Eluasemepoliitika 2025-2035

EESTI ELUASEMEPOLIITIKA 2025-2035

Kvaliteetse eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus Kliimaministeerium I Aprill 2026 I versioon v2

2

Sisukord

1 VISIOON .............................................................................................................................................. 4

2 SISSEJUHATUS ................................................................................................................................. 5

3 LÄHTEALUSED ................................................................................................................................... 8

3.1 Probleem ............................................................................................................................................. 8

3.2 Eluasemehind .................................................................................................................................. 10

3.3 Eesmärk ............................................................................................................................................ 14

3.4 Mõisted ............................................................................................................................................. 15

3.4.1 Taskukohane .................................................................................................................................... 15

3.4.2 Kvaliteetne ........................................................................................................................................ 15

3.4.3 Turvaline ............................................................................................................................................ 16

3.4.4 Kättesaadav ..................................................................................................................................... 16

3.5 Neli sammast ................................................................................................................................... 17

4 TEGEVUSED, VASTUTAJAD, TÄHTAJAD..................................................................................... 19

4.1 Õigusaktid ......................................................................................................................................... 19

4.1.1 Elamuseadus .............................................................................................................................. 19

4.1.2 Planeerimisseadus, riigivaraseadus ja teised toetavad seadused ................................... 20

4.1.3 Ehitusseadustik .......................................................................................................................... 21

4.1.4 Ehitusseadustikku toetavad õigusaktid ja muud ehitusnõuded ........................................ 21

4.1.5 Asjaõigusseadus ........................................................................................................................ 21

4.1.6 Võlaõigusseadus ........................................................................................................................ 22

4.1.7 Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ................................................................................... 22

4.1.8 Hooneühistuseadus ................................................................................................................... 23

4.1.9 Kohalike maksude seadus ........................................................................................................ 23

4.2 Maksud .............................................................................................................................................. 23

4.2.1 Maamaks ..................................................................................................................................... 23

4.2.2 Kinnisvaramaks või kinnisvara väärtuse arvestamine maamaksu osana ...................... 24

4.2.3 Taskukohase üürieluaseme sihitud tulumaksuvabastus või vähendatud määr ............ 24

4.2.4 Käibemaks ................................................................................................................................... 25

4.3 Ruumiline planeerimine ................................................................................................................. 25

4.3.1 Planeeringute ja ehitusega seotud menetluste efektiivsuse tõstmine ............................ 25

4.3.2 Üleriigiline planeering ................................................................................................................ 26

4.3.3 Maakonna- ja KOV-i üldplaneeringud ..................................................................................... 26

4.3.4 Eluasemepiirkondade avalik ruum .......................................................................................... 27

4.4 Avalik sektor maa omanikuna ....................................................................................................... 28

4.4.1 Avaliku sektori maa kasutamise põhimõtted ........................................................................ 28

3

4.5 Uued ärimudelid .............................................................................................................................. 28

4.5.1 Taskukohase üürieluaseme mudeli loomine ........................................................................ 28

4.5.2 Elamumajandust koordineeriv üksus ..................................................................................... 29

4.5.3 Kvaliteedipõhised arendajakonkursid ..................................................................................... 30

4.5.4 Taskukohase eluaseme arhitektuurivõistlused .................................................................... 30

4.5.5 Üürimise ja omamise vahevormid .......................................................................................... 30

4.5.6 Uudsed taskukohasust tagavad omandivormid .................................................................. 31

4.6 Renoveerimine ................................................................................................................................. 31

4.6.1 Renoveerimismeetmete korrastamine ................................................................................... 31

4.6.2 Tehnoloogiline innovatsioon, tehaseline rekonstrueerimine .............................................. 31

4.6.3 Naabruskondlik renoveerimine ................................................................................................ 32

4.7 Finantsmeetmed ja -instrumendid ............................................................................................... 32

4.7.1 EL-i ja riiklike toetuste efektiivne suunamine koostöös kohalike omavalitsustega ....... 32

4.7.2 EIS-i toetused, käendused ja laenud – korteriühistud ......................................................... 33

4.7.3 EIS-i toetused, käendused ja laenud – eraisikud .................................................................. 33

4.8 Riigi roll ja tugi .................................................................................................................................. 34

4.8.1 Eluasemekava ja perioodiline seire ......................................................................................... 34

4.8.2 Juhiste, nõuannete, tüüpprojektide väljatöötamine, ruumiekspertiis ............................... 35

5 TEGEVUSTE AJATELG ................................................................................................................... 36

6 MÕÕDIKUD ....................................................................................................................................... 38

7 SEIRE JA TÄITMISE KONTROLL ................................................................................................... 39

8 SEOSED TEISTE OLULISTE STRATEEGILISTE DOKUMENTIDEGA ........................................ 40

9 OSALEJAD ........................................................................................................................................ 43

10 LISAD ................................................................................................................................................. 43

4

1 Visioon

Kodud, mis hoiavad inimesi ja kogukondi

1

VISIOON

5

2 SISSEJUHATUS

Eestis on esmakordselt välja töötatud riiklik eluasemepoliitika, mis käsitleb eluaseme kättesaadavuse ja taskukohasuse väljakutseid terviklikult. Poliitika ar- vestab erinevate leibkondade vajadusi – sealhulgas lastega peresid, noori, eakaid ning madalama ja keskmise sissetulekuga ühiskonnagruppe – ning lähtub turu toi- mimisest, selle piirangutest kui ka piirkondlikest eripäradest. Eluasemepoliitika hõlmab tegevusi, millega süsteemselt ja järjepidevalt parandatakse nii kodu omandamise kui ka üürimise võimalusi, eluasemekulude mõistlikku taset ning elamufondi kvaliteeti. Eesmärk on vähendada turutõrkeid, suurendada kvaliteetsete eluasemete pakkumist ning tagada, et eluasemeturg toetaks inimeste toimetulekut ja piirkondade arengut. Eluasemepoliitika tugineb Euroopa sotsiaalharta artiklile 31, ehkki Eesti on harta ratifitseerinud ilma selle sätteta.1

Eestis on eluasemepoliitika loomine esmakordne ja langeb ajaliselt kokku Euroopa Komisjoni sarnase algatusega. Euroopa Komisjoni president Ursula von der Leyen avalikustas 2024.–2029. aasta poliitilises tegevuskavas, et Euroopa Komisjoni uus koosseis esitab esimese Euroopa taskukohaste eluasemete kava. Eesti koostas kava kohta oma seisukohad, mis kinnitati Riigikogus oktoobris 2025. aastal.2

Euroopa taskukohaste eluasemete kava avalikustati tervikuna 16. detsembril 2025. aastal.3 Kava eesmärk on lahendada pakiline eluasemekriis kogu EL-is. Kuigi eluasemepoliitika kuulub EL-i liikmesriikide pädevusse, on kutsutud üles lähenema keskselt, et lahendada sobivate ja taskukohaste eluasemete nappuse ning kulude suurenemise probleem kõigis EL-i riikides. Euroopa taskukohaste eluasemete kava ning sellega seotud poliitikaalgatused ja -meetmed on vastuseks neile üleskutse- tele. Nendega püütakse toetada EL-i riike ning piirkondlikke ja kohalikke omavalit- susi taskukohaste ja kestlike eluasemete rajamisel ja pakkumisel. Kavas järgitakse elamumajanduse subsidiaarsuse põhimõtet ja võetakse arvesse paljude eri ühiskonnagruppide huve. Kava aitab ellu viia ka teisi poliitilisi prioriteete, nagu ener- gia- ja kliimaeesmärke ning sotsiaalset ühtekuuluvust. Kava toimib koos teiste po- liitikaalgatustega, nagu tulevane Euroopa vaesusevastane strateegia ja Uus Euroopa Bauhaus.4

Euroopa Komisjoni kava haakub hästi Eesti eluasemepoliitikaga ja asetab selle üleeuroopalisse konteksti. Mõlema puhul on tähtis põhimõte, et taskukohasuse ja kättesaadavuse suurendamine peab käima koos eluruumi kvaliteedi tõstmisega, lähtudes Uue Euroopa Bauhausi väärtustest. Komisjoni kava on Eesti omast mõ- nevõrra laiem ja käsitleb ka meetmeid, millega Eesti eluasemepoliitika ei tegele, näiteks lühiajalise üürituru reguleerimisega. Samas on Komisjoni kavas mitmeid meetmeid, millega Eesti on juba alustanud, näiteks bürokraatia vähendamise, ehitussektori digitaliseerimise ja tootlikkuse tõstmise, tehaselise renoveerimise ja fookuse hoidmisega kasvavatel linnadel ja kahanevatel maapiirkondadel, aga ka

1 Vt https://www.sm.ee/euroopa-sotsiaalharta ja https://www.riigiteataja.ee/akt/229052012002. Artiklist 31 lähtub ka Euroopa arhitektide nõukogu Praha deklaratsioon, mis avaldati 2025. aasta novembris, https://ace-cae.eu/sv/news/prague-declaration-ace-and-housing-europe-unite-for-affordable-quality-housing/. 2 Euroopa taskukohaste eluasemete kava avalik konsultatsioon, https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/098b4f28-39c5-4094-b0c4-870a2cffcfdd#Kr1xwIKe. 3 European Affordable Housing Plan, https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en. 4 Vt lähemalt Uus Euroopa Bauhaus Eestis, https://estonia.representation.ec.europa.eu/strateegia-ja- prioriteedid/eli-peamised-poliitikavaldkonnad-seoses-eestiga/uus-euroopa-bauhaus-eestis_et.

Eestis on eluaseme- poliitika loomine esmakordne ja langeb ajaliselt kokku Euroopa Komisjoni sarnase algatusega.

6

taskukohaste ja kestliku eluasememudeli väljatöötamisega Euroopa Investeeri- mispanga (EIP) kaasabil. Lisaks on Komisjoni kavas välja toodud tegevused, mil- lele keskendub ka käesolev poliitikadokument, nagu planeeringute ja loamenet- luste kiirendamine, projekteerimistingimuste laiendamine planeeringute asenda- miseks, ehitusnõuete ülevaatamine ja võimalusel lihtsustamine, õigusaktide kaa- sajastamine, üüri-et-osta ja omanike ühistute lahenduste edendamine jm.

Rahvusvahelises kontekstis väärib märkimist, et alates 2024. aasta sügisest on Euroopa Komisjonis esmakordselt ametis energeetika- ja eluasemevolinik, kelle ülesanne on välja töötada Euroopa taskukohaste eluasemete strateegia. Riigikogu kinnitatud Eesti seisukohad seavad fookusesse eelkõige tervikliku ja kvaliteetse re- noveerimise, uued äri- ja rahastusmudelid eluasemearenduseks ning maapiirkon- dade võimestamiseks.

Eesti eluasemevaldkonna strateegilisel uuendamisel on olulised ka teised EL-i põ- himõtted, näiteks uue Euroopa Bauhausi algatus, mille eesmärk on tagada kestlik, kaasav ja esteetiline elukeskkond. See on asjakohane ka Eesti elamispindade re- noveerimis- ja ehitusprojektide puhul. Uue Euroopa Bauhausi väärtuste kõrval on

Eestis olnud kasutusel ka 2019. aastal riigi tasandil kokku lepitud „Kvaliteetse

ruumi aluspõhimõtted“5 ning Davosi deklaratsiooni6 kaheksa ruumikvaliteedi kri- teeriumi (skeem 1).

EL-i poliitikaraamistik on alates 2015. aastast üha enam keskendunud elukesk- konna kvaliteedi küsimustele. Uus Euroopa Bauhaus toetab Euroopa keskkonna-

5 https://maaruum.ee/ruumiloome-ehitus-ja-planeerimine/ruum-ja-arhitektuur/kvaliteetse-ruumi-aluspohimotted. 6 Davos Declaration 2018, https://davosdeclaration2018.ch/en/.

MITMEKESISUS hea ruumilahendus on

pärandisõbralik

MAJANDUS hea ruumilahenduslisab

-majandus väärtust

KOHATAJU hea ruumiloome seob inimesi paigaga

JUHTIMINE ruumiloome-

onprotsessid hästi juhitud

hea ruumilahendus on kliima- ja keskkonnasõbralik

ILU hea ruumi- lahendus on esteetiliselt läbimõeldud

HEA RUUMI- KULTUUR

OTSTARBEKOHASUS hea ruumilahendus täidab oma funktsiooni

Davosi süsteemi 8 kvaliteedikriteeriumi

hea ruumilahendus ühendab inimesi

KESKKOND

KONTEKST

Eesti eluasemevald- konna strateegiliste suuniste kujundamisel on olulisel kohal „Kvaliteetse ruumi aluspõhimõtted“ ja Davosi deklaratsiooni kaheksa ruumi- kvaliteedi kriteeriumi.

Skeem 1. Davosi deklaratsiooni kaheksa ruumikvaliteedi kriteeriumi.

7

ja majanduspoliitika eesmärke, muutes lahendused köitvamaks ja kättesaadava- maks. Elukeskkond peab hästi toimima nii majanduslikus või funktsionaalses mõt- tes kui ka sotsio-ruumilises ja kultuurilises kontekstis. Kõik elukeskkonna investee- ringud ja toetusmehhanismid peaksid toetama elukeskkonna kvaliteedi paranda- mist. Euroopa Komisjoni Uue Euroopa Bauhausi konsultatsioonile esitatud Eesti ametlikud seisukohad rõhutavad elukeskkonna majandusväärtuse ehk laiema elu- kaare kuluoptimaalsuse perspektiivi ning vajadust vältida liigset halduskoormust ja bürokraatia kasvu.

Eluasemepoliitika järgib strateegilise dokumendi lihtsat ülesehitust: probleemi teadvustamine, visiooni kujundamine, eesmärgi seadmine, mõistete määratle- mine, tegevuste, vastutajate ja tähtaegade kokkuleppimine, mõõdikute määramine ning tegevuste seire ja kontroll.

Eluasemepoliitika tugineb intervjuudel, töötubadel ja põhjalikul uuringul „Eesti tas- kukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs“7, milles osalesid ülikoolid, ministeeriumid, KOV-id, erialaliidud ning paljud teised Eesti organisatsioo- nid ja eksperdid. Uuring on käesoleva dokumendi lahutamatu osa ning selle põhi- mõtteid on kasutatud eluasemepoliitika kujundamisel (vt lisa 1). Vt lisaks elu- asemepoliitika kohta Kliimaministeeriumi kodulehekülg8.

7 https://kliimaministeerium.ee/sites/default/files/documents/2025-10/Taskukohane%20eluase_Eesti_11-10.pdf 8 https://kliimaministeerium.ee/elukeskkond-ringmajandus/ehitus-ja-elukeskkond/eluasemepoliitika

Eluasemepoliitika tugineb intervjuudel, töötubadel ja põhja- likul uuringul „Eesti taskukohase ja kätte- saadava eluaseme- poliitika võimaluste analüüs“, milles osa- lesid ülikoolid, minis- teeriumid, kohalikud omavalitsused, erialaliidud ning paljud teised Eesti organisatsioonid ja eksperdid.

8

3 LÄHTEALUSED

3.1 Probleem Eestis on eluaseme taskukohasus kiiresti halvenemas – eluasemekulude osakaal sissetulekutes on tõusnud EL-i kõrgeimale tasemele. Aastate 2010 ja 2023 võrdlu- ses on Eesti keskmine palk peaaegu kahekordistunud, kuid Eesti keskmine eluaseme ostu- ja üürihinnad on kolmekordistunud. See viitab sotsiaalmajandus- liku ebavõrdsuse süvenemisele, mis suurendab nii piirkondade kui ka põlvkondade vahelisi toimetuleku erinevusi.

Eluasemete jaotuses on näha trendi, et uuselamuehitus on koondunud valdavalt suurematesse kasvukeskustesse (Tallinn ja Tartu) ja nende lähiümbruse valdades- se. Kaugematesse piirkondadesse (näiteks Ida-Viru linnastu ja Valga) jõuab uusarendus harva. Nendes piirkondades on eluasemed kättesaadavad ka keskmi- sest madalama sissetulekuga inimestele, kuid eluruumid on tihti vähem ajakohas- tatud, vajavad investeeringuid ja on sageli suurte kommunaalkuludega. Eluruumi kvaliteet sõltub oluliselt nii hoone tüübist kui ka ehitusajast. Kahe piirkondliku äär- muse vahel asuvad mitmed suuremad maakonnakeskused (näiteks Viljandi, Haap- salu, Rapla jt), kus leidub nii kvaliteetseid uusarendusi kui ka puudulike tingimus- tega eluasemeid. Kuigi nende linnade eluasemeturul on hinnatase ja kvaliteet pa- remas tasakaalus, avalduvad sealgi teiste piirkondadega sarnased sotsiaal-ruumi- lised probleemid.

Eesti inimesed elavad valdavalt korterites ja on oma eluaseme omanikud. Korterite ja eramute (sh ridaelamute) suhe on uusehituste puhul jäänud ligilähedaseks sel- lele, mis oli nõukogude okupatsiooniaja lõpul. Eramuid ehitatakse suurematesse linnadesse siiski vähe, nende osakaal on suurem eeslinnades ja kaugemates piir- kondades. Arendajate vaatest on uute eluasemete pakkumise peamised takistu- sed kinnisvara kõrge kulubaas, mille põhjusena tuuakse sageli esile menetluspe- rioodi pikkust, killustatud õiguslikku raamistikku ja kasvavat maksukoormust. Üür- nike hulk on viimase 15 aastaga jõudsalt kasvanud ning omanike osakaal vähene- nud.

Ka segregatsioonimustrid ilmnevad eri piirkondades sarnaselt: kõrgema sotsiaal- majandusliku staatusega rühmad koonduvad kasvukeskustesse ja eriti nende ta- gamaale, kus on suurem osakaal uusehitustel; keskmise sotsiaalmajandusliku või- mekusega rühmad elavad valdavalt maakonnakeskustes; madala võimekusega rühmad on ülekaalus kaugemates piirkondades. Samas on kõigi piirkondade sees märkimisväärseid erinevusi. Näiteks kasvukeskustes koonduvad jõukamad inime- sed uusarendustesse ning neis linnades on ka siselinna naabruskonnad muutunud üsna jõukaks, kuid kahanevates linnades on siselinna ajaloolised piirkonnad pigem stagneerunud ja tühjenevad.

Eesti inimesed elavad valdavalt korterites ja on oma eluaseme omanikud.

9

Sissetulek määrab leibkondade toimetuleku eluasemekuludega. Üldjuhul on ela- muturul riskirühmaks kaks madalama sissetuleku kvintiili ehk alumised 40% leib- kondadest, seda eriti siis, kui nad on sunnitud eluaset üürima, st neil puudub juur- depääs eluasemelaenule ja/või vajalikud vahendid sissemakse tegemiseks. Nende haavatavus suureneb veelgi, kui riskitegurid koonduvad – madal sissetulek, üüri- mine turult ning elamine enam kallinevate hindadega linnaregioonides.

Ka eluasemelaenu tagasi maksvad väikese sissetulekuga leibkonnad on eluase- mega seotud vaesusriskile ja kogukulude koormusele kergesti avatud. Eluaseme- kulude tasumisega on rohkem probleeme neil, kes elavad kehvemates elamistingi- mustes, näiteks väiksema soojapidavusega hoonetes, kus sageli on ka küttetüü- biks teisaldatav kütteseade, keskmisest väiksemates kaugkütte-piirkondades või ühisveevärgiga ühendatud majapidamistes, kus kulud on kasvanud enam võrrel- des suuremate piirkondade tarbijatega.

Uuringust "Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste ana- lüüs" tulenevad peamised järeldused. (rohkem vt lisa 1)

 Eluasemete taskukohasus erineb Eestis piirkonniti. Piirkondlikud erinevu- sed eluasemete taskukohasuses on süsteemsed ja kõige selgemini aval- duvad korterelamutes, mis on Eesti peamine eluasemetüüp. Kasvukes- kustes on eluasemete taskukohasus viimase kahe kümnendi jooksul kii- resti halvenenud. Samas on väiksemates linnades ja maapiirkondades eluasemete hinnatase kättesaadavam, kuid vajakajäämine võib olla kvali- teedis. Need erinevused peegeldavad pikaajalisi demograafilisi, majandus- likke ja ruumilisi arenguid.

 Uute ja kvaliteetsete eluasemete taskukohasus on madal kogu Eestis. Piir- kondlikud erinevused tekivad sellest, et kasvukeskustes ja nende taga- maal on uusi eluasemeid ehitatud märkimisväärselt palju, kuid väiksema- tes linnades ja maapiirkondades on neid vähe või üldse mitte. Seega, kva- liteetse eluaseme kättesaadavus ei sõltu üksnes hinnast, vaid ka nende pakkumisest.

 Vähemkvaliteetsed eluasemed ei ole kasvukeskustes enam taskukohasu- sed. Kasvukeskustes on vanemad ja madalama kvaliteediga eluasemed ülejäänud Eestiga võrreldes vähem taskukohased. Nõudlus eluasemete järele on kõrge, kuid olemasolev hoonefond vajab kvaliteetset renoveeri- mist. Seega avaldub taskukohasuse probleem kasvukeskustes eelkõige hinnasurvena, mitte pakkumise puudusena.

 Uusarendused on nihkunud kasvukeskuste lähivaldadesse, mis süvendab valglinnastumist ja ruumilist eristumist. Uute eluasemete rajamine koon- dub üha enam suuremaid linnu ümbritsevatesse omavalitsustesse, kus arendatakse nii korter- kui ka üksikelamuid. Selline areng suurendab iga- päevast pendelrännet ning avaliku sektori kulusid taristu rajamisele ja tee- nuste ümberkorraldamisele. Samal ajal võib see süvendada sotsiaalset ki- histumist ja ruumilist segregatsiooni. Praegune eluasemekäsitlus ning ruumiline planeerimine ei ole nende mõjude ohjeldamiseks piisavalt koor- dineeritud.

 Väljaspool kasvukeskusi ja nende tagamaid on eluasemed taskukohased, kuid sageli madala kvaliteediga. Väikesemates ja kahanevates linnastutes on eluasemed üldjuhul taskukohased, kuid see kehtib olemasoleva hoone-

Elamuturul on riski- rühmaks esimesed kaks sissetuleku kvintiili ehk alumist 40% tulu teenivad leibkonnad.

Piirkondlikud erinevused eluasemete taskukohasuses on süsteemsed ja kõige selgemini avalduvad korterelamutes, mis on Eesti peamine eluasemetüüp.

Seega avaldub taskukohasuse probleem kasvu- keskustes eelkõige hinnasurvena, mitte pakkumise puudusena.

10

fondi kohta ja on seotud madala nõudluse ja rahvastiku vähenemisega. Samas on nende eluasemete kvaliteet sageli madal ning renoveerimisel tehtavad investeeringud ei kajastu kinnisvara renoveerimisjärgses väärtu- ses. Seetõttu ei soosi turumehhanism elamufondi uuendamist, tekitades selge turutõrke.

 Väiksemates linnades piirab turutõrge kvaliteetsete korterelamute uusarendust. Väikesemates ja kahanevates linnastutes ei arendata uusi kvaliteetseid korterelamuid ei müügiks ega üürimiseks, sest turupõhiselt rajatava hoone elamispinnad ei ole üldjuhul piirkonna elanikele taskukoha- sed. Seetõttu on samaväärse või väiksema omakapitalilt teenitava tulu juures arendustegevus riskantsem.

 Erasektori huvi on koondunud suurema likviidsuse ja madalama riskiga kasvukeskustesse ja nende tagamaadele. Arendajad eelistavad piirkondi, kus neil on projektidega eelnev kogemus ja müügipotentsiaal suurem. Al- ternatiivina uutele korterelamutele, mida eeltoodud põhjustel sisuliselt ei lisandu, ehitatakse väikesemates linnastutes ja nende ümber peamiselt omakasutuseks mõeldud eramuid, mis ei sobi aga liikuvale, sh kvaliteetset üüripinda vajavale tööjõule. See piirab nende piirkondade majanduslikku ja sotsiaalset arengut ning süvendab regionaalset ebavõrdsust.

 Taskukohaste eluasemete vähene kättesaadavus kasvukeskustes mõju- tab rännet nii pidurdavalt kui tõukavalt. Kasvukeskuste eluasemete madal taskukohasus toimib ühtaegu nii negatiivse kui ka positiivse rändepidu- rina. Ühelt poolt piirab see uute elanike lisandumist, teiselt poolt sunnib olemasolevaid elanikke otsima eluaset kaugemalt, süvendades valglin- nastumist ja igapäevast pendelrännet. Seda kaksikmõju tuleb eluaseme- ja regionaalpoliitika kujundamisel teadlikult arvesse võtta, et suurendada eluasemepoliitika sotsiaalset mõõdet ja kogukondlikku sidusust.

 Õigusliku ja haldusliku raamistiku killustatus koos piiratud rahastusmude- lite ja väheste uute ärimudelitega takistab eluasemepoliitika arengut. Ühelt poolt piirab regulatsioonide hajutatus eri seadustesse ja KOV-ide ebaselge roll regionaalse ja tervikliku eluasemestrateegia elluviimist. Teisalt piken- davad keerukad ja aeglased menetlusprotsessid arendustegevust ka kas- vukeskustes. Pikaajalise eluasemestrateegia elluviimist toetaks nii selge- mate volituste ja vastutuse andmine KOV-idele kui ka menetluste lihtsus- tamine ja soodsamad finantseerimisvõimalused.

3.2 Eluasemehind Eluasemete taskukohasuse ja kättesaadavuse parandamine sõltub otseselt eluasemete turuhinnast. Nagu ka teistes valdkondades, määrab hinna nõudluse ja pakkumise tasakaal. Kinnisvaraturul konkureerivad omavahel uusarendused ja jä- relturg. Kuigi uusi elamispindu lisandub aastas umbes 1%, siis pikas plaanis liigu- vad uute ja olemasolevate eluasemete hinnad koos – järelturu hinnad on keskmi- selt 60-70% uusarenduste hinnast. Seega on uute eluasemete hinnakomponenti- del (sh ehitus- ja arenduskulud) väga oluline mõju kogu elamufondi taskukohasu- sele. Lahenduseks ei ole hindade reguleerimine, vaid hinnakomponentide põhjalik analüüs ja selle alusel kokkuhoiukohtade leidmine.

Pikaajalise eluasemestrateegia elluviimist toetaks nii selgemate volituste ja vastutuse andmine KOV-idele kui ka menetluste lihtsustamine ja soodsamad finantseerimis- võimalused.

11

Eesti ehitusturg on hästi välja arenenud ja kvaliteetne, pakkudes ühiskonnale väär- tust ning omanikele tulu. Lõplikku ehitus- ja müügihinda mõjutavad lisaks ehitus- protsesside juhtimisele ka arendajatest sõltumatud nõuded ja tingimused. Nende tegurite vähendamine aitab olulisel määral alandada ruutmeetri hinda ja muuta eluasemed taskukohasemaks.

Skeem 2 illustreerib uue korterelamu näitel keskmise korteri müügihinna kujune- mist ning tekstis allpool on toodud võimalikud olulised kokkuhoiukohad. Näited on illustratiivsed ja põhinevad mitme sarnase arenduse koondanalüüsil, kus on väldi- tud üksikprojekti eripärasid.

12

Skeem 2. Korteri müügihinna kujunemine uue korterelamu näitel eri piirkondades. Hindades on kajastatud ka parklakohad.

Uue korteri müügihinna kujundavad mitmeid suure mõjuga tegurid. Kui leida või- malused nende mõju vähendamiseks on võimalik saavutada kuni 50% kokkuhoidu (vt skeem 3 ja 4).

 Maa hind ja hoonestustihedus. Mida rohkem eluaseme pinda saab rajada maa pinnaühiku kohta, seda väiksem on maa soetamise ja selle finantsee- rimise kulu. Tihedusnõuded tulenevad otseselt detailplaneeringutest ja kaudselt valdkondlikest nõuetest, nagu piirangud müratsooni ehitamisel, nõuded päevavalgusele, parkimisele, haljastusele või hoone proportsioo- nidele. Kuna ühe auto parkimisele kulub hoone netopinnast 30–40 m2, ta-

13

sub lubada ka alternatiivset hoonevälist parkimist ning ärihoonete parki- miskohtade ristkasutust. Piirangute vähendamine suurendab ka ehitusõi- guse potentsiaaliga maa pakkumist ja aitab seeläbi langetada turul paku- tava maa hinda.

 Eluaseme pinna osakaal hoone netopinnast. Linnakeskustes ja eelkõige maa-aluse parkimise nõude tõttu on tavapärane, et müüdav korteripind moodustab kogu hoone netopinnast umbes poole. See tähendab, et kor- teri ruutmeetri hinnas kajastub kogu hoone ehitus- ja arenduskulu, mis teeb eluruumi ruutmeetri hinna üle kahe korra kallimaks. Seega tuleb hoo- netesse kavandatavate lisapindade suhtes olla ettevaatlik ja lubada siht- otstarvete paindlikkust. Näiteks tuleks hoolega kaaluda ebapiisava nõud- lusega äripindade, panipaikade, maa-aluste parkimiskohtade, jalgrattaruu- mide, varjendite mahtusid ja vajadust ning võimalusel lubada neid rajada ka hoonemahust väljapoole. Kuigi osad nendest pindadest müüakse, jääb saadav tulu enamasti alla ehituskuludele.

 Arenduse ettevalmistusaeg. Kinnisvaraarenduses tekivad arvestatavad kulud alates maa ostu finantseerimisest. Mida pikem on ajavahemik maa soetamise ja eluasemete müügi vahel, seda suuremaks kujuneb kumula- tiivne finantseerimiskulu. Seetõttu on tähtis optimeerida arendustegevu- sele kuluvat aega, st perioodi, mis kulub planeerimiseks, projekteeri- miseks, ehituse ettevalmistamiseks, ehitustegevuseks ja vajalikeks menetlustoiminguteks. Menetluste puhul tuleb erinevate nõuete tõlgendamisel liikuda võimalikult ühtlase rakenduspraktikani. Selgelt prognoositavad tingimused ja menetlusajad vähendavad arendusriske ja suurendavad turukonkurentsi, mõjudes taskukohasusele positiivselt.

 Ehitusefektiivsus ja ehitustehnilised nõuded. Otsesed ehituskulud moo- dustavad keskusaladel alla poole kogu elamispinna hinnast ning arvesta- tav osa neist kuludest on seotud väljaspool korterit asuvate pindadega. Siiski saab ka siin leida optimeerimisvõimalusi protsessides ja ehitusteh- nilises osas. Ehitusnõuetes tuleb tagada piisav paindlikkus, et toetada in- novatsiooni, soosida standardiseeritud lahendusi, infomudeli põhiseid protsesse ning tõhustada ehitusprotsessi. Samuti tuleb parandada ehitus- ja kasutuslubade menetluskiirust ning lihtsustada väiksema mõjuga ehi- tistele ehitusõiguse andmist. Üle tuleb vaadata otseselt ehituskulusid mõ- juvad tehnilised nõuded, sh nõuded ligipääsetavusele, sise- ja välismürale, tuleohutusele, evakuatsioonile ja muule. Kuigi energiatõhususe nõuded on juba seatud kuluoptimaalsuse põhimõttel ja tagavad kommunaalkulude kokkuhoidu, leidub siingi leevendamise võimalusi. Samuti peaksid KOV-id olema ettevaatlikud regulatsioonist rangemate arhitektuursete ja muga- vusnõuete või hoonemahu tingimuste seadmisel.

 Sotsiaaltaristu tasu nõuded. KOV-ides on erinevad praktikad, kuidas kom- penseerida inimeste teenindamiseks mõeldud taristu rajamise kulusid uusarendustes. Kuigi selline vajadus peaks olema kõige väiksem kesklin- nades ja suurem välja ehitamata piirkondades, ei jagune kulud vastavalt ning võivad seada arendused ebavõrdsesse ja raskesti prognoositavasse olukorda. Samuti on probleemiks taristu rajamise tasude maksetähtajad ja -tingimused ning garantiid, mis võivad tõrjuda turult väiksemad ehitus- ettevõtted ja vähendada konkurentsi. Oluline on tasu läbipaistvus ja selgus läbi ühtlase üleriigilise praktika.

14

Väiksemas ulatuses võivad korteri hinda mõjutada ka üürikorterite maksustamine, finantseerimistingimused, parkimiskohtade omandiõiguse piirangud, lepingu- ja notaritasud jpm.

Skeemidel 3 ja 4 on võrreldud uue korteri ruutmeetri hinna kujunemist vastavalt tänasele praktikale (skeem 3) ning olukorrale, kus maa hind on asukohale vastavalt väiksem, planeerimis-, arendus- ja menetlusprotsess kulgeb tõrgeteta ning ehitus- nõuded on mõistlikud ja vastavad piirkonnale (skeem 4). Arvutus on teoreetiline ja lihtsustatud, kuid näitab väga hästi kokkuhoiukohti ligi 50%.

3.3 Eesmärk

Lähtudes visioonist, oleme sõnastanud Eesti eluasemepoliitika 2025–2035 eesmärgi.

Eesti eluasemepoliitika eesmärk on tagada igale inimesele võimalus elada taskukohases,

kvaliteetses ja turvalises eluruumis.

Skeem 3. Uue korteri müügihind 7574 €/m2: arendus ja menetlused 10 aastat (keskmine Tallinnas), ehitus 2 aastat (tavapärane Tallinnas), maa hind 600 €/m² (Tallinna kesklinn), korterite osakaal netopinnast 50% (tavapärased nõuded Tallinna kesklinnas.)

Skeem 4. Uue korteri müügihind 3962 €/m2: arendus ja menetlused 2 aastat (kiireim Tallinnas), ehitus 1,5 aastat, maa hind 200 €/m2 (väljaspool Tallinna kesklinna), korterite osakaal netopinnast 75% (tavapärased nõuded väljaspool Tallinna kesklinna.)

15

3.4 Mõisted

3.4.1 Taskukohane

Eluase on taskukohane, kui selle ostuhind, üür ja igakuine kulu võimaldavad leib- konnal elada piisava kvaliteediga kodus, ilma et see nende eelarvet liigselt koor- maks. Taskukohasus on tasakaal kolme erineva suhtarvu vahel: ostuhinna tasku- kohasus, üürihinna taskukohasus ja eluasemekulude koormavus.

Skeem 5. Eluasemete taskukohasus ja selle kolm suhtarvu Eluaseme taskukohasust mõjutavad ka kaudsed kulud, näiteks asukohaga seotud transpordi- ja ajakulu. Olulisel kohal on majanduslik jätkusuutlikkus: kvaliteetsetel hoonetel on hea üldine kuvand, mis suurendab kogu piirkonna majanduslikku at- raktiivsust. Väga olulised on ka ligipääsetavus, sotsiaalne sidusus, turvalisus ja kontekstitunnetus. Taskukohasust ei tohi saavutada üha väiksemate eluasemete ehitamise teel. Seetõttu tuleb eluruumide rajamisel ja korterite kavandamisel jäl- gida punktis 3.4.2 toodud soovitusi.

3.4.2 Kvaliteetne

Ehitis on kvaliteetne, kui ta vastab Davosi deklaratsiooni kaheksale kriteeriumile: juhtimine, funktsionaalsus, keskkond, majandus, mitmekesisus, kontekst, koha- tunnetus ja ilu. See tähendab, et igas Eestimaa piirkonnas pakutavad eluruumid peavad vastama tänapäevasele kvaliteedistandardile, tagades elanikele turvalise, tervisliku ja mugava elukeskkonna.

Kvaliteetne kodu ei ole pelgalt hoone, vaid terviklik lahendus, mis toetab inimese heaolu ja kestlikku arengut. Eluase peab olema hästi hallatud, ruumiplaneeringult otstarbekohane, hea sisekliima ja piisava päevavalgusega, ligipääsetav, teenuste ja ühistranspordi lähedal, müravaba ning kooskõlas ümbritseva keskkonnaga. Sa- muti peab see looma elanikule positiivse ruumikogemuse, ühendades tänapäeva- sed tehnilised lahendused elukeskkonna sotsiaalsete ja kultuuriliste väärtustega. Eluaseme kvaliteeti toetavad ümbritsev loodus, rohealade lähedus, kvaliteetne ava- lik ruum ning elavad, sotsiaalselt sidusad ja mitmekesised naabruskonnad.

Eestis kehtivad juba praegu eluruumide miinimumnõuded ja standardid ning üldju- hul ei ole uute korterite kvaliteediga probleeme. Taskukohaste eluasemete puhul ei tohiks teha järeleandmisi kvaliteedis, sest just hea elamispind määrab, kas eluase- med sobivad ka haavatavamatele sihtrühmadele ning võimaldavad neil lõimuda ühiskonda. Läbimõtlemata lahendused elukvaliteedi parandamiseks võivad tõsta

Kvaliteetne kodu ei ole pelgalt hoone, vaid terviklik lahendus, mis toetab inimese heaolu ja kestlikku arengut.

16

ehituse hinda ja märgatavalt vähendada eluasemete taskukohasust ja kättesaada- vust. Samuti on oluline vältida olukorda, kus madala ehitushinna nimel rajatakse hooneid, mis juba paarikümne aasta pärast ei täida enam oma eesmärki, on kallid ülal pidada või vajavad uusi ülemääraseid lisainvesteeringuid. Lisas 1 toodud uuringus on antud konkreetseid soovitusi taskukohaste ühe- ja mitmetoaliste korterite kavandamiseks ning nende kvaliteedinõuetele, nagu funktsionaalne paindlikkus, pinna suurus ja muud omadused.

3.4.3 Turvaline

Eluase ja elukeskkond on turvaline, kui see kaitseb inimest nii igapäevaelus kui ka kriisiaegadel. Eesti lähtub riigikaitse laiast käsitusest, mille järgi on riigi kaitsmine ja selleks valmistumine kogu ühiskonna – asutuste ja inimeste – ühine ülesanne. Sama põhimõte kehtib ka eluaseme turvalisuse puhul: turvalisust loovad ja hoia- vad nii riik, KOV-id, arendajad, omanikud ja haldajad, korteriühistud, teenusepakku- jad kui ka elanikud.

Turvaline eluase tähendab eelkõige ehituslikku ja tehnilist ohutust: korras konst- ruktsioonid, tuleohutus, elektri- ja küttesüsteemide ohutus, lifti- ja gaasisüsteemide ohutus ning toimiv hooldus ja järelevalve. See tähendab ka tervise- ja keskkonna- turvalisust – tervislikku sisekliimat, niiskuse ja hallituse riskide ennetamist, radoo- nist ja muust tulenevate ohtude vähendamist ning ohtlike materjalide vältimist. Turvaline eluase eeldab ka turvalist ümbruskonda ja avalikku ruumi, mille tagavad hea valgustus ja nähtavus, liikumisohutus, ligipääs päästeteenistustele, elanike ja teenuste lähedus, kogukondlik järelevalve ja sidusus. Turvalisuse tagab ka kriisi- kindlus ja toimepidevus, mis tähendab võimet tulla toime katkestuste ja erakorra- liste olukordadega (soojus, elekter, vesi, side), selgeid tegutsemisreegleid ja koos- tööd elutähtsate teenuste tagamisel ning vajadusel varjumise ja evakuatsiooni kor- raldamist vastavalt riiklikele juhistele.

Turvalisus nõuab järjepidevat valmisolekut ja elukeskkonna korrashoidu, millega peab arvestama nii uute eluasemete kavandamisel kui ka olemasoleva elamufondi haldamisel ja renoveerimisel.

3.4.4 Kättesaadav

Eluase on kättesaadav, kui inimesel või leibkonnal on võimalus seda rajada, osta või üürida nii, et ebasoodsad olud või regulatsioonid ei ole takistuseks. See tähen- dab, et igal inimesel peab olema võimalus sobivale eluasemele, sõltumata tema

Riigi kaitsmine ja selleks valmistumine on ühiskonna ühine ülesanne.

Igal inimesel peab olema võimalus sobivale eluasemele, sõltumata tema elukohast, piirkonnast, haavatavusest, tõrjutusest või regulatsioonidest tulenevatest piirangutest.

17

elukohast, piirkonnast, haavatavusest, tõrjutusest või regulatsioonidest tuleneva- test piirangutest.

Ruumiüksuste lõikes tuleb seada eesmärk, et kvaliteetsed ja taskukohased elua- semed oleksid üle Eestis ühtlaselt kättesaadavad, sh suuremate linnade ja erine- vate asumite lõikes. Rahvastikugruppide tasandil on eesmärgiks, et taskukohane eluase oleks kättesaadav ka madalama sissetulekuga ja erivajadustega inimestele, eakatele ja teistele haavatavatele rühmadele.

Kvaliteetse eluaseme kättesaadavuse probleem on kõige teravam väljaspool kas- vukeskusi. Kahanevates piirkondades takistavad arengut elamufondi aeglane kaa- sajastamine ning noorte ja tööealiste väljaränne, mis vähendab kohaliku elanik- konna võimekust elukeskkonda investeerida ja muutuseid eest vedada. Uusi või terviklikult rekonstrueeritud elamispindu lisandub vähe, ent kvaliteetne elamispind ja elukeskkond on väravaks, et noored sooviksid piirkonda tulla ning eelduseks, et loodavad ettevõtted või avaliku sektori asutused saaksid endale värvata sobivat tööjõudu. Eluasemete rajamine või uuendamine loob aluse investeerimiskesk- konna püsimiseks ka väljaspool kasvukeskusi ja innustab tegema järgmisi inves- teeringuid.

3.5 Neli sammast Eluasemepoliitika tugineb neljale strateegilisele suunisele, mis aitavad parandada taskukohaste eluasemete kättesaadavust Eestis (täpsemalt vt lisa 1).

Skeem 6. Eluasemepoliitika neli strateegilist sammast

 Eluasemevaldkonna riiklik suunamine ja seire – korrektselt ajastatud ja raa- mistatud avalik-õiguslik mõju eluasemete pakkumisele ja kättesaadavusele. See põhineb valdkonna strateegilisel eestvedamisel, hetkeolukorra ja suundu- muste seirel, eri osapoolte koostööraamistikel, kombineeritud rahastusel ja riigi selges prioriteedis parandada kvaliteetsete taskukohaste eluasemete kät- tesaadavust.

Eluasemete rajamine või uuendamine loob aluse investeerimis- keskkonna püsimiseks ka väljaspool kasvu- keskusi ja innustab tegema järgmisi investeeringuid.

18

 Aktiivne maapoliitika – avalikus omandis oleva maaomandi heaperemehelik

hoidmine ja arendamine, seades taskukohaste eluasemete arendamise üheks prioriteediks. Seda tehakse koostöös erasektori ning üha enam ka kol- manda sektori arendajatega. Maapoliitika eesmärk on välja selgitada riiklike meetmete rakendamise piirkondlikke erisusi ja prioriteete.

 Taskukohaste eluasemete pakkumise soodustamine – arendusprotsessi tõ-

hustamine ja ajaraami lühendamine, et soodustada erasektori arendusi. Lepi- takse kokku täiendavad arendusprotsessid, mis soodustavad avaliku ja era- sektori, aga ka kolmanda sektori koostööd. See põhineb aktiivsel maaplanee- rimisel ja tõhusal menetlusel, fookusega kasvavatel majanduskeskustel, kus taskukohaste eluasemete kättesaadavus on piiratud nii hindade tõusu kui ka administratiivsete nõuete tõttu.

 Kvaliteetse eluaseme tagamine – eluasemete ajakohastamise ja uusehituste

ühtlustamine selgete ruumikvaliteedi kriteeriumide alusel, toetudes sobiva- tele finantslahendustele. Keskendutakse kahanevatele asulatele ja maapiir- kondadele, kus on piiratud ressursid eluaseme- ja maapoliitika elluviimiseks ja turu vähene huvi.

Lähtudes neljast strateegilist suunast on allpool esitatud valik võimalikest tegevus- test koos nende prioriteetsusega ning esitatud ettepanekud vastutajate, kaasata- vate, väljundite, tähtaegade ja võimalike rahastusallikate osas. Need tegevused ai- tavad parandada eluasemete taskukohasust, kättesaadavust ja kvaliteeti ning toe- tavad püstitatud eesmärgi saavutamist võimalikult ressursisäästlikul viisil. Tege- vuste planeerimisel arvestatakse kasvavate keskuste ja kahanevate piirkondade eripäraga.

Tegevusi välja töötades oleme lähtunud põhimõttest, et riigi eesmärk on luua parimad tingimused eluasemeturu

toimimiseks ja arenguks, säilitades ausa konkurentsi ja avatud turu põhimõtted.

Riik sekkub vaid vajaduspõhiselt, eelkõige piirkondades ja olukordades, kus turg ei toimi,

kuid see on oluline riigi ja ühiskonna toimimiseks.

19

4 TEGEVUSED, VASTUTAJAD, TÄHTAJAD Strateegiliste tegevuste elluviimiseks koostatud juhised põhinevad Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüsil, töötubadel ja täiendavatel aruteludel erialaekspertidega (vt ka lisa 1). Tegevusi on hinnatud ka teostatavuse järgi, arvestades eluasemepoliitika väljatöötamises osalenud osapooltelt — ministeeriumidelt, asutustelt ja erasektorilt — kogutud sisendit.

Tegevused on jaotatud järgmiselt:

 tegevused, millega saab kohe alustada ja mille mõjud on hinnatavad ;  tegevused, millega on suur võimalus saavutada eesmärk, kuid mille elluviimise teostata-

vust ja mõjusid tuleb täiendavalt hinnata ;  tegevused, millega on samuti suur võimalus saavutada eesmärk, kuid mis nõuavad põhja-

likku mõjuanalüüsi, ühiskondlikku arutelu ja poliitilist otsust .

4.1 Õigusaktid

4.1.1 Elamuseadus

Tänaseks aegunud elamuseadus (ES) tuleb ajakohastada, sõnastada eluasemevaldkonna eesmärgid ning arengupõhimõtted, kujundada ümber valdkonna juhtimine ja luua õiguslik raamistik taskukohaste ja kvaliteetsete eluasemete kättesaadavuse tagamiseks igas Eestimaa paigas. Elamuseadus tuleb muuta tehnilisest seadusest eluasemepoliitika raamseaduseks, sh defineerida taskukohase eluaseme mõiste, selgitada õiglase kättesaadavuse põhimõtet ja erisust sotsiaaleluasemest. Kitsa mõiste „sotsiaalelu- ruum” kõrvale tuleb tuua ka laiem mõiste „taskukohane eluase”.

ES-is tuleb täpsustada KOV-ide rolli ja sõnastada selgemini nende vastutus ja pädevus eluasemete kät- tesaadavuse tagamisel. KOV-idele tuleb anda selged eluasemekorralduslikud kohustused ja sätted. Sa- muti tuleb sätestada maapoliitika töövahendid, toetada mitmetasandilist koostööd ning tagada KOV-ide ja partnerite koostöös rajatud üürieluasemetele pikaajalise taskukohasuse nõude kehtimine. KOV-idele tuleb panna kohustus hinnata avaliku maa hoonestuspotentsiaali, sest avaliku sektori omandis olev maa peab eelkõige teenima avalikku huvi. Lisaks tuleb täpsustada KOV-ide ülesanded taskukohaste eluasemete õiglase kättesaadavuse tagamisel, mille osaks on ka eluasemete kättesaadavuse ja kvaliteedi seire ning planeeringute suunamine.

Selgelt tuleb defineerida riigi roll KOV-ide pädevuste toetamisel (ekspertiis, rahastus, EL-i finantsmeetme vahendamine) ja siduda KOV-ide tegevus taskukohaste ja kättesaadavate eluasemete tagamisel üleriigi- lise planeeringuga, mida täiendavad maakonnaplaneeringud ja p 4.8.1 välja pakutud eluasemekavad.

Seaduses tuleb luua õiguslik alus kulupõhisele eluasemepakkumisele ja defineerida kulupõhisuse põhi- mõte. Kulupõhine arendusmudel ei tähenda mitte mingil juhul kasumimarginaali riiklikku fikseerimist, vaid arendusriskide olulist vähendamist, mis maandaksid arendajate finants- ja äririske ja aitaks kaasata era- sektorit ning tagada investeeringute pikaajaline jätkusuutlikkus. Heaks näiteks on turul laialt levinud nn avatud raamatupidamisega hankemudel, kus konkureeritakse üldkuludele ja kasumimarginaalile.

KOV-il peab olema õigus omandada, hoida ja hallata maad tulevaste taskukohaste ja kättesaadavate eluasemete arendamiseks. Väikesed omavalitsused ei suuda tihtipeale iseseisvalt eluasemeprogramme hallata, mistõttu tuleb luua võimalus kahel või enamal omavalitsusel moodustada ühiseid sihtasutusi või äriühinguid, et planeerida, rahastada ja majandada vajalikke eluruume avalikes huvides. Piirkondlik koor- dineerimine oleks abiks ka hangete korraldamisel, projektide juhtimisel ja kogukonna kaasamisel.

Praegu lubab KOKS osaleda KOV-il ettevõtetes, kuid mitte eluasemega seotud avaliku ja erasektori part- nerlustes. Vaja on selget sätet, mis lubab KOV-il sõlmida avaliku ja erasektoriga partnerlusleppeid ela-

20

mute ehitamiseks, renoveerimiseks või haldamiseks tingimusel, et partnerlus tagab pikaajalise taskuko- hasuse ja mittediskrimineeriva juurdepääsu eluasemele. Sealjuures ei tohiks KOV võtta endale äririske, vaid tema roll peaks piirduma ainult KOV-i ülesannete täitmisega, nagu taskukohase eluaseme ühtse praktika edendamine, kogukonna eestvedamine, menetluste lihtsustamise ning näidismallide ning juhiste väljatöötamine.

Eluasemeseaduse uusversiooni näitena:

§ 1. Seaduse eesmärk

Käesolev seadus reguleerib põhimõtteid ja vahendeid, et tagada kõigile elanikele juurdepääs piisavale, taskukohasele ja jätkusuutlikule eluasemele, määratledes riigi, omavalitsuste ja eluasemevaldkonnas osalejate kohustused.

§ 2. Reguleerimisala

Kehtib eluruumidele, elamutele ning elamuga seotud maale ja eluasemete kvaliteeti, kättesaadavust ja taskukohasust mõjutavatele rahastamismeetmetele Eestis.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: JDM, MKM, REM, KOV, ELVL  Väljundid: seadusemuudatus, näidismallid, juhised  Tähtaeg: 2028/2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.2 Planeerimisseadus, riigivaraseadus ja teised toetavad seadused

Planeerimisseadust (PlanS) tuleb täiendada normidega, mis toetavad ruumiliselt kompaktset arengut, sh planeerimist ja arendusprojekte, mis loovad taskukohaseid ja kättesaadavaid eluasemeid. Seadusega tu- leb kehtestada haldusorganitele siduvad menetlustähtajad ja vähendada dubleerivaid kooskõlastusi. Täiendamist vajab KOV-ide volitusnorm, et võimaldada detailplaneeringuga sotsiaaltaristu (sh sotsiaal- korterite) rajamise kohustust. Kavandatav volitusnorm annaks KOV-ile õiguse ja paindlikkuse nõuda sot- siaaltaristu tasu, ühtlasi luuakse taskukohaste eluasemete rajamise ja nende rahastamise tingimused planeerimis- ja arendusprotsessiks. See võimaldaks KOV-il arendajatega kokku leppida näiteks taskuko- haste eluasemete väljaehitamises või muudes eluaseme kättesaadavust toetavates lahendustes.

PlanS-i § 131 tuleks täiendada järgmiselt: „võimaldada sotsiaaltaristuna ka näiteks taskukohaste eluase- mete jm vajaliku rajamise nõudmist“. Samuti tuleks võimaldada projekteerimistingimuste kasutamist de- tailplaneeringu asemel juhul, kui arenduse mõju on piiratud ja standardiseeritav või on olemas piisavalt detailne üldplaneering. Planeeringute kiiremaks ja lihtsamaks menetlemiseks tuleks kasutusele võtta mõiste „detailplaneeringut muutev planeering“ ning võimaldada rohkematel juhtudel asendada detailpla- neeringu koostamise kohustus projekteerimistingimustega. Menetluste tõhustamiseks tuleks rakendada kaasaegseid IT-rakendusi (näiteks PLANIS).

Riigivaraseadusesse (RVS) on vaja lisada alapeatükk maapoliitika kohta, kuna see seostub nii planeeri- mise kui ka ehitamisega, sest avaliku sektori omandis olev maa peab eelkõige teenima avalikku huvi. Kaaluda tuleks täiendavaid võimalusi, kuidas suunata kõrge hoonestuspotentsiaali ja -väärtusega avalikus omandis oleva maa eelisjärjekorras taskukohaste eluasemete rajamiseks (näiteks täienda RVS § 8 riigivara valitsemise põhimõtteid).

 Vastutajad: MKM, RAM  Kaasatavad: KLIM, REM, MaRu, KOV, ELVL  Väljund: seadusemuudatus

21

 Tähtaeg: teostamisel, 2026  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.3 Ehitusseadustik

Projekteerimistingimuste väljastamise korda tuleb täpsustada ja muuta paindlikumaks ning ajakohas- tada loamenetluse regulatsiooni. Selle eesmärk on lihtsustada ja kiirendada menetlusprotsesse ning vä- hendada detailplaneeringute muutmise või kehtetuks tunnistamise vajadust.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, KUM, KOV, ELVL  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: teostamisel, 2026  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid

4.1.4 Ehitusseadustikku toetavad õigusaktid ja muud ehitusnõuded

Ajakohastada tuleb õigusakte „Nõuded ehitusprojektile“ ning „Ehitisregistri põhimäärus“, sh eemaldada paberieeldused, selgemini piiritleda loa ja teatisega esitatav teave ning ajakohastada andmete esitamise vormid. Samuti tuleb vältida ning leevendada ülemääraseid tehnilisi nõudeid, mis suurendavad uute eluasemete maksumust ja suunavad peresid soetama ja üürima järelturul olevaid vähem jätkusuutlikke eluasemeid. Lihtsustada on vaja ka loamenetlusi riikliku muinsuskaitse all olevatele hoonetele (millest suur osa on eluhooned), ühtlustades ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri menetlussüsteeme.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, KOV, ELVL  Väljund: õigusaktide muudatused  Tähtaeg: teostamisel, 2026  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid

4.1.5 Asjaõigusseadus

Ajakohastada tuleb asjaõigusseadust (AÕS), et selgitada maaomandiõiguse küsimusi, vähendada (näi- teks tehingu) kulusid ning muuta omandistruktuurid paindlikumaks ja kaasavamaks. AÕS-is võiks laien- dada ja kaasajastada hoonestusõiguse eeskirju, et võimaldada paindlikku jagatud omandiõigust ja kol- lektiivset investeerimist, üle tuleks vaadata ka taastuvenergia ja energiavarustuse servituudid. Need muu- datused aitavad kasutusele võtta seisma jäänud maad ja hooned, et suurendada eluasemete pakkumist. AÕS-i muudatus võimaldaks avaliku sektori asutustel (omavalitsustel, riigil) anda hoonestusõigusi tingi- mustega (taskukohasus, üüri ülempiirid, renoveerimiskohustus) maa müümise asemel. Lihtsustada saab ka toiminguid (vähem notariaalseid samme) ja anda ühistutele või kogukonnagruppidele kollektiivseid hoonestusõigusi.

 Vastutaja: JDM  Kaasatavad: KLIM, MKM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: 2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

22

4.1.6 Võlaõigusseadus

Võlaõigusseaduse (VÕS) sätteid tuleb täpsustada, kuivõrd see reguleerib üürilepinguid, ehituslepinguid, arendaja ja ostja suhteid ning teenuslepinguid, mis mõjutavad otseselt eluaseme taskukohasust üürita- semete, tehingukulude ja ehitushindade kaudu. VÕS kaitseb praegu hästi individuaalseid lepingulisi õigusi (muuhulgas piirab ka üürihindade tõusu), kuid puuduvad muud mehhanismid, mis toetaks taskukoha- suse eesmärki. Näiteks ei käsitle see spekulatiivseid edasimüügilepinguid ega pikaajalisi taskukohasuse garantiisid. Taskukohase eluaseme üürilepingu klausli sätestamine annaks KOV-idele, ühistutele ja sot- siaalmajutuse pakkujatele selge õigusliku aluse taskukohaste üüriskeemide haldamiseks. Samuti võimal- daks see luua eraldi lepinguvormi koos üüri ülempiiri ja indekseerimisreeglitega (taskukohane üürileping).

Seadusemuudatuse eesmärk on ka renoveerimiskulude õiglasema jagamise võimaldamine omanike va- hel, näidislepingute kättesaadavuse tagamine ja üüriandmete suurem läbipaistvus. VÕS-i sätteid tuleb täiendada nii, et omanikud oleksid paremini kaitstud nn puuküürnike probleemi lahendamisel, andes sel- lega üürileandjatele kindlust elamispinna üürimiseks majanduslikult nõrgemas positsioonis olevale siht- grupile. See annab võimaluse tuua turule täiendavat üüripinda, mis on hetkel riskide tõttu käibest väljas. KOV-idele ja huvigruppidele tuleb pakkuda nõustamist õigusküsimustes ja pakkuda taskukohase eluaseme üürilepingu näidiseid. Lisaks tuleb lahendada üürivaidluskomisjonide loomise probleem ja kaa- luda võiks ühtse keskse üürivaidluskomisjoni moodustamist, mis toetaks kõiki omavalitsusi.

 Vastutaja: JDM  Kaasatavad: KLIM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: 2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.7 Korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) on eluaseme taskukohasuse seisukohalt ülioluline, kuna see reguleerib, kuidas enamikku Eesti korterelamutest hallatakse, renoveeritakse ja rahastatakse. KrtS mää- rab, kuidas korterelamud toimivad elukeskkonna, finants- ja haldusüksusena. Kui muuta seadus paindli- kumaks, läbipaistvamaks ja renoveerimist soosivamaks, on võimalik märkimisväärselt vähendada nii eluasemekulusid kui ka investeerimistakistusi. Üle 70% Eesti elanikkonnast elab kortermajades, millest enamik on ehitatud enne 1990. aastat. Seega taskukohasus ei tähenda üksnes üüri ja hinda, vaid see on ka olemasolevate eluhoonete hooldamise ja uuendamise kulu.

KrtS-i uuendamine võimaldaks vähendada pikaajalisi kulusid, parandada elamute kvaliteeti ja võimaldada uusi taskukohaseid eluasememudeleid, sh ka segakasutusega ja mitmeotstarbeliste hoonete ehitamist. KLIM on algatanud hanke renoveerimise õiguslike takistuste analüüsimiseks, mille eesmärk on saada ettepanekuid ka reeglite lihtsustamiseks. Näiteks nõuab hoone laiendamine ja selle mahu suurendamine või muu tavapärasest hoone hoolduseks ja säilitamiseks tehtavatest investeeringust kõrvalekaldumine ühistu ühehäälset nõusolekut. See takistab oluliste investeeringute tegemist ja säilitab eelkõige enne 1990-ndaid ehitatud mahuka hoonefondi aegunud välisilme ja funktsionaalsuse.

Ühehäälse nõusoleku nõue raskendab ka maakorralduse läbiviimist. Omandi ulatuse väljaselgitamiseks ja korrigeerimiseks on vajalik leida lihtsamaid lahendusi ka juhul, kui kortermaja kaasomanikud soovivad muuta krundi piire kokkuleppel naabritega. Vajalikud on regulatsioonid, mis võimaldavad renoveerimise ajaks elanikke vajadusel ajutiselt ümber paigutada, et renoveerimist lihtsustada ja kiirendada.

 Vastutaja: JDM  Kaasatavad: KLIM, MKM, Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL)  Väljund: seadusemuudatus

23

 Tähtaeg: 2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.8 Hooneühistuseadus

Hooneühistuseadus (HÜS) tuleb ümber kujundada, et võimaldada mittetulunduslike, liikmete omanduses olevate ühistute loomist, mis pakuks kvaliteetseid taskukohaseid eluasemeid. HÜS peaks lubama ühistut mitte üksikute korterelamute vaid ühise maa või hoonete kaupa. See võimaldaks kehtestada taskukoha- suse piiranguid ja hoida kodud püsivalt taskukohased.

Seadusemuudatuse eesmärk on hõlbustada kollektiivset laenamist ja investeerimist, sh avaliku sektori tagatiste abil. Kaaluda tuleb ka rahastusmudeleid, mis aitaksid lahendada esimese sissemaksu prob- leemi, et elaniku poolt tehtud korteri sissemaksed oleksid tsiviilkäibes üleantavad (sh päritavad ja ühisva- rasse kuuluvad).

Lisaks tuleb võimaldada omavalitsustel või mittetulundusühingutel osaleda elamuühistu asutaja- või toe- tajaliikmetena. See loob eeldused uute ärimudelite tekkimiseks ning aitaks mitmekesistada eluaseme- turgu.

 Vastutaja: JDM  Kaasatavad: KLIM, EKÜL  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: 2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.9 Kohalike maksude seadus

Kohalike maksude seaduse muutmisega luuakse õigusraamistik, mis annab KOV-idele võimaluse keh- testada sotsiaalse taristu arendustasu. Praegu sõlmivad kasvava elanikkonnaga KOV-id ettevõtjatega elamukinnisvara arendamisel kokkuleppeid seadusest tuleneva regulatsioonita, et saada lisavahendeid lasteaia- ja koolikohtade loomiseks. Selline praktika ei ole üheselt selge ega ettenähtav ning kokkulepete sisu ja suurus võivad erineda nii omavalitsustes kui ka sama omavalitsuse piires, mis on tekitanud ette- võtjate ebavõrdset kohtlemist. Tuleb luua selgem õigusraamistik arendustasu kehtestamiseks, et tagada kohaliku kogukonna vajadustega arvestamine ning ettevõtetele õigusselgus ja ettenähtavus. Selgem re- gulatsioon muudab planeerimisprotsessid läbipaistvamaks ja tõhusamaks, vähendab kokkulepetele jõudmiseks kuluvat aega ning aitab vältida vaidlusi omavalitsuste ja ettevõtjate vahel.

 Vastutaja: REM  Kaasatavad: KLIM, RAM, JDM, KOV, ELVL  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel, 2027  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.2 Maksud

4.2.1 Maamaks

Kaaluda tuleb (IMF soovituse alusel) koduomaniku laiapõhjalise maamaksu soodustuse kaotamist pii- sava üleminekuaja jooksul ja jätkata maa väärtuse korralist hindamise uute väärtuste rakendust. Luua

24

tuleb vajaduspõhine maamaksu soodustuse võimalus ja koostada riiklik juhend alakasutatud maa kõr- gemaks maksustamiseks. See regulatsioon jääks KOV-ide pädevusse. Kuigi kõrgem maamaksumäär võib tõsta koduomanike eluasemekulusid, on laiapõhjalise soodustuse kaotamine pigem võrdsustava mõjuga (eriti juhul, kui rakendatakse vajaduspõhiseid soodustusi). See aitab tasakaalustada erinevaid omandivorme (üürnikud vs omanikud) ka erineva suuruse ja väärtusega kruntidel ja soodustab tõhusa- mat maakasutust, eriti suure nõudlusega piirkondades.

 Vastutaja: RAM  Kaasatavad: KLIM, MKM, REM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.2.2 Kinnisvaramaks või kinnisvara väärtuse arvestamine maamaksu osana

Tuleb läbi viia põhjalik mõjuhinnang selle kohta, kas kehtestada kinnisvaramaks või arvestada kinnisvara väärtust maamaksu osana. Meetme eesmärk on tasakaalustada kinnisvarasektoris tekkivat väärtust tas- kukohaste eluasemete arendusse ja õiglasesse ning jätkusuutlikku maakasutusse. Kuna maksust laekub tulu KOV-i eelarvesse, tuleb arvestada ka maksust tekkiva tulubaasi regionaalset mõju ja võimalikke lee- vendusmeetmeid.

Eelistada tuleks lihtsat ja õiglast maksusüsteemi, mis käsitleb taskukohast eluaset pigem inimese põ- hivajadusena kui luksusena. Kui maamaksu eesmärk on suunata maa tõhusamalt kasutusse, siis kinnis- vara väärtuse maksustamine peegeldab maa ja rajatiste koguväärtust. See looks omavalitusele stabiilse ja õiglase sissetulekuallika, mis põhineb maa väärtuse kasvul. Kinnisvaramaks aitab vähendab kinnisva- raga spekuleerimist ja soodustab kinnisvara turule jõudmist. Kui otsustatakse kinnisvaramaksu kasuks, siis tuleb maamaksus loobuda, sest kahte sarnast maksu ei ole plaanis kehtestada.

 Vastutaja: RAM  Kaasatavad: KLIM, MKM, REM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.2.3 Taskukohase üürieluaseme sihitud tulumaksuvabastus või vähendatud määr

Kaaluda tuleb sihitud, asukoha- ja vajaduspõhist, tingimuslikku tulumaksusoodustust, mis on seotud tas- kukohase üürieluaseme mudeli (ptk 4.5.1) rakendamisega, sh pikaajaliste üürilepingute ja/või eluaseme kvaliteedi parandamisega. Maksusoodustus võiks laieneda eelkõige kulupõhistele eluasemepakkujatele, avaliku ja erasektori partnerluses loodud üürielamutele ning kvaliteetsetele renoveeritud üüripindadele piirkondades, kus esineb turutõrkeid. Meetme rakendamine peab põhinema selgetel kriteeriumidel ning kooskõlas maamaksumääraga, et tagada maksusüsteemi õiglus ja vältida olukorda, kus maksusoodus- tuse kandub kinnisvara hinnatõusu.

 Vastutaja: RAM  Kaasatavad: KLIM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

25

4.2.4 Käibemaks

Kaaluda tuleb käibemaksuseaduse muutmist viisil, mis tagab üürimajade ja üüripindade ehitamisel ra- kendatava käibemaksu võrdsuse müügiks ehitatud elamute maksustamisega. Praegu üürile käibemaksu ei lisandu, mistõttu puudub üürimajade arendajatel võimalus ehitusega seotud sisendkäibemaksu riigilt tagasi küsida. Käibemaksu lisamine üürihinnale mõjutaks eelkõige uute ja uuemate elamispindade turu- letoomise intensiivsust ning aitaks oluliselt parandada elamispindade kättesaadavust.

Oluline on tagada maksureeglite ühetaoline kohaldamine kõikide elamuarenduste puhul. Kehtivad erine- vused maksustamises pärsivad linnauuendusi ning lükkavad edasi olulisi projekte, mis võiksid suuren- dada taskukohaste eluasemete pakkumist. Reformitud maksusüsteem peaks selle ebavõrdsuse kõrval- dama ja looma võrdsed tingimused nii uusehituse kui ka renoveerimise soodustamiseks, sõltumata sel- lest, kas elamispind on kavandatud müügiks või üürile andmiseks.

Selleks tuleb viia läbi põhjalik mõjuanalüüs koos avaliku aruteluga, et hinnata käibemaksumuudatuste mõju uusarenduste hindadele ja renoveerimiskuludele. Mõjuanalüüsis tuleb hinnata ka võimalikke käibe- maksusoodustusi üürimajade ehitamise ja renoveerimise toetamiseks, et maksusoodustus jõuaks lõpp- hinda. Paljudes EL-i riikides, eriti piirkondades, kus turuhuvi on piiratud, kasutatakse elamute renoveeri- misel madalamat käibemaksumäära (tavaliselt 5–10%), et soodustada energiatõhususe parandamist, elamistingimuste ajakohastamist ning ajalooliste ja muinsuskaitsealuste hoonete taastamist, eriti piir- kondades, kus turu huvi on madal. Viimasel puhul on lisaks elukvaliteedi paranemisele oluline ka riiklikult väärtusliku kultuuripärandi säilitamine tulevastele põlvkondadele.

 Vastutaja: RAM  Kaasatavad: KLIM, MKM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.3 Ruumiline planeerimine

4.3.1 Planeeringute ja ehitusega seotud menetluste efektiivsuse tõstmine

Eluasemearendustele tuleb kehtestada lihtsustatud (astmeline) planeerimismenetlus ning rakendada normatiive asukohapõhiselt, lähtudes eelnevalt määratletud avaliku huvi kriteeriumidest (näiteks tasku- kohaste eluasemete osakaal, äri- ja muude lisapindade nõue vaid selge vajaduse korral, ligipääsetav ja jätkusuutlik ehitus, ühistranspordikeskne planeerimine).

KOV-idele tuleb anda kaalutlusõigus normatiive paindlikumalt kohaldada, sh võimaldada põhjendatud lee- vendusi parkimise, müra, tiheduse, isolatsiooni, rohevõrgustiku ja sotsiaaltaristu nõuetele, et parandada eluaseme kättesaadavust ja projektide teostatavust. Ühtlustada tuleb asukohapõhised ja tihedusele suu- natud nõuded ning kehtestada selged rakendusmehhanismid. Samuti tuleb standardiseerida KOV-ide nõuded ning koostada arenduslepingute raammallid, et vähendada erinevatest tõlgendustest tulenevat ajakulu ja õiguslikku riski. Oluline on kehtestada siduvad menetlustähtajad ja vähendada dubleerivaid kooskõlastusi, et tagada planeeringumenetluse ajaline prognoositavus. Planeeringute kiire ja tõrgeteta läbiviimine on eluasemete taskukohasuse seisukohalt üliolulise tähtsusega.

Välja tuleb töötada konkreetsed lahendused, kuidas kasutada hoonestusõigust sihipäraselt, teha koos- tööd arendajatega üüritasemete fikseerimiseks ning luua selged ja läbipaistvad tingimused avaliku ja

26

erasektori partnerlusprojektidele. Samuti tuleb koordineerida kasvavate regionaalkeskuste ja ümbritse- vate omavalitsuste ruumilist arengut – Maa- ja Ruumiameti (MaRu) eestvedamisel tuleks rakendada ühistranspordist ja aktiivsetest transpordiviisidest lähtuv planeerimine, arenda avaliku ja erasektori part- nerlust ja vahetada kogemusi.

Oluline on tegeleda ka NIMBY-hoiakutega, mis pidurdavad arendusprojekte ning põhjustavad pikaajalisi viivitusi või tühistamisi. Poliitikakujundajad peaksid parandama edasikaebamismenetluste tõhusust ja seadma avalikku huvi teenivatele projektidele selge prioriteedi, et vältida arengut taksitavaid subjektiiv- seid või vähese kaaluga vastuväited. Varajane ja sisuline kaasamine aitab vaidluste hulka oluliselt vähen- dada, mistõttu on vaja arendada kaasamise metoodikaid ja tööriistu. Samuti tasub kaaluda menetlusi kiirendava juhendi koostamist KOV-idele, mis aitaks vähendada ka NIMBY-hoiakutest tulenevaid takistusi.

 .Vastutaja: MKM, KLIM  Kaasatavad: MaRu, KUM, REM, KOVid  Väljundid: seadusemuudatus, juhendid  Tähtaeg: pidev  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.3.2 Üleriigiline planeering

Avaliku sektori – riigi, KOV-ide, muude avaliku sektori asutuste ja ettevõtete (näiteks RKAS, Tallinna Sadam, Tallinna Lennujaam, Eesti Raudtee jt) – maa- ja kinnisvarakasutuse üldpõhimõtted tuleb selgelt määratleda, sh täpsustada avalik huvi ja sotsiaalse lisaväärtuse loomise võimalused. Samuti tuleb siduda Eesti asustussüsteemi areng regionaal- ja eluasemepoliitikaga, arvestades kasvavate ja kahanevate piir- kondade erinevaid vajadusi.

Üleriigilise planeeringu rakenduskavas tuleb käsitleda ka eluasemete osa, mis annab suuna eluaseme- poliitika elluviimiseks ja KOV-ide eluasemekavade loomiseks.

 Vastutaja: MKM  Kaasatavad: MaRu, KLIM, REM, KOV  Väljund: üleriigiline planeering  Tähtaeg: teostamisel, 2026  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid

4.3.3 Maakonna- ja KOV-i üldplaneeringud

Planeeringutes tuleb tähtsustada ruumiliselt kompaktset ja segakasutusega arendust ja piirata valglin- nastumist. Uusarendusi tuleb suunata asukohtadesse, kus on hea teenuste ja transpordi ligipääs. Kaha- nevates asulates tuleb toetada nende kompaktsemat arengut, asulate sisestruktuuri tihendamist ja ka- sutusest välja langenud maa-alade taas kasutusele võtmist.

Regionaalarengu eesmärgiks peab olema tasakaalustatud areng, mis väärtustab ka ehitatud kultuuripä- randit. Pärandkeskkonnal on oluline roll kohaliku identiteedi kujunemisel ning tugevdamisel. Sellised pai- gad asuvad sageli logistiliselt heades asukohtades või juba olemasoleva taristu lähedal. Näiteks ajalooli- sed linnasüdamed on kompaktsed, suhteliselt tiheda ja mitmekesise (segafunktsiooniga) hoonestusega ning sobivad hästi 15 minuti linna põhimõtete rakendamiseks. EL-i erinevad rahastusallikad toetavad kul- tuuripärandi kasutuses hoidmist ja renoveerimist. Sellised tegevused aitavad kahanemist strateegiliselt juhtida, muutes olemasolevat ruumistruktuuri tõhusamaks.

27

Taskukohaste ja sotsiaaleluasemete pakkumise suurendamiseks tuleks sotsiaalse taristu tasu määr või selle suurus siduda arenduse tiheduse, olemasoleva taristu või eluasemenõuetega. KOV-idele tuleb anda võimalus seada planeeringutes ja projekteerimistingimustes nõuded, mis kohustavad suure turusurvega piirkondades rajama kindla osa taskukohaseid eluasemeid ning tagama avaliku sektori toetusega ehita- tud eluasemete pikaajalise taskukohasuse.

Neid nõudeid saab rakendada avaliku sektori omanduses oleval maal, aga ka eraarendustes sotsiaalse taristu tasu abil, et tagada tasakaal avaliku huvi ja arendajate majandusliku jätkusuutlikkuse vahel. Samal ajal on oluline arvestada nende kohustuste mõjuga arenduste tasuvusele, et vältida olukorda, kus aren- dajad on sunnitud lisakulude katmiseks hinda tõstma, mis omakorda halvendaks laiemale elanikkonnale eluasemete kättesaadavust.

 Vastutaja: MKM  Kaasatavad: MaRu, KLIM, REM, KOV  Väljundid: maakonnaplaneering ja KOV-ide üldplaneeringud  Tähtaeg: pidev  Võimalik rahastusallikas: riigi- ja kohalik eelarve

4.3.4 Eluasemepiirkondade avalik ruum

Taskukohase ja kvaliteetse avaliku ruumi loomiseks tuleb käivitada sihitud toetusmeede KOV-idele, et parandada olemasolevate elupiirkondade (asukohad valitakse üleriigilise planeeringu kriteeriumite alusel) avalikku ruumi terviklikult. Meetme fookus ei ole hoonete renoveerimisel, vaid hoonetevahelise ruumi – tänavate, liikumisteede, haljastuse, mängu- ja puhkealade, platside ning parkimis- ja liikluslahenduste – kvaliteedi tõstmisel. Toetusmeetme eesmärk on suurendada olemasolevate elamupiirkondade atraktiiv- sust ja turuväärtust, parandada elukeskkonna kvaliteeti ning luua eeldused, mis soodustavad eraomanike täiendavaid investeeringuid oma kinnisvarasse. Avaliku ruumi kvaliteedi parandamine toetab sotsiaalset sidusust, turvalisust ja piirkondlikku konkurentsivõimet ning aitab vältida elupiirkondade järkjärgulist hää- bumist.

Meetme raames toetatakse järgmisi tegevusi:

 töötatakse välja KOV-ide elupiirkondade ruumilised terviklahendused (ruumianalüüs, kaasamine, eskiisprojektid, etapiviisiline tegevuskava);

 rahastatakse avaliku ruumi investeeringuid valitud pilootpiirkondades;  eelistatakse lahendusi, mis parandavad jalgsi ja rattaga liikumise võimalusi ning suurendavad

rohealade kvaliteeti ja mitmekesistavad ühiskasutatavaid ruume;  investeeringud seotakse kohaliku arengustrateegia ja üldplaneeringu eesmärkidega.

Meetme rakendamisel lähtutakse kvaliteetse ruumi aluspõhimõtetest ning Davosi deklaratsiooni ruumikvaliteedi kriteeriumidest, mis tagab pikaajaliste majanduslike ja sotsiaalsete väärtuste loomise in- vesteeringutega.

 Vastutajad: MKM, MaRu  Kaasatavad: KLIM, KOV  Väljundid: toetusmeede, pilootprojektid valitud elupiirkondades  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: EL-i struktuurivahendid, RE kaasfinantseerimine

28

4.4 Avalik sektor maa omanikuna

4.4.1 Avaliku sektori maa kasutamise põhimõtted

Riigil ja omavalitustel tuleb omavahel kokku leppida avaliku sektori maakasutuse põhimõtted ning kaa- luda MaRu kaasabil avaliku maafondi ülevaate loomist. Selle juurde võiks edaspidi lisanduda MaRu vas- tavad kaardirakendused ja teenusekihid, mis toetavad strateegiliste teenuste ja taskukohaste ning kätte- saadavate eluasemete arendamist.

Tuleb jätkata alustatud riigimaade analüüsi, maa ettevalmistamist avalikes huvides eesmärgipäraseks ja tõhusaks kasutuseks ja väärindamiseks, arenduste elluviimiseks ja kasutusse andmiseks. Arendusi tuleb eelistatult suunata hoonestusõiguse kaudu ning maa võõrandamine ja kasutusse andmine peab lähtuma avalikust huvist, riigi pikaajalistest eesmärkidest ja tasakaalustatud ruumilisest arengust. Siinjuures tuleb silmas pidada kogu avaliku sektori halduses olevat maad, lisaks riigi ja KOV-ide maale tuleb arvestada avaliku sektori asutuste ja ettevõtete (ministeeriumid, RKAS, TRAM, Tallinna Sadam, Tallinna Lennujaam, Eesti Raudtee) haldusalas olevaid maaressursse. Avaliku sektori maad tuleb kasutada avaliku huvi teenimiseks strateegiliselt, mitte käsitleda kiiret kasu teeniva müügiobjektina. Selle saavutamiseks on vaja algatada hoonestusõigusi, teha pikaajalisi rendilepinguid ja avaliku ja erasektori koostööprojekte.

Avaliku sektori maad tuleb suunata kvaliteetsete ja taskukohaste eluasemete arendamisse partnerluses erasektoriga, toetudes planeeringutele ja arengukavadele ning pikaajalistele hoonestusõigustele ja ruumikvaliteedi kriteeriumidele. Ruumikvaliteedi kriteeriumid tuleb töötada välja ja juurutada nii, et neid rakendatakse iga riikliku toetusega eluasemeprojektis – nii sotsiaaleluasemete, avaliku ja erasektori part- nerluses loodud eluasemete kui ka renoveerimistoetustega tehtud tööde puhul. Samuti tuleb luua selge, läbipaistev ja õiglane kord, kuidas määrata üüritasu pikaajalistele taskukohastele korteritele, mis on raja- tud avaliku- ning erasektori partnerluses.

Oluline on kinnistada arusaam, et planeeringute ja taristuinvesteeringute toel tekkiv maa väärtuse kasv tuleb suunata tagasi eluasemearendusse, avaliku ruumi parendamisse ning hoonetevahelise ruumi uuen- damisse, soovitavalt arendatava maa vahetus läheduses, näiteks Rail Baltica peatuste ja teiste transpor- disõlmede ümbruses, kus arenduspotentsiaal on eriti suur.

 Vastutajad: MKM, MaRu  Kaasatavad: RAM, KLIM, REM, RKAS, KOV  Väljundid: juhend, üleriigilise planeeringu tegevuskava  Tähtaeg: 2028+  Võimalik rahastusallikas: vajab täiendavaid vahendeid rakendamisel RE-st, kaaluda EL-i struktuu-

rifondide rahastust 2028+

4.5 Uued ärimudelid

4.5.1 Taskukohase üürieluaseme mudeli loomine

Tuleb välja töötada Eestile sobiv taskukohase eluasemesektori standardiseeritud ja paindlik rahastamis- mudel, tuginedes rahvusvahelisele kogemusele ja Euroopa Investeerimispanga (EIP) ekspertiisile. Ees- märk on luua koostöömudel, mis aitab maandada arendajate finants- ja äririske, kaasata erasektorit ning tagada investeeringute pikaajaline jätkusuutlikkus kinnisvaraturgu moonutamata. See tegevus toetab pii- ratud kasumilikkusega turupõhiste üürieluruumide rajamist Eesti keskustesse, et tasakaalustada regio- naalset arengut ja tagada kvaliteetsete üürieluruumide kättesaadavus väljaspool suurimaid linnu. Üüri- pindade taskukohasus saavutatakse erasektori innovatsiooni ja tõhustamise kaudu, avaliku ja erasektori koostööga pikaajaliste madala intressiga laenuvahendite kaasamisel ning arendajate finants- ja äririskide

29

maandamisega. Seejuures tuleb tagada, et loodavad üüripinnad ei muutuks vabalt kaubeldavaks, milleks tuleb välja töötada ka väljumistee, mis aitab säilitada avalikke väärtusi.

Taskukohase eluasemesektori eesmärk on kindlustada üürnikele kodu omamisega võrdne turvatunne ning pakkuda neile stabiilset ja kvaliteetset elukeskkonda. Sektor peab lähtuma üleriigilisest planeerin- gust, toetama regionaalpoliitika eesmärkide elluviimist ja aitama kaasa tasakaalustatud territoriaalsele arengule. Sihtrühm on piisavalt suur, et tagada süsteemi pikaajaline toimivus ja sotsiaalne mitmekesisus. Sihtrühma ei kuulu kõige jõukamad leibkonnad. Pikas plaanis peab taskukohane eluasemesektor olema majanduslikult jätkusuutlik, isemajandav ning suuteline ise kapitali kaasama, et investeerida uute üüripin- dade rajamisse .

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, EIS, KOV-id  Väljundid: uus arendusmudel, pilootprojektid  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: Euroopa Investeerimispank (EIP), Põhjamaade Investeerimispank

(NIB)

4.5.2 Elamumajandust koordineeriv üksus

Uute ärimudelite edukaks elluviimiseks on vaja luua elamumajanduse meetmeid rakendav keskne üksus, kas iseseisva organisatsioonina või olemasoleva struktuuri, näiteks Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse (EIS) juurde. Üksusse koondatakse finantskompetents ning juriidiline, hangete ja ruumilise planeerimise pädevus, mida on vaja uute eluasememeetmete rakendamiseks. See toimiks ka ptk 4.8.1 toodud eluasemekavade elluviimist koordineeriva ja omavalitsusi toetava kompetentsikeskusena. Ük- suse ülesanne oleks investeerimisprojektide ettevalmistamine, rahastusmudelite rakendamine, turuosa- liste kaasamine ning meetmete nõuetekohase toimimise ja järelevalve tagamine. See aitaks vähendada nii erasektori, riigi kui ka KOV-ide riske.

Keskse koordineeriva üksuse loomine on strateegiliselt põhjendatud, kuna omavalitsuste võimekus ela- mumajanduse arendamisel on ebaühtlane: paljudel puuduvad vajalikud finantsid ja ekspertiis suurema- huliste projektide kavandamiseks ja elluviimiseks. Toimiv üksus tagab ühtse lähenemise, suurema mas- taabisäästu ning riikliku eluaseme-, ruumi- ja regionaalpoliitika tulemusliku ja järjepideva elluviimise. Ük- suse peamised ülesanded oleksid järgmised:

 intressitoetuste, garantiide ja pikaajaliste sooduslaenude vahendamine ja pakkumine;  KOV-ide nõustamine projektide ettevalmistamisel ja investeeringute kaasamisel;  arendustegevuste koordineerimine ning kvaliteetse ja kestliku arhitektuuri edendamine;  sihtgruppide vajaduste analüüsi ja planeerimise toetamine;  parimate praktikate ja kompetentsi koondamine.

Mitmes Euroopa riigis toimivad sarnased riiklikud eluasemefondid ja nõustamiskeskused edukalt. Nad koondavad oskusteavet, et suurendada investeeringute mõju, ning korraldavad väiksemate KOV-ide oma- vahelist koostööd. Keskse organisatsiooni rajamine looks Eestis selge vastutusahela ning tagaks eluase- mepoliitika järjepideva ja tõhusa elluviimise kogu riigis.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, EIS, KOV  Väljundid: uus arendusmudel, pilootprojektid valitud elupiirkondades  Tähtaeg: alates 2028  Võimalik rahastusallikas: EIP, NIB, EL-i struktuurivahendid

30

4.5.3 Kvaliteedipõhised arendajakonkursid

Avalikus omandis oleval maal eluasemearenduste tegemiseks tuleks korraldada kvaliteedipõhiseid aren- dajakonkursse, et tagada lisaks kulutõhususele ka hea kvaliteet ja sotsiaalset väärtust suurendav tule- mus. Kvaliteedipõhistes arendajakonkurssides hindavad riik ja/või KOV lisaks eluasemete kvaliteedile, tüüpidele ja taskukohasusele ka (avalikult maafondil planeeritava) arenduse sotsiaalset ja ruumilist väär- tust, kestlikkust ning selle sobitumist ümbritsevasse keskkonda. Lisaks hinnatakse nii arenduse pikaaja- list mõju, jätkusuutlikkust kui ka eluasemete taskukohasust, sh kombineeritud lahendusi, kus ühes hoo- nes on nii kallid kui ka odavad korterid. Arendajakonkursi võitja saab õiguse ehitada ja pikaajaliselt hallata arendust avaliku sektori maal, lähtudes kehtivast planeeringust ja hoonestusõigusest.

 Vastutaja: KLIM kui poliitikakujundaja, MaRu kui rakendusasutus  Kaasatavad: MKM, REM, KOV  Väljundid: juhend (kehtib kogu riigis, kuid KOV-ile kasutamiseks vabatahtlik), pilootprojektid  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: riigi- ja kohalik eelarve

4.5.4 Taskukohase eluaseme arhitektuurivõistlused

Arhitektuurivõistlusi tuleb viia läbi, et saavutada ruumikvaliteet ning parandada eluaseme taskukohasust strateegiliselt. See ei tähenda ehituskulude otsest vähendamist, vaid paremat viisi, kuidas maad, ruumi- lahendusi ja innovatsiooni kasutatakse olemasolevate ressursside väärtuse suurendamiseks. Võistlusele esitatud tööd annavad ülevaate, kuidas on võimalik kujundada kvaliteetset ja pikaajaliselt taskukohast eluaset: hoonestuse tihedus, ehitusmaterjalid, modulaarsus, madal energiatarve, ruumilahenduse funkt- sionaalne paindlikkus, ligipääsetavus, ühisruumid, sega- ja ristkasutusega alad.

Lisaks on võistluste skoobis ka sotsiaalsed ehk erinevate rühmade vajadusi arvestavad ning ökoloogili- sed aspektid (kliimamuutustega kohanemine, ligipääs loodusele), säästvaid liikumisviise soosivad lahen- dused (rattahoidlad, laadimisjaamad elektriautodele jm) ja samuti taastuvenergialahendused. Võistluste abil saab välja töötada prototüüpseid eluasememudeleid, mida on võimalik kohandada vastavalt omava- litsuste vajadustele. Konkursid võivad julgustada avalikku ja erasektorit ning koostööl põhinevaid kon- sortsiume tegema ka ühispakkumisi, milles projekti vedajad tegutsevad vahendajatena arendajate, oma- valitsuste ja kogukondade vahel. Võistlused võivad olla suunatud kulude vähendamisele tehaselise toot- mise kaudu, näiteks kasutades uusehitustes moodul- või monteeritavaid elemente.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MaRu, suuremad KOV-id (Tallinn ja Tartu), Eesti Arhitektide Liit (EAL), erasektor  Väljundid: juhend, pilootprojektid  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: riigi- ja kohalik eelarve

4.5.5 Üürimise ja omamise vahevormid

Tuleb läbi viia üürimise ja omamise vahevormide (nn üüri-et-osta mudel) õiguslik-majanduslik analüüs, töötada välja juhendmaterjalid (sh erasektorile) ning rakendada neid avaliku ja erasektori partnerluspro- jektides riigi ja omavalitsuste maal või eraarendustes, .Üüri-et-osta mudelite peamine sihtgrupp on leib- konnad, kel on omafinantseeringu vahendite puudumise tõttu keeruline eluasemelaenu saada, kuid kel võib see võimalus tekkida lähima viie aasta jooksul. Mudel aitab leibkondadel järk-järgult suurendada oma finantsvõimekust ja lihtsustab esimese kodu ostmist.

31

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MaRu, MKM, REM, KOV  Väljundid: pilootprojektid, uus ärimudel  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: EIP või erasektor

4.5.6 Uudsed taskukohasust tagavad omandivormid

Omanikeühistutele, nagu elamuühistud, üürnikeühistud või teised sarnased ühendused, tuleb soodustada soodsate alternatiivsete kodu rajamise vormide kasutuselevõttu, kus kogukonnad võtavad ise vastutuse kvaliteetsete taskukohaste eluasemete rajamise eest, olgu tegemist uusehitiste või renoveerimisprojek- tidega. Riik toetab pikaajalist taskukohasust tagavaid algatusi elamumajandust koordineeriva üksuse kaudu, mis aitab kohalikel kogukondadel investeeringuid kavandada, rahastust kaasata ja projekte ellu viia. See on võimalus stabiilsema ja mitmekesisema eluasemeturu kujunemiseks, et vähendada ruumilist kihistumist ning väärtustada elukeskkonna kvaliteeti ja kogukondlikku koostööd.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, KOV, MaRu, EIS  Väljundid: pilootprojektid, juhendid, uus ärimudel  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: EL-i välisvahendid, erasektor

4.6 Renoveerimine

4.6.1 Renoveerimismeetmete korrastamine

Hoonete ümberehitamist, peale- ja juurdeehitusi tuleb soodustada renoveerimise kaasrahastuse kaudu. See aitab luua tihedamat linnalist keskkonda ja võimaldab rahastada olemasolevate korterelamute reno- veerimist. Nii tekib uus ärimudel, kuna hetkel ei saa kaasrahastust kombineerida EIS-i renoveerimistoetu- sega. Samuti tuleb lihtsustada korterelamute juurdeehituste (liftide, rõdude, lisakorruste) regulatsiooni, eelkõige nõuet, mis vajab 100% elanike nõusolekut.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, KOV  Väljundid: seadusemuudatused, ärimudel  Tähtaeg: teostamisel  Võimalik rahastusallikas: RE, välisvahendid

4.6.2 Tehnoloogiline innovatsioon, tehaseline rekonstrueerimine

Eluasemete taskukohasuse parandamiseks tuleb rohkem kasutada tööstuslikku ehk väljaspool ehi- tusplatsi toimuvat elementide ja moodulite tehaselist ehitust ja renoveerimist. Piisava mahu korral aitab tehaseline tootmine vähendada maksumust, kiirendada valmimist ja parandada kvaliteeti – kolme suuri- mat tegurit, mis mõjutavad eluaseme taskukohasust.

Eelistada tuleb lahendusi, mis arvestavad hoone elutsükli kogukulu, valmimise kiirust ja taskukohasust. Õigusruumis tuleb tunnustada tehases sertifitseeritud elemente ja mooduleid eelnevalt heakskiidetud komponentidena, vähendada neile kehtivaid menetlusi ja lihtsustada lubade taotlemist sertifitseeritud elementkonstruktsioonidele. Samuti tuleb luua selged standardid ja juhised element- ja moodulehituse kasutamiseks nii uusehitistes kui ka rekonstrueerimisel.

32

Tehaselistele lahendustele tuleb korraldada arhitektuurikonkursse, et renoveerimisel tekiks esteetiline elukeskkond. See aitab välistada ka ehituslahenduste monotoonst. Konkursid aitavad leida parimad la- hendused, mis ühendavad tehnoloogilise tõhususe ja ruumilise kvaliteedi.

Tehnoloogiline innovatsioon tuleb lõimida eluasemekavadesse, et tagada kiirem ehitusprotsess, madala- mad kulud ja kvaliteetne elukeskkond. Toetusraha aitab tõsta siseriiklikku nõudlust, et ettevõtted saaksid rakendada mastaabiefekti.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: EIS, MaRu, KOV-id, huvirühmad (EAL, Eesti Puitmajaliit)  Väljundid: moodul- ja monteeritavate elamutüüpide kataloog  Tähtaeg: teostamisel  Võimalik rahastusallikas: RRF, SKF, InvestEU

4.6.3 Naabruskondlik renoveerimine

Renoveerimistempot aitab tõsta linnakvartalite või naabruskondade kaupa renoveerimine, kus koos hoo- netega uuendatakse majadevahelist ja avalikku ruumi. Seda tuleb teha just elaniku vaatest lähtudes, sest sellest sõltub inimeste kohataju ehk kogukonna laiem tunnetuslik seos oma elupaigaga. Uuenduslikuks lähtekohaks on tervikliku elukeskkonna kujundamine, mida praegu takistab sageli krundi- või hoonepõ- hine otsustamine. Terviklikum tulemus on võimalik saavutada naabruskonnapõhise lähenemisega, kus KOV on üks oluline osapool renoveerimisprotsessis.

Naabruskondlikku renoveerimist on vaja planeerida koos arhitektide ja maastikuarhitektidega, kes saavad anda oma panuse nii elamu arhitektuursesse lahendusse kui ka hoonete vahelise ruumi kujundamisse. See ei tähenda tingimata kõikide hoonete üheaegset ehitust, kuid suurem maht annab arvestatava mas- taabiefekti ja kuluefektiivsuse. Seni on naabruskondliku rekonstrueerimise protsess (sh korteriühistute, riigi ja KOV-ide koostöö) õigusruumis määratlemata. Siin tuleb leida Eestile sobiv mudel.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: EIS, MaRu, KOV-id, huvirühmad (EKÜL, EAL jt)  Väljund: pilootprojektid, juhendmaterjalid (ühisosa LIFE IP BUILDESTiga, EUI SoftAcademy pro-

jektiga jt)  Tähtaeg: teostamisel, 2028  Võimalik rahastusallikas: RE ja välisvahendid

4.7 Finantsmeetmed ja -instrumendid

4.7.1 EL-i ja riiklike toetuste efektiivne suunamine koostöös kohalike omavalitsustega

Renoveerimistempo tõstmiseks tuleb anda vajaduspõhiseid ning igal aastal võimalikult ühtlase mahuga renoveerimistoetusi, kasutades EL-i ning riigieelarve vahendeid EIS-i kaudu koostöös KOV-idega. Toetuste eraldamise tingimuseks võib seada nõude täita eluasemete ruumikvaliteedi kriteeriume ja/või arengudo- kumentide strateegilisi suuniseid (nutikas kahanemine, tihendamine, sotsiaalne väärtus). Üüripindade re- noveerimisel on vaja analüüsida võimalust indekseerida üürihinna tõusu või pakkuda sihtrühmapõhist lisatuge, et vältida renoveerimise põhjustatud survet üürnikele.

Kvaliteetne hoonete renoveerimine toetab eluasemete taskukohasust ja kättesaadavust kahel moel: see vähendab nõudlust uuele kinnisvarale (inimesed soovivad jääda renoveeritud majja ega soovi kolida mu-

33

jale) ja suurendab kvaliteetse elamispinna pakkumist. Seega on renoveerimisel kahekordne positiivne mõju, mis avaldub eluasemehindades ja elukeskkonna kvaliteedis.

Turutõrke piirkondades tuleks laiendada EIS-i (või EIP-i kaasabil loodava uue üürimudeli) rahastust ka eraarendustele (eluasemepoliitikast ja üleriigilisest planeeringust lähtuvalt), mis rajavad või renoveerivad kvaliteetseid ja taskukohaseid eluasemeid. MaRu kaudu tuleb toetada täiendavalt KOV-ide koostööd prioriteetsete partneritega (korteriühistud, eraarendajad) rahastuse taotlemiseks ja haldamiseks.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, EIS, MaRu  Väljundid: käendused, toetused, laenud  Tähtaeg: pidev  Võimalik rahastusallikas: RE ja välisvahendid

4.7.2 EIS-i toetused, käendused ja laenud – korteriühistud

EIS-i renoveerimislaenude maksimaalset perioodi tuleb pikendada 40 aastani, et vähendada renoveeri- misega kaasnevat igakuiste kulude tõusu. Lisaks tuleks kaaluda täiendavaid leibkonnapõhiseid renoveerimistoetusi, näiteks töötada välja täiendavad EIS-i toetused madala energiatõhususega hoonetele ja madala sissetulekuga leibkondadele.

Toetuste eraldamise prioriteedid tuleb läbi mõelda, kuna nõudlus renoveerimistoetuse järele ületab pakkumist mitmekordselt. Esmalt tuleks toetada renoveerimist kahanevatest asumitest, kus kinnisvara väärtus on asukohast tulenevalt madalam ja mille renoveerimisjärgne väärtuse kasv ei motiveeri investeeringute tegemist turutingimustel. Seejärel tuleks toetada riikliku muinsuskaitse all olevate ehitiste renoveerimist, et tagada kultuuripärandi säilimine. Kõige viimases järjekorras tuleks toetada piirkondi, kus eraturg toimib. Eraldi tuleb tähelepanu pöörata sotsiaalselt vähekindlustatud energiavaesusriskis olevatele leibkondadele.

Kahanevates piirkondades tuleb renoveerimistoetusi kasutada koostöös KOV-iga. Võimalusel võiks tüh- jenevate või lammutamisele minevate korterelamute elanikud koondada jätkusuutlikesse elamutesse, võimalikult nende senise kodu lähedale. Lisaks tasub katsetada erilahendusi (sh välisrahastuse kaasa- mine), nagu lisakorruste ehitamine, korterite ühendamine, uute funktsioonide lisamine või elamufondi tüüpsuse mitmekesistamine renoveerimisel.

Samuti on oluline stimuleerida ehitustehnilist innovatsiooni, mis ühtaegu vähendab kulusid, kiirendab protsesse ja parandab kvaliteeti. Headeks näideteks on kõrge arhitektuurse kvaliteediga tehaseline re- konstrueerimine ja mastaabiefektina hoonegruppide renoveerimine (nn naabruskonnapõhised lahendu- sed). Korteriühistutele pakutav tehniline tugi renoveerimise kavandamisel aitab samuti suurendada nende hoonete hulka, mis on valmis renoveerimist ette võtma.

4.7.3 EIS-i toetused, käendused ja laenud – eraisikud

Kindlatele sihtrühmadele ette nähtud eluasemelaenude käendused ja riiklik kaaslaen on nõudluspõhised meetmed, mis soodustavad eluasemete omandamist. Need meetmed aitavad näiteks piiratud hulgal noortel peredel ületada esimese kodu soetamise takistusi. See omakorda vähendab väljarännet maapiir- kondadest ja nõudlussurvet Tallinna, Tartu ja Pärnu piirkondade kinnisvarale. Täpselt juhitud käendus- meetmed on rahvusvaheliselt tunnustatud viis parandada eluasemete kättesaadavust ja taskukohasust kindlatele ühiskonnagruppidele. Eestis on juba aastaid väiksema sissetulekuga lasterikastele peredele pakutud ka otsetoetust kodude ehitamiseks, laiendamiseks, ümberehitamiseks või ajakohastamiseks.

34

Ka eraisikute käenduste puhul võiks kaaluda eluasemelaenu perioodi pikendamist 40 aastani ning kind- latel juhtudel sissemakse vähendamist eluaseme ostmisel. Selline kombineeritud lähenemine kiirendaks noore pere võimalust kodu soetamiseks ja aitaks lühendada või vältida perioodi, mil pere peab korterit üürima ja samal ajal koguma sissemakset eluaseme ostuks. Kaaluda võib ka üürimise ja omamise vahe- vormina kapitalirenti, mis võimaldab üürimise ajal või järel tehtud maksetega eluaseme pikemas plaanis omandada.

Mõistlik on jätkata renoveerimiseks ja ehitamiseks võetavate eluasemelaenude käendamist kahanevates piirkondades, kus hüpoteeklaenude saamine on keeruline. Täiendavalt tuleb hinnata, kas olemasolevad tooted ja teenused jäävad turutõrke tõttu mõningatele sihtgruppidele kättesaamatuks ning kas nende toetamine on tasakaalustatud eluaseme- ja regionaalpoliitika vaates vajalik (näiteks Maaelu Edendamise Sihtasutuse (MES) eluaseme kaaslaenu eeskujul). Sellised lahendused aitaksid hajutada eluasemenõud- lust, mis praegu on koondunud Tallinna, Tartu ja Pärnu keskustesse, ning toetaksid regionaalpoliitika ees- märke.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, EIS  Väljundid: käendused, toetused, laenud  Tähtaeg: pidev  Võimalik rahastusallikas: RE ja välisvahendid

4.8 Riigi roll ja tugi

4.8.1 Eluasemekava ja perioodiline seire

Alustada eluasemekavade koostamist, koostöös riigi ja KOV-idega. Kava aitab piirkondlikult ühtlustada KOV-ide ja riigi eesmärke, sh ministeeriumide, riigiasutuste, EIS-i, MaRu, TRAM-i ja teiste tegevust. Eluasemekava paneb paika avaliku sektori, eeskätt KOV-ide eesmärgid eluasemete arendamiseks: uute või renoveeritud eluasemete hulk ja tüüp, taskukohasuse ja jätkusuutlikkuse eesmärgid, erivajadustega gruppidele sobivate eluasemete määr, aga ka riigi sellekohased eesmärgid: vajalikud ühendusteed, infrastruktuuri- ja transpordiinvesteeringud. Kava seob eluasemete arenduse eri tasanditel (riik, maakond, linn, asula, naabruskond), seab vajadustest lähtuvad andmepõhised eesmärgid ja soosib koostööd era- sektori, KOV-ide ja kolmanda sektori vahel. Kava eesmärk on vähendada valglinnastumist ja segregat- siooni, mitmekesistades eluasemete tüüpe, rajades uusi eluasemeid eestkätt olemasolevatesse keskkon- dadesse. Kavade elluviimist seiratakse planeeritud intervalliga, näiteks iga 5-aasta järel.

Luua tuleb süsteem eluasemepoliitika tulemuslikkuse hindamiseks ja raporteerimise vorm, mis tagaks protsessi läbipaistvuse. Poliitika kujundamiseks tuleb jälgida erinevaid näitajaid: kaardistada kinnisvara- hindadel põhinevad hinnapiirkonnad, jälgida tühjade eluruumide hulka piirkonniti (nt elektri tarbimisand- mete põhjal), analüüsida uute eluruumide ehitamist, sh kaardistada eluruumid, mis on loodud taskuko- hasust parandavaid lahendusi kasutades. Samaaegselt tuleb arendada välja andmeid koondav kaardira- kendus, mille aluseks sobib Tartu Ülikooli loodud platvorm: https://eluase.ut.ee/.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MaRu, MKM, REM, ELVL, KOV  Väljund: tegevuskava  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: riigi- ja kohalik eelarve

35

4.8.2 Juhiste, nõuannete, tüüpprojektide väljatöötamine, ruumiekspertiis

Taskukohaste eluasemete rajamiseks tuleb koostöös KOV-ide ja MaRu-ga välja töötada ja rakendada ju- hised, nõuanded ja kvaliteetsed tüüpprojektid. Standardiseeritud ehituslahendused võimaldavad tagada kõrge kvaliteedi, see on samas ka soodne ja kiirendab ehitust. Tüüpprojektide laialdasem kasutamine ja nõustamine võimaldab seatud eesmärke paremini ellu viia. Tulemuseks on avalikult kättesaadavad enamkasutatud elamute ehitus- ja renoveerimisprojektid, hankedokumentide põhjad, finantseerimisla- hendused ja muu vajalik, mis lihtsustab vähese võimekusega KOV-idel ja sealsetel korteriühistutel keeru- list asjaajamist.

Toetada tuleb KOV-e, kus on puudulik võimekus ruumiekspertiisiks ja ruumiloomeprotsesside juhtimi- seks, sh ruumiliseks planeerimiseks. Alahinnata ei saa ka parimate praktikate võrdlust ja tagasisidet KOV- idele eluasemevaldkonna arengu kohta.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, MaRu  Väljundid: juhendid, tüüpprojektid  Tähtaeg: teostamisel, 2028  Võimalik rahastusallikas: RE ja välisvahendid

36

5 TEGEVUSTE AJATELG

Tegevuste ajatelg vastutajate kaupa

2030

K LI

M M

K M

R EM

JD M

R A

M

2025 2026 2027 2028 2029 2031 – 2035

Maamaks

Kinnisvaramaks

Tulumaksutagastus

Käibemaks

Asjaõiguseadus

Võlaõiguseadus

Korteriomandi ja korteriühistu seadus

Hooneühistuseadus

Kohalike maksude seadus

Menetluste kiirus

Ehitusseadustik

Elamuseadus

Taskukohase üüri-eluaseme mudel

Kvaliteedipõhised arenduskonkursid

Renoveerimismeetmete korrastamine

Tehnoloogiline innovatsioon

Koordineeriv üksus ja taskukohase üürieluaseme mudeli rakendamine

Juhised, nõuanded, tüüpprojektid, ruumiekpertiis

Eluasemekavad

EL toetused

EIS meetmed

Uued omandivormid

Üüri-et-osta

Naabruskondlik renoveerimine

Arhitektuurivõistlused

Eluasemekava perioodiline seire

Planeerimisseadus

Maakonna ja KOV üldplaneeringud

ÜRP

Avaliku sektori maakasutus

Planeerimise efektiivsus

Eluasemepiirkondade avalik ruum

37

Tegevuste ajatelg projektipakettide kaupa, mis täiendavad teineteist elluviimisel

38

6 MÕÕDIKUD Mõõdikud, mille järgi monitoorime ja jälgime eluasemepoliitika eesmärkide täitmist.

Tabel 1. Eluaseme hinna ja leibkondade keskmise aastasissetuleku suhe Tallinnas, Tartus, Pärnus ning piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus 9

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Tallinn 5,22 4,4 4

Tartu 4,48 4,4 4

Pärnu 4,88 4,4 4

Piirkondlikud linnad ja Ida-Viru linnastu 2,2 <3 <3

Eluaseme hinna ja leibkondade aasta keskmise netosissetuleku suhe pealinnas, regionaalkeskustes, piirkondlikes linnades ning Ida-Viru linnastus uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel). Eluaset peetakse taskukohaseks, kui leibkond saab selle soetada vähem kui kolme aasta netosissetuleku eest. Mõõdikuna jälgime korterite hinna ja sissetuleku suhet. Tabel 2. Uute (rajatud alates 2010) eluasemete hinna ja leibkondade keskmise aastasissetuleku suhe Tallinnas, Tartus, Pärnus ning piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus10

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Tallinn 7,72 6,3 5,5

Tartu 6,46 6,3 5,5

Pärnu 7,33 6,3 5,5

Piirkondlikud linnad ja Ida-Viru linnastu* 4,82 4,4 4

Eluaseme hinna ja leibkondade aasta keskmise netosissetuleku. Eluaset peetakse taskukohaseks, kui leibkond saab selle soetada vähem kui kolme aasta netosissetuleku eest. Mõõdikuna jälgime korterite hinna ja sissetuleku suhet, mis on rajatud pärast 2010. aastat. *Piirkondlike linnade ja Ida-Viru linnastu statistika kajastab tehinguid, mis on tehtud aastatel 2020-2024 Viljandis, Rakveres, Haapsalus, Kuressaares ja Põlvas, et saada usaldusväärsem ülevaade piiratud tehingute mahu tõttu. Eelduseks on, et teistes piirkondlikes linnades ja Ida- Viru linnastus on sarnaste tehingute statistika samaväärne. Tabel 3. Eluaseme üüri ja leibkonna sissetuleku suhe Tallinnas, Tartus ja Pärnus11

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Tallinn 37% 33% 28%

Tartu 33% 31% 28%

Pärnu 33% 31% 28%

9 Andmed portaalist https://eluase.ut.ee/. Piirkondlikud linnad on Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla ja Rapla. Ida-Viru linnastu moodustavad Narva, Jõhvi, Kohtla-Järve ja Sillamäe 10 Andmed portaalist https://eluase.ut.ee/. Uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel) on piirkondlikud linnad Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla ja Rapla. Ida-Viru linnastu moodustavad Narva, Jõhvi, Kohtla-Järve ja Sillamäe. 11 Statistikaamet PA107 taandatuna netopalka ning kv.ee hinnastatistika andmed.

39

Eluaseme üüri ja leibkonna netokuupalga mediaani suhe pealinnas ja regionaalkeskustes uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel). Eluaset peetakse taskukohaseks, kui üür ei ületa 25% leibkonna netosissetulekust. Mõõdik arvestab kaheliikmelise leibkonna 60 m2 suuruse eluasemega. Tabel 4. Eluaseme kogukulude ja sissetulekute suhe üle Eesti12

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Leibkonnad kokku 12,7% 10,7% 10%

1. –2. tulukvintiil 25,8% 23,8% 20,8%

Leibkonnad, kellele eluasemekulud on koormavad. Eluasemekulud loetakse koormavaks, kui leibkond kulutab üle 40% oma kasutatavast igakuisest netosissetulekust eluasemega seotud kuludele. Tabel 5. Uutes hoonetes eluruumide arv piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus13

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Eluruumid kokku 3075 6000 9500

Uuteks eluruumideks loetakse neid korterelamutes, eramutes ja ridamajades asuvaid eluruume, mis on ehitatud alates 2000 aastast piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus14 uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel). Tabel 6. Renoveeritud hoonetes eluruumide arv piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus15

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Eluruumid kokku 11 746 17 000 24 000 Eluruumide arv riigi toel terviklikult renoveeritud korterelamutes. 2024. aasta andmed arvestavad aastatel 2015–2024 piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus renoveeritud eluruume uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel).

7 SEIRE JA TÄITMISE KONTROLL Eluasemepoliitika elluviimise eest vastutab Kliimaministeeriumi ehituse- ja elukeskkonna osakond, kes jälgib, koordineerib ja monitoorib selle elluviimist ning koostab igal aastal raporti tulemuste ja takistuste kohta. Raport esitatakse oma valdkonna ministrile enne tema ettekannet riigikogus strateegia „Eesti 2035“ elluviimise kohta.

Eluasemepoliitika elluviimise jälgimiseks moodustatakse juhtrühm KLIM-i ministri käskkirjaga. Juht- rühma kuuluvad vähemalt KLIM-i, MKM-i, REM-i, JDM-i ja RAM-i esindajad ning riigiarhitekt. Teised ministeeriumid määravad oma esindaja juhtrühma vastava ministri käskkirjaga ja määratud liige vastutab oma ministeeriumi eluasemepoliitikaga seotud ülesannete elluviimise eest.

12 Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs 13Näitajad Eesti ehitisregistrist, https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/. Piirkondlikud linnad: Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla, Rapla ning Ida-Viru linnastu: Narva, Jõhvi, Kohtla-Järve, Sillamäe. 14 Piirkondlikud linnad on Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla ja Rapla. Ida-Viru linnastu moodustavad Narva, Jõhvi, Kohtla-Järve ja Sillamäe. 15 Allikas: EIS-i väljastatud toetuste andmed. Piirkondlikud linnad: Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla, Rapla, Narva ning Ida-Viru linnastu: Jõhvi, Kohtla-Järve, Sillamäe.

40

Juhtrühma juhib KLIM-i elukeskkonna ja ringmajanduse asekantsler, kes kutsub juhtrühma kokku vähe- malt üks kord aastas. Lisaks jooksvatele küsimustele vaadatakse läbi ja kinnitatakse juhtrühmas ministrile esitatav iga-aastane eluasemepoliitika elluviimise raport.

Eluasemepoliitika elluviimise rakendusasutusteks on EIS ja MaRu.

MaRu ülesanded kehtestatakse tulemus- leppes ning iga-aastastes ülesannetes. MaRu ülesanded on järgmised:  eluasemepoliitika põhimõtete

kajastamine regionaal- ja maakonna planeeringutes;

 eluasemepoliitika aspektide jälgimine KOV üld- ja detailplaneeringutes;

 ministeeriumite, riigiasutuste ja KOV-ide nõustamine eluasemepoliitika küsimus- tes, ruumiekspertiisi toe pakkumine;

 vastavate juhiste, nõuannete ja tüüplahenduste väljatöötamine ja arendamine.

EIS-i ülesanded kehtestatakse asutaja ootuste dokumendis ning iga-aastastes ülesannetes. EIS-i ülesanded on järgmised:  renoveerimise, kättesaadava ja taskukohase elu-

aseme meetmete välja töötamine, ettepanekute esitamine meetmete (ümber)disainimiseks";

 vastavate laenude, toetuste ja käenduste andmine;

 hoonete ümberehitamise, peale- ja juurdeehitus- te soodustamine renoveerimise kaasrahastuse toel (sh vastuolu kõrvaldamine EIS-i renoveeri- mistoetusega);

 taskukohase üürieluaseme mudeli loomine ja käivitamine EIP-i kaasabil;

 poliitikakujundamiseks vajalike ülevaadete tegemine toetuste jagunemise kohta, turutõrgete analüüsimine.

8 SEOSED TEISTE OLULISTE STRATEEGILISTE DOKUMENTIDEGA

Pikaajaline strateegia „Eesti 2035“ seab üheks viiest strateegilisest sihist kõiki va- jadusi arvestava, turvalise ja kvaliteetse elukeskkonna loomise igale Eesti elani- kule. Selle eesmärgi saavutamiseks planeeritakse ja uuendatakse ruumi terviklikult ja kvaliteetselt ning ühiskonna vajaduste, rahvastiku muutuste, tervise ja keskkon- nahoiuga arvestavalt. Nii tagatakse riigi terviklik ja piirkondlikult tasakaalustatud ruumiline areng, kus riigi ja kohalike omavalitsuste investeeringud on omavahel kooskõlas ning läbimõeldud ruumilahendused on suunatud rahvastiku muutus- tega kohanemiseks, nii kasvava kui ka kahaneva elanikkonna tingimustes. Riiklik eluasemepoliitika viib otseselt seda eesmärki ellu.

„Ehituse pikk vaade 2035“ on arengukokkulepe, mille on ühiselt välja töötanud riik, KOV-id, kõrgkoolid ja erasektor. Selle elluviimine on kõigi osapoolte ühine ülesanne ja vastutus. Ehituse pika vaate eesmärk on määratleda tingimused Eestis ehitatud keskkonna ja ehitussektoriga seotud ettevõtete rahvusvahelise konkurentsivõime kasvuks, kus keskendutakse elukeskkonna kvaliteedile, ehitussektori arengule ja seotud ettevõtete järjepidevale tootlikkuse tõusule. Investeerimisotsuseid tuleb teha pikaajaliselt ette mõeldes, andmetele tuginedes ja säästlikult, et tagada ehi- tise eluringi jooksul tasakaal ökoloogiliste ja majanduslike aspektide vahel. Plaanis on välja töötada eluasemepoliitika, mis hõlmab ka põhimõtteid, kuidas riik saab turutõrgete piirkondades soodustada erainvestorite kaasamist elamis- ja üüripin-

Riiklik eluasemepoliitika viib otseselt ellu pikaajalise strateegia "Eesti 2035" eesmärke.

41

dade rajamisse. Samuti kirjeldatakse seosed kontratsüklilise investeerimisega ning rahvastikutrendide arvestamisega nii üleriigiliselt ja KOV-ide tasandil.

Üleriigiline planeering „Eesti 2030+” on hetkel kehtiv dokument, mille peamine üles- anne on suunata asustuse arengut. See annab suunised linnaliste asustusalade ja hajaasustuse iseloomu kujundamiseks ning rohe-, elu- ja ettevõtluskeskkonna ruu- mivajaduste kujundamiseks. Planeeringu eesmärk on tagada inimestele võimali- kult hea elukvaliteet olemasolevas süsteemis, sh elamispinna, taristu ja teenuste kättesaadavus.

5. jaanuaril 2023 algatas Vabariigi Valitsus uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ koostamise, mis on nüüdseks jõudnud eelnõu ja vormistamise faasi. Planeering on kavas kehtestada 2026. aasta lõpus. Uus üleriigiline planeering on ajakohasem ja paneb paika läbimõeldud pika plaani Eesti ruumiliseks arenguks lähtuvalt ini- meste paiknemisest ja keskuste majanduslikust võimekusest. Planeeringu ees- märk on tagada Eesti tasakaalustatud, vastupidav ja kvaliteetne ruumiline areng, vähendada pealinnakesksust ja pidurdada valglinnastumist, suunates asustuse arengut targalt. Üleriigiline planeering loob raamistiku riiklike avalike investeerin- gute planeerimiseks ja elluviimiseks. Eluasemepoliitika väljatöötamisel ja rakenda- misel saab arvestada tugevate keskuste ning kasvavate või kahanevate piirkon- dade erinevate vajadustega, et tagada tasakaalustatud ruumiline areng Eestis. Uue üleriigilisele planeeringu koostamisele eelnesid mitmed alusuuringud, millest eluasemepoliitika jaoks on olulisim „Üleriigilise planeeringu asustuste arengustse- naariumide koonduuring“.

Elukeskkonna arengukava alusuuring „Tervikliku ruumipoliitika kujundamine kvali- teetse ja jätkusuutliku elukeskkonna saavutamiseks“, otsis lahendusi Eesti ruumi- loome probleemidele ja eesseisvatele väljakutsetele riiklikus strateegilise planeeri- mise raamistikus. Uuring tõi välja valdkonnad, mida tuleks käsitleda elukeskkonna arengukava koostamisel koos üleriigilise planeeringuga. Arengukava saab anda strateegilise vaate elukeskkonda puudutavatele teemadele, sh nendele, mida seni ei ole riigis kokku lepitud ega saa kajastada üleriigilises planeeringus, teistes aren- gukavades ja neid ei käsitleta piisava täpsusega ka „Eesti 2035“ tegevuskavas. Nii saab koondada ühte arengudokumenti elukeskkonna erinevad alamvaldkonnad, mille osas on seni määratlemata riiklik arenguvisioon ja seda toetavad tegevused. Eraldi peatükk on pühendatud eluasemevaldkonnale ja sellekohase poliitika sõnas- tamise vajadusele.

Hoonete rekonstrueerimise pikaajalise strateegia peamine eesmärk on enne 2000. aastat ehitatud hoonefondi terviklik rekonstrueerimine aastaks 2050. Energia- säästu ja hoonete tervislikku sisekliimat tagav strateegia aitab hinnanguliselt pa- randada 80% Eesti elanike elamis- ja töötingimusi. Kodude ja töökohtade rekonst-

Uus üleriigiline planeering on palju konkreetsem, see paneb paika läbi- mõeldud pika plaani Eesti ruumiliseks arenguks lähtuvalt inimeste paikne- misest ja keskuste majanduslikust võimekusest.

Eluasemepoliitika loob võimaluse pakkuda kvaliteetset, taskukohast ja kätte- saadavat eluaset kõigile elanikkonna gruppidele igas Eestimaa paigas.

42

rueerimine ning kasutusest välja langenud hoonete lammutamine muudab hoone- fondi ohutumaks, esteetiliselt kvaliteetsemaks, taskukohasemaks, tervist säästva- maks ja paremini ligipääsetavaks. Eluasemepoliitika seisukohast avardub võima- lus pakkuda kvaliteetset, taskukohast ja kättesaadavat eluaset kogu elanikkonnale igas Eestimaa paigas. Aastast 2027 asendab seda dokumenti „Hoonete renoveeri- miskava 2050“.

„Põllumajanduse ja kalanduse valdkonna arengukava aastani 2035“ (PõKa 2035) keskendub maapiirkondade elukeskkonna parandamisele ja kohalike kogukon- dade arendamisele. See mängib võtmerolli maapiirkondade elukvaliteedi paranda- misel ja taskukohaste eluasemete kättesaadavuse suurendamisel. PõKa 2035 rõ- hutab vajadust muuta maapiirkonnas elamine atraktiivsemaks nii noortele kui ka vanemaealistele.

„Energiamajanduse arengukava aastani 2035“ (ENMAK) sõnastab elektri-, soojus- ja kütusemajanduse, nende tootmise ja ülekannetega seotud meetmed. Eesti ener- geetiline sõltumatus ja selle pikaajaline kindlustamine on elanike majandusliku heaolu, siin tegutsevate ettevõtete konkurentsivõime ja Eesti energiajulgeoleku peamine alustala. Arengukava üheks eelduseks on hoonefondi energiatõhususe paranemine vastavalt energiatõhususe direktiivi eesmärkidele.

„Transpordi ja liikuvuse arengukava 2035“ eesmärgiks on tagada elanikele ja ette- võtetele mugavad, ligipääsetavad, ohutud, kiired, nutikad ning kestlikud liikumis- võimalused üle kogu Eesti. Teenused peavad olema heal tasemel nii linnades kui ka maapiirkondades ning nende korraldamiseks tuleb kasutada kõige tõhusamaid viise. Arengukava eluasemepoliitikaga seotud suund on ühendusteede arenda- mine, et vähendada eri piirkondade vahelisi aegruumilisi vahemaid, ning ühis- transpordi toomine inimestele lähemale. Selle kasutamine tuleb muuta mugavamaks targema planeerimise ja nutikama piletimüügikorralduse abil. See toetab eluasemepoliitika elluviimist ka kasvavatest piirkondadest väljaspool.

„Rohetiigri ehituse teekaart 2040“ on erasektori koostatud strateegiline juhis, mille visiooni järgi elab aastal 2040 enamik Eesti elanikest tihedalt asustatud linnades. Paljud eluks vajalikud sihtpunktid asuvad veerandtunnise jalutuskäigu, ratta- või ühissõidukisõidu kaugusel. Uued ehitised ja kvartalid paiknevad enamasti bussi-, rongi- ja trammiühenduste läheduses ja sinna pääseb hõlpsalt ligi autota.

Aastal 2040 on kõikidel Eesti inimestel võimalik rajada, osta või üürida taskuko- hane kodu. Kujunevad 15 minuti linnad ja 1 tunni Eesti. Ehitussektori tootlikkus on tõusnud kolm korda ja ületab Euroopa keskmist. Ehitamine on ringmajanduslik. Dokument soovitab riigil võtta suurem vastutus eluasemeturu reguleerimisel ning panustada senisest enam taskukohaste eluasemete ja üüripindade tagamisesse. Vastasel juhul, ehk praeguse olukorra jätkudes, süveneb varanduslik kihistumine veelgi.

Soovitatakse töötada välja uus arendusseadus (siin ptk 4.1.1 Elamuseadus) või uuendada ehitusseadust või planeerimisseadust, mille järgi oleks kõigis uutes kortermajades 20% korteritest taskukohased nii üürimiseks kui ka ostmiseks. Tõdetakse, et kui riik tahab eluasemeturu arengut suunata ja vältida ruumilist kihistumist, tuleb see kirjutada seadusesse, sest selle käsitlemine üksnes üldplaneeringutes ei ole piisav. See lähenemine järgib Põhjamaade ning mitme Lääne-Euroopa riigi ja linnade eeskuju, kus arendajale on seesugused kohustused

Uued ehitised ja kvartalid paiknevad enamasti bussi-, rongi- ja trammi- ühenduste läheduses ja sinna pääseb hõlpsalt ligi autota. Igal Eesti inimestel on võimalik rajada, osta või üürida taskukohane kodu. On 15 minuti linnad ja 1 tunni Eesti.

Transpordi arengu- kava eluaseme- poliitikat puudutavaks suunaks on ühendus- teed, vähendamaks eri piirkondade aegruumilisi vahemaid.

43

seadusega sätestatud või on antud omavalitsustele õigus seda teha (siin ptk 4.8.1 Eluasemekava). Et arendusi oleks ka majanduslikult võimalik ellu viia, tuleb luua vastavad riiklikud toetusmeetmed.

9 OSALEJAD Eluasemepoliitika väljatöötamisel, töötubades ja aruteludes osalesid:

Juhtrühm: Ivo Jaanisoo, Jüri Rass, Kaja Pae, Kaspar Alev, Marit Rüüsak, Veronika Valk-Siska (Kliimaministeerium).

Alusuuringu koostajad: Anneli Kährik, Irina Smirnova, Kadi Kalm, Karoli Mägi, Kirils Gončarovs, Luca Alfier, Mariia Chebotareva, Mark Kantšukov, Tiit Tammaru, (Tartu Ülikool), Andres Ojari, Mark Aleksander Fischer, Maroš Krivý, Mattias Malk, Toomas Tammis (Eesti Kunstiakadeemia), Elina Sutela (Turu Ülikool).

Töötubades, aruteludes ja eksperthinnangutes osalejad: Kaie Kunst (Kliimaministeerium), Agnes Lihtsa, Anna Semjonova, Andres Levald, Tiit Oidjärv, Vello Kima (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium), Lemmi Oro, Velda Buldas (Rahandusministeerium), Kaie Küngas, Kaja Lääts, Kerli Ojakivi, Taavi Kurvits, Tarmo Kivi (Regionaal- ja Põllumajandusministeerium), Gerli Lehe (Sotsiaalministeerium), Jaak Tõrs (Eesti Pank), Ingrid Ajangu, Kristo Hütt, Tanel Vain (Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus), Kadi Naar, Natalja Rüütel (Maa- ja Ruumiamet), Meelis Annus (Maaelu Edendamise Sihtasutus), Airi Andresson, Helena Männa (Tallinna Strateegiakeskus), Arvo Rikkinen, Eneli Kleemann, Eva Aitsam, Iiris Tähti Toom, Kristi Grišakov (Tallinna Linnaplaneerimise Amet), Kaie Enno, Peeter Tambu (Narva Arhitektuuri ja Linnaplaneerimise Amet), Aet Ader, Siim Tanel Tõnisson (Eesti Arhitektide Liit), Kaupo Kolsar (Eesti Ehitusettevõtjate Liit), Andres Aavik, Andero Laur , Hannes Roosaar, Martin Rikolas, Tõnu Toompark (Eesti Kinnisvarafirmade Liit), Andres Jaadla (Eesti Korteriühistute Liit), Kalle Toomet (Eesti Linnade ja Valdade Liit), Andry Krass (Eesti Omanike Keskliit), Meelis Kuusk (Ida-Virumaa Omavalitsuste Liit).

10 LISAD Lisa 1. „Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs“, Tartu Ülikool ja Eesti Kunstiakadeemia, 202516

16 https://kliimaministeerium.ee/sites/default/files/documents/2025-10/Taskukohane%20eluase_Eesti_11-10.pdf

EESTI ELUASEMEPOLIITIKA 2025-2035

Kvaliteetse eluaseme taskukohasus ja kättesaadavus Kliimaministeerium I Aprill 2026 I versioon v2

2

Sisukord

1 VISIOON .............................................................................................................................................. 4

2 SISSEJUHATUS ................................................................................................................................. 5

3 LÄHTEALUSED ................................................................................................................................... 8

3.1 Probleem ............................................................................................................................................. 8

3.2 Eluasemehind .................................................................................................................................. 10

3.3 Eesmärk ............................................................................................................................................ 14

3.4 Mõisted ............................................................................................................................................. 15

3.4.1 Taskukohane .................................................................................................................................... 15

3.4.2 Kvaliteetne ........................................................................................................................................ 15

3.4.3 Turvaline ............................................................................................................................................ 16

3.4.4 Kättesaadav ..................................................................................................................................... 16

3.5 Neli sammast ................................................................................................................................... 17

4 TEGEVUSED, VASTUTAJAD, TÄHTAJAD..................................................................................... 19

4.1 Õigusaktid ......................................................................................................................................... 19

4.1.1 Elamuseadus .............................................................................................................................. 19

4.1.2 Planeerimisseadus, riigivaraseadus ja teised toetavad seadused ................................... 20

4.1.3 Ehitusseadustik .......................................................................................................................... 21

4.1.4 Ehitusseadustikku toetavad õigusaktid ja muud ehitusnõuded ........................................ 21

4.1.5 Asjaõigusseadus ........................................................................................................................ 21

4.1.6 Võlaõigusseadus ........................................................................................................................ 22

4.1.7 Korteriomandi- ja korteriühistuseadus ................................................................................... 22

4.1.8 Hooneühistuseadus ................................................................................................................... 23

4.1.9 Kohalike maksude seadus ........................................................................................................ 23

4.2 Maksud .............................................................................................................................................. 23

4.2.1 Maamaks ..................................................................................................................................... 23

4.2.2 Kinnisvaramaks või kinnisvara väärtuse arvestamine maamaksu osana ...................... 24

4.2.3 Taskukohase üürieluaseme sihitud tulumaksuvabastus või vähendatud määr ............ 24

4.2.4 Käibemaks ................................................................................................................................... 25

4.3 Ruumiline planeerimine ................................................................................................................. 25

4.3.1 Planeeringute ja ehitusega seotud menetluste efektiivsuse tõstmine ............................ 25

4.3.2 Üleriigiline planeering ................................................................................................................ 26

4.3.3 Maakonna- ja KOV-i üldplaneeringud ..................................................................................... 26

4.3.4 Eluasemepiirkondade avalik ruum .......................................................................................... 27

4.4 Avalik sektor maa omanikuna ....................................................................................................... 28

4.4.1 Avaliku sektori maa kasutamise põhimõtted ........................................................................ 28

3

4.5 Uued ärimudelid .............................................................................................................................. 28

4.5.1 Taskukohase üürieluaseme mudeli loomine ........................................................................ 28

4.5.2 Elamumajandust koordineeriv üksus ..................................................................................... 29

4.5.3 Kvaliteedipõhised arendajakonkursid ..................................................................................... 30

4.5.4 Taskukohase eluaseme arhitektuurivõistlused .................................................................... 30

4.5.5 Üürimise ja omamise vahevormid .......................................................................................... 30

4.5.6 Uudsed taskukohasust tagavad omandivormid .................................................................. 31

4.6 Renoveerimine ................................................................................................................................. 31

4.6.1 Renoveerimismeetmete korrastamine ................................................................................... 31

4.6.2 Tehnoloogiline innovatsioon, tehaseline rekonstrueerimine .............................................. 31

4.6.3 Naabruskondlik renoveerimine ................................................................................................ 32

4.7 Finantsmeetmed ja -instrumendid ............................................................................................... 32

4.7.1 EL-i ja riiklike toetuste efektiivne suunamine koostöös kohalike omavalitsustega ....... 32

4.7.2 EIS-i toetused, käendused ja laenud – korteriühistud ......................................................... 33

4.7.3 EIS-i toetused, käendused ja laenud – eraisikud .................................................................. 33

4.8 Riigi roll ja tugi .................................................................................................................................. 34

4.8.1 Eluasemekava ja perioodiline seire ......................................................................................... 34

4.8.2 Juhiste, nõuannete, tüüpprojektide väljatöötamine, ruumiekspertiis ............................... 35

5 TEGEVUSTE AJATELG ................................................................................................................... 36

6 MÕÕDIKUD ....................................................................................................................................... 38

7 SEIRE JA TÄITMISE KONTROLL ................................................................................................... 39

8 SEOSED TEISTE OLULISTE STRATEEGILISTE DOKUMENTIDEGA ........................................ 40

9 OSALEJAD ........................................................................................................................................ 43

10 LISAD ................................................................................................................................................. 43

4

1 Visioon

Kodud, mis hoiavad inimesi ja kogukondi

1

VISIOON

5

2 SISSEJUHATUS

Eestis on esmakordselt välja töötatud riiklik eluasemepoliitika, mis käsitleb eluaseme kättesaadavuse ja taskukohasuse väljakutseid terviklikult. Poliitika ar- vestab erinevate leibkondade vajadusi – sealhulgas lastega peresid, noori, eakaid ning madalama ja keskmise sissetulekuga ühiskonnagruppe – ning lähtub turu toi- mimisest, selle piirangutest kui ka piirkondlikest eripäradest. Eluasemepoliitika hõlmab tegevusi, millega süsteemselt ja järjepidevalt parandatakse nii kodu omandamise kui ka üürimise võimalusi, eluasemekulude mõistlikku taset ning elamufondi kvaliteeti. Eesmärk on vähendada turutõrkeid, suurendada kvaliteetsete eluasemete pakkumist ning tagada, et eluasemeturg toetaks inimeste toimetulekut ja piirkondade arengut. Eluasemepoliitika tugineb Euroopa sotsiaalharta artiklile 31, ehkki Eesti on harta ratifitseerinud ilma selle sätteta.1

Eestis on eluasemepoliitika loomine esmakordne ja langeb ajaliselt kokku Euroopa Komisjoni sarnase algatusega. Euroopa Komisjoni president Ursula von der Leyen avalikustas 2024.–2029. aasta poliitilises tegevuskavas, et Euroopa Komisjoni uus koosseis esitab esimese Euroopa taskukohaste eluasemete kava. Eesti koostas kava kohta oma seisukohad, mis kinnitati Riigikogus oktoobris 2025. aastal.2

Euroopa taskukohaste eluasemete kava avalikustati tervikuna 16. detsembril 2025. aastal.3 Kava eesmärk on lahendada pakiline eluasemekriis kogu EL-is. Kuigi eluasemepoliitika kuulub EL-i liikmesriikide pädevusse, on kutsutud üles lähenema keskselt, et lahendada sobivate ja taskukohaste eluasemete nappuse ning kulude suurenemise probleem kõigis EL-i riikides. Euroopa taskukohaste eluasemete kava ning sellega seotud poliitikaalgatused ja -meetmed on vastuseks neile üleskutse- tele. Nendega püütakse toetada EL-i riike ning piirkondlikke ja kohalikke omavalit- susi taskukohaste ja kestlike eluasemete rajamisel ja pakkumisel. Kavas järgitakse elamumajanduse subsidiaarsuse põhimõtet ja võetakse arvesse paljude eri ühiskonnagruppide huve. Kava aitab ellu viia ka teisi poliitilisi prioriteete, nagu ener- gia- ja kliimaeesmärke ning sotsiaalset ühtekuuluvust. Kava toimib koos teiste po- liitikaalgatustega, nagu tulevane Euroopa vaesusevastane strateegia ja Uus Euroopa Bauhaus.4

Euroopa Komisjoni kava haakub hästi Eesti eluasemepoliitikaga ja asetab selle üleeuroopalisse konteksti. Mõlema puhul on tähtis põhimõte, et taskukohasuse ja kättesaadavuse suurendamine peab käima koos eluruumi kvaliteedi tõstmisega, lähtudes Uue Euroopa Bauhausi väärtustest. Komisjoni kava on Eesti omast mõ- nevõrra laiem ja käsitleb ka meetmeid, millega Eesti eluasemepoliitika ei tegele, näiteks lühiajalise üürituru reguleerimisega. Samas on Komisjoni kavas mitmeid meetmeid, millega Eesti on juba alustanud, näiteks bürokraatia vähendamise, ehitussektori digitaliseerimise ja tootlikkuse tõstmise, tehaselise renoveerimise ja fookuse hoidmisega kasvavatel linnadel ja kahanevatel maapiirkondadel, aga ka

1 Vt https://www.sm.ee/euroopa-sotsiaalharta ja https://www.riigiteataja.ee/akt/229052012002. Artiklist 31 lähtub ka Euroopa arhitektide nõukogu Praha deklaratsioon, mis avaldati 2025. aasta novembris, https://ace-cae.eu/sv/news/prague-declaration-ace-and-housing-europe-unite-for-affordable-quality-housing/. 2 Euroopa taskukohaste eluasemete kava avalik konsultatsioon, https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/098b4f28-39c5-4094-b0c4-870a2cffcfdd#Kr1xwIKe. 3 European Affordable Housing Plan, https://housing.ec.europa.eu/european-affordable-housing-plan_en. 4 Vt lähemalt Uus Euroopa Bauhaus Eestis, https://estonia.representation.ec.europa.eu/strateegia-ja- prioriteedid/eli-peamised-poliitikavaldkonnad-seoses-eestiga/uus-euroopa-bauhaus-eestis_et.

Eestis on eluaseme- poliitika loomine esmakordne ja langeb ajaliselt kokku Euroopa Komisjoni sarnase algatusega.

6

taskukohaste ja kestliku eluasememudeli väljatöötamisega Euroopa Investeeri- mispanga (EIP) kaasabil. Lisaks on Komisjoni kavas välja toodud tegevused, mil- lele keskendub ka käesolev poliitikadokument, nagu planeeringute ja loamenet- luste kiirendamine, projekteerimistingimuste laiendamine planeeringute asenda- miseks, ehitusnõuete ülevaatamine ja võimalusel lihtsustamine, õigusaktide kaa- sajastamine, üüri-et-osta ja omanike ühistute lahenduste edendamine jm.

Rahvusvahelises kontekstis väärib märkimist, et alates 2024. aasta sügisest on Euroopa Komisjonis esmakordselt ametis energeetika- ja eluasemevolinik, kelle ülesanne on välja töötada Euroopa taskukohaste eluasemete strateegia. Riigikogu kinnitatud Eesti seisukohad seavad fookusesse eelkõige tervikliku ja kvaliteetse re- noveerimise, uued äri- ja rahastusmudelid eluasemearenduseks ning maapiirkon- dade võimestamiseks.

Eesti eluasemevaldkonna strateegilisel uuendamisel on olulised ka teised EL-i põ- himõtted, näiteks uue Euroopa Bauhausi algatus, mille eesmärk on tagada kestlik, kaasav ja esteetiline elukeskkond. See on asjakohane ka Eesti elamispindade re- noveerimis- ja ehitusprojektide puhul. Uue Euroopa Bauhausi väärtuste kõrval on

Eestis olnud kasutusel ka 2019. aastal riigi tasandil kokku lepitud „Kvaliteetse

ruumi aluspõhimõtted“5 ning Davosi deklaratsiooni6 kaheksa ruumikvaliteedi kri- teeriumi (skeem 1).

EL-i poliitikaraamistik on alates 2015. aastast üha enam keskendunud elukesk- konna kvaliteedi küsimustele. Uus Euroopa Bauhaus toetab Euroopa keskkonna-

5 https://maaruum.ee/ruumiloome-ehitus-ja-planeerimine/ruum-ja-arhitektuur/kvaliteetse-ruumi-aluspohimotted. 6 Davos Declaration 2018, https://davosdeclaration2018.ch/en/.

MITMEKESISUS hea ruumilahendus on

pärandisõbralik

MAJANDUS hea ruumilahenduslisab

-majandus väärtust

KOHATAJU hea ruumiloome seob inimesi paigaga

JUHTIMINE ruumiloome-

onprotsessid hästi juhitud

hea ruumilahendus on kliima- ja keskkonnasõbralik

ILU hea ruumi- lahendus on esteetiliselt läbimõeldud

HEA RUUMI- KULTUUR

OTSTARBEKOHASUS hea ruumilahendus täidab oma funktsiooni

Davosi süsteemi 8 kvaliteedikriteeriumi

hea ruumilahendus ühendab inimesi

KESKKOND

KONTEKST

Eesti eluasemevald- konna strateegiliste suuniste kujundamisel on olulisel kohal „Kvaliteetse ruumi aluspõhimõtted“ ja Davosi deklaratsiooni kaheksa ruumi- kvaliteedi kriteeriumi.

Skeem 1. Davosi deklaratsiooni kaheksa ruumikvaliteedi kriteeriumi.

7

ja majanduspoliitika eesmärke, muutes lahendused köitvamaks ja kättesaadava- maks. Elukeskkond peab hästi toimima nii majanduslikus või funktsionaalses mõt- tes kui ka sotsio-ruumilises ja kultuurilises kontekstis. Kõik elukeskkonna investee- ringud ja toetusmehhanismid peaksid toetama elukeskkonna kvaliteedi paranda- mist. Euroopa Komisjoni Uue Euroopa Bauhausi konsultatsioonile esitatud Eesti ametlikud seisukohad rõhutavad elukeskkonna majandusväärtuse ehk laiema elu- kaare kuluoptimaalsuse perspektiivi ning vajadust vältida liigset halduskoormust ja bürokraatia kasvu.

Eluasemepoliitika järgib strateegilise dokumendi lihtsat ülesehitust: probleemi teadvustamine, visiooni kujundamine, eesmärgi seadmine, mõistete määratle- mine, tegevuste, vastutajate ja tähtaegade kokkuleppimine, mõõdikute määramine ning tegevuste seire ja kontroll.

Eluasemepoliitika tugineb intervjuudel, töötubadel ja põhjalikul uuringul „Eesti tas- kukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs“7, milles osalesid ülikoolid, ministeeriumid, KOV-id, erialaliidud ning paljud teised Eesti organisatsioo- nid ja eksperdid. Uuring on käesoleva dokumendi lahutamatu osa ning selle põhi- mõtteid on kasutatud eluasemepoliitika kujundamisel (vt lisa 1). Vt lisaks elu- asemepoliitika kohta Kliimaministeeriumi kodulehekülg8.

7 https://kliimaministeerium.ee/sites/default/files/documents/2025-10/Taskukohane%20eluase_Eesti_11-10.pdf 8 https://kliimaministeerium.ee/elukeskkond-ringmajandus/ehitus-ja-elukeskkond/eluasemepoliitika

Eluasemepoliitika tugineb intervjuudel, töötubadel ja põhja- likul uuringul „Eesti taskukohase ja kätte- saadava eluaseme- poliitika võimaluste analüüs“, milles osa- lesid ülikoolid, minis- teeriumid, kohalikud omavalitsused, erialaliidud ning paljud teised Eesti organisatsioonid ja eksperdid.

8

3 LÄHTEALUSED

3.1 Probleem Eestis on eluaseme taskukohasus kiiresti halvenemas – eluasemekulude osakaal sissetulekutes on tõusnud EL-i kõrgeimale tasemele. Aastate 2010 ja 2023 võrdlu- ses on Eesti keskmine palk peaaegu kahekordistunud, kuid Eesti keskmine eluaseme ostu- ja üürihinnad on kolmekordistunud. See viitab sotsiaalmajandus- liku ebavõrdsuse süvenemisele, mis suurendab nii piirkondade kui ka põlvkondade vahelisi toimetuleku erinevusi.

Eluasemete jaotuses on näha trendi, et uuselamuehitus on koondunud valdavalt suurematesse kasvukeskustesse (Tallinn ja Tartu) ja nende lähiümbruse valdades- se. Kaugematesse piirkondadesse (näiteks Ida-Viru linnastu ja Valga) jõuab uusarendus harva. Nendes piirkondades on eluasemed kättesaadavad ka keskmi- sest madalama sissetulekuga inimestele, kuid eluruumid on tihti vähem ajakohas- tatud, vajavad investeeringuid ja on sageli suurte kommunaalkuludega. Eluruumi kvaliteet sõltub oluliselt nii hoone tüübist kui ka ehitusajast. Kahe piirkondliku äär- muse vahel asuvad mitmed suuremad maakonnakeskused (näiteks Viljandi, Haap- salu, Rapla jt), kus leidub nii kvaliteetseid uusarendusi kui ka puudulike tingimus- tega eluasemeid. Kuigi nende linnade eluasemeturul on hinnatase ja kvaliteet pa- remas tasakaalus, avalduvad sealgi teiste piirkondadega sarnased sotsiaal-ruumi- lised probleemid.

Eesti inimesed elavad valdavalt korterites ja on oma eluaseme omanikud. Korterite ja eramute (sh ridaelamute) suhe on uusehituste puhul jäänud ligilähedaseks sel- lele, mis oli nõukogude okupatsiooniaja lõpul. Eramuid ehitatakse suurematesse linnadesse siiski vähe, nende osakaal on suurem eeslinnades ja kaugemates piir- kondades. Arendajate vaatest on uute eluasemete pakkumise peamised takistu- sed kinnisvara kõrge kulubaas, mille põhjusena tuuakse sageli esile menetluspe- rioodi pikkust, killustatud õiguslikku raamistikku ja kasvavat maksukoormust. Üür- nike hulk on viimase 15 aastaga jõudsalt kasvanud ning omanike osakaal vähene- nud.

Ka segregatsioonimustrid ilmnevad eri piirkondades sarnaselt: kõrgema sotsiaal- majandusliku staatusega rühmad koonduvad kasvukeskustesse ja eriti nende ta- gamaale, kus on suurem osakaal uusehitustel; keskmise sotsiaalmajandusliku või- mekusega rühmad elavad valdavalt maakonnakeskustes; madala võimekusega rühmad on ülekaalus kaugemates piirkondades. Samas on kõigi piirkondade sees märkimisväärseid erinevusi. Näiteks kasvukeskustes koonduvad jõukamad inime- sed uusarendustesse ning neis linnades on ka siselinna naabruskonnad muutunud üsna jõukaks, kuid kahanevates linnades on siselinna ajaloolised piirkonnad pigem stagneerunud ja tühjenevad.

Eesti inimesed elavad valdavalt korterites ja on oma eluaseme omanikud.

9

Sissetulek määrab leibkondade toimetuleku eluasemekuludega. Üldjuhul on ela- muturul riskirühmaks kaks madalama sissetuleku kvintiili ehk alumised 40% leib- kondadest, seda eriti siis, kui nad on sunnitud eluaset üürima, st neil puudub juur- depääs eluasemelaenule ja/või vajalikud vahendid sissemakse tegemiseks. Nende haavatavus suureneb veelgi, kui riskitegurid koonduvad – madal sissetulek, üüri- mine turult ning elamine enam kallinevate hindadega linnaregioonides.

Ka eluasemelaenu tagasi maksvad väikese sissetulekuga leibkonnad on eluase- mega seotud vaesusriskile ja kogukulude koormusele kergesti avatud. Eluaseme- kulude tasumisega on rohkem probleeme neil, kes elavad kehvemates elamistingi- mustes, näiteks väiksema soojapidavusega hoonetes, kus sageli on ka küttetüü- biks teisaldatav kütteseade, keskmisest väiksemates kaugkütte-piirkondades või ühisveevärgiga ühendatud majapidamistes, kus kulud on kasvanud enam võrrel- des suuremate piirkondade tarbijatega.

Uuringust "Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste ana- lüüs" tulenevad peamised järeldused. (rohkem vt lisa 1)

 Eluasemete taskukohasus erineb Eestis piirkonniti. Piirkondlikud erinevu- sed eluasemete taskukohasuses on süsteemsed ja kõige selgemini aval- duvad korterelamutes, mis on Eesti peamine eluasemetüüp. Kasvukes- kustes on eluasemete taskukohasus viimase kahe kümnendi jooksul kii- resti halvenenud. Samas on väiksemates linnades ja maapiirkondades eluasemete hinnatase kättesaadavam, kuid vajakajäämine võib olla kvali- teedis. Need erinevused peegeldavad pikaajalisi demograafilisi, majandus- likke ja ruumilisi arenguid.

 Uute ja kvaliteetsete eluasemete taskukohasus on madal kogu Eestis. Piir- kondlikud erinevused tekivad sellest, et kasvukeskustes ja nende taga- maal on uusi eluasemeid ehitatud märkimisväärselt palju, kuid väiksema- tes linnades ja maapiirkondades on neid vähe või üldse mitte. Seega, kva- liteetse eluaseme kättesaadavus ei sõltu üksnes hinnast, vaid ka nende pakkumisest.

 Vähemkvaliteetsed eluasemed ei ole kasvukeskustes enam taskukohasu- sed. Kasvukeskustes on vanemad ja madalama kvaliteediga eluasemed ülejäänud Eestiga võrreldes vähem taskukohased. Nõudlus eluasemete järele on kõrge, kuid olemasolev hoonefond vajab kvaliteetset renoveeri- mist. Seega avaldub taskukohasuse probleem kasvukeskustes eelkõige hinnasurvena, mitte pakkumise puudusena.

 Uusarendused on nihkunud kasvukeskuste lähivaldadesse, mis süvendab valglinnastumist ja ruumilist eristumist. Uute eluasemete rajamine koon- dub üha enam suuremaid linnu ümbritsevatesse omavalitsustesse, kus arendatakse nii korter- kui ka üksikelamuid. Selline areng suurendab iga- päevast pendelrännet ning avaliku sektori kulusid taristu rajamisele ja tee- nuste ümberkorraldamisele. Samal ajal võib see süvendada sotsiaalset ki- histumist ja ruumilist segregatsiooni. Praegune eluasemekäsitlus ning ruumiline planeerimine ei ole nende mõjude ohjeldamiseks piisavalt koor- dineeritud.

 Väljaspool kasvukeskusi ja nende tagamaid on eluasemed taskukohased, kuid sageli madala kvaliteediga. Väikesemates ja kahanevates linnastutes on eluasemed üldjuhul taskukohased, kuid see kehtib olemasoleva hoone-

Elamuturul on riski- rühmaks esimesed kaks sissetuleku kvintiili ehk alumist 40% tulu teenivad leibkonnad.

Piirkondlikud erinevused eluasemete taskukohasuses on süsteemsed ja kõige selgemini avalduvad korterelamutes, mis on Eesti peamine eluasemetüüp.

Seega avaldub taskukohasuse probleem kasvu- keskustes eelkõige hinnasurvena, mitte pakkumise puudusena.

10

fondi kohta ja on seotud madala nõudluse ja rahvastiku vähenemisega. Samas on nende eluasemete kvaliteet sageli madal ning renoveerimisel tehtavad investeeringud ei kajastu kinnisvara renoveerimisjärgses väärtu- ses. Seetõttu ei soosi turumehhanism elamufondi uuendamist, tekitades selge turutõrke.

 Väiksemates linnades piirab turutõrge kvaliteetsete korterelamute uusarendust. Väikesemates ja kahanevates linnastutes ei arendata uusi kvaliteetseid korterelamuid ei müügiks ega üürimiseks, sest turupõhiselt rajatava hoone elamispinnad ei ole üldjuhul piirkonna elanikele taskukoha- sed. Seetõttu on samaväärse või väiksema omakapitalilt teenitava tulu juures arendustegevus riskantsem.

 Erasektori huvi on koondunud suurema likviidsuse ja madalama riskiga kasvukeskustesse ja nende tagamaadele. Arendajad eelistavad piirkondi, kus neil on projektidega eelnev kogemus ja müügipotentsiaal suurem. Al- ternatiivina uutele korterelamutele, mida eeltoodud põhjustel sisuliselt ei lisandu, ehitatakse väikesemates linnastutes ja nende ümber peamiselt omakasutuseks mõeldud eramuid, mis ei sobi aga liikuvale, sh kvaliteetset üüripinda vajavale tööjõule. See piirab nende piirkondade majanduslikku ja sotsiaalset arengut ning süvendab regionaalset ebavõrdsust.

 Taskukohaste eluasemete vähene kättesaadavus kasvukeskustes mõju- tab rännet nii pidurdavalt kui tõukavalt. Kasvukeskuste eluasemete madal taskukohasus toimib ühtaegu nii negatiivse kui ka positiivse rändepidu- rina. Ühelt poolt piirab see uute elanike lisandumist, teiselt poolt sunnib olemasolevaid elanikke otsima eluaset kaugemalt, süvendades valglin- nastumist ja igapäevast pendelrännet. Seda kaksikmõju tuleb eluaseme- ja regionaalpoliitika kujundamisel teadlikult arvesse võtta, et suurendada eluasemepoliitika sotsiaalset mõõdet ja kogukondlikku sidusust.

 Õigusliku ja haldusliku raamistiku killustatus koos piiratud rahastusmude- lite ja väheste uute ärimudelitega takistab eluasemepoliitika arengut. Ühelt poolt piirab regulatsioonide hajutatus eri seadustesse ja KOV-ide ebaselge roll regionaalse ja tervikliku eluasemestrateegia elluviimist. Teisalt piken- davad keerukad ja aeglased menetlusprotsessid arendustegevust ka kas- vukeskustes. Pikaajalise eluasemestrateegia elluviimist toetaks nii selge- mate volituste ja vastutuse andmine KOV-idele kui ka menetluste lihtsus- tamine ja soodsamad finantseerimisvõimalused.

3.2 Eluasemehind Eluasemete taskukohasuse ja kättesaadavuse parandamine sõltub otseselt eluasemete turuhinnast. Nagu ka teistes valdkondades, määrab hinna nõudluse ja pakkumise tasakaal. Kinnisvaraturul konkureerivad omavahel uusarendused ja jä- relturg. Kuigi uusi elamispindu lisandub aastas umbes 1%, siis pikas plaanis liigu- vad uute ja olemasolevate eluasemete hinnad koos – järelturu hinnad on keskmi- selt 60-70% uusarenduste hinnast. Seega on uute eluasemete hinnakomponenti- del (sh ehitus- ja arenduskulud) väga oluline mõju kogu elamufondi taskukohasu- sele. Lahenduseks ei ole hindade reguleerimine, vaid hinnakomponentide põhjalik analüüs ja selle alusel kokkuhoiukohtade leidmine.

Pikaajalise eluasemestrateegia elluviimist toetaks nii selgemate volituste ja vastutuse andmine KOV-idele kui ka menetluste lihtsustamine ja soodsamad finantseerimis- võimalused.

11

Eesti ehitusturg on hästi välja arenenud ja kvaliteetne, pakkudes ühiskonnale väär- tust ning omanikele tulu. Lõplikku ehitus- ja müügihinda mõjutavad lisaks ehitus- protsesside juhtimisele ka arendajatest sõltumatud nõuded ja tingimused. Nende tegurite vähendamine aitab olulisel määral alandada ruutmeetri hinda ja muuta eluasemed taskukohasemaks.

Skeem 2 illustreerib uue korterelamu näitel keskmise korteri müügihinna kujune- mist ning tekstis allpool on toodud võimalikud olulised kokkuhoiukohad. Näited on illustratiivsed ja põhinevad mitme sarnase arenduse koondanalüüsil, kus on väldi- tud üksikprojekti eripärasid.

12

Skeem 2. Korteri müügihinna kujunemine uue korterelamu näitel eri piirkondades. Hindades on kajastatud ka parklakohad.

Uue korteri müügihinna kujundavad mitmeid suure mõjuga tegurid. Kui leida või- malused nende mõju vähendamiseks on võimalik saavutada kuni 50% kokkuhoidu (vt skeem 3 ja 4).

 Maa hind ja hoonestustihedus. Mida rohkem eluaseme pinda saab rajada maa pinnaühiku kohta, seda väiksem on maa soetamise ja selle finantsee- rimise kulu. Tihedusnõuded tulenevad otseselt detailplaneeringutest ja kaudselt valdkondlikest nõuetest, nagu piirangud müratsooni ehitamisel, nõuded päevavalgusele, parkimisele, haljastusele või hoone proportsioo- nidele. Kuna ühe auto parkimisele kulub hoone netopinnast 30–40 m2, ta-

13

sub lubada ka alternatiivset hoonevälist parkimist ning ärihoonete parki- miskohtade ristkasutust. Piirangute vähendamine suurendab ka ehitusõi- guse potentsiaaliga maa pakkumist ja aitab seeläbi langetada turul paku- tava maa hinda.

 Eluaseme pinna osakaal hoone netopinnast. Linnakeskustes ja eelkõige maa-aluse parkimise nõude tõttu on tavapärane, et müüdav korteripind moodustab kogu hoone netopinnast umbes poole. See tähendab, et kor- teri ruutmeetri hinnas kajastub kogu hoone ehitus- ja arenduskulu, mis teeb eluruumi ruutmeetri hinna üle kahe korra kallimaks. Seega tuleb hoo- netesse kavandatavate lisapindade suhtes olla ettevaatlik ja lubada siht- otstarvete paindlikkust. Näiteks tuleks hoolega kaaluda ebapiisava nõud- lusega äripindade, panipaikade, maa-aluste parkimiskohtade, jalgrattaruu- mide, varjendite mahtusid ja vajadust ning võimalusel lubada neid rajada ka hoonemahust väljapoole. Kuigi osad nendest pindadest müüakse, jääb saadav tulu enamasti alla ehituskuludele.

 Arenduse ettevalmistusaeg. Kinnisvaraarenduses tekivad arvestatavad kulud alates maa ostu finantseerimisest. Mida pikem on ajavahemik maa soetamise ja eluasemete müügi vahel, seda suuremaks kujuneb kumula- tiivne finantseerimiskulu. Seetõttu on tähtis optimeerida arendustegevu- sele kuluvat aega, st perioodi, mis kulub planeerimiseks, projekteeri- miseks, ehituse ettevalmistamiseks, ehitustegevuseks ja vajalikeks menetlustoiminguteks. Menetluste puhul tuleb erinevate nõuete tõlgendamisel liikuda võimalikult ühtlase rakenduspraktikani. Selgelt prognoositavad tingimused ja menetlusajad vähendavad arendusriske ja suurendavad turukonkurentsi, mõjudes taskukohasusele positiivselt.

 Ehitusefektiivsus ja ehitustehnilised nõuded. Otsesed ehituskulud moo- dustavad keskusaladel alla poole kogu elamispinna hinnast ning arvesta- tav osa neist kuludest on seotud väljaspool korterit asuvate pindadega. Siiski saab ka siin leida optimeerimisvõimalusi protsessides ja ehitusteh- nilises osas. Ehitusnõuetes tuleb tagada piisav paindlikkus, et toetada in- novatsiooni, soosida standardiseeritud lahendusi, infomudeli põhiseid protsesse ning tõhustada ehitusprotsessi. Samuti tuleb parandada ehitus- ja kasutuslubade menetluskiirust ning lihtsustada väiksema mõjuga ehi- tistele ehitusõiguse andmist. Üle tuleb vaadata otseselt ehituskulusid mõ- juvad tehnilised nõuded, sh nõuded ligipääsetavusele, sise- ja välismürale, tuleohutusele, evakuatsioonile ja muule. Kuigi energiatõhususe nõuded on juba seatud kuluoptimaalsuse põhimõttel ja tagavad kommunaalkulude kokkuhoidu, leidub siingi leevendamise võimalusi. Samuti peaksid KOV-id olema ettevaatlikud regulatsioonist rangemate arhitektuursete ja muga- vusnõuete või hoonemahu tingimuste seadmisel.

 Sotsiaaltaristu tasu nõuded. KOV-ides on erinevad praktikad, kuidas kom- penseerida inimeste teenindamiseks mõeldud taristu rajamise kulusid uusarendustes. Kuigi selline vajadus peaks olema kõige väiksem kesklin- nades ja suurem välja ehitamata piirkondades, ei jagune kulud vastavalt ning võivad seada arendused ebavõrdsesse ja raskesti prognoositavasse olukorda. Samuti on probleemiks taristu rajamise tasude maksetähtajad ja -tingimused ning garantiid, mis võivad tõrjuda turult väiksemad ehitus- ettevõtted ja vähendada konkurentsi. Oluline on tasu läbipaistvus ja selgus läbi ühtlase üleriigilise praktika.

14

Väiksemas ulatuses võivad korteri hinda mõjutada ka üürikorterite maksustamine, finantseerimistingimused, parkimiskohtade omandiõiguse piirangud, lepingu- ja notaritasud jpm.

Skeemidel 3 ja 4 on võrreldud uue korteri ruutmeetri hinna kujunemist vastavalt tänasele praktikale (skeem 3) ning olukorrale, kus maa hind on asukohale vastavalt väiksem, planeerimis-, arendus- ja menetlusprotsess kulgeb tõrgeteta ning ehitus- nõuded on mõistlikud ja vastavad piirkonnale (skeem 4). Arvutus on teoreetiline ja lihtsustatud, kuid näitab väga hästi kokkuhoiukohti ligi 50%.

3.3 Eesmärk

Lähtudes visioonist, oleme sõnastanud Eesti eluasemepoliitika 2025–2035 eesmärgi.

Eesti eluasemepoliitika eesmärk on tagada igale inimesele võimalus elada taskukohases,

kvaliteetses ja turvalises eluruumis.

Skeem 3. Uue korteri müügihind 7574 €/m2: arendus ja menetlused 10 aastat (keskmine Tallinnas), ehitus 2 aastat (tavapärane Tallinnas), maa hind 600 €/m² (Tallinna kesklinn), korterite osakaal netopinnast 50% (tavapärased nõuded Tallinna kesklinnas.)

Skeem 4. Uue korteri müügihind 3962 €/m2: arendus ja menetlused 2 aastat (kiireim Tallinnas), ehitus 1,5 aastat, maa hind 200 €/m2 (väljaspool Tallinna kesklinna), korterite osakaal netopinnast 75% (tavapärased nõuded väljaspool Tallinna kesklinna.)

15

3.4 Mõisted

3.4.1 Taskukohane

Eluase on taskukohane, kui selle ostuhind, üür ja igakuine kulu võimaldavad leib- konnal elada piisava kvaliteediga kodus, ilma et see nende eelarvet liigselt koor- maks. Taskukohasus on tasakaal kolme erineva suhtarvu vahel: ostuhinna tasku- kohasus, üürihinna taskukohasus ja eluasemekulude koormavus.

Skeem 5. Eluasemete taskukohasus ja selle kolm suhtarvu Eluaseme taskukohasust mõjutavad ka kaudsed kulud, näiteks asukohaga seotud transpordi- ja ajakulu. Olulisel kohal on majanduslik jätkusuutlikkus: kvaliteetsetel hoonetel on hea üldine kuvand, mis suurendab kogu piirkonna majanduslikku at- raktiivsust. Väga olulised on ka ligipääsetavus, sotsiaalne sidusus, turvalisus ja kontekstitunnetus. Taskukohasust ei tohi saavutada üha väiksemate eluasemete ehitamise teel. Seetõttu tuleb eluruumide rajamisel ja korterite kavandamisel jäl- gida punktis 3.4.2 toodud soovitusi.

3.4.2 Kvaliteetne

Ehitis on kvaliteetne, kui ta vastab Davosi deklaratsiooni kaheksale kriteeriumile: juhtimine, funktsionaalsus, keskkond, majandus, mitmekesisus, kontekst, koha- tunnetus ja ilu. See tähendab, et igas Eestimaa piirkonnas pakutavad eluruumid peavad vastama tänapäevasele kvaliteedistandardile, tagades elanikele turvalise, tervisliku ja mugava elukeskkonna.

Kvaliteetne kodu ei ole pelgalt hoone, vaid terviklik lahendus, mis toetab inimese heaolu ja kestlikku arengut. Eluase peab olema hästi hallatud, ruumiplaneeringult otstarbekohane, hea sisekliima ja piisava päevavalgusega, ligipääsetav, teenuste ja ühistranspordi lähedal, müravaba ning kooskõlas ümbritseva keskkonnaga. Sa- muti peab see looma elanikule positiivse ruumikogemuse, ühendades tänapäeva- sed tehnilised lahendused elukeskkonna sotsiaalsete ja kultuuriliste väärtustega. Eluaseme kvaliteeti toetavad ümbritsev loodus, rohealade lähedus, kvaliteetne ava- lik ruum ning elavad, sotsiaalselt sidusad ja mitmekesised naabruskonnad.

Eestis kehtivad juba praegu eluruumide miinimumnõuded ja standardid ning üldju- hul ei ole uute korterite kvaliteediga probleeme. Taskukohaste eluasemete puhul ei tohiks teha järeleandmisi kvaliteedis, sest just hea elamispind määrab, kas eluase- med sobivad ka haavatavamatele sihtrühmadele ning võimaldavad neil lõimuda ühiskonda. Läbimõtlemata lahendused elukvaliteedi parandamiseks võivad tõsta

Kvaliteetne kodu ei ole pelgalt hoone, vaid terviklik lahendus, mis toetab inimese heaolu ja kestlikku arengut.

16

ehituse hinda ja märgatavalt vähendada eluasemete taskukohasust ja kättesaada- vust. Samuti on oluline vältida olukorda, kus madala ehitushinna nimel rajatakse hooneid, mis juba paarikümne aasta pärast ei täida enam oma eesmärki, on kallid ülal pidada või vajavad uusi ülemääraseid lisainvesteeringuid. Lisas 1 toodud uuringus on antud konkreetseid soovitusi taskukohaste ühe- ja mitmetoaliste korterite kavandamiseks ning nende kvaliteedinõuetele, nagu funktsionaalne paindlikkus, pinna suurus ja muud omadused.

3.4.3 Turvaline

Eluase ja elukeskkond on turvaline, kui see kaitseb inimest nii igapäevaelus kui ka kriisiaegadel. Eesti lähtub riigikaitse laiast käsitusest, mille järgi on riigi kaitsmine ja selleks valmistumine kogu ühiskonna – asutuste ja inimeste – ühine ülesanne. Sama põhimõte kehtib ka eluaseme turvalisuse puhul: turvalisust loovad ja hoia- vad nii riik, KOV-id, arendajad, omanikud ja haldajad, korteriühistud, teenusepakku- jad kui ka elanikud.

Turvaline eluase tähendab eelkõige ehituslikku ja tehnilist ohutust: korras konst- ruktsioonid, tuleohutus, elektri- ja küttesüsteemide ohutus, lifti- ja gaasisüsteemide ohutus ning toimiv hooldus ja järelevalve. See tähendab ka tervise- ja keskkonna- turvalisust – tervislikku sisekliimat, niiskuse ja hallituse riskide ennetamist, radoo- nist ja muust tulenevate ohtude vähendamist ning ohtlike materjalide vältimist. Turvaline eluase eeldab ka turvalist ümbruskonda ja avalikku ruumi, mille tagavad hea valgustus ja nähtavus, liikumisohutus, ligipääs päästeteenistustele, elanike ja teenuste lähedus, kogukondlik järelevalve ja sidusus. Turvalisuse tagab ka kriisi- kindlus ja toimepidevus, mis tähendab võimet tulla toime katkestuste ja erakorra- liste olukordadega (soojus, elekter, vesi, side), selgeid tegutsemisreegleid ja koos- tööd elutähtsate teenuste tagamisel ning vajadusel varjumise ja evakuatsiooni kor- raldamist vastavalt riiklikele juhistele.

Turvalisus nõuab järjepidevat valmisolekut ja elukeskkonna korrashoidu, millega peab arvestama nii uute eluasemete kavandamisel kui ka olemasoleva elamufondi haldamisel ja renoveerimisel.

3.4.4 Kättesaadav

Eluase on kättesaadav, kui inimesel või leibkonnal on võimalus seda rajada, osta või üürida nii, et ebasoodsad olud või regulatsioonid ei ole takistuseks. See tähen- dab, et igal inimesel peab olema võimalus sobivale eluasemele, sõltumata tema

Riigi kaitsmine ja selleks valmistumine on ühiskonna ühine ülesanne.

Igal inimesel peab olema võimalus sobivale eluasemele, sõltumata tema elukohast, piirkonnast, haavatavusest, tõrjutusest või regulatsioonidest tulenevatest piirangutest.

17

elukohast, piirkonnast, haavatavusest, tõrjutusest või regulatsioonidest tuleneva- test piirangutest.

Ruumiüksuste lõikes tuleb seada eesmärk, et kvaliteetsed ja taskukohased elua- semed oleksid üle Eestis ühtlaselt kättesaadavad, sh suuremate linnade ja erine- vate asumite lõikes. Rahvastikugruppide tasandil on eesmärgiks, et taskukohane eluase oleks kättesaadav ka madalama sissetulekuga ja erivajadustega inimestele, eakatele ja teistele haavatavatele rühmadele.

Kvaliteetse eluaseme kättesaadavuse probleem on kõige teravam väljaspool kas- vukeskusi. Kahanevates piirkondades takistavad arengut elamufondi aeglane kaa- sajastamine ning noorte ja tööealiste väljaränne, mis vähendab kohaliku elanik- konna võimekust elukeskkonda investeerida ja muutuseid eest vedada. Uusi või terviklikult rekonstrueeritud elamispindu lisandub vähe, ent kvaliteetne elamispind ja elukeskkond on väravaks, et noored sooviksid piirkonda tulla ning eelduseks, et loodavad ettevõtted või avaliku sektori asutused saaksid endale värvata sobivat tööjõudu. Eluasemete rajamine või uuendamine loob aluse investeerimiskesk- konna püsimiseks ka väljaspool kasvukeskusi ja innustab tegema järgmisi inves- teeringuid.

3.5 Neli sammast Eluasemepoliitika tugineb neljale strateegilisele suunisele, mis aitavad parandada taskukohaste eluasemete kättesaadavust Eestis (täpsemalt vt lisa 1).

Skeem 6. Eluasemepoliitika neli strateegilist sammast

 Eluasemevaldkonna riiklik suunamine ja seire – korrektselt ajastatud ja raa- mistatud avalik-õiguslik mõju eluasemete pakkumisele ja kättesaadavusele. See põhineb valdkonna strateegilisel eestvedamisel, hetkeolukorra ja suundu- muste seirel, eri osapoolte koostööraamistikel, kombineeritud rahastusel ja riigi selges prioriteedis parandada kvaliteetsete taskukohaste eluasemete kät- tesaadavust.

Eluasemete rajamine või uuendamine loob aluse investeerimis- keskkonna püsimiseks ka väljaspool kasvu- keskusi ja innustab tegema järgmisi investeeringuid.

18

 Aktiivne maapoliitika – avalikus omandis oleva maaomandi heaperemehelik

hoidmine ja arendamine, seades taskukohaste eluasemete arendamise üheks prioriteediks. Seda tehakse koostöös erasektori ning üha enam ka kol- manda sektori arendajatega. Maapoliitika eesmärk on välja selgitada riiklike meetmete rakendamise piirkondlikke erisusi ja prioriteete.

 Taskukohaste eluasemete pakkumise soodustamine – arendusprotsessi tõ-

hustamine ja ajaraami lühendamine, et soodustada erasektori arendusi. Lepi- takse kokku täiendavad arendusprotsessid, mis soodustavad avaliku ja era- sektori, aga ka kolmanda sektori koostööd. See põhineb aktiivsel maaplanee- rimisel ja tõhusal menetlusel, fookusega kasvavatel majanduskeskustel, kus taskukohaste eluasemete kättesaadavus on piiratud nii hindade tõusu kui ka administratiivsete nõuete tõttu.

 Kvaliteetse eluaseme tagamine – eluasemete ajakohastamise ja uusehituste

ühtlustamine selgete ruumikvaliteedi kriteeriumide alusel, toetudes sobiva- tele finantslahendustele. Keskendutakse kahanevatele asulatele ja maapiir- kondadele, kus on piiratud ressursid eluaseme- ja maapoliitika elluviimiseks ja turu vähene huvi.

Lähtudes neljast strateegilist suunast on allpool esitatud valik võimalikest tegevus- test koos nende prioriteetsusega ning esitatud ettepanekud vastutajate, kaasata- vate, väljundite, tähtaegade ja võimalike rahastusallikate osas. Need tegevused ai- tavad parandada eluasemete taskukohasust, kättesaadavust ja kvaliteeti ning toe- tavad püstitatud eesmärgi saavutamist võimalikult ressursisäästlikul viisil. Tege- vuste planeerimisel arvestatakse kasvavate keskuste ja kahanevate piirkondade eripäraga.

Tegevusi välja töötades oleme lähtunud põhimõttest, et riigi eesmärk on luua parimad tingimused eluasemeturu

toimimiseks ja arenguks, säilitades ausa konkurentsi ja avatud turu põhimõtted.

Riik sekkub vaid vajaduspõhiselt, eelkõige piirkondades ja olukordades, kus turg ei toimi,

kuid see on oluline riigi ja ühiskonna toimimiseks.

19

4 TEGEVUSED, VASTUTAJAD, TÄHTAJAD Strateegiliste tegevuste elluviimiseks koostatud juhised põhinevad Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüsil, töötubadel ja täiendavatel aruteludel erialaekspertidega (vt ka lisa 1). Tegevusi on hinnatud ka teostatavuse järgi, arvestades eluasemepoliitika väljatöötamises osalenud osapooltelt — ministeeriumidelt, asutustelt ja erasektorilt — kogutud sisendit.

Tegevused on jaotatud järgmiselt:

 tegevused, millega saab kohe alustada ja mille mõjud on hinnatavad ;  tegevused, millega on suur võimalus saavutada eesmärk, kuid mille elluviimise teostata-

vust ja mõjusid tuleb täiendavalt hinnata ;  tegevused, millega on samuti suur võimalus saavutada eesmärk, kuid mis nõuavad põhja-

likku mõjuanalüüsi, ühiskondlikku arutelu ja poliitilist otsust .

4.1 Õigusaktid

4.1.1 Elamuseadus

Tänaseks aegunud elamuseadus (ES) tuleb ajakohastada, sõnastada eluasemevaldkonna eesmärgid ning arengupõhimõtted, kujundada ümber valdkonna juhtimine ja luua õiguslik raamistik taskukohaste ja kvaliteetsete eluasemete kättesaadavuse tagamiseks igas Eestimaa paigas. Elamuseadus tuleb muuta tehnilisest seadusest eluasemepoliitika raamseaduseks, sh defineerida taskukohase eluaseme mõiste, selgitada õiglase kättesaadavuse põhimõtet ja erisust sotsiaaleluasemest. Kitsa mõiste „sotsiaalelu- ruum” kõrvale tuleb tuua ka laiem mõiste „taskukohane eluase”.

ES-is tuleb täpsustada KOV-ide rolli ja sõnastada selgemini nende vastutus ja pädevus eluasemete kät- tesaadavuse tagamisel. KOV-idele tuleb anda selged eluasemekorralduslikud kohustused ja sätted. Sa- muti tuleb sätestada maapoliitika töövahendid, toetada mitmetasandilist koostööd ning tagada KOV-ide ja partnerite koostöös rajatud üürieluasemetele pikaajalise taskukohasuse nõude kehtimine. KOV-idele tuleb panna kohustus hinnata avaliku maa hoonestuspotentsiaali, sest avaliku sektori omandis olev maa peab eelkõige teenima avalikku huvi. Lisaks tuleb täpsustada KOV-ide ülesanded taskukohaste eluasemete õiglase kättesaadavuse tagamisel, mille osaks on ka eluasemete kättesaadavuse ja kvaliteedi seire ning planeeringute suunamine.

Selgelt tuleb defineerida riigi roll KOV-ide pädevuste toetamisel (ekspertiis, rahastus, EL-i finantsmeetme vahendamine) ja siduda KOV-ide tegevus taskukohaste ja kättesaadavate eluasemete tagamisel üleriigi- lise planeeringuga, mida täiendavad maakonnaplaneeringud ja p 4.8.1 välja pakutud eluasemekavad.

Seaduses tuleb luua õiguslik alus kulupõhisele eluasemepakkumisele ja defineerida kulupõhisuse põhi- mõte. Kulupõhine arendusmudel ei tähenda mitte mingil juhul kasumimarginaali riiklikku fikseerimist, vaid arendusriskide olulist vähendamist, mis maandaksid arendajate finants- ja äririske ja aitaks kaasata era- sektorit ning tagada investeeringute pikaajaline jätkusuutlikkus. Heaks näiteks on turul laialt levinud nn avatud raamatupidamisega hankemudel, kus konkureeritakse üldkuludele ja kasumimarginaalile.

KOV-il peab olema õigus omandada, hoida ja hallata maad tulevaste taskukohaste ja kättesaadavate eluasemete arendamiseks. Väikesed omavalitsused ei suuda tihtipeale iseseisvalt eluasemeprogramme hallata, mistõttu tuleb luua võimalus kahel või enamal omavalitsusel moodustada ühiseid sihtasutusi või äriühinguid, et planeerida, rahastada ja majandada vajalikke eluruume avalikes huvides. Piirkondlik koor- dineerimine oleks abiks ka hangete korraldamisel, projektide juhtimisel ja kogukonna kaasamisel.

Praegu lubab KOKS osaleda KOV-il ettevõtetes, kuid mitte eluasemega seotud avaliku ja erasektori part- nerlustes. Vaja on selget sätet, mis lubab KOV-il sõlmida avaliku ja erasektoriga partnerlusleppeid ela-

20

mute ehitamiseks, renoveerimiseks või haldamiseks tingimusel, et partnerlus tagab pikaajalise taskuko- hasuse ja mittediskrimineeriva juurdepääsu eluasemele. Sealjuures ei tohiks KOV võtta endale äririske, vaid tema roll peaks piirduma ainult KOV-i ülesannete täitmisega, nagu taskukohase eluaseme ühtse praktika edendamine, kogukonna eestvedamine, menetluste lihtsustamise ning näidismallide ning juhiste väljatöötamine.

Eluasemeseaduse uusversiooni näitena:

§ 1. Seaduse eesmärk

Käesolev seadus reguleerib põhimõtteid ja vahendeid, et tagada kõigile elanikele juurdepääs piisavale, taskukohasele ja jätkusuutlikule eluasemele, määratledes riigi, omavalitsuste ja eluasemevaldkonnas osalejate kohustused.

§ 2. Reguleerimisala

Kehtib eluruumidele, elamutele ning elamuga seotud maale ja eluasemete kvaliteeti, kättesaadavust ja taskukohasust mõjutavatele rahastamismeetmetele Eestis.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: JDM, MKM, REM, KOV, ELVL  Väljundid: seadusemuudatus, näidismallid, juhised  Tähtaeg: 2028/2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.2 Planeerimisseadus, riigivaraseadus ja teised toetavad seadused

Planeerimisseadust (PlanS) tuleb täiendada normidega, mis toetavad ruumiliselt kompaktset arengut, sh planeerimist ja arendusprojekte, mis loovad taskukohaseid ja kättesaadavaid eluasemeid. Seadusega tu- leb kehtestada haldusorganitele siduvad menetlustähtajad ja vähendada dubleerivaid kooskõlastusi. Täiendamist vajab KOV-ide volitusnorm, et võimaldada detailplaneeringuga sotsiaaltaristu (sh sotsiaal- korterite) rajamise kohustust. Kavandatav volitusnorm annaks KOV-ile õiguse ja paindlikkuse nõuda sot- siaaltaristu tasu, ühtlasi luuakse taskukohaste eluasemete rajamise ja nende rahastamise tingimused planeerimis- ja arendusprotsessiks. See võimaldaks KOV-il arendajatega kokku leppida näiteks taskuko- haste eluasemete väljaehitamises või muudes eluaseme kättesaadavust toetavates lahendustes.

PlanS-i § 131 tuleks täiendada järgmiselt: „võimaldada sotsiaaltaristuna ka näiteks taskukohaste eluase- mete jm vajaliku rajamise nõudmist“. Samuti tuleks võimaldada projekteerimistingimuste kasutamist de- tailplaneeringu asemel juhul, kui arenduse mõju on piiratud ja standardiseeritav või on olemas piisavalt detailne üldplaneering. Planeeringute kiiremaks ja lihtsamaks menetlemiseks tuleks kasutusele võtta mõiste „detailplaneeringut muutev planeering“ ning võimaldada rohkematel juhtudel asendada detailpla- neeringu koostamise kohustus projekteerimistingimustega. Menetluste tõhustamiseks tuleks rakendada kaasaegseid IT-rakendusi (näiteks PLANIS).

Riigivaraseadusesse (RVS) on vaja lisada alapeatükk maapoliitika kohta, kuna see seostub nii planeeri- mise kui ka ehitamisega, sest avaliku sektori omandis olev maa peab eelkõige teenima avalikku huvi. Kaaluda tuleks täiendavaid võimalusi, kuidas suunata kõrge hoonestuspotentsiaali ja -väärtusega avalikus omandis oleva maa eelisjärjekorras taskukohaste eluasemete rajamiseks (näiteks täienda RVS § 8 riigivara valitsemise põhimõtteid).

 Vastutajad: MKM, RAM  Kaasatavad: KLIM, REM, MaRu, KOV, ELVL  Väljund: seadusemuudatus

21

 Tähtaeg: teostamisel, 2026  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.3 Ehitusseadustik

Projekteerimistingimuste väljastamise korda tuleb täpsustada ja muuta paindlikumaks ning ajakohas- tada loamenetluse regulatsiooni. Selle eesmärk on lihtsustada ja kiirendada menetlusprotsesse ning vä- hendada detailplaneeringute muutmise või kehtetuks tunnistamise vajadust.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, KUM, KOV, ELVL  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: teostamisel, 2026  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid

4.1.4 Ehitusseadustikku toetavad õigusaktid ja muud ehitusnõuded

Ajakohastada tuleb õigusakte „Nõuded ehitusprojektile“ ning „Ehitisregistri põhimäärus“, sh eemaldada paberieeldused, selgemini piiritleda loa ja teatisega esitatav teave ning ajakohastada andmete esitamise vormid. Samuti tuleb vältida ning leevendada ülemääraseid tehnilisi nõudeid, mis suurendavad uute eluasemete maksumust ja suunavad peresid soetama ja üürima järelturul olevaid vähem jätkusuutlikke eluasemeid. Lihtsustada on vaja ka loamenetlusi riikliku muinsuskaitse all olevatele hoonetele (millest suur osa on eluhooned), ühtlustades ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri menetlussüsteeme.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, KOV, ELVL  Väljund: õigusaktide muudatused  Tähtaeg: teostamisel, 2026  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid

4.1.5 Asjaõigusseadus

Ajakohastada tuleb asjaõigusseadust (AÕS), et selgitada maaomandiõiguse küsimusi, vähendada (näi- teks tehingu) kulusid ning muuta omandistruktuurid paindlikumaks ja kaasavamaks. AÕS-is võiks laien- dada ja kaasajastada hoonestusõiguse eeskirju, et võimaldada paindlikku jagatud omandiõigust ja kol- lektiivset investeerimist, üle tuleks vaadata ka taastuvenergia ja energiavarustuse servituudid. Need muu- datused aitavad kasutusele võtta seisma jäänud maad ja hooned, et suurendada eluasemete pakkumist. AÕS-i muudatus võimaldaks avaliku sektori asutustel (omavalitsustel, riigil) anda hoonestusõigusi tingi- mustega (taskukohasus, üüri ülempiirid, renoveerimiskohustus) maa müümise asemel. Lihtsustada saab ka toiminguid (vähem notariaalseid samme) ja anda ühistutele või kogukonnagruppidele kollektiivseid hoonestusõigusi.

 Vastutaja: JDM  Kaasatavad: KLIM, MKM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: 2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

22

4.1.6 Võlaõigusseadus

Võlaõigusseaduse (VÕS) sätteid tuleb täpsustada, kuivõrd see reguleerib üürilepinguid, ehituslepinguid, arendaja ja ostja suhteid ning teenuslepinguid, mis mõjutavad otseselt eluaseme taskukohasust üürita- semete, tehingukulude ja ehitushindade kaudu. VÕS kaitseb praegu hästi individuaalseid lepingulisi õigusi (muuhulgas piirab ka üürihindade tõusu), kuid puuduvad muud mehhanismid, mis toetaks taskukoha- suse eesmärki. Näiteks ei käsitle see spekulatiivseid edasimüügilepinguid ega pikaajalisi taskukohasuse garantiisid. Taskukohase eluaseme üürilepingu klausli sätestamine annaks KOV-idele, ühistutele ja sot- siaalmajutuse pakkujatele selge õigusliku aluse taskukohaste üüriskeemide haldamiseks. Samuti võimal- daks see luua eraldi lepinguvormi koos üüri ülempiiri ja indekseerimisreeglitega (taskukohane üürileping).

Seadusemuudatuse eesmärk on ka renoveerimiskulude õiglasema jagamise võimaldamine omanike va- hel, näidislepingute kättesaadavuse tagamine ja üüriandmete suurem läbipaistvus. VÕS-i sätteid tuleb täiendada nii, et omanikud oleksid paremini kaitstud nn puuküürnike probleemi lahendamisel, andes sel- lega üürileandjatele kindlust elamispinna üürimiseks majanduslikult nõrgemas positsioonis olevale siht- grupile. See annab võimaluse tuua turule täiendavat üüripinda, mis on hetkel riskide tõttu käibest väljas. KOV-idele ja huvigruppidele tuleb pakkuda nõustamist õigusküsimustes ja pakkuda taskukohase eluaseme üürilepingu näidiseid. Lisaks tuleb lahendada üürivaidluskomisjonide loomise probleem ja kaa- luda võiks ühtse keskse üürivaidluskomisjoni moodustamist, mis toetaks kõiki omavalitsusi.

 Vastutaja: JDM  Kaasatavad: KLIM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: 2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.7 Korteriomandi- ja korteriühistuseadus

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) on eluaseme taskukohasuse seisukohalt ülioluline, kuna see reguleerib, kuidas enamikku Eesti korterelamutest hallatakse, renoveeritakse ja rahastatakse. KrtS mää- rab, kuidas korterelamud toimivad elukeskkonna, finants- ja haldusüksusena. Kui muuta seadus paindli- kumaks, läbipaistvamaks ja renoveerimist soosivamaks, on võimalik märkimisväärselt vähendada nii eluasemekulusid kui ka investeerimistakistusi. Üle 70% Eesti elanikkonnast elab kortermajades, millest enamik on ehitatud enne 1990. aastat. Seega taskukohasus ei tähenda üksnes üüri ja hinda, vaid see on ka olemasolevate eluhoonete hooldamise ja uuendamise kulu.

KrtS-i uuendamine võimaldaks vähendada pikaajalisi kulusid, parandada elamute kvaliteeti ja võimaldada uusi taskukohaseid eluasememudeleid, sh ka segakasutusega ja mitmeotstarbeliste hoonete ehitamist. KLIM on algatanud hanke renoveerimise õiguslike takistuste analüüsimiseks, mille eesmärk on saada ettepanekuid ka reeglite lihtsustamiseks. Näiteks nõuab hoone laiendamine ja selle mahu suurendamine või muu tavapärasest hoone hoolduseks ja säilitamiseks tehtavatest investeeringust kõrvalekaldumine ühistu ühehäälset nõusolekut. See takistab oluliste investeeringute tegemist ja säilitab eelkõige enne 1990-ndaid ehitatud mahuka hoonefondi aegunud välisilme ja funktsionaalsuse.

Ühehäälse nõusoleku nõue raskendab ka maakorralduse läbiviimist. Omandi ulatuse väljaselgitamiseks ja korrigeerimiseks on vajalik leida lihtsamaid lahendusi ka juhul, kui kortermaja kaasomanikud soovivad muuta krundi piire kokkuleppel naabritega. Vajalikud on regulatsioonid, mis võimaldavad renoveerimise ajaks elanikke vajadusel ajutiselt ümber paigutada, et renoveerimist lihtsustada ja kiirendada.

 Vastutaja: JDM  Kaasatavad: KLIM, MKM, Eesti Korteriühistute Liit (EKÜL)  Väljund: seadusemuudatus

23

 Tähtaeg: 2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.8 Hooneühistuseadus

Hooneühistuseadus (HÜS) tuleb ümber kujundada, et võimaldada mittetulunduslike, liikmete omanduses olevate ühistute loomist, mis pakuks kvaliteetseid taskukohaseid eluasemeid. HÜS peaks lubama ühistut mitte üksikute korterelamute vaid ühise maa või hoonete kaupa. See võimaldaks kehtestada taskukoha- suse piiranguid ja hoida kodud püsivalt taskukohased.

Seadusemuudatuse eesmärk on hõlbustada kollektiivset laenamist ja investeerimist, sh avaliku sektori tagatiste abil. Kaaluda tuleb ka rahastusmudeleid, mis aitaksid lahendada esimese sissemaksu prob- leemi, et elaniku poolt tehtud korteri sissemaksed oleksid tsiviilkäibes üleantavad (sh päritavad ja ühisva- rasse kuuluvad).

Lisaks tuleb võimaldada omavalitsustel või mittetulundusühingutel osaleda elamuühistu asutaja- või toe- tajaliikmetena. See loob eeldused uute ärimudelite tekkimiseks ning aitaks mitmekesistada eluaseme- turgu.

 Vastutaja: JDM  Kaasatavad: KLIM, EKÜL  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: 2029  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.1.9 Kohalike maksude seadus

Kohalike maksude seaduse muutmisega luuakse õigusraamistik, mis annab KOV-idele võimaluse keh- testada sotsiaalse taristu arendustasu. Praegu sõlmivad kasvava elanikkonnaga KOV-id ettevõtjatega elamukinnisvara arendamisel kokkuleppeid seadusest tuleneva regulatsioonita, et saada lisavahendeid lasteaia- ja koolikohtade loomiseks. Selline praktika ei ole üheselt selge ega ettenähtav ning kokkulepete sisu ja suurus võivad erineda nii omavalitsustes kui ka sama omavalitsuse piires, mis on tekitanud ette- võtjate ebavõrdset kohtlemist. Tuleb luua selgem õigusraamistik arendustasu kehtestamiseks, et tagada kohaliku kogukonna vajadustega arvestamine ning ettevõtetele õigusselgus ja ettenähtavus. Selgem re- gulatsioon muudab planeerimisprotsessid läbipaistvamaks ja tõhusamaks, vähendab kokkulepetele jõudmiseks kuluvat aega ning aitab vältida vaidlusi omavalitsuste ja ettevõtjate vahel.

 Vastutaja: REM  Kaasatavad: KLIM, RAM, JDM, KOV, ELVL  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel, 2027  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.2 Maksud

4.2.1 Maamaks

Kaaluda tuleb (IMF soovituse alusel) koduomaniku laiapõhjalise maamaksu soodustuse kaotamist pii- sava üleminekuaja jooksul ja jätkata maa väärtuse korralist hindamise uute väärtuste rakendust. Luua

24

tuleb vajaduspõhine maamaksu soodustuse võimalus ja koostada riiklik juhend alakasutatud maa kõr- gemaks maksustamiseks. See regulatsioon jääks KOV-ide pädevusse. Kuigi kõrgem maamaksumäär võib tõsta koduomanike eluasemekulusid, on laiapõhjalise soodustuse kaotamine pigem võrdsustava mõjuga (eriti juhul, kui rakendatakse vajaduspõhiseid soodustusi). See aitab tasakaalustada erinevaid omandivorme (üürnikud vs omanikud) ka erineva suuruse ja väärtusega kruntidel ja soodustab tõhusa- mat maakasutust, eriti suure nõudlusega piirkondades.

 Vastutaja: RAM  Kaasatavad: KLIM, MKM, REM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.2.2 Kinnisvaramaks või kinnisvara väärtuse arvestamine maamaksu osana

Tuleb läbi viia põhjalik mõjuhinnang selle kohta, kas kehtestada kinnisvaramaks või arvestada kinnisvara väärtust maamaksu osana. Meetme eesmärk on tasakaalustada kinnisvarasektoris tekkivat väärtust tas- kukohaste eluasemete arendusse ja õiglasesse ning jätkusuutlikku maakasutusse. Kuna maksust laekub tulu KOV-i eelarvesse, tuleb arvestada ka maksust tekkiva tulubaasi regionaalset mõju ja võimalikke lee- vendusmeetmeid.

Eelistada tuleks lihtsat ja õiglast maksusüsteemi, mis käsitleb taskukohast eluaset pigem inimese põ- hivajadusena kui luksusena. Kui maamaksu eesmärk on suunata maa tõhusamalt kasutusse, siis kinnis- vara väärtuse maksustamine peegeldab maa ja rajatiste koguväärtust. See looks omavalitusele stabiilse ja õiglase sissetulekuallika, mis põhineb maa väärtuse kasvul. Kinnisvaramaks aitab vähendab kinnisva- raga spekuleerimist ja soodustab kinnisvara turule jõudmist. Kui otsustatakse kinnisvaramaksu kasuks, siis tuleb maamaksus loobuda, sest kahte sarnast maksu ei ole plaanis kehtestada.

 Vastutaja: RAM  Kaasatavad: KLIM, MKM, REM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.2.3 Taskukohase üürieluaseme sihitud tulumaksuvabastus või vähendatud määr

Kaaluda tuleb sihitud, asukoha- ja vajaduspõhist, tingimuslikku tulumaksusoodustust, mis on seotud tas- kukohase üürieluaseme mudeli (ptk 4.5.1) rakendamisega, sh pikaajaliste üürilepingute ja/või eluaseme kvaliteedi parandamisega. Maksusoodustus võiks laieneda eelkõige kulupõhistele eluasemepakkujatele, avaliku ja erasektori partnerluses loodud üürielamutele ning kvaliteetsetele renoveeritud üüripindadele piirkondades, kus esineb turutõrkeid. Meetme rakendamine peab põhinema selgetel kriteeriumidel ning kooskõlas maamaksumääraga, et tagada maksusüsteemi õiglus ja vältida olukorda, kus maksusoodus- tuse kandub kinnisvara hinnatõusu.

 Vastutaja: RAM  Kaasatavad: KLIM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

25

4.2.4 Käibemaks

Kaaluda tuleb käibemaksuseaduse muutmist viisil, mis tagab üürimajade ja üüripindade ehitamisel ra- kendatava käibemaksu võrdsuse müügiks ehitatud elamute maksustamisega. Praegu üürile käibemaksu ei lisandu, mistõttu puudub üürimajade arendajatel võimalus ehitusega seotud sisendkäibemaksu riigilt tagasi küsida. Käibemaksu lisamine üürihinnale mõjutaks eelkõige uute ja uuemate elamispindade turu- letoomise intensiivsust ning aitaks oluliselt parandada elamispindade kättesaadavust.

Oluline on tagada maksureeglite ühetaoline kohaldamine kõikide elamuarenduste puhul. Kehtivad erine- vused maksustamises pärsivad linnauuendusi ning lükkavad edasi olulisi projekte, mis võiksid suuren- dada taskukohaste eluasemete pakkumist. Reformitud maksusüsteem peaks selle ebavõrdsuse kõrval- dama ja looma võrdsed tingimused nii uusehituse kui ka renoveerimise soodustamiseks, sõltumata sel- lest, kas elamispind on kavandatud müügiks või üürile andmiseks.

Selleks tuleb viia läbi põhjalik mõjuanalüüs koos avaliku aruteluga, et hinnata käibemaksumuudatuste mõju uusarenduste hindadele ja renoveerimiskuludele. Mõjuanalüüsis tuleb hinnata ka võimalikke käibe- maksusoodustusi üürimajade ehitamise ja renoveerimise toetamiseks, et maksusoodustus jõuaks lõpp- hinda. Paljudes EL-i riikides, eriti piirkondades, kus turuhuvi on piiratud, kasutatakse elamute renoveeri- misel madalamat käibemaksumäära (tavaliselt 5–10%), et soodustada energiatõhususe parandamist, elamistingimuste ajakohastamist ning ajalooliste ja muinsuskaitsealuste hoonete taastamist, eriti piir- kondades, kus turu huvi on madal. Viimasel puhul on lisaks elukvaliteedi paranemisele oluline ka riiklikult väärtusliku kultuuripärandi säilitamine tulevastele põlvkondadele.

 Vastutaja: RAM  Kaasatavad: KLIM, MKM  Väljund: seadusemuudatus  Tähtaeg: ootel  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.3 Ruumiline planeerimine

4.3.1 Planeeringute ja ehitusega seotud menetluste efektiivsuse tõstmine

Eluasemearendustele tuleb kehtestada lihtsustatud (astmeline) planeerimismenetlus ning rakendada normatiive asukohapõhiselt, lähtudes eelnevalt määratletud avaliku huvi kriteeriumidest (näiteks tasku- kohaste eluasemete osakaal, äri- ja muude lisapindade nõue vaid selge vajaduse korral, ligipääsetav ja jätkusuutlik ehitus, ühistranspordikeskne planeerimine).

KOV-idele tuleb anda kaalutlusõigus normatiive paindlikumalt kohaldada, sh võimaldada põhjendatud lee- vendusi parkimise, müra, tiheduse, isolatsiooni, rohevõrgustiku ja sotsiaaltaristu nõuetele, et parandada eluaseme kättesaadavust ja projektide teostatavust. Ühtlustada tuleb asukohapõhised ja tihedusele suu- natud nõuded ning kehtestada selged rakendusmehhanismid. Samuti tuleb standardiseerida KOV-ide nõuded ning koostada arenduslepingute raammallid, et vähendada erinevatest tõlgendustest tulenevat ajakulu ja õiguslikku riski. Oluline on kehtestada siduvad menetlustähtajad ja vähendada dubleerivaid kooskõlastusi, et tagada planeeringumenetluse ajaline prognoositavus. Planeeringute kiire ja tõrgeteta läbiviimine on eluasemete taskukohasuse seisukohalt üliolulise tähtsusega.

Välja tuleb töötada konkreetsed lahendused, kuidas kasutada hoonestusõigust sihipäraselt, teha koos- tööd arendajatega üüritasemete fikseerimiseks ning luua selged ja läbipaistvad tingimused avaliku ja

26

erasektori partnerlusprojektidele. Samuti tuleb koordineerida kasvavate regionaalkeskuste ja ümbritse- vate omavalitsuste ruumilist arengut – Maa- ja Ruumiameti (MaRu) eestvedamisel tuleks rakendada ühistranspordist ja aktiivsetest transpordiviisidest lähtuv planeerimine, arenda avaliku ja erasektori part- nerlust ja vahetada kogemusi.

Oluline on tegeleda ka NIMBY-hoiakutega, mis pidurdavad arendusprojekte ning põhjustavad pikaajalisi viivitusi või tühistamisi. Poliitikakujundajad peaksid parandama edasikaebamismenetluste tõhusust ja seadma avalikku huvi teenivatele projektidele selge prioriteedi, et vältida arengut taksitavaid subjektiiv- seid või vähese kaaluga vastuväited. Varajane ja sisuline kaasamine aitab vaidluste hulka oluliselt vähen- dada, mistõttu on vaja arendada kaasamise metoodikaid ja tööriistu. Samuti tasub kaaluda menetlusi kiirendava juhendi koostamist KOV-idele, mis aitaks vähendada ka NIMBY-hoiakutest tulenevaid takistusi.

 .Vastutaja: MKM, KLIM  Kaasatavad: MaRu, KUM, REM, KOVid  Väljundid: seadusemuudatus, juhendid  Tähtaeg: pidev  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid, rakendamisel RE

4.3.2 Üleriigiline planeering

Avaliku sektori – riigi, KOV-ide, muude avaliku sektori asutuste ja ettevõtete (näiteks RKAS, Tallinna Sadam, Tallinna Lennujaam, Eesti Raudtee jt) – maa- ja kinnisvarakasutuse üldpõhimõtted tuleb selgelt määratleda, sh täpsustada avalik huvi ja sotsiaalse lisaväärtuse loomise võimalused. Samuti tuleb siduda Eesti asustussüsteemi areng regionaal- ja eluasemepoliitikaga, arvestades kasvavate ja kahanevate piir- kondade erinevaid vajadusi.

Üleriigilise planeeringu rakenduskavas tuleb käsitleda ka eluasemete osa, mis annab suuna eluaseme- poliitika elluviimiseks ja KOV-ide eluasemekavade loomiseks.

 Vastutaja: MKM  Kaasatavad: MaRu, KLIM, REM, KOV  Väljund: üleriigiline planeering  Tähtaeg: teostamisel, 2026  Võimalik rahastusallikas: ei vaja täiendavaid vahendeid

4.3.3 Maakonna- ja KOV-i üldplaneeringud

Planeeringutes tuleb tähtsustada ruumiliselt kompaktset ja segakasutusega arendust ja piirata valglin- nastumist. Uusarendusi tuleb suunata asukohtadesse, kus on hea teenuste ja transpordi ligipääs. Kaha- nevates asulates tuleb toetada nende kompaktsemat arengut, asulate sisestruktuuri tihendamist ja ka- sutusest välja langenud maa-alade taas kasutusele võtmist.

Regionaalarengu eesmärgiks peab olema tasakaalustatud areng, mis väärtustab ka ehitatud kultuuripä- randit. Pärandkeskkonnal on oluline roll kohaliku identiteedi kujunemisel ning tugevdamisel. Sellised pai- gad asuvad sageli logistiliselt heades asukohtades või juba olemasoleva taristu lähedal. Näiteks ajalooli- sed linnasüdamed on kompaktsed, suhteliselt tiheda ja mitmekesise (segafunktsiooniga) hoonestusega ning sobivad hästi 15 minuti linna põhimõtete rakendamiseks. EL-i erinevad rahastusallikad toetavad kul- tuuripärandi kasutuses hoidmist ja renoveerimist. Sellised tegevused aitavad kahanemist strateegiliselt juhtida, muutes olemasolevat ruumistruktuuri tõhusamaks.

27

Taskukohaste ja sotsiaaleluasemete pakkumise suurendamiseks tuleks sotsiaalse taristu tasu määr või selle suurus siduda arenduse tiheduse, olemasoleva taristu või eluasemenõuetega. KOV-idele tuleb anda võimalus seada planeeringutes ja projekteerimistingimustes nõuded, mis kohustavad suure turusurvega piirkondades rajama kindla osa taskukohaseid eluasemeid ning tagama avaliku sektori toetusega ehita- tud eluasemete pikaajalise taskukohasuse.

Neid nõudeid saab rakendada avaliku sektori omanduses oleval maal, aga ka eraarendustes sotsiaalse taristu tasu abil, et tagada tasakaal avaliku huvi ja arendajate majandusliku jätkusuutlikkuse vahel. Samal ajal on oluline arvestada nende kohustuste mõjuga arenduste tasuvusele, et vältida olukorda, kus aren- dajad on sunnitud lisakulude katmiseks hinda tõstma, mis omakorda halvendaks laiemale elanikkonnale eluasemete kättesaadavust.

 Vastutaja: MKM  Kaasatavad: MaRu, KLIM, REM, KOV  Väljundid: maakonnaplaneering ja KOV-ide üldplaneeringud  Tähtaeg: pidev  Võimalik rahastusallikas: riigi- ja kohalik eelarve

4.3.4 Eluasemepiirkondade avalik ruum

Taskukohase ja kvaliteetse avaliku ruumi loomiseks tuleb käivitada sihitud toetusmeede KOV-idele, et parandada olemasolevate elupiirkondade (asukohad valitakse üleriigilise planeeringu kriteeriumite alusel) avalikku ruumi terviklikult. Meetme fookus ei ole hoonete renoveerimisel, vaid hoonetevahelise ruumi – tänavate, liikumisteede, haljastuse, mängu- ja puhkealade, platside ning parkimis- ja liikluslahenduste – kvaliteedi tõstmisel. Toetusmeetme eesmärk on suurendada olemasolevate elamupiirkondade atraktiiv- sust ja turuväärtust, parandada elukeskkonna kvaliteeti ning luua eeldused, mis soodustavad eraomanike täiendavaid investeeringuid oma kinnisvarasse. Avaliku ruumi kvaliteedi parandamine toetab sotsiaalset sidusust, turvalisust ja piirkondlikku konkurentsivõimet ning aitab vältida elupiirkondade järkjärgulist hää- bumist.

Meetme raames toetatakse järgmisi tegevusi:

 töötatakse välja KOV-ide elupiirkondade ruumilised terviklahendused (ruumianalüüs, kaasamine, eskiisprojektid, etapiviisiline tegevuskava);

 rahastatakse avaliku ruumi investeeringuid valitud pilootpiirkondades;  eelistatakse lahendusi, mis parandavad jalgsi ja rattaga liikumise võimalusi ning suurendavad

rohealade kvaliteeti ja mitmekesistavad ühiskasutatavaid ruume;  investeeringud seotakse kohaliku arengustrateegia ja üldplaneeringu eesmärkidega.

Meetme rakendamisel lähtutakse kvaliteetse ruumi aluspõhimõtetest ning Davosi deklaratsiooni ruumikvaliteedi kriteeriumidest, mis tagab pikaajaliste majanduslike ja sotsiaalsete väärtuste loomise in- vesteeringutega.

 Vastutajad: MKM, MaRu  Kaasatavad: KLIM, KOV  Väljundid: toetusmeede, pilootprojektid valitud elupiirkondades  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: EL-i struktuurivahendid, RE kaasfinantseerimine

28

4.4 Avalik sektor maa omanikuna

4.4.1 Avaliku sektori maa kasutamise põhimõtted

Riigil ja omavalitustel tuleb omavahel kokku leppida avaliku sektori maakasutuse põhimõtted ning kaa- luda MaRu kaasabil avaliku maafondi ülevaate loomist. Selle juurde võiks edaspidi lisanduda MaRu vas- tavad kaardirakendused ja teenusekihid, mis toetavad strateegiliste teenuste ja taskukohaste ning kätte- saadavate eluasemete arendamist.

Tuleb jätkata alustatud riigimaade analüüsi, maa ettevalmistamist avalikes huvides eesmärgipäraseks ja tõhusaks kasutuseks ja väärindamiseks, arenduste elluviimiseks ja kasutusse andmiseks. Arendusi tuleb eelistatult suunata hoonestusõiguse kaudu ning maa võõrandamine ja kasutusse andmine peab lähtuma avalikust huvist, riigi pikaajalistest eesmärkidest ja tasakaalustatud ruumilisest arengust. Siinjuures tuleb silmas pidada kogu avaliku sektori halduses olevat maad, lisaks riigi ja KOV-ide maale tuleb arvestada avaliku sektori asutuste ja ettevõtete (ministeeriumid, RKAS, TRAM, Tallinna Sadam, Tallinna Lennujaam, Eesti Raudtee) haldusalas olevaid maaressursse. Avaliku sektori maad tuleb kasutada avaliku huvi teenimiseks strateegiliselt, mitte käsitleda kiiret kasu teeniva müügiobjektina. Selle saavutamiseks on vaja algatada hoonestusõigusi, teha pikaajalisi rendilepinguid ja avaliku ja erasektori koostööprojekte.

Avaliku sektori maad tuleb suunata kvaliteetsete ja taskukohaste eluasemete arendamisse partnerluses erasektoriga, toetudes planeeringutele ja arengukavadele ning pikaajalistele hoonestusõigustele ja ruumikvaliteedi kriteeriumidele. Ruumikvaliteedi kriteeriumid tuleb töötada välja ja juurutada nii, et neid rakendatakse iga riikliku toetusega eluasemeprojektis – nii sotsiaaleluasemete, avaliku ja erasektori part- nerluses loodud eluasemete kui ka renoveerimistoetustega tehtud tööde puhul. Samuti tuleb luua selge, läbipaistev ja õiglane kord, kuidas määrata üüritasu pikaajalistele taskukohastele korteritele, mis on raja- tud avaliku- ning erasektori partnerluses.

Oluline on kinnistada arusaam, et planeeringute ja taristuinvesteeringute toel tekkiv maa väärtuse kasv tuleb suunata tagasi eluasemearendusse, avaliku ruumi parendamisse ning hoonetevahelise ruumi uuen- damisse, soovitavalt arendatava maa vahetus läheduses, näiteks Rail Baltica peatuste ja teiste transpor- disõlmede ümbruses, kus arenduspotentsiaal on eriti suur.

 Vastutajad: MKM, MaRu  Kaasatavad: RAM, KLIM, REM, RKAS, KOV  Väljundid: juhend, üleriigilise planeeringu tegevuskava  Tähtaeg: 2028+  Võimalik rahastusallikas: vajab täiendavaid vahendeid rakendamisel RE-st, kaaluda EL-i struktuu-

rifondide rahastust 2028+

4.5 Uued ärimudelid

4.5.1 Taskukohase üürieluaseme mudeli loomine

Tuleb välja töötada Eestile sobiv taskukohase eluasemesektori standardiseeritud ja paindlik rahastamis- mudel, tuginedes rahvusvahelisele kogemusele ja Euroopa Investeerimispanga (EIP) ekspertiisile. Ees- märk on luua koostöömudel, mis aitab maandada arendajate finants- ja äririske, kaasata erasektorit ning tagada investeeringute pikaajaline jätkusuutlikkus kinnisvaraturgu moonutamata. See tegevus toetab pii- ratud kasumilikkusega turupõhiste üürieluruumide rajamist Eesti keskustesse, et tasakaalustada regio- naalset arengut ja tagada kvaliteetsete üürieluruumide kättesaadavus väljaspool suurimaid linnu. Üüri- pindade taskukohasus saavutatakse erasektori innovatsiooni ja tõhustamise kaudu, avaliku ja erasektori koostööga pikaajaliste madala intressiga laenuvahendite kaasamisel ning arendajate finants- ja äririskide

29

maandamisega. Seejuures tuleb tagada, et loodavad üüripinnad ei muutuks vabalt kaubeldavaks, milleks tuleb välja töötada ka väljumistee, mis aitab säilitada avalikke väärtusi.

Taskukohase eluasemesektori eesmärk on kindlustada üürnikele kodu omamisega võrdne turvatunne ning pakkuda neile stabiilset ja kvaliteetset elukeskkonda. Sektor peab lähtuma üleriigilisest planeerin- gust, toetama regionaalpoliitika eesmärkide elluviimist ja aitama kaasa tasakaalustatud territoriaalsele arengule. Sihtrühm on piisavalt suur, et tagada süsteemi pikaajaline toimivus ja sotsiaalne mitmekesisus. Sihtrühma ei kuulu kõige jõukamad leibkonnad. Pikas plaanis peab taskukohane eluasemesektor olema majanduslikult jätkusuutlik, isemajandav ning suuteline ise kapitali kaasama, et investeerida uute üüripin- dade rajamisse .

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, EIS, KOV-id  Väljundid: uus arendusmudel, pilootprojektid  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: Euroopa Investeerimispank (EIP), Põhjamaade Investeerimispank

(NIB)

4.5.2 Elamumajandust koordineeriv üksus

Uute ärimudelite edukaks elluviimiseks on vaja luua elamumajanduse meetmeid rakendav keskne üksus, kas iseseisva organisatsioonina või olemasoleva struktuuri, näiteks Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse (EIS) juurde. Üksusse koondatakse finantskompetents ning juriidiline, hangete ja ruumilise planeerimise pädevus, mida on vaja uute eluasememeetmete rakendamiseks. See toimiks ka ptk 4.8.1 toodud eluasemekavade elluviimist koordineeriva ja omavalitsusi toetava kompetentsikeskusena. Ük- suse ülesanne oleks investeerimisprojektide ettevalmistamine, rahastusmudelite rakendamine, turuosa- liste kaasamine ning meetmete nõuetekohase toimimise ja järelevalve tagamine. See aitaks vähendada nii erasektori, riigi kui ka KOV-ide riske.

Keskse koordineeriva üksuse loomine on strateegiliselt põhjendatud, kuna omavalitsuste võimekus ela- mumajanduse arendamisel on ebaühtlane: paljudel puuduvad vajalikud finantsid ja ekspertiis suurema- huliste projektide kavandamiseks ja elluviimiseks. Toimiv üksus tagab ühtse lähenemise, suurema mas- taabisäästu ning riikliku eluaseme-, ruumi- ja regionaalpoliitika tulemusliku ja järjepideva elluviimise. Ük- suse peamised ülesanded oleksid järgmised:

 intressitoetuste, garantiide ja pikaajaliste sooduslaenude vahendamine ja pakkumine;  KOV-ide nõustamine projektide ettevalmistamisel ja investeeringute kaasamisel;  arendustegevuste koordineerimine ning kvaliteetse ja kestliku arhitektuuri edendamine;  sihtgruppide vajaduste analüüsi ja planeerimise toetamine;  parimate praktikate ja kompetentsi koondamine.

Mitmes Euroopa riigis toimivad sarnased riiklikud eluasemefondid ja nõustamiskeskused edukalt. Nad koondavad oskusteavet, et suurendada investeeringute mõju, ning korraldavad väiksemate KOV-ide oma- vahelist koostööd. Keskse organisatsiooni rajamine looks Eestis selge vastutusahela ning tagaks eluase- mepoliitika järjepideva ja tõhusa elluviimise kogu riigis.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, EIS, KOV  Väljundid: uus arendusmudel, pilootprojektid valitud elupiirkondades  Tähtaeg: alates 2028  Võimalik rahastusallikas: EIP, NIB, EL-i struktuurivahendid

30

4.5.3 Kvaliteedipõhised arendajakonkursid

Avalikus omandis oleval maal eluasemearenduste tegemiseks tuleks korraldada kvaliteedipõhiseid aren- dajakonkursse, et tagada lisaks kulutõhususele ka hea kvaliteet ja sotsiaalset väärtust suurendav tule- mus. Kvaliteedipõhistes arendajakonkurssides hindavad riik ja/või KOV lisaks eluasemete kvaliteedile, tüüpidele ja taskukohasusele ka (avalikult maafondil planeeritava) arenduse sotsiaalset ja ruumilist väär- tust, kestlikkust ning selle sobitumist ümbritsevasse keskkonda. Lisaks hinnatakse nii arenduse pikaaja- list mõju, jätkusuutlikkust kui ka eluasemete taskukohasust, sh kombineeritud lahendusi, kus ühes hoo- nes on nii kallid kui ka odavad korterid. Arendajakonkursi võitja saab õiguse ehitada ja pikaajaliselt hallata arendust avaliku sektori maal, lähtudes kehtivast planeeringust ja hoonestusõigusest.

 Vastutaja: KLIM kui poliitikakujundaja, MaRu kui rakendusasutus  Kaasatavad: MKM, REM, KOV  Väljundid: juhend (kehtib kogu riigis, kuid KOV-ile kasutamiseks vabatahtlik), pilootprojektid  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: riigi- ja kohalik eelarve

4.5.4 Taskukohase eluaseme arhitektuurivõistlused

Arhitektuurivõistlusi tuleb viia läbi, et saavutada ruumikvaliteet ning parandada eluaseme taskukohasust strateegiliselt. See ei tähenda ehituskulude otsest vähendamist, vaid paremat viisi, kuidas maad, ruumi- lahendusi ja innovatsiooni kasutatakse olemasolevate ressursside väärtuse suurendamiseks. Võistlusele esitatud tööd annavad ülevaate, kuidas on võimalik kujundada kvaliteetset ja pikaajaliselt taskukohast eluaset: hoonestuse tihedus, ehitusmaterjalid, modulaarsus, madal energiatarve, ruumilahenduse funkt- sionaalne paindlikkus, ligipääsetavus, ühisruumid, sega- ja ristkasutusega alad.

Lisaks on võistluste skoobis ka sotsiaalsed ehk erinevate rühmade vajadusi arvestavad ning ökoloogili- sed aspektid (kliimamuutustega kohanemine, ligipääs loodusele), säästvaid liikumisviise soosivad lahen- dused (rattahoidlad, laadimisjaamad elektriautodele jm) ja samuti taastuvenergialahendused. Võistluste abil saab välja töötada prototüüpseid eluasememudeleid, mida on võimalik kohandada vastavalt omava- litsuste vajadustele. Konkursid võivad julgustada avalikku ja erasektorit ning koostööl põhinevaid kon- sortsiume tegema ka ühispakkumisi, milles projekti vedajad tegutsevad vahendajatena arendajate, oma- valitsuste ja kogukondade vahel. Võistlused võivad olla suunatud kulude vähendamisele tehaselise toot- mise kaudu, näiteks kasutades uusehitustes moodul- või monteeritavaid elemente.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MaRu, suuremad KOV-id (Tallinn ja Tartu), Eesti Arhitektide Liit (EAL), erasektor  Väljundid: juhend, pilootprojektid  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: riigi- ja kohalik eelarve

4.5.5 Üürimise ja omamise vahevormid

Tuleb läbi viia üürimise ja omamise vahevormide (nn üüri-et-osta mudel) õiguslik-majanduslik analüüs, töötada välja juhendmaterjalid (sh erasektorile) ning rakendada neid avaliku ja erasektori partnerluspro- jektides riigi ja omavalitsuste maal või eraarendustes, .Üüri-et-osta mudelite peamine sihtgrupp on leib- konnad, kel on omafinantseeringu vahendite puudumise tõttu keeruline eluasemelaenu saada, kuid kel võib see võimalus tekkida lähima viie aasta jooksul. Mudel aitab leibkondadel järk-järgult suurendada oma finantsvõimekust ja lihtsustab esimese kodu ostmist.

31

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MaRu, MKM, REM, KOV  Väljundid: pilootprojektid, uus ärimudel  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: EIP või erasektor

4.5.6 Uudsed taskukohasust tagavad omandivormid

Omanikeühistutele, nagu elamuühistud, üürnikeühistud või teised sarnased ühendused, tuleb soodustada soodsate alternatiivsete kodu rajamise vormide kasutuselevõttu, kus kogukonnad võtavad ise vastutuse kvaliteetsete taskukohaste eluasemete rajamise eest, olgu tegemist uusehitiste või renoveerimisprojek- tidega. Riik toetab pikaajalist taskukohasust tagavaid algatusi elamumajandust koordineeriva üksuse kaudu, mis aitab kohalikel kogukondadel investeeringuid kavandada, rahastust kaasata ja projekte ellu viia. See on võimalus stabiilsema ja mitmekesisema eluasemeturu kujunemiseks, et vähendada ruumilist kihistumist ning väärtustada elukeskkonna kvaliteeti ja kogukondlikku koostööd.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, KOV, MaRu, EIS  Väljundid: pilootprojektid, juhendid, uus ärimudel  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: EL-i välisvahendid, erasektor

4.6 Renoveerimine

4.6.1 Renoveerimismeetmete korrastamine

Hoonete ümberehitamist, peale- ja juurdeehitusi tuleb soodustada renoveerimise kaasrahastuse kaudu. See aitab luua tihedamat linnalist keskkonda ja võimaldab rahastada olemasolevate korterelamute reno- veerimist. Nii tekib uus ärimudel, kuna hetkel ei saa kaasrahastust kombineerida EIS-i renoveerimistoetu- sega. Samuti tuleb lihtsustada korterelamute juurdeehituste (liftide, rõdude, lisakorruste) regulatsiooni, eelkõige nõuet, mis vajab 100% elanike nõusolekut.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, KOV  Väljundid: seadusemuudatused, ärimudel  Tähtaeg: teostamisel  Võimalik rahastusallikas: RE, välisvahendid

4.6.2 Tehnoloogiline innovatsioon, tehaseline rekonstrueerimine

Eluasemete taskukohasuse parandamiseks tuleb rohkem kasutada tööstuslikku ehk väljaspool ehi- tusplatsi toimuvat elementide ja moodulite tehaselist ehitust ja renoveerimist. Piisava mahu korral aitab tehaseline tootmine vähendada maksumust, kiirendada valmimist ja parandada kvaliteeti – kolme suuri- mat tegurit, mis mõjutavad eluaseme taskukohasust.

Eelistada tuleb lahendusi, mis arvestavad hoone elutsükli kogukulu, valmimise kiirust ja taskukohasust. Õigusruumis tuleb tunnustada tehases sertifitseeritud elemente ja mooduleid eelnevalt heakskiidetud komponentidena, vähendada neile kehtivaid menetlusi ja lihtsustada lubade taotlemist sertifitseeritud elementkonstruktsioonidele. Samuti tuleb luua selged standardid ja juhised element- ja moodulehituse kasutamiseks nii uusehitistes kui ka rekonstrueerimisel.

32

Tehaselistele lahendustele tuleb korraldada arhitektuurikonkursse, et renoveerimisel tekiks esteetiline elukeskkond. See aitab välistada ka ehituslahenduste monotoonst. Konkursid aitavad leida parimad la- hendused, mis ühendavad tehnoloogilise tõhususe ja ruumilise kvaliteedi.

Tehnoloogiline innovatsioon tuleb lõimida eluasemekavadesse, et tagada kiirem ehitusprotsess, madala- mad kulud ja kvaliteetne elukeskkond. Toetusraha aitab tõsta siseriiklikku nõudlust, et ettevõtted saaksid rakendada mastaabiefekti.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: EIS, MaRu, KOV-id, huvirühmad (EAL, Eesti Puitmajaliit)  Väljundid: moodul- ja monteeritavate elamutüüpide kataloog  Tähtaeg: teostamisel  Võimalik rahastusallikas: RRF, SKF, InvestEU

4.6.3 Naabruskondlik renoveerimine

Renoveerimistempot aitab tõsta linnakvartalite või naabruskondade kaupa renoveerimine, kus koos hoo- netega uuendatakse majadevahelist ja avalikku ruumi. Seda tuleb teha just elaniku vaatest lähtudes, sest sellest sõltub inimeste kohataju ehk kogukonna laiem tunnetuslik seos oma elupaigaga. Uuenduslikuks lähtekohaks on tervikliku elukeskkonna kujundamine, mida praegu takistab sageli krundi- või hoonepõ- hine otsustamine. Terviklikum tulemus on võimalik saavutada naabruskonnapõhise lähenemisega, kus KOV on üks oluline osapool renoveerimisprotsessis.

Naabruskondlikku renoveerimist on vaja planeerida koos arhitektide ja maastikuarhitektidega, kes saavad anda oma panuse nii elamu arhitektuursesse lahendusse kui ka hoonete vahelise ruumi kujundamisse. See ei tähenda tingimata kõikide hoonete üheaegset ehitust, kuid suurem maht annab arvestatava mas- taabiefekti ja kuluefektiivsuse. Seni on naabruskondliku rekonstrueerimise protsess (sh korteriühistute, riigi ja KOV-ide koostöö) õigusruumis määratlemata. Siin tuleb leida Eestile sobiv mudel.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: EIS, MaRu, KOV-id, huvirühmad (EKÜL, EAL jt)  Väljund: pilootprojektid, juhendmaterjalid (ühisosa LIFE IP BUILDESTiga, EUI SoftAcademy pro-

jektiga jt)  Tähtaeg: teostamisel, 2028  Võimalik rahastusallikas: RE ja välisvahendid

4.7 Finantsmeetmed ja -instrumendid

4.7.1 EL-i ja riiklike toetuste efektiivne suunamine koostöös kohalike omavalitsustega

Renoveerimistempo tõstmiseks tuleb anda vajaduspõhiseid ning igal aastal võimalikult ühtlase mahuga renoveerimistoetusi, kasutades EL-i ning riigieelarve vahendeid EIS-i kaudu koostöös KOV-idega. Toetuste eraldamise tingimuseks võib seada nõude täita eluasemete ruumikvaliteedi kriteeriume ja/või arengudo- kumentide strateegilisi suuniseid (nutikas kahanemine, tihendamine, sotsiaalne väärtus). Üüripindade re- noveerimisel on vaja analüüsida võimalust indekseerida üürihinna tõusu või pakkuda sihtrühmapõhist lisatuge, et vältida renoveerimise põhjustatud survet üürnikele.

Kvaliteetne hoonete renoveerimine toetab eluasemete taskukohasust ja kättesaadavust kahel moel: see vähendab nõudlust uuele kinnisvarale (inimesed soovivad jääda renoveeritud majja ega soovi kolida mu-

33

jale) ja suurendab kvaliteetse elamispinna pakkumist. Seega on renoveerimisel kahekordne positiivne mõju, mis avaldub eluasemehindades ja elukeskkonna kvaliteedis.

Turutõrke piirkondades tuleks laiendada EIS-i (või EIP-i kaasabil loodava uue üürimudeli) rahastust ka eraarendustele (eluasemepoliitikast ja üleriigilisest planeeringust lähtuvalt), mis rajavad või renoveerivad kvaliteetseid ja taskukohaseid eluasemeid. MaRu kaudu tuleb toetada täiendavalt KOV-ide koostööd prioriteetsete partneritega (korteriühistud, eraarendajad) rahastuse taotlemiseks ja haldamiseks.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, EIS, MaRu  Väljundid: käendused, toetused, laenud  Tähtaeg: pidev  Võimalik rahastusallikas: RE ja välisvahendid

4.7.2 EIS-i toetused, käendused ja laenud – korteriühistud

EIS-i renoveerimislaenude maksimaalset perioodi tuleb pikendada 40 aastani, et vähendada renoveeri- misega kaasnevat igakuiste kulude tõusu. Lisaks tuleks kaaluda täiendavaid leibkonnapõhiseid renoveerimistoetusi, näiteks töötada välja täiendavad EIS-i toetused madala energiatõhususega hoonetele ja madala sissetulekuga leibkondadele.

Toetuste eraldamise prioriteedid tuleb läbi mõelda, kuna nõudlus renoveerimistoetuse järele ületab pakkumist mitmekordselt. Esmalt tuleks toetada renoveerimist kahanevatest asumitest, kus kinnisvara väärtus on asukohast tulenevalt madalam ja mille renoveerimisjärgne väärtuse kasv ei motiveeri investeeringute tegemist turutingimustel. Seejärel tuleks toetada riikliku muinsuskaitse all olevate ehitiste renoveerimist, et tagada kultuuripärandi säilimine. Kõige viimases järjekorras tuleks toetada piirkondi, kus eraturg toimib. Eraldi tuleb tähelepanu pöörata sotsiaalselt vähekindlustatud energiavaesusriskis olevatele leibkondadele.

Kahanevates piirkondades tuleb renoveerimistoetusi kasutada koostöös KOV-iga. Võimalusel võiks tüh- jenevate või lammutamisele minevate korterelamute elanikud koondada jätkusuutlikesse elamutesse, võimalikult nende senise kodu lähedale. Lisaks tasub katsetada erilahendusi (sh välisrahastuse kaasa- mine), nagu lisakorruste ehitamine, korterite ühendamine, uute funktsioonide lisamine või elamufondi tüüpsuse mitmekesistamine renoveerimisel.

Samuti on oluline stimuleerida ehitustehnilist innovatsiooni, mis ühtaegu vähendab kulusid, kiirendab protsesse ja parandab kvaliteeti. Headeks näideteks on kõrge arhitektuurse kvaliteediga tehaseline re- konstrueerimine ja mastaabiefektina hoonegruppide renoveerimine (nn naabruskonnapõhised lahendu- sed). Korteriühistutele pakutav tehniline tugi renoveerimise kavandamisel aitab samuti suurendada nende hoonete hulka, mis on valmis renoveerimist ette võtma.

4.7.3 EIS-i toetused, käendused ja laenud – eraisikud

Kindlatele sihtrühmadele ette nähtud eluasemelaenude käendused ja riiklik kaaslaen on nõudluspõhised meetmed, mis soodustavad eluasemete omandamist. Need meetmed aitavad näiteks piiratud hulgal noortel peredel ületada esimese kodu soetamise takistusi. See omakorda vähendab väljarännet maapiir- kondadest ja nõudlussurvet Tallinna, Tartu ja Pärnu piirkondade kinnisvarale. Täpselt juhitud käendus- meetmed on rahvusvaheliselt tunnustatud viis parandada eluasemete kättesaadavust ja taskukohasust kindlatele ühiskonnagruppidele. Eestis on juba aastaid väiksema sissetulekuga lasterikastele peredele pakutud ka otsetoetust kodude ehitamiseks, laiendamiseks, ümberehitamiseks või ajakohastamiseks.

34

Ka eraisikute käenduste puhul võiks kaaluda eluasemelaenu perioodi pikendamist 40 aastani ning kind- latel juhtudel sissemakse vähendamist eluaseme ostmisel. Selline kombineeritud lähenemine kiirendaks noore pere võimalust kodu soetamiseks ja aitaks lühendada või vältida perioodi, mil pere peab korterit üürima ja samal ajal koguma sissemakset eluaseme ostuks. Kaaluda võib ka üürimise ja omamise vahe- vormina kapitalirenti, mis võimaldab üürimise ajal või järel tehtud maksetega eluaseme pikemas plaanis omandada.

Mõistlik on jätkata renoveerimiseks ja ehitamiseks võetavate eluasemelaenude käendamist kahanevates piirkondades, kus hüpoteeklaenude saamine on keeruline. Täiendavalt tuleb hinnata, kas olemasolevad tooted ja teenused jäävad turutõrke tõttu mõningatele sihtgruppidele kättesaamatuks ning kas nende toetamine on tasakaalustatud eluaseme- ja regionaalpoliitika vaates vajalik (näiteks Maaelu Edendamise Sihtasutuse (MES) eluaseme kaaslaenu eeskujul). Sellised lahendused aitaksid hajutada eluasemenõud- lust, mis praegu on koondunud Tallinna, Tartu ja Pärnu keskustesse, ning toetaksid regionaalpoliitika ees- märke.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, REM, EIS  Väljundid: käendused, toetused, laenud  Tähtaeg: pidev  Võimalik rahastusallikas: RE ja välisvahendid

4.8 Riigi roll ja tugi

4.8.1 Eluasemekava ja perioodiline seire

Alustada eluasemekavade koostamist, koostöös riigi ja KOV-idega. Kava aitab piirkondlikult ühtlustada KOV-ide ja riigi eesmärke, sh ministeeriumide, riigiasutuste, EIS-i, MaRu, TRAM-i ja teiste tegevust. Eluasemekava paneb paika avaliku sektori, eeskätt KOV-ide eesmärgid eluasemete arendamiseks: uute või renoveeritud eluasemete hulk ja tüüp, taskukohasuse ja jätkusuutlikkuse eesmärgid, erivajadustega gruppidele sobivate eluasemete määr, aga ka riigi sellekohased eesmärgid: vajalikud ühendusteed, infrastruktuuri- ja transpordiinvesteeringud. Kava seob eluasemete arenduse eri tasanditel (riik, maakond, linn, asula, naabruskond), seab vajadustest lähtuvad andmepõhised eesmärgid ja soosib koostööd era- sektori, KOV-ide ja kolmanda sektori vahel. Kava eesmärk on vähendada valglinnastumist ja segregat- siooni, mitmekesistades eluasemete tüüpe, rajades uusi eluasemeid eestkätt olemasolevatesse keskkon- dadesse. Kavade elluviimist seiratakse planeeritud intervalliga, näiteks iga 5-aasta järel.

Luua tuleb süsteem eluasemepoliitika tulemuslikkuse hindamiseks ja raporteerimise vorm, mis tagaks protsessi läbipaistvuse. Poliitika kujundamiseks tuleb jälgida erinevaid näitajaid: kaardistada kinnisvara- hindadel põhinevad hinnapiirkonnad, jälgida tühjade eluruumide hulka piirkonniti (nt elektri tarbimisand- mete põhjal), analüüsida uute eluruumide ehitamist, sh kaardistada eluruumid, mis on loodud taskuko- hasust parandavaid lahendusi kasutades. Samaaegselt tuleb arendada välja andmeid koondav kaardira- kendus, mille aluseks sobib Tartu Ülikooli loodud platvorm: https://eluase.ut.ee/.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MaRu, MKM, REM, ELVL, KOV  Väljund: tegevuskava  Tähtaeg: 2028  Võimalik rahastusallikas: riigi- ja kohalik eelarve

35

4.8.2 Juhiste, nõuannete, tüüpprojektide väljatöötamine, ruumiekspertiis

Taskukohaste eluasemete rajamiseks tuleb koostöös KOV-ide ja MaRu-ga välja töötada ja rakendada ju- hised, nõuanded ja kvaliteetsed tüüpprojektid. Standardiseeritud ehituslahendused võimaldavad tagada kõrge kvaliteedi, see on samas ka soodne ja kiirendab ehitust. Tüüpprojektide laialdasem kasutamine ja nõustamine võimaldab seatud eesmärke paremini ellu viia. Tulemuseks on avalikult kättesaadavad enamkasutatud elamute ehitus- ja renoveerimisprojektid, hankedokumentide põhjad, finantseerimisla- hendused ja muu vajalik, mis lihtsustab vähese võimekusega KOV-idel ja sealsetel korteriühistutel keeru- list asjaajamist.

Toetada tuleb KOV-e, kus on puudulik võimekus ruumiekspertiisiks ja ruumiloomeprotsesside juhtimi- seks, sh ruumiliseks planeerimiseks. Alahinnata ei saa ka parimate praktikate võrdlust ja tagasisidet KOV- idele eluasemevaldkonna arengu kohta.

 Vastutaja: KLIM  Kaasatavad: MKM, MaRu  Väljundid: juhendid, tüüpprojektid  Tähtaeg: teostamisel, 2028  Võimalik rahastusallikas: RE ja välisvahendid

36

5 TEGEVUSTE AJATELG

Tegevuste ajatelg vastutajate kaupa

2030

K LI

M M

K M

R EM

JD M

R A

M

2025 2026 2027 2028 2029 2031 – 2035

Maamaks

Kinnisvaramaks

Tulumaksutagastus

Käibemaks

Asjaõiguseadus

Võlaõiguseadus

Korteriomandi ja korteriühistu seadus

Hooneühistuseadus

Kohalike maksude seadus

Menetluste kiirus

Ehitusseadustik

Elamuseadus

Taskukohase üüri-eluaseme mudel

Kvaliteedipõhised arenduskonkursid

Renoveerimismeetmete korrastamine

Tehnoloogiline innovatsioon

Koordineeriv üksus ja taskukohase üürieluaseme mudeli rakendamine

Juhised, nõuanded, tüüpprojektid, ruumiekpertiis

Eluasemekavad

EL toetused

EIS meetmed

Uued omandivormid

Üüri-et-osta

Naabruskondlik renoveerimine

Arhitektuurivõistlused

Eluasemekava perioodiline seire

Planeerimisseadus

Maakonna ja KOV üldplaneeringud

ÜRP

Avaliku sektori maakasutus

Planeerimise efektiivsus

Eluasemepiirkondade avalik ruum

37

Tegevuste ajatelg projektipakettide kaupa, mis täiendavad teineteist elluviimisel

38

6 MÕÕDIKUD Mõõdikud, mille järgi monitoorime ja jälgime eluasemepoliitika eesmärkide täitmist.

Tabel 1. Eluaseme hinna ja leibkondade keskmise aastasissetuleku suhe Tallinnas, Tartus, Pärnus ning piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus 9

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Tallinn 5,22 4,4 4

Tartu 4,48 4,4 4

Pärnu 4,88 4,4 4

Piirkondlikud linnad ja Ida-Viru linnastu 2,2 <3 <3

Eluaseme hinna ja leibkondade aasta keskmise netosissetuleku suhe pealinnas, regionaalkeskustes, piirkondlikes linnades ning Ida-Viru linnastus uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel). Eluaset peetakse taskukohaseks, kui leibkond saab selle soetada vähem kui kolme aasta netosissetuleku eest. Mõõdikuna jälgime korterite hinna ja sissetuleku suhet. Tabel 2. Uute (rajatud alates 2010) eluasemete hinna ja leibkondade keskmise aastasissetuleku suhe Tallinnas, Tartus, Pärnus ning piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus10

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Tallinn 7,72 6,3 5,5

Tartu 6,46 6,3 5,5

Pärnu 7,33 6,3 5,5

Piirkondlikud linnad ja Ida-Viru linnastu* 4,82 4,4 4

Eluaseme hinna ja leibkondade aasta keskmise netosissetuleku. Eluaset peetakse taskukohaseks, kui leibkond saab selle soetada vähem kui kolme aasta netosissetuleku eest. Mõõdikuna jälgime korterite hinna ja sissetuleku suhet, mis on rajatud pärast 2010. aastat. *Piirkondlike linnade ja Ida-Viru linnastu statistika kajastab tehinguid, mis on tehtud aastatel 2020-2024 Viljandis, Rakveres, Haapsalus, Kuressaares ja Põlvas, et saada usaldusväärsem ülevaade piiratud tehingute mahu tõttu. Eelduseks on, et teistes piirkondlikes linnades ja Ida- Viru linnastus on sarnaste tehingute statistika samaväärne. Tabel 3. Eluaseme üüri ja leibkonna sissetuleku suhe Tallinnas, Tartus ja Pärnus11

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Tallinn 37% 33% 28%

Tartu 33% 31% 28%

Pärnu 33% 31% 28%

9 Andmed portaalist https://eluase.ut.ee/. Piirkondlikud linnad on Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla ja Rapla. Ida-Viru linnastu moodustavad Narva, Jõhvi, Kohtla-Järve ja Sillamäe 10 Andmed portaalist https://eluase.ut.ee/. Uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel) on piirkondlikud linnad Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla ja Rapla. Ida-Viru linnastu moodustavad Narva, Jõhvi, Kohtla-Järve ja Sillamäe. 11 Statistikaamet PA107 taandatuna netopalka ning kv.ee hinnastatistika andmed.

39

Eluaseme üüri ja leibkonna netokuupalga mediaani suhe pealinnas ja regionaalkeskustes uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel). Eluaset peetakse taskukohaseks, kui üür ei ületa 25% leibkonna netosissetulekust. Mõõdik arvestab kaheliikmelise leibkonna 60 m2 suuruse eluasemega. Tabel 4. Eluaseme kogukulude ja sissetulekute suhe üle Eesti12

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Leibkonnad kokku 12,7% 10,7% 10%

1. –2. tulukvintiil 25,8% 23,8% 20,8%

Leibkonnad, kellele eluasemekulud on koormavad. Eluasemekulud loetakse koormavaks, kui leibkond kulutab üle 40% oma kasutatavast igakuisest netosissetulekust eluasemega seotud kuludele. Tabel 5. Uutes hoonetes eluruumide arv piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus13

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Eluruumid kokku 3075 6000 9500

Uuteks eluruumideks loetakse neid korterelamutes, eramutes ja ridamajades asuvaid eluruume, mis on ehitatud alates 2000 aastast piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus14 uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel). Tabel 6. Renoveeritud hoonetes eluruumide arv piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus15

Mõõdik 2024. aastal 2030. aastal 2035. aastal

Eluruumid kokku 11 746 17 000 24 000 Eluruumide arv riigi toel terviklikult renoveeritud korterelamutes. 2024. aasta andmed arvestavad aastatel 2015–2024 piirkondlikes linnades ja Ida-Viru linnastus renoveeritud eluruume uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ mõistes (koostamisel).

7 SEIRE JA TÄITMISE KONTROLL Eluasemepoliitika elluviimise eest vastutab Kliimaministeeriumi ehituse- ja elukeskkonna osakond, kes jälgib, koordineerib ja monitoorib selle elluviimist ning koostab igal aastal raporti tulemuste ja takistuste kohta. Raport esitatakse oma valdkonna ministrile enne tema ettekannet riigikogus strateegia „Eesti 2035“ elluviimise kohta.

Eluasemepoliitika elluviimise jälgimiseks moodustatakse juhtrühm KLIM-i ministri käskkirjaga. Juht- rühma kuuluvad vähemalt KLIM-i, MKM-i, REM-i, JDM-i ja RAM-i esindajad ning riigiarhitekt. Teised ministeeriumid määravad oma esindaja juhtrühma vastava ministri käskkirjaga ja määratud liige vastutab oma ministeeriumi eluasemepoliitikaga seotud ülesannete elluviimise eest.

12 Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs 13Näitajad Eesti ehitisregistrist, https://livekluster.ehr.ee/ui/ehr/v1/. Piirkondlikud linnad: Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla, Rapla ning Ida-Viru linnastu: Narva, Jõhvi, Kohtla-Järve, Sillamäe. 14 Piirkondlikud linnad on Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla ja Rapla. Ida-Viru linnastu moodustavad Narva, Jõhvi, Kohtla-Järve ja Sillamäe. 15 Allikas: EIS-i väljastatud toetuste andmed. Piirkondlikud linnad: Viljandi, Rakvere, Võru, Paide, Türi, Haapsalu, Kuressaare, Valga, Põlva, Jõgeva, Kärdla, Rapla, Narva ning Ida-Viru linnastu: Jõhvi, Kohtla-Järve, Sillamäe.

40

Juhtrühma juhib KLIM-i elukeskkonna ja ringmajanduse asekantsler, kes kutsub juhtrühma kokku vähe- malt üks kord aastas. Lisaks jooksvatele küsimustele vaadatakse läbi ja kinnitatakse juhtrühmas ministrile esitatav iga-aastane eluasemepoliitika elluviimise raport.

Eluasemepoliitika elluviimise rakendusasutusteks on EIS ja MaRu.

MaRu ülesanded kehtestatakse tulemus- leppes ning iga-aastastes ülesannetes. MaRu ülesanded on järgmised:  eluasemepoliitika põhimõtete

kajastamine regionaal- ja maakonna planeeringutes;

 eluasemepoliitika aspektide jälgimine KOV üld- ja detailplaneeringutes;

 ministeeriumite, riigiasutuste ja KOV-ide nõustamine eluasemepoliitika küsimus- tes, ruumiekspertiisi toe pakkumine;

 vastavate juhiste, nõuannete ja tüüplahenduste väljatöötamine ja arendamine.

EIS-i ülesanded kehtestatakse asutaja ootuste dokumendis ning iga-aastastes ülesannetes. EIS-i ülesanded on järgmised:  renoveerimise, kättesaadava ja taskukohase elu-

aseme meetmete välja töötamine, ettepanekute esitamine meetmete (ümber)disainimiseks";

 vastavate laenude, toetuste ja käenduste andmine;

 hoonete ümberehitamise, peale- ja juurdeehitus- te soodustamine renoveerimise kaasrahastuse toel (sh vastuolu kõrvaldamine EIS-i renoveeri- mistoetusega);

 taskukohase üürieluaseme mudeli loomine ja käivitamine EIP-i kaasabil;

 poliitikakujundamiseks vajalike ülevaadete tegemine toetuste jagunemise kohta, turutõrgete analüüsimine.

8 SEOSED TEISTE OLULISTE STRATEEGILISTE DOKUMENTIDEGA

Pikaajaline strateegia „Eesti 2035“ seab üheks viiest strateegilisest sihist kõiki va- jadusi arvestava, turvalise ja kvaliteetse elukeskkonna loomise igale Eesti elani- kule. Selle eesmärgi saavutamiseks planeeritakse ja uuendatakse ruumi terviklikult ja kvaliteetselt ning ühiskonna vajaduste, rahvastiku muutuste, tervise ja keskkon- nahoiuga arvestavalt. Nii tagatakse riigi terviklik ja piirkondlikult tasakaalustatud ruumiline areng, kus riigi ja kohalike omavalitsuste investeeringud on omavahel kooskõlas ning läbimõeldud ruumilahendused on suunatud rahvastiku muutus- tega kohanemiseks, nii kasvava kui ka kahaneva elanikkonna tingimustes. Riiklik eluasemepoliitika viib otseselt seda eesmärki ellu.

„Ehituse pikk vaade 2035“ on arengukokkulepe, mille on ühiselt välja töötanud riik, KOV-id, kõrgkoolid ja erasektor. Selle elluviimine on kõigi osapoolte ühine ülesanne ja vastutus. Ehituse pika vaate eesmärk on määratleda tingimused Eestis ehitatud keskkonna ja ehitussektoriga seotud ettevõtete rahvusvahelise konkurentsivõime kasvuks, kus keskendutakse elukeskkonna kvaliteedile, ehitussektori arengule ja seotud ettevõtete järjepidevale tootlikkuse tõusule. Investeerimisotsuseid tuleb teha pikaajaliselt ette mõeldes, andmetele tuginedes ja säästlikult, et tagada ehi- tise eluringi jooksul tasakaal ökoloogiliste ja majanduslike aspektide vahel. Plaanis on välja töötada eluasemepoliitika, mis hõlmab ka põhimõtteid, kuidas riik saab turutõrgete piirkondades soodustada erainvestorite kaasamist elamis- ja üüripin-

Riiklik eluasemepoliitika viib otseselt ellu pikaajalise strateegia "Eesti 2035" eesmärke.

41

dade rajamisse. Samuti kirjeldatakse seosed kontratsüklilise investeerimisega ning rahvastikutrendide arvestamisega nii üleriigiliselt ja KOV-ide tasandil.

Üleriigiline planeering „Eesti 2030+” on hetkel kehtiv dokument, mille peamine üles- anne on suunata asustuse arengut. See annab suunised linnaliste asustusalade ja hajaasustuse iseloomu kujundamiseks ning rohe-, elu- ja ettevõtluskeskkonna ruu- mivajaduste kujundamiseks. Planeeringu eesmärk on tagada inimestele võimali- kult hea elukvaliteet olemasolevas süsteemis, sh elamispinna, taristu ja teenuste kättesaadavus.

5. jaanuaril 2023 algatas Vabariigi Valitsus uue üleriigilise planeeringu „Eesti 2050“ koostamise, mis on nüüdseks jõudnud eelnõu ja vormistamise faasi. Planeering on kavas kehtestada 2026. aasta lõpus. Uus üleriigiline planeering on ajakohasem ja paneb paika läbimõeldud pika plaani Eesti ruumiliseks arenguks lähtuvalt ini- meste paiknemisest ja keskuste majanduslikust võimekusest. Planeeringu ees- märk on tagada Eesti tasakaalustatud, vastupidav ja kvaliteetne ruumiline areng, vähendada pealinnakesksust ja pidurdada valglinnastumist, suunates asustuse arengut targalt. Üleriigiline planeering loob raamistiku riiklike avalike investeerin- gute planeerimiseks ja elluviimiseks. Eluasemepoliitika väljatöötamisel ja rakenda- misel saab arvestada tugevate keskuste ning kasvavate või kahanevate piirkon- dade erinevate vajadustega, et tagada tasakaalustatud ruumiline areng Eestis. Uue üleriigilisele planeeringu koostamisele eelnesid mitmed alusuuringud, millest eluasemepoliitika jaoks on olulisim „Üleriigilise planeeringu asustuste arengustse- naariumide koonduuring“.

Elukeskkonna arengukava alusuuring „Tervikliku ruumipoliitika kujundamine kvali- teetse ja jätkusuutliku elukeskkonna saavutamiseks“, otsis lahendusi Eesti ruumi- loome probleemidele ja eesseisvatele väljakutsetele riiklikus strateegilise planeeri- mise raamistikus. Uuring tõi välja valdkonnad, mida tuleks käsitleda elukeskkonna arengukava koostamisel koos üleriigilise planeeringuga. Arengukava saab anda strateegilise vaate elukeskkonda puudutavatele teemadele, sh nendele, mida seni ei ole riigis kokku lepitud ega saa kajastada üleriigilises planeeringus, teistes aren- gukavades ja neid ei käsitleta piisava täpsusega ka „Eesti 2035“ tegevuskavas. Nii saab koondada ühte arengudokumenti elukeskkonna erinevad alamvaldkonnad, mille osas on seni määratlemata riiklik arenguvisioon ja seda toetavad tegevused. Eraldi peatükk on pühendatud eluasemevaldkonnale ja sellekohase poliitika sõnas- tamise vajadusele.

Hoonete rekonstrueerimise pikaajalise strateegia peamine eesmärk on enne 2000. aastat ehitatud hoonefondi terviklik rekonstrueerimine aastaks 2050. Energia- säästu ja hoonete tervislikku sisekliimat tagav strateegia aitab hinnanguliselt pa- randada 80% Eesti elanike elamis- ja töötingimusi. Kodude ja töökohtade rekonst-

Uus üleriigiline planeering on palju konkreetsem, see paneb paika läbi- mõeldud pika plaani Eesti ruumiliseks arenguks lähtuvalt inimeste paikne- misest ja keskuste majanduslikust võimekusest.

Eluasemepoliitika loob võimaluse pakkuda kvaliteetset, taskukohast ja kätte- saadavat eluaset kõigile elanikkonna gruppidele igas Eestimaa paigas.

42

rueerimine ning kasutusest välja langenud hoonete lammutamine muudab hoone- fondi ohutumaks, esteetiliselt kvaliteetsemaks, taskukohasemaks, tervist säästva- maks ja paremini ligipääsetavaks. Eluasemepoliitika seisukohast avardub võima- lus pakkuda kvaliteetset, taskukohast ja kättesaadavat eluaset kogu elanikkonnale igas Eestimaa paigas. Aastast 2027 asendab seda dokumenti „Hoonete renoveeri- miskava 2050“.

„Põllumajanduse ja kalanduse valdkonna arengukava aastani 2035“ (PõKa 2035) keskendub maapiirkondade elukeskkonna parandamisele ja kohalike kogukon- dade arendamisele. See mängib võtmerolli maapiirkondade elukvaliteedi paranda- misel ja taskukohaste eluasemete kättesaadavuse suurendamisel. PõKa 2035 rõ- hutab vajadust muuta maapiirkonnas elamine atraktiivsemaks nii noortele kui ka vanemaealistele.

„Energiamajanduse arengukava aastani 2035“ (ENMAK) sõnastab elektri-, soojus- ja kütusemajanduse, nende tootmise ja ülekannetega seotud meetmed. Eesti ener- geetiline sõltumatus ja selle pikaajaline kindlustamine on elanike majandusliku heaolu, siin tegutsevate ettevõtete konkurentsivõime ja Eesti energiajulgeoleku peamine alustala. Arengukava üheks eelduseks on hoonefondi energiatõhususe paranemine vastavalt energiatõhususe direktiivi eesmärkidele.

„Transpordi ja liikuvuse arengukava 2035“ eesmärgiks on tagada elanikele ja ette- võtetele mugavad, ligipääsetavad, ohutud, kiired, nutikad ning kestlikud liikumis- võimalused üle kogu Eesti. Teenused peavad olema heal tasemel nii linnades kui ka maapiirkondades ning nende korraldamiseks tuleb kasutada kõige tõhusamaid viise. Arengukava eluasemepoliitikaga seotud suund on ühendusteede arenda- mine, et vähendada eri piirkondade vahelisi aegruumilisi vahemaid, ning ühis- transpordi toomine inimestele lähemale. Selle kasutamine tuleb muuta mugavamaks targema planeerimise ja nutikama piletimüügikorralduse abil. See toetab eluasemepoliitika elluviimist ka kasvavatest piirkondadest väljaspool.

„Rohetiigri ehituse teekaart 2040“ on erasektori koostatud strateegiline juhis, mille visiooni järgi elab aastal 2040 enamik Eesti elanikest tihedalt asustatud linnades. Paljud eluks vajalikud sihtpunktid asuvad veerandtunnise jalutuskäigu, ratta- või ühissõidukisõidu kaugusel. Uued ehitised ja kvartalid paiknevad enamasti bussi-, rongi- ja trammiühenduste läheduses ja sinna pääseb hõlpsalt ligi autota.

Aastal 2040 on kõikidel Eesti inimestel võimalik rajada, osta või üürida taskuko- hane kodu. Kujunevad 15 minuti linnad ja 1 tunni Eesti. Ehitussektori tootlikkus on tõusnud kolm korda ja ületab Euroopa keskmist. Ehitamine on ringmajanduslik. Dokument soovitab riigil võtta suurem vastutus eluasemeturu reguleerimisel ning panustada senisest enam taskukohaste eluasemete ja üüripindade tagamisesse. Vastasel juhul, ehk praeguse olukorra jätkudes, süveneb varanduslik kihistumine veelgi.

Soovitatakse töötada välja uus arendusseadus (siin ptk 4.1.1 Elamuseadus) või uuendada ehitusseadust või planeerimisseadust, mille järgi oleks kõigis uutes kortermajades 20% korteritest taskukohased nii üürimiseks kui ka ostmiseks. Tõdetakse, et kui riik tahab eluasemeturu arengut suunata ja vältida ruumilist kihistumist, tuleb see kirjutada seadusesse, sest selle käsitlemine üksnes üldplaneeringutes ei ole piisav. See lähenemine järgib Põhjamaade ning mitme Lääne-Euroopa riigi ja linnade eeskuju, kus arendajale on seesugused kohustused

Uued ehitised ja kvartalid paiknevad enamasti bussi-, rongi- ja trammi- ühenduste läheduses ja sinna pääseb hõlpsalt ligi autota. Igal Eesti inimestel on võimalik rajada, osta või üürida taskukohane kodu. On 15 minuti linnad ja 1 tunni Eesti.

Transpordi arengu- kava eluaseme- poliitikat puudutavaks suunaks on ühendus- teed, vähendamaks eri piirkondade aegruumilisi vahemaid.

43

seadusega sätestatud või on antud omavalitsustele õigus seda teha (siin ptk 4.8.1 Eluasemekava). Et arendusi oleks ka majanduslikult võimalik ellu viia, tuleb luua vastavad riiklikud toetusmeetmed.

9 OSALEJAD Eluasemepoliitika väljatöötamisel, töötubades ja aruteludes osalesid:

Juhtrühm: Ivo Jaanisoo, Jüri Rass, Kaja Pae, Kaspar Alev, Marit Rüüsak, Veronika Valk-Siska (Kliimaministeerium).

Alusuuringu koostajad: Anneli Kährik, Irina Smirnova, Kadi Kalm, Karoli Mägi, Kirils Gončarovs, Luca Alfier, Mariia Chebotareva, Mark Kantšukov, Tiit Tammaru, (Tartu Ülikool), Andres Ojari, Mark Aleksander Fischer, Maroš Krivý, Mattias Malk, Toomas Tammis (Eesti Kunstiakadeemia), Elina Sutela (Turu Ülikool).

Töötubades, aruteludes ja eksperthinnangutes osalejad: Kaie Kunst (Kliimaministeerium), Agnes Lihtsa, Anna Semjonova, Andres Levald, Tiit Oidjärv, Vello Kima (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium), Lemmi Oro, Velda Buldas (Rahandusministeerium), Kaie Küngas, Kaja Lääts, Kerli Ojakivi, Taavi Kurvits, Tarmo Kivi (Regionaal- ja Põllumajandusministeerium), Gerli Lehe (Sotsiaalministeerium), Jaak Tõrs (Eesti Pank), Ingrid Ajangu, Kristo Hütt, Tanel Vain (Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus), Kadi Naar, Natalja Rüütel (Maa- ja Ruumiamet), Meelis Annus (Maaelu Edendamise Sihtasutus), Airi Andresson, Helena Männa (Tallinna Strateegiakeskus), Arvo Rikkinen, Eneli Kleemann, Eva Aitsam, Iiris Tähti Toom, Kristi Grišakov (Tallinna Linnaplaneerimise Amet), Kaie Enno, Peeter Tambu (Narva Arhitektuuri ja Linnaplaneerimise Amet), Aet Ader, Siim Tanel Tõnisson (Eesti Arhitektide Liit), Kaupo Kolsar (Eesti Ehitusettevõtjate Liit), Andres Aavik, Andero Laur , Hannes Roosaar, Martin Rikolas, Tõnu Toompark (Eesti Kinnisvarafirmade Liit), Andres Jaadla (Eesti Korteriühistute Liit), Kalle Toomet (Eesti Linnade ja Valdade Liit), Andry Krass (Eesti Omanike Keskliit), Meelis Kuusk (Ida-Virumaa Omavalitsuste Liit).

10 LISAD Lisa 1. „Eesti taskukohase ja kättesaadava eluasemepoliitika võimaluste analüüs“, Tartu Ülikool ja Eesti Kunstiakadeemia, 202516

16 https://kliimaministeerium.ee/sites/default/files/documents/2025-10/Taskukohane%20eluase_Eesti_11-10.pdf