Kiri

NABALA KÜLAS NABALA MÕIS JA MÕISATALU MAAÜKSUSTE

DETAILPLANEERING

ASUKOHT: Nabala mõis ja Mõisatalu, Nabala küla, Kiili vald, Harju maakond

TELLIJA: Kiili Vallavalitsus

Aadress: Nabala tee 2a, Kiili alev, Kiili vald, 75401

E-mail: [email protected]

Tel: 6790260

DP KOOSTAJA: Paabor Projekt OÜ

Aadress: Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald, Tartu maakond

Pr. Juht: Gerly Toomeoja

Arhitekt tase: volitatud maastikuarhitekt tase 7

E-mail: [email protected]

Tel: 5358 6223

TÖÖ NR: 24-03

HUVITATUD ISIK: Maie Matšenas

2025

2

SISUKORD

1. Planeeringuala ülevaade ...................................................................................................... 3

2. Kontaktvööndi analüüs ....................................................................................................... 4

3. Planeeringulahendus ........................................................................................................... 4

3.1 Krundijaotus ............................................................................................................... 4

3.2 Hoonestusala .............................................................................................................. 4

3.3 Krundi soovitud ehitusõigus ....................................................................................... 4

3.4 Liikluslahenduse skeem ning parkimise lahendus ..................................................... 5

3.5 Haljastuse lahendus .................................................................................................... 5

3.6 Tehnovõrkude lahendus .............................................................................................. 5

3.6.1 Olemasolev ............................................................................................................. 5

3.6.2 Planeeritud .............................................................................................................. 5

4 Üldplaneeringule vastavus ja põhjendused ......................................................................... 5

3

1. Planeeringuala ülevaade

Planeeritav ala asub Kiili vallas Nabala külas. Planeeringualasse kuuluvad Nabala mõis

(30401:003:0240) ja Mõisatalu (30401:003:0021) katastriüksused. Nabala mõis

katastriüksuse pindala on 14 433 m2 ja sihtotstarbeks on elamumaa 100%. Mõisatalu

katastriüksuse pindala on 6521 m2 ning selle sihtotstarve on maatulundusmaa 100%.

Kinnitatud teated mõisa asumisest Nabala külas räägivad aastast 1475.

Planeeringualal asuvad järgmised kitsendused:

• Sidekaabli kaitsevöönd 1 m kummalegi poole

• Elektri madalpingekaabli kaitsevöönd 1 m kummalegi poole

• Elektriõhuliini 1-20 kV kaitsevöönd 10 m kummalegi poole

• Ühisveetorustiku kaitsevöönd 2 m kummalegi poole

• Ühiskanalisatsioonitorustiku kaitsevöönd 2 m kummalegi poole

• Avalikult kasutatava tee (11115 Kurna-Tuhala tee) kaitsevöönd 30 m kummalegi

poole

• Avalikult kasutatava tee (11151 Tõdva-Nabala tee) kaitsevöönd 30 m kummalegi

poole

• Kinnismälestise (Kultusekivi) kaitsevöönd r = 50 m

Kehtiva üldplaneeringu järgselt asub planeeringuala väikeelamumaa maa-alal ja osaliselt

haljasala ja parkmetsa maa-alal. Koostamisel oleva üldplaneeringu järgselt asub Nabala

mõis katastriüksus väike-elamu maa alal ja Mõisatalu katastriüksus ärimaa juhtotstarbega

alal.

Skeem 1. Kehtiv üldplaneering

Nabala mõis katastriüksus on hoonestatud ja sellel asub hetkel mõisa hoone ja 3 abihoonet

(abihoone, kuur, kasvuhoone). Mõisatalu katastriüksus ei ole hoonestatud, kuid alustatud

on tenniseväljaku ja kroketiplatsi ehitusega.

4

2. Kontaktvööndi analüüs

Planeeringualaga piirnevad transpordimaa, elamumaa ja tootmismaa sihtotstarbega

katastriüksused. Lähialal asuvad peamiselt üksikelamud ning kaks korterelamut. Nabala

küla tiheasustusalas on ka kolm ühiskondlike ehitiste maa sihtotstarbega katastriüksust

millel pole hoonestust. Planeeringuala omab head ühendust teedevõrguga ning sellel on hea

juurdepääs sõiduteedelt kolmest küljest – peamine juurdepääs on riigiteelt 11115 Kurna-

Tuhala tee, lisaks on mahasõit rajatud Mõisatalu katastriüksuse lõunapiirile riigiteelt 11151

Tõdva-Nabala tee ning kolmas mahasõit on munitsipaalomandis olevalt Pääsukese teelt

planeeringuala läänepiiril.

Nabala küla tiheasustusalal pole peale Külakeskuse katastriüksusel asuva mänguväljaku ja

Kuldnoka tee 1 palliplatsi rohkem vaba aja veetmise võimalusi. Detailplaneeringu järgselt

on plaanis parandada piirkonna aktiivse vaba aja veetmise võimalusi tenniseväljaku ja

kroketiplatsi rajamisega.

3. Planeeringulahendus

3.1 Krundijaotus

Detailplaneeringuga ei kavandata katastriüksuste jagamist. Olemasolevaid piire ei muudeta.

3.2 Hoonestusala

Hoonestusala määratakse Nabala mõis katastriüksusele. Riigitee poolt on hoonestusala

planeeritud teekatte piirist 30 m kaugusele, põhja poolt Nabala kergliiklustee katastriüksusega

piirnevas küljes 2 m ning ülejäänud osas 4 m kaugusele katastriüksuse piirist. Mõisatalu

katastriüksusele hoonestust ei planeerita ja hoonestusala ei määrata.

3.3 Krundi soovitud ehitusõigus

Pos nr Pos 1 Pos 2

krundi kasutamise

sihtotstarve või sihtotstarbed elamumaa ärimaa

hoonete suurim lubatud arv

krundil 11 2

hoonete suurim lubatud

ehitisealune pind 950 m2* 150 m2

hoonete suurim lubatud

kõrgus

põhihoonel 11,3 m

(olemasoleva mõisahoone

kõrgus), abihoonetel 4,5 m

Tribüünil 7 m, abihoonetel

4,5 m

*Millest planeeritud hoonete ja juurdeehitiste maht ca 280 m2.

Krundile Pos 1 planeeritakse rajada juurde 7 abihoonet (majandushoone 2 tk, kasvuhoone,

paviljon 2 tk, prügikastide ja kompostikastide varjualune, lehtla) ning laiendada olemasolevat

abihoonet, mis asub mõisast põhja suunas. Lisaks on planeeritud maastikukujunduse

põhiprojekti alusel rajada mitmeid väikevorme/elemente nagu näiteks dekoratiivne bassein,

rosaarium, tarbeaed, võreseinu, varikäik, grillala jms. Krundile Pos 2 (ja osaliselt ka krundile

Pos 1) planeeritakse rajada kroketiplats ja tenniseväljak ning 2 hoonet (tribüün koos abihoonega

ning eraldi abihoone). Krundil Pos 2 saab rentida tenniseväljakut, kroketiplatsi ja vajalikku

varustust nii hobikorras mängimiseks kui ka saab seal võistlusi korraldada. Hoonete

eskiislahendused on esitatud lisades.

5

3.4 Liikluslahenduse skeem ning parkimise lahendus

Planeeringualale on kolm olemasolevat juurdepääsu - riigiteelt 11115 Kurna-Tuhala tee,

riigiteelt 11151 Tõdva-Nabala tee ning munitsipaalomandis olevalt Pääsukese teelt. Planeeritud

on säilitada mahasõidud riigiteedelt, rekonstrueerida Pääsukese tee mahasõit ja juurdepääsutee

ning rajada Pääsukese tee katastriüksuselt planeeringuala loodeosasse üks lisanduv

juurdepääsutee.

Planeeritud on rajada planeeringualale 3 parkimisala (Pos 1 kaks parkimisala ja Pos 2 krundile

1), milles on kokku 18 parkimiskohta.

3.5 Haljastuse lahendus

Maastikukujunduse põhiprojekti on koostanud ettevõte OÜ Kivisilla, projekti tunnus 2822, töö

nr 28-22, kuupäev 07.02.2023.

3.6 Tehnovõrkude lahendus

3.6.1 Olemasolev

Nabala mõisa katastriüksusel on olemasolevad ühendused elektrivõrguga, sidevõrguga ning

ühisveevärgi ja -kanalisatsioonivõrguga. Lisaks on kroketiplatsi ja tenniseväljaku alla

paigaldatud drenaaž, et oleks võimalik rajada kunstmuruväljakud. Olemasolevad ühendused

säilivad ja neid ei ole planeeritud likvideerida ega rekonstrueerida.

3.6.2 Planeeritud

Planeeritud ei ole uusi ühendusi elektri-, side ega ühisveevärgi ja -kanalisatsioonivõrguga.

Planeeritud on planeeringuala siseselt rajada välisvalgustust õueala hubasemaks ja

turvalisemaks muutmiseks..

4 Üldplaneeringule vastavus ja põhjendused

Kehtiv üldplaneering lubab väikeelamumaal rajada kuni 3 abihoonet, antud detailplaneeringuga

tehakse ettepanek planeeringualal muuta suurimat lubatud hoonete arvu 10-ni. Nabala mõis ei

ole klassikalises mõttes ühepereelamu vaid mõisakompleks, seega vajab mõisale kohaselt

abihooneid vastavalt mõisamajandamise vajadusele. Planeeritud hooned on ehitisealuselt

pinnalt 8-69 m2, seega ei ole tegemist suurte hoonetega. Planeeritud hoonete ja rajatiste ning

väikevormide/elementide rajamine on põhjendatud ning üldtulemus on harmooniline ja

kooskõlas mõisa hoonega. Planeeringulahenduse elluviimisel tõstetakse Nabala mõisa

populaarsust külastajate seas ning lisanduvad renditavad kroketi ja tenniseväljakud annavad

lisandväärtust aktiivse vaba aja veetmise näol nii külastajatele kui ka piirkonna elanikele.

P5 +1 inva

P4

Võresein

Võresein

P8

Ümberpaigutatav olemasolev mänguvahend

d250

d110

d250

d110

d110

Linnu joogikoht

d250

d250

d110

Liugvärav

2.4 5 .8

3 .0

7 .0

9.0 6.5

4 .4

1

2

3 4

6

5

8

10

11

12

13

15

14

16

9

2.0

5.0

2 3 .0

5.0

4. 5

6.9

16

4.004.00

5.00

4 .0

0

4.00

4.00

4.00

7.00

4.703.00

7

EP100%14 433 m2

2 / 1 11,3 / 4,5

950 m2*1 1 / 10

Ä100%6521 m2

1 /1 7 / 4,5

150 m22 1 /1

1 Olemasolev mõisa peahoone

EKSPLIKATSIOON:

2 Olemasolev/laiendatav abihoone (majandushoone)Olemasolev hoone

Planeeritav hoone/hoone osa

TINGMÄRGID:

3 Olemasolev abihoone (garaaž/majandushoone)

Krundi piir

4 Olemasolev abihoone (kasvuhoone)

5 Planeeritav abihoone (majandushoone)

6 Planeeritav abihoone (majandushoone)

7 Planeeritav abihoone (kasvuhoone)

8 Planeeritav abihoone (paviljon)

9

10 Planeeritav abihoone (lehtla)

11

Planeeritav abihoone (tribüün+abiruumid)12

Planeeritav abihoone (majandushoone)13

Planeeritav kroketi plats14

Planeeritav tenniseväljak

Planeeritav abihoone (paviljon)

15

Planeeritav parkla

Planeeritav abihoone (prügikonteinerid ja kompostikastid)

16

Hoonestusala piir

MÄRKUSED:

- Geodeetilise alusplaani on koostaniud Radiaan OÜ detsembris 2024.a., töö nr 2635G24;

- Detailplaneeringu aluseks on osaliselt kasutatud KIVISILLA OÜ maastikukujunduse põhiprojekti, töö nr. 28-22, 07.02.2023.

* millest planeeritud hoonete ja juurdeehitiste maht ca 280 m2.

Olemasolev aed

Likvideeritav/ümberistutatav puu

Planeeritud paneelaed (tenniseväljakul)

Planeeritud aed (lippaed, betoonpostidega)

Parkimiskohtade arvP8 Planeeritav parkimiskoht

Olemasolev juurdepääs

Planeeritav juurdepääs

Olemasolev veetorustik Olemasolev kanalisatsioonitorustik

Olemasolev madalpingekaabel

Olemasolev drenaazitorustik

Olemasolev sidekaabel

Olemasolevad tehnovõrgud

Olemasolevad puud (viljapuud, okaspuud, lehtpuud)

Planeeritavad puud (okaspuud, viljapuud, lehtpuud)

EP100%14433m2

2 / 1 9 / 4,5

950m21 1 / 10

Määratav ehitusõigus

Pos nr

Krundi planeeritud suurus (m2) Suurim hoonete kõrgus (m) (põhi-/abihoone)

Suurim korruselisus (põhi-/abihoone)

Krundi kasutamise sihtotstarve ja osakaal (%)

Hoonete arv krundil (põhi-/abihoone)

Suurim hoonealune pind (m2)

Krundi kasutamise tingimused

K ru

n d i k o

h a-

aa d re

ss i et

te p

an ek

K ru

n d i p

la n

ee ri

tu d s

u u ru

s (m

2 )

H o

o n

et e

ar v k

ru n

d il

(p õ

h i-

/ ab

ih o

o n

e)

H o

o n

et ea

lu n

e p

in d (

m 2 )

H o

o n

et e

k o

rr u se

lis u s

(p õ

h ih

o o

n e/

ab ih

o o

n e)

S u u ri

m h

o o

n et

e k õ

rg u s

(m )

(k õ

rg u s

m aa

p in

n as

t)

K at

as tr

iü k su

se s

ih to

ts ta

rv e

ja o

sa k aa

l (%

)

K ru

n d i k as

u ta

m is

e si

h to

ts ta

rv e

ja o

sa k aa

l (%

) D

P l iik

id es

S u le

tu d b

ru to

p in

d (

m 2 )

k at

as tr

iü k su

se s

ih to

ts ta

rv et

e k au

p a

K o

rt er

it e/

el am

u ü h

ik u te

a rv

( tk

)

K ru

n d i k o

o rm

u si

n d ek

s (K

K K

I)

A rh

it ek

tu u ri

n õ

u d ed

Pos 1 Nabala mõis 14 433 1 /10 950 2 / 1 11,3 Elamumaa

100%

Üksikelamu maa (EP) 100%

1420 1 - täpsustub

Pos 2 Mõisatalu 6521 1 / 1 150 1/1 7 Ärimaa 100% vt. seletuskirja 150 - - täpsustub

NABALA MÕISA JA MÕISATALU

MAAÜKSUSTE DETAILPLANEERINGU

ESKIISJOONIS

Kontaktvööndis asuva katastriüksuse piir

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Kiili Vallavalitsus

[email protected]

Nabala tee 2a

75401, Harju maakond, Kiili vald,

Kiili alev

Teie 27.02.2026 nr 8-1/1484-3

Meie 24.03.2026 nr 7.2-1/26/3298-2

Seisukohtade väljastamine Nabala mõis ja

Mõisatalu detailplaneeringu koostamiseks ja

KSH hindamise algatamata jätmise eelnõule

Olete taotlenud seisukohti Kiili vald Nabala küla Nabala mõis ja Mõisatalu detailplaneeringu

(katastritunnus 30401:003:0240 ja 30401:003:0021 edaspidi planeering) algatamise, lähteülesande

kinnitamise ja KSH hindamise algatamata jätmise eelnõule.

Planeeringu eesmärgiks on Nabala külas Nabala mõis ja Mõisatalu kinnistute ehitusõiguse

määramine. Detailplaneeringuga olemasolevaid kinnistu piire ei muudeta.

Planeeritav ala külgneb riigiteega nr 11115 Kurna-Tuhala tee km 13,36-13,52 ja nr 11151 Tõdva-

Nabala tee km 8,75-8,84. Riigitee keskmine ööpäevane liiklussagedus on nr 11115 720 autot ja

nr 11151 240 autot.

Nõustume KSH eelhinnangus tehtud ettepanekuga jätta detailplaneeringu KSH algatamata.

Võttes aluseks ehitusseadustiku (EhS) ja planeerimisseaduse (PlanS) ning kliimaministri

17.11.2023 määruse nr 71 „Tee projekteerimise normid“ (edaspidi normid) esitame seisukohad

planeeringu koostamiseks järgnevalt.

1. Juurdepääsuna tuleb kasutada olemasolevaid ristumiskohti riigitee nr 11115 km 13,39 ja km

13,53. Lisatud eskiisi kohaselt on kavandatud juurdepääs riigitee nr 11151 km 8,77 (joonis 1).

Oleme väljastanud nõuded riigitee nr 11151 Tõdva - Nabala tee Mõisatalu kinnistu

juurdepääsutee ristumiskoha ehitamiseks km 8,77 09.10.2024 nr 7.1-1/24/12876-4. Palume

planeeringu joonisel märkida riigitee nr 11151 km 8,77 ristmik seadustatavana. Palume

arvestada, et detailplaneeringu kooskõlastamise eelduseks on, et meiega on sõlmitud ristmiku

ehitamise leping põhiprojekti alusel.

2. Määrata planeeringuala liikluskorralduse põhimõtted vastavalt PlanS § 126 lg 1 p. 7.

Arvestada, et planeering on ehitusprojekti koostamise alus. Ruumivajaduse hindamiseks,

ohutu liikluslahenduse planeerimiseks ja asjatundlikkuse põhimõttele vastava

projektlahenduse võimaldamiseks (vastavalt EhS § 10) soovitame kaasata planeeringu

koostamisse teedeinsener kui eriteadmistega isik (PlanS § 4 lg 6).

3. Joonistele kanda ja seletuskirjas tuua välja EhS § 71 kohane tee kaitsevöönd.

4. Tee kaitsevööndis on keelatud tegevused vastavalt EhS § 70 lg 2 ja § 72 lg 1, sh on keelatud

ehitada ehitusloakohustuslikku teist ehitist. Riigitee kaitsevööndis kehtivatest piirangutest võib

kõrvale kalduda Transpordiameti nõusolekul vastavalt EhS § 70 lg 3. Hoonestus kavandada

2 (3)

tee kaitsevööndist väljapoole, kuna kaitsevööndis puudub väljakujunenud hoonestusjoon.

5. Käsitleda vastavust kõrgematele planeeringutele ning ruumiline lahendus siduda kontaktalas

paiknevate planeeringute lahendustega.

6. Parkimine lahendada oma kinnistul ning riigiteel parkimist ja tagurdamist mitte ette näha.

Parkimiskohtade vajadus arvutada vastavalt EVS 843 Linnatänavad.

7. Joonistele kanda ja seletuskirjas kirjeldada kliimaministri 17.11.2023 määruse nr 71 „Tee

projekteerimise normid“ nähtavuskolmnurgad vastavalt normide § 24, lisa 1 tabel 18-21 ning

lisa 2 joonisele 8. Nähtavusalas ei tohi paikneda nähtavust piiravaid takistusi. Vajadusel näha

ette metsa, võsa, heki, aia vms rajatise likvideerimine (EhS § 72 lg 2).

8. Joonistel näidata planeeringualal paiknevad olemasolevad ja kavandatavad tehnovõrgud ning

muu taristu. Riigitee alune maa on riigitee rajatise teenindamiseks. Vaba ruumi olemasolul

võime asukohapõhiselt anda nõusoleku kasutada seda maad tehnovõrkude paigutamiseks.

Planeeringu koosseisus kavandatavad riigiteega ristuvad tehnovõrgud tuleb rajada kinnisel

meetodil. Lähtuda Transpordiameti juhendis „Nõuded tehnovõrkude ja -rajatiste teemaale

kavandamisel“ toodud põhimõtetest.

9. Seletuskirjas käsitleda ning joonistel näidata planeeringuala sademevee ärajuhtimise lahendus.

Vastavalt EhS § 72 lg 1 punktile 5 ja § 70 lg 2 punktile 1 on riigitee kaitsevööndis keelatud

teha veerežiimi muutust põhjustavat maaparandustööd ning ohustada ehitist ja selle

korrakohast kasutamist. Vältimaks tee muldkeha uhtumist ja üleniiskumist ei tohi sademevett

juhtida riigitee alusele maaüksusele.

10. Planeeringu elluviimise kavas määrata ehitusjärjekorrad. Arendusega seotud teed tuleb rajada

ning nähtavust piiravad takistused (istandik, puu, põõsas või liiklusele ohtlik rajatis)

kõrvaldada (alus EhS § 72 lg 2) enne planeeringualale mistahes hoone ehitusloa väljastamist.

Riigitee kaitsevööndisse kõrghaljastust mitte ette nägha.

11. Transpordiamet ei võta PlanS § 131 lg 1 kohaselt endale kohustusi planeeringuga seotud

rajatiste väljaehitamiseks.

12. Detailplaneeringu aluseks olev geodeetiline alusplaan peab olema mõõdistatud piisavas

ulatuses, mis võimaldab hinnata planeeringulahenduse sobivust sh kavandatud sademevete

ärajuhtimise süsteemi jms.

13. Kanda joonistele riigitee kaitsevööndisse planeeritud objektide (hoonestusala, parkla,

tehnorajatis jms) kaugused riigitee katte servast.

14. Kasutada riikliku teeregistri põhiseid teede numbreid ja nimetusi.

15. Lähtuvalt asjaolust, et planeeringuala piirneb riigiteega, tuleb planeeringu koostamisel

arvestada olemasolevast ja perspektiivsest liiklusest põhjustatud häiringutega (müra,

vibratsioon, õhusaaste). Riigitee liiklusest põhjustatud häiringute ulatust tuleb hinnata

vastavalt keskkonnaministri 03.10.2016 määrusele nr 32 „Välisõhus leviva müra piiramise

eesmärgil planeeringu koostamise kohta esitatavad nõuded“. Kavandada planeeringu

kehtestaja kaalutlusotsusena meetmed häiringute leevendamiseks, sh keskkonnaministri

16.12.2016 määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise,

määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud müra normtasemete tagamiseks.

Seletuskirjas kirjeldada ning vajadusel näidata joonistel kavandatud leevendusmeetmed.

Seletuskirja lisada selgitus, et Transpordiamet ei võta endale kohustusi planeeringuga

kavandatud leevendusmeetmete rakendamiseks.

16. Planeeringu seletavas osas märkida, et kõik arendusalaga seotud ehitusprojektid, mille

koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis, tuleb esitada Transpordiametile

nõusoleku saamiseks.

Seisukohad planeeringu koostamiseks kehtivad kaks aastat alates kirja väljastamise kuupäevast,

tähtaja möödumisel tuleb taotleda uued seisukohad. Oleme valmis tegema koostööd planeeringu

koostajaga, täpsustamaks ning täiendamaks käesoleva kirjaga esitatud seisukohti.

3 (3)

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Marek Lind

juhataja

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

Lisa:

1. Eskiisi_seletuskiri_DP0384

2. Eskiisi_pohijoonis_DP0384

Rita Źereen

5120275, [email protected]

Joonis 1. Riigitee nr 11151 Tõdva-Nabala tee km 8,77