DP kooskõlastamine

VADIOJA

piira nguvöönd 50 m

P4

2k

ehituskeeluvöönd 25 mveekaitsevöönd 10 m

ehituskeeluvööndi vähendamise

ettepanek (vt seletuskiri p tk 2.3.3 ja

Keskkonnaameti kiri 0 1.12.2020 nr

7-13/20/4570-6)

P1

19, 0

9,7

5,9

P1 38,

8

15, 0 25,

0

Biotiigi DP-s planeeritud

teeületuskoha täpsustatud

asukoht

5,0

PÕHIJOONIS

Juurdepääs krundile

Planeeritav krundi piir

Planeeritav maapealne hoonestusala

Ehituskeeluvöönd 25 m

Veekaitsevöönd 10 m

Katastriüksuse piir

TINGMÄRGID

Olemasolev autoliikluse ala

m²

1 Ä ja/või T 0-100

12 m 2

700 - 1+1

2085 - 6

Krundi ehitusõigus

Krundi pos. nr

Planeeritava ala piir

Plan. parkimiskohtade arv õues

Plan. parkimiskohtade arv hoones

SIHTOTSTARVE % DET.PLAN.LIIKIDES

MAAPEALNE HOONETE EHITISE-

ALUNE PINDALAMEETRITES KÕRGUS

KORRUSELISUS SUURIM

KRUNDI SUURUS n

ARV KRUNDIL HOONETE

n MAA-ALUNE

HOONETE EHITISE- ALUNE PINDALA

1

Piiranguvöönd 50 m

Ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek (Keskkonnaameti nõusolek nr 7 13/20/4570-6)

2k

Planeeritav autoliikluse ala

Planeeritava hoone illustratiivne asukoht

Kanalisatsioonitoru kasutusõigusega ala

Plannum OÜ

Kuupäev:

Töö nr: Mõõtkava

Joonise nr:

Joonise nimetus:

Planeeringu koostamisest huvitatud isik:

Planeeringu koostamise korraldaja:Projektijuht/planeerija:

Koordinaator:

Liina Ollema

Jaanus Aavik

Asukoht: Põhijoonis

M 1:5002-12/100-2025

04.03.2026 4Kadremer OÜ

Jõelähtme Vallavalitsus

Jõelähtme valdwww.plannum.ee// Tartu mnt 84a, Tallinn

Loo alevik Vahe tee 1 maaüksuse detailplaneering

MÄRKUSED: n Geodeetilise alusplaani koostas Geoalus OÜ, töö nr 25-G319, 17.07.2025. Koordinaadid L-EST 97 süsteemis,

kõrgused EH-2000 Amsterdami süsteemis. Piirid maa-ametist seisuga juuli 2025.a. Piirid on informatiivsed. n Juurdepääsu ja hoone asukoht on põhimõttelised ja täpsustuvad ehitusprojekti staadiumis. n Planeeritava krundi ehitusõiguse hulka on arvestatud kõik hooned (k.a abihooned), kaasa arvatud kuni 20 m²

ehitisealuse pinnaga rajatised. Ehitisealuse pinna moodustavad kõik krundil olevate ehitusloa kohustuslike hoonete ja ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste ehitisealuste pindade summa.

ÄK - kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa ÄV - väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa ÄB - kontori- ja büroohoone maa

TT - tootmishoone maa TL - laohoone maa TH - hulgikaubanduse maa TK - logistikakeskuse maa

Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd

Sihtotstarve 0-100% tähendab, et võimalik on sihtotstarvete osakaalu kombineerida või kavandada ühte neist 100%.

Servituudi vajadusega alad väljaspool planeeritavat ala

Vahe tee lõik 1 katastriüksusele:

n SV planeeritavale veetorule, koridoris laiusega 4 m, võrguvaldaja kasuks.

n SV ala planeeritavale reoveetorule, koridoris laiusega 4 m, võrguvaldaja kasuks.

n SV ala planeeritavale sidekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

n SV ala planeeritavale alajaamale, ulatusega 2 m alajaama seinast, võrguvaldaja kasuks.

n SV ala planeeritavale keskpingekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

Vahe tee 2 katastriüksus

n SV ala planeeritavale sidekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

11110 Nehatu-Loo-Lagedi tee L1 katastriüksusele

n SV ala planeeritavale sidekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

Vahe tee 5 katastriüksus

n SV ala planeeritavale keskpingekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

nähtavuskolmnurk (peatumisnähtavus)

nähtavuskolmnurk (liitumisnähtavus)

Juurdepääsuservituudi vajadusega ala

Likvideeritav objekt (vajadus täpsustub edasistes etappides)

Vajadusel ümbertõstetav piire ja värav

Tehnovõrguservituudi vajadusega ala

11110 Nehatu-Loo-Lagedi tee

24510020 Vahe tee

Biotiigi DP-s planeeritud kergliiklustee

Võimalik kergliiklsutee asukoht (vt seletuskiri ptk 3.4)

Loo alevik Vahe tee 1 maaüksuse detailplaneering

Huvitatud isik

Kadremer OÜ

[email protected]

Planeeringu koostamise korraldaja

Jõelähtme Vallavalitsus

Postijaama tee 7, Jõelähtme küla, Harjumaa 74202

Planeerija/Projektijuht

Liina Ollema

[email protected]

Koordinaator

Jaanus Aavik

[email protected]

Plannum OÜ

www.plannum.ee

Tartu mnt 84a, Tallinn

Töö number nr 2-12/100-2025

3

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

SISUKORD

A – MENETLUSDOKUMENDID .......................................................................................................................5

B – SELETUSKIRI ..........................................................................................................................................7

1. SISSEJUHATUS ........................................................................................................................................7

2. PLANEERINGU LÄHTEDOKUMENDID JA OLEMASOLEV OLUKORD ...........................................................7 2.1. Lähtedokumendid ja kehtivad planeeringud ............................................................................................... 7 2.2. Olemasoleva olukorra ja planeeringuala lähipiirkonna kirjelduse analüüs ............................................... 8 2.3. Vastavus strateegilistele planeerimisdokumentidele ................................................................................. 9 2.3.1. Harju maakonnaplaneering 2030+ ........................................................................................................... 9 2.3.2. Jõelähtme valla Loo aleviku, Liivamäe küla, Saha küla ja Nehatu küla üldplaneering .......................... 9 2.3.3. Ettepanek üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks .......................................................................... 9 2.3.4. Koostamisel olev Jõelähtme valla üldplaneering .................................................................................. 11 2.4. Planeeritud maa-ala ruumilise arengu eesmärgid .................................................................................... 11 2.5. Vastavus planeeritud maa-ala ruumilise arengu eesmärkidele ............................................................... 11

3. DETAILPLANEERINGU PLANEERIMISETTEPANEK ..................................................................................11 3.1. Planeeringuala kruntideks jagamine ja kruntide ehitusõigus................................................................... 11 3.2. Olulisemad arhitektuurinõuded planeeritavatele hoonetele..................................................................... 12 3.3. Tehnovõrkude ja rajatiste asukohad .......................................................................................................... 13 3.4. Juurdepääsuteede asukohad ja liiklus- ning parkimiskorraldus .............................................................. 15 3.5. Haljastus ja heakord ................................................................................................................................... 16 3.5.1. Haljastus................................................................................................................................................... 16 3.5.2. Jäätmekäitlus ja heakord ........................................................................................................................ 16 3.5.3. Müra, vibratsioon, välisõhu kvaliteet (sh riigitee liiklusest põhjustatud häiringud) ............................. 17 3.5.4. Kuritegevuse riske vähendavad tingimused .......................................................................................... 17 3.5.5. Servituudi seadmise vajadus .................................................................................................................. 18 3.6. Planeeringu elluviimine ............................................................................................................................... 18 3.6.1. Planeeringu elluviimisega kaasnevate asjakohaste mõjude hindamine .............................................. 18 3.6.2. Planeeringu elluviimise kokkulepped ..................................................................................................... 19 3.6.3. Planeeringu elluviimiskava ...................................................................................................................... 19

C – LISAD ...................................................................................................................................................21

D – JOONISED ............................................................................................................................................23

E – KOOSKÕLASTUSED ..............................................................................................................................25

5

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

A – MENETLUSDOKUMENDID

1. 19.06.2025 Jõelähtme Vallavolikogu otsus „Loo alevik Vahe tee 1 maaüksuse detailplaneeringu

algatamine, lähteülesande kinnitamine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine“.

2. 16.12.2025 Keskkonnaameti kiri „Ettepanekud Loo alevik Vahe tee 1 maaüksuse detailplaneeringu kohta“.

7

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

B – SELETUSKIRI

1. SISSEJUHATUS Planeeritav ala asub Loo alevikus Vahe tee 1(katastritunnus: 24504:002:0293) ja osaliselt Vahe tee lõik 1

(katastritunnus: 24501:001:0236) katastriüksustel.

Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on osaliselt üle planeerida Jõelähtme Vallavolikogu 27.05.2003

otsusega nr 48 kehtestatud Loo aleviku Vibeliku tee 15-21a ja sellega külgneva maa-ala detailplaneering ning

määrata Vahe tee 1 maaüksusele ehitusõigus äri- ja tootmishoone rajamiseks ja anda lahendused hoonet

teenindava taristu sh liiklus- ja parkimiskorralduse ja haljasalade kavandamiseks. Planeeritava ala suuruseks

on ca 2000 m2.

2. PLANEERINGU LÄHTEDOKUMENDID JA OLEMASOLEV OLUKORD

2.1. Lähtedokumendid ja kehtivad planeeringud

◼ Jõelähtme valla Loo aleviku, Liivamäe küla, Saha küla ja Nehatu küla üldplaneering (kehtestatud

Jõelähtme Vallavolikogu 25.08.2011 otsusega nr 209);

◼ Koostamisel olev Jõelähtme valla üldplaneering (vastu võetud Jõelähtme Vallavolikogu 16.10.2025

otsusega nr 273).

◼ Harju maakonnaplaneering 2030+ (kehtestatud riigihalduse ministri 09.04.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/78).

◼ Planeerimisseadus (jõustumine 01.07.2015);

◼ Ehitusseadustik (vastu võetud 11.02.2015);

◼ Riigihalduse ministri 17.10.2019 määrus nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad

nõuded”;

◼ Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrus nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise

alused”;

◼ Keskkonnaministri 16.12.2016 määrus nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme

mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“.

◼ Jõelähtme valla jäätmehoolduseeskiri (vastu võetud 17.02.2022 nr 12).

Eesti Standardid:

◼ EVS 843:2016 Linnatänavad;

◼ EVS 812-2:2005+A1:2013 Ehitiste tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje veevarustus;

◼ EVS 809-1:2002 Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine;

Arvestamisele kuuluvad detailplaneeringud:

◼ Loo aleviku Vibeliku tee 15-21a ja sellega külgneva maa-ala detailplaneering (kehtestatud Jõelähtme

Vallavolikogu 27.05.2003 otsusega nr 48);

◼ Loo alevik Biotiigi, Vahe tee 2 ja Vahe tee 4 maaüksuste detailplaneering (vastu võetud Jõelähtme

Vallavolikogu 13.03.2025 otsusega nr 229);

◼ Loo alevik Vibeliku tee 21e maaüksuse ja lähiala detailplaneering (kehtestatud Jõelähtme Vallavalitsuse

24.11.2016 korraldusega nr 916).

◼ Loo alevik Biotiigi, Vahe tee 2 ja Vahe tee 4 maaüksuste detailplaneering, algatati 16.04.2020 Jõelähtme

Vallavolikogu otsusega nr 401.

Tehnilised tingimused:

◼ Loo Elekter AS väljastatud 31.07.2025 nr 15-2025.

◼ Telia Eesti – väljastatud 11.07.2025 nr 39753184.

8

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

◼ ELA SA – väljastatud 23.07.2025 nr TT4780.

◼ OÜ Loo Vesi – väljastatud 07.07.2025 nr 035/2025.

Alusplaan:

Geoalus OÜ „Vahe tee 1 topo-geodeetiline alusplaan tehnovõrkudega“, töö nr 25-G319, 17.07.2025.

Koordinaadid L-EST 97 süsteemis, kõrgused EH-2000 Amsterdami süsteemis.

Teised kehtivad õigusaktid ja normid.

2.2. Olemasoleva olukorra ja planeeringuala lähipiirkonna kirjelduse analüüs

Planeeritav ala asub Loo alevikus Vahe tee 1 ja osaliselt Vahe tee lõik 1 katastriüksustel.

Ala paiknemine on nähtav jooniselt „Asukohaskeem“.

Tabel 1. Planeeritavat ala ümbritsevad katastriüksused

Nimetus Katastriüksuse number Pindala (m²) Sihtotstarve

Spordi tee 5 24504:002:0402 39578.0 Ühiskondlike ehitiste maa

Vahe tee 3 24501:001:0351 639.0 Tootmismaa

Vahe tee 5 24504:002:0780 10165.0 Ärimaa

Vahe tee 4 24504:002:0496 3118.0 Tootmismaa

Vahe tee 2 24504:002:0362 2064.0 Ärimaa

11110 Nehatu-Loo-Lagedi

tee L1

24504:002:0654 85235.0 Transpordimaa

Juurdepääs planeeritavale alale on munitsipaalomandis olevalt kohalikult teelt nr 2451020 Vahe tee (Vahe tee

lõik 1 katastriüksuselt). Ala külgneb riigiteega nr 11110 Nehatu-Loo-Lagedi tee km 2,37-2,41. Riigitee keskmine

ööpäevane liiklussagedus on 2142 autot. Lähim ühissõiduki peatus paikneb umbes kilomeetri kaugusel Saha

tee ääres.

Vahe tee 1 katastriüksuse kaudu toimub Vahe tee 3 katastriüksusel paiknevale pumplale ligipääs läbi

olemasoleva autovärava.

Ehitisregistri andmetel on planeeritav ala hoonestamata, aga alal paikneb rajatis „pesuplats“ (EHR kood

220268052).

Kehtivad piirangud (ulatused kajastatud joonisel 3. Tugiplaan):

◼ Vadioja veekaitsevöönd 10 m;

◼ Vadioja ehituskeeluvöönd 25 m;

◼ Vadioja piiranguvöönd 50 m;

◼ Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd;

Planeeringualal põhjavee looduslik kaitstus maapinnalt lähtuva punkt- või hajureostuse suhtes praktiliselt

puudub. Vaadeldav ala paikneb Põhja-Eesti rannikumadalikul õhukese pinnakattega alal. Planeeringualast ca

385 m kaugusel asub Pirita jõgi (VEE1089200).

Planeeringuala asub tiheasustusalas ning on 50% ärimaa ning 50% tootmismaa sihtotstarbega.

Planeeringualal kasvavad üksikud leht- ning okaspuud Väärtuslikke taimekooslusi alal teadaolevalt ei leidu,

samuti ei sobi ala loomastikule elupaigaks.

Planeeringualast ca 70 m kaugusel algab II kaitsekategooria liigi pargi-nahkhiire( Pipistrellus nathusii), põhja-

nahkhiire (Eptesicus nilssonii), kääbus-nahkhiire (Pipistrellus pipistrellus), suurvidevlase (Nyctalus noctula) ning

veelendlase (Myotis daubentonii) toitumisala.

9

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

2.3. Vastavus strateegilistele planeerimisdokumentidele

2.3.1. Harju maakonnaplaneering 2030+

Harju maakonnaplaneeringu kohaselt asub planeeritav ala linnalise asustusega alal (kompaktse asustusega

arenguks sobilikul alal). Seega on planeeringu eesmärk ja ala hoonestamine kooskõlas Harju

maakonnaplaneeringu üldiste põhimõtetega.

2.3.2. Jõelähtme valla Loo aleviku, Liivamäe küla, Saha küla ja Nehatu küla

üldplaneering

Alal kehtiva Jõelähtme valla Loo aleviku, Liivamäe küla, Saha küla ja Nehatu küla üldplaneeringu (kehtestatud

Jõelähtme Vallavolikogu 25.08.2011 otsusega nr 209) kohaselt asub planeeritav maa-ala tiheasustusalal,

mille juhtotstarbeks on määratud ärimaa juhtfunktsiooniga ala.

Algatatava detailplaneeringu eesmärgiks on kavandada äri- ja tootmishoone püstitamine. Seega on

detailplaneeringu koostamine kirjeldatud eesmärgil kooskõlas kehtiva üldplaneeringu maakasutuse

juhtotstarbega. Algatatava detailplaneeringu lahendusest tingituna tuleb vähendada Vadioja

ehituskeeluvööndit, mis toob kaasa kehtiva üldplaneeringu muutmise vajaduse. Sellest tulenevalt algatati

detailplaneering kehtivat üldplaneeringut muutvana.

2.3.3. Ettepanek üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks

Vastavalt planeerimisseaduse § 142 lõikele 1 võib detailplaneering teha põhjendatud vajaduse korral

ettepaneku üldplaneeringu põhilahenduse muutmiseks sh ehituskeeluvööndi vähendamiseks. Käesolev

detailplaneering teeb ettepaneku muuta üldplaneeringu põhilahendust Vahe tee 1 katastriüksuse ulatuses ja

vähendada Vadioja ehituskeeluvööndit 5 meetrini veepiirist.

Ehituskeeluvööndi vähendamise ettepanek tugineb looduskaitseseaduse § 40 lõikele 1, mille kohaselt võib

ranna ja kalda ehituskeeluvööndit suurendada või vähendada, arvestades ranna või kalda kaitse eesmärke

ning lähtudes taimestikust, reljeefist, kõlvikute ja kinnisasjade piiridest, olemasolevast teede- ja tehnovõrgust

ning väljakujunenud asustusest.

Ranna ja kalda kaitse eesmärkide arvestamine

Kalda kaitse eesmärk on eelkõige veekogu loodusliku seisundi säilitamine, veerežiimi ja vee kvaliteedi kaitse,

kalda erosiooni vältimine ja maastikulise ja ökoloogilise väärtuse säilitamine. Planeeritav ala paikneb

Joonis 1. Väljavõte kehtiva üldplaneeringu maakasutusplaanist. Planeeritav ala on piiritletud roosa katkendjoonega.

10

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

tiheasustusalal ärimaa ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistul. Tegemist ei ole loodusliku või poolloodusliku

kaldaalaga, vaid varasemalt inimtegevusest mõjutatud keskkonnaga. Planeeritava alal olevat kaldaala on

kasutuses olnud ja seda on osaliselt kujundatud. Veekaitsevööndisse ulatuvad olemasolevad tehispinnad,

piirdeaed ja tehnovõrgud. Alal ei esine looduslikke kooslusi, kaitstavaid elupaiku, samuti ei paikne ala

rohevõrgustikus ega väärtuslikul maastikul. Planeeringuga ei kavandata ehitustegevust veekaitsevööndis ega

veekogusse. Veekaitsevöönd säilib vastavalt kehtivale õigusele ja sinna ehitisi ei kavandata. Seega ei

kahjustata veekogu seisundit ega kalda kaitse eesmärke.

Taimestik ja ökoloogiline väärtus

Planeeringuala kaldaosas kasvavad üksikud leht- ja okaspuud, kuid puuduvad väärtuslikud taimekooslused

või kaitsealused liigid. Ala ei ole sobivaks elupaigaks kaitstavatele liikidele ning tegemist ei ole loodusliku

kaldavööndiga, mis vajaks säilitamist või taastamist. Ehituskeeluvööndi vähendamine ei too kaasa täiendavat

loodusliku kalda hävimist, kuna olemasolev olukord on juba tugevalt inimtegevusest mõjutatud ja kalda

vahetus läheduses säilib 10-meetrine hoonestamata puhver veepiirist (veekaitsevööndi ulatuses).

Reljeef ja maastikulised tingimused

Planeeringuala reljeef on tasane ning kaldaerosiooni ohtu ei ole tuvastatud. Tegemist ei ole järsu või

erosioonitundliku kaldaga. Planeeringuga ei muudeta oluliselt maapinna kõrgusmärke väljaspool

hoonestusala ning sademeveed lahendatakse krundisiseselt, vältides koormuse suurenemist veekogule.

Seega ei ole suurema ehituskeeluvööndi säilitamine reljeefist tulenevalt vajalik.

Kõlvikud, kinnisasjade piirid ja väljakujunenud ruumistruktuur

Vahe tee 1 katastriüksus on väljakujunenud ärilise ja tootmisfunktsiooniga kinnistu, mis paikneb kompaktse

hoonestusega tiheasustusalal. Naaberkinnistud on hoonestatud. Kõlvikuliselt on kinnistul looduslik rohumaa

(483 m²), metsamaa (974 m²) ja õuemaa (628 m²). Looduslik rohumaa paikneb ojapoolses ning Lagedi tee

poolses küljes ja jääb suures ulatuses veekaitsevööndisse ning seega planeeritavast hoonestusalast välja.

Ehituskeeluvööndi ulatus 25 meetrit hõlmab olulise osa kinnistust, arvestades selle suhteliselt väikest pindala

(ca 2000 m²), ning piirab ebaproportsionaalselt maa sihtotstarbelist kasutamist. Vööndi vähendamine

võimaldab maa sihtotstarbelist ja üldplaneeringus ette nähtud kasutust, kahjustamata seejuures kalda kaitse

eesmärke.

Arvestades kinnistu suurust, olemasolevat teedevõrku (Vahe tee ja riigitee nr 11110) ja tehnovõrke ning

väljakujunenud kompaktset asustusstruktuuri on 5-meetrine ehituskeeluvöönd antud asukohas piisav.

Olemasolev teede- ja tehnovõrk

Planeeringuala paikneb väljaehitatud taristuga alal. Olemas on juurdepääs Vahe teelt, välja on ehitatud vee- ja

kanalisatsioonivõrk, elektri- ja sideühendused. Tegemist ei ole loodusliku või hajaasustusega alaga, vaid

infrastruktuuriga kaetud tiheasustusalaga. Ehituskeeluvööndi vähendamine ei too kaasa uut hajahoonestust

ega killustatud ruumilist arengut, vaid toetab olemasoleva asustusstruktuuri tihendamist.

Mõju veekeskkonnale

Planeeringuga on kavandatud liitumine reoveekanalisatsiooniga ning heitvett veekogusse ei juhita.

Sademeveed immutatakse krundisiseselt või juhitakse kontrollitult vastavalt nõuetele Vadiojja. Planeeritav

ehitustegevus ei ulatu veekaitsevööndisse. Puudub alus eeldada, et ehituskeeluvööndi vähendamine 5

meetrini põhjustaks negatiivset mõju Vadioja veekvaliteedile või ökoloogilisele seisundile.

Keskkonnaamet on 01.12.2020 andnud nõusoleku Jõelähtme valla üldplaneeringu koostamise menetluses

Vadioja ehituskeeluvööndi vähendamiseks 5 meetrini veepiirist (Keskkonnaameti nõusolek nr 7 13/20/4570-

6).

11

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

2.3.4. Koostamisel olev Jõelähtme valla üldplaneering

Koostamisel oleva Jõelähtme valla üldplaneeringu (vastu võetud Jõelähtme Vallavolikogu 16.10.2025

otsusega nr 273) kohaselt jääb planeeringuala keskuse maa-alale, kus võivad kontsentreeritult asuda elu-,

ameti- ja valitsushoonete, kaubandus- ja teenindushoonete, büroo, kultuuri- ja spordihoonete, ühtselt toimiva

kaubandus-, teenindus- ja meelelahutuskeskuse, vaba aja veetmise ning muude keskusesse sobivate

maakasutuse juhtotstarbega maa-alad, sh haljasalad ja parkmetsad. Keskuse maa-alale võib olemasolevatele

tootmismaa sihtotstarbega kinnistutel ehitada tootmishooneid, millega ei kaasne häringuid elamu-, äri-, puhke-

ja ühiskondlikele naaberaladele.

Maa-ala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste kohaselt tuleb detailplaneeringu koostamisel lähtuda muuhulgas

võimalikult mitmekesise ja avalikult kasutatava ruumi loomise põhimõttest, tagada avalikult kasutatavate

haljas- ja pargialade olemasolu, parkimiskohtade vajadus maa-ala kasutusotstarbest tulenevalt ning

võimalikult ohutu ja loogiline liikluskorraldus. Hoonete lubatud kõrgus Loo alevikus keskuse- või ärihoonete

rajamiseks on kuni 35 m. Kavandataval puudub vastuolu koostamisel oleva üldplaneeringuga.

2.4. Planeeritud maa-ala ruumilise arengu eesmärgid

◼ Luua võimalus kaasaegseks äri- ja tootmistegevuseks, võimaldades mitmekesise äri- ja

ettevõtluskeskkonna arengut läbi kaasaegse hoonestuse.

◼ Olemasoleva taristu tõhusam kasutamine.

◼ Olemasoleva Vadioja ehituskeeluvööndi vähendamine.

2.5. Vastavus planeeritud maa-ala ruumilise arengu eesmärkidele

◼ Olemasoleva äri- ja tootmismaa tihendamine.

◼ Planeeritakse vajalikud ühendused tehnovõrkudega vastavalt võrguvaldajate tehnilistele tingimustele.

◼ Põhjendused ehituskeeluvööndi vähendamiseks on ptk 2.3.3.

3. DETAILPLANEERINGU PLANEERIMISETTEPANEK

3.1. Planeeringuala kruntideks jagamine ja kruntide ehitusõigus

Planeeringuga nähakse ette 1 äri- ja/või tootmismaa krunt. Krundi planeeritud sihtotstarve 0-100% tähendab,

et võimalik on sihtotstarvete osakaalu kombineerida või kavandada ühte neist 100%.

Planeeritava lahenduse aluseks on AJA Arhitektuur OÜ poolt koostatud ruumiline lahendus.

Joonis 2. Väljavõte koostamisel oleva üldplaneeringu maakasutusplaanist ja legendist. Planeeritav ala on tähistatud roosa katkendjoonega.

12

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

Tabel 2. Kruntide moodustamise tabel.

Planeeritud

krundi number

Planeeritud

krundi suurus

m²

Krundi

kasutamise

sihtotstarve ja

osakaalu % (DP

liikide kaupa)

Katastriüksuse

sihtotstarve ja

osakaalu %

(katastriüksuse

liikide kaupa)

Moodustatakse

kinnistust

Olemasoleva

kinnistu

suurus enne

jagamist

Pos 1 2085 ÄK/ÄV/ÄB ja/või

TT/TL/TH/TK 0-

100

Ä ja/või T 0-100 Vahe tee 1 2085

ÄK – kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa, ÄV - väikeettevõtluse hoone ja -tootmise hoone maa

ÄB - kontori- ja büroohoone maa, TT - tootmishoone maa, TL - laohoone maa, TH - hulgikaubanduse maa, TK -

logistikakeskuse maa

Katastriüksuse liigid on määratud vastavalt Riigikogu 12.10.1994 a vastu võetud MaaKatS §-le 181.

Detailplaneeringuga antakse planeeritavatele kruntidele järgmine ehitusõigus:

Tabel 3. Kruntide ehitusõigus

Krundi

pos nr

Krundi

kasutamise

sihtotstarve

ja osakaalu

protsent (DP

liikide

alusel)

Katastriüksuse

sihtotstarve ja

osakaalu

protsent

Hoonete

suurim

lubatud

ehitisealune

pind (m²)

hoonete

suurim

lubatud arv

(põhihoone/

abihoone)

Hoone lubatud

maksimaalne kõrgus

(põhihoone/abihoone)

Suurim lubatud

korruselisus

(põhihoone/

abihoone)

1 ÄK/ÄV/ÄB

ja/või

TT/TL/TH/TK

0-100

Ä 100 ja/või

T 0-100

700 1+1 12/6 2/1

Planeeritava krundi ehitusõiguse hulka on arvestatud kõik hooned (k.a abihoone), kaasa arvatud kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga rajatised. Ehitisealuse pinna moodustavad kõik krundil olevate ehitusloa kohustuslike

hoonete ja ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste ehitisealuste pindade summa.

3.2. Olulisemad arhitektuurinõuded planeeritavatele hoonetele

Hoonete arhitektuursed lahendused peavad olema esteetilised ja keskkonda sobivad ning välisruumi

arvestavad. Tootmis-, teenindus- ja laohoonestuse arhitektuur kavandada tagasihoidlik, lihtne ja funktsioonist

lähtuv. Olme- ja kontoriosa arhitektuur peab olema kavandatud heal arhitektuursel tasemel, kvaliteetsete

välisviimistlusmaterjalidega. Vähendamaks visuaalset häiringut on soovitatav liigendada hooned erinevate

viimistlusmaterjalide kasutamisega. Hoonete paigutamisel arvestada ümbritseva keskkonna ja piirkonnas

olemasolevate hoonetega. See aitab vältida monotoonsete fassaadide teket.

◼ Maksimaalne põhihoone kõrgus on kuni 12 meetrit, abihoonetel 6 m.

◼ katusetüüp: tingimusi ei seata;

◼ katusekalded: tingimusi ei seata;

◼ katusekattematerjalid: tingimusi ei seata (katusetüübile sobiv);

◼ välisviimistlusmaterjalid: plekk, krohv, kivi, puit, fassaadiplaat, sandwich-paneel, klaasitud

fassaadisüsteemid. Vajadusel liigendada, kasutades erinevaid materjale;

◼ piirdeaia rajamine on lubatud, kui alale kavandatakse tootmishoone. Piirdeaedade asukoht ja kujundus

määratakse ehitusprojektis. Piirete kavandamisel arvestada nähtavuskolmnurgaga, et oleks tagatud

ohutu väljasõit 11110 Nehatu-Loo-Lagedi teele.

1 https://www.riigiteataja.ee/akt/104122024016?leiaKehtiv

13

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

◼ Rajatise ehitisealune pind (varjualune/katusega jalgrattakoht, prügimaja vmt) tuleb arvestada

ehitusõigusega määratud lubatud hoonete ehitisealuse pinna hulka.

◼ Lubatud on paigaldada päikesepaneele sulandades need arhitektuursesse terviklahendusse, paigutada

hoonete katusele jms piirkonda sobituv lahendus.

3.3. Tehnovõrkude ja rajatiste asukohad

Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ja täpsustub ehitusprojekti staadiumis.

3.3.1. Veevarustus, reoveekanalisatsioon, sademevesi

Veevarustus

Lahendatud vastavalt Loo Vesi OÜ poolt väljastatud 07.07.2025 tehnilistele tingimustele nr 035/2025.

Detailplaneeringuala veevarustuse lahendamisel juhinduda asjakohastest õigusaktidest, s.h. Jõelähtme valla

ÜVK kasutamise eeskirjas toodud nõuetest kinnistute veega varustamiseks ja piirkonna veevarustuse

lahendustest.

Planeeringuala joogiveevarustus on planeeritud kinnistu piirile paigaldatud maakraanist DN25. Kinnistusisene

veetorustik näha ette PE materjalist, kasutades torude omavaheliseks ühendamiseks põkk- või

muhvkeevitust, vältida mehaanilisi liitmikke. Lubatud on veekasutus 3 m3/d.

Reoveekanalisatsioon

Lahendatud vastavalt Loo Vesi OÜ poolt väljastatud 07.07.2025 tehnilistele tingimustele nr 035/2025.

Detailplaneeringuala kanalisatsioonisüsteemi lahendamiseks juhinduda asjakohastest õigusaktidest, s.h.

Jõelähtme valla ühisveevärgi ja-kanalisatsiooni kasutamise eeskirjas toodud nõuetest kinnistutelt reovee

ärajuhtimiseks ja piirkonna kanaliseerimise lahendustest.

Planeeringuala kanalisatsiooniveed juhitakse Loo Vesi OÜ poolt kinnistu piirile paigaldatud isevoolse

kanalisatsiooni kaevu KK14-23/2. Lubatud on kanaliseerida ainult olmekontsentratsiooniga reovett, keelatud

on sademe- ja pinnavete juhtimine ühiskanalisatsioonisüsteemi. Kinnistu piirist kuni 1 meetri kaugusele enne

ühiskanalisatsiooni juhtimist näha ette proovivõtu võimalus, et oleks võimalik vältida ülereostatud reovee

sattumine ühiskanalisatsiooni. Lubatud on kasutada ainult PE või PP keeviskaeve.

Sademeveelahendus

Sademe- ja pinnavete juhtimine naaberkinnistutele ning tänavamaale on keelatud. Vastavalt EhS § 72 lg 1

punktile 5 ja § 70 lg 2 punktile 1 on riigitee kaitsevööndis keelatud teha veerežiimi muutust põhjustavat

maaparandustööd ning ohustada ehitist ja selle korrakohast kasutamist. Vältimaks tee muldkeha uhtumist ja

üleniiskumist ei tohi sademevett juhtida riigitee alusele maaüksusele.

Planeeringualal tekkivad sademe- ja pinnaveed on ennekõike nähtud immutada krundi piires olevatel

haljaspindadel. Mitte-immutatavad sade ja pinnaveed on võimalik juhtida kinnistu kõrval asuvasse Vadiojja.

Sademe- ja pinnavete juhtimine ühiskanalisatsiooni on keelatud. Vertikaalplaneerimine lahendatakse

täpsemalt ehitusprojekti staadiumis, maapinda oluliselt ei muudeta, maapinna tõstmine on lubatud

hoonealuse maa osas. Vajaduse korral rajatakse täiendav drenaaž.

Vertikaalplaneerimise põhimõtted

Planeeritava ala reljeef on küllaltki tasane, kõrgeim osa jääb Vahe tee äärde. Vertikaalplaneeringu lahenduses

arvestatakse ümbritsevate tänavate olemasolevaid kõrgusarve tagades sujuv peale- ja mahasõit planeeritud

alasse.

Verikaalplaneeringu lahendus antakse ehitusprojektis, sademevee juhtimine naaberaladele on keelatud.

14

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

3.3.2. Tuletõrjeveevarustus

Ehitise tuleohutusest tulenevalt liigitub planeeritud ehitis V kasutusviisi (kontorid) ja VI kasutusviisi (tööstus-

ja laohooned) alla. Planeeritud hoonete tulepüsivusklass täpsustub projekteerimisel.

Vastavalt Siseministri määrusele nr 10, redaktsiooni jõustumise kuupäev 01.01.2023, „Veevõtukoha rajamise,

katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“ on hoone

kustutamiseks vajalik veevooluhulk veevõtukohas 10 l/s 3 tunni jooksul.

Planeeritava ala tuletõrjeveelahendus on ette nähtud Loo aleviku ringveetorustikust, millest on võimalik

tagada väline tulekustutusvesi vooluhulgaga 10 l/s 3 tunni jooksul. Hüdrant nr 16 asub kinnistust ca 110

meetri kaugusel, Vahe põik (24501:001:1735) katastriüksusel.

Tulekahju ja selle ohu vältimiseks ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ning nõuded tuletõrje veevarustusele

peavad vastama siseministri 01.03.2021 määrusele nr 17 Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded.

3.3.3. Elektrivarustus

Elektrivarustuse lahendus on antud vastavalt Loo Elekter AS tehnilistele tingimustele nr 15-2025.

Elektrivarustuse tagamiseks on planeeritud isikliku kasutusõiguse ala Loo Elekter AS kasuks HEKA1SB tüüpi

alajaamale (koos kaitsevööndiga) 24/7 vaba juurdepääsuga avaliku kasutusega alalt. Keskpingeühenduse

trassikoridor rajatavale alajaamale on planeeritud Vahe tee 5 katastriüksuse teeala läbivast Haudejaama-

Servige keskpingekaablist.

Tarbimiskoha liitumispunkti asukohaks on planeeritud alajaama madalpinge seadme väljund. Planeeritav

trassikoridor kooskõlastada kõigi puudutatud maaomanikega. Planeeritavatele elektrivõrgu rajatistele on

seatud servituudi vajadusega ala Loo Elekter AS kasuks. Avaliku elektrivõrgu rajamine toimub läbi

liitumislepingu üldistel alustel.

3.3.4. Sidevarustus

Telia Eesti AS on 11.07.2025 väljastanud tehnilised tingimused nr 39753184, milles on määratud võimalikuks

liitumispunktiks Telia sidekaev 15402 või Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutusele kuuluvast sidetrassist. Kuna

Telia sidekaev paikneb eraomandis oleval kinnistul ja alast oluliselt kaugemal kui ELASA sidekaev, siis on

sideühendus antud vastavalt ELASA tehnilistele tingimustele nr TT4780. Liitumispunkt: ELASA sidekaevu

094YK25 paigaldatav kaablimuhv 094YM15. Valida sideteenust pakkuma hakkav sideoperaator ja

kooskõlastada lahendus nendega. Planeeritud on sidetrass (multitoru 14/10 ja kaabel min Ø6mm) ELASA

sidekaevuni 094YK25. Sidekaevus 094YK25 on kaablil 094L04YH01 kaablivaru 30m. Katkestada sidekaevus

kaabel 094L04YH01 muhvi paigaldamiseks. Muhvi tähis 094YM15. Sidekaevu paigaldab muhvi AS Connecto

Eesti (muhv kliendi kulu). Planeeritavast sidekatkestusest teavitada kaablil teenust tarbivaid sideoperaatoreid.

Teavitab AS Connecto Eesti. Sidekaevu 094YK25 jätta kaablivaru 2x15m+15m. Paigaldatud muhv 094YM15

jääb kuuluma ELASA'le. Piiritluspunkt on sidekaevu 094YK25 paigaldatud kaablimuhv 094YM15. Rohkem kui

ühe sideühenduse rajamiseks tuleb paigaldada kliendikaev või kapp koos muhviga, kus saab

teha hargnemise. Kaabli ühendamiseks muhvi 094YM15 tuleb teenust pakkuval sideoperaatoril tellida

ELASA’lt klienditellimus KLT. Kaabli ühendamise muhvi teostab AS Connecto Eesti. Kiudude keevitamine

teostada vastava kiudude jaotusskeemile (väljastatakse koos KLT tööga).

3.3.5. Küttelahendus

Küte lahendatakse lokaalselt, kasutades selleks tehnoloogiliselt sobivaid lahendusi. Küttelahendus antakse

projekteerimisel.

3.3.6. Nõuded ehitusprojekti koostamiseks

Loo Vesi OÜ

Detailplaneeringu arendaja sõlmib Loo Vesi OÜ-ga liitumislepingu ja tasub enne ehitusloa saamist Loo Vesi

OÜ-le liitumistasu ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise ja tulekustutusvee tagamise osas.

15

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse (ELASA)

◼ Ehitusprojekt kooskõlastada ELASA sidevõrgu haldajaga AS Connecto Eesti.

◼ Tööde teostamine ELASA sidevõrgus võib toimuda vaid ELASA volitatud esindaja, AS Connecto Eesti

juuresolekul.

◼ Liinirajatise kaitsevööndis on liinirajatise omaniku loata keelatud igasugune tegevus, mis võib ohustada

liinirajatist (Elektroonilise side seadus, peatükk 11).

◼ Liinirajatise kaitsevööndis töötamisel on pinnase töötlemisel keelatud mehhanismide/masinate

kasutamine ja kõik tööd tuleb teostada käsitööna.

◼ Ehitusprojekt esitada kooskõlastamiseks Eesti Lairiba Arenduse SA võrguhalduse infosüsteemi (ELVI)

kaudu https://elvi.elasa.ee/.

◼ Ehitusloakohustusega tehnorajatise ehitamine kaitsevööndis on lubatud ainult vastavalt kooskõlastatud

ehitusprojektile KOV poolt väljastatud ehitusloa alusel.

◼ Majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määrusele nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis

tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ vastava tegutsemisluba EstWin

liinirajatise kaitsevööndis tegutsemiseks on vajalik taotleda järgmiste tööde tegemiseks:

• mullatööde tegemine sügavamal kui 0,3 meetrit ja küntaval maal sügavamal kui 0,45 meetrit;

• mis tahes mäe-, laadimis-, süvendus-, lõhkamis-, üleujutus-, niisutus- ja maaparandustööd;

• puude istutamine ja langetamine;

• vees paikneva liinirajatise kaitsevööndis süvendustööde tegemine, veesõiduki ankurdamine ning

heidetud ankru, kettide, logide, traalide ja võrkudega liikumine, veesõidukite liiklustähiste ja poide

paigaldamine ning jää lõhkamine ja varumine;

• pinnases paikneva liinirajatise kaitsevööndis löökmehhanismidega töötamine, pinnase tihendamine

või tasandamine, transpordivahenditele ja mehhanismidele läbisõidukohtade rajamine;

• muu infrastruktuuri avarii kõrvaldamine.

◼ ELASA liinirajatise kaitsevööndis tegutsemiseks tegutsemisloa taotlemisest vaata: www.connecto.ee

Tööde teostamine Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse sidevõrgu liinirajatiste kaitsevööndis võib toimuda

kooskõlastatult OÜ Connecto Eesti järelevalvajaga.

◼ ELASA sidevõrguga seonduva sidetrassi teostusjoonis või kulgemise skeem edastada ELASA’le koos

KLT tööga andmebaasi ELA-12 vahendusel.

Transpordiamet

◼ Riigiteega nr 11110 Nehatu-Loo-Lagedi tee kaitsevööndis on keelatud tegevused vastavalt EhS § 70 lg 2

ja § 72 lg 1, sh on keelatud ehitada ehitusloakohustuslikku teist ehitist. Riigitee kaitsevööndis kehtivatest

piirangutest võib kõrvale kalduda Transpordiameti nõusolekul vastavalt EhS § 70 lg 3. Hoonestus

kavandada tee kaitsevööndist väljapoole.

◼ Planeeringu koosseisus kavandatavad riigiteega ristuvad tehnovõrgud tuleb rajada kinnisel meetodil.

Lähtuda Transpordiameti juhendis „Nõuded tehnovõrkude ja -rajatiste teemaale kavandamisel“ toodud

põhimõtetest.

◼ Transpordiamet ei võta PlanS § 131 lg 1 kohaselt endale kohustusi planeeringuga seotud rajatiste

väljaehitamiseks.

◼ kõik arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis,

tuleb esitada Transpordiametile nõusoleku saamiseks.

3.4. Juurdepääsuteede asukohad ja liiklus- ning parkimiskorraldus

Juurdepääs planeeritavale alale on kavandatud kohalikult teelt nr 2451020 Vahe tee, mis ristub riigiteega

11110 Nehatu-Loo-Lagedi tee L1 km 2,41.

Joonisele “Põhijoonis” on kantud nähtavuskolmnurgad vastavalt kliimaministri poolt 17.11.2023 vastu võetud

määrusele nr 71 „Tee projekteerimise normid“, lisa 1, tabel 18, tabel 19 ja lisa 2, joonis 8. Peatee projektkiirus

planeeringualaga külgnevas lõigus 70 km/h. Nähtavusalas ei tohi paikneda nähtavust piiravaid takistusi.

Vajadusel näha ette metsa, võsa, heki, aia vms rajatise likvideerimine (EhS § 72 lg 2).

16

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

Rakendatud on teeandmise kohustusega ristmiku norme:

PN2=25 m (liituv tee on muu tee), PN1=95 m.

LN2= 15 m (liituva tee liiklussagedus on üle 100 sõiduki ööpäevas), LN1=160 m.

11110 Nehatu-Loo-Lagedi tee ääres on olemasolev valgustusega kergliiklustee ja Biotiigi, Vahe tee 2 ja Vahe

tee 4 maaüksuste detailplaneeringus on kavandatud teeületuskoht (asukoht on kantud põhijoonisele).

Planeeritavale alale on kantud võimalik perspektiivne kergliiklustee, mis tuleb rajada juhul, kui planeeritavale

krundile pos 1 kavandatakse hoone, mille kasutusotstarve vastab ÄK, ÄV, ÄB krundi kasutamise sihtotstarbele

ja näha on ette suuremat kergliiklejate juurdepääsuvajadust. Juhul, kui alale kavandatakse laohoone,

tootmishoone, logistika vmt kasutusotstarbega hoone, mis vastab tootmismaa sihtotstarbele, siis eraldi

kergliiklusteed alale juurdepääsuks kavandada ei ole vaja. Kergliiklustee lahendus antakse vajadusel

projekteerimise.

Normatiivsete parkimiskohtade arvutamisel on aluseks võetud Eesti Standard EVS 843:2016 Linnatänavad.

Parkimine lahendatakse ehitusprojektis krundi piires, riigiteel parkimist ja tagurdamist ei kavandata.

Parkimiskohti on kavandatud kokku 6, normatiivi kohaselt on minimaalne parkimiskohtade arv 6, arvestades,

et tegemist on keskuse klassiga II kuni IV ja planeeritakse tööstusettevõte, ladu (1400/250). Parkimislahendus

ja parkimiskohtade arv täpsustub projekteerimisel.

Planeeritavalt krundilt on juurdepääs Vahe tee 3 katastriüksusel paiknevale pumplale, läbi olemasoleva

autovärava. Juurdepääsu säilimiseks on planeeritud krundile määratud juurdepääsu servituudi vajadusega ala

(vt 3.5.5. ja põhijoonis). Olemasolev aed sh autovärav on rajatud osaliselt krundile pos 1 ja tuleb vajadusel

ümer tõsta krundi piirile.

3.5. Haljastus ja heakord

3.5.1. Haljastus

Planeeritaval alal kasvavad üksikud leht- ja okaspuud. Väärtuslikke taimekooslusi alal teadaolevalt ei leidu.

Riigitee nr 11110 Nehatu-Loo-Lagedi tee ja kohalikult tee nr 2451020 Vahe tee ristumikul jääb

nähtavuskolmnurka rabe remmelgas (Salix fragilis 'Bullata'), mis tuleb seetõttu likvideerida. Hoonete ja

parklate paigutamisel pöörata tähelepanu olemasolevale kõrghaljastusele ja seda võimalusel säilitada. Juhul

kui kõrghaljastust säilitatakse, tuleb ehitustööde ajal rakendada meetmeid olemasoleva haljastuse

säilitamiseks. Juhinduda standardist EVS 939-3:2020 Puittaimed haljastuses. Osa 3: Ehitusaegne puude

kaitse. Säilivale kõrghaljastusele tuleb läbi viia võrahooldus, tagada kasvutingimused ning kaitse (juurestiku

kaitse, tüvekaitse) ehitustööde ajal.

Planeeritavale alale lisada võimalusel madal- ja kõrghaljastust. Haljastuse lahendus anda hoone

ehitusprojektiga.

Hoonete ja tehnovõrkude projekteerimisel tagada istutatavate puude ning ehitiste vahelised kujad vastavalt

Eesti Standard EVS 843:2016 nõuetele.

3.5.2. Jäätmekäitlus ja heakord

Sorteeritud jäätmete kogumine toimub vastavalt Jõelähtme valla jäätmehoolduseeskirjale (17.02.2022 nr 12).

Jäätmete käitlemisel tuleb lähtuda lisaks jäätmeseadusest, pakendiseadusest ning nende alamaktidega

kehtestatud nõuetest. Jäätmete kogumismahuti asukoht määratakse projekteerimisel.

Müratase suureneb ehitustööde jooksul, kuivõrd liiklustihedus suureneb ehitusaegse transpordi võrra ja

teostatakse ka mürarikkaid töid. Ehitustööde kavandamisel tuleb läbi mõelda ja tööohutuse plaanis kirjeldada

ehitusplatsi vahetusse naabrusesse levida võiva tolmu, müra ja vibratsiooni tõkestamise abinõud. Ehitustööde

läbiviimisel peab arvesse võtma, et ehitusaegne müra ei tohi ületada keskkonnaministri 16.12.2016 määruses

nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“

toodud normtasemeid. Ehitusaegse mürahäiringu vähendamiseks tuleb ehitustööd teostada päevasel ajal.

17

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

Planeeringu realiseerimise järgselt suureneb piirkonnas sõidukite arv, mis tekitavad müra ja õhusaastet,

minimaalselt st see ei suurene määral, mis võiks olla inimesele või keskkonnale olulise mõjuga.

3.5.3. Müra, vibratsioon, välisõhu kvaliteet (sh riigitee liiklusest põhjustatud

häiringud)

Planeeritud hoonestuse projekteerimisel ja rajamisel tuleb lähtuda kehtivatest normdokumentidest.

Mürasituatsiooni hindamisel lähtutakse keskkonnaministri 16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ nõuetest.

Planeeringuala ja alale kavandatavat hoonet (äri- ja/või tootmishoone) ei saa otseselt müratundlike alade

hulka lugeda, müra normtasemed on kehtestatud püsiva asustusega elamupiirkondi ning elu- või ühiskondlike

hooneid silmas pidades. Kaubandus-, teenindus- ja büroohoonete rajamisel on siseruumides heade tingimuste

tagamiseks soovitatav järgida standardit EVS 842:2003 Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest (või

samaväärset uuemat standardit), mille kohaselt bürooruumide ja nendega võrdsustatud ruumide

kavandamisel on antud juhul hoonete välispiirde (välissein koos akendega) ühisisolatsiooni soovituslik

väärtus (R’tr,s,w) ca 35 dB. Kui aken moodustab ≥50% välispiirde pinnast, võetakse akna nõutava heliisolatsiooni

suuruseks välispiirde õhumüra isolatsiooni indeks. Nõudeid välispiirdele ei rakendata ruumis, kus

välismüratase ei ole märkimisväärselt suurem kui tööst põhjustatud müratase ruumis sees. Kavandavatele

hoonetele tehnoseadmete paigaldamisel (nt jahutus- ja ventilatsiooniseadmed vms) peab seadme paigaldaja

(omanik) tagama müraolukorra vastavuse keskkonnaministri määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra

normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud normatiividele.

Hoonest väljapoole jäävate tehnoseadmete (nt ventilatsiooniseadmed või küttesüsteemid) paigutamisel tuleb

lähtuda põhimõttest, et seadmete avad oleks suunatud elu- ja ühiskondlikest hoonetest võimalikult kaugele.

Tehnoseadmete valikul on soovitatav eelistada madala müratasemega seadmeid. Vajadusel tuleb

tehnoseadmete ümber rajada lokaalsed müraekraanid või mürasummutuskastid.

Riigiteede omanik ei võta endale kohustusi planeeringuala piirkonnas müra mõju vähendamiseks

leevendusmeetmete rakendamiseks ning vajadusel peab meetmed ette nägema planeeringu koostamisest

huvitatud isik.

Õhusaaste keskkonnamõju ning eelkõige tervisele avaldatava mõju olulisuse hindamise aluseks on

mõjutatava välisõhu vastavus kvaliteedinormidele (väljendatuna saasteaine lubatava kogusena välisõhu

ruumalaühikus). Eestis on õhukvaliteedi piirväärtused kehtestatud keskkonnaministri 27.12.2016. aasta

määrusega nr 75 „Õhukvaliteedi piir- ja sihtväärtused, õhukvaliteedi muud piirnormid ning õhukvaliteedi

hindamispiirid“. Piirväärtustest madalamad saasteainete kontsentratsioonid ei ohusta inimese tervist olulisel

määral. Piirkonna peamiseks õhusaaste allikaks on autoliiklus. Vaadeldavate liikluskoormuste korral ei ole

õhukvaliteedi piirnormide ületamist planeeringualal ette näha.

Samuti ei kujune planeeringualal probleemseks võimalik liiklusest tingitud vibratsioon. Kavandatavad

tehnoseadmed, masinad jm vibratsiooniallikaid tuleb paigaldada, hooldada ning kasutada sellisel viisil, et

nende poolt tekitatud (ning teoreetiliselt maapinna kaudu leviv) vibratsioon elamutes ja ühiskasutusega

hoonetes vastaks sotsiaalministri 06.10.2025 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega

hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord“ kehtestatud piirväärtustele. Planeeringuala vahetus läheduses ei

ole vibratsiooni piirväärtuste ületamist ette näha, kuna vahemaad tundlike objektidega on piisavad ning

märkimisväärset vibratsiooni põhjustavaid tegevusi/seadmeid (nt rasketööstus) teadaolevalt ei kavandata

rajada.

Planeeritava ala puhul on seega müra, vibratsiooni ning välisõhu kvaliteedi aspektist vajalikud tingimused

tagatud ning piirkond (äri – ja tootmismaa juhtotstarbega ala) on sobilik just kavandatava tegevuse (müra

suhtes vähem tundlike äri jms rajamine) elluviimiseks.

3.5.4. Kuritegevuse riske vähendavad tingimused

Kuritegevuse riskide vähendamist reguleerib standard EVS 809-1:2002.

18

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

Soovitav on hoonesse sissepääsud valgustada. Vandalismi ja sissemurdmiste riske vähendavad hoonete uste

ja akende turvaliseks muutmine, kasutades vastupidavaid ukse- ja aknaraame ning ukselukke.

3.5.5. Servituudi seadmise vajadus

Planeeritud servituutide vajaduse (SV) ulatus on põhimõtteline ja täpsustub projekteerimise staadiumis.

Krunt pos 1

◼ SV ala planeeritavale alajaamale, ulatusega 2 m alajaama seinast, võrguvaldaja kasuks.

◼ SV ala planeeritavale keskpingekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

◼ Juurdepääsu SV ala (~125 m²) Vahe tee 3 katastriüksusel paiknevale pumplale ligipääsuks, pumpla

haldaja kasuks.

Vahe tee lõik 1 katastriüksusele:

◼ SV planeeritavale veetorule, koridoris laiusega 4 m, võrguvaldaja kasuks.

◼ SV ala planeeritavale reoveetorule, koridoris laiusega 4 m, võrguvaldaja kasuks.

◼ SV ala planeeritavale sidekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

◼ SV ala planeeritavale alajaamale, ulatusega 2 m alajaama seinast, võrguvaldaja kasuks.

◼ SV ala planeeritavale keskpingekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

Vahe tee 2 katastriüksus

◼ SV ala planeeritavale sidekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

11110 Nehatu-Loo-Lagedi tee L1 katastriüksusele

◼ SV ala planeeritavale sidekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

Vahe tee 5 katastriüksus

◼ SV ala planeeritavale keskpingekaablile, koridoris laiusega 2 m, võrguvaldaja kasuks.

3.6. Planeeringu elluviimine

3.6.1. Planeeringu elluviimisega kaasnevate asjakohaste mõjude hindamine

Seni hoonestamata ala hoonestatakse ja seega kasvab planeeringu realiseerudes ka liikluskoormus

olemasolevale tänavavõrgule. Mõju ei ole suur, sest hoone on eeldatavasti väikese külastajate arvuga, samuti

on ala hoonestamine ette nähtud ka üldplaneeringus.

Majanduslik mõju planeeringu realiseerimisel on positiivne, sest piirkonna tihendamine võimaldab taristut

kasutada tõhusamalt ja heakorraks kasutatavate ressursside kasutus on optimaalsem. Maakonnaplaneering

ning Jõelähtme koostamisel olev üldplaneering näevad ette olemasolevate asustusalade tihendamist ja

laiendamist. Planeeringuala asub tiheasustusalal ning kavandatu sobib olemasolevasse keskkonda.

Kavandatu tõstab piirkonna atraktiivsust ning väärtust. Piirkonda lisanduv äri- ja tootmismaa funktsiooniga

hoone loob juurde töökohti.

Käesoleva detailplaneeringu elluviimine ei avalda kultuurilist mõju, sest alal ja selle mõjualas puuduvad

väärtustatud hooned, miljööalad ja väärtuslikud maastikud.

Planeeringu elluviimisel ei ole ette näha olulise negatiivse mõju avaldumist looduskeskkonnale, sest alal

puuduvad kaitstavad taime- või loomaliikide elupaigad. Alal ei paikne rohevõrgustikus ja selle lähedal ei ole

vääriselupaikasid ega väärtuslikku maastikku. Planeeringu elluviimine muudab küll ruumilist keskkonda, kuid

ka üldplaneeringus on ette nähtud ala hoonestamine.

Maa- ja Ruumiameti andmetel jääb planeeringuala kaitsmata põhjaveega alale, mistõttu tuleb eriti suurt

tähelepanu pöörata potentsiaalsete põhjavee reostuskollete ohutuks muutmisele. Ehitustegevuse käigus

tuleb järjepidevalt kontrollida seadmete korrasolekut ning ehitustegevuse planeerimisel valida keskkonda

vähimal võimalikul viisil mõjutavad lahendused. Õnnetuste vältimiseks tuleb kinni pidada ehitusprojektis ning

19

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

tööohutust määravates dokumentides esitatud nõuetest. Ehitusprotsessis tuleb kasutada vaid kvaliteetseid

ehitusmaterjale ning ehitusmasinaid tuleb kohaselt hooldada, et vältida võimalikku keskkonnareostust (nt

lekete tekkimist). Töötajad peavad olema spetsiaalse hariduse ja teadmistega. Elamute reovee ärajuhtimiseks

on ette nähtud kanalisatsioonitorustik ja seega puudub reostusoht, mis võib tekkida lokaalsete lahendustega.

Kavandatava tegevuse negatiivne mõju on peamiselt ehitusaegne ja piirneb planeeringuala ja selle

lähiümbrusega. Ehitusaegse tegevusega kaasneb ajutine müra, vibratsioon ja liikluskoormuse kasv, mis on

lühiajaline ja mööduv.

Võrdlus kehtiva detailplaneeringuga

Alal kehtib Vibeliku tee 15-21a detailplaneering, mis kehtestati Jõelähtme Vallavolikogu 27.05.2003 otsusega

nr 48. Planeeringu eesmärgiks oli planeeritavale alale jäävatele hoonetele teenindusmaa määramine,

loodavate kruntide ja olemasolevate kinnistute hoonestustingimuste ja maa sihtotstarbe määramine,

ehituskeelualade ja nende režiimi määramine, liikluskorralduse lahendamine.

Tabel 4. Kehtiva ja koostamisel oleva detailplaneeringu ehitusõiguse võrdlus

Ehitusõigus Kehtiv detailplaneering Koostamisel olev

detailplaneering

Ehitisealune pind 940 700

Korruselisus 2 2

Hoonete arv (põhihoone ja abihoone) 1 1+1

Suletud brutopind 1880 1400

Hoone kõrgus 9 12

3.6.2. Planeeringu elluviimise kokkulepped

Planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid ega kahjustata ka avalikku huvi. Tuleb

tagada, et kavandatav ehitustegevus ei kahjustaks naaberkruntide omanike õigusi või kitsendaks

naabermaaüksuste maa kasutamise võimalusi (kaasa arvatud haljastus). Samuti ei tohi tekitata

naaberkinnistu omanikele täiendavaid kitsendusi. Juhul, kui planeeritava tegevusega tekitatakse kahju

kolmandatele osapooltele, kohustub kahjud hüvitama kahju tekitanud krundi igakordne omanik.

Käesolev detailplaneering on pärast kehtestamist aluseks planeeringualal edaspidi teostavatele

maakorralduslikele, ehituslikele ja tehnilistele projektidele. Planeeringualal edaspidi koostatavad

ehitusprojektid peavad olema koostatud vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele projekteerimisnormidele.

Projekteerimise käigus tuleb täpsustada hoonete asukohad, juurdepääsutee ja parkimisala, haljastuslahendus

ning tehnovõrkude täpne paiknemine. Ehitusprojekti koostamise korraldab ja tasub krundi omanik.

Kokkuleppel tehnovõrke haldava ettevõttega rajab omanik vastavalt hoonete täpsetele paigutustele

hoonestusalas ühendused tehnovõrkudega.

Kõik arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis,

tuleb esitada Transpordiametile nõusoleku saamiseks.

3.6.3. Planeeringu elluviimiskava

Käesolev detailplaneering on pärast kehtestamist aluseks planeeringualal edaspidi teostavatele

maakorralduslikele, ehituslikele ja tehnilistele projektidele. Ehitusõigus realiseeritakse maaüksuse omaniku

poolt tema tahte kohaselt. Edaspidi koostatavad ehitusprojektid peavad olema koostatud vastavalt Eesti

Vabariigis kehtivatele projekteerimisnormidele, heale projekteerimistavale ja ehitusseadustikule.

Detailplaneeringu kehtestamise järgselt on vajalik teostada järgmised tegevused allpool toodud järjekorras

planeeringuga kavandatu elluviimiseks:

20

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

◼ ühiste tehnorajatiste tehniliste tingimuste taotlemine, tehnorajatiste ja juurdepääsutee projekteerimise

alustamine. Ühised tehnorajatised on kõik planeeritud veetorustikud kuni krundi liitumispunktini,

kanalisatsioonitorustikud kuni krundi liitumispunktini, elektrikaablid koos liitumiskappidega, sidekaablid

kuni krundi liitumispunktini.

◼ ehituslubade taotlemine/ehitusteatise esitamine ühiste tehnorajatiste ja juurdepääsutee ehitamiseks.

◼ vajadusel servituutide seadmine.

◼ juurdepääsuteedele ja tehnorajatistele kasutusloa taotlemine/kasutusteatise esitamine. Ühised

tehnorajatised ja juurdepääsuteed peavad arendaja poolt olema välja ehitatud ja vajadusel kohalikule

omavalitsusele/võrguvaldajale üle antud enne hoonete ehituslubade väljastamist.

◼ arendusega seotud teed tuleb rajada ning nähtavust piiravad takistused (istandik, puu, põõsas või

liiklusele ohtlik rajatis) kõrvaldada (alus EhS § 72 lg 2) enne planeeringualale mistahes hoone ehitusloa

väljastamist.

◼ hoonete projekteerimine ja ehituslubade taotlemine, nende püstitamine ning kasutuslubade taotlemine.

21

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

C – LISAD

Lisa 1. Võrguvaldajate tehnilised tingimused

◼ Loo Elekter AS väljastatud 31.07.2025 nr 15-2025

◼ Telia Eesti – väljastatud 11.07.2025 nr 39753184

◼ ELA SA – väljastatud 23.07.2025 nr TT4780

◼ OÜ Loo Vesi – väljastatud 07.07.2025 nr 035/2025.

Lisa 2. Illustratsioon

23

PLANNUM OÜ I www.plannum.ee I [email protected] Tartu mnt 84a I Tallinn 10112 I Harjumaa

D – JOONISED

Joonis 1. Asukohaskeem

Joonis 2. Kontaktvööndi plaan

Joonis 3. Tugiplaan

Joonis 4. Põhijoonis

Joonis 5. Tehnovõrkude koondplaan

25

E – KOOSKÕLASTUSED

Tabel 1. Teave planeeringu käigus tehtud koostöö kohta

Jrk Kooskõlastaja/Arvamuse esitaja

Kuupäev, nr Kooskõlastuse täielik ärakiri Kooskõlastuse originaali asukoht

Projekteerija märkused kooskõlastaja tingimuste täitmise kohta

1. Loo Elekter AS

(Kalev Salvet) 08.09.2025 Avaliku elektrivõrgu lahendus kooskõlastatud. Detailplaneeringu digikaust. Kooskõlastatud märkusteta.

2. Telia Eesti AS (Arvo Sepp) 03.09.2025,

nr 39858203

Telia Eesti AS (edaspidi "Telia") seisukohad esitatud

dokumentide kooskõlastamisel:

Info tööloa saamiseks telefoninumbril:

Kooskõlastus kehtib kuni 02.09.2026

Detailplaneeringu digikaust. Kooskõlastatud märkusteta.

3. ELASA 18.09.2025

Nr: KK4963

Tingimused:

Ehitusprojekt kooskõlastada ELASA sidevõrgu haldajaga

AS Connecto Eesti.

Detailplaneeringu digikaust. Tingimus lisatud ptk 3.3.6.

4. OÜ Loo Vesi 06.01.2026 Kooskõlastatud. Detailplaneeringu digikaust. Kooskõlastatud märkusteta.