Kiri

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Aadress: Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Eksperthinnang nr: 2601-10675-10/IV Väärtuse kuupäev: 19.01.2026 Hindamisaruande kuupäev:

07.03.2026

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg 15 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 22 4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Haritava maa hindamine 23 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 26 4.5. Äralõike väärtuse, kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine 26

Lisa 1. Fotod 27

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28

Lisa 3. Kitsendused 30

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 31

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

3

Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Aadress Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastritunnus 88402:001:0046 Katastriüksuse pindala 37 126 m² Omanik Raikküla Farmer OÜ (registrikood 10078842) Omandivorm Kinnisasi Äralõike pindala 4 136 m2 Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu hoonestus Hoonestamata

Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub ja uue üldplaneeringu koostamine on algusjärgus Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel

Ülevaatuse kuupäev 19.01.2026

Väärtuse kuupäev 19.01.2026 Hindamisaruande kuupäev

07.03.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1690-1 sõlmitud 28.11.2025

Hindamise eeldused

Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole.

Hinnang likviidsusele

Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on madal

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid.

KOMMENTAARID

Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 11%. Kuna äralõike võrra vähenedes jääb katastriüksuse pindala endisega võrreldes sarnasesse suurusjärku ja on endiselt haritava maana kasutatav (säilib varasemaga sarnane kuju), piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtuse ja sellega seonduva saamata jääva tuluga.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

4

HINDAMISTULEMUS Aadressil Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtava 4 136 m² suuruse äralõike hüvitamisele kuuluv turuväärtus (väärtus) on väärtuse kuupäeval 2 026,64 € (kaks tuhat kakskümmend kuus koma kuuskümmend neli) (0,49 €/m2). Kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Ing Vatter

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932)

Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtav 4 136 m2 suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

6

eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust 14.02.2026;  Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 16.01.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute

andmebaasist seisuga 16.12.2025;  kinnisvaraportaalist kv.ee 14.01.2026;  Märjamaa valla koduleheküljelt 17.01.2026;  Turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures.

Hindaja Inga Vatter tegi hinnatava vara ülevaatuse 19.01.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku esindajale pakuti 13.01.2026 saadetud e-kirjas võimalust viibida ülevaatuse juures, kuid esindaja selleks soovi ei avaldanud. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Rapla maakond

Omavalitsus Märjamaa vald

Asustusüksus Palase küla

Lähiaadress Ristiku

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Palase külas

Kaugus keskusest Pärnu linnast ca 40 km kaugusel, Märjamaa alevi piirist ca 18 km kaugusel

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus

Ümbruses valdavalt põllumaa, metsamaa ning üksikud hajali paiknevad elamud. Kinnistu piirneb läänepoolsest küljest riigiomandis oleva Tallinna-Pärnu-Ikla teega (tee nr 4, edaspidi Pärnu mnt) ja lõunapoolsest küljest munitsipaalomandis Palase tee L1-ga (kruuskattega tee).

Juurdepääs Mahasõit Tallinn-Pärnu-Ikla teelt puudub, juurdepääs katastriüksusele toimub Palase teelt, millega hinnatav kinnistu piirneb.

Kommunikatsioonid Kinnistut läbib elektriõhuliin, kuid elektriühendust loodud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr

2123137

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Raikküla Farmer OÜ (registrikood 10078842)

Kanded ja märkused kinnistusraamatu kolmandas jaos

Kinnistusraamatu III jaoks on järgmine kanne:

 Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks OÜ Metetra (registrikood 11087748) kasuks. Kanne asub järjekohas IV jao kandest nr 2 tagapool.

Eelmärge omandisõiguse üleandmiseks on seotud kinnistu ostu-müügilepingus sisalduva müüja tagasiostuõigusega (lepingu punkt 6). Tagasiostuõigus kehtis kuni 18.06.2024. Kuna tagasiostuõiguse tähtaeg on saabunud, ei kehti see enam ega seetõttu vara turuväärtusele olulist mõju.

1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

9

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud:

 elektripaigaldise kaitsevöönd (elektriõhuliin) 3 083 m²;

 maaparandushoiu-ala 37 096 m²;

 uuringu ala 37 126 m²;

 eesvoolu kaitsevöönd (kuivenduskraav) 3 868 m²;

 ranna või kalda veekaitsevöönd (kuivenduskraav) 405 m²;

 avalikult kasutatava tee (Pärnu mnt) kaitsevöönd 7 023 m2. Äralõike ala jääb suuremal ja vähemal kõikide olemasolevate kitsenduste alale. Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist haritava maana. Kitsenduste kaart on esitatud lisas 3.

Hüpoteegid

Kinnistusraamatu IV jaos on järgmine kanne:

 Hüpoteek summas 1 000 000,00 eurot AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 18537; 94537; 98237; 189137; 379137; 1822937; 2019337; 2123237; 2126137; 2173637; 2274550; 2347637; 2997137; 3316437; 3451537; 3470937; 3538437; 3884850; 5134750; 5201850; 5249650; 6867750; 7615950; 8750450; 9661850; 9661950; 12848650; 13257750; 14869750; 15634550; 16604950; 18249750.

Kuna kinnistut koormavate hüpoteekidega tagatud kohustused kinnistu müügi käigus tavapäraselt realiseeritakse, siis hindamisel hüpoteekidega ei arvestata.

Maaomaniku teavitamine ja tema seisukohad

Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

10

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega

Aadress Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Katastritunnus 88402:001:0046

Pindala 37 126 m²

Äralõike plaan

Allikas: Transpordiamet

Äralõike pindala 4 136 m2

Äralõike kirjeldus

Äralõige tehakse katastriüksuse läänepoolsest küljest, tegemist on tugevalt välja venitatud enamuses haritava maa kõlvikuga ristküliku kujulise maaüksusega.

Äralõige teostatakse katastriüksuse läänepoolsest küljest

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

11

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 100%

Kõlvikud Haritav maa 35 276 m² ja muu maa 1 850 m². Äralõige asub enamuse ulatuses haritava maa kõlvikul.

Kirjeldus

Kinnistu on ruudukujuline ja pea kogu ulatuses põllumaana kasutuses. Kinnistu lõunapoolsel serval kasvavad madalamad puud ja põõsad, kinnistu keskosas kasvab üksik puu. Kinnistu loodepoolset nurka läbib elektriõhuliin. Kinnistu reljeef on tasane, kui jätta välja kinnistu lõunaserval ja pooles ulatuses läänepoolsel serval asuv kuivenduskraav.

Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub, uue Märjamaa valla üldplaneeringu koostamine on algusjärgus.

Detailplaneering Puudub

Mullastik Kogu ulatuses koreserikas leostunud muld ja leostunud gleimuld (Gor;Go), reaalboniteet 26

PRIA põllumassiivide register

Registreeritud PRIA põllumassiivide registris põllukultuuridena, põllumassiivi nr 52451099604

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

12

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

3. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 23.09.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,6%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 3,5%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta novembris võrreldes oktoobriga 0,2% ning tõusis mulluse novembriga võrreldes 4,9%. Eelmise aasta novembriga võrreldes olid kaubad 2,9% ja teenused 7,9% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

13

Tarbijahinnaindeks Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

14

Kinnisvaraturu aktiivsus ja maht

Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel kümnel kuul toimus 2% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme- laenud ja pikaajalised laenud ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

15

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Eesti põllumajandusmaa turg2

Haritav maa ja looduslik rohumaa

Üldist

Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:  haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik

potentsiaal;  metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;  ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne

kõlvik ning põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega.

2 Turuülevaates on lähtutud Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud haritava maa 2017. ja 2021. aasta (väärtust müjutavate tegurite analüüs) turuülevaatest ning 2023. aasta turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa- ja Ruumiameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa- ja Ruumiameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

16

Haritava maa väärtust mõjutavad tegurid

 Pindala o Maa- ja Ruumiamet on oma 2021. aasta haritava maa turuülevaates

analüüsinud pindala ning ühikuhinna vahelist seost ning leidnud, et haritava maa pindala kasv 1 hektari võrra tõstab hinda keskmiselt 0,7%. Seose tugevus on suhteliselt madal, kuid seos on statistiliselt oluline ja positiivse suunaga. Ehk mida suurem pindala, seda suurem keskmine haritava maa väärtus. Oluline on seejuures, et kahe muutuja vaheline seos ei pruugi alati väljenduda lineaarselt. Nii on ka pindala ja hinna vahelise seose puhul, kus kõige suurem erisus on see, et suurte pindalade juures (alates 15 ha) pindala mõju hinnale tasandub ja jõuab tavaliselt platoole, kus mõju hinnale enam pole.

 Boniteet o Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus,

mida väljendatakse boniteedina. Boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust.

 Asukoht (sh juurdepääs) o Maa- ja Ruumiamet on analüüsinud oma varasemates haritava maa

turuülevaadetes juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale ning leidnud, et nende maade hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei olnud.

 PRIA registreering o Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas

maa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA registrisse täielikult või osaliselt. Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui vaadelda hinna ja registrisse kandmise mahu suhet lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari mediaanhind keskmiselt 1,5% võrra. Mõningane erisus tuleneb ka sellest, kas tegemist põllukultuuride kasvatamiseks mõeldud või rohumaatüübilise maaga, aga seejuures tuleb tähele panna, et rohumaatüübilised maad paiknevad samal ajal enamjaolt madalama viljakusega muldadel.

Tehingute arv ja koguväärtus

Haritava maaga tehti nii 2024. kui 2025. aastal 1 071 müügitehingut, mis oli pisut enam kui 2023. aastal (998). Haritava maa tehingute koguväärtus oli 2025. aastal 78,1 miljonit € ja see oli pisut vähem võrreldes 2024. aastaga (81,0 miljonit €) .

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

17

Haritava maa müügitehingute arv maakonniti

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Keskmine pindala Viimastel aastatel on müüdud haritava maa keskmine pindala Eestis tervikuna jäänud vahemikku 10- 12 hektarit, mediaan on samal ajal sllest mõnevõrra väiksem.

Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Sesoonsus Kevadel on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid, suvel tehingute arv langeb ning sügisel taas kasvab ning aasta kõrgeimad näitajad on enamjaolt detsembris.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

18

Ostjad ja müüjad

Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud. Hulganisti on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus varasemalt võis olla tegemist monopoolses seisundis oleva ostjaga. Ühtlasi on see elavdanud haritava maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid. Mõningase ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära.

Tehingute jagunemine maakonniti

Tavapäraselt on aktiivsemad piirkonnad, kus on Eesti parimate omadustega mullad. Samas võib olla haritav maa sõltuvalt asukohast ja omadustelt spekulatiivseks või arendustegevuse huviobjektis ning esile võivad kerkida maakonnad, mis ei ole eelpool toodud tingimustelt esikohal. 2025. aastal toimus enim tehinguid Tartu maakonnas (132 tehingut), sellele järgnesid Võru ja Jõgeva maakonnad (mõlemas 108 tehingut). Rahas mõõdetuna oli suurimaks Tartu maakond, kus kogumaht oli 12,0 miljonit €, järgnes Jõgeva maakond 10,8 miljoni €-ga.

Mediaanhinnad3

Haritava maa mediaanhinnad

Haritava maa hektari mediaanhind on olnud pidevas kasvus. Hektari mediaanhind oli 2024. aastal 6 350 €/ha ja 2025. aastal 6 970 €/ha. Mediaanhind on viie aasta 2021- 2025) jooksul 81%. 2024. aastal oli kõrgeim mediaanhind Jõgeva (8 749 €/ha) ja Tartu (8 221 €/ha) maakondades.

Haritava maa mediaanhinnad, €/ha

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

3 Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

19

Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus

Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti erinevustest mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride kasvatamiseks. Looduslikud rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja neid saab tavaliselt kasutada vaid rohumaana. Samas pindalatoetuste süsteem on ajapikku hinnaerinevusi pigem vähendanud ja looduslik rohumaa on haritavast maast vaid umbes 30-40% odavam.

Prognoos 2026. aastal on oodata 2025. aastaga sarnast tehinguaktiivsust ja mõõdukat hinnatõusu.

3.3. Märjamaa valla haritava maa turg

Haritava maa müügitehingud

Viimastel aastatel on Märjamaa valla haritava maa mediaanhind teinud läbi kiire ja suhteliselt stabiilse kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid.

Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2018 23 11,0 623 082 4 000 129 184 955 3 430 2 593 2 461

2019 60 15,9 2 997 268 4 800 402 000 1 117 4 948 3 131 3 039

2020 43 10,8 1 451 334 1 000 176 900 258 6 120 3 459 3 021

2021 57 14,6 3 432 678 5 000 331 045 323 5 776 4 032 3 884

2022 39 8,4 1 640 338 4 480 145 320 1 589 8 425 5 527 5 483

2023 32 11,9 2 228 401 20 475 410 000 2 622 10 795 4 701 5 532

2024 33 10,4 2 000 560 5 000 319 900 529 10 000 5 663 5 635

dets.25 27 6,6 1 143 408 11 190 116 000 4 244 12 337 6 118 6 346

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Haritava maa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

0

10

20

30

40

50

60

70

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

20

Märjamaa vallas asuva haritava maa müügitehingud 2025. aastal4

Küla Kuupäev Tehingu- hind, €

Pindala, ha

Tehinguhi nd ha kohta, €

Haritava maa osakaal Kommentaar

Naistevalla küla 05.02.2025 59 940 8,6002 6 970 88,2% Haritav maa, osaliselt metsaga

Pajaka küla 21.02.2025 37 194 8,7631 4 244 96,0% Haritav maa, asub Märjamaa valla

põhjapoolses otsas

Pajaka küla 21.02.2025 50 869 12,5644 4 049 87,5% Haritav maa, kinnistut läbib oja ja sellel

asub osaliselt mets, asub Märjamaa valla põhjapoolses osas

Tolli küla 26.02.2025 30 000 3,1424 9 547 82,7% Haritav maa, Kasari jõgi jääb osaliselt

kinnistu läänepoolsele piirile

Kirna küla 19.03.2025 21 000 2,6898 7 807 97,6% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal, tehingus koos järgnevaga

Kirna küla 19.03.2025 116 000 13,586 8 538 98,8% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal, tehingus koos eelnevaga

Soosalu küla 13.05.2025 15 392 2,8529 5 395 100,0% Katastriüksust ei eksisteeri enam

Soosalu küla 13.05.2025 12 608 2,337 5 395 97,8% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal

Sõtke küla 21.05.2025 80 950 16,7417 4 835 91,1%

Haritav maa, asub suurematest teedest kaugemal, moodustab osa suuremast

põllumassiivist, juurdepääsutee puudub, maaüksusel vähesel määral metsa

Tolli küla 21.05.2025 21 200 4,2151 5 030 95,6% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist

Kunsu küla 23.05.2025 63 000 13,026 4 836 96,7% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist

Võeva küla 10.06.2025 67 500 10,3957 6 493 87,3% Moodustab osa suuremast põllumassiivist,

vähesel määral metsaga, maaüksuse põhjapoolne piir ulatub Velise jõe keskossa

Rangu küla 13.06.2025 12 000 2,0534 5 844 95,7% Moodustab osa suuremast

põllumassiivist

Jädivere küla 13.06.2025 50 000 7,4741 6 690 99,4% Moodustab osa suuremast põllumassiivist,

paikneb Pärnu mnt ääres

Varbola küla 19.06.2025 11 190 2,0909 5 352 99,3% Asub põllumajanduslike tootmishoonete

piirkonnas, Märjamaa valla põhjapoolses osas

Mõisamaa küla 08.07.2025 43 550 6,9129 6 300 97,8% Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa

suuremast põllumassiivist

Moka küla 09.07.2025 43 520 6,8091 6 391 99,3% Iseseisev haritava maa massiiv, paikneb

Märjamaa aleviku lähedal

Naravere küla 24.07.2025 40 000 7,2222 5 538 92,1% Kivi-Vigala küla tiheasustuse lähinaabruses

asuv põllumaa

Rangu küla 18.08.2025 22 000 4,4098 4 989 99,7% Moodustab osa suuremast

põllumassiivist, Märjamaa aleviku lähedal

Mõisamaa küla 25.09.2025 50 000 6,8047 7 348 97,9% Moodustab osa suuremast põllumassiivist

Laukna küla 10.10.2025 68 600 11,1277 6 165 93,8% Moodustab enamuse suuremast

põllumassiivist

Rangu küla 13.10.2025 109 500 12,5036 8 757 94,4% Kogu ulatuses haritav maa, maaüksusel

asub väiksemaid puudesalusid, mis raskendab maaharimist

Jõeääre küla 13.10.2025 45 100 5,1533 8 752 94,9% Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa

suuremast põllumassiivist

4 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses haritav maa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2025. aasta tehingud on esitatud 16.12 seisuga. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

21

Sõtke küla 13.10.2025 94 700 10,8188 8 753 87,8% Iseseisev haritava maa massiiv,

maaüksusel veidi metsamaad

Sõtke küla 13.10.2025 228 900 26,1421 8 756 87,2% Iseseisev haritava maa massiiv,

maaüksusel veidi raiutud metsaga metsamaad

Pallika küla 06.11.2025 85 100 16,8757 5 043 82,7%

Moodustab osa suuremast metsamassiivist, juurdepääs puudub, maaüksusel veidi

metsamaad, tehingus koos järgneva katastriüksusega

Pallika küla 06.11.2025 20 670 4,5518 4 541 94,3% Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa

suuremast põllumassiivist, tehingus koos eelneva katastriüksusega

Märjamaa vallas asuvate maatulundusmaade müügipakkumised (14.01.2026 seisuga)

Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Kommentaarid

Märjamaa vald Luiste 39 100 6,68 5 900 Kogu ulatuses haritav maa, müüakse oksjoni keskkonnas

Märjamaa vald Mõraste 77 000 12,72 6 100 Kogu ulatuses haritav maa, müüakse oksjoni keskkonnas

Märjamaa vald Vilta 42 900 7,23 5 900 Kogu ulatuses haritav maa, müüakse oksjoni keskkonnas

Märjamaa vald Männiku 65 000 8,29 7 800 Kogu ulatuses haritav maa, rendilepinguga

Allikas: kv.ee

3.4. Turustatavuse analüüs5

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on põllumajandusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on kohalikud põllumajandusettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara olemusest, on tegemist pigem atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist keskmine.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivaid pakkumisi Märjamaa vallas piisaval hulgal.

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.

5 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõige pole kujust ja pindalast tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

22

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on 37 126 m² ja sellest tehtav äralõige 4 136 m2. Katastriüksuse kõlvikuline koosseis on enamuse ulatuses haritav maa ja vähesel määral muu maa. Äralõige jääb samuti enamuse ulatuses haritavale maale ja vähesel määral muule maale. Kehtiv Palase küla hõlmav üldplaneering puudub, uue Märjamaa üldplaneeringu koostamine on algusjärgus. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Ümbruses on põllumaa, metsamaa ja üksikud hajali paiknevad hooned. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva maa järele, on katastriüksuse kui terviku parimaks kasutuseks kasutus maatulundusmaana, sh äralõike parim kasutus maatulundusmaana (haritava maa).

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on korrapärase kujuga, kuid haritava maana kasutamiseks liiga väikese pindalaga (5 167 m²), mistõttu ei ole seda haritava maa kontekstis võimalik käsitleda eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

23

4.3. Haritava maa hindamine

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlus- tehingute valik

Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult lähemas minevikus võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Asukoht Kuupäev Tehingu- summa, €

Tehingu- summa, €/ha

Pindala, ha Käibemaksu sisaldumine hinnas

Märjamaa vald, Mõisamaa küla

08.07.2025 43 550 6 300 6,9129 Ei

Märjamaa vald, Rangu küla

13.06.2025 12 000 5 844 2,0534 Ei

Märjamaa vald, Rangu küla

18.08.2025 22 000 4 989 4,4098 Ei

Võrdlusühiku valik

Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha).

Tehingute ajaldamine

Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

 Makroasukoht o Hinnad on üle Eesti mandriosa suhteliselt sarnased ja piirkondlikud

erinevused on tingitud pigem muudest asjaoludest nagu näiteks mullaviljakus. Seega makroasukoha mõju on enamjaolt väike

 Mikroasukoht ja juurdepääs o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja

juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed.

 Maatüki suurus o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa

puhul see ei kehti. Kuna ostuhuvilisteks on valdavalt suurtootjad, siis tihtipeale eelistatakse suuri maatükke ja mõju on vastupidine, st suuremate maatükkide puhul on ühikuhind kõrgem. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10%. Maa- ja Ruumiamet on 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud haritava maa ühikuhinna ja pindala seost ning jõudnud järeldusele, et haritava maa pindala kasv 1 ha võrra lisab hinnale keskmiselt 28 eurot. Suurte pindalade juures (alates 15 ha) mõju hinnale tasandub.

 Kõlvikuline koosseis o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas

suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad.

 PRIA põllumassiivide register

Võrdlus- elementide valik ja kohandamise põhimõtted

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

24

o PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise ja see mõjutab positiivselt maatüki väärtust. Kuna enamik maaüksustest on PRIA registris registreeritud, siis praktikas puudub tavaliselt vajadus kohanduste tegemiseks

 Mullastik ja viljakus o Mullaviljakus sõltub mullastikust ja niiskusrežiimist. 2001. aasta maa

maksustamisväärtused on leitud silmas pidades mullaviljakust, kuid erinevused maksustamisväärtuses ei kajastu üksüheselt turuväärtuses ja seda on olulisel määral mõjutanud just pindalapõhine toetuste süsteem. On siiski tavapärane, et kõrgema viljakusega maa eest makstakse kõrgemat hinda. Tuleb silmas pidada, et teatud muldade (näiteks madalsoomullad) puhul on kasutus oluliselt piiratum, mis omakorda väljendub ka hindades.

 Kitsendused, kuju ja reljeef o Kitsendused, kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid

mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3

Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald

Palase küla Mõisamaa küla Rangu küla Rangu küla

Ristiku

Tehinguhind, €

43 550 12 000 22 000

Tehinguhind, €/ha 6 300 5 844 4 989

Tehingu aeg 08.07.2025 13.06.2025 18.08.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud

tehinguhind, €/ha 6 300 5 844 4 989

Makroasukoht

Märjamaa alevi piirist nö

linnulennul ca 18 km,

Pärnu linnast ca 40 km

Märjamaa alevi piirist nö

linnulennul ca 6 km,

Pärnu linnast ca 56 km

Märjamaa alevi piirist nö

linnulennul ca 0,9 km,

Pärnu linnast nö

linnulennul ca 57 km

Märjamaa alevi piirist nö

linnulennul ca 1,6 km,

Pärnu linnast ca 57 km

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja

juurdepääs

Ümbruses valdavalt

põllumaa, metsamaa ning

üksikud hajali paiknevad

elamud, piirneb Pärnu

mnt-ga ja Palase teega,

juurdepääs Palase teelt

(munitsipaalomandis).

Valdavalt on

ümbruskonnas haritav

maa, metsamaa ja

üksikud hajali paiknevad

elamud. Juurdepääs

munitsipaalomandis

kruuskattega teelt.

Valdavalt on

lähiümbruskonnas haritav

maa, metsamaa ja

üksikud hajali paiknevad

elamud. Juurdepääs

munitsipaalomandis

kruuskattega teelt ja

asfaltkattega riigiomandis

teelt.

Valdavalt on

lähiümbruskonnas

haritav maa, metsamaa

ja üksikud hajali

paiknevad elamud.

Juurdepääs

munitsipaalomandis

asfaltkattega teelt ja

asfaltkattega

riigiomandis teelt.

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Maatüki suurus,

ha 3,71 6,91 2,05 4,41

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

25

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline

koosseis

Enamuses haritav

maaga, vähemal määral

muu maa

Haritav maa 95,5%, muu

maa 4,5%

Haritav maa 95,5%, muu

maa 4,5%

Haritav maa ca 99,7%,

muu maa 0,3%

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik,

niiskusrežiim ja

viljakus

Kogu ulatuses Gor;Go;

reaalboniteet 26

Enamuses K;Ko, väga

väheses ulatuses Ko;

reaalboniteet 45

Pea kogu ulatuses K,

väga vähesel määral Ko;

mullaviljakuse

reaalboniteet 48

Ligikaudu 2/3 ulatuses

K, ülejäänu osas Ko;

reaalboniteet 51

Kommentaar Parem Parem Parem

Kohandus -15% -15% -15%

PRIA

põllumassiivide

register

Registreeritud kogu

ulatuses PRIA

põllumassiivide registris

põllukultuuridena

Registreeritud kogu

ulatuses PRIA

põllumassiivide registris

põllukultuuridena

Registreeritud pea kogu

ulatuses PRIA

põllumassiivide registris

põllukultuuridena

Registreeritud pea kogu

ulatuses PRIA

põllumassiivide registris

põllukultuuridena

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju, reljeef ja

kitsendused

Kinnistu on ruudukujuline.

Valdavalt tasane reljeef.

Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad.

Välja venitatud kujuga

ristkülik, mille idapoolsest

küljest on elamualaga

ristkülik välja lõigatud.

Valdavalt tasane reljeef.

Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad.

Hulknurkne, kompaktne,

tasane reljeef. Maa

harimist takistavad

kitsendused puuduvad

Valdavas osas

kompaktne korrapärane

hulknurk. Valdavalt

tasane reljeef. Väärtust

mõjutavad kitsendused

puuduvad.

Kommentaar Kehvem Sarnane Sarnane

Kohandus 10% 0% 0%

Summaarne

kohandus

-5% -15% -15%

Summaarne

kohandus, €/ha -314,99 -876,59 -748,33

Kohandatud

tehinguhind, €/ha 5 985 4 967 4 241

Kohanduste

absoluutväärtuste

summa

25% 15% 15%

Kaalud 0,20 0,40 0,40

Kaalutud

keskmine

tehinguhind, €/ha

4 880,14 1 197 1 987 1 696

Kaalutud

keskmine

tehinguhind, €/m² 0,49

Pindala, m2 Turuväärtus, €

Äralõige 4 136 2 026,64

Transpordiameti tarbeks tehtava 4 136 m2 suuruse äralõike turuväärtus on 2 026,64 € (0,49 €/m2). Leitud turuväärtust saab kasutada kinnisasjade vahetamisel.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

26

4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale

Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 11%. Kuna äralõike võrra vähenedes jääb katastriüksuse pindala endisega võrreldes sarnasesse suurusjärku ja on endiselt haritava maana kasutatav (säilib varasemaga sarnane kuju), piirdub äralõike tegemise mõju kinnistu väärtusele äralõike väärtuse ja sellega seonduva saamata jääva tuluga.

4.5. Äralõike väärtuse, kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Metsa või muu taimestiku hävinemist ei esine. 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Hindaja hinnangul kaasnevat kahju ega saamata jäävat tulu ei esine.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

27

Lisa 1. Fotod

Vaade äralõikele Vaade katastriüksusele tervikuna

Vaade katastriüksuse lõunapoolsele küljele ja Palase teele

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

28

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

29

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

30

Lisa 3. Kitsendused

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

31

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Inga Vatter

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932)

Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2123137) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Ristiku, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-10/IV

32

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Aadress: Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Eksperthinnang nr: 2501-10675-8/IV Väärtuse kuupäev: 19.01.2026 Hindamisaruande kuupäev:

07.03.2026

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 12 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 12 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg 15 3.3. Märjamaa valla haritava maa turg 19 3.4. Turustatavuse analüüs 21

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 22 4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Haritava maa hindamine 23 4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale 26 4.5. Äralõike väärtuse, saamata jääva tulu ja kaasneva kahju hindamine 26

Lisa 1. Fotod 28

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 29

Lisa 3. Kitsendused 31

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 32

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

3

Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Aadress Männa, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Katastriüksuse tunnus 88402:001:0044 Katastriüksuse pindala 127 109 m² Omanik Raikküla Farmer OÜ (registrikood 10078842) Omandivorm Kinnisasi Äralõike pindala 5 657 m2 Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu hoonestus Hoonestamata

Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub ja uue üldplaneeringu koostamine on algusjärgus.

Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel

Ülevaatuse kuupäev 19.01.2026

Väärtuse kuupäev 19.01.2026 Hindamisaruande kuupäev

07.03.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1690-1

Hindamise eeldused

Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole.

Hinnang likviidsusele

Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras kuni 1 aasta. Kuna äralõige ei ole oma kujult eraldiseisvalt kasutatav, siis äralõike likviidsus on madal

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid.

KOMMENTAARID

Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 4% ja see tehakse katastriüksuse läänepoolsest Tallinn- Pärnu-Ikla teega servast kogu serva ulatuses. Tulenevalt äralõike väiksusest ja asukohast kinnistu küljel, mistõttu säilib katastriüksuse kasutatavus haritava maana sama efektiivsena ka pärast äralõike tegemist, piirdub äralõike tegemise mõju äralõike väärtusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

4

HINDAMISTULEMUS Aadressil Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtava 5 657 m² suuruse äralõike hüvitamisele kuuluv turuväärtus (väärtus) on väärtuse kuupäeval 3 167,92 € (kolm tuhat ükssada kuuskümmend seitse koma üheksakümmend kaks) (0,56 €/m2). Otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Ing Vatter

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932)

Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond asuvast katastriüksusest tehtav 5 657 m2 suurune äralõige. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

6

eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:  e-kinnistusraamatust 04.02.2026;  Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 16.01.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute

andmebaasist seisuga 16.12.2025;  kinnisvaraportaalist kv.ee 14.01.2026;  Märjamaa valla koduleheküljelt 17.01.2026;  Turuülevaadetes kasutatud algallikad on esitatud turuülevaadete juures.

Hindaja Inga Vatter tegi hinnatava vara ülevaatuse 19.01.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku esindajale pakuti 13.01.2026 saadetud e-kirjas võimalust viibida ülevaatuse juures, kuid esindaja selleks soovi ei avaldanud. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Rapla maakond

Omavalitsus Märjamaa vald

Asustusüksus Palase küla

Lähiaadress Heina

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Palase külas

Kaugus keskusest Pärnu linnast ca 40 km kaugusel, Märjamaa alevi piirist ca 18 km kaugusel

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Ümbruses valdavalt põllumaa, metsamaa ning üksikud hajali paiknevad elamud. Maaüksus paikneb riigiomandis oleva Tallinn-Pärnu-Ikla tee (edaspidi Pärnu mnt) ääres. Kinnistu moodustab osa suuremast põllumassiivist.

Juurdepääs Juurdepääs kinnistule toimub Pärnu mnt-lt.

Tehnovõrgud Elektriõhuliin läbib maaüksuse idapoolset osa, kuid elektriühendust hinnatavale maaüksusele tehtud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega.

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr

2123237

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Raikküla Farmer OÜ (registrikood 10078842)

Kanded ja märkused kinnistusraamatu kolmandas jaos

Kinnistusraamatu III jaos on järgmine kanne:

 Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks OÜ Metetra (registrikood 11087748) kasuks. Kanne asub järjekohas IV jao kandest nr 2 tagapool.

Eelmärge omandisõiguse üleandmiseks on seotud kinnistu ostu-müügilepingus sisalduva müüja tagasiostuõigusega (lepingu punkt 6). Tagasiostuõigus kehtis kuni 18.06.2024. Kuna tagasiostuõiguse tähtaeg on saabunud, ei kehti see enam ega seetõttu vara turuväärtusele olulist mõju.

1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

9

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud:

 eesvoolu kaitsevöönd (Suurejõe oja ja kuivenduskraav, edaspidi maaparandussüsteemid) 9 063 m²;

 ranna või kalda (maaparandussüsteemid) veekaitsevöönd 1 726 m²;

 elektripaigaldise (elektriõhuliin) kaitsevöönd 2 311 m²;

 maaparandushoiu-ala 91 743 m²;

 uuringu ala 102 606 m²;

 sideehitise kaitsevöönd 2 m²;

 ranna või kalda (maaparandussüsteemid) ehituskeeluvöönd 2 657 m²;

 ranna või kalda (maaparandussüsteemid) piiranguvöönd 5 197 m²;

 avalikult kasutatava tee (Päärdu-Leibre tee) kaitsevöönd 8 203 m2 ulatuses. Äralõike ala jääb enamuse ulatuses elektripaigaldise kaitsevööndisse ning kogu ulatuses maaparandushoiu-alale ja uuringualale. Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist haritava maana. Kitsenduste kaart on esitatud lisas 3.

Hüpoteegid

Kinnistusraamatu IV jaos on järgmine kanne:

 Hüpoteek summas 1 000 000,00 eurot AS SEB Pank (registrikood 10004252) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 18537; 94537; 98237; 189137; 379137; 1822937; 2019337; 2123137; 2126137; 2173637; 2274550; 2347637; 2997137; 3316437; 3451537; 3470937; 3538437; 3884850; 5134750; 5201850; 5249650; 6867750; 7615950; 8750450; 9661850; 9661950; 12848650; 13257750; 14869750; 15634550; 16604950; 18249750.

Kuna kinnistut koormavate hüpoteekidega tagatud kohustused kinnistu müügi käigus tavapäraselt realiseeritakse, siis hindamisel hüpoteekidega ei arvestata.

Maaomaniku teavitamine ja tema seisukohad

Hindaja saatis 13.01.2026 e-kirja maaomanikule. Omanik e-kirjale hindamisaruande kuupäeva seisuga vastanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt pole teada kasutuslepingute info, lähimineviku parenduste info jms ning parema alternatiivi puudumisel on lähtutud seisukohast, et kasutuslepinguid pole ning parendusi äralõike alale tehtud ei ole.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

10

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega

Aadress Heina, Päärdu küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Katastritunnus 88402:001:0044

Pindala 127 109 m²

Äralõike plaan

Allikas: Transpordiamet

Äralõike pindala 5 657 m2

Äralõike kirjeldus

Äralõige tehakse katastriüksuse läänepoolsest küljest, tegemist on kogu ulatuses tasase reljeefiga haritava maaga

Äralõige teostatakse katastriüksuse idapoolsest küljest

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

11

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 100%

Kõlvikud Haritav maa 126 475 m² ja muu maa 634 m², äralõige jääb kogu ulatuses haritava maa kõlvikule.

Kirjeldus

Kuju on ebakorrapärase hulknurga kujuga, kuid siiski kompaktne ja suure pindala tõttu on haritava maana kasutatav. Maaüksus on pea kogu ulatuses kasutuses põllumaana. Maaüksuse lõunapoolset osa läbib elektriõhuliin. Kinnistu on valdavas osas tasase reljeefiga.

Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub, uue Märjamaa valla üldplaneeringu koostamine on algusjärgus.

Detailplaneering Puudub

Mullastik Valdavas enamuses koreserikas leostunud muld ja leostunud gleimuld (Gor;Go), väiksemas osas leostunud gleimuld ja gleistunud koreserikas leostunud muld (Go ja Korg), reaalboniteet 27

PRIA põllumassiivide register

Maaüksus on registreeritud PRIA põllumassiivide registris põllukultuuridena (põllumassiiv nr 52451172748).

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

12

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

3. Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 19.12.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,7%, 2026. aastal 3,6% ja 2027. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Tarbijahinnaindeks jätkas 2025. aasta detsembris kuises võrdluses langustrendi, olles novembriga võrreldes 0,6% madalam. Võrreldes 2024. aasta detsembriga oli tõus siiski 4,1%. Kaubad kallinesid detsembris aastaga 2% ning teenused 7,2%. 2025. aasta detsembris mõjutas tarbijahinnaindeksit 2024. aasta sama kuuga võrreldes samuti enim toidu ja mittealkohoolsete jookide hinnamuutus. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 2,9% ja 2027. aastal 2,4%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

13

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%- ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 19.12.2025) kohaselt on tööpuuduse määr 2025. aastal 7,6%, 2026. aastal 6,6% ning 2027. aastal 6,2%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu aktiivsus ja maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

14

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Laenuturg

Eluaseme- laenud ja pikaajalised laenud ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

15

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

3.2. Eesti põllumajandusmaa turg2

Haritav maa ja looduslik rohumaa

Üldist

Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:  haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik

potentsiaal;  metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;  ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne

kõlvik ning põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega.

2 Turuülevaates on lähtutud Maa- ja Ruumiameti poolt koostatud haritava maa 2017. ja 2021. aasta (väärtust müjutavate tegurite analüüs) turuülevaatest ning 2023. aasta turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa- ja Ruumiameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa- ja Ruumiameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

16

Haritava maa väärtust mõjutavad tegurid

 Pindala o Maa- ja Ruumiamet on oma 2021. aasta haritava maa turuülevaates

analüüsinud pindala ning ühikuhinna vahelist seost ning leidnud, et haritava maa pindala kasv 1 hektari võrra tõstab hinda keskmiselt 0,7%. Seose tugevus on suhteliselt madal, kuid seos on statistiliselt oluline ja positiivse suunaga. Ehk mida suurem pindala, seda suurem keskmine haritava maa väärtus. Oluline on seejuures, et kahe muutuja vaheline seos ei pruugi alati väljenduda lineaarselt. Nii on ka pindala ja hinna vahelise seose puhul, kus kõige suurem erisus on see, et suurte pindalade juures (alates 15 ha) pindala mõju hinnale tasandub ja jõuab tavaliselt platoole, kus mõju hinnale enam pole.

 Boniteet o Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus,

mida väljendatakse boniteedina. Boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust.

 Asukoht (sh juurdepääs) o Maa- ja Ruumiamet on analüüsinud oma varasemates haritava maa

turuülevaadetes juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale ning leidnud, et nende maade hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei olnud.

 PRIA registreering o Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas

maa on registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA registrisse täielikult või osaliselt. Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui vaadelda hinna ja registrisse kandmise mahu suhet lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari mediaanhind keskmiselt 1,5% võrra. Mõningane erisus tuleneb ka sellest, kas tegemist põllukultuuride kasvatamiseks mõeldud või rohumaatüübilise maaga, aga seejuures tuleb tähele panna, et rohumaatüübilised maad paiknevad samal ajal enamjaolt madalama viljakusega muldadel.

Tehingute arv ja koguväärtus

Haritava maaga tehti nii 2024. kui 2025. aastal 1 071 müügitehingut, mis oli pisut enam kui 2023. aastal (998). Haritava maa tehingute koguväärtus oli 2025. aastal 78,1 miljonit € ja see oli pisut vähem võrreldes 2024. aastaga (81,0 miljonit €) .

Haritava maa müügitehingute arv maakonniti

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

17

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Keskmine pindala Viimastel aastatel on müüdud haritava maa keskmine pindala Eestis tervikuna jäänud vahemikku 10- 12 hektarit, mediaan on samal ajal sllest mõnevõrra väiksem.

Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Sesoonsus Kevadel on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid, suvel tehingute arv langeb ning sügisel taas kasvab ning aasta kõrgeimad näitajad on enamjaolt detsembris.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

18

Ostjad ja müüjad

Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud. Hulganisti on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus varasemalt võis olla tegemist monopoolses seisundis oleva ostjaga. Ühtlasi on see elavdanud haritava maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid. Mõningase ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära.

Tehingute jagunemine maakonniti

Tavapäraselt on aktiivsemad piirkonnad, kus on Eesti parimate omadustega mullad. Samas võib olla haritav maa sõltuvalt asukohast ja omadustelt spekulatiivseks või arendustegevuse huviobjektis ning esile võivad kerkida maakonnad, mis ei ole eelpool toodud tingimustelt esikohal. 2025. aastal toimus enim tehinguid Tartu maakonnas (132 tehingut), sellele järgnesid Võru ja Jõgeva maakonnad (mõlemas 108 tehingut). Rahas mõõdetuna oli suurimaks Tartu maakond, kus kogumaht oli 12,0 miljonit €, järgnes Jõgeva maakond 10,8 miljoni €-ga.

Mediaanhinnad3

Haritava maa mediaanhinnad

Haritava maa hektari mediaanhind on olnud pidevas kasvus. Hektari mediaanhind oli 2024. aastal 6 350 €/ha ja 2025. aastal 6 970 €/ha. Mediaanhind on viie aasta 2021- 2025) jooksul 81%. 2024. aastal oli kõrgeim mediaanhind Jõgeva (8 749 €/ha) ja Tartu (8 221 €/ha) maakondades.

Haritava maa mediaanhinnad, €/ha

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

3 Maa- ja Ruumiameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

19

Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus

Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti erinevustest mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride kasvatamiseks. Looduslikud rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja neid saab tavaliselt kasutada vaid rohumaana. Samas pindalatoetuste süsteem on ajapikku hinnaerinevusi pigem vähendanud ja looduslik rohumaa on haritavast maast vaid umbes 30-40% odavam.

Prognoos 2026. aastal on oodata 2025. aastaga sarnast tehinguaktiivsust ja mõõdukat hinnatõusu.

3.3. Märjamaa valla haritava maa turg

Haritava maa müügitehingud

Viimastel aastatel on Märjamaa valla haritava maa mediaanhind teinud läbi kiire ja suhteliselt stabiilse kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid.

Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2018 23 11,0 623 082 4 000 129 184 955 3 430 2 593 2 461

2019 60 15,9 2 997 268 4 800 402 000 1 117 4 948 3 131 3 039

2020 43 10,8 1 451 334 1 000 176 900 258 6 120 3 459 3 021

2021 57 14,6 3 432 678 5 000 331 045 323 5 776 4 032 3 884

2022 39 8,4 1 640 338 4 480 145 320 1 589 8 425 5 527 5 483

2023 32 11,9 2 228 401 20 475 410 000 2 622 10 795 4 701 5 532

2024 33 10,4 2 000 560 5 000 319 900 529 10 000 5 663 5 635

dets.25 27 6,6 1 143 408 11 190 116 000 4 244 12 337 6 118 6 346

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Haritava maa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

0

10

20

30

40

50

60

70

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

20

Märjamaa vallas asuva haritava maa müügitehingud 2025. aastal4

Küla Kuupäev Tehingu- hind, €

Pindala, ha

Tehinguhi nd ha kohta, €

Haritava maa osakaal Kommentaar

Naistevalla küla 05.02.2025 59 940 8,6002 6 970 88,2% Haritav maa, osaliselt metsaga

Pajaka küla 21.02.2025 37 194 8,7631 4 244 96,0% Haritav maa, asub Märjamaa valla

põhjapoolses otsas

Pajaka küla 21.02.2025 50 869 12,5644 4 049 87,5% Haritav maa, kinnistut läbib oja ja sellel

asub osaliselt mets, asub Märjamaa valla põhjapoolses osas

Tolli küla 26.02.2025 30 000 3,1424 9 547 82,7% Haritav maa, Kasari jõgi jääb osaliselt

kinnistu läänepoolsele piirile

Kirna küla 19.03.2025 21 000 2,6898 7 807 97,6% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal, tehingus koos järgnevaga

Kirna küla 19.03.2025 116 000 13,586 8 538 98,8% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal, tehingus koos eelnevaga

Soosalu küla 13.05.2025 15 392 2,8529 5 395 100,0% Katastriüksust ei eksisteeri enam

Soosalu küla 13.05.2025 12 608 2,337 5 395 97,8% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal

Sõtke küla 21.05.2025 80 950 16,7417 4 835 91,1%

Haritav maa, asub suurematest teedest kaugemal, moodustab osa suuremast

põllumassiivist, juurdepääsutee puudub, maaüksusel vähesel määral metsa

Tolli küla 21.05.2025 21 200 4,2151 5 030 95,6% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist

Kunsu küla 23.05.2025 63 000 13,026 4 836 96,7% Haritav maa, asub suurematest teedest

kaugemal, moodustab osa suuremast põllumassiivist

Võeva küla 10.06.2025 67 500 10,3957 6 493 87,3% Moodustab osa suuremast põllumassiivist,

vähesel määral metsaga, maaüksuse põhjapoolne piir ulatub Velise jõe keskossa

Rangu küla 13.06.2025 12 000 2,0534 5 844 95,7% Moodustab osa suuremast

põllumassiivist

Jädivere küla 13.06.2025 50 000 7,4741 6 690 99,4% Moodustab osa suuremast põllumassiivist,

paikneb Pärnu mnt ääres

Varbola küla 19.06.2025 11 190 2,0909 5 352 99,3% Asub põllumajanduslike tootmishoonete

piirkonnas, Märjamaa valla põhjapoolses osas

Mõisamaa küla 08.07.2025 43 550 6,9129 6 300 97,8% Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa

suuremast põllumassiivist

Moka küla 09.07.2025 43 520 6,8091 6 391 99,3% Iseseisev haritava maa massiiv, paikneb

Märjamaa aleviku lähedal

Naravere küla 24.07.2025 40 000 7,2222 5 538 92,1% Kivi-Vigala küla tiheasustuse lähinaabruses

asuv põllumaa

Rangu küla 18.08.2025 22 000 4,4098 4 989 99,7% Moodustab osa suuremast

põllumassiivist, Märjamaa aleviku lähedal

Mõisamaa küla 25.09.2025 50 000 6,8047 7 348 97,9% Moodustab osa suuremast põllumassiivist

Laukna küla 10.10.2025 68 600 11,1277 6 165 93,8% Moodustab enamuse suuremast

põllumassiivist

Rangu küla 13.10.2025 109 500 12,5036 8 757 94,4% Kogu ulatuses haritav maa, maaüksusel

asub väiksemaid puudesalusid, mis raskendab maaharimist

Jõeääre küla 13.10.2025 45 100 5,1533 8 752 94,9% Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa

suuremast põllumassiivist

4 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses haritav maa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2025. aasta tehingud on esitatud 16.12 seisuga. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

21

Sõtke küla 13.10.2025 94 700 10,8188 8 753 87,8% Iseseisev haritava maa massiiv,

maaüksusel veidi metsamaad

Sõtke küla 13.10.2025 228 900 26,1421 8 756 87,2% Iseseisev haritava maa massiiv,

maaüksusel veidi raiutud metsaga metsamaad

Pallika küla 06.11.2025 85 100 16,8757 5 043 82,7%

Moodustab osa suuremast metsamassiivist, juurdepääs puudub, maaüksusel veidi

metsamaad, tehingus koos järgneva katastriüksusega

Pallika küla 06.11.2025 20 670 4,5518 4 541 94,3% Tugevalt pikliku kujuga, moodustab osa

suuremast põllumassiivist, tehingus koos eelneva katastriüksusega

Märjamaa vallas asuvate maatulundusmaade müügipakkumised (14.01.2026 seisuga)

Vald/linn Küla/ alevik Müügihind KM-ta, €

Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Kommentaarid

Märjamaa vald Luiste 39 100 6,68 5 900 Kogu ulatuses haritav maa, müüakse oksjoni keskkonnas

Märjamaa vald Mõraste 77 000 12,72 6 100 Kogu ulatuses haritav maa, müüakse oksjoni keskkonnas

Märjamaa vald Vilta 42 900 7,23 5 900 Kogu ulatuses haritav maa, müüakse oksjoni keskkonnas

Märjamaa vald Männiku 65 000 8,29 7 800 Kogu ulatuses haritav maa, rendilepinguga

Allikas: kv.ee

3.4. Turustatavuse analüüs5

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on põllumajandusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on kohalikud keskmise suurusega ja suuremad põllumajandusettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara olemusest, on tegemist pigem atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist keskmine.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga Märjamaa vallas konkureerivaid pakkumisi piisaval hulgal.

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.

5 Turustatavuse analüüs on esitatud kinnisasja kui terviku kohta, sest äralõige pole kujust ja pindalast tulenevalt eraldiseisvalt kasutatav.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

22

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on 127 109 m² ja sellest tehtav äralõige 5 657 m2. Katastriüksuse kõlvikuline koosseis on haritav maa 126 475 m² ja muu maa 634 m², äralõige jääb kogu ulatuses haritava maa kõlvikule. Kehtiv Palase küla hõlmav üldplaneering puudub, uue Märjamaa üldplaneeringu koostamine on algusjärgus. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Ümbruses on põllumaa, metsamaa ja hajaasustus. Kinnistu paikneb Pärnu mnt ääres ja moodustab osa suuremast põllumassiivist. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva maa järele, on katastriüksuse kui terviku parimaks kasutuseks kasutus maatulundusmaana (haritav maa) ja äralõike parim kasutus on kasutus samuti maatulundusmaana (haritava maa).

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on korrapärase kujuga, kuid haritava maana kasutamiseks liiga väikese pindalaga, mistõttu ei ole seda haritava maa kontekstis võimalik käsitleda eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

23

4.3. Haritava maa hindamine

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlus- tehingute valik

Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult lähemas minevikus võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu, aga ka tehingu osapoolte omavahelise seose puudumist ja plokktehingus osalemise välistust. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Hinnatav äralõige paikneb Päärdu-Tõnumaa tee ääres, Velise jõgi aga kinnistu vastasküljel ca 200 m kaugusel. Kuna äralõike ala on kasutuses haritava maana ja jõgi koos jääb alast kaugemale, siis ei mõjuta jõe olemasolu haritava maa väärtust ja võrdlustehingutena kasutatakse tehinguid kinnistutega, millel puudub piir jõega.

Asukoht Kuupäev Tehingu- summa, €

Tehingu- summa, €/ha

Pindala, ha Käibemaksu sisaldumine hinnas

Märjamaa vald, Mõisamaa küla

08.07.2025 43 550 6 300 6,9129 Ei

Märjamaa vald, Rangu küla

13.06.2025 12 000 5 844 2,0534 Ei

Märjamaa vald, Rangu küla

18.08.2025 22 000 4 989 4,4098 Ei

Võrdlusühiku valik

Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha).

Tehingute ajaldamine

Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

 Makroasukoht o Hinnad on üle Eesti mandriosa suhteliselt sarnased ja piirkondlikud

erinevused on tingitud pigem muudest asjaoludest nagu näiteks mullaviljakus. Seega makroasukoha mõju on enamjaolt väike.

 Mikroasukoht ja juurdepääs o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja

juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed.

 Maatüki suurus o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa

puhul see ei kehti. Kuna ostuhuvilisteks on valdavalt suurtootjad, siis tihtipeale eelistatakse suuri maatükke ja mõju on vastupidine, st suuremate maatükkide puhul on ühikuhind kõrgem. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10%. Maa-amet on 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud haritava maa ühikuhinna ja pindala seost ning jõudnud järeldusele, et haritava maa pindala kasv 1 ha võrra lisab hinnale keskmiselt 28 eurot. Suurte pindalade juures (alates 15 ha) mõju hinnale tasandub.

Võrdlus- elementide valik ja kohandamise põhimõtted

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

24

 Kõlvikuline koosseis o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas

suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad.

 PRIA põllumassiivide register o PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse

saamise ja see mõjutab positiivselt maatüki väärtust. Kuna enamik maaüksustest on PRIA registris registreeritud, siis praktikas puudub tavaliselt vajadus kohanduste tegemiseks

 Mullastik ja viljakus o Mullaviljakus sõltub mullastikust ja niiskusrežiimist. On siiski tavapärane,

et kõrgema viljakusega maa eest makstakse kõrgemat hinda. Tuleb silmas pidada, et teatud muldade (näiteks madalsoomullad) puhul on kasutus oluliselt piiratum, mis omakorda väljendub ka hindades.

 Kitsendused, kuju ja reljeef o Kitsendused, kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid

mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3

Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald

Palase küla Mõisamaa küla Rangu küla Rangu küla

Heina

Tehinguhind, €

43 550 12 000 22 000

Tehinguhind, €/ha 6 300 5 844 4 989

Tehingu aeg 08.07.2025 13.06.2025 18.08.2025

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud

tehinguhind, €/ha 6 300 5 844 4 989

Makroasukoht

Märjamaa alevi piirist nö

linnulennul ca 18 km,

Pärnu linnast ca 40 km

Märjamaa alevi piirist nö

linnulennul ca 6 km,

Pärnu linnast ca 56 km

Märjamaa alevi piirist nö

linnulennul ca 0,9 km,

Pärnu linnast nö

linnulennul ca 57 km

Märjamaa alevi piirist

nö linnulennul ca 1,6

km, Pärnu linnast ca 57

km

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja

juurdepääs

Ümbruses valdavalt

põllumaa, metsamaa ning

üksikud hajali paiknevad

elamud. Piirneb Pärnu

mnt-ga. Juurdepääs

kõvakattega teelt

(riigiomandis).

Valdavalt on

ümbruskonnas haritav

maa, metsamaa ja

üksikud hajali paiknevad

elamud. Juurdepääs

munitsipaalomandis

kruuskattega teelt.

Valdavalt on

lähiümbruskonnas haritav

maa, metsamaa ja

üksikud hajali paiknevad

elamud. Juurdepääs

munitsipaalomandis

kruuskattega teelt ja

asfaltkattega riigiomandis

teelt.

Valdavalt on

lähiümbruskonnas

haritav maa, metsamaa

ja üksikud hajali

paiknevad elamud.

Juurdepääs

munitsipaalomandis

asfaltkattega teelt ja

asfaltkattega

riigiomandis teelt.

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Maatüki suurus,

ha 12,71 6,91 2,05 4,41

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

25

Kommentaar Väiksem Väiksemn Väiksem

Kohandus 10% 15% 10%

Kõlvikuline

koosseis

Haritav maa 99,5% ja

muu maa 0,5%; äralõike

puhul on tegemist

haritava maaga;

hindamisel arvestatakse

äralõike kõlvikulise

jaotusega

Haritav maa 97,8%, muu

maa 2,2%

Haritav maa 95,5%, muu

maa 4,5%

Haritav maa ca 99,7%,

muu maa 0,3%

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik,

niiskusrežiim ja

viljakus

Valdavas enamuses

Gor;Go, väiksemas osas

Go ja Korg; reaalboniteet

27

Enamuses K;Ko, väga

väheses ulatuses Ko;

reaalboniteet 45

Pea kogu ulatuses K,

väga vähesel määral Ko;

mullaviljakuse

reaalboniteet 48

Ligikaudu 2/3 ulatuses

K, ülejäänu osas Ko;

reaalboniteet 51

Kommentaar Parem Parem Parem

Kohandus -15% -15% -15%

PRIA

põllumassiivide

register

Registreeritud kogu

ulatuses PRIA

põllumassiivide registris

põllukultuuridena

Registreeritud kogu

ulatuses PRIA

põllumassiivide registris

põllukultuuridena

Registreeritud pea kogu

ulatuses PRIA

põllumassiivide registris

põllukultuuridena

Registreeritud pea kogu

ulatuses PRIA

põllumassiivide registris

põllukultuuridena

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kuju, reljeef ja

kitsendused

Kompaktne

ebakorrapärane

hulknurkne kuju, kuid

suure pindala tõtti

haritava maana

kasutatav. Maaüksuse

reljeef on tasane.

Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad.

Välja venitatud kujuga

ristkülik, mille idapoolsest

küljest on elamualaga

ristkülik välja lõigatud.

Valdavalt tasane reljeef.

Väärtust mõjutavad

kitsendused puuduvad.

Hulknurkne, kompaktne,

tasane reljeef. Maa

harimist takistavad

kitsendused puuduvad

Valdavas osas

kompaktne korrapärane

hulknurk. Valdavalt

tasane reljeef. Väärtust

mõjutavad kitsendused

puuduvad.

Kommentaar Kehvem Sarnane Sarnane

Kohandus 10% 0% 0%

Summaarne

kohandus

5% 0% -5%

Summaarne

kohandus, €/ha 314,99 0,00 -249,44

Kohandatud

tehinguhind, €/ha 6 615 5 844 4 739

Kohanduste

absoluutväärtuste

summa

35% 30% 25%

Kaalud 0,25 0,35 0,40

Kaalutud

keskmine

tehinguhind, €/ha

5 594,87 1 654 2 045 1 896

Kaalutud

keskmine

tehinguhind, €/m² 0,56

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

26

Pindala, m2 Turuväärtus, €

Äralõige 5 657 3 167,92

Transpordiameti tarbeks tehtava 5 657 m2 suuruse äralõike turuväärtus on 3 167,92 € (0,56 €/m2). Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamistulemust saab kasutada kinnisasjade vahetamisel.

4.4. Kinnisasjast tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale

Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 4% ja see tehakse katastriüksuse läänepoolsest Tallinn- Pärnu-Ikla teega servast kogu serva ulatuses. Tulenevalt äralõike väiksusest ja asukohast kinnistu küljel, mistõttu säilib katastriüksuse kasutatavus haritava maana sama efektiivsena ka pärast äralõike tegemist, piirdub äralõike tegemise mõju äralõike väärtusega.

4.5. Äralõike väärtuse, saamata jääva tulu ja kaasneva kahju hindamine

Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

27

3) Metsa või muu taimestiku hävinemist ei esine. 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Hindaja hinnangul otseselt kaasnevat varalist kahju ja saamata jäävat tulu ei esine.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

28

Lisa 1. Fotod

Vaade äralõikele Vaade katastriüksusele tervikuna

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

29

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

30

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

31

Lisa 3. Kitsendused

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

32

Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Inga Vatter

Kinnisvaraekspert OÜ hindaja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 202932)

Kinnitaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639) Hoonestamata kinnistu nr 2123237 Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Heina, Palase küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Inga Vatter, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2601-10675-8/IV

33

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Maa- ja Ruumiamet

[email protected]

Meie 25.03.2026 nr 8-3/25-086/5104-1

Siloaugu kinnisasja vahetamise võimalusest

Transpordiameti tellimusel on Skepast&Puhkim OÜ (registrikood 11255795) poolt koostatud

eelprojekt nr MA11069 „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8 – 99,0 Konuvere

- Pärnu-Jaagupi lõik“, mille koostamisel on aluseks võetud Transpordiameti projekteerimise

üksuse juhataja 23.11.2022 korraldus 1.1-3/22/873 „Projekteerimistingimuste andmine riigitee 4

Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8-99,0 asuva Konuvere – Pärnu-Jaagupi lõigu I klassi maantee

eelprojekti koostamiseks ja Maanteeameti 04.07.2019. a korralduse nr 1-3/19/118 kehtetuks

tunnistamine“.

Nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik omandada Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

Rapla maakonnas Märjamaa vallas Palase külas riigitee 4 (E67) Tallinn – Pärnu – Ikla km 78,8 –

99,0 Konuvere – Pärnu - Jaagupi lõigu ehitamiseks ja teenindamiseks vajalikud kinnisasjade osad:

- Poe II kinnisasja, registriosa nr 2123237, koosseisu kuuluv 4 Tallinna-Pärnu-Ikla tee

katastriüksus, katastriüksuse tunnusega 50201:001:1088 (Heina), suurusega 5 620 m² ja

- Poe V kinnisasja, registriosa nr 2123137, koosseisu kuuluv 4 Tallinna-Pärnu-Ikla tee

katastriüksus, katastriüksuse tunnusega 50201:001:1080 (Ristiku), suurusega 4 152 m².

Maade omandamise läbirääkimiste käigus avaldas Osaühing Raikküla Farmer (registrikood

10078842) esindaja Meelis Burmeister soovi saada rahalise hüvitise asemel vahetusmaana riigile

kuuluv Siloaugu kinnisasi, kinnistu registriosa nr 3336937, (Lipa küla, Rapla vald, Rapla

maakond, katastriüksuse tunnus 65402:002:0145, pindalaga 8 088 m2, sihtotstarbega

maatulundusmaa 100%). Siloaugu kinnisasja valitsejaks on Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium ning volitatud asutuseks Maa- ja Ruumiamet.

Ühtlasi mainis ettevõtte esindaja Meelis Burmeister, et Osaühing Raikküla Farmer ja Maa- ja

Ruumiameti vahel on sõlmitud Siloaugu kinnisasja kasutamiseks kasutusvalduse leping.

Transpordiamet tellis omandamise menetluse raames Poe II ja Poe V kinnisasjadest eraldatavate

äralõigete väärtuste määramiseks eksperthinnangud. Vastavad hinnangud on lisatud taotluse

lisadena.

Käesolevaks ajaks on mõlema kinnisasja maakorraldustoimingud lõpetatud – tee-ehituseks

vajalikud transpordimaa sihtotstarbega maaüksused on eraldatud ning vastavad kanded on tehtud

2 (2)

nii maakatastris kui ka kinnistusraamatus.

Osaühingule Raikküla Farmer kuuluvad Heina ja Ristiku kinnistud ning Maa- ja Ruumiametile

kuuluv Siloaugu kinnistu paiknevad samas turupiirkonnas, on sama sihtotstarbega, kasutuses

haritava maana ning suuruselt enam-vähem samad. Sellest tulenevalt on need kinnisasjad

eelduslikult omavahel võrreldavad.

Lähtudes eeltoodust palume põhimõttelist seisukohta, kas Maa- ja Ruumiamet nõustub Siloaugu

kinnisasja vahetamisega, eeldusel, et hindamise käigus kujunevad vahetatavate kinnisasjade

turuväärtused on vahetamiseks sobivad.

Arvestades, et Siloaugu kinnistu on haritava maa tükk ning soov on vahetada kinnisasi tervikuna,

palume lisaks seisukohta, kas Maa- ja Ruumiamet on valmis Siloaugu kinnistule määrama hariliku

väärtuse.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Karel Kask

maade juhtivekspert maade osakonna juhataja ülesannetes

Lisa 1: Heina eksperthinnang

Lisa 2: Ristiku eksperthinnang

Agne Mägi

+372 58 502 368, [email protected]