Kiri

Eksperthinnang nr. 0465-24

Aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Konuvere vesiveski

Hinnatav vara: Kinnistu registriosa nr. 2784750

Väärtuse kuupäev: 03.04.2024

Hindamisaruande kuupäev:

28.05.2024

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistu registriosa nr. 2784750

56 610 € ehk 3,69 €/m² kinnistu pindala kohta

56 610 € ehk 3,69 €/m² kinnistu pindala kohta

Ei teki Ei teki

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Koostaja: allkirjastatud digitaalselt

Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

2

Eksperthinnang nr. 0465-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................... 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................... 4

1.2 Hindamise algandmed .................................................................................................................. 4

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................. 5

2 Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................... 5

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................... 5

2.2 Asukoht ......................................................................................................................................... 7

2.3 Maakasutus .................................................................................................................................. 8

2.4 Ehitisregistrijärgse hoone lühikirjeldus ....................................................................................... 11

2.5 Kommunikatsioonid .................................................................................................................... 11

2.6 Vara kestlikkus............................................................................................................................ 11

3 Turuülevaade ...................................................................................................................................... 12

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................... 12

3.2 Hoonestamata elamumaade turuülevaade ................................................................................ 13

3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................... 16

3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................................. 17

3.5 Müügitehingud ............................................................................................................................ 17

4 Hindamine ........................................................................................................................................... 18

4.1 Vara parim kasutus ..................................................................................................................... 18

4.2 Hindamismeetodi valik ................................................................................................................ 19

4.3 Kinnistu turuväärtuse (hariliku väärtuse) hindamine .................................................................. 19

4.4 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ....................................................... 21

4.5 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................................ 22

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................ 23

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte .............................................................................................................. 25

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel .................................................................................... 26

Vastavuskinnitus standardi nõuetele .......................................................................................................... 27

3

Eksperthinnang nr. 0465-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistu registriosa nr. 2784750

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Konuvere vesiveski

Omanik OÜ Big Alfa (registrikood 10705865)

Katastritunnus 50402:007:0561

Kinnistu registriosa nr 2784750

Omandivorm Kinnisasi

Kinnistu pindala 15 324 m²

Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paikneb hinnatav kinnistu perspektiivses trassiteeninduspiirkonnas, perspektiivses turismi-ja ja puhkepiirkonnas, kinnistu ääres asub perspektiivne matkarada, perspektiivne veematkarada. Samuti jääb kinnistu ÜP järgi võimalikku müratsooni. Algatatud/kehtestatud detailplaneering ja projekteerimistingimused hindajale teadaolevalt puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 03.04.2024

Väärtuse kuupäev 03.04.2024

Hindamisaruande kuupäev 28.05.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1

Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Kinnistu likviidsus on keskmisest madalam ehk müügiperiood kuni 12 kuud

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus (harilik väärtus) ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

-

HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Kinnistu registriosa nr. 2784750

56 610 € ehk 3,69 €/m² kinnistu pindala kohta

56 610 € ehk 3,69 €/m² kinnistu pindala kohta

Ei teki Ei teki

Koostaja: allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

4

Eksperthinnang nr. 0465-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 03.04.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Karin Lapp

Ülevaatuse juures viibinud isik Puudus, hindaja teostas ülevaatuse iseseisvalt

Ülevaatuse ulatus Kogu kinnistu ulatuses

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 03.04.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 21.04.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 27.04.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 23.05.2024

Kohapealne ülevaatus 03.04.2024

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024

Märjamaa valla üldplaneering, kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11

21.04.2024

Kirjavahetus Märjamaa valla ehitusspetsialisti Helgi Tammaruga 26.04.2024

Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-

21.04.2024

5

Eksperthinnang nr. 0465-24

92,0″, kehtestanud Rapla maavanem 23.05.2016 korraldusega nr 1- 1/16/348

Omaniku esindaja Meelis Pirni kirjalikud ja suulised selgitused 23.05.2024

Allhanked Puuduvad

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Konuvere küla, Konuvere vesiveski

Registriosa nr 2784750

Vara liik, omandivorm Kinnisasi

Omanik OÜ Big Alfa (registrikood 10705865)

Katastritunnus 50402:007:0561

Kinnistu pindala 15 324 m²

Sihtotstarve Elamumaa 100%

Kanded registriosa III jaos Puuduvad. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Puuduvad. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

6

Eksperthinnang nr. 0465-24

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus

7

Eksperthinnang nr. 0465-24

Kinnistu on täies ulatuses erinevate piirangutega koormatud. Kitsendustest tulenev mõju (negatiivne) hinnatavale varale on arvesse võetud (ehitamine nõuab täiendavalt nõusolekuid ja kooskõlastusi). Mõju suurus on siiski raskesti määratletav.

Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Märjamaa vallas, Konuvere külas. Valla keskus Märjamaa alev asub ca 11 km kaugusel, Rapla linn 30 km kaugusel, Pärnu linn 58 km ja Tallinna linn 70 km kaugusel.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Raplamaa teised piirkonnad, mis paiknevad maakonnasiseste alevike ja linnade läheduses.

Allikas: kaart.delfi.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara paikneb Konuvere külas, Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaantee ääres. Vahetus lähiümbruses paiknevad valdavalt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ja metsatukad) ja hoonestatud elamu – ja maatulundusmaad. Hinnatavat kinnistut läbib Vigala jõega.

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastust.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb avalikult kasutatava kõvakattega Tallinna-Pärnu- Ikla põhimaanteega. Otsene juurdepääs toimub Märjamaa-Konuvere teelt (avalikult kasutatav tee)

Parkimisvõimalus piirkonnas Valdavalt lahendatud kinnistute siseselt

Infrastruktuur Lähimad teeninduspunktid valla keskuses Märjamaa alevis, ca 11 km kaugusel. Ühistranspordi (bussi) peatused läheduses.

8

Eksperthinnang nr. 0465-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatav kinnistu on piiratud jämeda sinise pidevjoonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (lennuaeg 15.06.2022)

Kuju, reljeef Suhteliselt kompaktse kujuga, ebakorrapärane, osaliselt reljeefne (jõe suunas langev). Kinnistut läbib jõgi.

Parkimine Kinnistul

Hooned ja rajatised Ehitisregistri andmetel kauplusehoone ehitisealuse pinnaga 117 m2. ruumikuju andmetel paikneb nimetatud hoone asukohas, kus hoonestus on hävinenud. Jõe vahetus läheduses paiknevad varemed, mille osas info ehitisregistris puudub. Rajatised puuduvad.

Haljastus Kõrg- ja madalhaljastus

9

Eksperthinnang nr. 0465-24

Piirded Puuduvad.

Maakonnaplaneeringu teemaplaneering

Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale.

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paikneb hinnatav kinnistu perspektiivses trassiteeninduse piirkonnas, perspektiivses turismi-ja ja puhkepiirkonnas, kinnistu ääres asub perspektiivne matkarada, perspektiivne veematkarada. Samuti jääb kinnistu ÜP järgi võimalikku müratsooni.

10

Eksperthinnang nr. 0465-24

Fragment Märjamaa valla üldplaneeringu (kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11) maakasutusjoonisest. Märkus: hinnatava katastriüksuse asukohale on viidatud noolega

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Hindajale teadaolevalt väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad. Vastavalt LkS §38 lg3 on ranna või kalda ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. Erisused, millele ehituskeeld ei laiene on loetletud LkS § 38 lõigetes 4, 5 ja 5¹. LkS § 38 lg 4 p 5 alusel ei laiene ehituskeeld olemasoleva ehitise esmakordsele juurdeehitisele juhul, kui juurdeehitise maht on väiksem kui üks kolmandik olemasoleva ehitise kubatuurist. Ehitisregistri andmetel asub kinnistul kauplus (kood 109012021; vare), mida on võimalik ümber ehitada ja laiendada ühe kolmandiku osas olemasoleva ehitise kubatuurist. Uue hoone ehitamine Konuvere vesiveski õuemaa-alale ei ole lubatud, sest alal elamu puudub. Väljaspool õuemaa-ala asuv vare (end vesiveski) kattub terves ulatuses 4 Tallinn-Pärnu-Ikla tee, 20170 Märjamaa-Konuvere tee, muinsuskaitselise kultuurimälestise nr 15278 Konuvere silla kaitsevöönditega. Vare asub Vigala jõe kaldal ligikaudu 5 meetri kaugusel Vigala jõest ja 10 meetri kaugusel allikast. Vare paikneb Vigala jõe kalda ja osaliselt allika ehituskeeluvööndites. Lubatud on vareme taastamine vesiveskina. Taastatava hoone kasutamine eeldab tehnovõrkude ja -rajatiste ning ühendusteede ehitamist. Tehnovõrke ja -

11

Eksperthinnang nr. 0465-24

rajatisi ning avalikult kasutatavat teed võib ehituskeeluvööndisse rajada vaid juhul, kui see on kavandatud kehtestatud üld- või detailplaneeringuga (alus LkS § 38 lg 5 p 8, 10). Juurdepääs varemele puudub, detailplaneering kinnistu kohta puudub, kehtivas üldplaneeringus ei ole kavandatud. Kokkuvõtvalt: 1. Olemasoleva õuemaal asuva kaupluse (vare) ümberehitamine ja laiendamine (1/3 mahu osas) on lubatud Muinsuskaitseameti kooskõlastusel. 2. Olemasoleva vareme taastamine vesiveskina on lubatud juhul, kui see on kavandatud kehtestatud üld- või detailplaneeringuga (alus LkS §38 lg 5 p 8, 10). 3. Kinnistu Pärnu poolsele osale on hoonestamine võimalik väljapoole ehituskeeluvööndit (50m vee piirist) ja elektripaigaldise kaitsevööndit suures osas riigiteede kaitsevööndisse Transpordiameti tingimustel.

2.4 Ehitisregistrijärgse hoone lühikirjeldus

Ehitisregistri kood 109012021

Dokumendid1 Projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise otsus nr 2212902/00007 (21.01.2022.a.)

Ehitisealune pindala 117 m2

Ehitisregistrijärgne maht 374 m2

Seisukord Kauplusehoone on täielikult lagunenud ja kasutuskõlbmatu. Hindamisel on hoonestust arvestatud vaid võimaliku ehitusõiguse ulatuses.

2.5 Kommunikatsioonid

Veevarustus Puudub

Kanalisatsioon Puudub

Elektrivarustus Võrk, peakaitsme suurus 3x20A

Gaasivarustus Puudub

2.6 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid vähesel määral (rajatud on parkimisala, kinnistut hooldatud).

1 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Ehitise laiendamisel või ümberehitamisel (rekonstrueerimisel) ehitusloa/ehitusteatise, kasutusloa/kasutusteatise ja ehitusprojekti kohustuslikkus on reguleeritud ehitusseadustiku lisades nr 1 ja nr 2 sätestatud juhtudel. Kui enne 01.07.2015.a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik).

12

Eksperthinnang nr. 0465-24

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade2

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse

kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning

inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas

konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta

koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3%

suurust majanduskasvu.

Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks

järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist

võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on

leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete

ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro

soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade

alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu.

Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest

suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt.

Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine

suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis

annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa

majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel

eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur

osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas

potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna

kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis

oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on

järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku.

Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine

konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski

varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas,

millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine

valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine

on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning

suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida

majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud

valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega.

Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on

eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust

ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud

maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja

stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna

kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu

takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite

lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne

kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset

ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi

piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu

ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et

2 Allikas Eesti pank seisuga 26.03.2024

13

Eksperthinnang nr. 0465-24

puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse

kasvuvõimalusi.

3.2 Hoonestamata elamumaade turuülevaade3

2022. aastal4 Eestis tervikuna kinnisvaraturg rahunes ning seda ka elamumaa sektoris. Hoonestamata

elamumaaga toimus kokku 2618 ostu-müügitehingut, mis oli 45% vähem kui 2021. aastal ning 14% vähem

kui 2020. aastal. Tehinguaktiivsus elamumaa sektoris oli 2022. aastal võrreldav koroonakriisile eelnenud

aastatega (2017-2019). Nii nagu kõikide turusegmentide üleselt, mõjutas tehinguaktiivsuse langust

elamumaa sektoris suurem ostjaskonna ebakindlus, ostujõu vähenemine ning kõrge inflatsiooni tõttu

karmistunud intressipoliitika, mis on muutnud ka laenamise kallimaks. Tehingute arvu märkimisväärse

vähenemise valguses on näha, et hoolimata koguväärtuse langusest, on tehingute hinnad siiski kasvanud.

Kõige rohkem tehinguid hoonestamata elamumaaga toimus Harju maakonnas, kus 2022. aastal tehti 901

tehingut, mis moodustab ligi 34% kõikidest Eestis toimunud tehingutest. Sealjuures on Harju maakonna

osatähtsus võrreldes eelnevate aastatega langenud. Tartu maakonnas tehti 2022. aastal 372 (14%) ja

Pärnu maakonnas 345 tehingut (13%). Lisaks tehti 2022. aastal üle 5% hoonestamata elamumaa

tehingutest ka Saare (7%) ja Ida-Viru maakonnas (6%). Ülejäänud maakondade tehingute osakaal jäi alla

5%.

2022. aastal langes hoonestamata elamumaa tehinguaktiivsus pea kõikides maakondades. Erandiks oli

Rapla maakond, kus toimus kuus tehingut rohkem kui aasta varem. Hoonestamata elamumaa turul on

müüjaks valdavalt juriidilised isikud, teisalt enam kui iga teine ostja on eraisik.

Raplamaa

Maakonnas on elamumaade pakkumiste hulgas ka maatulundusmaa sihtotstarbega väiksemad kinnistud,

mistõttu on maakonna statistikas välja toodud ka hoonestamata maatulundusmaade andmed. Raplamaal

on hoonestamata elamumaade tehingute arv viimastel aastatel langenud, kuid keskmine hind on kasvanud.

Kõrgema hinnaga (maksimaalne hind viimastel aastatel vahemikus 70-80 €/m2) tehinguid teostatakse

elamumaadega, millel on olemas ehitusõigus korterelamu, ridaelamu või paariselamu ehituseks ning millel

on olemas tehnovõrgud.

Keskustest eemal asuvate elamumaade hinnad jäävad pigem vahemikku 2-12 €/m2. Maatulundusmaade

osas ostetakse elukondlikul eesmärgil vanemaid endisi talukohti, mille suurus on enamasti kuni 3 ha.

Olemas on tavaliselt elektriliitumine ja/või kaev.

3 Allikas: Maa-amet 4 Andmed 2023.a. kohta ei ole kättesaadavad

14

Eksperthinnang nr. 0465-24

Pinnaühiku hind (€/m2)

Aasta Sihtotstarve Arv Keskmine

pindala, m2 Min Max Mediaan Keskmine

2019 elamumaa 68 3 008 0,13 40,73 5,63 7,69

maatulundusmaa 508 98 388 0,02 12,22 0,31 0,41

2020 elamumaa 98 2 473 0,12 23,22 6,23 7,68

maatulundusmaa 686 89 577 0,00 42,14 0,34 0,57

2021 elamumaa 123 2 826 0,11 35,10 7,75 9,92

maatulundusmaa 832 96 226 0,01 6,12 0,39 0,48

2022 elamumaa 129 3 437 0,03 71,97 4,72 10,15

maatulundusmaa 459 89 927 0,00 15,66 0,59 0,87

2023 elamumaa 70 3 248 0,04 74,29 12,44 17,22

maatulundusmaa 358 79 269 0,01 689,28 0,60 2,89

2024 elamumaa 14 3 440 0,10 76,21 7,02 12,45

maatulundusmaa 174 90 907 0,01 70,43 0,51 1,34

Tabel 1. Raplamaa hoonestamata elamu – ja maatulundusmaade hinnastatistika (2024 andmed on seisuga 22.04)

Ehituslubade väljastamise arv on langenud, tulenevalt majandusolukorrast ja kõrgematest intressidest. Uute elamute ehitamiseks on 2024.a. I kvartali jooksul väljastatud 11. Kõige enam väljastati ehituslube 2021.a.

Aasta Ehituslubade arv Kasutuslubade arv

2018 81 41

2019 79 61

2020 84 51

2021 108 60

2022 89 50

2023 70 58

2024, I kv 11 23

Tabel 2. Raplamaal väljastatud üksikelamute ehitus- ja kasutuslubade arv. Allikas: Statistikaamet Raplamaa omavalitsustest on elamumaade tehingute arvu poolest kõige aktiivsemad Kohila vald ja Rapla vald. Märjamaa vald on väga väheaktiivne, enamasti toimub aastas kuni 15 tehingut hoonestamata elamumaadega.

Pinnaühiku hind (€/m2)

Aasta Omavalitsus Sihtotstarve Arv

Keskmine pindala,

m2

Tehingu summa kokku, € Min. Maksim. Mediaan Keskmine

2019 Kehtna vald elamumaa 2 *** *** *** *** *** ***

Maatulundus- maa 84 113 428 3 166 413 0,02 1,42 0,33 0,34

Kohila vald elamumaa 32 2 882 479 695 0,51 21,30 9,14 9,61

Maatulundus- maa 45 65 456 924 685 0,02 4,97 0,30 0,74

Märjamaa vald elamumaa 9 3 214 47 400 0,13 10,59 2,11 3,51

Maatulundus- maa 213 115 138 6 930 086 0,04 1,14 0,29 0,29

Rapla vald elamumaa 25 2 710 415 540 0,21 40,73 5,60 7,10

15

Eksperthinnang nr. 0465-24

Maatulundus- maa 166 78 210 4 578 130 0,02 12,22 0,34 0,51

2020 Kehtna vald elamumaa 6 2 410 35 120 0,31 8,32 3,23 3,38

Maatulundus- maa 100 107 149 4 167 195 0,00 2,63 0,36 0,44

Kohila vald elamumaa 50 2 650 781 450 0,12 23,22 11,61 10,28

Maatulundus- maa 77 76 384 2 203 036 0,05 42,14 0,33 1,57

Märjamaa vald elamumaa 5 3 081 43 000 0,21 14,99 5,38 6,53

Maatulundus- maa 264 97 363 9 048 007 0,03 2,82 0,31 0,41

Rapla vald elamumaa 37 2 162 328 585 0,25 22,00 3,00 5,03

Maatulundus- maa 245 78 160 6 403 252 0,04 6,43 0,35 0,47

2021 Kehtna vald elamumaa 8 4 440 75 100 0,43 5,81 3,05 3,05

Maatulundus- maa 129 94 153 4 603 533 0,03 2,02 0,36 0,43

Kohila vald elamumaa 52 2 178 1 128 310 0,59 35,10 16,34 15,85

Maatulundus- maa 89 76 916 3 185 608 0,03 6,12 0,45 0,58

Märjamaa vald elamumaa 13 2 680 137 436 0,25 22,84 5,47 6,72

Maatulundus- maa 351 115 184 18 225 307 0,01 4,61 0,37 0,49

Rapla vald elamumaa 50 3 279 670 408 0,11 21,98 3,99 5,68

Maatulundus- maa 263 78 475 8 292 920 0,01 3,00 0,40 0,46

2022 Kehtna vald elamumaa 10 3 442 120 376 0,31 6,75 4,34 3,79

Maatulundus- maa 70 113 583 4 646 807 0,05 1,81 0,54 0,58

Kohila vald elamumaa 62 2 576 1 614 809 0,24 71,97 1,23 12,58

Maatulundus- maa 61 61 332 2 912 151 0,25 15,66 0,69 1,65

Märjamaa vald elamumaa 9 6 750 109 210 0,03 16,78 1,17 4,49

Maatulundus- maa 164 88 303 9 187 457 0,03 14,04 0,64 0,82

Rapla vald elamumaa 48 3 926 864 241 0,06 44,74 7,79 9,39

Maatulundus- maa 164 92 091 8 946 839 0,00 9,05 0,59 0,75

2023 Kehtna vald elamumaa 7 5 698 49 230 0,05 6,82 0,39 2,75

Maatulundus- maa 38 87 970 1 904 469 0,10 2,55 0,53 0,80

Kohila vald elamumaa 30 3 387 1 343 350 0,04 74,29 16,64 22,01

Maatulundus- maa 41 68 631 2 328 273 0,15 689,28 0,71 17,77

Märjamaa vald elamumaa 5 3 428 80 970 0,07 14,58 10,60 7,53

Maatulundus- maa 141 91 977 7 678 770 0,01 3,72 0,52 0,66

Rapla vald elamumaa 28 2 453 915 421 0,31 58,59 11,97 17,44

Maatulundus- maa 138 67 050 6 095 791 0,05 27,40 0,65 1,32

2024 Kehtna vald elamumaa 4 *** *** *** *** *** ***

16

Eksperthinnang nr. 0465-24

Maatulundus- maa 30 79 474 1 759 080 0,06 1,61 0,52 0,59

Kohila vald elamumaa 4 *** *** *** *** *** ***

Maatulundus- maa 10 43 230 263 791 0,10 3,10 0,56 0,94

Märjamaa vald elamumaa 1 *** *** *** *** *** ***

Maatulundus- maa 67 87 789 2 565 480 0,01 15,67 0,41 0,70

Rapla vald elamumaa 5 4 555 155 859 0,10 76,21 7,73 18,68

Tabel 3. Hoonestamata elamumaade ja maatulundusmaade tehingute info Rapla maakonna omavalitsustes. *** tehingute hinna info tuuakse välja vaid juhul kui on toimunud vähemalt 5 tehingut.

Arendajad hoonestamata krunte pigem ei müü, vaid müüvad valmis elamuid. Seetõttu hoonestamata

elamumaade tehingute arv ei ole olulisel määral kasvanud.

Nõutumad hoonestamata elamumaad paiknevad suuremates linnades või hea taristuga piirkondades või

nende vahetus läheduses. Soovitakse krunti, millel on olemas ehitusõigus ja tehnovõrgud (vähemalt

elektriühendus). Ostjad hindavad ka kõrghaljastuse olemasolu ja head juurdepääsu (eelkõige asfaltkattega

teelt). Kruntide ostmine on siiski raskendatud, sest pankade finantseerimistingimused on kehvad.

Krediidiasutused eelistavad, et krunt oleks oma vahenditest soetatud ja pigem finantseeritakse elamu

ehitust. Nõutumad krundid on suuruses 1000-5000 m2, maakonnas suurema pindalaga (ligikaudu 1-2 ha).

Pakkumises on elamumaid siiski vähe, enamasti on tegemist amortiseerunud hoonestusega kinnistutega,

mille puhul peab arvestama ka lammutuskuludega. Raplamaal tegutsevad väiksemad arendajad, kes

otsivad üksiku sobiva krundi ja seejärel ehitavad elamu valmis. Suuri arendajaid piirkonnas ei ole.

Märjamaa vald

Märjamaa vald moodustati 2017. aastal senise Märjamaa valla ja Vigala valla ühinemisel. Uue vallaga liideti

ka Raikküla valla kolm küla: Kõrvetaguse, Pühatu ja Riidaku. Tehingute arv hoonestamata elamumaade

osas on viimaselt viiel aastal jäänud vahemikku 5-13 tehingut aastas. Tehinguid on väga vähe, mistõttu on

statistika ebausaldusväärne. Keskmised hinnad on statistika andmetel seetõttu on kõikuvad jäädes

viimastel aastatel vahemikku 4,49-7,53 €/m2.

Prognoos

Kinnisvaraturgu mõjutavad mitmed asjaolud, sh julgeoleku ja üldine majanduslik olukord. Viimastel aastatel

on toimunud praktiliselt igas sektoris märkimisväärne hinnatõus, sealhulgas kallinenud oluliselt

igapäevased tarbekaubad, mis on vähendanud paljude inimeste reaalset sissetulekut.

Lisaks kiirele inflatsioonile on tõusnud ka euribor, mis mõjutab oluliselt kinnisvaraturgu. Inflatsioon on küll

aeglustunud, kuid Eesti Pank prognoosib siiski 2023. a majanduslangust ning olukorra taastumine on

aeglane. Inimesed peavad arvestama suuremate kuludega nii seoses laenumaksega kui ka üldiste

elamiskuludega. Samuti on viimastel kvartalitel tehingute maht vähenenud, pakkumisete arv suurenenud

ning väljastatud ehituslubade arv langenud. Arvestades eelnevat, siis prognoosime, et teatud asukohas

olevate varade hinnad püsivad stabiilsena, kuid maapiirkondades olevate tehnovõrkudeta maaüksuste

hinnad on langustrendis.

3.3 Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Pigem ettevõtted, kes soovivad taastada ehitisregistrisse kantud hoone (kauplusehoone) lubatud mahus või püstitada uus hoone lubatud alale.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara ei rahulda turusegmendi nõudeid, sest segmendis on nõutud hea juurdepääsuga, keskmise või keskmisest pisut suuremad ehitusõigusega ja tehnovõrkudega varustatud maaüksused. Ei rahulda, sest vara paikneb kõrge mürafooniga piirkonnas, ehitusõigus on väga piiratud ja tehnovõrgud osaliselt puuduvad.

17

Eksperthinnang nr. 0465-24

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Pigem väike osa soovib, suurem osa on võimeline hinnatavat kinnistut soetama.

Müügiperiood Kuni 12 kuud

Missugused on oodatavad müügihinnad

Sarnaste veekogude ääres paiknevate kinnistute hinnad püsivad pigem stabiilsena.

Alternatiivsed kasutused Lähemas perspektiivis ei ole alternatiivseid kasutusi ette näha.

3.4 Pakkumisinfo

Pakkumiste arv Raplamaal on pakkumisel 46 hoonestamata elamumaa kinnistut, neist Märjamaa vallas 5.

Pakkumishinnad Sarnaste maade pakkumishinnad on väga erinevad ning sõltuvad suurusest, asukohast, tehnovõrkudest ja ehitusõigusest. Pakkumishinnad on eelkõige vahemikus 1,5-5 €/m2.

Allikas: www.kv.ee Toome välja www.kv.ee portaalist mõned kaudselt sarnaste varade pakkumised:

Asukoht Pakkumis-

hind, € Pindala,

m2 Hind, €/m2

Lisainformatsioon

Märjamaa vald Avaste küla

27 500 16 077 1,71

Elamumaa, juurdepääsutee olemas, kõrghaljastus, ehitusluba olemas üksikelamu püstitamiseks, ehitamisega on alustatud, olemas on hoone vundament ja tuhaplokkidest esimese korruse seinad. Lisaks paikneb krundil kasutusloaga korralik looduslikust kivist maakelder. Kinnistul olemas puhastamist vajav salvkaev, elektriliitumine 3x25A.

Rapla vald Iira küla

65 000 11 803 5,51

Elamumaa, juurdepääsutee olemas, osaliselt kõrghaljastus, piirneb Vigala jõega. Kinnistul paikneb amortiseerunud kivihoone ehitisealuse pinnaga 149 m2 (varasemalt kasutusel saunana). Hoone kaugus veepiirist ca 7 m, tehnovõrgud puuduvad (elektriliitumine ampritasu alusel, vee- ja kanalisatsioonisüsteem tuleb lahendada lokaalselt).

Kohila vald Lohu küla Mäekristalli

48 000 12 103 3,97 Elamumaa, juurdepääsutee olemas, ehitusõigus puudub, tehnovõrgud puuduvad, madalhaljastus

Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust.

3.5 Müügitehingud

Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud sarnaste või kaudselt sarnaste varadega:

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

m2 Lisainformatsioon

1

Raplamaa Märjamaa

vald Teenuse

küla

07.2023 70 000 29 500

Maatulundusmaa, kinnistul olemas remonti vajavas seisukorras elamu suletud netopinnaga 127 m2 ja kelder, lisaks veskihoone varemed, piirneb jõega, elektriliitumine olemas, ajutine vee- ja kanalisatsioonisüsteem olemas, madal- ja kõrghaljastus. Asub Märjamaa alevist ligikaudu 22 km

18

Eksperthinnang nr. 0465-24

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Pindala,

m2 Lisainformatsioon

kaugusel, üsna privaatses asukohas, juurdepääs kõrvakattega teelt.

2

Raplamaa Märjamaa

vald Tolli küla

10.2023 72 000 6095

Elamumaa, kinnistul olemas remonti vajavas seisukorras elamu suletud netopinnaga 283,1 m2

(säilinud vaid osaliselt), piirneb jõega, tehnosüsteemid olemas, madal- ja kõrghaljastus. Asub Märjamaa alevist ligikaudu 16 km kaugusel, üsna privaatses asukohas, juurdepääs kruusakattega teelt.)

3

Valgamaa Tõrva vald

Leebiku küla

01.2021 47 000 7166

Tootmismaa, kinnistul olemas halvas seisukorras puitkonstruktsioonil veskihoone suletud netopinnaga 497,3 m2, piirneb jõega, hoonestus pigem otstarbekas lammutada, elektriliitumine peatatud, peamiselt madalhaljastus. Asub Tõrva linnast ligikaudu 11 km kaugusel, üsna privaatses asukohas.

4

Raplamaa Märjamaa

vald Purga küla

05.2023 21 000 10 035

Maatulundusmaa, kõrghaljastus, ehitusõigus puudub, hoonestamine võimalik projekteerimistingimuste kaudu, tehnovõrgud puuduvad (elektriliitumine võimalik ampritasu alusel), juurdepääs kõvakattega teelt. Asub Märjamaa alevist ca 16 km kaugusel (Tallinna suunas)

5

Raplamaa Märjamaa

vald Tõnumaa

küla

10.2023 29 000 13 952

Maatulundusmaa, madalhaljastus, ehitusõigus puudub, hoonestamine võimalik projekteerimistingimuste kaudu, tehnovõrgud puuduvad (elektriliitumine võimalik ampritasu alusel), juurdepääs osaliselt kruusakattega teelt (ca 300 m ulatuses). Asub Märjamaa alevist ca 27 km kaugusel.

6

Raplamaa Märjamaa

vald Jädivere

küla

01.2024 25 000 14 214 Maatulundusmaa, piirneb jõega, juurdepääs olemas, kõrghaljastus, lisainfo puudub

7

Viljandimaa Viljandi

vald Pikru küla

06.2022 46 000 18 600

Maatulundusmaa, kinnistul paikneb halvas seisukorras hoonestus (elamu suletud netopind 74,9 m2), elekter olemas, kuid peatatud, kõrg- ja madalhaljastus, juurdepääs puudub (üle eramaa, kuid otstarbekas oma tee rajada), piirneb jõega

8 Raplamaa Rapla vald Alu alevik

07.2023 48 000 10 604 Elamumaa, kinnistu koosnes 4 elamumaa katastriüksusest ja transpordimaast, detailplaneering kehtestatud, tehnovõrgud puuduvad (liitumispunktid kinnistu piiril).

Tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev kasutus.

Kinnistu sihtotstarve on väärtuse kuupäeval elamumaa, kuid Märjamaa valla ehitusspetsialisti andmetel on võimalik taastada kauplusehoone ning teatud tingimustel veskihoone (tagades juurdepääsu ja taotledes vajalikud kooskõlastused). Võttes asukohta arvesse, siis on hinnatava vara osas võimalik kasutus osaliselt ärikondlik (kauplusehoone taastamine) ja osaliselt elukondlik (kuna kinnistut poolitab jõgi, siis on Pärnu

19

Eksperthinnang nr. 0465-24

linna poole jäävale osale hoonestamata alale võimalik elukondlikku hooneid/rajatisi püstitada, taotledes vastavate asutuste kooskõlastused).

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel, sealjuures on olemas piisav võrdlusbaas).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul hinnatakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

4.3 Kinnistu turuväärtuse (hariliku väärtuse) hindamine

Võrdluseks valitud varad5 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud (punktis 3.5), mis sobivad eelkõige asukohalt ja olemuselt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute tervikhinda (€), kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt tervikhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Hinnatavas turusektoris (veekogude ääres paiknevad maaüksused) ei ole hinnamuutusi täheldatud.

Asukoht Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. Paiknemine keskuste läheduses avaldab positiivset mõju üldisele hinnatasemele. Hinnatav vara asub väga tiheda liiklusega maantee kõrval, kus müratase on üsna kõrge ja privaatsus on madalam. Kuna vara on osaliselt ärikondliku kasutusviisiga (taastada on võimalik kauplusehoone), siis on kohandamisel arvesse võetud ka asjaolu, et antud piirkonnas on nähtavus hea.

Kinnistu pindala (m2), kuju Suuremad kinnistud on turul kõrgemalt nõutud, kohandamisel on lähtutud piirkasulikkusest. Kohandamisel on arvesse võetud ka kinnistu kuju ja kompaktsust. Kuigi võrdlusvara nr 3 paikneb tootmismaal, siis ei mõjuta antud asjaolu turuväärtust, sest vara paikneb piirkonnas, kus sihtotstarbe muutmine on võimalik ja pigem otstarbekas.

Haljastus Kõrghaljastusega maaüksused on turul hinnatumad.

Ehitusõigus, detailplaneering

Ehitusõigusega maaüksused on turul nõutumad. Hinnatava vara osas on lähtutud Märjamaa valla ehitusspetsialisti kirjalikest andmetest.

Tehnosüsteemid Tehnosüsteemidega maaüksused on turul hinnatumad.

Juurdepääs Juurdepääs asfaltkattega (kõvakattega) teelt on turuväärtust positiivselt mõjutav tegur.

Hoonestus Hinnataval varal on vaid varemed, mis mõjutavad siiski väärtust positiivselt. Võrdlusvaradel nr 1 ja 2 on taastamiseks sobilikud hooned, mistõttu on

5 Müügitehingute tabel, p.3.5.

20

Eksperthinnang nr. 0465-24

kohandatud. Võrdlusvaral nr 3 on väga halvas seisukorras hoonestus, mistõttu ei ole kohandatud (kaasneb küll lammutuskulu, kuid teistpidi on tegemist suurema hoonega, mistõttu on võimalik suurem hoone püstitada).

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

Kohandustabel:

HINNATAV V Õ R D L U S T E H I N G U D :

VARA 1 2 3

Tehinguhind, €:

Hindamisel

70 000 72 000 47 000 lähtuti

m² hind, €: tervikhinnast 2,37 11,81 6,56

Tehingu aeg:

apr.24

juuli.23 okt.23 jaan.21

Ajaldamine: 0% 0% 0%

Ajaldatud tervikhind, €: 70 000 € 72 000 € 47 000 €

Asukoht makro: Märjamaa vald, Konuvere küla,

Konuvere vesiveski (vallakeskus

Märjamaa alev ca 11 km)

Märjamaa vald Märjamaa vald Tõrva vald

Teenuse küla (Märjamaa alev

22 km)

Tolli küla (Märjamaa alev 16

km) Leebiku küla

(Tõrva linn 11 km)

Kohandus 5% 0% 10%

Asukoht mikro: Piirneb Tallinn- Pärnu-Ikla mnt-ga, keskmisest oluliselt kõrgem mürafoon, kinnistut läbib jõgi

Piirneb jõega, madalam mürafoon

Piirneb jõega, madalam mürafoon

Piirneb jõega, madal mürafoon

Kohandus -5% -5% -10%

Kinnistu pindala, m²:

15 324, ebakorrapärase

kujuga, kompaktne, elamumaa

29 500, korrapärane, kompaktne,

maatulundusmaa suurem

6095, korrapärane, kompaktne, elamumaa väiksem

7166, korrapärane, kompaktne, tootmismaa

väiksem

Kohandus -5% 10% 10%

Haljastus: Kõrg- ja madalhaljastus

Kõrg- ja madalhaljastus

Kõrg- ja madalhaljastus

Peamiselt madalhaljastus

Kohandus 0% 0% 10%

Ehitusõigus:

Võimalik hoonestada varasema

hoonestuse mahus (sh kuni 33% laiendada)

Võimalik hoonestada varasema

hoonestuse mahus (sh kuni 33% laiendada)

Võimalik hoonestada olemasoleva hoonestuse

mahus (sh kuni 33% laiendada)

Võimalik hoonestada olemasoleva

hoonestuse mahus (sh kuni 33% laiendada)

Kohandus 0% 0% 0%

Tehnosüsteemid: Elektriliitumine olemas

Elekter olemas, ajutine vee- ja

kanalisatsiooni- süsteem Olemas

Elektriliitumine olemas, kuid

peatatud

Kohandus 0% -10% 5%

Juurdepääs: Olemas, kõvakattega tee

Olemas (kõvakattega

teelt)

Olemas (kruusakattega

teelt)

Olemas (kruusakattega

teelt)

Kohandus 0% 5% 5%

Hoonestus:

Endise kauplusehoone

lagunenud vundament (lubatud taastada), vesiveski

Remonti vajavas seisukorras

elamu (suletud netopind 127

m2), lisaks

Remonti vajavas seisukorras elamu (suletud netopind

283,1 m2)

Halvas seisukorras puitkonstruktsiooni

l veski (suletud netopind 497,3 m2)

21

Eksperthinnang nr. 0465-24

HINNATAV V Õ R D L U S T E H I N G U D :

VARA 1 2 3 varemed (lubatud

taastada kui võimalik tagada juurdepääs,

hoonet ehitisregistrisse kantud ei ole)

kõrvalhoonete varemed

Kohandus -20% -20% 0%

Summaarne kohandus: -25% -20% 30%

Kohandatud tervikhind: 52 500 57 600 61 100

Kohanduste absoluutväärtuste summa: 35% 50% 50%

Osakaal lõpphinnas: 100% 40% 30% 30%

Kaalutud hind, €: 56 610 21 000 17 280 18 330

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava kinnistu turuväärtuseks hindame seega: 21 000€ + 17 280€ + 18 330€ = 56 610€ ehk 3,69 €/m2. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

4.4 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1). Käesoleval juhul on äralõikeks kogu kinnistu.

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

22

Eksperthinnang nr. 0465-24

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Hindaja on omaniku esindajaga suhelnud telefoni teel, kinnistul kehtivad üüri -ja rendilepingud puuduvad. Omaniku esindaja poolt on esitatud informatsioon tehnovõrkude kohta. Vastavalt avalikele registritele ei ole maaüksusel algatatud ega kehtestatud detailplaneeringut ega projekteerimistingimusi. Hindaja on teostanud kohapealse paikvaatluse, analüüsinud olukorda ning hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või saamata jääva tulu tekkele.

4.5 Hüvitusväärtuse hindamine

Kuna kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei esine on hindaja hinnangul hüvitusväärtuseks kinnistu harilik väärtus ehk 56 610 (viiskümmend kuus tuhat kuussada kümme) € ehk 3,69 €/m2 kinnistu pindala kohta. Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemus on keskmisest madalama täpsusklassiga ±20%.

23

Eksperthinnang nr. 0465-24

LISA 1 FOTOD

24

Eksperthinnang nr. 0465-24

25

Eksperthinnang nr. 0465-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

26

Eksperthinnang nr. 0465-24

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Ei

27

Eksperthinnang nr. 0465-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: allkirjastatud digitaalselt

Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565