Töö nr 24005113 | 02.09.2026



Juuliku küla Juuliku tee 3 maaüksuse ja lähiala detailplaneering



Seletuskiri ja joonised



Tartu 2026




Kaili Ojaperv | detailplaneerija/projektijuht
Triin Nurmsalu | detailplaneerija
Veiko Kärbla | keskkonnaspetsialist (müra)
AS Nurmiko | planeeringu koostamisest huvitatud isik
Saku Vallavalitsus | planeeringu koostamise korraldaja



Sisukord
A - Seletuskiri
1. Planeeringu koostamise alused ja eesmärk 5
2. Olemasolev olukord ja analüüs 5
2.1. Planeeringuala kirjeldus 5
2.2. Piirangud ja kitsendused 7
2.3. Planeeringuala mõjuala kirjeldus 8
2.4. Vastavus Saku valla üldplaneeringule 8
2.5. Alal kehtiv detailplaneering 10
2.6. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused ning ruumilise arengu eesmärgid. Planeeringu lahenduse põhjendus ja kaalutlused. 11
3. Detailplaneeringu planeerimisettepanek 12
3.1. Planeeringuala kruntideks jaotamine 12
3.2. Krundi hoonestusala 13
3.3. Krundi ehitusõigus 13
3.4. Juurdepääsuteede asukohad ja liiklus- ning parkimiskorraldus 14
3.5. Ehitise arhitektuurilised ja kujunduslikud ning ehituslikud tingimused 15
3.6. Haljastus ja heakord ning vertikaalplaneerimine 16
3.7. Tehnovõrkude ja rajatiste asukohad 17
3.7.1. Veevarustus, reoveekanalisatsioon ja sademevesi 17
3.7.2. Elektrivarustus. Välisvalgustus 19
3.7.3. Soojavarustus 19
3.7.4. Telekommunikatsioonivarustus 20
3.8. Tuleohutus ja tuletõrje veevarustus 20
3.9. Kuritegevuse riske vähendavad tingimused 21
3.10. Keskkonnatingimuste seadmine 21
3.10.1. Põhja- ja pinnavee kaitstuse tagamine 21
3.10.2. Jäätmed 22
3.10.3. Energiatõhusus 22
3.10.4. Radoon 23
3.10.5. Müra, vibratsioon ja välisõhu kvaliteet 23
3.11. Servituudi seadmise vajadus ja kitsendused 28
3.12. Planeeringu elluviimine 29
3.12.1. Planeeringu elluviimisega kaasnevate asjakohaste mõjude hindamine 29
3.12.2. Planeeringu elluviimise kokkulepped 30

B - Joonised (digitaalselt on joonised esitatud eraldi failidena)
1. Situatsiooniskeem M 1 : 10 000
2. Kontaktvööndi skeem M 1 : 5000
3. Tugiplaan M 1 : 1000
4. Põhijoonis M 1 : 1000

A - Seletuskiri
1. Planeeringu koostamise alused ja eesmärk
Planeeringu koostamise lähtedokumendiks on Saku Vallavalitsuse 12.08.2025 korraldus nr 424 Saku valla Juuliku küla Juuliku tee 3 maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu koostamise algatamine, lähteseisukohtade andmine ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine.
Planeeritav ala koosneb Juuliku tee 3 (katastritunnus 71801:005:0661) maaüksusest ja Juuliku tee (katastritunnus 71801:001:1636) maaüksusest ning hõlmab osaliselt ka lähiala maaüksuseid 11340 Tallinn-Saku-Laagri tee (katastritunnus 71901:001:0350) ja Juuliku tee (katastritunnus 71801:005:0557). Planeeringuala suurus on ligikaudu 10,9 ha. Planeeritava ala asukoht on toodud joonisel nr 1 Situatsiooniskeem.
Detailplaneeringu koostamise eesmärk on Juuliku tee 3 maaüksuse jagamine äri- ja/või tootmismaa ning transpordimaa sihtotstarbega kruntideks ning ehitusõiguse määramine äri- ja/või tootmishoonete ehitamiseks. Lisaks antakse detailplaneeringuga tehnovõrkude ja rajatiste, heakorrastuse, avaliku ruumi, haljastuse, liikluskorralduse ja parkimise põhimõtteline lahendus.
Maa-alale kavandatakse ärihooneid, tootmishooneid, logistikahooneid jms või nimetatud funktsioonid kombineerituna. Lubatud on keskkonnasõbralik tootmine, hoiduda tuleb suure jäätmetootluse, müra, õhusaaste jm negatiivse keskkonnamõjuga seotud ettevõtlusest.
Kehtiva Saku valla üldplaneeringu kohaselt on tegemist äri- ja tootmisettevõtte maa-alaga (ÄT). Detailplaneeringu koostamise eesmärk on kooskõlas Saku valla üldplaneeringuga.
Lahenduse koostamisel on alusdokumentatsioonina arvestatud ja asjakohases osas kasutatud:
• „Saku valla üldplaneering“, kehtestatud Saku Vallavolikogu 20.04.2023 otsusega nr 24;
• „Saku valla kliima- ja energiakava 2030“;
• „Saku valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kava aastateks 2024-2035“;
• „Saku valla jäätmekava 2022-2026“;
• „Jäätmehoolduseeskiri“;
• „Aiandi (Juuliku tee 3), Põllunurga ja Mõnisma II kinnistu detailplaneering“ (kehtestatud Saku Vallavolikogu 19.12.2013 otsusega nr 93);
• „Juuliku küla Oskari maaüksuse ja lähiala detailplaneering“, (algatatud Saku Vallavalitsuse 11.11.2025 korraldusega nr 614);
• planeerimisseadust ning teisi Eesti Vabariigis kehtivaid käesolevale detailplaneeringule kohalduvaid õigusakte ja standardeid.
Planeeringu koostamisel on aluskaardina kasutatud Geoalus OÜ poolt augustis 2025 mõõdistatud topo-geodeetilist alusplaani (töö nr 25-G283). Geodeetilise alusplaani koordinaadid on L‑EST97 süsteemis, kõrgused EH2000 süsteemis, mõõtkava M 1:500. Katastriüksuste andmed on saadud Maa- ja Ruumiametist seisuga august 2025.
Planeering koosneb planeerimise tulemusena valminud seletuskirjast ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku.
Planeeringu käigus toimunud kirjavahetus, dokumendid ja kooskõlastused asuvad planeeringu lisade kaustas.
2. Olemasolev olukord ja analüüs
2.1. Planeeringuala kirjeldus
Planeeringuala asub Saku vallas Juuliku külas. Planeeringualale jäävate katastriüksuste andmed on toodud tabelis 1. Planeeringuala suurus on ligikaudu 10,9 ha.
Tabel 1. Planeeringualal asuvate katastriüksuse andmed

Aadress
Katastritunnus
Katastriüksuse sihtotstarve /pindala
Katastriüksuse pindala
1.
Juuliku tee 3
71801:005:0661
ärimaa 50%, tootmismaa 50%
85 411 m2
2.
Juuliku tee
71801:001:1636

transpordimaa 100%
10 916 m2
3.
Juuliku tee
71801:005:0557
transpordimaa 100%
(osaliselt planeeringuga hõlmatud)
4.
11340 Tallinn-Saku-Laagri tee
71901:001:0350
transpordimaa 100%
(osaliselt planeeringuga hõlmatud)

Planeeringuala piirneb Julienhofi (katastritunnus 71801:005:0542), Juuliku tee 1 (katastritunnus 71801:005:0342), Juuliku tee (katastritunnus 71801:005:0563), Oskari (katastritunnus 71801:005:0544), Midri (katastritunnus 71801:003:0361), Juuliku tee 10 // Soomre (katastritunnus 71801:003:0362), Juuliku tee 12 // Sassi (katastritunnus 71801:003:0833), Juuliku tee 14 (katastritunnus 71801:003:0832), 11340 Tallinn-Saku-Laagri tee (katastritunnnus 71901:001:0350), 11340 Tallinn-Saku-Laagri tee L20 (katastritunnus 71901:001:0874), 11340 Tallinn-Saku-Laagri tee L21 (katastritunnus 71901:001:0870), 11340 Tallinn-Saku-Laagri tee L22 (katastritunnus 71901:001:1090), Julienhofi väli (katastritunnus 71801:003:0089) ja Julienhofi mets (katastritunnus 71801:003:0090) maaüksustega.
Ligikaudu poolel alal asuvad lille- ja taimekasvatusega tegeleva ettevõtte OÜ Nurmiko AK aiandipood, kasvuhooned ja muud tootmisehitised ning ülejäänud ala on rohumaa. Planeeringualal paiknevad ehitisregistri andmetel kontorihoone (116029899), masuudi pumbamaja (116029901), garaaž (116029902), katlamaja (116029903), kasvuhoone abihoone (116029904), pumbamaja (116029906), kasvuhoone (120261443), viilhall (120295358), pakkimis- ja hoiuhall (120312807), kasvuhoone nr 2 (120314076) ja hakkepuiduhoidla (120791676). Masuudi pumbamaja on tegelikkuses likvideeritud ning seetõttu on vajalik korrigeerida ehitisregistri andmed.
Juurdepääs planeeringualale on munitsipaalomandis olevalt Juuliku teelt nr 7180580.
Planeeritaval alal paikneb mitmeid maa-aluseid tehnovõrke (elektrimaakaabelliinid, elektriõhuliinid, sideehitised, vee- ja kanalisatsioonitrassid). Ala on varustatud tuletõrjeveevõtu mahutiga (150 m3), ala kirdeosas on olemas hüdrant.
Planeeritava ala kaguosas on Juuliku peakraav, mis on aastaid olnud hooldamata ning on võsastunud.
Planeeritaval alal ei asu keskkonnaregistri, Maa- ja Ruumiameti ja EELISe kaartide andmetel olulisi looduskaitselisi või muinsuskaitselisi objekte ning looduskaitsealuseid liike. Lähimaks looduskaitsealuseks objektiks on ca 100 m kaugusel asuv III kaitsekategooria hiireviu (Buteo buteo, KLO9128005) piiritletud leiukoht. Leiukoha korral ei ole tegemist kaitsealaga ning kaitsealuste liikide leiukohtades kehtib looduskaitseseaduse (LKS) § 48 lg 4 kohaselt isendikaitse. LKS § 55 lg-st 1 tulenevalt on kaitsealuse loomaliigi (sh linnuliigi) isendi tahtlik surmamine keelatud ning sama Kuna nimetatud objekt jääb planeeritavast alast väljapoole, siis sellele olulist mõju ei saa tekkida.
Planeeritava ala väärtuslik haljastus asub peamiselt olemasolevate hoonete ümbruses. Juuliku tee ääres moodustavad harilikud saared ning harilikud hobukastanid allee, mis lisab piirkonnale visuaalset atraktiivsust. Planeeritava ala ja Julienhofi kinnisasja piirile rajatud kõrghaljastus ning kõrge elupuuhekk varjab efektiivselt tootmistegevuse. Ühtlasi tagab haljastus olemasolevate elamute privaatsuse. Rohumaa alal on üksikud põõsastikud.
Pinnase reljeef on planeeritaval alal tasane, absoluutkõrgused muutuvad 39,15 m – 40,99 m piires.
Alal oleva ehitusgeoloogia iseloomustamiseks on kasutatud Maa- ja Ruumiameti ehitusgeoloogia kaardirakendusest leitud ehitusgeoloogilist uuringut „Geotehnilised uuringud. Saku-Jälgimäe-Tänassilma JJT. II ja III etapp. T-11340 Tallinn-Saku-Laagri tee“, töö nr
2776-2, koostaja AS Geotehnika Inseneribüroo, 2017. Ala asub Põhja-Eesti lubjakiviplatool. Pinnakatte moodustavad täite, liiva, mulla, möllsavi ja savimöllmoreeni kihid. Aluspõhjaks on Ülem-Ordoviitsiumi ladestiku Kahula kihistu lubjakivi. Lubjakivi pealispind asub kohati alates 0,05 – 2,1 meetri sügavusel maapinnast.
Planeeringuala olemasolev olukord on kajastatud joonisel nr 3 Tugiplaan.
2.2. Piirangud ja kitsendused
• Planeeringualal paiknevate elektrimaakaabelliinide kaitsevöönd on 1 m mõlemal pool kaablit (vastavalt majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määrusele nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ § 10 lg 3);
• planeeringualal paiknevate elektriõhuliinide kaitsevöönd kuni 1 kV nimipingega on 2 m mõlemal pool kaablit (vastavalt majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määrusele nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ § 10 lg 1 p 2);
• planeeringualal asuva alajaama ümber ulatub kaitsevöönd 2 m kaugusele seinast (vastavalt majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määrusele nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ § 10 lg 6);
• sideehitise kaitsevöönd on 1 m sideehitisest (vastavalt majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määruse nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ § 14 lg 1);
• ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni maa-alustel torustikel, mille siseläbimõõt on alla 250 mm ja mis on paigaldatud kuni 2 m sügavusele, on kaitsevööndi ulatus torustiku telgjoonest mõlemale poole 2 m (vastavalt kliimaministri 12.09.2023 määrusele nr 57 „Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kaitsevööndi ulatus“ § 2 lg 1);
• planeeringualal oleva Juuliku peakraavi (reg kood VEE1095300, EELIS-e 2025 andmetel on valgala pindala 2,1 km2) veekaitsevöönd 1 meeter süvendi servast (veeseadus § 118 lg 2 p 3 ja lg 4);
• planeeringalal asub puurkaev reg nr PRK0011445, millel on EELIS-e andmetel sanitaarkaitseala 30 m;
• planeeringualale ulatub EELIS-e andmetel Juuliku kinnisasjal oleva puurkaevu nr PRK0001512 sanitaarkaitseala (50 m);
• planeeringualale ulatub EELIS-e andmetel Julienhofi kinnisasjal oleva puurkaevu nr PRK0023224 hooldusala (10 m). Planeeringu koostamise ajal muudeti Julienhofi kinnisasjal oleva puurkaevu
nr PRK0023224 sanitaarkaitseala (50 m) hooldusalaks (10 m). Hooldusalaks muutmise otsus on tehtud Keskkonnaagentuuri 14.08.2026 otsusega nr 1-1/26/70, millega muudeti Keskkonnaagentuuri 19.12.2025 käskkirja nr 1-1/25/124.
• muu varasema võrgu geodeetiline märk nr 0961 (GPA ID42244; 63-732-961) kaitsevöönd on
3 m märgi keskmest (vastavalt keskkonnaministri 28.06.2013 määrusele nr 50 „Geodeetiliste tööde tegemise ja geodeetilise märgi tähistamise kord, geodeetilise märgi kaitsevööndi ulatus ning kaitsevööndis tegutsemiseks loa taotlemise kord“ §17 lg 1).
• planeeringualale ulatub vähesel määral Juuliku villa (kinnismälestis nr 2952) kaitsevöönd. Kaitsevööndi ulatus on 50 m laiune maa-ala mälestise väliskontuurist arvates (muinsuskaitseseadus § 95);
• planeeringuala piirneb lõunas riigiteega nr 11425 Kanama-Saku tee, millel on äärmise sõiduraja servast maantee kaitsevöönd 30 m (ehitusseadustik (EhS) § 71);
• planeeringuala piirneb põhjas kohaliku maanteega nr 7180580 Juuliku tee, millel on äärmise sõiduraja välimisest servast maantee kaitsevöönd 10 m (EhS § 71).
2.3. Planeeringuala mõjuala kirjeldus
Planeeringuala asub Saku vallas Juuliku külas nr 7180580 Juuliku tee ja nr 11425 Kanama–Saku tee (kõrvalmaantee) ääres ning 11 Tallinna ringtee (põhimaantee) vahetus läheduses. Logistiliselt soodne asukoht tagab head ühendusvõimalused kõigis suundades. Lisaks on olemas tehniline taristu.
Piirkonda iseloomustab mitmekesine maakasutus – nii üksikud elamud, tootmis- kui ka maatulundusmaa maaüksused paiknevad lähestikku. Planeeritavast alast kirde suunda jäävad erinevaid teenuseid pakkuvate ettevõtete kontori-, lao- ning tootmishooned.
Piirkonna suurim tööandja ja maakasutaja on OÜ Nurmiko AK, mille territooriumil asuvad kasvuhooneid ning laohooned. Suur osa maast on rohumaa. Hoonestus on valdavalt ühekorruseline ning ehitisregistri andmetel 7-11 m kõrgune.
Planeeringualast põhjapool on algatatud „Juuliku küla Oskari maaüksuse ja lähiala detailplaneering“, mille eesmärk maaüksuse jagamine äri- ja tootmismaa, üldkasutatava maa ning transpordimaa sihtotstarbega kruntideks ning ehitusõiguse määramine äri- ja tootmishoonete ehitamiseks.
Ligipääsetavuses on oluline osa ka ühistranspordil ja kergliiklustee võrgustikul. Planeeritava ala vahetus läheduses asuvad 2 bussipeatust: Juuliku teel ootepaviljoniga bussipeatus „Nurmiko“;
nr 11425 Kanama-Saku tee ääres asub „Murumäe tee“ peatus.
Jalg- ja jalgrattateed on välja arendatud nr 11425 Kanama-Saku tee ääres, kirdes oleva nr 7180580 Juuliku tee ja kontaktvööndis oleva nr 7180318 Karjavärava tee ääres. Teed on omavahel ühendatud ja tagavad ühenduse Saku aleviku ning muuhulgas ka Saue alevikuga. Teed on laiusega 2,5 m.
Planeeringualast põhjas oleva nr 7180580 Juuliku tee ääres jalg- ja jalgrattatee puudub. Hetkel on liiklus Juuliku teel madal ja tänu sellele on „Nurmiko“ bussipeatusesse liikumine suhteliselt ohutu. Planeeringu realiseerudes suureneb äri- ning tootmisettevõtete tegevuse tõttu liiklustihedus, mistõttu on vajalik ka Juuliku tee äärde kavandada jalg- ja jalgrattatee. Sellega tagatakse terviklik ja katkematu kergliiklusteede võrk ning ohutud liikumisvõimalused erinevatele kergliiklejatele.
Planeeringuala koos mõjualaga on nähtav joonisel nr 2 Kontaktvööndi skeem.
2.4. Vastavus Saku valla üldplaneeringule
„Saku valla üldplaneeringu“ kohaselt on planeeringuala juhtfunktsioon äri- ja tootmisettevõtte maa-alal (ÄT) ja lähiala on liikluse ja liiklust korraldava ehitise maa-ala (LL) (vt skeem 1). Maaüksus jääb osaliselt kinnitatud reoveekogumisalale ja osaliselt perspektiivse ühiskanalisatsiooniga (ÜVK) kaetavale alale. Perspektiivse ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni välja ehitamise kohustus on huvitatud isikul, sealjuures ei ole lubatud ajutised/lokaalsed lahendused.
Planeeringualast põhja ja kirde suunas asuvad samuti äri- ja tootmisettevõtte maa-alad (ÄT), idas asub pere- ja ridaelamu maa-ala (EP) ja haljasala ja parkmetsa maa-ala (HM).
Äri- ja tootmisettevõtte maa-ala on üldplaneeringu kohaselt kaubandus-, teenindus-, toitlustus-, majutus-, büroo- ja pangahoone, tootmis- ja tööstushoone ning laohoone, sh hulgikaubandushoone ja neid teenindavate rajatiste juhtotstarbega maa-ala. Kaubandus- ja teeninduspinnad on elanike teenindamiseks ja valdavalt avaliku juurdepääsuga. Maa-alale võib kavandada ärihooneid, tootmishooneid, logistikahooneid jms või nimetatud funktsioonid kombineerituna.
Tegemist on tiheasustusalaga. Üldplaneeringu kohaselt tuleb eelistada olemasoleva ehitatud keskkonna laiendamist ja tihendamist ning olemasoleva taristu ärakasutamist uute asustamata alade kasutuselevõtu asemel.
Lubatud on keskkonnasõbralik tootmine, hoiduda tuleb suure jäätmetootluse, müra, õhusaaste jm negatiivse keskkonnamõjuga seotud ettevõtlusest.
Üldplaneeringus rõhutatakse olemasoleva kõrghaljastuse säilitamise olulisust ning vajadust rajada iga konkreetse asukoha looduslikele, arhitektuursetele ja sotsiaalsetele tingimustele vastav mitmekülgne haljastus. Väärtustada väliruumi kujunduses kõrghaljastust, mis tagab looduslähedase keskkonna ja leevendab kliimamuutustest tulenevaid mõjusid.
Hoonestuse kavandamisel tuleb lähtuda järgnevast:
• hoonete suurim lubatud ehitisealune pind on kuni 40% krundi pindalast, igakordse kaalumise alusel kuni 50%;
• haljastatav/looduslikuna säiliv osa on minimaalselt 10% krundi pindalast;
• hoonete kõrgus põhimahul on kuni 14 m, igakordse kaalumise alusel kuni 18. Erandid on lubatud tehnoloogilistest vajadustest tulenevalt;
• rajada maakasutusplaanil määratud asukohtades kaitsehaljastus laiusega üldjuhul 30 m võimalike häiringute leevendamiseks. Kaitsehaljastus võib olla kitsam või sellest võib loobuda, kui kasutatud on teisi piisavaid meetmeid häiringute leviku tõkestamiseks. Kaitsehaljastus võib olla ühtlasi krundi haljastatav/looduslikuna säiliv osa. Müra vähendamise meetmed määratakse detailplaneeringu, projekteerimistingimuste ja/või ehitusprojektiga;
• paigutada müraallikad (nt mürarikkad seadmed, laadimisalad vms) võimalusel tundlikest aladest eemale. Müra vähendamise meetmed määratakse vastavalt olukorrale ja tegevuse iseloomule detailplaneeringu, projekteerimistingimuste ja/või ehitusprojektiga;
• uute võimalike lõhnaallikate rajamine lõhnatundlike objektide/alade lähedale (elamu, kool, lasteaed vms) ei ole lubatud enne, kui on tagatud lõhnaaine väljutamisel lõhna esinemise häiringutasemete vastavus õigusaktidega kehtestatud tasemetele või käitise tegevus vastab tööstusheite seaduse §-s 8 toodud parima võimaliku tehnika kriteeriumitele. Kusjuures taoliste objektide planeerimise võimalikkuse üle otsustamisel tuleb lähtuda ettevaatuspõhimõttest;
• parkimine lahendada omal krundil.



Skeem 1. Väljavõte kehtivast „Saku valla üldplaneeringu“ maakasutusplaanist. Planeeringuala on tähistatud punase pidevjoonega.
Detailplaneeringu koostamise eesmärk on kooskõlas üldplaneeringuga.
2.5. Alal kehtiv detailplaneering
Alal kehtib „Aiandi (Juuliku tee 3), Põllunurga ja Mõnisma II kinnistu detailplaneering“, mis on kehtestatud Saku Vallavolikogu 19.12.2013 otsusega nr 93. Planeeringu eesmärk oli maa sihtotstarbe osaline muutmine; äri- ja tootmismaa krundi moodustamine ning ehitusõiguse määramine. Planeeritava ala suurus oli ca 10 ha. Detailplaneering on kooskõlas kehtiva üldplaneeringuga.
Krundi ehitusõiguse kohaselt on suurim ehitisealune pind 46 000 m2, suurim lubatud hoonete arv 12, suurim lubatud hoone kõrgus 12 m, lubatud korruselisus on 3. Maakasutuse sihtotstarbeks on määratud 50% ärimaa / 50% tootmismaa.
Planeering on osaliselt ellu viidud, moodustatud on üks katastriüksus Juuliku tee 3 maakasutuse sihtotstarbega ärimaa 50% / tootmismaa 50%.
Võimaliku aiandi tegevusest tuleneva müra leevendamiseks oli ette nähtud Juuliku tee 3 maaüksusele liiklemisplatside alade ja Julienhofi villa vahelisele alale igihalja (kuuse- või elupuuhekk) kõrghaljastuse rajamine (vt skeem 2). Tänaseks on elupuuhekk kasvanud kõrgeks ja tihedaks ning on ühtlasi visuaalseks barjääriks.



Skeem 2. Väljavõte kehtivast „Aiandi (Juuliku tee 3), Põllunurga ja Mõnisma II kinnistu detailplaneeringu“ põhijoonisest.
Planeeringu kehtestamisest on möödunud 12 aastat ning selle aja jooksul on planeeritava ala omanike vajadused ja huvid muutunud. Planeeringule on seatud uued eesmärgid, et olla võimalikult paindlik muutuvas turusituatsioonis.
Uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks (planeerimisseadus § 140 lg 8).
2.6. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused ning ruumilise arengu eesmärgid. Planeeringu lahenduse põhjendus ja kaalutlused.
Planeeringuala paikneb ettevõtlus- ja tootmispiirkonnas, kus on olemas vajalik tehniline taristu ning head ühendused põhimaanteede ja kohaliku teedevõrguga. Planeeringu lahendus võimaldab ala paindlikku ja mitmekülgset kasutamist, arvestades piirkonna väljakujunenud maakasutust. Ala vastab „Saku valla üldplaneeringu“ põhimõttele suunata tootmis- ja äritegevus väljakujunenud ettevõtluskeskkonda.
Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud kontaktvööndis paiknevate äri- ja tootmisalade, üksikute elamute, olemasoleva hoonestuse ja haljastuse ning väljakujunenud teedevõrguga. Planeeringuga kavandatud sisemine teedevõrk tagab juurdepääsu moodustatavatele kruntidele ning seob need olemasoleva teedevõrguga.
Krundijaotuse ning hoonestusalade määramisel on lähtutud eesmärgist võimaldada erineva suuruse ja vajadusega äri- ja tootmisettevõtete rajamist ning ala etapiviisilist arendamist. Kruntide ja ehitusõiguse liitmise võimalus tagab planeeringu paindliku realiseerimise. Hoonestusalade paiknemisel on arvestatud olemasolevate ja kavandatavate juurdepääsude, tehnovõrkude, kitsenduste, haljastuse ning kontaktvööndis paiknevate elamutega.
Elamualade lähedusest tulenevalt on planeeringulahenduses arvestatud vajadusega vähendada ettevõtlustegevusest tulenevaid võimalikke häiringuid. Olemasolevat väärtuslikku kõrghaljastust säilitatakse maksimaalselt ning kavandatakse täiendavat haljastust. Müra tekitavad tegevused ja laadimisalad tuleb paigutada elamutest eemale ning hoonete hoovipoolsele küljele, et hoonestus toimiks ühtlasi müratõkkena. Alale on lubatud keskkonnasõbralik tootmine, mis ei põhjusta olulisi negatiivseid keskkonnamõjusid.
3. Detailplaneeringu planeerimisettepanek
3.1. Planeeringuala kruntideks jaotamine
Võimaldamaks planeeringuala mitmekülgselt kasutusele võtta, on olemasolev Juuliku tee 3 ja Juuliku tee katastriüksus jagatud 17 krundiks: 14 äri- ja/või tootmismaad ning 3 transpordimaad. Kruntimist kirjeldab tabel 2. Planeeringu lahendusega on määratud, et ala arendamisel võib uut detailplaneeringut koostamata planeeritud äri ja/või tootmismaa krunte liita.
Tabel 2. Andmed kruntide moodustamiseks
Pos nr
Krundi planeeritud sihtotstarve (katastriüksuse liik)
Krundi planeeritud suurus (m²)
Moodustatakse kinnistutest (m²)
Liidetavate osade suurused (m²)
Osade senine sihtotstarve (katastriüksuse liik)






1
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
1 877
Juuliku tee 3 (85 411)
344
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%



Juuliku tee (10 916)
1 533
Transpordimaa 100%
2
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
4 100
Juuliku tee 3 (85 411)
3 756
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%



Juuliku tee (10 916)
344
Transpordimaa 100%
3
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
4 423
Juuliku tee 3 (85 411)
4 423
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
4
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
2 240
Juuliku tee 3 (85 411)
2 240
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
5
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
2 409
Juuliku tee 3 (85 411)
2 409
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
6
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
2 672
Juuliku tee 3 (85 411)
2 672
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
7
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
3 143
Juuliku tee 3 (85 411)
3 143
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
8
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
10 027
Juuliku tee 3 (85 411)
10 027
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
9
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
19 865
Juuliku tee 3 (85 411)
19 865
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
10
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
8 331
Juuliku tee 3 (85 411)
8 331
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
11
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
7 776
Juuliku tee 3 (85 411)
7 776
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
12
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
3 692
Juuliku tee 3 (85 411)
3 692
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
13
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
3 090
Juuliku tee 3 (85 411)
3 090
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
14
Tootmismaa 0-100%;
Ärimaa 0-100%
6 355
Juuliku tee 3 (85 411)
6 355
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
15
Transpordimaa 100%
5 581
Juuliku tee 3 (85 411)
5 581
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
16
Transpordimaa 100%
9 611
Juuliku tee (10 916)
8 709
Transpordimaa 100%



Juuliku tee 3 (85 411)
3 902
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%
17
Transpordimaa 100%
1 135
Juuliku tee (10 916)
330
Transpordimaa 100%



Juuliku tee 3 (85 411)
3 805
Ärimaa 50%; Tootmismaa 50%

Kruntide sihtotstarbed vastavalt maakatastriseadusele:
• Ärimaa on ärilisel eesmärgil kasutatav maa. Ärimaa on äri-, büroo- või teenindusotstarbeliste ehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa; 
• Tootmismaa on tootmiseesmärgil kasutatav maa. Tootmismaa on tootmis- ja tööstusehitiste alune ja neid ehitisi teenindav maa;
• Transpordimaa on liiklemiseks ja transpordiks kasutatav maa koos ohutuse tagamiseks ja selle maa korrashoiuks vajalike ehitiste aluse ning neid ehitisi teenindava maaga.
Planeeritud kruntide pindalad täpsustuvad piiride märkimisel loodusesse katastrimõõdistamise käigus.
3.2. Krundi hoonestusala
Planeeringuga on määratud hoonestusala, mille piires on lubatud rajada ehitusõigusega ette nähtud hooned. Väljapoole hoonestusala võib rajada tehnovõrke ja -rajatisi. Hoonestusala määramisel on arvestatud tuleohutusnõuetega. Üldjuhul on erinevate kruntide hoonestusalade omavaheliseks kauguseks planeeritud 8 m.
Maksimaalselt suur hoonestusala võimaldab projekteerimise käigus vabamalt valida hoonestuse paiknemist ja kuju vastavalt kasutusotstarbele ja –vajadusele. Hoone(te) paigutusel ja mahu kavandamisel tuleb arvestada normikohase parkimislahenduse tagamisega. Hoonestusalasse võib rajada parklaid ja istutada puid ning põõsaid.
Planeering lubab vajadusel planeeritud äri ja/või tootmismaa krunte liita. Kruntide liitmise korral hoonestusalad liidetakse.
Kohustuslikku ehitusjoont planeeringuga kavandatud ei ole.
Hoonestusalad on seotud krundi piiridega ning on kujutatud joonisel nr 4 Põhijoonis.
3.3. Krundi ehitusõigus
Planeeritud krundi ehitusõigus on toodud tabelina joonisel nr 4 Põhijoonis.
Ehitusõiguse kohaselt nähakse kruntidele ette kuni 3 äri- ja/või tootmishoone ehitamine. Hoonete suurim lubatud kõrgus on 14 m. Maakasutuse sihtotstarve on näidatud libisevana T 0-100%,
Ä 0-100%, kuna planeeringu koostamise hetkel ei ole teada uute hoonete kasutusotstarbed.
Ehitusõigusega lubatud hoonestus on lubatud püstitada hoonestusala piirides. Hoonestuse lahendus tuleb koostada eraldi projektiga.
Ehitusõiguses toodud hoonetele lisaks on lubatud rajatiste püstitamine (nt jäätmemaja; hoonest eraldi asetsev jalgrataste varjualune jmt).
Planeeringujärgselt on võimalik krunte liita. Liitmisvõimalusega kruntide liitmisel summeeritakse liidetavate kruntide ehitusõigused.
Olemasolevaid hooneid krundil pos 9 võib remontida või muud moodi parendada. Rekonstrueerimisel või kui hoone(d) otsustatakse lammutada, tuleb jääda hoonestusala piiresse ja lähtuda määratud ehitusõigusest.
Krundi kasutamise sihtotstarbed vastavalt detailplaneeringu sihtotstarvete liikidele:
TT- tööstus- ja tootmishoone maa, kus vältida vibratsiooni tekitavat tegevust;
TL- laohoone maa
TH- hulgikaubanduse maa
TK- logistikakeskuse maa
ÄK- kaubandus- ja teenindushoone maa
ÄV- ettevõtluse hoone maa
ÄB- büroohoone maa
LT- tee ja tänava maa
3.4. Juurdepääsuteede asukohad ja liiklus- ning parkimiskorraldus
Juurdepääs planeeritavale alale on tagatud nr 7180580 Juuliku teelt. Liikluskorralduse ja juurdepääsude lahendamisel on arvestatud „Saku valla kliima- ja energiakavaga 2030“, mille eesmärk on vähendada autostumist ning suurendada jalgsi, jalgratta või ühistranspordi kasutust.
Planeeringualale on kavandatud uus kvartalisisene juurdepääsutee (krunt pos 15). Tegemist on kahesuunalise teega, mille koosseisu kuulub 7 m laiune sõidutee, 2,5 m laiune jalg- ja jalgrattatee, ning 3 m ja 2 m laiused haljasribad. Tee katendid kavandatakse tolmuvaba kattega. Teemaa elementide laiused ja katendi lahendus antakse eraldi projektiga.
Planeeringuga on kavandatud jalg- ja jalgrattateed nr 7180580 Juuliku tee äärde ning
nr 11425 Kanama-Saku tee äärde. Eesmärgiks on siduda planeeringuala olemasolevate ja kavandatud bussipeatustega ning ümbritsevate jalg- ja jalgrattateedega. Bussipeatustesse tuleb kavandada paviljon ja prügikast.
Perspektiivne jalg- ja jalgrattatee on kavandatud krundile pos 9 paralleelselt olemasoleva puudealleega. Tee vajadus ning rajamise võimalikkus selgitatakse välja edasiste projektidega, mis peab hõlmama muuhulgas puude dendroloogilist hinnangut.
Parkimine
Kaasaegses tootmis- ja ettevõtlustegevuses võib tööprotsesside automatiseerituse tõttu töötajate arv olla suhteliselt väike. Samuti on planeeringuala ligipääsetav ühistranspordiga ning planeeringuga parandatakse jalgsi ja jalgrattaga liikumise võimalusi. Kuna planeeringu koostamise etapis ei ole teada kavandatavate hoonete täpne kasutusotstarve ega töötajate arv, määratakse vajalik parkimiskohtade arv hoonete projekteerimise käigus vastavalt hoonete funktsioonile, kasutajate arvule ja asjakohastele normatiividele.
Parkimisarvutuse aluseks on võetud soovituslik Eesti Standard EVS 843:2016 „Linnatänavad“ ja linnakeskuse parkimisnormatiiv. Tööstusettevõtete ja ladude parkimisnormatiiv on 1/250 suletud brutopinna kohta (keskuse klass II kuni IV).
Lubatud on nii hoone sisene kui väline parkimine. Parkimine peab toimuma omal krundil, tänavamaal parkimine ja manööverdamine ei ole lubatud.
Parkimiskohad tuleb liigendada haljastusega ja võimalusel jagada kuni 20 autokoha kaupa osadeks. Parkimiskohtade rajamisel tuleb tagada üks invaparkimiskoht iga 50 autokoha kohta ja kõigis parklates, kus kohtade arv on 20 kuni 50, peab olema kavandatud vähemalt üks koht puuetega inimese sõidukile.
Ehitusprojekti staadiumis tuleb ette näha elektriauto laadimistaristu vastavalt ehitusseadustiku
§ 651 lg 4 p 2.
Planeeritud kruntidel arvestada ka jalgrattaparklate rajamise vajadusega. Parkimiskohtade täpne arv ning paigutus täpsustatakse edasise projekteerimise käigus. Jalgrattaparklad kavandada kaetuna (varjualused või hoone mahus).
Jalakäijate liikumine eraldada autode liiklusest. Kõnniteede projekteerimisel arvestada jalakäijate liikluse ohutuse tagamiseks vähemalt 2 m laiuste teedega. Jalakäijate liiklemine krundi siseselt tuleb lahendada hoonete ehitusprojekti koosseisus.
Kõvakattega pindasid (juurdepääsuteed, parkimisalad, manööverdusplatsid) on ette nähtud kavandada minimaalselt vajalikus ulatuses, et vähendada kuumasaare efekti ja tagada ruum haljastusele. Kattematerjalide valikul tuleb eelistada väikese äravooluteguriga lahendusi (nt murukivi vm vett läbilaskvaid katendeid), et piirata sademevee vooluhulka ja hajutada koormust. Katendite valik ja sadevete juhtimise lahendus täpsustatakse edasisel projekteerimisel.
3.5. Ehitise arhitektuurilised ja kujunduslikud ning ehituslikud tingimused
Planeeringualale kavandatavad hooned peavad olema kaasaegse arhitektuurse lahendusega. Tootmis- ja laohoonete arhitektuur võib olla lihtne ja funktsionaalne, kuid olme- ja kontoriplokkide arhitektuur tuleb lahendada heal arhitektuursel tasemel ja kvaliteetsete viimistlusmaterjalidega. Ehitusprojekti koosseisus koostada ka terviklik väliruumi lahendus (sh uushaljastuse lahendus). Projekteerimistöödesse kaasata maastikuarhitekt.
Hoonete ehituslikud tingimused:
• Juuliku tee ja Kanama-Saku maantee poole näha ette esinduslikumad fassaadid ja suuremad klaasipinnad. Fassaad peab olema liigendatud nii vormilt, materjalilt kui toonidelt. Välisviimistluses on lubatud kasutada plekki, betooni, krohvi, kivi, puitu, vineeri, fassaadiplaate, klaasitud fassaadisüsteeme ja keraamilisi plaate. Fassaadidel kasutada vähemalt kahte erinevat materjali, nt betooni, puitu, klaasi jms. Vältida tuleb naturaalseid materjale imiteerivaid viimistlusmaterjale. Värvilahenduses eelistada tumedaid pastelseid värvitoone, vältida intensiivsete värvitoonidega kirevaid fassaadikujundusi;
• hoonete suurim lubatud kõrgus: 14 m;
• hoonete tehnilised seadmed (sh ventilatsiooniseadmed, korstnad, antennid jms) võivad ulatuda üle lubatud maksimaalse hoone kõrguse. Selliste seadmete kavandamisel tuleb edasisel projekteerimisel pidada nõu Saku Vallavalitsusega. Suuremahulised tehnosüsteemid kavandada hoonete mahus, et tagada visuaalne terviklikkus;
• suurte klaaspindade kavandamisel tuleb kasutada lahendusi, mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks, vältimaks kokkupõrkeid;
• uute hoonete projekteerimisel tuleb arvestada Siseministeeriumi määrusega „Varjendite ja varjumiskohtade tehnilised nõuded“ ning kavandada hoonetesse vajadusel nõuetele vastav varjend;
• katusetüüp, kalle: lamekatus kaldega 0º-15º;
• katusekattematerjale ei piirata (katusetüübile sobiv);
• suurim lubatud maapealne korruselisus: 3 korrust;
• piirded – krundid on lubatud piirata piirdega (soovitavalt metall-võrkpiire), mis peab olema läbipaistev (läbipaistvus vähemalt 70%). Piirete maksimaalne kõrgus kergliiklusteedega piirnevas osas kuni 1,5 m, muudes krundi osades kuni 1,8 m. Piirete materjalid täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel, et tagada arhitektuurne ühtlus. Läbipaistmatuid piirdeaedu ei ole lubatud rajada. Kergliiklusteedega piirnevas osas kasutada kruntidel visuaalselt läbipaistvaid piirdeid või haljastusega kombineeritud lahendusi (hekid, põõsad, ronitaimed). Sissesõidud piiratakse väravate ja/või tõkkepuudega. Piirded peavad sobima hoone arhitektuuriga ega tohi avaneda tänava poole.
Energiatõhusus ja päikesepaneelid:
Hoonete kavandamisel tuleb kasutada energiasäästlikke materjale ja ehitusmeetodeid ning arvestada nii otseseid kui kaudseid energiatõhususe võimalusi. Soovitatav on kasutada taastuvenergiat, sealhulgas päikeseenergiat. Päikesepaneelid tuleb sulandada hoonete arhitektuursesse lahendusse – kavandada need hoone katusele, fassaadile või osana arhitektuurielementidest.
Päikesepaneelide kasutamisel tuleb tagada, et:
• need ei põhjusta valgusreostust naaberkinnistutele;
• need ei häiri liiklust ega tee kasutajaid;
• need ei kahjusta ümbritsevat keskkonda ega tekitaks häiringuid naaberhoonetele või väliruumis liiklejatele.
3.6. Haljastus ja heakord ning vertikaalplaneerimine
Planeeringuga on kavandatud haljastuslahendus, mis toetab üldplaneeringu eesmärki kujundada tootmisalal esteetiline tööstuskeskkond. Haljastuses kasutada rohkelt standardis EVS 939-2:2020 „Puittaimed haljastuses. Osa 2: Ilupuude ja -põõsaste istikute kvaliteedinõuded“ tänavapuu nõuetele vastavaid suurekasvuliste puude istikuid ning rohkelt kõrgemakasvulisi põõsaistikuid. Olemasolev kõrghaljastus säilitada maksimaalselt. Säilitatava kõrghaljastuse juurestiku kaitsealale ei ole lubatud kavandada hoonestusala, teid, parklat, tehnovõrke ega teisi kaevetöid nõudvaid lahendusi.
Planeeritud lahendus:
• kvartalisisese tee 3 m laiusele haljasribale on kavandatud puuderida;
• kvartalisisese tee 2 m laiusele haljasribale on kavandatud niidutaimed, mis sobivad kohalike tingimustega ja vajavad vähe hooldust. Lahendus toetab piirkonna maalähedast iseloomu ning suurendab elurikkust;
• Juuliku tee äärsete kruntide (pos 1, 2, 3, 4, 7, 8) põhjapoolse piiri äärde on kavandatud puuderida koos madalhaljastusega;
• krundisisesed kompaktsed haljasalad ning parkimis- ja manööverdusalade liigendus haljastusega lahendatakse edasise projekteerimise käigus.
Täiendav haljastuslahendus tuleb lahendada krundi siseselt hoonete projekteerimise käigus, arvestades järgmisi tingimusi ja nõudeid:
Krundisisene haljastus peab:
• moodustama tervikliku ja kompaktse vähemalt 10% suuruse kõrghaljastusega haljasala krundi pindalast;
• olema funktsionaalselt ja esteetiliselt läbimõeldud – haljastus peab looma puhvertsoone, varju, visuaalseid liigendusi, visuaalselt pehmendama suuremahulisi hooneid ja parklaid;
• liigendama parkimisalasid, et ennetada kuumasaare efekti ning tõstes keskkonna esteetilisust. Kõrghaljastust kavandada lisaks teede ja laadimisalade äärde;
• sisaldama tänavamööblit (pingid, lauad) töötajate puhkehetkedeks (rekreatsiooniks);
• sisaldama parklate lumekoristuse/vallitamise/ladustamise lahendust;
• sisaldama maastikuarhitekti kaasamisel koostatud terviklikku haljastusprojekti koos uushaljastuse skeemiga.
Kaitsehaljastuse rajamine:
Üldplaneering näeb ette 30 m kaitsehaljastuse rajamise vajaduse elamu- ja ettevõtlusalade vahele võimalike häiringute leevendamiseks, peamiselt visuaalse häiringu leevendamiseks (üldplaneeringukohane kaitsehaljastus on näidatud krundi pos 9 kaguosas). Samas võimaldab üldplaneering kaitsehaljastuse laiust vähendada või kõrghaljastuse rajamisest loobuda juhul, kui häiringute leviku tõkestamiseks on rakendatud muid piisavaid meetmeid.
Kogu positsioon 9 osas ei ole mitmekümne meetri laiuse kaitsehaljastuse rajamine võimalik, kuna kinnistu piiri lähedal asub olemasolev hoone, mida soovitakse säilitada ning ulatuslikku kaitsehaljastust ei saa ilma hoonet lammutamata rajada. Elamu- ja ettevõtlusala vahelise visuaalse eraldatuse tagab olemasolev situatsioon, sealhulgas piiril paiknev elupuuhekk, mis toimib visuaalse barjäärina ning vähendab vaateid ettevõtlusalale.
Seletuskirja pt 3.10.5 „Müra, vibratsioon ja välisõhu kvaliteet“ on välja toodud, et müra mõõtmiste kohaselt ei ole hetkel idasuunas täiendavaid müra vähendamise meetmeid vajalik rakendada ning planeeringuala idaosas asuv olemasolev (ning säilitatav) hoone toimib oma suure mahu tõttu omakorda müra tõkestava rajatisena. Seega ei ole olemasoleva olukorra ja säilitatava hoonestuse korral täiendava kaitsehaljastuse rajamine vajalik.
Uue hoonestuse kavandamisel tuleb hinnata selle võimalikku visuaalset ja muud häiringut põhjustavat mõju elamualale ning vajadusel rakendada kaitsehaljastust või muud häiringuid leevendavat meedet.
Vertikaalplaneerimine
Planeeringuala on valdavalt tasase reljeefiga ning maapinna kõrgusmärke detailplaneeringuga ei muudeta. Vertikaalplaneerimine lahendatakse edasiste projekteerimisetappide käigus, välistada tuleb sademevee valgumine naaberkinnistutele.
3.7. Tehnovõrkude ja rajatiste asukohad
Veevarustus ja kanalisatsioon peab võimaldama kohest liitumist ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga.
3.7.1. Veevarustus, reoveekanalisatsioon ja sademevesi
Veevarustus, kanalisatsioon ja sademevesi on lahendatud AS-i Saku Maja tehnilistele tingimustele 09.12.2025 nr ET-11170, kehtivad 2 aastat alates tehniliste tingimuste väljastamisest.
Detailplaneeringuala piirkonnas paikneb olemasolev ühisveevärgitorustik ja ühiskanalisatsioonitorustik. Olemasoleva olmeveetorustiku läbimõõt on De63 PE ning kanalisatsioonitorustiku läbimõõt De160 PVC. Alale jäävad krundid pos 9 ja pos 10 on liitunud ühisveevärgiga.
Planeeringu elluviimisel tuleb arvestada, et olemasolevate puurkaevpumplate toodangust ei piisa Saku ühisveevärgi süsteemiga liituvate alade veega varustamiseks. Saku valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise kavas aastateks 2024-2035 nähakse ette uue puurkaevpumpla ja veetöötlusjaama asukoht Tuisu tee piirkonnas. Planeeringu elluviimisest huvitatud isikul tuleb arvestada veetöötlusjaama rajamiseks tehtavate kulude proportsionaalse katmisega läbi liitumistasu arenduskomponendi. Planeeritava veetöötlusjaama hinnanguline maksumus on minimaalselt
450 000€. Veetöötlusjaama rajamise eelduseks on, et see toimub kas ühe huvitatud isiku rahastusel või mitme huvitatud isiku samaaegsel kaasrahastusel. Iga järgneva liituja korral tagastab vee-ettevõtja esmalt liitumistasu tasunud isiku(te)le proportsionaalse osa tasutud liitumistasust, seadusega ette nähtud perioodi jooksul.
Käesolevate tehniliste tingimuste koostamise hetkel on AS Tallinna Vesi ja AS Saku Maja vahel kokku lepitud reovee vastuvõtmise võimsus (vooluhulgad) limiteeritud. Seetõttu ei ole käesoleval hetkel võimalik AS-le Saku Maja kuuluvasse ühiskanalisatsiooni täiendavaid reovee koguseid juhtida. AS Tallinna Vesi viib käesoleval ajal ellu eelvoolu rekonstrueerimise projekti. Liitumine ja teenuse tarbimine saab võimalikuks siis, kui on selgunud täpsed AS-i Tallinna Vesi poolsed tingimused täiendavate reoveekoguste juhtimiseks AS-le Tallinna Vesi kuuluvasse ühiskanalisatsioonisüsteemi. DP ala liitumistasu maksmise tingimustes ja liitumise ajas kokku leppimine toimub liitumislepingu sõlmimisega.
Veevarustus
Hinnanguline veetarve on 360 m3 /kuus; 12 m3 /d; 1,5 m3 /h.
Veetorustik on ühendatud olemasoleva De63 PE ühisveevärgi torustikuga sobivas asukohas lõigul V-10 kuni V-12. Samas sõlmes näha ette ühendus lisaks olemasoleva De110 PE torustikuga. Detailplaneeringuala veetorustikud dimensioneerida vastavalt EVS normidele.
Detailplaneeringuala siseselt näha torustiku tupikotstesse ette läbipesukaevud min D1500mm. Igale kinnistule näha ette eraldiseisev liitumispunkt kinnistupiirist kuni 1 m kaugusele avalikult kasutatavale maale. Kinnistu liitumispunktiks on PE-otstega maakraan teleskoopse spindlipikenduse ja kapega. Ringistav veetorustik projekteerida läbi krundi pos 12 maantee alt läbi Murumäe tee otsani. Piki 11340 Tallinn-Saku-Laagri tee serva Saku suunale näha ette De110 PE ringistav veetorustik kuni olemasoleva De63 PE veetorustikuni. Ühendus teostada sobivas asukohas lõigul V-39 kuni V-41. Samas sõlmes näha ette ühendus lisaks olemasoleva De110 PE torustikuga.
AS Saku Maja poolt tagatav minimaalne rõhk ühisveevärgiga liitumispunktis on 2 bar.
Reoveekanalisatsioon
Hinnanguline reovee kanaliseerimine: 360 m3 /kuus; 12 m3 /d; 1,5 m3 /h
Tehniliste tingimuste koostamise hetkel on AS Tallinna Vesi ja AS Saku Maja vahel kokku lepitud reovee vastuvõtmise võimsus (vooluhulgad) limiteeritud. Seetõttu ei ole käesoleval hetkel võimalik AS-le Saku Maja kuuluvasse ühiskanalisatsiooni täiendavaid reovee koguseid juhtida. AS Tallinna Vesi viib käesoleval ajal ellu eelvoolu rekonstrueerimise projekti. Eeltoodust tulenevalt annab AS Saku Maja tehnilised tingimused ühiskanalisatsiooniga liitumise lahenduse välja töötamiseks. Liitumine ja teenuse tarbimine saab võimalikuks siis, kui on selgunud täpsed AS Tallinna Vesi poolsed tingimused täiendavate reoveekoguste juhtimiseks AS-le Tallinna Vesi kuuluvasse ühiskanalisatsioonisüsteemi. DP ala liitumistasu maksmise tingimustes ja liitumise ajas kokku leppimine toimub liitumislepingu sõlmimisega. DP alal tekkiv reovesi tuleb isevoolselt kokku koguda ning suunata planeeringualal asuvasse reoveepumplasse, sealt edasi pumbatakse reovesi olemasolevasse De160 PVC ühiskanalisatsioonitorustikku.
Ala survekanalisatsioonitorustiku ühendus olemasoleva kanalisatsiooniga tuleb teostada lõigul KK-5 kuni KK-4. Reoveepumplale on ette nähtud eraldi krunt koos eraldiseiseva elektriliitumise ja asfaltkattega juurdepääsuteega. Reoveepumpla min läbimõõt D1600mm.
Igale krundile on ette nähtud eraldiseisev liitumispunkt krundi piirist kuni 1m kaugusele avalikult kasutatavale maale. Liitumispunktiks on teleskoopne kontrollkaev min D400, malmkaanega.
Muud tingimused:
1. Kõik ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga liitumisega ning torustike rajamisega kaasnevad kulud tasub liituja.
2. Enne ehitusloa väljastamist tuleb sõlmida AS-ga Saku Maja liitumisleping. Täpsed ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise tingimused (s.h liitumistasud) fikseeritakse liitumislepingus.
3. Aasta jooksul detailplaneering alal ühisveevärgi- ja kanalisatsioonitorustike rajamisest kohustub detailplaneeringu elluviija andma rajatud ühisveevärgi ja -kanalisatsioonitorustikud tasuta üle AS-le Saku Maja.
4. Ühisveevarustuse- ja ühiskanalisatsioonitorustike tarbeks tuleb seada AS Saku Maja kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõigus. Isiklik kasutusõigus seatakse tähtajatult ja tasuta. Kõik vajalikud joonised isikliku kasutusõiguse seadmiseks notaris valmistab ette detailplaneeringu elluviimisest huvitatud isik.
Sademevesi
Sademevesi lahendatakse pärast sademevee eksperthinnangu valmimist.
Keelatud on sademevee ja drenaaživee juhtimine ühiskanalisatsioonisüsteemi. AS-le Saku Maja kuuluvad eelvoolusüsteemid sademevee ärajuhtimiseks piirkonnas puuduvad.
3.7.2. Elektrivarustus. Välisvalgustus
Elektrivarustuse osa on lahendatud vastavalt Elektrilevi OÜ tehnilistele tingimustele 30.10.2025
nr 505435. Tingimused kehtivad kuni 30.10.2027.
1. Detailplaneeringuga on kavandatud uus alajaam oleva Juuliku kasvuhoone: (Saue) alajaama asemele, tee äärde krundile pos 8. Alajaama teenindamiseks peab jääma ööpäevaringne vaba juurdepääs. Elektrikaablite planeerimine piki sõiduteed tee muldkeha piires ei ole lubatud. Täpsemad nõuded on leitavad Transpordiameti veebist. Üldjuhul ei ole lubatud planeerida teisi kommunikatsioone elektrikaablite kaitsevööndisse
2. Uuest alajaamast on kavandatud 0,4 kV maakaabelliinid (soovitatavalt ringtoiteliinidena). Uute kruntide piiridele on kavandatud liitumiskilbid (soovitatavalt mitmekohalistena) ning jaotuskilbid. Liitumiskilbid on kavandatud ligipääsetavasse asukohta kruntide piiridele juurdepääsutee lähedusse.
3. Elektrilevi OÜ tehnorajatiste maakasutusõigus tuleb tagada servituudialana. Alajaamale eraldi katastriüksust ei moodustata. Servituudiala on ette nähtud ka väljaspool detailplaneeringu ala kulgema hakkavate kaablite trassidele.
4. Planeeritud 0,4 kV maakaabelliinid on kavandatud kvartalisisese sõidutee äärde, kuhu on jäetud vajalik koridor.
5. Planeeringust tulenevalt on vajalik ümber paigutada olemasolevat elektrivõrku. Selleks tuleb kliendil esitada Elektrilevi OÜ-le asjakohane taotlus ja maksta tasu vastavalt tegelikele kuludele. Täiendavat infot saab lugeda ja taotluse esitada: https://elektrilevi.ee/et/teenused/vorgu-umberehitus.
6. Detailplaneeringu kohaste võrguühenduste loomiseks tuleb esitada liitumistaotluse(d), sõlmida liitumislepingu(d) ja maksta liitumistasu.
Kvartalisisesele teele on ette nähtud tänavavalgustus.
Krundisisene välisvalgustus tuleb lahendada projekteerimise staadiumis. Valgustus peab tagama sotsiaalse kontrolli loomise ja turvalise väliruumi. Öisel ajal valgustuse kasutamisel (nt hoone fassaadil, parklas kasutatav valgustus) reguleerida see minimaalsele võimsusele. Projekteerimisel lähtuda energiasäästlikest lahendustest. Soovitatav on kasutada sooja ja ülevalt alla suunatud valgustust. 
3.7.3. Soojavarustus
Soojavarustus on lahendatud Adven Eesti AS-i 05.11.2025 poolt väljastatud tehnilistele tingimustele.
1. Adven Eesti AS-ile kuuluv olemasolev B-kategooria maa-alune gaasitorustik paikneb 11340 Tallinn-Saku-Laagri kergliiklustee ääres. Planeeritud äri- ja tootmismaa kruntidele on kavandatud B-kategooria gaasitorustik alates olemasolevast gaasitorustikust 11340 Tallinn-Saku-Laagri tee L21 (katastritunnus 71901:001:0870) kinnisasjal. Gaasitorustik kulgeb risti üle 11340 Tallinn-Saku-Laagri tee kuni transpordimaa krundini pos 16. Edasi kulgeb gaasitorustik paralleelselt krundil pos 16 kulgeva kergliiklusteega kuni kõigi kruntide piirideni.
2. Planeeritud kruntide jaoks on kavandatud liitumispunktide maakraanid, mis ei tohi olla lähemal kui 2 m teiste kommunikatsioonide liitumis- ja sõlmpunktidele ning ei tohi jääda sissesõiduteede alla.
3. Planeeritud gaasitorustikule on ette nähtud servituudi/kasutusõiguse ala 1 m mõlemale poole torustiku keskteljest. Krundil pos 9 säilib olemasolev liitumine ja gaasivõrgu ühendus.
4. Gaasitorustiku kohale ei tohi ette näha piirdeaedu ja teiste rajatiste liitmispunktide kaevu ega maa-aluseid sulgeseadmeid.
5. Kõrghaljastuse puhul tuleb tagada minimaalne vahekaugus 2 m.
3.7.4. Telekommunikatsioonivarustus
Telekommunikatsioonivarustus on lahendatud vastavalt Telia Eesti AS-i poolt väljastatud tehnilistele tingimustele nr 39990705 (väljastatud 17.11.2025, kehtivad kuni 16.11.2026).
Detailplaneeringuga haaratud alal ja selle ääres paiknevad Telia sideehitised.
Detailplaneeringus on ette nähtud asukohad sideehitistele. Sideühendus on olemas krundil pos 9 ning planeeringuga lahendust ei muudeta. Telia 4x14/10 multitorustikule on planeeritud sidekaev Murumäe tee ja Vana Pähklimäe tee risti, millest lähtuvana on planeeritud sidekanalisatsiooni/ multitorustiku põhitrassi ehitus piirkonda. Igale kurndile on ette nähtud individuaalsed sidekanalisatsiooni/mikrotorustiku sisendid planeeritavast põhitrassist. Vastavalt vajadusele kasutada KKS tüüpi sidekaevusid. Planeeritud sidekaevud ei tohi jääda planeeritud sõidutee alla.
Projekteerimisel näha ette kõik meetmed ja tööd olemasolevate Telia Eesti sideehitiste kaitseks, tagamaks nende säilivus ehitustööde käigus. Tööprojekti koostamisel taotleda täiendavad tehnilised tingimused.
Sidevõrkude tehniline lahendus näha ette tööprojekti koosseisus. Tööde teostamine sidevõrgu kaitsevööndis võib toimuda kooskõlastatult Telia järelevalvega.
Sideehitiste kaitsevööndis on sideehitise omaniku loata keelatud igasugune tegevus, mis võib ohustada sideehitist. Tööde lõppedes esitada dokumentatsioon Telia ehitaja portaali geopank.elion.ee. Täiendav info nõuete kohta paikneb aadressil: https://www.telia.ee/partnerile/ehitajale-maaomanikule/.
3.8. Tuleohutus ja tuletõrje veevarustus
Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud kehtivate tuleohutusnõuetega.
Vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ peab vältima tule levimist teisele ehitisele, välja arvatud piirdeaiale, postile ja muule sarnasele, nõnda, et oleks tagatud inimese elu ja tervise, vara ja keskkonna ohutus. Selle täitmiseks peab hoonetevaheline kuja olema vähemalt 8 m. Hoonetevahelist kuja mõõdetakse üldjuhul välisseinast või selle välisservast, kui seal esineb üle 0,5 m ulatuvaid põlevmaterjalist väljaulatuvaid osi. Hoonestusalade määramisel on arvestatud normikohaste kaugustega, mis on nähtavad joonisel
nr 4 Põhijoonis. Hoonete lõplik paigutus ja kujad täpsustatakse ehitusprojektides.
Planeeritud ehitise kasutamise otstarbe alusel on planeeringualale kavandatud hooned V (kontorid) ja VI kasutusviisiga (tööstus- ja laohooned). Täpne kasutusviis ning hoonete tuleohutusklass ja tuletõkkesektsioonide lahendus määratakse hoonete edasise projekteerimise käigus vastavalt kehtivale seadusandlusele ja standarditele.
Välise tuletõrjevee varustus
Vastavalt tuleohutuse seadusele peab ehitisel olema nõuetele vastav tuletõrje veevõtukoht. Siseministri 18.02.2021 määruse nr 10 Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord kohaselt peab veevõtukoht üldjuhul paiknema ehitisest vähemalt 30 m kaugusel, et tagada päästetehnika ohutus ja paiknema hoone kaugeimast sissepääsust või rajatise kaugeimast ligipääsetavast punktist kuni 200 m kaugusel. Kui hoones on tuleohutuspaigaldiste päästemeeskonna toitesisend, peab veevõtukoht paiknema ka sellest kuni 200 m kaugusel. Veevõtukoha kaugus ehitisest mõõdetakse mööda päästetehnikaga sõidetavaid teid. Minimaalne vajalik veevooluhulk veevõtukohas on 10 l/s ning see peab olema tagatud kolme tunni jooksul. Kui ehitis on kaitstud automaatse tulekustutussüsteemiga, mis rakendumisel teavitab Häirekeskust või turvaettevõtte juhtimiskeskust, võib veevooluhulga tagamise aega vähendada ühe tunnini.
AS-i Saku Maja tehniliste tingimuste 09.12.2025 nr ET-11170 kohaselt ei ole võimalik ühisveevärgist tagada vajalikku tuletõrjevee vooluhulka. Planeeritud alal on krundil pos 8 olemas lokaalne tuletõrjeveemahuti (150 m3).
Tuletõrje veevarustus on lahendatud aastaringselt kasutatavate tuletõrjeveemahutite kaudu, veevõtuks on tänavamaale kavandatud kuivhüdrandid. Tuletõrjeveemahutite täitmine toimub veevõrgust. Hoone kustutamiseks vajalik veevooluhulk veevõtukohas määratakse ehitusprojektis lähtudes hoone suurima tuletõkkesektsiooni eripõlemiskoormusest, kusjuures kui suures hoones on erineva eripõlemiskoormusega tuletõkkesektsioonid, arvestatakse ainult nende tuletõkkesektsioonidega, mille pindala on üle 200 m². Mahutite vajadus, vajalik mahutavus ja täpne asukoht määrata hoone ehitusprojektis.
Projekteerimisel ja planeeringu realiseerimisel tuleb arvestada sel hetkel kehtivate normide ja nõuetega, sh ehitisesisese tuletõrjeveevärgi lahendamisel.
Kui määruse, asjakohase tehnilise normi või standardi tuleohutusnõuetest soovitakse kalduda kõrvale, tuleb ehitise vastavust olulistele tuleohutusnõuetele tõendada analüütiliselt (siseministri 30.03.2017 määrus nr 17 Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded).
Päästeautode juurdepääs
Operatiivautode juurdepääs kruntidele on tagatud Juuliku tee ja kvartalisisese tee kaudu. Projekteerimisel tuleb arvestada päästetehnika koormusi kandva teekonstruktsiooni ning liikumisraadiustega. Hoonete ümber tuleb tagada tulekahju- ja päästetööde tegemiseks vajalik juurdepääs.
3.9. Kuritegevuse riske vähendavad tingimused
Kuritegevuse riske on võimalik vähendada territooriumi piiritlemisel aiaga ja turvafirma teenuse kasutamisel. Projekteerimisel tuleb ette näha parklate ja sissepääsude (krundile, hoonesse) piisav valgustatus ning hoone/territooriumi lahenduses mitte kavandada n-ö pimedaid nurki.
Ehituses kasutada vastupidavaid ja kvaliteetseid materjale (uksed, aknad, lukud). Hoone kasutamise ajal hoida oma territoorium alati korras ja teostada kiired parandustööd.
Tootmisega mitteseotud inimeste pääs alale peab olema kontrollitud ja piiratud. Soovitatav on kasutada videovalvet.
3.10. Keskkonnatingimuste seadmine
Detailplaneeringu elluviimisel ei kaasne olulist keskkonnamõju, mis võiks ületada tegevuskoha keskkonnataluvust, põhjustada keskkonnas pöördumatuid muutusi või seada ohtu inimese tervist ja vara. Planeeritaval alal on lubatud keskkonnasõbralik tootmine, hoiduda tuleb suure jäätmetootluse, müra, õhusaaste jm negatiivse keskkonnamõjuga seotud ettevõtlusest.
Ehitustegevused tuleb käsitletaval maa-alal korraldada keskkonnasõbralikult, vastavalt heale tavale ja kehtivatele normidele. Ehitustööde teostamisel kaasnevaid mõjusid saab leevendada vastavaid töövõtteid kasutades. Ehitustegevuse ajal peab arvestama, et lahendatud oleks jalakäijate ning sõidukite turvaline liikumine.
3.10.1. Põhja- ja pinnavee kaitstuse tagamine
Planeeringuala asub Eesti põhjavee kaitstuse kaardi järgi kaitsmata põhjaveega alal, kus põhjavesi on väga kõrge reostusohuga. Seetõttu tuleb planeeringu elluviimisel pöörata erilist tähelepanu võimalike reostusallikate vältimisele nii ehitus- kui kasutusfaasis.


Skeem 3. Väljavõte Eesti põhjavee kaitstuse kaardist. Planeeringuala orienteeruv asukoht on märgitud sinise ringiga.
Planeeritav ala on kavandatud liituma ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga, lokaalsed lahendused ei ole lubatud. Korrektse liitumise ja nõuetekohaselt rajatud ning hooldatud torustike korral ei kujuta kavandatav tegevus põhjaveele reostusohtu. Reovesi juhitakse ühiskanalisatsiooni, mistõttu otsene risk põhjaveele puudub.
Sademevesi tuleb vajadusel enne haljasalale imbuma või ühistorustikku suundumist suunata läbi eelpuhasti.
Projekteerimisel kavandatavad lahendused peavad tagama, et tegevusega ei ohustata põhja- ega pinnavee seisundit.
Ehitus- ja kasutusfaasi nõuded
Ehitusperioodil tuleb tagada, et:
• ehitusmasinate parkimine, tankimine ja hooldus toimub kõvakattega, lekkevabadel pindadel;
• vältida tuleb saasteainete sattumist sademeveega pinnasesse, eriti tugeva sademete korral;
• pinnase- ja põhjavee kaitse tagamiseks kasutatakse vajadusel ajutisi kaitsemeetmeid (nt lekkekaitse matid, sademekaitse katted jm).
3.10.2. Jäätmed
Jäätmete käitlemisel tuleb lähtuda jäätmeseadusest ja Saku valla jäätmehoolduseeskirjast. Planeeringualal tekkivad jäätmed tuleb kokku koguda sorteeritult ja paigutada selleks ettenähtud kogumiskonteineritesse. Jäätmete vedu ja edasine käitlemine on korraldatud selleks tegevuseks luba omava ettevõtte poolt. Ohtlikud jäätmed koguda kinnistesse vastavatesse konteineritesse. Ehitamisel tekkivate jäätmete käitlemiseks peab omama jäätmeluba või tuleb sõlmida prügiveo leping vastavat litsentsi omava firmaga. Tagatud peab olema jäätmeveoks vajaliku transpordi juurdepääs.
Jäätmete sorteeritult kogumiseks tuleb projektis näha ette suletavad kogumiskonteinerid (soovi/vajaduse korral eraldi jäätmemajas/varjualuse all). Konteinerid paigutada krundi tagapoolsetel või varjatud aladel. Konteinerite, sh jäätmemaja/varjualuse täpne asukoht määratakse projekteerimise käigus.
Konteinerid/jäätmemajad/varjualused, mis on teedelt nähtavad, varjestada haljastusega (hekk, ronitaimed), et vähendada liigset nähtavust.
3.10.3. Energiatõhusus
Energiatõhususe nõuded on toodud ehitusseadustikus ja ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määruses nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded1“. Uue hoone projekteerimisel tuleb tähelepanu pöörata energia säästmisele ja võimalusel lokaalsele tootmisele ning võimalusel näha ette võimalusi energiatarbe vähendamiseks ja alternatiivsete energiaallikate kasutamiseks.
Taastuvenergia allikatest soojuse ja elektri tootmise lihtsaimad viisid on soojuspumpade, päikesekollektorite (sooja vee tootmiseks) ja päikesepaneelide (toodavad elektrit) kasutamine.
Päikesepaneelide kasutamise nõuded on välja toodud ptk-s 3.5.
3.10.4. Radoon
Inimese tervise mõjude seisukohalt on oluline piirkonnas olev radoonirisk. Eesti pinnase radooniriski kaart (vt skeem 4) näitab, et planeeritav ala asub madala radoonisisaldusega pinnasega alal.

Skeem 4. Väljavõte Eesti pinnase radooniriski kaardist. Planeeringuala orienteeruv asukoht on märgitud punase ringiga. Allikas: Eesti Geoloogiateenistus
3.10.5. Müra, vibratsioon ja välisõhu kvaliteet
Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud kehtivate müra, vibratsiooni ja välisõhu kvaliteediga seotud nõuetega ning ruumilise arengu suunamise põhimõtetega.
Detailplaneeringu koostamisse kaasati keskkonnamüra ekspert (Veiko Kärbla, Hendrikson DGE) ning koostöös töötati välja meetmed ja tingimused planeeringus ja planeeringu realiseerimise edaspidistes etappides müraaspektiga arvestamiseks. Samuti analüüsiti müratõkkemeetmete rajamise vajadust ja võimalusi.
Lisaks teostati detailplaneeringu raames olemasoleva olukorra keskkonnamüra mõõtmised (Helirõhutasemete mõõtmised, Juuliku tee 3 detailplaneering, Saku vald, Akukon Eesti OÜ, töö nr 260814-M01-32229-A 2026) lähimate eluhoonete juures. Mõõtmised viis läbi akrediteeritud mõõtja. Mõõtmised teostati tööpäevadel (14.-15. mai 2026) 24 tunni pikkuse mõõteseeriana kirjeldamaks piirkonna mürataseme muutust kogu ööpäeva ja ettevõtete tööprotsessi jooksul. Mõõtmispunktide asukohtadeks valiti planeeringualast idasuunas asuva Julienhofi kinnistu eluhoone piirkond ning planeeringualast põhjasuunas asuva Midri kinnistu eluhoone piirkond.
Välisõhus leviva müra normtasemed on kehtestatud keskkonnaministri 16. detsembri 2016. a määrusega nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“. Määruse nõudeid tuleb täita planeerimisel ja ehitusprojektide koostamisel, samuti müratundlikel aladel olemasoleva müraolukorra hindamisel. Määrust ei kohaldata alal, kuhu avalikkusel puudub juurdepääs ja kus ei ole püsivat asustust, ning töökeskkonnas, kus kehtivad töötervishoidu ja tööohutust käsitlevad nõuded.
Eraldi müraalased normatiivid on kehtestatud liiklus- ja tööstusmürale. Erinevat liiki müra (tööstusmüra ja liiklusmüra) summaarsele olukorrale eraldi normtaset kehtestatud ei ole. Seetõttu võrreldakse tööstus- ja liiklusmüra reeglina asjakohase normtasemega eraldi.
Tööstusmüra eespool nimetatud määruse tähenduses on müra, mida põhjustavad paiksed müraallikad (nt erinevad tööstuslikud seadmed). Liiklusmüra on müra, mida põhjustab regulaarne auto-, raudtee- ja lennuliiklus ning veesõidukite liiklus. Tööstusmüra normid on üldjuhul rangemad kui vastavad liiklusmüra normtasemed, kuna tehnoseadmete müra spektraalseid omadusi (näiteks võimalik tonaalne ja/või ebaühtlase tekkega müra) peetakse mõnevõrra häirivamaks kui tavapärast sõiduvahendite müraspektrit.
Tootmispiirkonnas olemasolevate tootmisalade laiendamisel (ning kooskõlas üldplaneeringuga) tuleb müra mõju hindamisel lähtuda müra piirväärtuse nõuetest. Müraallikate lähedusse jäävatel müratundlikel aladel müra piirväärtuse ületamise korral tuleb rakendada müra vähendavaid meetmeid.
Müra normtasemed on kehtestatud päeva (7-23) ja öö (23-7) keskmistatud väärtustena (energeetiliselt keskmistatud tulemused ehk müra hinnatud tase kogu päeva/öö ulatuses). Maksimaalne lühiajaline müratase ei tohi ületada tööstusmüra korral vastava mürakategooriaga alal müra liigile kehtestatud normtaset lühiajaliselt rohkem kui 10 dB võrra.
Tootmisala siseselt ei ole oluline välisõhu müra normtasemete range järgimine, kavandataval alal ja hoonete sees peab eelkõige jälgima töökeskkonnale esitatavate nõuete (Vabariigi Valitsuse 12. aprilli 2007. a määrus nr 108, „Töötervishoiu ja tööohutuse nõuded mürast mõjutatud töökeskkonnale, töökeskkonna müra piirnormid ja müra mõõtmise kord”) täitmist.
Tootmisala ümbruses tuleb tagada müra normtasemed vastavalt keskkonnaministri 16. detsembri 2016. a määrusele nr 71. Antud juhul on kavandatavast tootmistegevusest tingitud võimaliku mõju hindamisel lähimate müratundlike alade (eluhooned) puhul asjakohane lähtuda II kategooria müratundlike alade (sh elamud) tööstusmüra piirväärtusest: vastavalt 60 dB päeval (Ld) ning 45 dB öösel(Ln).
Olemasolevas teedevõrgus liiklusmüra mõju hindamisel lähtutakse samuti müra piirväärtuse nõuetest. Liiklusmüra piirväärtus II kategooria aladel on 60 päeval (Ld) ja 55 dB öösel (Ln), sh on hoonete teepoolsel küljel lubatud vastavalt 65 päeval (Ld) ja 60 dB öösel (Ln).
Vastavalt olemasoleva olukorra müra mõõtmistulemustele (Akukon Eesti OÜ, 2026) domineerib piirkonnas valdavalt liiklusmüra, kuna suure liikluskoormusega nr 11 Tallinna ringtee jääb ca 300-400 m kaugusele mõõtmispunktidest. Lisaks mõjutavad müraolukorda ka lähemal paiknevad, kuid mõnevõrra väiksema liikluskoormusega, 11420 Saku-Laagri tee ja 11425 Kanama-Saku tee.
Julienhofi kinnistu puhul (mõõtmispunkt MP1) saadud mõõtmistulemused olid päevasel ajal Ld (müra hinnatud tase päeval) 55 dB ja öisel ajal Ln (müra hinnatud tase öösel) 52 dB. Valdavalt oli mõõdetud müra puhul tegemist liiklusmüraga ning mõõdetud müratase vastab liiklusmüra piirväärtuse nõutele (II kategooria elamualade puhul vastavalt 60 dB päeval ja 55 dB öösel).
Öisel ajal oli Julienhofi kinnistul kohati tuvastatav ka tööstusliku iseloomuga tehnoseadmete müra, mis ei olnud tingitud Juuliku tee 3 kinnistu (ehk käesoleva planeeringuala) tegevusest, vaid seotud Julienhofi kinnistul asunud tehnoseadmega. Olukorras, kus kinnistu enda tehnoseade ei töötanud ning öine liiklusmüra foon oli tagasihoidlikum, esines Julienhofi kinnistul öine müratase vahemikus 43-44 dB ehk tagatud oli tööstusmüra öisele piirväärtusele (II kategooria alade öine piirväärtus 45 dB) vastavad tingimused.
Samuti on alal tagatud tööstusmüra päevasele piirväärtusele vastavad tingimused (II kategooria alade päevane piirväärtus 60 dB), kuigi päevasel ajal domineeris veel selgemalt liiklusmüra, mille nõuded on leebemad. Seega on olemasolevas olukorras Julienhofi kinnistu eluhoone läheduses tagatud liiklusmüra piirväärtusele vastavad tingimused. Samuti on Julienhofi kinnistul tõenäoliselt tagatud tööstusmüra piirväärtusele vastavad tingimused ainult teiste kinnistute (sh Juuliku tee 3) tegevusega kaasnevat võimalikku tööstuslikku müra arvestades (kuigi mõõtmiste käigus oli keeruline eristada Juuliku 3 kinnistult pärinevat müra muust taustamürast).
Mõõtmispunktis MP2 ehk Midri kinnistul saadud tulemused olid päevasel ajal Ld (müra hinnatud tase päeval) 55 dB ja öisel ajal Ln (müra hinnatud tase öösel) 50 dB. Peamiseks müraallikaks oli liiklusmüra ning liiklusmüra piirväärtustele vastavad tingimused olid tagatud. Märkimisväärset tööstusliku iseloomuga müra planeeringualast põhjasuunas ei tuvastatud.
Planeeringuala paikneb juba väljakujunenud tootmispiirkonnas, kus tootmistegevus ja sellega seotud mõningane liiklus on tavapärased. Planeeritavate tegevustega ei kaasne eeldatavalt sellises mahus täiendavat müra, vibratsiooni ega saasteallikaid, mis ületaksid piirkonna senist koormust või põhjustaksid häiringuid normtasemest kõrgemal tasemel. Planeeringuga on lubatud ainult keskkonnasõbralik tootmine ning hoiduda tuleb suure jäätmetootluse, müra, õhusaaste ja muude negatiivsete keskkonnamõjudega ettevõtlusest.
Planeeringuala läheduses (sh teisel pool Juuliku teed) asuvad mitmed elamud ja elamumaad, mis on käsitletavad müratundlike aladena. Arvestades kavandatava tegevuse iseloomu (päevase tööajaga seotud tootmine ja logistika), ei ole siiski põhjust eeldada olulist tööstusmürast põhjustatud häiringut, kuid müraaspektiga peab tegevuste edaspidisel kavandamisel ja elluviimisel kindlasti arvestama. Nt paigutatakse peamised müratekitajad (tootmistegevus) kavandatavate hoonete siseruumidesse, mis aitab vältida võimalike mürahäiringute esinemist tootmisala ümbruses.
Detailplaneeringu etapis ei ole võimalike tehnoseadmete täpsed asukohad ja parameetrid teada, seega saab detailplaneeringu raames eelkõige välja tuua tingimused nõuete tagamiseks ning soovitused võimaliku mõju minimeerimiseks.
Juuliku tee äärde kavandavate tootmishoonete põhjapoolsele küljele (ehk eluhoonete poolsele küljele) ei ole soovitatav tehnoseadmeid paigutada või tuleb müranõuete tagamiseks tehnoseadmed efektiivselt varjestada. Samuti tuleb võimalikud laadimisalad jm välisõhus teostatavad tegevused kavandada hoonete hoovipoolsele küljele ning sel moel toimiks Juuliku tee äärde kavandatavad hooned efektiivse müratõkkena põhjasuunas asuvaid elamualasid silmas pidades. Täiendav müratõkkemeetmete (nt müratõkkeseinad) vajadus sel juhul puudub.
Samuti ei ole uute müraallikate paigutamine soovitatav planeeringuala idaküljele (pos 9), kuna idasuunas piirneb planeeringuala samuti elamutega (Julienhofi ja Juuliku tee 1 kinnistud). Vastavalt 2026. a teostatud müra mõõtmiste tulemustele ei ole täiendavate müra vähendamise meetmete rakendamine ala idaküljel hetkel vajalik, kuid oluline on vältida ka planeeringu realiseerimise järgselt mürataseme suurenemist.
Positsiooni 9 kaguosas on alale kavandatud mitmekümne meetri laiune haljastatud puhverala (vastavalt üldplaneeringu tingimustele), mis pakub vajaliku distantsi ning ka teatud müra tõkestuse uute tootmishoonete ning eluhoonete vahel. Kogu positsioon 9 osas ei ole aga mitmekümne meetri laiuse kaitsehaljastuse rajamine võimalik, kuna kinnistu piiri lähedal asub olemasolev hoone, mida soovitakse säilitada ning ulatuslikku kaitsehaljastust ei saa ilma hoonet lammutamata rajada. Ühtlasi on ka selge, et üldplaneeringu nõudeid ei saa olemasoleva olukorra ning säilitatavate hoonete ja maakasutuse korral täies mahus rakendada.
Samas ei ole müra mõõtmiste kohaselt hetkel idasuunas ka täiendavaid müra vähendamise meetmeid vajalik rakendada ning planeeringuala idaosas asuv olemasolev (ning säilitatav) hoone toimib oma suure mahu tõttu omakorda müra tõkestava rajatisena nt läänesuunas kavandatavaid uusi tootmiskrunte silmas pidades. Selline lahendus on rakendatud lähtudes planeeringuala olemasolevast hoonestusest ja eesmärgist vältida olemasolevate tootmishoonete lammutamist, mis asuvad osaliselt üldplaneeringus määratud kaitsehaljastuse koridori ulatuses.
Juuliku tee nr 7180580 ja nr 11425 Kanama-Saku tee läheduse tõttu esineb ka liiklusmüra mõju, mistõttu tuleb hoonete projekteerimisel arvestada mürakaitsemeetmetega – nt hoonete paigutus,, piirded ja piisav heliisolatsioon (nt 3x klaaspaketid müraallikate suunas avanevates fassaadides). Samas ei ole planeeritavate hoonestusalade näol tegemist otseselt müratundlike alade ja funktsioonidega. Teepoolsetel akendel on soovitatav kasutada müra summutavaid aknaraame ja fassaadimaterjale. Büroo- ja teenindusruumide rajamisel tuleb juhinduda standardist EVS 842:2003 „Ehitise heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest“ (või samaväärsest uuemast standardist). Välispiirde soovituslik heliisolatsioon (R’tr,s,w+Ctr) mürarikkale küljele on vähemalt 35 dB. Vajadusel tuleb ehitusprojektiga ette näha täiendavad müra vähendavad konstruktiivsed või tehnoloogilised lahendused. Müratõkkeseina projekteerimise vajaduse korral tuleb kaasata müraekspert.
Planeeringu realiseerumisega kaasneb teatud liiklusvoogude kasv, eelkõige seoses töötajate liikumise ja ka täiendava kaubaveoga. Kuigi tegemist on tootmis- ja ärialaga, mille arendamisel on rõhutatud keskkonnasõbralikkust ning väiksema keskkonnamõjuga tegevusi, võib liikluskoormuse kasv piirkonnas siiski tajutav olla. Müra- ja saastekoormuse mõju vähendamiseks tuleb projekteerimisel arvestada nii ehituslike meetmetega (nt hoonete asetus, haljastus) kui ka liikluskorralduse optimeerimise võimalustega. Vajadusel hinnatakse mõju täpsemalt edasiste projekteerimisetappide käigus.
Esialgse arendaja prognoosi kohaselt võib planeeringualaga seotud liikluskoormuseks kujuneda 1-2 raskeveokit ja 10 sõiduautot iga uue hoonestatava kinnistu kohta ehk päevas kokku kuni ca 145-160 liikumist mõlemas suunas. Väiksemate kinnistutega seotud liikluskoormus võib ka väiksemaks jääda ning vastavalt väheneb ka summaarne liikluskoormus. Valdav osa liiklusest hakkab eelduslikult kasutama läänepoolselt ühendusteed (Juuliku teelt Rahula-Juuliku teele).
Olemasolev liikluskoormus (seotud kruntidega nr 8 ja 9) on Juuliku tee 3 valdaja info kohaselt ca 10-15 sõiduautot päevas ning kuni 10 veokit (sh kaubaautot) päevas mõlemas sõidusuunas. Perspektiivses olukorras seega liikluskoormus suureneb (peamine kasv tuleb sõiduautode näol), kuid ka perspektiivne liikluskoormus ei ole sedavõrd suur, mis nõuaks ühendusteede ääres müra vähendavate meetmete rakendamist. Küll aga on võimalike häiringute minimeerimiseks oluline kinni pidada lubatud sõidukiirusest (40 km/h) ning öist raskeveokite liiklust (ajavahemikus 23.00-7.00) võimalusel mitte ette näha (või kasutada öist liiklust ainult erandkorras), kuna ühendusteede äärde jääv lähim eluhoone (Midri kinnistul) jääb ca 17 m kaugele Juuliku teest.
Käesoleva töö raames teostati ka liiklusmüra kontrollarvutused perspektiivse liikluskoormusega kaasneva võimaliku mõju hindamiseks. Liiklusmüra levik arvutati spetsiaaltarkvaraga SoundPLAN 9.1, kasutades EL-i heakskiidetud ning Eestis planeeringute koostamisel ning mõju hindamisel siseriiklikult laialdaselt kasutatavat arvutusmeetodit "NMPB-Routes-96“.
Lähtudes prognoositust mõnevõrra suuremast liikluskoormusest (ehk 500 autot päevas, sh 15% raskeliiklust) võib arvutuslikult Juuliku teele lähemal asuva eluhooneni (Midri kinnistu eluhoone ca 17 m kaugusel teest) ulatuda müra hinnatud tase, mis jääb suurusjärku 56 dB päeval (Ld). Öine liikluskoormus on eelduslikult tagasihoidlik ning üksikud sõidud ei too kaasa märkimisväärset mürataset, Juuliku teest tingitud liiklusmüra hinnatud tase öösel (Ln) jääb tõenäoliselt väiksemaks kui 50 dB.
Liiklusmüra tase lähima hoone puhul vastab perspektiivses olukorras II kategooria alade liiklusmüra piirväärtuse nõuetele (piirväärtused vastavalt 60 dB päeval ning 55 dB öösel, sh on hoonete teepoolsel küljel lubatud veel 5 dB võrra suurem müratase).Hetkel ei ole täpselt teada millist tüüpi äri- ja tootmistegevust planeeritaval alal ellu viima hakatakse, kuid lubatud on ainult vähese negatiivse keskkonnamõjuga (sh müra) tegevused. Edaspidisel planeerimisel ja projekteerimisel on soovitatav lähtuda järgnevast:
• planeerimisel ja planeeringu realiseerimisel tuleb lähtuda keskkonnaministri 16. detsembri 2016. a määruse nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ nõuetest, tagades asjakohaste normtasemete järgimise ümbritsevatel aladel;
• äri- ja tootmistegevuse kavandamisel tuleb eelistada vähese keskkonnamõjuga (sh müra) tegevusi mõjuga (nt lao-, kontori- ja büroohooned), mille puhul märkimisväärsed negatiivsed mõjud ei levi hoonetest väljapoole;
• vältida mürarikaste tööprotsesside kavandamist ja läbiviimist planeeringuala ida- ja põhjapoolsel küljel. Võimalikud laadimisalad jm aktiivsema tegevusega piirkonnad kavandada hoonestusalade sees elamupiirkondadest vastassuunas (hoovipoolsetele aladele), mis annab võimaluse kasutada kavandatavat hoonestust ühtlasi ka müratõkkena (nt Juuliku tee ääres kasutada kavandatavat hoonemahtu ka tootmisala seest põhjasuunas leviva võimaliku müra leviku tõkestamiseks);
• vastavalt keskkonnaministri 16. detsembri 2016. a määrusele nr 71 tuleb välisõhus uute tehnoseadmete (nt jahutus- ja ventilatsiooniseadmed) paigaldamisel ning kasutamisel II kategooria müratundlikel aladel (lähimate eluhoonete juures) tagada müratase, mis on väiksem kui 50 dB päeval (Ld) ja 40 dB öösel (Ln);
• suurema müratasemega seadmed ja tööprotsessid tuleb paigutada hoonete siseruumidesse;
• hoonest väljapoole jäävate tehnoseadmete (nt ventilatsiooniseadmed või küttesüsteemid) paigutamisel tuleb lähtuda põhimõttest, et seadmete avad oleks suunatud elu- ja ühiskondlikest hoonetest võimalikult kaugele (nt tootmisala keskosa suunas);
• Juuliku tee äärde kavandavate tootmishoonete põhjapoolsele küljele (ehk eluhoonete poolsele küljele) ja planeeringuala idaküljele ei ole soovitatav tehnoseadmeid paigutada või tuleb müranõuete tagamiseks tehnoseadmed efektiivselt varjestada;
• tehnoseadmete valimisel on soovitatav eelistada masinaid/seadmeid, mille poolt tekitatav müratase (helivõimsustase, LwA) on väiksem;
• vajadusel tuleb tehnoseadmete ümber rajada lokaalsed müraekraanid või mürasummutuskastid. Meetmed võivad olla vajalikud eelkõige öiste (rangemate) müra normtasemete tagamist silmas pidades juhul, kui teatud seadmete või protsesside puhul on tegemist ööpäevaringse tööga;
• eelistada päevase tööajaga (7.00-23.00) tegevusi ning tööprotsesse, kuna päevased müra normtasemed on leebemad (päevasel ajal on lubatud mürarohkemad tegevused) ning piirkonnas hetkel domineeriva liiklusmüra taustal ei too täiendavad päevased tegevused kaasa olulist täiendavat mürahäiringut;
• soovitatav on vältida suures mahus laadimis- ja transporditöid (nt kaubaveokite liikumine ja laadimistööd, alale sisse- ja väljasõidud) öisel ajal ehk öiseid rangemaid müra normtasemeid (ning inimeste puhkeaega) silmas pidades ajavahemikus 23.00-7.00;
• kavandatavate hoonestusalade ja elamupiirkondade vahelistele aladele näha ette kõrghaljastus;
• ehitustegevusega kaasnevad müratasemed ei tohi ületada keskkonnaministri määruse nr 71 lisas 1 kehtestatud normtasemeid. Ehitusmüra piirväärtusena rakendatakse aga ajavahemikus 21.00-7.00 asjakohase müratundliku ala kategooria tööstusmüra normtaset. Impulssmüra põhjustavat tööd, näiteks lõhkamine, rammimine jne, võib teha ainult tööpäevadel ajavahemikus 7.00-19.00.
Vibratsioonitasemete osas tuleb lähtuda sotsiaalministri 01.10.2025 määrusest nr 54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord“. Planeeringuala vahetus läheduses asuvate elamute tõttu tuleb vältida liigset vibratsiooni, eelkõige ehitusaegse ja logistilise liikluse kaudu. Vibratsioonimõjude vältimiseks on oluline tagada sise- ja juurdepääsuteede kvaliteet ning korraldada ehitustegevus nõuetekohaselt ja päevasel ajal. Kasutatav tehnika peab olema tehniliselt korras, et vähendada liigset müra ja vibratsiooni. Kasutusaegselt ei ole ette näha märkimisväärset vibratsiooni teket, kuna suure keskkonnamõjuga rasketööstuse rajamine ei ole lubatud.
Välisõhu kvaliteeti reguleerib atmosfääriõhu kaitse seadus, mis sätestab nõuded ja meetmed välisõhu kvaliteedi säilitamiseks ja parandamiseks. Olulisemate saasteainete osas on nimetatud seaduse alusel keskkonnaministri 27.12.2016 määrusega nr 75 „Õhukvaliteedi piir- ja sihtväärtused, õhukvaliteedi muud piirnormid ning õhukvaliteedi hindamispiirid“ kehtestatud õhukvaliteedi piirväärtused (saasteainete lubatav kontsentratsioon välisõhu ruumalaühikus). Piirväärtuse eesmärk on vältida, ennetada või vähendada saasteaine ebasoodsat mõju inimese tervisele või keskkonnale. Piirväärtuse ületamisel eeldatakse olulise keskkonnahäiringu tekkimist, samas piirväärtusest väiksem saasteainete kontsentratsioon ei sea ohtu inimese tervist. Käesoleval hetkel ei ole ette näha kavandatava tegevusega kaasnevaid märkimisväärseid saasteainete heitkoguseid, kuna olulise välismõjuga tootmistegevust ei ole lubatud kavandada ning ka perspektiivsed liikluskoormused ei ole sedavõrd suured, mis võiks kaasa tuua märkimisväärseid liiklusega kaasnevaid saasteainete kontsentratsioone.
Ehitustegevus tuleb korraldada vastavalt heale ehitustavale, vältides tarbetut tolmu, müra ja vibratsiooni. Tööde kavandamisel tuleb jälgida, et ka ehitusperioodil ei ületataks seaduses kehtestatud piirnorme ning töid ei viida läbi inimeste puhkeajal.
3.10.6. Kliimamuutused
Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud kliimamuutustega seotud prognoositavate muutuste ja „Saku valla kliima- ja energiakavaga 2030“. Kliimakava kohaselt tuleb arvestada keskmise temperatuuri tõusu, äärmuslike ilmastikunähtuste sagenemise (nt tormid, kuumalained), sademete hulga suurenemise ja üleujutuste riski kasvuga. Kuigi suurem osa Saku vallast, sh planeeringuala, ei ole kõrge üleujutusohuga piirkond, võivad intensiivsed sajuhood ja sademete hooajalisus suurendada sademevee äravoolusüsteemide koormust.
Planeeringuala lahendamisel on arvestatud järgmiste kliimakindla ruumilise arengu põhimõtetega:
• kavandatud on kergliiklustaristu ning sidusad ühendused avaliku transpordiga, et soodustada liikumisviise, mis vähendavad autostumist ja sellest tulenevat kasvuhoonegaaside emissiooni;
• platside, teede ja parkimisalade katendid on kavandatud soovituslikult lahendada võimalikult väikese äravooluteguriga (nt murukivi, vett läbilaskvad katendid), et hajutada sademevee koormust ja vältida üleujutusi;
• kavandatud on kompaktsed kõrghaljastusega haljasalad, mis aitavad leevendada kuumasaare efekti, suurendavad elurikkust ja pakuvad varju, mis on oluline kuumalainete sagenemisel;
• varju ja jahutust pakkuv haljastus on eriti oluline kergliiklusteede ja ühistranspordipeatuste juures, kus inimesed viibivad pikemalt. Planeeritud kvartalisisese sõidutee ja kergliiklustee vahele kavandatud kõrghaljastusega haljasriba;
• ehitusmaterjalide ja lahenduste valikul tuleb lähtuda energiatõhususe ja taastuvenergia kasutamise põhimõtetest. Hoonetele soovitatakse kavandada päikeseenergia kasutamise võimalusi (nt päikesepaneelid katustel või fassaadidel).
Kliimamuutuste tõttu prognoositava sademete hulga suurenemise ja äkksadude sagenemisega arvestatakse sademevee käitlemise lahendustes. Sademevee äravool tuleb lahendada nii, et see ei koormaks liigselt olemasolevaid eesvoolusid ega suurendaks üleujutusriski. Imbkaevude, vahemahutite või muude mahutavate elementide kasutamine on soovitatav.
Kokkuvõttes toetab Juuliku tee 3 detailplaneering kliimamuutustega kohanemist ja nende mõju leevendamist, järgides kaasaegseid planeerimis- ja projekteerimisstandardeid ning Saku valla kliimakava eesmärke.
3.11. Servituudi seadmise vajadus ja kitsendused
Servituutide seadmise vajadus on planeeritud tehnovõrkudele (vajadusel ka olemasolevatele).
Olemasolevate (vajadusel) ja planeeritud tehnovõrkude tarbeks tuleb ette näha võrguvaldajate kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse seadmine. Isikliku kasutusõiguse sisuks on tehnovõrkude omamine, kõikide toimingute teostamine, mis on vajalikud ehitamiseks, kasutamiseks, hooldamiseks, korrashoiuks, asendamiseks, remontimiseks, kasutusse andmiseks ja likvideerimiseks, ning muul viisil ekspluateerimiseks tehnovõrkude talituse tagamise eesmärgil. Isikliku kasutusõiguse ala tuleb tagada vastavalt kehtivates õigusaktides ette nähtud kaitsevööndi ulatuses.
Tähtajatu isikliku kasutusõiguse seadmine on vajalik Julienhofi kinnistu koormamiseks sademevee torustiku valdaja kasuks tagamaks sademevee torustiku rajamise, talumise ja kasutamise selle kaitsevööndi ulatuses. Isikliku kasutusõiguse kokkulepe sõlmitakse torustiku valdaja ja Julienhofi kinnistu omaniku vahel.
Isikliku kasutusõiguse täpsemad tingimused, sealhulgas torustiku täpne asukoht ja ulatus, rajamise ning ehitustööde teostamise kord, servituudi kasutamise ja hooldamise reeglid, juurdepääsuõigused ning poolte vastutus, lepitakse kokku eraldi sõlmitavas lepingus.
Uuele Juuliku kasvuhoone: (Saue) alajaamale krundil pos 8 tuleb seada isiklik kasutusõigus alajaama valdaja kasuks. Täpne ala tuleb määrata projekteerimisel kui selguvad alajaama ja toiteliinide tegelikud asukohad.

Planeeritavate ühisveevarustuse- ja ühiskanalisatsioonitorustike tarbeks näha ette AS Saku Maja kasuks tähtajatu ja tasuta isikliku kasutusõiguse seadmine. Isikliku kasutuõiguse sisuks on torustike omamine, kõikide toimingute teostamine, mis on vajalikud ühisveevärgitorustike ehitamiseks, kasutamiseks, hooldamiseks, korrashoiuks, asendamiseks, remontimiseks, kasutusse andmiseks ja likvideerimiseks, ning muul viisil ekspluateerimiseks ühisveevärgitorustike talituse tagamise eesmärgil. Isiklik kasutusõigus seatakse tähtajatult ja tasuta. Isikliku kasutusõiguse ala näha ette samas ulatuses, kui on Keskkonnaministri poolt 16.12.2005 vastu võetud määruses nr 76 „Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kaitsevööndi ulatus“ sätestatud.
AS Saku Maja kasuks seatav isiklik kasutusõigus seatakse asjaõigusseaduse § 158¹ avalikes huvides rajatavate tehnovõrkude ja –rajatiste talumiseks.
3.12. Planeeringu elluviimine
3.12.1. Planeeringu elluviimisega kaasnevate asjakohaste mõjude hindamine
Kultuuriväärtused ja mälestised
Planeeringuala vahetus läheduses, ligikaudu 50 m kaugusel lääne suunal, asub riiklikult kaitstav arhitektuurimälestis Juuliku villa (reg nr 16621). Planeeritud hoonestuse ja Juuliku villa vahele jääb valdavalt juba väljakujunenud hoonestus ja kõrghaljastus, mis moodustavad alade vahel visuaalse eraldatuse.
Planeeritud tegevus ei muuda oluliselt väljakujunenud ruumilist olukorda ja kinnismälestise säilimist või vaadeldavust. Planeeringualale ei kavandata silmatorkavalt domineerivat hoonestust ega funktsioone, mis võiksid kahjustada mälestise säilimist või ruumilist konteksti.
Looduskeskkond
Planeeringu elluviimisega ei kaasne eeldatavasti olulist negatiivset mõju kaitstavatele loodusobjektidele, kuna planeeringualal ja selle lähiümbruses ei paikne Natura alasid, kaitstavate liikide kasvukohti ega muid seadusega kaitstavaid loodusväärtusi.
Samas kaasneb arendustegevusega vältimatult üldisema looduskeskkonna muutus, eelkõige loodusliku pinnakatte osaline asendamine kõvakattega pindadega, mis võib mõjutada vee äravoolu. Need mõjud vähenevad sobivate haljastus- ja sademeveekäitluse lahenduste rakendamisel ning neid tuleb täiendavalt käsitleda hoonete ja infrastruktuuri projekteerimise etapis.
Sotsiaalne mõju
Planeeringu elluviimisel on eeldatavalt positiivne sotsiaalne mõju, mis avaldub eelkõige järgmistes aspektides:
• Planeeringuala arendamine loob eeldused uute töökohtade tekkeks tootmis-, lao- ja teenindussektorites. Töövõimaluste kasv mõjutab positiivselt nii Saku valla kui ka lähipiirkonna elanike tööhõivet;
• Planeeringu raames on kavandatud uus kvartalisisene juurdepääsutee, kergliiklusteed ja bussipeatused, mis loob turvalisemad ja mugavamad liikumisvõimalused ka naaberalade elanikele;
• Planeeringuga on seatud tingimus, et lubatud on vaid keskkonnasõbralik tootmine ning välistatud on suure müra, saaste või jäätmetootlusega tegevused. See võimaldab minimeerida võimalikke negatiivseid mõjusid, sealhulgas müra ja õhusaastet.
Majanduslik mõju
Planeeringuala paikneb olemasolevas ja arenevas tööstuspiirkonnas, kus vajalik infrastruktuur (elekter, veevarustus, kanalisatsioon, juurdepääsuteed) on suures osas juba välja ehitatud. Võrreldes seni hoonestamata piirkondade arendamisega on areng kuluefektiivsem, kuna uut põhivõrku ei ole vaja rajada. Logistiliselt soodne asukoht muudab ala ettevõtjatele atraktiivseks ja toetab piirkonna konkurentsivõimet.
Planeeringu elluviimine on kooskõlas Saku valla arengudokumentidega ja toetab piirkonna ettevõtlust.
3.12.2. Planeeringu elluviimise kokkulepped
Käesolev detailplaneering on pärast kehtestamist aluseks ehitusprojektide koostamisel ja maakorralduslike toimingute teostamisel. Planeeritud lahenduse elluviimisel (projektlahenduste koostamisel) tuleb välistada negatiivsed mõjud looduskeskkonnale ning inimese tervisele ja heaolule. Planeeringu elluviimisel tuleb tagada lahendused, mis ei põhjusta kolmandatele osapooltele kahjusid. Tekitatud kahjud hüvitab kinnisasja igakordne omanik, kelle poolt kahju põhjustanud tegevus lähtus.
Koostatavad ehitusprojektid peavad olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava, energiatõhususe ja üldtunnustatud linnaehituslike põhimõtete järgi ning vastama Eesti Vabariigis kehtivale seadusandlusele ja projekteerimisnormidele.
Kõik ehitusprojektid, mille koosseisus kavandatakse tegevusi riigitee kaitsevööndis, tuleb esitada Transpordiametile nõusoleku saamiseks. Transpordiamet ei võta PlanS § 131 lg 1 kohaselt endale kohustusi planeeringuga seotud rajatiste väljaehitamiseks. Transpordiamet ei võta endale kohustusi planeeringuga kavandatud leevendusmeetmete rakendamiseks.
Enne hoone ehitusloa andmist peab olema tagatud planeeringualalt lisanduva reovee vastuvõtmine ühiskanalisatsioonisüsteemi ning sõlmitud liitumisleping AS-ga Saku Maja
Servituudilepingud sõlmitakse vastavalt krundiomanike ja tehnovõrguvaldajate kokkulepetele. Äri- ja/või tootmismaa kruntide ehitusõigus realiseeritakse igakordse krundi valdaja või omaniku poolt. Krundi igakordne omanik kohustub ehitise(d) välja ehitama ehitusloaga ehitusprojekti alusel koos krundi haljastuse, juurdepääsutee, krundisisese parkimisalaga ja piirdeaedadega. Vastavad tegevused toimuvad krundiomaniku kulul.
Planeeringuga kavandatud sõiduteed, jalg- ja jalgrattateed määratakse avalikult kasutatavaks.
Pärast krundi Pos 15 (kvartalisisene tee- ja tänava maa) alusel katastriüksuse moodustamist, teede ja haljastuse väljaehitamist ja kasutusloa saamist, antakse see tasuta üle Saku vallale.
Arendaja on kohustatud väljaehitama krundile Pos 16 kavandatud jalg- ja jalgrattatee ning haljastuse. Kui ehituse käigus lõhutakse Juuliku teed, on arendajal kohustus tee taastada. Pärast jalg- ja jalgrattatee kasutusloa saamist antakse katastriüksus üle tasuta Saku vallale.
Pärast krundi Pos 17 alusel katastriüksuse moodustamist, jalg- ja jalgrattatee väljaehitamist ning kasutusloa saamist antakse katastriüksus tasuta üle Saku vallale.
Sademevee lahenduse elluviimiseks tuleb torustiku valdajal ja Julienhofi kinnistu omanikul sõlmida isiklik kasutusõigus sademevee torustiku valdaja kasuks, mis annab õiguse sademevee juhtimiseks ja torustiku talumiseks Julienhofi kinnisasjal.
Krundil pos 13 asub muu varasema võrgu geodeetiline märk nr 0961. Nimetatud geodeetilise märgi kaitsevöönd on 3 m märgi keskmest. Ruumiandmete seaduse (RAS) § 25 sätestab, et geodeetilise märgi kaitsevöönd on geodeetilist märki ümbritsev ala, kus geodeetilise märgi kaitse ja kasutamise vajadusest tulenevalt kitsendatakse inimtegevust. RAS § 26 lg 1 sätestab üheselt, et geodeetilise märgi kaitsevööndis on ilma geodeetilise märgi omaniku loata keelatud igasugune tegevus, mis võib kahjustada geodeetilist märki ja selle tähistust, mh löökmehhanismidega töötamine, pinnase tihendamine või tasandamine, transpordivahenditele ja mehhanismidele läbisõidukohtade rajamine ning künni- või mullatööde tegemine.
Geodeetiline märk tuleb võimalusel säilitada praeguses asukohas, samuti peab olema tagatud juurdepääs ja geodeetiliste mõõtmiste läbiviimine geodeetilisel märgil. Kui planeeringu realiseerumise tulemusena ei ole võimalik geodeetilist märki praeguses asukohas säilitada ning märgi sihtotstarbeline kasutamine on raskendatud, siis võib märgi kõrvaldada ning seda asendama ei pea. Geodeetilise märgi kõrvaldamisest tuleb teavitada Maa- ja Ruumiametit.
Arendaja sõlmib Saku Vallavalitsusega kokkulepped planeeringus kavandatu väljaehitamiseks:
Detailplaneeringu elluviimise etapid:
• planeeringuala transpordimaade moodustamine;
• tehnovõrkude rajatiste ja teede tehniliste tingimuste taotlemine, projektide koostamine;
• ehituslubade väljastamine tehnovõrkude, rajatiste, teede ehitamiseks sh halduslepinguga võetud kohustuste realiseerimine;
• arendusega seotud teed tuleb rajada ning nähtavust piiravad takistused (istandik, puu, põõsas või liiklusele ohtlik rajatis) kõrvaldada (alus EhS § 72 lg 2) enne planeeringualale mistahes hoone ehitusloa väljastamist;
• teede ja tehnovõrkude välja ehitamine koos liitumispunktidega;
• planeeringualas olevate äri- ja tootmismaade kruntide moodustamine;
• ehituslubade väljastamine hoonete ehitamiseks;
• detailplaneeringus toodud servituutide seadmine, muuhulgas uute planeeritud tehnovõrkude, teede ja hoonete ehitamise lõpetamine ja kasutuslubade väljastamine.

B - Joonised
(Digitaalselt on joonised esitatud eraldi failidena)
1. Situatsiooniskeem M 1 : 10 000
2. Kontaktvööndi skeem M 1 : 5000
2. Tugiplaan M 1 : 1000
3. Põhijoonis M 1 : 1000