Selgitustaotlus seoses Maardus asuva Kaldase põik 8 katastriüksuse jagamise lubatavusega projekteerimistingimuste alusel

Tere

Esmalt selgitame, et Kliimaministeerium annab selgitusi tuginedes märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse (MSVS) §-le 3, mille kohaselt riigi- ja kohaliku omavalitsuse üksuse asutus annab tasuta selgitusi tema poolt väljatöötatud õigusaktide, nende eelnõude ja asutuse tegevuse aluseks olevate õigusaktide ning asutuse pädevuse ja õigusloome tegevuse kohta. Õigusalaste selgituste raames selgitame mingi konkreetse seaduse, konkreetse paragrahvi, konkreetse lõike, konkreetse punkti sisu ja tähendust. Selgituse andmisel tõlgendab ning selgitab ministeerium õigusnormi tähendust, kuid ei lahenda õiguslikku üksikjuhtumit.

Ehitusseadustiku (edaspidi EhS) § 27 lõike 4 punkti 8 kohaselt on võimalik projekteerimistingimustega täpsustada detailplaneeringus käsitletud planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi rajamisega ning tingimusel, et planeeringualale esialgselt määratud ehitusõigus ei muutu.

Kehtiv õigus ei anna iseseisvat ja piiranguteta alust detailplaneeringu lahenduse täpsustamiseks, vaid eeldab kumulatiivselt järgmiste tingimuste täitmist:

1. esineb vähemalt üks EhS § 27 lõikes 1 punktides 1–3 nimetatud alustest;

2. krundijaotuse täpsustamine on sisuliselt seotud ehitusliku kompleksi rajamisega;

3. detailplaneeringuga määratud ehitusõigus tervikuna ei muutu;

4. muudatus ei kujuta endast detailplaneeringu põhilahenduse olemuslikku muutmist (EhS § 27 lg 3);

5. ei esine projekteerimistingimuste andmisest keeldumise aluseid.

Riigikohus on kohtuasjas nr 3‑20‑952/55 punktis 15 asunud seisukohale, et krundi ehitusõiguse sisustamisel tuleb lähtuda PlanS § 126 lg-st 4. Juhul, kui täitmata on üks või mitu eeltoodud loetelus nimetatud tingimust, ei ole projekteerimistingimuste andmine EhS § 27 lõike 4 punkti 8 alusel lubatav ning sellisel juhul tuleb muuhulgas kaaluda detailplaneeringu muutmist planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lõike 7 kohaselt.

Lisaks on Riigikohus kohtuasjas nr 3‑20‑952/55 selgitanud, et kinnisasja jagamiseks, kui selle käigus ei soovita muuta detailplaneeringuga määratud ehitusõigust, võib uue detailplaneeringu koostamise või selle osaliselt kehtetuks tunnistamise nõue olla liiga koormav (p 19). Kuivõrd PlanS ega MaaKS ei sätesta erisusi kehtiva detailplaneeringu alusel moodustatud katastriüksuste hilisemaks jagamiseks, saab ka kehtiva detailplaneeringu alal kohaldada kinnisasja jagamisele MaaKS-s üldiselt sätestatut (p 21). Kohalik omavalitsus peab kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamise taotluse lahendamisel arvestama, et kinnisasja jagamine ei tohi minna vastuollu kehtiva detailplaneeringu maakasutus- ja ehitustingimuste ega ehitiste kasutamise otstarvetega (p 21). Kehtiva detailplaneeringu alal asuva kinnisasja jagamine saab detailplaneeringut muutmata olla lubatav pigem erandlikel juhtudel (p 21).

Juhul, kui Teil on täiendavaid küsimusi planeeringute või maakorralduse aspektide osas, palun pöörduge Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi poole.

Lugupidamisega

Madis Kaasik
Õigusnõunik | Ehituse ja elukeskkonna osakond
+372 6 272 735| [email protected]
Kliimaministeerium | Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn, Eesti
www.kliimaministeerium.ee

Tere

Pöördume Kliimaministeeriumi poole selgituse saamiseks seoses Maardus asuva Kaldase põik 8 katastriüksuse jagamise lubatavusega projekteerimistingimuste alusel.
Kaldase põik 8 kinnistu suhtes kehtib Maardu Linnavolikogu 26.01.2010 otsusega nr 44 kehtestatud Altmetsa tee 10a kinnistu detailplaneering. Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks oli Altmetsa tee 10a maaüksuse kasutustingimuste määramine kinnistu jagamisel tootmis- ja ärimaa kruntideks, moodustatavate kruntide ehitusõiguse määramine, kruntide hoonestusala piiritlemine, tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine, tehnovõrkude ja -rajatiste asukoha määramine, keskkonnatingimuste seadmine planeeringu elluviimiseks, haljastuse ja heakorra põhimõtteline lahendamine ning servituutide vajaduse ja ulatuse määramine.

Tänaseks on detailplaneeringus ette nähtud krundid moodustatud. Kehtiv detailplaneering ei näe ette moodustatud kruntide edasist omavahelist jagamist ega liitmist.
Maardu Linnavalitsuse poole on pöördunud Kaldase põik 8 kinnisasja omanik sooviga jagada nimetatud kinnisasi kaheks eraldi katastriüksuseks, tuginedes Ehitusseadustiku § 27 lõike 4 punktile 8, mille kohaselt võib projekteerimistingimustega täpsustada detailplaneeringus käsitletud planeeringuala hoonestuslaadi, sealhulgas krundijaotust, kui see on seotud ehitusliku kompleksi rajamisega ning tingimusel, et ei muutu planeeringualale esialgselt määratud ehitusõigus.

Kaldase põik 8 kinnistu on detailplaneeringus eraldi moodustatud krunt (pos nr 2), millele on määratud täisehitusprotsendiks 69% ning maksimaalseks ehitisealuseks pinnaks 18 770 m². Läbi kogu Kaldase põik 8 kinnistu on ette nähtud teeservituut positsioonil nr 1 asuva kinnistu kasuks. Kavandatava jagamise korral jääks mõlema moodustatava krundi sihtotstarbeks 100% tootmismaa. Hoonestusala ja ehitusõigus jaguneksid kahe krundi vahel proportsionaalselt krundi suurusega ning detailplaneeringuga kehtestatud servituudid säiliksid. Krundile määratud ehitusõigus tervikuna ei muutuks, vaid jaguneks kahe katastriüksuse vahel, mistõttu planeeringuala summaarne ehitusõigus jääks samaks.

Maardu Linnavalitsus on siiski seisukohal, et detailplaneeringuga on ette nähtud kindel arv äri- ja tootmismaa krunte (üheksa krunti), millele on määratud vastav ehitusõigus. Kehtiv detailplaneering ei näe ette moodustatud kruntide omavahelist jagamist ega liitmist. Seetõttu võib Kaldase põik 8 krundi jagamine tähendada uue krundi moodustamist, millele soovitakse omakorda määrata ehitusõigus, mistõttu oleks selline muudatus võimalik üksnes uue detailplaneeringu koostamise kaudu.

Eeltoodust tulenevalt palume Kliimaministeeriumi seisukohta ja selgitust, kas olukorras, kus kinnistul kehtib detailplaneering, kuid detailplaneering ei näe ette moodustatud kruntide edasist jagamist ega liitmist, on võimalik anda projekteerimistingimused Ehitusseadustiku § 27 lõike 4 punkti 8 alusel. Kas Kliimaministeerium leiab võimaliku, et katastriüksuse jagamisel saab detailplaneeringuga määratud hoonestusõiguse ja ehitusõiguse ala jagada proportsionaalselt moodustatavatele kinnisasjadele.

Lugupidamisega
Annabel Mett-Mäelde
Juhataja asetäitja
Planeerimis- ja majandusosakond
Maardu Linnavalitsus
6060731