1

EKSPERTHINNANG

Hinnatav kinnisvara: Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737)

Aadress: Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Eksperthinnang nr: 2605-10676-21/AT Väärtuse kuupäev: 02.05.2026

Hindamisaruande kuupäev:

25.05.2026

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

2

Sisukord

Kokkuvõte 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6

2. Hinnatava vara kirjeldus 7

2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 10

3. Turuülevaade 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Eesti metsamaa turg 15 3.3. Märjamaa valla metsamaa turg 18 3.4. Turustatavuse analüüs 20

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil 21

4.1. Parim kasutus 21 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 21 4.3. Metsata metsamaa ja kasvava metsa hindamine 22 4.4. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitamisel kasutatava väärtuse leidmine 31

Lisa 1. Fotod 33

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 34

Lisa 3. Metsa plaan 35

Lisa 4. Pöördumine omaniku poole 36

Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 38

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

3

Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737)

Aadress Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Katastritunnus 50401:001:1552

Katastriüksuse pindala 53 533 m²

Omanik OÜ Priimo Mets (Kohila vald, reg.kood 10359883)

Omandivorm Kinnisasi

Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kinnistu hoonestus Hoonestamata

Üldplaneering Kehtiv üldplaneering puudub, üldplaneering on koostamisel

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel

Ülevaatuse kuupäev 02.05.2026

Väärtuse kuupäev 02.05.2026

Hindamisaruande kuupäev

18.05.2026

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/25/1689-1, 28.11.2025, tellimus 28.04.2026

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks tervik kinnistu puhul võib väärtuse kuupäeva turusituatsioonis prognoosida hinnatud turuväärtuse juures hetkeseisukorras kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±20%

Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei esine vastuolusid.

KOMMENTAARID

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

4

HINDAMISTULEMUS

Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond kinnisasja eest makstav tasu KAHOS-e § 11 lg 2 mõistes on väärtuse kuupäeval 26 174 € (kaksümmend kuus tuhat ükssada seitsekümmend neli) eurot ja 51 eurosenti. Tasu KAHOS-e § 11 lg 2 mõistes koosneb järgnevatest komponentidest:

- tasu maa eest kasvava metsata (äralõike harilik väärtus) 16059,90 eurot ehk 0,30 €/m2 taandatuna maatüki äralõike pinnale,

- tasu kasvava metsa eest (äralõikel kasvava metsa harilik väärtus) 8129,18 eurot, - saamata jääv tulu äralõike teostamisel 1985,43 eurot.

Otseselt kaasnevat varalist kahju ei esine.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

5

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja

eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on aadressil Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond. Hindamise eesmärk on kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõige 1 punkt 7 alusel. Hindamisel lähtutakse tellijalt saadud informatsioonist, et juurdepääs kinnisasjale teeprojektiga seonduvalt ei halvene. Hinnangu andmisel on lähtutud kinnisasja avalikes huvides omandamise seadusest (KAHOS), kinnisasja erakorralise hindamise korrast, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4)

1.2. Hindamise eeldused

Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 17.05.2026;

• metsaportaalist 15.01.2026;

• Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest 25.05.2026, minukataster.ee-st 25.05.2026 ning Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist seisuga 10.05.2026;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 25.05.2026;

• Märjamaa valla koduleheküljelt 25.05.2026. Turuülevaates kasutatud algallikad on esitatud jooksvalt turuülevaate juures. Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 02.05.2026. Tehti visuaalne ülevaatus. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Omaniku volitatud isikutele pakuti 18.05.2026 e-maili teel saadetud pöördumises (vt lisa 3) ülevaatuse juures viibimise võimalust, kuid sellele pöördumisele ei vastatud. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

7

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Rapla maakond

Omavalitsus Märjamaa vald

Asustusüksus Varbola küla

Lähiaadress Remmelga

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav katastriüksus asub Märjamaa vallas Varbola külas

Kaugus keskusest Pärnu linnast 79 km, Tallinnast ca 51 km, Märjamaa alevist ca 17 km

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav vara on tähistatud oranži tähisega

Mikroasukoht

Kirjeldus Ümbruses valdavalt põllu- ja metsamaa

Juurdepääs Kinnistu piirneb riigiomandis oleva Tallinna-Pärnu-Ikla teega (tee nr 4), mahasõit Varbola-Ruunavere kõvakattega munitsipaalteelt

Kommunikatsioonid Puuduvad

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

8

Allikas: Maa- ja Ruumiameti kaardirakendus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega ja viidatud oranži tähisega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon1

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr

1275737

Omandivorm Kinnisasi

Omanik OÜ Priimo Mets (Kohila vald, reg.kood 10359883)

Kanded ja märkused kinnistusraamatu III jaos

Kinnistusraamatu III jaos kanded puuduvad

1 Kinnisasja registriosa väljavõte on lisatud eksperthinnangu lisasse nr 2.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

9

Kitsendused

Maa- ja Ruumiameti kaardirakenduse kitsenduste kaardil on katastriüksuse kohta märgitud:

Eelnimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara väärtust, kuivõrd ei takista katastriüksuse sihipärast kasutamist metsamaana.

Hüpoteegid Puuduvad

Maaomaniku teavitamine ja tema seisukohad

Omaniku volitatud isikutele saadeti 18.05.2026 e-maili teel info hindamise kohta (vt lisa 3). Omaniku volitatud isik hr Aivo Mündel andis juba varasemalt (12.01.2026, vt lisa 4) e-maili teel teada, et ettevõte soovib maa vahetada.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

10

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav katastriüksus on piiritletud sinise joonega

Aadress Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond

Katastritunnus 50401:001:1552

Pindala 53 533 m²

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 100%

Kõlvikud

Allikas: minukataster.ee

Kirjeldus Hulknurkne, liigendatud, suurust arvestades kompaktne, tasane reljeef

Üldplaneering Kehtiv Varbola küla hõlmav üldplaneering puudub, uus Märjamaa üldplaneering on koostamisel

Detailplaneering Puudub

Kasvukohatüüp Valdavalt angervaksa II- III, vähesel määral jänesekaps-mustika I

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

11

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Statistikaameti andmetel kasvas sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2025. aasta

neljandas kvartalis võrreldes 2024. aasta sama ajaga 0,7% ja 2025. aastal kokku

võrreldes aasta varasemaga 0,6%. Jooksevhindades moodustas SKP eelmise

aasta viimases kvartalis 11 miljardit eurot ja 2025. aastal kokku 41,6 miljardit

eurot. 2025. aasta oli Eesti majanduses viimase kolme aasta parim.

Statistikaameti esialgsel hinnangul suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP)

2026. aasta esimeses kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 1,3%. Eesti

Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 31.03.2026) prognoositakse

2026. aastal majanduskasvuks 2,8%, 2027. aastal 2,5% ja 2028. aastal 2,8%.

SKP kasv Eestis

2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2024. aasta keskmisega võrreldes 4,8%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2025. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kallinesid aastaga 6,9%. Toidukaupadest kallinesid enim šokolaad (31,5%), kohv (31%), linnuliha (15,2%) ning värsked puuviljad ja marjad (12,7%). Samas odavnesid suhkur (17,1%), kartul (5,7%), värske või jahutatud kala (3,9%) ning töödeldud puuvili (3,9%). Bensiin oli 6,8% ja diislikütus 6,6% odavam. Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks aprillis võrreldes märtsiga 0,8% ja võrreldes 2025. aasta sama ajaga 3,4%. Eelmise aasta aprilliga võrreldes olid kaubad 3,8% ja teenused 2,8% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2026. aastal 3,8%, 2027. aastal 2,2% ja 2028. aastal 2,2%.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

12

Tarbijahinnaindeks Eestis

2026.- 2028. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 31.03.2026)

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

Statistikaameti andmetel oli viimaste aastate kõrgeim töötuse tase 2021.

aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid

alates 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aastal oli töötuse

määr 7,5%, tööhõive määr 68,5% ja tööjõus osalemise määr 74,1%. Töötuse

määr (7,5%), mis näitab, kui suur osa tööjõust on töötud, oli möödunud aastal

vaid 0,1 protsendipunkti madalam kui aasta varem. 2025. aasta keskmine

töötute arv oli 56 200, mida on 900 inimese võrra vähem kui 2024. aastal.

Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 31.03.2026) kohaselt on

töötuse määr 2026. aastal 6,8%, 2027. aastal 6,7% ja 2028. aastal 6,6%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

13

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Kolme viimase aasta kinnisvaratehingute arv on püsinud sarnasel tasemel. Samas on see olnud olulisetl väiksem võrreldes pikaajalise keskmisega (ca 41 000 tehingut aastas võrreldes ca 49 000 tehinguga sellele eelneval 10-aastasel perioodil (2013- 2022). Tehingute koguväärtus on kahel viimasel aastal siiski kasvanud. Sellest ei saa järeldada üldist hinnatõusu, vaid areng on olnud turusektorite kaupa erinev.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

14

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive oli 2025. aastal kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluasemelaenude intressimäär oli 2026. aasta märtsis 3,75% ja ettevõtete pikaajaliste laenude summaga üle 1 miljoni euro intressimäär 4,39%.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti Pank

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

15

3.2. Eesti metsamaa turg2

Üldist

Metsamaad müüakse üldjuhul koos sellel kasvava metsaga. Kasvava metsata metsamaa (raielankide) tehingud on pigem harvad. Metsamaa müük tähendab kogu metsakinnistu müüki koos sellel kasvava puiduvaruga. Sellisest tehingust saadav tulu on ühekordne ja kõrgem kui raieõiguse müügitulu, sest metsamaa uus omanik saab peale raie teostamist metsa majandamisega edasi tegeleda.

Metsamaa väärtust mõjutavad tegurid

Asukoht (sh juurdepääs) o Geograafilise asukoha poolest on metsamaa hinnad koos kasvava

metsaga kõrgeimad Lõuna- Eestis. See on suuresti seotud kasvava metsa parema kvaliteediga. Ilma kasvava metsata metsamaa tehinguid toimub aastate lõikes kogu Eestis ca 100 (ilma puittamestikuta, müüdud ühekaupa ja teadaolevalt sõltumatute osapoolte vahel väljaspool plokktehinguid). Niivõrd väikese tehingute arvu alusel ei ole võimalik välja tuua hindade erinevust piirkonniti ehk tegemist on üleriigilise turuga. Kõige hinnalisemad on hea ligipääsetavusega metsakinnistud, kus saab raieid teha aastaringselt – see tähendab, et metsa aluspind suudab metsatehnikat kanda ka vihmasel sügisel ja kevadisel sulaperioodil. Teede olemasolu muudab lihtsamaks nii raietegevuse, maaparanduse, väljaveo kui ka uue metsa istutamise ja majandamise – mis tõstab ostjatel silmis kinnistu atraktiivsust.

Pindala o Hindaja hinnangul, mis tugineb Timber.ee statistikal, on vabalt turul

kaubeldava metsamaad pindalaga alates 0,5 ha (selliseid tehinguid tehakse, kuid nende osakaal on võrdlemisi väike ja märgatavalt suurem on tehingute arv pindalaga alates 1,0 ha). Sellest väiksemal alal puidu ülestöötamise kulud on tihti ebamõistlikud. Kui tavaliselt kehtib maatulundusmaa puhul reegel, mida suurem kinnistu, seda kõrgem hind, siis metsakinnistute puhul see ei kehti. Väiksemad kinnistud on ostjatele kättesaadavamad ehk likviidsemad, kuna metsa soovivad lisaks suurfirmadele osta ka eraisikud, kes on valmis ostma kättesaadavuse tõttu just väiksemaid kinnistuid. Suuremad metsakinnistud on atraktiivsed just suuremate metsafirmade jaoks, sest metsa majandades on suuremaid metsakinnistuid korraga kergem hallata – metsatööde käigus tähendab see vähem metsatehnika ümber paigutamist ja lihtsamat logistikat.

Metsamaa viljakus ja kasvukohatüüp o Puistu kasvu kiirus ja puidu kvaliteet sõltub mullastiku viljakusest ehk

boniteedist. Kõrgemat hinda võib oodata metsamaadelt, mille mullastiku boniteet on kõrgem. Parimat hinda saab I ja II klassi boniteediga metsamaadelt, madalaimat V boniteediklassiga maadelt. Siinkohal tasub silmas pidada, et õige hooldusega on võimalik boniteeti isegi kuni 3 klassi võrra tõsta. Maaparandust saab teha pärast raiet. Enimlevinud probleem ja mulla viljakuse alandaja meie metsades on liigne niiskus, mida saab tavaliselt reguleerida kraavide rajamisega. Metsamaa puhul tasub jälgida ka kasvukohatüüpi ehk kindlaks teha, milline puuliik sobib metsamaadele kõige paremini. Puistu liigi ja kasvukohatüübi omavahelisel sobivusel kasvab tervem, kvaliteetsem ja elujõulisem mets.

2 Lähtutud on Maa- ja Ruumiameti 2022.- 2024. aasta turuülevaadetest

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

16

Metsamaa väärtust mõjutavad tegurid

Metsa liigiline ja vanuseline koosseis o Eesti oludes on kõige kõrgemas hinnas raieküpsuse saavutanud

okaspuudega metsamaa. Looduskaitselised piirangud ja majandamispiirangud

o Metsa majandamise piirangud või looduskaitselised piirangud on metsamaa hinna kujundamisel väga oluline tegur. Erinevatest looduskaitselistest piirangutest on mõjutatud tervelt ⅓ kogu Eesti metsamaast. Piiranguvööndites on metsa majandamine tavaliselt piiratud, kuid siiski võimalik. Kui tegemist on metsaga sihtkaitsevööndis, on igasugune tegevus metsaga keelatud. Siinkohal võib metsamaa müügil arvestada, et iga lisanduv piirang toob müügihinda allapoole.

Metsata metsamaa keskmised hinnad

Maa- ja Ruumiameti 2024. aasta turuülevaate kohaselt oli metsata metsamaa mediaankeskmine hind 3 000 €/ha, 2025. aaasta I kvartali seisuga oli viimase nelja kvartali osas mediaankeskmine hind 2 984 €/ha ja II kvartali seisuga 2 839 €/ha ning III ja IV kvartali seisuga 2 739 €/ha. Samas 2026. aasta I kvartali seisuga oli mediaankeskmine 2 831 €/ha, mis viitab hinnalanguse peatumisele või isegi väikesele tõusule. Tuleb siiski silmas pidada, et tegemist on väikese tehingute hulgaga ning iga väike muutus ei pruugi tähendada uut suundumust.

Tehingud metsakinnistutega

Tehingute arvult olid 2025. aastal aktiivseimad Saare ja Pärnu maakond, kus tehti vastavalt 154 ja 151

müügitehingut.

Metsakinnistute müügitehingute arv maakonniti

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kasvava metsaga metsamaa mediaanhind oli 2025. aastal kõrgeim Hiiu maakonnas, olles 6 984 €/ha.

Eestis tervikuna oli mediaanhind 5 376 €/ha. 2024. aastaga võrreldes langes hind ca 6% võrra.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

17

Kasvava metsaga metsamaa müügitehingute mediaanhinnad (€/ha) maakonniti

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kasvava metsaga kinnistute müügitehingute arv ja keskmine hind (€/ha) Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

18

Metsata metsamaa keskmine hind (€/ha) Eestis

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

Prognoos Metsakinnistute hinnad viimase 2-3 aasta jooksul langenud. See puudutab erinevas raieküpsuses metsi kui ka kinnistuid, kus on hiljuti lageraie tehtud. 2026. aastal on prognoosida hindade püsimist sarnasel tasemel.

3.3. Märjamaa valla metsamaa turg

Metsamaa müügitehingud

Kuni 2021. aastani iseloomustas Märjamaa valla metsamaa mediaanhinna stabiilne kasv. 2022. aastal tõusis metsamaa mediaalhind oluliselt, kuid asjaolu võib pidada pigem erakorraliseks. 2021. aastaga võrreldes on alates 2023. aastast toimunud stabiilne mediaanhinna kasv, mis 2024.a. langes tasemele 4 000 €/ha ja on püsinud sellel tasemel.

Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2018 92 9,2 2 706 996 2 300 100 000 381 16 247 2 901 3 600

2019 78 9,4 2 139 721 1 750 190 000 500 11 445 2 452 3 108

2020 108 10,5 4 203 862 1 912 204 747 331 15 397 3 011 3 905

2021 151 12,0 8 875 712 1 000 355 000 136 18 970 3 792 4 934

2022 43 8,6 2 981 271 1 500 323 511 267 20 177 7 862 8 252

2023 48 8,3 2 279 007 6 600 130 860 398 18 333 5 358 6 183

2024 83 7,8 3 700 781 3 000 190 000 188 14 248 4 099 5 379

2025 54 11,0 3 264 756 1 666 473 000 314 22 520 4 370 5 754

Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond

0

1000

2000

3000

4000

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 (I kv)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

19

Metsamaa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Märjamaa vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond3

Märjamaa vallas asuva metsamaa müügitehingud 2024. ja 2025. aastal

Küla Kuupäev Tehingu- hind, €

Pindala, ha

Tehingu- hind ha kohta, €

Metsa- maa osakaal Kommentaar

Kõrvetaguse küla 18.03.2024 28 239 6,97 4 052 100,0% Kõrgemate puude osas raiet tehtud,

madalam puistu on alles

Kõrvetaguse küla 18.03.2024 15 761 3,89 4 052 95,9% Kõrgemate puude osas raiet tehtud,

madalam puistu on alles

Manni küla 29.02.2024 18 500 5,83 3 173 97,4% Raiet tehtud

Männiku küla 15.03.2024 10 000 3,2 3 125 100,0% Enamuses metsaga kaetud

Teenuse küla 24.05.2024 7 891 2,63 3 000 95,1% Raiet tehtud

Rassiotsa küla 08.08.2024 10 500 3,8433 2 732 100,0% Enamuses raiet tehtud, lõunapoolses osas

hõredamalt osa metsa alles jäetud

Kohtru küla 28.08.2024 4 100 3,2003 1 281 97,7% Enamuses metsaga kaetud

Lokuta küla 08.10.2024 5 000 1,9899 2 513 92,0% Metsaga kinnistu

Luiste küla 29.10.2024 28 000 9,2938 3 013 95,5% Raiet tehtud, kuid hõredalt ca pool metsa

alles jäetud

Sipa küla 06.11.2024 57 000 14,0683 4 052 94,3% Osaliselt metsaga kinnistu

Tiduvere küla 19.12.2024 12 000 4,4615 2 690 86,8% Raiet tehtud, kuid lõunapoolses osas osa

metsa alles jäetud

Tiduvere küla 07.01.2025 15 000 4,4615 3 362 86,8% Osaliselt teostatud raiet

Velisemõisa küla 18.02.2025 30 000 8,8473 3 391 84,9% Metsaga metsamaa

Põlli küla 21.02.2025 100 000 34,9635 2 860 96,9% Ca 80% ulatuses teostatud raiet

Kangru küla 26.03.2025 22 000 5,8013 3 792 95,7% Metsaga metsamaa

Valgu-Vanamõisa küla

27.03.2025 15 000 4,7247 3 175 89,5% Teostatud raiet, vähesel määral puid

alles jäetud

Maidla küla 10.07.2025 55 000 15,438 3 563 93,4% Ca 2/3 ulatuses raiet tehtud

3 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa

müügitehingud Märjamaa vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses metsamaa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. Tabelis toodud tehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

0,00

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

8 000,00

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Mediaan, parem skaala Arv, vasak skaala

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

20

Teenuse küla 09.09.2025 38 150 16,2011 2 355 98,3% Ca poole ulatuses raiet tehtud

Märjamaa vallas asuva metsamaa müügipakkumised (22.05.2026 seisuga)

Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Kommentaarid

Märjamaa vald Vigala-Vanamõisa 48 000 6,91 6 900

Hinnanguliselt I järjekorra raiet ca 260 tm kava alusel. Kogutagavara kinnistul on hinnaguliselt 800 tm. Puuliikidest kask, haab, lepp, mänd. Lligikaudu 1,8 hektaril paikneb vana kraavitatud heinamaaniit, mida puhastati viimati 2021. aastal.

Märjamaa vald Ringuta 47 000 8,36 5 600

Sinilille, naadi ja angervaksa kasvukohatüüp, valdavalt I boniteet. Kasvava metsa kogutagavara ca 400 tm. Valdavalt keskealised puistud, kus domineerivad kask, kuusk ja haab. 2024. aastal on teostatud lageraie 1,32 ha ulatuses, mille järgselt lank on jäetud looduslikule uuenemisele. Lisaks kasvab 5,65 hektaril noorendik, mille puuliigiline koosseis koosneb peamiselt lepast, haavast ja kasest.

Allikas: kv.ee

3.4. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on metsandusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on erineva suurusega ja asukohaga metsandusettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara olemusest ja raieküpse metsa olemasolust, on tegemist pigem atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Lõppkasutajate hulk on tulenevalt vara olemusest ja väärtusklassist keskmine.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivaid metsamaa pakkumisi Märjamaa vallas pigem vähemal hulgal, teostatud raiega metsamaid pole aga üldse pakkumisel.

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

21

4. Hindamine hüvitamise eesmärgil

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hindamisele kuuluv katastriüksus on maakatastris registreeritud kui maatulundusmaa, selle pindala on

53 533 m². Katastriüksuse kõlvikuline koosseis on peamiselt metsamaa, vähesel määral looduslik rohumaa

ja muu maa. Kehtiv Varbola küla hõlmav üldplaneering puudub, uus Märjamaa valla üldplaneering on koostamisel. Kehtiv detailplaneering samuti puudub. Ümbruses on põllumaa ja metsamaa. Tulenevalt hinnatava vara asukohast ja olemasolevast kasutusest ning nõudlusest olemasolevas kasutuses oleva maa järele, on katastriüksuse parimaks kasutuseks metsamaa.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kasvava metsa turuväärtuse hindamiseks kasutatakse tulumeetodit. Tulumeetodi ehk tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtuse. Tulupõhised käsitlused on - tulu kapitaliseerimine, - diskonteeritud rahavoo analüüs. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.1). Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüüdisväärtuseks. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.3.3). Kasvavale metsale leitakse harilik väärtus ja hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus. Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 36 lõige 8 sätestab, et kui metsaga kinnisasja harilik väärtus on kõrgem kui hüvitamise

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

22

eesmärgil hinnatud väärtus, kasutatakse hüvitamisel harilikku väärtust. Kui hüvitamise eesmärgil hinnatud kasvava metsa väärtus on kõrgem kui harilik väärtus, käsitletakse väärtuste vahe saamata jääva tuluna. Metsamaa turuväärtus saadakse metsata maa ning kasvava metsa turuväärtuste summeerimise teel. Saamata jääva tuluna käsitletakse raieküpse metsa nüüdisväärtuse (põhineb teoreetiliselt raieküpsuseni kasvatud metsa väärtuse kuupäeva diskonteeritud puhastulul) ja metsa tänase turuväärtuse vahet.

4.3. Metsata metsamaa ja kasvava metsa hindamine

Metsata metsamaa hindamine

Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted

Võrdlus- tehingute valik

Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud võimalikult hiljuti hinnatava varaga sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Märjamaa vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu, aga ka tehingu poolte omavahelise seose puudumist ja plokktehingus osalemise välistust. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Asukoht Kuupäev Hind, € Hind, €/ha

Pindala, ha Käibemaksu sisaldumine hinnas

Märjamaa vald, Manni küla

29.02.2024 18 500 3 173 5,83 Ei

Märjamaa vald, Tiduvere küla

07.01.2025 15 000 3 362 4,4615 Ei

Märjamaa vald, Valgu- Vanamõisa küla

27.03.2025 15 000 3 175 4,7247 Ei

Võrdlusühiku valik

Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha).

Tehingute ajaldamine

Kuna metsata metsamaa hinnad 2024- 2025 langesid (vt 3.2.), siis on esimest võrdlustehingut ajaldatud -10% (mediaanhind 2024 I kv 3 140 €/ha ja 2026 I kv 2 831 €/ha) ja teist ja kolmandat -5% (mediaanhind 2025 I kv 2 984 €/ha ja 2026 I kv 2 831 €/ha).

Võrdluselemen tide valik ja kohandamine

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Kui kõrvale jätta saared ja muud raskesti ligipääsetavad asukohad, siis enamjaolt olukisi erinevusi ei ole. Määravaks on veokaugused, mis omakorda on seotud kaugustega eelkõige puidutööstustest ja sadamatest.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

23

Võrdluselementide valik ja kohandamine

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed. Kui tegemist on asustuse läheduses paikneva maaga, võib sellel ka ehitusõiguse puudumise korral olla lisaväärtus seeläbi, et seda ostetakse nn lisamaaks olemasoleva hoonestuse juurde.

• Maatüki suurus

o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis metsamaa puhul see ei kehti.

• Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu

o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Tervet Eestit hõlmavale statistikale tuginedes on hinnaerinevus 40% suurusjärgus. Raiesmikud on madalamalt hinnatud kui kasvava metsaga maaüksused.

• Kasvukohatüüp ja boniteet

o Maa tulupotentsiaal kasvukohatüüpide ja boniteetide lõikes on erinev. Lähtutakse korralise hindamise metoodikas rakendatavatest koefitsientidest, mis iseloomustavad erinevusi tulupotentsiaalis.

• Kuju, kitsendused ja reljeef

o Kuju, kitsendused ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid,

kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on

oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt

kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi

puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on

negatiivne mõju vara väärtusele.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Rapla maakond Rapla maakond Rapla maakond Rapla maakond

Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald Märjamaa vald

Varbola küla Manni küla Tiduvere küla Valgu-Vanamõisa küla

Remmelga

Tehinguhind, €

18500,00 15000,00 15000,00

Tehinguhind, €/ha 3173,24 3362,10 3174,80

Tehingu aeg 29.02.2024 7.01.2025 27.03.2025

Kohandus -10% -5% -5%

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

2855,92 3193,99 3016,06

Makroasukoht

Varbola küla, Pärnu linnast ca 79 km, Tallinnast 51 km ja Märjamaa alevist ca 17 km kaugusel

Manni küla, Pärnu linnast ca 40 km ja Märjamaa alevist ca 17 km kaugusel

Tiduvere küla, Pärnu linnast ca 57 km ja Märjamaa alevist ca 19 km kaugusel

Valgu-Vanamõisa küla, Pärnu linnast ca 55 km ja Märjamaa alevist ca 15 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

24

Mikroasukoht ja juurdepääs

Ümbruses valdavalt metsamaa, piirneb läänest Tallinn-Pärnu- Ikla teega, juurdepääs kõvakattega munitsipaalteelt

Ümbruses valdavalt metsamaa, põllumaad ja hajali paiknevad elamud, juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast munitsipaalteest (kruuskattega) läbi 2 kinnistu ca 300 m

Ümbruses valdavalt mets ja hajali paiknevad elamud, juurdepääsutee puudub, kaugus lähimast munitsipaalteest (kruuskattega) läbi riigiomandis kinnistu ca 400 m

Ümbruses valdavalt mets, põllumaad ja üksikud hajali paiknevad hooned, juurdepääsutee on pinnaskattega tee, Kaugus lähimast munitsipaalteest (kruuskattega) läbi 2 eraomandis kinnistu ca 350 m

Kommentaar

Halvem Halvem Halvem

Kohandus 5% 5% 5%

Maatüki suurus, ha 5,3533 5,83 4,4615 4,72

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Kõlvikuline koosseis ja kasvava metsa olemasolu

Metsamaa 94%, muu maa 6%

Metsamaa 98% (raiesmik), muu maa 2%

Metsamaa 87%, looduslik rohumaa 9%, muu maa 4% (üle 80% raiesmik, üksikud puud, alla 20% keskealine kaasik)

Metsamaa 90% (raiesmik), haritav maa 7%, muu maa 2%, looduslik rohumaa 1%

Kommentaar

Sarnane Parem, osaliselt keskealine mets

Sarnane

Kohandus 0% -10% 0%

Kasvukohatüüp ja boniteet

Angervaksa II 80,7%, angervaksa III 10,7%, jänesekapsa-mustika 8,6%

Jänesekapsa- mustika Ia- 8,1%, jänesekapsa- mustika I- 50,9%, jänesekapsa- mustika II- 20,4%, tarna-angervaksa III- 11,7%, angervaksa II- 4,6%, sinilille II- 4,3%

Angervaksa II- 82,4%, jänesekapsa I 17,6%

Sinilille I- 59,0%, sinilille II- 41,0%

Kommentaar

Parem Parem Halvem

Kohandus 0% -5% 10%

Kuju, kitsendused ja reljeef

Hulknurkne, liigendatud, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Hulknurkne, kompaktne, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Ebakorrapärane hulknurk, kompaktne, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Hulknurkne, ebakorrapärane, kompaktne, väärtust mõjutavad kitsendused puuduvad, tasane reljeef

Kommentaar

Parem Parem Parem

Kohandus -5% -5% -5%

Summaarne kohandus

0% -15% 10%

Summaarne kohandus, €/ha

0,00 -479,10 301,61

Kohandatud tehinguhind, €/ha

2855,92 2714,89 3317,67

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

25

Kohanduste absoluutväärtuste summa

20% 30% 25%

Kaalud 0,40 0,25 0,35

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/ha

2982,28 1142,37 678,72 1161,18

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/m2

0,30

Enam kohandatud tehingutele on antud väiksem ja vähem kohandatud tehingutele suurem kaal. Kinnistu kui terviku metsamaa väärtus on: 53 533 m2 x 0,30 €/m2 = 16 059,90 € Seda kui harilikku väärtust saab kasutada kinnisasjade vahetamisel. Hinnatud väärtus ei sisalda käibemaksu.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

26

Kasvava metsa hindamine Metsa takseeriseloomustus ning hindamine on tehtud 05.05.2026 Metsaekspert OÜ poolt. Välitööd tegi 01.05.2026 Peep Põntson.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

27

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

28

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

29

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

30

Metsa hindamine

Kasvava metsa harilik väärtus on 8129,18 € ja hüvitamisel kasutatav väärtus 10114,61 €.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

31

Kinnistu väärtus koos kasvava metsaga Äralõike väärtus koos kasvava metsaga on: 16059,90 € + 8129,18 € = 24189,08 € (0,45 €/m2).

4.4. Kaasneva kahju, saamata jääva tulu ja hüvitamisel kasutatava väärtuse leidmine

Otseselt kaasneva varalise kahjuna hinnatakse kahju, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses, kinnisasja kui terviku väärtuse vähenemises ega saamata jäävas tulus. Hinnatakse selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnevat varalist kahju, kusjuures tulenevalt olukorrast võib tõendamise kohustus lasuda maaomanikul või kolmandal isikul. (EVS 875-12:2024, p. 7.1.1) Kinnisasjast äralõike tegemisega kaasneva kahju hindamisel analüüsitakse kinnisasja tükeldumisest, suuruse vähenemisest, kuju ebaotstarbekamaks muutumisest, senise kasutusotstarbe muutmisest, kitsenduste suurenemisest ja muust sellisest tagajärjest tulenevat mõju allesjääva kinnisasja turuväärtusele. (EVS 875-12:2024, p. 7.3.2) Saamata jääva tuluna hinnatakse kasu, mis ei sisaldu omandatava kinnisasja või sellest tehtava äralõike väärtuses ega kaasnevas kahjus ning mida isik oleks enda tehtud ettevalmistuste tõttu tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu poleks ilmnenud. (EVS 875-12:2024, p. 8.1.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine ning ülevaatuse käigus kinnisasjale tehtud parendusi ei tuvastatud. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao. 3) Väärtuse kuupäeval on tegemist noore metsaga ning kasvav mets kohe raiudes maksimaalset väärtust ei oma. KAHOS-e § 12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Seetõttu on kasvavat metsa käsitletud raieküpsena ning arvesse võtmaks aega, mis kulub raieküpsuseni, on tulusid ja kulusid diskonteeritud. Metsa hindamine koostati 05.05.2026 seisuga, mille kohaselt oli küpse metsa hüvitamisel kasutatav väärtus 10114,61 €. Tegemist on nüüdisväärtusega ehk tuleviku rahavoogude diskonteeritud tulemiga. Kasvava metsa harilik väärtus hetkeolukorras 8129,18 €. Saamata jääv tulu on seega: 10114,61 € – 8129,18 € = 1985,43 € 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita.

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

32

Kinnisasja eest makstav tasu KAHOS-e § 11 lg 2 mõistes on kinnisasja väärtuse ja saamata jääva tulu summa: 24189,08 € + 1985,43 € = 26174,51 €

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

33

Lisa 1. Fotod

Vaade kinnisasja lõunaosale

Vaade kinnisasja pähjaosale

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

34

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

35

Lisa 3. Metsa plaan

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

36

Lisa 4. Pöördumine omaniku poole

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

37

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

38

Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863)

Kinnisvaraekspert OÜ (reg nr 10708639)Hoonestamata kinnistu (reg osa nr 1275737) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Remmelga, Varbola küla, Märjamaa vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 5178573 Eksperthinnang nr: 2605-10675-21/AT

39

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700