Vs: Riigi raamatupidamise audit 2025 - tehingud RKASiga

ÜÜRIKOOD UUEKOOLI _1_01 Üürniku nimi: Maarjamaa Hariduskolleegium Kinnistu kood: UUEKOOLI Kinnistu aadress: Kaveri tee 5, Kaagvere küla, Kastre vald, Tartu maakond

Lepingu number: Ü6970/14 Lepingu liik: Üürileping Haldur: Ragnar Savvi Lepingu spetsialist: Kerli Kikojan

Üür ja kõrvalteenuste tasu alates 01.01.2025

2024* 12

€/kuus

2024* KOKKU €/aastas

Muutmise alus 2025 01

€/kuus

2025 02

€/kuus

2025 03

€/kuus

2025 04

€/kuus

2025 05

€/kuus

2025 06

€/kuus

2025 07

€/kuus

2025 08

€/kuus

2025 09

€/kuus

2025 10

€/kuus

2025 11

€/kuus

2025 12

€/kuus

2025 Viimane kuu €/m kuus

2025 KOKKU €/aastas

12.24/01.25 muutus €/kuus

12.24/01.25 muutus kuus, %

2024/2025 muutus €/aastas

2024/2025 muutus aastas, %

Märkused, põhjendused muutuste kohta

Üüripind (m ) 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6 4 254,6

Üür ja üüriteenused

Netoüür Kapitalikomponent (kapitalirent), sh

Intress Põhiosa

Kapitalikomponent (kasutusrent) 6 297,39 75 568,68 Euribori muutus 5 991,70 5 991,70 5 991,70 5 991,70 5 991,70 5 991,70 5 991,70 5 991,70 5 991,70 5 991,70 5 991,70 5 991,70 1,41 71 900,40 −305,69 −4,85% −3 668,28 −4,85% 12-kuu Euribor seisuga 01.12 ehk 2,356% + 0,7% =3,056% + lisa 6.3 ja lisa 6.4 alusel pisiparendustööde komponent.

100 Kinnisvara haldamine 1 288,40 15 460,86 Indekseerimine 1 327,06 1 327,06 1 327,06 1 327,06 1 327,06 1 327,06 1 327,06 1 327,06 1 327,06 1 327,06 1 327,06 1 327,06 0,31 15 924,68 38,65 3,00% 463,83 3,00% 31.12 THI 4%, rakendatud piirmäära 3%

200 Tehnohooldus

300 Heakord

400 Remondikomponent 17 860,19 214 322,28 Indekseerimine 18 396,00 18 396,00 18 396,00 18 396,00 18 396,00 18 396,00 18 396,00 18 396,00 18 396,00 18 396,00 18 396,00 18 396,00 4,32 220 751,95 535,81 3,00% 6 429,67 3,00% 31.12 THI 4%, rakendatud piirmäära 3%

400 Remondifond

500 Omanikukohustused

Omanikukohustuste järelevalve

700 Tugiteenused

700 Parkimiskohtade tasu

ÜÜR KOKKU 25 445,98 305 351,82 25 714,75 25 714,75 25 714,75 25 714,75 25 714,75 25 714,75 25 714,75 25 714,75 25 714,75 25 714,75 25 714,75 25 714,75 6,04 308 577,03 268,77 1,06% 3 225,21 1,06%

Kõrvalteenused** €/kuus €/aastas Muutmise alus €/kuus €/kuus €/kuus €/kuus €/kuus €/kuus €/kuus €/kuus €/kuus €/kuus €/kuus €/kuus €/m kuus €/aastas €/kuus kuus, % €/aastas aastas, % Tasutakse tegeliku kulu alusel, esitatud kulu prognoos

100 Kinnisvara haldamine Kõrvalteenuste eest tasutakse tegeliku kulu alusel, esitatud kulu rognoos.

200 Tehnohooldus 6 571,00 78 852,00 Teenuse hinna muutus

5 859,00 5 859,00 5 859,00 5 859,00 5 859,00 5 859,00 5 859,00 5 859,00 5 859,00 5 859,00 5 859,00 5 859,00 1,38 70 308,00 −712,00 −10,84% −8 544,00 −10,84% Alates 05.2024 uue hanke prognoos.

300 Heakord 8 888,47 106 661,64 Teenuse hinna muutus

11 578,00 11 578,00 11 578,00 11 578,00 11 578,00 11 578,00 11 578,00 11 578,00 11 578,00 11 578,00 11 578,00 11 578,00 2,72 138 936,00 2 689,53 30,26% 32 274,36 30,26% Alates 07.2024 uue hanke prognoos.

400 Remondifond

500 Omanikukohustused 100,25 1 203,00 Teenuse hinna muutus

83,44 83,44 83,44 83,44 83,44 83,44 83,44 83,44 83,44 83,44 83,44 83,44 0,02 1 001,28 −16,81 −16,77% −201,72 −16,77% Maamaks ja kindlustus.

600 Tarbimisteenused 610 Elektrienergia 14 089,90 138 543,72 Teenuse hinna

muutus 9 838,49 9 122,62 8 416,41 7 710,21 6 994,33 6 288,12 6 288,12 6 994,33 7 710,21 8 416,41 9 122,62 9 838,49 2,31 96 740,35 −4 251,40 −30,17% −41 803,37 −30,17% Aluseks 2021-2023 a keskmine tarbimine ja

2023 a keskmine ühikhind. Ühikhinna languse prognoos.

620 Küte Teenuse hinna muutus

630 Vesi ja kanalisatsioon 974,24 12 057,44 Teenuse hinna muutus

575,32 548,33 574,61 575,32 583,13 595,21 572,48 578,87 649,90 652,74 622,91 573,90 0,13 7 102,70 −398,92 −40,95% −4 954,74 −41,09% Aluseks 2022 ja 2023 a keskmine tarbimine ja 2023 a keskmine ühikhind. Tarbimise ja ühikhinna languse prognoos.

640 Kommunikatsiooniteenused 700 Tugiteenused

KÕRVALTEENUSTE TASUD KOKKU 30 623,86 337 317,80 27 934,25 27 191,38 26 511,46 25 805,96 25 097,90 24 403,77 24 381,04 25 093,64 25 880,54 26 589,59 27 265,96 27 932,83 6,57 314 088,33 −2 689,60 −8,78% −23 229,47 −6,89%

ÜÜR ja KÕRVALTEENUSED KOKKU km-ta 56 069,84 642 669,62 53 649,01 52 906,14 52 226,21 51 520,72 50 812,65 50 118,52 50 095,79 50 808,39 51 595,30 52 304,34 52 980,71 53 647,58 12,61 622 665,37 −2 420,84 −4,32% −20 004,25 −3,11%

ÜÜR ja KÕRVALTEENUSED KOKKU km-ga 68 405,21 784 056,93 65 451,79 64 545,49 63 715,98 62 855,28 61 991,44 61 144,60 61 116,87 61 986,24 62 946,26 63 811,30 64 636,47 65 450,05 15,38 759 651,75 −2 953,42 −4,32% −24 405,19 −3,11%

* eeldatav kehtiv tasu ** tegeliku kulu alusel tasutavates lepingutes on toodud kõrvalteenuste kuluprognoos, mis pole RKAS-ile siduv

2

2

2

Tarbimisteenuste arvestamine Kütteliik: Kombineeritud küte Tarbimise maht 2021

kogus

Tarbimise maht 2022

kogus

Tarbimise maht 2023

kogus

2021-2023 keskmine tarbimine

kogus

Tarbimise prognoos

2025

kogus

Tarbimise muutus

2021-2023 vs 2025

%

Üürnikule jagatav

osakaal

%

Üürniku tarbimise prognoos

kogus

2023 keskmine/

01/2024 ühikhind

€/ühik

Ühikhinna muutuse

prognoos 2024/2025

%

Prognoositud ühikuhind

2025

€/ühik

Planeeritud tööjõukulu

2025

€/aastas

Üürniku tarbimiskulu

prognoos 2025

€/aastas

Märkused

6100 Elektrienergia, MWh 564,24 98,09% 553,46 169,70 3,00% 174,79 96 740,35 Võtsin aluseks 2021-2023 harjumuspärase keskmise tarbimise. 2023a keskmise ühikuhinna.

6200 Soojusenergia, MWh 5,06% Maaküte

6300 Vesi ja kanalisatsioon, m3 2 580,00 100,00% 2 580,00 2,57 7,12% 2,75 7 102,70 Võtsin aluseks 2022 ja 2023a keskmise tarbimise. Ühi kuhind 2023a keskmine.

Kapitalikomponendid Alguskuupäev Lõppkuupäev Annuiteedimakse, € Kommentaar

01.01.2027 31.12.2045 5 049,31 olemasolev komp (12-kuu Euribor seisuga 01.12 + 0,7%) prognoos

01.01.2026 31.12.2026 4 950,40 olemasolev komp (12-kuu Euribor seisuga 01.12 + 0,7%) prognoos

01.01.2025 31.12.2025 4 441,41 olemasolev komp (12-kuu Euribor seisuga 01.12 + 0,7%)

01.01.2024 31.12.2024 4 747,10 olemasolev komp (12-kuu Euribor seisuga 01.12 + 0,7%)

01.01.2022 31.12.2026 409,49 Pisiparendus 2021 lisa 6.4 alusel (tegelik maksumus)

01.01.2021 31.12.2025 1 140,80 Pisiparendus 2020 lisa 6.3 alusel (tegelik maksumus)

Lisa nr 1

21.04.2014 sõlmitud

üürilepingu nr Ü6970/14 muudatusele nr 7

21.04.2014 sõlmitud üürilepingu nr Ü6970/14 dokumentide loetelu (allkirjastamise seisuga)

Dokumendi tüüp

Dokumendi

alusel arvestuse

algus

Dokumendi number

Põhileping 20.04.2014 Ü6970/14

Muudatus 01.06.2015 1

Muudatus 31.12.2015 2

Akt 01.01.2016 -

Üüriteatis 31.12.2016 kiri

Üüriteatis 31.12.2016 üüriarvestus

Üüriteatis 31.12.2017 kiri

Üüriteatis 31.12.2017 üüriarvestus

Üüriteatis 31.12.2018 kiri

Üüriteatis 31.12.2018 üüriarvestus

Üüriteatis 31.03.2019 tasaarveldus

Üüriteatis 01.04.2019 kiri

Lisa 13.10.2019 6.2

Üüriteatis 05.12.2019 kiri

Üüriteatis 01.01.2020 üüriarvestus

Üüriteatis 01.01.2020 üüriarvestus

Lisa 13.04.2020 6.3

Üüriteatis 08.12.2020 kiri

Akt 28.12.2020 Lisa 6.3 Tööde kokkuleppe muudatus nr 3 juurde

Muudatus 01.01.2021 3

Üüriteatis 01.01.2021 tasaarveldus

Üüriteatis 01.01.2021 üüriarvestus

Üüriteatis 05.03.2021 tasaarveldus

Lisa 21.04.2021 6.4

Muudatus 01.10.2021 4

Muudatus 01.12.2021 kokkulepe

Üüriteatis 06.12.2021 kiri

Akt 17.12.2021 -

Akt 29.12.2021 -

Akt 29.12.2021 -

Akt 29.12.2021 -

Üüriteatis 01.01.2022 üüriteatis

Muudatus 02.02.2022 5

Üüriteatis 07.12.2022 kiri

Üüriteatis 01.01.2023 üüriarvestus

Üüriteatis 07.12.2023 kiri

Muudatus 01.01.2024 6

Üüriteatis 01.01.2024 üüriarvestus

Üüriteatis 06.12.2024 kiri

Üüriteatis 01.01.2025 üüriarvestus

ÜÜRILEPING NR Ü6970/14

Üürileping on sõlmitud

üürileandja Riigi Kinnisvara AS Registrikood/isikukood: 10788733

Juriidiline aadress: Tartu mnt 85, Tallinn 10115

Telefon: (372) 606 3400

E-post: [email protected]

Esindaja lepingu sõlmimisel: juhatuse liige Tarmo Leppoja, põhikirja alusel

Kontaktisik: lõuna piirkonna haldur Ragnar Savvi

Kontaktisiku telefon: (372) 5333 4159

Kontaktisiku e-post: [email protected]

ja

üürniku Sotsiaalministeerium

Registrikood: 700001952

Juriidiline aadress: Suur-Ameerika tn 1, Tallinn 10122

Telefon: (372) 626 9301

E-post: [email protected]

Esindaja lepingu sõlmimisel: kantsler Maarjo Mändmaa, põhimääruse alusel

Kontaktisik: projektijuht Toomas Jõgeva

Kontaktisiku telefon: (372) 505 4323

Kontaktisiku e-post: [email protected]

ja

üürniku (kasutajana) Sotsiaalkindlustusamet

Registrikood: 70001975

Juriidiline aadress: Paldiski mnt 80, Tallinn 15092

Telefon: (372) 612 1360

E-post: [email protected]

Esindaja lepingu sõlmimisel: peadirektor Maret Maripuu, põhimääruse alusel

Kontaktisik: halduse peaspetsialist Martin Maltsev

Kontaktisiku telefon: (372) 5915 1256

Kontaktisiku e-post: [email protected]

vahel, kes on kokku leppinud, et üürileandja annab üürniku kasutusse üüripinna alljärgnevatel tingimustel.

2

ERITINGIMUSED

1. Üüripinna asukoht

Tartu maakonnas Kastre vallas Kaagvere külas aadressil:

- Kaveri tee 5 (registriosa nr 4621504, katastritunnus 50101:001:0162, sihtotstarve ühiskondlike

ehitiste maa 100%, pindala 42 798,0 m2),

- Kaveri tee 3 (registriosa nr 4817104, katastritunnus 50101:001:0185, sihtotstarve ühiskondlike

ehitiste maa 100%, pindala 22 521,0 m2),

- Koolikalda (registriosa nr 4622904, katastritunnus 50101:001:0163, sihtotstarve üldkasutatav

maa 100%, pindala 30 900,0 m2, hoonestamata),

- Kooliraja (registriosa nr 4817204, katastritunnus 50101:001:0186, sihtotstarve transpordimaa

100%, pindala 3 255 m2, hoonestamata),

- Kaveri tee 1 (registriosa nr 4817404, katastritunnus 50101:001:0188, sihtotstarve ühiskondlike

ehitiste maa 100%, pindala 2 941,0 m2),

- Mõisaköögi tee 9 (registriosa nr 3261904, katastritunnus 29101:001:0985, sihtotstarve

ühiskondlike ehitiste maa 100%, pindala 1 524,0 m2) ja

- Veehaarde (kinnistu nr 4817604, katastritunnus 50101:001:0192, sihtotstarve tootmismaa 100%,

pindala 3 476,0 m2)

asuvad kinnistud koos oluliste osade ja päraldistega.

2. Üüripinna suurus ja paiknemine

2.1. Üüritav pind hoonetes kokku 4254,6 m², millest üürniku ainukasutuses on 4254,6 m² ja

ühiskasutuses 0,0 m². Üüripinna koosseisus on järgmised hooned:

1) peamaja (ehitisregistri kood 120689959), üüritav pind 2 573,6 m2, üürniku ainukasutuses;

2) peremaja (ehitisregistri kood 120689992), üüritav pind 302,8 m2, üürniku ainukasutuses;

3) jäätmemaja (ehitisregistri kood puudub, üüritav pind 6,5 m2, üürniku ainukasutuses;

4) rühmakodu 1 (ehitisregistri kood 120689935), üüritav pind 165,7 m2, üürniku ainukasutuses;

5) rühmakodu 2 (ehitisregistri kood 120689938), üüritav pind 165,5 m2, üürniku ainukasutuses;

6) rühmakodu 3 (ehitisregistri kood 120689939), üüritav pind 165,3 m2, üürniku ainukasutuses;

7) rühmakodu 4 (ehitisregistri kood 120689940), üüritav pind 165,4 m2, üürniku ainukasutuses;

8) rühmakodu 5 (ehitisregistri kood 120689957), üüritav pind 165,5 m2, üürniku ainukasutuses;

9) rühmakodu 6 (ehitisregistri kood 120689958), üüritav pind 165,5 m2, üürniku ainukasutuses;

10) väliklass 1 (ehitisregistri kood 221309897), üüritav pind 20,1 m2, üürniku ainukasutuses;

11) väliklass 2 (ehitisregistri kood 221311140), üüritav pind 20,3 m2, üürniku ainukasutuses;

12) loovusteabekeskus (endine kasvuhoone, ehitisregistri kood 120606839), üüritav pind 159,9 m2,

üürniku ainukasutuses;

13) hobiruum-savikoda (endine mõisakelder, ehitisregistri kood 104039305), üüritav pind 152,7 m2,

üürniku ainukasutuses ning

14) käsitöö-olmeruum (endine mõisalaut, ehitisregistri kood 120567356), üüritav pind 25,8 m2,

üürniku ainukasutuses.

Üüripinna arvestamisel on aluseks hoone netopind, millest on maha arvestatud hoonet kui tervikut

teenindavate tehniliste ruumide pind, trepikojad ja vertikaalsed läbiviigud. Ühiskasutuses olevat

territooriumi kasutab üürnik ühiselt koos teiste hoone üürnikega.”.

2.2. Üürniku kasutuses olevate parkimiskohtade arv kokku: 39 tk (ainukasutuses).

2.3. Üürniku kasutuses olev maa (territoorium) kokku: üüripinna koosseisus on 104 768,0 m².

Üüripinna paiknemine on toodud lepingu lisas 1 olevatel plaanidel ja eksplikatsioonidel.

3. Üüripinna sihtotstarve

3

Üüripinda kasutatakse kooli pidamiseks ning sellega seotud tegevusteks.

4. Üüripinna kvaliteet

Üürileandja on kohustatud tagama üüripinna säilitamise üleandmise seisundis, v.a harilikust kulumisest

tingitud muutused üüripinna seisundis.

5. Üüripinna valduse üleandmine

Üüripinna valduse üleandmise tähtpäev: vastavalt lisas 6 (punktis 1.4) sätestatud tähtajale.

6. Üüriteenused ja üür

6.1. Üüri liik on kulupõhine kasutusrent.

6.2. Üüriteenused on toodud lepingu lisas 2.

6.3. Üüri suurus (ilma käibemaksuta) on toodud lepingu lisas 3. Üürile lisandub käibemaks.

6.4. Üüri arvestamise põhimõtted on toodud lepingu lisas 3.

6.5. Üüris sisalduva kapitalikomponendi arvestamisel üüriperioodi alguses lähtutakse lepingu lisas 7

kokku lepitust. Kapitalikomponendi intressimääraks on „Kooliinvesteeringute programmi” raames

tehtavate investeeringute osas 12-kuu EURIBOR + 0,7% (null koma seitse protsenti) aastas. 12-kuu

EURIBORil põhineva intressimäära arvutamisel võetakse aluseks kaks tööpäeva enne üürisumma

fikseerimist kehtinud 12 (kaheteistkümne) kuu EURIBORi suurus. Igal aastal vaadatakse

kapitalikulude komponendi osa üle ja muudetakse makset vastavalt EURIBORi muutustele. Üüri

muutmine, sh 12-kuu EURIBORi fikseerimine toimub eelneva kalendriaasta 1. detsembri seisuga,

üürileandja esitab kapitalikomponendi muutmise teate eelneva kalendriaasta 5. detsembriks.

6.6. Üüri (v. a kapitalikomponent) muudetakse indeksi alusel.

6.7. Üüri muutmisel indeksi alusel lähtutakse järgmisest:

6.7.1. Üüri muudetakse esimest korda alates 1. jaanuarist 2017. a.

6.7.2. Üüri muutmise aluseks olev tüüptingimuste punktis 3.16 nimetatud indeks leitakse muutmisest

teatamise aastale eelneva 31. detsembri seisuga.

6.7.3. Indeksis kasutatav koefitsient on 1,0 (üks koma null).

6.7.4. Üürileandja esitab üürnikule üüri muutmise teate hiljemalt muutmisele eelneva aasta 1.

aprilliks.

6.7.5. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite 60 päeva jooksul teate kättesaamisest

arvates.

6.8. Üüris sisalduv remonttööde (standardi kood 400) komponent on sätestatud lepingu lisas 3.

6.8.1. Remonttööde komponenti indekseeritakse kuni 31. detsembrini 2025. a vastavalt eritingimuste

punktile 6.7. Remonttööde komponendi suurus lepitakse uuesti kokku, arvestades eelmiste

perioodide remondikomponentide maksete summat, üürileandja tehtud remonttööde tegelikke

kulusid, järgmistel perioodidel teostatavate ehitus- ja remonttööde prognoositavat mahtu ja

kulusid ning kehtivat kapitali arvestuslikku tulumäära, alljärgnevateks perioodideks:

6.8.1.1. remonttööde komponent alates 1. jaanuarist 2026. a, mida kuni 31. detsembrini 2035. a

indekseeritakse vastavalt eritingimuste punktile 6.7;

6.8.1.2. remonttööde komponent alates 1. jaanuarist 2036. a, mida kuni lepingu lõppemiseni

indekseeritakse vastavalt eritingimuste punktile 6.7.

6.9. Üüris sisalduv kinnisvara haldamise (haldusteenus, standardi kood 100) komponent on sätestatud

lepingu lisas 3 ning nimetatud komponenti indekseeritakse kuni 31. detsembrini 2025. a vastavalt

eritingimuste punktile 6.7. Kinnisvara haldamise komponendi suurus lepitakse uuesti kokku

alljärgnevateks perioodideks:

6.9.1. kinnisvara haldamise komponent alates 1. jaanuarist 2026. a, mida kuni 31. detsembrini 2035.

a indekseeritakse vastavalt eritingimuste punktile 6.7;

6.9.2. kinnisvara haldamise komponent alates 1. jaanuarist 2036. a, mida kuni lepingu lõppemiseni

indekseeritakse vastavalt eritingimuste punktile 6.7.

7. Kõrvalteenused ja kõrvalteenuste tasu

4

7.1. Kõrvalteenused on toodud lepingu lisas 2.

7.2. Kõrvalteenuste tasu suurus (ilma käibemaksuta) on toodud lepingu lisas 3. Kõrvalteenuste tasule

lisandub käibemaks.

7.3. Kõrvalteenuste tasu arvestamise põhimõtted on toodud lepingu lisas 3.

7.3.1. Alates 2016. a võetakse tarbimisteenuste hinna fikseerimisel aluseks eelmise perioodi (12

kalendrikuud) tegelik tarbimine ning vastavate teenuste prognoositav hind. Juhul, kui jooksva aasta

tegelik tarbimisteenuste kulu erineb lepingus fikseeritud tasust, lepivad pooled kokku fikseeritud tasu

ja tegeliku kulu vahe tasaarvestamises ülejärgneval kalendriaastal.

7.4. Pooled on kokku leppinud, et kõrvalteenuste tasu muudetakse vastavalt tüüptingimuste punktile

3.15.2.

7.5. Kõrvalteenuste tasu muutmisel vastavalt tüüptingimuste punktile 3.15.2 lähtutakse järgmisest:

7.5.1. Üürileandja esitab kõrvalteenuste tasu muutmise kohta üürnikule ettepaneku hiljemalt tasu

muutmisele eelneva aasta 1. aprilliks.

7.5.2. Üürnik võib esitada teatele põhjendatud vastuväite 60 päeva jooksul teate kättesaamisest

arvates.

7.5.3. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe

hiljemalt tasu muutmisele eelneva aasta 31. detsembriks.

8. Üüri ja kõrvalteenuste eest maksmine

8.1. Tasu arvestamine algab üüripinna valduse üleandmisest.

8.2. Üürileandja esitab üürnikule eraldi arved üüri ja kõrvalteenuste eest hiljemalt iga kuu 15. kuupäevaks.

a) Üürileandja vahendab üürnikule kõrvalteenuseid vastavalt tegelikule tarbimisele ja teenuseosutajate

kehtestatud hindadele või riigihankemenetluse tulemusena selgunud teenuste hindadele.

b) Üürileandja esitab üürnikule arve või eraldi arved üüri ja kõrvalteenuste eest. Üür arvestatakse

jooksva kuu eest ning fikseerimata kõrvalteenuste tasu eelneva kuu eest.

8.3. Arve tasumise tähtaeg on 21 kalendripäeva arve saamisest arvates.

9. Lepingu tähtaeg

9.1. Leping jõustub selle poolte poolt allkirjastamisest.

9.2. Leping lõpeb, kui Eesti Vabariik Sotsiaalministeeriumi kaudu ja Riigi Kinnisvara AS on sõlminud

lepingu punktis 1 nimetatud kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning Eesti Vabariik on

kantud kinnistusraamatusse nimetatud kinnistute omanikuna.

10. Erisused ja täiendused tüüptingimustele

10.1. Pooled on täiendavalt tüüptingimuste punktis 6.1 sätestatule kokku leppinud, et üürileandja annab

lepingu sõlmimisega üürnikule nõusoleku üüripinna allüürile või muul viisil kasutusse andmiseks:

a) kuni kolmeks kuuks eritingimuste punktis 3 nimetamata otstarbel (nt suvelaagrid vm);

b) kuni üheks aastaks üüripinna kasutamiseks õppe- ja kasvatustöö välisel tähtajal (nt õhtuti,

nädalavahetustel jm ajal).

10.2. Pooled on kokku leppinud, et Sotsiaalkindlustusametil on õigus üüripind anda allüürile AS-ile

Hoolekandeteenused arvestades lepingu tüüptingimuste punktis 6.1 sätestatuga. Üüripinna

haldusküsimustes on üürniku ja allüürniku kontaktisikuks AS Hoolekandeteenused Aivo Lätt, telefon

(372) 5302 1857, e-post [email protected].

11. Muud kinnitused ja kokkulepped

11.1. Pooled on kokku leppinud, et pärast lisa 6 alusel teostatavate ehitustööde lõppemist ja üüripinna

üürnikule üleandmist sõlmivad pooled kolme kalendrikuu jooksul lepingu muudatuse lepingu lisa 3

5

asendamiseks uue lisaga 3, milles fikseeritakse lisas 7 kirjeldatud viisil leitud kapitalikomponendi

suurus, remonttööde komponendi suurus ning kõrvalteenuste tasud vastavalt riigihangete tulemustele.

11.2. Juhul, kui käesolev üürileping lõpeb ennetähtaegselt asjaolu tõttu, mille eest ei vastuta üürileandja,

kohustub üürnik 60 (kuuekümne) päeva jooksul üürileandja kirjaliku nõude saamisest arvates

üürileandjale hüvitama järgmised kulud:

a) lepingu lisas 7 sätestatud kapitalikulu osaga seotud üürileandja investeeringu summa jääk, mis

arvestatakse käesoleva üürilepingu lõppemise kuupäeva seisuga;

b) vastavalt õigusaktides sätestatud korrale riigile tagastatav, eelnevalt tagasi küsitud üüripinna

investeeringutega seotud sisendkäibemaksu osa ning muud kaasnevad riiklikud ja kohalikud

maksud.

11.3. Pooled lepivad kokku, et arvestades üüripinnal paikneva kooli eripärasid, korraldab üürileandja

üüripinnal kõikide tegevuste, sh tehnohoolduse ja remonttööde teostamise selliselt, et nende teostamise

aeg ja korraldus kooskõlastatakse eelnevalt lepingus märgitud üürniku kontaktisikuga. Kokkulepitud

remonttööde läbiviimisest tingitud takistust üüripinna sihtotstarbelisel kasutamisel ei loeta üürileandja

poolseks lepingu rikkumiseks.

11.4. Pooled töötlevad teise poole esindajate ja lepingu täitmisega seotud teiste isikute isikuandmeid ilma

nimetatud isikute eraldi antud nõusolekuta poolte vahel sõlmitud lepingu täitmiseks, poolte õigustatud

huvides või muul õiguslikul alusel. Pooled lähtuvad isikuandmete töötlemisel õigusaktidest ja oma

organisatsioonis kehtestatud isikuandmete töötlemise põhimõtetest.

12. Lepingu dokumendid ja lepingutingimuste kohaldamine

12.1. Lepingu dokumendid koosnevad lepingu eritingimustest, tüüptingimustest, lepingu lisadest ja lepingu

muudatustest (sealhulgas lepingus nimetatud üürileandja teadetest üüri muutmise kohta).

12.2. Lepingu tüüptingimustena kohaldatakse Vabariigi Valitsuse 30.09.2013 määruse nr 142 „Hoonestatud

kinnisvara riigile kasutamiseks andmise lepingute üldtingimused ja üürihinna kujunemise alused“ lisas

1 esitatud tüüptingimusi, mis kehtivad poolte vahel lepingu tüüptingimustena ilma allkirjastamata. Kui

eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest tulenevaid

muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel.

12.3. Juhul kui lepingu eritingimused, tüüptingimused või lisad on omavahel vastuolus, lähtutakse

dokumentidest järgmises järjekorras:

1) eritingimused;

2) lisad;

3) tüüptingimused.

Eri aegadel allkirjastatud lepingu dokumentide vastuolu korral lähtutakse hiljem allkirjastatud

dokumendist.

12.4. Pooled käsitavad tüüptingimuste punktis 5.3 nimetatud kinnisvara korrashoiu üldtunnustatud

põhimõtetena kinnisvarakeskkonna korraldamist reguleerivat standardit, milleks lepingu sõlmimisel

on Eesti standard EVS 807:2010 „Kinnisvara korrashoid. Kinnisvara keskkonna korraldamine“.

12.5. Kinnisvara sisetehingute korral lähtutakse kasutustasu muutmisel lisaks alapunktides 12.1–12.4

esitatule ka Vabariigi Valitsuse 30.09.2013 määruse nr 142 „Hoonestatud kinnisvara riigile

kasutamiseks andmise lepingute üldtingimused ja üürihinna kujunemise alused“ §-des 7–10 ja 12

sätestatust. Kui eelnimetatud määrust muudetakse lepingu tähtaja jooksul, kohaldatakse määrusest

tulenevaid muudatusi lepingule üksnes lepingu muutmisel poolte kirjalikul kokkuleppel.

13. Lepingu lisad

1. Üüripinna plaanid ja eksplikatsioonid

2. Poolte kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel

3. Üür ja kõrvalteenuste tasu

4. Üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt (koostatakse ja allkirjastatakse Üüripinna Üürnikule

üleandmisel)

5. Hoone sisekorraeeskiri

6. Kokkulepe investeeringu teostamiseks

7. Kapitalikomponendi arvestamise alused üüriperioodi alguses

6

Allkirjastatud digitaalselt Allkirjastatud digitaalselt

Üürileandja Üürnik

7

TÜÜPTINGIMUSED

1. MÕISTED

Lepingus kasutatakse mõisteid alljärgnevas tähenduses:

1.1. avarii on rike, mis ohustab kas inimelusid või üürniku julgeolekut või on tekitanud või võib tekitada

olulist kahju tervisele või varale, sealhulgas keskkonnale. Pooled võivad eritingimustes täpsustada,

milliseid mittevastavusi loetakse avariiks lepingu tähenduses;

1.2. hoone on kinnistul paiknev hoone, milles üürilepingu osaks olevad ruumid asuvad;

1.3. isik on iga pooleks mitteolev isik;

1.4. kasutustasu on üürilepingus kokku lepitud tasu, mis koosneb üürist ja kõrvalteenuste tasust;

1.5. kinnistu on eritingimustes märgitud kinnistu(d);

1.6. kõrvalteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida

üürileandja osutab üürnikule lepingu alusel lisaks üüriteenustele ning mille maksumus ei sisaldu üüris;

1.7. kõrvalteenuste tasu on üürileandjale kõrvalteenuste eest makstav tasu, millele võib lisanduda

käibemaks vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule;

1.8. leping on poolte vahel sõlmitud üürileping, mis koosneb eritingimustest ja tüüptingimustest koos

muudatuste ja lisadega, mis on lepingu lahutamatud osad;

1.9. lepingu tähtaeg on aeg lepingu jõustumisest kuni lepingu kehtivuse lõppemiseni;

1.10. parendustööd on tegevused, mille peamine eesmärk on:

1.10.1. üüripinna või selle osa sihtotstarbe ja suuruse muutmine;

1.10.2. üüripinna või selle osa uuendamine, sealhulgas tehnosüsteemide või muude süsteemide

uuendamine;

1.10.3. üüripinna täiendava mugavuse, meeldivuse või ilu saavutamine;

1.10.4. uute tehnoloogiate kasutuselevõtmine üüripinnal, kuigi üüripind oleks sihtotstarbeliselt

kasutatav ka ilma nendeta;

1.11. pool on üürileandja või üürnik;

1.12. pooled on üürileandja ja üürnik ühiselt nimetatuna;

1.13. puudus on üüripinna mittevastavus ettenähtud tingimustele, sealhulgas kokkulepetele või

kohustustele, mis ei pruugi kaasa tuua süsteemi seiskumist ega rikke või avarii ega otsese kahju

tekkimist. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid mittevastavusi loetakse puuduseks

lepingu tähenduses;

1.14. remonttööd on tegevused, millega taastatakse üüripinna ja selle osade, sealhulgas konstruktsioonide

või teenindavate süsteemide eesmärgipärane toimimine vastavalt üürilepingu sõlmimisel kokku

lepitud seisundile;

1.15. rike on puudus, mille tulemusel seade või süsteem seiskub või jätkab tööd nõuetele mittevastavalt või

mitteusaldusväärselt või häiritud on normaalne töö- või elukorraldus üüripinnal, kuid sellega ei kaasne

otsest ohtu inimeludele või olulist varalist kahju. Pooled võivad eritingimustes täpsustada, milliseid

mittevastavusi loetakse rikkeks lepingu tähenduses;

8

1.16. tööpäev on iga nädalapäev, välja arvatud laupäev, pühapäev, Eesti Vabariigi riigipüha ja rahvuspüha;

1.17. vääramatu jõud on asjaolu, mida pool ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei

saanud oodata, et pool lepingu sõlmimise ajal sellise asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava

asjaolu või selle tagajärje ületaks. Selline asjaolu takistab lepingu täitmist, kuid ei pruugi põhjustada

üüripinna kahjustumist;

1.18. üür on üürileandjale üüripinna kasutamise ja üüriteenuste eest makstav tasu, millele võib lisanduda

käibemaks vastavalt õigusaktidele ja üürilepingule;

1.19. üüripind on eritingimustes kirjeldatud kinnistu või selle osa;

1.20. üüriteenused on üüripinna kasutamisega ja kinnisvara korrashoiuga seotud teenused, mida üürileandja

osutab üürnikule lepingu alusel ning mille maksumus sisaldub üüris.

2. ÜÜRIPINNA ÜLEANDMINE ÜÜRNIKULE

2.1. Üüripind peab üürnikule üleandmisel olema sihtotstarbeliselt kasutatav, puhas ja heakorrastatud.

2.2. Pooled koostavad üüripinna valduse üleandmise kuupäevaks üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti,

mis pärast allkirjastamist saab lepingu lahutamatuks osaks ja lepingu lisaks. Vajaduse korral võivad

pooled üüripinna tehnilise seisukorra fikseerimiseks koostada käesolevas punktis nimetatud akti

asendavaid või täiendavaid dokumente ja sõlmida täiendavaid kokkuleppeid.

3. ÜÜR JA KÕRVALTEENUSTE TASU

Üüri ja kõrvalteenuste tasu arvestus

3.1. Üürnik tasub üürileandjale kasutustasu üürileandja esitatud arve alusel, kui eritingimustes ei ole kokku

lepitud teisiti. Arvel peab olema eraldi näidatud üüri kogusumma ja kõrvalteenuste tasu vastavalt

kokkulepitud teenuste loetelule.

3.2. Kui pooled ei ole kokku leppinud kõrvalteenuste tasu fikseeritud suuruses või muudes arvestamise

põhimõtetes, arvestatakse kõrvalteenuste tasu suurused alljärgnevalt:

3.2.1. Tarbimismahtude mõõtmine toimub tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia ning vee- ja

kanalisatsiooniteenus) korral vastavalt üüripinna tarbimist mõõtvatele arvestitele, välja arvatud

juhul, kui arvestid puuduvad. Tarbimismahtude mõõtmine toimub ka muudel teenustel, mille

tasu arvestuse aluseks on tarbimismahud.

3.2.2. Tarbimismahtude proportsionaalne arvestamine toimub tüüptingimuste punktis 3.2.1

nimetamata kõrvalteenuste korral, sealhulgas ühiskasutuses olevate pindade ja tehnosüsteemide

korrashoiuga seotud teenuste ning muude teenuste ja nendega seotud tarbimisteenuste korral.

Proportsionaalsel arvestamisel leitakse kõrvalteenuse tasu, arvestades teenusega kaetud

üüripinna osakaalu teenusega kaetud hoone üüritavast pinnast, see tähendab, et üürniku kuluks

hoone vastavatest kuludest on nii mitu protsenti, kui mitu protsenti moodustab üürniku

teenusega kaetud üüripind hoones kogu hoone vastava teenusega kaetud üüritavast pinnast,

sõltumata sellest, kas hoone üüritav pind on välja üüritud või mitte.

3.2.3. Kõrvalteenuste tasude suurused arvestatakse vastavalt tüüptingimuste punkti 3.2.1 või 3.2.2

alusel leitud tegelikule tarbimisele ja teenuseosutajate kehtestatud hindadele või

riigihankemenetluse tulemusena teenuseosutajatega kokku lepitud hindadele.

3.3. Remonttööde maksumus sisaldub üüris, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti:

3.3.1. Ulatuses, mis tagab üüripinna säilimise lepingus kokku lepitud seisundis.

3.3.2. Kui selliste tööde tegemine on põhjustatud õigusaktide muudatustest, välja arvatud juhul, kui

õigusaktide muudatused on seotud üürniku tööspetsiifikaga.

Lisaks punktides 3.3.1 ja 3.3.2 nimetatule sisaldub üüris remonttööde maksumus lepingus kokku

lepitud rahaliste vahendite ja tegevuste ulatuses.

9

3.4. Kui üürnik soovib üüripinnal teha parendustöid või selliseid remonttöid, mille maksumus vastavalt

lepingule ei sisaldu üüris või mis oma olemuselt ei ole üürileandja kui omaniku kohustuseks, ning

selliste tööde tulemusena üüri või kõrvalteenuste tasu suurus muutuks, lähtuvad pooled tüüptingimuste

punktides 5.8–5.14 sätestatust.

3.5. Kui lepingu kehtivuse ajal viiakse läbi hoone mõõdistamine, mille tulemusena täpsustatakse hoone

üüritava pinna suurust, siis korrigeeritakse lepingujärgset üüripinna suurust hoones ja üürina makstavat

üüripinna ruutmeetri tasu ning kõrvalteenuste tasu selliselt, et korrigeerimise hetkel kehtiv kasutustasu

kogusumma kalendrikuus ei muutu.

3.6. Üürnik tasub kõik üürileandjale tasumisele kuuluvate summade ülekandmisega seotud kulud,

tingimusel, et ülekanne tuleb teha Eesti Vabariigis registreeritud krediidiasutuse arveldusarvele või

välismaa krediidiasutuse Eesti Vabariigis registreeritud filiaali arveldusarvele.

Üürniku poolt üüriteenuste ja kõrvalteenuste lepingute sõlmimine ning selle mõju üürile

3.7. Üürnikul on üüriteenuste või kõrvalteenuste saamiseks õigus sõlmida enda nimel lepinguid vastavate

teenuste osutajatega või teha vastavad tegevused ise, kui pooled on lepingu sõlmimisel kokku

leppinud, et nimetatud teenuslepingud sõlmib või vastavad tegevused teeb üürnik.

3.8. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid

haldusteenuse või tehnohoolduse osutamiseks, samuti omanikukohustuste täitmiseks või teha vastavad

tegevused ise, kui üürileandja on selliste teenuste osutamisel lepingut rikkunud, alljärgnevatel

tingimustel:

3.8.1. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel,

et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste

osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi

kohta.

3.8.2. Ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste

teenuste osutamisel, milliste viivitamatu osutamine on üürniku jaoks kriitilise tähtsusega, sest

on põhjendatud üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest tulenevate vajadustega.

3.9. Lisaks tüüptingimuste punktis 3.7 sätestatule on üürnikul õigus sõlmida enda nimel lepinguid

tüüptingimuste punktis 3.8 nimetamata teenuste saamiseks või teha vastavad tegevused ise

alljärgnevatel tingimustel:

3.9.1. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 60 päeva ja kannab

kulud, mis üürileandjal tuleb kanda juba sõlmitud teenuslepingute ennetähtaegse lõpetamise

tõttu (näiteks leppetrahvi nõuded). Selliste lepingute sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul

nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10.

3.9.2. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva ja pooled ei

ole kokku leppinud, et üüriteenust või kõrvalteenust osutab üürileandja. Selliste lepingute

sõlmimine on lubatud üürileandja kirjalikul nõusolekul vastavalt tüüptingimuste punktile 3.10.

3.9.3. Üürnik on selliste lepingute sõlmimise kavatsusest ette teatanud vähemalt 30 päeva, tingimusel,

et üürileandja on korduvalt rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste teenuste

osutamisel ja üürnik on esitanud üürileandjale korduvalt pretensioone selliste teenuste kvaliteedi

kohta.

3.9.4. Ilma ette teatamata, kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi selliste

teenuste osutamisel, kui nende viivitamatu osutamine on üürniku jaoks kriitilise tähtsusega.

3.10. Üürileandja kohustub tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku andma või

põhjendama sellest keeldumist viie tööpäeva jooksul vastava taotluse saamisest arvates. Üürileandjal

on õigus keelduda nõusoleku andmisest, kui sellistest lepingutest kas lepingu kehtivuse ajal või pärast

seda:

3.10.1. tulenevad või võivad tuleneda kahjulikud mõjutused kinnistule;

3.10.2. halveneb või võib halveneda hoone seisund;

3.10.3. kaasnevad või võivad kaasneda kohustused, kitsendused või piirangud üürileandjale või

teistele üürnikele.

3.11. Üürileandjal ei ole õigust keelduda tüüptingimuste punktides 3.9.1 ja 3.9.2 nimetatud nõusoleku

andmisest, kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis nõustunud selliste

mõjutuste, seisundi halvenemise, kohustuste, piirangute või kitsendustega või kui pooled lepivad

10

kirjalikult kokku sellistest asjaoludest põhjustatud mõjutustega kaasnevate kulutuste hüvitamises

üürileandjale. Viidatud negatiivsete mõjutuste tõendamise koormis lasub üürileandjal, kusjuures

esitatud põhjendused peavad olema asjakohased. Juhul kui üürnik sõlmib eelnimetatud teenuste

saamiseks teenuslepingud ilma üürileandja nõusolekuta, vastutab üürnik sellega kaasnevate riskide ja

võimalike kahjude eest ning kohustub üürileandjale põhjustatud kahju hüvitama.

3.12. Kui üürnik kasutab tüüptingimuste punktis 3.9 nimetatud õigust lepingute sõlmimiseks, kohaldatakse

vastavate teenuste eest tasumise suhtes ühte varianti alljärgnevatest:

3.12.1. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üüri või kõrvalteenuste

tasude suurust ei muudeta, kuid üürileandja hüvitab üürnikule vastava teenuse maksumuse. Tasu

hüvitatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust või kõrvalteenust osutas.

3.12.2. Üürnik tasub vastavate teenuste eest otse teenuste osutajatele ning üürileandja ja üürnik

lepivad kokku üüri või kõrvalteenuste tasude vähendamises vastavate teenuste ulatuses. Üüri

või kõrvalteenuste tasusid vähendatakse juhul, kui üürileandja üürnikule vastavat üüriteenust

või kõrvalteenust osutas.

3.13. Kui üürnik sõlmib isikutega lepingud tarbimisteenuste (elektrienergia, soojusenergia, vee- ja

kanalisatsiooniteenus) kohta, edastab ta üürileandjale iga järgneva kuu 10. kuupäevaks andmed

üüripinna tarbimisteenuste kohta, välja arvatud juhul, kui üürileandja selliseid andmeid saada ei soovi.

Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmine

3.14. Üüri võib kokkulepitud indeksi alusel muuta üks kord aastas kuni 3%, kui eritingimustes on selles

kokku lepitud. Üüri võib muuta suuremas ulatuses juhul, kui muudetakse üürilepingu muid tingimusi,

mis toovad kaasa üüri muutmise vajaduse. Indeksi alusel üüri muutmisel lähtutakse tüüptingimuste

punktis 3.16 sätestatust.

3.15. Kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine toimub üks kord aastas vastavalt eritingimustes ja lisades

kokkulepitule järgmiselt:

3.15.1. Kui pooled on kokku leppinud kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel, lähtutakse

tüüptingimuste punktis 3.16 sätestatust.

3.15.2. Kui pooled ei ole kõrvalteenuste tasu muutmist välistanud ega ole kokku leppinud

kõrvalteenuste tasu muutmises indeksi alusel ja üürileandja soovib kõrvalteenuste tasu muuta,

esitab ta üürnikule sellekohase ettepaneku, mille aluseks on andmed eelmise kalendriaasta

üüripinna kulude ja järgmise kalendriaasta prognoositavate kulude kohta, muu hulgas andmed

selle kohta, milline põhjendatud ja objektiivne alus tingib kõrvalteenuste tasude muutmise. Kui

üürnik ei ole nõus teates esitatuga, võib ta esitada teatele põhjendatud vastuväite. Kui üürnik

vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks üürileandja esitatud teate alusel ning

üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Kui üürnik esitab vastuväite, sõlmivad pooled

kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe. Kui pooled ei saavuta eritingimustes kokku lepitud

tähtajaks kõrvalteenuste tasu muutmises kokkulepet, siis kohaldatakse osas, milles kokkulepet

ei saavutatud, alates järgmisest kalendriaastast tüüptingimuste punktis 3.2 sätestatut.

Üürileandja poolt kõrvalteenuste tasu muutmise ettepaneku esitamise, üürniku poolt vastuväite

esitamise ning kõrvalteenuste tasu muutmise kokkuleppe sõlmimise tähtajad lepitakse kokku

eritingimustes. Erinevate kõrvalteenuste tasude muutmisele võib rakendada erinevaid

muutmise põhimõtteid.

3.16. Üüri ja kõrvalteenuste tasu suuruse muutmine kokkulepitud indeksi alusel toimub järgmiselt:

3.16.1. Üüri ja kõrvalteenuste tasu muutmisel kasutatavaks indeksiks on tüüptingimuste punktis

3.16.2 nimetatud tarbijahinna indeksi aastase protsentuaalse muutuse ja lepingus kokku lepitud

koefitsiendi korrutis.

3.16.2. Tarbijahinna indeksiks on eritingimustes kokku lepitud kuupäeva seisuga lõppeva aastase

perioodi kohta avaldatud Eesti tarbijahinna koondindeks, mis sisaldab kõiki regioone ja

kaubagruppe. Kui vastavat koondindeksit ei ole avaldatud üüri või kõrvalteenuste tasu

muutmise teate esitamise kuupäevaks, võetakse aluseks nimetatud kuupäevale eelnenud

kalendrikuu viimase päeva seisuga lõppenud aastase perioodi Eesti tarbijahinna koondindeksi

aastane muutus protsentides.

3.16.3. Eritingimustes kokku lepitud koefitsient peab olema vahemikus 0,0–1,0.

11

3.16.4. Üüri ja kõrvalteenuste tasu indeksi alusel muutmise kohta esitab üürileandja üürnikule teate.

Juhul kui üürnik leiab, et teates esitatu ei vasta lepingus kokkulepitule, võib ta esitada teatele

põhjendatud vastuväite. Kui üürnik vastuväidet tähtaegselt ei esita, loetakse üür muudetuks

üürileandja esitatud teate alusel ning üürilepingu muutmise kokkulepet ei sõlmita. Teate ja

vastuväite esitamise tähtajad lepitakse kokku eritingimustes.

3.17. Pikema tähtajaga kui kümme aastat sõlmitud üürilepingus vaadatakse kasutustasu suurus üle vähemalt

iga kümne aasta järel.

4. ÜÜRIPINNA KASUTAMINE JA VALDAMINE

4.1. Üürileandja on kohustatud võimaldama üürnikul üüripinda kasutada ja vallata vastavalt lepingule,

sealhulgas tagama mõistliku aja jooksul üürileandjast põhjustatud takistuste kõrvaldamise ning

hoiduma tegevusest või tegevusetusest, mis võib mis tahes viisil ohustada või häirida üürniku poolt

üüripinna kasutamist lepingus toodud tingimustel või üürniku poolt lepingust või seadusest tulenevate

kohustuste täitmist.

4.2. Kui üürileandjal on vaja kasutada üüripinda lepingust mittetulenevatel põhjustel, sealhulgas seoses

üüripinna isikule võõrandamise või üürimise ettevalmistamisega, on ta kohustatud eelnevalt üürnikuga

kooskõlastama selleks vajaliku juurdepääsu koha, ulatuse ja aja. Täiendavalt lähtutakse üüripinnale

sisenemise ja viibimise korral hoone sisekorraeeskirjas sätestatust.

4.3. Üürnik kohustub kasutama üüripinda heaperemehelikult ning täitma tuleohutust ja tervishoidu

reguleerivaid õigusakte.

4.4. Üürnik kohustub mitte paigaldama üüripinnale seadmeid, mille koormus ületab teenuse, süsteemi või

seadme võimsuse. Juhul kui üürniku installeeritav seade nõuab lisasüsteeme, paigaldatakse sellised

süsteemid üürniku kulul ja vastavalt üürileandjaga kooskõlastatud plaanidele ja spetsifikatsioonidele.

4.5. Üürnikul on õigus paigaldada üürileandjaga kooskõlastatult üüripinnale, sealhulgas hoone seintele,

oma kulul enda soovitud ulatuses ja viisil reklaame, lippe, plakateid, logosid, sümboolikat ning muid

visuaalseid tähiseid ja viitasid tingimusel, et need vastavad õigusaktides kehtestatud nõuetele. Üürile-

andja on kohustatud tagama, et üürnikul oleks võimalik paigaldada üüripinnale üürniku sümboolika,

mille kasutamise kohustus on üürnikule ette nähtud õigusaktidega. Üürniku paigaldatud reklaami

vastavuse eest kohaliku omavalitsuse kehtestatud nõuetele vastutab ning reklaamimaksu maksab

üürnik. Nimetatud kohustuse rikkumise korral on üürnik kohustatud üürileandjale hüvitama tekitatud

kahju.

4.6. Üürnikul on õigus kasutada üüripinda eritingimustes sätestamata sihtotstarbel üksnes üürileandja

eelneval kirjalikul nõusolekul. Üürileandjal on koos nõusoleku andmisega õigus kehtestada üüripinna

kasutamise suhtes piiranguid või muid tingimusi. Üürileandjal on õigus keelduda nõusoleku andmisest

juhul, kui:

4.6.1. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib kahjustada või kahjustab üüripinda või muul

viisil vähendab selle väärtust;

4.6.2. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve võib suurendada või suurendab üürileandja kulutusi

üüripinnale;

4.6.3. üürniku soovitud üüripinna uus sihtotstarve on vastuolus heade kommetega;

4.6.4. üürnik ei ole nõus üüripinna sihtotstarbe muutmisest tingitud, üürileandja pakutud uue üüri või

kõrvalteenuste tasudega või üürileandja pakutud üüripinna kasutamise piirangute või muude

tingimustega.

4.7. Üürnik teavitab üürileandjat viivitamata igast üüripinnal asetleidnud avariist või muust ohust

üüripinnale ning võtab tarvitusele mõistlikud abinõud selliste sündmustega seotud asjaolude ja

tagajärgede likvideerimiseks.

4.8. Üürileandjal on õigus siseneda üüripinnale lepingus sätestatud üürileandja kohustuste täitmiseks,

samuti avariide ärahoidmiseks või nende tagajärgede likvideerimiseks, kui nimetatud avariid või

reaalne oht nende tekkimiseks võivad ohustada hoones viibivaid isikuid või vara. Sellisel juhul

lähtutakse üüripinnale sisenemisel ja sellel viibimisel hoone sisekorraeeskirjas sätestatud korrast.

4.9. Üürnikul on keelatud üürileandja nõusolekuta siseneda tehnilistesse ruumidesse, välja arvatud

üüripinna hulka kuuluvad tehnilised ruumid, reguleerida või seadistada tehnosüsteeme, mis ei ole

otseselt ette nähtud reguleerimiseks või seadistamiseks üürnikule, sealhulgas tema töötajale, ega teha

12

muid toiminguid, mis mõjutavad või võivad ebamõistlikult mõjutada üüripinna energiakulu

suurenemist või tehnosüsteemide korrasolekut. Eelnimetatud keeldu ei kohaldata juhul, kui:

4.9.1. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise vajadus on tingitud avariist ja üürnik täidab

tüüptingimuste punktist 4.7 tulenevat kohustust;

4.9.2. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemise õigus ja tingimused on eraldi kokku lepitud

eritingimustes või hoone sisekorraeeskirjas;

4.9.3. üürniku tehnilistesse ruumidesse sisenemiseks esineb muu põhjendatud vajadus, mis on seotud

üürniku põhitegevuse, julgeolekukaalutluste või üürniku organisatsiooni riskijuhtimisest

tulenevate vajadustega. Põhjendatud vajaduseks ei loeta üürniku soovi iseseisvalt reguleerida

või seadistada tehnosüsteeme.

4.10. Kui üüripinna tehnosüsteemide reguleerimisvajadus tekib väljaspool avariid, pöördub üürnik

üürileandja poole, kes reageerib üürniku ettepanekule esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 48 tunni

jooksul, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

4.11. Lepinguga sätestamata poolte kohustused üüripinna valdamisel ja kasutamisel on sätestatud hoone

suhtes kehtivates õigusaktides ja muudes dokumentides, sealhulgas hoone sisekorraeeskirjas.

4.12. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni üüripinna tegeliku energiatarbimise,

veetarbimise ja jäätmetekke kohta. Informatsioon esitatakse kirjalikku taasesitamist võimaldavas

vormis sellises sisus, ulatuses ja detailsuses, mis võimaldab analüüsida üüripinna kasutamisega seotud

keskkonna- ja energiatõhususe aspekte. Muu hulgas peab informatsioon sisaldama teavet tarbitud

taastuva ja taastumatu energia mahu ning tarbitud energia CO2 ekvivalendi kohta. Informatsiooni

esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu.

4.13. Pooled kohustuvad esitama teise poole nõudmisel informatsiooni, mis on vajalik Euroopa Parlamendi

ja nõukogu 19. mai 2010. a direktiivist 2010/31/EL hoonete energiatõhususe kohta tulenevate nõuete

täitmiseks. Informatsiooni esitamise eest ei ole õigust küsida lisatasu.

5. ÜÜRIPINNA KORRASHOID

5.1. Kui eritingimustes ei ole kokku lepitud teisiti, on üürileandja kohustatud tagama üüripinna hoidmise

eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutamiseks sobivas seisundis ja eritingimuste punktis

4 kokku lepitud kvaliteedis, arvestades lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust.

5.2. Üürileandja ja üürniku kohustused üüripinna korrashoiu tagamisel lepingu kehtivuse ajal on

kirjeldatud tüüptingimuse punktides 5.3–5.14, eritingimustes ja lisades.

5.3. Üürileandja osutab üürnikule üüri- ja kõrvalteenuseid vastavalt eritingimustes kokku lepitud

kinnisvara korrashoiu üldtunnustatud põhimõtetele ning lepingus täpsustatud ulatuses ja poolte

kohustuste jaotuse alusel.

Puuduste, rikete ja avariide kõrvaldamine

5.4. Üürileandja on kohustatud tagama, et üüripind oleks eritingimustes sätestatud sihtotstarbel kasutatav,

ja kõrvaldama puudused viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul puudusest teada saamisest

arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

5.5. Üürileandja on kohustatud kõrvaldama rikked viivitamata, kuid hiljemalt 48 tunni jooksul rikkest teada

saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

5.6. Üürileandja on kohustatud avarii lokaliseerima viivitamata, kuid hiljemalt kahe tunni jooksul avariist

teada saamisest arvates, ning tegema avariijärgse remondi viivitamata, kuid hiljemalt 72 tunni jooksul

avarii lokaliseerimisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

5.7. Kui üürileandjal ei ole objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate

hankemenetluse tähtaegade ja vastavate tööde tegemiseks vajalike materjalide ettetellimistähtaegade

tõttu võimalik kinni pidada tüüptingimuste punktides 5.4–5.6 nimetatud tähtaegadest, on üürileandja

kohustatud sama tähtaja jooksul esitama üürnikule edasise tegevusplaani. Juhul kui üürnikule ei ole

põhjendatult vastuvõetav üürileandja esitatud tegevusplaan, on tal õigus kõrvaldada puudus, rike või

avarii ise või lasta see kõrvaldada isikul ja nõuda üürileandjalt selleks tehtud vajalike kulutuste

hüvitamist, teavitades sellest üürileandjat kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esimesel

võimalusel pärast puuduse, rikke või avarii kõrvaldamist.

13

Remonttööde ja parendustööde tegemine

5.8. Üürileandja teeb remonttöid üksnes lepingus ja selle lisades kokku lepitud viisil, ulatuses ja ajal,

lähtudes üürniku kui üüripinna kasutaja huvidest, seejuures võivad pooled remonttöödes

kokkuleppimiseks sõlmida lisakokkuleppeid.

5.9. Üürileandja teeb remonttöid üürniku igapäevast tegevust võimalikult vähe mõjutaval viisil.

Üürileandjal ei ole õigust nõuda üürnikult remonttööde tegemist.

5.10. Pooled võivad lepingu tähtaja jooksul kokku leppida parendustööde tegemises üürileandja poolt.

Sellisel juhul lepivad pooled eelnevalt kirjalikult kokku parendustööde mahu ja tähtajad. Kui üürnik

on kohustatud parendustöödega kaasnevad kulutused hüvitama, siis lepitakse kokku ka kaasnevate

kulutuste suurus ning nende hüvitamise tingimused ja kord.

5.11. Kui üürniku tööspetsiifikaga seotud uute õigusaktide vastuvõtmine või selliste õigusaktide muutmine

toob kaasa vajaduse teha üüripinna remonttöid või parendustöid üüripinna sihtotstarbelise kasutamise

jätkamiseks, lepivad pooled kokku vajalike tööde mahu, tähtajad ja maksumuse ning mõju üürile või

kõrvalteenuste tasudele või mõlemale. Sellisest nõuetele mittevastavusest tingitud takistused üüripinna

kasutamisel üürniku poolt ei ole käsitatavad üürileandjapoolse lepingu rikkumisena, üürnikul ei ole

õigust alandada üüri, peatada üüri tasumist ega kasutada üürileandja suhtes muid

õiguskaitsevahendeid.

5.12. Kui üürileandja ei täida kohaselt kohustust teha remont- või parendustöid, on üürnikul õigus eelneval

teatamisel teha vastavad tööd ise või sõlmida leping vastavate tööde tegemiseks isikuga ning sellisel

juhul kohaldatakse tüüptingimuste punktides 3.8–3.12 sätestatut. Üürnikul on õigus kohaldada

üürileandja suhtes lepingus sätestatud õiguskaitsevahendeid.

5.13. Üürnik võib teha üüripinnal muudatusi – remonttöid ja parendustöid – poolte kirjalikul kokkuleppel,

milles sätestatakse muu hulgas selliste tööde tegemise maht ja tingimused, samuti üürileandja poolt

lepingu lõppemisel üüripinnal tehtud muudatuste hüvitamise maht ja tingimused. Üürileandja ei või

käesolevas punktis nimetatud kokkuleppe sõlmimisest põhjendamatult keelduda, ennekõike juhul, kui

üüripinnal muudatuste tegemine on vajalik üüripinna kasutamiseks või üüripinna mõistlikuks

majandamiseks.

5.14. Üürnik võib lepingu lõppemisel ära võtta üüripinnale tehtud muudatused, kui see on võimalik

üüripinda kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust muudatusi ära võtta, kui üürileandja tasub üürnikule

selle eest mõistliku hüvitise, välja arvatud juhul, kui üürnikul on muudatuste äravõtmiseks õigustatud

huvi.

6. ÜÜRIPINNA ANDMINE ISIKUTE KASUTUSSE

6.1. Üürnikul ei ole õigust ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta anda üüripinda või osa sellest isikute

kasutusse, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üürnik annab üüripinna allkasutusse, vastutab

ta allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Allkasutaja ei või kasutada asja pärast lepingu

lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule.

6.2. Üürnikul on õigus võimaldada riigiasutustel kasutada üüripinda tingimusel, et üüripinda kasutatakse

eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel. Üürnik on kohustatud üürileandjat kasutusse andmisest

kirjalikult teavitama kümne tööpäeva jooksul üleandmisest või kasutusse andmisest arvates.

7. LOAD

7.1. Üürileandja on kohustatud väljastama üürnikule tema tegevuseks või üüriteenuste või kõrvalteenuste

saamiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja kooskõlastused, arvestades lepingus üüriteenuste

või kõrvalteenuste lepingute sõlmimise suhtes poolte vahel kokku lepitud tingimustega, või osutama

võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes

isikult, kui üürileandja kui üüripinna omaniku abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud

üürileandjast tulenevate asjaolude tõttu.

7.2. Üürnik on kohustatud väljastama üürileandjale ja tema alltöövõtjatele lepingus tulenevate üürileandja

kohustuste täitmiseks vajalikud volikirjad, load, nõusolekud ja kooskõlastused (sealhulgas

sissepääsuload, kui need on vajalikud), välja arvatud põhjendatud juhtudel. Samuti osutab üürnik

võimaluse korral abi vajalike litsentside, nõusolekute, kooskõlastuste või lubade saamisel mis tahes

14

isikult, kui üürniku kui üüripinna otsese valdaja abi on selleks vajalik või takistused on tekkinud

üürnikust tulenevate asjaolude tõttu.

8. LEPINGU LÕPPEMINE

8.1. Pooled on kokku leppinud, et kummalgi poolel on õigus leping enne tähtaega üles öelda üksnes

käesoleva lepingu eri- või tüüptingimustes sätestatud juhtudel.

8.2. Leping lõpeb järgmistel juhtudel:

8.2.1. juhul kui leping on tähtajaline, lepingus nimetatud tähtaja möödumisel;

8.2.2. poolte kirjaliku kokkuleppe alusel selles kokkuleppes toodud tähtpäeval;

8.2.3. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürileandja poolt tüüptingimuste punktis 8.3 toodud alustel;

8.2.4. lepingu erakorralisel ülesütlemisel üürniku poolt tüüptingimuste punktis 8.4 toodud alustel;

8.2.5. seaduses või eritingimustes sätestatud muul alusel.

8.3. Üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt kolm kuud ette,

järgnevatel juhtudel:

8.3.1. üürnik ei ole tasunud üüri või kõrvalteenuste tasusid vähemalt kolm kuud järjest või lepingu

alusel tasumisele kuuluvate summade võlgnevus ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva

üüri või kõrvalteenuste tasude summa;

8.3.2. üürnik tahtlikult ja õigustamatult kahjustab üüripinda või teeb üüripinnal ümberehitusi või

muudatusi ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta ja selle tõttu saab üüripind oluliselt kahjustada

ning üürnik ei ole tekitatud kahjustust kõrvaldanud kahe kuu jooksul üürileandjalt sellesisulise

kirjaliku nõude saamisest arvates. Üürnikul on õigus eelnimetatud tähtaega pikendada,

teavitades sellest viivitamata üürileandjat, kui kahjustuste kõrvaldamine eelnimetatud tähtaja

jooksul ei ole võimalik objektiivsetel põhjustel, sealhulgas riigihangete seadusest tulenevate

hankemenetluse tähtaegade tõttu;

8.3.3. üürnik annab üüripinna ilma üürileandja kirjaliku nõusolekuta isiku kasutusse ning üürnik ei ole

rikkumist kõrvaldanud ühe kuu jooksul üürileandja vastavasisulise kirjaliku nõude saamisest

arvates, välja arvatud tüüptingimuste punktis 6.2 sätestatud juhul;

8.3.4. muul mõjuval põhjusel, kui selle esinemisel ei saa üürileandjalt kõiki asjaolusid arvestades ja

poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

8.4. Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, teatades sellest vähemalt 30 päeva ette, järgnevatel

juhtudel:

8.4.1. üürnikul ei ole võimalik üüripinda eritingimuste punktis 3 sätestatud sihtotstarbel kasutada või

kui üüripinna lepingujärgne kasutamine on takistatud või häiritud asjaolu tõttu, mille eest üürnik

ei vastuta;

8.4.2. üürileandja rikub oluliselt lepingust tulenevat kohustust ega ole rikkumist kõrvaldanud ka

üürniku antud täiendava mõistliku tähtaja jooksul. Tähtaja määramisel arvestavad pooled muu

hulgas õigusaktides sätestatud kohustustest tulenevaid nõudeid, nt riigihangete

menetlustähtaegu jm;

8.4.3. üürnikult ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja poolte huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu

täitmist jätkab.

8.5. Lepingu lõppemisel kohustub üürnik lõpetama tema nimel üüripinna kohta isikutega sõlmitud

lepingud ning tasuma sõlmitud lepingutest tulenevad maksed hiljemalt lepingu lõppemise päevaks.

Juhul kui kõiki lepingust tulenevaid makseid ei ole võimalik üürnikust mittetulenevatel põhjustel

lepingu lõppemise päevaks tasuda, kohustub üürnik vastavad maksed tasuma 30 päeva jooksul lepingu

lõppemisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teistsuguses tähtajas.

8.6. Lepingu lõppemine ei vabasta pooli selliste lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, mille täitmine

peab tulenevalt lepingu olemusest või teise poole huvist jätkuma ka pärast lepingu lõppemist.

9. ÜÜRIPINNA TAGASTAMINE ÜÜRILEANDJALE

9.1. Üürnik tagastab üürileandjale üüripinna pärast lepingu tähtaja möödumist või lepingu ennetähtaegset

ülesütlemist lepingu kehtivuse viimaseks päevaks, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

9.2. Üürnik tagastab üüripinna seisundis, mis vastab selle lepingujärgsele kasutamisele, arvestades

lepingust tulenevaid poolte kohustusi ja vastutust ning üüripinna harilikku füüsilist kulumist ning

15

poolte kokkuleppel üüripinnale jäetavaid ümberehitusi ja muudatusi. Üürnik peab üüripinna enne

tagastamist heakorrastama ning vabastama talle ja isikutele kuuluvast varast.

9.3. Pooled koostavad üüripinna valduse üürileandjale üleandmise tähtpäevaks üüripinna üleandmise-

vastuvõtmise akti. Üüripinna valduse üleandmise-vastuvõtmise akt moodustab lepingu lahutamatu

lisa.

9.4. Kui üüripinna seisund üürileandjale tagastamisel ei vasta tüüptingimuste punktis 9.2 sätestatule,

fikseeritakse tuvastatud puudused tüüptingimuste punktis 9.3 nimetatud aktis ning juhul kui üürnik

vastutab puuduse eest, on üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüripinna seisundi lepinguga vastavusse

viimiseks ja üüripinna kahjustuste likvideerimiseks vajalike mõistlike kulutuste hüvitamist.

9.5. Kui poolte vahel tekib puuduste esinemise, tekkepõhjuste või nende eest vastutuse üle vaidlus, on

ükskõik kummal poolel õigus tellida ekspertiis. Ekspertiisi kulud kannab pool, kes vastutab puuduste

esinemise ja tekkepõhjuste eest. Kui ekspertiisist ilmneb, et puuduste esinemise ja tekkepõhjuste eest

vastutavad mõlemad pooled, kannavad pooled ekspertiisiga kaasnevad kulud võrdsetes osades, välja

arvatud juhul, kui ekspert määrab proportsioonid, millises ulatuses kumbki pool vastutab. Sellisel juhul

kannavad pooled ekspertiisikulud vastavates proportsioonides. Pooled võivad igal konkreetsel juhul

ekspertiisikulude kandmise kohta ka teistsuguse kokkuleppe sõlmida.

10. VASTUTUS

Poolte vastutuse ja kahjude hüvitamise üldised põhimõtted

10.1. Pool on kohustatud hüvitama teisele poolele lepingu rikkumisega põhjustatud kahju. Üürnik on

kohustatud üürileandjale hüvitama ka sellise kahju, mis on põhjustatud üürniku, üürniku allüürniku

või nende poolt üüripinnale lubatud isikute tegevusest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Üürnikul ei ole kahju hüvitamise kohustust, kui üürniku poolt üüripinnale lubatud isikuks on

üürileandja või üürileandja korraldusel üüripinnal tegutsev isik. Poolte vastutus on piiratud otsese

varalise kahjuga, välja arvatud juhul, kui pool rikkus lepingut tahtlikult.

10.2. Lepingust tulenevate kohustuste rikkumist ei loeta lepingu rikkumiseks, kui selle põhjuseks oli

vääramatu jõud. Pool, kelle tegevus lepingujärgsete kohustuste täitmisel on takistatud vääramatu

jõu asjaolude tõttu, on kohustatud sellest kohe kirjalikult teatama teisele poolele. Kui vääramatu

jõu asjaolud kestavad järjest üle 60 päeva, võivad mõlemad pooled lepingu üles öelda. Sellisel juhul

ei ole kummalgi poolel õigust nõuda teiselt poolelt lepingu rikkumise või lepingu ülesütlemisega

tekitatud kahju hüvitamist.

10.3. Seaduses sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamine ei ole piiratud, välja arvatud, kui pooled on

lepingus eraldi kokku leppinud poole vastutuse või õiguskaitsevahendite kohaldamise piiramises

või välistamises. Ühe õiguskaitsevahendi kohaldamine ei välista teiste seaduses või lepingus

sätestatud õiguskaitsevahendite kohaldamist, ennekõike õigust nõuda kahjude hüvitamist, kui

lepingust ei tulene teisiti.

10.4. Leppetrahvi tasumine ei vabasta ühelgi juhul kohustuse täitmisest. Pool kaotab õiguse leppetrahvi

nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele poolele ei teata,

et ta leppetrahvi nõuab. Pool kohustub leppetrahvi tasuma 60 päeva jooksul teise poole

vastavasisulise nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

10.5. Lepingust või seadusest tuleneva rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel on viivitanud pool

kohustatud tasuma teisele poolele viivist 0,03% tasumata summast kohustuse täitmisega viivitatud

iga päeva eest, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Õiguskaitsevahendid lepingu lõppemise korral

10.6. Lepingut rikkunud pool on kohustatud hüvitama kahjustatud poolele rikkumise tõttu lepingu

ülesütlemisest tekkiva kahju 60 päeva jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled

ei ole kokku leppinud teisiti.

10.7. Lepingu erakorralisel ülesütlemisel tüüptingimuste punkti 8.3 või 8.4 alusel on poolel õigus nõuda

rikkunud poolelt leppetrahvi eritingimustes kokku lepitud ulatuses.

16

10.8. Lepingu lõppemise järel üüripinna mitteõigeaegse vabastamise korral on üürileandjal õigus nõuda

üürnikult kõrvalteenuste tasude hüvitamist ning leppetrahvi lepingu lõppemise ajal kehtiva ühe päeva

üüri kahekordses ulatuses iga päeva eest kuni üüripinna vabastamiseni.

Õiguskaitsevahendid lepingu rikkumisel korral

10.9. Lepingu sellise rikkumise korral, millega ei kaasne lepingu ülesütlemist teise poole poolt, on lepingut

rikkunud pool kohustatud hüvitama kahjustatud poolele lepingu rikkumisega kantud kahjud 60 päeva

jooksul poole sellekohase nõude saamisest arvates, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

10.10. Kui üürnikust tulenevalt ei ole üürileandjal või tema esindajal võimalik viivitamata siseneda

üüripinnale ja selle tulemusena tekib üürnikul kahju või üüripinna kasutamine muutub osaliselt või

tervikuna võimatuks või pikeneb üüripinna osalise või tervikuna kasutamise võimatus, siis üürileandja

ei vastuta selliste tagajärgede eest, sealhulgas ei ole üürnikul õigust keelduda üüripinna kasutamise

takistuse tõttu vastavas ulatuses üüri tasumisest (ei ole õigust üüri alandada) ning üürileandja ei ole

kohustatud hüvitama selliselt tekkinud kahju ega tasuma leppetrahvi või viivist.

10.11. Kui üüripinnal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus või takistus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta

ei pea omal kulul kõrvaldama, ning seetõttu ei saa üürnik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada, on

üürnikul õigus üüri ja kõrvalteenuste tasude maksmisest keelduda. Kui üüripinna sihtotstarbelise

kasutamise võimalus on üksnes vähenenud, on üürnikul õigus alandada üüri ja kõrvalteenuste tasusid

puudusele vastaval määral ajavahemiku eest üürniku poolt üürileandjale puudusest või takistusest

teavitamisest kuni üürileandja poolt puuduse või takistuse kõrvaldamiseni.

10.12. Kui üürileandja on rikkunud endale lepinguga võetud kohustusi üüriteenuste või kõrvalteenuste

osutamisel ja seetõttu ei ole üürnik rahul osutatavate üüriteenuste või kõrvalteenuste kvaliteediga ning

pooled ei ole kokku leppinud teisiti, on üürnikul õigus kuni rikkumise kõrvaldamiseni:

10.12.1. üüriteenuste puhul alandada üüri proportsionaalselt sellise üüriteenuse osakaalule üüris;

10.12.2. kõrvalteenuste puhul jätta selliste kõrvalteenuste eest üürileandjale tasumata.

10.13. Lisaks punktides 10.11 ja 10.12 sätestatule on üürnikul õigus alandada üüri või kõrvalteenuste tasusid

või mõlemat või nimetatud tasude maksmisest keelduda ning kasutada muid õiguskaitsevahendeid

muudel õigusaktides sätestatud juhtudel, kui see ei ole lepingus kokkulepituga vastuolus.

10.14. Üürileandja kohustub maksma üürnikule leppetrahvi remonttööde mitteõigeaegse või mittekohase

üleandmise korral 0,05% mitteõigeaegselt või mittekohaselt üle antud tööde maksumusest iga päeva

eest kuni nende vastuvõtmiseni üürniku poolt.

10.15. Üürnik kohustub maksma üürileandjale leppetrahvi üüripinna kasutamisel muul kui eritingimuste

punktis 3 sätestatud sihtotstarbel, kui üürnik ei ole rikkumist kõrvaldanud ühe kuu jooksul üürileandjalt

vastavasisulise nõude saamisest, lepingu rikkumise ajal kehtiva ühe kuu üüri ulatuses.

11. TEADETE EDASTAMINE

11.1. Kõik teated ja muu informatsioon peab olema esitatud eesti keeles. Teated ja informatsioon loetakse

nõuetekohaselt esitatuks, kui need on üle antud allkirja vastu või esitatud digitaalselt allkirjastatuna

poole üldisel e-posti aadressil. Informatsioonilist teadet, millel ei ole õiguslikke tagajärgi, samuti

kiireloomulist teadet võib edastada telefoni, faksi või elektronposti teel. Pooled võivad lepingu lisade

või eritingimustega leppida kokku täpsemad tingimused puudustest, riketest ja avariidest teavitamise

kohta.

11.2. Lepingus fikseeritud kontaktisikute vahetumisest teavitab pool teist poolt viivitamata kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis.

12. VAIDLUSTE LAHENDAMINE

12.1. Kõik lepingust tulenevad või sellega seotud vaidlused lahendatakse läbirääkimiste teel. Kõik

vaidlused, vastuolud või nõuded, mis tulenevad lepingust või selle rikkumisest, lõpetamisest või

kehtetusest või on sellega seotud ja mida pooled ei ole suutnud lahendada läbirääkimiste teel,

lahendatakse kohtus õigusaktidega ette nähtud korras.

12.2. Lepingule kohaldatakse Eesti Vabariigi materiaal- ja menetlusõigust.

17

13. KONFIDENTSIAALSUS

13.1. Pool kohustub lepingu kehtivuse ajal ning pärast lepingu lõppemist määramata tähtaja jooksul hoidma

konfidentsiaalsena kõiki talle seoses lepingu täitmisega teatavaks saanud andmeid. Eelkõige, kuid

mitte ainult, kohustub pool hoidma konfidentsiaalsena andmeid, mis sisalduvad lepingu täitmiseks

üleantud dokumentides ja muudes dokumentides, mille sisuga on poolel, sealhulgas tüüptingimuste

punktides 13.2 ja 13.5 nimetatud isikutel, olnud võimalus seoses lepingu täitmisega tutvuda, ning mis

tahes muid andmeid, mille konfidentsiaalsena hoidmise vastu on teisel poolel eeldatavalt õigustatud

huvi.

13.2. Konfidentsiaalse informatsiooni avaldamine kolmandatele isikutele on lubatud vaid teise poole

eelneval kirjalikul nõusolekul. Lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse nõue ei laiene informatsiooni

avaldamisele poolte audiitoritele, õigusnõustajatele, pankadele, kontserni ettevõtetele ning juhtudel,

kui pool on õigusaktidest tulenevalt kohustatud informatsiooni avaldama. Pool on teadlik, et leping on

avalik, välja arvatud osad, mis on märgitud avaliku teabe seadusest tulenevatel alustel asutusesiseseks

kasutamiseks.

13.3. Pooled kohustuvad rakendama organisatsioonilisi, füüsilisi ja infotehnilisi turvameetmeid

konfidentsiaalsete andmete kaitseks juhusliku või tahtliku volitamata muutmise, juhusliku hävimise,

tahtliku hävitamise, avalikustamise jms eest.

13.4. Pool kohustub mitte kasutama konfidentsiaalset teavet mitte ühelgi kujul isikliku kasu saamise

eesmärgil ega kolmandate isikute huvides.

13.5. Muu hulgas kohustuvad pooled tagama, et nende esindajad, töötajad, alltöövõtjad, lepingupartnerid ja

muud isikud, keda nad oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisel kasutavad, ning tüüptingimuste

punktis 13.2 nimetatud isikud oleksid käesolevas lepingus sätestatud konfidentsiaalsuse kohustusest

teadlikud, ning nõudma nimetatud isikutelt selle kohustuse tingimusteta ja tähtajatut täitmist.

14. MITMESUGUST

14.1. Kumbki pool ei loovuta lepingust tulenevaid õigusi ega kohustusi ilma teise poole eelneva kirjaliku

nõusolekuta, välja arvatud kinnistu võõrandamisel. Üürileandjal ei ole õigust keelduda nõusoleku

andmisest, juhul kui üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused loovutatakse teisele riigiasutusele,

eelkõige sama valitsemisala asutusele, ning üüripinda kasutatakse eritingimuste punktis 3 sätestatud

sihtotstarbel.

14.2. Kõik lepingu täiendused ja muudatused, sealhulgas lõpetamine, tuleb koostada kirjalikus vormis.

14.3. Lepingu üksiku sätte kehtetus või tühisus ei põhjusta kogu lepingu või lepingu teiste sätete kehtetust

ega tühisust, välja arvatud juhul, kui lepingu mis tahes sätte kehtetuse või tühisuse tulemusena

kaotavad pooled huvi üürisuhte jätkamise vastu. Kui pooled avastavad mingi sätte kehtetuse,

kohustuvad nad tegema kõik endast oleneva vastava sätte muutmiseks selliselt, et see oleks kooskõlas

õigusaktidega niisugusel määral, et see jääks võimalikult lähedaseks poolte esialgsele kavatsusele.

14.4. Lepingus on pealkirju kasutatud ainult viitamise lihtsustamiseks ning need ei piira ega mõjuta mingil

viisil lepingu sätete tähendust ega tõlgendamist. Lepingus viitavad ainsuses toodud sõnad ka

mitmusele ja vastupidi, kui kontekstist ei tulene teisiti.

14.5. Lepingus nõutud kirjaliku vormi järgimine tähendab dokumendi, teate vms koostamist kirjalikus

vormis, kirjalikku vormi asendavas (notariaalses) vormis või kirjaliku vormiga võrdses elektroonilises

(digitaalallkirjaga allkirjastatud) vormis ja need ei kehti enne, kui poolte nõuetekohaselt volitatud

esindajad on need allkirjastanud.

1

Muudatus nr 7

21.04.2014 sõlmitud

üürilepingule nr Ü6970/14

KOKKULEPE 21.04.2014 SÕLMITUD ÜÜRILEPINGU NR Ü6970/14

ÜLEANDMISEKS JA MUUTMISEKS

Riigi Kinnisvara AS, registrikood 10788733, asukoht Tartu mnt 85, 10115 Tallinn (edaspidi nimetatud

RKAS või üürileandja), mida esindab volikirja alusel ida piirkonnajuht Margo Merirand,

Eesti Vabariik Haridus- ja Teadusministeeriumi kaudu, registrikood 70000740, asukoht Munga 18,

50088 Tartu (edaspidi nimetatud HTM), mida esindab põhimääruse alusel kantsler Triin Laasi-Õige,

Eesti Vabariik Sotsiaalministeeriumi kaudu, registrikood 70001952, asukoht Suur-Ameerika tn 1,

Tallinn 10122 (edaspidi nimetatud SOM), mida esindab põhimääruse alusel kantsler Maarjo Mändmaa

ja

Eesti Vabariik Sotsiaalkindlustusameti kaudu, registrikood 70001975, asukoht Paldiski mnt 80, 15092

Tallinn (edaspidi nimetatud SKA), mida esindab põhimääruse alusel peadirektor Maret Maripuu,

eraldi ja ühiselt nimetatud pool või pooled,

võttes arvesse, et:

(i) RKASi ja HTMi vahel on 21.04.2014 sõlmitud üürileping nr Ü6970/14 (edaspidi nimetatud

leping), mille kohaselt on üürnikul õigus kasutada Tartumaal Kastre vallas Kaagvere külas

Kaveri tee 1, 3 ja 5; Koolikalda; Kooliraja; Mõisaköögi tee 9 ja Veehaarde kinnistutel

asuvat üüripinda;

(ii) samaaegselt lepinguga sõlmisid HTM ja RKAS lepingu lisana nr 6 „Kokkuleppe

investeeringu teostamiseks“, mille kohaselt RKAS korraldas Kaagvere Erikooli (praegune

Maarjamaa Hariduskolleegium) uue hoone rajamiseks ehitustööd;

(iii) 02.06.2015 sõlmisid RKAS, HTM ja Maarjamaa Hariduskolleegium lepingu muudatuse nr 1,

milles lepiti kokku, et uue hoone rajamiseks kasutatakse osaliselt Maarjamaa

Hariduskolleegiumile eraldatavat struktuuritoetust (SA Innove 09.04.2015 otsusega nr 3-

22.1/11 rahuldati Kaagvere Erikooli 19.01.2015 esitatud toetuse taotlus nr 3-2.1/8 projekti

„Kaagvere Erikooli kompleksi ehitus ja inventari soetamine“ nr 2.5.0301.15-0026

elluviimiseks; edaspidi nimetatud toetus);

(iv) Maarjamaa Hariduskolleegiumile eraldatud toetuse arvelt rahastati uue hoone ehitustöid

summas 5 617 861,31 eurot, millele lisandus käibemaks ning ülejäänud osas rahastati

ehitustöid üürileandja eelarvest. Pooled lähtusid üürilepingu ja lisa nr 6 sõlmimisel eeldusest,

et pärast ehitustööde lõppemist kvalifitseerub üürilepingu alusel üürniku poolt hüvitatav

investeering kapitalirendiks;

(v) rahandusministri 11.12.2003 määruse nr 105 „Avaliku sektori finantsarvestuse ja -aruandluse

juhend“ § 48 lõige 10 sätestab, et rentide klassifitseerimisel kapitali- ja kasutusrentideks

loevad avaliku sektori üksused, kelle põhieesmärgiks ei ole omanikule kasumi teenimine,

kapitalirendile viitavaks kriteeriumiks ka vastavuses IPSAS 13 (Leases) §-ga 15 olukordi,

kus renditavat vara pole võimalik kergesti asendada teise varaga. Rahandusministri

21.10.2016 määrusega nr 47 „Rahandusministri 11. detsembri 2003. a määruse nr 105 „Riigi

raamatupidamise üldeeskiri” ja sellega seonduvate määruste muutmine“ § 1 punktiga 13

otsustati sõnastada avaliku sektori finantsarvestuse ja -aruandluse juhendi § 48 lõige 101

2

järgmiselt: „Kui rendileping sõlmitakse ühisesse konsolideerimisgruppi kuuluvate üksuste

vahel, siis klassifitseeritakse rendileping arvestuse lihtsustamise eesmärgil kasutusrendiks.”

Seega ei ole alates 31.10.2016, mil jõustus eelnimetatud avaliku sektori finantsarvestuse ja -

aruandluse juhendi § 48 lg 101 sõnastus, võimalik üürileandja poolt hangitud ehitustöid

üürniku põhitegevuseks vajaliku varana kajastada raamatupidamises kapitalirendina;

(vi) eelnevast tulenevalt otsustati raamatupidamises teha ümberarvestus (põhivara jäi üürileandja

bilanssi) ning Maarjamaa Hariduskolleegiumile eraldatud toetuse arvelt tehtud investeering

summas 5 617 861,31 eurot, millele lisandus käibemaks, kajastati raamatupidamises

ettemaksena (edaspidi nimetatud üüri ettemakse). Seetõttu esitatakse üüriarveid reaalselt

tasumata investeeringu osalt ning raamatupidamises kantakse iga kuu üüri ettemakse arvelt

ühe kuu osa arvestuslikult üüritasuks;

(vii) Vabariigi Valitsuse 22.02.2024 korraldusega nr 51 „Volitus AS-ile Hoolekandeteenused

kinnise lasteasutuse teenuse osutamiseks“ on halduskoostöö seaduse § 14 lõike 1 alusel ja

kooskõlas sotsiaalhoolekande seaduse § 1305 lõikega 2 volitatud AS-i Hoolekandeteenused

osutama sotsiaalhoolekande seaduse §-s 1301 nimetatud kinnise lasteasutuse teenust alates 1.

juulist 2025. a. Seni nimetatud teenust osutanud riigikool Maarjamaa Hariduskolleegium jääb

Kaagvere ja Valgejõe õppekeskuses osutama üksnes haridusteenust Tallinna Konstantin Pätsi

Vabaõhukooli koosseisus;

(viii) eelnevast tulenevalt on kavas RKASile kuuluvad üüripinna kinnistud võõrandada 2026. aasta

jaanuarikuu jooksul Eesti Vabariigile Sotsiaalministeeriumi kaudu. Seejuures lepitakse

müügilepingus kokku müügihinna ja üüri ettemakse (mis seisuga 31.01.2026 on 3 729 636

eurot, millele lisandub käibemaks) tasaarvestuses. Kuni üüripinna kinnistute võõrandamiseni

soovib SKA kasutada üüripinda ning anda selle allkasutusse AS-ile Hoolekandeteenused;

(ix) pooled soovivad kokku leppida lepingust ja selle lahutamatutest lisadest ja muudatustest

tulenevate HTMi kui üürniku õiguste ja kohustuste üleandmises SOMile. Seejuures võtab

üüripinna kasutajana üürniku maksekohustused enda kanda SKA;

(x) SOM, SKA ja RKAS soovivad kokku leppida lepingu asendamises alates 01.07.2025 uue

redaktsiooniga, milles on arvestatud lepingu varasemate muudatustega kuni lepingu

üleandmiseni,

leppisid kokku alljärgnevas (edaspidi nimetatud kokkulepe):

1. Lepingu üleandmine ja üleandmise päev

1.1. HTM annab lepingust tulenevad üürniku õigused ja kohustused tervikuna, sh raamatupidamises

arvestatava üüri ettemakse, üle SOMile. RKAS annab nõusoleku lepingu üleandmiseks.

1.2. Lepingust ja selle muudatustest tulenevad üürniku õigused ja kohustused lähevad SOMile üle alates

1. juulist 2025.

1.2.1. SOM, SKA ja RKAS on kokku leppinud, et üürniku maksekohustused võtab alates

01.07.2025 üle üüripinna kasutajana SKA.

2. Maksekohustuse üleminek ning üürileandja nõudeõigus

2.1. Pooled on kokku leppinud, et:

2.1.1. kuni 30. juunini 2025 üürniku poolt maksmisele kuuluva üüri ja kõrvalteenuste tasu maksab

RKASile HTM ning vastav maksekohustus (sh 2025. a juunikuu kõrvalteenuste

maksekohustus, mis tekib pärast 01.07.2025) ei lähe üle SKAle. HTM täidab vastava

maksekohustuse RKASi ees lähtuvalt lepingust ning RKASil on vastavas osas nõudeõigus

üksnes HTMi suhtes;

2.1.2. alates 1. juulist 2025 tekkivad üürniku maksekohustused (üür ja kõrvalteenuste tasu) täidab

RKASi ees SKA ning RKASil on vastavas osas nõudeõigus üksnes SKA suhtes.

3. Lepingu dokumendid

3

RKAS ja HTM avaldavad ja kinnitavad, et leping koosneb kokkuleppe allkirjastamise seisuga

kokkuleppe lisas nr 1 loetletud dokumentidest (sh lisadest, muudatustest ja üüriteatistest) ning

lepingut ei ole muus osas muudetud ega lõpetatud.

4. Üürilepingu muutmine

4.1. SOM, SKA ja RKAS on kokku leppinud vormistada leping uues redaktsioonis, mille eritingimused

vastavad lepingu kehtivatele muudatustele, mis on sõlmitud enne 01.07.2025.

4.2. SOM, SKA ja RKAS on kokku leppinud asendada leping alates 01.07.2025 uue redaktsiooniga

vastavalt käesoleva kokkuleppe lisale nr 2.

5. Lõppsätted

5.1. Poolte esindajad kinnitavad, et nende volitused kokkuleppe sõlmimiseks on kehtivad, ei ole

esindatava poolt tagasi võetud ega tühistatud ning neil on kõik õigused ja kooskõlastused kokkuleppe

sõlmimiseks esindatava nimel.

5.2. Leping allkirjastatakse digitaalselt. Leping jõustub viimase digiallkirja andmise kuupäevast arvates.

Kokkuleppe lisad:

Lisa nr 1 – 21.04.2014 sõlmitud üürilepingu nr Ü6970/14 dokumentide loetelu (allkirjastamise seisuga);

Lisa nr 2 – Üürilepingu 01.07.2025 jõustuv redaktsioon koos kehtivate lisadega.

Riigi Kinnisvara AS Haridus- ja Teadusministeerium

allkirjastatud digitaalselt allkirjastatud digitaalselt

Margo Merirand Triin Laasi-Õige

idapiirkonna juht kantsler

Sotsiaalministeerium Sotsiaalkindlustusamet

allkirjastatud digitaalselt allkirjastatud digitaalselt

Maarjo Mändmaa Maret Maripuu

kantsler peadirektor