KÖITE SISUKORD

I seletuskiri 4
1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS 4
2 LINNAEHITUSLIKUD seosed JA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID 4
2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused 4
2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid 4
3 PLANEERINGUS KAVANDATU 4
3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus 4
3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted 5
3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja maaüksuste koormusnäitajad 5
3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted 6
3.5 Haljastuse kavandamise põhimõtted 6
3.5.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus 7
3.5.2 Rohefaktori esialgne arvutus 7
3.6 Jäätmehoolduse põhimõtted 7
4 TÄNAVATE JA TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED 7
4.1 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted 7
4.2 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted 8
4.3 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted 9
4.3.1 Veevarustus ja kanalisatsioon 9
4.3.2 Elektrivarustus ja tänavavalgustus 13
4.3.3 Sidevarustus 14
4.3.4 Soojusvarustus 15
4.3.5 Gaasivarustus 15
5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED 16
5.1 Kehtivad kitsendused 16
5.2 Planeeritud kitsendused 16
5.2.1 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks 16
6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS 17
6.1 Täiendavate uuringute ja kooskõlastuste vajadus 17
6.2 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded 17
6.3 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded 19
6.4 Keskkonnamõju strateegilisest hindamisest tulenevad nõuded 19
6.5 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks 19
6.5.1 Liikluskorralduse alased nõuded 19
6.5.2 Keskkonnaalased nõuded 20
6.5.3 Tuleohutusnõuded 24
6.5.4 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud 24
6.5.5 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas 24
7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITAVA ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE 28
7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele 28
7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele, avalikele huvidele ja väärtustele 28
7.3 Vastavus Tallinna üldplaneeringule 28
7.3.1 Vastavus teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ 29
7.4 Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks muutmine 31
7.5 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele 31
7.6 Vastavus lähtedokumenditele 35
7.6.1 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26 „Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“ 35
7.6.2 Vastavus insolatsiooni kestuse arvutamise juhendile 35
7.6.3 Vastavus siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ 35
7.6.4 Vastavus Eesti Standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ 35
7.6.5 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus” 36
7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ 36
7.6.7 Vastavus Eesti standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“ 36
7.6.8 Vastavus Tallinna parkimisnormatiivile 36
7.6.9 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 otsusega nr 41 kinnitatud „Tallinna rattastrateegia 2018 – 2028“ 36
7.6.10 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ja mürauuringus antud soovitustele 37
7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga 37
7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine 37
7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine 37
7.8.2 Muudatused peale avalikku väljapanekut 37

II JOONISED
1. Asukohaskeem DP-1
2. Põhijoonis DP-2
3. Tehnovõrkude koondplaan DP-3
4. Tehnovõrkude servituutide plaan DP-3-2
5. Liikluskorraldus DP-4

I seletuskiri
1 PLANEERITUD MAA-ALA ASUKOHA KIRJELDUS
Planeeritav maa-ala asub Kesklinnas, Maakri tänava, Liivalaia tänava ning Rävala puiestee vahelisel alal.

Maa-ala suurus on 1,76 ha.
2 LINNAEHITUSLIKUD seosed JA RUUMILISE ARENGU EESMÄRGID
2.1 Ruumilise keskkonna analüüsi järeldused
Planeeritav ala asub Kesklinnas, paiknedes elavas ja tihedas kvartalis, mida ümbritsevad olulised tänavad nagu Rävala puiestee, Maakri ja Liivalaia tänav. Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas” järgi asub planeeringuala kvartalis nr 5, kus on lubatud püstitada hooneid absoluutkõrgusega kuni 130 m.
Piirkonna hoonestus on eriilmeline, kuna sisaldab nii muinsuskaitsealuseid madalaid hooneid kui nüüdisaegseid kõrghooneid. Kujunenud on kõrghoonete kogum: kvartalis asuvad mitmed büroodega kõrghooned ning arendamisel ja kavandamisel on täiendavaid kõrghooneid, mis tugevdavad piirkonna rolli Tallinna keskse äripiirkonnana. Kogu kontaktvöönd jääb arheoloogiamälestisele, 13.-16. saj pärit asulakohale (reg nr 2594).
Kruntide hoonestustihedus kontaktvööndis jääb vahemikku 4,0-13,95.
2.2 Planeeritud ala ruumilise arengu eesmärgid
Detailplaneeringu koostamise eesmärk on määrata Liivalaia tn 49//53// Maakri tn 25 kinnistule ehitusõigus kuni 37 maapealse ja kuni 3 maa-aluse korrusega äri- ja eluhoonete ehitamiseks ning määrata üldised maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

Ruumilise arengu eesmärgid on:
• Kavandada linna olulisel tuiksoonel asuvale kinnistule väärikas hoonestus lähtudes teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ tingimustest ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) analüüsi alusel määratud võimalikust suletud brutopinnast.
• Avada hoonete vaheline ala inimestele liikumiseks
• Rajada Maakri ja Liivalaia tänava nurgale kompaktne haljasala.
• Mitmekesistada hoonete kasutusviisi lisades äriotstarbele ka elamuotstarbe.
• Kavandada hoonestus, mida saab ehitada etapiviisiliselt.
• Soodustada „Tallinn 2035“ säästva linnaliikuvuse strateegia eesmärkide saavutamist.
3 PLANEERINGUS KAVANDATU
3.1 Planeeritud maa-ala krundijaotus
Planeeringualale on kavandatud 3 krunti. Positsioon 1 ja 2 hoonete vahelist krundipiiri võib nihutada, kui seda tingib arhitektuurne lahendus.
3.2 Hoonestusalade ja hoonete paiknemise ning suuruse kavandamise põhimõtted
Uushoonestuse kavandamisel on järgitud teemaplaneeringut „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, mille järgi asub planeeritav ala Maakri kõrghoonete piirkonna kvartalis nr 5.

Planeeringulahendus on vastavalt arhitektuurikonkursi tulemustele kavandatud kombineerituna Kadarik Tüür Arhitektid OÜ „DELTA STEER“ ja Arhitekt11 OÜ „FLOW“ lahendustest.

Hoonestusalade kavandamisel on lähtutud tervikliku, multifunktsionaalse linnakvartali loomisest, kus hoonemahud paiknevad nii, et tekib aktiivne, avalikule ruumile avatud ja jalakäijasõbralik keskkond koos sidusate liikumisteede ja selgete linnaruumi seostega. Hoonete suurus ja paigutus toetavad inimkeskset tänavaruumi, aktiivseid tänavafronte ning kvaliteetset avalikku ruumi, arvestades samal ajal etapiviisilist arendust ning insolatsiooni tingimustest tulenevaid piiranguid.
3.3 Ehitusõigus, hoonete kasutusotstarbed ning hoonete ja maaüksuste koormusnäitajad
Pos 1
aadressiettepanek
Krundi kasutamise sihtotstarve:
Ärimaa 30-100%
Elamumaa 0-70%
Hoonete suurim lubatud arv krundil:
1
Hoone suurim lubatud ehitisealune pindala:
8300 m2 (maapealne)*
8300 m2 (maa-alune)*
Hoone suurim lubatud kõrgus maapinnast:
122,4 m (130 abs)**

Krundile on määratud ehitusõigus kuni 36 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega
ärihoone ehitamiseks.

Autode juurdepääsud on kavandatud nii Liivalaia kui ka Maakri tänavalt.

Kavandatud hoonestustihedus on 5,0.

* Ehitusõiguse näitajad on antud pos 1 ja pos 2 kohta ühised ning täpne jaotus kruntide vahel antakse ehitusprojektis
** Ülejäänud hooneosade maksimaalne korruselisus ja kõrgus on kajastatud põhijoonisel DP-2


Pos 2
aadressiettepanek
Krundi kasutamise sihtotstarve:
Ärimaa 30-100%
Elamumaa 0-70%
Hoonete suurim lubatud arv krundil:
1
Hoone suurim lubatud ehitusalune pindala:
8300 m2 (maapealne)*
8300 m2 (maa-alune)*
Hoone suurim lubatud kõrgus maapinnast:
122,4 m (130 abs)**

Krundile on määratud ehitusõigus kuni 37 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega äriruumidega korterelamu ehitamiseks.

Autode juurdepääsud on kavandatud nii Liivalaia kui ka Maakri tänavalt.

Planeeritud alale on kavandatud avatud brutopinnaga maapealsed parkimiskorrused (ca 8900 m²), mida pole arvestatud hoonestustiheduse arvestamisel.

Kavandatud hoonestustihedus on 5,0.

* Ehitusõiguse näitajad on antud pos 1 ja pos 2 kohta ühised ning täpne jaotus kruntide vahel antakse ehitusprojektis
** Ülejäänud hooneosade max. kõrgus on kajastatud põhijoonisel DP-2.


Pos 3
aadressiettepanek
Krundi kasutamise sihtotstarve:
Ärimaa 100%
Hoonete suurim lubatud arv krundil:
1
Hoone suurim lubatud ehitusalune pindala:
485 m2 (maapealne)
475 m2 (maa-alune)
Hoone suurim lubatud kõrgus maapinnast:

13,2 m (18,2 abs)



Krundile määratud ehitusõigus võimaldab olemasoleva hoone rekonstrueerimist kuni 3 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärifunktsiooniga hooneks.

Autode juurdepääs on kavandatud Maakri tänavalt.

Pos 4 Maakri tänav T2
Krundi kasutamise sihtotstarve: transpordimaa
Krundile on sõidutee rajatised.
3.4 Vertikaalplaneerimise põhimõtted
Olemasolev maapinna kõrguste erinevus planeeringualal on märkimisväärne, ca 3 meetrit.
Vertikaalplaneerimisega juhitakse sademevesi hoonetest eemale sademeveekanalisatsiooni. Kõvakattega krundiosal kogutakse sademevesi restkaevudesse. Mõningal määral on võimalik sademevett immutada kavandatud haljasalale pos 2. Eelkõige tuleb tähelepanu pöörata innovatiivsetele sademevee immutamise lahendustele, mis määratakse ehitusprojektis.
Nii vertikaalplaneerimise kui sademevee ärajuhtimise lahendus nähakse ette ehitusprojektis, vt ka peatükk 6.5.2 Keskkonnaalased nõuded.
3.5 Haljastuse kavandamise põhimõtted
Liivalaia tänava äärde on kavandatud tänavaäärne kõrghaljastus. Planeeringu ala loodepoolsesse osasse on kavandatud kõrghaljastusega kompaktne roheala. Roheala peamine eesmärk on toetada linnakeskkonna kliimakindlust ja aidata vähendada kuumasaare efekti, parandades mikrokliimat ning suurendada haljastuse osakaalu tihedalt hoonestatud linnaruumis.

Lastekodu tänava sihile, kahe kõrghoone vahele on kavandatud avar läbipääs, mis loob selge ühenduse Lastekodu tänava ja Maakri kõrghoonete kvartali vahel. Ala asub maa-aluse parkimiskorruse peal ning sinna on kavandatud katusehaljastus.
Avalikkusele avatud väli alad ei ole kavandatud puhke- ega rekreatsioonialana, mis eeldaks pikemaajalist viibimist ja aktiivset kasutust.
Juhul, kui kavandatakse eluruume rajatakse elanikele sobivad rekreatsioonialad madalamate hooneosade katustele.

Ehitusprojekti koosseisus tuleb esitada terviklik väliruumi, sh uushaljastuse lahendus,
mille koostamisse tuleb kaasata maastikuarhitekti tase 7 kutsetunnistust omav
maastikuarhitekt.
3.5.1 Asendusistutuse vajaduse esialgne arvutus
Likvideeritavate puude asemele istutatavate puude välja selgitamiseks vajalik haljastuse ühikute arv on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“.

Planeeringus kavandatud juurdepääsu rajamiseks on kavas ümber istutada kaks II väärtusklassi puud. Asendamisele kuuluvaid objekte ei ole planeeritud likvideerida.

Asendusistutuseks vajalik haljastuse ühikute arv täpsustatakse ehitusprojektis. Haljastuse ühikud arvutada ümber istutatavate istikute arvuks Tallinna Linnavolikogu 11.02.2021 määruse nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ järgi enne, kui asendusistutuse kohustust täitma hakatakse.
3.5.2 Rohefaktori esialgne arvutus
Rohefaktori taotlusväärtus 0,39, arvutatud väärtus on 0,51. Rohefaktori arvutus asub lisas 4.3. Rohefaktori arvutustabel.
3.6 Jäätmehoolduse põhimõtted
Jäätmehooldus peab olema kooskõlas jäätmeseaduse ja Tallinna Linnavolikogu 9. märtsi 2023 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna jäätmehoolduseeskirjaga. Seadusandlusest tulenevalt on esmane nõue tagada liigiti kogumine juba jäätmete tekkekohas, paigutades need liikide kaupa eraldi mahutitesse või selleks ettenähtud aladele, püüdes koguda liigiti võimalikult suurt hulka jäätmeid.
Jäätmemahutitele tuleb projekteerida hoonesse jäätmeruum, mahutite lõplik asukoht ja arv täpsustatakse ehitusprojektiga.
Eriregulatsioonid kehtivad spetsiifilistele jäätmeliikidele: ohtlikud jäätmed tuleb koguda kinnistesse, vastavatesse konteineritesse, ning ehitus- ja lammutusjäätmete käitlemise detailne kord on sätestatud eeskirja 3. peatükis (RT IV, 02.07.2025, 15). Ehitamisel tekkivate jäätmete käitlemiseks on kohustuslik omada kas jäätmeluba või sõlmida prügiveoleping vastavat litsentsi omava ettevõttega.
4 TÄNAVATE JA TEHNOVÕRKUDE PLANEERIMISE PÕHIMÕTTED
4.1 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted
Avaliku ruumi moodustab planeeritud alal ümbritsev tänavavõrk. Lastekodu tänava visuaalse pikendusena on kavandatud avar jalakäijate läbipääs kahe kõrghoone vahelt, mis loob selge ühenduse Lastekodu tänava ja Maakri kõrghoonete kvartali vahel. Kogu hoonete vaheline ala ning ka Maakri tänava äärde kavandatud haljasala on kõigile kasutajatele avatud ja läbipääsetav.
Avaliku ruumi osaks võib lugeda ka Maakri tänava äärde kavandatud vaba ligipääsuga roheala. Avalike alade skeem vt. Lisa 5.1.
4.2 Liikluskorralduse ja parkimise korraldamise põhimõtted

Planeeringu ala ümbritsevad erinevad tänava liigid. Liivalaia tänav on ülelinnaline tänav, lõiguti ülelinnaline koht. Rävala puiestee on piirkondlik tänav ja Maakri tänav kohalik tänav.

Piirkond on jalgsi kergesti ligipääsetav ja on hästi varustatud ühistranspordiga. Lähimad bussi peatused asuvad Liivalaia tänaval ning Rävala puiesteel. Ca 100 m kaugusel asub trammipeatus „Paberi“.

Liivalaia tänava äärde on planeeritud jalgrattaparkla. Sõidukite juurdepääsud on kavandatud Liivalaia ja Maakri tänavalt. Teenindav transport Maakri tänava poolt.

Planeeritud alale on kavandatud nii maa-alused parkimiskorrused kui ka avatud brutopinnaga maapealsed parkimiskorrused (ca 8900 m²).

Parkimiskohtade vajaduse arvutus
Pos
nr
Ehitise otstarve
Norm. arvutus alal, kus normi rakendatakse
Normatiivne
parkimiskohtade arv
Planeeringus ettenähtud parkimiskohtade arv krundil
1 1
Planeeritud
ärihoone






59123/200=295,6




296




400*
2
Planeeritud äri- ja eluhooned



3
Ärihoone



Planeeritud maa-alal kokku:
296
400*
*Ülenormatiivsed kohad määratakse avalikuks kasutamiseks ning nendele määratakse isiklik kasutusõigus Tallinna linna kasuks.
Parkimiskohtade vajadus on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 29.07.2025 otsusele nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“. Krunt asub sb/400-200 parkimistsoonis. Parkimiskohtade arvutamise baasväärtus on tsooni vahemiku suurim parkimiskohtade arv.
Maakri tn T2 äärde on kavandatud mõned lühiajalised peatumise kohad.
Lõplik parkimiskohtade arv ja asukoht täpsustatakse ehitusprojektis vastavalt hetkel kehtivale normile, võimalikele muutmise argumentidele, kasutusotstarbest ja külastatavuse prognoosist.
Elektriautode laadimistaristu vajaduse arvutus
Pos
nr
Ehitise otstarve
Norm. arvutus alal, kus normi rakendatakse
Normatiivne
laadimistaristu arv


1-3

Planeeritud ärihoone 30%
89/5=18


207*1=207



225

Planeeritud eluhoone kuni 70%


Planeeritud maa-alal kokku:
225
Elektriautode laadimistaristu vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Ehitusseadustiku § 651. Elektriautode laadimistaristu rajamisel võivad laadimispunktid paikneda ka iga kahe parkimiskoha kohta, kui üks laadimispunkt võimaldab korraga kahe auto laadimist. Laadimispunktide valmidus rajatakse normatiivsetele parkimiskohtadele. Elektriauto laadimistaristu rajamise vajadus täpsustatakse ehitusprojektis arvestades Ehitusseadustiku § 651.
Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse arvutus
Pos
nr
Ehitise otstarve
Norm. arvutus alal, kus normi rakendatakse
Normatiivne
parkimiskohtade arv
1
Planeeritud ärihoone

59123/100=591,2

591
2
Planeeritud äri- ja eluhoone


Planeeritud maa-alal kokku:
591

Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse määramisel on arvestatud Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna rattastrateegia 2018-2028 soovitusi. Parkimisnormatiivi alusel oleks vaja tagada 591 jalgrataste parkimiskohta. Rattastrateegias on selgitatud, et soovitav on alustada väiksemast kohtade arvust ja tagada võimalus kohti lisada. Parkimiskohtade rajamisel tuleb arvestada asukohast ja hoone funktsioonist tuleneva soovitava kohtade arvuga, vähese rattakasutuse korral luua ainult osa kohti ning suurendada nende arvu kasutuse kasvust lähtudes. Jalgrataste parkimiskohad on kavandatud parkimismajja.
4.3 Tehnovõrkude planeerimise põhimõtted
Tehnovõrkude lahendus on põhimõtteline ning täpsustatakse ehitusprojektis tehnovõrkude valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel. Tehnovõrkude projekteerimiseks ja ehitamiseks on määratud nõuded seletuskirja punktis 6.5.5.
4.3.1 Veevarustus ja kanalisatsioon
Lahendus on koostatud vastavalt AKTSIASELTS TALLINNA VESI 07.10.2025 väljastatud tehnilistele tingimustele nr PR/2546526-1.
Veevarustus
Projekteerimisel on arvestatud järgmiste normide ja nõuetega:
• Eesti standard EVS 921:2014 Veevarustuse välisvõrk
• Eesti standard EVS 848:2013 Väliskanalisatsioonivõrk
• Eesti standard EVS 812-6:2012/A2:2017 Ehitise tuleohutus. Osa 6. Tuletõrje veevarustus
• Eesti standard EVS 812-8:2018 Ehitiste tuleohutus. Osa 8: Kõrghoonete tuleohutus
• Siseministri 18.02.2021 määrus nr 10 „ Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise, korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“
• Eesti standard EVS 843:2016 Linnatänavad
Olemasolev olukord
AS-le Tallinna Vesi kuuluvad ühisveetorustikud:
• Liivalaia tn de450 mm
• Maakri tn DN150 mm
Tavaolukorras on vabasurve Liivalaia tänav de450 torustikus 400 kPa, tulekahju olukorras 100 kPa.
Planeeritud veevarustus
Planeeritud ala veeallikateks on Liivalaia tänav DN450 ja Maakri tänav DN150 ühisveetorustikud.
Hetkel on krundi Liivalaia tn 49/53 ja Maakri tn 25 veevajadus tagatud 2xDN200 veeühendustest.
• Krunt pos 1 varustatakse veega eelpool nimetatud veeühendustest.
• Krundile pos 2 on planeeritud DN80 veeühendus Liivalaia tn De160 mm torustikust.
• Krundi pos 3 veevarustus tagatakse Maakri tn veetorustikust, kasutades olemasolevat DN50 veeühendust.
Liitumispunktid:
• Kruntidel pos 1 ja 2 – Liivalaia tänaval
• Krundil pos 3 – Maakri tänaval
Kasutusest väljajäävad veetorustikud tuleb likvideerida vahetult hargnemisel töösse jäävatest torudest.
Kavandatud kruntide tarbevee arvutuslikud vooluhulgad on:
• Majandus-joogivesi:
Kuna kruntide pos 1 ja pos 2 ehitusõiguse näitajad on ühised ning hoonestuse täpne jaotus kruntide vahel määratakse ehitusprojekti koostamise etapis, ei ole detailplaneeringu koostamisel võimalik veetarbimist kruntide lõikes eristada. Seetõttu on veetarbimine arvestatud kruntide pos 1 ja pos 2 peale kokku. Kruntide pos 1 ja pos 2 arvutuslik veetarbimine kokku on 7,6 l/s.
Krunt pos 3 0,1 l/s
• Ehitisesisene tuletõrjevesi:
Krunt pos nr 1 ja 2 42,5 l/s (sprinkler), 2,5 l/s (voolik), 20 l/s (märgtõusutoru)
Kuna hooned pos 1 ja pos 2 on ühendatud maa-aluse korruse kaudu, on neile ette nähtud ühine ehitisesisene tulekustutussüsteem. Süsteemi veevarustus tagatakse pos 1 dubleeritud DN 200 veetorustikust.
• Väline tuletõrjevesi:
Krunt pos nr 1 40 l/s
Krunt pos nr 2 40 l/s
Krunt pos nr 3 20 l/s
Välisvõrgust on tagatud maksimaalselt 67,5 l/s (välis- ja ehitisesisene tuletõrjevesi kokku), ülejäänud tulekustutusvee vajadus kaetakse kinnistusiseste mahutite abil.
Ehitisesisese tuletõrje veevarustussüsteemi arvutuslik tööaeg:
• Voolikusüsteemil 3 tundi
• Automaatsel tulekustutussüsteemil 1 tund
• Märgtõusutorul 3 tundi.
Täpne tehniline lahendus selgub ehitusprojekti koostamisel, sõltuvalt piirkonna detailplaneeringute realiseerimise järjekorrast.
Tuletõrjeveevarustus
Kruntide pos 1 ja 2 välistulekustutuse veevajadus (40 l/s kolme tunni jooksul) tagatakse Liivalaia tn olemasolevast tuletõrjehüdrandist T-1733, krundi pos 3 välistulekustutuse veevajadus (20 l/s kolme tunni jooksul) Maakri tn hüdrandist T-6440.
Kanalisatsioon
Olemasolev olukord
Piirkonna kanalisatsioonisüsteem on lahkvoolne.
AKTSIASELTSile TALLINNA VESI kuuluvad ühiskanalisatsioonitorustikud:
• Liivalaia tänava DN400-de500mm reoveetoru
• Maakri tänava DN1200mm reovee kollektor
• Liivalaia tänava DN2000mm sademevee kollektor
Planeeritud reoveekanalisatsioon
Planeeritud ala reoveekanalisatsiooni eelvooludeks on Liivalaia tn de500mm reoveetorustik ja Maakri tn DN1200 mm kollektor.
Krundil pos 1 jääb kasutusele olemasolev reoveeühendus Liivalaia tn poolt ning kruntidel pos 2, 3 reovesi juhtida Maakri tänavale kasutades olemasolevat reoveetoru.
Liitumispunktid:
• Krundil pos 1 – Olemasolev liitumispunkt on kaev peatrassil Liivalaia tänaval. Asukoha muutmise korral on vajalik teostada torustiku seisukorra kaamerauuring
• Kruntidel pos 2 ja pos 3 – olemasolev liitumispunkt on ühenduskoht kollektoriga Maakri tänaval. Asukoha muutmise korral on vajalik teostada torustiku seisukorra kaamerauuring
Kavandatud kruntide arvutuslikud kanaliseeritavad vooluhulgad on:
Krundid pos 1 ja 2 15,2 l/s
Krundi pos 3 0,3 l/s
Täpne lahendus antakse ehitusprojektis. Kasutusest välja jäävad kanalisatsioonitorud likvideeritakse ja torude otsad suletakse kaevudes.
Parkimiskeldrite põrandavesi juhitakse reoveekanalisatsiooni. Parkimiskeldritest reovee ärajuhtimisel tuleb ette näha eelpuhastus õli-liivapüüduriga. Ärajuhitava reovee saastenäitajad peavad vastama Keskkonnaministri 08.11.2019. määruses nr 61 toodud nõuetele. ÜVK torustikest põhjustatavate võimalike uputuste vältimiseks tuleb ette näha sobilikud kaitsemeetmed, täpne tehniline lahendus antakse ehitusprojekti koostamisel.
Planeeritud sademe- ja pinnasevee ärajuhtimine
Planeeringuala drenaaži- ja sademeveekanalisatsiooni eelvooluks on Liivalaia tänaval asuv DN2000 mm sademevee kollektor.
Lisaks sademeveekanalisatsiooni planeerimisel on arvestatud INFRAGATE EESTI AS tööga nr TV27/160-23 (Maakri piirkonna alamvalgala sademevee kanalisatsiooni skeemi ja mudeli koostamine). Antud skeemi järgi on planeeritud De 453mm sademevee torustik Maakri tänavale.
Planeeringualalt sademevee ühiskanalisatsiooni suunatavate drenaaži- ja sademevee vooluhulkade ühtlustamisel ning piiramisel tuleb lähtuda AKTSIASELTS TALLINNA VESI tehnilistest nõuetest.
Sademeveetorustikku juhitava sademevee reostusnäitajate piirväärtused peavad vastama Keskkonnaministri 08.11.2019. määrusele nr 61 “Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus-, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused” (Lisa 1 “Saastenäitajate piirväärtused ja reovee puhastusastmed”).
Krundile pos 1 on planeeritud De110 mm sademevee ühendus liitumispunktiga Liivalaia tänavale. Kruntide pos 2 ja 3 sademeveed juhitakse Maakri tänava suunas perspektiivse Di435 mm sademeveetorustiku kaudu. Kruntidele pos 2 ja 3 on ette nähtud ühine De200 mm liitumistoru.
Sademevee ärajuhtimine toimub krundisiseste reguleerimiskaevude kaudu, kusjuures igalt krundilt maksimaalne lubatud väljavool on 10 l/s. Piirnormi ületav sademevee vooluhulk tuleb krundi piires ühtlustada, kasutades selleks ühtlustusmahuteid.
Lisaks on planeeringualal soovitatav kasutada looduslähedasi lahendusi, mis toetavad sademevee immutamist ning vähendavad reostusohtu. Hoonete ehitusprojekti ja maastikuarhitektuurse lahenduse koostamisel võib kaaluda haljastatud küvettide rajamist, loodusliku suktsessiooni võimaldamist teatud krundipiirkondades ning mitteniidetavate taimekoosluste kasutamist klassikaliste murualade asemel.
Parkimiskohtade projekteerimisel on soovitatav eelistada vett läbilaskvaid katendilahendusi, näiteks betoonkivi või murukivi asfaldi asemel.
Sademevee koormuse vähendamise konkreetsed lahendused täpsustatakse ehitusprojektis.
Arvutuslikud vooluhulgad:
Planeeringuala arvutuslik kanaliseeritav sademevee vooluhulk on arvutatud vastavalt Eesti standardile EVS 848:2021.
Planeeritud
EVS 848:2021, korduvusperiood 5 aastat, 5 min, arvutuslik intensiivsus q = 377,1 l/(sek*ha)
Pos nr
Katus+ kõvakate (m2)
Muru+ haljaskatus (m2)
Arvutuslik vooluhulk (l/s)
Lubatud vooluhulk (l/s)
Vajalik keskendamise maht (m3)



Kõvakate
Haljasala
KOKKU


1
5898

222,4

222,4
10,0
107
2
1907
3221
72,0
23,2
96,2
10,0
36
3
641
216
23,0
1,6
24,6
10,0
4
4
348

10,5

10,5
10,5

KOKKU
8794
3437
327,9
24,8
352,7
40,5
147

Ühisveevarustuse ja – kanalisatsiooni (ÜVK) võrkude ehituse maht
(Olemasolevast trassist kuni liitumispunktini)
Veevarustus
PE De90 mm PN10 35 m
Sademevee kanalisatsioon
PE või PP De200 mm SN8 18 m
PE või PP De250 mm SN8 4 m
PE või PP Di435 mm SN8 (perspektiivne Maakri tn torustik) 118 m
Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni torustike väljaehitamine toimub vee-ettevõttega sõlmitava liitumistingimuste kohaselt.
4.3.2 Elektrivarustus ja tänavavalgustus
Detailplaneeringu projekti elektrivarustuse osa lahenduse aluseks on Elektrilevi OÜ poolt 04.09.2025 välja antud tehnilised tingimused.

Elektrikoormuste tabel

Pos
nr
Nimetus
Arvutuslik elektrikoormus,
Pa/Ia (kW/A)
Liitumine
1
Ärihoone

1600/2800
Liitumine alajaama
0,4kV seadmes
2
Ärihoone - korruselamu
1500/2600

3
Ärihoone
70/125
Liitumiskilp
kinnistu piiril
Planeeritud ala tarbijad kokku (koos eriaegsusega)
2800/5000


Olemasolev tarbijale kuuluv alajaam nr 1462 likvideeritakse. Planeeritud Elektrilevi OÜ madalpinge tarbijate elektrivarustus on ette nähtud uue hoonesisese trafoalajaama baasil (10/0,4kV trafod kuni 4x1600kVA).
Uue alajaama toide on ette nähtud keskpinge kaabelliinide nr 11918 ja nr 11919 baasil.

Alajaama trafo- ja jaotlaruumide uksed peavad avanema tänavale või parklasse, et sinna oleks tagatud juurdepääs. Sisseehitatud alajaama tööjooniste koostamisel tuleb arvestada Elektrilevi OÜ normdokumendiga P387 "Nõuded alajaama ruumile ehitises (ehitatavas hoones)".

Planeeritud kesk- ja madalpinge toitevõrgud ehitatakse kaabelliinidena.
Kinnistu pos 3 elektrivarustuseks kinnistu piirile on ette nähtud 0,4 kV liitumiskilp. Elektrikilbid peavad olema alati vabalt teenindatavad.

Käesolev lahendus on põhimõtteline. Planeeritud liitumiskilbi asukoht täpsustatakse ehitusprojekti mahus (arvestades objekti arhitektuuriga). Konkreetsete objektide elektrivarustuse ehitusprojekti koostamine (ka 10/0,4 kV alajaama projekteerimine) toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel. Planeeritud hoonesisese alajaam on planeeritud positsioonile 2 või alternatiivsele asukohale positsioonil 1, asukoht täpsustatakse ehitusprojektis.

Kehtestatud detailplaneeringu olemasolul elektrienergia saamiseks tuleb Elektrilevi OÜ-le esitada liitumistaotlus, sõlmida liitumisleping ja tasuda liitumistasu.
Tänavavalgustus
Detailplaneeringu projekti tänavavalgustuse osa lahenduse aluseks on Aktsiaseltsi Tallinna Linnatranspordi poolt 10.09.2025 välja antud tehnilised tingimused nr 21.
Tänavalõikude valgustuseks on ette nähtud LED-lampidega välisvalgustid. Valgustite värvustemperatuur peab olema 3000 K, ülekäiguradadel peab olema min. 5000 K . Tänavavalgustite kaitseaste peab olema vähemalt IP66, vandaalikindlus vastavalt valgusti paigalduskõrgusele: 6 meetrit ja kõrgem - IK07 ja kuni 6 meetrit - IK08.

Valgustid paigaldatakse koonilistele terasmastidele. Tänavavalgustuse toiteliinid ehitatakse kaabelliinidena.
Elektrivarustus on ette nähtud olemasolevate tänavavalgustuse lülituskilpide LJS290 ja LJS267 toitevõrgu baasil.

Kõik valgustid (va. ÜKR valgustid ja ristmikud) peavad olema eelhämardatud vastavalt Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti poolt väljastatud hämardamisgraafikule. Valgusallikad peavad olema läbinud fotobioloogilise ohutuse testi ja vastama Eesti standardi EVS 62471 nõuetele.

Tänavavalgustuse ehitamise vajadus liinimeetrina:

Liivalaia tn - Rävala pst
XPK 4x25 kaabliga plasttorus ca 250 m

Maakri tn
XPK 4x25 kaabliga plasttorus ca 80 m

Tänavavalgustuse lahendus ning ehitusmahud täpsustatakse ehitusprojekti koostamisel juhindudes energiasäästu ja valgusreostuse vältimise põhimõtetest.
Tänavavalgustuse väljaehitamine toimub sõlmitava halduslepingu alusel ja rajatise haldaja poolt väljastatavatel tehnilistel tingimustel.
4.3.3 Sidevarustus
Objekti sidevarustuse planeerimisel on aluseks võetud Telia Eesti AS 30.09.2025.telekommunikatsioonialased tehnilised tingimused nr 39901485.

Hoonestusala sidevarustus on ette nähtud lähtuvana sidekaevudest nr 2589, 2590, 9962 ja nr 9964.

Uus sidekanalisatsioon ehitatakse plasttorudest 100 mm läbimõõduga, igale kinnistule on ette nähtud individuaalne sidekanalisatsiooni sisestus. Sidekanalisatsiooni hargnemistel kasutatakse KKS tüüpi r/b sidekaevusid.
Kaablitorude normide kohane paigaldussügavus sõidutee all on minimaalselt 1.0m, väljaspool sõiduteed 0.7m maapinnast.

Sidekaablite maht ja sidekaablite paigaldamine juurdepääsuvõrgu osas lahendatakse ehitusprojekti mahus. Sidevarustuse ehitusprojekti koostamine toimub võrgu valdajalt taotletud tehniliste tingimuste alusel.
Siderajatistega ühendamine on lubatud teostada ainult sidetööde litsentsi omaval firmal ja võrgu valdaja poolt väljastatud tööloa alusel.

Ehitusprojekti koostamisel tuleb lähtuda järgmistest dokumentidest:
• Majandus- ja taristuministri 14. aprilli 2016.a. määrus nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“;
• Telia dokument „Telia Eesti AS nõuded ehitusgeodeetilistele uurimistöödele“;
• Telia dokument „Liinirajatiste projekteerimine ja maakasutuse seadustamine. v4.“;
• Telia dokument „Üldnõuded ehitusprojektide koostamiseks ja kooskõlastamiseks ning ehitamiseks liinirajatiste kaitsevööndis“.
4.3.4 Soojusvarustus
Planeeritud ala jääb Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määruse nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus“ kohasesse kaugkütte piirkonda.
Kaugküte
Soojusvarustuse lahenduse alus on ASi Utilitas Tallinn 20.05.2026 tehnilised tingimused nr 26TT-13620.
Planeeritud ala soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil.
Ühenduskoht kaugküttevõrguga on Maakri tänava maa-alusel eelisoleeritud DN150 harutorustikul.
Soojustorustiku täpne paiknemine Maakri tänaval lahendatakse ehitusprojektis, arvestades olemasolevaid kommunikatsioone ja nende võimalikku ümberpaigutamise vajadust.
Kruntidele on kavandatud ühine liitumispunkt kaugküttevõrguga Maakri tänaval.
Ühendatav soojuskoormus on 3,90 MW.
Planeeritud torustiku täpsed koormused ja läbimõõdud ning täpne kulgemine täpsustatakse ehitusprojektis vastavalt väljakujunenud olukorrale ja reaalselt rajatavatele mahtudele.
Jahutus
Jahutuse lahenduse alus on ASi Utilitas Tallinna Soojus 22.05.2026 tehnilised tingimused nr 26TT-13592.
Olemasolev DN 400 kaugjahutuse torustik paikneb Liivalaia tänaval. Samal ajal on projekteerimisel Maakri kvartali kaugjahutustorustik (töö nr 22081, HeatConsult OÜ).
Kruntidele pos 1 ja 2 on ette nähtud kaks liitumisvarianti kaugjahutuse võrguga:
• Variant 1 – ühine liitumine Maakri tänava poolt;
• Variant 2 – krundile pos 1 liitumine Rävala puiestee poolt ning krundile pos 2 liitumine Liivalaia tänavalt.
Krundile pos 3 on kavandatud liitumine kaugjahutuse võrguga Maakri tänava poolt. Liitumispunktid paiknevad tänavamaa-alal.
Ühendatav jahutuskoormus kokku on 4,0 MW.
Planeeritud torustiku täpsed koormused ja läbimõõdud ning täpne kulgemine täpsustatakse ehitusprojektis vastavalt väljakujunenud olukorrale ja reaalselt rajatavatele mahtudele.
4.3.5 Gaasivarustus
Gaasivarustuse lahenduse aluseks on AS Gaasivõrk 30.09.2025 väljastatud tehnilised tingimused nr 3-6/244-25.
Planeeritud alal on gaasi kasutamine lubatud ainult tehnoloogilistel eesmärkidel (nt köögis).
Planeeringualal asuvad A-kategooria PE De200×18,2 mm ja B-kategooria PE De180×16,4 mm maagaasitorustikud, mis kuuluvad AS-ile Gaasivõrk.
Kruntide pos 1 ja 2 gaasivarustus tagatakse Liivalaia tänava A-kategooria PE De200×18,2 mm torustikult, kasutades olemasolevat De200 mm gaasiühendust.
Krundil pos 3 jääb kasutusele B-kategooria De63 mm gaasiühendus Maakri tänava PE De180×16,4 mm gaasitorustikult.
Kruntide pos 1, 2 liitumispunktid paiknevad tänavamaa-alal ning krundi po 3 liitumispunkt asub krundil pos 2.
5 KEHTIVAD JA PLANEERITUD KITSENDUSED
5.1 Kehtivad kitsendused
• Planeeritav ala paikneb AKTSIASELTS TALLINNA VESI Järvevana tee 3 asuva veepuhastusjaama ohualas.
• Maakri tn 25 hoone põhjapoolse vundamendis paikneb kõrgusvõrgu II klassi seinareeper nr 8709.
5.1.1 Riiklike mälestiste kaitsevööndid
Planeeringualal paiknevad kaks riiklikku arhitektuurimälestist:

• Planeeritav ala paikneb arheoloogiamälestisel Asulakoht 13.-16. saj (reg.nr 2594).
• Planeeritavale alale ulatub arheoloogiamälestise Asulakoht II a. tuh eKr 16.saj kaitsevöönd.
5.2 Planeeritud kitsendused
5.2.1 Kavandatud kitsendused tehnovõrkude ehitamiseks ja kasutamiseks
Detailplaneeringus on tehtud ettepanekud järgmiste kruntide kasutamist kitsendavate servituutide seadmiseks: servituudid on vaja seada olemasolevate tehnovõrkude kasutamise ja hooldamise tagamiseks ning kavandatud tehnovõrkude paigaldamiseks ning kasutamiseks.

Kavandatud tehnovõrkude ja -rajatiste ehitamiseks ja kasutamiseks on vaja seada servituudid, loetelu positsioonide kaupa:

Pos 1
• Servituudi vajadus elektrikaablitele võrgu valdaja kasuks 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole.
• Servituudi vajadus sidekanalisatsioonile võrgu valdaja kasuks 1 m välisseinast mõlemale poole.
• Servituudi vajadus alajaama rajamiseks krundile võrgu valdaja kasuks pindalaga ~68 m2.
Pos 2
• Servituudi vajadus alajaama rajamiseks krundile võrgu valdaja kasuks pindalaga ~68 m2.
• Servituudi vajadus elektrikaablitele võrgu valdaja kasuks 1 m äärmistest kaablitest mõlemale poole.
• Servituudi vajadus sidekanalisatsioonile võrgu valdaja kasuks 1 m välisseinast mõlemale poole.
• Servituudi vajadus gaasitorule võrgu valdaja kasuks 1 m välimisest mõõtmest mõlemale poole.
• Servituudi vajadus kaugküttele võrgu valdaja kasuks 2 m isolatsiooni välispinnast mõlemale poole.
• Servituudi vajadus vee- ja kanalisatsioonitorudele võrgu valdaja kasuks 2 m toru telgedest mõlemale poole.
Pos 3
• Servituudi vajadus sidekanalisatsioonile võrgu valdaja kasuks 1 m välisseinast mõlemale poole.
6 NÕUDED EHITUSPROJEKTI KOOSTAMISEKS JA EHITAMISEKS
Tallinna linnal on õigus tunnistada detailplaneering kehtetuks või keelduda detailplaneeringualal uute ehituslubade andmisest, kui detailplaneeringust huvitatud isik ei ole Tallinna linna ja huvitatud isiku vahel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 alusel sõlmitud halduslepinguga võetud kohustusi lepingus määratud tähtajaks täitnud. Nimetatud tingimus kehtib ka isikute suhtes, kes omandavad detailplaneeringu alal asuva kinnisasja pärast detailplaneeringu kehtestamist.
6.1 Täiendavate uuringute ja kooskõlastuste vajadus
• Arheoloogiamälestise alal tuleb enne mistahes ehitusega seotud pinnase- või kaevetöid läbi viia arheoloogilised eeluuringud võimaliku arheoloogilise kultuurikihi olemasolu ja laadi välja selgitamiseks. Uuringute põhjal selgitada ulatuslikumate arheoloogiliste kaevamiste või arheoloogilise järelevalve vajadus edasistel töödel;
• Enne eeluuringute läbiviimist tuleb aga koostöös Tallinna Linnaplaneerimise ameti muinsuskaitseosakonnaga selgitada täpsemad nõuded eeluuringu läbiviimiseks.
• Lubatav maksimumkõrgus 130 meetrit (arvestatuna keskmisest merepinnast) kohaldub nii hoonele kui ka ehitustehnikale (kraana). Seega, kui hoone ehitamisel on kavas kasutada kraanat, mille absoluutkõrgus ületab 130 meetrit, tuleb enne kraana püstitamist teostada aeronavigatsiooniline ekspertiis, samuti kooskõlastada Transpordiameti lennundusteenistusega kraana püstitamise ja mahavõtmise aeg ning valgustustingimused.
• Hoone ehitusloa taotlus tuleb vastavalt lennundusseaduse § 35 lg 2 ja lg 4 kooskõlastada Transpordiametiga.
• Arendusalale kavandatavate hoonete projekteerimisele peavad eelnema detailsed ehitusgeoloogilised uuringud muutunud pinnaseomaduste selgitamiseks. Nende tulemusena saab täpsustada ka praegusi veeolusid, s.t määrata pinnaseveetaset ja vajadusel teostada täiendavaid pinnasevee juurdevoolu ja depressioonilehtri ulatuse arvutusi.
• Käesolevale arendusalalale ulatusliku allmaakorrusega ja kõrgete maapealsete ehitiste rajamisel tuleb olemasolev vaivaivundamentidele rajatud Stockmanni hoonekompleks lammutada. Praegune 4-5 korruseline kompleks toetub vaiadele, mis ulatuvad liustikuveetekkelise mölli- ja liivakompleksi ülemisse ossa. Vaivundamentide rajamisel tuleb teostada vaiakatsed.
6.2 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded
• Liivalaia tänava äärde kavandada ühtne kesklinlik front, vältides fassaadide monotoonsust. Kasutada arhitektuurseid fassaadi liigendusi ja erinevate omadustega materjale, fassaadi ja/või värvilahendusi.
• Hoonestus peab olema kõrge linnaruumilise kvaliteediga ning avalik linnaruum kujundatud hea avaliku ruumi tava jälgides.
• Eelistatult kasutada materjale, mis võimaldavad ehitada kaasaegseid ja energiatõhusaid hooneid. Täpsem arhitektoonika ja viimistlusmaterjalide valik määratakse ehitusprojektis;
• Teenindus- ja kaubanduskompleksile kavandada jalakäijate peasissepääsud nii Liivalaia tänavalt, Rävala puiesteelt ja ka Maakri tänavalt, sh tagada Maakri ning Liivalaia tänava vaheline jalakäijate pääs läbi hoone selle tavapärasel lahtiolekuajal;
• Esimesele korrusele tänavaga külgnevas osas kavandada eraldi sissepääsudega (ca 5-15 meetrise vahega) ja vitriinakendega teenindus- ja äriruumid. Kohviku, pagari, juuksuri vms teenindusfunktsiooni võimaldamiseks olulise avaliku ruumiga külgnevas asukohas,
• Projekteerida äriruumidele eraldi ventilatsioon ja suurem helipidavus;
• Esimese korruse fassaad kavandada arhitektuuriliselt või kujunduslikult liigendatuna (ca iga 15 meetri tagant), et tänavaruum oleks elav ja jalakäijale atraktiivne;
• Esimese korruse kõrgus kavandada teistest korrustest kõrgem;
• Hoone projekteerimisel tuleb valida ehituseks sellised materjalid ja lahendused, mis aitavad vältida lindude kokkupõrkeid hoonetega. Vältida tuleks kirkaid ja peegeldavaid täisklaaslahendusi, mis on ohtlikud lindudele ning soodustavad häirivate valguspeegelduste teket. Täisklaas fassaadi all peetakse silmas ilma väliste profiilideta fassaadilahendust, st liigendamata klaaspinda. Erinevate profiilidega liigendatud klaasfassaad muudab selle lindudele paremini nähtavaks.
• Hoone katuse nurkadesse paigaldada madalintensiivsusega tüüp B lennuohutustuled;
• Võimaldada äridel laieneda tänavaruumi poeriiulitega, kohvikulaudadega jms. Arvestada uste avanemisruumiga;
• Lubatud on kavandada avatud brutopinnaga maapealseid parkimiskorruseid arvestades detailplaneeringus määratud pindala; tagada parkimiskorruste sobivus linnaruumi kujunduslike ja arhitektuuriliste võtetega;
• Projekteerida planeeritud hoonetesse varjend vastavalt hetkel kehtivatele tehnilistele tingimustele varjendi rajamiseks. Varjendi varuväljapääs võib ulatuda üle detailplaneeringus määratud hoonestusala ning võib ületada maa-aluse hooneosa ehitisealust pindala. Varjendeid saab tavaolukorras kasutada muul otstarbel, nt panipaiga, rattaruumi, majapidamisruumi, parklana vms.
• Teenindus- ja kaubalaadimisalad kavandada hoonesse.
• Hoonete projekteerimisel vältida kuumasaarte tekkimist. Arvestada Tallinna Linnavolikogu 03.06.2021 määrusega nr 14 „Kliimaneutraalne Tallinn. Tallinna säästva energiamajanduse ja kliimamuutustega kohanemise kava 2030“.
• Hoonestuse arhitektuurne lahendus peab olema kujundatud selliselt, et hoonetekompleksi välisnurkade juures ei tekiks ohtlikke tuulekiirendusi. Eriti tuleb vältida teravnurkseid välisservi hoonete põhjaküljel Tartu maantee ääres. Tuuleolude leevendamiseks tuleb hoonete välisnurgad kujundada tömbi või ümara lahendusena või kasutada muid arhitektuurseid meetmeid, mis vähendavad tuule kiirenemist jalakäijate tasandil.
• Hoonete ehitusprojekti ja maastikuarhitektuurse lahenduse koostamisel võib kaaluda haljastatud küvettide rajamist, loodusliku suktsessiooni võimaldamist teatud krundipiirkondades ning mitteniidetavate taimekoosluste kasutamist klassikaliste murualade asemel.
• Hoonete projekteerimisel tuleb rakendada hoonete energiatõhususe miinimumnõudeid ja muid sobivaid energiatõhususmeetmeid, näiteks kasutada taastuvenergialahendusi, rohekatuseid, arvestada fassaadikattematerjali ja värvi valikul hoone paiknemisega krundil või arhitektuurseid lahendusi (passiivne jahutus).
• Arhitektuurse lahenduse projekteerimisel tuleb täiendavalt kaaluda rohekatuste ja vertikaalhaljastuse rajamise võimalikkust, mis omaksid leevendavat mõju nii sademeveest tingitud üleujutustele ja soojussaarte efekti vähendamisele.
6.3 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded
• Avalikule alale haljastuse rajamisel arvestada Eesti standardis EVS 843:2016 „Linnatänavad” ning Tallinna Linnavalitsuse 28.09.2011 määruses nr 112 „Avalikule alale puude istutamise kord“ esitatud nõuetega.
• Ehitusprojekti koosseisus tuleb esitada terviklik väliruumi, sh uushaljastuse lahendus, mille koostamisse tuleb kaasata maastikuarhitekti tase 7 kutsetunnistust omav maastikuarhitekt.
• Säilitada kõik II ja võimalusel III väärtusklassi määratud puittaimed.
• Säilitatavatel puudel teha hoolduslõikus, mille käigus eemaldada kuivanud oksad. Okste kärpimist võib teostada ainult puuhoolduse spetsialist.
• Säilitatava kõrghaljastuse juurestiku kaitsealale hoonestusala, teid, parklat, tehnovõrke ega teisi kaevetöid nõudvaid lahendusi mitte planeerida.
• Rohefaktori arvutatud väärtus 0,51 tuleb tagada ka ehitusetapis ning kui see ei ole võimalik, tuleb seda põhjendada. Kindlasti ei tohi rohefaktori väärtus langeda alla taotlusväärtuse (0,39).
• Ehitusprojekti koosseisus tuleb esitada haljastusprojekt kujundamaks planeeritud rohealad võimalikult mitmekesiseks ja erinevatele liikidele sobivaks.

6.4 Keskkonnamõju strateegilisest hindamisest tulenevad nõuded
Keskkonnamõju strateegilise hindamise koostas 2026 aastal Maves OÜ.
Hinnangust tulenevad leevendusmeetmed on kajastatud seletuskirjas vastavates peatükkides:
• hoonete projekteerimiseks määratud nõudes on seletuskirja punktis 6.2 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded;
• haljastuse projekteerimiseks ja biolooglise mitmekesisuse säilitamiseks seletuskirja punktis 6.3 Haljastuse projekteerimise, rajamise ja hoolduse nõuded;
• Põhjavee, müra, õhu kvaliteedi, bioloogilise mitmekesisuse, mõju inimesele, kliima ning jäätmetega seotud nõuded seletuskirja punktis 6.4.2 Keskkonnaalased nõuded vastavates alampealkirjades.
• Kultuuripärandi ja muude täiendavate uuringute vajadus on välja toodud seletuskirja punktis 6.1.Täiendavate uuringute ja kooskõlastuste vajadus.
6.5 Muud nõuded ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks
6.5.1 Liikluskorralduse alased nõuded
• Maakri tänav T2 transpordimaa kinnistule või sellega külgnevale alale rajatav kõnnitee peab olema astmeteta, ühendades Liivalaia tänava Maakri tänavaga;
• Maapealne jalakäijate ööpäevaringne läbipääs Lastekodu tänava sihis Maakri tänavale peab võimaluse korral toimima esimese etapi realiseerimisel;
• kavandada piisava laiusega jalakäijate ruum, et kujuneks mugav ja atraktiivne linnakeskkond. Peamiste sissepääsude ette projekteerida avaram hajumisruum;
• hoonete sissepääsude kavandamisel arvestada olemasolevate ja ka perspektiivsete ülekäikude asukohtadega;
• kavandada äride ette peatumiskohti, mis võivad olla hooajaliselt paindlikult kasutavad (väliterrass, rattaparkla jne);
• jalakäigualade katendina kavandada kivisillutis. Katendite lahendused peavad kokku sobima varemprojekteeritud kõrvalolevate alade katenditega. Sillutise lahendus esitada ehitusprojektis ehitusloa taotlemise etapis;
• kõnniteede katend kavandada jätkuvana ristumistel krundile või parklasse sissesõiduga (s.o auto sõidab üle kõnnitee);
• ristmikel projekteerida rattateele 0 cm kõrgused äärekivid või äärekivideta lahendus;
• rattateede katendina kasutada punast asfalti (toon: RAL 3009) või platsidel siledaid suuremõõtmelisi sillutiskive;
• kavandada vaegnägijatele sobiv sillutislahendus, lähtudes universaaldisaini põhimõtetest;
• hoonet teenindavate tehnovõrkude projekteerimisel tänavamaa ulatuses, tuleb üldjuhul projekteerida teekatete taastamine uue tänapäevase tänavaruumi lahendusena, s.o laiemad kõnniteed, tänavahaljastus ning sobivad ja liigendatud katendid;
• parkimismaja või parkimiskorrused kavandada ööpäevaringselt avatud ja avalikult kasutatava parklana, mis teenindaks laiemat piirkonda:
• parkimiskohti korteriomandite ja muude pindadega mitte siduda;
• planeeritavatele parkimiskorrustele sissesõidul kavandada tõkkepuuta lahendus (nt numbrituvastussüsteem), et ei tekiks autode ootejärjekorda. Lisaks kavandada vabade parkimiskohtade tuvastamise süsteem ning info kuvamine sissesõidu juurde;
• Täpne sissesõidutee paiknemine Liivalaia tänavalt parkimismajja võib ehitusprojektis nihkuda kogu POS 2 hoonestusala Liivalaia tn poolse külje pikkuses lähtuvalt parkimismaja täpsest lahendusest.
• Ehitusprojekti koostamisel, tuleb lähtuda sel ajahetkel Liivalaia tn projekti realiseerimise teabest ja olemasolevast liikluslahendusest.
• Lastekodu tn ülekäiguraja rajamise eelduseks on Liivalaia tn projekt, sh trammipeatustes ooteplatvormide rajamine, muul juhul jääb ülekäigurada olemasolevasse asukohta Maakri tn ristmikule.
• Projekteerimisel tuleb arvestada, et liikuvustaristu oleks ligipääsetav kõigile liikumisviisile ehk tänavaid ja ühistransporti saavad iseseisvalt kasutada kõik inimesed – ka nt ratastooli, juhtkoera ja lapsekäruga liikujad ning arvestatakse ka vaegnägijatega.
6.5.2 Keskkonnaalased nõuded
Liiklusmüra hinnangust tulenevad nõuded ja ehitusaegne müra:
• Fassaadide projekteerimisel ja ehitamisel tuleb tagada, et siseruumide müratase ei ületaks helirõhu piirväärtusi vastavalt sotsiaalministri 12. novembri 2025. a määrusele nr 61 „Nõuded müra, sealhulgas ultra- ja infraheli ohutusele elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning helirõhutaseme mõõtmise meetodid“. Mürataseme mõõtmised tuleb teostada möbleeritud ruumides suletud akende ja uste tingimustes. Kui ruumides on ventilatsiooni sissepuhke- ja väljatõmbeavad, peavad need olema mõõtmise ajal avatud ja töös. Hoonete projekteerimisel tuleb lähtuda antud hetkel kehtivale Rahvatervishoiu seaduse13 alusel kehtestatud sotsiaalministri määrusele.
• Hoone projekteerimisel tuleb arvestada standardiga EVS 842:2003 ”Ehitiste heliisolatsiooninõuded. Kaitse müra eest” kehtestatud liiklusmüra normtasemeid elamutes ja ühiskasutusega hoonetes.
• Vastavalt standardile EVS 842:2003 tuleks projekteeritavate ehitiste välispiirete konstruktsioonide heliisolatsiooni hindamisel ja üksikute elementide valimisel rakendada välispiirde ühisisolatsiooni indeksit R’tr,s,w, vastavalt keskkonnamüra taseme suurusele, ehitise tüübile ja ruumikasutusotstarbele. Ehitiste välispiirete heliisolatsiooni hindamisel ja üksikute elementide valikul tuleb rakendada transpordimüra spektri lähendustegurit Ctr vastavalt standardile EVS-EN ISO 717.
• Vastavalt standardi EVS 842:2003 tabelile 6.3 „Välispiiretele esitatavad heliisolatsiooninõuded olenevalt välismüratasemest” tuleb projekteeritava hoone välispiirete konstruktsioonid projekteerida vähemalt selliselt, et tänava poole jäävate, mitmest erineva heliisolatsiooniga elemendist koosnevate välispiirete ühisisolatsioon oleks sõltuvalt ruumide otstarbest, siseruumides lubatud liiklusmüratasemest ja välispiirdele mõjuvast liiklusmüratasemest R’tr,s,w+Ctr ≥ 40…50 dB.
Tänavapoolsele küljele on võimalik kavandada elu- ja magamistube tingimusel, et nende projekteerimisel järgitakse liiklusmüra normtasemetele kehtestatud nõudeid. Siseruumides kehtivate normtasemete täitmine tuleb tagada hoone projekteerimisel asjakohaste ehitustehniliste ja arhitektuursete lahendustega, mis võimaldavad tagada normikohased sisekliima tingimused.
• Kuna planeeritav hoonestus paikneb Tallinna suure liikluskoormusega peatänavate – Liivalaia tänava, Rävala puiestee ja Tartu maantee – läheduses, on projekteerimisstaadiumis vajalik teostada uued mürahinnangud, lähtudes lõplikust arhitektuursest lahendusest ning kavandatavate hoonete välispiirete konstruktsioonidest. Uuendatud mürahinnangutes tuleb arvesse võtta Tallinna teede liigitust, mille kohaselt nimetatud tänavad kuuluvad magistraal- ja peatänavate hulka. Samuti tuleb juhinduda Tallinna müra vähendamise tegevuskavast 2025–2029 ning Tallinna jätkusuutliku linnaliikuvuse kava tegevusprogrammi „Vähem müra“ põhimõtetest, mis toetavad liikluskoormuse vähendamist ja keskkonnamüra leevendamist linnakeskkonnas.
• Ehitusprojekti koostamisel tuleb hinnata, kas lõplik arhitektuurne lahendus ja kavandatavad välispiirete konstruktsioonid on piisavad siseruumides kehtivate müranõuete tagamiseks.
• Planeeringus koostatud liiklusmürahinnangu tulemuste põhjal esinebKui hoonete fassaadidel esineb kõrgeid liiklusmüratasemeid või ja lubatud müratasemete ületamist ning seetõttu on vajalik ehitusprojekti staadiumis koostada täpsustav mürahinnang., ja vajaduse korral kavandada leevendavad meetmed.tuleb ehitusprojekti staadiumis täpsustada leevendusmeetmete vajadus ja mõju. Müratasemete vähendamiseks võib kasutada näiteks topeltfassaadi, kõrgendatud heliisolatsiooniga välispiirdeid, kinniseid rõdusid, müratundlikumate ruumide paigutamist hoone vaiksemale küljele või muid samaväärseid mürakaitselahendusi. Topeltfassaad võib sõltuvalt lahenduse konstruktsioonist hinnanguliselt vähendada välismüra mõju ligikaudu 5–10 dB võrra.
• Kui madalamate hooneosade katustele kavandatakse aktiivseks kasutuseks mõeldud katuseterrasse või muid elanike rekreatsioonialasid, tuleb seal tagada kasutusotstarbele vastav akustiline keskkond. Katuseterrasside mürast tingitud häiringu vähendamiseks kasutada sobivaid leevendusmeetmeid, näiteks klaasitud või varjestavaid piirdeid, haljastust, parapeti kõrgendamist, müratundlike kasutusalade paigutamist vaiksematele aladele või muid samaväärseid lahendusi. Ehitusprojekti koostamisel tuleb hinnata nende välialade mürataset ning tagada keskkonnaministri 16.12.2016 määruses nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ sätestatud müra normtasemete täitmine. Ehitusprojektis hinnata katuseterrasside välialade mürataset ja kavandatavate leevendusmeetmete tõhusust.
• Planeeritavate hoonete tehniliste seadmete (soojuspumbad, kliimaseadmed, ventilatsioon jms) valikul ja paigutamisel tuleb arvestada naaberhoonete ja müratundlike ruumide paiknemisega, vältimaks võimalikke mürahäiringuid. Arvestama peab, et tehnoseadmete müra ei tohi müratundlikel aladel ületada keskkonnaministri 16.12.2016 määruses nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 toodud tööstusmüra sihtväärtusi.
• Ehitustegevusel tuleb pidada kinni kehtestatud müra- ja vibratsiooninormidest, mis on sätestatud keskkonnaministri 16.12.2016 määruses nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ning sotsiaalministri 01.10.2025 määrusega nr 54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord“.
• Kuna hoonete sees on võimalik liiklusmüra taseme efektiivne vähendamine ehituslike meetmetega, siis tuleb hoone projekteerimisel arvestada nii tehnoseadmete kui ka liiklusmüraga ning lähtuda projekteerimisel kõikidest asjakohastest normidest ja standarditest, mis sel hetkel kehtivad tagamaks, et kehtestatud normväärtused ei oleks ületatud.

Vibratsiooni ja kiirguse nõuded:
• Arvestada, et vibratsioonitasemed ei ületaks Sotsiaalministri 01.10.2025 määrus nr  54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord“ § 3 toodud piirväärtuseid.
• Seadmeid, masinaid ja muid vibratsiooniallikaid tuleb paigaldada, hooldada või kasutada selliselt, et nende poolt tekitatav vibratsioon elamutes ja ühiskasutusega hoonetes vastaks Sotsiaalministri 01.10.2025 määrus nr  54 „Vibratsiooni piirväärtused elamutes ja ühiskasutusega hoonetes ning vibratsiooni hindamise kord“ § 3 kehtestatud piirväärtustele. Samuti peavad käesoleva seaduse kehtestatud piirväärtustele vastama ehitustegevusega kaasnevad vibratsioonitasemed.
• Arvestada Sotsiaalministri 01.09.2025 määrus nr 45 „Mitteioniseeriva kiirguse ohutuse tagamise nõuded ja hindamise kord“ nõuetega.

Põhjaveega seotud nõuded:
• Vee juurdevoolu ja/või veetaseme depressioonilehtri vähendamiseks ning lähikonna hoonete kaitseks tuleb rakendada veetõrjemeetmeid, eeskätt võimalikult vettpidavat ja võimalikult sügavat sulundseina ehitusel.
• I etapi süvendi rajamisel tuleks mõlema etapi hoonete vahelisele blokeerimisjoonele rajada puurvaiadest püsisein.
• Hoidmaks kontrolli all potentsiaalseid kahjustusi ümbruskonna hoonetel, kohaldada lähimatele hoonetele (või ka taastada) nn geotehnilist kontrolli (s.t mõõta seintesse kinnitatud reeperite paigutusi ehitustööde perioodil). Samas peab jälgima, et vaiatööd teostatakse nõuetekohaselt, vältimaks survelise põhjavee sattumist ehitussüvendisse või survetaseme muul moel alandamist.
• Põhjavee ehitussüvendist väljapumpamiseks ja selle suublasse juhtimiseks tuleb vastavalt veeseaduse § 187 taotleda veeluba.
• Vaiatöid tuleb teostada nõuetekohaselt, vältimaks survelise põhjavee sattumist ehitussüvendisse või survetaseme muul moel alandamist ning naftasaaduste pinnasesse ja põhjavette sattumise vältimiseks.
Õhu kvaliteeti tagavad nõuded:
• Ehitusprojekti koostamisel tuleb planeeringualale valida sellised pinnakatted, mis väldiks peenosakeste ja eriti peenete osakeste kuhjumise ehitiste ümbruses.
Naaberhoonete insolatsioonitingimustest tulenevad nõuded:
• Arvestada Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi veebilehel avaldatud veebruaris 2020 koostatud Ruumi otsese päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendi kohase insolatsiooni kestusega olemasolevates eluruumides.

Radooniriskist tulenevad nõuded:
• Planeeritud ala jääb Eesti Geoloogiakeskuse radoonikaardi järgi kõrge radoonisisaldusega piirkonda. Hoonete projekteerimisel lähtuda Eesti standardist EVS 840 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“.
• Selleks, et välistada võimalik risk radooni lekkeks hoonesse ja tagada ohutu radoonisisalduse hoones, tuleb hoone projekteerimisel rakendada radoonikaitsemeetmeid või kinnitada mõõtmistega miks pole vaja meetmeid rakendada.
Kliima nõuded:
• Kliimamuutustest tingitud riskide vähendamiseks/mõju leevendamiseks tuleb minimeerida vett mitte-läbilaskvat pindade (tänavad, parkimisalad) osakaalu planeeringualal.
• Sademeveest tingitud üleujutuste probleemi võimaldab enamasti lahendada kas liigvee ajutine mahutamine (nt veekogude akumuleeruva mahu suurendamine, viibetiikide või -kraavide rajamine) või selle kiire ärajuhtimine (nt kraavide või sademeveesüsteemide rajamine).
• Soovitatav on kasutada looduslähedasi lahendusi, mis toetavad sademevee immutamist ning vähendavad reostusohtu. Võimalusel rajada sademevee kogumiseks ning suures osas kohapeal immutamiseks immutusalad (nt imbpeenraid, murualade alla kavandada immutusplokkidega alad, mis toimivad vahemahutina ning samas lasevad veel maapinda imbuda).
Nõuded vertikaalplaneerimiseks:
• Mitte suunata sademevett naaberkinnistule ega tänavamaale.
• Käidelda sademe- ja drenaažvesi võimalikult suures ulatuses planeeringuala piires.

Suurõnnetusest tuleneva riski maandamise nõuded:
• Rajatavates hoonetes tuleb tagada, et seal töötavad/elavad inimesed oleksid teadlikud esinevast riskist. Töötada välja juhised/evakuatsiooniplaan suurõnnetuse ohu olukorraks ning tagada, et oleks võimalik takistada kloori levikut hoonesse (nt sulgeda välisõhu sissepuhe korraga kogu majas).
Jäätmehooldus:
• Jäätmeteket tuleb maksimaalselt vältida ning tekkinud jäätmeid taaskasutada. Kui see ei ole võimalik, tuleb tekkinud jäätmed liigiti koguda ja anda üle vastavat luba või registreeringut omavale jäätmekäitlejale.
• Jäätmekäitluse korraldamisel tuleb lähtuda Tallinna jäätmehoolduseeskirjast.
• Uut hoonet projekteerides tuleb mõelda ka sellele, et hoone konstruktsioon ja kasutatavad materjalid lähtuksid ringmajanduse põhimõtetest.
• Hoonesse, aga ka seda ümbritsevale haljasalale ja linnaruumi tuleb ette näha võimalused jäätmete liigiti kogumiseks.
• Jäätmete kogumiskonteinerid projekteerida hoone mahtu või teenindusjuurdepääsu vahetusse lähedusse, arvestada jäätmehoolduseeskirjas esitatud nõuetega.
• Ehitusprojekti koostamisel tuleb täpsustada sorteeritud jäätmete aukoht hoones ja jäätmeveoki võimalik peatumisekoht, lahendus kinnitada vähemalt kahe piirkonna jäätmevedajaga.
• Juurdesõidutee jäätmemahutitele peab olema vähemalt 3,5 meetrit lai. Vaba kõrgus tee kohal peab olema vähemalt 4,5 meetrit.
• Olmejäätmete (prügi) liigiti kogumine peab olema lahendatud kinnistul nii hoones kui ka väljaspool hoonet.
• Olmejäätmete kogumine peab olema korraldatud vastavalt Tallinna jäätmehoolduseeskirjale, vastavalt mille §-le 4 koguda liigiti võimalikult palju jäätmeid. Jäätmemahutite asukoha planeerimisel arvestada, et lähitulevikus võib hoone segaolmejäätmete, biojäätmete ja paber-kartong mahutitele lisanduda ka teisi mahuteid (nt plast-metallpakend, klaaspakend vm). Jäätmemahutite asukoht peab vastama Tallinna jäätmehoolduseeskirja §-le 21 ja lisa 3 nõuetele. Jäätmemahutite asukohad peab olema sõiduteega samal tasapinnal. Jäätmemahutite juurde viiv sõidutee peab kandma jäätmeveoki massi 26 tonni.
Üldised nõuded ehitustööde korraldamiseks:
• Detailplaneeringu realiseerimiseks vajalike teede ja tehnovõrkude (sh ümbertõstetavad tehnorajatised) ehitusloa/ehitusteatised peavad olema välja antud enne või samaaegselt detailplaneeringu kohaste hoonete ehituslubadega. Hoone ehitustöödega saab alustada peale ehitusalast ümber tõstetavate tehnovõrkude ümber ehitamist.
6.5.3 Tuleohutusnõuded
Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“.
• Tule leviku takistamiseks projekteerida hooned vastavalt normikohasele tuleohutusklassile.
• Päästemeeskonnale tagada päästetööde tegemiseks ja tulekahju kustutamiseks juurdepääs ettenähtud päästevahenditega vastavalt Eesti standardile EVS 812-7:2018 „Ehitiste tuleohutus, osa 7: Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“.
• Hooned tuleb varustada nõuetekohase automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemiga (ATS).
• Pos 1 ja 2 hoonete puhul jälgida Eesti standardi EVS 812-8:2018 „Ehitiste tuleohutus, osa 8: Kõrghoonete tuleohutus“ määratud tuleohutusnõudeid.
• Pos 1 ja 2 projekteeritavate ehitiste välise- ja sisetulekahjude kustutamise normvooluhulkade (väline kustutusvee, voolikusüsteem, märgtõusutoru, automaatne kustutussüsteem) määramisel arvestada Eesi standardi EVS 812-8:2018 Ehitiste tuleohutus. Osa 8: Kõrghoonete tuleohutus p. 8.2, 8.5 ja 9.5 nõuetega.
• Kõrghoone ja madalama hooneosa vahele tuleb projekteerida tuletõkkekonstruktsioon vastavalt Eesti Standardile EVS 812-8:2018 2018 „Ehitiste tuleohutus, osa 8: Kõrghoonete tuleohutus“ või projekteerida kogu hoone kõrghoone normidele vastavalt.
6.5.4 Kuritegevuse riske vähendavad abinõud
Kuritegevuse riskide vähendamiseks on rakendatud Eesti Standardis EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ toodud soovitusi:
• Hoonetele paigaldada vastupidavad uksed ja aknad, mis vähendab vandalismiaktide ja sissemurdmiste riski.
• Sissepääsude juures on soovitatav kasutada videovalvet või mehitatud valvet.
Pidev mehitatud valve sissepääsude juures on eelistatum kui videovalve.
• Valgustada hoonete välised alad, sh tänavad ja parklad.
6.5.5 Nõuded ehitusprojektide koostamiseks ja ehitamiseks tehnovõrkude osas
Ehitusprojektide koostamiseks tuleb tellida tehnovõrkude valdajatelt tehnilised tingimused ning projektid kooskõlastada võrguvaldajatega.

Kasutuslubade taotlemise ajaks peavad olema valmis ehitatud detailplaneeringus kavandatud teed ja tehnovõrgud, täidetud teede ja tehnovõrkude väljaehitamise lepingust tulenevad kohustused, vastavalt planeeringu elluviimise tegevuskavale.

Veevarustus ja kanalisatsioon:
• Drenaaži ja sademevee juhtimine reoveekanalisatsioonitorusse on keelatud.
• Veevarustuse ning reovee ja sademevee ärajuhtimise lahendused (sh kinnistuväliste vee- ja kanalisatsiooni ühistorustike väljaehitamise mahud, torustike kõrgusmärgid ühendus- ja ümberühendussõlmedes, liitumispunktide asukohad) tuleb täpsustada ehitusprojekti koostamisel.
• Sademevee käitlemisel lähtuda Tallinna Linnavolikogu 19.06.2012 otsusega nr 18 kinnitatud "Tallinna sademevee strateegia aastani 2030" seisukohtadest. Piirata sademevee juhtimist otse kanalisatsioonivõrku. Vertikaalplaneerimisega vältida sademe- ja liigvee valgumist naaberkinnistutele.
• Ehitusprojekti koostamiseks taotleda AKTSIASELTS TALLINNA VESI tehnilised tingimused.
• Planeeringu realiseerimiseks vajaliku avalikult kasutatava sademeveekanalisatsiooni valmis ehitamine lepitakse kokku liitumislepingu sõlmimisel võrgu valdajaga.
• Järgmistes projekteerimise staadiumites tuleb uurida Liivalaia tänava sademeveekambrit, kuhu on kavandatud Pos 1 sademeveeühendus. Täpsustada tuleb kambri sisu ning vajadusel lahendust korrigeerida.

Elektrivarustus:
• Tööjoonised tuleb kooskõlastada täiendavalt võrguvaldajaga.

Tänavavalgustus:
• Linnavalgustus paigaldis projekteerida Tallinna linnale kuuluvale maa-alale ning vältida valgustusmastide sattumist võõra kinnistu piiridesse.
• Projekt peab tehnilise lahendusega tagama ökonoomse välisvalgustuse ehituse-, elektrienergia- ja hoolduskulud.
• Valgustusvõrgu maakaablite planeerimisel valgusfooride vahelisele teeületusele näha ette reservtorud valgusfoori kaablitele.
• Projekteeritavate kaabelliinide ristumisel teedega ette näha teede alla reservtorud läbimõõduga minimaalselt 110 mm, ettenähtud tugevusklassile.
• Elektriliste kontaktühenduste tegemisel tuleb esmalt lähtuda seadme tootja juhendites esitatud nõuetest ja pingutusmomentidest. Momentmutrivõti (wrench) peab olema kalibreeritud vastavalt standardile EVS-EN ISO 6789-1:2017 5000 töötsükli või 1 aasta tagant.
• Projekteerimisel tuleb ette näha olemasolevate välisvalgustuse alltarbijate (reklaamtahvlid, bussiootepaviljonid jne) elektritoitekaablite ja liitumiskohtade säilitamine. Vajadusel tuleb liitumispunktid ümber ehitada ja pikendada/asendada toitekaablid nii, et alltarbijad ei jääks ilma elektritoiteta.
• Olemasoleva välisvalgustuse elektripaigaldise demontaaž on lubatud vaid pärast uue välisvalgustuse väljaehitamist ja selle töösse võtmist.
• Valgustuse toide projekteerida LJS 255 F2-st või LJS 290 F3-st või LJS 267 F4-st ja valgustite juhtmestik kohaldada 0,4 kV võrgule.
• Valgustuse lülitusjaotusseadme (LJS) fiidri mastid ühendada erinevate faaside alla järjestades L1, L2, L3, L1, L2, L3 jne.. Samal postil olevad valgustid määrata erinevatele faasidele (kui mastil on rohkem kui 1 valgusti, peab iga valgusti olema ühendatud eri faasile). Juhul, kui ehituse käigus koormuseid faaside vahel muudetakse ehitaja poolt, tuleb veenduda, et ei ületata kaitseaparatuuri piirväärtusi.’’
• Vältida uute ja vanade maakaablite jätkumuhvidega ühendamist.
• Projekteerimisel arvestada 10% ulatuses reserv-varu projekteeritud peakaitsme suurusele, kogu kilbi võimsusele ja seadmete mahule.
• Uute linnavalgustuse rajatiste projekteerimise mahud ja olemasolevate rajatiste ümberehitamise vajadus selgitada välja projekteerimise käigus, kavandades terviklik lahendus.
• Ehitusprojektis lahendada nõuetekohane tänavavalgustus.
• Projekti koostamisel arvestada olemasolevate tarbijate toidete taastamise vajadusega (ootepaviljonid, reklaamid, jõuluvalgustuse pistikupesad jne).
• Projekteerimisel vältida valgusreostust.
• Põhi- või tööprojekti jaoks taotleda uued tehnilised tingimused. Selleks esitada taotlus aadressile [email protected].
• Tööjoonised kooskõlastada täiendavalt.

Sidevarustus:
• Telia Eesti AS sideehitiste kaitsevööndis tegevuste planeerimisel ja ehitiste projekteerimisel tagada sideehitise ohutus ja säilimine vastavalt EhS § 70 ja § 78 nõuetele.
• Tööde teostamisel sideehitise kaitsevööndis lähtuda EhS ptk 8 ja ptk 9 esitatud nõuetest, MTM määrusest nr 73 (25.06.2015) „Ehitise kaitsevööndi ulatus, kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“, kohaldatavatest standarditest ning sideehitise omaniku juhenditest ja nõuetest.
• Sideehitise kaitsevööndis on sideehitise omaniku loata keelatud igasugune tegevus, mis võib ohustada sideehitist. Tegutsemisluba taotleda hiljemalt 5 tööpäeva enne planeeritud tegevuste algust ja soovitud väljakutse aega Telia Eesti AS Ehitajate portaalis.

Soojusvarustus:
• Arvestada, et ühendustorustikud oleksid obligatoorse pikkusega – vältida pikki ümberminekuid, kordavaid/“dubleerivaid“ torustikuosi jms; torustikusisendid ja hoonete tehnoruumid planeerida/projekteerida olemasolevate kaugküttetorustike (ühenduskohtade) poole.
• Arvestada vajadusega torustikele teenindamiseks/remondiks ja hilisemaks asendamiseks ligi pääseda; vältida pikki kaetud/varjatud (põrandaaluseid ja seintetaguseid) torustikuosi; rajatisi ja kõrghaljastust torustiku peale ja sellele liiga lähedale mitte planeerida.
• Arvestada nõuetekohaste kujade/vahekauguste ja kaugküttetorustiku tavapärane paigaldus-sügavuse (ca 1 m) tagamise vajadusega ning torustiku kaitsevööndi ja sellega kaasnevate kitsendustega.
• Arvestada, et torustiku nõutav plaaniline eluiga on 30 aastat; projekteerimis- ja paigaldustöö tuleb teha vastavalt standarditele EVS-EN 13941-1 ja -2.
• Tagada planeeritava ja olemasoleva torustikuosa töökindel koostoimimine; maa-alune torustikuosa peab olema eelisoleeritud kontrolltraatidega torumaterjalist (EN253; -448; - 488; -489); hoonetesisene primaarkontuuri torustikuosa peab olema surveotstarbelisest toruterasest P235GH või P235TR2.
• Vajadusel täiendada järgmises projekteerimise staadiumis planeeritud soojustorustiku kulgemisjoont viisil, et oleks tagatud standardiga EVS-EN13941 lubatud piiridesse jäävad torustiku paigalduspinged ja –pikkused.
• Planeeritavale torustikule on vaja seada AS Utilitas Tallinna Soojus kasuks tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus.
• Üksikute objektide soojusvarustuse lahendamiseks on vaja taotleda AS Utilitas Tallinna Soojus liitumise tehnilised tingimused.

Kaugjahutus:
• Hoonele projekteeritav jahutussõlm peab olema sõltumatu ühendusega ja automatiseeritud. Tarbijapaigaldise torumaterjali ja seadmete valikul lähtuda maksimaalsest rõhust 1,6 MPa.
• Jahutussõlm ei tohi olla projekteeritud ega paigaldatud kõrgemale kui hoone esimene korrus.
• Arvestada kauglugemisseadme paigaldusega. Projekteerida elektri- ja automaatikakilbi elektriskeemi automaatkaitse suurusega C6A; skeemile ja kilbile lisada vastav tähistus/markeering.
• Jahutussõlme väljaehitamisel tagada arvestuspunkti asukohas kauglugemisseadmele kvaliteetne mobiilside levi (GPRS/2G/4G sagedusega 800 MHz) Telia Eesti AS poolt. Kui tarbimiskoha kauglugemisseadme side on halb/takistatud, siis tuleb arvestada signaali edastamisega ehitise kõrgematelt korrustelt või hoonest väljapoolt (kaabeldus, seadmed jms).
• Jahutussõlme primaarpoole suure rõhkude vahe korral näha projektis ette primaarpoolel diferentsiaalrõhu regulaator või rõhust sõltumatu regulaator (vooluhulgaregulaator koos sisseehitatud reguleerventiiliga), et tagada jahutussõlmele püsiv rõhulang võrguvee muutuva rõhu ja tarbija jahutuskoormuste kõikumiste korral.
• Rõhuvaheregulaatori või vooluhulgaregulaatori koos sisseehitatud reguleerventiiliga vajadus kaugjahutussõlmedes täpsustatakse võrguvaldajaga.
• Reguleerventiil valida selliselt, et lubatud diferentsiaalrõhk üle ventiili oleks ≥400 kPa.
• Torustiku, armatuuri ja seadmete valik tuleb teha nii, et ei tekiks õigusaktidega määratud piirnormidest suuremat müra.
• Kui sekundaarkontuuri täitmine toimub primaarkontuuri veega, peab see toimuma läbi täiteveearvesti. Vajadusel projekteerida jahutussüsteemi täitmiseks vastav täitepump.
• Jahutussõlme sisendile tuleb projekteerida peale- ja tagasivoolutoru vahele (täiendav) möödaviik ≥DN15 koos tasakaalustusventiiliga sisendtorustiku külmumise kaitseks. Tasakaalustusventiil valida selliselt, et oleks võimalik hilisem ajami paigaldus.
• Kooskõlastamiseks esitatav jahutussõlme projekt peab vastama vähemalt põhiprojekti (PP) staadiumi nõuetele (EVS 932:2017).
• Palume eemaldada skeemilt ja seletuskirjast positsiooni 2 kaugjahutuse ühendus. Alternatiivse lahendusena näha ette positsiooni 2 liitumine Maakri tänavale projekteeritud kaugjahutustorustikust.
• Üksikute objektide jahutusvarustuse lahendamiseks on vaja taotleda Utilitase liitumise tehnilised tingimused.

Gaasivarustus:
• Majandus- ja taristuministri 14.04.2016.a määruse nr 34 „Topo-geodeetilisele uuringule ja teostusmõõdistamisele esitatavad nõuded“ § 1 lg 3 kohaselt tuleb ehitusprojekti koostamiseks ja ehitamiseks vajalike lähteandmete saamiseks teostada topo-geodeetiline uuring. Viidatud määruse § 28 lg 1 kohaselt tuleb maa-alune tehnovõrk kanda maa-ala plaanile, kusjuures esimene andmeallikas, millest lähtuda tuleb, on välimõõdistamine. Geodeetiline alusplaan esitada e-posti aadressile [email protected].
• AS-i Gaasivõrk gaasipaigaldiste kaitsevööndis tööde planeerimiseks ja projektlahenduste koostamiseks taotleda tehnilised tingimused e-posti aadressilt [email protected]. Kaitsevööndis võib teostada töid ainult põhi- või tööprojekti olemasolul, mis tuleb samuti enne töödega alustamist esitada AS-ile Gaasivõrk seisukoha saamiseks e-posti aadressile [email protected]. Ilma põhi- või tööprojekti koostamiseta ei ole võimalik AS-il Gaasivõrk hinnata planeeritava tegevuse ohutust ning AS Gaasivõrk ei saa anda nõusolekut gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemiseks.
• Gaasipaigaldise projekteerija peab omama gaasipaigaldise projekteerimise tegevusala registreeringut majandustegevuse registris, vähemalt kahe aastast kogemust gaasipaigaldiste projekteerimises ja vähemalt ühte gaasialase spetsialiseerumisega diplomeeritud soojusenergeetikainseneri kutsetasemega 7.
• Gaasitöid ja/või elektripaigaldise töid (sh katoodkaitse rajatise) võib teostada ainult gaasivarustuse tööprojekti alusel ja üksnes ettevõte, kes on registreeritud majandustegevuse registris gaasitööde teostajana ja kes on AS-i Gaasivõrk raamlepingupartner, kelleks seisukoha väljastamise hetkel on AS INF Ehitus (registrikood 11097051), AS Scanweld (registrikood 10393880) ja OÜ Megido (registrikood 11016317).
• Gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemiseks nõusoleku andmisel võivad AS Gaasivõrk seisukohad/nõuded täpsustuda/muutuda olenevalt planeeritavast tegevusest ja selle võimalikust mõjust. Täiendavad täpsemad nõuded gaasipaigaldisele ja gaasipaigaldise kaitsevööndis tegutsemise osas väljastatakse eel-, põhi- või tööprojekti staadiumis täiendavate tehniliste tingimuste väljastamisel, mille taotlemiseks pöörduda e-posti aadressile: [email protected].
• Pärast ehitustööde teostamist peavad AS-i Gaasivõrk gaasipaigaldised vastama kehtivates õigusaktides ja standardites (sh kehtivas standardis EVS 843) määratud nõuetele, sh peab olema tagatud gaasipaigaldise nõuetekohane sügavus. AS i Gaasivõrk gaasipaigaldiste kaitseks tuleb ette näha meetmed tagamaks nende ohutus ehitustööde käigus.
• Gaasivõrguga liitumiseks või tarbimisrežiimi muutmiseks on vajalik esitada avaldus, mis on leitav AS-i Gaasivõrk kodulehelt.
7 KAVANDATU VASTAVUS PLANEERITAVA ALA RUUMILISE ARENGU EESMÄRKIDELE JA LÄHTEDOKUMENTIDELE
7.1 Vastavus ruumilise arengu eesmärkidele
• Linna olulisel tuiksoonel asuvale kinnistule on kavandatud väärikas hoonestus lähtudes teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ tingimustest ning TLPA analüüsi alusel määratud võimalikust suletud brutopinnast.
• Hoonete vaheline ala on avatud inimestele liikumiseks.
• Maakri ja Liivalaia tänava nurgale on rajatud kompaktne haljasala.
• Hoonete kasutusviisi on mitmekesistatud, planeeritud on äri- ja elamuotstarbe.
• Hoonestus on kavandatud nii, et seda on võimalik etapiviisiliselt ehitada.
• Planeeringu lahendus on kooskõlas „Tallinn 2035“ säästva linnaliikuvuse strateegia eesmärgiga. Maakri kvartal on valdavalt ärihoonetest koosnev piirkond ning planeeringuga kavandatav märkimisväärne elamufunktsiooni lisandumine aitab vähendada pendelrännet. Elu- ja töökohtade paiknemine lähestikku loob eeldused igapäevasteks liikumisteks jalgsi, jalgrattaga ja ühistranspordiga. Kujunev terviklik elu- ja ärikeskkond, kus igapäevasteks toiminguteks vajalikud teenused asuvad vahetus läheduses, vähendab autokasutuse vajadust ning toetab seeläbi säästva linnaliikuvuse eesmärkide saavutamist.
7.2 Kavandatu mõju lähipiirkonna linnakeskkonnale ja selle arenguvõimalustele, avalikele huvidele ja väärtustele
Mõju linnakeskkonnale ja arenguvõimalustele
• Planeeringu koostamise üks peamisi eesmärke on siduda seni suletud ärikvartal paremini ümbritseva linnakeskkonnaga. Jalakäijatele luuakse uued läbipääsud ja suunad, ühendades näiteks Maakri kvartali Lastekodu tänavaga.
• Kõrghoonete lisandumine: Kvartalisse kavandatakse kaks kuni 130 meetri kõrgust äri- ja eluhoonet. See muudab märgatavalt Tallinna siluetti.
• Haljastus ja keskkond: Kavandatakse uus roheala, mis haljastab tihedalt hoonestatud kesklinna piirkonda ja parandab inimeste heaolu.
7.3 Vastavus Tallinna üldplaneeringule
Tallinna Linnavolikogu 11. jaanuari 2001 määrusega nr 3 kehtestatud „Tallinna üldplaneeringu” kohane maakasutuse juhtotstarve Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistul on kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada kõiki hooneid v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid.



Väljavõte Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaanist (planeeringuala märgitud sinise ovaaliga).

Detailplaneeringu lahendus vastab üldplaneeringule.
7.3.1 Vastavus teemaplaneeringuga „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“
Teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ järgi asub planeeritav ala Maakri kõrghoonete piirkonna kvartalis nr 5.



Väljavõte teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ põhikaardist (planeeringuala märgitud sinise ovaaliga).



Väljavõte teemaplaneeringu „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ seletuskirjast – Maakri kõrghoonete piirkond.

Planeeringus kavandatakse kuni kaks kõrghoonet, mille võimalik paiknemine on määratud vastavalt insolatsiooni kestusele kõrvalasuvate hoonete suhtes ja mikrokliima mõjutegurite analüüsidest lähtuvalt. Kõrghoonete kõrgus maapinnast on kavandatud 122,4 m, absoluutkõrgus 130 m.

Teemaplaneeringu KSH kohaselt on kõrghooned linnakeskkonnas olulise keskkonnamõjuga objektid ning nende mõju ulatuse täpsemaks määramiseks on vajalik läbi viia KSH igale kõrghoone ehitamiseks koostatavale detailplaneeringule, mis pärast teemaplaneeringu kehtestamist menetlusse võetakse.

Planeeritud hoonestatud krundi kavandatud hoonestustihedus on 5,0 , mis on väiksem kui suurim lubatud kvartali hoonestustihedus (5,5).

Teemaplaneeringu kohaselt tuleb jälgida, et säilitatakse kvartalile iseloomulik haljastatud pinna suhe üldpindalasse. Kui mõnes kvartalis esineb vähe haljastatud pinda, siis tuleb jälgida, et haljastatud pinna ja avaliku välisruumi osakaal kokku ei langeks alla 10%. Detailplaneeringus on ette nähtud haljastuse osakaaluks 20%.
7.4 Kehtiva detailplaneeringu kehtetuks muutmine
Planeeritava krundi kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 14. märtsi 2016 otsusega nr 386-k kehtestatud „Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25//27 kinnistu ja Liivalaia tn 51 kinnistu detailplaneering“ (DP032820), milles on kavandatud:
• liita planeeritud kinnistud ärimaa sihtotstarbega krundiks;
• moodustada riigi omandis olevast maast transpordimaa sihtotstarbega krunt;
• määrata täiendav ehitusõigus kaubanduskeskuse ning parkimismaja laiendamiseks.

Detailplaneering on osaliselt ellu viidud – kinnistud on liidetud üheks, kuid kaubanduskeskus ja parkimishoone ei ole planeeringus ette nähtud maksimaalses mahus laiendatud.

Detailplaneeringu kehtestamisel muutub kehtetuks Tallinna Linnavolikogu 14. märtsi 2016 otsusega nr 386-k kehtestatud „Liivalaia tn 49//53//Maakri tn 25//27 kinnistu ja Liivalaia tn 51 kinnistu detailplaneering“ (DP032820) käesolevas detailplaneeringus planeeritud maa-ala osas.
7.5 Vastavus algatamise korralduses esitatud tingimustele
Detailplaneeringu 21.08.2025 algatamise korralduses nr 77 määrati planeeringu koostamiseks järgmised lähteseisukohad ja lisatingimused:
5.1 määrata planeeritava krundi suurimaks hoonestustiheduseks kuni 5,0 (kavandatavate hoonete suletud brutopind on kokku kuni 59 123 m2); - Arvestatud. Hoonestustihedus on 5,0.

5.2 planeerida Maakri tänav T2 transpordimaa kinnistule või sellega külgnevale alale astmeteta kõnnitee, mis ühendab Liivalaia tänava Maakri tänavaga; -On arvesse võetud, astmeteta kõnnitee kavandatakse külgnevale alale. Tingimus on lisatud ptk 6.4.1 Liikluskorraldus alased nõuded.

5.3 kaaluda Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistu Liivalaia tänava poolsest väljaulatuvast osast eraldi krundi moodustamist ning eraldi transpordimaa krundi moodustamist ja linnale võõrandamist;
Kaalutud, soov on kinnistu kogu mahus jätta eraomandisse.
5.4 tagada planeeritavate hoonemahtude vaheline maapealne jalakäijate läbipääs Lastekodu tänava sihis Maakri tänavale, sealjuures jalakäijate ööpäevaringne pääs peab võimaluse korral toimima esimese etapi realiseerimisel; - Arvesse on võetud, et jalakäijate ööpäevaringne pääs peab võimaluse korral toimuma esimese etapi realiseerimisel ning see on lisatud ptk 6.4.2 Liikluskorraldus alased nõuded.

5.5 esitada ruumiline analüüs, milles täpsustada kõrghoonete sobivat paiknemist, arvestades insolatsiooni kestuse analüüsi kõrvalasuvate ja üle Liivalaia tänava asuvate olemasolevate ja planeeritavate hoonetega. Lisaks arvestada mõjuga kaug- ja lähivaadetele, varjutamisele, tuultele jt mikrokliima mõjuteguritele. Analüüsida kujuneva kõrghoonete kompleksi visuaalset 2 tervikmõju olulisematelt vaatesuundadelt ning vanalinna kaugvaadete suhtes, eelkõige Kolde puiestee vaatekoridori tagaplaani suhtes; - Koostatud on Liivalaia tn 49 // 53 // Maakri tn 25 kinnistu detailplaneeringu ja Maakri ja Liivalaia tänava ning Rävala puiestee vahelisele alale kavandatavate kõrghoonete mõju ruumiline analüüs, Inga Raukas (volitatud arhitekt-ekspert, tase 8), märts 2026. Terviktekst vt LISA 4.7.

5.6 lähtuvalt Tallinna regiooni säästva linnaliikuvuse strateegias „Tallinn 2035“ kokkulepitud eesmärgist, mille kohaselt tehakse 70% tipptunni liikumistest teiste liikumisviisidega kui auto, kirjeldada planeeringu seletuskirjas ja/ või esitada graafiliselt, kuidas soodustab planeeritav ruumilahendus kirjeldatud eesmärgi täitmist;- Eesmärk on välja toodud seletuskirja punktis 2.2. ning vastavus on kirjeldatud punktis 7.1.

5.7 planeeritavatele kruntidele võib kavandada kuni kolm hoonet, sh olemasolev Maakri tn 25 hoone, mis võivad omavahel olla maa-aluse korruse ja/ või galeriidega ühendatud, sealjuures peab galeriide alt olema tagatud jalakäijate vaba liikumine ööpäev läbi; - planeeritavale alale on kavandatud kolm hoonet, mis on tähistatud joonisel DP-2 põhijoonis.

5.8 planeeritavale krundile võib kavandada kuni kaks kõrghoonet, mille võimalik paiknemise ala määrata vastavalt insolatsiooni kestusele kõrvalasuvate hoonete suhtes ja ka mikrokliima mõjutegurite analüüsidest lähtuvalt; - planeeritavatele kruntidele on kavandatud kaks kõrghoonet, mis on tähistatud joonisel DP-2 põhijoonis ja mille paiknemisel on arvestatud insolatsiooni kestusele kõrvalasuvate hoonete suhtes ja ka teistest analüüsidest lähtuvalt.

5.9 kõrghooned kavandada absoluutkõrgusega kuni 130 meetrit; - Arvestatud.

5.10 madalamad hooneosad kavandada absoluutkõrgusega kuni 35 meetrit; -Arvestatud.

5.11 kõrghoonete korruselisuseks kavandada kuni 37 korrust; - Arvestatud.

5.12 maa-aluseid korruseid võib kavandada kuni 3; - Arvestatud.

5.13 esitada kogu Maakri kvartali liiklusskeem, kus on kajastatud sõidusuunad ja juurdepääsud, sh teeninduspääsud ja prügivedu, mille väljatöötamisel arvestada Maakri tänava kui jalakäijate suunitluse ja väikese liikluskoormusega tänavana; - joonisel DP-4 Liiklusskeem

5.14 määrata avalikud läbipääsud ja esitada avalike alade/teede võrk, milles tuua mh ära avalikud läbipääsud ja planeeritava maa-ala ühendused planeeringuala ümbritseva olemasoleva avaliku kõnni- ja sõiduteede võrguga; - analüüsitud ja põhjendatud on ptk 4.1 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted.

5.15 planeeringu koostamise käigus analüüsida ja planeeringu seletuskirjas põhjendada planeeringualale kavandatud kergliiklusalade avalikuks kasutamiseks määramise vajadust; - analüüsitud ja põhjendatud on ptk 4.1 Avaliku ruumi planeerimise põhimõtted

5.16 autode juurdepääs krundile ja parkimiskorrustele kavandada Liivalaia või Maakri tänavalt, lähtudes planeeringu koosseisus esitatavast Maakri kvartali liiklusanalüüsist;
Liiklusanalüüsi asub LISA 4.5.
5.17 planeeritava ala teeninduspääs, sh prügivedu, kavandada Rävala puiestee poolsest osast Tornimäe tn 3 // 5 // 7 ja Liivalaia tn 53 hoonete vahelt. Selgitada välja naaberkinnistu maaomanike seisukoht juurdepääsuservituudi vajaduse seadmise osas;- Huvitatud isik on suhelnud naaberkinnistu esindajaga, kuid pöördumised on vastuseta, vt LISA 2.3.1.Kuna puudub maaomaniku nõusolek maa kasutamiseks on teenindus kavandatud Maakri tänava poolt.

5.18 teenindus- ja kaubalaadimisalad kavandada hoonesse. Esimese etapi lõpus võib teises etapis kavandatava hoone teenindus ja kaubalaadimine toimuda Maakri tänavalt olemasoleva teeninduspääsu kaudu; - Tingimus kavandada teenindus- ja kaubalaadimisalad hoonesse on lisatud seletuskirja punkti 6.1. Hooneväliselt on kavandatud katmata juurdepääsutee ja manööverdusala teenindus- ja kaubalaadimisani.

5.19 parkimiskohtade arv ja lahendus kavandada vastavalt ehitusprojekti koostamisel kehtivale normile; - Arvestatud, vt peatükk 4.2. Liikluskorralduse ja parkimiskorraldamise põhimõtted.

5.20 parkimiskohad kavandada maa-alustele ja/ või esimesest korrusest kõrgematele korrustele. Tänavatasandile parkimist mitte planeerida, v.a lühiajalised peatumis- ja parkimiskohad tänavamaal; - Arvestatud, vt peatükk 4.2. Liikluskorralduse ja parkimiskorraldamise põhimõtted. Maakri tänava äärde on kavandatud mõned lühiajalised peatumiskohad.

5.21 planeeritavatele parkimiskorrustele sissesõidul kavandada tõkkepuuta lahendus (nt numbrituvastussüsteem), et ei tekiks autode ootejärjekorda. Lisaks kavandada vabade parkimiskohtade tuvastamise süsteem ning info kuvamine sissesõidu juurde; - Tingimus on lisatud 6.5.1 Liikluskorralduse alased nõuded.

5.22 parkimiskohti korteriomandite ja muude pindadega mitte siduda; - Tingimus on lisatud 6.4.1 Liikluskorralduse alased nõuded.

5.23 parkimismaja või parkimiskorrused kavandada ööpäevaringselt avatud ja avalikult kasutatava parklana, mis teenindaks laiemat piirkonda; - Tingimus on lisatud 6.4.1 Liikluskorralduse alased nõuded.

5.24 võimalusel planeerida Maakri tänava äärde lühiajalisi parkimis- ja peatumiskohti; - Arvestatud

5.25 arvestada töös oleva Liivalaia tänava trammiteega, tänava rekonstrueerimisprojektiga; - Tallinn on peatanud Liivalaia tänava projekteerimise. Liivalaia tänav on näidatud perspektiivsena.

5.26 planeeritaval krundil tagada vähemalt 20% maaga ühendatud haljasala, millest vähemalt 10% moodustab krundi lõunapoolsele küljele kavandatav kompaktne kõrghaljastusega roheala 3 ning millele lisanduvad väiksemad haljasribad. Maaga ühenduses olevat kõrghaljastusega tänavahaljastust kavandada ka Lastekodu tänava sihile planeeritavale avalikule alale; - Planeeringu alal on tagatud 20 % maaga ühendatud haljasala, millest vähemalt 10% moodustab lõunapoolsele küljele kavandatud kompaktne roheala.

5.27 planeeringu koosseisus esitada rohefaktori arvutus;
Seletuskirja punki 3.5.2 on lisatud rohefaktori esialgne arvestus, tabel asub LISA 4.6.
5.28 kavandada Liivalaia tänava äärde kaks rida puid, lähtudes Liivalaia tänava rekonstrueerimisprojektist; - Planeeringu alale on kavandatud üks puude rida, teine puude rida jääb tänava maale ning seoses Liivalaia rekonstrueerimisprojekti peatamisega on arvestatud perspektiivsena.

5.29 määrata ehitamiseks nõue, et arheoloogiamälestise alal tuleb enne mistahes ehitusega seotud pinnase- või kaevetöid läbi viia arheoloogilised eeluuringud võimaliku arheoloogilise kultuurikihi olemasolu ja laadi välja selgitamiseks. Uuringute põhjal selgitada ulatuslikumate arheoloogiliste kaevamiste või arheoloogilise järelevalve vajadus edasistel töödel; - Tingimus lisatud ptk 6.1 täiendavate uuringute vajadus.

5.30 teha ehitussüvendite rajamiseks ja veealanduseks detailplaneeringu staadiumis geotehnilised ja hüdrogeoloogilised uuringud maa-ala hüdrogeoloogiliste tingimuste ning pinnaseomaduste täpsustamiseks ja põhjavee alanemisest tingitud negatiivse mõju leevendamiseks; - on koostatud hüdrogeoloogiline hinnang, terviktekst vt LISA 4.4.

5.31 määrata avatud brutopinnaga maapealsete parkimiskorruste minimaalne vajalik pindala; - Välja toodud DP-2 Põhijoonisel, kruntide kasutamise tingimuste tabelis.

5.32 teha insolatsiooni kestuse muutumise analüüs lähialale jäävate eluruumide kohta. Tagada Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi veebilehel avaldatud ruumi otsese päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendi kohane insolatsiooni kestus olemasolevates eluruumides; - Insolatsiooni analüüsi terviktekst asub LISA 4.2.

5.33 lähtuda sademevee käitlemisel Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2012 otsusega nr 18 kinnitatud „Tallinna sademevee strateegia aastani 2030“ seisukohtadest; - Arvestatud, tingimus on lisatud 6.4.5. Nõuded ehitusprojekti koostamiseks.

5.34 Tallinna strateegilise mürakaardi kohaselt jääb ala kõrge müratasemega piirkonda. Hinnata ala müraolukorda juhindudes keskkonnaministri 16. detsembri 2016 määrusest nr 71 "Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid". Esitada pädeva ettevõtte koostatud liiklusest tuleneva müra modelleering päevase ja öise aja kohta koos mürakaartide ning müratasemetega hoonete fassaadidel. Hindamise tulemusena anda konkreetsed juhised ala planeerimiseks; - Müra hinnangu terviktekst asub LISA 4.3.

5.35 viia läbi planeeringualal ja 10 meetri ulatuses selle piirist Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020 määruse nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord” kohane haljastuse inventeerimine. Haljastuse inventeerimise tervikmaterjalid lisada detailplaneeringule; - haljastuse inventeerimise materjalid on LISA 4.1.

5.36 tagada kõrghaljastuse säilimine, v.a ohtlikud puud; - arvesse võetud.

5.37 säilitatava kõrghaljastuse juurestiku kaitsealale hoonestusala, teid, parklat, tehnovõrke ega teisi kaevetöid nõudvaid lahendusi mitte planeerida; - arvesse võetud.

5.38 kavandada varjend arvestades detailplaneeringu koostamise ajal varjenditele esitatavaid nõudeid. – nõue on lisatud ptk 6.2 Hoonete olulisemad arhitektuurinõuded.
7.6 Vastavus lähtedokumenditele
7.6.1 Vastavus riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18.11.2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26 „Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“
Detailplaneering on koostatud ja vormistatud vastavalt määrusele.
7.6.2 Vastavus insolatsiooni kestuse arvutamise juhendile
Planeeringulahendus vastab Ruumi otsese päikesevalguse (insolatsiooni) kestuse arvutamise juhendile. Terviktekst asub LISAS 4.2. Insolatsioon – mõju naaberhoonestusele ja võimalikud kavandatavad hoonete kõrgused, töö nr 328, ConArte OÜ, september 2025.
7.6.3 Vastavus siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“
Tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“.
Tingimused hoone projekteerimiseks on määratud seletuskirja punktis 6.2.
7.6.4 Vastavus Eesti Standardile EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“
Kuritegevuse riskide vähendamiseks on rakendatud Eesti Standardis EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1: Linnaplaneerimine“ toodud soovitusi:
• kavandatud linnaehituslikud muudatused säilitavad lähiala sotsiaalse keskkonna ja võrgustiku;
• planeeringus käsitletud hoonestus on mitmeotstarbeline ning planeeritud otstarbega hoone ei muuda piirkonna üldist funktsionaalset tasakaalu. Elu- ja äriruumide olemasolu samal kinnistul tagab turvalisuse aspektist vajaliku elavuse piirkonnas ööpäevaringselt ja suurendab kontrolli avaliku ruumi üle;
• parkla planeerimisega maa-alusele korrusele on vähendatud autodega seotud kuritegude riski;
• tänava maa-aladele on projekteeritud nõuetekohane tänavavalgustus. Haljasala valgustus lahendatakse vastavas projektis. Hea nähtavus ja valgustus ennetavad kuritegusid;
• jalgteede võrgustik on planeeritud selgelt arusaadav ning autode ja jalakäijate teed on omavahel lähestikku. Hoone sissepääsud on vahetult ühendatud peamiste jalgradadega. Elava liiklusega tänavaid pidi kulgev kõnnitee vähendab kuriteohirmu.
7.6.5 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusele nr 9 „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus”
Tallinna Linnavolikogu 18. mai 2017 määrusega nr 9 kinnitatud lisa „Tallinna kaugküttepiirkonna piirid, kaugküttevõrguga liitumise ja sellest eraldumise tingimused ja kord, kaugkütte üldised kvaliteedinõuded ja võrguettevõtja arenduskohustus “järgi jääb planeeritud ala kaugkütte piirkonda.
Uute hoonete soojusvarustus on lahendatud kaugkütte baasil.
7.6.6 Vastavus Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“
Likvideeritavate puude asemele istutatava haljastuse ühikute arv on arvutatud vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“. Planeeringus ei ole ette nähtud likvideerida asendusistutust vajavaid objekte. Kaks II väärtusklassi puud on kavandatud ümber istutada.
Arvutustega saadud haljastuse ühikute arv on esialgne ja lõplik haljastuse ühikute arv saadakse raieloa menetlemise käigus pärast ehitusloa väljaandmist.
7.6.7 Vastavus Eesti standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“
Planeering on kooskõlas Eesti standardiga EVS 843:2016 „Linnatänavad“.
7.6.8 Vastavus Tallinna parkimisnormatiivile
Parkimiskohtade vajaduse arvutamisel on lähtutud Tallinna Linnavolikogu 29.07.2025 otsusest nr 723 „Tallinna parkimisnormatiiv“. Krunt asub sb/400-200 parkimistsoonis. Parkimiskohtade arvutamise baasväärtus on tsooni vahemiku suurim parkimiskohtade arv. Kavandatud hoonete tarbeks võib ette näha vähemalt 296 parkimiskohta, kavandatud on 296.
7.6.9 Vastavus Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 otsusega nr 41 kinnitatud „Tallinna rattastrateegia 2018 – 2028“
Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse arvutamisel on aluseks võetud Tallinna Linnavalitsuse 11. oktoobri 2017 istungi protokolliga nr 41 heakskiidetud Tallinna rattastrateegia 2018-2028.
Jalgrataste parkimiskohtade vajaduse arvutus on toodud seletuskirjas ptk 4.3. Strateegia kohaselt on lubatud esialgu alale planeerida vähem jalgratta parkimiskohti ning jätta võimalus vajadusel kohti juurde luua. Jalgrataste pikaajaline parkimine on ette nähtud ühisele maa-alusele korrusele. Lühiajaliste parkimiskohtade võimalikud asukohad on ette nähtud hoonete sissepääsude lähedusse tänava tasandile.
7.6.10 Vastavus keskkonnaministri 16.12.2016 määrusele nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ ja mürauuringus antud soovitustele
Vastavalt detailplaneeringu algatamise otsusele viidi detailplaneeringu koostamise käigus läbi müratasemete hinnang ja koostati aruanne „Liivalaia tn 49 DP liiklusmüra hinnang“ (vt Lisa 4.3), milles antud soovitused ehitusprojektile müra leevendamiseks on toodud seletuskirja punktis 6.4.2.
7.7 Muudatused võrreldes algatatud lahendusettepanekuga
Pos 2 rohealale ulatuvad kõrged liiklusmüratasemed, mistõttu on loobutud mänguväljaku rajamisest rohealale.
7.8 Avalikel aruteludel tehtud ettepanekute arvestamine
7.8.1 Eskiislahenduse avalikul arutelul tehtud ettepanekute arvestamine
Eskiislahenduse väljapaneku ajal esitati üks arvamus. Amet on 17.10.2025 kirjas nr 3-1/461-12 teada andnud, et arvamust kaaluti, kuid kuigi Stockmanni kaubamaja on oma ajastu kontekstis väljapaistev ehitis, ent mälestise staatusele pigem ei vasta ning see poleks ka hoone iseloomu arvestades otstarbekas.
20.11.2025 toimus Tallinna Kesklinna Valitsuses detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avaliku väljapaneku tulemusi tutvustav avalik arutelu. Arutelust võtsid osa huvitatud isiku esindajad, detailplaneeringu koostaja esindajad, naaberkinnistu omaniku esindaja, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti ning Tallinna Kesklinna Valitsuse ametnikud. Arvamuse esitajad arutelul ei viibinud. Huvitatud isik tutvustas lühidalt kinnistu arenguplaane, detailplaneeringu koostaja tutvustas detailplaneeringu eskiislahendust ning vastas naaberkinnistu omaniku esindaja küsimustele võimalike muutuste osas nende kinnistule ning liikluslahenduses.
7.8.2 Muudatused peale avalikku väljapanekut
Esitatakse peale avalikku väljapanekut.

Projektijuht
Kätlin Saar