisel ja ehitamisel

radooniohtlikes piirkondades tuleb järgida asjakohaseid suuniseid ja standardeid, vastava ohu

minimeerimiseks.

Tallinna üldplaneeringu (2001) kohaselt on valdav osa Kristiine territooriumist tihendatav

ala. Kristiine linnaosa üldplaneeringu (ÜP; 2016) eesmärk on Tallinna ülplaneeringu

täpsustamine ja täiendamine. Kristiine linnaosa üldplaneeringu näeb ette erinevate linnaosa

piirkondade omavahelise sidususe tagamise ning nende funktsionaalsuse mitmekesistamise.

Tondi kasarmute ja Seebi tn vaheline piirkond (kehtestatud või koostatavate

detailplaneeringutega ligikaudselt kavandatud uusehitusmahtude analüüs) kavandatud

ligikaudsed uusehitusmahud, suletud brutopind on 60 000 m2 (sh elamumaa u 60–70%) ja

arvestuslik keskmine tihedus on 1. DP kava alal näeb ÜP piirkonda ette segahoonestusala

(joonis 2.2) funktsionaalsuses (nt elamud ja nende naabrusse sobivad äri- ja ühiskondlikud

hooned). Üldised maakasutustingimused:

 kõrgus üldjuhul kuni 18 m;

 piirkonnale iseloomulik keskmine soovituslik hoonestustihedus ̶ üldjuhul kuni 1,2;

 haljastatud pinna osatähtsus krundist ̶ üldjuhul 20%;

 uute elamute õuealale kavandada ühiselt kasutatav välisruum, sh mänguväljak.

Kristiine linnaosa üldplaneeringu alusel on kavandatud tegevuse piirkonnas olemas

veevarustus, sademeveekanalisatsioon, kanalisatsioon ning energiavarustus. DP kava ala asub

ka kaugküttepiirkonnas (mh vastavalt https://gis.tallinn.ee/veebikaart, 2025), kus mh vastavad

trassid Maa- ja Ruumiameti (2025) järgselt paikkonnas olemas.

Kristiine linnaosas paiknevate väärtuslike üksikhoonete hulgas on: Seebi tn 20 (elamu, arhitekt

E. Habermann, 1934), mis on arhitekti projekteeritud tüüpiline traditsionalistlik kahepereelamu

(piirneb kavandatava tegevusega). Väärtuslikud üksikobjektid säilitada ning neile laiendada

ÜP miljööväärtuslike alade kaitse- ja kasutamistingimusi. Miljööväärtuslike aladega piirneva

hoonestuse puhul tagada hoonestuskõrguse sujuv üleminek madalamalt kõrgemale.

Lisaks ÜP-le saab täiendavalt esile tuua, et ühisvee ja ühiskanalisatsiooni ning sademe võrkude

haldust ja arendust katab ka Tallinna linna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise

kava aastateks 2023-2034 (2023). 2023. a dokument toetab ka juba 2012. a

strateegiadokumendi Tallinna sademevee strateegia aastani 2030 (2012) eesmärki ̶

kavandada terviklik sademevee käsitlus Tallinnas. Kristiine linnaosa sademeveekanalisatsioon

on osaliselt ühisvoolne (Seewaldi valgalal) ja osaliselt lahkvoolne (Mustoja valgalal) ning

tegeletakse lahkvoolse sademeveekanalisatsiooni arendamisega. Soositakse sademevee

kogumist kastmisveeks. Kastmise eesmärkidel kogutakse ainult katustelt tulevat sademevett.

11 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Joonis 2.2. ÜP põhijoonis ̶ maakasutus ja piirangud (Kristiine linnaosa üldplaneering, 2016 ja Ruum ja

Maastik OÜ, 2025) ja kavandatav tegevus (violetne joon).

Tallinna Rattastrateegia 2018-2027 (2017) soovitab rajada elamutes 1 ratta parkimiskoht

50 m2 hoone suletud brutopinna kohta (miinimum 1 korteri kohta), äripindadel 1 ratta parkimis-

koht 100 m2 hoone suletud brutopinna kohta (miinimum 1 koht 8 töötaja kohta). Rattaparklad

paigutada sissepääsude lähedal, maksimaalselt 50 m kaugusele sissepääsust (tänavatasapinnal).

Rattakasutuse soosimisega kaasnevad positiivsed keskkonna-, majandus-, sotsiaalsed ja

kultuurilised mõjud.

Tallinn 2035 Arengustrateegia (2020/2025) tõukub mh dokumendist Tallinna

keskkonnastrateegia aastani 2030 (2013), mille abil soovitakse sh parandada linna

keskkonnaseisundit ning tõsta elanike keskkonnateadlikkust. Arengustrateegial on 6

strateegilist sihti: sõbralik linnaruum, loov maailmalinn, terve Tallinn liigub, roheline pööre,

heatahtlik kogukond ja kodu, mis algab tänavast. Tallinna tulevikuplaan on pöörata tähelepanu

rohkele haljastusele ning väärtustada linnaruumis loodust. Sademevesi puhastatakse vajadusel

enne suublatesse juhtimist. Uute hoonete projekteerimisel lähtutakse energiasäästlike hoonete

kontseptsioonist. Elanikele on tagatud mugavad võimalused sorditud jäätmete üleandmiseks.

Dokumentatsioon soosib kuni neljakorruseliste eluhoonete kavandamist, koos maa-aluste

parkimiskorrustega. Eelistatult tänava tasandil võiksid asuda ka mugavad rataste, lapsekärude

ja muude kergliiklusvahendite hoiupaigad.

Kliimaneutraalne Tallinn. Tallinna säästva energiamajanduse ja kliimamuutustega

kohanemise kava 2030 (2021) seab mh eesmärgi välja töötada kogukondlike

taastuvenergiaühistute mudel, edendada rattaliiklust ning parandada ühistranspordi

ligipääsetavust. Kliimariskide mõju leevendamiseks tuleb mh eelistada maa-aluseid parklaid

ning rakendada rohekatuste kontseptsioone. Rohekatuste eeliseid on kirjeldatud mh

12 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

dokumendis Tallinna haljastu tegevuskava aastateks 2013–2025 (2013). Tallinna linnas

haljastuse kujundamise põhimõtete reguleerimisel kasutatakse rohefaktorit (vt 2022. a

väljatöötatud planeerimistööriista - https://www.tallinn.ee/et/ehitus/rohefaktor). See on

tööriist, mille eesmärgiks on toetada planeeritaval alal kõrge kvaliteedilise rohetaristu

kavandamist. Esmalt on vajalik rohefaktori taotlusväärtusele vastavus tõendada

detailplaneeringus. Ehitusprojekti staadiumis tuleb taotlusväärtuse saavutamiseks vajalikud

lahendused esitada.

2.2. Tegevuspaiga lühikirjeldus paikkonna muude ja käesolevas

kontekstis asjakohaste aspektide järgselt

Käesolevas ptk-s antakse paikkonna kohta muud (sh teavet, mida juba ptk 1 või ptk 2

sissejuhatavas osas või ptk 2.1-s ei käsitletud) ja käesoleva tegevuse kontekstis asjakohast

teavet (võib täiendada ka ptk 1 ja 2 (sissejuhatavas osas) ning ptk 2.1 esitatut).

Maa- ja Ruumiameti (2025) järgselt DP kava alal moodustavad aluspõhja Toila kihistu (O1-

2tl), Türisalu kihistu (O1tr) ja Loobu kihistu (O2lb). DP kava alal on peamiselt pinnakatteks

peenliiv (purdsete valdava terasuurusega 0,063...0,5 mm, milles võib peenemat ja/või

jämedamat fraktsiooni leiduda <50% sette mahust) ja litoriinamere setted (litoriinamere

basseinis või rannal settinud meresetted (kruus, liiv, aleuriit, saviliiv, liivsavi, meremuda))

(1:50 000 kaardistuse alusel). Mullastikku vastavas linnalises keskkonnas kirjeldatud ei ole.

Maa- ja Ruumiameti (2025) järgselt on arendusala aluspõhjaline põhjavesi peamiselt nõrgalt

kaitstud, vähesel määral ka keskmiselt kaitstud (1:50 000 kaardistuse alusel). Eesti pinnase

radooniriski kaardi (Eesti Geoloogiateenistus, 2023) kohaselt on piirkonnas pinnase õhu

interpoleeritud Rn-risk klass kõrge või väga kõrgest, kuid tegelike mõõtmiste alusel saadud

teave hindab riskitaset DP kava ala tsoonis madalaks ehk 30-50 kBq/m³ (mõõtmiste arv 5-10,

viimati 2011).

Potentsiaalse arendusala ümbruses (ca 100 m) ei asu soid ega märgalasid ning

maaparandussüsteeme, maaparandusehitisi ega ka maardlaid ning suurõnnetuse ohuga

ettevõtteid. DP kava alal ja ümbruses (ca 100 m) ei ole teadaolevalt karuputke kolooniaid. DP

kava alal ei ole ka riiklike kultuurimälestisi ega ka pärandkultuuri objekte. DP kava alast

loodesuunal ca 110 m kaugusel on ehitismälestis „Tondi sõjaväelinnaku kasarm Tondi tn 51,

1915-1916“ (kultuurimälestiste register nr. 8659), mille kinnismälestise kaitsevöönd jääb DP

kava alast ca 65 m kaugusele. DP kava alal ümbruses (ca 100 m) ei asu pärandkultuuri objekte.

Maa- ja Ruumiameti (2025) kohaselt on soojasaari esinenud 2014-2024 a. 17 korral, neist 9

korral kahel lähestikusel kuupäeval. DP kava alal ja lähistel esines soojasaari 5 korral (vähemalt

2014, 2018, 2020, 2021 ja 2024. a), kus maapinna temperatuur > 30°C ja < 35°C.

Lähtudes strateegiliste (2022. a) mürakaartide (Maa- ja Ruumiameti, 2025) andmetest, siis

Seebi tn 22 kinnistule ei ulatu olulistest müra allikatest, sh raudteest, müra tasemeid (päeval ja

öösel), mis ei võimaldaks ptk 2.1 esitatud ÜP maakasutuslike eesmärke (ptk 1 esitatud DP kava

ka neid järgib) ellu viia. Lisaks on ptk 1 sätestatud, et DP lähteseisukohad annavad müra

uuringu kohustuse (DP menetluse algatamisel), mis eelnevaid eeldusi vajadusel täpsustavad.

DP kava alal ja ümbruses (ca 100 m) ei ole looduskaitse alasid ega Natura 2000 alasid. Lähim

Natura 2000 ala on ca 2 km kaugusel Rahumäe loodusala (RAH0000451; EE0010143). EELIS

(12.11.2025 a) põhjal jäävad DP kava alast ja selle ümbruskonnast (ca 100 m) välja

vääriselupaigad ning kaitsealuste liikide esinemisalad (leiupaigad).

13 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

3. Tegevusega eeldatavalt kaasneva mõju prognoos ja

ettepanekud edaspidiseks ning KSH vajalikkuse prognoos

Peatükk on jaotatud erinevateks alamosadeks lihtsustamaks info menetlemist. Alljärgnevad

ptk-d näitavad, kas ja millised faktorid võivad oluliseks kujuneda KSH algatamisel või mitte

algatamisel. Eelhinnangu koostamisel ehk planeerimisdokumendi kava mõjude kaalutlemisel

arvestatakse (alus: KeHJS § 33 lg 3-5 ning Kutsar, 2015/2018) järgnevaid aspekte:

1. missugusel määral loob strateegiline planeerimisdokument aluse kavandatavatele

tegevustele, lähtudes nende asukohast, iseloomust ja elluviimise tingimustest või

eraldatavatest vahenditest;

2. missugusel määral mõjutab strateegiline planeerimisdokument teisi strateegilisi

planeerimisdokumente, arvestades nende kehtestamise tasandit;

3. strateegilise planeerimisdokumendi asjakohasus ja olulisus keskkonnakaalutluste

integreerimisel teistesse valdkondadesse;

4. strateegilise planeerimisdokumendi, sh jäätmekäitluse või veekaitsega seotud

planeerimisdokumendi tähtsus Euroopa Liidu keskkonnaalaste õigusaktide nõuete

ülevõtmisel;

5. strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega seotud keskkonnaprobleemid

(arvestades mõju suurust ja ruumilist ulatust ning võimalikkust, kestvust, sagedust ja

pöörduvust, sh kumulatiivsust ning õnnetuste esinemise võimalikkust);

5.1. mõju maastikule, mullale ja pinnasele, veestikule (sh põhjavesi), õhule ning

kliimale (sh oht keskkonnale);

5.2. mõju (oht) inimese tervisele ning heaolule (sh geograafiline ala ja

eeldatavalt mõjutatav elanikkond);

5.3. mõjutatava ala väärtus ja tundlikkus, sh looduslikud iseärasused,

kultuuripärand ja intensiivne maakasutus;

5.4. mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale;

5.5. piiriülene mõju ja katastroofid.

Alljärgnevates peatükkides (3.1-3.5) on eelnevalt esitatud loetelu täpsemalt lahti kirjutatud. Ptk

3.6 sisaldab veel täiendavat kontroll-loetelu KMH tasandi ehk tegevuslubade võtmes. Ptk 3.7

võtab kokku KSH vajalikkuse lõpphinnangu (käesoleva töö põhjal) ja annab suuniseid lõpliku

KSH otsuse (algatada või mitte) eelnõu osas seisukohtade küsimiseks.

3.1. Missugusel määral loob strateegiline planeerimisdokument aluse

kavandatavale tegevusele, lähtudes nende asukohast, iseloomust ja

elluviimise tingimustest või eraldatavatest vahenditest

Ptk 1 ja 2 alusel paikneb DP kava ala Harju maakonnas, Tallinnas, Kristiine linnaosas, Tondi

asumis, Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistul. Harju maakonnaplaneering 2030+ lähtub

Üleriigilisest planeeringust Eesti 2030+, kus soovitatakse tõsta tihedalt asustatud aladel

kompaktsust. Kristiine linnaosa ÜP (2016) täpsustab Tallinna üldplaneeringut (2001) nähes

ette erinevate linnaosa piirkondade omavahelise sidususe tagamise ning nende

funktsionaalsuse mitmekesistamise. DP kava alal on segahoonestusele mõeldud piirkond, mis

külgneb väikeste korterelamute alaga ning senise tööstusliku maakasutuse (vt ptk 2

sissejuhatav osa) asendumine elamumaadega (koos ärifunktsiooni võimaldamisega) on

paikkonda sobiv. Linnaosa ÜP-st tuleneb nõue, et tagada hoonestuskõrguse sujuv üleminek

madalamalt kõrgemale, millele on viidanud ka Tallinna Linnaplaneerimise Amet (06.05.2025.

a kirja nr 3-2/1221-1). Täpsemad nõuded on sätestatud 2025. a novembri kuus väljastatud

14 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

lähteseisukohtades (eelhinnangu ptk 1 mh refereeritud). Hetkel paiknevad enamus kavandatud

hooned tänavajoonel, hooneosade arv, korruselisus ja paiknemine täpsustub veel DP

menetluses (peale DP algatamist). Siinkohal võib veel lisada, et kuni neljakorruseliste

eluhoonete kavandamist koos maa-aluste parkimiskorrustega soosib ka Tallinn 2035

Arengustrateegia (2020/2025), mis tõukub mh dokumendist Tallinna keskkonnastrateegia

aastani 2030 (2013).

DP kavaga kavandatava (mh juba määratud analüüsivaldkonnad, ptk 1) ja paikkonna (ptk 1 ja

2 ning 3.5) kirjeldusi arvestades ei saa järeldada, et tegemist oleks arendusega, mis ei sobiks

oma iseloomult vastavasse piirkonda ning vajaks ebaproportsionaalseid vahendeid planeeritava

elluviimiseks või haldamiseks. Siinkohal lähtutakse ka piirkonnas juba toimunud

arendustegevusest (linnaruumi tihendamine) ning selle senisest jätku-suutlikkusest. Seega ei

ole nt finantsvahendid, tegevuse korrektseks elluviimiseks, teadaolevalt takistavaks teguriks.

Sh finantsvahendite hankimise eeldused vastavasse asupaika arendustegevuse elluviimiseks on

pigem head.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.2. Missugusel määral mõjutab strateegiline planeerimisdokument

teisi strateegilisi planeerimisdokumente, arvestades nende

kehtestamise tasandit

DP kava maakasutuslikud eesmärgid järgivad maakonnaplaneeringu ja Kristiine linnaosa

üldplaneeringu põhimõttelisi arengusuundi, toetades nii linna terviklikku ja mitte nö laiali

valguvat arengut. Tallinna keskkonnastrateegiagas aastani 2030 soositakse maa-aluste

parkimiskorruste kasutamist, mida ka DP kavas ette nähakse. Kavandatava tegevuse iseloomu

ja paiknemist arvestades ei takistata teiste ümbruskonna kinnistute senist maakasutust ega

looda eeldusi olulise negatiivse olustiku tekkeks.

Seoseid planeeritava tegevuse ja strateegiliste planeerimisdokumentide vahel on arvestatud ka

juba ptk 3.1 esitatud teabes. Teadaolevalt puuduvad sellised strateegilised kavad (mh

arengudokumendid), mille elluviimist kavandatav tegevus võiks eelkõige negatiivselt

mõjutada. DP kava loob selle edasisel võimalikul menetlusel (DP menetlusena) juriidiliselt

korrektsed seosed ka kõrgemate strateegiliste dokumentidega/arengudokumentidega (vt ptk

2.1; mh nende korraliseks üle vaatamiseks või tulevaseks ajakohastamiseks (asjakohane

sisend)) ning võimaldab menetleda tegevuse elluviimiseks vajalikke tegevuslubasid piisava

täpsusastmega.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.3. Strateegilise planeerimisdokumendi asjakohasus ja olulisus

keskkonnakaalutluste integreerimisel teistesse valdkondadesse

Detailplaneeringu kava edasine menetlus (DP algatamise järgselt) on eelnevate alampeatükkide

alusel asjakohane vastavas kohas (mh johtuvalt ptk 3.1 kirjeldatud positiivsetest seostest

linnaosa ÜP (menetluses) maakasutuslike eesmärkidega). DP menetlustasandi puhul puuduvad

15 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

olulised seosed keskkonnakaalutluste integreerimisel teistesse valdkondadesse, juhindudes ka

alljärgnevast teabest.

DP protsessi tasandit arvestades ei ole DP kava või sellele järgnev otseseks vahendiks nt riiklike

keskkonnakaalutluste muutmisel. Samas arvestaks planeerimise protsess (DP menetluse

algatamisel) riiklike normatiividega, mis tulenevad keskkonnakaalutlustest. DP edasise

menetluse käik võimaldab mh tulevikus vastavaid teisi kavasid või dokumente ajakohastada

teemakohase (tegevuse toimimine vastavas asupaigas) teabega (nt vastavate kavade korraliste

ülevaatuste perioodidel). See tähendab, et näiteks kõrgemates strateegilistes dokumentides on

võimalik lähtuda tulevaste otsuste tegemisel (sh keskkonnakaalutluste edasisel integreerimisel)

aktuaalsest teabest ja/või situatsioonist. Viimati nimetatud täpsustavat infot koondab vajadusel

ka käesoleva eelhinnangu peatükk 3.5.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.4. Strateegilise planeerimisdokumendi, sh jäätmekäitluse või

veekaitsega seotud planeerimisdokumendi tähtsus Euroopa Liidu

keskkonnaalaste õigusaktide nõuete ülevõtmisel

Alampeatüki pealkirjast lähtuvalt – vastav võimalik DP menetlus ei ole otseselt seotud

jäätmekäitluse või veekaitsega ega Euroopa Liidu keskkonnaalaste õigusaktide nõuete

ülevõtmisega. Küll aga peab arvestama ja ka arvestab (läbi õiguslikult paika pandud DP

koostamisprotsessi) käesolev DP protsess (DP menetluse algatamisel) riiklike normatiividega

(kujundatud tulenevalt EL nõuetest), toetudes sh ptk 1 ja 2 ning Eesti riigi õigusaktide

regulatsioonile ja raamistikule.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.5. Strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega seotud

keskkonnaprobleemid (arvestades mõju suurust ja ruumilist

ulatust ning võimalikkust, kestvust, sagedust ja pöörduvust, sh

kumulatiivsust ning õnnetuste esinemise võimalikkust)

Käesolev peatükk jaotub omakorda viieks alampeatükiks.

3.5.1. Mõju maastikule, mullale ja pinnasele, veestikule (sh põhjavesi), õhule ning

kliimale (sh oht keskkonnale)

Kavandatava tegevuse tulemusel muutuks senine maakasutus ning maastikuilme. Käesoleval

hetkel on alal (ärimaa) õuemaa ja muu maa. Arvestades arendusala ümbritsevat maakasutust,

siis ei ole maastikuilme muutust võimalik pidada paikkonda mitte sobivaks. Sh planeeritavat

maakasutust on ette näinud ehk võimaldanud ka Kristiine linnaosa üldplaneering. Toetudes

ptk 2.1, 2.2, 3.1 ja 3.2, siis elu- ja ärifunktsioone kandvata hoonete kavandamine vastavas

asukohas ja viisil (mh maa-aluse parklaga, maksimeerides haljastatavat pinda) on soositud. Ptk

1 refereeritud planeeringu lähteseisukohad tagavad mh hoonestuse ühtlase kõrgusliku

ülemineku naabruskonna eramute suunal.

16 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Ala on sobiv vastavasisulise arendustegevuse elluviimiseks ning ökosüsteemi (muld/pinnas)

lokaalne häirimine (esmajärjekorras ehitus) ei põhjusta tegevuse ümbruskonnas pöördumatuid

muutusi. Muuhulgas tuleb esile tuua, et asfalt kattega parklade asemele rajatakse osaliselt

rohelust. Samuti ei ohustataks ka põhjavett (mh ehituse järgse kasutusperioodi ajal), tulenevalt

juba ka tiheasustusalal kasutuses olevast infrastruktuurist. Eelnevalt nimetatud aspektide osas

on juhindutud ka ptk 2 ja 3.5.3 ja 3.5.4 nähtuvast teabest. Kinnistu keskkonnaseisundi

ülevaatuse (vajadusel ka reostusuuring) ja radooniohu minimeerimise tingimusi on refereeritud

(DP lähteseisukohad) juba eelhinnangu ptk 1.

Tegevuse käigus ei teki jäätmeid, mille reeglite kohaseks käitlemiseks ei oleks ressursse või

toimivaid lahendusi. Seega täiendavaid ohufaktoreid siinkohal välja tuua ei saa. Sellegipoolest

on vaja ehitustööaegsete ohtude esinemise võimalusi (vastavale teemavaldkonnale) täiendavalt

minimeerida (allpool esitatud meede), seejuures järgides seadusest tulenevaid nõudeid.

Vastavas asupaigas teadaolev arendus ei oma täiendavaid negatiivseid mõjusid paikkonna

õhule ja kliimale. Tiheasustuse ala maakasutuse efektiivsemaks muutmine võimaldab

minimeerida ka liikumisvajadusi. DP kava alal suureneb haljastuse osakaal võrreldes käesoleva

olukorraga on mh positiivsete mõjueeldustega lokaalsele kliimale (minimeerides mh

soojussaarte tekke ohte). Rohefaktori metoodika rakendamist käsitleb ka ptk 1 refereeritud DP

lähteseisukohtade osa. Ka teadaolevad võimalikud küttelahendused on piirkonda sobivad ning

ei vaja märkimisväärseid ja negatiivsete mõjueeldustega ressursse.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust. Käsitletud ptk-s esitatu tõttu kaaluda samas edaspidi järgnevat

(tingimus/suunis, mida järgida edasistes tegevustes, tagamaks jätkuvate/tulevaste

protsesside efektiivsemat korraldust):

 Ehitiste ehitusalas ehk tööde piirkonnas peavad olema prügikonteinerid. Jäätmed, mida

tulenevalt nende iseloomust konteinerisse ei ladustata, tuleb ladustada selleks määratud

ajutisse ladustamiskohta. Materjalid, mida ehituses uuesti ei kasutata, tuleb ehitusalalt

ära transportida esimesel võimalusel ning käidelda vastavalt jäätmeseaduses kirjeldatud

viisil. Samuti tagada jäätmeseaduses ja keskkonnaministri 21.04.2004 määruses nr 21

„Teatud liiki ja teatud koguses tavajäätmete, mille vastava käitlemise korral pole

jäätmeloa omamine kohustuslik, taaskasutamise või tekkekohas kõrvaldamise nõuded“

ning kohaliku omavalitsuse jäätmehoolduseeskirjas toodud nõuete järgimine.

3.5.2. Mõju (oht) inimese tervisele ning heaolule (sh geograafiline ala ja eeldatavalt

mõjutatav elanikkond)

Ptk 1, 2 ka 3.1 põhjal on DP kava ala näol tegemist Tondi asumis (Tallinn, Kristiine linnaosas

ca 34125 elanikuga tiheasustuse linnaosa) oleva maaüksusega. Kavandatav tegevuse lähistel

asuvad elamuid ja ühiskondlik hooned. Väiksemas määras esineb ka ärimaad piirkonnas, mis

läheb kokku ptk. 1 kirjeldatud tegevusega, mis hõlmab nii äri- kui ka elamumana maa-ala

kasutamise kavandamist. DP kava ala on sobiv piirkonda, mh tagatud ühistranspordi

kasutamise võimalused (vähem kui 200 m). Ühistranspordi kasutamine on vaid üheks

meetmeks, mis aitab vähendada autode kasutamise vajadust. Vastavalt Tallinna Rattastrateegia

2018-2027 (2017) soovitatakse rajada elamutes 1 ratta parkimiskoht 50 m2 hoone suletud

brutopinna kohta (miinimum 1 korteri kohta). Lisaks, on soovitus äripindadel 1 ratta

parkimiskoht 100 m2 hoone suletud brutopinna kohta (miinimum 1 koht 8 töötaja kohta). 2025.

a novembris DP lähteseisukohad juhivadki tähelepanu, et DP koostamisel tuleb jälgida, et

jalgrataste parkimiskohtade lahendus ning parkimiskohtade arv vastaks Tallinna

17 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolli nr 41 päevakorrapunktiga 26 heakskiidetud

Tallinna Rattastrateegia 2018-2027 nõuetele.

Ptk 3.5.1 nähtub, et kinnistu keskkonnaseisundi ülevaatuse (vajadusel ka reostusuuring),

radooniohu minimeerimise tingimusi ja rohefaktori planeerimistööriista (vt ka ptk 2.1)

rakendussuuniseid on refereeritud (DP lähteseisukohad) juba eelhinnangu ptk 1. DP

lähteseisukohad on andnud suunise läbi viia ka müra uuring (vt ka ptk 2.2), tagamaks, et nt

raudteest tulenevad müraeeldused (seniste üldiste andmete alusel) ei mõjutaks tulevast

maakasutust oluliselt negatiivselt. Vastava mürauuringu alusel saab vajadusel seada ka

leevendustingimusi (mh raudtee poolsete hooneosade funktsionaalsuse täpsustamine).

Kavandatavatest hoonetest jäävad lähimad elamud ca 13 m kaugusele. Ehitusaeg võib esile

kutsuda siiski lühiajalisi mürahäiringuid lähimate elamute juures kui töid teostatakse õhtusel

ja öisel ajal (21.00-7.00-ni). Keskkonnaministri 16.12.2016. a määrus nr 71 „Välisõhus leviva

müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisa 1 alusel

tuleb ehitusmüra piirväärtusena rakenda ajaperioodil 21.00-7.00 ja vastavas piirkonnas

(elamud, II mürakategooria) 45 dB(A) taset. Kehtivate nõuete (müratasemete tagatavuse osas)

täitmine on vägagi tõenäoline, kuid teatavaid ja lühiajalisi häiringuid ei saa täielikult välistada.

Selle tõttu on DP lähteseisukohtades ka seatud vajalikud tingimused (refereeritud (DP

lähteseisukohad) juba eelhinnangu ptk 1) võimalike tulevaste ehituste ehitustegevuste

ajastamisele.

Ptk 2.2 nähtuva andmestiku põhjalt ei asu alal maardlaid, ohtlikke ettevõtteid ning pole ka

maaparandussüsteeme ja maaparandusehitisi. Inimeste heaolu võib vastava arenduse puhul

muuhulgas seostada veel nt jäätmete, vibratsiooni ja valgusreostuse valdkondadega.

Planeeritav arendusala liidetaks tulevikus Tallinna linna korraldatud jäätmeveoga, alal tekkivad

jäätmed kogutakse kokku vastavalt normidele (tagatav ka ehitusajal, vt ka suunist ptk 3.5.1

lõpust). Seega ei ole põhjust eeldada ebasoodsaid mõjusid seoses jäätmetekkega. Kavandatava

tegevuse korral ei ole ei ehitusperioodil ega ka ala võimalikul kasutusajal ette näha vibratsiooni

või valgusreostuse tegureid inimestele, mis võiksid kaasa tuua olulist ehk leevendamist

vajavaid negatiivseid mõjusid (käsitletud piirkonnas). DP kava ala lähinaabruses oleva Seebi

tn 20 (elamu, arhitekt E. Habermann, 1934) osas on siiski soovitatav enne ehitustegevust

fikseerida vastava hoone ja sellega seotud rajatiste tehniline seisukord ning jälgida ehitiste

seisundit DP kava alal läbiviidavate ehitustööde (lähimad uued hooned Seebi tn 20) ajal.

Kahjustuste tekkimisel (Seebi tn 20 ehitistel) tööd peatada ja fikseerida mh edasised tegevused

(sh kahjude hüvitamine).

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid (hinnataval objektil), kuid

käsitletud ptk-s esitatu tõttu kaaluda edaspidi järgnevat (tingimus/suunis, mida järgida

edasistes tegevustes, tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat korraldust):

 DP kava ala lähinaabruses oleva Seebi tn 20 (elamu, arhitekt E. Habermann, 1934) osas

on siiski soovitatav enne ehitustegevust fikseerida vastava hoone ja sellega seotud

rajatiste tehniline seisukord ning jälgida ehitiste seisundit DP kava alal läbiviidavate

ehitustööde (lähimad uued hooned Seebi tn 20) ajal. Kahjustuste tekkimisel (Seebi tn

20 ehitistel) tööd peatada ja fikseerida mh edasised tegevused (sh kahjude hüvitamine).

3.5.3. Mõjutatava ala väärtus ja tundlikkus, sh looduslikud iseärasused,

kultuuripärand ja intensiivne maakasutus

Vastava ala kohta koondunud andmed käesolevas töös ei näita, et tegemist oleks tundliku või

juba liiga intensiivselt kasutatud alaga. Ala ja selle ümbruskonna senise maakasutusega seotud

18 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

aspekte, mida on vaja kontrollida enne elamumaana kasutusele võttu, on kirjeldutud juba ptk

3.5.1 – 3.5.2, sh arvestades DP kava osas väljastatud lähteseisukohti (vt refereeringut ka

eelhinnangu ptk 1).

DP kava alal ja ümbruses (ca 100 m) ei ole teadaolevalt karuputke kolooniaid. Samuti ei esine

riiklike kultuurimälestisi ega ka pärandkultuuri objekte, mis kavandatavat tegevust võiks

mõjutada või millele võiks omakorda mõju olla. DP kava läheduses paikneb väärtuslik

üksikhoone Seebi tn 20 (elamu; vt ka ptk 3.5.2). DP kavaga seonduvaid looduslikke iseärasusi

on avatud ka ptk 3.5.4. DP kava ala ja selle ümbruse kohta koondunud andmed käesolevas töös

ei näita, et tegemist oleks muus osas tundliku või juba liiga intensiivselt kasutatud alaga, kus

ptk 1 kirjeldatud arendustegevust ellu viia ei tohiks.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.5.4. Mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale

Ptk 1 ja 2.2 nähtub, et DP kava vahetus (otseses kontaktvööndis) ümbruskonnas olulisi Euroopa

Liidu või siseriiklike looduskaitselisi objekte ei asu. Ptk 3.1 – 3.4 ning 3.5.1 – 3.5.3 ei ole

fikseeritud ka DP kava alast johtuvaid mõjutusi/ohtusid, mis võiksid ulatuda paikkonna

loodusväärtusteni (vähemalt > 100 m kaugusel), vt ptk 2.2.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid (hinnataval objektil)

vastavas valdkonnas.

3.5.5. Piiriülene mõju ja katastroofid

Kavandatava tegevusega ei kaasne täiendavaid ohtlikke olukordi (suurõnnetusi/katastroofe)

ega ka piiriüleseid mõjusid. Seega tegevus ei lisa täiendavaid ohtusid tavapärasesse keskkonda,

arvestades mh tegevuse mastaabiga.

Kokkuvõtvalt ei ole ette näha negatiivsete (ebasoodsate) mõjude avaldumist.

3.6. Eelhindamise kontroll-loetelu KMH tasandi ehk tegevuslubade

võtmes

Hinnangud on antud, arvestades nii otsese, kui ka kaudse mõju suurust ja ruumilist ulatust (nt

geograafiline või mõjutatavate (inimesed vm) hulk) ning võimalikkust, tugevust, kestvust,

sagedust ja pöörduvust, sh kumulatiivsust ja koosmõju, samuti ka õnnetuste esinemise

võimalikkust (ka alad, kus õigusaktidega kehtestatud nõudeid on ületatud või võidakse

ületada). Tegevuse kava elluviimisega seotud olulised keskkonnaprobleemid ehk

ebasoodsad mõjud (koos muude mõjualas toimuvate ja/või planeeritavate tegevustega) ja

mõjude (ebasoodne olustik) tõhusa ennetamise, vältimise, vähendamise ja leevendamise

täiendavad võimalused on seotud alljärgnevate teemadega:

 maa ja maakasutus;

 märgalad;

 jõeäärsed alad, jõesuudmed, rannad ja/või kaldad;

 veestik (sh põhjavesi (veeressurss) ja merekeskkond), sh oht keskkonnale;

 muld ja pinnas ning õhk ja kliima (sh oht keskkonnale);

19 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

 maavarade kasutus;

 ressursikasutus (sh energiakasutus), jäägid ja heited ning jäätmeteke;

 maastik (sh pinnavormid);

 looduslik mitmekesisus (loomastik ja taimestik ning metsad) ja kaitstavad

loodusobjektid (sh Natura 2000 võrgustiku alad);

 elanikkond (sh tiheasustusalad), inimese tervis, heaolu ja vara (sh geograafiline ala ja

eeldatavalt mõjutatav elanikkond) ning kultuuripärand ja arheoloogilised väärtused

(vastupanuvõime) - mh müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus ja lõhn;

 suurõnnetuse, katastroofi ning piiriülesuse aspektid.

Alljärgnevalt on eelnevalt esitatud loetelu teemad täpsemalt lahti kirjutatud.

Maa ja maakasutus – vastavaid teemasid on kajastatud ptk 3.1, 3.2, 3.5.1 kuni 3.5.4. Kogutud

teabe alusel puudub eeldus oluliseks ebasoodsaks mõjuks. Siiski järgida ptk 3.5.1 ja 3.5.2

seatud meetmeid/suuniseid, väheste mõjude eelduste minimeerimiseks/vältimiseks ning

tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat korraldust.

Märgalad – puuduvad tegevusala tsoonis, st mõju eeldused puuduvad.

Jõeäärsed alad, jõesuudmed, rannad ja/või kaldad – puuduvad tegevusala tsoonis, st mõju

eeldused puuduvad.

Veestik (sh põhjavesi (veeressurss) ja merekeskkond), sh oht keskkonnale – seonduvat on

kajastatud juba ptk 2.2 ja 3.5.1. Kogutud teabe alusel puudub eeldus oluliseks ebasoodsaks

mõjuks.

Muld ja pinnas ning õhk ja kliima (sh oht keskkonnale) – seonduvat on kajastatud juba mh

ptk 3.5.1 kuni 3.5.3. Ei ole alust eeldada oluliste ebasoodsate mõjude avaldumist. Siiski järgida

ptk 3.5.1 seatud meedet/suunist (ehitusaegne töökorraldus), väheste mõjude eelduste

minimeerimiseks/vältimiseks ning tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat

korraldust.

Maavarade kasutus – kavandatav ei asu maardlal ehk ei sea maavara potentsiaalsele

kasutusele võtmisele täiendavaid piiranguid. DP kava alal vajalikke materjale kasutatakse

teadaolevalt eesmärgipäraselt, põhjustamata mõjusid ressurssidele või teistele, kes neid

kasutada võiksid.

Ressursikasutus (sh energiakasutus), jäägid ja heited ning jäätmeteke – planeeritav

tegevus (ptk 1) ei mõjuta, asjakohase teemavaldkonnaga seotud ehk eelnevalt nimetatud

aspekte, negatiivselt (tulenevalt ptk 1 ja 2 ning 3.1, 3.2, 3.5.1 ja 3.5.2). Muuhulgas on juba

arvesse võetud või arvesse võetav jäätmeteke ning selle asjakohane korraldamine ja käitlemine

kehtivate normide alusel. Siiski järgida ptk 3.5.1 seatud meedet/suunist (ehitusaegne

töökorraldus), väheste mõjude eelduste minimeerimiseks/vältimiseks ning tagamaks

jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat korraldust.

Maastik (sh pinnavormid) – kavandatav tegevus ei kutsu esile maastiku (sh pinnavormide)

ebasoodsat mõjutamist, sh ka naabrusalade kontekstis (tuginedes mh ptk-le 3.1 ja 3.5.1). Ei ole

alust eeldada oluliste ebasoodsate mõjude avaldumist.

20 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Looduslik mitmekesisus (loomastik ja taimestik ning metsad) ja kaitstavad

loodusobjektid (sh Natura 2000 võrgustiku alad) – vastavat teemat on kajastatud juba nt ptk

1, 2, 3.1 ja 3.5.3 ja 3.5.4. Kogutud andmed näitavad, et ebasoodsate mõjude eeldus vastava

teemavaldkonna osas puudub.

Elanikkond (sh tiheasustusalad), inimese tervis, heaolu ja vara (sh geograafiline ala ja

eeldatavalt mõjutatav elanikkond) ning kultuuripärand ja arheoloogilised väärtused

(vastupanuvõime) - mh müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus ja lõhn – arvestades juba

ptk 1 ja 2 esitatud ning ptk 3.1 kuni 3.5 kirjeldatut ja sätestatut, siis oluliste ebasoodsate mõjude

eeldus puudub. Siiski järgida ptk 3.5.1 ja 3.5.2 seatud meetmeid/suuniseid, väheste mõjude

eelduste minimeerimiseks/vältimiseks ning tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside

efektiivsemat korraldust.

Suurõnnetuse, katastroofi ning piiriülesuse aspektid – käesolevat teemat on kajastatud ptk

3.5.5. Kavandatud tegevusel puudub vastavale teemavaldkonnale ebasoodsa mõju eeldus.

3.7. KSH läbiviimise vajalikkus ning seisukohtade küsimise suunised

Lähtudes ptk 3.1-3.6 esitatud informatsioonist, ei ole olulise negatiivse keskkonnamõju

avaldumist strateegilise dokumendi koostamise algatamisel, koostamisel ja rakendamisel ette

näha. Eeltoodu alusel asub Alkranel OÜ seisukohale, et kohalikul omavalitsusel ei ole

vajadust KSH protsessi algatada. Kavandatava tegevuse elluviimisel on võimalik rakendada

ptk-ides 3.5.1 ja 3.5.2 välja toodud tingimusi/suuniseid (eeskätt riskide ilmnemise tõenäosuste

maandamiseks) ning tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat korraldust. Eraldi

ja täiendavate seiremeetmete määramist ei peeta siinkohal asjakohaseks.

KSH algatamise vajalikkuse osas otsustamine ning sellest teavitamine toimub KeHJS § 35

alusel. Eelnevalt tuleb otsuse eelnõu osas seisukohta küsida asjaomastelt asutustelt

(KeHJS § 33 lg 6). Asjaomast ametkonda või osapoolt, kellelt täiendavalt seisukohti peaks

(KSH vajalikkuse üle otsustamise kontekstis) tingimata küsima, Alkranel OÜ oma töös ei

tuvastanud. Seisukohtade küsimise korraldamise (sh asutuste määratlemine) lõplik

korraldamine on siinkohal kohaliku omavalitsuse vastava menetluse juhtorgani (Tallinna

Keskkonna- ja Kommunaalamet) pädevuses (arvestades ka varasemat koostööd

ametkondadega, vastava DP kava menetlemise kontekstis). Laekuva tagasiside tulemusi saab

otsustaja kajastada vähemalt lõpliku otsuse teksti formuleerimisel, enne otsuse vastuvõtmist.

KSH algatamise või mittealgatamise otsustab kohalik omavalitsus (Tallinna Keskkonna-

ja Kommunaalamet) kaalutluse alusel. Käesolev dokument on otsustajatele vaid

töövahendiks lõplike seisukohtade andmiseks ehk kujundamiseks. Lõpetuseks –

otsustusprotsessi (mh seisukohtade küsimine KSH-ga seonduva otsuse eelnõule) täpsem

suunamine ja korraldamine on kohaliku omavalitsuse (Tallinna Keskkonna- ja

Kommunaalamet) pädevuses. Otsustaja saab otsustada ka käesolevas töös esitatud

tingimuste/suuniste parameetrite ehk suuniste rakendamise sõnastuste üle, va juhtudel, kus

õigusruum ei sätesta teisiti (nt looduskaitselised aspektid, seonduvalt liikide ja nende

elupaikade soodsuse tagamisega).

21 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Kokkuvõte

Käesoleva keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) eelhinnangu objektiks oli Tallinnas,

Kristiine linnaosas, Tondi asumis, Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu detailplaneeringu

(DP) kava. Eesmärgiks on määrata (DP menetluse algatamisel ja kehtestamisel) ehitusõigus

äriruumidega korterelamute ehitamiseks (vt ka ptk 1).

Juhindudes DP kavast (ptk 1) ning selle ümbruskonna kohta koondatud andmetest (ptk 2) saab

kokku võtta mõjude eelduste ehk KSH vajaduse analüüsi (ptk 3) tulemused järgnevalt.

Tulemused – lähtudes ptk 3.7 esitatud informatsioonist, ei ole olulise negatiivse

keskkonnamõju avaldumist strateegilise dokumendi koostamise algatamisel, koostamisel ja

rakendamisel ette näha. Eeltoodu alusel asub Alkranel OÜ seisukohale, et kohalikul

omavalitsusel ei ole vajadust KSH protsessi algatada. Kavandatava tegevuse elluviimisel

on võimalik rakendada ptk-ides 3.5.1 ja 3.5.2 välja toodud tingimusi/suuniseid (eeskätt riskide

ilmnemise tõenäosuste maandamiseks) ning tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside

efektiivsemat korraldust. Eraldi ja täiendavate seiremeetmete määramist ei peeta siinkohal

asjakohaseks.

KSH algatamise vajalikkuse osas otsustamine ning sellest teavitamine toimub KeHJS § 35

alusel. Eelnevalt tuleb otsuse eelnõu osas seisukohta küsida asjaomastelt asutustelt

(KeHJS § 33 lg 6). Asjaomast ametkonda või osapoolt, kellelt täiendavalt seisukohti peaks

(KSH vajalikkuse üle otsustamise kontekstis) tingimata küsima, Alkranel OÜ oma töös ei

tuvastanud. Seisukohtade küsimise korraldamise (sh asutuste määratlemine) lõplik

korraldamine on siinkohal kohaliku omavalitsuse vastava menetluse juhtorgani (Tallinna

Keskkonna- ja Kommunaalamet) pädevuses (arvestades ka varasemat koostööd

ametkondadega, vastava DP kava menetlemise kontekstis). Laekuva tagasiside tulemusi saab

otsustaja kajastada vähemalt lõpliku otsuse teksti formuleerimisel, enne otsuse vastuvõtmist.

KSH algatamise või mittealgatamise otsustab kohalik omavalitsus (Tallinna Keskkonna-

ja Kommunaalamet) kaalutluse alusel. Käesolev dokument on otsustajatele vaid

töövahendiks lõplike seisukohtade andmiseks ehk kujundamiseks. Lõpetuseks –

otsustusprotsessi (mh seisukohtade küsimine KSH-ga seonduva otsuse eelnõule) täpsem

suunamine ja korraldamine on kohaliku omavalitsuse (Tallinna Keskkonna- ja

Kommunaalamet) pädevuses. Otsustaja saab otsustada ka käesolevas töös esitatud

tingimuste/suuniste parameetrite ehk suuniste rakendamise sõnastuste üle, va juhtudel, kus

õigusruum ei sätesta teisiti (nt looduskaitselised aspektid, seonduvalt liikide ja nende

elupaikade soodsuse tagamisega).

22 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Kasutatud allikad

Esitatud olulisim materjalide loetelu (arvestades ka varasemas dokumendis esitatud ehk juba

teostatud viitamisi nt õigusaktidele jms, mida siinkohal tingimata ei dubleerita):

 Eelhindamine KMH/KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura

eelhindamine. R. Kutsar, 2015.

 Eelhindamise KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura eelhindamine. R.

Kutsar ja Keskkonnaministeerium, 2018.

 EELIS (Eesti Looduse Infosüsteem), Keskkonnaagentuur 12.11.2025.

 Eesti pinnase radooniriski kaart

(https://gis.egt.ee/portal/apps/experiencebuilder/experience/?id=f4363bc3bae34fe19e0

4458dc875375e), Eesti Geoloogiateenistus, 2023.

 Ehitisregister (https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1), 01.12.2025.

 Harju maakonnaplaneering 2030+. OÜ Hendrikson & Ko, 2013-2018.

 Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadus, … - 2025.

 KOTKAS

(https://kotkas.envir.ee/permits/public_detail_view?1=1&permit_id=101849 ja

https://kotkas.envir.ee/permits/public_detail_view?1=1&permit_id=102626) viimati

alla laetud 01.12.2025.

 Kristiine linnaosa üldplaneering. Tallinna Linnaplaneerimise Amet, 2016.

 Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus, 2025.

 Rohefaktor (https://www.tallinn.ee/et/ehitus/rohefaktor), 2025.

 Tallinna linna koduleht (https://www.tallinn.ee/), 11.11.2025.

 Tallinna linna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2023-2034,

2023.

 Tallinna planeeringute register (https://tpr.tallinn.ee/), 07.11.2025.

 Tallinna Rattastrateegia 2018-2027. Tallinna Kommunaalamet, 2017.

 Tallinna sademevee strateegia aastani 2030, 2012.

 Tallinna üldplaneering. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet, 2001.

 Üleriigiline planeering Eesti 2030+. Rahandusministeerium, 2012.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet käskkirja nr

LISA 1

Detailplaneeringu algatamise tingimused

1. Detailplaneering koostada vastavalt riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“. Detailplaneeringu vormistamise juhised on toodud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18. novembri 2021 käskkirjas nr T-11-1/21/26 „Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“.

2. Detailplaneeringu koostamisel juhinduda Tallinna Linnavolikogu 17. detsembri 2020 määrusega nr 26 kinnitatud Tallinna arengustrateegiast „Tallinn 2035“.

3. Esitada rohefaktori metoodikal põhinev arvutus, et viia ellu Tallinna Linnavolikogu 3. juuni 2021 määruses nr 41 “Kliimaneutraalne Tallinn. Tallinna säästva energiamajanduse ja kliimamuutustega kohanemise kava 2030” seatud eesmärke;

4. Arvestada piirkonda jäävate kehtestatud ja koostamisel olevate detailplaneeringute ja ehitusprojektidega.

5. Hoonestusala planeerimisel arvestada kõikide olemasolevate tehnorajatiste kaitsevöönditega ja nendest tulenevate seadusjärgsete kitsendustega.

6. Planeerida olemasolevate tehnovõrkudega ühendamine vastavalt taotletavatele võrguvaldajate tehnilistele tingimustele.

7. Säilitatava kõrghaljastuse juurestiku kaitsealale hoonestusala, teid, parklat, tehnovõrke ega teisi kaevetöid nõudvaid lahendusi mitte planeerida.

8. Tuua välja liigiliselt, arvuliselt ja väärtusklasside kaupa likvideeritav haljastus ning põhjendus selle likvideerimiseks. Esitada asendusistutuse arvutus vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“. Asendusistutus kavandada maksimaalselt planeeringualale. Tagada I ja II väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine ning võimalusel III väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine.

9. Kavandada mitmekesine ja mitmerindeline haljastus ning kõrghaljastus, mis võimaldaks suvisel perioodil varjestust nii hoonetele kui välialadele.

10. Tänavaruumi kujundamisel lähtuda Tallinna tänavaruumi juhendist.

11. Jalgrataste parkimiskohtade lahendus ning parkimiskohtade arv peab vastama Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolli nr 41 päevakorrapunktiga 26 heakskiidetud Tallinna Rattastrateegia 2018-2027 nõuetele.

12. Parkimiskohtade vajadus kaaluda vastavalt Tallinna parkimisnormatiivile (Tallinna Linnavalitsuse 29. juuli 2025 korraldus nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“). Teed, parkimiskohad ja muud teerajatised kavandada vastavalt Eesti standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“;

13. parkimisalad liigendada haljastusega väiksemateks osadeks, juhinduda Eesti standardist EVS 843:2016 „Linnatänavad “

14. Elektrivarustuse planeerimisel arvestada elektriautode laadimistaristu rajamise vajadusega. Näha ette ehitusseadustiku §‑s 651 nõutav elektriauto laadimistaristu.

15. Tänavavalgustuse kavandamisel avalikuks kasutamiseks ettenähtud teedele juhinduda Tallinna linna määrusest „Tallinna linnavalgustusele esitatavad nõuded“. Tänavavalgustuse jm postid ei tohi asuda kergliiklusteede (jalg- ja jalgrattateed) vabas liikumisruumis.

16. Sademevee käitlemisel lähtuda Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2012 otsusega nr 18 kinnitatud „Tallinna sademevee strateegia aastani 2030“ seisukohtadest. Piirata sademevee juhtimist otse kanalisatsioonivõrku. Võimalikult suur osa sademeveest immutada pinnasesse. Sademevett naaberkinnistule ja tänavamaale mitte suunata. Vajadusel tuleb sademevee kogumiseks ning võimalikult suures osas kohapeal immutamiseks rajada immutusalad.

17. Küttevarustuse planeerimisel arvestada, et Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ kohaselt asub planeeringuala Tallinna kaugkütte piirkonnas.

18. Koostada ülevaade kinnistul tekkivatest olmejäätmetest ja käsitleda jäätmete liigiti kogumist ning kogumiskoha lahendust vastavalt Tallinna Linnavolikogu 9. märtsi 2023 määruse nr 3 „Tallinna jäätmehoolduseeskiri“ (edaspidi JHE) nõuetele. Tähistada rajatav olmejäätmete kogumiskoht võttes seejuures arvesse JHE § 16 ja JHE Lisa 3 nõudeid. Tagada ligipääs teenindustranspordile ja -personalile, vajadusel määrata servituudi vajadus igakordselt teenindustranspordi ning ‑personali kasuks.

19. Planeeringuala välisõhus levivad müratasemed peavad vastama 16. detsembri 2016 määruses nr 71 "Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid" (edaspidi KeM määrus nr 71) lisas 1 toodud normtasemetele.

20. Tehnoseadmete müratasemed ei tohi müratundlike hoonetega aladel ületada KeM määruses nr 71 lisas 1 toodud tööstusmüra sihtväärtust. Tehnoseadmete paigaldamisel jälgida, et need oleksid suunatud müratundlike hoonetega aladest võimalikult kaugele.

21. Tänavavalgustuse kavandamisel kvartalit ümbritsevatele teedele juhinduda Tallinna Linnavalitsuse 2. juuli 2025 määrusest nr 33 „Tallinna linnavalgustusele esitatavad nõuded“.

22. Planeeringus ehitusprojektile esitatavad nõuded:

22.1 arvestades sotsiaalministri 1. oktoobri 2025 määrust nr 54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord“, ei tohi ehitusaegsed ja kasutusaegsed vibratsioonitasemed ületada määruse lisas 1 toodud piirväärtuseid;

22.2 siseruumides vajadusel rakendada müravastaseid meetmeid lähtudes muuhulgas Eesti standardist EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“;

22.3 ehitusmüra tasemed ei tohi lähedusse jäävatel elamualadel ajavahemikus 21.00-07.00 ületada KeM määruses nr 71 lisas 1 toodud normtaset. Impulssmüra piirväärtusena rakendatakse asjakohase mürakategooria tööstusmüra normtaset. Impulssmüra põhjustavat tööd võib teha tööpäevadel 07.00-19.00;

22.4 siseruumides tuleb tagada radooniohutu keskkond vastavalt Eesti standardi EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ toodule. Meetmete valikuks tuleb teostada ehitusprojekti koostamise staadiumis radoonitaseme mõõtmised;

22.5 hoonete projekteerimisel arvestada Riigikogu poolt 24. september 2025 vastuvõetud „Hädaolukorra seaduse ja teiste seaduste muutmise seadusega“ hädaolukorra seadusesse tehtud muudatustega ning hädaolukorra seadusest tulenevate juhistega elanike kaitseks vahetu kõrgendatud ohu korral;

22.6 parkimiskohtade vajadus lahendada vastavalt planeeringu koostamise ajal kehtivale parkimisnormatiivile;

22.7 hoonete kavandamisel ja projekteerimisel tuleb tagada normikohane päevavalguse osakaal (insolatsioon) nii planeeringualal asuvatele kavandatavatele hoonetele kui ka naaberhoonetele (sh olemasolevatele). Päevavalguse osakaalu (insolatsiooni) nõuete täitmist tuleb kontrollida ja tõendada vastavalt kehtivatele ehitusnormidele ja standarditele;

22.8 esitada väliruumi põhimõtteline lahendus, arvestada erinevas vanuses kasutajatega, näidata mänguväljaku ja/või puhkekoha võimalik asukoht. Ehitusprojekti koosseisus koostada väliruumi, sh haljastuse projekt, projekteerimistöödesse kaasata maastikuarhitekt (tase 7);

22.9 vältimaks lindude kokkupõrkeid ehitistega, mitte kavandada suuri klaaspindu või kasutada lahendusi, mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks, kasutades klaasil piisava tihedusega visuaalseid markereid, sobiva töötlusega klaasi või sobivat klaasitüüpi;

22.10 hoone mahus paiknevate parklate põrandavesi juhtida reoveekanalisatsiooni.

EELNÕU

KÄSKKIRI

nr

Seebi tn 22 kinnistu detailplaneeringu algatamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Kristiine linnaosas

Planeerimisseaduse § 124 lg 10 ja § 128 lg-te 1, 5 ja 6, keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lg 2 ja lg-te 3-6, § 34 lg 2, § 35 lg-te 3, 5 ja 6, Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ § 13 p 2, Tallinna Linnavolikogu 23. septembri 2021 määruse nr 22 „Planeerimisseadusest tulenevate ülesannete delegeerimine ning projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonna määruse kehtetuks tunnistamine“ § 1, Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 2 lg 1 p 11 ja § 22 lg-te 2 ja 3 alusel, kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 3. novembri 2016 otsusega nr 172 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringuga, tulenevalt Limouli OÜ 25. juuli 2025 algatamisettepanekust ja asjaolust, et detailplaneeringu elluviimisega kaasnev tegevus ei oma olulist keskkonnamõju ning arvestades Terviseameti ____ 2026 kirjas nr _____ ja Keskkonnaameti _____ kirjas nr _____ esitatud seisukohti 1. Algatamine 1.1 Algatada Seebi tn 22 kinnistu detailplaneering (Tallinna planeeringute registris nr DP047640, edaspidi detailplaneering või planeering) Krsitiine linnaosas 0,86 ha suuruse maa-ala osas, mis on tähistatud lisaks 2 oleval skeemil punase joonega. 1.2 Detailplaneeringu koostamise eesmärk on määrata: 1.2.1 Seebi tn 22 kinnistule ehitusõigus viie kuni 4-korruselise äriruumidega korterelamu ehitamiseks; 1.2.2 üldised maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. 2. Üldplaneering 2.1 Detailplaneeringu ala jääb Tallinna Linnavolikogu 3. novembri 2016 otsusega nr 172 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringu (edaspidi üldplaneering) kohaselt segahoonestusala juhtotstarbega alale, kuhu võib kavandada elamuid, nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone. Alale ei tohi rajada tööstusettevõtteid. 2.2 Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas üldplaneeringuga. 3. Kehtiv detailplaneering 3.1 Planeeritava maa-ala kohta ei ole varem kehtestatud detailplaneeringut. 4. Lähteseisukohad 4.1 Detailplaneering koostada vastavalt järgmistele ja lisas 1 toodud lähteseisukohtadele ja tingimustele. 4.1.1 Tingimused linnaruumile(sh avalikule ruumile): 4.1.1.1 alale planeeritavate sihtotstarvete osakaalud EK 95–90% ja Ä 5–10%;

2

4.1.1.2 hoonestus kavandada kuni 4-korruseline Ravi tänava poolses osa ja 3-korruseline Oksa tänava poolses osas; 4.1.1.3 Seebi tänava äärde tuleb kavandada sujuv kõrguslik üleminek Seebi tn 20 asuvalt 2- korruseliselt väärtuslikult üksikhoonelt kavandatavatele uutele hoonemahtudele; 4.1.1.4 parklakorruse maapealne osa siduda osana maastikukujundusest ning selle kõrgus maapinnast mitte kavandada üle 80 cm. 4.1.2 Tingimused linnaliikuvusele(sh erinevate liikujate ligipääs, tingimused tavaliiklusele, ühistranspordile, rattaliiklusele ja parkimisele): 4.1.2.1 Seebi tänava ääres planeerida kergliiklustee laius minimaalselt 3 meetrit, millele lisandub tänavahaljastus. 4.1.2.2 planeerides kinnistule juurdepääsu Seebi tänavalt tuleb see kavandada ohutusse kaugusse Rivi tänava ristmiku suhtes; 4.1.2.3 Seebi tänava äärde parkimiskohti mitte kavandada; 4.1.2.4 Rivi tänaval arvestada kahesuunaline tänava ruumivajadusega – sõidutee osa laius minimaalselt 5,5 meetrit; 4.1.2.5 Rivi tänav T2 kinnistule tuleb kavandada eelkõige jalgtee Seebi tänavast Tondi tänavast suunas; 4.1.2.6 Rivi tänava äärde saab kavandada üksikud haljastusega liigendatud lühiajalised parkimiskohad tagades nõuetele vastavalt kaugused juurdepääsudest, ülekäiguradadest ja nähtavuse; 4.1.2.7 juurdepääs (pandus) maapinnast madalamale (maa‑alusele) või kõrgemale rajatavale parklale tuleb planeerida hoone mahtu; 4.1.3 Tingimused linnamaastikule ja keskkonnale 4.1.3.1 planeeringualal tuleb tagada haljastatud, loodusliku maapinnaga ühendatud pinna osakaal vähemalt 35%; 4.1.3.2 Seebi tänav on tänavahaljastuse vajadusega, näha ette/jätta ruum tänavahaljastusele; 4.1.3.3 arvestades jätkusuutlikku arengu ja kliimamuutustega kohanemise vajadust on antud lahenduse puhul põhjendatud suurendada kõrghaljastuse osakaalu jätkates kõnnitee ja elamu vahelist puude rida terve Rivi tn ulatuses (mõlemal pool kõnniteed). Varjupuud leevendavad suvisel ajal kõvakattega maapinna kuumenemisest tulenevat negatiivset mõju ja mitmekesistavad loodavat tänavaruumi. Elanike rekreatsiooniala kavandmisel tuleb samuti arvestada varjupuude kavandamise vajadusega, et tagada võimalus veeta rekreatsioonialal aega kuumal ajal vilus. 4.1.4 Asjaõigusi puudutavad tingimused 4.1.4.1 tänavamaa laiendamiseks vajalik ruum (sõidutee, jalgratta- ja jalgtee, parkimiskohad ja tänavahaljastus) kavandada eraldi tänavamaa krundina ja näha ette avalik kasutus. 5. Uuringud 5.1 Viia läbi järgmised uuringud: 5.1.1 teostada planeeringualal Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020 määruse nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord“ kohane haljastuse inventeerimine, mis on kohustuslik läbi viia enne kavandatavat ehitustegevust maa-alal, millel kasvavad puit- ja rohttaimed. Kanda joonistele inventeerimise tulemused koos puude võrade ulatusega. Tagada I ja II väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine ning võimalusel III väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine; 5.1.2 keskkonnaseisundi ülevaatus ning vajadusel reostusuuring. Keskkonnaseisundi hinnangus kirjeldada ka planeeritaval alal varem toimunud tegevusi, prognoosida jääkreostuse esinemise võimalikkust pinnases ja anda juhised edasisteks tegevusteks. Keskkonnaseisundi ülevaatuse võib teha selleks vajalikku kogemust ja tegevuslube omav ettevõte. Jääkreostusega objektid tähistada tugiplaanil ning näha ette reostuse likvideerimine enne ehitustööde algust;

3

5.1.3 planeeringuala asub suure liiklusmüraga piirkonnas, vahetusse lähedusse jääb ka raudtee. Planeeringualal teostada mürauuring. Hinnata rongiliiklusest ning läheduses olevate äri- ja tootmisaladelt tulenevaid müratasemeid planeeringualal. 5.2 Detailplaneeringu koostamisel võivad tekkida täiendavad uuringute vajadused. 6. Kaasamine 6.1 Detailplaneeringu koostamisse kaasata: 6.1.1 Vabariigi Valitsuse 17. detsembri 2015 määruse nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“ §-s 3 nimetatud valitsusasutused, sh Terviseamet ja Päästeamet; 6.1.2 planeerimisseaduse § 127 lõigetes 1-3 nimetatud isikud, kelle õigusi või kohustusi võib planeeringulahendus puudutada; 6.1.3 Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ §‑s 2 nimetatud linna asutused - Kristiine Linnaosa Valitsus, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Linnavaraamet, Tallinna Strateegiakeskuse ringmajanduse osakond ning vajadusel teised linna asutused. 6.2 Arvestades, et detailplaneeringu koostamise eesmärgist tulenevalt võib detailplaneeringu realiseerimine tuua kaasa olemasoleva avalikult kasutatava ehitise rekonstrueerimise ja/või laiendamise või uue avalikult kasutatava ehitise ehitamise vajaduse, tuleb vastavalt Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määrusele nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“: 6.2.1 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil vajadusel korraldada enne detailplaneeringu vastuvõtmist detailplaneeringust huvitatud isikuga Tallinna linna nimel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 kohase halduslepingu sõlmimine. Detailplaneeringust huvitatud isik võtab halduslepingus kohustuse tagada oma kulul detailplaneeringus kavandatavate ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud avalikuks kasutamiseks ettenähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, välisvalgustuse, tehnoehitiste, haljastuse ning vajadusel muude rajatiste valmisehitamise ja/või olemasolevate rajatiste ümberehitamise ja/või nimetatud rajatiste ehitamise või ümberehitamisega seotud kulude täieliku või osalise kandmise; 6.2.2 Tallinna Linnaplaneerimise Ametil hinnata koostöös teiste ametiasutustega arendusalal või väljaspool arendusala Tallinna linnale õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks vajaliku punktis 6.2.1 nimetamata olemasoleva avaliku ehitise rekonstrueerimise ja/või laiendamise või uue avaliku ehitise ehitamise vajadust; 6.2.3 Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“ § 6 lõikes 2 või 3 nimetatud asutusel korraldada vajadusel punktis 6.2.1 nimetatud ehitise ehitamise ja/või selle (kaas)rahastamise lepingu sõlmimiseks vajaliku õigusakti koostamine ja lepingu sõlmimine; 6.2.4 Tallinna Linnavaraametil hinnata punktis 6.2.1 nimetatud ehitise või selle ehitamiseks vajaliku kinnistu Tallinna linnale tasuta võõrandamise lepingu või kinnistule Tallinna linna kasuks tasuta isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimise vajadust. 7. Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine 7.1 Detailplaneeringuga ei kavandata tegevust, mis kuuluks keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuste loetellu. 7.2 Tulenevalt KeHJS § 33 lõike 2 punktist 4, tuleb detailplaneeringu koostamisel kaaluda keskkonnamõju strateegilise hindamise (edaspidi KSH) algatamise vajalikkust ning anda selle kohta KSH eelhinnang juhul, kui detailplaneeringuga kavandatakse KeHJS § 6 lõikes 2 punktis 10 nimetatud valdkonda kuuluvat ja KeHJS § 6 lõike 4 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju

4

hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ (edaspidi määrus nr 224) nimetatud tegevust. Määruse nr 224 § 13 punktis 2 on infrastruktuuri ehitamise valdkonda kuuluvate tegevustena nimetatud muu hulgas elurajooni arendamist. 7.3 Planeeritava maa-ala kohta koostati KSH eelhinnang, lähtudes KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 sätestatud kriteeriumidest. Eelhinnangu tulemustest ning § 33 lõike 6 kohaselt asjaomastelt asutustelt saadud seisukohtadest lähtudes jõuti järeldusele, et KSH läbiviimine detailplaneeringu koostamisel ei ole vajalik, järgmistel põhjustel ning tingimusel, et detailplaneeringu koostamisel ja projekteerimisel täidetakse alljärgnevaid tingimusi: 7.3.1 Detailplaneeringuga ei kavandata tegevusi, millel eeldatavalt võiks olla oluline keskkonnamõju, sealhulgas keskkonnaseisundi pöördumatu kahjustamine, looduslike alade hävimine, vee, pinnase või õhu saastamine, olulise jäätmetekke põhjustamine või mürataseme märkimisväärne suurenemine. Kavandatav tegevus seisneb olemasoleva hoonestatud ja valdavalt kõvakattega ärimaa arendamises segafunktsiooniga elamu- ja äripiirkonnaks, mis vastab piirkonna planeeringulistele arengusuundadele. 7.3.2 Detailplaneering on kooskõlas Harju maakonnaplaneeringu 2030+ ja Kristiine linnaosa üldplaneeringuga ning toetab Tallinna arengustrateegia „Tallinn 2035“ eesmärke. Üldplaneeringu kohaselt paikneb planeeritav ala segahoonestusalal, kus on ette nähtud elamute ning nende naabrusesse sobivate äri- ja ühiskondlike hoonete rajamine. Kavandatav hoonestus on oma mahult, kõrguselt ja iseloomult piirkonda sobiv ning jääb üldplaneeringus sätestatud hoonestustingimuste piiresse. 7.3.3 Planeeringualal ega selle lähiümbruses ei paikne kaitstavaid loodusobjekte ega Natura 2000 võrgustiku alasid. Eesti Looduse Infosüsteemi (EELIS) andmetel ei esine planeeringualal ega selle lähiümbruses kaitsealuste liikide leiukohti ega vääriselupaiku. Lähim Natura 2000 ala on Rahumäe loodusala (EE0010143), mis asub ligikaudu 2 km kaugusel planeeringualast ning kavandatav tegevus sellele eeldatavalt mõju ei avalda. 7.3.4 Detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne eeldatavalt olulist negatiivset mõju haljastusele ega rohevõrgustikule. Planeeringuala paikneb väljakujunenud linnalises keskkonnas ning on suures osas kaetud hoonete ja kõvakattega. Detailplaneeringu koostamisel viiakse läbi haljastuse inventeerimine ning kavandatakse uus kõrghaljastus ja haljastatud alad. Haljastuse kavandamisel lähtutakse Tallinna rohefaktori põhimõtetest ning vajaduse korral nähakse ette asendusistutus vastavalt kehtivale korrale. 7.3.5 Planeeringuala asub väljakujunenud linnalises keskkonnas, kus on olemas vajalik tehniline infrastruktuur, sealhulgas vee- ja kanalisatsioonivõrk, kaugkütteühendus ning transpordiühendused. Kavandatav arendus kasutab olemasolevat linnaruumi efektiivsemalt ning ei põhjusta olulist täiendavat koormust keskkonnale ega infrastruktuurile. 7.3.6 Detailplaneeringuga kavandatakse parkimise lahendamist osaliselt maa-alusel korrusel, mis võimaldab vähendada maapealse parkimise osakaalu ning suurendada haljastatud pindade osakaalu planeeringualal. Arvestades ala varasemat kasutust teostatakse kinnistu keskkonnaseisundi ülevaatus või reostusuuring ning reostuse esinemisel nähakse ette selle likvideerimine enne ehitustegevuseks. 7.3.7 Kavandatav tegevus ei põhjusta olulist mõju inimese tervisele ja heaolule. Võimalikud ajutised häiringud võivad tekkida ehitustööde ajal (nt müra ja tolm), kuid need on ajutised ning neid on võimalik leevendada kehtivate normide ja töökorralduslike meetmete abil. Detailplaneeringu koostamisel nähakse ette mürauuringu läbiviimine ning vajadusel meetmed müra mõju vähendamiseks. 7.3.8 Hoonete projekteerimisel tagatakse nõuetele vastavad insolatsiooni- ja sisekliimatingimused ning järgitakse energiatõhususe põhimõtteid, sealhulgas hoonete arhitektuurne ja tehniline lahendus ning tehnosüsteemide valik kavandatakse energiasäästlikult. Siseruumides radooniohutuse tagamiseks teostatakse ehitusprojekti koostamise staadiumis radoonitaseme mõõtmised ning vajaduse korral rakendada sobivaid leevendusmeetmeid vastavalt Eesti standardile EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“.

5

7.3.9 Planeeringualal ega selle lähiümbruses ei paikne riiklikke kultuurimälestisi ega pärandkultuuri objekte. Lähim ehitismälestis on Tondi sõjaväelinnaku kasarm aadressil Tondi tn 51 (1915–1916), mis paikneb ligikaudu 110 m kaugusel planeeringualast ning mille kaitsevöönd planeeringualale ei ulatu. Planeeringuala vahetus läheduses paikneb Kristiine linnaosa üldplaneeringus määratletud väärtuslik üksikhoone aadressil Seebi tn 20 (arhitekt Erich Habermann, 1934). Detailplaneeringu koostamisel arvestatakse nimetatud hoone säilimise ja selle lähiümbrusega sobiva ruumilise lahenduse tagamisega, mistõttu kavandatava tegevusega ei kaasne eeldatavalt negatiivset mõju kultuurimälestistele ega kultuuripärandile. 7.3.10 Kavandatav tegevus ei põhjusta piiriülest keskkonnamõju ega suurõnnetuse või katastroofi riski suurenemist. Samuti ei ole planeeringuga seotud tegevused oma olemuselt sellised, mis võiksid kaasa tuua olulisi keskkonnariske. 7.4 KeHJS § 33 lõike 6 kohaselt küsiti KSH algatamata jätmise otsuse eelnõu kohta seisukohta Keskkonnaametilt ja Terviseametilt. 7.4.1 Keskkonnaamet asus oma ... kirjaga nr ... seisukohale, et ... 7.4.2 Terviseamet asus oma ... kirjaga nr ... seisukohale, et ... 8. Menetlus 8.1 Detailplaneeringu algatamist taotles Limouli OÜ eesmärgiga määrata Seebi tn 22 kinnistule ehitusõigus viie kuni 4‑korruselise äriruumidega korterelamu ehitamiseks. 8.2 Planeerimisseaduse § 130 kohaselt sõlmisid Tallinna linn, RUUM JA MAASTIK OÜ ja Limouli OÜ 29. jaanuaril 2026 halduslepingu nr 3-6/8 detailplaneeringu koostamiseks. 8.3 Planeerimisseaduse § 128 lõike 1 kohaselt algatab detailplaneeringu kohaliku omavalitsuse üksus. Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 2 lõike 1 punkti 11 kohaselt algatab Tallinna Linnaplaneerimise Amet ameti juhataja käskkirjaga detailplaneeringuid, välja arvatud detailplaneeringud, mille algatamine on seaduse kohaselt linnavolikogu pädevuses. Käesoleva detailplaneeringu algatamine ei ole seaduse kohaselt linnavolikogu pädevuses. Seega on detailplaneeringu algatamise otsustuspädevus Tallinna Linnaplaneerimise Ametil. 9. Teatavaks tegemine 9.1 Tallinna Linnaplaneerimise Ametil: 9.1.1 avaldada käskkiri ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teateid, Ametlikes Teadaannetes ja Tallinna veebilehel. 9.1.2 teavitada 30 päeva jooksul detailplaneeringu algatamise otsuse tegemise päevast arvates isikuid, kelle õigusi võib planeering puudutada, ja isikuid, kes on avaldanud soovi olla selle koostamisse kaasatud: Oksa tn 10, Seebi tn 20, Seebi tn 22, ja Rivi tn 8 // Sammu tn 7 // Seebi tn 22a // 22b // Talli tn 1 kinnistute omanikke, Tallinn, Oksa tn 12 korteriühistut, Tallinn, Oksa tn 14 korteriühistut, Tallinn, Rivi tn 4 korteriühistut, Tallinn, Rivi tn 6 // Sammu tn 5 // Sõjakooli tn 14 // 16 // Talli tn 2 // 4 korteriühistut jaTallinn, Seebi tn 15 korteriühistut. 9.2 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil teavitada KSH algatamata jätmisest 14 päeva jooksul pärast otsuse tegemist Ametlikes Teadaannetes ja vähemalt ühes üleriigilise või kohaliku levikuga ajalehes ning elektrooniliselt, liht- või tähtkirjaga keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lõikes 6 nimetatud asutusi. 9.3 Detailplaneeringu algatamise ja KSH algatamata jätmise otsusega saab tutvuda Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametis, Harju tn 13, esmaspäeviti kella 14–18 ja neljapäeviti kella 9– 12 ning Tallinna õigusaktide infosüsteemis aadressil https://teele.tallinn.ee.

Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu detailplaneering

(DP) kava keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH)

eelhinnang

KSH menetluse algatamise vajaduse üle otsustamise

protsessi korraldaja: Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet

Arendaja: Limouli OÜ

Töö koostaja: Alkranel OÜ

Projektijuht: Elar Põldvere

2025

2 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Publitseerimise üldandmed:  Töö koostatud – 11.12.2025. a.

 Koostajad (Alkranel OÜ) - Elar Põldvere ja Kätlin Pitman.

 Alkranel OÜ (www.alkranel.ee) – keskkonnaalased konsultatsioonid, aastast 1999.

3 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Sisukord

Sissejuhatus ................................................................................................................................ 4

1. Strateegilise planeerimisdokumendi kava ehk kavandatava tegevuse ja selle paikkonna

lühikirjeldus ............................................................................................................................... 5

2. Mõjutatava keskkonna ja olemasoleva olukorra lühikirjeldus ........................................... 8

2.1. Tegevuspaiga lühikirjeldus strateegiliste ja muude arengudokumentide järgselt .... 10

2.2. Tegevuspaiga lühikirjeldus paikkonna muude ja käesolevas kontekstis asjakohaste

aspektide järgselt .................................................................................................................. 12

3. Tegevusega eeldatavalt kaasneva mõju prognoos ja ettepanekud edaspidiseks ning KSH

vajalikkuse prognoos ............................................................................................................... 13

3.1. Missugusel määral loob strateegiline planeerimisdokument aluse kavandatavale

tegevusele, lähtudes nende asukohast, iseloomust ja elluviimise tingimustest või

eraldatavatest vahenditest ..................................................................................................... 13

3.2. Missugusel määral mõjutab strateegiline planeerimisdokument teisi strateegilisi

planeerimisdokumente, arvestades nende kehtestamise tasandit ......................................... 14

3.3. Strateegilise planeerimisdokumendi asjakohasus ja olulisus keskkonnakaalutluste

integreerimisel teistesse valdkondadesse ............................................................................. 14

3.4. Strateegilise planeerimisdokumendi, sh jäätmekäitluse või veekaitsega seotud

planeerimisdokumendi tähtsus Euroopa Liidu keskkonnaalaste õigusaktide nõuete

ülevõtmisel ........................................................................................................................... 15

3.5. Strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega seotud keskkonnaprobleemid

(arvestades mõju suurust ja ruumilist ulatust ning võimalikkust, kestvust, sagedust ja

pöörduvust, sh kumulatiivsust ning õnnetuste esinemise võimalikkust) ............................. 15

3.5.1. Mõju maastikule, mullale ja pinnasele, veestikule (sh põhjavesi), õhule ning

kliimale (sh oht keskkonnale) ........................................................................................... 15

3.5.2. Mõju (oht) inimese tervisele ning heaolule (sh geograafiline ala ja eeldatavalt

mõjutatav elanikkond) ...................................................................................................... 16

3.5.3. Mõjutatava ala väärtus ja tundlikkus, sh looduslikud iseärasused,

kultuuripärand ja intensiivne maakasutus ........................................................................ 17

3.5.4. Mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale ............ 18

3.5.5. Piiriülene mõju ja katastroofid .......................................................................... 18

3.6. Eelhindamise kontroll-loetelu KMH tasandi ehk tegevuslubade võtmes ................ 18

3.7. KSH läbiviimise vajalikkus ning seisukohtade küsimise suunised ......................... 20

Kokkuvõte ................................................................................................................................ 21

Kasutatud allikad ..................................................................................................................... 22

4 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Sissejuhatus

Keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) eelhinnangu (edaspidi ka EH) objekt on Harju

maakonnas, Tallinnas, Kristiine linnaosas, Tondi asumis, Seebi tn 22 (78407:702:1900)

kinnistu detailplaneeringu (DP) kava. Eesmärgiks on määrata (DP menetluse algatamisel ja

kehtestamisel) ehitusõigus äriruumidega korterelamute ehitamiseks (vt ka ptk 1).

Tegevuse arendaja on Limouli OÜ ja eelhinnangu koostaja on Alkranel OÜ. Eelhinnangu

koostamisel on lähtutud muuhulgas Ruum ja Maastik OÜ ning Arhitekt Tarbe OÜ poolt

koostatud planeeringulahenduse illustratiivsest materjalist (võimaldamaks mh kohalikul

omavalitsusel kaaluda planeeringu menetluse algatamise taotlust).

Koostatavat eelhinnangut saab eelkõige kohalik omavalitsus kasutada täiendava töövahendina

detailplaneeringuga seonduvates (detailplaneeringu algatamise üle otsustamine jm asjakohane)

ja sellele eeldatavalt järgnevates menetlusprotsessides. KSH algatamise vajalikkuse osas

otsustamine ning sellest teavitamine toimub keskkonnamõju hindamise ja

keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (KeHJS) § 35 alusel. Eelnevalt tuleb otsuse eelnõu osas

seisukohta küsida asjaomastelt asutustelt (KeHJS § 33 lg 6), kui vastavad asutused (kavandatav

tõenäoliselt puudutab vastava asutuse huve või kellel võib olla põhjendatud huvi eeldatavalt

kaasneva keskkonnamõju vastu) tuvastatakse.

Eelhinnangu koostamisel lähtutakse Eesti Vabariigis kehtivatest õigusaktidest ja

väljakujunenud õiguslikust praktikast ning aktuaalsetest suunistest. KeHJS § 22 kohaselt on

tegevus olulise keskkonnamõjuga, kui see võib eeldatavalt:

 ületada mõjuala keskkonnataluvust;

 põhjustada keskkonnas pöördumatuid muutusi;

 seada ohtu inimese tervise ja heaolu, kultuuripärandi või vara.

Töö koostamisel on lähtutud muuhulgas järgmistest juhenditest:

 „KMH/KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura-eelhindamine” (Riin

Kutsar, 2015; Keskkonnaministeeriumi poolt tellitud);

 „Keskkonnamõju hindamise eelhinnangu andmise juhend” (Keskkonnaministeerium,

2017);

 „KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura-eelhindamine” (Riin Kutsar ja

Keskkonnaministeerium, 2018).

5 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

1. Strateegilise planeerimisdokumendi kava ehk

kavandatava tegevuse ja selle paikkonna lühikirjeldus

Käesoleva KSH EH objekt (detailplaneering (DP) kava) asub Harju maakonnas, Tallinnas,

Kristiine linnaosas, Tondi asumis, Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistul, vt ka joonist 1.1.

Seebi tn 22 kinnistu (100% ärimaa) pindala on 6919,0 m², millest õuemaa 6352,0 m² ja muu

maa 567,0 m². Kinnistu senist kasutust ja ümbrust iseloomustatakse ka ptk 2.

Joonis 1.1. Seebi tn 22 kinnistu asukoht Tallinnas (märgitud sinise joone ja oranži asukoha tähisega).

Alus: Maa- ja Ruumiameti, 2025.

Senisele ärimaale otsitakse varasemaga võrreldes efektiivsemaid võimalusi maakasutuse

suunamiseks. Soovitav lahendus näeks ette seniste tootmishoonete ja kõvakattelise ala

likvideerimise. Eesmärk on maakasutuse sihtotstarbe ja ehitusõiguse määramine äriruumidega

korterelamute (joonis 1.2) ehitamiseks (linnaosa üldplaneeringu elluviimine). Kuni viie ja kuni

4-korruselise (18 m) hoonete äripinnad kavandatakse esimestele korrustele, parkimine

lahendatakse (kehtivate normide kohaselt) ühiselt hoonete maa-alusel korrusel (juurdepääs

Seebi tn-lt) ning külgneval Rivi tn-l (liigendatult kõrghaljastusega). Kavandatud täisehituse

protsent on 26% (hoonete all 1800 m2, maapealne suletud brutopind 8300 m2) ja

hoonestustihedus 1,20, haljastuse osakaal omakorda 30% (mh Seebi tn äärde kavandatud

puuderiba (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 06.05.2025. a kirja nr 3-2/1221 – 1 suunis)).

Viimati viidatud kirjas on esitatud mh suunis ̶ hooned planeerida üldjuhul piki tänavat,

säilitades tagumise krundiosa õuealana ning arvestada Oksa tänava kruntide õuealade

privaatsuse säilitamisega.

DP kava ala äärsed tänavad (Seebi kui ka Rivi tn) on avalikus kasutuses. Rivi tänav on

ühesuunaline DP kava alaga piirnevas tänavaosas. Kavandatud on sidus ja kõigile ligipääsetav

kõnniteede võrgustik. Kogu trasside (küte, vesi ja reoveekanalisatsioon) lahendus on

ühistorustike baasil lahendatav.

6 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Joonis 1.2. Seebi tn 22 kinnistu maakasutusliku visiooni (Ruum ja Maastik OÜ, 25.07.2025) joonise

tõmmis.

2025. a novembri kuus väljastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet planeeringu

lähteseisukohad (aluseks planeeringu koostamisele, selle algatamisel), milledest

refereeritakse (kokkuvõtlikult) siinkohal järgnevaid teemavaldkondi/sätteid:

 alale planeeritavate sihtotstarvete osakaalud EK 95-90%, Ä 5-10%;

 kvartali hoonestus kuni neljakorruseline Rivi tn poolses osa ja kolme korruseline Oksa

tn poolses osas. Seebi tn äärde kavandada sujuv kõrguslik üleminek Seebi tn 20 asuvalt

kahekorruseliselt väärtuslikult üksikhoonelt kavandatavatele uutele hoonemahtudele;

 parklakorruse maapealne osa siduda osana maastikukujundusest ning selle kõrgus

maapinnast mitte üle 80 cm;

 Seebi tn äärde parkimiskohti mitte kavandada. Rivi tn arvestada kahesuunaline tänava

ruumivajadusega – sõidutee osa laius min 5,5 m. Rivi tn äärde saab kavandada üksikud

haljastusega liigendatud lühiajalised parkimiskohad;

 tagada kõrghaljastus, mis võimaldaks suvisel perioodil varjestust nii hoonetele kui

välialadele ning lubaks välistemperatuuridel säilida normi piires. Kavandada

mitmekesine ja mitmerindeline haljastus. Tagada haljastatud, loodusliku maapinnaga

ühendatud pinna osakaal vähemalt 35%;

 arvestades jätkusuutlikku arengu ja kliimamuutustega kohanemise vajadust on antud

lahenduse puhul põhjendatud suurendada kõrghaljastuse osakaalu jätkates kõnnitee ja

elamu vahelist puude rida terve Rivi tn ulatuses (mõlemal pool kõnniteed). Varjupuud

leevendavad suvisel ajal kõvakattega maapinna kuumenemisest tulenevat negatiivset

mõju ja mitmekesistavad loodavat tänavaruumi. Elanike rekreatsiooniala kavandmisel

7 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

tuleb samuti arvestada varjupuude kavandamise vajadusega, et tagada võimalus veeta

rekreatsioonialal aega kuumal ajal vilus. Juhinduda linna poolt koostatud rohefaktori

juhendist;

 teostada planeeringualal Tallinna Linnavalitsuse 10.06.2020 määruse nr 15 „Haljastuse

inventeerimise kord“ kohane haljastuse inventeerimine, mis on kohustuslik läbi viia

enne kavandatavat ehitustegevust maa-alal, millel kasvavad puit- ja rohttaimed. Kanda

joonistele inventeerimise tulemused koos puude võrade ulatusega;

 detailplaneeringule lisada kinnistu keskkonnaseisundi ülevaatuse ning vajadusel

reostusuuringute aruanded. Keskkonnaseisundi hinnangus kirjeldada ka planeeritaval

alal varem toimunud tegevusi, prognoosida jääkreostuse esinemise võimalikkust

pinnases ja anda juhised edasisteks tegevusteks. Keskkonnaseisundi ülevaatuse võib

teha selleks vajalikku kogemust ja tegevuslube omav ettevõte. Jääkreostusega objektid

tähistada tugiplaanil ning näha ette reostuse likvideerimine enne ehitustööde algust;

 planeeringualal tuleb teostada mürauuring. Hinnata tuleks ka rongiliiklusest tulenevaid

maksimaalseid müratasemeid planeeringualal. Tuleks hinnata ka läheduses olevate äri-

ja tootmisaladelt tulenevaid müratasemeid. Tehnoseadmete kavandamisel jälgida, et

need oleksid suunatud müratundlike hoonetega aladest võimalikult kaugele;

 ehitusmüra tasemed ei tohi lähedusse jäävatel elamualadel ajavahemikus 21.00-07.00

ületada Keskkonnaministeeriumi määruses nr 71 lisas 1 toodud normtaset.

Impulssmüra piirväärtusena rakendatakse asjakohase mürakategooria tööstusmüra

normtaset. Impulssmüra põhjustavat tööd võib teha tööpäevadel 07.00-19.00;

 tulevaste hoonete siseruumides tuleb tagada radooniohutu keskkond vastavalt Eesti

standardi EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja

olemasolevates hoonetes“ toodule. Meetmete valikuks tuleb teostada ehitusprojekti

koostamise staadiumis radoonitaseme mõõtmised;

 hoonete kavandamisel ja projekteerimisel tuleb tagada normikohane päevavalguse

osakaal (insolatsioon) nii planeeringualal asuvatele kavandatavatele hoonetele kui ka

naaberhoonetele (sh olemasolevatele). Päevavalguse osakaalu (insolatsiooni) nõuete

täitmist tuleb kontrollida ja tõendada vastavalt kehtivatele ehitusnormidele ja

standarditele;

 vältimaks lindude kokkupõrkeid ehitistega, mitte kavandada suuri klaaspindu või

kasutada lahendusi, mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks, kasutades klaasil piisava

tihedusega visuaalseid markereid, sobiva töötlusega klaasi või sobivat klaasitüüpi.

8 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

2. Mõjutatava keskkonna ja olemasoleva olukorra

lühikirjeldus

Peatüki (edaspidi ptk) koostamisel on arvestatud esimeses peatükis, juhendmaterjalides ning

avalikult ja erialaselt kasutatavates andmebaasides sisalduvat teavet. Riiklike andmeallikatena

kasutatakse peamiselt EELIS (Eesti Looduse Infosüsteem, Keskkonnaagentuur (12.11.2025

a.)) infosüsteemi ja Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusi (2025). Antud töös on käsitletud

võimaliku mõjuala eeldustega alana 100 m tsooni hoonestusaladest, igas suunas. Üldise

taustteabe tagamiseks on siiski kirjeldatud vajadusel ka laiemat ala.

Kavandatava tegevuse ala asub Kristiine linnaosas Tondi asumis. Käesolevalt on Seebi tn 22

kinnistu hoonestatud ja suures ulatuses kaetud kõvakattelise alaga (sh parkimiseks), haljastuse

osakaalu moodustavad mururibad Rivi ja Seebi tänava poolses osas. Ala on piiratud

massiivpiirdega ning hoonete teenindamiseks paikneb Seebi tn-l ka parkimisala. Hetkel on

Ehitisregistris (EHR) selle ala osas kümme kannet, mh järgnevad objektid:

 olmehoone/lao- ja müügihoone (kaks korrust), registrikoodid (EHR kood) 101028151

ja 120222208;

 kaarhall-laohoone (üks korrus), EHR kood 101028581;

 kaarhall (puidutöökoda; kaks korrust), EHR kood 101028152;

 tsüklonite torn (üks korrus, erihoone), EHR koodid 101028580;

 raamhall-kütusehoidla (viilhall, kaks korrust), EHR kood 101028582;

 tuletõrje veevõtukoht (sh hüdrant), EHR kood 900005677.

Territooriumil tegutsejad omavad keskkonnalubasid. Pajunes Puutöö OÜ omab keskkonnaluba

nr L.ÕV/320827 (alates 01.10.2011), milles on lubatud saasteainete (2-propanool

(isopropüülalkohol), aromaatsed süsivesinikud, alifaatsed süsivesinikud ja atsetaadid) viimine

paiksest heiteallikast välisõhku. Autokliinik OÜ omab keskkonnaluba nr L.ÕV/321910 (alates

05.07.2012), milles on lubatud saasteainete (etanool, tsükloheksanoon, aromaatsed

süsivesinikud, 2-butanool, 1-propanool, tolueen, ligroiin ehk toorbensiin, ksüleen,

etüülatsetaat, alifaatsed süsivesinikud, atsetoon) viimine paiksest heiteallikast välisõhku.

Tallinna Kristiine linnaosas oli kohaliku omavalitsuse andmetel 2025. a 1. novembri seisuga

34125 elanikku (Tallinna linna koduleht). Seebi tn 22 kinnistu ümbruses on valdavad

elamumaad (vt ka tabel 2.1 ja joonis 2.1). Ümbruskonna osas võib avalike andmete alusel

(Maa- ja Ruumiameti, 2025; antud kaugused linnulennult hoonestusala suhtes) välja tuua veel

järgnevat:

 ca 45 m kaugusel kagu suunal paikneb raudtee (Seebi tn suunal garaažid elamumaal);

 ca 140 ja 190 m kaugusel loode suunal on bussipeatus “Västriku“ (mõlema suunaline);

 ca 220 m kaugusel loode-põhja suunal asub lasteaed „Tallinna Haraka Lasteaed“.

9 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Joonis 2.1. Seebi tn 22 kinnistu (helesinise joonega tähistatud) ja piirnevad (vt ka tabel 2.1) ning ka

ümbruskonna lähimad kinnistud. Alus: Maa- ja Ruumiameti, 2025. Tabel 2.1. Kavandatava (vt ptk 1 ja ptk 2, joonis 2.1) alaga piirnevad katastriüksused, teede korral on

toodud ka järgmine katastriüksus (Maa- ja Ruumiameti, 2025). Nr Lähiaadress Katastri tunnus Maakasutuse sihtotstarve

1 Seebi tn 20 78407:702:0980 Elamumaa 100%

2 Oksa tn 14 78407:702:3290 Elamumaa 100%

3 Oksa tn 12 78407:702:3530 Elamumaa 100%

4 Oksa tn 10 78407:702:0095 Elamumaa 100%

5 Rivi tn 3 78407:702:0460 Elamumaa 100%

6 Rivi tänav T2 78407:702:0061 Transpordimaa 100%

7 Rivi tn 4 78407:702:0290 Elamumaa 100%

8 Rivi tn 6 // Sammu tn 5 // Sõjakooli tn 14

// 16 // Talli tn 2 // 4

78401:101:5004 Elamumaa 95%; Ärimaa 5%

9 Rivi tn 8 // Sammu tn 7 // Seebi tn 22a //

22b // Talli tn 1

78401:101:5003 Elamumaa 95%; Ärimaa 5%

10 Seebi tänav 78407:702:0098 Transpordimaa 100%

11 Seebi tn 15 78407:702:2380 Elamumaa 100%

12 Seebi tn 17 78407:702:3490 Elamumaa 100%

Alljärgnevalt on esitatud ülevaade peamistest (arvestades tegevuse iseloomu) ja

asjakohastest strateegilistest planeerimisdokumentidest või arengudokumentidest (ptk

2.1). Vastavale infole järgneb ka paikkonna muude ja käesoleval juhul asjakohaste

aspektide kirjelduste osa (ptk 2.2).

10 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

2.1. Tegevuspaiga lühikirjeldus strateegiliste ja muude

arengudokumentide järgselt

Harju maakonnaplaneeringus 2030+ (2018) on määratud üldised maakonna arengu

ruumilised põhimõtted. Maakonnaplaneering lähtub Üleriigilisest planeeringust Eesti 2030+

(2012), kus soovitatakse tõsta tihedalt asustatud aladel kompaktsust. Seebi tn 22 kinnistu ei jää

rohevõrgustikku ja jääb linnalise asustusega alale. Linnalise keskkonna arendamise

tingimustest nähtub, et hoonemaht ümbritsevas ruumis ei vastanduks üldjuhul väljakujunenud

linnaehituslikule ilmele ja oleks inimmõõtmeline (soovituslikult kuni neli korrust, üldjuhul

orienteeritud tänavajoonele). On antud ka tingimus, et hoonete projekteerimisel ja ehitamisel

radooniohtlikes piirkondades tuleb järgida asjakohaseid suuniseid ja standardeid, vastava ohu

minimeerimiseks.

Tallinna üldplaneeringu (2001) kohaselt on valdav osa Kristiine territooriumist tihendatav

ala. Kristiine linnaosa üldplaneeringu (ÜP; 2016) eesmärk on Tallinna ülplaneeringu

täpsustamine ja täiendamine. Kristiine linnaosa üldplaneeringu näeb ette erinevate linnaosa

piirkondade omavahelise sidususe tagamise ning nende funktsionaalsuse mitmekesistamise.

Tondi kasarmute ja Seebi tn vaheline piirkond (kehtestatud või koostatavate

detailplaneeringutega ligikaudselt kavandatud uusehitusmahtude analüüs) kavandatud

ligikaudsed uusehitusmahud, suletud brutopind on 60 000 m2 (sh elamumaa u 60–70%) ja

arvestuslik keskmine tihedus on 1. DP kava alal näeb ÜP piirkonda ette segahoonestusala

(joonis 2.2) funktsionaalsuses (nt elamud ja nende naabrusse sobivad äri- ja ühiskondlikud

hooned). Üldised maakasutustingimused:

 kõrgus üldjuhul kuni 18 m;

 piirkonnale iseloomulik keskmine soovituslik hoonestustihedus ̶ üldjuhul kuni 1,2;

 haljastatud pinna osatähtsus krundist ̶ üldjuhul 20%;

 uute elamute õuealale kavandada ühiselt kasutatav välisruum, sh mänguväljak.

Kristiine linnaosa üldplaneeringu alusel on kavandatud tegevuse piirkonnas olemas

veevarustus, sademeveekanalisatsioon, kanalisatsioon ning energiavarustus. DP kava ala asub

ka kaugküttepiirkonnas (mh vastavalt https://gis.tallinn.ee/veebikaart, 2025), kus mh vastavad

trassid Maa- ja Ruumiameti (2025) järgselt paikkonnas olemas.

Kristiine linnaosas paiknevate väärtuslike üksikhoonete hulgas on: Seebi tn 20 (elamu, arhitekt

E. Habermann, 1934), mis on arhitekti projekteeritud tüüpiline traditsionalistlik kahepereelamu

(piirneb kavandatava tegevusega). Väärtuslikud üksikobjektid säilitada ning neile laiendada

ÜP miljööväärtuslike alade kaitse- ja kasutamistingimusi. Miljööväärtuslike aladega piirneva

hoonestuse puhul tagada hoonestuskõrguse sujuv üleminek madalamalt kõrgemale.

Lisaks ÜP-le saab täiendavalt esile tuua, et ühisvee ja ühiskanalisatsiooni ning sademe võrkude

haldust ja arendust katab ka Tallinna linna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise

kava aastateks 2023-2034 (2023). 2023. a dokument toetab ka juba 2012. a

strateegiadokumendi Tallinna sademevee strateegia aastani 2030 (2012) eesmärki ̶

kavandada terviklik sademevee käsitlus Tallinnas. Kristiine linnaosa sademeveekanalisatsioon

on osaliselt ühisvoolne (Seewaldi valgalal) ja osaliselt lahkvoolne (Mustoja valgalal) ning

tegeletakse lahkvoolse sademeveekanalisatsiooni arendamisega. Soositakse sademevee

kogumist kastmisveeks. Kastmise eesmärkidel kogutakse ainult katustelt tulevat sademevett.

11 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Joonis 2.2. ÜP põhijoonis ̶ maakasutus ja piirangud (Kristiine linnaosa üldplaneering, 2016 ja Ruum ja

Maastik OÜ, 2025) ja kavandatav tegevus (violetne joon).

Tallinna Rattastrateegia 2018-2027 (2017) soovitab rajada elamutes 1 ratta parkimiskoht

50 m2 hoone suletud brutopinna kohta (miinimum 1 korteri kohta), äripindadel 1 ratta parkimis-

koht 100 m2 hoone suletud brutopinna kohta (miinimum 1 koht 8 töötaja kohta). Rattaparklad

paigutada sissepääsude lähedal, maksimaalselt 50 m kaugusele sissepääsust (tänavatasapinnal).

Rattakasutuse soosimisega kaasnevad positiivsed keskkonna-, majandus-, sotsiaalsed ja

kultuurilised mõjud.

Tallinn 2035 Arengustrateegia (2020/2025) tõukub mh dokumendist Tallinna

keskkonnastrateegia aastani 2030 (2013), mille abil soovitakse sh parandada linna

keskkonnaseisundit ning tõsta elanike keskkonnateadlikkust. Arengustrateegial on 6

strateegilist sihti: sõbralik linnaruum, loov maailmalinn, terve Tallinn liigub, roheline pööre,

heatahtlik kogukond ja kodu, mis algab tänavast. Tallinna tulevikuplaan on pöörata tähelepanu

rohkele haljastusele ning väärtustada linnaruumis loodust. Sademevesi puhastatakse vajadusel

enne suublatesse juhtimist. Uute hoonete projekteerimisel lähtutakse energiasäästlike hoonete

kontseptsioonist. Elanikele on tagatud mugavad võimalused sorditud jäätmete üleandmiseks.

Dokumentatsioon soosib kuni neljakorruseliste eluhoonete kavandamist, koos maa-aluste

parkimiskorrustega. Eelistatult tänava tasandil võiksid asuda ka mugavad rataste, lapsekärude

ja muude kergliiklusvahendite hoiupaigad.

Kliimaneutraalne Tallinn. Tallinna säästva energiamajanduse ja kliimamuutustega

kohanemise kava 2030 (2021) seab mh eesmärgi välja töötada kogukondlike

taastuvenergiaühistute mudel, edendada rattaliiklust ning parandada ühistranspordi

ligipääsetavust. Kliimariskide mõju leevendamiseks tuleb mh eelistada maa-aluseid parklaid

ning rakendada rohekatuste kontseptsioone. Rohekatuste eeliseid on kirjeldatud mh

12 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

dokumendis Tallinna haljastu tegevuskava aastateks 2013–2025 (2013). Tallinna linnas

haljastuse kujundamise põhimõtete reguleerimisel kasutatakse rohefaktorit (vt 2022. a

väljatöötatud planeerimistööriista - https://www.tallinn.ee/et/ehitus/rohefaktor). See on

tööriist, mille eesmärgiks on toetada planeeritaval alal kõrge kvaliteedilise rohetaristu

kavandamist. Esmalt on vajalik rohefaktori taotlusväärtusele vastavus tõendada

detailplaneeringus. Ehitusprojekti staadiumis tuleb taotlusväärtuse saavutamiseks vajalikud

lahendused esitada.

2.2. Tegevuspaiga lühikirjeldus paikkonna muude ja käesolevas

kontekstis asjakohaste aspektide järgselt

Käesolevas ptk-s antakse paikkonna kohta muud (sh teavet, mida juba ptk 1 või ptk 2

sissejuhatavas osas või ptk 2.1-s ei käsitletud) ja käesoleva tegevuse kontekstis asjakohast

teavet (võib täiendada ka ptk 1 ja 2 (sissejuhatavas osas) ning ptk 2.1 esitatut).

Maa- ja Ruumiameti (2025) järgselt DP kava alal moodustavad aluspõhja Toila kihistu (O1-

2tl), Türisalu kihistu (O1tr) ja Loobu kihistu (O2lb). DP kava alal on peamiselt pinnakatteks

peenliiv (purdsete valdava terasuurusega 0,063...0,5 mm, milles võib peenemat ja/või

jämedamat fraktsiooni leiduda <50% sette mahust) ja litoriinamere setted (litoriinamere

basseinis või rannal settinud meresetted (kruus, liiv, aleuriit, saviliiv, liivsavi, meremuda))

(1:50 000 kaardistuse alusel). Mullastikku vastavas linnalises keskkonnas kirjeldatud ei ole.

Maa- ja Ruumiameti (2025) järgselt on arendusala aluspõhjaline põhjavesi peamiselt nõrgalt

kaitstud, vähesel määral ka keskmiselt kaitstud (1:50 000 kaardistuse alusel). Eesti pinnase

radooniriski kaardi (Eesti Geoloogiateenistus, 2023) kohaselt on piirkonnas pinnase õhu

interpoleeritud Rn-risk klass kõrge või väga kõrgest, kuid tegelike mõõtmiste alusel saadud

teave hindab riskitaset DP kava ala tsoonis madalaks ehk 30-50 kBq/m³ (mõõtmiste arv 5-10,

viimati 2011).

Potentsiaalse arendusala ümbruses (ca 100 m) ei asu soid ega märgalasid ning

maaparandussüsteeme, maaparandusehitisi ega ka maardlaid ning suurõnnetuse ohuga

ettevõtteid. DP kava alal ja ümbruses (ca 100 m) ei ole teadaolevalt karuputke kolooniaid. DP

kava alal ei ole ka riiklike kultuurimälestisi ega ka pärandkultuuri objekte. DP kava alast

loodesuunal ca 110 m kaugusel on ehitismälestis „Tondi sõjaväelinnaku kasarm Tondi tn 51,

1915-1916“ (kultuurimälestiste register nr. 8659), mille kinnismälestise kaitsevöönd jääb DP

kava alast ca 65 m kaugusele. DP kava alal ümbruses (ca 100 m) ei asu pärandkultuuri objekte.

Maa- ja Ruumiameti (2025) kohaselt on soojasaari esinenud 2014-2024 a. 17 korral, neist 9

korral kahel lähestikusel kuupäeval. DP kava alal ja lähistel esines soojasaari 5 korral (vähemalt

2014, 2018, 2020, 2021 ja 2024. a), kus maapinna temperatuur > 30°C ja < 35°C.

Lähtudes strateegiliste (2022. a) mürakaartide (Maa- ja Ruumiameti, 2025) andmetest, siis

Seebi tn 22 kinnistule ei ulatu olulistest müra allikatest, sh raudteest, müra tasemeid (päeval ja

öösel), mis ei võimaldaks ptk 2.1 esitatud ÜP maakasutuslike eesmärke (ptk 1 esitatud DP kava

ka neid järgib) ellu viia. Lisaks on ptk 1 sätestatud, et DP lähteseisukohad annavad müra

uuringu kohustuse (DP menetluse algatamisel), mis eelnevaid eeldusi vajadusel täpsustavad.

DP kava alal ja ümbruses (ca 100 m) ei ole looduskaitse alasid ega Natura 2000 alasid. Lähim

Natura 2000 ala on ca 2 km kaugusel Rahumäe loodusala (RAH0000451; EE0010143). EELIS

(12.11.2025 a) põhjal jäävad DP kava alast ja selle ümbruskonnast (ca 100 m) välja

vääriselupaigad ning kaitsealuste liikide esinemisalad (leiupaigad).

13 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

3. Tegevusega eeldatavalt kaasneva mõju prognoos ja

ettepanekud edaspidiseks ning KSH vajalikkuse prognoos

Peatükk on jaotatud erinevateks alamosadeks lihtsustamaks info menetlemist. Alljärgnevad

ptk-d näitavad, kas ja millised faktorid võivad oluliseks kujuneda KSH algatamisel või mitte

algatamisel. Eelhinnangu koostamisel ehk planeerimisdokumendi kava mõjude kaalutlemisel

arvestatakse (alus: KeHJS § 33 lg 3-5 ning Kutsar, 2015/2018) järgnevaid aspekte:

1. missugusel määral loob strateegiline planeerimisdokument aluse kavandatavatele

tegevustele, lähtudes nende asukohast, iseloomust ja elluviimise tingimustest või

eraldatavatest vahenditest;

2. missugusel määral mõjutab strateegiline planeerimisdokument teisi strateegilisi

planeerimisdokumente, arvestades nende kehtestamise tasandit;

3. strateegilise planeerimisdokumendi asjakohasus ja olulisus keskkonnakaalutluste

integreerimisel teistesse valdkondadesse;

4. strateegilise planeerimisdokumendi, sh jäätmekäitluse või veekaitsega seotud

planeerimisdokumendi tähtsus Euroopa Liidu keskkonnaalaste õigusaktide nõuete

ülevõtmisel;

5. strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega seotud keskkonnaprobleemid

(arvestades mõju suurust ja ruumilist ulatust ning võimalikkust, kestvust, sagedust ja

pöörduvust, sh kumulatiivsust ning õnnetuste esinemise võimalikkust);

5.1. mõju maastikule, mullale ja pinnasele, veestikule (sh põhjavesi), õhule ning

kliimale (sh oht keskkonnale);

5.2. mõju (oht) inimese tervisele ning heaolule (sh geograafiline ala ja

eeldatavalt mõjutatav elanikkond);

5.3. mõjutatava ala väärtus ja tundlikkus, sh looduslikud iseärasused,

kultuuripärand ja intensiivne maakasutus;

5.4. mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale;

5.5. piiriülene mõju ja katastroofid.

Alljärgnevates peatükkides (3.1-3.5) on eelnevalt esitatud loetelu täpsemalt lahti kirjutatud. Ptk

3.6 sisaldab veel täiendavat kontroll-loetelu KMH tasandi ehk tegevuslubade võtmes. Ptk 3.7

võtab kokku KSH vajalikkuse lõpphinnangu (käesoleva töö põhjal) ja annab suuniseid lõpliku

KSH otsuse (algatada või mitte) eelnõu osas seisukohtade küsimiseks.

3.1. Missugusel määral loob strateegiline planeerimisdokument aluse

kavandatavale tegevusele, lähtudes nende asukohast, iseloomust ja

elluviimise tingimustest või eraldatavatest vahenditest

Ptk 1 ja 2 alusel paikneb DP kava ala Harju maakonnas, Tallinnas, Kristiine linnaosas, Tondi

asumis, Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistul. Harju maakonnaplaneering 2030+ lähtub

Üleriigilisest planeeringust Eesti 2030+, kus soovitatakse tõsta tihedalt asustatud aladel

kompaktsust. Kristiine linnaosa ÜP (2016) täpsustab Tallinna üldplaneeringut (2001) nähes

ette erinevate linnaosa piirkondade omavahelise sidususe tagamise ning nende

funktsionaalsuse mitmekesistamise. DP kava alal on segahoonestusele mõeldud piirkond, mis

külgneb väikeste korterelamute alaga ning senise tööstusliku maakasutuse (vt ptk 2

sissejuhatav osa) asendumine elamumaadega (koos ärifunktsiooni võimaldamisega) on

paikkonda sobiv. Linnaosa ÜP-st tuleneb nõue, et tagada hoonestuskõrguse sujuv üleminek

madalamalt kõrgemale, millele on viidanud ka Tallinna Linnaplaneerimise Amet (06.05.2025.

a kirja nr 3-2/1221-1). Täpsemad nõuded on sätestatud 2025. a novembri kuus väljastatud

14 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

lähteseisukohtades (eelhinnangu ptk 1 mh refereeritud). Hetkel paiknevad enamus kavandatud

hooned tänavajoonel, hooneosade arv, korruselisus ja paiknemine täpsustub veel DP

menetluses (peale DP algatamist). Siinkohal võib veel lisada, et kuni neljakorruseliste

eluhoonete kavandamist koos maa-aluste parkimiskorrustega soosib ka Tallinn 2035

Arengustrateegia (2020/2025), mis tõukub mh dokumendist Tallinna keskkonnastrateegia

aastani 2030 (2013).

DP kavaga kavandatava (mh juba määratud analüüsivaldkonnad, ptk 1) ja paikkonna (ptk 1 ja

2 ning 3.5) kirjeldusi arvestades ei saa järeldada, et tegemist oleks arendusega, mis ei sobiks

oma iseloomult vastavasse piirkonda ning vajaks ebaproportsionaalseid vahendeid planeeritava

elluviimiseks või haldamiseks. Siinkohal lähtutakse ka piirkonnas juba toimunud

arendustegevusest (linnaruumi tihendamine) ning selle senisest jätku-suutlikkusest. Seega ei

ole nt finantsvahendid, tegevuse korrektseks elluviimiseks, teadaolevalt takistavaks teguriks.

Sh finantsvahendite hankimise eeldused vastavasse asupaika arendustegevuse elluviimiseks on

pigem head.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.2. Missugusel määral mõjutab strateegiline planeerimisdokument

teisi strateegilisi planeerimisdokumente, arvestades nende

kehtestamise tasandit

DP kava maakasutuslikud eesmärgid järgivad maakonnaplaneeringu ja Kristiine linnaosa

üldplaneeringu põhimõttelisi arengusuundi, toetades nii linna terviklikku ja mitte nö laiali

valguvat arengut. Tallinna keskkonnastrateegiagas aastani 2030 soositakse maa-aluste

parkimiskorruste kasutamist, mida ka DP kavas ette nähakse. Kavandatava tegevuse iseloomu

ja paiknemist arvestades ei takistata teiste ümbruskonna kinnistute senist maakasutust ega

looda eeldusi olulise negatiivse olustiku tekkeks.

Seoseid planeeritava tegevuse ja strateegiliste planeerimisdokumentide vahel on arvestatud ka

juba ptk 3.1 esitatud teabes. Teadaolevalt puuduvad sellised strateegilised kavad (mh

arengudokumendid), mille elluviimist kavandatav tegevus võiks eelkõige negatiivselt

mõjutada. DP kava loob selle edasisel võimalikul menetlusel (DP menetlusena) juriidiliselt

korrektsed seosed ka kõrgemate strateegiliste dokumentidega/arengudokumentidega (vt ptk

2.1; mh nende korraliseks üle vaatamiseks või tulevaseks ajakohastamiseks (asjakohane

sisend)) ning võimaldab menetleda tegevuse elluviimiseks vajalikke tegevuslubasid piisava

täpsusastmega.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.3. Strateegilise planeerimisdokumendi asjakohasus ja olulisus

keskkonnakaalutluste integreerimisel teistesse valdkondadesse

Detailplaneeringu kava edasine menetlus (DP algatamise järgselt) on eelnevate alampeatükkide

alusel asjakohane vastavas kohas (mh johtuvalt ptk 3.1 kirjeldatud positiivsetest seostest

linnaosa ÜP (menetluses) maakasutuslike eesmärkidega). DP menetlustasandi puhul puuduvad

15 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

olulised seosed keskkonnakaalutluste integreerimisel teistesse valdkondadesse, juhindudes ka

alljärgnevast teabest.

DP protsessi tasandit arvestades ei ole DP kava või sellele järgnev otseseks vahendiks nt riiklike

keskkonnakaalutluste muutmisel. Samas arvestaks planeerimise protsess (DP menetluse

algatamisel) riiklike normatiividega, mis tulenevad keskkonnakaalutlustest. DP edasise

menetluse käik võimaldab mh tulevikus vastavaid teisi kavasid või dokumente ajakohastada

teemakohase (tegevuse toimimine vastavas asupaigas) teabega (nt vastavate kavade korraliste

ülevaatuste perioodidel). See tähendab, et näiteks kõrgemates strateegilistes dokumentides on

võimalik lähtuda tulevaste otsuste tegemisel (sh keskkonnakaalutluste edasisel integreerimisel)

aktuaalsest teabest ja/või situatsioonist. Viimati nimetatud täpsustavat infot koondab vajadusel

ka käesoleva eelhinnangu peatükk 3.5.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.4. Strateegilise planeerimisdokumendi, sh jäätmekäitluse või

veekaitsega seotud planeerimisdokumendi tähtsus Euroopa Liidu

keskkonnaalaste õigusaktide nõuete ülevõtmisel

Alampeatüki pealkirjast lähtuvalt – vastav võimalik DP menetlus ei ole otseselt seotud

jäätmekäitluse või veekaitsega ega Euroopa Liidu keskkonnaalaste õigusaktide nõuete

ülevõtmisega. Küll aga peab arvestama ja ka arvestab (läbi õiguslikult paika pandud DP

koostamisprotsessi) käesolev DP protsess (DP menetluse algatamisel) riiklike normatiividega

(kujundatud tulenevalt EL nõuetest), toetudes sh ptk 1 ja 2 ning Eesti riigi õigusaktide

regulatsioonile ja raamistikule.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.5. Strateegilise planeerimisdokumendi elluviimisega seotud

keskkonnaprobleemid (arvestades mõju suurust ja ruumilist

ulatust ning võimalikkust, kestvust, sagedust ja pöörduvust, sh

kumulatiivsust ning õnnetuste esinemise võimalikkust)

Käesolev peatükk jaotub omakorda viieks alampeatükiks.

3.5.1. Mõju maastikule, mullale ja pinnasele, veestikule (sh põhjavesi), õhule ning

kliimale (sh oht keskkonnale)

Kavandatava tegevuse tulemusel muutuks senine maakasutus ning maastikuilme. Käesoleval

hetkel on alal (ärimaa) õuemaa ja muu maa. Arvestades arendusala ümbritsevat maakasutust,

siis ei ole maastikuilme muutust võimalik pidada paikkonda mitte sobivaks. Sh planeeritavat

maakasutust on ette näinud ehk võimaldanud ka Kristiine linnaosa üldplaneering. Toetudes

ptk 2.1, 2.2, 3.1 ja 3.2, siis elu- ja ärifunktsioone kandvata hoonete kavandamine vastavas

asukohas ja viisil (mh maa-aluse parklaga, maksimeerides haljastatavat pinda) on soositud. Ptk

1 refereeritud planeeringu lähteseisukohad tagavad mh hoonestuse ühtlase kõrgusliku

ülemineku naabruskonna eramute suunal.

16 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Ala on sobiv vastavasisulise arendustegevuse elluviimiseks ning ökosüsteemi (muld/pinnas)

lokaalne häirimine (esmajärjekorras ehitus) ei põhjusta tegevuse ümbruskonnas pöördumatuid

muutusi. Muuhulgas tuleb esile tuua, et asfalt kattega parklade asemele rajatakse osaliselt

rohelust. Samuti ei ohustataks ka põhjavett (mh ehituse järgse kasutusperioodi ajal), tulenevalt

juba ka tiheasustusalal kasutuses olevast infrastruktuurist. Eelnevalt nimetatud aspektide osas

on juhindutud ka ptk 2 ja 3.5.3 ja 3.5.4 nähtuvast teabest. Kinnistu keskkonnaseisundi

ülevaatuse (vajadusel ka reostusuuring) ja radooniohu minimeerimise tingimusi on refereeritud

(DP lähteseisukohad) juba eelhinnangu ptk 1.

Tegevuse käigus ei teki jäätmeid, mille reeglite kohaseks käitlemiseks ei oleks ressursse või

toimivaid lahendusi. Seega täiendavaid ohufaktoreid siinkohal välja tuua ei saa. Sellegipoolest

on vaja ehitustööaegsete ohtude esinemise võimalusi (vastavale teemavaldkonnale) täiendavalt

minimeerida (allpool esitatud meede), seejuures järgides seadusest tulenevaid nõudeid.

Vastavas asupaigas teadaolev arendus ei oma täiendavaid negatiivseid mõjusid paikkonna

õhule ja kliimale. Tiheasustuse ala maakasutuse efektiivsemaks muutmine võimaldab

minimeerida ka liikumisvajadusi. DP kava alal suureneb haljastuse osakaal võrreldes käesoleva

olukorraga on mh positiivsete mõjueeldustega lokaalsele kliimale (minimeerides mh

soojussaarte tekke ohte). Rohefaktori metoodika rakendamist käsitleb ka ptk 1 refereeritud DP

lähteseisukohtade osa. Ka teadaolevad võimalikud küttelahendused on piirkonda sobivad ning

ei vaja märkimisväärseid ja negatiivsete mõjueeldustega ressursse.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust. Käsitletud ptk-s esitatu tõttu kaaluda samas edaspidi järgnevat

(tingimus/suunis, mida järgida edasistes tegevustes, tagamaks jätkuvate/tulevaste

protsesside efektiivsemat korraldust):

 Ehitiste ehitusalas ehk tööde piirkonnas peavad olema prügikonteinerid. Jäätmed, mida

tulenevalt nende iseloomust konteinerisse ei ladustata, tuleb ladustada selleks määratud

ajutisse ladustamiskohta. Materjalid, mida ehituses uuesti ei kasutata, tuleb ehitusalalt

ära transportida esimesel võimalusel ning käidelda vastavalt jäätmeseaduses kirjeldatud

viisil. Samuti tagada jäätmeseaduses ja keskkonnaministri 21.04.2004 määruses nr 21

„Teatud liiki ja teatud koguses tavajäätmete, mille vastava käitlemise korral pole

jäätmeloa omamine kohustuslik, taaskasutamise või tekkekohas kõrvaldamise nõuded“

ning kohaliku omavalitsuse jäätmehoolduseeskirjas toodud nõuete järgimine.

3.5.2. Mõju (oht) inimese tervisele ning heaolule (sh geograafiline ala ja eeldatavalt

mõjutatav elanikkond)

Ptk 1, 2 ka 3.1 põhjal on DP kava ala näol tegemist Tondi asumis (Tallinn, Kristiine linnaosas

ca 34125 elanikuga tiheasustuse linnaosa) oleva maaüksusega. Kavandatav tegevuse lähistel

asuvad elamuid ja ühiskondlik hooned. Väiksemas määras esineb ka ärimaad piirkonnas, mis

läheb kokku ptk. 1 kirjeldatud tegevusega, mis hõlmab nii äri- kui ka elamumana maa-ala

kasutamise kavandamist. DP kava ala on sobiv piirkonda, mh tagatud ühistranspordi

kasutamise võimalused (vähem kui 200 m). Ühistranspordi kasutamine on vaid üheks

meetmeks, mis aitab vähendada autode kasutamise vajadust. Vastavalt Tallinna Rattastrateegia

2018-2027 (2017) soovitatakse rajada elamutes 1 ratta parkimiskoht 50 m2 hoone suletud

brutopinna kohta (miinimum 1 korteri kohta). Lisaks, on soovitus äripindadel 1 ratta

parkimiskoht 100 m2 hoone suletud brutopinna kohta (miinimum 1 koht 8 töötaja kohta). 2025.

a novembris DP lähteseisukohad juhivadki tähelepanu, et DP koostamisel tuleb jälgida, et

jalgrataste parkimiskohtade lahendus ning parkimiskohtade arv vastaks Tallinna

17 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolli nr 41 päevakorrapunktiga 26 heakskiidetud

Tallinna Rattastrateegia 2018-2027 nõuetele.

Ptk 3.5.1 nähtub, et kinnistu keskkonnaseisundi ülevaatuse (vajadusel ka reostusuuring),

radooniohu minimeerimise tingimusi ja rohefaktori planeerimistööriista (vt ka ptk 2.1)

rakendussuuniseid on refereeritud (DP lähteseisukohad) juba eelhinnangu ptk 1. DP

lähteseisukohad on andnud suunise läbi viia ka müra uuring (vt ka ptk 2.2), tagamaks, et nt

raudteest tulenevad müraeeldused (seniste üldiste andmete alusel) ei mõjutaks tulevast

maakasutust oluliselt negatiivselt. Vastava mürauuringu alusel saab vajadusel seada ka

leevendustingimusi (mh raudtee poolsete hooneosade funktsionaalsuse täpsustamine).

Kavandatavatest hoonetest jäävad lähimad elamud ca 13 m kaugusele. Ehitusaeg võib esile

kutsuda siiski lühiajalisi mürahäiringuid lähimate elamute juures kui töid teostatakse õhtusel

ja öisel ajal (21.00-7.00-ni). Keskkonnaministri 16.12.2016. a määrus nr 71 „Välisõhus leviva

müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisa 1 alusel

tuleb ehitusmüra piirväärtusena rakenda ajaperioodil 21.00-7.00 ja vastavas piirkonnas

(elamud, II mürakategooria) 45 dB(A) taset. Kehtivate nõuete (müratasemete tagatavuse osas)

täitmine on vägagi tõenäoline, kuid teatavaid ja lühiajalisi häiringuid ei saa täielikult välistada.

Selle tõttu on DP lähteseisukohtades ka seatud vajalikud tingimused (refereeritud (DP

lähteseisukohad) juba eelhinnangu ptk 1) võimalike tulevaste ehituste ehitustegevuste

ajastamisele.

Ptk 2.2 nähtuva andmestiku põhjalt ei asu alal maardlaid, ohtlikke ettevõtteid ning pole ka

maaparandussüsteeme ja maaparandusehitisi. Inimeste heaolu võib vastava arenduse puhul

muuhulgas seostada veel nt jäätmete, vibratsiooni ja valgusreostuse valdkondadega.

Planeeritav arendusala liidetaks tulevikus Tallinna linna korraldatud jäätmeveoga, alal tekkivad

jäätmed kogutakse kokku vastavalt normidele (tagatav ka ehitusajal, vt ka suunist ptk 3.5.1

lõpust). Seega ei ole põhjust eeldada ebasoodsaid mõjusid seoses jäätmetekkega. Kavandatava

tegevuse korral ei ole ei ehitusperioodil ega ka ala võimalikul kasutusajal ette näha vibratsiooni

või valgusreostuse tegureid inimestele, mis võiksid kaasa tuua olulist ehk leevendamist

vajavaid negatiivseid mõjusid (käsitletud piirkonnas). DP kava ala lähinaabruses oleva Seebi

tn 20 (elamu, arhitekt E. Habermann, 1934) osas on siiski soovitatav enne ehitustegevust

fikseerida vastava hoone ja sellega seotud rajatiste tehniline seisukord ning jälgida ehitiste

seisundit DP kava alal läbiviidavate ehitustööde (lähimad uued hooned Seebi tn 20) ajal.

Kahjustuste tekkimisel (Seebi tn 20 ehitistel) tööd peatada ja fikseerida mh edasised tegevused

(sh kahjude hüvitamine).

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid (hinnataval objektil), kuid

käsitletud ptk-s esitatu tõttu kaaluda edaspidi järgnevat (tingimus/suunis, mida järgida

edasistes tegevustes, tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat korraldust):

 DP kava ala lähinaabruses oleva Seebi tn 20 (elamu, arhitekt E. Habermann, 1934) osas

on siiski soovitatav enne ehitustegevust fikseerida vastava hoone ja sellega seotud

rajatiste tehniline seisukord ning jälgida ehitiste seisundit DP kava alal läbiviidavate

ehitustööde (lähimad uued hooned Seebi tn 20) ajal. Kahjustuste tekkimisel (Seebi tn

20 ehitistel) tööd peatada ja fikseerida mh edasised tegevused (sh kahjude hüvitamine).

3.5.3. Mõjutatava ala väärtus ja tundlikkus, sh looduslikud iseärasused,

kultuuripärand ja intensiivne maakasutus

Vastava ala kohta koondunud andmed käesolevas töös ei näita, et tegemist oleks tundliku või

juba liiga intensiivselt kasutatud alaga. Ala ja selle ümbruskonna senise maakasutusega seotud

18 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

aspekte, mida on vaja kontrollida enne elamumaana kasutusele võttu, on kirjeldutud juba ptk

3.5.1 – 3.5.2, sh arvestades DP kava osas väljastatud lähteseisukohti (vt refereeringut ka

eelhinnangu ptk 1).

DP kava alal ja ümbruses (ca 100 m) ei ole teadaolevalt karuputke kolooniaid. Samuti ei esine

riiklike kultuurimälestisi ega ka pärandkultuuri objekte, mis kavandatavat tegevust võiks

mõjutada või millele võiks omakorda mõju olla. DP kava läheduses paikneb väärtuslik

üksikhoone Seebi tn 20 (elamu; vt ka ptk 3.5.2). DP kavaga seonduvaid looduslikke iseärasusi

on avatud ka ptk 3.5.4. DP kava ala ja selle ümbruse kohta koondunud andmed käesolevas töös

ei näita, et tegemist oleks muus osas tundliku või juba liiga intensiivselt kasutatud alaga, kus

ptk 1 kirjeldatud arendustegevust ellu viia ei tohiks.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid ja KSH protsessi algatamise

vajadust.

3.5.4. Mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale

Ptk 1 ja 2.2 nähtub, et DP kava vahetus (otseses kontaktvööndis) ümbruskonnas olulisi Euroopa

Liidu või siseriiklike looduskaitselisi objekte ei asu. Ptk 3.1 – 3.4 ning 3.5.1 – 3.5.3 ei ole

fikseeritud ka DP kava alast johtuvaid mõjutusi/ohtusid, mis võiksid ulatuda paikkonna

loodusväärtusteni (vähemalt > 100 m kaugusel), vt ptk 2.2.

Kokkuvõtvalt ei tuvastatud olulise negatiivse mõju eelduseid (hinnataval objektil)

vastavas valdkonnas.

3.5.5. Piiriülene mõju ja katastroofid

Kavandatava tegevusega ei kaasne täiendavaid ohtlikke olukordi (suurõnnetusi/katastroofe)

ega ka piiriüleseid mõjusid. Seega tegevus ei lisa täiendavaid ohtusid tavapärasesse keskkonda,

arvestades mh tegevuse mastaabiga.

Kokkuvõtvalt ei ole ette näha negatiivsete (ebasoodsate) mõjude avaldumist.

3.6. Eelhindamise kontroll-loetelu KMH tasandi ehk tegevuslubade

võtmes

Hinnangud on antud, arvestades nii otsese, kui ka kaudse mõju suurust ja ruumilist ulatust (nt

geograafiline või mõjutatavate (inimesed vm) hulk) ning võimalikkust, tugevust, kestvust,

sagedust ja pöörduvust, sh kumulatiivsust ja koosmõju, samuti ka õnnetuste esinemise

võimalikkust (ka alad, kus õigusaktidega kehtestatud nõudeid on ületatud või võidakse

ületada). Tegevuse kava elluviimisega seotud olulised keskkonnaprobleemid ehk

ebasoodsad mõjud (koos muude mõjualas toimuvate ja/või planeeritavate tegevustega) ja

mõjude (ebasoodne olustik) tõhusa ennetamise, vältimise, vähendamise ja leevendamise

täiendavad võimalused on seotud alljärgnevate teemadega:

 maa ja maakasutus;

 märgalad;

 jõeäärsed alad, jõesuudmed, rannad ja/või kaldad;

 veestik (sh põhjavesi (veeressurss) ja merekeskkond), sh oht keskkonnale;

 muld ja pinnas ning õhk ja kliima (sh oht keskkonnale);

19 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

 maavarade kasutus;

 ressursikasutus (sh energiakasutus), jäägid ja heited ning jäätmeteke;

 maastik (sh pinnavormid);

 looduslik mitmekesisus (loomastik ja taimestik ning metsad) ja kaitstavad

loodusobjektid (sh Natura 2000 võrgustiku alad);

 elanikkond (sh tiheasustusalad), inimese tervis, heaolu ja vara (sh geograafiline ala ja

eeldatavalt mõjutatav elanikkond) ning kultuuripärand ja arheoloogilised väärtused

(vastupanuvõime) - mh müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus ja lõhn;

 suurõnnetuse, katastroofi ning piiriülesuse aspektid.

Alljärgnevalt on eelnevalt esitatud loetelu teemad täpsemalt lahti kirjutatud.

Maa ja maakasutus – vastavaid teemasid on kajastatud ptk 3.1, 3.2, 3.5.1 kuni 3.5.4. Kogutud

teabe alusel puudub eeldus oluliseks ebasoodsaks mõjuks. Siiski järgida ptk 3.5.1 ja 3.5.2

seatud meetmeid/suuniseid, väheste mõjude eelduste minimeerimiseks/vältimiseks ning

tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat korraldust.

Märgalad – puuduvad tegevusala tsoonis, st mõju eeldused puuduvad.

Jõeäärsed alad, jõesuudmed, rannad ja/või kaldad – puuduvad tegevusala tsoonis, st mõju

eeldused puuduvad.

Veestik (sh põhjavesi (veeressurss) ja merekeskkond), sh oht keskkonnale – seonduvat on

kajastatud juba ptk 2.2 ja 3.5.1. Kogutud teabe alusel puudub eeldus oluliseks ebasoodsaks

mõjuks.

Muld ja pinnas ning õhk ja kliima (sh oht keskkonnale) – seonduvat on kajastatud juba mh

ptk 3.5.1 kuni 3.5.3. Ei ole alust eeldada oluliste ebasoodsate mõjude avaldumist. Siiski järgida

ptk 3.5.1 seatud meedet/suunist (ehitusaegne töökorraldus), väheste mõjude eelduste

minimeerimiseks/vältimiseks ning tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat

korraldust.

Maavarade kasutus – kavandatav ei asu maardlal ehk ei sea maavara potentsiaalsele

kasutusele võtmisele täiendavaid piiranguid. DP kava alal vajalikke materjale kasutatakse

teadaolevalt eesmärgipäraselt, põhjustamata mõjusid ressurssidele või teistele, kes neid

kasutada võiksid.

Ressursikasutus (sh energiakasutus), jäägid ja heited ning jäätmeteke – planeeritav

tegevus (ptk 1) ei mõjuta, asjakohase teemavaldkonnaga seotud ehk eelnevalt nimetatud

aspekte, negatiivselt (tulenevalt ptk 1 ja 2 ning 3.1, 3.2, 3.5.1 ja 3.5.2). Muuhulgas on juba

arvesse võetud või arvesse võetav jäätmeteke ning selle asjakohane korraldamine ja käitlemine

kehtivate normide alusel. Siiski järgida ptk 3.5.1 seatud meedet/suunist (ehitusaegne

töökorraldus), väheste mõjude eelduste minimeerimiseks/vältimiseks ning tagamaks

jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat korraldust.

Maastik (sh pinnavormid) – kavandatav tegevus ei kutsu esile maastiku (sh pinnavormide)

ebasoodsat mõjutamist, sh ka naabrusalade kontekstis (tuginedes mh ptk-le 3.1 ja 3.5.1). Ei ole

alust eeldada oluliste ebasoodsate mõjude avaldumist.

20 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Looduslik mitmekesisus (loomastik ja taimestik ning metsad) ja kaitstavad

loodusobjektid (sh Natura 2000 võrgustiku alad) – vastavat teemat on kajastatud juba nt ptk

1, 2, 3.1 ja 3.5.3 ja 3.5.4. Kogutud andmed näitavad, et ebasoodsate mõjude eeldus vastava

teemavaldkonna osas puudub.

Elanikkond (sh tiheasustusalad), inimese tervis, heaolu ja vara (sh geograafiline ala ja

eeldatavalt mõjutatav elanikkond) ning kultuuripärand ja arheoloogilised väärtused

(vastupanuvõime) - mh müra, vibratsioon, valgus, soojus, kiirgus ja lõhn – arvestades juba

ptk 1 ja 2 esitatud ning ptk 3.1 kuni 3.5 kirjeldatut ja sätestatut, siis oluliste ebasoodsate mõjude

eeldus puudub. Siiski järgida ptk 3.5.1 ja 3.5.2 seatud meetmeid/suuniseid, väheste mõjude

eelduste minimeerimiseks/vältimiseks ning tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside

efektiivsemat korraldust.

Suurõnnetuse, katastroofi ning piiriülesuse aspektid – käesolevat teemat on kajastatud ptk

3.5.5. Kavandatud tegevusel puudub vastavale teemavaldkonnale ebasoodsa mõju eeldus.

3.7. KSH läbiviimise vajalikkus ning seisukohtade küsimise suunised

Lähtudes ptk 3.1-3.6 esitatud informatsioonist, ei ole olulise negatiivse keskkonnamõju

avaldumist strateegilise dokumendi koostamise algatamisel, koostamisel ja rakendamisel ette

näha. Eeltoodu alusel asub Alkranel OÜ seisukohale, et kohalikul omavalitsusel ei ole

vajadust KSH protsessi algatada. Kavandatava tegevuse elluviimisel on võimalik rakendada

ptk-ides 3.5.1 ja 3.5.2 välja toodud tingimusi/suuniseid (eeskätt riskide ilmnemise tõenäosuste

maandamiseks) ning tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside efektiivsemat korraldust. Eraldi

ja täiendavate seiremeetmete määramist ei peeta siinkohal asjakohaseks.

KSH algatamise vajalikkuse osas otsustamine ning sellest teavitamine toimub KeHJS § 35

alusel. Eelnevalt tuleb otsuse eelnõu osas seisukohta küsida asjaomastelt asutustelt

(KeHJS § 33 lg 6). Asjaomast ametkonda või osapoolt, kellelt täiendavalt seisukohti peaks

(KSH vajalikkuse üle otsustamise kontekstis) tingimata küsima, Alkranel OÜ oma töös ei

tuvastanud. Seisukohtade küsimise korraldamise (sh asutuste määratlemine) lõplik

korraldamine on siinkohal kohaliku omavalitsuse vastava menetluse juhtorgani (Tallinna

Keskkonna- ja Kommunaalamet) pädevuses (arvestades ka varasemat koostööd

ametkondadega, vastava DP kava menetlemise kontekstis). Laekuva tagasiside tulemusi saab

otsustaja kajastada vähemalt lõpliku otsuse teksti formuleerimisel, enne otsuse vastuvõtmist.

KSH algatamise või mittealgatamise otsustab kohalik omavalitsus (Tallinna Keskkonna-

ja Kommunaalamet) kaalutluse alusel. Käesolev dokument on otsustajatele vaid

töövahendiks lõplike seisukohtade andmiseks ehk kujundamiseks. Lõpetuseks –

otsustusprotsessi (mh seisukohtade küsimine KSH-ga seonduva otsuse eelnõule) täpsem

suunamine ja korraldamine on kohaliku omavalitsuse (Tallinna Keskkonna- ja

Kommunaalamet) pädevuses. Otsustaja saab otsustada ka käesolevas töös esitatud

tingimuste/suuniste parameetrite ehk suuniste rakendamise sõnastuste üle, va juhtudel, kus

õigusruum ei sätesta teisiti (nt looduskaitselised aspektid, seonduvalt liikide ja nende

elupaikade soodsuse tagamisega).

21 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Kokkuvõte

Käesoleva keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) eelhinnangu objektiks oli Tallinnas,

Kristiine linnaosas, Tondi asumis, Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu detailplaneeringu

(DP) kava. Eesmärgiks on määrata (DP menetluse algatamisel ja kehtestamisel) ehitusõigus

äriruumidega korterelamute ehitamiseks (vt ka ptk 1).

Juhindudes DP kavast (ptk 1) ning selle ümbruskonna kohta koondatud andmetest (ptk 2) saab

kokku võtta mõjude eelduste ehk KSH vajaduse analüüsi (ptk 3) tulemused järgnevalt.

Tulemused – lähtudes ptk 3.7 esitatud informatsioonist, ei ole olulise negatiivse

keskkonnamõju avaldumist strateegilise dokumendi koostamise algatamisel, koostamisel ja

rakendamisel ette näha. Eeltoodu alusel asub Alkranel OÜ seisukohale, et kohalikul

omavalitsusel ei ole vajadust KSH protsessi algatada. Kavandatava tegevuse elluviimisel

on võimalik rakendada ptk-ides 3.5.1 ja 3.5.2 välja toodud tingimusi/suuniseid (eeskätt riskide

ilmnemise tõenäosuste maandamiseks) ning tagamaks jätkuvate/tulevaste protsesside

efektiivsemat korraldust. Eraldi ja täiendavate seiremeetmete määramist ei peeta siinkohal

asjakohaseks.

KSH algatamise vajalikkuse osas otsustamine ning sellest teavitamine toimub KeHJS § 35

alusel. Eelnevalt tuleb otsuse eelnõu osas seisukohta küsida asjaomastelt asutustelt

(KeHJS § 33 lg 6). Asjaomast ametkonda või osapoolt, kellelt täiendavalt seisukohti peaks

(KSH vajalikkuse üle otsustamise kontekstis) tingimata küsima, Alkranel OÜ oma töös ei

tuvastanud. Seisukohtade küsimise korraldamise (sh asutuste määratlemine) lõplik

korraldamine on siinkohal kohaliku omavalitsuse vastava menetluse juhtorgani (Tallinna

Keskkonna- ja Kommunaalamet) pädevuses (arvestades ka varasemat koostööd

ametkondadega, vastava DP kava menetlemise kontekstis). Laekuva tagasiside tulemusi saab

otsustaja kajastada vähemalt lõpliku otsuse teksti formuleerimisel, enne otsuse vastuvõtmist.

KSH algatamise või mittealgatamise otsustab kohalik omavalitsus (Tallinna Keskkonna-

ja Kommunaalamet) kaalutluse alusel. Käesolev dokument on otsustajatele vaid

töövahendiks lõplike seisukohtade andmiseks ehk kujundamiseks. Lõpetuseks –

otsustusprotsessi (mh seisukohtade küsimine KSH-ga seonduva otsuse eelnõule) täpsem

suunamine ja korraldamine on kohaliku omavalitsuse (Tallinna Keskkonna- ja

Kommunaalamet) pädevuses. Otsustaja saab otsustada ka käesolevas töös esitatud

tingimuste/suuniste parameetrite ehk suuniste rakendamise sõnastuste üle, va juhtudel, kus

õigusruum ei sätesta teisiti (nt looduskaitselised aspektid, seonduvalt liikide ja nende

elupaikade soodsuse tagamisega).

22 Seebi tn 22 (78407:702:1900) kinnistu DP kava KSH eelhinnang. Alkranel OÜ, 2025.

Kasutatud allikad

Esitatud olulisim materjalide loetelu (arvestades ka varasemas dokumendis esitatud ehk juba

teostatud viitamisi nt õigusaktidele jms, mida siinkohal tingimata ei dubleerita):

 Eelhindamine KMH/KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura

eelhindamine. R. Kutsar, 2015.

 Eelhindamise KSH eelhindamise juhend otsustaja tasandil, sh Natura eelhindamine. R.

Kutsar ja Keskkonnaministeerium, 2018.

 EELIS (Eesti Looduse Infosüsteem), Keskkonnaagentuur 12.11.2025.

 Eesti pinnase radooniriski kaart

(https://gis.egt.ee/portal/apps/experiencebuilder/experience/?id=f4363bc3bae34fe19e0

4458dc875375e), Eesti Geoloogiateenistus, 2023.

 Ehitisregister (https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1), 01.12.2025.

 Harju maakonnaplaneering 2030+. OÜ Hendrikson & Ko, 2013-2018.

 Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seadus, … - 2025.

 KOTKAS

(https://kotkas.envir.ee/permits/public_detail_view?1=1&permit_id=101849 ja

https://kotkas.envir.ee/permits/public_detail_view?1=1&permit_id=102626) viimati

alla laetud 01.12.2025.

 Kristiine linnaosa üldplaneering. Tallinna Linnaplaneerimise Amet, 2016.

 Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus, 2025.

 Rohefaktor (https://www.tallinn.ee/et/ehitus/rohefaktor), 2025.

 Tallinna linna koduleht (https://www.tallinn.ee/), 11.11.2025.

 Tallinna linna ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2023-2034,

2023.

 Tallinna planeeringute register (https://tpr.tallinn.ee/), 07.11.2025.

 Tallinna Rattastrateegia 2018-2027. Tallinna Kommunaalamet, 2017.

 Tallinna sademevee strateegia aastani 2030, 2012.

 Tallinna üldplaneering. Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Amet, 2001.

 Üleriigiline planeering Eesti 2030+. Rahandusministeerium, 2012.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet käskkirja nr

LISA 1

Detailplaneeringu algatamise tingimused

1. Detailplaneering koostada vastavalt riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“. Detailplaneeringu vormistamise juhised on toodud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18. novembri 2021 käskkirjas nr T-11-1/21/26 „Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“.

2. Detailplaneeringu koostamisel juhinduda Tallinna Linnavolikogu 17. detsembri 2020 määrusega nr 26 kinnitatud Tallinna arengustrateegiast „Tallinn 2035“.

3. Esitada rohefaktori metoodikal põhinev arvutus, et viia ellu Tallinna Linnavolikogu 3. juuni 2021 määruses nr 41 “Kliimaneutraalne Tallinn. Tallinna säästva energiamajanduse ja kliimamuutustega kohanemise kava 2030” seatud eesmärke;

4. Arvestada piirkonda jäävate kehtestatud ja koostamisel olevate detailplaneeringute ja ehitusprojektidega.

5. Hoonestusala planeerimisel arvestada kõikide olemasolevate tehnorajatiste kaitsevöönditega ja nendest tulenevate seadusjärgsete kitsendustega.

6. Planeerida olemasolevate tehnovõrkudega ühendamine vastavalt taotletavatele võrguvaldajate tehnilistele tingimustele.

7. Säilitatava kõrghaljastuse juurestiku kaitsealale hoonestusala, teid, parklat, tehnovõrke ega teisi kaevetöid nõudvaid lahendusi mitte planeerida.

8. Tuua välja liigiliselt, arvuliselt ja väärtusklasside kaupa likvideeritav haljastus ning põhjendus selle likvideerimiseks. Esitada asendusistutuse arvutus vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“. Asendusistutus kavandada maksimaalselt planeeringualale. Tagada I ja II väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine ning võimalusel III väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine.

9. Kavandada mitmekesine ja mitmerindeline haljastus ning kõrghaljastus, mis võimaldaks suvisel perioodil varjestust nii hoonetele kui välialadele.

10. Tänavaruumi kujundamisel lähtuda Tallinna tänavaruumi juhendist.

11. Jalgrataste parkimiskohtade lahendus ning parkimiskohtade arv peab vastama Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolli nr 41 päevakorrapunktiga 26 heakskiidetud Tallinna Rattastrateegia 2018-2027 nõuetele.

12. Parkimiskohtade vajadus kaaluda vastavalt Tallinna parkimisnormatiivile (Tallinna Linnavalitsuse 29. juuli 2025 korraldus nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“). Teed, parkimiskohad ja muud teerajatised kavandada vastavalt Eesti standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“;

13. parkimisalad liigendada haljastusega väiksemateks osadeks, juhinduda Eesti standardist EVS 843:2016 „Linnatänavad “

14. Elektrivarustuse planeerimisel arvestada elektriautode laadimistaristu rajamise vajadusega. Näha ette ehitusseadustiku §‑s 651 nõutav elektriauto laadimistaristu.

15. Tänavavalgustuse kavandamisel avalikuks kasutamiseks ettenähtud teedele juhinduda Tallinna linna määrusest „Tallinna linnavalgustusele esitatavad nõuded“. Tänavavalgustuse jm postid ei tohi asuda kergliiklusteede (jalg- ja jalgrattateed) vabas liikumisruumis.

16. Sademevee käitlemisel lähtuda Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2012 otsusega nr 18 kinnitatud „Tallinna sademevee strateegia aastani 2030“ seisukohtadest. Piirata sademevee juhtimist otse kanalisatsioonivõrku. Võimalikult suur osa sademeveest immutada pinnasesse. Sademevett naaberkinnistule ja tänavamaale mitte suunata. Vajadusel tuleb sademevee kogumiseks ning võimalikult suures osas kohapeal immutamiseks rajada immutusalad.

17. Küttevarustuse planeerimisel arvestada, et Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ kohaselt asub planeeringuala Tallinna kaugkütte piirkonnas.

18. Koostada ülevaade kinnistul tekkivatest olmejäätmetest ja käsitleda jäätmete liigiti kogumist ning kogumiskoha lahendust vastavalt Tallinna Linnavolikogu 9. märtsi 2023 määruse nr 3 „Tallinna jäätmehoolduseeskiri“ (edaspidi JHE) nõuetele. Tähistada rajatav olmejäätmete kogumiskoht võttes seejuures arvesse JHE § 16 ja JHE Lisa 3 nõudeid. Tagada ligipääs teenindustranspordile ja -personalile, vajadusel määrata servituudi vajadus igakordselt teenindustranspordi ning ‑personali kasuks.

19. Planeeringuala välisõhus levivad müratasemed peavad vastama 16. detsembri 2016 määruses nr 71 "Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid" (edaspidi KeM määrus nr 71) lisas 1 toodud normtasemetele.

20. Tehnoseadmete müratasemed ei tohi müratundlike hoonetega aladel ületada KeM määruses nr 71 lisas 1 toodud tööstusmüra sihtväärtust. Tehnoseadmete paigaldamisel jälgida, et need oleksid suunatud müratundlike hoonetega aladest võimalikult kaugele.

21. Tänavavalgustuse kavandamisel kvartalit ümbritsevatele teedele juhinduda Tallinna Linnavalitsuse 2. juuli 2025 määrusest nr 33 „Tallinna linnavalgustusele esitatavad nõuded“.

22. Planeeringus ehitusprojektile esitatavad nõuded:

22.1 arvestades sotsiaalministri 1. oktoobri 2025 määrust nr 54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord“, ei tohi ehitusaegsed ja kasutusaegsed vibratsioonitasemed ületada määruse lisas 1 toodud piirväärtuseid;

22.2 siseruumides vajadusel rakendada müravastaseid meetmeid lähtudes muuhulgas Eesti standardist EVS 842:2003 „Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“;

22.3 ehitusmüra tasemed ei tohi lähedusse jäävatel elamualadel ajavahemikus 21.00-07.00 ületada KeM määruses nr 71 lisas 1 toodud normtaset. Impulssmüra piirväärtusena rakendatakse asjakohase mürakategooria tööstusmüra normtaset. Impulssmüra põhjustavat tööd võib teha tööpäevadel 07.00-19.00;

22.4 siseruumides tuleb tagada radooniohutu keskkond vastavalt Eesti standardi EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ toodule. Meetmete valikuks tuleb teostada ehitusprojekti koostamise staadiumis radoonitaseme mõõtmised;

22.5 hoonete projekteerimisel arvestada Riigikogu poolt 24. september 2025 vastuvõetud „Hädaolukorra seaduse ja teiste seaduste muutmise seadusega“ hädaolukorra seadusesse tehtud muudatustega ning hädaolukorra seadusest tulenevate juhistega elanike kaitseks vahetu kõrgendatud ohu korral;

22.6 parkimiskohtade vajadus lahendada vastavalt planeeringu koostamise ajal kehtivale parkimisnormatiivile;

22.7 hoonete kavandamisel ja projekteerimisel tuleb tagada normikohane päevavalguse osakaal (insolatsioon) nii planeeringualal asuvatele kavandatavatele hoonetele kui ka naaberhoonetele (sh olemasolevatele). Päevavalguse osakaalu (insolatsiooni) nõuete täitmist tuleb kontrollida ja tõendada vastavalt kehtivatele ehitusnormidele ja standarditele;

22.8 esitada väliruumi põhimõtteline lahendus, arvestada erinevas vanuses kasutajatega, näidata mänguväljaku ja/või puhkekoha võimalik asukoht. Ehitusprojekti koosseisus koostada väliruumi, sh haljastuse projekt, projekteerimistöödesse kaasata maastikuarhitekt (tase 7);

22.9 vältimaks lindude kokkupõrkeid ehitistega, mitte kavandada suuri klaaspindu või kasutada lahendusi, mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks, kasutades klaasil piisava tihedusega visuaalseid markereid, sobiva töötlusega klaasi või sobivat klaasitüüpi;

22.10 hoone mahus paiknevate parklate põrandavesi juhtida reoveekanalisatsiooni.