Lp minister hr Kalle Laanet
Justiitsministeerium
Suur-Ameerika 1
10122 TALLINN 12.01.2024 nr 6-1/5
(saadetud e-posti teel)
Kodulaenu refinantseerimisega seotud kuludest
Lugupeetud minister
Oleme tutvunud Finantsinspektsiooni (FI) 03.01.2024 kirjaga Justiitsministeeriumile kodulaenu refinantseerimise kulude teemal ning samuti eelmise nädala lõpus meedias ilmunud artiklitega, mis on sellest kirjast ajendatud. Kuigi seni ei ole keegi notaritelt sel teemal arvamust küsinud, peame oluliseks seda siiski avaldada ja tuua välja FI kirjas esinevad kitsaskohad.
Esiteks soovime analüüsida kodulaenu finantseerimisega seotud kulusid ja tuua välja, milline on notari tasu osakaal nendest. FI on oma kirjas märkinud, et refinantseerimisega seonduvad erinevad tasud alustades nendest, mis tulenevad olemasoleva lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest, lõpetades tasudega, mis tuleb maksta uue lepingu sõlmimisel, samuti hüpoteegi üleandmise lepingust tulenev notari tasu. Neile lisanduvad veel hüpoteegi registreerimise riigilõiv ning kinnisvara hindamisakti eest makstav tasu.
Oletame, et refinantseeritava laenu summaks on 150 000 eurot. On keeruline öelda, kui palju tuleb panga kliendil maksta laenu ennetähtaegse lõpetamise eest, kuid reeglina paistab see olevat kolme kuu intressi suurusega võrdne summa1. SEB kodulehel oleva laenukalkulaatori arvutuste kohaselt võiks ca 150 000 eurose laenu puhul kuuintress olla ca 700 eurot (intressimäär: 5,673% (1,8% + 3,873% 6 kuu EURIBOR)), seega oleks lepingu lõpetamise tasu ca 2100 eurot.
Nagu ka FI oma kirjas on välja toonud, tuleb laenulepingu sõlmimise eest refinantseerivale pangale samuti maksta lepingutasu. SEB laenukalkulaatori kohaselt on 150 000 eurose laenu lepingutasu tavaliselt ca 1500 eurot. Ka Luminor Bank AS hinnakirja järgi on lepingutasu tavaliselt 1% laenusummast.
150 000 euro suuruse laenu puhul võiks hüpoteegisumma olla ca 225 000 eurot. Hüpoteegi üleandmise tehingu sõlmimiseks ei ole alates 01.02.2023 enam nõutav notariaalne vorm. Küll aga tuleb hüpoteegipidaja vahetumisel sõlmida notariaalselt tõestatud vormis tagatavate nõuete muutmise kokkulepe (AÕS § 346 lg 2 ja TsÜS § 77 lg 3). Sellise kokkuleppe sõlmimisel arvutatakse notari tasu NotTS § 6 lg 1 järgi, mis näeb ette väiksema tasu võtmise (1/10 esialgsest), kui nö esmase tagatiskokkuleppe sõlmimisel (mh seetõttu, et kliendi jaoks oleks refinantseerimine odavam). Seega oleks notari tasu tagatavate nõuete muutmise eest 150 000 eurose laenu puhul ca 60 eurot (millele lisandub käibemaks 13,2 eurot).
Sellise hüpoteegi üleandmisel uue hüpoteegipidaja kinnistusraamatusse kandmise eest on riigilõiv 87,5 eurot.
Kinnisvara hindamise akti maksumus on keskmiselt 325 eurot2.
Järelikult võivad 150 000 eurose laenu refinantseerimisega kaasnevad kulud olla kokku ca 4085,7 eurot, millest notari tasu on vähem kui 2%. Ja sellest hoolimata on FI näinud lahendusena ja teinud ettepaneku just tagatiskokkuleppe notariaalse tõestamise nõude kaotamiseks refinantseerimise kulukuse lahedusena. See jätab mulje, et soovitakse näidata, et midagi justkui tehakse. Kuna riik ei saa minna pankade või kinnisvarafirmade tasude kallale (tegemist on eraettevõtjatega, kelle tegevust selliselt reguleerida on keeruline, kui mitte võimatu) ning kuna ka riigilõivu kallale praeguste riigieelarve probleemide juures loomulikult minna ei saa, siis on nähtud lahendusena notari rolli ärakaotamist kõnealuses protsessis, kuna see on tõepoolest ka seadusandja pädevuses ehk ainus asi, mida justkui teha saaks. Samas on näha, et numbrite mõttes ei ole olukorda tegelikult analüüsitud ja selline „lahendus“ ei too kaasa märgatavat kulude kokkuhoidu.
Samal ajal võetakse selliselt refinantseerimise protsessist ära laenusaaja jaoks õigusturvalisus, mille ta täna saab ca 70 euro eest. On palju loota, et teine tehingupool hakkaks selgitama kinnisasja omanikule kõiki laenu tagamisega kaasneda võivaid tagajärgi ja riske, mh näiteks mis võib juhtuda, kui tagatakse kolmanda isiku kohustusi. Selles stsenaariumis on huvide konflikt möödapääsmatu. Kui krediidiandjad oleksid oma loomult alati vastutustundlikud, poleks vaja pidevalt vastavaid regulatsioone nii siseriiklikul kui Euroopa Liidu tasandil karmistada. Ära ei saa unustada ka seda, et kodulaenu refinantseerida võib ka mõni muu isik, kelle jaoks ei ole see igapäevane majandustegevus. Igal juhul toob notariaalse nõude kaotamine kaasa palju vaidlusi ja kohtute töökoormuse suure tõusu. Arusaamatuks jääb ka see, mille poolest FI hinnangul refinantseerimine üldse erineb nn esmakordsest laenuvõtmisest ehk miks vajab laenusaaja sellisel juhul vähem kaitset.
Lõpetuseks soovime mainida, et artiklites väljatoodud näidetena esitatud naaberriigid Soome ja Rootsi on antud kontekstis ebasobivad võrdlused. Võrrelda saab ikkagi ainult võrreldavat. Soomes ja Rootsis ei ole ladina notariaati mitte kunagi olnud, seal on erinev eraõigus ja kinnisvaratehingute tegemine käib üleüldiselt täiesti teise loogika järgi. Võtta Eesti notaritelt järjest ära üksikuid tööülesandeid selle põhjendusega, et neid naabritel pole, kõigutab mitte ainult Eesti notariaadi tugevust, aga meie eraõiguse süsteemi ja registrite tugevust üleüldisemalt. Ja veelkord – nagu ülaltoodud arvutustest näha, ei muudaks see suurt kodulaenu refinantseerimise kulukuse küsimuses.
Lugupidamisega
Merle Saar-Johanson
Notarite Koja esimees
(allkirjastatud digitaalselt)
Eve Strang
Katrin Sepp
617 7904