Õrsava järv

Kalda ehituskeeluvöönd 25 m

Kalda veekaitsevöönd 10 m

Kallasrada 4m

Mustoja

ÄM100%10157 m2

3 / 2 14 / 8

750 m21 1 / 2

EP100%7414 m2

2 / 1 10 / 6

250m22 1 / 2

PT100%4068 m2

1 / 1 6

100m23 1 / 1

8 8 5

8

5

4,2

4

2

8

5,5

Ümbertõstetav bussipeatus

P3

P3

P?

P?

Kalda piiranguvöönd 50 m

Planeeritud ülekäigukoht

18178 Värska-Ulitina tee

B

21 ,6

25 ,2

26 ,5

30

Olemasolev avalik tee

Olemasolev hoone

Riigitee kaitsevöönd

Olemasolev kruusakattega tee

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-6-2026

Aadress Pikk tn 37, 37b,37c, Värska alevik, Setomaa vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

UJ Varad OÜ

Värska alevikus Pikk tn 37, 37b ja 37cdetailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Setomaa Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

1:500

PÕHIJOONIS

4 594x56527. juuIi 2026

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Juurdepääs

Olemasolev katastriüksuse piir

Planeeringuala piir

Leppemärgid

Määratud ehitusõiguse aken

EP100%7414 m2

2 / 1 10 / 6

250m22 1 / 2 Pos nr

Krundi planeeritud suurus (m2)

Suurim hoonete kõrgus (m) (põhihoone/abihoone)

Suurim korruselisus (põhihoone/abihoone)

Krundi kasutamise sihtotstarve ja osakaal (%)

Hoonete arv krundil (põhihoone/abihoone) Hoonete suurim ehitisealune pind

TABEL 1. KRUNDI MÄÄRATUD EHITUSÕIGUSED

Krundi positsiooni nr // lähiaadress Pos 1 // Pikk tn 37 Pos 2 // Pikk tn 37c Pos 3 // Pikk tn 37b

Katastriüksuse sihtotstarve Ärimaa 100% Elamumaa 100% Üldkasutatav maa 100%

Krundi kasutamise sihtotstarve Majutushoone maa

(ÄM) 100% Üksikelamu maa

(EP) 100%

Kultuuri- ja puhkerajatise maa (PK)

100%

Hoonete suurim lubatud arv 3 3 2

Hoonete suurim lubatud ehitisealune pind 750 m2 250 m2 100 m2

Hoonete lubatud maksimaalne kõrgus majutushoonel 14 m, keldritel 8 m

üksikelamul 10 m, abihoonel 6 m 6 m

Planeeritud parkimiskohtade arvP3

Soovituslik matkamaja asukoht

Rekonstrueeritav/laiendatav juurdepääsutee*

Parkimiskoht*

Planeeritud hoonestusala piir

Soovituslik parkimisala asukoht

Rekonstrueeritav hoone

* illustreeriv asukoht, täpsem asukoht määratakse projekteerimise staadiumis

Soovituslik üksikelamu või selle abihoone asukoht

TABEL 2. ARHITEKTUURSED NÕUDED HOONETELE

Pos nr Pos 1 Pos 2 Pos 3

Hoonete soovituslikud välisviimistluse materjalid krohv, puit, maakivi, kivi

Lubatud katusekalded 25 - 50°

Lubatud katuse tüüp kelpkatus, viilkatus

Maksimaalne hoonete korruselisus

põhihoonel 3 abihoonel 2

põhihoonel 2 ja abihoonetel 1 1

B Planeeritud bussi ooteala asukoht

S

N

Märkused: 1.Geodeetilise alusplaani mõõtkavas 1:500 on koostanud A&O Maamõõdubüroo OÜ märtsis 2025.a. Töö nr. 83/25. Koordinaadid riiklikus L-Est´97 , kõrgused EH2000 süsteemis. 2.Planeeringu jooniste juurde kuulub lahutamatu osana detailplaneeringu seletuskiri. 3.Planeeringuala piir on selguse mõttes katastriüksuste piiridest kaugemale viidud. 4.Ehitiste asukohad ja suurused täpsustatakse projekteerimise staadiumis.

Liitumisnähtavus (LN1 = 80 m, LN2 = 7 m)

Planeeritud kõnnitee*

Õrsava järv

Kalda ehituskeeluvöönd 25 m

Kalda veekaitsevöönd 10 m

Kallasrada 4m

Mustoja

8 8

5

8

5

4,2

4

2

8

5,5

Kalda piiranguvöönd 50 m

Olemasolev tuletõrje veevõtukoht

18178 Värska-Ulitina tee

B

Sidekaev 103K40

Olemasolev elektri liitumiskilp

Ol.ol kanalisatsiooni liitumispunkt

Ol.ol ühisvee liitumispunkt

V2

V2

V2

K2

K2

K2

K2

K2 K2

K2

K2

K2

K2

V2 V2

V2

V2

V2

V2

K2V2

21 ,6

25 ,2

26 ,5

30

Olemasolev avalik tee

Olemasolev hoone

Riigitee kaitsevöönd

Olemasolev kruusakattega tee

Olemasolev veetorustik Olemasolev kanalisatsioonitorustik

K

Olemasolev mineraalveetorustik Olemasolev madalpinge elektrikaabel Olemasolev madalpinge õhuliin Olemasolev keskpinge elektrikaabel Olemasolev sidekaabel Olemasolev sidekanalisatsioon

Joonise nimetus

Joonis Jooniseid Mõõtkava Töö nr

5 DP-6-2026

Aadress Pikk tn 37, 37b,37c, Värska alevik, Setomaa vald

Töö nimetus

Huvitatud isik

UJ Varad OÜ

Värska alevikus Pikk tn 37, 37b ja 37cdetailplaneering

Planeeringu koostamise korraldaja

Setomaa Vallavalitsus Koostamise kuupäev

Kontrollis

Paabor Projekt OÜ Reg. nr: 14260182

Malli tn 3, Lombi küla, Tartu vald [email protected] www.paaborprojekt.com

Koostas

Gerly Toomeoja

Marlen Paabor /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/ Formaat

1:500

TEHNOVÕRKUDE JOONIS

5 540X56527. juuIi 2026

Olemasolev jalakäijate ja jalgratturite tee

Olemasolev katastriüksuse piir

Planeeringuala piir

Leppemärgid

Planeeritud hoonestusala piir

* illustreeriv asukoht, täpsem asukoht määratakse projekteerimise staadiumis

S

N

V2

Planeeritud elektri madalpingekaabel*

Planeeritud veetorustik*

Planeeritud IKÕ ala tehnovõrgule* Planeeritud teeservituudiala

Planeeritud sidekaabel*

K2 Planeeritud kanalisatsioonitorustik*

Rekonstrueeritav/laiendatav juurdepääsutee*

Märkused: 1.Geodeetilise alusplaani mõõtkavas 1:500 on koostanud A&O Maamõõdubüroo OÜ märtsis 2025.a. Töö nr. 83/25. Koordinaadid riiklikus L-Est´97 , kõrgused EH2000 süsteemis. 2.Planeeringu jooniste juurde kuulub lahutamatu osana detailplaneeringu seletuskiri. 3.Planeeringuala piir on selguse mõttes katastriüksuste piiridest kaugemale viidud. 4.Tehnovõrkude asukohad täpsustatakse projekteerimise staadiumis.

Planeritud kõnnitee*

Paabor Projekt OÜ

Reg nr: 14260182

Malli tn 3

Lombi küla, Tartu vald

Tel: +372 5358 6223

E-mail: [email protected]

Detailplaneeringu nr: DP-6-2026

VÕRU MAAKOND, SETOMAA VALD, VÄRSKA ALEVIK

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C

DETAILPLANEERING

Planeeringu algataja: Setomaa Vallavalitsus

Planeeringu koostamisest huvitatud isik: UJ Varad OÜ

Detailplaneeringu koostas: Paabor Projekt OÜ

Koostaja: Marlen Paabor

magistrikraad maastikuarhitektuuris

Diplomi nr MB007187

/allkirjastatud digitaalselt/

Kontrollis: Gerly Toomeoja

Volitatud maastikuarhitekt (tase 7)

kutsetunnistuse nr 220626

/allkirjastatud digitaalselt/

TARTU 2026

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 2

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

SISUKORD

1. DETAILPLANEERINGU KOOSTAMISE ALUS .................................................................................................... 3 2. PLANEERITAVA ALA SUURUS JA ANDMED PLANEERINGUALA MAA-ALA KOHTA ................... 3

3. PLANEERINGU KOOSTAMISE EESMÄRK ................................................................................. 3

4. LÄHTEMATERJALID JA ARVESTAMISELE KUULUVAD DOKUMENDID ..................................... 3

5. GEODEETILINE ALUSPLAAN ................................................................................................. 4

6. PLANEERINGUALA JA SELLE MÕJUALA ANALÜÜS ................................................................. 4

6.1 Üldplaneeringust tulenevad tingimused ....................................................................... 4

6.2 Olemasolev olukord ...................................................................................................... 6

6.3 Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed .............................................. 12

6.4 Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused .................................................... 13

7. PLANEERINGULAHENDUS ................................................................................................... 14

7.1. Krundi hoonestusala määramine ............................................................................... 14

7.2 Krundi ehitusõiguse määramine ................................................................................. 15

7.3 Arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused ............................................................... 16

7.4 Liiklus- ja parkimiskorraldus ...................................................................................... 18

7.5 Ehitistevahelised kujad ............................................................................................... 20

7.6 Tehnovõrkude lahendus .............................................................................................. 20

7.7 Haljastuse ja heakorra põhimõtted ............................................................................. 23

7.8 Keskkonnatingimuste seadmine .................................................................................. 24

7.9 Planeeringulahendusega kaasnevad mõjud ................................................................ 25

7.10 Servituutide seadmise vajaduse määramine ............................................................. 26

7.11 Planeeringu rakendamise võimalused, planeeringu elluviimisest tulenevate

võimalike kahjude hüvitaja ............................................................................................... 26

8. KOOSKÕLASTUSTE JA KOOSTÖÖ KOKKUVÕTE……………………….……………..…...28

Detailplaneeringu koosseis

● Detailplaneeringu seletuskiri

● Joonis 1 – Situatsiooniskeem M 1:5000

● Joonis 2 – Kontaktvööndi funktsionaalsed seosed M 1:2000

● Joonis 3 – Tugiplaan M 1:500

● Joonis 4 – Põhijoonis M 1:500

● Joonis 5 – Tehnovõrkude joonis M 1:500

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 3

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

SELETUSKIRI

1. Detailplaneeringu koostamise alus

● Setomaa Vallavalitsuse 14.05.2026 korraldus nr 231 Värska alevikus Pikk tn 37, 37b ja

37c detailplaneeringu algatamise ning keskkonnamõju strateegilise hindamise

algatamata jätmise kohta.

2. Planeeritava ala suurus ja andmed planeeringuala maa-ala kohta

Planeeringu ala hõlmab Setomaa vallas Värska alevikus Pikk tn 37 (73201:001:1911), 37b

(73201:001:1616) ja 37c (73201:001:1912) maaüksused. Planeeritava ala pindala on 2,1639 ha.

Täpsem asukoht on esitatud joonisel nr 1 „Situatsiooniskeem“.

Skeem 1. Asukoha skeem. (Aluskaart: Maa-amet)

3. Planeeringu koostamise eesmärk

Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks muuta katastriüksuste sihtotstarbeid, määrata

hoonestusõigus ning lahendada tehnovõrkudega varustatus ning määrata avalikule teele

juurdepääsutee võimalik asukoht, määrata ehitustingimused, ehitiste arhitektuurilised ja

kujunduslikud tingimused, määrata haljastuse ja heakorrastuse põhimõtted.

Planeeritakse rekonstrueerida Pikk tn 37 söökla ja rajada sinna majutushoone. Lisaks rajada

olemasolevate maa-aluste keldrite peale samuti maapealne korrus majutuse pakkumiseks. Pikk

tn 37c planeeritakse rajada 1 üksikelamu koos abihoonetega ning Pikk tn 37b planeeritakse

rajada matkajatele puhkeala koos matkamajaga, kus saab peatust või kogunemist teha, ning mis

teenindab piirkonna puhke- ja turismikasutust.

4. Lähtematerjalid ja arvestamisele kuuluvad dokumendid

● Setomaa Vallavalitsuse 14.05.2026 korraldus nr 231 „Värska alevikus Pikk tn 37, 37b

ja 37c detailplaneeringu algatamine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise

algatamata jätmine“ koos lisadega;

● Setomaa valla üldplaneering (Setomaa Vallavolikogu 24.11.2022 otsus nr 28);

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 4

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

● Setomaa valla jäätmehoolduseeskiri (Setomaa Vallavolikogu 30.04.2020 määrus nr 9);

● Setomaa valla ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kasutamise eeskiri (Setomaa

Vallavolikogu 29.04.2025 määrus nr 6);

● Eestis kehtivad õigusaktid, projekteerimisnormid ja Eesti standardid

(Planeerimisseadus; riigihalduse ministri 17.10.2019 määrus nr 50 „Planeeringu

vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“; EVS 843:2016 „Linnatänavad“;

EVS 809-1:2002 „Kuritegevuse ennetamine. Linnaplaneerimine ja arhitektuur. Osa 1:

Linnaplaneerimine“; EVS 812-6:2012+A1+A2 „Ehitiste tuleohutus. Osa 6: Tuletõrje

veevarustus“);

● Maa-ameti kaardimaterjal.

NB! Kui mistahes käesoleva detailplaneeringu koostamise ajal kehtiv seadus või ministri

määrus detailplaneeringu elluviimise hetkel on kehtetuks muutunud või on seda muudetud mõne

muu seaduse raames, siis tuleb lähtuda elluviimise hetkel kehtivastest asjakohastest seadustest

ja/või nende alusel kehtestatud ministri määrustest.

5. Geodeetiline alusplaan

Geodeetiline alusplaan mõõtkavas 1:500 on koostatud A&O Maamõõdubüroo OÜ poolt märtsis

2025.a. Töö nr. 83/25. Koordinaadid riiklikus L-Est'97, kõrgused EH2000 süsteemis.

6. Planeeringuala ja selle mõjuala analüüs

6.1 Üldplaneeringust tulenevad tingimused

Vastavalt Setomaa valla üldplaneeringule asub planeeritav ala äri maa-ala juhtotstarbega alal

ning jääb Põhjalaagri miljööväärtusliku ala koosseisu. Üldplaneering lubab äri maa-alale

kavandada elamumaad ja juhul, kui ei põhjustata olulist negatiivset ruumilist mõju äri maa-

alale. Samuti lubab üldplaneering äri-maa-alale kavandada üldkasutatavat maad, kui see toetab

äri-maa-ala eesmärgipärast kasutamist (ÜP seletuskiri tabel 1 lk 17).

Põhjalaagri miljööväärtuslikul alal on üldplaneeringus antud järgevad soovitused, mida

käesolevas detailplaneeringus jälgitakse:

• Vältida liialt kõrgete ehitiste rajamist alale ja selle lähiümbrusesse.

• Vaadete säilitamiseks hoonetele ja Õrsava järvele hoida alal kasvav mets alusmetsata.

• Soovitatav on säilitada olemasolev teedevõrgustik, uued teed sobitada vajadusel

olevasse võrgustikku.

• Olemasolevad väärtuslikud hooned tuleb säilitada.

• Üldiselt ei ole hoonete laiendamist ette nähtud. Vajadusel, mis peab olema hästi

põhjendatud ning suunatud avalikkuse heaolule. Hoone laiendamine on mõeldav, kuid

seda tuleb teostada hoone proportsioone jälgides ja säilitades.

• Välisviimistluses vältida sünteetilisi materjale (nt plastvooder, kiviimitatsiooniga

plekk-katus, plastaknad jms). Välisviimistluses kasutada traditsioonilisi ja

naturaalseid materjale. Alal domineerivad vertikaalse laudvoodriga hooned, on aga ka

mõned krohvitud hooned ja üksik horisontaalse laudvoodriga hoone.

• Katusematerjalina sobivad puitsindel või -laast, samuti savikivi, valtsplekk.

Mõeldavad on ka bituumensindel, bitumeeritud laineline katuseplaat. Katusekalle

vahemikus 40 - 50°.

• Akende uuendamisel lähtuda nende algsest ruudujaotusest ja asetusest fassaadil.

• Üldiselt ei ole piirdeid ette nähtud

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 5

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

• Säilitada olemasolev kõrghaljastus maksimaalselt.

Üldplaneeringuga kavandatud ärimaadele on elamute, ühiskondlike hoonete alade ja

puhkealade vahetusse lähedusse lubada vaid selliseid äri- ja tootmistegevusi, millega kaasnevad

häiringud inimeste tervisele ja heaolule on väheolulised. Keskkonnahäiringuid põhjustavate

tegevuste lubamise üle otsustamine peab toimuma kaalutlusotsuse alusel, et tagada tasakaal

erinevate huvide ja õiguste vahel.

Üksikelamu kavandamisel on lähtutud üldplaneeringus Värska aleviku eluhoonetele määratud

piirkondlikest ehitustingimustest ning need on detailplaneeringus täpsustatud vastavalt

planeeringulahendusele.

Detailplaneering aitab ellu viia Setomaa valla üldplaneeringu eesmärke, eelistades kasutusest

välja langenud hoonete ja alade taasaktiveerimist uute alade kasutuselevõtule, säilitades

Põhjalaagri miljööväärtusliku ala ajaloolise ruumistruktuuri ning luues eeldused piirkonna

turismi- ja ettevõtlusfunktsiooni arenguks. Samuti toetab planeering kvaliteetse elukeskkonna

kujundamist ning olemasolevate kultuuripärandiliste väärtuste säilitamist.

Detailplaneering on kooskõlas kehtiva Setomaa valla üldplaneeringu eesmärkidega.

Skeem 2. Väljavõte Setomaa valla üldplaneeringust

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 6

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

6.2 Olemasolev olukord

Planeeritav ala asub Setomaa vallas Värska aleviku lõunaosas Õrsava järve ning Mustoja

läheduses. Planeeritav ala koosneb Pikk tn 37 (katastritunnus 73201:001:1911, pindala 10157

m2, sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%), Pikk tn 37c (katastritunnus 73201:001:1912,

pindala 7414 m2, sihtotstarve äri maa 100%) ja Pikk tn 37b (katastritunnus 73201:001:1616,

pindala 4068 m2, sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%) katastriüksustest.

Põhja suunalt piirneb planeeringuala transpordimaaga, kus asub 18178 Värska - Ulitina tee

(liikluspinna nimi Pikk tänav) ning üle tee asub ühiskondlike ehitiste maa katastriüksus kus

tegutseb Seto talumuuseum. Lõuna suunal piirneb planeeringuala Mustojaga, mis jääb

veekogude maa sihtotstarbega katastriüksusele. Lääne suunal piirneb planeeringuala

ühiskondlike ehitiste maa katastriüksusega, kus asus Põhjalaagri ambulants, mis tänasel päeval

on rekonstrueeritud (vt foto 4) ning kasutatakse elamuna. Planeeringuala vahetus läheduses

asub ka Värska laululava.

Juurdepääs planeeringualale on tagatud riigiteelt 18178 Värska-Ulitina tee (liikluspind Pikk

tänav).

Planeeringuala üldiseloomustus: maapind on reljeefne langedes lõunaosas järsult Mustoja

suunas. Suures osas on planeeringuala kaetud parkmetsaga, kus kasvavad nii leht- kui ka

oksaspuud. Pikk tn 37 katastriüksusel asub Põhjalaagri aegne söökla, mis on tänapäevase ilme

saanud nõukogude ajal kui seda hakati kasutama õpetajate seminari ja suvelaagrite sööklana (vt

fotod 2 ja 5). Söökla hoone asub osaliselt nõlva sees ning maapinna kõrguste vahe on üle 3 m.

Põhjalaagri ajal rajati söökla kõrvale ka kartulikelder (hoonest lääne pool) ja jääkelder (hoonest

ida pool) mis olid kaevatud ojakaldasse (vt fotod 6 ja 7). Pikk tn 37c osas on ala hoonestamata

ja seal asub parkmets. Pikk tn 37b katastriüksusel asub Põhjalaagri aegne väljakäik (vt foto 12),

ning Põhjalaagri ajal on seal asunud ka J. Kuperjanovi meeskonna barakk, mis on hävinud.

Foto 1. Vaade planeeringualale (Maa- ja Ruumiamet mai 2024)

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 7

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 2. Vaade planeeringualale (mai 2026)

Foto 3. Vaade planeeringualale (mai 2026)

,

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 8

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 4. Vaade planeeringuala naaberkinnistule, kus on asunud ambulants (mai 2026)

Foto 5. Vaade Põhjalaagri aegsele sööklale (Foto: Ahto Raudoja erakogu)

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 9

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 8. Vaade sööklale (juuli 2026)

Foto 6. Vaade viinakeldrile (juuli 2026) Foto 7. Vaade kartulikeldrile (juuli 2026)

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 10

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Foto 9. Vaade sööklale idast (juuli 2026)

Foto 10. Vaade sööklale läänest (juuli 2026)

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 11

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Planeeringuala ei paikne riikliku kaitse all oleva kinnismälestise territooriumil ega

kaitsevööndis ning planeeringualal ei asu muinsuskaitseseaduse alusel kaitstavaid

ehitismälestisi. Samas jääb planeeringuala Maa- ja Ruumiameti pärandkultuuri andmekogus

registreeritud pärandkultuuriobjekti „Petseri Põhjalaagri ratsarügemendi laagriala“ alale. Kuigi

Foto 11. Vaade sööklale lõunast (juuli 2026)

Foto 12. Vaade väljakäigule (mai 2026)

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 12

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

pärandkultuuriobjekt ei ole õiguslikult kaitstav mälestis, on tegemist piirkonna ajaloolist

identiteeti kandva kultuuripärandiga, mille väärtustega detailplaneeringu koostamisel

arvestatatakse. Projekteerimisel on soovitatav säilitada ja eksponeerida võimalusel

olemasolevaid ajaloolisi ehitusdetaile ning vältida lahendusi, mis vähendavad Põhjalaagri

ajaloolise kompleksi loetavust maastikus.

Planeeringualale ulatuvad kitsendused (vt skeem 3):

• Riigitee kaitsevöönd 30 m (18178 Värska - Ulitina tee)

• Elektri madalpingekaablite kaitsevööndid 1 m

• Elektri õhuliini kaitsevöönd 2 m

• Sidekaabli kaitsevöönd 1 m

• Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni kaitsevöönd 2 m

• Mustoja kalda piiranguvöönd 50 m

• Piirivöönd

Skeem 3. Planeeringualal asuvate kitsenduste asukoht (Maa-amet)

6.3 Planeeringuala kontaktvööndi funktsionaalsed seosed

Planeeringuala asub hoonestatud piirkonnas Värska aleviku lõunaosas. Kontaktvööndis asuvad

peamiselt ühiskondlike hoonete maa katastriüksused ja maatulundusmaad. Leidub ka üksikuid

ärimaid, elamumaid ning üldkasutatavaid alasid. Olulisemad objektid kontaktvööndis on

Värska laululava ja Seto talumuuseum ning Õrsava järve matkarada. Planeeringuala

kontaktvööndi ülevaade on kajastatud joonisel 2.

Ala paikneb puhke- ja turismi otstarbelise ala sees, mistõttu on tegemist ruumiliselt loogilise

asukohaga majutusvõimaluste pakkumiseks piirkonnas ning matkajate puhkemaja rajamiseks.

Lisaks asuvad planeeringuala lähialal (200 m raadiuses) mitmed olemasolevad elamud, mis

loovad selge ruumilise eelhäälestuse elamufunktsioonile, samas kui kool, lasteaed,

perearstikeskus ja apteek tagavad igapäevateenuste kättesaadavuse jalgsikäigu kaugusel.

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 13

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

6.4 Planeeringulahenduse kaalutlused ja põhjendused

Vastavalt planeerimisseaduse § 124 lõikele 2 on detailplaneeringu eesmärk üldplaneeringu

elluviimine ning planeeringualale tervikliku ruumilahenduse loomine. Käesoleva

detailplaneeringu koostamisel on lähtutud Setomaa valla üldplaneeringust, selle maakasutuse

põhimõtetest ning Põhjalaagri miljööväärtuslikule alale seatud tingimustest.

Planeeringuala paikneb Värska aleviku lõunaosas piirkonnas, kus on ajalooliselt paiknenud

Põhjalaagri kompleks ning kus ka tänapäeval on säilinud avaliku kasutusega puhke-, kultuuri-

ja turismifunktsioonid. Planeeringuala vahetus läheduses asuvad Seto Talumuuseum, Värska

laululava, Õrsava järve matkarada, mistõttu on majutus- ja puhkeotstarbelise kasutuse

kavandamine antud asukohas ruumiliselt põhjendatud ning toetab piirkonna väljakujunenud

funktsionaalset kasutust.

Detailplaneeringu lahendus on kooskõlas Setomaa valla üldplaneeringu ruumilise arengu

eesmärkidega. Planeeringuga soodustatakse olemasoleva ehitatud keskkonna säilitamist ja

kvaliteetse elukeskkonna kujundamist, rekonstrueerides kasutusest välja langenud Põhjalaagri

aegse sööklahoone ning andes sellele uue majutusfunktsiooni. Samuti võetakse kasutusele

olemasolevad maa-alused keldrid ning säilitatakse miljööväärtuslikule alale iseloomulik

ruumistruktuur ja kõrghaljastus. Lahendus lähtub üldplaneeringu põhimõttest eelistada

kasutusest välja langenud alade ja hoonete taasaktiveerimist uute alade hõivamisele ning

võimaldab olemasolevat keskkonda väärtustavat ja jätkusuutlikku arengut. Lisaks loob

detailplaneering eeldused piirkonna turismi- ja puhkemajanduse arenguks, toetades

mitmekesise ettevõtluskeskkonna kujunemist ning parandades piirkonna puhkevõimalusi nii

kohalikele elanikele kui ka külastajatele.

Planeeringulahenduse koostamisel on peetud oluliseks olemasoleva ajaloolise keskkonna

säilitamist ning kasutusest välja langenud Põhjalaagri hoonete taaselustamist.

Detailplaneeringuga nähakse ette olemasoleva sööklahoone rekonstrueerimine majutushooneks

ning olemasolevate maa-aluste keldrite kasutuselevõtmine majutusfunktsiooni laiendamiseks,

lisaks rekonstrueeritakse ka Põhjalaagri aegne välikäimla samas arhitektuurses stiilis ning

funktsioonilt. Selline lahendus võimaldab säilitada piirkonna ajalooliselt kujunenud

hoonestusstruktuuri, vähendab vajadust uute ehitusmahtude rajamiseks ning toetab

olemasoleva ehitatud keskkonna kestlikku taaskasutust.

Planeeringuala asub Põhjalaagri miljööväärtuslikul alal, mistõttu on lahenduse väljatöötamisel

arvestatud üldplaneeringus sätestatud põhimõtetega. Säilitatakse olemasolev väärtuslik

hoonestus ning maksimaalses ulatuses olemasolev kõrghaljastus. Uued ehitised on kavandatud

olemasolevasse hoonestusstruktuuri sobituvate mahtudena ning nende arhitektuurile ja

välisviimistlusele määratakse tingimused, mis tagavad miljööväärtusliku ala iseloomu

säilimise. Samuti kasutatakse olemasolevat juurdepääsuvõrku.

Detailplaneeringuga määratakse krundi kasutamise sihtotstarvetena majutushoone maa,

üksikelamu maa ning kultuuri- ja puhkerajatise maa. Kavandatud sihtotstarbed moodustavad

funktsionaalselt ühtse terviku ning toetavad piirkonna turismi-, puhke- ja ettevõtlusfunktsiooni.

Üksikelamu kavandamine ei tähenda uue elamupiirkonna rajamist ega olemasoleva

asustusstruktuuri olulist muutmist, vaid tegemist on üksiku eluhoonega, mis paikneb

olemasoleva hoonestuse läheduses ning sobitub Värska aleviku väljakujunenud ruumilise

struktuuriga. Planeeringuga ei kavandata maaüksuste jagamist ega soovita rajada uut tihedat

elamupiirkonda.

Pikk tn 37b kinnistule kavandatav matkamaja ja puhkeala täiendavad piirkonna olemasolevat

turismitaristut ning loovad paremad võimalused Õrsava järve, Seto Talumuuseumi, Värska

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 14

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

laululava ja teiste läheduses paiknevate puhkerajatiste kasutamiseks. Planeeringulahendus aitab

pikendada piirkonnas viibimise aega ning toetab kohaliku ettevõtluse arengut kooskõlas

Setomaa valla üldplaneeringu eesmärgiga arendada valda tuntud turismi- ja

kuurortpiirkonnana.

Planeeringulahendus järgib planeerimisseaduse §-s 8 sätestatud ruumilise planeerimise

põhimõtteid, kuna väärtustab olemasolevat ehitatud keskkonda, loob kvaliteetse

ruumilahenduse ning tasakaalustab avalikke ja erahuve. Kasutuseta hoonetele antakse uus

funktsioon, säilitatakse piirkonna ajalooline identiteet ning korrastatakse avaliku ruumi

kvaliteeti. Lahendus ei too piirkonda uut domineerivat maakasutust ega põhjusta olulist

negatiivset ruumilist mõju ümbritsevale keskkonnale, vaid täiendab olemasolevat

funktsionaalset struktuuri ning tugevdab Värska aleviku kui puhke- ja turismikeskuse rolli.

Kokkuvõttes on detailplaneeringuga kavandatud lahendus kooskõlas Setomaa valla

üldplaneeringu põhimõtete ja arengusuundadega. Planeering toetab olemasoleva Põhjalaagri

ajaloolise kompleksi säilitamist ja taaskasutamist, arendab piirkonna turismi- ja

puhkemajandust ning loob eeldused kvaliteetse ja miljööväärtuslikku keskkonda hoidva

ruumilise lahenduse elluviimiseks.

7. Planeeringulahendus

Planeeringuga muudetakse Pikk tn 37, 37b ja 37c katastriüksuste sihtotstarbeid ja määratakse

kruntidele ehitusõigus. Pikk tn 37 katastriüksusele määratakse sihtotstarbeks ärimaa ning

krundi kasutamise sihtotstarbeks majutushoone maa, Pikk tn 37c katastriüksusele määratakse

sihtotstarbeks elamumaa ning krundi kasutamise sihtotstarbeks üksikelamu maa ja Pikk tn 37b

katastriüksusele määratakse sihtotstarbeks üldkasutatav maa ning krundi kasutamise

sihtotstarbeks kultuuri- ja puhkerajatise maa. Olemasolevad sõiduteed rekonstrueeritakse ning

laiendatakse. Planeeringulahendus lähtub eesmärgist säilitada Põhjalaagri ajalooline

ruumistruktuur, rekonstrueerida olemasolevad ajaloolise taustaga hooned ning anda kasutusest

välja langenud hoonetele uus funktsioon, säilitades piirkonna miljööväärtuse ja ajaloolise

iseloomu. Planeeringulahendus ei põhine uue hoonestusstruktuuri loomisel, vaid ajaloolise

Põhjalaagri kompleksi säilitamisel ja edasiarendamisel.

7.1. Krundi hoonestusala määramine

Detailplaneeringuga on katastriüksustele määratud hoonestusalad. Hoonestusala on ala, kuhu

on lubatud ehitusloakohustuslikke kui ka ehitusloakohustuseta hoonete rajamine.

Hoonestusalad on näidatud joonisel 4 „Põhijoonis“. Hoonestusalast välja on lubatud rajada

hoonete sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikke tehnovõrke ja tehnorajatisi, parkimisalasid,

juurdepääsuteid ja haljastust. Detailplaneeringuga määratud hoonestusalade paiknemisel on

arvestatud ala reljeefi ja olemasolevat hoonestruktuuri. Hoonestusalad on määratud

olemasolevate hoonete paiknemist arvestades ning Pikk tn 37c puhul nii, et oleks võimalik

vabamalt valida hoonete asukohti sõltuvalt olemasoleva kõrghaljastuse asukohast ja seisundist.

Seega Pikk tn 37c hoonestusala siseselt tuleb leida parim koht hoonete paigutamiseks sõltuvalt

olemasoleva kõrghaljastuse paiknemisest ja seisukorrast, nii et olemasolevat kõrghaljastust

peaks minimaalselt likvideerima.

Täpne lahendus rajatavate hoonete asukoha ja suuruse kohta määratakse ehitusprojekteerimise

käigus.

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 15

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

7.2 Krundi ehitusõiguse määramine

Krundi ehitusõigusega määratakse PlanS § 126 lg 4 kohaselt:

1. krundi kasutamise sihtotstarve või sihtotstarbed;

2. hoonete suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal;

3. hoonete suurim lubatud ehitisealune pind;

4. hoonete lubatud maksimaalne kõrgus;

5. asjakohasel juhul hoonete suurim lubatud sügavus.

Planeeringuga määratud krundi ehitusõigused on toodud joonisel 4 „Põhijoonis“ tabelis 1

„Krundi määratud ehitusõigused“ ja kruntide ehitusõiguse akendes. Ehitusõiguse määramisel

on lähtutud Setomaa üldplaneeringust.

Tabel 1. Krundi määratud ehitusõigused

Pos

nr

Krundi kasutamise

sihtotstarve //

katastriüksuse sihtotstarve

Hoonete

suurim lubatud

arv või nende

puudumine

maa-alal

Hoonete

suurim

lubatud

ehitisealune

pind

Hoonete lubatud

maksimaalne kõrgus

(põhihoone/abihoone)

1 Majutushoone maa (ÄM)

100% // Ärimaa 100% 3 750 m2 14 m / 8 m

2 Üksikelamu maa (EP)

100% // Elamumaa 100% 3 250 m2 12 m / 6 m

3

Kultuuri- ja puhkerajatise

maa (PK) 100% //

Üldkasutatav maa 100%

2 100 m2 6 m

Planeeringuga on lubatud krundil Pos 1 (Pikk tn 37) rekonstrueerida olemasolev söökla ja

keldrid, uusi hooneid ei ole lubatud rajada. Olemasolev söökla asub reljeefsel maastikul ning

osaliselt nõlva sees ning maapinna kõrguste vahe on hoone esifassadil ja tagafassaadil üle 3 m

(vt fotod 9 ja 10). Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste

andmete loetelu ja arvestamise alused„ on ehitise kõrgus ehitise suurim vertikaalmõõde ehitist

vahetult ümbritsevast maapinnast või katendist ehitise kõrgeima tarindi kõrgeima punktini,

võtmata arvesse kohalikke väiksemaid süvendeid ja kõrgendusi. Hoone kõrguse määramisel on

arvestatud nimetatud määruses toodud selgitusega, sh hoone põhjaküljel (esifassaadil) on

lubatud hoone kõrguseks kuni 10 m ning hoone tagafassaadil kuni 14 m. Ajaloolise foto põhjal

võib eeldada et Põhjalaagri aegse söökla harjakõrgus võis olla hoone põhjaküljel (esifassaadil)

umbes 9,3 - 9,6 m, seega määratud kõrgus kuni 10 m esifasaadil on kooskõlas ajaloolise foto

proportsioonidega ning võimaldab rajada täisväärtusliku katusealuse majutuskorruse ilma

hoone välispiirete muutmiseta.

Planeeringuga on lubatud krundile Pos 2 (Pikk tn 37c) rajada hooneid, mille maksimaalne

ehitisealune pind on krundi kohta 250 m2. Lubatud suurim ehitisealune pind näitab kõikide

hoonete suurimat lubatud pinda, st selle alla lähevad kõik ehitusloakohustuslikud ja

ehitusloakohustuseta hooned (sh ka alla 20 m2 ja alla 60 m2 pindalaga mitteehitusloa

kohustuslikud ehitised). Täpne lahendus rajatavate hoonete asukohtade ja suuruste kohta

määratakse ehitusprojekteerimise käigus.

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 16

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Detailplaneeringuga on määratud krundil Pos 3 (Pikk tn 37b) hoonete suurimaks lubatud arvuks

krundi kohta 2 (rekonstrueeritav välikäimla ja planeeritud matkamaja). Pos 2 hoone kõrguse

määramisel on arvestatud eelpool nimetatud määruses toodud selgitusega, sh hoone põhjaküljel

(esifassaadil) on lubatud hoone kõrguseks kuni 10 m ning hoone tagafassaadil kuni 12 m (antud

asukohas on umbes 2 m suurune kõrguste erinevus).

Suurimat lubatud sügavust detailplaneeringuga ei määrata.

Joonisel 4 näidatud planeeritud hoonete asukohad on illustratiivse tähendusega ning need

täpsustakse projekteerimise staadiumis hoonestusala ulatuses.

7.3 Arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused

Ehitistele määratakse järgnevad arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused:

1. Hoone soovituslikud välisviimistluse materjalid

2. Lubatud katusekalded

3. Lubatud katuse tüüp

4. Maksimaalne hoonete korruselisus

Tabel 2. Arhitektuursed nõuded hoonetele

Pos nr Pos 1 Pos 2 Pos 3

Hoone lubatud

välisviimistluse materjal looduslikud (puit, krohv, maakivi, kivi)

Lubatud katusekalded 25 - 50°

Lubatud katuse tüüp Kelpkatus, viilkatus

Maksimaalne hoone

korruselisus

3 põhihoonel,

2 abihoonel

2 põhihoonel,

1 abihoonel 1

Arhitektuursed tingimused on välja toodud joonisel 4 „Põhijoonis“ tabelis 2 „Arhitektuursed

nõuded hoonetele“. Arhitektuurseid tingimusi määrates on arvesse võetud sobivust

kontaktvööndisse, olemasolevate hoonete arhitektuurseid näitajaid ning hoonete kasutusviisi.

Üldised arhitektuursed tingimused

Eelistatud on vertikaalse laudvoodriga hooned, aga lubatud on ka krohvitud ja/või horisontaalse

laudvoodriga hooned. Kasutada tuleb naturaalseid värvitoone (st värvitoon ei tohi olla

„mürgine“ ehk liiga intensiivne, et hoone või hoonete kompleks ei mõjuks võõrkehana

piirkonna üldpildis). Soovituslik on kasutada värve: pruun, roheline, heleroosa, kollane, valge,

rootsi punane, hall. Aknaliistud, maja nurgaliistud ja teised maja kaunistavad elemendid

värvida teise värvitooniga, et tekiks kontrast, mis tooks need detailid esile. Akende uuendamisel

lähtuda nende algsest ruudujaotusest ja asetusest fassaadil. Välisviimistluses vältida sünteetilisi

materjale (nt plastvooder, kiviimitatsiooniga plekk-katus, plastaknad jms). Katusematerjalina

on soovituslik kasutada puitsindel või -laast, samuti savikivi või valtsplekki. Lubatud on ka

bituumensindel, bitumeeritud laineline katuseplaat. Katusekattematerjalid ja hoonete

fassaadide viimistlusmaterjalid peavad sobima hoone arhitektuurse lahendusega ja välisilmega.

Katuse tüübina on lubatud kasutada kelpkatust ja viilkatust. Katusekattematerjalid ja

viimistlusmaterjalid peavad sobima hoonete arhitektuurilahendusega ja välisilmega.

Hooned peavad sobima ümbritseva keskkonnaga. Hoonete arhitektuur peab olema

planeeritavasse keskkonda sobiv, heatasemeline ja ümbritsevat elukeskkonda väärtustav.

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 17

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Soovituslikud arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused Pikk tn 37 söökla rekonstrueerimisel

Pikk tn 37 katastriüksusel paikneva endise Põhjalaagri sööklahoone rekonstrueerimisel tuleb

lähtuda eesmärgist säilitada ja väärtustada hoone ajaloolist arhitektuurset iseloomu ning

sobivust Põhjalaagri miljööväärtuslikku alasse.

Hoone rekonstrueerimisel on soovituslik rajada üks katusealune korrus majutusruumidega, üks

põhikorrus avalike funktsioonidega (saalid, toitlustus-, puhke- ja teenindusruumid) ning

olemasolev osaliselt maa-alune korrus tehnilisteks ja abiruumideks. Katusealune korrus tuleb

lahendada selliselt, et see jääks hoone arhitektuuris allutatuks põhikorrusele. Kasutada tuleb

katuseaknaid ja lubatud on ka päikesepaneelid. Ajaloolisest hoonest inspireeritud lahendusega

ei sobitu tornid ja muud väljaulatuvad osad (va korstnad).

Hoone olemasolevad välispiirded ja põhimahud on soovitatav säilitada. Vajaduse korral võib

rajada juurdeehitisi, kui need on arhitektuurselt allutatud olemasolevale hoonele, paiknevad

eelistatult hoone tagafassaadil ning ei muuda ajaloolise tänavafassaadi üldilmet. Juurdeehitus

peab jälgima hoone proportsioone, katusekuju ja materjalikasutust.

Arvestades hoone ajaloolist väärtust ja paiknemist Põhjalaagri miljööväärtuslikul alal, tuleb

rekonstrueerimisel eelistada lahendusi, mis tõlgendavad kaasaegselt Põhjalaagri aegset

arhitektuuri. Ajaloolise hoone otsene kopeerimine ei ole eesmärk, kuid uus arhitektuur peab

olema algsest hoonest selgelt inspireeritud ning säilitama selle iseloomulikud mahulised

proportsioonid, katusevormi ja arhitektuurse väärikuse.

Soovitatav on kasutada järgmisi lahendusi:

• ajaloolisest hoonest inspireeritud proportsioonid;

• kõrge kaldega kelpkatus;

• laiad räästad;

• looduslik kivisokkel;

• vertikaalne või ajaloolisele hoonele iseloomulik horisontaalne puitlaudis;

• puitaknad või puitalumiiniumaknad kitsaste jaotustega;

• katuseaknad tuleb kujundada võimalikult tagasihoidlikult, samuti kui soovitakse rajada

päiksepaneele ja korstnaid.

Arvestades hoone paiknemist reljeefsel nõlval on tagafassaadil lubatud rajada rõdu, terrass,

varikatused ja/või klaasitud või osaliselt avatud puhkealad, tingimusel, et need moodustavad

hoone arhitektuuriga tervikliku lahenduse ning ei domineeri ajaloolise põhimahu üle.

Soovituslikud arhitektuursed ja kujunduslikud tingimused Pikk tn 37b katastriüksusel

Pikk tn 37b katastriüksusel on planeeritud rekonstrueerida olemasolev välikäimla ning rajada

matkamaja. Välikäimla tuleb rekonstrueerida sarnases arhitektuurses stiilis ning selle

funktsioon säilib. Rekonstrueerimise käigus rajatakse hoonesse tänapäevane toalett koos

kätepesuvõimalusega ning valgustus.

Kavandatav matkajate peatuspunkt (matkamaja) tuleb lahendada lihtsa ja tagasihoidliku

puitarhitektuurina, mis sobitub Põhjalaagri miljööväärtusliku ala ajaloolise hoonestusega.

Soovitatav on kavandada avatud või osaliselt avatud paviljonina, mille arhitektuurne lahendus

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 18

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

lähtub piirkonnale iseloomulikest ehitusvõtetest ja materjalidest. Eelistada tuleb kelpkatust,

puidust kandekonstruktsioone ning looduslähedasi viimistlusmaterjale ja värvitoone.

Matkamaja peab moodustama olemasoleva rekonstrueeritava Põhjalaagri aegse välikäimlaga

tervikliku arhitektuurse ansambli. Olemasoleva välikäimla rekonstrueerimisel tuleb säilitada

selle iseloomulik arhitektuurne ilme, mahuline lahendus ja võimalikult suures ulatuses

algupärased arhitektuursed detailid. Vajaduse korral võib kasutada kaasaegseid

konstruktsioonilisi ja tehnilisi lahendusi, tingimusel et need ei muuda oluliselt hoone välisilmet.

Skeem 4. Näide võimalikust matkamaja välisilmest (vaade AI poolt genereeritud)

Piirded

Detailplaneeringuga ei soovitata rajada piirdeaedu. Äärmise vajaduse korral on lubatud

madalad kuni 1 m kõrgused läbipaistvad puitaiad.

7.4 Liiklus- ja parkimiskorraldus

Planeeritav ala külgneb riigiteega nr 18178 Värska-Ulitina tee km 1,89-2,07. Riigitee aasta

keskmine ööpäevane liiklussagedus on 389 sõidukit. Kiirusepiirang planeeringualaga piirnevas

riigitee 18178 Värska-Ulitina tee osas on 50 km/h. Riigitee kaitsevööndi ulatus on 30 m.

Riigitee kaitsevööndis on keelatud tegevused vastavalt EhS § 70 lg 2 ja § 72 lg 1, sh on keelatud

ehitada ehitusloakohustuslikku teist ehitist. Riigitee kaitsevööndis kehtivatest piirangutest võib

kõrvale kalduda Transpordiameti nõusolekul vastavalt EhS § 70 lg 3.

Juurdepääs planeeringualale on tagatud riigiteelt 18178 Värska-Ulitina tee km 2,006

ristumiskohalt (Pikk tn 37 kinnistu), kust viib tee Pikk tn 37c kinnistule ning läbi selle ka Pikk

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 19

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

tn 37a (katastritunnus 73201:001:0657) kinnistule. Pikk tn 37b kinnistule pääseb Pikk tn 35

kinnistul asuvalt riigitee km 1,883 ristumiskohalt läbi Pikk tn 37a kinnistu.

Planeeritud on 18178 Värska-Ulitina tee km 2,006 ristumiskoha rekonstrueerimine. Riigitee

ristumiskoha parameetrid tuleb kavandada vastavalt Transpordiameti tüüpjoonisele II.

Planeeringualalt riigiteele liikujatele peab olema tagatud normide kohane nähtavus.

Nähtavuskolmnurga alal (vt joonis 4) ei ole lubatud turvalisuse tagamiseks rajada haljastust.

Riigitee ristumiskoha rekonstrueerimiseks tuleb taotleda Transpordiameti käest EhS § 99 lg 3

alusel ristumiskoha ehitamise nõuded.

Planeeringuala läbivad sõiduteed on käesoleval hetkel alla 3 m laiusega ning on suures osas

pinnasteed. Liikluskoormuse kasvust tulenevalt tuleb kruntidel Pos 1 ja Pos 2 asuv sõidutee

rekonstrueerida ja laiendada. Juurdepääsutee soovituslikud laius on minimaalselt 4,2 m.

Planeeringualal asub riigitee km 2,013 „Seto talumuuseum“ bussipeatus, mille ootealana on

seni kasutatud Pikk tn 37 kinnistu mahasõitu. Tulenevalt sellest, et planeeringuga kavandatakse

Pikk tn 37 kinnistul asuva hoone rekonstrueerimist majutusasutuseks, tuleb kavandada

peatusele uus asukoht riigitee km 2,06 (vt asukohta joonis 4). Bussipeatuse võib kavandada

bussi peatumisega sõidurajal ning ootealaga. Bussipeatusest majutusasutuseni ning

olemasolevate jalakäijate ja jalgratturite teedega ühendamiseks tuleb rajada Pikk tn 37 krundile

kõnniteed. Lisaks on planeeritud rajada uus ülekäigukoht riigitee ca km 2,025.

Liiklus riigiteel võib minimaalselt põhjustada müra.

Projekteerimisel tuleb tagada:

• hoonete fassaadidel: Keskkonnaministri 16. detsembri 2016. a määruse nr 71

„Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja

hindamise meetodid“ lisas 1 toodud II kategooria liiklusmüra sihtväärtused (päeval 55

dB, öösel 50 dB). III kategooria liiklusmüra sihtväärtused (päeval 60 dB, öösel 50 dB).

• siseruumides: Sotsiaalministri määruse nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal,

elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ määratud

müratasemete väärtused siseruumides.

Võimalike siseruumides olevate häiringute leevendusmeetmetena tuleb kasutada ehituslikke

võtteid. Transpordiamet ei võta endale kohustusi planeeringuga kavandatud

leevendusmeetmete rakendamiseks.

Kõik riigitee kaitsevööndis kavandatud ehitusloa kohustusega tööde projektid tuleb esitada

Transpordiametile nõusoleku saamiseks. Ristumiskoha rekonstrueerimise puhul tuleb taotleda

EhS § 99 lg 3 alusel Transpordiametilt nõuded ristumiskoha projekti koostamiseks. Kui kohalik

omavalitsus annab planeeringualal projekteerimistingimusi EhS § 27 alusel või kavandatakse

muudatusi riigitee kaitsevööndis, siis tuleb kaasata Transpordiamet menetlusse.

Parkimine tuleb lahendada krundisiseselt parkimisala näol vastavalt teede ja tänavate standardis

EVS 843:2016 „Linnatänavad“ väljatoodud parkimisnormatiivile. Pikk tn 37 parkimiskohtade

arv leitakse projekteerimisel vastavalt rekonstrueeritud sööklahoone brutopinnale (70 m2

brutopinna kohta 1 parkimiskoht). Pikk tn 37b ja 37c katastriüksustele on planeeritud rajada ca

3 parkimiskohta. Matkamaja on kavandatud eelkõige puhke- ja peatuskohaks matkajatele ning

teistele kergliiklejatele, mistõttu ei ole selle juurde vajalik rajada ulatuslikku parkimisala.

Väikesemahuline parkimine tagab võimaluse teenindavale transpordile, hooldustöödele ning

üksikutele külastajatele, säilitades samal ajal ala looduslähedase iseloomu ja ajaloolise miljöö.

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 20

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Parkimiskohtade rajamisel tuleb arvestada olemasoleva kõrghaljastusega ning rajada need ilma

suuremahulise kõrghaljastuse likvideerimiseta.

7.5 Ehitistevahelised kujad

Planeeritud hoonestusalale ehitamisel tuleb arvestada tuleohutusklasside ja hoonete vaheliste

kujadega vastavalt siseministri 30.03.2017 määrusele nr 17 „Ehitisele esitatavad

tuleohutusnõuded“. Hoonetevaheline tuleohutuskuja peab olema vastavalt väljatoodud määruse

§22 lg 2-le kaheksa meetrit. Päästetööde tegemiseks peab päästemeeskonnale olema tagatud

ehitisele piisav juurdepääs tulekahju kustutamiseks ettenähtud päästevahenditega.

Kui sõidukite parkimine on välisseinale lähemal kui 4 meetrit, tuleb välisseinas kasutada

materjale, mis iseseisvalt ei põle ning seina üldpinnast ei tohi avatäidete pindala olla üle 25 %

ja seda 4 meetri ulatuses külgsuunas ja 5 meetri ulatuses vertikaalsuunas.

Hoone tulepüsivusklass tuleb määrata ehitusprojektis.

7.6 Tehnovõrkude lahendus

7.6.1 Veevarustus ja kanalisatsioon

Planeeringuala läbivad ühisveevärgi- ja -kanalisatsioonitorustikud, mis kuuluvad piirkonna

vee-ettevõtjale AS Emajõe Veevärk. Vee-ettevõtja väljastas detailplaneeringu koostamiseks

ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise tehnilised tingimused (26.06.2026 nr TT-26-

00206).

Veevarustus

Detailplaneeringuga on ette nähtud alates olemasolevatest AS Emajõe Veevärk ühisveevärgi

torustikest kuni planeeritavate kinnistuteni uued veetorustikud. Igale planeeritavale kinnistule

on nähtud ette eraldi veevarustuse liitumispunkt. Pikk tn 37 kinnistul kasutatakse olemasolevat

liitumispunkti. Veetorustike planeeritud asukohad on näidatud joonisel 5. Tööprojekti

koostamiseks taotleda tehnilised tingimused täiendavalt.

Kanalisatsioon

Planeeritavate kinnistute reovee ärajuhtimiseks on planeeritud uus

reoveekanalisatsioonitorustik alates planeeritavatest kinnistutest kuni AS Emajõe Veevärk

ühiskanalisatsioonitorustikuni. Igale katastriüksusele on nähtud ette eraldi

reoveekanalisatsiooni liitumispunkt. Pikk tn 37 kinnistul kasutatakse olemasolevat

liitumispunkti. Tööprojekti koostamiseks taotleda tehnilised tingimused täiendavalt.

Sademe- ja drenaaživee juhtimine reoveekanalisatsioonitorustikku on keelatud!

Kõigile olemasolevatele ja planeeritud ühisveevärgi ja -kanalisatsioonirajatistele on ette nähtud

isikliku kasutusõiguse seadmine AS Emajõe Veevärk kasuks. Olemasolevatele ja

planeeritavatele vee- ja kanalisatsioonirajatistele tuleb tagada puudest, valgustuspostidest,

äärekividest ja muudest tänavakonstruktsioonidest nõuetekohased (standardile vastavad) kujad. Detailplaneeringu ala liitumisel ühisveevärgi ja/või -kanalisatsiooniga lähtutakse kohaliku

omavalitsuse ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise ja kasutamise eeskirjast ning

Konkurentsiameti poolt kooskõlastatud liitumistasude arvutamise metoodikast. Kõik vajalikud

kulutused, mis on vaja teha detailplaneeringuala kinnistute veega varustamiseks ja reovee

ärajuhtimiseks ning puhastamiseks tasub liituja (detailplaneeringust huvitatud isik või arendaja)

AS-ile Emajõe Veevärk liitumistasuna.

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 21

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

7.6.2 Sademevesi

Planeeringuala pinnakatte moodustavad Kvaternaari setted, mille ülemises osas esinevad

valdavalt kruusased ja liivased pinnased. Selline pinnaseehitus on sademevee pinnasesse

juhtimiseks soodne ning võimaldab vee hajutatud infiltratsiooni. Piirkond kuulub Kesk-Devoni

põhjaveekogumi alasse, mille koguseline ja keemiline seisund on hinnatud heaks.

Planeeringualal esinevad keskmiselt ja nõrgalt leetunud mullad, mis on kujunenud liivastel ja

kruusastel lähtepinnastel ning mille vee läbilaskvus on keskmine kuni hea. Mullastikus ei esine

ulatuslikke liigniiskeid ega gleistunud alasid, mis viitaksid kõrgele põhjaveetasemele või

infiltratsiooni piirangutele.

Arvestades sügaval paiknevat põhjaveetaset, vett läbilaskvat pinnakatet ja katastriüksuste

suurusi ning haljastuse osakaalu on sademevee krundisisene immutamine planeeringualal

tehniliselt teostatav ning keskkonnariskide seisukohalt sobiv lahendus. Silmas tuleb pidada, et

sademeveed tuleks suunata ehitatavatest hoonetest ja teedest eemale ja immutada oma krundi

piirides. Krundilt tulevat sademe- ja lumesulamis vett ei tohi juhtida naaberkruntidele ega

maanteele. Sademevee ärajuhtimine tuleb lahendada projekteerimise staadiumis.

Projekteerimisel on soovitatav kasutada sademeveelahendusi, mille peamine eesmärk on

pikendada sademevee äravoolu aega. Sademevee lahendustes on soovituslik eelistada hajutatud

immutussüsteeme (vett läbi laskvad katendid (näiteks murukiviga parkimisala), immutusalad,

vihmapeenrad, imbväljakud või immutuskastid). Sademevee lahenduse projekteerimisel on

soovituslik jälgida juhendis „Looduslähedased sademeveesüsteemid: Eesti kliimasse sobivad

sademeveelahendused“ toodut (koostajad Balti Keskkonnafoorum, Eesti Maaülikool ja Viimsi

Vallavalitsus).

7.6.3 Tuletõrje veevarustus

Siseministri 18.02.2021 määruse nr 10 „Veevõtukoha rajamise, katsetamise, kasutamise,

korrashoiu, tähistamise ja teabevahetuse nõuded, tingimused ning kord“ § 6 alusel peab

veevõtukoht paiknema ehitise sissepääsust ja tuleohutuspaigaldiste päästemeeskonna

toitesisenditest kuni 200 meetri kaugusel. Sama määruse järgi peab olema tagatud 10 l/s

veevooluhulk kolme tunni jooksul.

Tuletõrjeveevarustuse tagamine on võimalik planeeringuala vahetus läheduses olemasolevast

tuletõrje veevõtukohast Pikk tn 52 katastriüksusel (EHR kood 900001664). Tuletõrje

veevõtukoht vastab EVS 812-6:2012+A1+A2 standardis väljatoodud nõuetele. Olemasolev

tuletõrje veevõtukoht on võimeline tagama nõutud tuletõrje veevõtuhulka. Tuletõrje

veevõtukoht on Pos 1 hoone (söökla) asukohast mööda teed mõõdetuna ca 160 m kaugusel, Pos

2 planeeritud hoone soovituslikust asukohast mööda teed mõõdetuna ca 190 m kaugusel ja Pos

3 hoonestest mööda teed mõõdetuna ca 90 m kaugusel.

Planeeringuala läheduses paikneva tuletõrje veevõtukoha asukoht on näidatud joonisel 5.

Planeeritud hooned on I kasutusviisiga (eluhoone) ja II kasutusviisiga (majutushoone). Hoonete

vaheliste kujade ning tulepüsivusklassi info on kajastatud peatükis 7.5.

7.6.4 Elektrivarustus

Detailplaneeringu alal asuvad Elektrilevi OÜ-le kuuluvad elektri madalpinge õhuliin ja

madalpingekaablid. Elektrilevi OÜ on väljastanud elektrivõrguga liitumiseks tehnilised

tingimused nr 516633.

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 22

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Pikk tn 37 liitumine elektrivõrguga on võimalik Laululava:(Räpina) fiidri F3 õhuliini mastil

M5 asuvast olemasolevast liitumiskilbist LK168644. Pikk tn 37 olemasolev peakaitse 3x16A

leping on peatatud. Elektritoide liitumiskilbist on ette nähtud objektideni maakaabliga.

Pikk tn 37c liitumine elektrivõrguga on võimalik Pikk tn 37c kinnistul asuva alajaama

Laululava:(Räpina) fiidri F3 õhuliini mastist M4, kuhu paigaldatakse liitumiskilp. Elektritoide

liitumiskilbist on ette nähtud objektideni maakaabliga.

Pikk tn 37b liitumine elektrivõrguga on võimalik Pikk tn 37b kinnistul asuva alajaama

Laululava:(Räpina) fiidri F3 õhuliini mastist M2, kuhu paigaldatakse liitumiskilp. Elektritoide

liitumiskilbist on ette nähtud objektideni maakaabliga.

Liitumiskilpide ja madalpingekaablite soovituslikud asukohad on näidatud joonisel 5

„Tehnovõrkude joonis“ ning nende konkreetne asukoht määratakse ehitusprojekteerimisel.

Elektrimaakaablitele kehtib kaitsevöönd 1 m maakaabli teljest mõlemale poole. Teisi

kommunikatsioone ei ole lubatud planeerida elektrikaablite kaitsetsoonidesse. Elektrilevi OÜ

tehnorajatiste maakasutusõigused tuleb tagada servituudialana. Peale planeeringu kehtestamist,

liitumislepingu sõlmimist ja liitumistasu tasumist projekteerib ja ehitab Elektrilevi OÜ

liitumiskilbid.

7.6.5 Soojusvarustus

Hoonete soojavarustus lahendatakse lokaalselt. Lubatud kütteallikad on maaküte, elektriküte,

õhk-õhk ja õhk-vesi soojuspumbad, tahkeküte ja päikesepaneelid. Maasoojuspumba puhul on

lubatud vaid vertikaalsed energiaallikad (soojuspuurauk ehk energiakaev), et olemasolevat

kõrghaljastust oleks võimalik suures osas säilitada. Soojuspuurauk peab asetsema hoonest

vähemalt 3 m kaugusel ja selle täpne asukoht määratakse hoone projekti käigus.

Keelatud on kasutada looduskeskkonda saastavaid kütteliike. Täpsem soojavarustus lahendada

hoone projekteerimise käigus. Hoonete rajamisel peab silmas pidama energiatõhususe nõudeid

(Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määrus nr 63 „Hoone energiatõhususe

miinimumnõuded“). Hoone energiasäästlikus aitab kokku hoida küttekulusid ja säästa

looduskeskkonda.

7.6.6 Sidevarustus

Planeeringuala vahetus läheduses 18178 Värska-Ulitina tee ääres asub ELASA

sidekanalisatsioon. Vastavalt ELASA poolt väljastatud tehnilistele tingimustele on võimalik

sidekanalisatsiooniga liituda ELASA ELASA sidekaevu 103K40 paigaldatavast kaablimuhvist

103YM03.

Planeeringualale sideühenduse loomiseks on seega kaks võimalust. Võimalik on lahendada

mobiilside baasil ning lisaks on võimalik liituda ka ELASA sidekanalisatsiooniga. Tööde

teostamine ELASA sidevõrgus võib toimuda vaid ELASA volitatud esindaja, AS Connecto

Eesti, juuresolekul. Tööde teostamine Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse sidevõrgu

liinirajatiste kaitsevööndis võib toimuda kooskõlastatult AS Connecto Eesti järelevalvajaga.

Vastavalt ELASA poolt väljastatud tehnilistele tingimustele nr: TT5720

tuleb sideühenduse loomiseks (vt lisade kaust):

• Rajada sidetrass (multitoru 14/10 ja kaabel min Ø6mm) ELASA sidekaevuni 103K40.

• Sidekaevus 103K40 on kaablil 103L01YH02 kaablivaru 32m.

• Katkestada sidekaevus kaabel 103L01YH02 muhvi paigaldamiseks. Muhvi tähis

103YM03.

• Sidekaevu paigaldab muhvi AS Connecto Eesti (muhv kliendi kulu).

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 23

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

• Planeeritavast sidekatkestusest teavitada kaablil teenust tarbivaid sideoperaatoreid.

Teavitab AS Connecto Eesti.

• Sidekaevu 103K40 jätta kaablivaru 2x15m+15m.

• Paigaldatud muhv 103YM03 jääb kuuluma ELASA'le.

• Piiritluspunkt on sidekaevu 103K40 paigaldatud kaablimuhv 103YM03.

• Rohkem kui ühe sideühenduse rajamiseks tuleb paigaldada kliendikaev või kapp koos

muhviga, kus saab teha hargnemise.

• Kaabli ühendamiseks muhvi 103YM03 tuleb teenust pakkuval sideoperaatoril tellida

ELASA’lt klienditellimus KLT. Kaabli ühendamise muhvi teostab AS Connecto Eesti.

Kiudude keevitamine teostada vastava kiudude jaotusskeemile (väljastatakse koos

KLT tööga). ELASA sidevõrguga seonduva sidetrassi teostusjoonis või kulgemise

skeem edastada ELASA’le koos KLT tööga andmebaasi EEDI vahendusel

(eedi.elasa.ee).

Eesti Lairiba Arenduse Sihtasutuse (ELASA) elektroonilise sidevõrgu säilimiseks on vajalik

ehitusprojektis ette näha järgmised punktid:

• Liinirajatise kaitsevööndis on liinirajatise omaniku loata keelatud igasugune tegevus,

mis võib ohustada liinirajatist (Elektroonilise side seadus, peatükk 11);

• Liinirajatise kaitsevööndis töötamisel on pinnase töötlemisel keelatud

mehhanismide/masinate kasutamine ja kõik tööd tuleb teostada käsitööna;

• Ehitusprojekt esitada kooskõlastamiseks Eesti Lairiba Arenduse SA võrguhalduse

infosüsteemi (ELVI) kaudu;

• Ehitusloakohustusega tehnorajatise ehitamine kaitsevööndis on lubatud ainult vastavalt

kooskõlastatud ehitusprojektile KOV poolt väljastatud ehitusloa alusel;

• Majandus- ja taristuministri 25.06.2015 määrusele nr 73 „Ehitise kaitsevööndi ulatus,

kaitsevööndis tegutsemise kord ja kaitsevööndi tähistusele esitatavad nõuded“ vastava

tegutsemisluba EstWin liinirajatise kaitsevööndis tegutsemiseks on vajalik taotleda

järgmiste tööde tegemiseks:

o mullatööde tegemine sügavamal kui 0,3 meetrit ja küntaval maal sügavamal kui 0,45

meetrit;

o mis tahes mäe-, laadimis-, süvendus-, lõhkamis-, üleujutus-, niisutus- ja

maaparandustööd;

o puude istutamine ja langetamine;

o vees paikneva liinirajatise kaitsevööndis süvendustööde tegemine, veesõiduki

ankurdamine ning heidetud ankru, kettide, logide, traalide ja võrkudega liikumine,

veesõidukite liiklustähiste ja poide paigaldamine ning jää lõhkamine ja varumine;

o pinnases paikneva liinirajatise kaitsevööndis löökmehhanismidega töötamine,

pinnase tihendamine või tasandamine, transpordivahenditele ja mehhanismidele

läbisõidukohtade rajamine;

o muu infrastruktuuri avarii kõrvaldamine.

7.7 Haljastuse ja heakorra põhimõtted

7.7.1 Haljastuse põhimõtted

Planeeringualal asub parkmets (vt fotod eespool). Planeeringualal asuvat kõrghaljastust tuleb

nii suures osas kui võimalik säilitada. Põhieesmärk haljastamisel peaks olema säilitada

maksimaalselt elujõulised puud. Iga krunt peab olema esteetiline ja heakorrastatud. Vaadete

säilitamiseks hoonetele ja Õrsava järvele tuleb hoida alal kasvav mets alusmetsata. Säilitada

tuleb kõik olemasolev terve ja elujõuline (liigile omase kasvukuju ja tunnustega) kõrghaljastus.

Lubatud on likvideerida hoonetele ja rajatistele ehituseks ette jäävaid üksikud puud ning

puhastada metsaalune võsast ja väheväärtuslikust kõrghaljastusest.

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 24

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

7.7.2 Vertikaalplaneerimine

Maapinna vertikaalplaneerimise lahendus antakse hoone ehitusprojektis. Vertikaalplaneerimise

põhimõtteks peab olema, et sademevesi tuleb juhtida hoonetest kaugemale ja immutada krundi

piirides. Suuremahuline maapinna kõrguste muutmine planeeringualal on keelatud.

7.7.3 Kuritegevuse riske vähendavate nõuete ja tingimuste seadmine

Turvalise ja kvaliteetse elukeskkonna kujundamisel tuleb arvestada ruumilise lahenduse

mõjuga inimeste turvatundele ja avaliku ruumi kasutatavusele. Kuritegevuse riske on võimalik

vähendada läbimõeldud planeeringu-, arhitektuuri- ja välisruumilahenduste kaudu, mis tagavad

hea nähtavuse, loomuliku järelevalve, piisava valgustatuse ning selgelt tajutava ja hooldatud

ruumistruktuuri.

Käesoleva detailplaneeringuga seatakse edasiseks projekteerimiseks järgmised

kuritegevusriske vähendavad nõuded ja tingimused:

• Sõidukite parkimine hoone läheduses;

• Välisvalgustuse rajamine hoone parkimisalal ja hoonete vahetus läheduses;

• Kasutada kvaliteetset ja vastupidavat välisvalgustust;

• Kasutada kvaliteetseid ehitusmaterjale (uksed, aknad, lukud, klaasid);

• Kasutada järelvalvesüsteeme (kaamerad, turvafirma vms).

7.8 Keskkonnatingimuste seadmine

Planeeringuala piirneb lõuna suunal Mustojaga. Keskkonnakaitse abinõuetena planeeritaval

alal tuleb tagada tehnosüsteemide väljaehitamine ja nende funktsioneerimise tagamine.

Ehitustööde ajal peab jälgima looduskaitseseadusest ja veeseadusest tulenevaid nõudeid.

Planeeringuala lõunaosas asub Mustoja kalda piiranguvöönd. Kalda piiranguvööndis tuleb

looduskaitseseaduse § 37 lõikes 3 nimetatud keelatud tegevustest hoiduda vastavalt seaduses

sätestatud korrale.

7.8.1 Keskkonnakaitse nõuete tagamine

Ehituse ajal peab ehitaja olema äärmiselt tähelepanelik ümbritseva keskkonna suhtes, et

vähendada ja leevendada tööde võimalikku negatiivset mõju. Kõik ehitustööde käigus tekkivad

jäätmed (pinnas, ehituspraht jms) tuleb utiliseerida legaalsel viisil selleks ettenähtud kohta.

Võimalusel kasutada müra summutavaid ja järske valjusid lööke mittetekitavaid ehitusmasinaid

ja –seadmeid, et mitte häirida inimesi ning loomade ja lindude elutegevust. Puud tuleb masinate

töötsoonis kaitsta.

Ei ole lubatud ladustada ehitusmaterjale, ehitusprahti ja väljakaevatavat materjali selliselt, et

see tekitab ebamugavusi piirkonna elanikele või reostab loodust. Vajadusel tuleb kasutada

spetsiaalseid abivahendeid. Ehitustöödel tuleb järgida asjakohaseid standardeid, nõudeid ja

töömeetodeid eesmärgiga vältida ehitusmaterjalide levikut taimkattesse ja pinnasesse.

Ehitusplatsil peab olema varustus reostuse eemaldamiseks ja olmejäätmete kogumiskoht.

7.8.2 Jäätmehooldus

Setomaa valla jäätmehoolduseeskiri kehtestab nõuded jäätmehoolduse korraldamiseks,

korraldatud jäätmeveo rakendamise korra, nõuded jäätmete liigiti kogumiseks, ehitus- ja

lammutusprahi ning tervishoiu- ja veterinaarteenuse osutamisel tekkivate jäätmete käitlemise

korra, järelevalve korralduse ning jäätmekäitluskohtade järelhoolduse nõuded Setomaa valla

haldusterritooriumil. Eeskirja nõuded on täitmiseks kõigile Setomaa vallas tegutsevatel

juriidilistele ja füüsilistele isikutele. Hoone projektis tuleb jäätmete ladustamine ja sorteerimine

lahendada krundi piires ja näidata asendiplaanil. Katastriüksuse valdajal on kohustus tagada

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 25

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

tekkivate olmejäätmete äravedu, mida võib teostada vastavat õigust omav ettevõte. Keelatud on

jäätmete ladustamine või ladestamine selleks mitteettenähtud kohta.

7.8.3 Valgusreostus

Detailplaneeringuga määratakse järgnevad meetmed valgusreostuse vähendamiseks: lubatud ei

ole valgustuse suunamine ülespoole ("taevasse"). Hoonete välisvalgustus tuleb planeerida

selliselt, et see ei häiriks teedel liiklejaid (ei pimestaks) ja naabruses elavaid inimesi.

7.9 Planeeringulahendusega kaasnevad mõjud

Detailplaneeringuga ei kavandata keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi

seaduse § 6 lg 1 ja 2 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevusi ega muud sellist

ehitustegevust, millega kaasneks keskkonnaseisundi oluline kahjustumine, sealhulgas vee,

pinnase või õhu saastamine. Kavandatav tegevus on olemuselt väikesemahuline elamuarendus

väljakujunenud asulakeskkonnas ning mõjud avalduvad peamiselt kohalikul tasandil.

Majanduslikud mõjud

Planeeringuga võetakse kasutusele kasutusest välja langenud Põhjalaagri aegsed hooned ning

luuakse eeldused nende taaskasutamiseks majutus- ja puhkemajanduse eesmärgil. See

võimaldab olemasolevat ehitatud keskkonda kasutada senisest efektiivsemalt ning loob

võimalused ettevõtluse arendamiseks piirkonnas. Planeeringuga kavandatav majutushoone

ning matkajatele suunatud puhkeala täiendavad Värska aleviku olemasolevat turismitaristut

ning suurendavad piirkonna atraktiivsust külastajatele. Majutusvõimaluste suurenemine

soodustab külastajate pikemat viibimist piirkonnas, mille kaudu suureneb nõudlus ka kohalike

teenuste, toitlustusasutuste ning teiste ettevõtjate pakutavate teenuste järele. Samuti loob

planeering eeldused uute töökohtade tekkimiseks majutus- ja teenindussektoris.

Planeeringuga ei kavandata selliseid tegevusi, mis võiksid avaldada negatiivset mõju piirkonna

olemasolevale ettevõtluskeskkonnale või takistada naaberkinnistute sihtotstarbelist kasutamist.

Planeeringulahendus on kooskõlas Setomaa valla üldplaneeringu eesmärgiga toetada

ettevõtluse arengut ning kasutada eelistatult olemasolevaid hooneid ja väljaehitatud taristut.

Kultuurilised mõjud

Planeeringuala paikneb Setomaa valla üldplaneeringus määratud Põhjalaagri

miljööväärtuslikul alal ning Maa- ja Ruumiameti pärandkultuuri andmekogus registreeritud

pärandkultuuriobjekti „Petseri Põhjalaagri ratsarügemendi laagriala“ alal. Kuigi tegemist ei ole

riikliku kaitse all oleva kinnismälestisega, kannab piirkond olulist ajaloolist ja kultuurilist

väärtust ning on osa Värska ajaloolisest identiteedist. Planeeringulahendus lähtub olemasoleva

ruumilise struktuuri säilitamise põhimõttest. Rekonstrueeritakse ajaloolise taustaga

sööklahoone ja Põhjalaagri aegne välikäimla ning kasutatakse majutusfunktsiooni

laiendamiseks olemasolevaid maa-aluseid keldreid. Sellega säilitatakse ajaloolise Põhjalaagri

loetavus maastikus ning vähendatakse kasutuseta hoonete edasist lagunemist.

Lisaks muinsus- ja pärandkultuuriliste väärtuste hoidmisele toetab planeering piirkonna

kultuurilist identiteeti laiemalt. Kavandatav lahendus täiendab olemasolevat puhke- ja

turismikeskkonda ning tugevdab seoseid Seto Talumuuseumi, Värska laululava, Õrsava järve

matkaraja ja teiste piirkonna kultuuri- ning puhkeobjektidega. Planeering aitab säilitada ja

väärtustada Värska kui ajaloolise puhke- ja kuurortpiirkonna kuvandit ning loob paremad

võimalused piirkonna kultuuripärandi tutvustamiseks kohalikele elanikele ja külastajatele.

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 26

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

Sotsiaalsed mõjud

Planeeringulahendusega kaasnevad mõjud sotsiaalsele keskkonnale on hinnanguliselt

positiivsed. Planeering parandab piirkonna kasutusvõimalusi nii kohalikele elanikele kui ka

külastajatele. Kasutuseta hoonetele antakse uus funktsioon ning korrastatakse seni vähese

kasutusega maa-ala, mille tulemusel paraneb piirkonna üldine heakord ja avaliku ruumi

kvaliteet. Majutushoone, matkamaja ning puhkeala rajamine suurendavad piirkonna puhke- ja

vaba aja veetmise võimalusi ning toetavad aktiivset liikumist ja loodusturismi. Planeeringuala

paikneb jalgsikäigu kaugusel Värska keskuse teenustest ning olemasolevatest puhke- ja

kultuuriobjektidest, mistõttu on kavandatud kasutus hästi seotud olemasoleva asustusstruktuuri

ja teenuste võrgustikuga.

Üksikelamu rajamine ei põhjusta piirkonna asustusstruktuuris olulisi muudatusi ega kujunda

uut elamupiirkonda. Tegemist on üksiku eluhoonega olemasoleva hoonestuse läheduses, mis

sobitub väljakujunenud asustusmustrisse ning ei põhjusta olulist täiendavat koormust piirkonna

sotsiaalsele taristule.

Planeeringuga ei kaasne olulisi negatiivseid mõjusid elanike tervisele, ohutusele ega

elukeskkonna kvaliteedile. Negatiivsed sotsiaalsed mõjud võivad avalduda ajutiselt

ehitusperioodil, eeskätt suurenenud müra, vibratsiooni ja ehitustehnika liikumise näol. Need

mõjud on ajutised ja leevendatavad töökorralduslike meetmetega. Pikaajalist olulist negatiivset

mõju sotsiaalsele keskkonnale ei kaasne.

Mõju looduskeskkonnale

Planeeringulahendusega kaasnevad mõjud looduskeskkonnale on hinnanguliselt väheolulised

ning valdavalt positiivsed. Planeeringuga eelistatakse olemasolevate hoonete rekonstrueerimist

ja kasutusest välja langenud rajatiste taaskasutamist uute hoonestusalade hõivamise asemel.

Selline lahendus aitab vähendada uute maa-alade kasutuselevõttu ning toetab säästlikku

ruumikasutust. Planeeringulahenduse koostamisel on arvestatud olemasoleva reljeefi,

kõrghaljastuse ning Põhjalaagri miljööväärtusliku ala iseloomuga. Uute hoonete paiknemisel

on lähtutud olemasolevast hoonestusstruktuurist ning kõrghaljastus säilitatakse võimalikult

suures ulatuses. Planeeringuga ei kavandata keskkonda oluliselt saastavat tootmistegevust ega

muid olulisi keskkonnahäiringuid põhjustavaid tegevusi. Sademevee ärajuhtimine, veevarustus,

reovee käitlemine ning jäätmekäitlus lahendatakse kehtivate õigusaktide ja tehniliste nõuete

kohaselt, mistõttu ei ole ette näha olulist negatiivset mõju pinna- ega põhjaveele.

Planeeringuala paikneb Mustoja läheduses ning lahenduse koostamisel on arvestatud kehtivate

kitsendustega. Planeeringulahenduse elluviimisel ei ole ette näha olulist negatiivset mõju

kaitstavatele loodusväärtustele, maastikupildile ega piirkonna ökoloogilisele tasakaalule.

7.10 Servituutide seadmise vajaduse määramine

Servituutide seadmise vajadus on tehnovõrkudele. Servituutide/isiklike kasutusõiguste alade

võimalikud asukohad on näidatud joonisel 5. Servituudid tuleb seada nii elektrikaablitele

Elektrilevi OÜ kasuks, kui ka vee- ja kanalisatsioonitorustike liitumispunktideni AS Emajõe

veevärk kasuks.

7.11 Planeeringu rakendamise võimalused, planeeringu elluviimisest tulenevate võimalike

kahjude hüvitaja

Planeeringuga ei tohi kolmandatele osapooltele põhjustada kahjusid ega kahjustada ka avalikku

huvi. Katastriüksuse igakordsel omanikul tuleb tagada, et kavandatav ehitustegevus ei

kahjustaks naaberkruntide omanike õigusi või kitsendaks naabermaaüksuste maa kasutamise

VÄRSKA ALEVIKUS PIKK TN 37, 37B JA 37C DETAILPLANEERING 27

PAABOR PROJEKT OÜ Reg nr: 14260182 www.paaborprojekt.com

võimalusi. Juhul, kui planeeritava tegevusega tekitatakse kahju kolmandatele osapooltele,

kohustub kahjud hüvitama kahju tekitanud krundi igakordne omanik.

Planeeringuga seatud ehitusõigused peab realiseerima detailplaneeringust huvitatud isik või

katastriüksuse igakordne omanik. Krundi omanik on kohustatud ehitised välja ehitama

ehitusprojekti ja ehitusloa alusel. Tehnovõrgud rajatakse koostöös nende haldajatega (side, vesi

ja kanalisatsioon, elekter). Projekteerimise käigus tuleb täpsustada hoonete ja parklate

asukohad ja mahud ning tehnovõrkude täpne paiknemine. Ehitusprojekti koostamise korraldab

ja tasub krundi omanik. Planeeringu elluviimiseks peavad kõik planeeringualal koostatavad

ehitusprojektid olema koostatud vastavalt Eesti Vabariigis kehtivatele seadustele,

projekteerimisnormidele ja heale projekteerimistavale.

Kõik riigitee kaitsevööndis kavandatud ehitusloa kohustusega tööde projektid tuleb esitada

Transpordiametile nõusoleku saamiseks. Ristumiskoha ümberehituse korral (EhS § 99 lg 3)

tuleb taotleda nõuded projektile Transpordiametilt. Kui kohalik omavalitsus annab

planeeringualal projekteerimistingimusi EhS § 27 alusel või kavandatakse muudatusi riigitee

kaitsevööndis, siis tuleb kaasata Transpordiametit menetlusse. Riigitee 18178 Värska-Ulitina

ristmiku ümberehitamine ning selle eest tasumine on detailplaneeringust huvitatud isiku

kohustus. Bussipeatuse ümber tõstmine ning ooteala rajamisel tuleb teha koostööd

Transpordiametiga.

Planeering viiakse ellu ühes etapis.

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Setomaa Vallavalitsus

[email protected]

Pikk tn 12

64001, Võru maakond, Setomaa

vald, Värska alevik

Teie 03.09.2026 nr 7-5/1562

Meie 01.10.2026 nr 7.2-2/26/9631-4

Värska aleviku Pikk tn 37, 37b ja 37C

detailplaneeringu kooskõlastamine

Olete esitanud meile kooskõlastamiseks Värska aleviku Pikk tn 37, 37b ja 37c detailplaneeringu

(katastritunnused vastavalt 73201:001:1911, 73201:001:1616 ja 73201:001:1912, edaspidi

planeering). Planeeringu koostamise eesmärgiks on katastriüksuste sihtotstarvete muutmine,

hoonestusõiguse määramine ning tehnovõrkudega varustatuse lahendamine, avalikule teele

juurdepääsutee võimaliku asukoha määramine, ehitiste arhitektuuriliste ja kujunduslike tingimuste

määramine ning haljastuse ja heakorrastuse põhimõtete määramine.

Planeeringuala piirneb riigiteega nr 18178 Värska-Ulitina tee (edaspidi riigitee) km 1,89-2,07.

Väljastasime seisukohad planeeringu koostamiseks 30.06.2026 kirjaga nr 7.2-2/26/9631-2

(edaspidi seisukohad).

Oleme tutvunud kooskõlastamiseks esitatud planeeringu materjalidega ning palume planeeringu

põhijoonisele (Lisa 2) kanda riigitee kaitsevööndisse kavandatava parkla kaugus riigiteest (vt meie

seisukohtade p 12).

Võttes aluseks ehitusseadustiku (EhS) ja planeerimisseaduse kooskõlastame planeeringu.

Planeeringu elluviimisel palume arvestada järgnevaga.

1. Kõik riigitee kaitsevööndis kavandatud ehitusloa kohustusega tööde projektid tuleb

esitada meile nõusoleku saamiseks. Riigitee ristmiku rekonstrueerimiseks tuleb EhS § 99

lg 3 alusel taotleda meie käest [email protected] nõuded ristmiku ehitamise

projekti koostamiseks.

2. Riigitee km 2,013 bussipeatuse ümbertõstmiseks tuleb kohalikul omavalitsusel või

piirkonna ühistranspordikeskusel esitada meile [email protected] vastav

avaldus.

3. Kui kohalik omavalitsus annab planeeringualal projekteerimistingimusi EhS § 27 alusel

või kavandatakse muudatusi riigitee kaitsevööndis, siis palume meid kaasata menetlusse.

Kooskõlastus kehtib kaks aastat kirja välja andmise kuupäevast. Kui planeering ei ole selleks ajaks

kehtestatud, siis palume esitada planeering meile lähteseisukohtade uuendamiseks.

2 (2)

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Tuuli Tsahkna

peaspetsialist

planeerimise osakonna kooskõlastuste üksus

Lisad:

1. Pikk-tn-37-37b-ja-37c-Seletuskiri

2. Joonis-4-Pohijoonis

3. Joonis-5-Tehnovorkude-joonis

Tuuli Tsahkna

58073001, [email protected]