Kiri

Dokumendiregister	Transpordiamet
Viit	8-3/25-086/17200-3
Registreeritud	12.03.2026
Sünkroonitud	13.03.2026
Liik	Valjaminev kiri
Funktsioon	8 TEETARISTU EHITAMINE JA REMONTIMINE
Sari	8-3 Teemaade omandamise ja võõrandamise alane kirjavahetus
Toimik	8-3/25-086
Juurdepääsupiirang	Avalik
Juurdepääsupiirang
Adressaat	METSAELU OÜ
Saabumis/saatmisviis	METSAELU OÜ
Vastutaja	Tauno Seepter (Users, Teehoiuteenistus, Maade osakond)
Originaal	Ava uues aknas

Dokument on kokkuvõtte tegemiseks liiga mahukas (58479 tm).

Failid

8-325-08617200-3 12.03.2026 Valjaminev kiri.asice

2601_10675_18_IV_Uuepikani_Paardu kula_Marjamaa vald_Rapla maakond.asice

2601_10675_18_IV_Uuepikani_Päärdu küla_Märjamaa vald_Rapla maakond.pdf

Pakkumus Uuepikani kinnisasjast maaeralduse omandamiseks.pdf

2601_10675_18_IV_Uuepikani_Päärdu küla_Märjamaa vald_Rapla maakond.pdf

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata katastriüksus nr 88402:001:0310 Aadress: Uuepikani, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Eksperthinnang nr: 2601-10675-18/IV Väärtuse kuupäev: 19.01.2026 Hindamisaruande kuupäev:

01.03.2026

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata katastriüksus nr 88402:001:0310 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Uuepikani, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-18/IV

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9

3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Eesti metsamaa turg 15 3.3. Märjamaa valla metsamaa turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 22 4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Kasvava metsa ja metsamaa hindamine 23 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 28 4.5. Äralõike väärtuse ja saamata jääva tulu hindamine 28

Lisa 1. Fotod 30

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 31

Lisa 3. Kitsendused 33

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 34

Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata katastriüksus nr 88402:001:0310 Aadress Uuepikani, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Kinnistu nr Kinnistu nr 2304437 koosneb katastriüksustest nr 88402:001:0171, 88402:001:0172, 88402:001:0177, 88402:001:0304, 88402:001:0308 ja 88402:001:0310, hinnatav vara on katastriüksus nr 88402:001:0310

Katastriüksuse pindala 20 524 m² Omanik Metsaelu OÜ (registrikood 11546529) Omandivorm Kinnisasi Äralõike pindala 2 639 m2 Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu hoonestus Hoonestamata

Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub ja uue üldplaneeringu koostamine on algusjärgus Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel

Ülevaatuse kuupäev 19.01.2026

Väärtuse kuupäev 19.01.2026 Hindamisaruande kuupäev

01.03.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1689-1 sõlmitud 28.11.2025

Hindamise eeldused Puuduvad

Hinnang likviidsusele

Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on madal

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid.

KOMMENTAARID

Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 13%. Äralõige paikneb kinnistu läänepoolsel küljel, moodustab kinnistust pigem väikese osa, seejuures on kinnistu ka pärast äralõike tegemist samaväärselt metsamaana majandatav. Seetõttu piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtuse ja sellega seonduva saamata jääva tuluga.

HINDAMISTULEMUS Aadressil Uuepikani, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtava 2 639 m² suuruse äralõike turuväärtus ja saamata jääv tulu kokku (väärtus) on väärtuse kuupäeval 1 067,32 € (üks tuhat kuuskümmend seitse koma kolmkümmend kaks) (0,40 €/m2), millest äralõike turuväärtus on 841,84 € (kaheksasada nelikümmend üks koma kaheksakümmend neli) (0,32 €/m2) ja metsa kohese müügi tõttu saamata jääv tulu 225,48 € (kakssada kakskümmend viis koma nelikümmend kaheksa) (0,08 €/m²). Vastavalt töövõtulepingu tehnilisele kirjeldusele, esitatakse tasu hüvitamise eesmärgil ka järgnevalt: Tasu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 791,70 eurot ehk 0,30 €/m² taandatuna maatüki äralõike pinnale. Tasu kasvava metsa eest (äralõikel kasvava metsa harilik väärtus) 50,14 eurot. Saamata jääv tulu äralõike teostamisel 225,48 eurot. Otseselt kaasnevat varalist kahju hindaja hinnangul ei esine.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Ing Vatter

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932)

Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Uuepikani, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtav 2 639 m2 suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust 18.01.2026;  Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 16.01.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute

andmebaasist seisuga 16.12.2025;  kinnisvaraportaalist kv.ee 19.01.2026;  Märjamaa valla koduleheküljelt 17.01.2026;  turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures;  metsaeksperdilt 30.12.2025;  metsaportaal 20.01.2026.

Hindaja Inga Vatter tegi hinnatava vara ülevaatuse 19.01.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku esindajale pakuti 13.01.2026 saadetud e-kirjas ja 20.01.2026 toimunud telefonivestluses võimalust viibida ülevaatuse juures, kuid esindaja selleks soovi ei avaldanud. Ülevaatus ei hõlmanud metsamaad. Metsa takseerimise välitööd tegi Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ töötaja Peep Põntson. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Rapla maakond

Omavalitsus Märjamaa vald

Asustusüksus Päärdu küla

Lähiaadress Uuepikani

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Päärdu külas

Kaugus keskusest Pärnu linnast ca 45 km kaugusel, Märjamaa alevi piirist ca 12 km kaugusel

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus

Ümbruses valdavalt metsamaa, põllumaad ja hajali paiknevad elamud. Kinnistu moodustab osa suuremast metsamassiivist, millel on osaliselt raiet tehtud. Kinnistu piirneb riigiomandis oleva Tallinna-Pärnu-Ikla teega (tee nr 4, edaspidi Pärnu mnt).

Juurdepääs Mahasõit Tallinn-Pärnu-Ikla teelt on olemas.

Tehnovõrgud Maaüksust läbib õhuelektriliin, kuid elektriühendust loodud ei ole, ka muude tehnovõrkudega ühendused puuduvad.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr

2304437

Omandivorm Kinnisasi

Omanik METSAELU OÜ (registrikood 11546529)

Kanded ja märkused kinnistusraamatu esimeses ja kolmandas osas

Kinnistusraamatu I osas kanded puuduvad. Kinnistusraamatu III osas on järgmine kanne:

 Kasutusvaldus tähtajaga 10 aastat Jorh OÜ (registrikood 12749329) kasuks. Kasutusvaldus tähtajaga 10 aastat alates kasutusvalduse kinnistusraamatusse kandmisest vastavalt 28.12.2023 lepingu punktidele 2.1, 2.2.4, 2.5 kuni 2.13 ning 28.12.2023 lepingu lisaks nr 4 olevale plaanile.

Tuginedes kasutusvalduse seadmise lepingu punktile 2.2.4 ja lepingu lisale 4, on kasutusvaldus seatud katastriüksusele nr 88402:001:0308, mis kuulub samuti kinnistu nr 2304437 koosseisu. Kuna kasutusvaldus ei puuduta hinnatavat katastriüksust, ei oma see hinnatava vara turuväärtusele mõju.

1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2.

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud:

 elektripaigaldise kaitsevöönd 8 669 m²;

 uuringu ala 20 524 m²;

 avalikult kasutatava tee (Pärnu mnt) kaitsevöönd 3 271 m2 ulatuses. Äralõike ala jääb enamuse ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse, ligikaudu poole ulatuses elektrupaigaldise kaitsevööndisse ja kogu ulatuses uuringualale. Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist metsamaana. Kitsenduste kaart on esitatud lisas 3.

Hüpoteegid Kinnistusraamatu IV jaos kanded puuduvad.

Maaomaniku teavitamine ja tema seisukohad

Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole.

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega

Aadress Uuepikani, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Katastritunnus 88402:001:0310

Pindala 20 524 m²

Äralõige teostatakse katastriüksuse läänepoolsest küljest

Äralõike plaan

Allikas: Transpordiamet

Äralõike pindala 2 693 m², millest raadatav ala 0 m²

Äralõike kirjeldus

Äralõige tehakse katastriüksuse läänepoolsest küljest ja see on pikliku ristküliku kujuga, mille idapoolne serv on alumises osas väljapoole kaarjama kujuga.

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 100%

Kõlvikud Metsamaa 11 623 m² ja muu maa 8 901 m², äralõige jääb kogu ulatuses metsamaa alale.

Kirjeldus

Kuju on korrapärane ristkülik. Maaüksusel on teostatud raiet, sh hooldusraiet maaüksuse idapoolses osas. Kinnistu reljeef on tasane.

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus, maakatte kõrgusmudel; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega

Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub, uue Märjamaa valla üldplaneeringu koostamine on algusjärgus.

Detailplaneering Puudub

Kinnistu kui terviku mullastik

Enamuse ulatuses leetunud gleimuld (Lkg), väga väheses ulatuses leetjas gleimuld (Gl)

Kinnistu kui terviku kasvukohatüüp ja boniteet

Tarna-angervaksa III boniteet 21%, mustika II boniteet 38%, jänesekapsa-mustika II boniteet 41%

Äralõike kasvukoht ja boniteet

Mustika II boniteet 100%

Maa maksustamis- hind 2026. aasta maamaksu alusena

1 820 € ehk 887 €/ha

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

3. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 19.12.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,7%, 2026. aastal 3,6% ja 2027. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Tarbijahinnaindeks jätkas 2025. aasta detsembris kuises võrdluses langustrendi, olles novembriga võrreldes 0,6% madalam. Võrreldes 2024. aasta detsembriga oli tõus siiski 4,1%. Kaubad kallinesid detsembris aastaga 2% ning teenused 7,2%. 2025. aasta detsembris mõjutas tarbijahinnaindeksit 2024. aasta sama kuuga võrreldes samuti enim toidu ja mittealkohoolsete jookide hinnamuutus. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 2,9% ja 2027. aastal 2,4%.

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%- ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tööpuuduse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 6,6% ning 2027. aastal 6,2%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu aktiivsus ja maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme- laenud ja pikaajalised laenud ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Eesti metsamaa turg2

Üldist

Metsamaad müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielankide) tehingud on pigem harvad. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda.

Metsamaa väärtust mõjutavad tegurid

 Asukoht (sh juurdepääs) o Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava

metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. See on suuresti seotud kasvava metsa parema kvaliteediga. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust.

 Pindala o Hindaja hinnangul, mis tugineb Timber.ee statistikal, on vabalt turul

kaubeldava metsamaad pindalaga alates 0,5 ha (selliseid tehinguid tehakse, kuid nende osakaal on võrdlemisi väike ja märgatavalt suurem

2 Lähtutud on Maa- ja Ruumiameti 2022.- 2024. aasta turuülevaadetest.

on tehingute arv pindalaga alates 1,0 ha). Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Kui tavaliselt kehtib maatulundusmaa puhul reegel, mida suurem kinnistu, seda kõrgem hind, siis metsakinnistute puhul see ei kehti. Väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk likviidsemad, kuna metsa soovivad lisaks suurfirmadele osta ka eraisikud, kes on valmis ostma kättesaadavuse tõttu just väiksemaid kinnistuid. Suuremad metsakinnistud on atraktiivsed just suuremate metsafirmade jaoks, sest metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat.

 Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp o Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk

boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha pärast raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets.

Metsamaa väärtust mõjutavad tegurid

 Metsa liigiline ja vanuseline koosseis o Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud

okaspuudega metsamaa.  Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud

o Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Metsata metsamaa keskmised hinnad

Maa- ja Ruumiameti 2024. aasta turuülevaate kohaselt oli metsata metsamaa mediaankeskmine hind 3 000 €/ha, 2025. aaasta I kvartali seisuga oli viimase nelja kvartali osas mediaankeskmine hind 2 984 €/ha ja II kvartali seisuga 2 839 €/ha ja III kvartali seisuga 2 739. See näitab, et hinnad on jätkuvalt mõõdukas languses.

Tehingud metsakinnistutega

Tehingute arvult olid 2025. aastal aktiivseimad Saare ja Pärnu maakond, kus tehti 2025. aastal vastavalt 154 ja 151 müügitehingut.

Metsakinnistute müügitehingute arv maakonniti

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kasvava metsaga metsamaa mediaanhind oli 2024. aastal kõrgeim Hiiu maakonnas, olles 6 984 €/ha. Eestis tervikuna oli mediaanhind 5 376 €/ha. 2024. aastaga võrreldes langes hind ca 6% võrra.

Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute mediaanhinnad (€/ha) maakonniti

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kasvava metsaga kinnistute müügitehingute arv ja keskmine hind (€/ha) Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Metsata metsamaa keskmine hind (€/ha) Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Prognoos Metsakinnistute hinnad viimase 2-3 aasta jooksul langenud. See puudutab erinevas raieküpsuses metsi kui ka kinnistuid, kus on hiljuti lageraie tehtud. 2026. aastal on prognoosida sama suundumuse jätkumist.

3.3. Märjamaa valla metsamaa turg

Metsamaa müügitehingud

Kuni 2021. aastani iseloomustas Märjamaa valla metsamaa mediaanhinna stabiilne kasv. 2022. aastal tõusis metsamaa mediaalhind oluliselt, kuid asjaolu võib pidada pigem erakorraliseks. 2021. aastaga võrreldes on alates 2023. aastast toimunud stabiilne mediaanhinna kasv, mis 2024.a. langes tasemele 4 000 €/ha ja on püsinud sellel tasemel.

Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2018 92 9,2 2 706 996 2 300 100 000 381 16 247 2 901 3 600

2019 78 9,4 2 139 721 1 750 190 000 500 11 445 2 452 3 108

2020 108 10,5 4 203 862 1 912 204 747 331 15 397 3 011 3 905

2021 151 12,0 8 875 712 1 000 355 000 136 18 970 3 792 4 934

2022 43 8,6 2 981 271 1 500 323 511 267 20 177 7 862 8 252

2023 48 8,3 2 279 007 6 600 130 860 398 18 333 5 358 6 183

2024 83 7,8 3 700 781 3 000 190 000 188 14 248 4 099 5 379

2025 54 11,0 3 264 756 1 666 473 000 314 22 520 4 370 5 754

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Metsamaa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

0,00

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

8 000,00

100

120

140

160

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Mediaan, parem skaala Arv, vasak skaala

Märjamaa vallas asuva metsamaa müügitehingud 2024. ja 2025. aastal3

Küla Kuupäev Tehingu- hind, €

Pindala, ha

Tehingu- hind ha kohta, €

Metsa- maa osakaal Kommentaar

Kõrvetaguse küla 18.03.2024 28 239 6,97 4 052 100,0% Kõrgemate puude osas raiet tehtud,

madalam puistu on alles

Kõrvetaguse küla 18.03.2024 15 761 3,89 4 052 95,9% Kõrgemate puude osas raiet tehtud,

madalam puistu on alles

Manni küla 29.02.2024 18 500 5,83 3 173 97,4% Raiet tehtud

Männiku küla 15.03.2024 10 000 3,2 3 125 100,0% Enamuses metsaga kaetud

Teenuse küla 24.05.2024 7 891 2,63 3 000 95,1% Raiet tehtud

Rassiotsa küla 08.08.2024 10 500 3,8433 2 732 100,0% Enamuses raiet tehtud, lõunapoolses osas

hõredamalt osa metsa alles jäetud

Kohtru küla 28.08.2024 4 100 3,2003 1 281 97,7% Enamuses metsaga kaetud

Lokuta küla 08.10.2024 5 000 1,9899 2 513 92,0% Metsaga kinnistu

Luiste küla 29.10.2024 28 000 9,2938 3 013 95,5% Raiet tehtud, kuid hõredalt ca pool metsa

alles jäetud

Sipa küla 06.11.2024 57 000 14,0683 4 052 94,3% Osaliselt metsaga kinnistu

Tiduvere küla 19.12.2024 12 000 4,4615 2 690 86,8% Raiet tehtud, kuid lõunapoolses osas osa

metsa alles jäetud

Tiduvere küla 07.01.2025 15 000 4,4615 3 362 86,8% Osaliselt teostatud raiet

Velisemõisa küla 18.02.2025 30 000 8,8473 3 391 84,9% Metsaga metsamaa

Põlli küla 21.02.2025 100 000 34,9635 2 860 96,9% Ca 80% ulatuses teostatud raiet

Kangru küla 26.03.2025 22 000 5,8013 3 792 95,7% Metsaga metsamaa

Valgu-Vanamõisa küla

27.03.2025 15 000 4,7247 3 175 89,5% Teostatud raiet, vähesel määral puid

alles jäetud

Maidla küla 10.07.2025 55 000 15,438 3 563 93,4% Ca 2/3 ulatuses raiet tehtud

Teenuse küla 09.09.2025 38 150 16,2011 2 355 98,3% Ca poole ulatuses raiet tehtud

Märjamaa vallas asuva metsamaa müügipakkumised (19.01.2026 seisuga)

Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Kommentaarid

Märjamaa vald Altküla 32 000 2,84 11 300

Maaüksusel on hinnanguline kasvava metsa tagavara ca 436 tm, sama maht on ka võimalik raiesse arvata

Märjamaa vald Vaimõisa 35 500 11,47 3 100

Kinnistu koosseisus on 5,7ha rohumaa tüübilist põllumaad ja 5,4ha viljakat metsamaad, mets on värskelt majandatud.

Allikas: kv.ee

3 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses metsamaa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2025. aasta tehingud on esitatud 16.12 seisuga. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

3.4. Turustatavuse analüüs4

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on metsandusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on erineva suurusega ja asukohaga metsandusettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara olemusest ja raieküpse metsa olemasolust, on tegemist pigem atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist keskmine.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivaid metsamaa pakkumisi Märjamaa vallas pigem vähemal hulgal, teostatud raiega metsamaid pole aga üldse pakkumisel.

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.

4 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõige pole kujust ja pindalast tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav.

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on 20 524 m² ja sellest tehtav äralõige 2 639 m2. Kinnistu kõlvikuline koosseis on metsamaa 11 623 m² ja muu maa 8 901 m², äralõige jääb kogu ulatuses metsamaa alale.. Kehtiv Päärdu küla hõlmav üldplaneering puudub, uue Märjamaa üldplaneeringu koostamine on algusjärgus. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Ümbruses on valdavalt metsamaa, põllumaad ja hajali paiknevad elamud. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva metsamaa järele, on katastriüksuse kui terviku parimaks kasutuseks kasutus maatulundusmaana (metsamaa), sh äralõike parim kasutus maatulundusmaana (metsamaa).

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on ebakorrapärase kujuga ja liiga väikese pindlaga, et olla eraldiseisvana metsamaana kasutatav. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kasvava metsa turuväärtuse hindamiseks kasutatakse tulumeetodit.

Tulumeetodi ehk tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on - tulu kapitaliseerimine, - diskonteeritud rahavoo analüüs. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.1). Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.3). Metsamaa turuväärtus saadakse metsata maa ning kasvava metsa turuväärtuste summeerimise teel. Saamata jääva tuluna käsitletakse raieküpse metsa nüüdisväärtuse (põhineb teoreetiliselt raieküpsuseni kasvatud metsa väärtuse kuupäeva diskonteeritud puhastulul) ja metsa tänase turuväärtuse vahet.

4.3. Kasvava metsa ja metsamaa hindamine

Metsata metsamaa hindamine

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlus- tehingute valik

Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult lähemas minevikus võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu, aga ka tehingu osapoolte omavahelise seose puudumist ja plokktehingus osalemise välistust. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Asukoht Kuupäev Tehingu- summa, €

Tehingu- summa, €/ha

Pindala, ha Käibemaksu sisaldumine hinnas

Märjamaa vald, Manni küla

29.02.2024 18 500 3 173 5,83 Ei

Märjamaa vald, Tiduvere küla

07.01.2025 15 000 3 362 4,4615 Ei

Märjamaa vald, Valgu- Vanamõisa küla

27.03.2025 15 000 3 175 4,7247 Ei

Võrdlusühiku valik

Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha).

Tehingute ajaldamine

Kuna metsata metsamaa hinnad on 2024- 2025 langenud (vt 3.2.), siis on esimest võrdlustehingut ajaldatud -10% ning teist ja kolmandat tehingut -5%.

Võrdlus- elementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

 Makroasukoht o Kui kõrvale jätta saared ja muud raskesti ligipääsetavad asukohad, siis

enamjaolt olukisi erinevusi ei ole. Määravaks on veokaugused, mis omakorda on seotud kaugustega eelkõige puidutööstustest ja sadamatest.

 Mikroasukoht ja juurdepääs

o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed. Kui tegemist on asustuse läheduses paikneva maaga, võib sellel ka ehitusõiguse puudumise korral olla lisaväärtus seeläbi, et seda ostetakse nn lisamaaks olemasoleva hoonestuse juurde.

 Maatüki suurus o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis metsamaa

puhul see ei kehti.

 Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas

suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Tervet Eestit hõlmavale statistikale tuginedes on hinnaerinevus 40% suurusjärgus. Raiesmikud on madalamalt hinnatud kui kasvava metsaga maaüksused.

 Kasvukohatüüp ja boniteet o Maa tulupotentsiaal kasvukohatüüpide ja boniteetide lõikes on erinev.

Lähtutakse korralise hindamise metoodikas rakendatavatest koefitsientidest, mis iseloomustavad erinevusi tulupotentsiaalis.

 Kuju, kitsendused ja reljeef o Kuju, kitsendused ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid

mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Rapla maakond Rapla maakond Rapla maakond Rapla maakond

Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald

Päärdu küla Manni küla Tiduvere küla Valgu-Vanamõisa küla

Uuepikani

Tehinguhind, €

18 500,00 15 000,00 15 000,00

Tehinguhind, €/ha 3 173,24 3 362,10 3 174,80

Tehingu aeg 29.02.2024 7.01.2025 27.03.2025

Kohandus -10% -5% -5%

Ajaldatud

tehinguhind, €/ha 2 855,92 3 193,99 3 016,06

Makroasukoht

Asub Märjamaa vallas,

Päärdu külas. Pärnu

linnast ca 45 km ja

Märjamaa alevist ca 12 km

kaugusel

Asub Märjamaa vallas,

Manni külas. Pärnu

linnast ca 40 km ja

Märjamaa alevist ca 17

km kaugusel

Tiduvere küla, Pärnu

linnast ca 57 km ja

Märjamaa alevist ca 19

km kaugusel

Asub Märjamaa vallas,

Valgu-Vanamõisa

külas. Pärnu linnast ca

55 km ja Märjamaa

alevist ca 15 km

kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja

juurdepääs

Ümbruses valdavalt

metsamaa, põllumaad ja

hajali paiknevad elamud.

Juurdepääsutee

riigiomandis olevalt teelt.

Ümbruses valdavalt

metsamaa, põllumaad

ja hajali paiknevad

elamud.

Juurdepääsutee

puudub, läbim võimalik

juurdepääsutee ca 300

Ümbruses valdavalt mets

ja hajali paiknevad

elamud, juurdepääsutee

puudub, kaugus lähimast

munitsipaalteest

(kruuskattega) läbi

Valdavalt on

ümbruskonnas mets,

põllumaad ja üksikud

hajali paiknevad

hooned.

Juurdepääsutee on

pinnaskattega tee, mis

m kaugusel läbi kahe

naaberkinnistu

(munitsipaalomandis

kruuskattega tee).

riigiomandis kinnistu ca

400 m.

läbib kahte eraomandis

kinnistut ja jõuab ca

350 m kaugusel asuva

munitsipaalomandis

kruuskattega teeni.

Kommentaar

Kehvem Kehvem Kehvem

Kohandus 5% 5% 5%

Maatüki suurus, ha 2,05 5,83 4,46 4,72

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline

koosseis ja

kasvava metsa

olemasolu

Metsamaa 56%

(eeldatakse, et raiesmik),

muu maa 44%; äralõige on

kogu ulatuses metsamaa;

hindamisel arvestatakse

äralõike kõlvikulise

jaotusega

Metsamaa 98%

(raiesmik), muu maa

Metsamaa 87%, looduslik

rohumaa 9%, muu maa

4% (üle 80% raiesmik,

üksikud puud, alla 20%

keskealine kaasik)

Metsamaa 90%

(raiesmik), haritav maa

7%, muu maa 2%,

looduslik rohumaa 1%

Kommentaar

Sarnane Parem, osaliselt

keskealine mets Pisut halvem

Kohandus 0% -10% 5%

Kasvukohatüüp ja

boniteet Mustika II- 100,0%

Jänesekapsa-mustika

Ia- 8,1%, jänesekapsa-

mustika I- 50,9%,

jänesekapsa-mustika II-

20,4%, tarna-

angervaksa III- 11,7%,

angervaksa II- 4,6%,

sinilille II- 4,3%

Angervaksa II- 82,4%,

jänesekapsa I 17,6%

Sinilille I- 59,0%, sinilille

II- 41,0%

Kommentaar

Parem Parem Sarnane

Kohandus -5% -5% 0%

Kuju, kitsendused

ja reljeef

Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad,

kompaktne ristkülik,

valdavalt tasane reljeef

Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad,

hulknurkne, kompaktne,

tasane reljeef

Ebakorrapärane hulknurk,

kompaktne, väärtust

mõjutavad kitsendused

puuduvad, tasane reljeef

Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad,

ebakorrapärane

hulknurk, tasane reljeef

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne

kohandus 0% -10% 10%

Summaarne

kohandus, €/ha 0 -319 302

Kohandatud

tehinguhind, €/ha 2 855,92 2 874,59 3 317,67

Kohanduste

absoluutväärtuste

summa

20% 25% 15%

Kaalud 0,35 0,25 0,40

Kaalutud

keskmine

tehinguhind, €/ha

3 045,29 999,57 718,65 1 327,07

Katastriüksusest

metsamaa

turuväärtus, €

6 250,15

Kaalutud

keskmine

tehinguhind, €/m2

0,30

Äralõike pindala,

m2 2 639,00

Äralõike

turuväärtus, € 791,70

Transpordiameti tarbeks tehtava 2 639 m2 suuruse äralõike turuväärtus on 791,70 € (0,30 €/m2). Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Kasvava metsa hindamine Metsa takseeriseloomustus on tehtud 22.12.2025 ja hindamine 11.12.2025 Metsaekspert OÜ poolt. Välitööd tegi 22.12.2025 Peep Põntson.

Kasvava metsa harilik väärtus on 50,14 €. Äralõike turuväärtuse hindamine Koos kasvava metsaga maa turuväärtuse hindamiseks liidetakse metsata maa ja sellel kasvava metsa. Sellele lisatakse kuuri juurde jääva elamumaa turuväärtus. Äralõike turuväärtus on 791,70 € (metsata metsamaa) + 50,14 € (kasvav mets) = 841,84 € (0,32 €/m²).

4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale

Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 13%. Äralõige paikneb kinnistu läänepoolsel küljel, moodustab kinnistust pigem väikese osa, seejuures on kinnistu ka pärast äralõike tegemist samaväärselt metsamaana majandatav. Seetõttu piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtuse ja sellega seonduva saamata jääva tuluga.

4.5. Äralõike väärtuse ja saamata jääva tulu hindamine

Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Väärtuse kuupäeval on tegemist erinevas küpsusastmes metsaga ning kasvav mets kohe raiudes maksimaalset väärtust ei oma. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Seetõttu on kasvavat metsa käsitletud raieküpsena ning arvesse võtmaks aega, mis kulub raieküpsuseni, on tulusid ja kulusid diskonteeritud.

Metsa hindamine koostati 30.12.2025 seisuga. Küpse metsa hüvitamisel kasutatav väärtus on 275,62 €. Tegemist on nüüdisväärtusega ehk tuleviku rahavoogude diskonteeritud tulemiga. Kasvava metsa harilik väärtus hetkeolukorras on 50 € (vt pt 4.3). Saamata jääv tulu on seega: 275,61 € – 50,14 € = 225,48 € 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Turuväärtus ja saamata jääv tulu Katastriüksusest tehtava äralõike turuväärtus ja saamata jääv tulu kokku on väärtuse kuupäeval seega 1067,63 € (0,4 €/m2). Sellest äralõike turuväärtus on 841,84 € (0,32 €/m2) ja metsa kohese müügi tõttu saamata jääv tulu on 225,48 € (0,09 €/m2). Hindamistulemused ei sisalda käibemaksu. Leitud hindamistulemust saab kasutada kinnisasjade vahetamisel.

Lisa 1. Fotod

Vaated äralõikele ja katastriüksusele tervikuna

Vaated katastriüksuse Pärnu mnt poolsele servale

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Lisa 3. Kitsendused

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Inga Vatter

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932)

Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

Pakkumus Uuepikani kinnisasjast maaeralduse omandamiseks.pdf

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Urmas Vahur

METSAELU OÜ

[email protected]

Meie 12.03.2026 nr 8-3/25-086/17200-3

Pakkumus Uuepikani kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks

Austatud juhatuse liige Urmas Vahur

Transpordiamet soovib omandada Teile kuuluvast kinnisasjast maaeralduse 4 Tallinn – Pärnu –

Ikla km 78,8-99,0 asuva Konuvere – Pärnu-Jaagupi lõigu 2+2 sõidurajaga I klassi maanteeks

ehitamiseks, et tõsta liiklusohutuse taset ja sõidumugavust ning parandada katendi kandevõimet.

Transpordiameti tellimusel on Skepast&Puhkim OÜ (registrikood 11255795) poolt koostatud

eelprojekt nr MA11069 „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8 – 99,0 Konuvere

- Pärnu-Jaagupi lõik“, mille koostamisel on aluseks võetud Transpordiameti projekteerimise

üksuse juhataja 23.11.2022 korraldus 1.1-3/22/873 „Projekteerimistingimuste andmine riigitee 4

Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8-99,0 asuva Konuvere – Pärnu-Jaagupi lõigu I klassi maantee

eelprojekti koostamiseks ja Maanteeameti 04.07.2019. a korralduse nr 1-3/19/118 kehtetuks

tunnistamine“ ja kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel.

Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

võõrandada teile kuuluvast Uuepikani kinnisasjast (koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa

vald, Päärdu küla, kinnistu registriosa nr 2304437 , katastritunnus 8402:001:0310, pindalaga

20524 m², sihtotstarve maatulundusmaa 100%), äralõige ligikaudse pindalaga 2639 m2 .

Tuginedes Kinnisvaraekspert OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 2601-10675-18/IV on

teie kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 791,70 eurot (0,30 eurot/m2).

Juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike

pindala on kas suurem või väiksem kui 2639 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt

kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 0,30 eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

2 (2)

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast ja tuginedes KAHOS § 11 lg 6 esitame pakkumuse omandada äralõige teile

kuuluvast kinnisasjast tasudes teile alljärgnevalt:

maa eest makstav tasu – 791,70 eurot (0,30 eurot/m2) ehk 790 eurot;

tasu kasvava metsa eest- 50 eurot;

saamata jääv tulu- 225 eurot;

motivatsioonitasu – 1673 eurot;

täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 203 eurot.

Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu

koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub

motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Kui te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 10 päeva jooksul alates

kirja kätte saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid: Tauno Seepter, Teelise 4 Tallinn, 52 92 709,

[email protected]

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Tauno Seepter

maade projektijuht

Lisa: Hindamisaruanne

Tauno Seepter

5292709, [email protected]

Seosed

Nimi	K.p.	Δ	Viit	Tüüp	Org	Osapooled
Kiri	09.10.2025	155	8-3/25-086/17200-2 🔒	Sissetulev kiri	transpordiamet	U. V.
Kiri	09.10.2025	155	8-3/25-086/17200-1 🔒	Valjaminev kiri	transpordiamet	METSAELU OÜ

Kiri

Failid

Digiallkirjad

Digiallkirjad

Seosed