Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaruum.ee

Registrikood 70003098

Ringtee 20 kinnisasja osalise

omandamise menetlusest

Olete pöördunud Maa- ja Ruumiameti (MaRu) poole 28.05.2026 e-kirjaga, milles palute Ringtee 20 ja Kaseküla tn 8 kinnisasjade vahetamise sobimatuse vaatest selgitust, kas vahetamise põhimõtted ja

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) tõlgendus on vahepeal muutunud. Samuti

palute MaRu hinnangut, milliseid kinnisasju oleks Ringtee 20 kinnisasja osa vastu võimalik vahetusmaaks pakkuda, et see vastaks seaduse põhimõtetele. Lisaks olete edastanud meile vastamiseks

Tava Mets OÜ poolt konkreetses menetluses saadetud küsimused.

MaRu´le esitatud päring on eeskätt seotud küsimustega, kuidas tuleb vahetusmaa sobivuse hindamisel

arvestada katastriüksuse sihtotstarvet, üldplaneeringu juhtotstarvet ning hindamisel tuvastatud parimat

kasutust. MaRu hinnangul ei ole vahetamise põhimõtted võrreldes varasemate arutelude ja 15.10.2024 koosoleku memoga muutunud. Koosoleku memos kajastatud põhimõtted o n mõeldud praktilise

juhisena sobiva vahetusmaa eelvalikuks ja need ei asenda KAHOS´es sätestatud õiguslikke kriteeriume. Allolevalt selgitame veel kord oma seisukohti ja KAHOS´e tõlgendust - sarnaselt, nagu

oleme seda praktiseerinud ka MaRu vahetusmenetlustes, nt Rail Baltica raudtee tarbeks maade riigile

omandamisel.

KAHOS´e § 22 lõike 1 kohaselt on menetluse läbiviijal õigus tulenevalt olukorrast pakkuda kinnisasja

omandamist rahas, kiirmenetlust, kinnisasja vahetamist või maakorralduse läbiviimist. Sama seaduse § 11 lõike 3 kohaselt makstakse tasu rahas, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Seega on kinnisasja

vahetamine üks võimalik kokkuleppemenetluse lahendus, kuid vahetusmaa pakkumine ei ole

menetluse läbiviijale kohustuslik, kui sobivat vahetusmaad ei ole võimalik leida.

KAHOS´e § 24 lõike 3 kohaselt lähtutakse kinnisasja vahetamisel kahest kriteeriumist: 1. vahetatakse ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi, kuid erandina võib vahetada erineva

sihtotstarbega katastriüksusi juhul, kui vahetusmaa üldplaneeringus kavandatud perspektiivne

maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele; 2. vahetatavad kinnisasjad peavad paiknema sarnases turupiirkonnas.

KAHOS´e § 24 lõike 3 punkt 1 sätestab õigusliku raamistiku vahetatavate maatükkide kasutusest lähtuva kriteeriumi osas. KAHOS-e § 24 lõike 3 punkt 1 eesmärk on tagada, et kinnisasjade vahetamine

toimuks nende õigusliku kasutusrežiimi võrreldavuse alusel. Seetõttu seob säte vahetuse esmajoones maa kehtiva sihtotstarbega. Kinnisasja hindamisel tuvastatud parim kasutus või üldplaneeringust

tulenev juhtotstarve ei saa iseenesest asendada § 24 lõike 3 punktis 1 toodud sihtotstarbe ja lubatava

erandi regulatsiooni. Näiteks ei võimalda KAHOS vahetusmenetlust, kus omandatava maaüksuse sihtotstarve on maatulundusmaa, selle üldplaneeringu kohane juhtotstarve on äri-, teenindus- või

tootmismaa ja vahetusmaana pakutakse sellele vastu tootmismaa sihtotstarbega riigimaad. Selline

vahetus ei oleks KAHOS´e § 24 lõike 3 punktiga 1 kooskõlas, kuna viidatud vahetusmaa sihtotstarve (tootmismaa) ei ühtiks omandatava kinnisasja sihtotstarbega (maatulundusmaa). KAHOS´e § 24 lõike

Riin Kodu Transpordiamet

[email protected]

Teie 28.05.2026

Meie 15.06.2026 nr 7-2/25/16281-7

2

3 punktis 1 esitatud erand vahetusmaa üldplaneeringu kohase juhtotstarbe ja omandatava kinnisasja sihtotstarbe kattuvuse osas tähendab seaduse sõnastuses seda, et riigi poolt pakutava vahetusmaa

juhtotstarve võib kattuda omandatava kinnisasja sihtotstarbega (juhul, kui pakutava vahetusmaa

sihtotstarve ei ühti omandatava kinnisasja sihtotstarbega). Seaduse sõnastus ütleb üheselt, et vahetusmenetluses saab üldplaneeringu kohast juhtotstarvet erandina arvestada üksnes vahetusmaa

puhul, kuid mitte omandatava kinnisasja puhul, mille osas tuleb arvestada kehtivat sihtotstarvet.

MaRu peab oluliseks rõhutada, et üldplaneeringu juhtotstarve ja maa kasutuspotentsiaal ei ole

vahetusmenetluses tähtsusetud. Neid tuleb arvestada KAHOS´e § 24 lõike 3 punkti 1 kohaldamisel selles ulatuses, nagu säte seda ette näeb ning praktilises võrdluses, st hinnangu andmisel sellele, kas

maatükid on oma kasutusotstarbelt, arenduspotentsiaalilt ja turukäitumiselt piisavalt sarnased ning kas

need paiknevad sarnases turupiirkonnas.

Samas, omandatava kinnisasja hüvitamise aluseks oleva turuväärtuse hindamisel arvestatakse lisaks

kehtivale sihtotstarbele ka üldplaneeringu kohast juhtotstarvet, arenduspotentsiaali ning hindamisstandardi kohast parima kasutuse määratlust. Parim kasutus on kõige tõenäolisem kasutus,

mis on õiguslikult lubatav, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena omandab hinnatav kinnisasi kõrgeima väärtuse. Seega, kui

omandatava kinnisasja sihtotstarve on näiteks maatulundusmaa, kuid üldplaneering näeb ette

perspektiivse tootmismaa võimaluse (ja piirkonnas annab see kõrgema väärtuse), siis omandamise menetluses hinnatakse see kinnisasi tootmismaa parima kasutuse ja tootmismaa perspektiiviga maa

väärtuse kohaselt, eeldusel, et kinnisasja parim kasutus on tootmismaa. Sellisel juhul omandatava

kinnisasja tasu ja täiendavad hüvitised arvutatakse maatulundusmaast kallima tootmismaa väärtusest tulenevalt.

MaRu 21.04.2026 kirjas on selgitatud, et Ringtee 20 kinnisasi oli jagamiseelselt maatulundusmaa

sihtotstarbega ning Kaseküla tn 8 on tootmismaa sihtotstarbega. Samuti on märgitud, et Elva valla

üldplaneeringu kohaselt on valdav osa Kaseküla tn 8 kinnisasjast tootmismaa juhtotstarbega ja üksnes idaosas paikneb väiksemas ulatuses kaitsehaljastuse maa-ala. Nende asjaolude tõttu leidis MaRu, et

võrreldavate maade kasutusperspektiivid on erinevad ning Kaseküla tn 8 kinnisasjast vahetusmaa

moodustamine ei ole põhjendatud.

Riigile omandatavat Ringtee 20 kinnisasja äralõiget on hinnatud osana suuremast tervikust ning

arvestatud on tervik-kinnisasja perspektiivse arendusvara väärtust, s.t ühelt poolt on võetud arvesse jagamiseelse kinnisasja kui terviku omadused (sh mastaabiefekt) ning teiselt poolt on tegemist väikese

pindalaga kinnisasjaga, mille hindamistulemus on ligikaudu 5500 eurot. Analüüsisime täiendavalt MaRu portfellis olevaid riigile kuuluvaid kinnisasju ja ei leidnud sarnases turupiirkonnas paiknevat

sama sihtotstarbega kinnisasja ega kinnisasja, millele samaväärse kasutus- ja arenduspotentsiaali

tagaks kehtiv üldplaneering ning mis oleks iseseisvalt kasutatav ja väärtuse mõttes omandatava kinnisasjaga samas suurusjärgus (ca 5500 eurot). MaRu praktilise kogemuse põhjal on üsna

tavapärane, et arendusperspektiiviga maatulundusmaast või ehitusmaast tehtavate väikese pindalaga

äralõigete puhul pole vahetamist võimalik pakkuda, nii ka kõnealuse menetluse puhul.

Jääme oma varasema seisukoha juurde, et vahetusmaa pakkumine ei ole antud juhtumi puhul

võimalik ja menetlust tuleks jätkata KAHOS´es ettenähtud rahalise hüvitise pakkumisega.

Vastused Tava Mets OÜ küsimustele:

1. Kas sobiliku vahetusmaa otsimisel on aktsepteeritav lähtuda KAHOS § 24 lg 3 p.1

sätestatust, et “erandina võib vahetada erineva sihtotstarbega katastriüksusi, kui

vahetusmaa maa-ala üldplaneeringus kavandatud perspektiivne maakasutuse juhtotstarve

vastab vahetatava katastriüksuse sihtotstarbele”?

Jah, vahetusmaa otsimisel tuleb nimetatud sättest lähtuda. See tähendab, et esmalt tuleb eelistada ühesuguse sihtotstarbega katastriüksusi. Erandina võib kaaluda erineva sihtotstarbega

katastriüksusi üksnes siis, kui vahetusmaa üldplaneeringus kavandatud perspektiivne maakasutuse juhtotstarve vastab vahetatava (omandatava) katastriüksuse sihtotstarbele. Sellest

3

erandist ei tulene siiski, et üldplaneeringu juhtotstarvet võiks kasutada vahetatavuse põhjendamiseks piiranguteta mõlemas suunas sõltumata KAHOS´e § 24 lõike 3 punkti 1

sõnastusest. Lisaks peavad olema täidetud ka muud sobivusnõuded, muuhulgas sarnane

turupiirkond. 2. Kas nõustute, et KAHOS § 24 lg 4 sätestatu kohaselt peetakse kinnisasja omaniku, kes

omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja, hüvitamiskohustuse (ehk juhul, kui

vahetusmaa väärtus on riigile omandatava maa väärtusest suurem) suurimaks lubatavaks

määraks kuni 30% vahetusmaaks oleva kinnisasja harilikust väärtusest, mitte vahetusmaa

ühikhinnast? Ehk teisisõnu, vahetuseks sobivuse ja asjakohasel juhul hüvitamiskohustuse

rahalise suuruse määratlemise kriitiliseks parameetriks on vahetatavate kinnisasjade harilik

väärtus, mitte pindala vm näitaja.

3. KAHOS´e § 24 lõike 4 kohaselt lähtutakse vahetatavate kinnisasjade harilikust väärtusest ning väärtuste vahe hüvitatakse rahas. Kui hüvitamiskohustus tekib kinnisasja omanikul, kes

omandab vahetuse teel riigile kuuluva kinnisasja, ei tohi vahetatavate kinnisasjade harilik

väärtus erineda rohkem kui 30 protsenti. Ühikuhind ei ole selles mõttes iseseisev õiguslik kriteerium hüvitamiskohustuse määramisel. Küll aga võib ühikuhind olla üheks abistavaks

näitajaks hindamaks, kas kinnisasjad kuuluvad sarnasesse turupiirkonda ja kas nende kasutuspotentsiaal on võrreldav. Kas nõustute, et tulenevalt asjaolust, et KAHOS ei defineeri

“sarnast turupiirkonda”, võib sarnase turupiirkonna all silmas pidada “maa korralise

hindamise metoodikaga määratud sama või ühe võrra erinevat asukohaklassi sõltumata

kaugusest vahetatava maaga”?

MaRu hinnangul võib maa korralise hindamise metoodikast tulenev asukohaklass olla abistav

orientiir, kuid seda ei saa pidada automaatseks ega ainsaks õiguslikuks kriteeriumiks. Maa korraline hindamine on masshindamine. Masshindamine eeldab oma eesmärgist tulenevalt

suuremat üldistustaset ning selleks kasutatav lähenemine ei pruugi olla üheselt kohaldatav muudel hindamise eesmärkidel. Kinnisvara hindamise kontekstis on turupiirkond konkreetse

kinnisvarakategooria turg ehk ala, kus alternatiivsed sarnased varad tulemuslikult

konkureerivad hinnatava varaga võimalike ostjate ja kasutajate jaoks. Sarnase turupiirkonna määratlemisel tuleb arvestada kinnisasjade kuulumist samasse

turusegmenti, s.h. kasutusotstarvet, planeeringulist potentsiaali, iseseisvat kasutatavust ja

võrreldavaid tehinguid. Näiteks elukondliku- või ärikinnisvara puhul on otstarbekas lugeda sarnaseks turupiirkonnaks

konkreetse omavalitsuse või selle osa territoorium, kuid metsamaade puhul võib sarnaseks

lugeda laiema regiooni, nt maakond koos piirnevate naabermaakondadega.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt) Mai Lind juhataja Riigimaa strateegia osakond

Joel Peetsu

511 0141 [email protected]

Marin Must 5392 8399 [email protected]