Kiri

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Kambja Vallavalitsus

[email protected]

Pargi tn 2

61714, Tartu maakond, Kambja vald,

Ülenurme alevik

Teie 20.03.2026 nr 6-1/177-21

Meie 27.03.2026 nr 7.2-2/26/16765-6

Kambja vallas Unipiha tee 20, Unipiha tee

20a, Tinni ja Tinniveere maaüksuste

detailplaneeringu kooskõlastamine

Olete taotlenud Transpordiametilt kooskõlastust Tartu maakonnas Kambja vallas Reola külas

Unipiha tee 20, Unipiha tee 20a, Tinni ja Tinniveere maaüksuste detailplaneeringule

(katastritunnus 94901:009:0159, 94901:009:0129 ja 28301:001:1086, edaspidi planeering).

Planeeringuga soovitakse luua eeldused äri- ja tootmishoonete rajamiseks. Planeeringu on

kooskõlas meie seisukohtadega.

Võttes aluseks ehitusseadustiku (EhS) ja planeerimisseaduse (PlanS) kooskõlastame planeeringu.

Palume planeeringu elluviimisel arvestada järgnevaga.

1. Kõik riigitee kaitsevööndis kavandatud ehitusloa kohustusega tööde projektid tuleb esitada

Transpordiametile nõusoleku saamiseks. Ristumiskoha puhul tuleb taotleda EhS § 99 lg 3

alusel Transpordiametilt nõuded ristumiskoha projekti koostamiseks.

2. Kui kohalik omavalitsus annab planeeringualal projekteerimistingimusi EhS § 27 alusel

või kavandatakse muudatusi riigitee kaitsevööndis, siis palume kaasata Transpordiametit

menetlusse.

3. Vastavalt EhS § 72 lg 1 p 5 ja § 70 lg 2 p 1 on riigitee kaitsevööndis keelatud veerežiimi

muutust põhjustavad maaparandustööd ning ohustada tee korrakohast kasutamist.

Sademevee juhtimise lahendamiseks kaitsevööndis, sh olemasolevatele asfaltpindadele

lisaks täiendava sademevee riigitee äärsetesse kraavidesse suunamisel, tuleb EhS § 99 lg 3

taotleda nõuded ja projekteerimise faasis hinnata uuest arendustegevusest lisanduvaid

vooluhulki, riigitee kraavide ja truupide seisukorda ja läbilaskevõimet ning teostada

läbilaskearvutused kuni riikliku eesvooluni.

Kooskõlastus kehtib kaks aastat kirja välja andmise kuupäevast. Kui planeering ei ole selleks ajaks

kehtestatud, siis palume esitada planeering Transpordiametile lähteseisukohtade uuendamiseks.

2 (2)

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kristi Kuuse

peaspetsialist

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

Lisa:

1. Rait_seletuskiri_14-03-2026

2. JOONIS4_põhijoonis

3. JOONIS5_tehnovõrgud

Kristi Kuuse

58603278, [email protected]

Raid Invest OÜ Käärdi talu Möllatsi küla

Tartu vald Tartumaa 60519

Tel: +372 510 9000 E-post: [email protected]

Töö nr: 159/25

Asukoht: Kambja vald, Reola küla

Reola külas asuvate Unipiha tee 20, Unipiha tee 20a,

Tinni ja Tinniveere maaüksuste ning lähiala

DETAILPLANEERING

Projektijuht/planeerija /Karin Raid/

(kutsetunnistus 219539)

Huvitatud isik: AS Rait

Koostamise korraldaja: Kambja Vallavalitsus

Tartu 2025

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 2 –

SISUKORD

1. PLANEERINGU KOOSTAMISE ALUS. ........................................................................................... 3

2. PLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK, ANDMED PLANEERINGUALA KOHTA. ....... 3

3. ARVESTAMISELE KUULUVAD DOKUMENDID. ....................................................................... 4

4. LÄHTESEISUKOHAD PLANEERINGU KOOSTAMISEKS. ........................................................ 4

5. PLANEERIMISE LAHENDUS ........................................................................................................... 4

5.1 PLANEERINGUALA KONTAKTVÖÖNDI FUNKTSIONAALSED SEOSED ..................................................... 5

5.2 OLEMASOLEVA OLUKORRA ANALÜÜS ................................................................................................. 6

5.3 PLANEERINGULAHENDUSE KIRJELDUS RUUMILISE ARENGU EESMÄRKIDE SAAVUTAMISEKS, VALITUD

PLANEERINGULAHENDUSE KAALUTLUSED JA PÕHJENDUSED .................................................................... 7

5.4 PLANEERITAVA MAA-ALA KRUNTIDEKS JAOTAMINE ........................................................................... 7

5.5 KRUNDI EHITUSÕIGUS ......................................................................................................................... 8

5.6 ARHITEKTUURINÕUDED EHITISTELE .................................................................................................. 9

5.7 KRUNTIDE HOONESTUSALADE PIIRITLEMINE .................................................................................... 10

5.8 TEE MAA-ALAD, LIIKLUS-JA PARKIMISKORRALDUS .......................................................................... 10

5.9 HALJASTUSE JA HEAKORRA PÕHIMÕTTED ......................................................................................... 11

5.10 EHITISTEVAHELISED KUJAD ............................................................................................................ 11

5.11 TEHNOVÕRKUDE JA RAJATISTE ASUKOHAD .................................................................................... 12

5.12 KESKKONNATINGIMUSED PLANEERINGUGA KAVANDATAVA ELLUVIIMISEKS ................................ 14

5.13 ETTEPANEKUD KAITSE ALLA VÕETUD MAA-ALADE JA ÜKSIKOBJEKTIDE KAITSEREŽIIMI

TÄPSUSTAMISEKS, MUUTMISEKS VÕI LÕPETAMISEKS. ............................................................................. 15

5.14 SERVITUUTIDE VAJADUSE MÄÄRAMINE .......................................................................................... 15

5.15 KURITEGEVUSE RISKE VÄHENDAVAD NÕUDED JA TINGIMUSED ...................................................... 15

5.16 MUUD SEADUSTEST JA TEISTEST ÕIGUSAKTIDEST TULENEVAD KINNISOMANDI KITSENDUSED NING

NENDE ULATUS ....................................................................................................................................... 15

5.17 PLANEERINGU KEHTESTAMISEST TULENEVATE VÕIMALIKE KAHJUDE HÜVITAJA ............................ 16

5.18. PLANEERINGU ELLUVIIMISEGA KAASNEVAD ASJAKOHASED MAJANDUSLIKUD, KULTUURILISED,

SOTSIAALSED JA LOODUSKESKKONNALE AVALDUVAD MÕJUD ……………………………………….. 16

5.19. PLANEERINGU RAKENDAMISE MAJANDUSLIKUD VÕIMALUSED ...................................................... 18

6 . KOOSKÕLASTUSTE KOKKUVÕTE JA KOOSTÖÖ VÕRGUETTEVÕTJATEGA: ............. 19

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 3 –

1. Planeeringu koostamise alus.

Detailplaneeringu koostamise algatamise ettepaneku tegijaks on Unipiha tee 20, Unipiha

tee 20a, Tinni ja Tinniveere maaüksuste omanik. Detailplaneeringu koostamine algatati

Kambja Vallavolikogu 19. märtsi 2025 a. otsusega nr 11. Sama otsusega kinnitati ka

lähteseisukohad ja põhjendati keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmist.

Käesolev planeering on koostatud äri- ja tootmishoonete projekteerimiseks ja

ehitamiseks.

2. Planeeringu koostamise eesmärk, andmed planeeringuala kohta.

Planeeringu eesmärgiks on kaaluda Unipiha tee 20, 20a, Tinni ja Tinniveere

maaüksustele ehitusõiguse ja arhitektuursete tingimuste määramist äri- ja

tootmishoonete projekteerimiseks ja ehitamiseks (olemasoleva tootmiskompleksi

laiendamine). Planeeringuga tuleb anda lahendus juurdepääsudele,

parkimiskorraldusele, tehnovõrkudega varustamisele, haljastusele, heakorrale ja

tingimused detailplaneeringu elluviimiseks.

Planeeringuala suurus on u 26 ha.

Andmed planeeritava ala kohta:

• Unipiha tee 20 (kü tunnus 94901:009:0159)

pindala- 4,96 ha

maakasutuse sihtotstarve – 100% tootmismaa

üldplaneeringu järgne maakasutuse juhtfunktsioon – äri- ja tootmismaa

• Unipiha tee 20a (kü tunnus 94901:009:0129)

pindala-5,13 ha

maakasutuse sihtotstarve – 100% tootmismaa

üldplaneeringu järgne maakasutuse juhtfunktsioon – äri- ja tootmismaa

• Tinni (kü tunnus 28301:001:1086)

pindala- 102040 m²

maakasutuse sihtotstarve – 100% tootmismaa

üldplaneeringu järgne maakasutuse juhtfunktsioon – äri- ja tootmismaa

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 4 –

• Tinniveere (kü tunnus 28301:001:2146)

pindala- 48080 m²

maakasutuse sihtotstarve – 100% tootmismaa

üldplaneeringu järgne maakasutuse juhtfunktsioon – äri- ja tootmismaa

• Mudaniku-Nuia tee (kü tunnus 28301:001:2023)

pindala- 1028 m²

maakasutuse sihtotstarve – 100% transpordimaa

• Tasa maaüksusest osa (kü tunnus 94901:009:0230)

pindala- 74776m²

maakasutuse sihtotstarve – 100% maatulundusmaa

Planeeringualaga piirnevad transpordimaad:

• 22133 Reola-Unipiha tee (kü tunnus 94901:009:0110)

pindala-4,20 ha

• Mudaniku-Nuia tee (Tasa maaüksusel (kü tunnus 94901:009:0230)

pindala- 7,47ha

3. Arvestamisele kuuluvad dokumendid.

- Tartu maakonnaplaneering (kehtestatud riigihaldusministri 27.02.2019.a käskkirjaga nr

1.1-4/29);

- Kambja valla üldplaneering endise Ülenurme valla territooriumi osas (kehtestatud

Kambja Vallavolikogu 13.11.2018 otsusega nr 51);

- Üldplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise aruanne;

- Kambja Vallavolikogu 18.12.2018 määrus nr 47 „Eratee avalikes huvides omandamise

ja avalikuks kasutamiseks määramise kord“;

- Riigihalduse ministri 17.10.2019 määrus nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja

ülesehitusele esitatavad nõuded“.

4. Lähteseisukohad planeeringu koostamiseks.

Detailplaneeringu koostamise alusplaaniks on võetud Tee-Geodeesia OÜ poolt

1.05.2025 a. koostatud geodeetiline maa-ala plaan täpsusega M1:500, töö nr.

TG0425GEO.

5. Planeerimise lahendus

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 5 –

5.1 Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed

Planeeringuala asub Tartu maakonnas, Kambja vallas, Reola külas.

Kambja valla üldplaneeringu kohaselt, mis kehtib endise Ülenurme valla territooriumil

(edaspidi üldplaneering), asub planeeringuala T1 – äri- ja tootmise maakasutuse

juhtotstarbega alal.

Kavandatav tegevus on kooskõlas üldplaneeringuga.

Väljavõte üldplaneeringust Skeem 1

Väljavõte maa-ameti fotolao lehelt www.maaamet.ee/fotoladu.ee Foto 1

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 6 –

Planeeringuala on hoonestatud. Maaüksusel paiknevad tööstus- ja laohooned ning

kontorihoone.

Planeeringualal kõrghaljastus puudub. Rajatud on tiigid, mida osaliselt kasutatakse ka

tuletõrjeveevõtu kohtadena ning madalhaljastus. Planeeringuala on üsna suur ja

moodustab juba iseseisvalt aastatega väljakujunenud tootmisala. Reola küla on Kambja

vallas tootmispiirkond ja planeeringuga juurde kavandatavad hooned sobivad hästi

väljakujunenud hoonestusega. Planeeringuala piirneb põhjaosast Reola-Unipiha

riigiteega, millest üle tee on tootmishooned ning elamu. Ida poole jäävad samuti äri- ja

tootmishooned. Lõuna ja lääne pool on põllumajanduslikus kasutuses olevad maad ning

samuti paar elamut. Lisaks piirneb planeeringuala lääne poolt veel ka kohaliku

Mudaniku-Nuia teega. Tänu väljakujunenud taristule on planeeringualale väga hea

juurdepääs.

Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed on kujutatud joonisel 3.

5.2 Olemasoleva olukorra analüüs

Planeeringuala on väljakujunenud tootmisala ja üsna tasase reljeefiga ning kaldega ida

suunas. Maapinna absoluutkõrgused jäävad vahemikku ca 57-65. Planeeringualal asuvad

ajutiselt varasemast ehitustegevusest järele jäänud pinnasevallid.

Olemasolevad hooned on varustatud tehnovõrkudega. Tehnovõrkudest paiknevad

planeeringualal vee- ja kanalisatsioonitorustikud, sademevee kogumise süsteem, tuletõrje

veevõtukohad, elektri- ja sidevarustus ning ka küttetorustikud.

Vastavalt Maa- ja Ruumiameti mullastiku kaardile on planeeringualal valdavalt kahkjad

leetunud mullad. Need on karbonaadivaesel kaheosalisel lähtekivimil kujunenud mullad,

millel kihisemine mullaprofiilis enamasti puudub. Lõimiseks on valdavalt saviliiv

liivsavil, kerge liivsavi keskmisel ja raskel liivsavil ja harvem raske liivsavi savil

(kahekihiline lähtekivim). Lähtekivimiks on valdavalt punakaspruun või pruun

liivsavimoreen.

Detailplaneeringu koostamisel ei ole teada detailplaneeringu realiseerimist takistavaid

pinnase omadustest tulenevaid tingimusi.

Planeeringuala piirneb 22133 Reola-Unipiha kõrvalmaanteega, mille tee kaitsevöönd on

30m teekatte servast ja aasta keskmine liiklussagedus 2024.a andmetel 352 a/ööpäevas.

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 7 –

Vastavalt Ehitusseadustiku §71 lg 1 tagab tee kaitsevöönd tee kaitse, korrashoiu

korraldamise, liiklusohutuse ning vähendab teelt lähtuvaid keskkonnakahjulikke ja

inimestele ohtlikke mõjusid.

Olemasolev olukord on graafiliselt esitatud joonisel nr 2.

5.3 Planeeringulahenduse kirjeldus ruumilise arengu eesmärkide saavutamiseks,

valitud planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused

Käesolev planeering on koostatud eesmärgiga laiendada olemasolevat tootmiskompleksi.

Planeeringuga määratakse tingimused lisanduvate äri- ja tootmishoonete

projekteerimiseks ja ehitamiseks. Planeeringu eesmärgid vastavad piirkonna arengu

eesmärkidele ning planeeringuga ei muudeta kehtivat üldplaneeringut.

Planeeritud ehitusõigus arvestab Reola külas väljakujunenud hoonestuspõhimõtetega.

Planeeringuala on suurusega ca 26 ha ja moodustab iseseisvalt väljakujunenud

hoonestusega piirkonna.

Kokkuvõtvalt säilitab käesolev planeeringulahendus tasakaalu olemasoleva asustuse,

lisanduvate hoonete ning väljakujunenud keskkonna vahel.

5.4 Planeeritava maa-ala kruntideks jaotamine

Detailplaneeringuga nähakse ette Pos 2 tee laiendamiseks ja Pos 3 tee pikendamiseks

transpordimaa moodustamine. Samuti antakse võimalus tootmismaa kruntide liitmiseks

– moodustatakse Pos 1. Kruntide liitmine ei ole kohustuslik.

Maakasutuse koondtabel Tabel 1

Pos nimetus Krundi sihtotstarve Krundi pindalad

Planeeringu eelne

Unipiha tee 20 tootmismaa 4,96 ha

Unipiha tee 20a tootmismaa 5,13 ha

Tinni tootmismaa 102040 m²

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 8 –

Tinniveere tootmismaa 48080 m²

Planeeringu järgne

Pos 1 tootmismaa 250782 m²

Pos 2 transpordimaa 251 m²

Pos 3 transpordimaa 686 m²

5.5 Krundi ehitusõigus

Pos 1 krundi ehitusõigusega on määratud:

• krundi kasutamise sihtotstarve;

• hoonete suurim lubatud arv krundil;

• hoonete maksimaalne kõrgused;

• hoonete suurim lubatud ehitisealune pind.

Krundi ehitusõigus ja hoonestusala on toodud planeeringu põhijoonisel (joonis 4).

Kohustuslikku ehitusjoont hoonetele ei määrata.

Hoonete suurim lubatud arv krundil: tootmismaal kuni 45 hoonet (olemasolevad hooned

+ uued hooned) nii ehitusloa kui ehitusteatise kohustuslikud kokku.

Ehitiste (hoonete) kasutamise otstarbed:

büroohooned (12200);

muu lühiajalise majutuse hooned (12129);

kohvik, baar, söökla (12132);

muu toitlustusasutus (12139);

kaubandushooned (12310);

muu teenindushoone (12339);

garaazid (12430);

tööstus- ja laohooned (12500);

katlamaja, boilerjaam (12745);

veepuhastusjaama hoone (12747);

jäätmekäitluse hoone (12748).

Hoonestusalale võib ehitada ka erinevaid rajatisi ning istutada puid. Puid võib istutada

ka väljapoole planeeritud hoonestusala arvestades kitsendustega. Maa-aluseid rajatisi ja

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 9 –

nt reklaamtahvleid võib paigaldada väljaspoole hoonestusala. Maa pealseid rajatisi (nt

varjualuseid, ajutisi ehitisi jms) väljaspoole hoonestusala püstitada ei ole lubatud.

Hoonete täpne paigutus hoonestusalas antakse projekteerimise käigus. Kohalikul

omavalitsusel on õigus lubada planeeringualale ka muude kasutusotstarvetega ehitiste

püstitamist, kui need vastavad üldplaneeringu nõuetele. Pos 2 ja Pos 3 transpordimaadele

hoonete ehitusõigust ei määrata.

5.6 Arhitektuurinõuded ehitistele

Arhitektuursed nõuded Pos 1 planeeringuala hoonetele on planeeringuga määratud

järgmiselt:

Arhitektuurinõuded Pos 1 hoonetele Tabel 2

Krundi suurim

lubatud ehitiste alune

pind

kuni 103 826 m²

Lubatud korruselisus kuni 3 korrust

Katusekalde

vahemik

lubatud 0 – 45 kraadi

Katuse põhimahu

harjajoone suund

ei määrata

Katuse tüüp viilkatus, lamekatus, kaldkatus, kaarkatused

Katusekatte materjal plekk, rullmaterjal, kivi, lubatud ka päikesepaneelid.

Hallide tüüpi hoonetel lubatud ka PVC jms katted.

Katusekatte värvid ei määrata, arvestada väljakujunenud toonidega

Välisviimistluse

materjalid

puit, kivi, krohv, klaas, betoon, värv -ja tsinkkattega plekk (ka

kombineeritult);

Hallide tüüpi hoonetel lubatud ka PVC jms katted.

Kohustuslik

ehitusjoon

ei määrata

Piirdeaed kõrgus kuni 2 m. Keelatud on läbipaistmatud piirdelahendused

(erandina on lubatud läbipaistmatud piirded

keskkonnahäiringute leevendamiseks st müra, tolm vms);

Mudaniku-Nuia tee poolsel küljel on piirdeaed lubatud rajada

krundil kuni 2m kaugusele krundi piirist.

Riigitee teekaitsevööndi alas nähtavust mõjutavate piirdeaedade

ja kõrghaljastuse lahendus tuleb kooskõlastada kirjalikult enne

rajamist transpordiametiga.

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 10 –

Hoonete rajamisel tuleb jälgida, et kavandatavad hooned harmoneeruksid piirkonna

ehituslaadiga ning oleksid ehitatud vastavalt heale ehitustavale.

Rajatiste lubatud kõrgus on kuni 30m.

5.7 Kruntide hoonestusalade piiritlemine

Planeeringuala krundile Pos 1 on määratud hoonestusala, mille piiresse on lubatud

hooned ehitada. Hoonestusala suurus ja paigutus on näidatud põhijoonisel (joonis 4).

Planeeritud hooneid võib ehitada ainult joonisel näidatud hoonestusalasse. Hoonestusala

on antud suuremana kui ettenähtud hoonete suurim lubatud ehitisealune pind, nii

võimaldab planeering püstitada hooneid vastavalt tootmiskompleksi tehnoloogilistele

vajadustele.

Ehitusseadustiku §72 lg 4 alusel võib detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel

detailplaneeringu koostamise kohustusega hooneid ehitada tee kaitsevööndisse, kui see

on lubatud detailplaneeringus või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringus. Antud

juhul on juba tee kaitsevööndis olemasolev hoone, mistõttu on maa optimaalseks ära

kasutamiseks ka teiste hoonete ehitamine riigitee äärde sobiv.

5.8 Tee maa-alad, liiklus-ja parkimiskorraldus

Planeeringuala põhjaosas asub riigitee 22133 Reola-Unipiha tee, millelt on juurdepääsud

ka planeeringualale. Detailplaneeringuga kavandatakse üks lisajuurdepääs antud

riigiteelt. Lisaks rajatakse üks juurdepääs ka kohalikult Mudaniku-Nuia teelt. Mudaniku

-Nuia tee on 28301:001:1088 ja 28301:001:1087 katastriüksustega külgnevas lõigus

2025.a asfalteeritud. Juurdepääsude asukohad on orienteeruvalt tähistatud

detailplaneeringu põhijoonisel (joonis 4) ja nende täpne asukoht lahendatakse vastavate

projektidega. Mudaniku-Nuia teelt on lubatud planeeringualale juurdepääsu asukohta

muuta ja nihutada vastavate projektide koostamisel. Pos 2 ja Pos 3 on kavandatud

Mudaniku-Nuia tee pikendamine ja laiendamine.

Kõik detailplaneeringualale koostatud ehitusprojektid, mille koosseisus kavandatakse

tegevusi riigitee kaitsevööndis, tuleb kooskõlastada transpordiametiga. Riigiteega

ristumiskoha projekteerimiseks tuleb taotleda nõuded projekti koostamiseks.

Transpordiamet ei võta endale kohustusi planeeringuga seotud rajatiste väljaehitamiseks.

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 11 –

Parkimine lahendatakse planeeringuala siseselt.

Kõik parkimisalad on kavandatud kõvakattega.

Vastavalt Eesti standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“ on üldjuhul

parkimisnormatiiv järgmine (kohti/ hoone suletud brutopinna kohta):

- asutused 1/90

- tööstusettevõte/ladu 1/250

- kauplus 1/100

Arvestades, et enamik tootmisala hoonetest on laod ja automaatliinidega tootmishooned,

siis neile parkimiskohti kavandada ei ole vaja.

Kruntide parkimiskohtade arv ning täpne paigutus määratakse lõplikult edasisel

projekteerimisel, lähtudes projekteeritavate hoonete suletud brutopindade täpsetest

suurustest, kasutusotstarvetest ja arvestades hoonete sissepääsude asukohti.

Sõidusuunad ja juurdepääsud kruntidele on näidatud põhijoonisel (joonis 4).

5.9 Haljastuse ja heakorra põhimõtted

Haljastus lahendatakse hoonete projekteerimise käigus. Minimaalselt 10% krundi

pindalast haljastusega haljastatakse, millest 5%-le tuleb rajada kõrghaljastus.

Planeeringuala vertikaalplaneeringut oluliselt ei muudeta. Lubatud on maapinna kallete

muutmine vertikaalplaneeringuga selleks, et tagada hoonete ümbruses sademevee

äravool ja platsidele vajalik tasapind. Olemasolevad ajutised pinnasevallid teisaldatakse

vajadusel. Õuna kü piiri äärde on planeeritud 20m laiune kõrghaljastatav puhvertsoon.

5.10 Ehitistevahelised kujad

Käesoleva detailplaneeringu koostamisel on arvestatud tuleohutusnõuetega vastavalt

siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded.“

Minimaalseks tulepüsivusklassiks määratakse detailplaneeringuga TP-3.

Tule levimist teisele ehitisele, välja arvatud piirdeaiale, postile ja muule sarnasele, peab

vältima selliselt, et oleks tagatud inimese elu ja tervise, vara ja keskkonna ohutus.

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 12 –

5.11 Tehnovõrkude ja rajatiste asukohad

Käesoleva detailplaneeringuga uusi tehnovõrkude liitumispunkte ei rajata. Kõik

tehnovõrkude liitumisühendused on planeeringuala olemasolevatele hoonetele rajatud.

Lisaks olemasolevatele liitumistele on lubatud vajadusel projekteerida ja ehitada

täiendavaid tehnovõrkude ühendusi. Planeeritud hoonete tehnovõrkudega varustamiseks

on kavandatud krundi sisesed tehnovõrgud. Vajadusel võidakse projekteerida ja rajada

täiendavaid liitumispunkte elektrivõrguga liitumiseks sõltuvalt tehnoloogilisest

vajadusest.

Olemasolevate tehnovõrkude paiknemine on näidatud planeeringu joonistel.

Veevarustus- ja reoveekanalisatsioon

Uusi liitumispunkte ühisveevärgi- ja kanalisatsioonivõrguga liitumiseks ei kavandata.

Ühisveevärk ja kanalisatsioonivõrk on planeeringualale juba eelnevalt rajatud.

Tuletõrje veevarustus

Tuletõrje hüdrant (nr 16561) ja tuletõrje veevõtukoht (nr 2387) asuvad Unipiha tee 20

tootmisterritooriumil. Vajadusel rajatakse lisaks uued veevõtuvõimalused (uued tiigid

vms).

Sademevee ja liigniiskuse ärajuhtimine. Drenaaž.

Olemasolevalt on planeeringuala sademevesi kokku kogutud planeeringualal asuvate

kraavide, tiikide ja sademeveetorudega. Sademevesi on suunatud eesvoolu kraavi läbi

22133 Reola-Unipiha tee all asuva olemasoleva PP SN8 De400 mm sademeveetoru.

OÜ Altren Projekt on koostanud sademevee modelleerimise planeeringualale (töö nr

26011, veebruar 2026), planeeringuala sademevee lahendamiseks. Allolevalt kokkuvõte

nimetatud tööst.

Valgala suuruseks on ligikaudu25,5ha.

Sademevee modelleerimise tulemused näitavad, et olemasolev kraavide, truupide ja

sademeveetorude süsteem on enamasti suuteline vastu võtma arvutusvihmaga seotud

sademevee vooluhulga ning tagab sellistes tingimustes vajaliku ärajuhtimise kuni

eesvooluni.

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 13 –

Planeeringuala sademevesi on ette nähtud juhtida hoonetest eemale ja suunata

planeeringualal asuvatesse/rajatavatesse sademeveetorustikesse ja kraavidesse ning

tiikidesse.

Kuna planeeringuala lääne ja lõuna poolne osa on välja ehitamata ning sinna on

planeeritud suure osakaaluga kõvakattega ala, on mõistlik rajada kraav kinnistu kõige

lõuna poolsemasse ossa. Vahepeale on planeeritud 3 tiiki. Tiigid töötavad varumahu

puhvrina ning esimest kahte tiiki on võimalus kasutada ka tuletõrjetiikidena.

Planeeringuala sees rajatakse sademevee torude ja kraavide süsteem.

Sademeveesüsteemi täpne lahendus antakse hoonete projekteerimise faasis, kui on

täpselt teada ehitatavate uute hoonete asukohad ja krundi sisesed kõvakattega alad.

Sademevett ei ole lubatud juhtida naaberkinnistutele. Sademevee ärajuhtimise süsteemi

põhilahenduse projekteerimine tuleb teostada koos iga planeeringualale kavandatava

hoone ja kõvakattega ala projekteerimisega.

Soojavarustus

Soojavarustus on lahendatud lokaalselt. Täpne soojavarustuse lahendus antakse hoone

projekteerimisel. Lubatud kasutada elektri, vedel-, tahke-, maa-, õhk- ja kõiki

alternatiivkütte allikad. Eelistatud on alternatiivkütteallikad- maa- ja õhk soojus,

päikesepatareid, biokatlad jms. Keelatud on kasutada õhku saastavaid kütteliike nagu

raskeõlid ja kivisüsi.

Elektrivõrk

Elektrilevi OÜ ja AS Rait vahel on sõlmitud võrguleping. Kui perspektiivselt tekib

vajadus krundi siseselt elektri liinide või maakaabelliinide paigaldamiseks, tehakse seda

vastavalt elektrivõrgu valdaja eeskirjadele.

Telekommunikatsioonivõrk

Telekommunikatsioonivõrk on olemasolevatele hoonetele rajatud ja uutele hoonetele

lahendatakse projekteerimise käigus.

Välisvalgustus

Planeering ei näe ette tänavavalgustuskaablite ja tänavavalgustusmastide paigaldamiseks

konkreetseid asukohti. Tootmiskompleksi hoonete vaheline valgustus lahendatakse

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 14 –

projekteerimisel. Välisvalgustus tuleb suunata tootmiskompleksi platside ja hoone

suunas.

Tehnovõrkude orienteeruv paiknemine on näidatud tehnovõrkude joonisel (joonis 5) ja

nende asukohti on lubatud projekteerimise käigus muuta ja/või täpsustada.

5.12 Keskkonnatingimused planeeringuga kavandatava elluviimiseks

Planeeritud alal ei ole keskkonnaohtlikke objekte ega kaitsevööndit nõudvaid rajatisi.

Detailplaneeringuga ei kavandata objekte, mille raames tuleb läbi viia keskkonnamõju

hindamine. Kavandatud tegevus ei põhjusta eeldatavalt negatiivset keskkonnamõju.

Tegevusega kaasnevad võimalikud mõjud, peamiselt ehitustegevuse ajal, on eeldatavalt

väikesed ja nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga.

Planeeringualasse hõlmatud maaüksusele ei ole lubatud ladustada ohtlikke jäätmeid.

Jäätmemajandus lahendatakse vastavalt kehtivatele normatiividele ja seadusandlusele.

Jäätmed tuleb koguda vastavatesse kinnistesse konteineritesse. Kõik ohtlikud jäätmed

kogutakse vastavalt kehtivatele eeskirjadele. Olmejäätmed antakse üle jäätmeluba

omavatele firmadele. Prügi kogumise lahendus määratakse ehitusprojektidega ning

konteinerite asukoht peab olema näidatud ehitusprojektides.

Ehitustegevus tuleb käsitletaval maa-alal korraldada keskkonnasõbralikult, vastavalt

heale tavale ja kehtivatele normidele. Ehitustegevus ei tohi öisel ajal häirida piirkonna

elanikke.

Kambja Vallavalitsus ei võta vastutust ega kohustusi seoses müra ja teelt lähtuva muu

kahjuliku mõju vähendamiseks ette nähtud meetmete rakendamiseks planeeringualal.

Kuna tegemist on tootmisalaga, siis selliseid mõjusid eeldatavalt ei eksisteeri.

Õhusaaste ei ole perspektiivset liikluskoormust ning vahekaugust maanteest arvestades

probleemiks.

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 15 –

5.13 Ettepanekud kaitse alla võetud maa-alade ja üksikobjektide kaitserežiimi

täpsustamiseks, muutmiseks või lõpetamiseks.

Planeeritaval maa-alal puuduvad kaitsealused üksikobjektid ja maa-alal ei ole

kaitserežiimi.

5.14 Servituutide vajaduse määramine

Servituutide seadmiseks vajadus puudub. Planeeritaval maa-alal säilivad olemasolevad

tehnovõrkude ja riigitee teekaitsevööndist tingitud kitsendused. Juhul, kui kitsendust

põhjustav objekt likvideeritakse (nt elektriliin), siis vastav kitsendus kustutatakse.

5.15 Kuritegevuse riske vähendavad nõuded ja tingimused

Planeeringu koostamisel on arvestatud Eesti standardi EVS 809-1:2002 kohaselt

planeerimise põhimõtteid. Kuritegevuse riskide vähendamiseks on planeeringulahenduse

väljatöötamisel arvestatud järgmiste linnakujunduslike võtetega:

-oluline on hea nähtavus (krundi valgustatus);

-krundile sissepääsude piiramine;

-territoriaalsus (ala selge eristamine ja piiramine piirdeaedadega).

Hoonete projekteerimisel ja hilisemal rajamisel arvestada kuriteohirmu vähendamiseks

ja vandalismi ärahoidmiseks lisaks veel järgnevaga:

-võimalusel paigaldada kohtvalgustid;

-hoida maa-ala korras;

-kasutada vastupidavaid ja kvaliteetseid materjale (uksed, aknad ja lukud).

5.16 Muud seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevad kinnisomandi kitsendused

ning nende ulatus

Vastavalt Maa-ja Ruumiameti kitsenduste kaardi infole (www.kitsendused.kataster.ee)

asuvad planeeringualal maaüksusel seadusjärgsed kitsendused, mis on kajastatud tabelis

3 .

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 16 –

Katastriüksuse kitsendused Tabel 3

Piiranguvöönd Kitsendus Nimetus

Elektripaigalise kaitsevöönd Elektriõhuliini

mastitõmmits või

tugi

-

Sideehitise kaitsevöönd Sideehitis maismaal -

Riigitee kaitsevöönd Riigitee Reola-Unipiha

Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni

vöönd

torustikud -

Kitsendust põhjustava objekti likvideerimisel kitsendused kustutatakse, seni kitsendused

säilivad.

5.17 Planeeringu kehtestamisest tulenevate võimalike kahjude hüvitaja

Planeeringuga ei tohi põhjustada kahju kolmandatele osapooltele. Selleks tuleb tagada,

et rajatavad hooned ja haljastus ei kahjustaks naaberkruntide kasutamise võimalusi ei

ehitamise ega ka kasutamise käigus. Juhul kui planeeritava tegevusega tekitatakse siiski

kahju kolmandatele isikutele, kohustuvad planeeringuala kruntide igakordsed omanikud

koheselt hüvitama tekitatud kahju.

Planeeritav ala asub riigitee kaitsevööndis. Riigitee lähedusest tingituna on

olemasolevalt ja perspektiivselt ette näha liiklusest põhjustatud häiringute (võimalik

müra, õhusaaste, vibratsioon, tolm vms) mõningast ulatumist planeeringualale. Riigitee

liiklus põhjustab häiringuid ning tee omanik ei võta endale kohustusi rakendada

leevendusmeetmeid riigitee häiringute leevendamiseks planeeringuga käsitletaval alal.

Leevendusmeetmete vajaduse tekkimisel, kannab vastavad kulud planeeringuala

kruntide igakordne omanik.

Transpordiamet ei võta endale kohustusi seoses planeeringu realiseerimisega. Tee ehitus

projekte võib koostada vaid vastavat pädevust omav isik. Kõik riigitee

teekaitsevööndisse kavandatavad projektid tuleb esitada Transpordiametile nõusoleku

saamiseks. Riigitee ristumiskoha ehitamise projekteerimise nõuded väljastab

Transpordiamet.

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 17 –

5.18. Planeeringu elluviimisega kaasnevad asjakohased majanduslikud,

kultuurilised, sotsiaalsed ja looduskeskkonnale avalduvad mõjud

Majanduslikud mõjud

Detailplaneeringu realiseerimise majanduslik mõju on positiivne, kuna olemasoleva

tootmiskompleksi laiendamine loob piirkonda eeldused hästi toimiva efektiivse

jätkusuutliku ettevõtte arenguks.

Tööstuspiirkonna areng soodustab ettevõtte konkurentsivõime säilimist koos kõrge

lisandväärtusega töökohtadega, mis omakorda aitab edendada valla head käekäiku.

Planeeringuala hoonestamine tootmishoonetega on positiivne tänu heale logistilisele

asukohale, mida ühtlasi toetab olemasolev taristu. Kuna planeeringuala piirkonnas on

tagatavad vajalikud ühendused tehnovõrkudega, ei too planeeringulahendus kaasa

ulatuslikke kulusid uue tehnilise ja sotsiaalse taristu rajamisel, kuid soodustab

mitmekesise ja kvaliteetse tootmiskeskkonna arengut. Planeeritud tegevuse negatiivne

mõju majanduslikule keskkonnale eeldatavalt puudub.

Kultuurilised mõjud

Eeldatavalt kultuurilised negatiivsed mõjud puuduvad. Tootmisalade läheduses

hoonestamata maa-ala muutumine kaasaegseks tootmiskeskkonnaks on kultuurilise mõju

seisukohalt pigem positiivne muutus.

Sotsiaalsed mõjud

Planeeritud tegevusega suurendatakse investeeringuid nii hoonete ehitusse kui

tehnoloogiasse parandades ja kaasajastades töökeskkonda piirkonnas. Samuti soodustab

tootmise arendamine kohaliku elanikkonna tööhõive valikuvõimalusi ja omavahelist

lävimist, mis omakorda tugevdab kogukonnatunnet. Eelnevast lähtuvalt võib sotsiaalset

mõju pidada positiivseks.

Looduskeskkonnale avalduvad mõjud

Kavandatud tegevuse elluviimine toob endaga kaasa senise keskkonna muutuse.

Planeeringu elluviimisega maa-ala ilme muutub- rajatakse uued hooned. Arvestades

asjaolu, et piirkonnas on juba väljakujunenud hoonestatud ja inimtegevuse poolt

mõjutatud tootmiskeskkond, siis on mõju positiivne ja laiemas plaanis on tegemist

keskkonda sobiva muutusega. Lokaalselt on muutus positiivses suunas, kuna tootmisala

vahetus läheduses paiknev hoonestamata ala kujundatakse terviklikuks ning

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 18 –

haljastatakse kõrg ja madal haljastusega.

Planeeringualal ei asu kaitsealuseid taime-, looma- ja linnuliike ning selle

kontaktvööndis puuduvad väärtuslikud elupaigad. Sellest lähtuvalt ei ole kavandatud

tegevusega oodata ka negatiivse mõju avaldamist kaitsealustele liikidele või taime- ning

loomaliikide populatsioonide arvukusele.

Kokkuvõtvalt on planeeringu elluviimisega kaasnevad kultuurilised, sotsiaalsed ja

looduskeskkonnale avalduvad mõjud minimaalsed, kuna planeeritud tegevused on

kooskõlas valla üldplaneeringuga ning tootmisala laiendamine on läbi kaalutletud.

Planeeringu realiseerumisel kujuneb planeeringualast loomulik jätk piirkonna üldisele

tasakaalustatud arengule.

5.19. Planeeringu rakendamise majanduslikud võimalused

Käesolev detailplaneering on pärast kehtestamist aluseks uute ehitiste projekteerimisele

ja püstitamisele. Planeeringualal edaspidi koostatavad ehitusprojektid peavad olema

koostatud vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele projekteerimisnormidele ja heale

projekteerimistavale.

Planeeringualal asuvate maaüksuste omaniku AS Rait ja Kambja Vallavalitsuse vahel on

sõlmitud planeerimisseaduse paragrahv 131 lõikes 2 nimetatud haldusleping, mille

sisuks on kõikide detailplaneeringuga seotud kulude katmine huvitatud isiku poolt.

Lisaks on Kambja Vallavalitsus sõlminud detailplaneeringu ala maade omanikuga ka

lepingu detailplaneeringukohaste rajatiste väljaehitamiseks ja valla tehnilise taristu

väljaehitamise toetamiseks.

Kambja Vallavalitsus ei väljastata enne ehituslubasid hoonetele kui on välja ehitatud

planeeringujärgsed juurdepäästeed, tehnovõrgud ja –rajatised.

Servituutide planeerimise korral vajalik enne ehituslubade väljastamist servituutide

kanded kinnistusraamatus.

Planeeringuga ette nähtud uute juurdepääsuteede ristmike välja ehitamine toimub

planeeringuala krundi omanike kulul.

Transpordiamet ei võta endale kohustusi planeeringuga seotud rajatiste

rekonstrueerimiseks või ehitamiseks.

R E O L A K Ü L A S A S U V A T E U N I P I H A T E E 2 0 , U N I P I H A T E E 2 0 A , T I N N I J A

T I N N I V E E R E M A A Ü K S U S T E J A L Ä H I A L A D E T A I L P L A N E E R I N G

RAID INVEST OÜ – 19 –

ELLUVIIMISE TEGEVUSKAVA:

1) Pos 2 krundi moodustamine ja Kambja Vallavalitsusele võõrandamine;

2) Ehitiste projekteerimine;

3) Ehitustegevus.

Tasa maaüksusest (Pos 3) tekkiva krundi võõrandamine Kambja Vallavalitsusele ja

maakorralduslike toimingute teostamine lepitakse kokku maa omaniku ja Kambja

Vallavalitsuse vahel. Maa omandamise korraldamine ja kokkuleppe sõlmimine ning Pos

3 tee välja ehitamine Tasa maaüksuse (Pos 3) lõigus ei ole huvitatud isiku kohustus ega

planeeringu elluviimise eeldus.

Kui planeeringuala realiseerimist ei ole alustatud 5 aasta jooksul peale detailplaneeringu

kehtestamist, on kohalikul omavalitsusel (Kambja Vallavolikogul) õigus tunnistada

koostatud detailplaneering kehtetuks.

6 . Kooskõlastuste kokkuvõte ja koostöö võrguettevõtjatega:

Kooskõlastava

asutuse nimi

Kuupäev Kooskõlastaja

nimi

Kooskõlastuse

asukoht

Päästeamet 30.12.2025 M.Kartau Lisade kaustas

Transpordiamet ………….. Lisade kaustas

Maa- ja

Ruumiamet

……………. Lisade kaustas