Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seadus

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee

registrikood 70000272

Riigikantselei

[email protected] */

Asjaõigusseaduse § 126 ja

erastamisest laekuva raha

kasutamise seaduse muutmise

seadus

Austatud riigisekretär

Esitame Vabariigi Valitsuse istungile heakskiitmiseks asjaõigusseaduse § 126 ja

erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Mart Võrklaev

Rahandusminister

Lisa(d):

1) eelnõu

2) seletuskiri

3) rakendusaktide kavandid (seletuskirja lisa 1)

4) kooskõlastustabel (seletuskirja lisa 2)

Helje Päivil 5885 1353

[email protected]

Meie 20.06.2024 nr 1.1-10.1/7387-2

EELNÕU

06.06.2024

Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise

seaduse muutmise seadus

§ 1. Asjaõigusseaduse § 126 muutmine

Asjaõigusseaduse § 126 tekst muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:

„(1) Kinnisasja omanik võib kinnisomandist loobuda. Juriidiline isik kinnisomandist loobuda

ei saa.

(2) Tehing, millega kinnisomandist loobutakse, peab olema notariaalselt tõestatud vormis.

(3) Kui kinnisomandist on loobutud, läheb kinnisasja omand üle kinnisasja asukoha järgsele

kohaliku omavalitsuse üksusele alates tema kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse

kandmisest, välja arvatud käesoleva paragrahvi 5. lõikes sätestatud juhul. Kohaliku

omavalitsuse üksuse kui puudutatud isiku nõusolek ei ole sellise kande tegemiseks vajalik.

(4) Kui kohaliku omavalitsuse üksus on omandanud kinnisasja käesolevas paragrahvis

sätestatud alusel ja kinnisasi on koormatud reaalkoormatisega, on kohaliku omavalitsuse üksuse

vastutus reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise eest piiratud kinnisasja väärtusega.

(5) Kui kinnisomandist loobub kinnisasja kaasomanik, läheb tema kaasomandi osa üle teistele

kaasomanikele vastavalt nende kaasomandi osa suurusele.

(6) Käesolevas paragrahvis kinnisomandist loobumise kohta sätestatu kehtib ka korteriomandist

loobumise kohta.“.

§ 2. Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmine

Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse § 7 lõiget 11 täiendatakse punktiga 8 järgmises

sõnastuses:

„8) toetuse andmiseks kohaliku omavalitsuse üksusele asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud

korteriomandite ülalpidamiskulude katmiseks ning kinnisasja avalikes huvides omandamise

seaduse § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud alusel korteriomandi omandamise, sellest tuleneva

korterelamu ümberkorraldamise ja lammutamise kulude katmiseks.“.

§ 3. Seaduse jõustumine

Käesolev seadus jõustub 2025. aasta 1. jaanuaril.

Lauri Hussar

Riigikogu esimees

Tallinn, „.....“....................2024. a

Algatab Vabariigi Valitsus „.....“.......................2024. a

(allkirjastatud digitaalselt)

1

Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirja lisa nr 2

Eelnõu kooskõlastamise käigus esitatud märkuste ja ettepanekutega arvestamise tabel

Kooskõlastaja/ Märkused/ettepanekud Seisukoht või selgitus

Justiitsministeerium

1) Palume omaniku korteriomandist loobumise korral kaaluda lahendust, mille kohaselt läheks korteriomand esmalt üle korteriühistule.

2) Palume arvestada kooskõlastuskirja lisas esitatud eelnõu seletuskirja failis jäljega tehtud normitehniliste ja keelemärkustega ning märkustega eelnõu mõjude kohta.

1) Mittearvestatud. Selgitatud Kaalusime ettepanekut, et korteriomand läheks loobumisel esmalt üle korteriühistule (KÜ), kuid ei toeta ettepanekut järgmistel põhjustel:

 riigil oleks KÜdele rahalisi toetusmeetmeid eraldada keerulisem kui KOVidele

 selliste tühjenenud kortermajade KÜd ei ole tihti eriti tegutsemisvõimelised või piisavalt pädevad või ei saada kvoorumit kokku, sest mitmete korteriomanike asukoht on teadmata ja KÜl puuduvad võimalused neid leida.

2) Arvestatud. Eelnõu seletuskirjas on normitehnilised parandused vastavalt ettepanekutele tehtud ning mõjude analüüsi oluliselt täiendatud.

Justiitsministeerium II kooskõlastusting

Rahandusministeerium on esitanud Justiitsministeeriumile kooskõlastamiseks asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu (eelnõu). Justiitsministeerium kooskõlastab eelnõu. Palume arvesse võtta käesoleva kirja lisades esitatud normitehnilised ja keelemärkused, samuti seletuskirja failis tehtud täiendused ja märkused eelnõu mõju kohta.

Arvestatud Eelnõu teksti on vastavalt ettepanekutele täpsustatud ning seletuskirja täiendatud

2

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium

Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, olles tutvunud kooskõlastamiseks esitatud eelnõuga, tunnustab Rahandusministeeriumi ja eelnõu autoreid korterite loovutamisega seotud probleemistiku põhjaliku ja detailse käsitluse eest. Korterite ja elamute loovutamisega seotud probleemistik on hästi avatud ja sõltumata seadusemuudatusest, on selle lahendamiseks vajalik disainida toetusmeetmed ja näha ette piisav katteallikas. Võib nõustuda, et loovutatud korterite üksikjuhtudega tegelemine ja elamumajanduse korraldamine probleemipüstituse vaatest, sh sotsiaalsete probleemide lahendamine sellistes korterelamutes elava sihtgrupi puhul, on otstarbekam kohaliku omavalitsuse üksuse (KOV) tasandil. Samas tuleb ka tunnistada, et üldine rahvastiku kahanemine väheperspektiivsetes piirkondades ja erastamise järgselt tekkinud omanike paljusus korterelamutes, mis ei ole soodustanud korterelamute korrastamist ja elujõulisemaks muutumist perspektiivitutes piirkondades, ei ole vaid KOV spetsiifiline probleem ja selle lahendamisse või mõjude leevendamisse peab panustama riik tervikuna. Samas mõjutab eelnõu ka muu vara loovutamist, mille osas on mõjuhinnangud napid ja millega kaasnevate kulude kompenseerimist eelnõuga ei kavandata. Seetõttu kooskõlastame asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu vaid juhul, kui punktides 1–3 toodud märkustega arvestatakse.

I. Põhimõttelised märkused, mille arvestamine on eelnõu kooskõlastamise eelduseks 1. Eelnõu §-ga 1 muudetakse asjaõigusseaduse §-i 126. Antud muudatus peaks lähtuma samast loogikast, mille alusel võib KOV pärida eraisiku omandis olevat vara (nt pärimisseaduse § 18). See võib hõlmata nii eluhooneid, elamumaad, kui ka eraisikute metsa või metsamaad. Juriidiline isik ei saa olla pärandajaks, sest tema ei sure, vaid likvideeritakse. Temaga seotud vara pärijaks on kas füüsiline isik või teine juriidiline isik.

Meie hinnangul on eelnõu praeguses versioonis väga ebamäärane ja KOV vaatest ohtlik juriidilise isiku vara ja varaga kaasnevate kohustuste loovutamise õigus KOVile.

Arvestatud Nõustume ettepanekuga, vastav välistus lisatud eelnõusse § 126 lõikesse 1 Välistuse eesmärgist lähtuvalt leidsime, et see peaks käima nii eraõiguslike kui ka juriidiliste isikute kohta, seega lisasime välistuse üldiselt juriidilise isiku kohta: „Juriidiline isik kinnisomandist loobuda ei saa.“ Sellisel juhul kuulub TsüS § 25 lõike 2 kohaselt ka riik juriidilise isiku mõiste alla ja riiki eraldi välja tuua ei ole vaja (eelnõu eelmises versioonis oli välistus, et riik kinnisomandist loobuda ei saa).

3

Hetkel nähtub eelnõu (§ 1) tekstist, et KOVidele on võimalik loovutada mistahes vara nii eluruumide, põllumaa, metsamaa, vanade tööstushoonete varemete, karjääride või lagunevate muinsuskaitse all olevad objektide näol. KOV vastutab reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise eest piiratud kinnisasja väärtusega, kuid juhul kui KOV seda vara müüa ei suuda või lammutada ei saa, siis peab ta kulud kandma ise. Seega, palume eelnõu §-s 1 (AÕS § 126 lg 1 või 3) selgelt välistada võimalus, et ettevõtted, kes ei tule vara haldamisega toime või ei soovi varaga seotud kaasnevaid kohustusi (nt koormavad keskkonnanõuded) täita, saaksid oma vara ja varaga kaasnevad jooksvad kohustused seaduslikult ja mugavalt KOVile loovutada. Sellised juriidilise isiku varad võivad olla väga suure mastaabiga hooned ja kinnistud ning KOVil ei oleks esiteks nendega midagi otstarbekat ette võtta. Teiseks, võib nende lammutamine olla kulukas. Kolmandaks võivad selle varaga kaasas käia vara liigist või omandi iseloomust tulenevad suured kohustused (nt keskkonnatasud, lõivud, trahvid), mis ei ole piiritletud vara väärtusega, vaid on vältavad. Võib tekkida olukord, kus põllumajandustootja ei tule toime loomade pidamisega ja otsustab nt vara anda üle KOVile, aga sellega kaasneb vallasvara (näiteks omanikuta põllumajanduslikud loomad KOVile jääma ei peaks). Sellisel juhul peab KOV hakkama omakorda vallasvara õige kuuluvuse järgi edasi jagama, kuid seniks tagama sobivad hoiu- ja säilitamistingimused. Samuti saavad praeguse sõnastuse järgi oma vara KOVile loovutada ka riigiettevõtted.

Eelnõuga kavandatud muudatusega lisatakse §-i 126 lõige 5 järgmises sõnastuses: „Kui kinnisomandist loobub kinnisasja kaasomanik, läheb tema kaasomandi osa üle teistele kaasomanikele vastavalt nende kaasomandi osa suurusele“.

Märgime, et juhul, kui isik saab sunniviisiliselt ilma tahteavalduseta kinnisomandi osa omanikuks, võib tegemist olla olulise omandiõiguse riivega, mis vajab põhjalikumat mõjude analüüsi. Kinnisomandiga kaasnevad lisaks õigustele ka kohustused. Kaasomandis oleva kinnisasja puhul saab kaasomand teisele kaasomanikule üle minna ainult tema nõusolekul. Nimelt peab analoogselt pärimismenetlusega jääma kinnisasja omandajale õigus sellest loobumiseks. Seesugust põhiõiguste riivet eraisikutele või eraõiguslikele juriidilistele isikutele tuleks kavandatavate muudatustega vältida. Juhul, kui seadusandja peab oluliseks, et kaasomanikel oleks

Selgitatud Selline sõnastusettepanek oli algses JUM eelnõus sees ja ka seletuskirja osa põhineb tolleaegasest JuM seletuskirjast.

4

eelis ise omanikuks saada enne omandiosa kohalikule omavalitsusele üle minemist, võib kaaluda regulatsiooni, mille kohaselt oleks kaasomandiosast loobumise puhul teistel kaasomanikel küll eelis saada omanikeks, kuid see oleks nende vaba valik ja eeldaks nende tahtevaldust või vähemalt võimalust omandatavast kaasomandiosast loobumiseks. Juhul, kui teised kaasomanikud teevad tahteavalduse omandatavast osast loobumiseks, siis läheks omandiosa kohaliku omavalitsuse omandisse. 2. Seletuskirjas on selgitatud, et 2014. a hakkas kehtima selge põhimõte, et kinnisasja saab ühepoolselt riigile loovutada, mida käesolev eelnõu põhjendatult muudab. Kui võimalik, palume seletuskirjas selgitada, miks 2014. a selline valik tehti, et vara omanikuks peaks olema just riik. Nõustume, et elamumaade osas on sarnaselt pärimisele KOV õigem ja kohasem otsustustasand, kellel on hoovad ka probleemi lõpuni lahendamiseks, mis loob eeldused pidada ülesannet pigem omavalitsuslikuks. Kuid asjaolu, et ülesanne on seni olnud riiklik ja puudutab mistahes otstarbega varasid, muudab selle määratlemise keeruliseks. Seega oleks vajalik, et eelnõu seletuskiri tooks esile tookordsed ajaloolised kaalutlused, miks valik langes just riigi kasuks. Selle pinnalt saab omakorda hinnata, kellele ülesanne olemuslikult kuulub. Praeguse teadmise pinnalt näeme, et probleemi lahendamine on riigi ja KOVi ühispädevuses ehk probleemi lahendab KOV, kuid riik peab KOVi rahaliselt aitama. Nii nagu see on olnud Ida-Virumaa pilootprojektis. Meie hinnangul on oluline keskenduda eelnõus rohkem elamumaadele, sest selliselt võiks pigem möönda ülesande omavalitsuslikku iseloomu KOKS § 6 lg 1 elamumajanduse mõistes, samas kui kõik teised loovutatavad kinnisasja liigid, mida KOVile loovutada saab, lisavad ülesandele paratamatult riiklikku olemust. 3. Eelnevast punktis välja toodud ülesande määratlusest sõltub ka viis, kuidas KOVe ülesande täitmisel rahastatakse. Kui ülesanne osutub riiklikuks, siis õiguslikust küljest pole põhimõttelist erinevust, kas riikliku ülesande täitmine pannakse KOV-le seaduse või kokkuleppega. Viimane ei tohi olla riigile vahend, vähendamaks kulutusi oma ülesannete täitmisel (RKPJKo 08.06.2010, 3-4-1-1-10, p 75). Kui ülesanne on omavalitsuslik, siis peavad olema tagatud KOVile tulubaasis tervikuna piisavad vahendid ülesande täitmiseks või nähakse ette võimalus toetada KOVe läbi toetusmeetmete.

Selgitatud. Nimetatud andmeid RaMil ei ole Seletuskirja lk 10-11 on käsitletud, miks kinnisomandist loobumine on mõistlik suunata KOVidele, samas on riik võtnud endale ülesandeks loovutatud kinnisasjadest olulisema osaga tegelemist rahastada. Märgime veelkord, et iga kinnisasjast loobumine ei ole praegu olnud riigile ja ei ole edaspidi KOVile tingimata rahaliselt kahjulik. Selgitatud. Hetkel nähakse ette võimalus KOVe toetada läbi toetusmeetmete omandireformi reservfondi (ORF) rahastuse kaudu, kuid plaanis on ORF õiguslik seisund laiemalt üle vaadata ning edaspidi võibki see olla riigieelarve osa. Täpsemad rahastamisskeemid läbi riigieelarve saab kujundada hiljem, siis kui selleks vajadus tekib. Hetkel on võimalik tegevustega alustada läbi ORF rahastuse.

5

Eelnõu seletuskirja kohaselt laekuvad rahalised vahendid ORFi maa erastamisest ning maa erastamise lepingute järelmaksust. Maksed laekuvad stabiilselt, kuid erastamisprotsessi vaibumise tõttu kahanevalt kuni aastateni 2060‒2070. Hetkel on reservfondi kasutamata jääk umbes 40 miljonit eurot ja lähiaastatel laekub sinna järelmaksudest aastas üle 4 miljoni euro, lisaks uutest erastamislepingutest umbes 1 miljon eurot. Rahalised vahendid täiendusena lisatava sihtotstarbe vajadusteks eraldatakse ORFist Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile, kes koostab vastavad toetusmeetmed ja tegeleb nende ellu rakendamisega. Juhime tähelepanu, et ORF vahendid ei pruugi alltoodut arvestades ka täies mahus olla piisavad ja eelnõu § 2 muudatusega luuakse vaid võimalus vahendite kasutamiseks, kuid samadele vahenditele konkureerivad ka mitmed teised valdkonnad.

3.1 Eelnõus on tulevikku vaatavalt oluline arvestada, et sellal kui ORFi vahendid järk- järgult kahanevad, siis seoses elamu- ja hoonefondi haldamisega seotud kohustuste ja kulude maht ajas teataval määral paratamatult kasvab. See koos seletuskirjas mainitud rahavastiku- ja liikumistrendidega annab aluse oodata pigem vara loovutamisjuhtumite kasvu. Kui vaadata ainult elamuvaldkonna kinnisvara loovutamisega kaasnevaid kulusid, saab välja tuua kaks vaadet. 1) Kitsamas vaates saab anda kuludele hinnangu senise kogemuse põhjal, mille puhul on loovutamine toimunud järgmiselt: 4 aastat tagasi loovutati riigile ca 100 korterit aastas (suurimad loovutajad Ida-Virumaa KOVid), 2023 aastal ca 20. Seejuures tuleb arvestada, et nt Ida-Virumaa KOVid pigem viimasel aastal ei loovutanud, kuna ootavad lahendust ja/või lahendavad olukorda tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise pilootmeetme (REM) raames. Riik kattis seejuures sel perioodil lisaks pilootprojektile vaid üksikute korterite ülalpidamise ja üksikjuhtumitel ka hoone elementaarse ohutustamise kulud. 2) Laiemas vaates võib vastavalt 2020. aastal valminud hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegiale Eestis aastaks 2050 kasutusest välja langeda suurusjärgus 5300 korterelamut (~5 mln m²), mis on 23% kõikidest korterelamutest, ja suurusjärgus 40 000 üksikelamut (~4,9 mln m²), mis on 26% kõikidest üksikelamutest. Üksikelamute puhul on tühjenemise sotsiaalsed mõjud lokaalsed ja pigem väikesed, varaga kaasnevad kohustused pigem väikesed ja varal (maa) säilib mingigi väärtus, mistõttu on loovutamine ebatõenäoline ja loovutamise korral müük pigem reaalne.

Selgitatud. Arvutused 2022. a uuringu Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest siiski ei toeta hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegias väljatoodud kõige mustemat stsenaariumit, et Eestis võib aastaks 2050 kasutusest välja langeda suurusjärgus 5300 korterelamut, mis on 23% kõikidest korterelamutest. Eelviidatud uurimuse alusel on KOVi rahvaarvu muutus maakonna rahvastikuprognoosi järgi (aastaks 2040) ja lisanduvate asustamata eluruumide arv omavahel suhtes suurusjärgus 2:1. Statistikaameti hinnangul võib Eesti elanikkond 25 aasta jooksul väheneda 35 800 inimese võrra. Arvestades eluruumide jagunemist korterelamute, paariselamute ja üksikelamute vahel, võib neist suurusjärgus 24 000 elada korterelamutes. Keskmiselt elab ühes eluruumis 2 inimest, seega tühjeneb 25 aasta jooksul 12 000 korterit (mitte korterelamut), keskmiselt 480 korterit aastas. Ühe korteri tühjenemisel jääb elamusse (keskmiselt on ühes korterelamus 18,8 korterit) alles keskmiselt 17,8 asustatud eluruumi, millest igaühes elab keskmiselt 2 inimest, so ühes elamus on puudutatud inimesi 35,6. Kui igas elamus tühjeneb vaid 1 korter, siis on puudutatud isikuid ühes aastas 480 korterelamu kohta kokku 17 tuhat. Kuna meetme rakendumiseks peab olema tühjenenud vähemalt pool korteritest, siis allesjäänud korterites (so teised

6

Korterelamute tühjenemine toimub järkjärgult kuni mingil hetkel ei ole osaliselt tühjade korteritega elamu elanikud enam võimelised iseseisvalt korterelamut korras hoidma ja ühiseid kohustusi kandma. Kes saavad, need lahkuvad, kui omandit ei õnnestu müüa (sh hüpoteekide tõttu), siis omand loovutatakse. Negatiivne mõju on ülekanduv nii teistele omanikele/elanikele (sh loovutamise puhul KOV), võrguettevõtetele, linnaruumile jne. Korterelamute tühjenemise mõju ei avaldu lineaarselt. Kui tühjenemise osakaal ületab kriitilise piiri, toimuvad muutused forsseeritult.

Võttes Ida-Virumaal rakendatava toetusmeetme näitel kalkulatsiooni aluseks korterelamu, milles oleks vaja omandada 40 korterit hinnanguliselt 3000 eurot korteri kohta, tagada asenduskorter 10-le leibkonnale ostuhinnaga 10 000 eurot korteri kohta ja lammutada 2000 m2 suuruse netopinnaga hoone, ühikhinnaga 25 eurot m2 kohta, kujuneks ühe sellise korterelamu probleemi lahendamise maksumuseks suurusjärgus 270 000 eurot (arvestus on tehtud 2022.a hindades ja tuleb rakendamise perioodil inflatsiooniga korrigeerida, samuti asenduskorterite omandamine kuni 10 000 eurot üks korter ei ole üle-eestilise meetme puhul reaalne ja võib töötada vaid üksikutes piirkondades ning algusjärgus). Probleemistiku lahendamise kogumaksumuse leidmiseks tuleks see korrutada potentsiaalselt kasutuseta jäävate korterelamute arvuga, mis võib hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegia kohaselt olla kuni 5300. Seega, erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmine ja ORF-i vahendite kasutus saab olla vaid üks osa lahendusest ja valmisolek riigieelarvest täiendavate vahendite kaasamiseks peaks sisalduma muudatuse järgselt seaduses endas, mitte vaid seletuskirjas.

3.2. Lisaks märgime, et ORF-i raha saab kasutada taotlemise ja sellel järgneval aastal. See tähendab, et iga kahe aasta kaupa peab nt Regionaal- ja Põllumajandusministeerium raha taotlema. Rahandusministeerium hindab taotlust ja Vabariigi Valitsus otsustab igakordselt raha andmise. Seega puudub garantii, et KOVidele on ülesande täitmiseks püsiv rahastus tagatud, sest Vabariigi Valitsus võib raha eraldamise taotluse jätta rahuldamata. Riigikohtu 16.03.2010. a lahendi nr 34-1-8-09 kohaselt ei tohi KOVide rahastamine sattuda sõltuvusse igakordsetest Vabariigi Valitsuse otsustest. Probleemi lahendamine on nii KOVi kui riigi ühine huvi.

480 korterit või vähem) oleks meetmest puudutatud isikuid suurusjärgus 1000 inimest aastas ja 25 000 inimest 25 aasta jooksul. Selgitatud. Igasugune raha eraldamine ka riigieelarvest RES alusel eeldab teatavat otsustusprotsessi ning konkreetsetel juhtudel alati ka vastavaid Vabariigi Valitsuse otsuseid.

7

Kokkuvõttes, kuna ülesanne sisaldab ka riikliku ülesande elemente (vt punkt 1) ja eelnõus ei ole ülesande olemus selgelt välja toodud (vt punkt 2), tuleb tagada, et ORF-i vahendite ebapiisavuse või lõppemise korral oleks tagatud omavalitsustele stabiilne rahastusallikas kas läbi riigieelarve või tagatud toetuste näol. Palume lisada vastav säte ülesande täitmisega kohalikele omavalitsustele kaasnevate kulude katmise kohta riigieelarvest seaduseelnõusse endasse, mitte selgitava tekstina seletuskirja. Teeme ettepaneku täiendada eelnõuga muudetavat AÕS § 126 lõikega 7 järgmises sõnastuses: „(7) Lõikes 1 sätestatud ülesandega kohaliku omavalitsuse üksusele kaasnevad kinnisasja omandamise, võõrandamise, lammutamise või omandi hoidmisega kaasnevad kulud kaetakse omandireformi vahendite ebapiisavuse korral riigieelarvest.“ . II. Muud olulised märkused eelnõu osas

4. Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra muutmisel palume kaaluda, kas eraldi oleks vaja punktis 1 sätestatud muudatuse puhul välja tuua ka loovutatud korteriomandiga seotud püsikulude katmine või on see teie hinnangul pakutud sõnastusega juba kaetud. Juhime tähelepanu, et ORF vahenditest on kavandatud rahastada ka kavandina esitatud püsikulude katmise toetusmeetme elluviimist.

5. Vältimaks olukorda, kus KOV saab ootamatult ja üllatuslikult teada uuest omandist, peaks eelnõu §-s 1 (AÕS § 126 lg 2) olema sätestatud eelnev KOVi teavitamise kohustus, et enne tehingu tegemist saab KOV info isiku kinnisomandi loovutamise soovist. KOVil peaks jääma võimalus isikuga ühendust võtta ja selgitada välja ka tema otsuse tagamaad. Kuna enamasti on loobumise põhjus majanduslik toimetulek ja eelduslikult isikud oma varast just kergemeelselt loobuda ei soovi, võib KOV nii mõnegi juhtumi suuta ennem vara üleandmise otsuse tegemist lahendada läbi sotsiaalabi andmise.

Mittearvestatud. Sellise sätte lisamine AÕSi ei ole olemuslikult sobiv, riigipoolne rahastamine on reguleeritud teiste seadustega, antud juhul siis erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse ja riigieelarve baasseadusega. Hetkel nähakse ette võimalus KOVe toetada läbi toetusmeetmete ORF rahastuse kaudu, kuid plaanis on ORF õiguslik seisund laiemalt üle vaadata ning edaspidi võibki see olla riigieelarve osa. Riigil on ka ORF vahendite lõppemisel kavas eelnõus nimetatud rahalist toetamist jätkata, kuid täpsemad rahastamisskeemid läbi riigieelarve saab kujundada hiljem, siis kui selleks vajadus tekib. Hetkel on võimalik tegevustega alustada läbi ORF rahastuse, milleks peaks rahalisi vahendeid jätkuma kuni aastateni 2060‒2070. Selgitatud. See on kaetud sõnastusega „korteriomandite ülalpidamiskulude katmiseks“. Mittearvestatud, selgitatud. Sellise eelneva teavitamise regulatsiooni lisamine ei oma kaalukat eesmärki ega ka praktilist tulemust. Kogu kinnisomandist loovutamise regulatsioon lähtub põhimõttest, et isik võib kinnisomandist loobuda ühepoolselt, kavandatava muudatuse eesmärgiks ei ole olnud kinnisomandist loobumise kontseptsiooni põhimõtteline muutmine. Kõik, mis seni on kehtinud riigi kui uue omaniku õigusliku positsiooni (õigused, kohustused) kohta, hakkab tulevikus kehtima KOVi kohta.

8

6. Palume kaaluda ka võimaluse loomist, kus KOV saaks Maa-Ameti, Muinsuskaitseameti või Keskkonnaameti või muu riigiametiga kokku leppida võimaluses, et muinsuskaitselised varad, põllud, metsad, paisjärved jms saaks KOVi ja riigi kokkuleppel üle anda riigile. See ei peaks olema ühepoolne õigus KOVile, vaid poolte õigus leppida kokku näiteks põllumaa andmises riigile ja vastu küsida riigilt arendusmaad nt tiheasustusalal või selle naabruses.

7. Juhime tähelepanu, et eelnõu ja eelnõu seletuskirja lisaks olevate kavanditega, mis on sisuliselt suunatud tühjenevate korterelamute probleemi lahendamiseks, planeeritakse ülesandeid regionaalministri valdkonda, mis ei ole kokku lepitud. Ülesanded võivad kuuluda nii regionaalministri, kelle vastutusalasse kuuluvad kohaliku omavalitsused (KOV) kui ka kliimaministri, kelle vastutusalasse kuulub elamumajandus, vastutusalasse. Kokkuleppe saavutamiseni ei ole asjakohane konkreetseid ministreid/ministeeriume eelnõu kavandites nimetada.

8. Juhul, kui ülesanded jäävad regionaalministri vastutusvaldkonda, tuleb seletuskirjas kindlasti märkida, et lisatud toetusmeetmete eelnõude kavandid on vaid esmane põhimõtteline toetuse andmise tingimuste tööversioon, kuna oleme nendes tuvastanud mitmeid muutmisvajadusi, mille tõttu Ida-Virumaal käivitatud toetusmeetme tingimused ei ole üks-ühele kohaldatava üleriigilisena.

9. Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse (edaspidi ELRKS) § 7 lõiget 1 kavandatakse eelnõu kohaselt täiendada punktiga 8. Juhime tähelepanu seaduse viitele. Kuna lõikes 1 ei ole alapunkte, siis ilmselt soovitakse täiendada § 7 lõiget 1.1. Meenutame, et varasema eelnõu menetluse peatamise üheks põhiargumendiks oli see, et ei olnud hinnatud KOVide kulusid ega KOVide finantsgarantiid. Nüüd on väidetavalt läbi viidud analüüse ja uuringuid (vt viited lk 12). Oleme seisukohal, et prognoositavad kulud (vt lk 16) on ebareaalsed. Näiteks nagu juba eelpool välja toodud asenduskorterite omandamine kuni 10 000 eurot üks korter ei ole reaalne. Juhime tähelepanu, et kalkuleeritud kulude hulgas ei ole näiteks arvestatud korterite remondile kuluvaid summasid. Kokku kavandatakse maksimaalseks toetusvajaduseks aastas kuni 2 miljonit eurot. Samas on arvutuslike kulude hulgast puudu mitmed

Selgitatud. Igasugused kokkulepped on alati võimalikud pärast loovutamist. Kui praegu loobutakse riigi kasuks, siis riik hakkab otsima võimalusi, mida selle maaga teha, kellele üle anda või võõrandada. Arvestatud. Võtsime kavanditest välja viited ministri nimetusele. VVS

valdkondade alusel kuulub ReM valitsemisalasse regionaalpoliitika ja -

arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste

finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine (regionaalvaldkond oli

enne RaM koosseisus), ReM tegeleb juba praegu Ida-Viru maakonna

tühjenevate korterite probleemi meetmetega.

Arvestatud. Täiendatud seletuskirja punkti 8. Arvestatud. Jah, peab olema lõige 11, eelnõus parandatud. Selgitatud. Arvutused 2022. a uuringu Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest ja Rahandusministeeriumi valitsemisel olevate loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude alusel näitavad, et aastane kulu üleriiklikult kuni 2 miljonit eurot on pigem maksimaalne vajadus. KAHOSe rakendamiseks ja sellekohase meetme vajaduseks peab olema konkreetses kortermajas tühjenenud vähemalt pool korteritest. Kortereid loovutatakse ühekaupa ning nende loovutamise

9

rakendusakti kavandis nimetatud kuluartiklid nagu näiteks hindamisteenus, ametnike palgad, õigusabiteenus jne. Seletuskirja kohaselt on tegemist tagastamatu toetuse andmisega, kuid eelnõus antud säte puudub. Mõjude hindamisel on leitud, et sotsiaalne mõju on väheoluline, majanduslik mõju on väheoluline, mõju regionaalarengule on väheoluline, mõju riigile, eelkõige RAM- ile aga ka tervikuna ei ole mõju samuti oluline. Samas eelnõuga kavandatud tegevus hõlmab endas olulises määras finantsressursside kasutamist. Kuna seletuskirja põhjal ei ole võimalik täpselt hinnata, mitme aasta jooksul ja kui suures ulatuses kokku ORF- ist vahendeid kavandatakse, siis julgeme järeldada, et kavandatakse ORF-is olevad ja sinna laekuvad rahalised vahendid pika aja jooksul kasutada nimetatud eelnõu kohaste seadusemuudatuste elluviimiseks. Eelnõu seletuskirjas (lk 15) on väga õigesti märgitud, et „ORF- i laekunud raha kasutamise eesmärk on eelkõige vara tagastamise, kompenseerimise ja erastamise korraldamise ning muude maa- ja omandireformi läbiviimisega seotud kulude

protsess on hajutatud nii regionaalses kui ka ajalises vaates. Ei ole usutav, et kõik loovutatavad korterid koonduvad ainult üksikutesse korterelamutesse, kus selle tõttu täitub meetme rakendumiseks vajalik piir – vähemalt pool korteritest on tühjenenud. Kuigi korterite tühjenemine mingis konkreetses elamus võib olla ise ennast võimendav ja kiirendav protsess, tekib tühjenenud kortereid ka sellistesse elamutesse, kus enamus kortereid siiski on ja jääb kasutusse. See annab alust prognoosida, et isegi kui üksikult ja üle- eestiliselt neid kortereid päris palju loovutatakse, ei too need siiski kaasa ühekorraga tervete kortermajade kaupa vajaduse KAHOSe kohase menetlusega alustamiseks, kuna kriteeriumid terve kortermaja kohta täituvad ka ühe piirkonna erinevatel kortermajadel erinevatel aegadel. Rahandusministeeriumi ülalpidamiskulud korterite osas on keskmiselt alla 1000 euro aastas korteri kohta. Selgitatud. See, et tegemist on tagastamatu toetusega, läheb 27. augusti 1996 Vabariigi Valitsuse määrusesse nr 221 „Vabariigi Valitsuse omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine“ (vt kavand 1, kuna just määruses on loetelud, millisel juhul tegu tagastamatu toetusega) Selgitatud

Riigi ja ühiskonna seisukohalt laiemalt ei ole väga suure mõjuga, sest mõju

avaldub pika aja jooksul erinevates piirkondades vahelduvalt

Arvestatud. Seletuskirja täiendatud vastava lausega.

10

katmine“. Samuti on märgitud, et ORF raha üheks peamiseks kasutusotstarbeks praegusel perioodil on mh „Maa-ameti vajadused ORF vahenditeks maareformiga seotud tegevuste katteks“. Juhime tähelepanu, et planeeritavate seaduse muudatustega ei tohiks antud valdkonnad jääda tähelepanuta. Nimelt kuna kavandatava sätte sõnastus hõlmab mistahes tsiviilõigusikke tahteavaldusi kinnisomandist loobumiseks, siis ei ole tegemist ainult maareformi küsimusega. Seega eelnõus toodud tagastamatu toetuse eesmärk ei haaku ORF-i kasutamise peamise sihtotstarbega. Eelpool toodust tulenevalt teeme ettepaneku täiendada seletuskirjas eelnõu § 2 selgituse viimast lõiku vastava lausega järgmiselt: „ORF-i laekunud raha kasutatakse eelnõuga kavandatud kulude katteks sellises ulatuses, mis võimaldab erastamisest laekuva raha kasutamise põhieesmärgi täitmist ehk omandi- ja maareformi lõpuleviimisega seotud kulude katmist.“. Regionaal- ja Põllumajandusministeerium esitab andmed maareformi toimingute läbiviimiseks vajalike täiendavate ORF vahendite broneerimiseks hiljemalt 2024. a kolmandas kvartalis.

Keskkonnaministeerium

Seletuskirja leheküljel 10 on toodud „3)[r]isk, et loovutatud varade suunamisega otse KOVi ja vastavate rahastamismeetmete loomisega kaob riigil ülevaade, kui palju varasid on loovutatud ja millised on peamised probleemid, mis vajavad riigiüleselt lahendamist ja poliitikate muutmist. Riski maandamiseks on vaja leida võimalused vastava info keskseks kogumiseks (nt Maa-ameti poolt notaritelt kogutava kinnisvaratehingute info laiendamiseks selliselt, et lisaks müügitehingutele kogutakse ka infot loovutamiste, pärimiste jm tehingute kohta).“ Maakatastriseaduse (edaspidi MaaKatS) § 9 lõike 21 kohaselt on tehingute andmebaas moodustatud maa korralise ja erakorralise hindamise alusandmete kogumiseks ja maa väärtust kajastavate andmete töötlemiseks. Andmebaasi kogutakse kõigi kinnisvara võõrandamistehingute andmed üle Eesti notaritelt läbi e- notari infosüsteemi. Võõrandamistehingu liik võib olla müük, vahetus, kinge või muu. Tehingu täpsemat eesmärki tehingu tõestanud notar praegu ei määratle ning seda ei eelda ka MaaKatS, mis sätestab tehingu määratlemise nõuded. Pärimiste kohta

Mittearvestatud, selgitatud Eraldi kohustust KOVidele õigusakti tasemel lisada ei ole kavas, kuid infot on võimalik koguda teistmoodi, näiteks korteriomandite osas saab andmed läbi kavandatavate toetusmeetmete kaudu rahastamisel

11

praegu Maa-ametile andmeid ei esitata ja muude ühepoolsete avalduste (sh kinnisomandist loobumiste) kohta samuti valdavalt andmed puuduvad. Märgime, et ainuüksi Maa-ameti tehingute andmebaasi pidamise eesmärki silmas pidades ei ole info pärimiste ega kinnisasjade omandi loovutamiste kohta vältimatult vajalik, kuna tehingute andmebaasi peamiseks eesmärgiks on koguda ja töödelda infot maa väärtuse kohta. Juhul, kui peetakse vajalikuks, et Maa-amet hakkaks tehingute andmebaasi koguma andmeid ka AÕS § 126 kohaste kinnisomandi loovutamise tehingute ja pärimiste kohta, on vaja muudatused läbi rääkida notaritega, kes Maa-ametile tehingute andmeid edastavad, samuti on vaja muuta MaaKatS-i ja näha ette andmebaaside arendustööd. Vaja on arendada nii e-notari infosüsteemi kui ka Maa-ameti tehingute andmebaasi selliselt, et lisatakse tehingu eesmärgi andmeväli eristamaks kinnisomandi loovutamise tehinguid. Meie hinnangul ei ole kirjeldatud mahuga muudatused mõistlikud, kuna kinnisomandi loovutamise tehinguid tehakse aastas vaid ligi 50 korral, samuti ei vaja Maa-amet tasuta käsutuste infot maa hindamise ega väärtusega seotud ülesannete täitmiseks. Selliste andmete näol oleks tegemist vaid aruandlusega. Teeme ettepaneku sätestada õigusakti tasandil kohalike omavalitsuste kohustus esitada Rahandusministeeriumile kord aastas ülevaade kinnisomanditest, mille kohalik omavalitsus on muudetava AÕS § 126 alusel omandanud

Eesti Linnade ja Valdade Liit

Eesti Linnade ja Valdade Liit ei pea võimalikuks kooskõlastada asjaõigusseaduse (AÕS) § 126 muutmise seaduse eelnõu järgmistel põhjustel. Leiame, et asjaõigusseadus tuleb jätta kavandatud viisil muutmata, kuna kavandatav seadusemuudatus rikub kohaliku omavalitsuse finantsgarantiid ega lahenda nn tühjade korterite probleemi. Asjaõigusseaduse muutmise ajendiks on asjaolu, et probleemsetest korteritest riigi kasuks loobumine on muutunud riigile kulukaks ning korterite riigile loovutamise süveneva tendentsi tõttu suurenevad riigi kulud veelgi. Selle asemel, et riiklikul tasandil tegeleda rahvaarvu vähenemise, ääremaastumise, töötuse ning majandusliku toimetuleku probleemidega, soovitakse tekkinud kahjulikud tagajärjed

Võrreldes 2018. aastaga, mil samasugune eelnõu kooskõlastamiseks esitati, on olukord oluliselt muutunud. Riik on probleemiga tegelenud ning algatas sellekohase pilootprojekti koostöös 3 kohaliku omavalitsusega (edaspidi KOV), mille käigus on katsetatud läbi erinevad menetlustoimingud mitteatraktiivsete korteriomanditega tegelemisel. Just selle pilootprojekti tulemusena sai selgeks, et riigil ei ole võimalik lahendada tühjenevate kortermajade probleemi ilma KOVide sellekohase tegevuseta. Selliste riigi omandis olevate korteriomandite puhul tasub riik küll nende korterite ülalpidamiskulud, kuid kortermajad tervikuna lagunevad

12

jätta kohalike omavalitsuste kanda. Lisame, et ehkki eelnõu on seletuskirja kohaselt suunatud korterite loovutamise regulatsioonile, puudutab seadusemuudatus tegelikult kõiki kinnisomandeid. Prognoosimatu on, missuguseid ja mis mahus kinnisasju hakatakse tulevikus omanike poolt loovutama ning missugused kulud sellega kaasnevad. ELVL ei nõustu asjaõigusseaduse muutmisega kavandatud viisil, sest eelnõu ei näe ette regulatsiooni, mis tagab kohalike omavalitsuste rahastamise seadusemuudatusega ettenähtud kohustuste täitmiseks. Ka seletuskirja lisas toodud kavandite kohaselt on meetmed seotud üksnes korteriomanditega. Ülesannet ei saa määratleda omavalitsuslikuks vaid selle alusel, et kinnisomand asub kohaliku omavalitsuse territooriumil ja kas eraõiguslik isik soovib jätkata enda vara suhtes omandiõiguse teostamist. Kohalike omavalitsuste ülesannete hulka ei kuulu eraomanike eest nende jaoks mitteatraktiivse ja majanduslikult ebamõistlikuks muutunud varaliste kohustuste üle võtmine ning eraõiguslikest suhetest tekkinud tagajärgedega tegelemine. Selle asemel, et muuta kohustatud subjekti, tuleks riigil töötada välja jätkusuutlikud lahendused ning regulatsioon, mis ei võimaldaks eraomanikel delegeerida enda varalisi kohustusi avalikule võimule ilma vastutuseta. Juhul, kui kõnealuse seadusemuudatusega ei kaasne kohalike omavalitsusüksuste adekvaatset rahastamist, rikub riik Eesti Vabariigi põhiseaduse §-st 154, § 157 lõikest 2 ja Euroopa kohaliku omavalitsuse harta artiklist 9 tulenevat kohalike omavalitsusüksuste finantsgarantiid. Lähtudes eeltoodust teeme ettepaneku jätta asjaõigusseadus kavandatud viisil muutmata ning tegeleda riiklikul tasandil elamispindade tühjenemise põhjustega. Juhul, kui kohalike omavalitsusüksuste kanda jäävad kõik loovutatud kinnisomanditega seotud kulud, peab riik tagama kohalikele omavalitsustele nende kulude täieliku rahastamise.

edasi ja on nii ohuks kui kvaliteeti vähendavaks teguriks kohalikus elukeskkonnas. KOV saab aga loovutatud varadega sõltuvalt kohaliku elamumajanduse ümberkorralduse konkreetsetest eesmärkidest leida erinevaid sisulisi lahendusi ja võimalusi: inimesi ümber kolida, korteriomandeid võõrandada, korterelamu lammutada või võimaluste olemasolu korral ka renoveerida ja võtta oma ülesannete täitmiseks kasutusse. Korterelamute tühjenemine on ainult üks elanikkonna kahanemise tagajärgedest ning on oluline, et KOVidel tekiks visioon ja ruumiline arenguplaan oma territooriumil, kuidas kohandada elukeskkonda vastavalt elanike arvule ja vajadustele. Elamumajanduse ümberkorraldamisega on seotud ka infrastruktuuri arendamine ja teenuste pakkumine. Tühjenevate korterelamute lahendamisel on tähtis elanikega vahetu suhtlus, eriti tühjenevate korterelamute viimaste elanikega, kes võivad vajada ka KOVi teisi teenuseid (nt sotsiaalteenuseid). See, mida juba üleskerkinud tühjenevate kortermajade probleemi lahendamisel riigil oli võimalik teha, seda ka tehti: selgitati välja konkreetsed võimalused ja probleemkohad, koostati ruumilised ja õiguslikud analüüsid ja lahendused, lisaks selgitati välja ka vajalikud kulud ning ette nähti rahalised vahendid. Koostatud on praktilised juhendid ja näidisdokumendid ettetulevate õiguslike probleemide ning kitsaskohtade lahendamiseks. Eelnõud on pärast kooskõlastamisel käimist täiendatud erastamisest laekuva seaduse muutmise ettepanekuga, seaduse § 7 lõiget 1 täiendatakse uue punktiga 8, millega antakse õigus omandireformi reservfondi (edaspidi ORF) laekunud raha kasutada ka toetuse andmiseks KOVidele asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude, samuti KAHOS § 4 lg 1 p 10 kohase korteriomandi omandamise, sellest tuleneva kortermaja ümberkorraldamise ja lammutamise kulude katmiseks. Nimetatud täiendus lisatakse selleks, et toetusi saaks KOVidele eraldada püsivalt vastavalt tegelikele vajadustele. Raha ORFi laekub maa

13

erastamisest ning maa erastamise lepingute järelmaksu tähtajad ulatuvad 50 aastani ja maksed laekuvad stabiilselt, kuid erastamisprotsessi vaibumise tõttu kahanevalt kuni aastateni 2060‒2070. Hetkel on reservfondi kasutamata jääk umbes 40 miljonit eurot ja lähiaastatel laekub sinna järelmaksudest aastas üle 4 miljoni euro, lisaks uutest erastamislepingutest umbes 1 miljon eurot. Kui rahalised vahendid ORFis otsa lõppevad, leiab riik kulude katmiseks uue rahastamisallika. Käesoleval ajal on riik alustanud ühe toetusmeetme rakendamist: Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeetme alusel on toimunud esimene taotlusvoor, mille maht oli ligikaudu 1,7 mln. Taotluse esitasid Narva-Jõesuu, Kohtla-Järve, Toila, Lüganuse. Projektid on menetluses ja elluviimisel. Lisaks on kavas veel 2 meedet, milleks on hetkeseisuga omandireformi reservfondist juba eraldatud 3 660 000 miljonit eurot KOVide kulude katmiseks lähiaastatel (AÕS § 126 muutmise järgselt). Rahandusministeeriumi kasutuses olevate andmete alusel oleks teoreetiline maksimaalne keskmine kulu aastas järgmine: loobutud korterite ülalpidamiskulu aastas ligikaudu 358 000 eurot ja renoveerimisele mittekuuluvate kortermajade lammutuskulud oleks keskmiselt 465 000 eurot aastas, lisaks KAHOS alusel tühjenevas korterelamus korteriomandite omandamine 1 020 000 eurot (maksimaalselt 340 korterit aastas, keskmise hinnaga 3000 eurot üks korter); asenduskorterite omandamine 150 000 eurot (maksimaalselt 15 korterit aastas kuni 10 000 eurot üks korter). Rahalised vahendid ORFist eraldatakse Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile, kes koostab vastavad toetusmeetmed ja tegeleb nende ellurakendamisega, kui ministeerium, kelle valdkonda kuulub Vabariigi Valitsuse seaduse alusel regionaalpoliitika ja -arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine. Meetmed on tõesti seotud otseselt üksnes korteriomanditega, kuid statistika näitab, et muud vara loovutataksegi äärmiselt vähe. Seletuskirjas olev tabel

14

nr 1 näitab, et 97% praegu riigile loovutatud kinnistute sihtotstarbed on seotud KOVi ülesannete täitmisega vastavalt KOKS § 6 lõigetele 1 ja 2 ja ainult 3% ei ole seotud KOKS § 6 nimetatud ülesannetega (maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa). Loovutamine on oma olemuselt sarnane pärimise juhtudega, kus puudub pärijate tahe vara vastu võtta ja kus vastav kohustus on suunatud KOVile (pärimisseaduse §-dega 11 ja 18, mille kohaselt on pärijate puudumisel seadusjärgseks pärijaks pärandi avanemise koha KOV). Sealjuures on osa vara selline, mis on KOVile kasulik. Riiklikul tasandil rahvaarvu vähenemise, ääremaastumise, töötuse ning majandusliku toimetuleku probleemidega tegelemine on äärmiselt vajalik ja seda tulebki teha, kuid isegi kui need riigi tegevused suures plaanis positiivselt lahenema hakkavad, ei lahenda see ikkagi konkreetset loovutatud varade probleemi, mida reguleerib AÕS § 126. Tühjenevate kortermajade ja loovutatud korteriomanditega on vaja tegeleda nüüd ja praegu ning läbiviidud pilootprojekt näitas selgelt, et KOV on selles küsimuses keskne lahendaja, mistõttu soovib Rahandusministeerium koos AÕS § 126 muutmisega käivitada meetmed KOVide jaoks tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks, kuna esmased vastavad rahalised vahendid selleks on juba eraldatud.

Eesti Linnade ja Valdade Liit II kooskõlastusring

Eesti Linnade ja Valdade Liit, tunnustades küll eelnõu koostajate püüdlusi leida lahendusi eelnevas kooskõlastusmenetluses tõstatatud probleemidele, ei pea siiski võimalikuks kooskõlastada asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse eelnõu esitatud kujul järgmistel põhjustel. 1. Jätkuvalt on probleemiks, et ehkki eelnõu on seletuskirja kohaselt suunatud korterite loovutamise regulatsioonile, puudutab seadusemuudatus tegelikult kõiki kinnisomandeid. Prognoosimatu on, missuguseid ja mis mahus kinnisasju hakatakse tulevikus omanike (sh juriidiliste isikute) poolt loovutama ning missugused kulud

Selgitatud. Nagu varem oleme märkinud, siis senine analüüs näitab, et need ülejäänud kinnisomandid on samuti suures osas seotud kohalike omavalitsuste ülesannetega. Lisaks on lisatud eelnõusse täiendus, et välistada võimalus, et juriidilised isikud saavad samuti kinnisomandist loobuda. Seetõttu on ka raske analüüsida KOVidele tulevikus tekkivaid kulusid muu loobutud kinnisomandi osas, kuna praegused andmed ei võimalda teha sellist järeldust või konkreetset prognoosi, kas ja kui palju siis ikkagi need muud

15

sellega kaasnevad. Toetusmeetmed on aga ette nähtud üksnes korteriomandite jaoks. Juhul, kui kohalike omavalitsusüksuste kanda jäävad kõik loovutatud kinnisomanditega seotud kulud, peab riik tagama kohalikele omavalitsustele nende kulude täieliku rahastamise.

2. Probleemsete korterite üleandmise tempo on eeldatavasti suurem kui kohalike omavalitsuste (edaspidi KOV) võimalus probleemide lahendamisega, ehk elamumajanduse ümberkorraldamisega, tegeleda. Ka korteritest loobumine on juhuslik ja ei sõltu KOVi plaanidest süsteemselt probleemsete kortermajadega tegeleda. Lisanduvad loobutud kinnisomandid suurendavad KOVide ametnike töökoormust ja selle kompenseerimist ei näe ette ka erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muudatus. Eelnõu seletuskirja kohaselt eeldatakse intensiivset tegelemist probleemidega, mis omakorda tõstab veelgi töökoormust ja eeldab täiendavat tööjõudu. Seadusemuudatusega kaasnev koormus on märkimisväärne just piirkondades (Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti), kus inimeste ja KOVide toimetulek on suure surve all. See võib viia antud piirkonna KOVid veelgi suurematesse raskustesse. Mitteatraktiivsete omandite probleemide lahendamine eelnõuga pakutud kujul võib osutuda ohuks KOVi toimimise jätkusuutlikkusele. Eelnõukohaselt pannakse senine riigi ülesanne KOVidele, kuid arvestamata on jäetud, et tulevikku suunatud riskide puhul on riigil enam võimalusi nendega hakkama saada ja lahendada.

3. Kuna seletuskirjas läbivalt on seotud seadusemuudatus sellega, et valdav enamikloovutatud kinnisomandist on seotud kohalike omavalitsuste korraldamise seaduses (KOKSis) sätestatud KOVi ülesannete täitmisega, siis kordame juba varasemalt märgitut, et kohustus korraldada elamu- ja kommunaalmajandust ei hõlma KOVide kohustust omandada kinnisomandeid, mille omanik ei soovi keegi olla. Ülesannet ei saa määratleda omavalitsuslikuks vaid selle alusel, et kinnisomand asub kohaliku omavalitsuse territooriumil ja kas eraõiguslik isik soovib jätkata enda vara suhtes omandiõiguse teostamist. Kohalike omavalitsuste ülesannete hulka ei kuulu eraomanike eest nende jaoks mitteatraktiivse ja majanduslikult ebamõistlikuks

kinnisomandid KOVidele tööd ja kulusid juurde toovad. KOV tegevusega mitteseotud vara osas peab KOV ilmselt samal viisil tegelema, nagu on tegelenud seni riik või siis nagu KOV tegeleb näiteks päritud ja peremehetu varaga: otsida võimalusi kas võõrandada või kasutusele võtta. Olukorda, kui sellist kinnisomandit hakatakse rohkem loovutama, saab täiendavalt analüüsida ikkagi siis, kui selliseid juhtumeid hakkab rohkem ette tulema. Kuigi probleemsetes piirkondades saab koormus olema suurem, siis teisalt on just need piirkonnad osalenud senises pilootprojektis, mille kaudu nad on omandanud olulised teadmised ja kogemused probleemide lahendamise aja- ja ressursikulust. Kogu pilootprojekti ajal oli kaasatud riigi poolt ja riigi rahastatud õiguslik nõustamine, jooksvate küsimuste pideva lahendamise tulemusena on valminud üksikasjalik juhis koos erinevate kirjade, taotluste ja otsuste näidissõnastusega, vt Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise

juhend. Kui rääkida Ida-Virumaast kui kõige rohkem selle probleemiga kokkupuutuvast piirkonnast, siis sinna on suunatud ja ka juba rakendamisel üks toetusmeede https://www.rtk.ee/ida-viru-maakonna-tuhjenevate- korterelamute-probleemistiku-lahendamise-toetusmeede, mis peaks andma ka täpsema ja reaalsema pildi võimalikest rahalistest kulude edasiseks prognoosiks. Riigi võimekus antud valdkonnas hakkama saada ja lahendusi leida seisnebki selles, et kas kanda selliste varadega seotud otsesed kulud ja võimalusel müüki panna/konserveeruda või leida võimalused süsteemseks probleemi lahendamise rahastamiseks läbi kohaliku elukeskkonna kujundamise ja sotsiaalsete probleemide lahendamise, aga seda ei suuda riik iseseisvalt lahendada.

16

muutunud varaliste kohustuste üle võtmine ning eraõiguslikest suhetest tekkinud tagajärgedega tegelemine.

4. Juhul, kui loobutakse transpordimaa või ka üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnisasjade omandist, võivad kinnistut koormata piiratud asjaõigused. Kinnisasjade, eelkõige transpordimaa ja üldkasutatava sihtotstarbega kinnisasjade, mida koormavad piiratud asjaõigused (reaalservituudid, isiklikud kasutusõigused jne), takistavad KOVidel KOKS § 6 lõikes 1 sätestatud ülesande ja ehitusseadustikust tulenevate tee omaniku kohustuste täitmist. Kinnisasjade omandamisel jäävad piiratud asjaõigused kinnistusraamatusse kantud sisuga kehtima. Sellised piiratud õigused on oma olemuselt vastuolus kinnisasja avaliku kasutamisega, kuna tagavad üksnes teatud isikute õiguse (ka ainuisikuliselt) kinnisasja kasutada, avalik kasutamine tähendab aga kõigi isikute õigust kinnisasja piiramatult kasutada. Seetõttu ei soovi KOVid omandada kinnisasju, mille omandist on loobutud ja mis on piiratud asjaõigustega koormatud. Piiratud asjaõigused takistavad kinnisasja omandiõiguse teostamist, eelkõige kinnisasjadel asuva tee või haljasala avaliku kasutamise tagamist, samuti nende korrashoiu- ja remonttööde tegemist. Piiratud asjaõiguste kustutamine kinnistusraamatust on keerukas ning aega ja ressurssi nõudev tegevus, seda eriti juhul, kui õigustatud isikuteks on korteriomandite omanikud. Servituudi seadmise lepingutes on poolte õigused ja kohustused kokkulepitud väga erinevalt. Näiteks on korrashoiukohustus valitsevate kinnisasjade omanikel, mistõttu ei saa KOV ise kinnisasja korras hoida. Transpordimaa sihtotstarbega kinnisasja omandamisel muutub kinnisasjal asuv tee avalikult kasutatavaks teeks vastavalt EhS § 92 lõikele 5, mistõttu pole juurdepääsuõiguse tagamiseks seatud servituutide järele enam vajadust. Sama on üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnisasja puhul, millel asuv haljasala muutub avalikult kasutatavaks. Samuti ei soovi KOV omandada hüpoteegiga koormatud kinnisasju. Kui hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks kinnisasi müüakse, tekitab see KOVile rahalist kahju, näiteks juhul, kui KOV on teinud kulutusi kinnisasjal asuva tee rekonstrueerimiseks. Samuti ei ole sellisel juhul enam tagatud kinnisasjal asuva tee avalik kasutamine. Antud probleemi lahenduseks võiks olla eelnõusse lisatav säte, mille kohaselt kui loobutakse transpordimaa või üldkasutatava sihtotstarbega kinnisasja omandist, siis kustutatakse kinnistusraamatust kõik kinnisasja koormavad piiratud asjaõigused KOV

Piiratud asjaõiguste kustutamine on eraldi teema, seda teemat peab eraldi arutama Justiitsministeeriumiga

17

avalduse alusel ja selleks ei ole vaja piiratud asjaõiguse omaniku (st puudutatud isiku) nõusolekut.

5. Teeme ettepaneku täiendada eelnõu, sõnastades, et kui omandireformi reservfondi(edaspidi ORF) laekunud rahast, mida saab kasutada erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse § 7 lõige 1 punkti 8 kohaselt toetuse andmiseks KOVidele, kulude katmiseks ei piisa või ei peeta võimalikuks, siis puuduolevad rahalised vahendid KOVidele kaetakse sihtotstarbeliselt riigi eelarvest. Lisaks on ettepanek lisada erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse § 7 lõiget 1 punkti 8 KOV tööjõukulude rahastamine.

Mittearvestatud, selgitatud Sellise sätte lisamine AÕSi ei ole olemuslikult sobiv, riigipoolne rahastamine on reguleeritud teiste seadustega, antud juhul siis erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse ja riigieelarve baasseadusega. Tööjõukulude rahaliselt toetatavate tegevuste hulka saab arvestada konkreetsemate toetusmeetmete või riigieelarveliste rahastamisskeemide kaudu.

Eesti Omanike Keskliit

EOKL ei toeta asjaõigusseaduse § 126 muutmist.

Üldjuhul kaotab omanik oma kinnistu vastu huvi ning loovutab selle riigile, kui

kinnistut ei ole võimalik sihipäraselt kasutada; selle ülalpidamiskulud ületavad

kinnistu kasutamisest saadavat kasu ja kinnistul puudub kinnisvaraturul väärtus.

Eeltoodud mõjude esile kutsumisel on riigi roll võrreldes kohaliku omavalitsusega

silmapaistvalt suurem. Toome siinkohal näiteks riiklike muinsuskaitsealade loomise

Vabariigi Valitsuse poolt. Kõik sellekohased otsused on valitsuses langetatud ilma

majanduslikke mõjusid analüüsimata. Sh ei selgita(nud) Vabariigi Valitsus välja, kas

otsusega ligi 100 000 omanikule kaasneva suureneva vastutuse, omandiõiguse

piirangute, suurenevate korrashoiu- ja ülalpidamiskulude ning topelt

halduskoormuse tingimustes kinnistul mingigi väärtus säilib. Sama

tegutsemispraktika on kasutusel ka uute muinsuskaitsealade moodustamisel

(Sillamäe) ja olemasolevate laiendamisel.

Ka maapiirkondades asuvate korteriomandite väärtusetuks muutumine on seotud

riigi otsustega, eelkõige eluasemestrateegiaga, mis suunab inimesi otsima

kvaliteetset ja jätkusuutlikku eluaset piirkondadest, kus eluasemefondi uuenemine

Selgitatud. Vastab tõele, et üldjuhul kaotab omanik oma kinnistu vastu huvi ning loovutab selle riigile, kui kinnistut ei ole võimalik sihipäraselt kasutada; selle ülalpidamiskulud ületavad kinnistu kasutamisest saadavat kasu ja kinnistul puudub kinnisvaraturul väärtus. Samas näitab statistika (vt seletuskirjas tabel nr 1), et 97% praegu riigile loovutatud kinnistute sihtotstarbed on seotud KOVi elamu- ja kommunaalmajanduse ülesannete täitmisega vastavalt KOKS § 6 lõigetele 1 ja 2 ja ainult 3% ei ole seotud KOKS § 6 nimetatud ülesannetega (maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa). Praegusel ajal on aga enamasti loovutatud korteriomandeid tühjenevates kortermajades. Muude varade osas peaks kehtima analoogia olukorraga, mis kehtib KOVi poolt vara pärimisega, kusjuures osa sellist vara on KOVile vajalik ja kasulik. Samuti on senine praktika näidanud, et sõltumata sellest, kes loovutatud vara haldamise eest vastutab, tuleb ette näha eelarvelised vahendid vara

18

toimub vabaturu tingimustes, kinnisvaraturg on likviidne, riiklikke omandipiiranguid

on vähe ning avalike teenuste kvaliteet ja hinnatase on atraktiivne. Samuti kiirendab

maapiirkondades asuvate korteriomandite hülgamist 2018 jõustunud KrtS, mis

muutis oluliselt korteriomanike kokkuleppe-, eriomandi eseme ja kaasomandi eseme

muutmise ja korteriühistu vastutuse tingimusi, tekitades juurde terve rea uusi

korteriomandite väärtusetuks muutumise riske ja võimalusi.

Sõltumata sellest, milline on riigi tahe kinnistute väärtust ja omanikutunde

vähenemist mõjutavate otsuste juures, peab kinnistute omanikel, ja kinnisvaraturul

laiemalt, säilima kindlustunne selles, et riik tunnetab oma otsuste tagajärgi. Seetõttu

leiab EOKL, et täna kehtiv AÕS-s sätestatud regulatsioon, kus väärtusetuks muutunud

kinnisvara omanikuks saab riik, on sobivaim viis kinnistuomanike ja riigi vastanduvate

huvide tasakaalustamiseks.

EOKL on hea meelega valmis tegema Rahandusministeeriumiga koostööd

väärtusetuks muutunud kinnistute probleemile sobivate lahenduse leidmisel. Kuna

probleemi tegelik ulatus on tänaseks loovutatud kinnistutega võrreldes sadu kordi

suurem, siis ei ole KAHOS-e regulatsiooni abil seda võimalik lahendada. Seetõttu

oleme seisukohal, et lisaks kohalikele omavalitsustele tuleb lahendusse haarata

korteriühistud ja muuta KrtS-i ja MuKS-i regulatsioone.

haldamiseks. Vara haldamisega seotud kulud ei sõltu oluliselt sellest, kas haldajaks on riik või KOV, vaid vara liigist ja tegelikust vajadusest. Riik käivitas 2019. aastal tühjenevate kortermajade pilootprojekti koostöös 3 KOViga, mille käigus on katsetatud läbi erinevad menetlustoimingud mitteatraktiivsete korteriomanditega tegelemisel. Just selle pilootprojekti tulemusena sai selgeks, et riigil ei ole võimalik lahendada tühjenevate kortermajade probleemi ilma KOVide sellekohase tegevuseta. Selliste riigile loovutatud korteriomandite puhul tasub riik küll nende ülalpidamiskulud, kuid kortermajad tervikuna lagunevad edasi ja on nii ohuks kui kvaliteeti vähendavaks teguriks kohalikus elukeskkonnas. KOV saab aga loovutatud varadega sõltuvalt kohaliku elamumajanduse ümberkorralduse konkreetsetest eesmärkidest leida erinevaid sisulisi lahendusi ja võimalusi: inimesi ümber kolida, korteriomandeid võõrandada, korterelamu lammutada või võimaluste olemasolu korral ka renoveerida ja võtta oma ülesannete täitmiseks kasutusse. On koostatud vastavad ruumilised ja õiguslikud analüüsid ja praktilised juhendid ettetulevate õiguslike probleemide ning kitsaskohtade lahendamiseks ning arvestatud välja kulud ning koostamisel on vastavad rahalised meetmed. Eelnõud on pärast kooskõlastamisel käimist täiendatud erastamisest laekuva seaduse muutmise ettepanekuga, seaduse § 7 lõiget 1 täiendatakse uue punktiga 8, millega antakse õigus omandireformi reservfondi (edaspidi ORF) laekunud raha kasutada ka toetuse andmiseks KOVidele asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude katmiseks, samuti samuti KAHOS § 4 lg 1 p 10 kohase korteriomandi omandamise, sellest tuleneva kortermaja ümberkorraldamise ja lammutamise kulude katmiseks. Hetkeseisuga on riik Ida- Viru maakonna KOVide kulude katmiseks läbi taotlusvooru eraldanud 1,7 miljonit eurot ning lähima paari aasta (AÕS § 126 muutmise järgselt) kulude jaoks on riik eraldanud rahalisi vahendeid veel kokku summas 3,660 miljonit eurot.

19

Muinsuskaitseliste ning korteriomandi- ja korteriühistuseadusest tulenevate probleemidega tuleb loomulikult tegeleda, need ettepanekud edastame Justiits- ja Kultuuriministeeriumile, kelle tegevusvaldkonnaga on vastavad seadused seotud. Rahandusministeerium soovib hetkel koos AÕS § 126 muutmisega käivitada meetmed KOVide jaoks tühjenevate kortermajade probleemi lahendamiseks, kuna vastavad rahalised vahendid lähiaastateks on juba eraldatud.

Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest

laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse

eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 1

Rakendusaktide kavandid

KAVAND 1

VABARIIGI VALITSUS

MÄÄRUS

Vabariigi Valitsuse 27. augusti 1996 määruse nr 221 „Vabariigi Valitsuse omandireformi

reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine“ muutmine

Määrus kehtestatakse erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse § 7 lõike 4 alusel

Vabariigi Valitsuse 27. augusti 1996. a määrusega nr 221 „Vabariigi Valitsuse omandireformi

reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine” kinnitatud „Vabariigi Valitsuse

omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korras” tehakse järgmised

muudatused:

1) punkti 3 täiendatakse alapunktiga 22 järgmises sõnastuses:

„ tagastamatu toetuse andmiseks kohaliku omavalitsuse üksustele asjaõigusseaduse § 126 alusel

loobutud korteriomandite ülalpidamiskulude ning kinnisasja avalikes huvides omandamise

seaduse § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud alusel korteriomandi omandamise, sellest tuleneva

korterelamu ümberkorraldamise ja lammutamise kulude katmiseks.“.

2) punkti 4 neljandas lauses asendatakse tekstiosa „alapunktis 19 sätestatud juhul

Kliimaministeerium ja alapunktis 21 sätestatud juhul Kultuuriministeerium“ tekstiosaga

„alapunktis 19 sätestatud juhul Kliimaministeerium, alapunktis 21 sätestatud juhul

Kultuuriministeerium ja alapunktis 22 sätestatud juhul Regionaal- ja

Põllumajandusministeerium.“.

Kaja Kallas

Peaminister

Mart Võrklaev

Rahandusminister

Taimar Peterkop

Riigisekretär

Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest

laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse

eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 1

Rakendusaktide kavandid

KAVAND 2

MINISTER

MÄÄRUS

Tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede

Määrus kehtestatakse riigieelarve seaduse § 531 lõike 1 alusel.

1. peatükk

Üldsätted

§ 1. Reguleerimisala ja meetme rakendamise piirkond

Määrusega kehtestatakse tingimused tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise

toetusmeetmest (edaspidi meede) toetuse (edaspidi toetus) andmiseks, kasutamiseks ja

tagasinõudmiseks.

§ 2. Toetuse andmise eesmärk ja tulemus

(1) Toetuse andmise eesmärk on parandada elukeskkonna kvaliteeti ja elanikkonna elutingimusi

ning tõsta elukondliku kinnisvara väärtust, vähendades riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuste

koostöös väheväärtuslike ja alakasutatud korterelamute hulka.

(2) Määrusega panustatakse meetme tulemusnäitajate saavutamisse, milleks on toetuse abil

vähendatud amortiseerunud ja alakasutatud korterelamute netopinna ruutmeetrite arv ja nendes

paiknevate korteriomandite arv.

(3) Toetusega panustatakse väljundnäitaja saavutamisse, milleks on:

1) kaardistatud tühjenevate korterelamute arv;

2) tühjenevast korterelamust ümberkolimisel abistatud leibkondade arv;

3) nende kinnisasjade arv, kus on korteriomandid ja korteriühistu lõpetatud.

§ 3. Meetme rakendamine

(1) Meetme töötab välja ja selle rakendamise eest vastutab …ministeerium.

(2) Meetme rakendamist korraldab Riigi Tugiteenuste Keskus (edaspidi RTK), kelle ülesanne on

korraldada taotlusvoor kohaliku omavalitsuse üksustele, teha oma veebilehel teatavaks

toetusmeetme rakendamise alusdokumendid, nõustada kohaliku omavalitsuse üksust meetmega

seotud küsimustes, menetleda esitatud taotlusi, teha väljamakseid, kontrollida vahendite

kasutamist, teha tagasinõudeid ning korraldada seiret ja aruandlust.

2. peatükk

Taotlemise tingimused, toetatavad tegevused, toetuse suurus, abikõlblikud kulud ja

abikõlblikkuse periood

§ 4. Tingimused toetuse taotlejale ja taotluse esitamisele

(1) Toetust võib taotleda kohaliku omavalitsuse üksus (edaspidi ka taotleja).

(2) Taotlemise eeltingimuseks on kohaliku omavalitsuse üksuse kehtestatud õigusakt, milles on

taotlejale kohalduvate nõuete täitmiseks täpsustatud tühjenevate korterelamute probleemistiku

lahendamise tingimused oma haldusterritooriumil, sealhulgas vähemalt:

1) linna- või vallavalitsuse ülesanded tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamisel;

2) asenduskorteri omandamise kompensatsiooni maksmise kord, milles on arvesse võetud §-s 9

sätestatud nõudeid.

(3) Toetuse taotlemiseks esitatakse taotlus koos selle juurde kuuluvate dokumentidega (edaspidi

taotlus) RTK-le Vabariigi Valitsuse 31. juuli 2014. a määruses nr 121 „Struktuuritoetuse registri

pidamise põhimäärus” nimetatud struktuuritoetuse registri e-toetuse keskkonna (edaspidi e-toetuse

keskkond) kaudu.

§ 5. Toetatavad tegevused

(1) Meetme raames antakse toetust kohaliku omavalitsuse üksusele tema haldusterritooriumil

tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks, mis hõlmab tühjenevate korterelamute

väljaselgitamist, asustatuse ja seisundi hindamist, tühjeneva korterelamu kõigi korteriomandite

omandamist, leibkondade ümberkolimist ja omandatud tühjenevate korterelamute lammutamist

ning muid kaasnevaid tegevusi, panustades seeläbi §-s 2 nimetatud eesmärgi, tulemus- ja

väljundnäitajate saavutamisse.

(2) Meetme rakendamisel käsitatakse termineid järgmises tähenduses:

1) korterelamu – elamu, milles on kolm või enam korteriomandit;

2) tühjenev korterelamu – alates 18 korteriga korterelamu, mille rohkem kui poolte korterite ja

muudel juhtudel rohkem kui kolme neljandiku korterite kasutamisest on loobutud ning

korterelamut ei ole tehniliselt või majanduslikult otstarbekas rekonstrueerida;

3) korter – korterelamus paiknev korteriomand, mida kasutatakse eluruumina;

4) leibkond – isik või ühist kodust majapidamist jagavad isikud;

5) leibkonna ümberkolimine – leibkonna abistamine uue elukoha leidmisel ja kolimisel;

6) korterelamu ümberkorraldamine – kohaliku omavalitsuse üksuse tegevused, mis on suunatud

tühjeneva korterelamu täielikuks omandamiseks, viimaste elanike abistamiseks ümberkolimisel ja

korterelamu lammutamiseks ning korteriomandite ja korteriühistu lõpetamiseks;

7) asenduskorteri omandaja – füüsiline isik, kes on õigustatud taotlema, taotleb või on saanud

asenduskorteri omandamise kompensatsiooni;

8) seotud isik – isiku abikaasa, abieluga sarnanevas suhtes olev elukaaslane, vanavanem, isiku

või tema abikaasa või elukaaslase vanem, isiku vanema alaneja sugulane, isiku laps ja lapselaps,

isik, keda seob isikuga ühine majapidamine.

§ 6. Projekt ja selle etapid

(1) Toetust taotletakse ja kasutatakse ühele projektile kahes etapis.

(2) Projekt hõlmab ühe või mitme korterelamu ümberkorraldamist.

(3) Projekti esimeses etapis on toetatavad järgmised tegevused:

1) projektijuhtimine;

2) korterelamute asustatuse, tehnilise seisukorra ja rekonstrueerimise otstarbekuse hindamine,

sealhulgas korterelamute vastavuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse

(edaspidi KAHOS) § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile;

3) korterelamute tehniliste ja muude meetme eesmärgi täitmiseks vajalike ekspertiiside ja

hinnangute tellimine ja koostamine.

(4) Projekti teises etapis on toetatavad järgmised tegevused:

1) projektijuhtimine;

2) tühjeneva korterelamu tehniliste ja muude meetme eesmärgi täitmiseks vajalike ekspertiiside

ja hinnangute tellimine ja koostamine;

3) tühjeneva korterelamu korteriomandite omandamine või sundvõõrandamine, sealhulgas

KAHOS-es sätestatud vastava menetluse läbiviimine;

4) korteriomandi väärtuse hindamine;

5) asenduskorteri omandamine ja renoveerimine;

6) leibkonnale asenduskorteri omandamise toetamine;

7) leibkonna ümberkolimisega seotud tegevused;

8) tühjeneva korterelamu ja selle ümbruse ohutust tagavate meetmete rakendamine hoone

lammutuseni;

9) taotleja omandatud korterelamu lammutamine ja kinnisasja korrastamine.

(5) Lõike 4 punktis 6 nimetatud asenduskorterina käsitatakse leibkonna ümberkolimiseks sobivat

korterit, mis ei asu tühjenevas korterelamus ja vastab leibkonna põhjendatud vajadustele.

(6) Lõike 4 punktis 9 nimetatud omandatud korterelamuna käsitatakse tühjenevat korterelamut,

mille kõik korteriomandid on toetatud tegevuse tulemusena omandanud kohaliku omavalitsuse

üksus kui taotleja.

(7) Projekti järeltegevuseks on taotleja omandatud ja lammutatud korterelamu korteriomandite ja

korteriühistu lõpetamine ning § 10 lõikes 2 sätestatud tingimuste täitmise kontrollimine.

§ 7. Toetuse suurus

(1) Toetuse suurus on kuni 100 protsenti projekti abikõlblikest kuludest vastavalt projektis

sisalduvatele ühikutele, nende arvule ja ühikule kehtestatud hinnale (edaspidi ühikuhind).

(2) Abikõlblike kulude ühikud on järgmised:

1) tühjeneva korterelamu ühe omandatava korteriomandi omandamise kulu, mis sisaldab § 8

lõigetes 2 ja 3 nimetatud kulu, välja arvatud lõike 3 punktides 6, 7 ja 13 nimetatud kulu;

2) ühe asenduskorteri kulu, mis sisaldab § 8 lõike 3 punktides 6 ja 7 nimetatud kulu;

3) tühjeneva korterelamu netopinna ühe ruutmeetri lammutamise kulu, mis sisaldab § 8 lõike 3

punktis 13 nimetatud kulu.

(3) Lõikes 2 nimetatud abikõlblike kulude ühikute ühikuhinnad kehtestatakse § 12 lõikes 1

nimetatud käskkirjaga.

(4) Kui kohaliku omavalitsuse üksuse toetatava tegevuse kulud on suuremad kui eraldatud toetuse

suurus, katab toetuse suurust ületavad kulud kohaliku omavalitsuse üksus omafinantseeringuna.

(5) Kasutamata jäänud toetus vastavalt ühikutele ja ühikuhindadele või taotleja makstud

kompensatsioon, mis on tagasi nõutud või toetusest loobumisel tagasi makstud, tagastatakse RTK-

le.

§ 8. Abikõlblikud ja abikõlbmatud kulud toetuse kasutamisel

(1) Meetme raames loetakse abikõlblikuks kuluks kohaliku omavalitsuse üksuse tehtud kulud,

mis on otseselt vajalikud §-s 2 nimetatud toetuse eesmärgi saavutamiseks ja § 6 lõigetes 3 ja 4

nimetatud tegevusteks ning mis on tehtud projekti abikõlblikkuse perioodil ja arvestades määruses

sätestatud piiranguid.

(2) Esimese etapi tegevuste abikõlblikud kulud on:

1) projektijuhtimiseks ja projekti tulemuste saavutamiseks vajalik tööjõukulu;

2) tühjeneva korterelamu tehnilise ja muu meetme eesmärgi täitmiseks vajaliku ekspertiisi ning

hinnangu koostamise kulu;

3) meetme eesmärgi täitmiseks vajaliku õigusnõustamise kulu.

(3) Teise etapi tegevuste abikõlblikud kulud on:

1) projektijuhtimise ja projekti tulemuste saavutamiseks vajalik tööjõukulu;

2) tühjenevate korterelamute tehniliste ja muude meetme eesmärgi täitmiseks vajalike

ekspertiiside ja hinnangute koostamise kulu;

3) meetme eesmärgi täitmiseks vajaliku õigusnõustamise kulu;

4) korteriomandi väärtuse, sealhulgas KAHOS §-des 11–17 sätestatud tasu ja täiendavate

hüvitiste hindamisega seotud kulu;

5) korteriomandi omandamise kulud, sealhulgas KAHOS §-des 11–17 sätestatud tasu ja

täiendavad hüvitised;

6) asenduskorteri omandamise ja renoveerimise kulu;

7) leibkonnale asenduskorteri omandamise kompenseerimise kulu;

8) leibkonna ümberkolimise kulu;

9) korteriomandi omandamisega seotud seadusest tulenevad kulud;

10) omandatud korteriomandite haldus- ja majandamiskulud ning omanikukohustuste täitmisega

seotud kulud;

11) tehno- ja kommunikatsioonisüsteemidega liitumise või nendega ühenduse katkestamise kulu;

12) tühjeneva korterelamu ajutise sulgemise ja konserveerimisega seotud kulud;

13) tühjeneva korterelamu lammutamise ja kinnisasja korrastamise kulu, sealhulgas ehitise

lammutamise projekteerimise, omanikujärelevalve, lammutusjäätmete käitlemise ja haljastamise

kulud;

14) korteriomandite ja korteriühistu lõpetamisega seotud kulud;

15) muud projekti eesmärgi saavutamiseks vajalikud ja põhjendatud kulud.

(4) Lõike 3 punktides 6 ja 7 nimetatud kulud on abikõlblikud järgmistel tingimustel:

1) omandatava eluruumi ostuhind ei ole suurem kui viiekordne § 12 lõikes 1 nimetatud

käskkirjaga kehtestatud asenduskorteri kulu ühikuhind;

2) asenduskorteri võtab oma alalise elukohana kasutusse kohaliku omavalitsuse üksuse

omandatavast tühjenevast korterelamust ümber kolinud leibkond;

3) asenduskorter võetakse leibkonna alalise elukohana kasutusse kohaliku omavalitsuse üksusega

sõlmitud üürilepingu alusel või omandades selle asenduskorteri omandamise kompensatsiooni

kasutades;

4) asenduskorter peab omandamisel või pärast renoveerimist vastama ehitusseadustiku § 11 lõike

4 alusel antud määruses eluruumile kehtestatud nõuetele;

5) asenduskorter ei ole omandamise ajal seotud isiku omandis.

(5) Lõike 3 punktis 7 nimetatud kulu on abikõlblik 100 protsenti, kuid mitte rohkem kui § 12

lõikes 1 nimetatud käskkirjaga kehtestatud asenduskorteri kulu ühiku ühikuhind. Kui

asenduskorteri omandamise kulu ületab abikõlbliku kulu ühiku ühikuhinda, peab asenduskorteri

omandaja tagama ülejäänud maksumuse omafinantseeringuna.

(6) Lõike 3 punktis 7 nimetatud kulu on abikõlblik, kui asenduskorteri ostuhind vastab kohalikule

turuhinnale. Kohaliku omavalitsuse üksuse omandis oleva asenduskorteriks sobiva korteri

väärtuse määramiseks tellib kohaliku omavalitsuse üksus selle väärtuse hindamise

kutsetunnistusega hindajalt.

(7) Teise etapi tegevustega seotud kulud on abikõlblikud tingimusel, et esimese etapi tegevused

on lõpetatud ja tegevusi tõendava vahearuande on RTK kinnitanud.

§ 9. Asenduskorteri omandajale esitatavad nõuded asenduskorteri omandamise

kompensatsiooni kasutamise korral

(1) Asenduskorteri omandamist toetatakse juhul, kui:

1) asenduskorteri omandaja on füüsiline isik;

2) asenduskorteri omandaja omandis on tühjenevas korterelamus asuv ja leibkonna alalise

elukohana kasutatav korter, mille omandab kohaliku omavalitsuse üksus §-s 2 nimetatud toetuse

andmise eesmärgi saavutamiseks;

3) asenduskorteri omandaja alaline elukoht on kohaliku omavalitsuse üksuse omandatavas

tühjenevas korterelamus asuvas korteris vähemalt selle ajani, kui kohaliku omavalitsuse üksus on

alustanud tühjeneva korterelamu suhtes projekti esimese etapi tegevusi;

4) asenduskorteri omandaja või tema leibkonnaliikmete omandis ei ole muud eluruumina

kasutatavat kinnisasja, korteriomandit, hoonestusõigust või korterihoonestusõigust ega sellise

kinnistu kasutusõigust kui toetusmeetme eesmärgi saavutamiseks võõrandatav korteriomand.

(2) Asenduskorteri omandajal ei või olla:

1) avalike andmebaaside andmetel võlgnevusi suuremas summas kui 1500 eurot, välja arvatud

juhul, kui need on ajatatud;

2) võlgnevusi korteriühistu ees enda omandis oleva korteri eest suuremas ulatuses kui kolme kuu

majanduskulude summa, välja arvatud juhul, kui need on ajatatud.

(3) Asenduskorteri omandaja suhtes ei või:

1) olla algatatud füüsilise isiku pantrotimenetlust või kohtumäärusega välja kuulutatud pankrotti,

välja arvatud juhul, kui asenduskorteri omandaja on vabastatud pankrotimenetluses täitmata

jäänud kohustustest;

2) olla pooleli täitemenetlust rahalise nõude rahuldamiseks.

(4) Kohaliku omavalitsuse üksus maksab asenduskorteri omandamise kompensatsiooni

asenduskorteri omandaja näidatud notarikontole, seejuures osaleb valla- või linnavalitsuse

volitatud esindaja asenduskorteri omandamise notariaalses tehingus, ning kui tehingu tingimused

vastavad § 4 lõikes 2 nimetatud õigusaktis ja asenduskorteri omandamisele seatud tingimustele,

annab nõusoleku määratud toetuse kandmiseks notarikontolt asenduskorteri müüjale.

§ 10. Täiendavad tingimused asenduskorteri omandamise korral

(1) Ühe leibkonna asenduskorteri omandamist on meetmest võimalik toetada üks kord.

(2) Asenduskorter peab olema vähemalt neli aastat omandamise kuupäevast alates, välja arvatud

juhul, kui tegemist on vääramatu jõu tagajärjel tekkinud muutusega, asenduskorteri omandaja:

1) omandis või kaas- või ühisomandis;

2) alaline elukoht;

3) elukoht rahvastikuregistri andmetel.

(3) Lõike 2 punktis 2 nimetatud alalise elukohana käsitatakse elukoha aadressi, kus isik veedab

enamiku oma igapäevasest puhke- ja uneajast.

(4) Asenduskorteri omandaja loetakse lõike 2 punktis 1 nimetatud tingimust rikkunuks ka juhul,

kui asenduskorteri võõrandamine toimub täite- või pankrotimenetluse tõttu.

(5) Lõikes 2 nimetatud nõuete täitmata jätmise korral on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus

tagasi nõuda asenduskorteri omandamise kompensatsioon järgmistel tingimustel:

1) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid ühe aasta jooksul alates asenduskorteri

omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 100 protsenti

väljamakstud kompensatsioonist;

2) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid teise aasta jooksul alates asenduskorteri

omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 75 protsenti

väljamakstud kompensatsioonist;

3) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid kolmanda aasta jooksul alates

asenduskorteri omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi

50 protsenti väljamakstud kompensatsioonist;

4) kui asenduskorteri omandaja on rikkunud nõudeid neljanda aasta jooksul alates asenduskorteri

omandamise kuupäevast, on kohaliku omavalitsuse üksusel kohustus nõuda tagasi 25 protsenti

väljamakstud kompensatsioonist.

§ 11. Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood ja projekti kestus

(1) Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood on taotluse rahuldamise otsuses määratud

ajavahemik, mille kestel tehakse projekti tegevusi ja tekivad projekti kulud.

(2) Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood algab taotluse esitamise tähtpäeval.

(3) Toetuse kasutamise abikõlblikkuse periood on kuni 18 kuud, arvestades lõikes 4 sätestatud

tegevuste etappide tähtaegu. RTK võib erandkorras pikendada toetuse kasutamise abikõlblikkuse

perioodi kuni kuus kuud, kui projekti kestust on vaja pikendada kohaliku omavalitsuse üksusest

mitteoleneval põhjusel ja kohaliku omavalitsuse üksus on esitanud vastavasisulise põhjendatud

taotluse.

(4) Projekti esimese etapi tegevuste abikõlblikkuse periood on kuni kuus kuud ja teise etapi

tegevuste abikõlblikkuse periood kuni 18 kuud taotluse esitamise tähtpäevast alates.

(5) Paragrahvi 6 lõikes 7 nimetatud järeltegevuse periood on kaks aastat lõpparuande esitamisest

arvates.

(6) Projekt loetakse lõppenuks pärast järelaruande kinnitamist.

3. peatükk

Taotlusvooru korraldamine, taotluste menetlemine, otsused, aruandlus ja toetuse

tagasinõudmine

§ 12. Taotlusvooru korraldamiseks antava toetuse suurus

(1) Taotlusvooru rahaline maht, meetme rakendaja halduskulud, kulude ühikute ühikuhinnad ja

kohaliku omavalitsuse üksusele antava toetuse maksimaalne summa taotlusvoorus kehtestatakse

riigihalduse ministri käskkirjaga.

(2) Kohaliku omavalitsuse üksusele antava toetuse indikatiivne suurus taotlusvoorus otsustatakse

järgmiselt:

1) 50 protsenti taotlusvooru vahenditest jaotatakse kohaliku omavalitsuse üksuste vahel võrdselt;

2) 50 protsenti taotlusvooru vahenditest jagatakse vastavalt kohaliku omavalitsuse üksuses

elavate inimeste arvule.

(3) Taotlusvooru rahalise mahu ja kohaliku omavalitsuse üksusele antava toetuse maksimaalse

summa arvestamiseks saadab Rahandusministeerium kohaliku omavalitsuse üksustele teabe

taotlusvooru tingimuste ja vooru vahendite riigi rahalise toetuse maksimaalse võimaliku summa

kohta. Kohaliku omavalitsuse üksus esitab Rahandusministeeriumile kirjalikult teada antud

tähtpäevaks andmed summa kohta, mille ulatuses on kohaliku omavalitsuse üksus valmis

taotlusvoorus osalema.

(4) Kui kohaliku omavalitsuse üksus ei soovi taotlusvoorus osaleda või taotlusvooru vahendeid

võimalikus maksimaalses summas kasutada, võib voorust üle jäänud vahendid jagada teiste

kohaliku omavalitsuse üksuste vahel lähtuvalt lõikes 2 toodud põhimõtetest, suurendades lõike 2

punktis 1 kavandatud kohaliku omavalitsuse üksuse maksimaalset summat.

§ 13. Taotlusele esitatavad nõuded

(1) Taotlusi saab esitada taotlusvoorus.

(2) Taotluses esitatakse vähemalt järgmine informatsioon:

1) taotleja nimi;

2) tegevuse eesmärgid, väljundid ja tulemused;

3) tegevuse ajakava ja tegevusplaan, mis sisaldab muu hulgas infot tegevuse raames planeeritud

hinnatavate ja ümber korraldatavate korterelamute kohta;

4) tegevuse algus- ja eeldatav lõpptähtpäev;

5) kinnitus määruses sätestatud toetuse kasutamise põhimõtete järgmise kohta;

6) tegevuse eelarve vastavalt § 7 lõikes 2 nimetatud kulu ühikute arvule;

7) viide kehtestatud § 4 lõikes 2 nimetatud õigusaktile.

(3) Taotluste vastuvõtmise alustamisest ja taotluse esitamise tähtpäevast teavitab RTK piirkonna

kohaliku omavalitsuse üksusi kirjalikult.

(4) Taotluse esitab kohaliku omavalitsuse üksuse esindaja e-keskkonna kaudu digitaalselt

allkirjastatuna.

§ 14. Taotleja ja taotluse nõuetele vastavuse kontroll

(1) Taotluse menetlemine koosneb taotluse ja taotleja nõuetele vastavuse kontrollist ning taotluse

rahuldamise või rahuldamata jätmise otsuse tegemisest.

(2) RTK kontrollib taotluse ja taotleja vastavust §-des 2, 4–8, 11 ja 13 esitatud nõuetele.

(3) Taotluse menetlemise käigus võib RTK nõuda taotlejalt taotluse täiendamist või muutmist,

kui taotlus ei ole piisavalt selge või selles esinevad puudused.

(4) Taotluse menetlemise tähtaeg on kuni 20 tööpäeva taotluse esitamise tähtpäevast alates. Kui

taotluses avastatakse puudusi, teavitab RTK sellest viivitamata taotlejat ja annab puuduste

kõrvaldamiseks aega üldjuhul kuni kümme tööpäeva, mille võrra pikeneb taotluse menetlemise

tähtaeg.

(5) Kui taotlus ei vasta nõuetele ja taotleja ei vii seda lõikes 4 nimetatud tähtaja jooksul nõuetega

vastavusse, teeb RTK taotluse rahuldamata jätmise otsuse.

(6) Kui taotleja või taotlus ei vasta §-des 2, 4–8, 11 ja 13 esitatud nõuetele, teeb RTK taotluse

rahuldamata jätmise otsuse.

§ 15. Taotluse rahuldamine ja rahuldamata jätmine

(1) Taotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsuse teeb RTK.

(2) Taotluse rahuldamise otsus tehakse nõuetele vastavaks tunnistatud taotluste puhul.

(3) Taotluse rahuldamise otsuses esitatakse järgmised andmed:

1) otsuse tegemise kuupäev;

2) taotleja nimi ja aadress;

3) taotluse nimetus ja number;

4) toetuse summa;

5) tegevuse eesmärk, toetatavad tegevused ja nende tegemise eeldatav ajakava;

6) tegevuse abikõlblikkuse periood;

7) kohaliku omavalitsuse üksuse kohustused;

8) toetuse maksmise aluseks olevate dokumentide, teabe ja aruannete esitamise kord;

9) toetuse tagasinõudmise alused ja taotluse rahuldamise otsuse kehtetuks tunnistamise alused;

10) viide otsuse vaidlustamise tähtaja ja korra kohta;

11) otsuse tegija andmed;

12) toetuse maksmise tingimused;

13) muu vajalik teave.

(4) Taotlus ja selle kohta täiendavalt esitatud teave on taotluse rahuldamise otsuse lahutamatu

lisa. Taotluse rahuldamise otsuses võib jätta märkimata taotluses sisalduva teabe ja sellele viidata,

kui teave võetakse otsustamisel arvesse taotluses esitatud sõnastuses.

(5) Taotluse rahuldamata jätmise otsuses esitatakse järgmised andmed:

1) otsuse tegemise kuupäev;

2) taotleja nimi, aadress ja registrikood;

3) taotluse nimetus;

4) otsuse põhjendus;

5) selgitus otsuse vaidlustamise tähtaja ja korra kohta, kui taotlejal on vaide esitamise õigus;

6) otsuse tegija andmed;

7) muu vajalik teave.

(6) Taotluse osalise rahuldamise otsus tehakse juhul, kui taotluse täielik rahuldamine ei ole

võimalik eraldatud vahendite ebapiisavuse tõttu. Osalise rahuldamise otsuse puhul on vajalik

taotleja nõusolek kas ümber korraldatavate korterelamute arvu vähendamise või taotleja

omafinantseeringu suurendamise kohta, mille puudumise korral teeb rakendusüksus taotluse

rahuldamata jätmise otsuse.

§ 16. Toetuse tagasinõudmine

(1) Otsus toetuse tagasinõudmise või toetuse osalise tagasinõudmise kohta tehakse järgmistel

juhtudel:

1) ilmneb asjaolu, mille korral taotlust ei oleks rahuldatud;

2) toetust taotletakse või on makstud abikõlbmatule kulule;

3) kohaliku omavalitsuse üksus on jätnud taotluse rahuldamise otsuses toodud tingimuse või

nõude osaliselt või täielikult täitmata ning see on mõjutanud kulu abikõlblikkust;

4) ilmneb, et projekti eesmärkide saavutamine ei ole võimalik või projekti tegevuste tähtaegu ei

ole järgitud;

5) kohaliku omavalitsuse üksuse avaldust taotluse rahuldamise otsuse muutmise kohta ei

rahuldata ja kohaliku omavalitsuse üksusel ei ole toetuse kasutamist ettenähtud tingimustel

võimalik jätkata;

6) kohaliku omavalitsuse üksus esitab avalduse toetusest loobumise kohta.

(2) Toetuse tagasinõudmise või osalise tagasinõudmise otsust ei tehta, kui:

1) puudus on võimalik kõrvaldada või kohustus või nõue täita ettekirjutuse täitmisega;

2) kohaliku omavalitsuse üksus on avastanud ja teatanud RTK-le esimesel võimalusel kirjalikult,

et talle on hüvitatud abikõlbmatu kulu, ning tagastanud RTK nõusolekul toetuse kümne tööpäeva

jooksul RTK-lt kirjalikult või registri kaudu edastatud nõusoleku saamisest arvates;

3) kohaliku omavalitsuse üksuselt tagasi nõutav summa jääks alla 100 euro.

(3) Toetuse tagasinõudmise või osalise tagasinõudmise otsuse võib teha kahe aasta jooksul

kohaliku omavalitsuse üksuse viimase kohustuse täitmise lõppemisest arvates.

(4) Kui toetuse tagasinõudmise või osalise tagasinõudmise otsuse tegemisel ei ole kohustuse või

nõude täitmata jätmise laadist tulenevalt võimalik selle rahalise mõju suurust hinnata, kuid esineb

põhjendatud oht, et kohustuse või nõude täitmata jätmine toob kaasa rahalise mõju, vähendatakse

toetust kaalutlusõigust kohaldades 2, 5, 10, 25 või 100 protsenti.

(5) Toetuse osalise tagasinõudmise otsuse tegemisel vähendatakse taotluse rahuldamise otsuses

sätestatud toetuse summat. Kui vähendamise aluseks oleva kulu katteks on toetus välja makstud,

märgitakse otsuses tagastamisele kuuluv toetuse summa.

(6) Kui toetuse tagasinõudmise otsuse kohaselt kuulub tagasimaksmisele kogu taotluse

rahuldamise otsuses nimetatud toetus, tunnistatakse taotluse rahuldamise otsus kehtetuks. Otsuses

märgitakse tagastamisele kuuluv toetuse summa.

(7) Kohaliku omavalitsuse üksus peab maksma tagasi toetuse tagasimaksmise või osalise

tagasimaksmise otsuses nimetatud tagasimaksmisele kuuluva toetuse 60 kalendripäeva jooksul

otsuse kehtima hakkamise päevast alates, välja arvatud juhul, kui tagasimaksmine on ajatatud

kohaliku omavalitsuse üksuse põhjendatud taotluse alusel. Ajatamise taotlus tuleb esitada

hiljemalt toetuse tagasimakse tähtpäeval.

§ 17. Aruannete esitamine

(1) Kohaliku omavalitsuse üksus esitab RTK-le aruanded toetuse kasutamise ning saavutatud

väljundite ja tulemuste kohta taotluse rahuldamise otsuses sätestatud tähtaegadel e-toetuse

keskkonna kaudu.

(2) Kohaliku omavalitsuse üksus esitab RTK-le järgmised aruanded:

1) vahearuanne, mis sisaldab esimese etapi tegevuste tulemusi;

2) lõpparuanne, mis sisaldab teise etapi tegevuste tulemusi;

3) järelaruanne, mis sisaldab projekti järeltegevuste tulemusi ja mis esitatakse kaks kalendriaastat

pärast lõpparuande kinnitamist.

(3) RTK menetleb lõikes 2 nimetatud aruannet maksimaalselt 20 tööpäeva selle esitamisest

arvates. Kui aruande kontrollimisel avastatakse ebatäpsusi, teavitatakse sellest viivitamata

kohaliku omavalitsuse üksust ja määratakse tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Puuduste

kõrvaldamiseks antakse tähtaeg kuni kümme tööpäeva, sealjuures pikeneb aruande menetlemise

tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks antud aja võrra.

(4) RTK kehtestab aruande vormid ja teeb need kättesaadavaks oma veebilehel.

(5) Vahearuandes esitab kohaliku omavalitsuse üksus muu hulgas:

1) ülevaate esimese etapi käigus hinnatud korterelamutest ja nende vastavusest KAHOS § 4 lõike

1 punktis 10 sätestatud eesmärgile;

2) täpsustatud tegevuse eelarve vastavalt esimese etapi käigus täpsustatud § 7 lõikes 2 nimetatud

kulu ühikutele.

(6) Kui lõikes 5 nimetatud vahearuandest selgub, et hinnatud korterelamu ei vasta KAHOS § 4

lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile, siis selle korterelamu ümberkorraldamisega tegevuste

teisel etapil ei jätkata. Esimese etapi tegevusteks nõuetekohaselt kasutatud toetust tagasi ei nõuta.

(7) Kui lõikes 5 nimetatud vahearuandest selgub, et ükski tegevuse esimese etapi raames hinnatud

korterelamutest ei vasta KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 sätestatud eesmärgile või toetatud

tegevusega ei ole võimalik muul põhjusel jätkata, siis loetakse vahearuanne lõpparuandeks ja

kinnitatakse lõpparuandena. Kirjeldatud juhul eraldi lõpparuannet ega järelaruannet ei esitata.

(8) Kui esimese etapi käigus on selgunud, et on vajadus teha muudatusi teisel etapil ümber

korraldatavate korterelamute nimekirjas, esitab kohaliku omavalitsuse üksus vahearuandes

vastava muudatusettepaneku koos täpsustatud eelarvega. RTK-l on õigus aktsepteerida

ümberkorraldatavate korterelamute nimekirja ja toetuse summa muudatus vastavate eelarveliste

vahendite olemasolul, tingimusel et ümberkorraldatavate korterelamute arv ei suurene.

(9) Lõpparuandes esitab kohaliku omavalitsuse üksus muu hulgas:

1) ülevaate teise etapi käigus ümber korraldatud korterelamutest, sealhulgas omandatud

korteriomandite arvu ja lammutatud korterelamute netopinna ruutmeetrite arvu;

2) ülevaate asenduskorteritest, mille võtsid kasutusele teise etapi käigus tühjenevatest

korterelamutest ümber kolinud leibkonnad, sealhulgas asenduskorteri omandaja omandatud

asenduskorteritest;

3) asenduskorterite arvu.

(10) Kui lõpparuande esitamise ajaks omandatakse vähem korteriomandeid, lammutatakse

vähem korterelamute netopinna ruutmeetreid või võetakse kasutusele vähem asenduskortereid, kui

oli esitatud vahearuandes, kohustub kohaliku omavalitsuse üksus tagastama kasutamata jäänud

toetusvahendid vastavalt ühikuhinnale ja ühikute arvule.

(11) Järelaruandes esitab kohaliku omavalitsuse üksus:

1) ülevaate taotleja poolt teise etapi käigus ümber korraldatud korterelamute korteriomandite ja

korteriühistu lõpetamisest;

2) ülevaate toetuse kasutamise vastavusest § 10 lõikes 2 sätestatud tingimustele ning § 10 lõike

5 alusel tagasi nõutud kompensatsioonist.

(12) RTK-l on õigus teostada kohaliku omavalitsuse üksuses kohapealset toetuse kasutamist

kajastavate andmete ja dokumentide kontrolli. RTK-l on õigus nõuda kohaliku omavalitsuse

üksuselt projektiga seotud toetatud tegevuste ja kulude kohta mistahes täiendavate andmete ja

dokumentide esitamist.

§ 18. Toetuse väljamaksmine

(1) RTK maksab toetuse kohaliku omavalitsuse üksusele välja ettemaksena üldjuhul kümne

tööpäeva jooksul järgmiselt:

1) pärast taotluse rahuldamise otsuse tegemist esimese etapi tegevusteks kümme protsenti toetuse

kogusummast;

2) pärast vahearuande kinnitamist teise etapi tegevusteks vahearuandes täpsustatud ülejäänud

toetuse summa.

(2) RTK loeb ettemakse tõendatuks pärast vahearuande või lõpparuande kinnitamist.

4. peatükk

Kohaliku omavalitsuse üksuse õigused ja kohustused

§ 19. Kohaliku omavalitsuse üksuse õigused

Kohaliku omavalitsuse üksusel on õigus saada RTK-lt informatsiooni ja nõuandeid, mis on

seotud määruses sätestatud nõuete ja kohustuste täitmisega.

§ 20. Kohaliku omavalitsuse üksuse kohustused

Kohaliku omavalitsuse üksus kohustub tagama määruses ja taotluse rahuldamise otsuses

sätestatud kohustuste täitmise, sealhulgas:

1) panustama meetme eesmärkide saavutamisse taotluses esitatud tulemuste osas ja korraldama

tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamist oma territooriumil;

2) edastama RTK-le hiljemalt taotluse esitamisel teabe § 4 lõikes 2 nimetatud kehtiva õigusakti

kohta;

3) tagama projekti elluviimise taotluse rahuldamise otsuses sätestatud ajakavas;

4) kontrollima asenduskorteri omandaja vastavust §-s 9 ja omandatava asenduskorteri vastavust

§ 8 lõikes 4 sätestatud tingimustele;

5) nõudma asenduskorteri omandamise kompensatsiooni tagasi, kui asenduskorteri omandaja ei

ole täitnud määruse § 10 lõikes 2 nimetatud nõudeid, välja arvatud juhul, kui tegemist on

vääramatu jõu tagajärjel tekkinud muutusega;

6) kandma projekti elluviimisel vabanenud toetuse, tagasi nõutud kompensatsiooni ja kasutamata

jäänud toetusvahendid vastavalt ühikutele ja ühiku hinnale tagasi RTK arvelduskontole hiljemalt

otsuses märgitud tähtpäevaks;

7) esitama RTK-le ette nähtud vormil e-toetuse keskkonna kaudu aruanded projekti vahendite

kasutamise kohta;

8) esitama RTK määratud tähtajaks nõutud informatsiooni;

9) säilitama toetuse andmise ja kasutamisega seotud dokumente dokumentide tekkimisele

järgneva seitsme aasta jooksul.

5. peatükk

Vaidemenetlus

§ 21. Vaide esitamine ja menetlemine

Kohaliku omavalitsuse üksusel on õigus esitada RTK otsuse või toimingu peale vaie

haldusmenetluse seaduses sätestatud korras. Vaide lahendab RTK.

Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest

laekuva raha kasutamise seaduse muutmise seaduse

eelnõu seletuskirja juurde

Lisa 1

Rakendusaktide kavandid

KAVAND 3

MINISTER

MÄÄRUS

Asjaõigusseaduse § 126 alusel kohalikule omavalitsuse üksusele loovutatud korteriomandi

ülalpidamiskulude katmiseks antav toetus

Määrus kehtestatakse riigieelarve seaduse § 53¹ lõike 1 alusel.

1. peatükk

Üldsätted

§ 1. Reguleerimisala

Määrusega kehtestatakse toetuse andmise alused asjaõigusseaduse § 126 alusel kohaliku

omavalitsuse üksusele loovutatud korteriomandi ülalpidamiskulude katmiseks antava toetuse

alused ja kord.

§ 2. Toetuse eesmärk

Toetuse andmise eesmärk on hüvitada kohaliku omavalitsuse üksuse jooksvad ja halduskulud,

mida nad kannavad asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud korteriomandite ülalpidamisel.

§ 3. Toetuse rakendamine

Toetuse taotlusi menetleb, väljamakseid teeb ja järelevalvet teostab…. (edaspidi toetuse

rakendaja).

2. peatükk

Toetuse andmise alused, toetuse taotlemine ning nõuded taotlejale ja taotlusele

§ 4. Toetuse andmise alused

Toetust antakse kohaliku omavalitsuse üksusele, kellele on asjaõigusseaduse § 126 alusel loobutud

korteriomand.

§ 5. Toetuse suurus ja arvestus

(1) Toetuse suuruseks on kohalikule omavalitsuse üksusele loovutatud korteriomandite arvule

vastav kahe aasta ülalpidamiskulu ühe korteriomandi kohta.

(2) Ühe korteriomandi ülalpidamiskuluna arvestatakse 1000 eurot aasta kohta.

§ 6. Toetuse taotlemine

(1) Taotlusvooru avamisest annab toetuse rakendaja teada oma veebilehel ja e-teeninduses.

(2) Kohaliku omavalitsuse üksus võib toetust taotleda üks kord kvartalis.

(3) Digitaalselt allkirjastatud taotluse esitab taotleja esindusõiguslik isik toetuse rakendajale.

§ 7 Nõuded toetuse taotlejale

Taotlejaks on Eestis asuv kohaliku omavalitsuse üksus, kellele on asjaõigusseaduse § 126 alusel

loovutatud korteriomand.

§ 8 Nõuded toetuse taotlusele

Taotluses esitatakse vähemalt järgmine informatsioon:

1) taotleja nimi;

2) loovutatud korterelamute nimekiri, mis sisaldab teavet korterelamute asukoha, suuruse

ja…kohta;

3) …

4. peatükk

Taotluse menetlemine ja toetuse maksmine

§ 10. Taotluse menetlemine

(1) Taotluse menetlemine koosneb:

1) taotluse läbivaatamisest;

2) vajadusel selgituste ja lisateabe küsimisest;

3) taotluse rahuldamisest või mitterahuldamisest.

(2) Taotluse menetlemise tähtaeg on kuni … tööpäeva alates taotlusvooru tähtpäevast. Toetuse

rakendaja võib taotluse menetlemise aega põhjendatud juhtudel pikendada kuni kümne tööpäeva

võrra, millest teavitab oma veebilehel.

(3) Kui taotluses avastatakse puudusi, teatatakse sellest viivitamatult taotlejale ja antakse puuduste

kõrvaldamiseks kuni kolmetööpäevane tähtaeg, mille võrra pikeneb taotluse menetlemise tähtaeg.

Toetuse rakendaja teeb taotluse rahuldamata jätmise otsuse, kui taotleja ei ole tähtaja jooksul

puudusi kõrvaldanud.

§ 11. Taotluse rahuldamine või rahuldamata jätmine

(1) Nõuetele vastava taotleja ja taotluse osas teeb toetuse rakendaja taotluse rahuldamise otsuse

või taotluse osalise rahuldamise otsuse.

(2) Taotluse rahuldamata jätmise otsus tehakse juhul, kui taotleja või taotlus ei vasta määruses

sätestatud tingimustele.

(3) Taotluse rahuldamise või rahuldamata jätmise otsuse teeb taotlejale toetuse rakendaja.

§ 12. Toetuse maksmise tingimused

Toetus makstakse toetuse saajale kümne tööpäeva jooksul pärast taotluse rahuldamise otsuse

tegemist.

5. peatükk

Toetuse saaja ning toetuse rakendaja õigused ja kohustused

§ 13. Toetuse saaja õigused ja kohustused

(1) Toetuse saajal on õigus saada toetuse rakendajalt teavet ja selgitusi, mis on seotud õigusaktides

sätestatud nõuete ja toetuse saaja kohustustega.

(2) Toetuse saaja kohustub:

1) esitama toetuse rakendaja nõudmisel teavet ettenähtud viisil ja tähtajal;

2) võimaldama toetuse rakendajal teha kohapealset kontrolli ja järelevalvet toetusega seotud

dokumentide üle;

3) säilitama taotlusega seonduvat dokumentatsiooni ja materjale kümme aastat pärast toetuse

väljamaksmist;

4) teavitama viivitamata kirjalikult toetuse rakendajat kõigist esitatud andmetes toimunud

muudatustest või asjaoludest, mis võivad mõjutada toetuse saaja kohustuste täitmist;

5) maksma toetus osaliselt või täielikult tagasi, kui selgub, et toetuse saaja rikub määruses

sätestatud tingimusi või on kaldunud muul viisil kõrvale taotluses või taotluse rahuldamise otsuses

sätestatust.

§ 14. Toetuse rakendaja õigused ja kohustused

(1) Toetuse rakendajal on õigus:

1) teostada kohapealset kontrolli;

2) nõuda taotluses sisalduva kohta täiendavate andmete ja dokumentide esitamist;

3) nõuda toetuse osalist või täielikku tagastamist, kui toetuse saaja on rikkunud määruses

sätestatud tingimusi või on kaldunud muul viisil kõrvale taotluses või taotluse rahuldamise

otsuses sätestatust.

(2) Toetuse rakendajal on kohustus:

1) nõustada taotlejaid taotlusega seotud küsimustes;

2) teha taotlusvorm ja asjakohased juhendmaterjalid kättesaadavaks oma veebilehel;

3) toetuse tagasinõudmisel sätestada vastavas otsuses tagasinõudmise alus, tagasinõutav

summa, otsuse täitmise tähtaeg ja muu otsusega seotud oluline teave;

4) mitte avaldada taotlejate ja taotluste kohta menetluse käigus saadud teavet ega dokumente;

5) säilitada toetuse andmisega seotud dokumente kümme aastat arvates viimasest toetuse

andmisest;

6) pärast rahuldamise otsust teha oma veebilehel kättesaadavaks toetuse saaja nimi ja toetuse

summa.

§ 15. Toetuse tagastamine

(1) Toetuse rakendaja võib teha toetuse osalise või täies ulatuses tagasinõudmise otsuse, kui:

1) toetuse saaja on taotlemisel esitanud ebaõiget teavet või teave on jäetud esitamata;

2) toetuse saaja on jätnud osaliselt või täielikult täitmata käesolevas määruses nimetatud

kohustuse;

3) ilmneb asjaolu, mille korral taotlust ei oleks rahuldatud.

(2) Toetuse tagasinõude otsuse võib teha ühe aasta jooksul toetuse saaja viimase kohustuse

täitmise lõppemisest arvates, välja arvatud juhul, kui riigiabi andmist reguleerivast õigusaktist

tuleneb teisiti.

(3) Toetuse saaja peab tagasinõutud toetuse tagasi maksma 60 kalendripäeva jooksul otsuse

kehtima hakkamise päevast alates.

(allkirjastatud digitaalselt)

Rahandusminister

1

Asjaõigusseaduse § 126 ja erastamisest laekuva raha kasutamise

seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskiri

1. Sissejuhatus

1.1.Sisukokkuvõte

Asjaõigusseaduse kohaselt võib kinnisomandist loobuda riigi kasuks. Praktikas on selgunud,

et kohalikke olusid ja arenguid teadmata on riigil keeruline leida loovutatud kinnisasjadele,

millele nende omanikud ei ole leidnud mõistlikku kasutust, parimat kasutust.

Probleem tõusetus teravalt siis, kui riigile hakati loovutama halvas seisukorras korteriomandeid

tühjenevates korterelamutes, millel ei ole turuväärtust ja millele riik ei leia kasutust, kuid mis

on indikatsiooniks eelkõige sotsiaalsete probleemide kuhjumisest kohalikus elukeskkonnas.

Kuna kohaliku omavalitsuse üksus on talle Eesti Vabariigi põhiseadusega tagatud autonoomia

alusel õigustatud ja samas ka kohustatud tegelema kohaliku elu küsimustega, peaks ka

loovutatud kinnisasjadega analoogselt pärimisseaduse alusel pärijateta varaga tegelemine

olema eelkõige vara asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse ülesanne.

Käesoleva eelnõu eesmärgiks on astuda samm laiema probleemistiku lahendamise suunas ja

muuta asjaõigusseaduses käsitatud kinnisomandist loobumise regulatsiooni selliselt, et

loovutatud kinnisasja omand ei läheks üle riigile nagu see on kehtivas seaduses, vaid kohaliku

omavalitsuse üksusele, kelle põhiülesannetega on seotud atraktiivse elukeskkonna kujundamine

oma territooriumil.

Koos nimetatud põhimõttelise muudatuse tegemisega seaduses nähakse riigi poolt kohalikele

omavalitsuse üksustele ette rahalised toetusmeetmed.

Muudatusega kaasnevate meetmete mõjul on kohaliku omavalitsuse üksustel võimalik

lahendada suur osa kinnisomandist loobumisega seotud kohaliku elu probleeme, eelkõige

kohaliku elukeskkonna paremaks ja atraktiivseks muutmiseks, mida riik teha ei saa, kuna ei ole

kohalike oludega kursis.

1.2 Eelnõu ettevalmistaja

Eelnõu ja seletuskirja ettevalmistamisel on kasutatud 2018. aasta Justiitsministeeriumi

ettevalmistatud asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu

teksti ja põhjendusi. Eelnõu on ette valmistanud Rahandusministeeriumi riigivara osakonna

jurist Helje Päivil, ([email protected], 5885 1353), sama osakonna endine projektijuht Dmitri

Moskovtsev. Eelnõu ja seletuskirja juriidilist kvaliteeti kontrollis Rahandusministeeriumi

personali- ja õigusosakonna õigusloome valdkonna juht Virge Aasa ([email protected], 5885

2

1493), keeleliselt toimetas sama osakonna keeletoimetaja Sirje Lilover ([email protected],

5885 1468)

1.3 Märkused

Eelnõu ei ole seotud ühegi teise menetluses oleva eelnõuga ega Euroopa Liidu õiguse

rakendamisega.

Eelnõu on seotud varasema Vabariigi Valitsuse valitsuskoosseisu tegevusprogrammi 2021–

2023 punktidega 4.12 ja 7.12. ning valitsuskabineti 9. detsembri 2021. a otsusega kohustati

riigihalduse ministrit esitama asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 126 muutmise, kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) muutmise ja vajaduse korral teiste

seaduste muutmise seaduse eelnõu tühjenevate korterelamute probleemi lahendamiseks.

Kuna õigusliku analüüsi1 tulemusena esitati KAHOSe osas palju muutmisettepanekuid, mida

tuli veel analüüsida ja koostada väljatöötamiskavatsus, ei esitata käesoleva eelnõuga KAHOSe

muutmise regulatsiooni. Praeguseks on KAHOS muutmise eelnõu läbinud kooskõlastusringid

ning tegeletakse mõjude analüüsi täiendamisega2.

Eelnõuga muudetakse asjaõigusseaduse redaktsiooni (RT I, 17.03.2023, 58) ja erastamisest

laekuva raha kasutamise seaduse redaktsiooni (RT I, 19.03.2019, 111).

Eelnõu vastuvõtmiseks on vajalik Riigikogu poolthäälte enamus.

2. Seaduse eesmärk

2.1. Eelnõu algatamise vajadus ja eesmärk

Käesoleva eelnõu eesmärk on muuta AÕS §-s 126 käsitatud kinnisomandist loobumise

regulatsiooni selliselt, et loovutatud kinnisasja omand ei läheks üle riigile nagu see on kehtivas

seaduses, vaid kohaliku omavalitsuse üksusele (edaspidi KOV). Just KOVi põhiülesannetega

on seotud atraktiivse elukeskkonna kujundamine oma territooriumil ning KOV saaks leida

loobutud varadele parima kasutuse kohalikke arenguid silmas pidades, samuti leida lahendus

sotsiaalsele probleemile, mille indikaatoriks kinnisomandist loobumine on.

Kuna kinnisomandist loobumise õigus hõlmab endas ka korteriomandist loobumist, siis saigi

peamiseks põhjuseks eelnõu algatamisel korraga suurema arvu korteriomandite loovutamine

riigile, millega tegelemisel puutus riik kokku murettekitavate tendentsidega mõnede

piirkondade kohaliku elu arengus ja mida riigil ilma KOVi abita ei olnud võimalik lahendada.

Reeglina on tegemist korteritega, mis on väga halvas seisus ja mille järele pole nõudlust ning

sageli asuvad need korterid tühjenevates korterelamutes. Need tendentsid viitasid otseselt, et

KOVide ees seisavad probleemid, mida tuleb lahendada kompleksselt, arvestades kohaliku

1 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 2 KAHOS muutmise eelnõu (Toimik 23-0959)

3

elukeskkonna arengut ning ruumiplaneeringut, kuid paljudele KOVidele käib nende

probleemide lahendamine olemasolevate vahenditega üle jõu.

Vastavalt 2020. aastal valminud hoonete rekonstrueerimise pikaajalisele strateegiale3 võib

Eestis aastaks 2050 kasutusest välja langeda suurusjärgus 5300 korterelamut (~5 mln m²4), mis

on 23% kõikidest korterelamutest, ja suurusjärgus 40 000 üksikelamut (~4,9 mln m²), mis on

26% kõikidest üksikelamutest.

Elamumajanduse korraldamise ja ettevõtluskeskkonna kontekstis on probleemistiku kirjeldus

järgmine: vähenev rahvaarv (suremus ja väljaränne), kasvav tühjade korterite arv, süvenevad

turutõrked eluasemeturul, vähenev kinnisvara väärtus, vähenev nõudlus eluruumide järele,

vähenev tõenäosus vara võõrandamiseks, vähenev motivatsioon elamufondi investeeringuteks,

halvenev elamufondi seisukord, kasvav inimeste rahulolematus, kasvavad omanike ja

korteriühistute (KÜ) võlgnevused, sh võrguteenuste pakkujate ees, mille tulemusena on

pärsitud elutähtsate teenuste toimimine. Tühjalt ja kasutuseta seisvad majad mõjutavad

negatiivselt sama piirkonna teiste hoonete turuväärtust, on ohtlikud seoses võimaliku

lagunemisega ning on ühtlasi erinevate õnnetusjuhtumite (eelkõige tulekahjude)

sündmuspaikadeks, mis suurendavad omakorda rahvaarvu vähenemist ja halvendavad oluliselt

nende piirkondade elu- ja ettevõtluskeskkonda.

2019. aastal Rahandusministeeriumi poolt kolme KOViga koostöös käivitatud projekti

„Kahaneva rahvastikuga piirkondades probleemsete korterelamute elanike ümberasustamine ja

kasutusest väljalangenud korterelamute lammutamine“ (edaspidi pilootprojekt) käigus ja

tulemusena on läbiviidud mitmed analüüsid, juhendid ja praktilised näited ettetulevate

kitsaskohtade lahendamiseks. Projektiga on testitud õiguslikke ja praktilisi lahendusi elanike

ümberkolimiseks jätkusuutlikesse korterelamutesse ning tühjana seisvate ja osaliselt

eraomanikele kuuluvate korterelamute lammutamiseks. Pilootprojekt on käesolevaks ajaks

lõppenud ning selle teostamise käigus saadud teadmised ja kogemused kinnitavad teema

olulisust ning on jõutud järeldusele, et probleemi kõige efektiivsem lahendamine saab toimuda

KOV-i tasandil.

Pilootprojekti5 ja uuringute alusel6 on peamised järeldused tühjenevate korterelamute

probleemi lahendamisel järgmised:

1. KOVi tasand on kõige õigem probleemi lahendamiseks, sest korterelamute tühjenemine on

ainult üks elanikkonna kahanemise tagajärgedest. On oluline, et KOVidel tekiks visioon ja

ruumiline arenguplaan oma territooriumil, kuidas kohandada elukeskkonda vastavalt elanike

3 Hoonete rekonstrueerimise pikaajaline strateegia 2020 aasta, Tallinna Tehnikaülikool. 4 Siin ja järgmises lauseosas mõeldud hoonete suletud netopinda 5 https://www.fin.ee/riigihanked-riigiabi-osalused-kinnisvara/riigi-kinnisvara/tuhjenevate-korterelamute-projekt 6 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022

Suunised ruumilise kahanemise analüüsimiseks ja kohandamise strateegia koostamiseks 2020. aasta, Tallinna

Tehnikaülikool.

Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna

Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022.

Lüganuse valla ruumilise kahanemise analüüsi kokkuvõte 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool.

Valga valla korterelamute uuring ja nende jätkusuutlikkuse analüüs 2020. aasta, Tartu Regiooni

Energiaagentuur.

4

arvule ja vajadustele. Elamumajanduse ümberkorraldamisega on seotud ka infrastruktuuri

arendamine ja teenuste pakkumine. Tühjenevate korterelamute lahendamisel on tähtis

elanikega vahetu suhtlus, eriti tühjenevate korterelamute viimaste elanikega, kes võivad vajada

ka KOVi teisi teenuseid (nt sotsiaalteenuseid).

Probleemi kompleksseks lahendamiseks on vajalik leida lahendus keerukates kaasnevates

tegevustes, mida on vaja teha ja ka planeerida just kohalikul tasandil:

 korterelamute puhul perspektiivsuse määramine ümberkolimise korraldamisel (et ei

korraldataks kolimist peagi tühjenevasse elamusse või piirkonda, kasutusse jätmisel

eelistataks väärtuslikke (arhitektuur, kultuuriloolisus, sh kohalik) hooneid);

 korterelamute puhul elanike kompleksprobleemide võimalikult bürokraatiavaba

lahendamine (sotsiaaltoetused, lasteaia/kooli/hooldekodukohad, muud vajadused

näiteks liikumisprobleemide arvestamine asenduskorteri pakkumisel);

 korterelamute puhul ümberkorraldamise järjekorra määramine, arvestades võrkudest

lahtiühendamise võimalusi, planeerides võrkudes muudatusi, sh näiteks reoveepuhastite

(ka reoveepuhastid vajavad töötamiseks teatavat püsikoormust millele need on

arvestatud), kaugküttevõrkude ümberdimensioneerimist;

 ümberkorraldamisest teavitamine, elanikega suhtlemine, et vältida investeeringute

tegemist mitteperspektiivsetesse hoonetesse;

 ümberkolimisel arvestada asenduselukohal elanike sotsiaalset sobivust ja

tasakaalustatust,

 ehitusõiguse määramisel arvestada tulevikumuudatustega ja selle ajalise horisondiga.

2. KOVi sekkumine on põhjendatud ja vajalik, sest tühjeneva korterelamu probleem ei lahene

iseenesest. Riigile loovutamisel jäid korteriomandid peamiselt seisma, neile leiti alguses uusi

omanikke vähe ja vaevaliselt. Selliste riigi omandis olevate korteriomandite puhul tasub riik

küll nende ülalpidamiskulud, umbes 200 000‒300 000 eurot aastas, kuid korterelamud

tervikuna lagunevad edasi ja on nii ohuks kui kvaliteeti vähendavaks teguriks kohalikus

elukeskkonnas. KOV saab aga loovutatud varadega sõltuvalt kohaliku elamumajanduse

ümberkorralduse konkreetsetest eesmärkidest leida erinevaid sisulisi lahendusi ja võimalusi:

inimesi ümber kolida, korteriomandeid võõrandada, korterelamu lammutada või võimaluste

olemasolu korral ka renoveerida ja võtta oma ülesannete täitmiseks kasutusse. Oluliseks

asjaoluks on see, et omandireformi järgselt on igal korteriomandil eraldi omanik, millest

tulenevalt on korterelamud mitme erineva isiku omandis. Isegi suure huvi korral oleks

eraisikutel keeruline täielikult omandada juba tühjaks jäänud korterelamut (teadmata asukohaga

omanikud, võlad, keelumärked jt). Samuti on vähetõenäoline stsenaarium, et tühjenev ja halvas

seisukorras korterelamu uuesti asustatakse ja renoveeritakse. KOVi potentsiaalsete uute elanike

jaoks pole selline eluase atraktiivne.

Seega on probleemi süsteemseks lahenduseks alakasutatud ja väheväärtusliku kinnisvara hulga

vähendamine, et viia eluasemeturg tasakaalu. Vabanenud ja omandatud maade arvelt saab KOV

kasvatada enda käsutuses oleva maaressurssi, mis on Eestis ajaloolistel põhjustel väga väike

ning seejärel kasutada neid alasid elukeskkonna ja ettevõtluse arendamisel.

3. Protsess on aeganõudev ja vajab täiendavat rahastamist – ühe korterelamu küsimuste

terviklik lahendamine võtab pilootprojekti kogemuse baasil aega umbes 2‒3 aastat kuni

5

lammutamiseni ja korteriomandite kinnistusraamatust kustutamiseni, sõltuvalt selle maja

suurusest ja olukorrast. KOVi poolt on vaja panustada arvestavat tööjõuressurssi, eriti kui on

vaja korraga lahendada mitu korterelamut. Korterite omandamise ja viimaste elanike

ümberkolimisega kaasnevad suured kulud, milleks KOVid vajavad ilmselgelt lisavahendeid.

Seetõttu nähakse lisaks seaduses põhimõttelise muudatuse tegemisele riigi poolt KOVidele ette

ka rahalised toetusmeetmed. Lõppenud pilootprojekti järeldustest tulenevalt on koostatud

vastavad õiguslikud analüüsid ja praktilised juhendid ettetulevate õiguslike probleemide ning

kitsaskohtade lahendamiseks. Nimetatud juhendid on Rahandusministeeriumi veebilehel7 ning

neid saavad KOVid juba praegu kasutada.

2.2. Senine õiguslik regulatsioon ja rakendamise praktika

Kehtiva õiguse kohaselt annab AÕS § 126 kinnisasja omanikule õiguse loobuda temale

kuuluvast kinnisasjast, mille omand läheb loobumisel üle riigile. Omand läheb üle alates

vastava kande tegemisest kinnistusraamatusse ning riigi kui puudutatud isiku nõusolek ei ole

sellise kande tegemiseks vajalik.

Kinnisomandist loobumise õigus hõlmab endas ka korteriomandist loobumist.

Säte on AÕS-is selle vastuvõtmisest alates (1993), kuigi 2003. aastal seda muudeti, mil

sätestati, et loovutatud kinnisasja (kui peremehetu vara) hõivamise õigus (mitte kohustus) on

riigil, seega kinnisasja omand ei läinud riigile üle automaatselt.

Praegusel kujul kehtestati säte 2014. aastal, millega tuldi uuesti algse põhimõtte juurde, et

loovutatud kinnisasi läheb otse riigi omandisse ning lisati kohustuste täitmise piirangu säte

(vastutus kohustuste täitmise eest on piiratud kinnisasja väärtusega).

Asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes8 selgitatakse kinnisasjast loobumise

regulatsiooni järgmiselt:

 kinnisomandist loobumine on üks kinnisomandi lõppemise erivorme;

 regulatsioon on üle võetud Saksa õigusest (Saksamaa tsiviilseadustik BGB);

 kinnisomandist loobumine on harvaesinev võimalus, mida tuleb peamiselt ette kriiside

ajal (inflatsioon, sundmüük või näiteks jääb kinnisasi looduskaitse kaitserežiimi alla,

mis teeb selle kasutamise võimatuks).

Kuigi AÕS kommenteeritud väljaandes on loobumise põhjuste näited toodud, siis seadus ei

nõua kinnisasjast loobumiseks ühegi põhjuse esitamist – kinnisasja omanik on vaba otsustama,

kas või millal ta kinnisasja omandist loobub.

Kui algselt oligi kinnisomandist loobumine harvaesinev (vähem kui 15 kinnistut aastas), kasvas

2016. aasta lõpus ja 2017. aastal korterite riigile loovutamine olulisel määral. Praeguseks on

loovutamine vähenenud, 2018–2021. aastatel on loovutatud 48‒95 kinnistut aastas, 2022. aastal

on loovutamiste arv vähenenud 20 kinnistuni aastas. Kokku on alates 2011. aastast 2023. aasta

lõpuni loovutatud riigile 580 kinnistut, millest suurema osa moodustavad korteriomandid (448

7 https://www.fin.ee/riigihaldus-ja-avalik-teenistus-kinnisvara/riigi-kinnisvara/tuhjenevate-korterelamute-projekt

KAHOS rakendamise õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend, Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 8 Autorid Priidu Pärna ja Villu Kõve, Tallinn 1996, lk 224, 225

6

korterit ehk 77% loovutatud varadest). Korteriomanditele järgnevad transpordimaa otstarbega

kinnistud (70 kinnistut ehk 12% loovutatud varadest), millest ligi pooled on üle antud asukoha

KOVidele. Korteriomanditest loobujad on nii KOVid, eraisikud, ettevõtjad kui ka

korteriühistud.

Riigi omandis on 2023.a lõpu seisuga 342 loovutatud korteriomandit, valdav enamus korteritest

asuvad Ida-Virumaal – ca 230 korterit Kohtla-Järve linnas ja ca 50 korterit Lüganuse vallas.

Neist 20 korterit aga asusid hoonetes, mis on tänaseks KOVide poolt juba lammutatud. 2023.

aastal loovutati riigile 29 korterit, seega on näha loovutatavate korterite arvu vähenemise

tendentsi, kuid muutuvas majandusolukorras ei saa seda eeldada pikemaajaliselt.

Omandist loobumine riigi kasuks pakub ajutist leevendust tühjade korterite kulude katmisel,

kuid pikemas perspektiivis ei lahenda see probleemi. Esialgu õnnestus riigil edasi võõrandada

vaid väike osa riigile loovutatud korteritest, kuid viimasel kahel aastal on õnnestunud müüa

rohkem kortereid: 2022. aastal müügisumma oli 94 572 eurot ja 2023. aasta müügisumma on

121 941 eurot.

Reeglina on aga tegemist korteritega, mis on väga halvas seisus ja mille järele pole suurt

nõudlust. Sageli asuvad need korterid tühjenevates korterelamutes, kus on vaja aidata viimaseid

elanikke uue elamispinna leidmisel perspektiivsemates korterelamutes ja tühjaks jäänud hoone

lammutada. Perspektiivsetes majades asuvad korterid on võimalik kasutada asenduspindadena

tühjenevatest korterelamutest elanike ümberkolimisel. Mõlemad tegevused on KOV pädevuses

ja need piloteeriti eelkirjeldatud projektis. Korterite loovutamine otse KOVidele kiirendaks

korterelamute tühjenemise probleemi lahendamist, võimaldaks operatiivsemalt teada saada

probleemsetest majadest ning suurendaks võimalusi korraldada elamumajandust.

Tühjenevate korterelamute puhul on tegemist probleemiga, mida ei ole osatud vastava

regulatsiooni kehtestamisel asjaõigusseaduses ette näha. Seetõttu võimaldab praegune õiguslik

regulatsioon ükskõik millise kinnisasja omanikul loobuda oma kinnisasjast riigi kasuks. Lisaks

eraisikutest kinnisasja omanikele on loobumise võimalus ka KOVidel, võimaldades neil

vabaneda pärimise teel või muul viisil nende omandisse sattunud väheväärtuslikest

kinnisasjadest. Enamik omavalitsusi ei ole seda võimalust kasutanud, kuid Kohtla-Järve linna

poolt 2016. aastal riigile varade loovutamine algatas arutelud loovutamise sätte olemuse ja selle

muutmise vajaduse kohta. See oli pretsedenditu, kuna riigile loovutati 30 korteriomandit

eesmärgiga vabaneda tülikast kohustusest tegeleda tühjenevate korterelamutega ja kohaliku

elanikkonna eluaseme probleemidega. Lisaks loovutamisele on see juhtum tõstatanud küsimuse

KOVi rollist elamumajanduse korraldamisel ja oma territooriumi ruumilisel planeerimisel.

Käesolev eelnõu ei lahenda elamumajanduse ja elukeskkonna kahanemisega kohandamise

problemaatikat, see on teiste seaduste nagu kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (edaspidi

KOKS), planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) jt reguleerimisala. Käesolev eelnõu üksnes

täpsustab varade loovutamise õiguslikke aluseid muutunud olukorras ning on samas üheks

meetmeks tühjenevate korterelamute probleemi lahendamisel, luues eelduse, et loovutatud

varad suunatakse edaspidi riigi asemel otse KOV omandisse. KOVini jõuab sel juhul info

probleemi ulatuse kohta võimalikult kiiresti ning on võimalik asuda seda lahendama.

7

Nn tühjenevate korterelamute probleemi juurpõhjuseks on viimaste aastakümnete jooksul aset

leidnud rahvastiku vananemine, inimeste koondumine suurematesse linnadesse ning ulatuslik

väljaränne maapiirkondadest. See on tekitanud teatud Eesti piirkondades mitmeid

sotsiaalmajanduslikke probleeme, sh on selle tendentsi tagajärjel tühjenenud elanikest hulk

korterid ja ülejäänud majas elavatele korteriomanikele on aina kasvavate kommunaalmaksete

tasumine ülejõukäiv, tekkivad võlad, varade väärtus langeb. Selliste korterite loovutamine

riigile on omanike poolt sageli viimane samm, kuid riigile ja avalikkusele on see oluline

indikatsioon sügavamast probleemist, mis vajab lahendamist riigi ja KOVide koostöös.

Tegemist on riiklikku sekkumist vajava regionaalse probleemiga, mille lahendamiseks

töötatakse välja vastavad meetmed. Meetmete elluviimisega hakkab tegelema KOV, kelle

ülesandeks on KOKS järgi elamumajanduse ja ruumilise planeerimise korraldamine oma

territooriumil. Lahendus algabki ruumilisest planeerimisest, mis peab enamikes omavalitsustes

võtma suuna kasvamiselt kahanemisele ja kohandama elukeskkonna muutustele vastavaks, sh

vähendama eluasemete arvu (eelkõige korterelamutes) tagamaks kvaliteetne elukeskkond

KOVi elanikele ja ennetamaks sotsiaalsete ja julgeoleku probleemide teket.

Kuigi enamik loovutatud varadest on korteriomandid, ei ole selle probleemi lahendamiseks

eelduse loomine eelnõu ainus eesmärk. 2023.a lõpu seisuga riigile loovutatud varadest vaid

23% (132 kinnistut) ei ole korteriomandid ning neist on valdavalt tegemist hoonestamata

maadega. Nendest kinnistutest 53% (70 kinnistut) on transpordimaa sihtotstarbega, 20% (27

kinnistut) sotsiaalmaa sihtotstarbega ja 13% (17 kinnistut) elamumaa sihtotstarbega, mis on

KOKS §-st 6 lähtudes otseselt seotud KOVi ülesannetega täitmisega. Vaid 14% nendest

loovutatud kinnistutest, mis ei ole korteriomandid ja 3% kõikidest loovutatud kinnistutest ei ole

seotud KOKSist lähtudes KOV ülesannete täitmisega (10 tootmismaad, 7 maatulundusmaad ja

1 sihtotstarbeta maa). Seega on enamik (97%) kõikidest loovutatud varadest seotud KOV

ülesannete täitmisega ja ka nende loovutamine oleks otstarbekas suunata edaspidi KOVi, et

KOV saaks operatiivselt probleemiga tegeleda.

Kui vara tuleks loovutada riigi asemel KOVile, võimaldaks see KOVil kasutada seda kohaliku

elukeskkonna kujundamise ja elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil. KOVile vara

loovutamine võimaldab märgata tõusetuvaid probleeme enne nende eskaleerumist ning

ajendada tegelema tühjenevate korterelamute probleemistikuga juba enne, kui võlgnevused

korteriga seotud kulude osas on muutunud nii suureks, et hakkavad mõjutama kogukonna

toimimist tervikuna ja enne, kui varade kasutamine muutub ohtlikuks või hakkab mõjutama

elukeskkonna kvaliteeti.

Kuna üldise olukorra lahendamine tühjenevate korterelamutega toob kaasa täiendavad kulud,

siis on riik töötanud välja erinevad meetmed, mis aitaksid probleemiga tegeleda kohalikul

tasandil ning on ette näinud ka vastavad rahalised vahendid.

Rahandusministeerium on seisukohal, et selliselt on võimalik leida kompleksne lahendus

loovutatud varade teemaga tegelemiseks.

Tabelis 1 on ülevaade riigile loovutatud varadest.

8

Tabel 1. 2011‒2023 riigile loovutatud kinnistute arv

Sihtotstarve 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

2023 Kokku

Korteriomand 1 1 5 5 16 111 85 66 60 40 29 29 448

Elamumaa 5 3 2 1 3 1 3 17

Transpordimaa 5 8 7 7 13 7 1 1 11 4 6 70

Maatulundusmaa 3 1 1 1 1 7

Tootmismaa 2 1 1 3 1 2 10

Sotsiaalmaa/üldkasutatav 1 1 5 6 1 2 16

Ühiskondlike ehitiste maa 5 5 1 11

Sihtotstarbeta maa 1 1

Loobutud kokku 5 12 12 13 13 40 124 96 71 74 48 32 41 580

Tabelis 1 olevad andmed näitavad, et valdavalt (97%) on loovutatud kinnistute sihtotstarbed

seotud KOVi ülesannete täitmisega vastavalt KOKS § 6 lõigetele 1 ja 2. Sealjuures 580-st

loovutatud kinnistust vaid 18 kinnistut (ehk 3%) ei ole seotud KOKS § 6 nimetatud

ülesannetega (maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta maa).

Praegune õiguslik regulatsioon võimaldab aga lisaks füüsilisest isikutest korteriomanikele ka

KOVidel loovutada riigile nende omandis olevast väheväärtuslikku vara, näiteks pärimise teel

või muul viisil omandatud korteriomandeid. See võimaldab muu hulgas vabaneda võrdlemisi

tülikast kohustusest tegeleda tühjenevate korterelamutega ja kohaliku elanikkonna

probleemidega. Enamik varade loovutajaid on olnud füüsilised isikud, kuid loovutajate seas on

olnud ka korteriühistuid, ettevõtjaid ja KOVe, täpset statistikat selles osas tehtud ei ole.

Elamumajandusega seotud kinnistud on valdavalt Rahandusministeeriumi valitsemisel, osad on

võõrandatud RKASile (loovutamiste aktiveerumise esimesel aastal käsitleti neid kui

mittevajalikku vara, mis kuulub üleandmisele RKASile, kuid see peatati kiiresti), osa

loovutatud kinnistutest on võõrandatud enampakkumisel. 7 korterit on antud (valitseja muutus)

Haridus- ja Teadusministeeriumile õpetajate majutuseks Ida-Virumaal.

Transpordimaadest on teid antud nii KOVidele kui jäetud riigile sõltuvalt tee omanikust.

Osa hoonestamata kinnistuid on antud üle Maa-ametile, kes tegeleb riigi maareservi

haldamisega ja riigile mittevajalike maade võõrandamisega.

Tabelis 2 on ülevaade edasistest toimingutest loovutatud varadega.

Tabel 2. 2011‒2023 riigile loovutatud kinnistutega seotud menetlused

Sihtotstarve Võõrandatud

KOVidele

Võõrandatud

enampakkumisel

Üle antud

RKASile

Valitseja

muutmine

RAM

valitsemisel

seisuga

31.12.2023

Korteriomand 51 106 19 7 335

Elamumaa 5 1 8 4

Transpordimaa 27 1 24 8

9

Maatulundusmaa 9 2

Tootmismaa 3 1 2

Sotsiaalmaa/üldkasutatav 3 10 1

Ühiskondlike ehitiste maa 10 2

Sihtotstarbeta maa 1

KOKKU 353

Senine praktika on näidanud, et KOVide valmisolek loovutatud varasid riigilt vastu võtta on

erinev. Sageli peetakse varade KOVidele üleandmiseks ajamahukaid läbirääkimisi kahe

osapoole vahel, mitmed KOVid ei ole altid vastu võtma ka neid varasid, mis on seotud nende

ülesannete täitmisega.

Ühe alternatiivina oli kaalumisel, kas ei peaks sõltuvalt sihtotstarbest reguleerima, milline vara

tuleks loovutada riigile, milline KOVile, kuid praktika on näidanud, et varade automaatne

selekteerimine ainuüksi sihtotstarbe järgi ei taga, et vara suunatakse kohe õige „peremehe“

juurde. See tähendab, et ei ole võimalik õigusaktis üheselt mõistetavalt eristada, millised varad

tuleks loovutada KOVile, millised riigile. Kuna valdav enamik loovutatud varadest on seotud

KOKSis sätestatud KOVi ülesannete täitmisega, on otstarbekas adresseerida seaduse tasemel

loovutatud varade vastuvõtjaks KOV.

Neil kinnisomandist loobumise juhtumitel, kui tegemist ei ole elukeskkonnaga või

ettevõtluskeskkonna arendamisega seotud kinnisomandiga ja kui ei ilmne ka muud otsest seost

kohaliku elu küsimusega (näiteks teatud juhtudel maatulundusmaa, tootmismaa, sihtotsatarbeta

maa vms), tuleb KOVil leida võimalus panna kinnisasi tulu teenima parimal võimalikul viisil,

näiteks kas võõrandada või anda kasutusse.

Samuti on senine praktika näidanud, et sõltumata sellest, kes loovutatud vara haldamise eest

vastutab, tuleb ette näha eelarvelised vahendid vara haldamiseks. Vara haldamisega seotud

kulud ei sõltu oluliselt sellest, kas haldajaks on riik või KOV, vaid vara liigist ja tegelikust

vajadusest.

2.3 Lahendused eesmärgi saavutamiseks

KOKS § 6 lõike 1 kohaselt kuulub KOVi ülesannete hulka muu hulgas ka kohaliku valla või

linna ruumilise planeerimise ja elamumajanduse korraldamine ning eelnõu üheks eesmärgiks

on regulatsiooni muutmisega tõsta KOVi teadlikkust ja motivatsiooni, aga ka määratleda selgelt

tema kohustus tegeleda tema territooriumil paiknevate väheväärtuslike kinnisasjade ja

tühjenevate korterelamutega ning kohaliku elanikkonna eluaseme probleemidega.

Seetõttu muudetakse AÕS § 126 regulatsiooni nii, et loovutatud kinnisasja omand läheks üle

riigi asemel KOVile.

See muudatus võimaldaks KOVil saada juba üksikute korteriomandite või muu vara

loovutamise kaudu selgeid märke võimalike probleemide tekkimisest konkreetsetes

korterelamutes või piirkonnas ning võimaldaks KOVidel enne probleemide eskaleerumist

nendega operatiivsemalt tegelema hakata. Muu hulgas peaks see KOVe ajendama tegutsema

tühjenevate korterelamute probleemistikuga juba siis, kui võlgnevused on muutunud nii

suureks, et hakkavad mõjutama kogukonna toimimist tervikuna ja enne, kui varade kasutamine

10

muutub ohtlikuks või hakkab mõjutama elukeskkonna kvaliteeti. Selliste tühjenevate

korterelamute puhul, mille rekonstrueerimine ei ole otstarbekohane ja mille peaks ohutuse ja

elukeskkonna kvaliteedi tõstmise eesmärgil lammutama, tuleks KAHOS § 4 lg 1 p 10 alusel

KOVi poolt kogu korterelamus asuvad korteriomandid omandada, et KOV saaks

korteriomandite ainukese omanikuna tegeleda maja lammutamisega ning korteriomandite

kinnistusraamatust kustutamisega. See aga tähendas, et sellistes majades elanike poolt varem

riigile omandatud korteriomandid tuli riigil võõrandada omakorda KOVile.

Samuti on eelnõus välja pakutud muudatuste oluliseks eesmärgiks välistada võimalus, et KOV

ise loobub temale kuuluvast kinnisasjast riigi kasuks ja panna neile seeläbi täielik vastutus oma

territooriumil asuvate kinnisasjade, sh ka korteriomandite majandamise eest.

Käesoleva eelnõu ettevalmistamisel analüüsiti 2018. aastal eelnõu kooskõlastamisel esitatud

tagasisidet ja võimalusi jätta loovutatud varade vastuvõtjaks kas täielikult või osaliselt riik.

Analüüsi tulemusel leiti, et kõige terviklikum lahendus on siiski määrata loovutatud varadega

tegelemine KOVi ülesandeks, kuid selle ülesande täitmiseks tuleb ette näha ka vajalikud

meetmed ja kulude rahastamise mehhanism, mis aitavad probleemiga tegeleda kohalikul

tasandil.

Pooltargumendid selle lahenduse kasuks (eelised ja võimalused):

1) Tegemist ei ole riikliku ülesandega. Enamik loovutatud varast on kohaliku elu

korraldamisega seotud ja riigil ei ole ilma KOVita nende varadega midagi peale hakata

peale kulude katmise. KOVi jaoks tekib võimalus saada senisest operatiivsemalt infot

lahendamist vajavate probleemide kohta.

2) Lahendus, kus varad tulevad esmalt riigile ja seejärel antakse KOVile, on koormav ja

kõrgete tehingukuludega.

3) Kehtiv KAHOS sätestab väiksematele korterelamutele väga kõrge tühjade korterite

kriteeriumi. Näiteks 16 korteriga elamu puhul peab olema tühi vähemalt 13 korterit ning 12

korteriga elamu puhul peab olema tühi vähemalt 10 korterit. Seega võib tulla ette olukordi,

kus KAHOS sätestatud kriteeriumid pole täidetud ja KOV ei saa menetlust alustada, aga

seda on selgelt vaja teha. AÕS § 126 alusel loovutamine KOVile võib aidata teatud

olukordades kriteeriumit täita.

4) Analoogia pärimisega. Loovutamine on oma olemuselt sarnane pärimise juhtudega, kus

pärijad puuduvad või puudub pärijate tahe pärandit vastu võtta ja kus vastav kohustus on

suunatud KOVile (pärimisseaduse §-dega 11 ja 18, mille kohaselt on pärijate puudumisel

seadusjärgseks pärijaks pärandi avanemise koha KOV).

5) KOVidele laienevad võimalused oma territooriumil maade kasutuse korraldamiseks, see on

kooskõlas nende ülesandega planeerida oma territooriumi arengut. Varade suunamine otse

KOVi suurendab omavalitsuse võimalusi hakata suunama oma territooriumi ruumi

planeerimist.

6) Välistatud on võimalus, et madalama vastutustundega KOV loobub kinnisasjast, millega

tegelemine on mingil põhjusel ebamugav. KOVi kohustus tegeleda kohaliku elu

korraldamisega hõlmab ka kohustust tegeleda ebameeldivate teemadega.

11

Vastuargumendid (riskid ja ohud):

1) KOVidel ei pruugi olla kompetentsi ja ressurssi tegevuseks. Riski maandamiseks luuakse

vastavad kompetentsi toetamise ja kulude rahastamise mehhanism.

2) Eesti Linnade ja Valdade Liidu (edaspidi ELVL) ja Riigikohtu hinnangul on vastuolu Eesti

Vabariigi põhiseaduse § 154, § 157 lõikest 2 ja Euroopa kohaliku omavalitsuse harta

artiklist 9 tuleneva kohaliku omavalitsuse finantsgarantiiga. Analüüsimisel, kas tegemist on

oma olemuselt riikliku või KOVi ülesandega, jõuti järeldusele, et tegemist ei ole riikliku

ülesandega. Samas, isegi kui tegemist oleks riigi ülesandega, siis vajalike toetusmeetmete

loomise ja rakendamisega ning eelarveliste vahendite planeerimisega langeks see

vastuargument ära.

3) Tekib risk, et KOV võib teha omanikule ettepaneku, et omanik loobuks AÕS § 126 alusel

omandist ka juhul, kui oleks vaja läbi viia KAHOS menetlus. Selliseks loobumiseks ei ole

KOVi nõusolek vajalik ning nad ei pea tehingus ise osalema. Juhul kui KOV omandaks

tühjenevas majas korterid ilma KAHOS menetlust läbi viimata, ei teki pooltevahelist

kokkulepet ning omanikele ei ole tagatud KAHOSes ettenähtud tasud ja hüvitised. Risk on

maandatud läbi selle, et KOVide jaoks on välja töötatud vastavad juhendid KAHOSe

kohase menetluse läbiviimiseks9 ning rakendatavad vastavad toetusmeetmed.

4) Risk, et loovutatud varade suunamisega otse KOVi ja vastavate rahastamismeetmete

loomisega kaob riigil ülevaade, kui palju varasid on loovutatud ja millised on peamised

probleemid, mis vajavad riigiüleselt lahendamist ja poliitikate muutmist. Riski

maandamiseks on vaja leida võimalused vastava info keskseks kogumiseks.

Eelnõu osas on väljatöötamiskavatsus (edaspidi VTK) koostatud Justiitsministeeriumi poolt

2018. aastal10 ning sama aasta novembris saatis Justiitsministeerium kooskõlastamisele

käesoleva eelnõuga samasisulise asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku

muutmise seaduse eelnõu. Eelnõu menetlus peatati, sest sellele oli vastuseisu ja kriitikat

eelkõige ELVLi poolt, kuna antud sätte muutmine ei lahendanuks nn tühjade korterite

probleemi ega selle tekkepõhjust ning eelnõu koostamise käigus ei olnud hinnatud

asjaõigusseaduse muutmisega kaasnevaid KOVide tegelikke kulusid ega KOVide

finantsgarantiid.

Peatatud eelnõu menetluse tulemusena anti AÕS muudatuse menetlemise ülesanne 2019. aastal

Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi 2019–2023 (VVTP) punktiga 5.15 riigihalduse

ministrile tähtajaga september 2019. Sama programmiga sai riigihalduse minister ülesandeks

läbi viia tühjenevate korterelamute pilootprojekt. Olles tutvunud ülesande saamise järel eelnõu

tagasisidega ja suhelnud osapooltega, leidis Rahandusministeerium, et eelnõu esitamise tähtaeg

ei ole realistlik, kuna probleemi lahendamiseks on vaja seda põhjalikumalt analüüsida, sh

kasutada tühjenevate korterelamute pilootprojektist saadavaid kogemusi.

9 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022 10 EIS toimik nr 18-0435

12

Käesoleva eelnõu esitamisel on arvestatud 2018. a eelnõu kooskõlastamisel esitatud kriitikat,

kaalutud alternatiivseid lahendusi, koostatud mitmeid analüüse11 ja uuringuid, testitud

toimivaid lahendusi läbi pilootprojekti ning kavandatud KOVile riigi poolt rahalised

toetusmeetmed.

3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs

Seaduseelnõu sisuks on kolm paragrahvi: esimene reguleerib AÕS § 126 teksti muutmist, teine

erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmist ning kolmas on seaduse jõustumissäte.

§ 1 AÕS § 126 muutmine

Muudatuste kohta saab üldistatult öelda, et peaaegu kõik, mis seni on kehtinud riigi kui uue

omaniku õigusliku positsiooni (õigused, kohustused) kohta, hakkab tulevikus kehtima KOVi

kohta. Muudatuse koostamise eesmärgiks ei ole olnud kinnisomandist loobumise

kontseptsiooni põhimõtteline muutmine.

AÕS § 126 muutmine käesoleva seaduse alusel ei seisne aga ainult selles, et kinnisasja

loovutamisel läheks kinnisomand riigi asemel KOVile, vaid muudatusega sätestatakse üheselt

mõistetavalt ka asjaolu, et sellega ei kaasne riigile ja ka kõigile teistele juriidilistele isikutele

õigust omakorda ühepoolselt KOVi kasuks kinnisomandist loobuda. Riik saab küll KOVile

kinnisomandi tehinguliselt üle anda riigivaraseaduses sätestatud alusel, kuid see eeldab ka

KOVi nõusolekut ja tahet. Seega ei saa riik olukorras, kus temale kuulub väheväärtuslik või

majanduslikult ebarentaabel kinnisasi, sellest ühepoolse notariaalse tahteavaldusega loobuda ja

jätta see KOVi majandada.

Lõike 1 osas jääb kehtima põhimõte, et kinnisasja omanik võib kinnisomandist loobuda, kuid

sättele lisatakse teise lausega erisus, et juriidiline isik kinnisomandist loobuda ei saa. Eelmises

eelnõu versioonis oli välistus, et riik kinnisomandist loobuda ei saa, mis oli põhjendatud sellega,

et olukorras, kui riigil ei ole mingit kinnisomandit vaja, siis on tal võimalus see kas võõrandada

või anda sissemakseks eraõiguslikule juriidilisele isikule riigivaraseaduses sätestatud alustel,

kuid mitte ühepoolselt loobuda. Välistuse laiendus, et kinnisomandist ei või loobuda juriidiline

isik, on lisatud Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi ettepanekul ning kuna TsÜS § 25

lõike 2 kohaselt kuulub ka riik juriidilise isiku mõiste alla, siis riiki selles sõnastuses eraldi välja

tuua ei ole vaja.

11 Õigusanalüüs ja menetluse läbiviimise juhend Advokaadibüroo LEXTAL 27.06.2022

Suunised ruumilise kahanemise analüüsimiseks ja kohandamise strateegia koostamiseks 2020. aasta, Tallinna

Tehnikaülikool.

Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna

Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022.

Lüganuse valla ruumilise kahanemise analüüsi kokkuvõte 2020. aasta, Tallinna Tehnikaülikool.

Valga valla korterelamute uuring ja nende jätkusuutlikkuse analüüs 2020. aasta, Tartu Regiooni

Energiaagentuur.

13

Põhjendused sellele, miks välistatakse kinnisomandist loobumise õigus juriidiliste isikute

puhul, on järgmised:

 Kinnisasjal, millest juriidiline isik loobub, võivad paikneda väga suure mastaabiga ehitised,

mida KOVil ei oleks võimalik otstarbepäraselt kasutusele võtta. Samuti võivad sõltuvalt

kinnisasja liigist või iseloomust tuleneda kinnisasja omanikule suured kohustused (nt

keskkonnatasud ja lõivud, mis ei ole piiritletud kinnisasja väärtusega, vaid on vältavad).

Lisaks võib ebavajalike ja amortiseerunud ehitiste lammutamine olla väga kulukas.

 Võib tekkida olukord, kus põllumajandustootja ei tule toime loomade pidamisega ja

otsustab nt loomapidamisega seotud kinnisasja omandiõigusest loobuda. Selle tulemusel

läheks kinnisasja omandiõigus üle KOVile, kusjuures kinnisasjal võivad asuda ka

vallasasjad või omanikuta põllumajanduslikud loomad, mille osas on omandiõigusest

loobuja jätnud vajalikud tegevused tegemata. Seega jäävad kõik asjad, mille

omandiõigusest on loobutud, KOVi kohustuseks. Sellisel juhul peab KOV omakorda

hakkama vallasasju õige kuuluvuse järgi edasi jagama, kuid seniks tuleb KOVil tagada nii

vallasasjadele kui ka põllumajanduslikele loomadele sobivad hoiu- ja säilitamistingimused.

 Samuti on esinenud uutes elamuarenduspiirkondades arendusettevõtja poolt rajatud teede

ja tänavate, kus eelnevalt on seatud kõigi korteriomanike kasuks servituut, loobumisi,

millega kaasnevad keerukad õiguslikud küsimused.

Juriidiliste isikute kinnisomandist loobumise põhiseaduspärasuse analüüs

Kui juriidilistel isikutel keelata kinnisasja omandiõigusest loobumine, võib olla tegemist

käsutusõiguse piiramisega, mis võib tähendada Eesti Vabariigi Põhiseaduse (edaspidi PS) § 32

lõike 2 järgi omandipõhiõiguse riivet. Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi vastuollu minna

ka üldiste võrdsuspõhimõtetega12 PS § 12 lõike 1 kohaselt.

AÕS § 68 lg 1 sätestab13, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus

asja vallata, kasutada ja käsutada. AÕS kommenteeritud väljaande autorid on leidnud, et

privaatautonoomia ehk enesemääramisõigus tähendab üksikisiku vabadust ise oma elu

korraldada, eelkõige ise vabalt luua, muuta ja lõpetada õigussuhteid tehingute abil14.

Samas AÕS § 68 lg 2 sätestab, et omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või

teiste isikute õigustega. Sisuliselt kordab sätte lõige 2 PS §i 32. Teiste isikute õigusteks, mis

omandit võivad kitsendada, on näiteks kasutus- ja realiseerimisõigused (reaalkoormatis,

kasutusvaldus; vallaspant, hüpoteek), samuti naabrusõigused15.

PS § 32 lg 2 lause 2 seab omandiõiguse piiramisele lihtsa seadusereservatsiooni – omandiõigust

võib üldjuhul piirata mis tahes eesmärgil, mis ei ole PSga vastuolus16. Sisuliselt saavad

kitsendused olla üksnes sellised, mis ei sea kahtluse alla omandi kui instituudi säilimist.

12 Ots, M., Kelli, A., Roosma, P. Põhiseaduse § 32 kommentaar, komm 24. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi

põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020 13 AÕS § 68 lg 1 „Omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja

käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede

kõrvaldamist.“ 14 Kull, I. AÕS § 68/3.6.1. Asjaõigusseadus I. Komm vlj. Tallinn: Juura 2014 15 Kull, I. AÕS § 68/3.6.1. Asjaõigusseadus I. Komm vlj. Tallinn: Juura 2014 16 RKPJKo 17.04.2012, 3-4-1-25-11, p 37

14

Omandipõhiõiguse kitsendused ei tohi olla ebaproportsionaalsed ega piirata omanikke

ebamõistlikult. Omandikitsendused, mis on sätestatud seaduses, peavad olema PSga kooskõlas

ning nende põhiseaduspärasuse tuvastamisel tuleb lugeda seaduspäraseks seadusandja iga

eesmärk, mis pole PSga vastuolus17.

Järgnevalt hindame, kas seadusemuudatus on eelnimetatud põhiõiguste osas (omandipõhiõigus

‒ PS § 32 lg 2 ja võrdsuspõhiõigus ‒ PS § 12 lg 1 lause 1) põhiseaduspärane.

Omandipõhiõigus (PS § 32 lg 2)

PSi kommenteeritud väljaandes on märgitud, et kooskõlas juriidiliste isikute eesmärkidega ning

omandiõiguse kaitse mõttega laieneb PS §s 32 sätestatu ka juriidilistele isikutele18.

Omandipõhiõigusega on kaitstud vara omanikule kuuluvana (omandiõigus) nii ise kui ka selle

vaba valdamine, kasutamine ja käsutamine. Asja käsutamine on asja juriidilise staatuse

määramine, kusjuures käsutusõiguse piirang kujutab endast omandipõhiõiguse riivet19.

Omandipõhiõiguse riive legitiimne eesmärk

Omandipõhiõigusesse sekkumine võiks olla materiaalselt õiguspärane siis, kui see on kooskõlas

PS §-s 11 sätestatud nõuetega ja proportsionaalne ka kitsamas tähenduses20. PS §-st 11

tulenevalt peab põhiõiguse riivel olema põhiseadusega kooskõlas olev (legitiimne) eesmärk

ning riive peab olema eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne (sobiv, vajalik ja mõõdukas)

abinõu. Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele.

Abinõu on vajalik aga üksnes juhul, kui eesmärki pole võimalik saavutada mõnda teist,

põhiõigusi vähem piiravat meedet kasutades. Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb

kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi

tähtsust21.

Eelnõuga kavandatakse AÕS § 126 lõike 1 muudatust, mille kohaselt juriidiline isik

kinnisomandist loobuda ei saa. Muudatuse eesmärk on tagada, et juriidilised isikud, kes ei tule

toime oma kinnisasjade haldamisega või ei soovi vastutada kinnisasjadel lasuvate või

kinnisasjadega seonduvate kohustuste eest (näiteks keskkonnanõuded), ei saaks kohustustest

vabanemiseks loobuda kinnisomandist vaid enese tahteavalduse alusel. Sellisel juhul läheks

kinnisasja, mille osas on juriidiline isik omandiõigusest loobunud, omand üle KOVile ning

kinnisasjast lähtuvad või kinnisomandiga kaasnevad kohustused jääksid samuti KOVi

kohustuseks. KOVil ei ole võimalik otsustada sellise kinnisasja omandiõiguse vastuvõtmise üle,

mis võib aga KOVile tähendada ebaproportsionaalsete ning KOVi enese tahtest sõltumatute

kohustuste teket.

17 RKPJKo 30.04.2004, 3-4-1-3-04, p 27 18 RKÜKo 17.06.2004, 3-2-1-143-03, p 18, Ots, M., Kelli, A., Roosma, P. Põhiseaduse § 32 kommentaar, komm

4. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus

Iuridicum 2020 19 Ots, M., Kelli, A., Roosma, P. Põhiseaduse § 32 kommentaar, komm 15. – Ü. Madise jt (toim). Eesti Vabariigi

põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020 20 vt RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 14 21 RKPJKo 06.03.2002, 3-4-1-1-02, p 15

15

Näiteks võivad juriidilise isiku omandis oleval kinnisasjal asuda väga suure mastaabiga

ehitised, mida KOVil ei oleks võimalik otstarbepäraselt kasutusele võtta. Lisaks võib

ebavajalike ja amortiseerunud ehitiste lammutamine olla väga kulukas. Sõltuvalt kinnisasja

liigist või iseloomust võivad kinnisasjaga olla seotud keskkonnaõiguslikud kohustused või

lõivud, mis on olemuselt vältavad ega ole piiritletud kinnisasja väärtusega. Täiendavalt võib

tekkida näiteks olukordi, kus põllumajandustootja ei tule toime loomade pidamisega ja otsustab

näiteks loomapidamisega seotud kinnisasja omandiõigusest loobuda. Selle tulemusel läheks

kinnisasja omandiõigus üle KOVile, kusjuures kinnisasjal võivad asuda ka vallasasjad või

omanikuta põllumajanduslikud loomad, mille osas omandiõigusest loobuja on jätnud vajalikud

tegevused tegemata. Seega jääksid kõik asjad, mille omandiõigusest loobuti, KOVi kohustuseks

ja KOV peaks tagama nii vallasasjadele kui ka põllumajanduslikele loomadele sobivad hoiu- ja

säilitamistingimused. Praktikas on keerulisi õiguslikke olukordi põhjustanud ka see, kui uutes

elamuarenduspiirkondades on arendusettevõtja poolt rajatud teedele ja tänavatele eelnevalt

seatud kõigi korteriomanike kasuks servituut, kuid arendusettevõtja on otsustanud selliste teede

ning tänavate omandiõigusest loobuda.

Seega, kavandatud muudatusest tuleneva omandipõhiõiguse riive legitiimseks eesmärgiks on

tagada, et juriidilised isikud, kes ei suuda hallata talle kuuluvaid kinnisasju või soovivad

vabaneda kinnisasjadega kaasnevatest kohustustest, ei loobuks raskuste tekkimisel ühepoolse

avalduse alusel kinnisasja omandist. Sellise loobumisõiguse võimaldamine tähendab, et KOV

võib koos kinnisasja omandiõiguse saamisega omandada ebamõistlikud kohustused, mille

haldamine ei pruugi kuuluda KOVi seadusjärgsete ülesannete hulka. Selliste kohustuste

omandamise tagajärjel võib tekkida ebaproportsionaalne surve KOVi rahalistele vahenditele.

See omakorda aga tähendab, et KOVi üksustel oleks kinnisasja omandiõiguse saamise tagajärjel

vähem rahalisi vahendeid selleks, et täita oma seadusjärgseid ülesandeid, mis aitavad

korraldada ja juhtida kohalikku elu22. Eelnevast lähtuvalt on kavandataval omandipõhiõiguse

riivel legitiimne eesmärk.

Riive proportsionaalsus

PS §s 32 sätestatud põhiõiguse riive põhiseaduspärasuse hindamisel tuleb arvestada PS §-st 11

tuleneva proportsionaalsuse põhimõttega. Seadusandja peab kaaluma riive eesmärgiks olevaid

üldisi huvisid ja üksikisiku põhiõiguse riivet, et leida nende vahel mõistlik tasakaal23.

Kavandatav omandipõhiõiguse riive on eesmärgi saavutamiseks proportsionaalne abinõu, olles

sobiv, vajalik ja mõõdukas. Eelnevalt on selgitatud, et omandipõhiõiguse riive legitiimseks

eesmärgiks on see, et juriidilised isikud ei saaks kasutada kinnisomandist loobumise õigust

selleks, et vabaneda kinnisasjast tulenevatest kohustustest, mille tagajärjel võivad vastavad

kohustused muutuda kinnisomandi KOVile üleminekul KOVi kohustusteks vastuolus KOVi

enese tahte ja seadusjärgsete ülesannetega.

 Sobivus

Põhiõigust riivav abinõu on sobiv siis, kui see aitab kaasa eesmärgi saavutamisele. Kavandatav

juriidilise isiku kinnisomandist loobumise õiguse piirang on sobiv abinõu, sest oma tavapärases

tegevuses üldjuhul juriidilised isikud kinnisomandist ei loobugi ning praktikas on see ette

tulnud väga üksikutel juhtudel ning see on seotud olnud kas raskustesse sattumise korral

kinnisasjaga seotud kohustuste võimaliku äradelegeerimise või tahtmatuse korral keerukaid

22 Kohaliku omavalitsuse korralduse seadus § 6 23 RKÜKo 31.03.2011, 3-3-1-69-09, p 59

16

probleeme lahendada. Kinnisomandist loobumise asemel on raskustesse sattunud juriidilisel

isikul võimalus teistest seadustest tulenevaid lahendusi leida oma kohustuste lahendamiseks,

nagu näiteks kahepoolsed kokkulepped kinnisasja võõrandamiseks, likvideerimismenetlus,

saneerimine, pankrotimenetlus vms

 Vajalikkus

Abinõu on vajalik aga üksnes juhul, kui eesmärki pole võimalik saavutada mõnda teist,

põhiõigusi vähem piiravat meedet kasutades. Nimetatud piiranguga võetakse juriidilise isiku

õigus ühepoolse avaldusega kinnisomandist loobuda, mida ei ole võimalik teha ühegi teise

meetmega. Piirang on mõeldud kaitsma isikut, kelle kasuks kinnisomandist loobutakse, antud

juhul KOVi, kinnisasjaga seotud ebamõistlike kohustuste üleandmise ees, ilma et oleks

võimalus nende üle läbi rääkida ja mis ei ole seotud KOVi seadusjärgsete ülesannetega.

Juriidilisele isikule jäävad alles kõik muud võimalused loobuda kinnisomandist kokkuleppel

või muude menetluste kaudu.

 Mõõdukus

Abinõu mõõdukuse üle otsustamiseks tuleb kaaluda ühelt poolt põhiõigusse sekkumise ulatust

ja intensiivsust, teiselt poolt aga eesmärgi tähtsust. Seega tuleb hinnata, kas legitiimne eesmärk

on piisavalt kaalukas, et õigustada kavandatavast abinõust tulenevat PS § 32 lõikes 2 tagatud

põhiõiguse riived juriidiliste isikute puhul24. Antud seadusemuudatusest tulenev riive ei ole

väga intensiivne, kuna oma tavapärases tegevuses üldjuhul juriidilised isikud kinnisomandist ei

loobugi ning ka praktiliselt on seda väga harva ette tulnud, seega hoolimata sellest piirangust

on juriidilisel isikul võimalik endiselt suures mahus omandipõhiõigust teostada: vallata,

kasutada ja käsutada. Piiratakse vaid erandlikku võimalust kinnisomandit ühepoolselt käsutada

vastuolus teise isiku tahtega.

Jätkuvalt oleks tagatud aga see, et juriidilised isikud saavad KOVile kinnisasja omandi üle anda

tehinguliselt muudes seadustes sätestatud alusel, mis eeldab ka KOVi nõusoleku ja tahte

olemasolu. Seega ei too kavandatav muudatus kaasa juriidiliste isikute puhul kinnisomandi

käsutusõiguse täielikku välistamist või ebaproportsionaalset piiramist, vaid seab

omandipõhiõiguse mõistes kitsa piirangu kinnisomandist loobumise õiguse teostamisele.

Võrdsuspõhiõigus (PS § 12 lg 1)

PS nimetab võrdsust mitme teise põhiõiguse juures, näiteks ka PS § 32 lõikes 1 (isikute omandi

võrdne kaitse)25. PS § 12 lõige 1 lause 1 sätestab, et kõik on seaduse ees võrdsed. PSi

kommenteeritud väljaande autorid on märkinud, et üldise võrdsuspõhiõiguse isikuline kaitseala

(isikute ring, keda põhiõigus kaitseb) hõlmab kõiki isikuid26, mis aga tähendab, et

võrdsuspõhiõigus võib lähtuvalt PS § 9 lõikest 2 laieneda ka juriidilistele isikutele27 28.

24 vt ka RKÜKo 15.02.2023, 3-18-477/73, p 77-78. 25 Kivioja, A., Muller, K., Oja, L. Põhiseaduse § 12 kommentaar, komm 7. – Ü. Madise jt (toim). Eesti

Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020. 26 RKPJKo 01.10.2007, 3-4-1-14-07, p 13 27 RKPJKo 11.03.2015, 3-4-1-51-14, p 60 28 Kivioja, A., Muller, K., Oja, L. Põhiseaduse § 12 kommentaar, komm 5. – Ü. Madise jt (toim). Eesti

Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne. 5., täiend. vlj. Tartu: sihtasutus Iuridicum 2020.

17

Üldise võrdsuspõhiõigus riivega on tegemist siis, kui ebavõrdselt koheldakse sarnases olukorras

olevaid isikuid ning seadusloome võrdsuse põhimõtet on rikutud, kui ebavõrdset kohtlemist ei

ole võimalik põhiseaduslikult õigustada29.

AÕS § 6 lg 1 sätestab, et kõigil omanikel on võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud

teisiti. AÕS § 68 lg 1 sätestab, et omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on

õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste

rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. AÕS § 68 lg 2 sätestab, et omaniku

õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega.

Eelnõuga soovitakse sätestada, et juriidilisel isikul kui kinnisasja omanikul ei ole õigust

kinnisomandist loobuda. Seevastu aga füüsilisest isikust omanikul kinnisomandist loobumise

õigus säilib. Seetõttu võiks leida, et juriidilisest isikust kinnisasja omanikke koheldakse teisiti

füüsilisest isikust kinnisasja omanikega, mis võib tähendada PS § 12 lõike 1 järgi

võrdsuspõhiõiguse riivet.

Leiame, et riive on põhiseaduspärane, sest hoolimata seadusega kavandatud piirangust, on

juriidilise isiku ja füüsilise isiku ebavõrdne kohtlemine õigustatud, kuna kinnisomandist

loobumise põhjused on enamasti seotud raskustesse sattumisega, millisel juhul füüsilise isiku

puhul on enamasti tegemist sotsiaalsete probleemidega, mille osas on KOVil seadusest tulenev

kohustus sotsiaalset abi ja teenuseid osutada, samas kui juriidilise isiku osas KOVil selliseid

kohustusi ei ole ning nagu eelpool mainitud, on juriidilisel isikul võimalus omand üle anda

muudes seadustes sätestatud alusel.

Kuna Riigikohus on leidnud, et võrdsuspõhiõiguse piirangu eraldiseisev kontroll pole vajalik,

sest sellega saab arvestada teise põhiõiguse või vabaduse piirangu hindamise raames30, leiame,

et omandipõhiõiguse riive õiguspärasuse kontrolliga on hõlmatud ka võrdsuspõhiõiguse

kontroll ning täiendavat kontrolli võrdsuspõhiõiguse riive suhtes ei teosta.

Lõike 2 sõnastus võrreldes kehtiva tekstiga muutmist ei vaja ja kehtima jääb põhimõte, et

tehing, millega kinnisomandist loobutakse, peab olema notariaalselt tõestatud vormis.

Oluline muudatus on sätestatud lõikes 3, kus ei muudeta küll põhimõtet ennast, kuid

muudetakse isikut, kellele loobumisel kinnisomand üle läheb. Sätestatakse, et kinnisasjast

loobumisel läheb kinnisasja omand üle mitte riigile, vaid KOVile alates tema kinnisasja

omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, kuid lisatakse täiendus, et erisus sellisest

loobumisest tuleneb lõikest 5, mis on täiendav säte, kus sätestatakse, et kaasomandist loobudes

läheb kaasomandi osa üle teistele kaasomanikele. Täpsemalt on kaasomandist loobumisest juttu

lõike 5 selgituse juures. Kinnistusraamatu pidaja kannab uueks kinnisasja omanikuks KOVi

pärast seda, kui talle on esitatud kinnistamisavaldus, millele on lisatud notariaalselt tõestatud

loobumise tehing.

Lõike 3 teise lause põhimõte jääb samaks kui kehtivas seaduses, milles sätestatakse, et KOVi

kui puudutatud isiku nõusolek ei ole sellise kande tegemiseks vajalik.

Ka lõike 4 osas jääb kehtima kehtivas seaduses olev põhimõte, et kui kinnisasi on koormatud

reaalkoormatisega, on KOVi vastutus reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise eest

piiratud kinnisasja väärtusega.

29 RKPJKo 02.02.2015, 3-4-1-33-14, p 35 30 RKÜKo 13.11.2012, 3-1-1-45-12, p 29; RKÜKo 9.12.2013, 3-4-1-2-13, p 114

18

AÕS § 126 senisel rakendamisel on korduvalt tõusetunud riigi kui uue omaniku vastutus temale

üle läinud kinnisomandil lasuvate kohustustega seoses. Eelkõige on küsimused olnud seotud

riigile loovutatud korteriomanditega. Seda küsimust käsitleti ka korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse eelnõu seletuskirjas31, milles on välja toodud järgmine lõik (lk 104):

„Seejuures tuleb silmas pidada, et omandist loobumisega ei lõpe korteriomaniku need

kohustused korteriühistu ees, mis olid tekkinud enne loovutamist, samuti ei ole see vastutus

piiratud omandi väärtusega. Omandaja, sh riigi kui n-ö sundomandaja vastutus „vanade

võlgade“ eest on piiratud korteriomandi väärtusega (§ 43 lg 2 teine lause).“ Need selgitused on

asjakohased ka praegu ja kehtivad ka juhul, kui käesoleva eelnõuga kavandatavad muudatused

seaduseks saavad ja edaspidi läheb loovutatud kinnisomand asukohajärgse KOVi omandisse.

Lisaks on seni veel teoreetiliste olukordade valguses küsitud, kas loobumise tulemusena uueks

omanikuks saanud riik (või KOV) vastutab ka võlaõigusseaduse § 1059 (vastutus ehitise eest)

alusel. Lähtuvalt senisest õigusteoreetilisest seisukohast32 on võlaõigusseaduse § 1059 kohaselt

omanikuna, kes vastutab ehitisest eraldumise või allalangemise tulemusena tekkinud kahju eest,

käsitatav isik, kes on omanik kinnisturaamatu kohaselt, kui kahju tekkis. Seega, kui omanik

kinnisomandist loobub ja omanikuks saab AÕS § 126 alusel tulevikus KOV, siis KOV ei

vastuta eelmise omaniku omanikuks oleku ajal tekkinud nn purikakahju eest. Keerukam

olukord on korteriomanditeks jaotatud kinnisasja puhul. Tulenevalt korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse § 34 lõikest 3, tuleb võlaõigusseaduse § 1059 alusel tekkinud nõue esitada

korteriühistu vastu, mistõttu vastutavad kõik korteriomanikud korteriühistu kahju eest.

Korteriomandist loobumisel ei saa tulevikus välistada olukorda, kus korteriomanikuks saanud

KOV peab siiski solidaarselt osalema võlaõigusseaduse § 1059 alusel tekkinud kahju hüvitise

maksmisel nii nagu seda teevad ka kõik teised korteriomanikud33.

Paragrahvile lisatakse võrreldes kehtiva tekstiga uus lõige 5, mis reguleerib kinnisasja

kaasomandi osast loobumist.

Seni on olnud ebaselge küsimus, kas AÕS § 126 kohaldub ka kinnisasja kaasomandi osast

loobumisele ning õiguskirjanduses on asutud pigem seisukohale, et AÕS § 126 kohaselt ei ole

võimalik kinnisasja kaasomanikul oma kaasomandi osast loobuda.34 Tõsi, samas kommentaaris

on leitud ka, et sätet ei saa kohaldada ühisele omandile ja korteriomandile, samas kui praktika

on olnud teistsugune. Ka ringkonnakohtu praktikas on sellist võimalust jaatatud.35

Kehtiva õiguse kohaselt on kaasomanikul, kes ei soovi enam kaasomanik olla, võimalik esitada

vastav nõue teiste kaasomanike vastu (AÕS § 76), kuid teatud juhtudel võib see olla liialt

keerukas ja aeganõudev (näiteks on väga palju kaasomanikke, teatud kaasomanikke ei ole

võimalik kätte saada jne). Seetõttu on käesolevas eelnõus välja pakutud lahendus, mis selgelt

lubaks ka kinnisasja kaasomanikul oma kaasomandi osast loobuda. Vormiliselt peaks see

31 https://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/bb3ae807-c425-4e93-aa0e-66fda4aa904e/korteriomandi-ja-

korteriuhistuseadus 32 Tampuu, T., Käerdi, M. VÕS § 1059/3.3. Võlaõigusseadus IV. Komm vlj. Tallinn: Juura 2020. RKTKo

02.11.2005, 3-2-1-105-05, p 27. 33 Riigikohtu 19.03.2021 otsuse nr 2-18-13649/57, p 17. 34 Asjaõigusseadus I. 1.–3. osa (§-d 1–167). Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, Juura 2014, § 126 komm 3.3. 35 Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi lahend 19.04.2018, asja number 2-18-5465/4, link lahendile:

https://www.riigiteataja.ee/kohtulahendid/detailid.html?id=225843791

19

toimuma samamoodi nagu toimub kinnisomandist loobumine – kaasomanik peab tegema

ühepoolse notariaalselt tõestatud materiaalõigusliku tehingu (avalduse) ja esitama

kinnistamisavalduse, mille alusel tuleb omandist loobumise kohta teha kinnistusraamatusse

vastav kanne. Tavalisest kinnisomandist erinevalt tuleb lahendada küsimus, kes saab sellise

loobumise tulemusena uueks omanikuks. Arvestades kaasomandi eripära ja õiguslikku

tähendust, siis ei ole põhjendatud lubada kaasomandi osa üleminekut kolmandale isikule,

näiteks KOVile, nagu seda on tehtud kinnisomandi puhul. Põhjendatud oleks sätestada, et

kaasomandi osast loobumisel suureneb kõigi teiste kaasomanike osa kaasomandis olevas

kinnisasjas vastavalt nende kaasomandi osade suurusele. Näiteks kui kinnisasjal on kolm

kaasomanikku (1/3+1/3+/1/3), siis neist ühe loobumisel suureneb teiste kaasomanike mõtteliste

osade suurus võrdselt (1/2+1/2). Kui algselt jaguneb omand näiteks suhtes 1/4+1/4+1/2, siis

ühest 1/4 mõttelisest osast loobumisel saab väiksema kaasomandiosa suuruseks 1/3 ja suurema

osa suuruseks 2/3.

Sarnaselt üldise regulatsiooniga ei oleks ka kaasomandi osast loobumisel ja teiste kaasomanike

osade suurenemiseks vajalik teiste kaasomanike nõusolek, vaid kinnistusraamatu pidaja teeb

vastavad kanded ära pärast seda, kui talle on esitatud kinnistamisavaldus, millele on lisatud

notariaalselt tõestatud loovutamise tehing.

Seejuures tuleb arvestada, et kui kinnisasjal on kaasomanikud, kes kõik koos ühe avaldusega

loobuvad kinnisomandist, siis ei kohaldu lõikes 5 sätestatu, vaid tegemist on tavalise

kinnisomandist loobumisega, mille tulemusena saab uueks omanikuks KOV. Kui tegemist on

kinnisasja ühisomanikega (abikaasade ühisvara või kaaspärijad), siis nemad saavad nagunii

oma õigust käsutada ainult ühiselt.

2018. aasta eelnõu koostamise käigus kaaluti ka seda, kas kaasomandi osast loobumisele

sarnaselt tuleks reguleerida ka korteriomandist loobumist, mis oma olemuselt on kaasomandi

osaga väga sarnane. Siiski jõuti järeldusele, et korteriomandit tuleks käsitleda kinnisomandiga

analoogiliselt ja mitte võrdsustada kaasomandi osaga. Seda eelkõige põhjusel, et

korteriomandist loobumisel peaks seaduse alusel uue omaniku tekkimine olema samasugune

nagu on kinnisomandil. Teiste korteriomanike lugemine uuteks omanikeks tooks kaasa

ebamõistlikku segadust. Alternatiivina võiks kaaluda korteriühistu lugemist uueks omanikuks,

aga praktikas tähendaks see probleemide veeretamist korteriühistu ja seega teiste

korteriomanike õlule.

Lõikega 6 sätestatakse põhimõte, et muudetavas sättes kinnisomandi kohta sätestatut

kohaldatakse ka korteriomandile. Praktikas on seda ka seni tehtud, nagu näitab riigile

loovutatud korteriomandite suur arv, kuid kuna eelnõuga luuakse eriregulatsioon kaasomandi

osast loobumise jaoks (lg 5), võib tekkida küsimus, kas korteriomandile peaks kohaldama

kinnisomandi või kaasomandi reegleid. Teatavasti on ka korteriomandi aluseks kinnisasja

kaasomand – korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga

kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub (KrtS § 1 lg 1).

Lisatava lõikega 6 see küsimus lahendatakse selliselt, et kui korteriomandist loobub selle

ainuomanik või kõik ühised omanikud koos, siis saab omanikuks KOV, kui aga loobub üks

20

korteriomandi kaasomanikest, siis kohaldub lg 5 ehk tema omandi osa jaotub teiste

kaasomanike vahel. Sellisel viisil on kõige paremini tagatud tasakaal erinevate huvide vahel.

§ 2 Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse muutmine

Erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse (edaspidi ELRKS) kohaselt on omandireformi

aluste seaduse ja sellest tulenevate seaduste alusel vara, sh maa erastamisest laekuv raha arvatud

omandireformi reservfondi (edaspidi ORF), kuhu laekunud raha kasutatakse vara tagastamise,

kompenseerimise ja erastamise korraldamise ning muude maa- ja omandireformi läbiviimisega

seotud kulude katteks.

Kuigi ORFi laekunud raha kasutamise eesmärk on eelkõige vara tagastamise, kompenseerimise

ja erastamise korraldamise ning muude maa- ja omandireformi läbiviimisega seotud kulude

katmine, siis on §s 7 lõikes 11 toodud loetelu, millistel otstarvetel veel võib ORFi vahendeid

kasutada.

Nimetatud seaduse § 7 lõiget 11 täiendataksegi uue punktiga 8, millega antakse õigus ORFi

laekunud raha kasutada ka toetuse andmiseks KOVidele AÕS § 126 alusel loovutatud

korteriomandite ülalpidamiskulude katmiseks ja KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel

elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil korterelamus korteriomandite omandamise,

korterelamu ümberkorraldamise ja tühjenenud korterelamu lammutamise kulude katmiseks.

Kuigi AÕS § 126 kohaselt saab loobuda ükskõik millisest kinnisomandist, mitte ainult

korteriomandist, siis KAHOS § 4 lõike 1 punkt 10 käsitleb ainult korteriomandit korterelamus

ning rahalised toetusmeetmed, mida eelnõu kohaselt soovitakse ORFist rahastada, hõlmavad

seega esialgselt ainult korteriomandeid korterelamus, kuna kõige teravamad sotsiaalsed

probleemid on kaasnenud ikkagi korteriomandite loovutamise ja korterelamu tühjenemise tõttu.

Siiski on kavandatavate KAHOS muudatustega ettepanek laiendada KAHOS § 4 lõike 1 punktis

10 nimetatud alust samal eesmärgil ka kaasomandis oleva elamu mõttelise osa omandamiseks36.

Kui ORFist eraldatakse raha mitmel eri viisil, nii tagastamatute toetuste, tagastatavate eraldiste

või laenudena, siis eelnõuga lisatava sihtotstarbe korral oleks tegemist tagastamatu toetuse

andmisega.

Elamumajanduse ümberkorraldamise vajaduse seos omandireformiga tuleneb sellest, et

omandireformi tulemusena on valdav osa Eesti eluruumidest erastatud ning riigile ja kohaliku

omavalitsuse üksustele kuulub alla 2% elamufondist. Paraku on sellise hulga korterite

eraomandisse sattumisel üheks kaasnevaks probleemiks asjaolu, et mitmes piirkonnas, kus

korteriomanikel on tekkinud raskused asustamata korterite majandamisel või nende

võõrandamisel vabal turul, ei suuda omanikud ega ka korteriühistud probleemi iseseisvalt

lahendada ning sellega peab tegelema riik ja kohaliku omavalitsuse üksus.

36KAHOS muutmise eelnõu (Toimik 23-0959)

21

Elamumajanduse korraldamise ja ettevõtluskeskkonna kontekstis toob vähenev rahvaarv kaasa

tühjade korterite arvu kasvu, mille tõttu väheneb ka motivatsioon elamufondi investeeringuteks,

mille tagajärjel halveneb elamufondi seisukord, kasvab inimeste rahulolematus ning omanike

ja korteriühistute võlgnevused ning teatud vajaliku teenuste katkemise. Tühjalt ja kasutuseta

seisvad majad mõjutavad negatiivselt sama piirkonna teiste hoonete turuväärtust, on ohtlikud

seoses võimaliku lagunemisega ning on ühtlasi erinevate õnnetusjuhtumite (eelkõige

tulekahjude) sündmuspaikadeks, mis suurendavad omakorda rahvaarvu vähenemist ja

halvendavad oluliselt nende piirkondade elu- ja ettevõtluskeskkonda.

Kuigi ORFi raha kasutatakse väga erinevatel otstarvetel, on praegusel perioodil sellest

rahastatavad peamiselt järgmised vajadused:

 Kultuuriministeeriumi vajadused tagastatud ehitismälestiste hooldamiseks, remontimiseks,

konserveerimiseks, restaureerimiseks ja taastamiseks;

 Maa-ameti vajadused ORF vahenditeks maareformiga seotud tegevuste katteks;

 Rahandusministeeriumi vajadusteks riigi kinnisvararegistri täiendavateks arendusteks.

Rahalised vahendid laekuvad ORFi maa erastamisest ning maa erastamise lepingute järelmaksu

tähtajad ulatuvad 50 aastani ning maksed laekuvad stabiilselt, kuid erastamisprotsessi

vaibumise tõttu kahanevalt kuni aastateni 2060‒2070. Hetkel on reservfondi kasutamata jääk

umbes 40 miljonit eurot ja lähiaastatel laekub sinna järelmaksudest aastas üle 4 miljoni euro,

lisaks uutest erastamislepingutest umbes 1 miljon eurot.

Eelnõusse lisatava sihtotstarbe korral kujuneks Rahandusministeeriumi kasutuses olevate

andmete alusel teoreetiline maksimaalne toetuse vajadus aasta kohta järgmiselt:

1) loovutatud korterite ülalpidamiskulu aastas ligikaudu 358 000 eurot;

2) KAHOS alusel tühjenevas korterelamus korteriomandite omandamine 1 020 000 eurot

(maksimaalselt 340 korterit aastas, keskmise hinnaga 3000 eurot üks korter);

3) Asenduskorterite37 omandamine 150 000 eurot (maksimaalselt 15 korterit aastas kuni

10 000 eurot üks korter);

4) renoveerimisele mittekuuluvate korterelamute lammutuskulud oleks keskmiselt 465 000

eurot aastas.

Seega oleks maksimaalne vajadus aastas eelnimetatud toetusteks kuni 2 miljonit eurot, kuid

siinjuures tuleb arvestada, et see on kõikide toetust vajavate komponentide teoreetiline arvestus,

mille osas on saab eeldada, kõik komponendid toetuste vajadusteks ei rakendu ellu üheaegselt.

Kuna loovutatud korterite hulk aastas jaotub laiali erinevate korterelamute peale üle Eesti, siis

ühes korterelamus paari tühjenenud või loovutatud korteri korral ei kvalifitseeru terve

korterelamu sellele, et KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel saaks KOV hakata ülejäänud

korterelamu kortereid elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil omandama. KAHOS

aluse rakendamiseks peaks olema korterelamus loobutud rohkem kui poolte korterite

kasutamisest38.

37 Asenduskorteri all mõeldakse leibkonna ümberkolimiseks sobivat korterit, mis ei asu tühjenevas korterelamus

ja vastab leibkonna põhjendatud vajadustele. Selle võib omandada nii KOV, kes annab selle pärast leibkonnale

üürile või leibkond ise. Vastavad kompensatsioonimehhanismid nähakse ette vastavates meetmetes. 38 Hetkel sätestab KAHOS § 4 lg 1 p 10, et korteriomandit võib elamumajanduse ümberkorraldamiseks omandada,

kui on loobutud alates 18 korteriga korterelamus rohkem kui poolte korterite ja muudel juhtudel rohkem kui kolme

22

Isegi kui neid loovutamisi toimub probleemsetes piirkondades rohkem kui teistes piirkondades,

ei ole tõenäoline, et kõikides neis korterelamutes, kus loovutamisi esineb, saavutatakse koheselt

ka vajalikud kriteeriumid KAHOSe alusel korterite KOVile omandamiseks.

Prognoos on selline, et tempoga 1‒2 tühjenevat korterit ühes ja samas majas (aasta jooksul)

kuluks 5‒10 aastat, et selle elamu korterite omandamine KOVi poolt KAHOS alusele

kvalifitseeruks ja seega ka toetusmeetme alusel (toetus alapunktides 2, 3 ja 4) abikõlblik oleks.

Seega näitab prognoos, et mitmeid aastaid on vajadus toetuse järele väiksem kui aastane

keskmine ja samas võib tekkida aastaid, kui seda toetust oleks vaja korraga rohkem kui hetkel

prognoositud aastane maksimaalne keskmine.

Rahalised vahendid täiendusena lisatava sihtotstarbe vajadusteks eraldatakse ORFist

ministeeriumile (eeldatavalt Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile), kes koostab

vastavad toetusmeetmed ja tegeleb nende ellurakendamisega, kui ministeerium, kelle

valdkonda kuulub Vabariigi Valitsuse seaduse alusel regionaalpoliitika ja -arengu, kohaliku

omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja

elluviimine.

ORFi laekunud raha kasutatakse eelnõuga kavandatud kulude katteks sellises ulatuses, mis

võimaldab erastamisest laekuva raha kasutamise põhieesmärgi täitmist ehk omandi- ja

maareformi lõpuleviimisega seotud kulude katmist.

4. Eelnõu terminoloogia

Eelnõu ei sisalda uusi termineid.

5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele

Eelnõu ei ole seotud Euroopa Liidu õiguse ülevõtmise ega rakendamisega. Puudub vajadus

hinnata vastavust Euroopa Liidu õigusega.

6. Seaduse mõjud

Kavandatav muudatus: kinnisomandi, sh korteriomandite loovutamine kohaliku

omavalitsuse üksusele

Kuna suurem osa loovutatavast kinnisvarast on seni olnud ja on eeldatavasti ka lähiaastatel

siiski korteriomandid korterelamutes, siis on ka mõjude hindamisel keskendutud just selle

probleemi mõjudele. Muu loovutatav vara on riigi kogemusel olnud seni marginaalse mahuga

ja sellega peab tegelema siis, kui ilmnevad loovutamise kasvamise tendentsid.

neljandiku korterite kasutamisest ning korterelamut ei ole otstarbekas rekonstrueerida, kuid hetkel on menetluses

KAHOS muutmise eelnõu (Toimik 23-0959), millega neid kriteeriume soovitakse ühtlustada, et sõltumata

korterelamu suurusest on kriteeriumiks on see, kui on loobutud korterite või kaasomandite kasutamisest, mis

moodustavad rohkem kui poole korterelamu või elamu üldpinnast.

23

6.1. Sotsiaalne, sealhulgas demograafiline mõju

6.1.1 Mõjutatud sihtrühmad

Kahaneva rahvastikuga piirkondade (eelkõige Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti mõned piirkonnad)

KOVid ja nende elanikkond. Potentsiaalselt võib puudutada ligikaudu 20 KOVi 79st ja nende

elanikkonda – ligikaudu 204 000 inimest39, mis moodustab kuni 15% Eesti rahvastikust.

Eelnimetatud elanikkonnast üks osa ei pruugi olla mõjust üldse puudutatud ning suur osa on

puudutatud vaid kaudselt: elanikud, kes ise ei ela probleemsetes elamutes, kuid elavad

tühjenevate korterelamute piirkonnas, saavad mõjutatud läbi üldise elukeskkonna, mida

tühjenevad korterelamud kas halvendavad (kui probleem eskaleerub) või parendavad (kui

probleemiga hakatakse tegelema ja lahendatakse).

Lisaks on sihtrühmaks ka juriidilised isikud, kelle suhtes kaotatakse võimalus kinnisasjast

ühepoolselt loobuda. Senine statistika AÕS § 126 alusel kinnisomandist loobumise osas näitab,

et juriidilised isikud on kinnisomandist loobunud viimasel kahel aastal kokku 10 kinnisajast.

Sellest arvestusest on välja jäetud KOVid, kes kehtiva regulatsiooni alusel on riigile kinnisasju

loovutanud (eelkõige korteriomandeid Ida-Virumaal), kuid kuna regulatsiooni muutudes

hakkab loovutamine toimuma KOVile, siis KOV enam loobuda ei saa, sest peaks loobuma enda

kasuks, mis pole võimalik.

Otseselt mõjutatud sihtrühm on väike, kuna mõju ei avaldu kõikidele potentsiaalselt puudutada

võivatele isikutele korraga:

Statistikaameti andmete alusel40 (eelnõu koostamise aja seisuga) võib Eesti elanikkond 25 aasta

jooksul väheneda 358000 inimese võrra, kellest 24000 elavad kortermajades. Kuivõrd

keskmiselt elab igas korteris 2 inimest, tühjeneb 25 aasta jooksul 12000 korterit. Ühe korteri

tühjenemisel jääb elamusse (keskmiselt on ühes korterelamus 18,8 korterit) alles keskmiselt

17,8 asustatud eluruumi, milledest igaühes elab keskmiselt 2 inimest, so ühes elamus on ühe

korteri tühjenemisel sellest puudutatud inimesi 35,6. Kui igas elamus tühjeneks vaid üks korter,

siis 25 aasta jooksul oleks puudutatud (12 000*35,6=427 200) ca 425000 inimest. Iga-aastaselt

oleks puudutatud inimesi (425 000/25=17 000) 1700041. See oleks korterite tühjenemisest

puudutatud isikute teoreetiline maksimum, kui üheski elamus ei tühjeneks üle ühe korteri.

Tõenäoline on siiski, et paljudes elamutes tühjeneb mitu korterit, mistõttu on korterite

tühjenemisest tegelikult puudutatud inimeste arv oluliselt väiksem. Kuna eelnõuga kavandatava

meetme rakendumiseks peab olema elamus tühjenenud vähemalt pool korteritest (so keskmiselt

9,9 korterit ühes elamus), siis oleks meetmest puudutatud elamuid 25 aasta jooksul kokku

maksimaalselt suurusjärgus (12 000/9,9=1212) 1200 ja ühe aasta jooksul 48. Nendes 48 elamus

oleksid kuni pooltes korterites (ca 480 korterit) elanikud, igas korteris keskmiselt 2 inimest.

Seega oleks igal aastal meetmest puudutatud isikuid (48*9,9*2=950) suurusjärgus kuni üks

39 Sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav elanikkond, kellest suur osa on

puudutatud vaid kaudselt. Andmed pärinevad ELVL kodulehelt. 40 Statistikaameti koduleht 41 Nimetatud arv lähtub olukorrast, kui korterelamus on tühjenenud vaid 1 korter ehk välja toodud teoreetiline

maksimaalselt puudutatud isikute arv järgmise uuringu põhjal: Üleriigiline uuring elamute kasutuse

väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja

Kommunikatsiooniministeerium, 2022.

24

tuhat inimest (so inimesed, kes tühjenevas elamus elavad). Kui elamus tühjeneb enne meetme

rakendumist üle poole korteritest, on seal ka puudutatud isikuid selle võrra vähem.

6.1.2. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk

Mõju avaldumise ulatus piirdub peamiselt kahaneva elanikkonnaga piirkondadega Ida-

Virumaal ja Lõuna-Eestis ja sõltub KOVi tegevusest elanike sotsiaalsete probleemide (töötuks

jäämine, makseraskused, võlgade kuhjumine jms) varasemal märkamisel, ennetamisel ja

lahendamisel. Mõju elanike turvalisusele seisneb elanike elukeskkonna parandamises nende

ümberkolimise ning tühjenenud korterelamute ohutuse tagamise ja vajadusel ka lammutamise

kaudu.

Kuigi sihtrühmana on välja toodud kogu potentsiaalselt mõjutatavates KOVides elav

elanikkond, siis suure osa jaoks on eelnõuga kaasneva muudatuse mõju ulatus kaudne ning

sellega ei kaasne eeldatavalt kohanemisraskusi, kuna muudatuse mõju elukeskkonna

parendamise eesmärgil tegutsemiseks on positiivne. Inimeste jaoks, kes ise loovutama hakkab,

ei ole oluline, kas ta loovutab riigile või KOVile, samas neile, kes sellesse korterelamusse elama

jäävad, kus korteriomanditest loobutakse, on oluline, et riigi asemel hakkab nende

probleemidega tegelema KOV, kes tunneb kohalikke olusid paremini. Kuna probleemiga

hakkab riigi asemel tegelema KOV, kelle käes on ka hoovad kohalikul tasandil kiiremaid ja

mõjuvamaid lahendusi leida (näiteks leida tühjenevas kortermaja viimastele elanikele samas

piirkonnas uus elamispind, teha ruumiplaneeringulisi otsuseid, millistel kortermajadel on

potentsiaali rekonstrueerimiseks ja täiendavaks asustamiseks, millistel mitte) ning arvestades

muudatustega kaasnevate meetmete rakendamist, paraneb eelduslikult mõjutatud KOV

elanikkonna elukeskkond võrreldes praegusega.

Läbi probleemsete kinnisasjade ja korteriomandite loovutamise saab KOV selge signaali

loobumiste tegelikest põhjustest ja tagamaadest ning probleemi võimalikust eskaleerumisest

ning võimaldab võtta kasutusele ennetavad meetmed.

Ebasoovitavate mõjude risk seisneb selles, et mõne kahaneva rahvastikuga piirkonna KOVi

võimekus selliseid probleeme lahendada ei ole piisav, kuid kavandatavate toetusmeetmete abil,

sealhulgas arvestades juba pilootprojekti kogemusi ja väljatöötatud üksikasjalikke juhendeid,

peaks see risk olema väike. Ebasoovitavate mõjude risk võib tuleneda siiski ka juhul, kui

kavandatud toetusmeetmed ei kata sotsiaalselt nõrgemate ja niigi raskustes olevate KOVide

ressursivajadusi. Riski saab maandada võimalikult paindlike toetusmeetmete väljatöötamisega,

et vajadusel suunata operatiivselt ressursse kõige kriitilisemate probleemidega KOVidele.

Juriidilistele isikute sihtrühma mõju ulatus ehk muudatustega kohanemise vajadus on väike,

kuna ka senise praktika kohaselt on selliseid kinnisasjadest loovutamisi olnud vähe ja harva

ning seda on kasutatud erandkorras pigem pahasoovlikult keeruliste probleemidega seotud

kinnisasjadest vabanemiseks. Toimivad juriidilised isikud kinnisomandist ühepoolse loobumise

võimaluse kasutamist pigem eeldama ei peaks.

Ebasoovitavate mõjude risk pigem väheneb, sest jäävad ära pahasoovlikud loobumised

probleemsetest kinnisasjadest, millega juriidiline isik peaks ise toime tulema. Samas võib

suureneda ebasoovitavate mõjude risk nende juriidiliste isikute osas, kes on majanduslikes

raskustes ja kinnisasjast loobumist kaalutakse võimaliku lahendusena olukorra leevenemiseks,

kuid neil puudub võimalus kinnisasjast loobuda.

25

Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitavate mõjude risk väike.

6.1.3 Hinnang mõju olulisusele

Muudatustega kaasnev mõju on väheoluline, samas teatud probleemsetes piirkondades võib olla

ka oluline. Võrreldes kehtiva olukorraga, mil loovutatakse riigi kasuks, peaks muudatuse mõju

olema kokkuvõttes positiivne, kuna KOVil on hoovad kohalikul tasandil kiiremaid ja

mõjuvamaid lahendusi leida (näiteks leida tühjenevas kortermaja viimastele elanikele samas

piirkonnas uus elamispind, teha ruumiplaneeringulisi otsuseid, millistel kortermajadel on

potentsiaali rekonstrueerimiseks ja täiendavaks asustamiseks, millistel mitte).

6.2. Mõju majandusele

6.2.1. Mõjutatud sihtrühmad

Võlgades kinnisasjade, eelkõige korterite nii füüsilisest isikust kui ka ettevõtjatest omanikud.

Sihtrühma suurus väike.

6.2.2. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk

Eelnõuga kavandatavad muudatused ei tekita korteriühistute ja korteriomanikele täiendavaid

kohustusi ega kehtesta uusi nõudeid ega kohanemisraskusi võrreldes kehtiva olukorraga. Teisalt

muudatuse tulemusena koos riigi toetusmeetmetega soodustab probleemiga tegelemist

kohalikul tasemel ning hoiab olemasolevate varade väärtust ja võimaldab teadlikumalt kasutada

investeeringuid, mis mõjutab positiivselt kohalikku elukeskkonda ja vähendab nii elanike kui

ettevõtjate otsust piirkonnast lahkuda.

Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike.

6.2.3. Hinnang mõju olulisusele

Kinnisasjade, sh korteriomandite loovutamise puhul füüsiliste isikute poolt ei ole nende jaoks

oluline, kas seda tehakse riigile või omavalitsusele, kuna asja maksumus sellest ei muutu.

Seetõttu pole korteriomanike käitumises oodata muutust ega teki vajadust muutustega

kohaneda. Mõju on väheoluline.

6.3. Mõju regionaalarengule

6.3.1. Mõjutatud sihtrühmad

Kahaneva rahvastikuga piirkondade (eelkõige Ida-Virumaal ja Lõuna-Eestis) KOVid

(ligikaudu 20 KOVi 79st) ja elanikkond.42

6.3.2. Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk

Muudatuse mõju regionaalarengule on eelduslikult suurem piirkondades, kus paikneb enam

probleemseid korterelamuid (näiteks kõikidest riigile seni loovutatud korteritest asub valdav

enamus, ligikaudu 67% Ida-Virumaal – ca 230 korterit Kohtla-Järve linnas ja ca 50 korterit

Lüganuse vallas) ja kus esineb turutõrkest tulenevalt suurem huvi loovutada kortereid. Üldiselt

on mõju suurem piirkondades, kus kinnisvarahinnad on muu Eestiga võrreldes 30–40%

madalamad. Arvestades, et mõju regionaalarengule avaldab loovutatud/kasutamisest loobutud

kinnisasjade (eelkõige korteriomandid) hulk, mitte niivõrd omandaja (riik või KOV), ei ole

42 Suurus sama, mis punktis 6.1.1

26

antud muudatusel otsest mõju regionaalarengule. Muudatuse mõju on piirkonnale eeldatavalt

positiivne, kuna see on üheks teguriks kompleksse probleemistiku tõhusamaks lahendamiseks.

Positiivse mõju ulatus sõltub KOVide valmisolekust ja soovist tühjenevate korterelamute

probleemistiku lahendamiseks ja selleks vajalike vahendite stabiilsest kättesaadavusest.

Ka ebasoovitavad mõjud on sellistes piirkondades suuremad, kuna sealsete omavalitsuste

suutlikkus omandajana kinnisvara edaspidi hallata on väiksem, kuid kavandatavate

toetusmeetmete ja pilootprojekti põhjal väljatöötatud juhendite abil peaks see risk olema väike.

Ulatus keskmine, sagedus väike, ebasoovitatavate mõjude risk väike.

6.3.3. Hinnang mõju olulisusele

Mõju kogu regionaalarengule on väheoluline, samas probleemsemate piirkondade KOVide ja

nende elanike jaoks võib mõju olla oluline, kuna sellistes piirkondades on rohkem loovutatud

kortereid, samas just neile suunatakse ka mõju leevendavad toetusmeetmed. Mõju on oluline,

kuid mitte sedavõrd oluline, samuti mitte negatiivne, et seda oleks vaja täiendavalt analüüsida.

6.4. Mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele, kuludele ja

tuludele

6.4.1. Mõjutatud sihtrühmad

Kõik Eesti KOVid 79, aga eelkõige on mõjutatud KOVid, mis asuvad kahaneva rahvastikuga

ja madala kinnisvaraväärtusega piirkondades, eelduslikult 20 KOVi kõigist KOVidest43, riik

(Rahandusministeerium).

6.4.2 Mõju avaldumise ulatus, sagedus ja ebasoovitavate mõjude risk

Mõju avaldumise osas tuleb eristada kõiki Eesti KOVe tervikuna ning neid KOVe, mis asuvad

kahaneva rahvastikuga ja madala kinnisvaraväärtusega piirkondades.

Muudatus puudutab vahetumalt KOVe eelkõige Ida- ja Lõuna-Eestis, kus asub muude

piirkondadega võrreldes teistest rohkem probleemseid korterelamuid, kuna kaob omavalitsuste

võimalus kinnisvara riigile loovutada ning lisaks sellele hakkaksid ka eraisikutest omanikud

kortereid riigi asemel edaspidi KOVidele loovutama. Võttes arvesse kõik need piirkonnad ja

KOVid, kus viimasel ajal on aeg-ajalt probleeme tekkinud, võib oluline mõju avalduda

potentsiaalselt ligikaudu 20 KOVile 79st.

Muudatus sunnib probleemsete korterelamutega KOVe varakult probleemide ennetamisega

tegelema, sh taotlema riigilt toetusi ning tegelema kohaliku elamufondiga senisest mõnevõrra

intensiivsemalt, et vältida loovutatavate korterite saamist neile täiendavaks koormaks. Teised

KOVid võivad esialgu tegutseda oma ressurssidest lähtuvalt või saada toetusi konkreetsete

prioriteetsete piirkondade probleemidega tegelemiseks

43 Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna

Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, 2022.

27

Loovutatud kinnisomandiga tekivad KOVil kui omanikul kohustused vara korras hoida:

kinnisomand tõstab omavalitsusüksuse töökoormust, kuna vajalik on teostada omandi

ülevõtmisega seotud ülevaatusi, seisukorra kontrolle, igakuiselt tasuda arveid, lahendada

haldus- ja hooldusküsimusi, osaleda korteriühistu tegevustes ning teostada muid vajalikke

toimingud.

Senini on enamik riigi kasuks AÕS § 126 alusel loovutatud kinnisomanditest korteriomandid.

Nõustuda saab ELVL seisukohaga, et vältimaks elamu kokkuvarisemist ja sellest tuleneva

kahju tekkimist, tuleb kanda kulusid elamu ohutus seisukorras hoidmiseks. Seni on riigile

loovutatud korterite puhul see esinenud harva ja tegu on pigem erakorralise kuluga, mille

suurust on keeruline prognoosida ja kui KOV on hoones üks korteriomanikest, siis on tema

kohustus kulude kandmisel proportsionaalne korteriomandi osakaaluga.

ELVL oli seisukohal, et varasema sellekohase eelnõu puhul ei olnud arvestatud kuludega, mis

kaasnevad kasutuskõlbmatute elamute korterite avalikes huvides omandamise, selliste elamute

lammutamise ning korteriomanike ümberasustamisega. Probleemi süsteemseks lahendamiseks

on Ida-Viru maakonna osas välja töötatud ning üle-eestiliselt väljatöötamisel täiendav riiklik

meede tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamiseks KOVi territooriumil, mis

hõlmab kasutuskõlbmatute elamute korterite avalikes huvides omandamist, majas elavate

korteriomanike ümberasustamist ja elamute lammutamist.

Tulevikus loovutatavate kinnisomandite arvu pole täpselt võimalik prognoosida, kuid senine

riigi kasuks varast loobumine ja rahvastiku kahanemise tendents viitab pigem probleemi

eskaleerumisele ja negatiivset mõju paljudele leibkondadele, kuigi üksikute aastate lõikes võib

toimuda kõikumisi ka vähenemise suunas, nagu see on toimunud 2022. a ja 2023. a näitajate

alusel.

Tühjenenud korterelamutes ei pruugi korteriomand KOVile tekitada suuri rahalisi kulutusi,

kuna korterelamu on asustamata ning puuduvad tarbimisteenuste ja muud kulud. Siiski on

vajalik hoone konserveerida, et tagada ohutus. Ühe hoone konserveerimisega seotud kulusid on

keeruline prognoosida, sest see sõltub hoone eripärast ja suurusest. Lammutuskulude osas saadi

ülevaade pilootprojektis osalenud KOVide aruannetest, ning need olid orienteeruvalt 25 eurot

ruutmeetri kohta.

Loovutatud korterite võõrandamisel saadud tulud on mõningatel juhtudel marginaalsed ja

korterite väärtused on madalad. Kahaneva rahvastikuga piirkondade tühjenevates

korterelamutes ei pruugi kinnisomandi turuväärtus katta selle omanikukohustuse täitmise

kulusid.

Eelmise kinnisomandi omaniku poolt tekitatud võla olemasolul kinnisomandi võõrandamisel

vastutab KOV uue omanikuna üksnes loovutatud vara väärtuse ulatuses, seega võla tasumise

kuludega arvestama ei pea.

Riigile loovutatavate korterite arv kasvas mitmel aastal, eelkõige aastatel 2017‒2021. Kui

2013–2015 loovutati riigile vaid üksikuid kortereid, siis 2017. a hakkas selliste korterite arv

järsult kasvama ning jõudis 2018. a kevadeks umbes 180 korterini, sh ka mitu korterelamut.

2022 aastal on loovutamisi olnud vähem (20) ning 2023. aastal on septembrikuu seisuga

kortereid loovutatud 28 korral, mis on oluliselt vähem kui varasematel aastatel. Viimasel kahel

28

aastal on kasvanud eraisikute ostuhuvi selliste korterite vastu, näiteks on 2023. aastal riigil

õnnestunud võõranda 37 korterit. Kortereid on riigile loovutanud nii füüsilised isikud kui

juriidilised isikud, samuti KOVid ja korteriühistud.

Üheks põhiliseks kaasnevaks püsikuluks on korterite kütmine, kuid tsentraalne küte mitmetes

korterelamutes ja korterites puudub, seega oleksid korterite mainitud püsikulud siiski

väiksemad.

KOVide kulude kasvule vastukaaluks ei kasvaks aga muudatuse järel enam riigi kulud selliste

korterite ülalpidamise eest. Kui 2017. aastal kulus riigi valitsemisel olevate korterite

ülalpidamiseks ligi 50 000 eurot, siis loovutatud korterite arvu kasvades ka kulud kasvasid,

näiteks 2020. aastal oli kulu kokku 194 807 eurot, 2021. aastal 242 269 eurot, 2022. aastal 242

123 eurot ja 2023. aastal 242 125 eurot. Kuigi viimastel olid ülalpidamise kulud sarnased ega

kasvanud, võib siiski arvata, et seoses üldise elukalliduse suurenemisega kasvavad mõnevõrra

ka kulud loovutatud kinnisasjade korrashoiuks. Hetkel on riigi omandis ligikaudu 350 korterit.

Kui kortereid loovutatakse edaspidi KOVi kasuks, siis sõltub loovutatavate korterite arv

edaspidi suuresti sellest, millised on KOVide võimalused loovutatud korteritega midagi ette

võtta, et loovutamisega kaasnevaid püsikulusid pikemas perspektiivis vähendada.

KOVi jaoks on sellise muudatuse mõju majandusele kaudne, see on vaid üks tegur kompleksses

probleemistikus, millega tegelemine on vajalik.

Kui ülejäänud KOVide suhtes on muudatuse mõju avaldumise ulatus väike, sagedus väike,

ebasoovitatavate mõjude risk väike, siis probleemsete korterelamutega KOVides on muudatuse

mõju avaldumise ulatus keskmine, sagedus keskmine ja ebasoovitavate mõjude risk väike.

6.4.3. Hinnang mõju olulisusele

Ka mõju olulisuse osas tuleb eristada KOVe, mis asuvad kahaneva rahvastikuga ja madala

kinnisvaraväärtusega piirkondades.

Riigile loovutatud korterite arv võrrelduna kõigi Eesti korteriomanditega on hetkel siiski

marginaalne, moodustades alla 0,05% kõigist korteritest, mis ei muutu ka seadusemuudatuse

jõustudes koheselt ka kõikide KOVide jaoks probleemiks, mistõttu võiks selles osas öelda, et

tervikuna ei ole mõju oluline.

Muudatusega kaasnevad suuremad kohanemisraskused ja mõju neile omavalitsustele, eelkõige

Lõuna- ja Ida-Eestis, kus asub muude piirkondadega võrreldes teistest rohkem probleemseid

korterelamuid.

Alarmeeriv on asjaolu, et probleemsete korterelamute hulk moodustas aastal 2013 ligi 2%

kõigist korterelamutest Eestis ning toonase prognoosi kohaselt võiks see kuni kahekordistuda

järgneva kümmekonna aasta jooksul, mis võib edaspidi hakata kasvatama ka omavalitsustele

edaspidi loovutatavate korterite arvu. 2022. aastal läbiviidud üleriigilise uuringu44 alusel oligi

juba kuni 7% kõikidest Eesti korterelamutest tühjad. Eelnimetatud uuringu ja Statistikaameti

44 Üleriigiline uuring elamute kasutuse väljalangevusest ja tühjenemise mustritest, läbiviija Tallinna

Tehnikaülikool, tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium 2022.

29

andmete alusel elanikkonna vähenemise osas tühjeneks 25 aasta jooksul ligikaudu 17 900

eluruumi (arvestusega 2 inimest eluruumi kohta ja keskmise eluruumi suuruseks 52 m2), mis

teeks keskmiselt 716 eluruumi aastas. Siinjuures tuleb aga tähele panna, et iga tühjenev eluruum

ei tähenda siiski, et see eluruum oleks probleemne või elamiskõlbmatu. See tähendab

tõenäoliselt rohkem hoonestatud pinda inimese kohta: rohkem avaramaid kortereid, rohkem

teisi ja isegi kolmandaid kodusid. Seega ei järgne elamute tühjenemine otseselt

demograafilistele muutustele. Uuringus märgitakse, et elukeskkonna kohandamisel vastavaks

elanike arvule peaksid omavalitsused seadma eesmärgiks vähemalt 90% asustatud eluruumide

osakaalu, kõigi tühjade eluruumide likvideerimine ei ole mõistlik eesmärk.

Eelnevast tulenevalt ei tähenda eelduslikult tühjenevate korterite hulk ka samaväärset

korteritest loobumise hulka. Näiteks kui loobutakse pooltest tühjenevatest korteritest, siis nende

ülalpidamise kulu oleks aastas ligikaudu 358 000 eurot ja 25 aasta peale 8 950 000 eurot.

Tühjenevas korterelamus KAHOS alusel korterite omandamisel, asenduskorterite omandamisel

ja tühjenenud korterelamu lammutamisel oleksid maksimaalsed vajaminevad toetussummad

järgmised:

 korteriomandite omandamine 1 020 000 eurot (maksimaalselt 340 korterit aastas, keskmise

hinnaga 3000 eurot üks korter);

 asenduskorterite omandamine 150 000 eurot (maksimaalselt 15 korterit aastas kuni 10 000

eurot üks korter);

 renoveerimisele mittekuuluvate korterelamute lammutuskulud oleks keskmiselt 465 000

eurot aastas.

Siinjuures tuleb arvestada, et see on teoreetiline arvestus maksimaalsest vajadusest, sest võib

eeldada, et nimetatud komponendid toetuste vajadusteks ei rakendu ellu üheaegselt.

Kuna loovutatud korterite hulk aastas jaotub laiali erinevate korterelamute peale üle Eesti, siis

ühes korterelamus paari tühjenenud või loovutatud korteri korral ei kvalifitseeru terve

korterelamu sellele, et KAHOS § 4 lõike 1 punkti 10 alusel saaks KOV hakata ülejäänud

korterelamu kortereid elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil omandama. KAHOS

aluse rakendamiseks peaks olema korterelamus loobutud rohkem kui poolte korterite

kasutamisest.

Isegi kui neid loobumisi toimub probleemsetes piirkondades rohkem kui teistes piirkondades,

ei ole tõenäoline, et kõikides neis korterelamutes, kus loobumisi esineb, saavutatakse koheselt

ka vajalikud kriteeriumid KAHOSe alusel korterite KOVile omandamiseks.

Prognoos on selline, et tempoga 1‒2 tühjenevat korterit ühes ja samas majas (aasta jooksul)

kuluks 5‒10 aastat, et selle elamu korterite omandamine KOVi poolt KAHOS alusele

kvalifitseeruks ja seega ka toetusmeetme alusel abikõlblik oleks.

Seega näitab prognoos, et mitmeid aastaid on vajadus toetuse järele väiksem kui aastane

keskmine ja samas võib tekkida aastaid, kui seda toetust oleks vaja korraga rohkem kui hetkel

prognoositud aastane maksimaalne keskmine.

Kuna selline korteriomandite loovutamise praktika on rohkem hakanud levima alles hiljaaegu,

ei ole ka riigil pikaajalist kogemust sellest lähtuva probleemiga tegelemisel. Enamik kasutuseta

kortereid on kuulunud ja kuulub praegugi KOVidele, kelle võimekus on viimastel aastatel

samuti veidi muutunud, kuna haldusreformi tulemusena on mitmed neist liidetud või omavahel

30

liitunud, omades eelduslikult sellevõrra ka rohkem vahendeid, et kerkivate probleemidega

komplekssemalt tegeleda.

KOVidele avalduvate ebasoovitavate mõjude riski saab vähendada mitmete meetmetega, sh ka

riiklike toetusmeetmetega. Osa meetmetest on juba sihtgrupile suunatud, mille hulka kuulub

lisaks hoonete rekonstrueerimistoetusele ka lammutustoetus, samuti KOVi elamufondi

arendamiseks juhtumipõhise investeeringutoetuse meede, mis on suunatud elamufondi

investeeringute hoogustamisele piirkondades, kus esinevad turutõrked, sh tühjenevate

haldamata korterelamute probleemi lahendamiseks vajalike eluruumide pakkumiseks

sotsiaalmajanduslikult vähekindlustatud sihtgrupile, mh tühjenevatest haldamata

korterelamutest KOVi poolt pakutavasse üürikorterisse ümber kolida soovivate isikute tarbeks.

Käesoleval ajal on toimunud taotlusvoor Ida-Viru maakonna KOVidele summas ligikaudu 1,7

mln eurot ja pärast seaduse muutmist kavandatakse veel kahte uut meedet, mille jaoks

kogusummas 3,66 mln eurot on juba eraldatud.

Toetusmeetmeid on põhjalikumalt kirjeldatud järgmises punktis.

Kokkuvõttes võib öelda, et eeldatav mõju lähiaastail suuremale osale KOVidele ei ole oluline

ning vahetumalt puututavate KOVide osas on oluline ning sõltub pikemas perspektiivis riigi

poolt kavandatavate lisameetmete tõhususest.

Ka mõju riigile, eelkõige Rahandusministeeriumile, kelle valitseda on riigile loovutatud

kinnisvara, ei ole oluline, kuna seaduse muutmisel uusi loovutatud kortereid enam riigile ei

lisandu ning kui eeldatavalt õnnestub olemasolevaid võõrandada, siis kulud sellise vara

ülalpidamisele järk-järgult vähenevad.

Vastukaaluks on riigi kohustus toetada KOVe rahaliste meetmetega, kuid sealjuures tuleb

arvestada, et ühe toetusmeetme ‒ Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku

lahendamiseks – on 1,7 miljoni euro suuruses juba taotlusvoor avatud ning veel 2 meetme jaoks

on omandireformi reservfondist ligikaudu 3,7 miljoni euro suuruses rahalisi vahendeid

eraldatud. Pikemalt meetmetest punkti 7 juures.

Kavandatavate muudatuste mõju korteriomanike ja elanike halduskoormusele ei ole oluline,

kuna omaniku jaoks, kes soovib korteriomandit loovutada, ei muutu midagi. Tema õigus

loovutada ning selleks ettenähtud regulatsioon jääb samaks, sõltumata, kas ta loovutab riigile

või KOVile. Korterelamutesse alles jäävate elanike jaoks ei kasva samuti halduskoormus, sest

kui KOV hakkab probleemsete kortermajadega süsteemselt tegelema, viib KOV ise kõik

vajalikud toimingud läbi, arvestades korteriomanike ja elanike huvidega nende elukeskkonna

parandamiseks.

7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad

kulud ja tulud

Muudatuste jõustudes kandub edaspidi loovutatavate kinnisomandite haldamisega seotud kulu

riigilt üle KOVile. Loovutatud kinnisomandi varasemad tõendatud võlad tuleb KOVil tasuda

maksimaalselt aga vaid konkreetse kinnisasja väärtuses. Seega tuleneb lisakulu eelkõige

loovutatavate korteriomandite haldamise püsikuludest, mis on arvestuslikult kuni 1000 eurot

aasta kohta ühel korteriomandil ning sellest väiksemad, kui korterelamus puudub nt tsentraalne

31

küte. Lähiaastail on selliste püsikulude hulk arvatavalt suurusjärgus kuni 200 000 eurot aastas

sõltuvalt probleemi ulatusest. Teisalt näitab riigi kogemus loovutatud kinnisvara haldamisel, et

ajapikku õnnestub siiski ka loovutatud vara võõrandada ja seetõttu ei pruugi püsiv vajadus iga-

aastaseks loovutatud vara haldamiseks jääda ühtlaselt suureks. Näiteks loovutatud korterite

müügitulu oli riigil 2022. aastal 94 572 eurot ja 2023. aasta müügisumma oli 121 941 eurot.

Võib eeldada, et kiiremale elanike arvu vähenemise ning kõrgema töötusemäära tõttu koondub

märkimisväärne osa sellest koormusest Ida-Virumaa ja Lõuna-Eesti KOVide kanda. Kui võtta

aluseks riigi kulud loovutatud korterite osas, mis asuvad Kohtla-Järve linnas ja Lüganuse vallas,

siis eelduse kohaselt oleks Kohtla-Järve püsikulu ca 160 000 eurot aastas ja Lüganusel ca

42 000 eurot aastas.

Viimase aasta jooksul on aga märgata korteriomandite loovutamise suurenemistendentsi ka

Võrumaal.

Rahvastiku vähenemine on muu Eestiga võrreldes suurem aga ka Põlva-, Jõgeva-, Järva- ja

Läänemaal.

Kulude katmiseks on hetkeseisuga kavandatud 3 toetusmeedet, mis on suunatud

tühjenevate korterelamute probleemiga tegelevatele KOVidele:

1. Toetusmeede45 Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute probleemistiku

lahendamiseks – suunatud ainult Ida-Viru maakonna KOVidele. Sellekohase riigihalduse

ministri 21. detsembri 2022 määruse nr 66 „Ida-Viru maakonna tühjenevate korterelamute

probleemistiku lahendamise toetusmeede“ alusel on toimunud esimene toetusmeetme voor.

Vooru maht oli ligikaudu 1,7 mln ning arvestati järgmiste ühikuhindadega: a) tühjeneva

korterelamu ühe omandatava korteriomandi omandamise kulu (tk) 3000 eurot, b) ühe

asenduskorteri kulu (tk) 10 000 eurot; c) tühjeneva korterelamu netopinna ühe ruutmeetri

lammutamise kulu 25 eurot. Taotluse esitasid Narva-Jõesuu linn, Kohtla-Järve linn, Toila

vald, Lüganuse vald. Projektid hõlmavad kokku 25 tühjeneva korterelamu probleemide

lahendamist ning on menetluses ja elluviimisel.

2. Üleriigiline toetusmeede KOVidele tühjenevate korterelamute probleemistiku

lahendamiseks (korterite omandamiseks ja lammutamiseks). Koostatakse analoogne

määrus punktis 1 nimetatud Ida-Viru maakonna meetme määruse põhjal. Esimese perioodi

toetusmeetmete rahalised vahendid 3 000 000 eurot eraldatud ORFist Vabariigi Valitsuse

23.03.2022 korraldusega nr 96. Ka edaspidi rahastatakse toetusmeedet ORFi vahenditest.

3. Toetusmeede KOVile AÕS § 126 alusel loovutatud vara kahe aasta ülalpidamiskulude

katmiseks. Jooksvad kulud on enamjaolt seotud just korterite ülalpidamise ja

omanikukohustuste täitmisega, kuna paljud korterid asuvad keskküttega korterelamutes.

Kuigi toetusmeede näeb ette ühe korteri kaheaastaste kulude katmise, hüvitatakse selliste

lisanduvalt loovutatud korterite kulusid KOVidele püsivalt ja selleks kasutatakse riigi

rahalisi vahendeid, mis laekuvad erastamisest ORFi. Raha ORFi laekub maa erastamisest

ning maa erastamise lepingute järelmaksu tähtajad ulatuvad 50 aastani ja maksed laekuvad

stabiilselt, kuid erastamisprotsessi vaibumise tõttu kahanevalt kuni aastateni 2060‒2070.

45 https://www.rtk.ee/ida-viru-maakonna-tuhjenevate-korterelamute-probleemistiku-lahendamise-toetusmeede

32

Hetkel on reservfondi kasutamata jääk umbes 40 miljonit eurot ja lähiaastatel laekub sinna

järelmaksudest aastas üle 4 miljoni euro, lisaks uutest erastamislepingutest umbes 1 miljon

eurot. Prognoosi kohaselt laekub kuni aastani 2039 täiendavalt 57 miljonit eurot, ent pärast

seda langeb aastane laekumine alla 1 miljoni.

Laekuvat raha kasutatakse erineval eesmärgil, mis on erastamisest laekuva raha kasutamise

seaduse §-s 7 loetletud ja eelnõusse lisatakse käesoleva eelnõu kohaselt ka KOVidele AÕS

§ 126 alusel loovutatud korteriomandite ülalpidamiskulude katmise eesmärk, samuti

avalikes huvides elamumajanduse ümberkorraldamise eesmärgil tühjenevas korterelamus

korterite omandamise, asenduskorterite omandamise ning korterelamu lammutamise

kulude katmiseks (meetmed 1 ja 2).

Toetus võimaldaks KOVil katta jooksvaid ja halduskulusid, kuni on korterile leitud uus

eesmärgipärane kasutus, see on võõrandatud või probleemne korterelamu on lammutatud.

Samas eraldatakse KOVile ühe loovutatud korteri kohta tema taotluse alusel koheselt kahe

aasta eeldatava kulude summa, mida KOV ei pea tagastama, kui KOVil õnnestub korterile

leida kasutus, võõrandada või elamu lammutada enne kaheaastast perioodi.

Toetusmeetme kaheaastane periood peaks motiveerima KOVi aktiivselt tegutsema, kuna

kahe aasta möödumisel tuleks KOVil katta loovutatud korteri kulusid oma eelarvest,

kiiremini tegutsedes jääks aga ülejääv raha KOVi kasutusse.

Siiski on võimalik ka pärast 2 aasta möödumist taotleda KOVi poolt korteri ülalpidamiseks

täiendavaid vahendeid, kui objektiivsetel põhjustel ei ole õnnestunud kahe aasta jooksul

korterile mõistlikku kasutust leida ning korteri kulud on vaja katta kauem kui kaks aastat.

Näiteks võib tekkida olukord, kui loovutatud korter asub tühjenevas korterelamus, mille

osas on loovutatud juba mitmeid kortereid ja prognoos on, et lähiajal saavad täidetud

KAHOS § 4 lõike 1 punktis 10 nimetatud kriteeriumid ning KOV peab hakkama omandama

ka ülejäänud kortereid antud korterelamu lammutamise eesmärgil. Vastavate kriteeriumide

täitumine ja ka KAHOS menetluse algatamine on aga aeganõudev protsess, kuid

prognoosist sõltuvalt ei ole võimalik sellises korterelamus asuvale korterile anda sel ajal

mõistlikku kasutust ega võõrandada, kuid teatud ülalpidamiskulud sellel siiski kestavad

kuni kogu korterelamu lammutamiseni.

Täiendava taotluse korral peab KOV juurde esitama tegevuskava, millest nähtuks, milliseid

võimalusi on senise 2 aasta jooksul kaalutud või proovitud, et korterit saaks anda tasu eest

või KOV avaliku funktsiooni täitmise eesmärgil kasutusse või võõrandada või lammutada.

Esimeste aastate jaoks on rahalised vahendid 660 000 eurot eraldatud ORFist Vabariigi

Valitsuse 23.03.2022 korraldusega nr 96.

Teises ja kolmandas punktis kavandatud meetmed rakendatakse pärast käesoleva eelnõu

seadusena jõustumist.

8. Rakendusaktid

33

Eelnõu seadusena vastuvõtmisel tuleb kehtestada ka rakendusaktid, millega nähakse ette

vajalikud elamumajanduse ümberkorraldamise toetusmeetmed, mis toetaks omavalitsuste

tegevusi nii loovutatud korteriomandite ülalpidamiskulude katmisel, elanike

ümberkorraldamise, omandiküsimuste lahendamisel kui ka kasutusest väljalangenud majade

lammutamisel.

Toetusmeetmete määrused kehtestatakse riigieelarve seaduse § 531 alusel. Ida-Viru maakonna

tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede on riigihalduse ministri 21.

detsembri 2022 määrusega nr 66 juba kehtestatud.

Samuti tuleb täiendada Vabariigi Valitsuse 27.08.1996 määrust nr 221 „Vabariigi Valitsuse

omandireformi reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine“ kooskõlas

kavandatava erastamisest laekuva raha kasutamise seaduse täiendamisega, millesse lisatakse

täiendav sihtotstarve käesoleva eelnõuga seotud toetusmeetmete rahastamiseks.

Määruste kavandid on lisatud eelnõule:

1) Vabariigi Valitsuse 27.08.1996 määruse nr 221 „Vabariigi Valitsuse omandireformi

reservfondist raha eraldamise ja kasutamise korra kinnitamine“ muutmise kavand;

2) ministri määruse „Tühjenevate korterelamute probleemistiku lahendamise toetusmeede“

kavand;

3) ministri määruse „Toetusmeede asjaõigusseaduse § 126 alusel loovutatud vara

ülalpidamiskulude katmiseks“ kavand.

Kavandid 2 ja 3 on esialgne põhimõtteline toetuse andmise tingimuste tööversioon, täpsemad

tingimused töötatakse välja, arvestades Ida-Virumaal käivitatud toetusmeetme rakendamise

kogemustest ja kohandamisest üleriigiliseks vajadusteks ning Rahandusministeeriumi kulusid

seni riigile loovutatud korteriomanditele.

9. Seaduse jõustumine

Seadus on kavandatud jõustuma 2025. aasta 1. jaanuaril, et jääks aega koostada ka

toetusmeetmeid reguleerivad ministri määrused ning need jõustuksid samaaegselt

seadusemuudatusega.

10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon

Eelnõu edastati kooskõlastamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile ja

Siseministeeriumile, kes kooskõlastasid eelnõu märkusteta ning Keskkonnaministeeriumile,

kes esitas märkuse. Eelnõu esitati arvamuse avaldamiseks Eesti Linnade ja Valdade Liidule

(ELVL), Eesti Korteriühistute Liidule ja Eesti Omanike Keskliidule (EOKL).

ELVL ja EOKL ei olnud AÕS § 126 muutmisega nõus. ELVL esindajatega on korraldatud

täiendavaid kohtumisi (12.01.2023 ja 21.11.2023), mil on selgitatud täiendavaid võimalusi

toetusmeetmete rahastamiseks, samuti selle korralduslikku poolt.

Eelnõu esitati 2023. aasta lõpul teistkordseks kooskõlastamiseks Justiitsministeeriumile ja

lisaks Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumile, kelle valitsemisalasse kuulub

34

regionaalpoliitika ja -arengu, kohaliku omavalitsuse poliitika ning kohalike omavalitsuste

finantsjuhtimise poliitika kavandamine ja elluviimine. Eelnõu saadeti uuesti arvamuse

avaldamiseks ELVLile, kes ei toetanud endiselt eelnõukohast muudatust.

Justiitsministeerium ja Regionaal- ja Põllumajandusministeerium kooskõlastasid eelnõu

märkustega, mida on võimalusel arvestatud.

Vastused ja selgitused märkuste ning arvamuste osas on kajastatud täiendustena seletuskirjas

ning seletuskirjale lisatud kooskõlastustabelis.

Enne eelnõu esitamist Vabariigi Valitsusele on eelnimetatud ministeeriumitele saadetud

täiendatud eelnõu koos esitatud märkustega arvestamise või mittearvestamise selgitustega

töökorras ülevaatamiseks. Töökorras esitatud märkusi on võimalusel arvestatud.