DP kooskõlastamine


1. SISSEJUHATUS
Rakvere linnas Kütuse tn 10 kinnistu detailplaneeringu koostamise aluseks on Osaühing Tarvas Invest taotlus Rakvere linnavalitsusele 03.11.2021.a. ja Rakvere Linnavalitsuse korraldus nr 794, 06. detsember 20212.a. Detailplaneeringu ala hõlmab Kütuse tn 10 kinnistut (katastriüksuse tunnus: 66301:032:0160) ja osaliselt sellega piirnevat tänavaala. Planeeritava ala suuruseks on u 14 000 m².
Planeeritav ala asub Rakvere linna idapoolses osas. Maaalast ida suunas piirneb kinnistuga Kütuse tänav, millelt on ka juurdepääsud planeeritavale kinnistule. Kinnistu sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. Kütuse tänava L1 kinnistu omanikuks on Rakvere Linn.
Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on ehitusõiguse määramine ärihoone ehitamiseks, lahendatakse veoautode ja haagiste parkimine, lahendatakse juurdepääsuteed ja liikluskorraldus, seatakse haljastuse, heakorra ja keskkonnakaitselised põhimõtted, tehnovõrkude ja -rajatiste asukohad ning seadusest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatused.
Rakvere linna üldplaneeringu kohaselt on planeeritava ala maakasutuse juhtotstarve ärihoonete ala (Ä) - Aitamaks kaasa Rakvere linna mitmekülgsele arengule ning vältimaks tõmbealade linnast välja kujunemist, on vajalik täiendavate ärimaade reserveerimine.
Üldplaneeringuga kavandatavad uued, äripiirkondade tarbeks reserveeritavad maa-alad asuvad:
Maakasutusstrateegia
Täiendavate ärimaade määratlemisel lähtutakse polüfunktsionaalse linnaruumi kvaliteetsemast kasutamisest ning linna kui terviku tasakaalustatud arengu vajadustest. Seetõttu on lisaks ärimaa juhtfunktsioonile määratud ka kõrvalsihtotstarbega alad. Ärimaa kõrvalsihtotstarbega elamualadel tuleb äritegevuse planeerimisel arvestada mõjudega elukeskkonnale (vältida tuleb liikluskoormuse olulist suurendamist).
Planeeringuga määratletud erinevate tingimustega asukohavaliku, parkimisvajaduste ja teeninduspiirkonna suhtes, võib eristada järgmisi funktsionaalselt erinevaid piirkondi:
• Kvaliteetruumis paiknev ärimaa;
• Lokaalsed keskused linnaosades;
• Trassiteenindus transiittee ääres.
Detailplaneeringu eesmärgid on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.
Kavandatav tegevus ei kuulu keskkonnamõju hindamise ja -juhtimise seaduses loetletud tegevuste hulka, mille puhul oleks vajalik kaaluda keskkonnamõjude eelhindamist.

2. DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUSED, LÄHTEDOKUMENDID JA DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISEKS TEHTUD TÖÖD
• Detailplaneeringu koostamise alused:
• 03.11.2021 a esitatud detailplaneeringu algatamise taotlus;
• Kütuse tn 10 kinnistu detailplaneeringu algatamise korraldus nr 794, 06.12.2022. a.

• Detailplaneeringu lähtedokumendid:
• Planeerimisseadus (vastu võetud 28.01.2015. a seadusega (RT I, 26.02.2015, 3), jõustunud 1.07.2015. a) ja kehtivad õigusaktid ning projekteerimisnormid;
• 17.02.2010. a kehtestatud Rakvere linna üldplaneering, kättesaadav http://www.rakvere.ee/yldplaneering2030/;
• Rakvere linnavolikogu 21. juuni 2017 määrusega nr 9 vastu võetud “Ehitustegevuse ja planeerimisalase tegevuse korraldamine”

• Detailplaneeringu koostamisel kasutatud tööd:
• Geodeetiline alusplaan. Teostaja – Sõmeru Maamõõdu OÜ (reg nr 10316891), töö nr 5802 (21.12.2021).;
Koordinaadid L-EST 97 süsteemis, kõrgused EH 2000 süsteemis.

Detailplaneeringu koostamisel ja vormistamisel on lähtutud planeerimisseadusest ning
17.10.2019 määrusest nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitamisele esitatavad nõuded“. Arvestatud on Siseministeeriumi poolt 2013. aastal koostatud juhendiga „Ruumilise planeerimise leppemärgid“.


3. OLEMASOLEVA OLUKORRA KIRJELDUS
3.1. Olemasolev olukord ja maaomand planeeritaval alal
Planeeritav ala hõlmab Rakvere ida osas asuvat Kütuse tn 10 kinnistut ja osaliselt sellega piirnevat tänavaala. Maaala piirneb edelapoolt tootmismaa sihtotstarbega kinnistuga, loode poolt üldkasutatava maaga ja ühe elamumaa kinnistuga. Kirdepoolsel küljel piirneb planeeritava kinnistuga Kütuse tänav. Teisel pool Kütuse tänavat on tegemist ärimaa sihtotstarbega kinnistutega..
Kinnistut iseloomustavad andmed on toodud tabelis 1.

Tabel Olemasolev olukord
Aadress/ nimetus
Pindala (m2)
Registriosa
Katastriüksuse sihtotstarve
Katastritunnus
Omanik
Hoonete arv

Kütuse tn 10

12962

407631

Maatulundusmaa 100 %

66301:032:0160

Osaühing Tarvas Invest

-

Kütuse tn 10 kinnistu on hoonestamata, tasapinnaline rohumaa kinnistu. Kinnistu sihtotstarve on hetkel maatulundusmaa. Kinnistule ulatub kitsendustest ja kaitsevöönditest vaid elektriõhuliini kaitsevöönd, mis on kinnistu kagupoolses nurgas ja mille suurus on 42,76 m².
Planeeringualale on võimalik juurdepääs kirde poolt asfaltkattega Kütuse tänavalt mille laius on u 8 m. Kütuse tänava liiklusintensiivsus on suhteliselt väike. Kõnniteid planeeritava ala läheduses rajatud ei ole, parkimine toimub krundisiseselt.



3.2. Linnaehituslik situatsioon ning selle analüüs
Detailplaneeringu ala paikneb Rakvere linna idaosas, Roodevälja linnaosas, linna läbivast raudteest u 400m lõuna pool, 17189 Rakvere sissesõit T2 vahetus läheduses. Planeeringuala asukoht on esitatud planeeringu joonistel.
Planeeritavast kinnistust lääne suunas jääb Vaala keskuse hoone, mida ümbritsevad asfalt- ja betoonkivikattega juurdepääsu- ja parkimisalad, vaheldudes murualadega. Kagu pool, ehk kinnistust allapoole jäävad samuti tühjad rohumaa kinnistud, millele on koostatud küll detailplaneeringud, kuid tänaseks ei ole ehitustegevus veel alanud. Läheduses on veel Kütuse tn 18a kinnistu, kus asub AS Circle K bensiini ja diislikütus tankla. Kütuse tn 18 kinnistutel asub OÜ Alexela Tanklad, bensiini ja diislikütuse automaattankla. Ning samas piirkonnas asub Kütuse tn 16 kinnistu, kus asub AS Propaan vedelgaasitankla (teenindushoone, vedelgaasi mobiilne mahuti, vedelgaasiballoonide hoidl.
Kütuse tänav on asfaltkattega kahesuunalise liiklusega. Kütuse tänaval puuduvad kõnniteed. Planeeritaval maa-ala on kogu kinnistu ulatuses tasase reljeefiga looduslik rohumaa.
Planeeritav ala asub Pandivere ja Adavere-Põltsamaa nitraaditundlikul alal ning nõrgalt kaitstud põhjaveega alal.

4. Planeeritud kinnistu ehitusõigus
Kinnistu ehitusõigustega (vt tabel 2) on määratud:
• kinnistu kasutamise sihtotstarve,
• hoonete suurim lubatud arv krundil,
• hoone suurim lubatud ehitusalune pind,
• hoone suurim lubatud kõrgus.

Tabel 2. Kruntide ehitusõigused
Pos. nr
Pindala (m²)
Planeeritud krundi maakasutuse siht­otstarve (vastavalt de­tailplaneeringu liigile*)
Suurim lubatud hoonete/ehitiste arv
Hoonte/ehititse suurim lubatud ehitisalune pind
(m²)
Maksimaalne täisehitus-protsent
(%)
Hoone/ehitise suurim lubatud kõrgus
Abs kõrgus, EH2000 kõrguste süsteemis (m)
1
12962
50% BT ja 50% BB
2
3000
25
88/83







* "Ruumilise planeerimise leppemärgid", Siseministeerium 2013: BT – kontori- ja büroohoone maa, BB – Kaubandus-, toitlustus- ja teenindushoone maa;

4.1. Nõuded planeeritud ehitistele
4.1.1. Ehituslikud nõuded
Planeeritav hoonestusala ja soovituslikud hoone asukohad kinnistul on näidatud detailplaneeringu põhijoonisel. Planeeritavatele hoonestusalale on lubatud ehitada kuni kaks ehitist.
Hoone projekteerimisel tuleb arvestada ümbritsevat miljööd ja ümbritsevat keskkonda.
Planeeritav hoone tuleb ehitada lähtudes vähemalt tulepüsivusklassi TP2 nõuetest. Planeeritav hoone projekteerida ja ehitada vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 “Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”.
Ehitusprojekti koostamisel kooskõlastada eskiislahendus Rakvere Linnavalitsuse arhitektiga.

4.1.2. Arhitektuurinõuded
Olulised arhitektuurinõuded krundi hoonestusele on toodud tabelis 3.

Tabel 3. Arhitektuurinõuded
Lubatud maksimaalne korruselisus
2
Katuse kalle
0-25 kraadi
Maksimaalne kõrgus
88/83m (abs EH2000 süsteemis)
Välisviimistluse materjalid
Hoone fassaadide välisviimistluses kasutada piirkonnale iseloomulikke ehitus- ja viimistlusmaterjale: krohv, puit, kivi, klaas. Imiteerivaid materjale fassaadide kujundusel mitte kasutada. Katusekattele piiranguid ei seata.

Piirded
Lahendatakse Ehitusprojektiga.
Täpsed arhitektuursed nõuded määrata Ehitusprojekti koostamisel, kuid arhitektuurne lahendus peab tagama sulandamise olemasolevasse miljöösse.

4.1.3 Tuleohutus
TULEOHUTUS

Planeeritav hoone tuleb ehitada lähtudes vähemalt tulepüsivusklassi TP2 nõuetest. Planeeritav hoone projekteerida ja ehitada vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 “Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele”.
Tule levik ühelt ehitiselt teisele ei tohi ohustada inimeste turvalisust ega põhjustada olulist kahju. Seetõttu peab ehitistevaheline kuja naaberkinnistute vahel takistama tule levikut teistele ehitisele, kusjuures juhul, kui ehitistevahelise kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega.
Vastutus tuleohutusnõuete täitmise eest krundil lasub selle omanikul. Kinnistule ei tohi rajada ehitisi ilma ehitusprojektita.
Lubatud hoonete kõrgus on 88 ja 83 m, vastavalt põhihoonel ja kõrvalhoonel, Abs kõrgus EH2000 kõrguste süsteemis, see on maapinnast kuni 12,5 m kõrge. Korruselisust detailplaneering ette ei näe, võib rajada nii ühekorruseliseid, kui ka kahekorruseliseid hooneid.
Detailplaneeringualal kavandatavad hooned jäävad teistest naaberkinnistute hoonetest vähemalt 8 m kaugusele.
Tulekustutustehnikaga juurdepääs planeeritaval kinnistul paiknevatele planeeritavatele hoonetele tagatakse juurdesõidutee kaudu Kütuse tänav L1 kinnistult. Nimetatud tänavaala on kõvakattega. Nimetatud tänavatele koormuspiiranguid määratud ei ole ja selle kandevõime on vähemalt 40 t. (laius on vähemalt 6,0 meetrit).
Tulekahju kustutamise vooluhulgad määratakse: “EVS 812-6:2012+ A1:2013 Ehitiste tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje veevarustus” alusel.
Tulekustutusvee nõutava koguse tagab olemasolev maa-alune hüdrant, mis asub planeeritava ala läheduses, üle tänava (Kütuse tn 9) – Hüdrant VID 1228, on tupiktoitega, 110 cm läbimõõduga, surve torustikus on 3,0 bar-i.
Teine hüdrant asub planeeritavast alast loodes u 140 meetri kaugusel. Hüdrant VID 1251 on ringtoitega, 200 cm läbimõõduga, surve torustikus on 3,0 bar-i.
Mõlemad hüdrandid on vastavalt tuletõrjehüdrantide tehnilise seisukorra kontrollimise aktile korras ja tagavad välistuletõrjeks vajaliku normvooluhulga 25 liitrit/sek.
Kruntidele rajatavatel hoonetel on VI kasutusviis, II tuleohuklassiga. Hoonetel on ühe tulekahju väliskustutusvee normvooluhulk 25 liitrit/sek. kuni kolme tunni jooksul.
Rajatavate hoonete ja parkimisalade vaheline ala rajada kõva kattega ja piisava laiusega, et tagada päästemeskonnale tegutsemisvõimalused.



4.1.4 Liikluskorraldus
Liikluskorraldust käesoleva detailplaneeringuga põhimõtteliselt ei muudeta. Planeeritavale kinnistule rajatakse olemasolevalt Kütuse tänavalt kaks juurdepääsuteed. Hetkel juurdepääs kinnistule puudub Juurdepääsu rajamise kohustus on kinnistu omanikul või arendajal.
Parkimise korraldamine
Parkimine toimub planeeritaval kinnistul. Parkimiskohad veoautodele ja autorongidele on näidatud põhijoonisel. Kütuse tänavall parkimist ei lubata, kuna tegemist on kitsa kahesuunalise liiklusega tänavaga.


4.2 Tehnovõrgud ja rajatised
4.2.1 Olemasolev olukord
Planeeritaval kinnistul on olemas vee- ja kanalisatsiooni ühendus. Liitumispunktid on toodud kinnistu piirile.
4.2.2 Veevarustus
Detailplaneering näeb ette, et planeeritava hoone veevarustus lahendatakse olemasoleva ühisveevõrgu torustiku baasil, millest on võimalik ühendada planeeritav peahoone. Kõrvalhoonele veevarustust ei vajata.

4.2.3 Reovee kanalisatsioon
Planeeritava peahoone kanalisatsioonitorustik lahendatakse ühisveevärgi kanalisatsiooni trassi baasil, mis on võimalik ühendada Kütuse tänaval asuvasse kanalisatsiooni trassi.
Kõrvalhoonele kanalisatsioonitrasst ei vajata
4.2.4 Elektrivarustus
Planeeritavate hoonete elektrivarustus lahendada vastavalt detailplaneeringu põhijoonisele ja Elektrilevi tehnilistele tingimustele nr 433672.
1. Detailplaneeringu alal näha ette koht uuele komplektalajaamale. Alajaama asukoht näha ette
planeeritava tee äärde, selle teenindamiseks peab jääma ööpäevaringne vaba juurdepääs. Uue
alajaamade toide planeerida 10 kV maakaabelliiniga RAKVERE PÕHJA 110/10 piirkonna alajaama UBJA
fiidrilt.
2. Uuest planeeritud alajaamast näha ette uutele objektidele välja eraldi fiidrite ringtoiteliinidena 0,4 kV
maakaabelliinid. Objektide elektrivarustuseks planeerida kinnistute piiridele 0,4 kV liitumiskilp. Liitumiskilp
planeerida tarbija krundi piirile teealasse. Liitumiskilp peab olema alati vabalt teenindatav.
3. Elektritoide liitumiskilbist objektini näha ette maakaabliga.
4. Elektrilevi OÜ tehnorajatiste maakasutusõigus tagada servituudialana, alajaamadele eraldi katastriüksusi
mitte moodustada.
5. Kõikide planeeritavate tänavate äärde näha ette perspektiivsete 10 ja 0,4 kV maakaablite koridor.
6. Elektrikaablite planeerimine piki sõiduteed ei ole lubatud. Samuti ei ole lubatud planeerida teisi
kommunikatsioone elektrikaablite kaitsetsoonidesse.
7. Elektrivõrgu väljaehitamine toimub vastavalt Elektrilevi OÜ liitumistingimustele.

4.2.5 Soojavarustus
Planeeritava hoone soojavarustus lahendatakse lokaalselt. Täpsem planeeritava hoone soojavarustus lahendatakse Ehitusprojektiga.

4.2.6 Sademevee ärajuhtimine
Teedelt ja katendiga aladelt mitte lasta sademeveel voolata naaberkinnistutele. Sademeveed immutada planeeritaval kinnistul olevatel haljasaladel.

4.3 Keskkonnakaitsetingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks
Kavandatav tegevus ei kuulu keskkonnamõju hindamise ja -juhtimise seaduses loetletud tegevuste hulka, mille puhul oleks vajalik kaaluda keskkonnamõjude eelhindamist. Rakvere linna üldplaneeringu kohaselt on planeeritava maaala juhtotstarve ärihoonete ala. Planeeritav maakasutuse otstarve saab olema ärimaa, seega ei ole tegemist üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga.
Planeeringualale ei ole kavandatud keskkonnaohtlikke rajatisi ja tegevusi. Reostatud sademevee tekke vältimiseks või selles reoainete koguse vähendamiseks peab reoveekogumisala (teid ja muid alasid), millelt sademevett ära juhitakse, regulaarselt kuivalt puhastama.
Krundi jäätmete kogumise korraldab krundi valdaja. Jäätmevaldaja on kohustatud käitlema tema valduses olevaid jäätmeid vastavalt kehtivatele jäätmeseaduse (RT I 2004, 9, 52) nõuetele või andma need käitlemiseks üle selleks õigust omavale isikule.


4.4 Planeeritav haljastus, keskkonnakaitsetingimused planeeringuga kavandatu elluviimiseks ning kuritegevusriske vähendavad nõuded
4.4.2 Planeeritav haljastus
Planeeritavale alale rajada haljastus vastavalt detailplaneeringu põhijoonisele. Lisaks tuleb ehiusprojekti koosseisus ette näha kõrghaljastuse rajamine vastavalt detailplaneeringu põhijoonisele.
4.4.3 Kuritegevusriske vähendavad nõuded
Eesti standardi EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine” kohaselt kasutada järgmisi aspekte kuritegevuse riski vähendamiseks:
1. tänavaalade valgustatus;
2. korrashoid, eriti kergestisüttiva prügi kiire eemaldamine, vähendab süütamise ohtu;
3. vastupidavate ukse- ja aknaraamide, lukkude, uste, akende ja klaaside kasutamine;
4. sissemurdmiste või vandalismiaktide sihtmärkide tugevdamine peale rünnakut vähendab intsidentide kordumise riski;
5. tulekindlate materjalide kasutamine, näiteks prügianumate puhul;
6. paigaldada tuletõrje- ning võimalusel ka valvesignalisatsioon.

5. Planeeringu realiseerimise võimalused
Kehtestatud detailplaneering on aluseks planeeringualal koostatavatele ehitusprojektidele. Ehitada võib ainult põhijoonisel näidatud hoonestusalale.

Ühendused tehnovõrkudega ehitatakse vastavalt kehtivatele õigusaktidele ning kokkuleppel tehnovõrkude valdajatega ja koostöös kinnistute omanikega.





Koostas Janno Jõe