Edastuskiri

OTSUS

Viimsi 28. mai 2026 nr 18

Viimsi Vallavolikogu 11.06.2002 otsusega nr 138

„Detailplaneeringu kehtestamine: maaüksus Jaani

VI“ kehtestatud detailplaneeringu osaliselt

kehtetuks tunnistamine elamumaa kruntide

täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna, lubatud

ehitusala ja krundi planeeritud sihtotstarvete osas

I. Asjaolud

Viimsi Vallavolikogu 11.06.2002 otsusega nr 138 kehtestati Pringi küla, Jaani-VI maaüksuse

detailplaneering (edaspidi ka detailplaneering), millega planeeriti 16 krunti – 11 elamu- ja

metsamaa krunti, üks sotsiaalmaa krunt, üks tootmismaa krunt, kolm transpordimaa krunti ning

määrati hoonestustingimused (vt detailplaneeringu põhijoonise planeeringualast vähendatud

väljavõte lisas joonisel nr 1). Planeeritava ala suurus oli 21 399 m².

Jaani-VI maaüksuse detailplaneering on osaliselt kehtetuks tunnistatud Viimsi Vallavolikogu

15.06.2021 otsusega nr 29 Käbi tee 1 ja Käbi tee 3 katastriüksuste (põhijoonisel vastavalt pos 8

ja pos 6) osas ning Viimsi Vallavolikogu 16.08.2022 otsusega nr 31 Käbi tee 7 katastriüksuse

(pos 2) osas – seega kolme elamu- ja metsamaa (edaspidi ka elamumaa) krundi osas.

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu kehtiv planeeringuala (vt detailplaneeringu kehtiva

planeeringuala asukohaskeem otsuse lisas joonisel nr 2) hõlmab järgmised Pringi külas asuvad

katastriüksused (aadressi järel on sulgudesse märgitud aadressile vastav krundi number

detailplaneeringu põhijoonisel, katastriüksuse katastritunnus, sihtotstarve ja pindala):

1. Käbi tee 2 (pos 7, 89001:003:1141, elamumaa 100%, 1463 m²);

2. Käbi tee 4 (pos 5, 89001:003:1143, elamumaa 100%, 1322 m²);

3. Käbi tee 5 (pos 4, 89001:003:1144, elamumaa 100%, 1503 m²);

4. Käbi tee 6 (pos 3, 89001:003:1145, elamumaa 100%, 1124 m²);

5. Käbi tee 8 (pos 1, 89001:003:1147, elamumaa 100%, 1170 m²);

6. Pähkli tee 7 (pos 10, 89001:003:1151, elamumaa 100%, 1294 m²);

7. Pähkli tee 8 (pos 12, 89001:003:1152, elamumaa 100%, 1222 m²);

8. Pähkli tee 10 (pos 11, 89001:003:1154, elamumaa 100%, 1184 m²);

9. Pähkli tee 9 (pos 9, 89001:003:1153, üldkasutatav maa 100%, 1468 m²);

10. Käbi tee 9 (pos 16, 89001:003:1148, tootmismaa 100%, 46 m²);

11. Käbi tee (pos 14, 89001:003:1149, transpordimaa 100%, 2256 m²);

12. Pähkli tee (pos 13, 89001:003:1155, transpordimaa 100%, 862 m²);

13. Vardi tee L13 (pos 15, 89001:003:1156, transpordimaa 100%, 2201 m²).

Kõik nimetatud katastriüksused on eraomandis.

2

11.11.2025 saatsid Käbi tee 4 katastriüksuse (katastritunnus 89001:003:1143, sihtotstarve

elamumaa 100%, pindala 1322 m²) omanikud Viimsi Vallavalitsusele (edaspidi ka vallavalitsus)

e-kirja (registreeritud Viimsi Vallavalitsuse dokumendiregistris nr 10-6/4346) küsimusega, kas on

võimalik tunnistada osaliselt kehtetuks katastriüksusel kehtiv Jaani-VI maaüksuse

detailplaneering Käbi tee 4 katastriüksuse osas, sest soovivad olemasoleva kodu suurendamist

juurdeehituse või abihoone näol ning selleks ehitisealuse pinna suurendamist, et krundi

täisehitusprotsent ulatuks 20-ni, sarnaselt ümbritsevate katastriüksustega.

Kehtiva detailplaneeringu kohaselt on Käbi tee 4 katastriüksusele (pos 5) antud ehitusõigus ühe

2-korruselise elamu ja ühe abihoone püstitamiseks ehitusaluse pinnaga kuni 225 m² ja

täisehitusprotsendiga kuni 17. Ehitisregistri andmete kohaselt paikneb Käbi tee 4 katastriüksusel

üks ühekorruseline üksikelamu ehitisealuse pinnaga 200 m².

Omanike soovi arutati Viimsi Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 26.11.2025 koosolekul. Kuivõrd

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringuga on osadele kruntidele, sh Käbi tee 4 katastriüksusele,

antud täisehitusprotsendiks vaid kuni 17, samas kui osadele teistele 20, otsustas komisjon, et

kuigi omanike ettepanek on tehtud vaid ühe katastriüksuse kohta, tuleks detailplaneeringu

osaliselt kehtetuks tunnistamist kaaluda detailplaneeringu kõikide nende elamumaa kruntide

osas, mille täisehitusprotsent on 17. Ühtlasi arutas komisjon, et kehtivas detailplaneeringus on

teisigi tingimusi, mis vajavad ülevaatamist – täisehitusprotsendiga seotud ehitusalune pind,

lubatud ehitusala (kehtivate seaduste kohaselt hoonestusala) ja krundi planeeritud sihtotstarbed.

Lisaks otsustas komisjon, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei ole põhjendatud

sotsiaalmaa, tootmismaa ja transpordimaa kruntide osas.

Käbi tee 4 katastriüksuse omanikud esitasid 09.12.2025 Viimsi Vallavalitsusele taotluse

(reg-nr 10-6/4346-5) Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks

Käbi tee 4 katastriüksuse osas, sest soovivad krundile lubatud täisehitusprotsendi tõstmist 20-ni,

et pere ruumivajadusi olemasoleval kodukrundil paremini lahendada.

II. Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise haldusakti õiguslikud alused ja

põhjendused

Detailplaneering koostatakse planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 124 lõike 1 kohaselt

kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumi osa kohta ning vajaduse korral avalikes veekogudes

kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitiste planeerimiseks. Sama

sätte lõike 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja

planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine, olles seeläbi lähiaastate ehitustegevuse

aluseks. Vastavalt PlanS § 124 lõikele 10 on detailplaneeringu koostamise korraldaja kohaliku

omavalitsuse üksus.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist reguleerib PlanS § 140, mille lõike 1 punkti 1 kohaselt

võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu

kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima,

ning sama sätte punkti 2 kohaselt võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada

kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib

planeeringu elluviimisest loobuda. Käesoleval juhul soovivad Käbi tee 4 katastriüksuse omanikud

PlanS § 140 lõike 1 punkti 2 kohaselt Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu elluviimisest

kehtestatud kujul loobuda. Seda toetab ka planeeringu koostamise korraldaja ehk kohaliku

omavalitsuse üksus.

3

Tulenevalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktist 33 ja PlanS § 140

lõikest 6 on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine vallavolikogu ainupädevuses.

PlanS § 140 lõike 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks juhul, kui on

tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osaliselt kehtetuks

tunnistamist. Planeeringu terviklahendus jääb pärast osalist kehtetuks tunnistamist ellu viidavaks,

sest kehtima jäävad kruntide jaotus ja piirid, juurdepääsud, tee- ja tehnovõrkude põhimõtteline

lahendus, elamumaa kasutamise põhisuund ning hoonete arvu ja korruselisuse tingimused

ulatuses, milles neid käesoleva otsusega kehtetuks ei tunnistata. Kehtetuks tunnistatavad

tingimused puudutavad üksnes neid elamumaa kruntide ehitusõiguse täpsustusi, mille järgimine

ei ole enam vajalik planeeringuala ruumilise terviku säilimiseks ning mille tõttu on ilmnenud korduv

vajadus anda projekteerimistingimusi või tunnistada detailplaneering katastriüksuste kaupa

kehtetuks.

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringuga planeeriti esialgu 11 elamu- ja metsamaa krunti, millele

anti ehitusõigus ühe 2-korruselise elamu ja ühe abihoone püstitamiseks täisehitusprotsendiga

vastavalt krundile 17 või 20. Täisehitusprotsent 17 oli ette nähtud seitsmele krundile (pos 2, pos 4,

pos 5, pos 6, pos 7, pos 8, pos 10) ja täisehitusprotsent 20 neljale krundile (pos 1, pos 3, pos 11,

pos 12).

Elamu- ja metsamaa kruntide suurused planeeriti Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringuga

vahemikus 1126–1516 m² ning ehitusaluste pindade suurused vahemikus 223–258 m².

Planeeritud kruntidele määrati ehitusalad, mis on üksteisest eraldatud metsaaladega. Käbi tee

äärsed krundid jagati pikema külje suhtes risti pooleks nii, et iga krundi ühele poole planeeriti

metsaala ja teisele poole ehitusala. Lisaks jäeti planeeringuala mõlema pikema külje äärde u

10 m laiune metsariba. Planeeritaval alal olev kõrghaljastus nähti ette säilitada, lähtudes puude

ja põõsaste inventariseerimise tulemustest. Samas on detailplaneeringu seletuskirja peatüki

„Keskkonnamõjude hinnang“ kokkuvõttes öeldud, et haljastuse osas praktiliselt ei ole võimalik

olemasolevat kõrghaljastust säilitada, kui siis haljastuseks sobivaid puuderühmi kruntide piiridel,

ning vajalik on uue haljastuse rajamine ehituse käigus.

Praeguseks on detailplaneering tunnistatud kehtetuks kolme elamumaa krundi osas – 15.06.2021

Käbi tee 1 ja Käbi tee 3 katastriüksuste (pos 8 ja pos 6) osas ning 16.08.2022 Käbi tee 7

katastriüksuse (pos 2) osas. Kõigi nende kolme katastriüksuse täisehitusprotsent oli 17. Käbi

tee 1 ja Käbi tee 3 katastriüksuste osas oli detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise

eesmärk hoonestusala muutmine, et oleks võimalik abihoone ehitada hoonestusalast väljapoole,

kuna detailplaneeringuga määratud hoonestusala ulatuses ei olnud võimalik detailplaneeringuga

määratud ehitusõigust realiseerida. Käbi tee 7 katastriüksuse osas oli detailplaneeringu osaliselt

kehtetuks tunnistamise eesmärk nii krundi hoonestusala muutmine, arvestades krundil kasvavaid

kõrge väärtusega puid, kui ka krundi täisehitusprotsendi suurendamine vastavalt kehtivale Viimsi

valla üldplaneeringu teemaplaneeringule „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine.

Elamuehituse põhimõtted“, mille kohaselt on üksikelamukrundi suurim lubatud täisehitusprotsent

katastriüksuse pindalast 20. Mõlemas otsuses rõhutati, et projekteerimistingimuste andmisel on

selles vajalik märkida dendroloogilise hindamise tulemusel ka säilitamise kohustusega puud.

Samuti on praeguseks antud erinevatel eesmärkidel välja projekteerimistingimused

detailplaneeringu esialgu kehtinud planeeringualal paiknevatest elamumaa katastriüksustest

seitsmele. Projekteerimistingimused on antud ajalises järjekorras järgmistele katastriüksustele –

Käbi tee 6 (19.03.2020), Käbi tee 2 (30.11.2020), Käbi tee 4 (02.12.2020), Käbi tee 8

(02.12.2020), Käbi tee 1 (21.09.2021), Käbi tee 7 (21.06.2023) ja Pähkli tee 7 (04.08.2025),

millest Käbi tee 1 ja Käbi tee 7 katastriüksuste osas oli detailplaneering selleks hetkeks juba

4

kehtetuks tunnistatud. Seega ülejäänud projekteerimistingimused anti välja kehtivat

detailplaneeringut täpsustavatena.

Käbi tee 2 (pos 7), Käbi tee 4 (pos 5), Käbi tee 6 (pos 3), Käbi tee 8 (pos 1) ja Pähkli tee 7 (pos 10)

katastriüksuste puhul anti detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused välja EhS

§ 27 lõike 4 punkti 2 alusel üksikelamu püstitamiseks hoonestusala tingimuste täpsustamiseks.

EhS § 27 lõike 4 punkti 2 kohaselt saab projekteerimistingimustega täpsustada asjakohasel juhul

hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud hoonestusala tingimusi, sealhulgas

hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10%

ulatuses esialgsest lahendusest.

Käbi tee 1 (pos 8) katastriüksusele anti projekteerimistingimused EhS § 26 lõigete 1–4 ning PlanS

§ 125 lõike 5 alusel abihoone püstitamiseks ning Käbi tee 7 (pos 2) katastriüksusele üksikelamu

püstitamiseks.

Eeltoodust nähtub, et Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringut on korduvalt osaliselt kehtetuks

tunnistatud või sellele täpsustavaid projekteerimistingimusi antud, kas ebasobiliku

täisehitusprotsendi või piiratud ehitusala tõttu, kusjuures lubatud ehitusala ulatuses ei pruugi olla

detailplaneeringuga määratud ehitusõigust võimalik realiseerida, ning ka seekord on omanike

taotlus esitatud samadel eeltoodud põhjustel. Sellest tulenevalt on mõistlik vaadata kogu

planeeringuala tervikuna ning kehtetuks tunnistada kõikidele Jaani-VI maaüksuse

detailplaneeringu elamumaa kruntidele kehtestatud järgmised takistavad tingimused –

täisehitusprotsent, sellega seotud ehitusalune pind ning lubatud ehitusala. Pärast

detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamist tuleb antud tingimuste osas lähtuda Viimsi valla

kehtivast üldplaneeringust ja selle teemaplaneeringutest ning muudest asjakohastest seadustest.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine sotsiaalmaa, tootmismaa ja transpordimaa kruntide

osas ei ole põhjendatud.

Kehtetuks tuleb tunnistada ka tingimused, mis määravad krundi planeeritud sihtotstarbed.

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringuga esialgu planeeritud elamu- ja metsamaa kruntidele on

ette nähtud maatulundusmaa ja elamumaa sihtotstarbed samaaegselt, kuid vastavalt

maakatastriseaduse § 18² lõikele 2 ei määrata enam katastriüksusele maatulundusmaa

sihtotstarbega samaaegselt elamumaa sihtotstarvet. Selline muudatus jõustus 01.07.2018. Enne

seda kuupäeva on mitmetes varasemates planeeringutes tavapärane, et krundile määrati

maatulundusmaa ja elamumaa sihtotstarbed samaaegselt. Tänaseks on kõikide Käbi tee ja

Pähkli tee äärsete elamu ehitamiseks mõeldud katastriüksuste sihtotstarve korrigeeritud ning

neile on määratud katastris 100% elamumaa sihtotstarve.

PlanS § 124 lõige 2 sätestab, et detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus.

Kohtupraktikast tuleneb, et mida rohkem aega on detailplaneeringu kehtestamisest möödas, seda

ebatõenäolisem on selle asjakohasus, et detailplaneeringut saaks muutmata kujul realiseerida.

Jaani-VI maaüksuse detailplaneering kehtestati 11.06.2002, mistõttu tuleb selle kehtetuks

tunnistamise kaalumisel hinnata, kas üle 23 aasta tagasi määratud täisehitusprotsendi,

ehitusaluse pinna, lubatud ehitusala ja planeeritud sihtotstarvete tingimused on endiselt vajalikud

ja proportsionaalsed. Haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 64 lõike 3 kohaselt tuleb

kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise

tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise

põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku

muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid.

HMS § 5 lõike 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti

võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.

5

Kõiki eespool nimetatud asjaolusid kogumina hinnates on praegusel juhul, arvestades kohaliku

omavalitsuse üksuse huvisid, põhjendatud tunnistada Jaani-VI maaüksuse detailplaneering

osaliselt kehtetuks elamumaa kruntide täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna, lubatud ehitusala

ja krundi planeeritud sihtotstarvete osas, riivamata sealjuures kolmandate isikute huvisid ja üldist

avalikku huvi.

III. Haldusakti eelnõu kooskõlastamine ja arvamuse avaldamine

PlanS § 140 lõike 3 alusel esitati 01.04.2026 Viimsi Vallavolikogu otsuse eelnõu „Viimsi

Vallavolikogu 11.06.2002 otsusega nr 138 „Detailplaneeringu kehtestamine: maaüksus Jaani VI“

kehtestatud detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine elamumaa kruntide

täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna, lubatud ehitusala ja krundi planeeritud sihtotstarvete osas“

PlanS § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele kooskõlastamiseks ning PlanS § 127 lõikes 2

nimetatud isikutele arvamuse andmiseks.

Kooskõlastajana kaasatud Terviseamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 21.04.2026 kirja

(reg-nr 10-6/1359-1), et Terviseamet on tutvunud esitatud detailplaneeringu osaliselt kehtetuks

tunnistamise otsuse eelnõuga, kuid lisatud materjalides ei käsitleta Terviseameti pädevusse

jäävaid küsimusi. Sellest tulenevalt ei pea Terviseamet võimalikuks osaleda detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamise protsessis.

Kooskõlastajana kaasatud Keskkonnaamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 24.04.2026 seisukoha

(reg-nr 10-6/1360-1), et Keskkonnaamet on tutvunud esitatud otsuse eelnõu ja selles toodud

kaalutlustega ning märkis, et ei oma vastuväiteid ega ettepanekuid otsuse eelnõu osas.

Keskkonnaameti seisukoht on antud Keskkonnaameti pädevusse jäävas osas.

Kooskõlastajana kaasatud Päästeamet ning arvamuse andmise eesmärgil kaasatud isikud ja

asutused ei andnud ettenähtud aja jooksul tagasisidet.

PlanS § 140 lõikes 4 sätestatakse, et kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva

jooksul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest arvates

kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist,

loetakse otsuse eelnõu kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse

andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.

Eespool toodust tulenevalt leiab Viimsi Vallavolikogu, et Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu

osaliselt kehtetuks tunnistamine elamumaa kruntide täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna,

lubatud ehitusala ja krundi planeeritud sihtotstarvete osas ei too planeeringuala naabruses

asuvatele puudutatud isikutele kaasa negatiivseid mõjutusi ega nende olukorra halvenemist.

Samuti puudub avalik huvi, mis välistaks detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise.

Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine ei riiva kolmandate isikute õigusi ega huvisid.

Lähtudes eespool toodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22

lõike 1 punkti 33, planeerimisseaduse § 140 lõike 1 punkti 2 ja lõike 6 ning haldusmenetluse

seaduse § 64 lõiked 2 ja 3, § 68 lõike 2 ja § 70 lõike 1,

Viimsi Vallavolikogu

OTSUSTAB:

1. Tunnistada osaliselt kehtetuks Viimsi Vallavolikogu 11.06.2002 otsusega nr 138

„Detailplaneeringu kehtestamine: maaüksus Jaani VI“ kehtestatud detailplaneering elamumaa

6

kruntide täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna, lubatud ehitusala ja krundi planeeritud

sihtotstarvete osas.

2. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

3. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie

Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates.

(allkirjastatud digitaalselt)

Taavi Kotka

vallavolikogu esimees

Lisa Viimsi Vallavolikogu

28.05.2026 otsusele nr 18

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu

põhijoonise vähendatud väljavõte ning

kehtiva planeeringuala asukohaskeem

Joonis 1. Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu põhijoonise planeeringualast vähendatud väljavõte.

Joonis 2. Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu kehtiva planeeringuala asukohaskeem.

OTSUS

Viimsi 28. mai 2026 nr 18

Viimsi Vallavolikogu 11.06.2002 otsusega nr 138

„Detailplaneeringu kehtestamine: maaüksus Jaani

VI“ kehtestatud detailplaneeringu osaliselt

kehtetuks tunnistamine elamumaa kruntide

täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna, lubatud

ehitusala ja krundi planeeritud sihtotstarvete osas

I. Asjaolud

Viimsi Vallavolikogu 11.06.2002 otsusega nr 138 kehtestati Pringi küla, Jaani-VI maaüksuse

detailplaneering (edaspidi ka detailplaneering), millega planeeriti 16 krunti – 11 elamu- ja

metsamaa krunti, üks sotsiaalmaa krunt, üks tootmismaa krunt, kolm transpordimaa krunti ning

määrati hoonestustingimused (vt detailplaneeringu põhijoonise planeeringualast vähendatud

väljavõte lisas joonisel nr 1). Planeeritava ala suurus oli 21 399 m².

Jaani-VI maaüksuse detailplaneering on osaliselt kehtetuks tunnistatud Viimsi Vallavolikogu

15.06.2021 otsusega nr 29 Käbi tee 1 ja Käbi tee 3 katastriüksuste (põhijoonisel vastavalt pos 8

ja pos 6) osas ning Viimsi Vallavolikogu 16.08.2022 otsusega nr 31 Käbi tee 7 katastriüksuse

(pos 2) osas – seega kolme elamu- ja metsamaa (edaspidi ka elamumaa) krundi osas.

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu kehtiv planeeringuala (vt detailplaneeringu kehtiva

planeeringuala asukohaskeem otsuse lisas joonisel nr 2) hõlmab järgmised Pringi külas asuvad

katastriüksused (aadressi järel on sulgudesse märgitud aadressile vastav krundi number

detailplaneeringu põhijoonisel, katastriüksuse katastritunnus, sihtotstarve ja pindala):

1. Käbi tee 2 (pos 7, 89001:003:1141, elamumaa 100%, 1463 m²);

2. Käbi tee 4 (pos 5, 89001:003:1143, elamumaa 100%, 1322 m²);

3. Käbi tee 5 (pos 4, 89001:003:1144, elamumaa 100%, 1503 m²);

4. Käbi tee 6 (pos 3, 89001:003:1145, elamumaa 100%, 1124 m²);

5. Käbi tee 8 (pos 1, 89001:003:1147, elamumaa 100%, 1170 m²);

6. Pähkli tee 7 (pos 10, 89001:003:1151, elamumaa 100%, 1294 m²);

7. Pähkli tee 8 (pos 12, 89001:003:1152, elamumaa 100%, 1222 m²);

8. Pähkli tee 10 (pos 11, 89001:003:1154, elamumaa 100%, 1184 m²);

9. Pähkli tee 9 (pos 9, 89001:003:1153, üldkasutatav maa 100%, 1468 m²);

10. Käbi tee 9 (pos 16, 89001:003:1148, tootmismaa 100%, 46 m²);

11. Käbi tee (pos 14, 89001:003:1149, transpordimaa 100%, 2256 m²);

12. Pähkli tee (pos 13, 89001:003:1155, transpordimaa 100%, 862 m²);

13. Vardi tee L13 (pos 15, 89001:003:1156, transpordimaa 100%, 2201 m²).

Kõik nimetatud katastriüksused on eraomandis.

2

11.11.2025 saatsid Käbi tee 4 katastriüksuse (katastritunnus 89001:003:1143, sihtotstarve

elamumaa 100%, pindala 1322 m²) omanikud Viimsi Vallavalitsusele (edaspidi ka vallavalitsus)

e-kirja (registreeritud Viimsi Vallavalitsuse dokumendiregistris nr 10-6/4346) küsimusega, kas on

võimalik tunnistada osaliselt kehtetuks katastriüksusel kehtiv Jaani-VI maaüksuse

detailplaneering Käbi tee 4 katastriüksuse osas, sest soovivad olemasoleva kodu suurendamist

juurdeehituse või abihoone näol ning selleks ehitisealuse pinna suurendamist, et krundi

täisehitusprotsent ulatuks 20-ni, sarnaselt ümbritsevate katastriüksustega.

Kehtiva detailplaneeringu kohaselt on Käbi tee 4 katastriüksusele (pos 5) antud ehitusõigus ühe

2-korruselise elamu ja ühe abihoone püstitamiseks ehitusaluse pinnaga kuni 225 m² ja

täisehitusprotsendiga kuni 17. Ehitisregistri andmete kohaselt paikneb Käbi tee 4 katastriüksusel

üks ühekorruseline üksikelamu ehitisealuse pinnaga 200 m².

Omanike soovi arutati Viimsi Vallavalitsuse planeerimiskomisjoni 26.11.2025 koosolekul. Kuivõrd

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringuga on osadele kruntidele, sh Käbi tee 4 katastriüksusele,

antud täisehitusprotsendiks vaid kuni 17, samas kui osadele teistele 20, otsustas komisjon, et

kuigi omanike ettepanek on tehtud vaid ühe katastriüksuse kohta, tuleks detailplaneeringu

osaliselt kehtetuks tunnistamist kaaluda detailplaneeringu kõikide nende elamumaa kruntide

osas, mille täisehitusprotsent on 17. Ühtlasi arutas komisjon, et kehtivas detailplaneeringus on

teisigi tingimusi, mis vajavad ülevaatamist – täisehitusprotsendiga seotud ehitusalune pind,

lubatud ehitusala (kehtivate seaduste kohaselt hoonestusala) ja krundi planeeritud sihtotstarbed.

Lisaks otsustas komisjon, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei ole põhjendatud

sotsiaalmaa, tootmismaa ja transpordimaa kruntide osas.

Käbi tee 4 katastriüksuse omanikud esitasid 09.12.2025 Viimsi Vallavalitsusele taotluse

(reg-nr 10-6/4346-5) Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamiseks

Käbi tee 4 katastriüksuse osas, sest soovivad krundile lubatud täisehitusprotsendi tõstmist 20-ni,

et pere ruumivajadusi olemasoleval kodukrundil paremini lahendada.

II. Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise haldusakti õiguslikud alused ja

põhjendused

Detailplaneering koostatakse planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 124 lõike 1 kohaselt

kohaliku omavalitsuse üksuse territooriumi osa kohta ning vajaduse korral avalikes veekogudes

kaldaga püsivalt ühendatud või kaldaga funktsionaalselt seotud ehitiste planeerimiseks. Sama

sätte lõike 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärk eelkõige üldplaneeringu elluviimine ja

planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine, olles seeläbi lähiaastate ehitustegevuse

aluseks. Vastavalt PlanS § 124 lõikele 10 on detailplaneeringu koostamise korraldaja kohaliku

omavalitsuse üksus.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist reguleerib PlanS § 140, mille lõike 1 punkti 1 kohaselt

võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui detailplaneeringu

kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima,

ning sama sätte punkti 2 kohaselt võib kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada

kehtetuks, kui planeeringu koostamise korraldaja või planeeritava kinnistu omanik soovib

planeeringu elluviimisest loobuda. Käesoleval juhul soovivad Käbi tee 4 katastriüksuse omanikud

PlanS § 140 lõike 1 punkti 2 kohaselt Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu elluviimisest

kehtestatud kujul loobuda. Seda toetab ka planeeringu koostamise korraldaja ehk kohaliku

omavalitsuse üksus.

3

Tulenevalt kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktist 33 ja PlanS § 140

lõikest 6 on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine vallavolikogu ainupädevuses.

PlanS § 140 lõike 2 kohaselt võib detailplaneeringu tunnistada osaliselt kehtetuks juhul, kui on

tagatud planeeringu terviklahenduse elluviimine pärast detailplaneeringu osaliselt kehtetuks

tunnistamist. Planeeringu terviklahendus jääb pärast osalist kehtetuks tunnistamist ellu viidavaks,

sest kehtima jäävad kruntide jaotus ja piirid, juurdepääsud, tee- ja tehnovõrkude põhimõtteline

lahendus, elamumaa kasutamise põhisuund ning hoonete arvu ja korruselisuse tingimused

ulatuses, milles neid käesoleva otsusega kehtetuks ei tunnistata. Kehtetuks tunnistatavad

tingimused puudutavad üksnes neid elamumaa kruntide ehitusõiguse täpsustusi, mille järgimine

ei ole enam vajalik planeeringuala ruumilise terviku säilimiseks ning mille tõttu on ilmnenud korduv

vajadus anda projekteerimistingimusi või tunnistada detailplaneering katastriüksuste kaupa

kehtetuks.

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringuga planeeriti esialgu 11 elamu- ja metsamaa krunti, millele

anti ehitusõigus ühe 2-korruselise elamu ja ühe abihoone püstitamiseks täisehitusprotsendiga

vastavalt krundile 17 või 20. Täisehitusprotsent 17 oli ette nähtud seitsmele krundile (pos 2, pos 4,

pos 5, pos 6, pos 7, pos 8, pos 10) ja täisehitusprotsent 20 neljale krundile (pos 1, pos 3, pos 11,

pos 12).

Elamu- ja metsamaa kruntide suurused planeeriti Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringuga

vahemikus 1126–1516 m² ning ehitusaluste pindade suurused vahemikus 223–258 m².

Planeeritud kruntidele määrati ehitusalad, mis on üksteisest eraldatud metsaaladega. Käbi tee

äärsed krundid jagati pikema külje suhtes risti pooleks nii, et iga krundi ühele poole planeeriti

metsaala ja teisele poole ehitusala. Lisaks jäeti planeeringuala mõlema pikema külje äärde u

10 m laiune metsariba. Planeeritaval alal olev kõrghaljastus nähti ette säilitada, lähtudes puude

ja põõsaste inventariseerimise tulemustest. Samas on detailplaneeringu seletuskirja peatüki

„Keskkonnamõjude hinnang“ kokkuvõttes öeldud, et haljastuse osas praktiliselt ei ole võimalik

olemasolevat kõrghaljastust säilitada, kui siis haljastuseks sobivaid puuderühmi kruntide piiridel,

ning vajalik on uue haljastuse rajamine ehituse käigus.

Praeguseks on detailplaneering tunnistatud kehtetuks kolme elamumaa krundi osas – 15.06.2021

Käbi tee 1 ja Käbi tee 3 katastriüksuste (pos 8 ja pos 6) osas ning 16.08.2022 Käbi tee 7

katastriüksuse (pos 2) osas. Kõigi nende kolme katastriüksuse täisehitusprotsent oli 17. Käbi

tee 1 ja Käbi tee 3 katastriüksuste osas oli detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise

eesmärk hoonestusala muutmine, et oleks võimalik abihoone ehitada hoonestusalast väljapoole,

kuna detailplaneeringuga määratud hoonestusala ulatuses ei olnud võimalik detailplaneeringuga

määratud ehitusõigust realiseerida. Käbi tee 7 katastriüksuse osas oli detailplaneeringu osaliselt

kehtetuks tunnistamise eesmärk nii krundi hoonestusala muutmine, arvestades krundil kasvavaid

kõrge väärtusega puid, kui ka krundi täisehitusprotsendi suurendamine vastavalt kehtivale Viimsi

valla üldplaneeringu teemaplaneeringule „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine.

Elamuehituse põhimõtted“, mille kohaselt on üksikelamukrundi suurim lubatud täisehitusprotsent

katastriüksuse pindalast 20. Mõlemas otsuses rõhutati, et projekteerimistingimuste andmisel on

selles vajalik märkida dendroloogilise hindamise tulemusel ka säilitamise kohustusega puud.

Samuti on praeguseks antud erinevatel eesmärkidel välja projekteerimistingimused

detailplaneeringu esialgu kehtinud planeeringualal paiknevatest elamumaa katastriüksustest

seitsmele. Projekteerimistingimused on antud ajalises järjekorras järgmistele katastriüksustele –

Käbi tee 6 (19.03.2020), Käbi tee 2 (30.11.2020), Käbi tee 4 (02.12.2020), Käbi tee 8

(02.12.2020), Käbi tee 1 (21.09.2021), Käbi tee 7 (21.06.2023) ja Pähkli tee 7 (04.08.2025),

millest Käbi tee 1 ja Käbi tee 7 katastriüksuste osas oli detailplaneering selleks hetkeks juba

4

kehtetuks tunnistatud. Seega ülejäänud projekteerimistingimused anti välja kehtivat

detailplaneeringut täpsustavatena.

Käbi tee 2 (pos 7), Käbi tee 4 (pos 5), Käbi tee 6 (pos 3), Käbi tee 8 (pos 1) ja Pähkli tee 7 (pos 10)

katastriüksuste puhul anti detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused välja EhS

§ 27 lõike 4 punkti 2 alusel üksikelamu püstitamiseks hoonestusala tingimuste täpsustamiseks.

EhS § 27 lõike 4 punkti 2 kohaselt saab projekteerimistingimustega täpsustada asjakohasel juhul

hoone või olulise rajatise detailplaneeringus käsitletud hoonestusala tingimusi, sealhulgas

hoonestusala suurendamist, vähendamist, keeramist või nihutamist, kuid mitte rohkem kui 10%

ulatuses esialgsest lahendusest.

Käbi tee 1 (pos 8) katastriüksusele anti projekteerimistingimused EhS § 26 lõigete 1–4 ning PlanS

§ 125 lõike 5 alusel abihoone püstitamiseks ning Käbi tee 7 (pos 2) katastriüksusele üksikelamu

püstitamiseks.

Eeltoodust nähtub, et Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringut on korduvalt osaliselt kehtetuks

tunnistatud või sellele täpsustavaid projekteerimistingimusi antud, kas ebasobiliku

täisehitusprotsendi või piiratud ehitusala tõttu, kusjuures lubatud ehitusala ulatuses ei pruugi olla

detailplaneeringuga määratud ehitusõigust võimalik realiseerida, ning ka seekord on omanike

taotlus esitatud samadel eeltoodud põhjustel. Sellest tulenevalt on mõistlik vaadata kogu

planeeringuala tervikuna ning kehtetuks tunnistada kõikidele Jaani-VI maaüksuse

detailplaneeringu elamumaa kruntidele kehtestatud järgmised takistavad tingimused –

täisehitusprotsent, sellega seotud ehitusalune pind ning lubatud ehitusala. Pärast

detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamist tuleb antud tingimuste osas lähtuda Viimsi valla

kehtivast üldplaneeringust ja selle teemaplaneeringutest ning muudest asjakohastest seadustest.

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine sotsiaalmaa, tootmismaa ja transpordimaa kruntide

osas ei ole põhjendatud.

Kehtetuks tuleb tunnistada ka tingimused, mis määravad krundi planeeritud sihtotstarbed.

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringuga esialgu planeeritud elamu- ja metsamaa kruntidele on

ette nähtud maatulundusmaa ja elamumaa sihtotstarbed samaaegselt, kuid vastavalt

maakatastriseaduse § 18² lõikele 2 ei määrata enam katastriüksusele maatulundusmaa

sihtotstarbega samaaegselt elamumaa sihtotstarvet. Selline muudatus jõustus 01.07.2018. Enne

seda kuupäeva on mitmetes varasemates planeeringutes tavapärane, et krundile määrati

maatulundusmaa ja elamumaa sihtotstarbed samaaegselt. Tänaseks on kõikide Käbi tee ja

Pähkli tee äärsete elamu ehitamiseks mõeldud katastriüksuste sihtotstarve korrigeeritud ning

neile on määratud katastris 100% elamumaa sihtotstarve.

PlanS § 124 lõige 2 sätestab, et detailplaneering on lähiaastate ehitustegevuse alus.

Kohtupraktikast tuleneb, et mida rohkem aega on detailplaneeringu kehtestamisest möödas, seda

ebatõenäolisem on selle asjakohasus, et detailplaneeringut saaks muutmata kujul realiseerida.

Jaani-VI maaüksuse detailplaneering kehtestati 11.06.2002, mistõttu tuleb selle kehtetuks

tunnistamise kaalumisel hinnata, kas üle 23 aasta tagasi määratud täisehitusprotsendi,

ehitusaluse pinna, lubatud ehitusala ja planeeritud sihtotstarvete tingimused on endiselt vajalikud

ja proportsionaalsed. Haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 64 lõike 3 kohaselt tuleb

kaalutlusõiguse teostamisel arvestada haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise

tagajärgi isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise

põhjuste olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku

muu tegevusega, haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid.

HMS § 5 lõike 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti

võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele.

5

Kõiki eespool nimetatud asjaolusid kogumina hinnates on praegusel juhul, arvestades kohaliku

omavalitsuse üksuse huvisid, põhjendatud tunnistada Jaani-VI maaüksuse detailplaneering

osaliselt kehtetuks elamumaa kruntide täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna, lubatud ehitusala

ja krundi planeeritud sihtotstarvete osas, riivamata sealjuures kolmandate isikute huvisid ja üldist

avalikku huvi.

III. Haldusakti eelnõu kooskõlastamine ja arvamuse avaldamine

PlanS § 140 lõike 3 alusel esitati 01.04.2026 Viimsi Vallavolikogu otsuse eelnõu „Viimsi

Vallavolikogu 11.06.2002 otsusega nr 138 „Detailplaneeringu kehtestamine: maaüksus Jaani VI“

kehtestatud detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine elamumaa kruntide

täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna, lubatud ehitusala ja krundi planeeritud sihtotstarvete osas“

PlanS § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele kooskõlastamiseks ning PlanS § 127 lõikes 2

nimetatud isikutele arvamuse andmiseks.

Kooskõlastajana kaasatud Terviseamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 21.04.2026 kirja

(reg-nr 10-6/1359-1), et Terviseamet on tutvunud esitatud detailplaneeringu osaliselt kehtetuks

tunnistamise otsuse eelnõuga, kuid lisatud materjalides ei käsitleta Terviseameti pädevusse

jäävaid küsimusi. Sellest tulenevalt ei pea Terviseamet võimalikuks osaleda detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamise protsessis.

Kooskõlastajana kaasatud Keskkonnaamet saatis Viimsi Vallavalitsusele 24.04.2026 seisukoha

(reg-nr 10-6/1360-1), et Keskkonnaamet on tutvunud esitatud otsuse eelnõu ja selles toodud

kaalutlustega ning märkis, et ei oma vastuväiteid ega ettepanekuid otsuse eelnõu osas.

Keskkonnaameti seisukoht on antud Keskkonnaameti pädevusse jäävas osas.

Kooskõlastajana kaasatud Päästeamet ning arvamuse andmise eesmärgil kaasatud isikud ja

asutused ei andnud ettenähtud aja jooksul tagasisidet.

PlanS § 140 lõikes 4 sätestatakse, et kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva

jooksul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest arvates

kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist,

loetakse otsuse eelnõu kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse

andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.

Eespool toodust tulenevalt leiab Viimsi Vallavolikogu, et Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu

osaliselt kehtetuks tunnistamine elamumaa kruntide täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna,

lubatud ehitusala ja krundi planeeritud sihtotstarvete osas ei too planeeringuala naabruses

asuvatele puudutatud isikutele kaasa negatiivseid mõjutusi ega nende olukorra halvenemist.

Samuti puudub avalik huvi, mis välistaks detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise.

Detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamine ei riiva kolmandate isikute õigusi ega huvisid.

Lähtudes eespool toodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22

lõike 1 punkti 33, planeerimisseaduse § 140 lõike 1 punkti 2 ja lõike 6 ning haldusmenetluse

seaduse § 64 lõiked 2 ja 3, § 68 lõike 2 ja § 70 lõike 1,

Viimsi Vallavolikogu

OTSUSTAB:

1. Tunnistada osaliselt kehtetuks Viimsi Vallavolikogu 11.06.2002 otsusega nr 138

„Detailplaneeringu kehtestamine: maaüksus Jaani VI“ kehtestatud detailplaneering elamumaa

6

kruntide täisehitusprotsendi, ehitusaluse pinna, lubatud ehitusala ja krundi planeeritud

sihtotstarvete osas.

2. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

3. Otsust on võimalik vaidlustada Tallinna Halduskohtus (Pärnu mnt 7, Tallinn) või esitada vaie

Viimsi Vallavolikogule 30 päeva jooksul otsuse teatavakstegemisest arvates.

(allkirjastatud digitaalselt)

Taavi Kotka

vallavolikogu esimees

Lisa Viimsi Vallavolikogu

28.05.2026 otsusele nr 18

Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu

põhijoonise vähendatud väljavõte ning

kehtiva planeeringuala asukohaskeem

Joonis 1. Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu põhijoonise planeeringualast vähendatud väljavõte.

Joonis 2. Jaani-VI maaüksuse detailplaneeringu kehtiva planeeringuala asukohaskeem.