EELNÕU
Saue linn … 2026 nr …


Projekteerimistingimuste andmine Haiba külas Karjatse tee 3 kinnistul

Taotleja soovib jagada Karjatse tee 3 kinnistu (29701:006:0602) kaheks ning põhjapoolsele tekkivale kinnistule püstitada lao- ja büroohoone. Taotletav tegevus kuulub detailplaneeringu koostamise kohustusega alale või juhtude hulka planeerimisseadus § 125 lõike 1 tähenduses, kuid arvestades olemasolevat väljakujunenud elukeskkonda, lubab Saue Vallavalitsus planeerimisseaduse § 125 lõike 5 alusel kaalutletud otsusena ilma detailplaneeringut koostamata olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale Karjatse tee 3 kinnistule lao- ja büroohoone ja seda teenindavate ehitiste püstitamise.

Karjatse tee 3 kinnistu (29701:006:0602) on 10048.0 m² suurune 100% tootmismaa, millest 102.0 m² on looduslik rohumaa ja 9946.0 m² õuemaa. Üldplaneeringu alusel paikneb kinnistu tiheasustusalal, kinnistu põhjaosas on pere- ja ridaelamumaa juhtotstarve ning lõunaosas tootmismaa juhtotstarve. Kinnistu kirdeosasse ulatub avalikult kasutatava tee (4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee L82) kaitsevöönd, idaosasse marginaalselt planeeritava või rekonstrueeritava, sh oluliselt muudetava riigitee koridor. Lisaks asuvad kinnistul elektripaigaldised ja nende kaitsevööndid. Ehitisregistri andmetel asuvad kinnistul puidutöökoda (116027981) ja puidukuivati (116027983). Juurdepääs kinnistule on kavandatud valla omandis olevalt Karjatse teelt.

Kohaliku omavalitsuse üksus võib planeerimisseaduse § 125 lõike 5 alusel lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud või hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Projekteerimistingimusi võib anda ka juhul, kui üldplaneeringus puuduvad piisavad ehitustingimused, kuid ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi ning üldplaneeringus määratud kasutus- ja muid tingimusi.

Planeerimisseaduse § 125 lõige 5 annab kohalikule omavalitsusele võimaluse kaaluda samas
paragrahvis esinevate kõigi tingimuste esinemisel projekteerimistingimuste andmist detailplaneeringu koostamise kohustuse korral. Kuivõrd antud õigusnorm seab kohalikule omavalitusele diskretsiooni, tulebki kaaluda kohalikul omavalitsusel detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumist, kui see võib olla taotletava ehitusõiguse saamiseks ebaproportsionaalselt koormav.

Planeerimisseaduse § 125 lõike 5 eesmärk on anda võimalus loobuda kulukamast ja aeganõudvamast detailplaneeringu menetlusest lihtsamatel juhtudel, kui linnaehituslik situatsioon on piisavalt selge ning detailplaneering ei pakuks täiendavat väärtust. Sätte eesmärk on otseses seoses haldusmenetluse seaduse § 5 lõikest 2 tuleneva põhimõttega, mille kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Tegemist on ühe olulisema haldusmenetluse printsiibiga, millest lähtuvalt tuleb võimalusel eelistada lihtsamat ja asjaosalistele vähemkoormavat menetlusviisi. Olukorras, kus aeganõudvam ja kulukam menetlusviis ei võimaldaks ettenähtavalt saavutada kvaliteetsemat tulemust ega tagaks puudutatud isikute huvidele tõhusamat kaitset, ei ole selle kohaldamine põhjendatud. Kohalikul omavalitsusel tuleb kaaluda, kas lähtudes haldusmenetluse seaduse § 5 lõike 2 põhimõttest on kooskõlas planeerimisseaduse § 125 lõike 5 eesmärgi ja eeldustega õigustatud lihtsama ja vähem aega nõudva menetluse valimine. Juhul kui ilmselgelt ei anna detailplaneeringu valimine haldusmenetlusele lisaväärtust ning täidetud on planeerimisseaduse § 125 lõike 5 eeldused, on vastuolus haldusmenetluse seaduse § 5 lõike 2 põhimõttega valida aeganõudvam ja kulukam menetlus.

Vastavalt üldplaneeringu seletuskirja punktile 4.4 on üldplaneeringuga määratud tiheasustusega alal detailplaneeringute kehtestamise tingimuseks liitumine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga (ÜVK) ning kavandatavate tegevustega kaasnevale liikluskoormusele vastav juurdepääsuvõimalus avaliku teedevõrgu kaudu. Taotleja on võtnud võrguvaldajalt (AS Kovek) tehnilised tingimused ÜVK trassidega liitumiseks. Juurdepääs Karjatse tee 3 kinnistule on kavandatud valla omandis olevalt Karjatse teelt, rajades uue mahasõidu vahetult Karjatse tee 1 kinnistust lõuna suunas.
Vastavalt üldplaneeringule on pere- ja ridaelamu maa üksik-, kaksik-, muu kahe korteriga elamute, ridaelamute, suvilate või aiamajade ehitamiseks ette nähtud maa, tootmismaa on tootmis- ja/või ärihoonete ehitamiseks ettenähtud maa. Karjatse tee 3 kinnistu on kõige äärmine (koos Riisipere tee 1 kinnistuga) pere- ja ridaelamu maa juhtotstarbega kinnistu olles nii põhja- kui lõunasuunalt tootmismaa juhtotstarbega alade vahel. Idasuunalt piirneb kinnistu 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee L82 transpordimaa katastriüksusega. Eeltoodust tulenevalt ei pea Vallavalitsus mõistlikuks antud kinnistule elukondlike hoonete rajamist. Üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarve peab reeglina moodustama vähemalt 65% planeeritavast alast. Saue Vallavalitsuse 11. veebruari 2026. aasta korraldusega nr 107 (lisa 4) anti projekteerimistingimused Haiba külas Riisipere tee 1 kinnistule stock-office tüüpi kaubandus- ja väiketootmishoone (ärihoone) püstitamiseks, mistõttu sobituks Riisipere tee 3 kinnistule lao- ja büroohoone rajamine, kuna tegemist on antud tüüpi hoone jaoks ka logistiliselt hea asukohaga. Samuti on täidetud vähemalt 65% määratud maakasutuse juhtotstarbe säilimine, kuna ca 2100 m² ulatuses Karjatse tee 3 krundi pere- ja ridaelamumaa juhtotstarbest moodustab väiksema osa Riisipere teest lõunasuunal jäävast pere- ja ridaelamumaa juhtotstarbega alast kui 35%.
Krundi täisehituse protsent võib ÜP alusel olla tootmis- ja ärihoonete korral reeglina kuni 40%. Planeeritava kinnistu pindala on ca 3450 m², seega maksimaalne ehitisealune pind saab olla kuni 1380 m². Uue hoone projekteerimisel peab hoonestuslaadi valik olema kooskõlas vahetus naabruses olevate hoonetega. Kavandatava lao- ja büroohoone vahetus naabruses on: Karjatse tee 1 – tööstushoone (116027982), Karjatse tee 3 - puidutöökoda (116027981) ja puidukuivati (116027983), Karjatse tee 5 – tapamaja (116058048) ning Riisipere tee 1 on Saue Vallavalitsuse 11. veebruari 2026. a korraldusega nr 107 antud projekteerimistingimused kaubandus- ja väiketootmishoone püstitamiseks.

Vallavalitsuse hinnangul sobitub kavandatav hoone olemasolevasse olukorda, kuna selle kasutusotstarve, arhitektuurne lahendus ja maht on piirkonnas väljakujunenud keskkonda sobilik. Visuaalselt on tegemist nn tühimiku täitmisega ehk sarnase ehitise ehitamisega kavandatuga sarnaste ehitiste vahele. Kavandatav tegevus on kooskõlas Saue valla kehtiva üldplaneeringuga, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimustega ega ole vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

Kavandatava tegevusega seonduvalt on Transpordiametile ja piirinaabritele (Karjatse tee 1 ja 5, Riisipere tee 1, Lehmiku) saadetud käesolev projekteerimistingimuste eelnõu tutvumiseks ning arvamuse avaldamiseks tähtajaga 3. oktoober 2026. a. Isikuid teavitati, et kui nad ei ole etteantud tähtajaks arvamust avaldanud, siis eeldab vallavalitsus, et nõustutakse käesolevate projekteerimistingimuste andmisega Haiba külas Karjatse tee 3 kinnistul ja loobutakse asja arutamisest avalikul istungil.
Projekteerimistingimusi menetleti avatud menetlusena. Saue vallalehe „Saue Valdur“ 2026. aasta septembrikuu numbris 9 (187) ilmus teade projekteerimistingimuste taotluse menetluse kohta vastamise tähtajaga 3. oktoober 2026. a. Eelnõuga sai tutvuda Saue vallavalitsuses ja valla veebilehel www.sauevald.ee. Teates tegi Saue Vallavalitsus vastavalt HMS § 50 lõikele 3 ka ettepaneku asja arutamiseks ilma avalikku istungit läbi viimata. Tulenevalt sama paragrahvi lõike 2 punktist 1 võib õigusakti andmise otsustada ilma avalikul istungil arutamiseta, kui tähtaja jooksul ettepanekuid või vastuväiteid ei esitatud ja menetlusosalised loobusid asja arutamisest avalikul istungil. HMS § 50 lõikest 3 tulenevalt loetakse menetlusosaline asja arutamisest avalikul istungil loobunuks, kui haldusorgan on väljapaneku alguses või menetlusest teatamisel teinud ettepaneku asja arutamiseks ilma avalikku istungit läbi viimata ja menetlusosaline ei ole ettepanekute ja vastuväidete esitamise tähtajaks esitanud selle suhtes vastuväiteid

Ehitusseadustiku¹ § 26 lg 1, lg 2 punkti 1, lg 3 punktide 1-3, § 28, § 31 lõike 1, § 33 lõike 1, Planeerimisseaduse § 125 lõike 5, Saue Vallavolikogu 25. jaanuari 2018. aasta määruse nr 9 „Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine Saue vallas“ § 7 punkti 1 alusel ning arvestades 27. augusti 2026. aasta projekteerimistingimuste taotlust nr 2611002/07105, annab Saue Vallavalitsus

korralduse:

1. Anda projekteerimistingimused Haiba küla, Karjatse tee 3 kinnistul (katastritunnus: 29701:006:0602, tootmismaa 100%) lao- ja büroohoone ja seda teenindavate ehitiste ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.
2. Projekteerimistingimused kehtivad … 2031.
3. Korralduse peale võib esitada 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest Saue Vallavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras või esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud tähtaegadel ja korras.
4. Korraldus jõustub selle teatavaks tegemisest.




(allkirjastatud digitaalselt)
Andres Laisk (allkirjastatud digitaalselt)
vallavanem Kirsti Saar
vallasekretär
Lisa
Saue Vallavalituse … 2026
korraldusele nr …

PROJEKTEERIMISTINGIMUSED

Ehitustegevuse liigi täpsustus: lao- ja büroohoone ja seda teenindavate ehitiste püstitamine

Projekteerimistingimuste andja:
Asutus: Saue Vallavalitsus
Asutuse registrikood: 77000430
Ametniku nimi (koostaja): Kaie Tobreluts
Ametniku ametinimetus: vallaarhitekt
Kontaktandmed: e-post [email protected]

Taotluse andmed:
Liik: projekteerimistingimuste taotlus detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel
Number: 2611002/07105
Kuupäev: 27.08.2026

Ehitamisega hõlmatava kinnisasja andmed:
Karjatse tee 3 kinnistu (katastritunnus: 29701:006:0602; 10048.0 m², tootmismaa 100%). Ehitisregistri andmetel asuvad kinnistul puidutöökoda (116027981) ja puidukuivati (116027983).

1. Arhitektuursed nõuded:
1.1. koostada hoone ehitusprojekt vähemalt eelprojekti staadiumis, arvestades piirkonnale iseloomulikku hoonestuslaadi ning arvestada keskkonna-, tuletõrje- ja tervisekaitsenormide ning tingimustega; projekteerida vastavalt kehtivatele seadustele, määrustele, ehitusnormidele ja standarditele;
1.2. kasutamise otstarve: äri- ja laohoone (vastavalt majandus- ja taristuministri määrusele nr 51 (Vastu võetud 02.06.2015));
1.3. asukoht: hoone kaugus tekkiva kinnistu piiridest vähemalt 4 m, hoonet mitte kavandada teekaitsevööndisse. Tuleohutuskuja (8 m) mittetäitmisel kirjeldada projektis, milliste ehituslike abinõudega takistatakse tule levikut teistele ehitistele;
1.4. tekkiva krundi täisehituse protsent: kuni 40%;
1.5. hoone maksimaalne kõrgus maapinnast: 8 m;
1.6. maksimaalne korruselisus: 2;
1.7. katusetüüp, katusekalle: määramata;
1.8. maapinna tõstmine ei ole lubatud, v.a vahetu hooneümbruse planeerimine;
1.9. välisviimistlus: värvitoonide valikul kasutada keskkonda sobivat värvigammat. Fassaadide materjal peab olema kohane ja sobilik äri- ja tootmispiirkonnale. Hoone välisilme peab olema terviklik. Eskiislahendus kooskõlastada vallaarhitektiga.

2. Tulepüsivus: Vastavalt kehtivatele normatiividele. Projektis kirjeldada tuletõrjevee lahendus.

3. Tehnovõrgud, juurdepääs, liikluskorraldus:
3.1. veevarustus ja kanalisatsioon lahendada ÜVK baasil vastavalt võrguvaldaja (AS Kovek) tehnilistele tingimustele;
3.2. elektrivarustus lahendada vastavalt võrguvaldaja tehnilistele tingimustele;
3.3. sademeveed tuleb immutada omal kinnistul. Vältida sademevete valgumist naaberkinnistutele ja tänavamaale;
3.4. juurdepääs kinnistule lahendada avalikult kasutatavalt teelt (Karjatse tee). Mahasõidu kavandamisel juhinduda Transpordiameti xxx.2026 aasta kirjast nr xxx. Jagamise teel tekkivale lõunapoolsele kinnistule seada põhjapoolse kinnistu kasuks notariaalne teeservituut;
3.5. projekti asendiplaanil näidata autode parkimine omal kinnistul, minimaalne parkimiskohtade arv vastavalt kehtivatele normatiividele. Näha ette jalgrattaparklad. Näidata krundisisene jalakäijate ja ratturite logistika;
3.6. soovitatav on teha koostööd piirneva kinnistu (Riisipere tee 1) omanikuga, et kavandatavatel parklaaladel tagada ringliikluse võimalus ning seeläbi parandada potentsiaalsete klientide liikumismugavust;
3.7. liikluskorralduse lahendus kooskõlastada valla teedespetsialistiga.

4. Haljastus ja heakord:
4.1. asendiplaanil näidata kinnistu haljastuse ja heakorrastuse lahendus. Säilitada selle olemasolul maksimaalselt olemasolevat kõrghaljastust. Ehitustööde tsooni jäävate puude kaitseks rakendada abinõud puude vigastamise vältimiseks (lähtuda Saue valla kaevetööde eeskirjast). Kõrghaljastuse puudumisel näha projektis ette kinnistule 3 või enama Eesti loodusele omase leht- või okaspuu (mis ei ole viljapuu) istutamine;
4.2. asendiplaanil näidata koht prügikastidele või konteineritele. Kirjeldada jäätmekäitluse lahendus. Tagada prügiauto juurdepääs prügikonteinerile (kokkuleppel prügivedajaga);
4.3. ehitusjäätmete utiliseerimisel tuleb lähtuda Saue valla jäätmehoolduseeskirjast.

5. Mitmesugused muud nõuded ja selgitused:
5.1. kavandada Karjatse tee 3 kinnistu jagamine ning teostada selle maakatastrisse kandmiseks vajalikud maamõõdistustoimingud peale projekteerimistingimuste väljastamist ja enne ehitusloa taotlemist skeemil (lisa 2) näidatud asukohtades. Moodustatavate kinnistute sihtotstarbeks jääb tootmismaa. Ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel.

6. Projekti koosseis, vormistamine, kooskõlastamine ja esitamine:
6.1. projekti sisu ja koosseis peab vastama majandus- ja taristuministri 17. juuli 2015. aasta määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“. Ehitiste tehnilised andmed peavad vastama majandus- ja taristuministri 5. juuni 2015. aasta määrusega nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ kehtestatud nõuetele. Geodeetiline alusplaan ei tohi olla vanem kui 2 aastat;
6.2. projekt peab sisaldama lisasid, mis sisaldavad projekteerimistingimusi, vajalikke kooskõlastusi, võrguvaldajate tehnilisi tingimusi;
6.3. projekti koosseisus esitada energiamärgis vastavalt kehtivatele hoone energiatõhususe miinimumnõuetele;
6.4. ehitusprojekt peab olema koostatud või kontrollitud projekteerimises pädeva vastutava spetsialisti poolt või ehitusprojektide ekspertiiside tegemises pädeva spetsialisti poolt vastavalt ehitusseadustiku¹ §-le 19, § 23 ja § 24 lõike 2 punktile 2;
6.5. ehitusprojekt kooskõlastada:
6.5.1. maaomanikuga / projekti tellijaga;
6.5.2. Transpordiametiga;
6.5.3. tehnovõrkude valdajatega (vt pt 3);
6.6. ehitusloa taotlemiseks tuleb ehitusloa taotlus ja nõutud kooskõlastustega ehitusprojekt esitada Saue Vallavalitsusele läbi ehitisregistri https://www.ehr.ee.




(allkirjastatud digitaalselt)
Andres Laisk (allkirjastatud digitaalselt)
vallavanem Kirsti Saar
vallasekretär

EELNÕU
Saue linn … 2026 nr …


Projekteerimistingimuste andmine Haiba külas Karjatse tee 3 kinnistul

Taotleja soovib jagada Karjatse tee 3 kinnistu (29701:006:0602) kaheks ning põhjapoolsele tekkivale kinnistule püstitada lao- ja büroohoone. Taotletav tegevus kuulub detailplaneeringu koostamise kohustusega alale või juhtude hulka planeerimisseadus § 125 lõike 1 tähenduses, kuid arvestades olemasolevat väljakujunenud elukeskkonda, lubab Saue Vallavalitsus planeerimisseaduse § 125 lõike 5 alusel kaalutletud otsusena ilma detailplaneeringut koostamata olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale Karjatse tee 3 kinnistule lao- ja büroohoone ja seda teenindavate ehitiste püstitamise.

Karjatse tee 3 kinnistu (29701:006:0602) on 10048.0 m² suurune 100% tootmismaa, millest 102.0 m² on looduslik rohumaa ja 9946.0 m² õuemaa. Üldplaneeringu alusel paikneb kinnistu tiheasustusalal, kinnistu põhjaosas on pere- ja ridaelamumaa juhtotstarve ning lõunaosas tootmismaa juhtotstarve. Kinnistu kirdeosasse ulatub avalikult kasutatava tee (4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee L82) kaitsevöönd, idaosasse marginaalselt planeeritava või rekonstrueeritava, sh oluliselt muudetava riigitee koridor. Lisaks asuvad kinnistul elektripaigaldised ja nende kaitsevööndid. Ehitisregistri andmetel asuvad kinnistul puidutöökoda (116027981) ja puidukuivati (116027983). Juurdepääs kinnistule on kavandatud valla omandis olevalt Karjatse teelt.

Kohaliku omavalitsuse üksus võib planeerimisseaduse § 125 lõike 5 alusel lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud või hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Projekteerimistingimusi võib anda ka juhul, kui üldplaneeringus puuduvad piisavad ehitustingimused, kuid ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi ning üldplaneeringus määratud kasutus- ja muid tingimusi.

Planeerimisseaduse § 125 lõige 5 annab kohalikule omavalitsusele võimaluse kaaluda samas
paragrahvis esinevate kõigi tingimuste esinemisel projekteerimistingimuste andmist detailplaneeringu koostamise kohustuse korral. Kuivõrd antud õigusnorm seab kohalikule omavalitusele diskretsiooni, tulebki kaaluda kohalikul omavalitsusel detailplaneeringu koostamise kohustusest loobumist, kui see võib olla taotletava ehitusõiguse saamiseks ebaproportsionaalselt koormav.

Planeerimisseaduse § 125 lõike 5 eesmärk on anda võimalus loobuda kulukamast ja aeganõudvamast detailplaneeringu menetlusest lihtsamatel juhtudel, kui linnaehituslik situatsioon on piisavalt selge ning detailplaneering ei pakuks täiendavat väärtust. Sätte eesmärk on otseses seoses haldusmenetluse seaduse § 5 lõikest 2 tuleneva põhimõttega, mille kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Tegemist on ühe olulisema haldusmenetluse printsiibiga, millest lähtuvalt tuleb võimalusel eelistada lihtsamat ja asjaosalistele vähemkoormavat menetlusviisi. Olukorras, kus aeganõudvam ja kulukam menetlusviis ei võimaldaks ettenähtavalt saavutada kvaliteetsemat tulemust ega tagaks puudutatud isikute huvidele tõhusamat kaitset, ei ole selle kohaldamine põhjendatud. Kohalikul omavalitsusel tuleb kaaluda, kas lähtudes haldusmenetluse seaduse § 5 lõike 2 põhimõttest on kooskõlas planeerimisseaduse § 125 lõike 5 eesmärgi ja eeldustega õigustatud lihtsama ja vähem aega nõudva menetluse valimine. Juhul kui ilmselgelt ei anna detailplaneeringu valimine haldusmenetlusele lisaväärtust ning täidetud on planeerimisseaduse § 125 lõike 5 eeldused, on vastuolus haldusmenetluse seaduse § 5 lõike 2 põhimõttega valida aeganõudvam ja kulukam menetlus.

Vastavalt üldplaneeringu seletuskirja punktile 4.4 on üldplaneeringuga määratud tiheasustusega alal detailplaneeringute kehtestamise tingimuseks liitumine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga (ÜVK) ning kavandatavate tegevustega kaasnevale liikluskoormusele vastav juurdepääsuvõimalus avaliku teedevõrgu kaudu. Taotleja on võtnud võrguvaldajalt (AS Kovek) tehnilised tingimused ÜVK trassidega liitumiseks. Juurdepääs Karjatse tee 3 kinnistule on kavandatud valla omandis olevalt Karjatse teelt, rajades uue mahasõidu vahetult Karjatse tee 1 kinnistust lõuna suunas.
Vastavalt üldplaneeringule on pere- ja ridaelamu maa üksik-, kaksik-, muu kahe korteriga elamute, ridaelamute, suvilate või aiamajade ehitamiseks ette nähtud maa, tootmismaa on tootmis- ja/või ärihoonete ehitamiseks ettenähtud maa. Karjatse tee 3 kinnistu on kõige äärmine (koos Riisipere tee 1 kinnistuga) pere- ja ridaelamu maa juhtotstarbega kinnistu olles nii põhja- kui lõunasuunalt tootmismaa juhtotstarbega alade vahel. Idasuunalt piirneb kinnistu 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee L82 transpordimaa katastriüksusega. Eeltoodust tulenevalt ei pea Vallavalitsus mõistlikuks antud kinnistule elukondlike hoonete rajamist. Üldplaneeringuga määratud maakasutuse juhtotstarve peab reeglina moodustama vähemalt 65% planeeritavast alast. Saue Vallavalitsuse 11. veebruari 2026. aasta korraldusega nr 107 (lisa 4) anti projekteerimistingimused Haiba külas Riisipere tee 1 kinnistule stock-office tüüpi kaubandus- ja väiketootmishoone (ärihoone) püstitamiseks, mistõttu sobituks Riisipere tee 3 kinnistule lao- ja büroohoone rajamine, kuna tegemist on antud tüüpi hoone jaoks ka logistiliselt hea asukohaga. Samuti on täidetud vähemalt 65% määratud maakasutuse juhtotstarbe säilimine, kuna ca 2100 m² ulatuses Karjatse tee 3 krundi pere- ja ridaelamumaa juhtotstarbest moodustab väiksema osa Riisipere teest lõunasuunal jäävast pere- ja ridaelamumaa juhtotstarbega alast kui 35%.
Krundi täisehituse protsent võib ÜP alusel olla tootmis- ja ärihoonete korral reeglina kuni 40%. Planeeritava kinnistu pindala on ca 3450 m², seega maksimaalne ehitisealune pind saab olla kuni 1380 m². Uue hoone projekteerimisel peab hoonestuslaadi valik olema kooskõlas vahetus naabruses olevate hoonetega. Kavandatava lao- ja büroohoone vahetus naabruses on: Karjatse tee 1 – tööstushoone (116027982), Karjatse tee 3 - puidutöökoda (116027981) ja puidukuivati (116027983), Karjatse tee 5 – tapamaja (116058048) ning Riisipere tee 1 on Saue Vallavalitsuse 11. veebruari 2026. a korraldusega nr 107 antud projekteerimistingimused kaubandus- ja väiketootmishoone püstitamiseks.

Vallavalitsuse hinnangul sobitub kavandatav hoone olemasolevasse olukorda, kuna selle kasutusotstarve, arhitektuurne lahendus ja maht on piirkonnas väljakujunenud keskkonda sobilik. Visuaalselt on tegemist nn tühimiku täitmisega ehk sarnase ehitise ehitamisega kavandatuga sarnaste ehitiste vahele. Kavandatav tegevus on kooskõlas Saue valla kehtiva üldplaneeringuga, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevate tingimustega ega ole vastuolus üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

Kavandatava tegevusega seonduvalt on Transpordiametile ja piirinaabritele (Karjatse tee 1 ja 5, Riisipere tee 1, Lehmiku) saadetud käesolev projekteerimistingimuste eelnõu tutvumiseks ning arvamuse avaldamiseks tähtajaga 3. oktoober 2026. a. Isikuid teavitati, et kui nad ei ole etteantud tähtajaks arvamust avaldanud, siis eeldab vallavalitsus, et nõustutakse käesolevate projekteerimistingimuste andmisega Haiba külas Karjatse tee 3 kinnistul ja loobutakse asja arutamisest avalikul istungil.
Projekteerimistingimusi menetleti avatud menetlusena. Saue vallalehe „Saue Valdur“ 2026. aasta septembrikuu numbris 9 (187) ilmus teade projekteerimistingimuste taotluse menetluse kohta vastamise tähtajaga 3. oktoober 2026. a. Eelnõuga sai tutvuda Saue vallavalitsuses ja valla veebilehel www.sauevald.ee. Teates tegi Saue Vallavalitsus vastavalt HMS § 50 lõikele 3 ka ettepaneku asja arutamiseks ilma avalikku istungit läbi viimata. Tulenevalt sama paragrahvi lõike 2 punktist 1 võib õigusakti andmise otsustada ilma avalikul istungil arutamiseta, kui tähtaja jooksul ettepanekuid või vastuväiteid ei esitatud ja menetlusosalised loobusid asja arutamisest avalikul istungil. HMS § 50 lõikest 3 tulenevalt loetakse menetlusosaline asja arutamisest avalikul istungil loobunuks, kui haldusorgan on väljapaneku alguses või menetlusest teatamisel teinud ettepaneku asja arutamiseks ilma avalikku istungit läbi viimata ja menetlusosaline ei ole ettepanekute ja vastuväidete esitamise tähtajaks esitanud selle suhtes vastuväiteid

Ehitusseadustiku¹ § 26 lg 1, lg 2 punkti 1, lg 3 punktide 1-3, § 28, § 31 lõike 1, § 33 lõike 1, Planeerimisseaduse § 125 lõike 5, Saue Vallavolikogu 25. jaanuari 2018. aasta määruse nr 9 „Planeerimisseaduse ja ehitusseadustiku rakendamine Saue vallas“ § 7 punkti 1 alusel ning arvestades 27. augusti 2026. aasta projekteerimistingimuste taotlust nr 2611002/07105, annab Saue Vallavalitsus

korralduse:

1. Anda projekteerimistingimused Haiba küla, Karjatse tee 3 kinnistul (katastritunnus: 29701:006:0602, tootmismaa 100%) lao- ja büroohoone ja seda teenindavate ehitiste ehitusprojekti koostamiseks vastavalt korralduse lisale.
2. Projekteerimistingimused kehtivad … 2031.
3. Korralduse peale võib esitada 30 päeva jooksul arvates korralduse teatavakstegemisest Saue Vallavalitsusele vaide haldusmenetluse seaduses sätestatud korras või esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud tähtaegadel ja korras.
4. Korraldus jõustub selle teatavaks tegemisest.




(allkirjastatud digitaalselt)
Andres Laisk (allkirjastatud digitaalselt)
vallavanem Kirsti Saar
vallasekretär
Lisa
Saue Vallavalituse … 2026
korraldusele nr …

PROJEKTEERIMISTINGIMUSED

Ehitustegevuse liigi täpsustus: lao- ja büroohoone ja seda teenindavate ehitiste püstitamine

Projekteerimistingimuste andja:
Asutus: Saue Vallavalitsus
Asutuse registrikood: 77000430
Ametniku nimi (koostaja): Kaie Tobreluts
Ametniku ametinimetus: vallaarhitekt
Kontaktandmed: e-post [email protected]

Taotluse andmed:
Liik: projekteerimistingimuste taotlus detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel
Number: 2611002/07105
Kuupäev: 27.08.2026

Ehitamisega hõlmatava kinnisasja andmed:
Karjatse tee 3 kinnistu (katastritunnus: 29701:006:0602; 10048.0 m², tootmismaa 100%). Ehitisregistri andmetel asuvad kinnistul puidutöökoda (116027981) ja puidukuivati (116027983).

1. Arhitektuursed nõuded:
1.1. koostada hoone ehitusprojekt vähemalt eelprojekti staadiumis, arvestades piirkonnale iseloomulikku hoonestuslaadi ning arvestada keskkonna-, tuletõrje- ja tervisekaitsenormide ning tingimustega; projekteerida vastavalt kehtivatele seadustele, määrustele, ehitusnormidele ja standarditele;
1.2. kasutamise otstarve: äri- ja laohoone (vastavalt majandus- ja taristuministri määrusele nr 51 (Vastu võetud 02.06.2015));
1.3. asukoht: hoone kaugus tekkiva kinnistu piiridest vähemalt 4 m, hoonet mitte kavandada teekaitsevööndisse. Tuleohutuskuja (8 m) mittetäitmisel kirjeldada projektis, milliste ehituslike abinõudega takistatakse tule levikut teistele ehitistele;
1.4. tekkiva krundi täisehituse protsent: kuni 40%;
1.5. hoone maksimaalne kõrgus maapinnast: 8 m;
1.6. maksimaalne korruselisus: 2;
1.7. katusetüüp, katusekalle: määramata;
1.8. maapinna tõstmine ei ole lubatud, v.a vahetu hooneümbruse planeerimine;
1.9. välisviimistlus: värvitoonide valikul kasutada keskkonda sobivat värvigammat. Fassaadide materjal peab olema kohane ja sobilik äri- ja tootmispiirkonnale. Hoone välisilme peab olema terviklik. Eskiislahendus kooskõlastada vallaarhitektiga.

2. Tulepüsivus: Vastavalt kehtivatele normatiividele. Projektis kirjeldada tuletõrjevee lahendus.

3. Tehnovõrgud, juurdepääs, liikluskorraldus:
3.1. veevarustus ja kanalisatsioon lahendada ÜVK baasil vastavalt võrguvaldaja (AS Kovek) tehnilistele tingimustele;
3.2. elektrivarustus lahendada vastavalt võrguvaldaja tehnilistele tingimustele;
3.3. sademeveed tuleb immutada omal kinnistul. Vältida sademevete valgumist naaberkinnistutele ja tänavamaale;
3.4. juurdepääs kinnistule lahendada avalikult kasutatavalt teelt (Karjatse tee). Mahasõidu kavandamisel juhinduda Transpordiameti xxx.2026 aasta kirjast nr xxx. Jagamise teel tekkivale lõunapoolsele kinnistule seada põhjapoolse kinnistu kasuks notariaalne teeservituut;
3.5. projekti asendiplaanil näidata autode parkimine omal kinnistul, minimaalne parkimiskohtade arv vastavalt kehtivatele normatiividele. Näha ette jalgrattaparklad. Näidata krundisisene jalakäijate ja ratturite logistika;
3.6. soovitatav on teha koostööd piirneva kinnistu (Riisipere tee 1) omanikuga, et kavandatavatel parklaaladel tagada ringliikluse võimalus ning seeläbi parandada potentsiaalsete klientide liikumismugavust;
3.7. liikluskorralduse lahendus kooskõlastada valla teedespetsialistiga.

4. Haljastus ja heakord:
4.1. asendiplaanil näidata kinnistu haljastuse ja heakorrastuse lahendus. Säilitada selle olemasolul maksimaalselt olemasolevat kõrghaljastust. Ehitustööde tsooni jäävate puude kaitseks rakendada abinõud puude vigastamise vältimiseks (lähtuda Saue valla kaevetööde eeskirjast). Kõrghaljastuse puudumisel näha projektis ette kinnistule 3 või enama Eesti loodusele omase leht- või okaspuu (mis ei ole viljapuu) istutamine;
4.2. asendiplaanil näidata koht prügikastidele või konteineritele. Kirjeldada jäätmekäitluse lahendus. Tagada prügiauto juurdepääs prügikonteinerile (kokkuleppel prügivedajaga);
4.3. ehitusjäätmete utiliseerimisel tuleb lähtuda Saue valla jäätmehoolduseeskirjast.

5. Mitmesugused muud nõuded ja selgitused:
5.1. kavandada Karjatse tee 3 kinnistu jagamine ning teostada selle maakatastrisse kandmiseks vajalikud maamõõdistustoimingud peale projekteerimistingimuste väljastamist ja enne ehitusloa taotlemist skeemil (lisa 2) näidatud asukohtades. Moodustatavate kinnistute sihtotstarbeks jääb tootmismaa. Ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel.

6. Projekti koosseis, vormistamine, kooskõlastamine ja esitamine:
6.1. projekti sisu ja koosseis peab vastama majandus- ja taristuministri 17. juuli 2015. aasta määrusele nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“. Ehitiste tehnilised andmed peavad vastama majandus- ja taristuministri 5. juuni 2015. aasta määrusega nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ kehtestatud nõuetele. Geodeetiline alusplaan ei tohi olla vanem kui 2 aastat;
6.2. projekt peab sisaldama lisasid, mis sisaldavad projekteerimistingimusi, vajalikke kooskõlastusi, võrguvaldajate tehnilisi tingimusi;
6.3. projekti koosseisus esitada energiamärgis vastavalt kehtivatele hoone energiatõhususe miinimumnõuetele;
6.4. ehitusprojekt peab olema koostatud või kontrollitud projekteerimises pädeva vastutava spetsialisti poolt või ehitusprojektide ekspertiiside tegemises pädeva spetsialisti poolt vastavalt ehitusseadustiku¹ §-le 19, § 23 ja § 24 lõike 2 punktile 2;
6.5. ehitusprojekt kooskõlastada:
6.5.1. maaomanikuga / projekti tellijaga;
6.5.2. Transpordiametiga;
6.5.3. tehnovõrkude valdajatega (vt pt 3);
6.6. ehitusloa taotlemiseks tuleb ehitusloa taotlus ja nõutud kooskõlastustega ehitusprojekt esitada Saue Vallavalitsusele läbi ehitisregistri https://www.ehr.ee.




(allkirjastatud digitaalselt)
Andres Laisk (allkirjastatud digitaalselt)
vallavanem Kirsti Saar
vallasekretär