Kiri

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Aadress: Järva maakond, Järva vald, Imavere küla, Paiaristi

Hinnatav vara: Eelduslikult hoonestamata kinnistust, registriosa nr. 2155736 teostatav äralõige suurusega 1149 m2

Väärtuse kuupäev: 21.02.2026

Hindamisaruande kuupäev:

30.03.2026

Katastriüksuse harilik väärtus (ümardamata)

Hüvitamisele kuuluv tasu kokku (ümardamata)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju Saamata jääv tulu

318 424 € ehk 7,51 €/m2

8628,99 € ehk 7,51 €/m² äralõike pindala kohta

8628,99 € ehk 7,51 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki* Ei teki

Hindaja:

*kaasnev kahju võib tekkida juhul kui krediidiasutus nõuab kinnistu omanikult uue eksperthinnangu tellimist (vara on koormatud hüpoteegiga). Sellisel juhul on kaasnevaks kahjuks eksperthinnangu maksumus.

allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565 e-post: [email protected]

2

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ..................................... 5

1.1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja hindamisel alused ........................................................... 5

1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................ 6

2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ............................................................................. 7

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon .................................................... 7

2.2 Hinnatava vara ülevaatus ............................................................................................................ 7

2.3 Andmete usaldusväärsus ............................................................................................................ 7

3. Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 8

3.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus ........................................................................ 8

3.2 Asukoht ....................................................................................................................................... 9

3.3 Maakasutus ............................................................................................................................... 13

3.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................................ 15

3.5 Äralõige ..................................................................................................................................... 16

3.6 Vastuolud andmetes ................................................................................................................. 17

3.7 Analüüs vastavalt KAHOS § 12 lg 3 ......................................................................................... 18

3.8 Vara kestlikkus .......................................................................................................................... 18

4. Turuülevaade ...................................................................................................................................... 19

4.1 Majandusülevaade .................................................................................................................... 19

4.2 Hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade ................................................................... 20

4.3 Müügitehingud ........................................................................................................................... 22

4.4 Turustatavuse analüüs .............................................................................................................. 23

5. Hindamine ........................................................................................................................................... 25

5.1 Vara parim kasutus ................................................................................................................... 25

5.2 Hindamismeetodi valik .............................................................................................................. 25

5.3 Hüvitamisele kuuluva tasu hindamine ....................................................................................... 27

5.3.1 Katastriüksuse turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine................................... 27

5.3.2 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ................................................. 29

5.3.3 Hüvitamisele kuuluv tasu kokku............................................................................................ 30

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 31

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 32

Lisa 3 Kitsenduste kaardi väljavõte ............................................................................................................ 34

Vastavuskinnitus standardIsarja EVS875 nõuetele ................................................................................... 35

3

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Eelduslikult hoonestamata kinnistust, registriosa nr. 2155736, teostatav äralõige suurusega 1149 m2

Aadress Järva maakond, Järva vald, Imavere küla, Paiaristi

Omanikud Aktsiaselts "Johnny" (registrikood 10080098) 41900/42400 kaasomandist OÜ Carmex Grupp (registrikood 11601990) 500/42400 kaasomandist

Katastritunnus 23401:003:0030

Registriosa nr 2155736

Kinnistu liik Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 4,24 ha

Planeeringud / ehitusõigus Kehtiva üldplaneeringu andmetel paikneb hinnatav katastriüksus peamiselt äri- teenindusettevõtte maa-alal, osaliselt tootmise maa-alal, osaliselt teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritav 2+2 maantee telg. Katastriüksusel asub ohtlik ettevõte. Äralõige teostatakse teemaplaneeringu ja projekteeritava teega seotud osast ja osaliselt äri- ja teenindusettevõtte maa-alalt ning tootmise maa-alalt. Detailplaneering kehtestatud 11.06.2007 Imavere Vallavalitsuse korraldusega nr 88. Äralõiget ei teostata hoonestusalalt.

Hindamistulemust mõjutada võivad vastuolud andmetes

Puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja osa hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitamisele kuuluv tasu

Ülevaatuse kuupäev 21.02.2026

Väärtuse kuupäev 21.02.2026

Hindamisaruande kuupäev 30.03.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 10.12.2025 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/25/1799-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Keskmine, vastavate varade sektoris kuni 9 kuud. Prognoositav müügiperiood on vastava turusegmendi jaoks tavapärane.

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam, ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Tegelik tehinguhind võib eelneva protsendi piires erineda.

Käibemaks Ei sisaldu ja ei lisandu käibemaks.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Vara Katastriüksuse harilik väärtus (ümardamata)

Äralõike hüvitamisele kuulub tasu (ümardamata)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

4

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Eelduslikult hoonestamata kinnistust reg.osa nr 2155736 teostatav äralõige suurusega 1149 m2

318 424 € ehk 7,51 €/m2

8628,99 € ehk 7,51 €/m² äralõike pindala kohta

8628,99 € ehk 7,51 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki* Ei teki

Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid *kaasnev kahju võib tekkida juhul kui krediidiasutus nõuab kinnistu omanikult uue eksperthinnangu tellimist (vara on koormatud hüpoteegiga). Sellisel juhul on kaasnevaks kahjuks eksperthinnangu maksumus Hindaja: Selgitus: hindaja viis läbi kogu hindamistoimingu, sh teostas vara visuaalse ülevaatuse, teostas turuväärtuse arvutused ning koostas eksperthinnangu aruande.

allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

5

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

1. HINNATAV VARA, HINDAMISE EESMÄRK, ALUSED, EELDUSED JA

PIIRAVAD TINGIMUSED

1.1 Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja hindamisel alused

Hinnatav vara Eelduslikult hoonestamata kinnistust, registriosa nr. 2155736 teostatav äralõige suurusega 1149 m2.

Hindamise eesmärk Kinnisasja osa hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Hindamise alused

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist.

Kinnisasja omanikule makstav tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad. Hüvitamise eesmärgil hinnatakse omandatava kinnisasja või selle osa väärtus ning analüüsitakse kinnisasja kui terviku väärtuse võimalikku muutumist. Kui kinnisasja väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtuse vähenemisele lisanduv otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu. (EVS 875-12). Vara väärtuseks hoonestamata vara hüvitamisel on tavaliselt harilik väärtus, millele vastab vara hindamise standardites turuväärtus (EVS 875-12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei

leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms

tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis.

Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse hindamise, tuleb hindamisel

lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest.

Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse

kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale

sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat

müügitegevust, kusjuures pooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta (EVS

875-1).

Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) on kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1).

Väärtuse kuupäev (date of valuation) on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-4).

Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1).

6

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus.

Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4).

Hindamisel oleme eeldanud, et vara ei koorma lepingud, mis mõjutavad selle turuväärtust, vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud ja vara on ehitatud ja / või omandatud vastavalt seadusele.

Hindamispraktikas väljakujunenud tava kohaselt vara koormavate hüpoteekide ning nendest tulenevate nõuetega turuväärtuse hindamisel ei arvestata. Hüpoteekidest tulenevad nõuded mõjutavad vara turuväärtust üldjuhul negatiivselt, kuid turul levinud praktika kohaselt nõuded rahuldatakse ja hüpoteek kustutatakse vara võõrandamisel. Hüpoteekide olemasolul ei ole hindamisel nendega arvestatud. Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama. Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene. Muud eeldused puuduvad.

Piiravad tingimused

Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need ehitise osad on piisavalt heas seisundis tagamaks ehitise eesmärgipärast kasutust. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust ehitise nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4).

Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4).

Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ette nähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ette nähtud eesmärgil (EVS 875-4).

7

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

2. HINDAMISE ALGANDMED JA HINNATAVA VARA ÜLEVAATUS

2.1 Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon

Allikas: Kuupäev:

Eesti Vabariigi seadusandlus, EVS Standardiseeria 875, Eesti Pank

Kinnistusraamatu väljavõte 21.02.2026

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 21.02.2026

Eesti pinnase radooniriski kaart, https://gis.egt.ee Seisuga 21.02.2026

Transpordiameti liiklussageduse kaart, https://www.transpordiamet.ee/liiklussagedus

Seisuga 21.02.2026

Jääkreostuse alade kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee/register

Seisuga 21.02.2026

Maa- ja Ruumiameti kodulehekülg www.maaruum.ee ja kaardirakendus 21.02.2026

Ehitisregistri väljavõte 21.02.2026

Kohaliku omavalitsuse koduleht 21.02.2026

LAHE Kinnisvara ja Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas 23.02.2026

Omaniku esindaja Urmas Johansoni kirjalikud ja suulised selgitused 11.02.2026, 12.02.2026

Kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe (mh muud kokkulepped), koostaja ja tõestaja notar Rainis Int, koostatud 16.09.2022

Kinnistusraamatust 21.02.2026

Tellimusleping koos äralõike plaaniga ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 10.12.2025

Allhanked -

2.2 Hinnatava vara ülevaatus

Ülevaatuse kuupäev 21.02.2026

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Karin Lapp

Ülevaatuse juures viibinud isik Puudus, hindaja teostas ülevaatuse iseseisvalt

Ülevaatuse ulatus Eelkõige äralõike osa, vähesel määral ülejäänud

katastriüksus teega piirnevatest osadest. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud; hindaja ei

ole ehitise kaetud ja varjatud osasid inspekteerinud. Visuaalsel ülevaatusel ei ilmnenud puudusi, mis viitaks täiendavate uuringute vajalikkusele.

2.3 Andmete usaldusväärsus

Andmete usaldusväärsus Hindaja hinnangul usaldusväärsed

8

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS

3.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus1

Aadress Järva maakond, Järva vald, Imavere küla, Paiaristi

Registriosa nr 2155736

Kinnistu liik Kinnisasi

Omanikud Aktsiaselts "Johnny" (registrikood 10080098) 41900/42400 kaasomandist OÜ Carmex Grupp (registrikood 11601990) 500/42400 kaasomandist

Katastritunnus 23401:003:0030

Katastriüksuse pindala 4,24 ha

Sihtotstarve Ärimaa 100%

Koormatised ja kitsendused (kanded registriosa III jaos)

• Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks

Televõrgu Aktsiaselts (registrikood 10718810) kasuks.

Tähtajatu isiklik kasutusõigus optilise kaablitrassi

püstitamiseks, omamiseks ja majandamiseks kasutusõiguse

alal.

• Reaalservituut kinnistu nr 2714236 igakordse omaniku

kasuks. Tähtajatu ja tasuta juurdepääsuservituut.

• Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857)

kasuks. Asjaõigusseaduse § 158.1 järgne tähtajatu tasuline

isiklik kasutusõigus maakaabelliinide, komplektalajaama ja

mõõtekilbi püstitamiseks, omamiseks ja majandamiseks

kasutusõiguse alaga elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses.

• Isiklik kasutusõigus tähtajaga 31.08.2026 AS Alexela

(registrikood 10015238) kasuks. Tasuta isiklik kasutusõigus

2 elektriautode laadimiseks mõeldud laadimispunkti ja

vastavate rajatiste ning seadmete majandamiseks

kasutusõiguse ala ulatuses.

• Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857)

kasuks. Asjaõigusseaduse § 158.1 järgne tähtajatu isiklik

kasutusõigus maakaabelliinide ja liitumiskilbi püstitamiseks,

omamiseks ja majandamiseks kasutusõiguse alaga

elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses.

• Märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta.

Kaasomanikud on kokku leppinud kinnistu valdamise ja

kasutamise korras.

Kanded ei ole seotud äralõike alaga, mistõttu mõju katastriüksuse hüvitamisele kuuluva tasu osas puudub. Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2

Hüpoteegid (kanded registriosa IV jaos)

Hüpoteek summas 1 170 000,00 eurot Coop Pank aktsiaselts (registrikood 10237832) kasuks. Kanne ei mõjuta katastriüksuse turuväärtust ega hüvitamisele kuuluvat tasu.

1 Andmed kinnistusraamatust ja Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardilt.

9

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Kinnistusregistriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 2.

Maa- ja Ruumiameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kitsendused ei takista ega piira vara sihipärast kasutamist. Kitsenduste kaardi väljavõte on toodud eksperthinnangu Lisas nr 3.

Üüri- ja rendilepingud Omaniku esindaja poolt esitatud andmetele puuduvad.

3.2 Asukoht2

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara asub Järva vallas, Imavere külas, Paide linnast ligikaudu 20 km kaugusel.

Konkureerivad turupiirkonnad

Paide linnast sarnasel kaugusel paiknevad piirkonnad.

Allikas: kaart.delfi.ee;

Mikroasukoht

2 Andmed Maa- ja Ruumiameti Geoportaalist ja Delfi.ee kaardirakendusest.

10

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Allikas: kaart.delfi.ee; Iseloomustus Kinnistu vahetus ümbruses asuvad peamiselt hoonestamata

maaüksused (põllu- ja metsamaad), äri- ja tootmismaad, üksikelamud ja tootmishooned.

Haljastus Madal- ja kõrghaljastus.

Juurdepääs

Hea, avalikult kasutatavalt teelt. Servituudi seadmise vajadus puudub.

Allikas: Maa- ja Ruumiamet (hinnatav vara on piiratud sinise värviga)

Parkimisvõimalus piirkonnas

Kinnistutel, parkimiskohti on piisavalt

Kaugused Lasteaed, kool, kauplus Ühistransport

Ligikaudu 1-1,5 km kaugusel (Imavere)

Bussipeatus asub kinnistu kõrval

11

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Müratase Hinnatav maa-ala paikneb kõrge liiklussagedusega tee kõrval. Müraandmete kaardirakenduse andmetel on müra tase kinnistul kõrge teega piirnevas osas (liiklusmüra). Tulenevalt piirkonna ja vara spetsiifikast (ärimaa) ei mõjuta väline müra tase ostjate käitumisharjumusi.

Allikas: Maa-ja Ruumiameti mürakaart

Liikluskoormus

Hinnatav vara piirneb Tallinna-Tartu-Võru-Luhamaa teega, kus liiklussageduseks on mõõdetud 10 327 autot ööpäevas ja Imavere- Viljandi-Karksi-Nuia teega, kus liiklussageduseks on mõõdetud 3794 autot ööpäevas.

Allikas: Transpordiameti liiklussageduse kaardirakendus, hinnatava vara asukohale on viidatud noolega.

Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava kinnistu osas teada võimalikku jääkreostust.

Radoonirisk

Eesti radooniriski levialade kaardi andmetel asub hinnatav vara alal, kus on kõrge või väga kõrge radoonitase

12

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Rn-risk omavalitsuse tasemel

Rn-riski ruutkaart (500*500m) Allikas: Eesti radooniriski levialade kaart (Eesti Geoloogiakeskus)

Hindajale teadaolevalt ei ole hinnatava vara turupiirkonnas üldiselt täheldatav, et turuosalised radooniriskiga seoses oma ostuotsustes erinevaid otsuseid langetaksid, mistõttu ei oma hindaja hinnangul radoonitase hinnatava vara turuväärtusele ega likviidsusele olulist mõju. NB! Hindaja juhib tähelepanu, et radoonikaartide puuduseks on asjaolu, et need on üldised ning määravad vaid piirkonna ulatuses radoonitaseme. See aga ei ole praktikas piisav täpsusaste, sest ka hoonete ja korterite lõikes võib radoonitase erineda olulisel määral, s.t esitatud info ei pruugi peegeldada tegelikku olukorda. Tegelik olukord on tuvastatav vaid kohtmõõtmistega, mida antud juhul hindajale teadaolevalt tehtud ei ole.

13

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmeil ei ole hinnatava vara koosseisus oleva maa-ala osas tegemist potentsiaalse maardlaga (sh prognoosvarude alaga) ega pole ka tegemist altkaevandatud alaga.

Ohtlikud käitised Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmeil ei

paikne hinnatav vara ohtlike käitiste mõjualas (raadiuses).

Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal.

Soojussaared3 Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmeil ei paikne hinnatav vara soojussaarte esinemistõenäosusega alal sh esineb hinnataval kinnistul kui ka naabruses olevatel kinnistutel arvestataval määral madal- kui ka kõrghaljastust.

Metsatulekahjude risk Hinnatav vara paikneb loodusliku kõrghaljastusega piirkonnas, kus hooajati (eeskätt suvisel perioodil) võib esineda Eesti Vabariigi kontekstis metsatulekahjude esilekerkimise riski.

Muud võimalikud kliimaohud

Võttes arvesse Eesti geograafilist asukohta ja hõredat asustust, on siinsed kliimamuutustega kaasnevad riskid suhteliselt väikesed ja reeglina väga piiratud ning sageli pelgalt kohaliku mõjualaga. Asustust mõjutavad muud võimalikud kliimaohud avalduvad üle Eesti üsna juhuslikult (nt tormid, kuumalained, äkilised üleujutused jmt), sõltudes pigem võimenduvast juhuste kokkusattumisest, puudulikust ehituskvaliteedist või ohtude ignoreerimisest (erinevaid kliimakahjustusi on mõningal määral võimalik ennetada lisaks üld- ja detailplaneeringutes sätestatavate maakasutus- ja ehitustingimustele ka ehitustegevuse ning selle kvaliteedi kaudu).

3.3 Maakasutus4

Katastritunnus 23401:003:0030

Katastriüksuse pindala 4,24 ha

Sihtotstarve Ärimaa 100%

3 Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad

eeskätt linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad, bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku (allikas: Keskkonnaagentuuri kodulehekülg 4 Andmed Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest, ehitisregistrist, üldplaneeringust ja visuaalselt ülevaatuselt.

14

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Kaardirakenduse plaan

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus (aerofoto pildistamise aeg 25.08.2024)

Kuju, reljeef, haljastus Peamiselt korrapärase kujuga, vähesel määral ebakompaktne, reljeef tasane. Madalhaljastus.

Hoonestus Ehitisregistri andmetel paikneb kinnistul tankla-ärihoone. Lisaks rajatised. Äralõige teostatakse maaüksuse hoonestamata osast, mistõttu hoonestusega (ega rajatistega) ei ole hindamisel arvestatud.

Planeeringud

Järva valla üldplaneering kehtestati Järva Vallavolikogu 29.01.2026 otsusega nr 1. Kehtiva üldplaneeringu andmetel paikneb hinnatav katastriüksus peamiselt äri- ja teenindusettevõtte maa-alal, osaliselt tootmise maa-alal, osaliselt teemaplaneeringu kohane tee, projekteeritav 2+2 maantee telg. Katastriüksusel asub ohtlik ettevõte.

15

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Allikas: kehtiv üldplaneering, hinnatava katastriüksuse asukohale on viidatud noolega.

Detailplaneering ja ehitusõigus

Detailplaneering kehtestatud 11.06.2007 Imavere Vallavalitsuse korraldusega nr 88. Maaüksusest osal (ligikaudu 0,6 ha, vajalik naaberkinnistu juurdepääsuks) kehtib ka Tööstuse maaüksuse detailplaneering (kehtestatud 6. detsember 2016 Imavere Vallavalitsuse korraldusega nr 253). Ehitusõigus vastavalt seletuskirjale on järgmine:

Katastriüksusel paikneb hoone, mille ehitisealune pind on 933,1 m2. Ehitusõigus on suures osas realiseeritud. Hindamisel ei ole hoonestusega arvestatud tulenevalt asjaolust, et äralõige teostatakse katastriüksuse hoonestamata osast.

3.4 Tehnosüsteemid5

Veevarustus Lokaalne, kinnistul puurkaev

Kanalisatsioon Lokaalne, puhasti

5 Andmed ehitisregistrist

16

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Elektrivarustus Võrk, päikeseenergial põhinev

Gaasivarustus Puudub

3.5 Äralõige

Pindala 1149 m2, mis moodustub ligikaudu 2,7% kogu katastriüksuse pindalast.

17

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Allikas: Riigitee 2 (E263) Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa km 84,6-107 Mäo- Imavere lõigu 2+2 maantee ehitusprojekti krundijaotuskava plaan

Äralõige Äralõige teostatakse katastriüksuse idapoolsest osast, äralõige on kolmnurka meenutava kujuga. Äralõike ala on väärtuse kuupäeval looduslik taimestik (teekaitsevööndi osa). Tulenevalt oma kujust, suurusest, paiknemisest ei ole äralõige eraldiseisvalt turuosaliste seas atraktiivne ega ka likviidne.

Paiknemine Äralõige paikneb katastriüksuse idapoolses osas. Äralõige ei poolita ega jaga katastriüksust erinevateks osadeks. Hindaja on seisukohal, et alles jäävat maaüksuse osa on võimalik samal otstarbel edasi kasutada, mistõttu äralõike teostamisega ei muutu alles jääva kinnistu kasutamise otstarve ja mugavus.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõikel puuduvad piirded ja hoonestus. Äralõikel ei asu puid. Äralõike osal on looduslik taimestik.

3.6 Vastuolud andmetes

Hindaja tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel

Puuduvad.

18

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

3.7 Analüüs vastavalt KAHOS § 12 lg 3

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs: Äralõike näol on tegemist olemasoleva eelduslikult hoonestamata ärimaa osaga. Katastriüksus oleks tervikuna enne äralõike teostamist samuti kasutav ärimaana. Äralõige teostatakse katastriüksuse idapoolsest osast ning äralõige ei jaga katastriüksust erinevateks osadeks ning alles jääva katastriüksuse kasutamine on võimalik sarnaselt nagu enne äralõike teostamist (ärimaa). Hinnataval maaüksusel on kehtestatud detailplaneering, kuid äralõiget ei teostata hoonestusalast ning ehitusõigus äralõike tulemusel ei muutu.

3.8 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkuse tagamiseks vajalikud põhimõtted on jaotatud viide rühma, hõlmates maastikku ja krunti; vett; energiat, kütet ja atmosfääri; materjale ja ressursse; hoone sisekeskkonna kvaliteeti. Keskkonna mõistlikuks kasutamiseks on vajalikud järgmised aspektid:

• kulude vähendamise lahendused ja vahendid, mis annavad parimaid tulemusi kestlikkuse

tagamiseks;

• sünergiline seos ehitise osade ja elementide vahel, mis tagaks nende

polüfunktsionaalsuse;

• niisuguste võimaluste aktsepteerimine, et kestlikud strateegiad võivad esitada väljakutse

traditsioonilistele esteetilistele normidele ja luua nende asemel uusi;

• ehitised, mis võimaldaksid kohandamist kiiretele muutustele, sh ebastabiilsed energia ja

muude ressursside hinnad;

• ehitiste paigutamine selliselt, et võimaldada vee- ja energiasüsteemide, krundi pinna ja

ruumi ning transpordi ühine paindlik kasutamine;

• niisuguste kulutuste eelistamine, mis vähendavad nõudlust energia, vee ja materjalide

järele;

• kestlike meetodite teadvustamine üldsusele;

• hooldamise strateegiate arendamine, mis kindlustavad kõikide süsteemide optimaalse

toimimise;

• kestlikkuse strateegiate, vahendite ja indikaatorite regulaarne ümberhindamine.

19

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Hinnatav vara on eelduslikult hoonestamata ja hoonestamata maade puhul kestlikkust ei analüüsita.

4. TURUÜLEVAADE

4.1 Majandusülevaade6

PROGNOOS. Majanduse elavnemine tuleb suurema riigivõla hinnaga Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt on Eesti majandus taastumas. 2026. aastal toetavad majanduse elavnemist eelkõige välisturgude kosumine ja riigipoolsed sammud. Tulumaksumuudatused jätavad inimestele rohkem raha kätte ja riigi kulutuste kasv suunab Eesti majandusse täiendavat raha. Eesti majanduse väljavaadet parandavad ka alanenud intressimäärad, hea ligipääs pangalaenule ja aeglustuv hinnatõus. 2026. aastal kasvab Eesti majandus prognoosi kohaselt 3,6% ja eelarvestiimuli taandudes aeglustub majanduskasv 2028. aastaks 2,5%ni. Majanduse väljavaadet varjutavad siiski endiselt keeruline geopoliitiline olukord ja ebakindlus tuleviku suhtes, seal hulgas teadmatus, millised lahendused leitakse taastamaks riigi rahanduse kestlikkus. Valitsemissektori eelarve läheb järgmisel aastal suurde puudujääki. Pandeemiaaegset ehk 2020. aasta eelarveseisu välja jättes kujuneb järgmise aasta puudujääk viimase kolmekümne aasta suurimaks. Eelarvetasakaalu halvenemise peamised põhjused on tulumaksusüsteemi muutmine ja kaitsekulude suurenemine üle 5% SKPst, millest arvestatav osa kulub impordiks ja seetõttu kohaliku majanduse elavnemisse ei panusta. Praegu teadaoleva info põhjal püsib puudujääk ulatuslik kogu prognoosiperioodi vältel ehk kuni 2028. aastani. Lühiajaliselt mõjub majanduskasvule ergutavalt see, et riik kogub vähem makse ja suurendab oma kulutusi. Samas kasvavad püsivalt nii riigi laenukoormus kui ka iga-aastane intressikulu. 2028. aastaks tõuseb laenukoormus eeldatavalt 31,5%ni SKPst ja intressikulu u 400 miljoni euroni ehk kahekordseks tänavusega võrreldes. Mida kaugemale lükatakse eelarve tasakaalu taastamine ja riigi laenukoormuse stabiliseerimine, seda keerulisemaks see muutub. Riigieelarve tasakaalu suunas liikumisega kaasneks ajutiselt tagasihoidlikum majanduskasv. Hinnatõus aeglustub järgmistel aastatel. 2026. aasta alguseks taandub inflatsioonist mootorsõidukimaksu mõju ja aasta keskpaigas kaob hinnakasvunäitajast aasta varem kehtima hakanud käibemaksutõusu mõju. Samal ajal kandub toidutoormete odavnemine üle jaehindadesse ja toiduainete kiire kallinemine lõpeb. Senist teenuste hoogsat hinnatõusu aitab edaspidi leevendada palkade vaoshoitum kasv. Kuigi suurenev eelarvestiimul ja sellest tulenev sisenõudluse hüppeline kasv põhjustavad täiendavat inflatsioonisurvet, maandavad seda tootlikkuse kiirenev kasv ja ettevõtete võimalus tõsta toodangu hinda sisendkulude kasvust aeglasemalt. Tarbijahindade tõus aeglustub tänavuselt 4,9%-lt 2,9%ni 2026. aastal ning 2,4%ni 2027. aastal. Tööturu väljavaade on majandusaktiivsuse suurenemise taustal hea. Kuna eelneva majanduslanguse ajal ei vähendatud töötajate arvu sama kiiresti kui tootmismahtu, saavad ettevõtted esialgu tootmist suurendada ilma uusi inimesi hoogsalt palkamata. Hõive kasvab 2026. aastal veidi, kuid jääb seejärel üsna stabiilseks. Töötus väheneb järk-järgult, ent seda peamiselt mitte hõive kasvu, vaid tööjõupakkumise vähenemise tõttu. Tööturul aktiivselt osalevate inimeste arvu vähendab rahvastiku vananemine, kuid üldine osalemismäär jääb nii möödaniku kui ka rahvusvahelises võrdluses siiski kõrgeks. Keskmise brutokuupalga kasv aeglustub, ent tulumaksusüsteemi muutmine suurendab inimeste netosissetulekut hüppeliselt. 2026. aastal tõuseb keskmine netopalk seadusemuudatuse tulemusel ligikaudu kaks korda kiiremini kui brutokuupalk ehk umbes 10%. Tänu hinnakasvu aeglustumisele paraneb inimeste reaalne ostujõud märkimisväärselt. Teisalt

6 Allikas Eesti Pank seisuga 19.12.2025

20

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

aitab tulumaksuseaduse muutus vähendada kulusurvet tööandjatele ja annab võimaluse taastada viimastel aastatel kannatada saanud kasumlikkust. Tööjõukulude osakaal loodavas lisandväärtuses on viimastel aastatel kasvanud ajaloolise maksimumi lähedale ning pööre selles ehk kasumiosa taastamine on oluline eeldus ettevõtete investeerimisvõime paranemisele. Laenu võtmise ja tagasimaksmise kulud jäävad laenuvõtjatele soodsaks. Turuootuste kohaselt on edasised muutused euriboris väikesed, kuid seni toimunud langus ja pankade suutlikkus laene anda toetab nii ettevõtteid kui ka majapidamisi. Erinevalt paljudest teistest euroala riikidest on valdav osa Eesti laenudest seotud lühiajalise ehk kuue kuu euriboriga ja pikemaks ajaks fikseeritud intresside osakaal on väike. Seetõttu on Euroopa Keskpanga intressilangetuste leevendav mõju jõudnud Eesti laenuklientideni märksa kiiremini ja toetab majanduse elavnemist ka järgmistel aastatel.

4.2 Hoonestamata äri- ja tootmismaade turuülevaade7

Hoonestamata tootmis-ja ärimaade tehinguid tehakse Järva maakonnas väga vähe. Kui tootmismaade tehinguid on üsna stabiilselt teostatud alates 2019 aastast (ca 8-14 tehingut), siis ärimaade osas on teatavat ebastabiilsust. 2025.a. oli ka hoonestamata tootmismaade tehingute arv oluliselt langenud, teostati kokku vaid 4 ostu-müügitehingut. Hoonestamata ärimaadega vaid 3 ostu-müügitehingut. Tehingute hinnad on ebastabiilsed ja sõltuvad paljudest teguritest. Kui kokku võtta viimase 4 aasta andmed, siis on võimalik välja tuua ka mõningane hinnastatistika. Ajavahemikul 2022-2026 (seisuga veebruar) on Järva maakonnas hoonestamata tootmismaadega teostatud kokku 39 ostu-müügitehingut, keskmise hinnaga 4,16 €/m2 ja mediaanhinnaga 1,67 €/m2. Keskmine müüdud kinnistu suurus oli 41 096 m2. Samal ajavahemikul teostati hoonestamata ärimaadega kokku 16 ostu-müügitehingut, keskmise hinnaga 21,64 €/m2 ja mediaanhinnaga 9,37 €/m2. Keskmine kinnistu suurus oli 5862 m2. Hoonestamata äri- ja tootmismaade ostu puhul on määravamaks elektriliitumise olemasolu, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi liitumispunktide asukohad, detailplaneering (ehitusõigus), asukoht, hea ligipääsetavus ja nähtavus, maaüksuse suurus. Eelistatumad on tootmismaa kinnistud suurusega kuni 3 ha ja ärimaa kinnistud suurusega vähemalt 3000 m2. See võimaldab vajadusel äritegevust laiendada ja manööverdamisruum suurematele veokitele on piisav. Tootmismaade puhul ei ole üle 3 ha suurused kinnistud funktsionaalsemad ja nende hoolduskulud on suuremad. Paide linnas

7 Maa- ja Ruumiamet, Lahe Kinnisvara

21

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

on vaid üksikuid hoonestamata ärimaid, tootmismaad asuvad pigem äärelinnas väljakujunenud tööstuspiirkondades. Kuna hoonestamata maid on vähe, siis soetatakse ka amortiseerunud või kaasaegsetele nõuetele mittevastavate hoonetega maaüksuseid ja hoonestus lammutatakse. Hoonestamata äri- ja tootmismaad on siiski keerulisem osta, sest laenuandjad piiravad hoonestamata maa arendamiseks antavaid laene. Krediidiasutused eelistavad laenu anda sellistele maaüksustele, millel on olemas juba selge äriplaan ja soovitakse näha ka püstitatava hoone ehituseks väljastatud luba. Keskmine müügiperiood on äri- ja tootmismaadel kuni 12 kuud. Pikema müügiperioodiga on keskustest väljas ja kehva nähtavusega piirkonnas asuvad maaüksused. Pakkumiste vähesuse tõttu on maakonnasisestes linnades eelistatud kõik linnaosad, eelkõige siiski äärelinnas välja kujunenud tööstus- ja äripiirkonnad, kus on parem logistika. Paide äärelinnas on hoonestamata äri- ja tootmismaa kinnistuid olemas, kuid neid ei ole pakkumises. Tootmis- ja ärimaade osas on üsna keeruline hinnastatistikat välja tuua, kuna mitmed tehingud on maksudest kõrvale hoidumise eesmärgil tegelikkusest madalama hinnaga teostatud. Paide linnas on nõudlus kõrgem hinnatasemel 5-10 €/m2, üksikud tehingud on toimunud ka hinnaga ca 22 €/m2. Enamasti on linnas 2000-4000 m2 suurused ärimaa sihtotstarbega maaüksused ja äärelinnades 1-2 h suurused tootmismaa sihtotstarbega kinnistud. Paide linnas ei esine äri- ja tootmismaadel olulist hinnavahet. Hinda kujundab planeeritav või olemasolev kasutusotstarve.

Tehingu summa

(eur) Pinnaühiku hind, €/m2

Aasta Sihtotstarve Tehingute

arv Keskmine

pindala, m2 Min Max Min Max Mediaan Keskmine

2018 tootmismaa 4 *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 5 7 834 1 994 17 085 0,79 2,49 0,93 1,49

2019 tootmismaa 11 6 177 60 228 000 0,04 15,65 1,21 3,78

ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** ***

2020 tootmismaa 8 14 401 1 500 28 115 0,06 1,94 1,02 0,95

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** ***

2021 tootmismaa 10 8 698 1 000 65 750 0,20 21,71 1,37 3,44

ärimaa 2 *** *** *** *** *** *** ***

2022 tootmismaa 14 4 993 100 360 000 0,01 61,97 1,61 5,89

ärimaa 5 6 751 9 900 169 008 1,20 51,35 11,26 17,45

2023 tootmismaa 12 62 171 200 197 425 0,53 2,59 1,67 1,60

ärimaa 2 *** *** *** *** *** *** ***

2024 tootmismaa 9 84 924 500 350 000 0,04 17,34 3,80 5,22

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** ***

2025 tootmismaa 4 *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** ***

2026 tootmismaa 0 *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 4 *** *** *** *** *** *** ***

Tabel 1. Hoonestamata äri- ja tootmismaade hinnastatistika Järva maakonnas aastatel 2018-2026.a. Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas (2023.a. andmed on seisuga 20.09) *** Tehingute hindasid ja pindala puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Nõudlus Nõudlus hoonestamata äri- ja tootmiskinnistute vastu on tulenevalt keerulisemast majanduslikust olukorrast stabiliseerunud. Ettevõtted kaaluvad laienemise plaane rohkem. Järva maakonna turuolukorda on elavdanud Tallinna-Tartu-Luhamaa tee ehitus, mis piirkonna hinnataset hoiab või võib ka kasvatada. Eelistatakse kehtestatud detailplaneeringuga kinnistuid, et saaks koheselt

22

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

ehitustegevusega alustada. Olulisemaks on muutunud hea juurdepääs ja tööjõu kättesaadavus (asukoht linnades/alevikes või nende vahetus läheduses). Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Järva maakonnas on pakkumisel 15 hoonestamata äri- ja tootmismaad. Pakkumiste hulgas on ka halvas seisus hoonetega maaüksuseid, mida eelkõige reklaamitakse kui potentsiaalseid krunte.

Pakkumishinnad Ärimaade pakkumishinnad jäävad eelkõige vahemikku 7-20 €/m2, tootmismaade pakkumishinnad jäävad eelkõige vahemikku 3-6€/m2.

Allikas: www.kv.ee

Järgnevalt tuuakse välja www.kv.ee portaalist mõned kaudselt sarnased pakkumised sarnastest piirkondadest:

Asukoht Pakkumis-

hind, € Pindala,

m2 Hind, €/m2 Lisainformatsioon

Paide linn Otiku küla Mihkle

290 000 Ca 47 000

6,17

Kahest kinnistust koosnevad maatulundusmaa ja tootmismaa, millel asuvad endised laudahooned, juurdepääs olemas, paikneb Tallinna-Tartu-Luhamaa maantee läheduses, elekter olemas, kaev kinnistul.

Järva vald Imavere küla Keskplats 4

6400 1013 6,32

Hoonestamata ärimaa, madalhaljastus, tehnovõrgud puuduvad, detailplaneering kehtestatud (lubatud ehitada ärihoone, lubatud suurim kõrgus 9 m, lubatud 3 korrust, ehitusalune pind 760 m2, täisehituse protsent 75%). Müügihind ei sisalda teede ega tehnovõrkude välja ehitamist.

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

4.3 Müügitehingud

Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügi- ja/või üüritehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. (EVS 875- 11:2020 p.5.3.1) Hindajale on teada alljärgnevad ostu-müügi tehingud, mis on toimunud vabaturu tingimustes ning mis vastavad järgmistele tunnustele: • Kinnistu on hoonestamata äri- või tootmismaa. • Asukoht Järva maakonnas või sellega sarnases piirkonnas. • Tehingu toimumise aeg 2022-2026.a. • Asjaõiguslik ostu-müügitehing.

23

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Jrk Asukoht Tehingu

aeg Hind, € Kinnistu

suurus, m2 Kirjeldus

1

Järva maakond Paide linn Tarbja küla

Juuli 2025 34 000 (5,40 €/m2)

6297

Ärimaa 100%, madalhaljastus, korrapärase kujuga, elektriliitumine 40A, kanalisatsioonitrass välja ehitatud, kinnistul asub halvas seisukorras hoonestus (kauplusehoone, kivi- konstruktsioonil, ehitisealune pind (1080 m2)

2

Pärnu maakond Tori vald

Sauga alevik

November 2025

80 000 (5,54 €/m2)

14 436

Tootmismaa 100%, krundi piiril vee- ja kanalisatsiooni liitumispunkt, elektriliitumine puudub (ampritasu põhine), detailplaneering kehtestatud (tootmismaa).

3 Järvamaa Paide linn Paide linn

Mai 2023 95 000€

(7,02 €/m2)

13 536

Tootmismaa 85%, ärimaa 15%, juurdepääs üle naaberkinnistu, peamiselt korrapärase kujuga, detailplaneering kehtestatud (lubatud täisehitus 10%, lubatud ehitada 4 ühekorruselist ehitist maksimaalse katuseharja kõrgusega 6m), tehnovõrgud puuduvad

4

Järva maakond Paide linn Mäo küla

Oktoober 2021

66 240€ (11,1 €/m2)

5982

Ärimaa 100%, juurdepääs hea, korrapärase kujuga, detailplaneering kehtestatud, tehnovõrkude kohta andmed puuduvad

5

Viljandi maakond

Viljandi linn Raua tn

Mai 2021 139 500€ (6,4 €/m2)

21 788

Tootmismaa 100%, juurdepääs hea, korrapärase kujuga, detailplaneering kehtestamata, tehnovõrgud puuduvad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti ja LAHE Kinnisvara tehingute andmebaas

4.4 Turustatavuse analüüs

Turustatavuse analüüs on protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne kinnisvara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajate turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. EVS 875-10.

Äralõige suurusega ligikaudu 1149 m² ei ole eraldi seisvana võõrandatav ning on ebalikviidne, mistõttu on välja toodud katastriüksuse kui terviku turustatavuse analüüs.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Eelkõige ettevõtted, kes soovivad piirkonnas oma äri- või tootmistegevust teostada.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Rahuldab suurel määral, nõutud on tehnovõrkudega maaüksused, millele on ligipääs kõvakattega teelt ning millel on ehitusõigus.

24

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Suurem hulk soovib, suurem hulk ettevõtteid on võimeline soetama.

Konkureeriv pakkumine turul Konkureerivaid pakkumisi on turul sarnaste varade näol on vähe, nõudlus sarnase vara järgi on olemas.

Sarnaste varade arenduse maht

Sarnases piirkonnas pigem puuduvad, pakkumises üksikud krundid.

Konkureeriva pinna turule tulek

Hindaja hinnangul on sarnaste varade turule lisandumine ka tulevikus tõenäoline.

Müügiperiood Keskmine, vastavate varade sektoris kuni 9 kuud. Prognoositav müügiperiood on vastava turusegmendi jaoks tavapärane.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Sarnaste varade hinnad püsivad stabiilsena.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad, vara on kasutatav ärimaana

25

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

5. HINDAMINE

5.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara: - õiguslikult lubatud (maaüksuse sihtotstarve ärimaa, detailplaneering on kehtestatud),

- füüsiliselt võimalikku (hinnatavat maaüksust kasutatakse ärimaana, tehnovõrgud on

kinnistul olemas).

- vajalikult põhjendatud (piirkonnas on analoogsete varade järele nõudlus olemas)

- finantsmajanduslikku otstarbekust (finantsmajanduslikult alternatiivsed kasutused

puuduvad), on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus ärimaana, mille

tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

Hinnatava varaga analoogsed varad ostetakse tervikuna omakasutusse. Katastriüksuse jagamise potentsiaal on olemas, kuid tulenevalt paiknemisest hea ligipääsetavusega kohas, siis suuremad maaüksused on nõutumad (võimaldavad ettevõtetel laieneda).

5.2 Hindamismeetodi valik

Hindamismeetodi(te) valik ja rakendamine sõltub hinnatavast väärtusest, turu ja varaga seotud tingimustest, kasutada olevatest andmetest.

Kõige olulisem lähtepunkt on hinnatav väärtus. Kui tegemist on turuväärtusega, võib üldistatult öelda, et põhinedes turuinfol, on iga meetod võrdlev meetod ja selliselt leitud tulemus kajastab turu hinnangut vara väärtusele.

Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse ja millisel eesmärgil (omakasutus või renditulu teenimine) vara kõige tõenäolisemalt soetatakse.

Hindamismeetodid (Valuation Approach) on ühe või mitme konkreetse hindamismeetodi kasutamisel põhinev väärtuse hindamise üldisem viis ehk käsitlus.

Kinnisvara hindamise kolm põhimeetodit on

— turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach),

— tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach),

— kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod (Cost Approach).

Hindaja kasutab hindamisel ühte kuni kolme hindamismeetodit (või nende kombinatsioone). Mitme meetodi rakendamisel saadakse tavaliselt mitu eri tulemust, mis kohandatakse hindamistulemuseks kaalutlemise teel.

Käesoleval hetkel on tegemist varaga, kus on valdavaks kauplemisviisiks müügiturg (mitte üüriturg) ning taolisi varasid ostetakse peamiselt omakasutusse, mistõttu on hindamisel kasutatud võrdlusmeetodit.

Tulumeetodit ei kasutata seetõttu, et sarnased varad on valdavalt omakasutuses ja renditurg taoliste varadega on piirkonnas välja kujunemata.

Võrdlusmeetodi olemus

26

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus.

Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvesse võtmine tugineb turuinformatsioonile.

Võrdlusmeetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemasolu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipaistev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid.

Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. (EVS 875-11)

Äralõike hüvitamisele kuuluva tasu hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4 ja EVS875- 12 punktist 6.4.1.

KAHOS § 12 lõikest 4:

Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest.

EVS 875-12 punkt 6.4.1:

Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja vabal turul kaubeldav, hinnatakse kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist. Üheks selliseks võimaluseks on hinnata esmalt kinnisasja turuväärtus enne äralõike tegemist ja lahutades seejärel sellest kinnisasja turuväärtus pärast äralõike tegemist.

MÄRKUS Tüüpilisteks näideteks iseseisvalt mittekasutatavate ja vabal turul mittekaubeldavate

varade osas on kitsad ribaja kujuga maaüksused, väikese pindalaga maaüksused, mida ei ole

võimalik hoonestada ning mis ei oma mingisugust muud majanduslikult otstarbekat

kasutuspotentsiaali.

EVS 875-12 punkt 6.4.3 Olukordades, kus kinnisasja ja äralõike olemusest ning

turuinformatsioonist tulenevalt ei ole kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemist võimalik

eraldi esitada (st hindamistulemus oleks eeldatavalt samasugune hinnates kinnisasja turuväärtust

nii enne kui ka peale äralõike teostamist), on sõltuvalt kinnisasja ja äralõike olemusest lubatud

kasutada äralõike hindamisel kinnisasja kui terviku või äralõikega enim seotud kasutusotstarbe

kõlviku ühikuväärtust, sealjuures tuleb arvestada, et eriti suuremate varade puhul võivad nende

eri osad olla turu kontekstis eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb hindamisel ka arvesse võtta.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame katastriüksuse kui terviku turuväärtuse ja selle ühikhinna

2. Hindame äralõike hariliku väärtuse (aluseks katastriüksuse ühikuhind tulenevalt asjaolust, et äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav ja vabal turul kaubeldav)

3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

27

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

4. Hindame hüvitamisele kuuluva tasu liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud.

5.3 Hüvitamisele kuuluva tasu hindamine

5.3.1 Katastriüksuse turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad8 Müügitehingute tabelis tehingud nr 1, 2 ja 3, mis sobivad eelkõige olemuselt ja suuruselt ja muudelt parameetritelt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, kuna varaga kaubeldakse turul lõpphinna alusel.

Võrdlusühik Tervikhind (€) kuna antud vara puhul kajastab see vara turuväärtust täpsemini. Võrdlusühik (comparison unit) on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11).

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid ehk võrdluselemente, mis on välja toodud allpool olevas tabelis. Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mille põhjal valitakse välja võrdlustehingud ja teostatakse kohandamine. Kohandamine on toiming, mille käigus selgitatakse välja võrreldavate tehingute ja varade erisused hinnatava vara suhtes võrdluselementide kaupa või vara kui terviku suhtes (EVS 875-11). Võrdluselementidena on valitud tegurid, mis enim mõjutavad vara turuväärtust. Muid parameetreid ei ole eraldi kohandatud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või vastav erinevus ei ole kohandamise täpsust arvestades selleks piisavalt oluline turuväärtuse mõju osas.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Võrreldaval perioodil ei ole hinnatavas turusegmendis toimunud hinnamuutust. Ajaldamine (time adjusting) on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või -langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel alal. (EVS 875-11)

Asukoha kohandus Enam hinnatud on linnades ja suuremates alevikes paiknevad elamispinnad. Samuti on oluline piirkonna maine, müratase ja taristu olemasolu ja selle kvaliteet. Kohandamisel on arvestatud nähtavust ja ligipääsetavust suurematelt maanteedelt.

Kinnistu pindala, m2 Suuremad kinnistud on turul nõutumad, ühikuhinna puhul on väiksema pindalaga kinnistute ühikuhind kõrgem ja vastupidi. Kohandamisel on arvestatud tehinguhindu ning piirkasulikkust. Teostatud on vastavad kohandused.

Tehnovõrgud Tehnovõrkudega maaüksused on turul nõutumad. Kõige kulukam on elektriliitumine. Teostatud on vastavad kohandused.

8 Müügitehingute tabel, p.4.4.

28

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Detailplaneering, ehitusõigus

Kehtestatud detailplaneeringuga või väljastatud projekteerimistingimustega maaüksused on nõutumad. Samuti eelistatakse ehitusloaga maaüksust (võimaldab kiiremat ehitustegevust, kuid ostjale on oluline ka projektis toodud lahendus). Võrdlusvaral nr 1 on halvas seisukorras hoonestus, mistõttu on enne ehitusõiguse realiseerimist vajalik investeerida. Antud asjaolu tõttu on kohandatud.

Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%.

Võrdlustabel:

HINNATAV V Õ R D L U S T E H I N G U D :

VARA 1 2 3

Tehinguhind, €:

Hindamisel

34 000 80 000 95 000 lähtuti

Ühikuhind, €: tervikhinnast 5,40 5,54 7,02

Tehingu aeg:

veebr.26

mai.25 nov.25 mai.23

Võrdlus turuolukord ei ole oluliselt muutunud

turuolukord ei ole oluliselt muutunud

turuolukord ei ole oluliselt muutunud

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 5,40 € 5,54 € 7,02 €

Asukoht: Järva vald Paide linn Tori vald Paide linn

Imavere küla,

Paiaristi Tarbja küla Sauga alevik Paide linn

Võrdlus nähtavus halvem nähtavus halvem nähtavus halvem

Kohandus 20% 10% 10%

Kinnistu pindala, m2:

42 400

6297 14 436 13 536

Võrdlus väiksem väiksem väiksem

Kohandus -20% -15% -15%

Tehnovõrgud:

Elekter, puurkaev, lokaalne

kanalisatsioon (puhasti)

Elekter 40A, kanalisatsioonitrass

välja ehitatud

Puuduvad (trassid ja liitumispunktid

läheduses)

Puuduvad (trassid ja liitumispunktid

läheduses)

Võrdlus halvem halvem halvem

Kohandus 15% 30% 30%

Detailplaneering, ehitusõigus

Kehtestatud

Ehitusõigus olemasoleva hoonemahu

ulatuses Kehtestatud Kehtestatud

Võrdlus halvem samaväärne samaväärne

Kohandus 10% 0% 0%

Summaarne kohandus: 25% 25% 25%

Kohandatud hind, €: 6,75 6,93 8,77

Kohanduste absoluutväärtuste summa: 65% 55% 55%

29

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

HINNATAV V Õ R D L U S T E H I N G U D :

VARA 1 2 3

Osakaal lõpphinnas: 100% 30% 35% 35%

Kaalutud hind, €: 7,51 2,02 2,42 3,07

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava katastriüksuse (terviku) turuväärtuseks hindame seega: 7,51 €/m2 * 42 400 m2 = 318 424 €.

Äralõige pindalaga 1149 m2 ei ole iseseisvalt kasutatav ega võõrandatav, mistõttu maa väärtuse hindamisel on aluseks 42 400 m2 kinnistu väärtus 7,51 €/m2, sest need alad on ühesuguste omadustega. Äralõike harilik väärtus on seega: 1149 m2 * 7,51 €/m2 = 8628,99 €.

Hinnatud tulemus on selle turusegmendi jaoks tavapärasest madalama täpsusega, ±20%, tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest. Tegelik turuväärtus võib eelneva protsendi piires erineda. Hinnatud turuväärtuse ühikuhind ei sisalda käibemaksu ja käibemaks ei lisandu.

5.3.2 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline kahju hüvitatakse ühekordselt. Otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

KAHOS

Kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna käsitatakse kasu, mida isik oleks tõenäoliselt saanud,

eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks toimunud.

Piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu hüvitatakse kuni

lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab,

et saamata jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise

eest loodetud äritulusid.

Hindaja on omaniku esindajalt Urmas Johansonilt telefoni teel saanud infot, et maaüksus ei ole äralõike alal välja renditud ning kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei esine.

30

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

Kinnistusraamatu andmetel on kinnisasi koormatud hüpoteegiga, seega võib kaasneda vajadus uue eksperthinnangu tellimuseks kui krediidiasutus seda nõuab. Sellisel juhul on tegemist kaasneva kahjuga ja eksperthinnangu tellimise kulu tuleb maaüksuse omanikule hüvitada. Hindaja on teostanud kohapealse paikvaatluse, analüüsinud olukorda ja omaniku esindaja poolt esitatud informatsiooni ning hindajale teadaolevalt puuduvad väärtuse kuupäeval asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkele.

5.3.3 Hüvitamisele kuuluv tasu kokku

Äralõike suurusega 1149 m² korral on hüvitamisele kuuluv tasu kokku ≈ 8628,99 € (kaheksa tuhat kuussada kakskümmend kaheksa eurot ja üheksakümmend üheksa senti) ehk ca 7,51 €/m² äralõike pindala kohta. Tasu koosneb katastriüksuse äralõike väärtusest, saamata jäävaid tulusid ega kaasnevaid kahjusid ei teki. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmise või keskmisest mõnevõrra madalama täpsusega, ±20%. Hindaja hinnangul on äralõike pindala suhteliselt väikese muutuse (+/-10%) korral hindamistulemus hinnatav sama ühikuväärtuse (€/m²) alusel eeldusel, et äralõike pindala suurenemisel ei teki täiendavaid kaasnevaid kahjusid ega ka saamata jäävaid tulusid.

31

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

LISA 1 FOTOD

Katastriüksus ja äralõige

32

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

33

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

34

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

LISA 3 KITSENDUSTE KAARDI VÄLJAVÕTE

35

Eksperthinnang nr. 0047-26-VIL

VASTAVUSKINNITUS STANDARDISARJA EVS875 NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Hindaja:

allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

aktsiaselts "Johnny" (registrikood

10080098)

OÜ Carmex Grupp (registrikood

11601990)

[email protected]

Meie 01.04.2026 nr 8-3/25-079/17343-3

Pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 10.10.2025 kirjaga nr 8-3/25-079/17343-1 teate kinnisasja

omandamise menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvast Paiaristi kinnisasjast (Järva maakond, Järva vald, Imavere küla, Paiaristi

kinnistu registriosa nr 2155736, katastriüksuse tunnus 23401:003:0030, pindalaga 42370 m2),

äralõige ligikaudse pindalaga 1210 m2 (vastavalt krundijaotuskava joonisele). Krundijaotuskava

joonist muudetud ja lõike ligikaudne pindala uuel joonisel 1149 m2.

OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0047-26-VIL alusel on

leitud läbi katastriüksuse pinnaühiku väärtuse, äralõikele hüvitusväärtus, milleks on 7,51

eurot/m2.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõige Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele nr

0047-26-VIL, ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

maa eest makstav tasu – 8 630 eurot.

Kuna äralõike eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 1 726 eurot;

Kokku 10 356 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 203 eurot igale omanikule.

2 (2)

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

maade osakond

Lisa: Hindamisaruanne

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]