Kiri

Eksperthinnang nr. 0461-24

50403:002:0361 50403:002:0362 50403:002:0363

Hinnatava vara aadress: Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla, Annipõllu

Hinnatav vara: Kinnistust registriosa nr. 1978237 teostatavad äralõiked suurustega 4343 m², 5400 m², 7307 m², 3506 m²

Väärtuse kuupäev: 06.04.2024

Hindamisaruande kuupäev:

23.05.2024

Vara Hüvitusväärtus (ümardatud)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361 teostatavad äralõiked suurusega 4343 m2

(kaks äralõiget pindaladega 3852 m2 ja 491 m2)

2460 € ehk 0,57 €/m² äralõigete pindala kohta

2073 € ehk 0,57 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki 383

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361 soovituslik omandatav osa suurusega ligikaudu 0,54 ha ehk 5400 m2

- 2032 € ehk 0,38 €/m² äralõike pindala kohta

- -

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0362 teostatav äralõige suurusega 7307 m2

5490 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

5491 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0363 teostatav äralõige suurusega 3506 m2

2640 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

2635 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Koostaja: allkirjastatud digitaalselt

Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

2

Eksperthinnang nr. 0461-24

SISUKORD

KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3

1 Hindamise alused ................................................................................................................................................. 5

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................................... 5

1.2 Hindamise algandmed ................................................................................................................................. 5

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused.................................................................................. 6

2 Hinnatava vara kirjeldus ........................................................................................................................................ 6

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................................... 6

2.2 Asukoht ........................................................................................................................................................ 8

2.3 Maakasutus ................................................................................................................................................ 10

2.4 Äralõiked katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361 ............................................................................. 16

2.5 Äralõige katastriüksusest tunnusega 50403:002:0362 ............................................................................... 18

2.6 Äralõige katastriüksusest tunnusega 50403:002:0363 ............................................................................... 19

2.7 Vara kestlikkus ........................................................................................................................................... 20

3 Turuülevaade ...................................................................................................................................................... 21

3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................................... 21

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade.............................................................................. 22

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika .................................................................................. 26

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga .......................................................................................... 27

3.5 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................................... 30

3.6 Pakkumisinfo .............................................................................................................................................. 30

3.7 Müügitehingud ........................................................................................................................................... 31

4 Hindamine ........................................................................................................................................................... 35

4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................................................... 35

4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................................................... 35

4.3 Katastriüksuse tunnusega 50403:002:0361 äralõike turuväärtuse (hariliku väärtuse) hindamine (kasvava metsata) .................................................................................................................................................................. 37

4.4 Äralõikel paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine.................................................. 39

4.5 Katastriüksuse tunnusega 50403:002:0362 turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine ............ 42

4.6 Katastriüksuse tunnusega 50403:002:0363 turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine ............ 45

4.7 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule .............................................. 47

4.8 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine ....................................................................... 47

4.9 Hüvitusväärtuse hindamine ........................................................................................................................ 48

Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................................. 50

Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõte ............................................................................................................................... 54

Lisa 3 Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel ...................................................................................................... 55

Lisa 4 Mullastikunäitajate täpsem selgitus ................................................................................................................... 56

Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................................................... 59

3

Eksperthinnang nr. 0461-24

KOKKUVÕTE

HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Kinnistust registriosa nr. 1978237 teostatavad äralõiked suurustega 4343 m², 5400 m², 7307 m², 3506 m²

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla, Annipõllu

Omanik TÜ ANNI MAJAD (Tallinn, reg.kood 10848339)

Hinnatava vara katastritunnused 50403:002:0361; 50403:002:0362; 50403:002:0363 Kogu kinnistu koosneb 4 katastriüksusest, kuid käesolevas eksperthinnangus on käsitletud vaid neid katastriüksuseid, millest teostatakse äralõiked.

Kinnistu registriosa nr 1978237

Omandivorm Kinnisasja mõtteline osa

Hinnatavate katastriüksuste pindalad

50403:002:0361 - 11,92 ha ehk 119 200 m², millest on planeeritud teostada äralõige kogupinnaga 4343 m2 (planeeriti teostada kaks äralõiget suurustega 3852 m², 491 m²), kuid hindaja soovitab lisaks võõrandada ka äralõigete vahele jääva ala suurusega ligikaudu 5400 m2 50403:002:0362 - 5,07 ha ehk 50 700 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 7307 m2 50403:002:0363 - 8,40 ha ehk 84 000 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 3506 m2

Planeeringud / ehitusõigus Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paikneb hinnatav kinnistu perspektiivses põllumajanduspiirkonnas. Samuti jääb praktiliselt kogu kinnistu ÜP järgi võimalikku müratsooni. Algatatud/kehtestatud detailplaneering ja projekteerimistingimused hindajale teadaolevalt puuduvad.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

Väärtuse liik Turuväärtus, harilik väärtus, hüvitusväärtus

Ülevaatuse kuupäev 06.04.2024

Väärtuse kuupäev 06.04.2024

Hindamisaruande kuupäev 23.05.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping 07.02.2024 sõlmitud TÖÖVÕTULEPING nr 3.2-2/24/196-1

Hindamise eeldused Puuduvad

Hinnang likviidsusele Kinnistu likviidsus on keskmine ehk müügiperiood kuni 9 kuud, äralõigetel likviidsus puudub.

Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam ±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu.

KOMMENTAARID

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361 planeeritakse teostada 2 äralõiget selliselt, et äralõigete teostamise tulemusel jääb kahe äralõike vahele väike ala, millele puudub juurdepääs ja mis jääb rajatavate teede kaitsevöödisse ning mille sihipärane kasutamine on vara omaniku jaoks keeruline ja ebaotstarbekas. Sellest tulenevalt soovitab hindaja võõrandada planeeritud äralõiked suurustega 3852 m² ja 491 m2 ning nende vahele jääva ligikaudu 0,54 ha suuruse ala. Äralõike nr 3 osa on määranud metsa hindaja, sest äralõigetel on peamiselt metsamaa, vähesel määral looduslik rohumaa. Äralõike nr 3 osas on hinnatud vaid harilik väärtus.

HINDAMISTULEMUS

Vara Hüvitusväärtus (ümardamata)

Äralõike harilik väärtus (ümardamata)

Kaasnev kahju

Saamata jääv tulu

4

Eksperthinnang nr. 0461-24

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361 teostatavad äralõiked suurusega 4343 m2

(kaks äralõiget pindaladega 3852 m2 ja 491 m2)

2460 € ehk 0,57 €/m² äralõigete pindala kohta

2073 € ehk 0,57 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki 383

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361 soovituslik omandatav osa suurusega ligikaudu 0,54 ha ehk 5400 m2

- 2032 € ehk 0,38 €/m² äralõike pindala kohta

- -

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0362 teostatav äralõige suurusega 7307 m2

5490 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

5491 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0363 teostatav äralõige suurusega 3506 m2

2640 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

2635 € ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta

Ei teki Ei teki

Koostaja: allkirjastatud digitaalselt Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

5

Eksperthinnang nr. 0461-24

1 HINDAMISE ALUSED

Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Harilik väärtus on eseme kohalik keskmine müügihind (turuhind) (tsiviilseadustiku üldosa seadus) Harilik väärtus viitab kitsalt toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kuid käsitlemist ei leia väärtuse kuupäev, tehingu poolte vaba tahte avaldus, müügitegevuse nõuetekohasus jms tingimused, mis on loetletud turuväärtuse definitsioonis. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui tellija on hindamise eesmärgiks seadnud hariliku väärtuse leidmise, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1).

1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk

Ülevaatuse kuupäev 06.04.2024

Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Karin Lapp

Ülevaatuse juures viibinud isikud Puudus, hindaja teostas ülevaatuse iseseisvalt

Ülevaatuse ulatus Kogu äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud katastriüksused

Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud

Hindamise eesmärk Kinnisasja hindamine hüvitamise eesmärgil kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel

1.2 Hindamise algandmed

Allikas: Kuupäev:

EVS Standardiseeria 875

Kinnistusraamatu väljavõte 03.04.2024

Kinnisvaraportaal www.kv.ee 08.04.2024

Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 21.04.2024

Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 08.04.2024

Kohapealne ülevaatus 06.04.2024

Tellimusleping koos projektmaterjalide ja tehnilise kirjeldusega Sõlmitud 07.02.2024

Märjamaa valla üldplaneering, kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11

08.04.2024

Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneering „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0- 92,0″, kehtestanud Rapla maavanem 23.05.2016 korraldusega nr 1- 1/16/348

08.04.2024

6

Eksperthinnang nr. 0461-24

Omaniku kirjalikud selgitused e-maili teel 27.03.2024

Allhanked Jah, Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt koostatud kinnistu äralõikel kasvava metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutus 14.05.2024

Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah

1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused

Eeldused: Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“. (EVS 875-4). Piiravad tingimused: Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4).

2 HINNATAVA VARA KIRJELDUS

2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus

Aadress Rapla maakond, Märjamaa vald, Aruküla, Annipõllu

Registriosa nr 1978237

Vara liik, omandivorm Kinnisasja mõtteline osa

Omanik TÜ ANNI MAJAD (Tallinn, reg.kood 10848339)

Hinnatavate varade katastritunnused

50403:002:0361; 50403:002:0362; 50403:002:0363 Kogu kinnistu koosneb 4 katastriüksusest, kuid käesolevas eksperthinnangus on käsitletud vaid neid katastriüksuseid, millest teostatakse äralõiked.

Hinnatavate katastriüksuste pindalad

50403:002:0361 - 11,92 ha ehk 119 200 m², millest on planeeritud teostada äralõige kogupinnaga 4343 m2 (planeeriti teostada kaks äralõiget suurustega 3852 m², 491 m²), kuid hindaja soovitab lisaks võõrandada ka äralõigete vahele jääva maa-ala suurusega ligikaudu 5400 m2. 50403:002:0362 - 5,07 ha ehk 50 700 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 7307 m2 50403:002:0363 - 8,40 ha ehk 84 000 m², millest on planeeritud teostada äralõige suurusega 3506 m2

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Kanded registriosa III jaos Kanded puuduvad. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

Kanded registriosa IV jaos Kanded puuduvad. Registriosa väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 2.

7

Eksperthinnang nr. 0461-24

Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0361:

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0362:

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0363:

8

Eksperthinnang nr. 0461-24

Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Hinnatavad varad paiknevad osaliselt avalikult kasutatava tee kaitsevööndis. Katastriüksus tunnusega 50403:002:0363 lisaks ka eesvoolu kaitsevööndis, ranna või kalda piiranguvööndis, ranna või kalda ehituskeeluvööndis, ranna või kalda veekaitsevööndis, veekogu kallasrajal ning maaparandushoiu-alal. Kitsendustest tulenev oluline mõju hinnatavale varale puudub.

Üürilepingud Omaniku esindaja Jouko Vähä-Rahka poolt 27.03.2024 saadetud e-kirja andmetele on maaüksuse põllumaa osa välja renditud. Rendisumma on 60 €/ha/aastas. Täpsem info hindajal puudub. Rendisumma on turu keskmisest madalam.

2.2 Asukoht

Makroasukoht

Paiknemine Hinnatav vara paikneb Rapla maakonnas, Märjamaa vallas, Arukülas, mis jääb valla edelaossa. Valla keskus Märjamaa alev asub ca 6 km

9

Eksperthinnang nr. 0461-24

kaugusel, Rapla linn 26 km kaugusel, Pärnu linn 53 km ja Tallinna linn 65 km kaugusel.

Konkureerivad turupiirkonnad

Eelkõige Raplamaa teised piirkonnad.

Allikas: kaart.delfi.ee

Mikroasukoht

Iseloomustus Hinnatav vara paikneb Arukülas, Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaantee ääres. Vahetus lähiümbruses paiknevad valdavalt hoonestamata maatulundusmaad (põllumassiivid ja metsatukad).

Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastust.

Juurdepääs Hinnatav vara piirneb avalikult kasutatava kõvakattega Tallinna-Pärnu- Ikla põhimaanteega. Mahasõit põhimaanteelt puudub. Katastriüksusele tunnusega 50403:002:0361 toimub ligipääs kõrvalteelt, katastriüksustele tunnustega 50403:002:0362 ja 50403:002:0363 toimub juurdepääs üle kõrvalkinnistu.

Kommunikatsioonid Puuduvad

Parkimisvõimalus piirkonnas Valdavalt lahendatud kinnistute siseselt

Infrastruktuur Lähimad teeninduspunktid valla keskuses Märjamaa alevis, ca 6 km kaugusel. Ühistranspordi (bussi) peatused läheduses.

10

Eksperthinnang nr. 0461-24

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus

2.3 Maakasutus

Kaardirakenduse plaan (hinnatavad varad on piiratud jämeda sinise pidevjoonega)

Allikas: Maa-ameti kaardirakendus (lennuaeg 25.06.2022-26.06.2022)

Kuju, reljeef Põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, reljeef tasane (kõrguste vahe kuni 2 m)

11

Eksperthinnang nr. 0461-24

Kõlvikuline koosseis (allikas: minu.kataster.ee)

Äralõige teostatakse katastriüksuse loodusliku rohumaa ja metsamaa osast. Looduslik rohumaa on osaliselt metsastunud.

Äralõige teostatakse katastriüksuse haritava maa osast.

Äralõige teostatakse katastriüksuse haritava maa osast.

PRIA registreering Registreeritud PRIA põllumassiivide registris kolm massiivi, mille maakasutus on põllukultuurid.

12

Eksperthinnang nr. 0461-24

13

Eksperthinnang nr. 0461-24

Allikas: Pria veebikaart (https://kls.pria.ee/kaart/)

Mullastik (allikas: Maa-ameti mullastiku kaardirakendus)

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0361

Peamiselt K, Ko, Kog, Kor Kaalutud keskmine reaalboniteet 45. Katastriüksus tunnusega 50403:002:0362:

14

Eksperthinnang nr. 0461-24

Peamiselt Kg, Ko(g), K Kaalutud keskmine reaalboniteet 32. Katastriüksus tunnusega 50403:002:0363:

Peamiselt Go, Kg. Kaalutud keskmine reaalboniteet 35. Mullastikunäitajate täpsem selgitus on toodud eksperthinnangu lisas nr 4.

Parkimine Puudub

Hooned ja rajatised Hinnatavad varad on hoonestamata, rajatised puuduvad

Haljastus Oluline väärtust mõjutav haljastus puudub, maaüksused on kasutatavad eelkõige põllumajanduslikul otstarbel.

Piirded Puuduvad.

Maakonnaplaneeringu teemaplaneering

Hinnatav vara jääb Rapla maakonnaplaneeringu teemaplaneeringu „Põhimaantee nr 4 (E67) Tallinn-Pärnu-Ikla (Via Baltica) trassi asukoha täpsustamine km 44,0-92,0″ järgselt maantee trassi koridori alale.

15

Eksperthinnang nr. 0461-24

Märkus: hinnatavate katastriüksuste ligikaudne asukoht on hindaja poolt viidatud noolega

KAHOS § 12 lõike 3 kohaselt arvestatakse hindamisel olukorraga, kus omandamise asjaolu puudub, mistõttu vastava planeeringuga hindamisel ei arvestata.

Üldplaneering Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11 kehtestatud Märjamaa valla üldplaneeringu (ÜP) kohaselt paiknevad hinnatavad katastriüksused perspektiivses põllumajanduspiirkonnas. Samuti jääb osa katastriüksusest ÜP järgi võimalikku müratsooni. Vastuolud planeeringu ja tegeliku maakasutuse vahel puuduvad.

16

Eksperthinnang nr. 0461-24

Fragment Märjamaa valla üldplaneeringu (kehtestatud Märjamaa Vallavolikogu 20.06.2000.a määrusega nr 11) maakasutusjoonisest. Märkus: hinnatava kinnistu asukohale on hindaja poolt viidatud noolega

Detailplaneering / projekteerimistingimused / ehitusõigus

Hindajale teadaolevalt väärtuse kuupäeva seisuga puuduvad.

2.4 Äralõiked katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361

Pindala Planeeritud teostada äralõiked suurustega 3852 m² ja 491 m2 ehk ca 3,6 % kogu katastriüksuse pindalast. Hindaja soovitab võõrandada ka äralõigete vahelise maa-ala, mille suuruseks on ligikaudu 5400 m2.

17

Eksperthinnang nr. 0461-24

18

Eksperthinnang nr. 0461-24

Äralõige Äralõiked on pikliku kujuga. Tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turuosaliste seas atraktiivsed ning on ebalikviidsed. Äralõiked on planeeritud teha kavandatavate teede rajamise tarbeks

Paiknemine Äralõiked paiknevad katastriüksuse lõunapoolses osas, äralõige nr 2 piirneb Tallinn-Pärnu-Ikla teega. Äralõige nr 1 poolitab katastriüksuse kaheks erinevaks osaks, mahasõit jääb vaid suuremale maaüksuse osale. Allesjäävat väiksemat osa (poolitamise tulemusena jääb ühe maaüksuse osa suuruseks ligikaudu 0,54 ha ehk 5400 m2) ei ole võimalik sihipäraselt kasutada. Põllumajanduslikul otstarbel kasutamiseks on maaüksus liiga väike, maaüksusele juurdepääs puudub ja elukondlik kasutust antud piirkonnas ei ole võimalik (maaüksus jääb teekaitsevööndisse). Hindaja soovitab võõrandada äralõiked ja nende vahele jääva maa- ala.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõike ala näol on tegemist katastriüksuse metsamaa ja loodusliku rohumaa osaga. Hoonestust ja piirdeid äralõike alal ei paikne.

2.5 Äralõige katastriüksusest tunnusega 50403:002:0362

Pindala 7307 m² ehk ca 14,4 % kogu katastriüksuse pindalast

19

Eksperthinnang nr. 0461-24

Äralõige Äralõige on pikliku kujuga.

Tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turuosaliste seas atraktiivne ning on ebalikviidne. Äralõige on planeeritud teha kavandatava tee rajamise tarbeks.

Paiknemine Äralõige paikneb katastriüksuse läänepoolses osas ning piirneb Tallinn- Pärnu-Ikla teega. Äralõige ei poolita ega jaga katastriüksust erinevateks osadeks.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõike ala näol on tegemist katastriüksuse haritava maa osaga. Hoonestust ja piirdeid äralõike alal ei paikne.

2.6 Äralõige katastriüksusest tunnusega 50403:002:0363

Pindala 3506 m² ehk ca 4,2 % kogu katastriüksuse pindalast

20

Eksperthinnang nr. 0461-24

Äralõige Äralõige on pikliku kujuga.

Tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turuosaliste seas atraktiivne ning on ebalikviidne. Äralõige on planeeritud teha kavandatava tee rajamise tarbeks.

Paiknemine Äralõige paikneb katastriüksuse läänepoolses osas ning piirneb Tallinn- Pärnu-Ikla teega. Äralõige ei poolita ega jaga katastriüksust erinevateks osadeks.

Haljastus, piirded, hoonestus

Äralõike ala näol on tegemist katastriüksuse haritava maa osaga. Hoonestust ja piirdeid äralõike alal ei paikne.

2.7 Vara kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Kinnisvara kestlikkus on seotud kinnisvaraarendusega ja sellel puudub otsene seos nende kinnisvaradega, mille puhul arendustegevust ei ole toimunud ja seda ei ole lähemal ajal kavandatud. Sellest tulenevalt tuleb kestlikkust käsitleda vaid nende kinnisvarade puhul, millel on otsene seos

21

Eksperthinnang nr. 0461-24

arendustegevusega. Tavaliselt on tegemist hoonestatud või hoonestamiseks kavandatud maadega. (EVS 875-10) Kuna väärtuse kuupäeva seisuga ei ole hinnataval varal arenduslikku potentsiaali, siis ei ole antud juhul kinnisvara kestlikkust käsitletud.

3 TURUÜLEVAADE

3.1 Majandusülevaade1

Eesti Panga värske prognoosi kohaselt on kahe langusaasta järel paranenud tingimused majanduse

kasvule pöördumiseks. Energia ja muu toorme hinnad on langenud, hinnatõus on aeglustunud ning

inimeste ostujõud Eestis ja Euroopas on paranemas. Lisaks on Eesti ettevõtted aktiivselt tegelemas

konkurentsivõime parandamisega. Selle aasta jooksul on oodata majanduse elavnemist, kuigi aasta

koondtulemus jääb möödunule veel alla. Järgmiseks kaheks aastaks prognoosib keskpank umbes 3%

suurust majanduskasvu.

Tingimused majanduse kasvule pöördumiseks on paranenud. Eesti majandus on kahanenud kaks

järjestikust aastat, mis on varasemate langustega võrreldes pikem ja vinduvam. Selle on tinginud üksteist

võimendanud takistuste kuhjumine, mille osas on praeguseks siiski juba näha leevenemist või on

leevenemine lähiajal suure tõenäosusega juhtumas. Majandusaktiivsuse tõusule aitavad kaasa toormete

ja energiakandjate hinnalangus varasematelt kõrgtasemetelt, tarneprobleemide vähenemine, euro

soodsam vahetuskurss, aeglaseks muutunud hinnatõus ning oodatav Euroopa Keskpanga intressimäärade

alanemine. Paranemise kursil jätkab ka inimeste ostujõud, mis ergutab tarbimiskulutusi ja majanduskasvu.

Tööturu tugev vastupanuvõime senistele raskustele on majanduskasvu tekkele heaks pinnaseks, sest

suure hõive ja madala töötuse korral jaguneb ostujõu tõus ja tarbimisvõime ühiskonnas ühtlasemalt.

Majandusaktiivsus suureneb, kuid aegamisi. Energiakriisi mõjude hääbumine ja inflatsiooni aeglustumine

suurendab inimeste ostujõudu Eestis. Samad tegurid parandavad tarbijate ostujõudu ka välisturgudel, mis

annab olulise panuse tugevalt kannatada saanud ekspordivõimaluste paranemisse. Samas oodatakse Euroopa

majanduse jõulisemat kasvu alates järgmisest aastast. Eestit mõjutab lisaks ka see, et meie traditsioonilistel

eksporditurgudel on seis keerukam kui Euroopas tervikuna, seda ennekõike Skandinaavias ja Saksamaal. Suur

osa Eesti ettevõtete tootmisvõimsusest on nõrga nõudluse tõttu seisnud jõude, s.t majandusel on olemas

potentsiaal ka väga tugevaks kasvukiirenduseks. Kuna see eeldaks hüpet ekspordis nõrga väliskeskkonna

kiuste, on siiski tõenäolisem, et uus kasvutsükkel areneb vaoshoitult ja tugevamat majanduskasvu võib Eestis

oodata alates 2025. aastast. Ekspordivõimalusi suurendab uutele turgudele sisenemine, millele ettevõtted on

järjest enam rõhku panemas, kuid ka need võimalused avanevad ajapikku.

Eesti ettevõtted tegelevad aktiivselt konkurentsivõime parandamisega. Ettevõtete hinnapõhine

konkurentsivõime pole enam sama suure löögi all kui aasta-kaks tagasi, ent ettevõtete kulubaas on siiski

varasemaga võrreldes kõrgem. See nügib tootmist Eestis suurema tõhususe, aga ka innovatsiooni suunas,

millega kõik ettevõtteid ilmselt kaasa minna ei suuda ja seetõttu jätkub tootmisressursside ümber paigutumine

valdkondade ja ettevõtete vahel. Jätkunud on trend, kus inimesed vahetavad väga aktiivselt töökohti ja liikumine

on toimunud valdkondadesse, millel läheb suhteliselt paremini. See näitab, et ettevõtjad on kohanenud ning

suudavad luua uusi ja ahvatlevaid töökohti. Ühtlasi on see olnud üks põhjustest, mis on hõivel lasknud püsida

majanduslangusest hoolimata. Lisaks sellele on hõivet säästnud ka töötundide vähenemine, mis on toimunud

valdavalt töötajate omal soovil ja tööandjatel tuleb ka edaspidi hakkama saada muutunud tööaja eelistustega.

Riik on majanduslangust pehmendanud, kuid see on suurendanud eelarvepuudujääki. Valitsemissektor on

eelarve puudujäägi suurendamisega lisanud majandusse täiendavalt raha, millest osa on ergutanud ka nõudlust

ja piiranud majanduslanguse ulatust. Kui valitsuskoalitsioon jätkab praeguseks seadustatud

maksumuudatustega varasemalt välja kujunenud kulutaseme juures, siis süveneb eelarvepuudujääk ja

stimuleerimise ulatus tuleval aastal veelgi. Seejuures kujuneb 2025. aasta majanduskasv eeldatavalt juba üsna

kiireks ja sestap pole riigi täiendavat eelarvetuge majandusele enam vaja. Arvestades seni majanduskasvu

1 Allikas Eesti pank seisuga 26.03.2024

22

Eksperthinnang nr. 0461-24

takistanud põhiprobleemide olemust – raskustes eksporditurud, tarneraskused, kallis energia, osade ärimudelite

lõppemine sõjaga seonduvalt, hinnapõhise konkurentsivõime kadu – siis neid probleeme täiendav riigipoolne

kulutamine olulisel määral ei leevenda. Järjest enam tõuseb aga päevakorda vajadus kahandada struktuurset

ehk püsivaks kujunenud eelarvepuudujääki. Järgmistel aastatel on väljakutseks mitte ületada 3% puudujäägi

piiri, mis lisaks riigirahanduse jätkusuutlikule rajale suunamise vajadusele läheks vastuollu ka Euroopa Liidu

ühiste reeglitega. Fiskaaldistsipliini taastamine on oluline võla kuhjumise vältimiseks ja oluline on ka, et

puudujäägist väljumine ehk fiskaalstiimuli eemaldamine toimuks viisil, mis ei kahjustaks majanduse

kasvuvõimalusi.

3.2 Maatulundusmaade ja haritavate maade turuülevaade2

Eesti hoonestamata maatulundusmaade turu võib tinglikult jagada kolmeks: täielikult põllumajandusliku

potentsiaaliga haritav maa ja looduslik rohumaa, täielikult metsamajanduslikku potentsiaali omav

metsamaa ning arenduspotentsiaali omav maatulundusmaa.

Seisuga 31.01.2024 oli Eestis maakatastri statistika põhjal haritava maa pindala 1 046 410,8 hektarit ning

loodusliku rohumaa pindala 246 000 hektarit. Maakatastri statistika põhjal on nii haritava maa kui ka

loodusliku rohumaa kõlviku pindala 2023. aasta jaanuariga võrreldes mõnevõrra tõusnud, vastavalt 189,5

ja 1681,4 hektarit. 2023.aastal teostati üle Eesti 998 haritava maa tehingut koguväärtusega 61 224 703 €.

Võrreldes 2022.aastaga oli tehinguid ligi 30% vähem ning tehingute koguväärtus 9% madalam.

Haritavad maad

Põllumajandusliku maa hind sõltub eelkõige pinnasest, mullastikust, põllumassiivi suurusest ja kujust ning

piirkonnas tegutsevate põllumajandustootjate arvust. Üldiselt vaadeldakse haritava maana minimaalselt 2

ha suuruseid maatükke, kuna väiksemate maatükkide harimine on otstarbekas vaid oma majapidamise

tarbeks ning samuti võib väiksematel maatükkidel tihti olla ka ehituspotentsiaal. Eelistatumad on viljaka

mullaga põllumassiivid, mis on vähemalt 15 ha suurused ning kompaktse kujuga, kuigi Maa-ameti tehingute

andmebaasi kohaselt on tendents olnud haritava maa maatüki pindala vähenemise poole. Üle-eestiliselt

on haritava maa mediaanpindala jäänud viimase 10 aasta jooksul vahemikku 6,4-7,6 ha. Viljaka põllumaa

järele on aasta-aastalt huvi aina suurenenud, mistõttu on viimastel aastatel ka haritava maa keskmine hind

kasvanud. Vastavalt Maa-ameti tehingustatistikale on aktiivseim periood kevade saabudes (märts-mai),

suve hakul hakkab tehingute maht haritava maaga langema, saavutades madalaima taseme tavapäraselt

augustis-septembris. Alates oktoobrikuust hakkab tehingute arv üldiselt taas tõusma.

Läbi aegade on kõrgeima hinnaga tehingud tehtud peamiselt Lõuna-Eestis ja Lääne-Virumaal, kus on

ühtlasi ka Eesti kõige viljakamad mullad. Maa-ameti tehingute andmebaasi kohaselt on möödunud aastal

2 Allikas: Maa-amet

23

Eksperthinnang nr. 0461-24

haritava maa hektari mediaanhind üle 5500 € olnud Harju, Tartu, Põlva, Rapla, Valga ja Viljandi

maakonnas.

Põllumaid on avalikus pakkumises üldiselt vähe ja kuna turul on nõudlus kõrge, on tehingute hinnatase

hindajale teadaolevalt paremate maatükkide eest tõusnud isegi üle 10 000 €/ha. Enamik põllumaade

müügitehinguid tehakse üldiselt siiski hinnatasemel 5500 – 8000 €/ha (Maa-ameti kinnisvara hinnastatistika

päringu info järgselt oli 2023. aasta mediaanhind 5895 €/ha ehk ligi 25% kõrgem kui 2022. aastal). Tihtilugu

ollakse nõus maksma ka üle turuhinna, kui tegemist on põllumassiiviga, mis paikneb ostja põllumassiivide

läheduses või kõrval.

Põllumaade turul toimuvad mitmed tehingud ka avalike enampakkumiste (mitte sundmüügid) kaudu ning

kuna enampakkumised on saanud turul üha populaarsemaks ja peegeldavad võrdlemisi õiglaselt seda, kui

palju ollakse põllumaade eest nõus maksma, saab neid tehinguid turuväärtuse hindamisel kasutada.

Haritavate maade statistilistesse hindadesse tuleb suhtuda kriitiliselt järgnevatel põhjustel:

• Maa-ameti hinnastatistikas on kajastatud vaid ostu-müügitehingute andmeid ning kasutatud vaid

neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse. Seega, Maa-

ameti hinnastatistikas ei kajastu enampakkumistel müüdud varade ega ka väga madala ja väga

kõrge pinnaühikuhinnaga teostatud maatükkide tehingustatistika.

• PRIA-s püsirohumaana arvel olevad ja ka reaalsuses pigem rohumaana kasutatavad

katastriüksused võivad kajastuda statistikas haritava maana. Kuna rohumaade hinnad on

mõnevõrra madalamad, siis moonutab see mõnevõrra haritavate maade statistilist hinda.

• Samuti on Maa-ameti analüüsi kohaselt vabaturu tehingute infol baseeruva haritava maa

mediaanhind (5306 €/ha) märkimisväärselt kõrgem kui üldine statistiline haritavate maade

mediaanhind (4625 €/ha). See näitab ilmekalt, et vabal turul teostatud tehingute hinnad on

statistilisest hinnast kõrgemad.

• Teada on tehinguid, kus kinnistute eest on makstud rohkem, kui müügilepingus ametlikult

registreeritud.

Seega annavad statistilised hinnad aimu eelkõige sektori hindade muutustest, kuid ei kajasta piisava

täpsusega haritavate maade hindasid, millega turul reaalselt kaubeldakse ning reaalsuses on haritavate

maade turuhinnad oluliselt kõrgemad statistilistest hindadest.

Ostjad eelistavad põllumaid eelkõige enda tegevuspiirkonnas, parimad on maaüksused, mis asuvad endale

kuuluvate maatükkide kõrval/läheduses (mida oleks võimalik ühes massiivis kasutada). Eelistatakse

viljakaid, kompaktseid ning suurema pindalaga põllumaid.

Analüüsides Eestis põllumaade tehingute kasvu on märgata olulist hindade tõusu just viimastel aastatel.

24

Eksperthinnang nr. 0461-24

Järgnev joonis illustreerib Eestimaa haritavate maade turu muutust aastatel 2005-2023:

Allikas: Maa-amet

Vaadeldes haritavate maade tehinguaktiivsust on näha, et tehingute arv on olnud 2006. aastani

kasvutrendis. 2007-2010 aastatel aga on tehingute arv vähenenud. Kuna Eesti majanduses tulid raskemad

ajad, siis stabiliseerusid hektari hinnad 2008. aastal ning jäid pidama paariks aastaks.

Põllumajandussektoris oli vähem raha, kuna tarbimine ja sissetulekud vähenesid. Sellel perioodil eelistati

pigem vajadusel põllumaad rentida ning tegevust oluliselt ei laiendatud. Samas analüüsides masu-aegset

perioodi, olid haritava maaga tehtud tehingute hinnad suhteliselt stabiilsel tasemel võrreldes muude

kinnisvarasektorite hindade suure langusega.

Alates 2011. aastast hakkasid põllumajandusmaade hinnad jõudsalt kasvama. Eriti järsk kasv on toimunud

viimase paari aasta jooksul, mil keskmised hinnad on saavutanud rekordtaseme (keskmine ja mediaanhind

on juba ligi 5900 €/ha). Hindade kasv on kestnud tänaseks juba üle kümne aasta ning tulenevalt heast

klimaatilisest asukohast ei ole ette näha kasvu pidurdumist.

Rohumaad

Rohumaad on võrreldes haritavate maadega vähem viljakad ning seetõttu ka turul vähem hinnatud.

Rohumaasid kasutatakse eelkõige rohusaagi kasvatamiseks või loomade karjatamiseks ning nende

osakaal põllumajanduslike maade hulgas moodustab ca 19%.

Looduslike rohumaade kohta statistika hankimine on keskmisest komplitseeritum, kuna puudub võimalus

avalikule statistikale ning ülevaate andmisel lähtume Maa-ameti haritavate maade turuülevaates esitatud

joonisest (joonisel on toodud andmed 2022.aasta seisuga, kuna uuemaid andmeid ei ole hindamisaruande

koostamise hetkel avaldatud):

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

H in

d , € /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Eestis haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Keskmine hind, €/ha

25

Eksperthinnang nr. 0461-24

Loodusliku rohumaa tehingute arv ja koguväärtus 2018–2022:

Allikas: Maa-amet

Looduslike rohumaade tehingute arv on üle-eestiliselt jäänud aastate jooksul valdavalt vahemikku 46-80

tehingut aastas. Tehingute arvud on madalad, kuna valdav osa rohumaadest jääb suuremate kinnistute

koosseisu ning puhtalt loodusliku rohumaa kõlvikutüübiga kinnistuid on vähe. Loodusliku rohumaaga tehtud

tehingute hektari mediaanhind oli 2022. aastal 3125 eurot, mis on kolmandiku võrra kõrgem kui

tunamullune tase. Kuna mediaanhinna arvutuse aluseks olevate vabaturutehingute hulk on erakordselt

väike (2022. aastal 14 tehingut), siis võivad üksikud tehingud ühikuhinna mediaani mõjutada, mistõttu tasub

olla tulemuste tõlgendamisel ettevaatlik. Ühtlasi iseloomustab rohumaid väga lai amplituud, see tähendab

ühelt poolelt võib rohumaa puhul olla tegu põllumajanduslikust kasutusest väljas oleva liigniiske maaga

ning teiselt poolelt juba põllumaa hinnatasemeni küündiva rohumaaga. See tähendab ka parematel

muldadel paikneva loodusliku rohumaa hind võib küündida haritava maa hinnatasemeni.

Raplamaa haritavad maad

Rapla maakonna haritava maa hinnadünaamika on suures plaanis sarnane Eestile tervikuna.

Haritava maa3 tehingud Rapla maakonnas viimastel aastatel:

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind (eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2017 87 9,60 2 097 764 1 500 110 200 315,13 5 805,52 2 467,11 2 412,23

2018 73 12,20 2 273 079 1 700 210 000 800,00 6 911,76 2 693,60 2 716,23

2019 112 12,70 4 506 956 1 000 402 000 495,05 5 817,61 3 135,67 3 140,29

2020 108 11,80 4 115 693 1 000 176 900 258,40 6 567,32 3 354,56 3 279,72

2021 123 12,30 5 604 774 488 331 045 107,55 7 150,72 3 937,01 3 731,49

2022 100 11,30 5 725 105 3 000 326 930 473,93 8 425,46 5 682,72 5 485,35

2023 87 9,40 4 822 146 7 000 410 000 1 016,89 10 795,16 4 934,69 5 749,40

Viimastel aastatel on tehingute maht Rapla maakonnas jäänud vahemikku 87 – 123 tehingut aastas. Keskmised pinnaühikuhinnad on aga aasta-aastalt kasvanud, eriti järsk kasv on olnud 2022.aastal. Ning sarnaselt Eesti üldisele statistikale on ka Rapla maakonnas möödunud aastal keskmine pinnaühikuhind olnud rekordtasemel – 5749 €/ha.

3 Esitatakse tehingute aruanne haritava maaga toimunud tehingute kohta. Analüüsi on kaasatud vaid ostu- müügitehinguga võõrandatud üle 2 ha üldpindalaga maatulundusmaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistud, kus haritava maa kõrval ei ole teisi kõlvikuid üle 10%. Analüüsis on kasutatud vaid neid tehinguid, mille pinnaühiku hinnad jäävad valdava hinnavahemiku piiridesse.

26

Eksperthinnang nr. 0461-24

Raplamaa tehinguhindade ja –mahtude paremaks illustreerimiseks on toodud järgnev joonis:

Allikas: Maa-amet Tehingute hinnad võivad olla väga erinevad – kompaktsete ning hea viljakusega põllumuldadega põllumaa eest ollakse nõus maksma oluliselt üle keskmise hektarihinna. Samuti ollakse nõus maksma rohkem maatükkide eest, mis paiknevad linnade vahetus läheduses ning millel võib tulevikus olla arenduspotentsiaal. Prognoos Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas tulevalt Eesti ja kogu Baltikumi klimaatilisest asukohast ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel. Tulenevalt uuest maaelu arengukava (MAK) meetmest ja toetussüsteemi muutumisest on turul tunda olukorda, et kehvema mullastiku ja rohumaatüübiliste maade järgi on hetkel nõudlust vähem ja selles segmendi prognoosiks käesolevaks aastaks nn hindade lühiajalist stabiliseerumist. Positiivse suunana vähemväärtuslike maade osas võiks välja tuua Baltikumi regioonis rajatavad heinatehased, millest vähemalt ühte planeeritakse ka Läänemaale. Lisaks on maaomanikud ka väheväärtuslikele rohumaadele hakanud istutama metsa ja väärindavad seda maad läbi tekkivate CO2 kvootide ja bioloogilise vara/puidu. Läbi selle tekib rohumaade/põllumaade vähenemine, mis omakorda pikas vaates tõstab põllu/rohumaa hinda. Tehingute arv püsib tõenäoliselt sarnasel tasemel eelneva aastaga.

3.3 Eesti ja Raplamaa metsamaade tehingute statistika

Metsamaa kinnistute tehingute hinnad on aasta aastalt kasvanud ning metsamaade tehingute keskmised hinnad on Eestis jäänud viimaste aastate jooksul valdavalt vahemikku 8000 – 10000 €/ha ning Raplamaal vahemikku 7000 – 9000 €/ha. Turul enam hinnatud on küpse metsaga kinnistud, millede tehinguhinnad võivad ületada 25 000 €/ha. Samas tehakse tehinguid ka lageraie lankidega, kus tehingute hinnad varieeruvad valdavalt vahemikus 2000 – 4000 €/ha. Seega võivad kinnistute hinnad tugevalt erineda olenevalt metsa tagavarast ning võimalikust raiemahust. Tehingute mahud on viimastel aastatel märkimisväärselt langenud. 2023. aastal teostati Eestis tervikuna vaid 1316 ning Raplamaal 93 metsamaa müüki. Kasvava metsata metsamaade tehingute arv on viimaste aastate jooksul püsinud vahemikus 20-59 tehingut aastas. Eesti metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel:

0,00

1 000,00

2 000,00

3 000,00

4 000,00

5 000,00

6 000,00

7 000,00

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

H in

d , € /h

a

T e h

in g

u te

a rv

, tk

Raplamaa haritava maaga tehtud tehingute arv, keskmine ja mediaanhind aastatel 2005-2023

Tehingute arv Mediaanhind, €/ha Keskmine hind, €/ha

27

Eksperthinnang nr. 0461-24

Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 2 675 9,00 53 397 061 306 515 12 619 1 726 2 356

2017 2 621 8,80 61 339 315 505 000 14 482 2 000 2 771

2018 2 422 8,00 68 361 866 431 000 16 610 2 916 3 784

2019 2 176 8,50 67 568 523 502 559 17 000 3 110 3 879

2020 3 019 8,90 109 061 140 2 000 000 19 797 3 478 4 306

2021 2 774 8,90 122 628 536 703 600 24 096 4 168 5 170

2022 1 934 7,80 115 116 070 800 000 33 422 6 151 7 790

2023 1 316 7,80 80 969 283 691 470 33 824 6 400 7 984

Allikas: maaamet.ee

Raplamaa metsamaa (valdavalt koos kasvava metsaga) kinnistute tehingustatistikat kirjeldab järgnev tabel: Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha)

Arv Keskmine Kokku Maksimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine

2016 207 8,90 3 802 089 147 000 8 000 1 846 2 208

2017 180 11,40 5 429 920 194 538 11 377 2 152 2 876

2018 162 9,20 5 273 668 175 000 16 247 3 010 3 688

2019 181 9,90 5 867 755 190 000 16 308 2 976 3 530

2020 220 10,00 8 464 640 240 000 15 397 3 319 3 901

2021 326 10,70 15 976 359 355 000 18 970 4 044 4 680

2022 132 9,7 9 699 456 470 000 25 714 6 008 7 532

2023 93 8,2 5 073 064 419 055 26 501 6 459 7 168

Allikas: maaamet.ee

Kasvava metsata metsamaa tehingustatistika Eestis:

Arv Kogu

pindala (ha)

Keskmine pindala

(ha)

Tehingute summa (€)

Keskmine hind (€/ha

Mediaan (€/ha)

Minimaalne (€/ha)

maksimaalne (€/ha)

2020 50 335 6,80 428 718 1 295 1 272 600 2 091

2021 20 79,6 4,3 151 322 1 859 1 960 711 2 836

2022 36 179,2 5,0 478 640 2 617 2 636 990 4 157

2023 59 224,2 4,7 786 505 3 718 3 471 811 7141

Allikas: Maa-ameti poolt koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaade Prognoos Tõenäoliselt püsivad metsa ja metsa aluste maade hinnad ning tehingute arv lähematel perioodidel pigem stabiilsed.

3.4 Puiduturu ülevaade 2023.a IV kvartali seisuga

Majanduslangus kestab ja ehitusturgu suruvad alla jätkuvalt kõrged intressid. Kõik see peegeldub vastu ümarpuiduhindadelt, eelkõige palgiturul. Aastaga on hinnad langenud kõigil sortimentidel. Okaspuupalkide hinnad on stabiilselt madalad, kasejämesortimendi hind on langevas trendis, aga piisavalt kõrge, haava- ja lepapalgi hind stabiilselt rahuldav, paberipuidu hind kergelt kasvav ja metsaomaniku vaatevinklist hea ning küttepuidu hind stabiilne ja piisavalt kõrge, et ka natuke keerulisematest kohtadest varuda.

28

Eksperthinnang nr. 0461-24

Aastate keskmised puiduhinnad on välja toodud alljärgneval graafikul:

*Erametsa puidu hinnad €/tm ilma käibemaksuta suuremate ettevõtete lõpplaohindade alusel Allikas: eramets.ee Puidu keskmised hinnad 2023. aasta lõpu seisuga:

Allikas: eramets.ee Puidu varumis- ja transpordikulud Erametsa hinnastatistika tugineb lõpplaohindadel. Kui metsaomanik soovib välja arvutada kännuraha (kasvava metsa müügi hinda), siis tuleks lõpplaohinnast maha lahutada puidu varumiskulud (raiumine ja kokkuvedu) ning autotransport lõpplattu (tarbija juurde) ehk väljaveokulud. Varumiskulud sõltuvad paljudest aspektidest nagu näiteks: raielangist (sh kasvukohatüübist), raieviisist, valitud tehnoloogiast, asukohast metsatee suhtes jne (vt tabel 6). Seega on iga langi varumiskulud unikaalsed.

29

Eksperthinnang nr. 0461-24

Transpordikulu sõltub eelkõige lõpplao kaugusest (teekonna pikkusest), eeldusel, et sõidetakse täiskoormaga. Nii võib tekkida olukord, kus 2-3 eurot odavama lõpplaohinna aga väiksema veokaugusega, on kännuraha, mis metsaomanikule lõpuks jääb, suurem. Koorma suuruse roll tuleb hästi esile RMK küttepuidu müügihindades, kus väiksema kohale toodud koguse eest tuleb tarbijal maksta tihumeetri kohta rohkem. Varumis- ja transpordikulu määramiseks on kasutatud ekspertarvamusi. Nii võib praegu hinnata varumiskulude suuruseks keskmiste lageraielankide korral 15-19 €/tm (kasv 1 €/tm), millele tuleks lisada keskmine transpordikulu 6,5-8,5 €/tm (langus 0,5/tm). Harvendusraiel (eriti esimesel harvendusraiel) on raiekulu kindlasti suurem. Keskmine hind esimesel harvendusraiel algab 26 €/tm ja teisel harvendusraiel vahemikus 19-22 €/tm. Hind sõltub siin tugevalt puistu iseloomust ja rakendatavast tehnoloogiast ja võib olla väga erinev. Võrdlustabel mõnedest aspektidest, mis mõjutavad varumis- ja transpordikulu:

Keskmise kännuraha tabelist (lõigu all) võib näha, et ühegi sortimendi hind ei ole lageraie korral negatiivne. Siiski tuleks hakata suuremat tähelepanu pöörama seal, kus varumis- ja transpordikulud osutuvad keskmisest kõrgemaks (näiteks väga peenike mets, harvendusraie, pikk kokkuvedu või lõpptarbija on kaugel) ja põhiline varutav sortiment on küttepuit. Selliste raielankide hetke kasumlikkus võib osutuda küllaltki madalaks, kui jätta kõrvale metsamajanduslike tööde tegemise vajadus tulevikumetsa jaoks. Keskmine kännuraha seisuga september 2023:

Kokkuvõte Keerulises majandusolukorras võib osutuda otsustavaks faktoriks kindlustunne või selle puudumine tuleviku ees. Investeeringuid puidutööstusesse tehes vaadatakse vähemalt kolmkümmend aastat ette,

30

Eksperthinnang nr. 0461-24

metsa istutades mõeldakse kaks-kolm korda pikemale perioodile. Kui kaob kindlustunne, jäävad investeeringud puidu töötlemiseks tegemata. Eesti Metsa- ja Puidutööstuse Liidu juhatuse esimees Jaano Haidla ütleb otse, et niikaua investeeringuid teha ei julgeta, kuni püsib ebakindel poliitiline olukord, kus pole teada, mis hakkab toimuma raiemahtudega ja metsapoliitikaga Eestis üldiselt. Investeeringute tegemata jätmine mõjutab majandust mitte ainult makrotasemel (netoeksport, SKP, töötusemäär jne) vaid ka mikrotasemel - otseselt metsaomanikele makstavat hinda ümarpuidu eest. Habe on jõudnud juba ette kasvada sellele loole, mis räägib puidurafineerimise jõulisemast edendamise vajadusest. Aga kindlustunnet vajavad ka metsaomanikud. Demoniseerides metsamajandust ja luues ebakindlust metsaomanike hulgas vähendame investeeringuid uude metsapõlve ja hilisemaid kulutusi sellest kvaliteetpuidu kasvatamiseks. Ja lõpuks on kaotajaks kogu ühiskond. Kindlustunde loomine, arusaadava ja ettenägeva metsapoliitika kujundamine on võimalik ilma suuremate kulutusteta, kui Vabariigi Valitsusel selleks ainult head tahet oleks. Kuidas nad oma õigusi ja kohustusi 2024. aastal kasutavad, näitab aeg. Kui aga teha mõningaid prognoose puiduturu osas, siis okaspuupalkide ja lepa- ning haavapalgi hind lähikuudel ilmselt ei oluliselt muutu. Kasepaku ja -palgi hind on küll hea, kuid ilmselt langeb veelgi. Paberipuidu hind võiks ahvatleda metsaomanikke harvendusraieid tegema ja varasemate aastate praktika on näidanud, et aastaalguse hind ei ole enne kevadet üldjuhul oluliselt langenud. Küttepuidu hind on hästi vastu pidanud gaasi hinna langusele ja küllaltki pehmele talvele ning nii nagu paberipuidu korral statistika suurt hinnalangust enne kevadet reeglina ei ennusta. Allikas: https://erametsaliit.ee/

3.5 Turustatavuse analüüs

Äralõiked tulenevalt oma suurusest ja kujust ei ole turul atraktiivsed ja on ebalikviidsed ning ei rahulda turusegmendi nõudeid, mistõttu on järgnevalt esitatud turustatavuse analüüs kogu katastriüksuste kontekstis.

Vara lõppkasutajad ja neid iseloomustavad tunnused

Põllumajandusega tegelevad isikud (eelkõige piirkonnaga seotud/piirkonnas juba tegutsevad), kes soetavad vara omakasutusse.

Kas hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid

Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest segmendis on nõutud põllumaad. Samuti vastab turunõudmistele katastriüksuste suurused.

Kui suur osa soovib ja on võimeline hinnatavat vara soetama

Keskmine või suurem osa soovib ja on võimeline hinnatavat kinnistut (tervikuna) soetama.

Müügiperiood Kuni 9 kuud, kuid üldjoontes müüakse sarnaseid varasid oksjoni korras, kus oksjonite tähtajad varieeruvad mõnest nädalast mõne kuuni.

Missugused on oodatavad müügihinnad

Surve haritavate maade hindade jätkuvaks kasvuks on olemas ning prognoosime hindade stabiilset kasvu ka järgnevatel perioodidel. Metsamaade osas on pikenenud müügiperioodid ja märgata on survet hindade alanemisele. Maatulunduslikel eesmärkidel ostetud maade hinnad püsivad lähitulevikus pigem stabiilsetena

Alternatiivsed kasutused Lähemas perspektiivis ei ole alternatiivseid kasutusi ette näha.

3.6 Pakkumisinfo

Pakkumises on haritavaid maid väga vähe. Paljud tehingud tehakse ka ilma avaliku müügita kinnisvaraportaalides, samuti müüakse põllumajanduslikke maid enampakkumistel, müügiperioodid on enamasti lühikesed. Avalikku pakkumisse jõuavad põllumeeste jaoks väheatraktiivsed põllumaad (näiteks ülehinnatud, väga madala viljakusega, väga ebakompaktsed/ebatasased vmt, tehtud raietega). Valdavalt on nõudlus põllumaade järele olemas ning hästi hinnastatud varad leiavad ostja kiiresti.

Pakkumiste arv Raplamaal on pakkumisel 28 hoonestamata maatulundusmaa

kinnistut, millest paljud on (selge) arenduspotentsiaaliga maatulundusmaad. Haritavaid maid on maakonnas pakkumisel 4. Eestis tervikuna on müügis 968 hoonestamata maatulundusmaad,

31

Eksperthinnang nr. 0461-24

millest 24 asuvad Raplamaal. Metsamaasid on Eestis pakkumisel kokku 193, millest 3 asuvad Raplamaal.

Pakkumishinnad Valdavalt on haritavad maad pakkumisel nn alghinnaga (oksjoni korras). Pakkumishinnad varieeruvad vahemikus 0,55 – 1 €/m² ehk ca 5500-10000 €/ha. Metsamaade, kus raied valdavalt teostatud, pakkumishinnad jäävad valdavalt vahemikku 3000-5000 €/ha. Kasvava metsaga metsamaade pakkumishinnad on väga erinevad sõltudes metsa tagavarast

Allikas: www.kv.ee Toome välja www.kv.ee portaalist mõned maatulundusmaade pakkumised:

Asukoht Pakkumis-

hind, € Pindala,

ha Hind, €/ha

Lisainformatsioon

Sooniste küla, Märjamaa vald

100 000* 18 5556

Juurdepääsutee olemas (üle kõrvalkinnistu), PRIA registreering (põllukultuurid), keskmine reaalboniteet 48-53, rähkmuld, gleistunud leostunud muld, leostunud gleimuld. Müüakse osa kinnistust.

Vana-Kaiu, Rapla vald

23 800 2,38 10 000

Piirneb avaliku teega, keskmine reaalboniteet 43-56, müüdavas osas: rähkmuld, gleistunud leetjas muld, leetjas muld, leostunud gleimuld. Müüakse osa kinnistust.

Remniku, Alutaguse vald,

Ida-Virumaa 15 000 4,19 3600

100% maatulundusmaa, kinnistust 31 400 m2 metsamaa, ligipääs olemas, raied tehtud

Jõepera, Räpina vald, Põlvamaa

54 000 13,96 3900

100% maatulundusmaa, kinnistust 7,74 ha metsamaa ja 5,29 ha muu maa, ligipääs olemas, kasvava metsa tagavara 1067 tm, I järgu raiemaht 408 tm.

*-tegemist on enampakkumise alghinnaga Hinnatav vara ei ole hindamise hetkel avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust.

3.7 Müügitehingud

Müügitehingute valimile esitatud kriteeriumid:

• Kinnistu on hoonestamata

• Kinnistu pindala vähemalt 2 ha

• Metsamaa puhul teostatud lageraie või metsa tagavara vähene

• Kinnistul puudub ehitusõigus

• Haritava maa osakaal vähemalt 80%

• Tehingu toimumise aeg 2023 - 2024 aprill

• Paiknemine Raplamaal Hindajale on teada järgnevad metsamaade ost-müügi tehingud sarnaste kinnistutega:

Nr Asukoht Aeg Kinnistu, ha Hind, € Hind, €/ha Lisainfo

1

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo

küla

09.2023 4,68 11900 2543

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kompaktne, kasvukoha

32

Eksperthinnang nr. 0461-24

tüüp naadi, väheses osas jänesekapsa-kõdusoo, boniteediklass valdavalt I ja II, väiksemas osas III, kuivendus olemas

2

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

02.2024 5,15 16 111 3128

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, kuid võimalik läbi naaberkinnistuid läbivalt teelt, kompaktne kuju, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas osas jänesekapsa- mustika, boniteediklass II, kuivendus olemas

3

Pärnu maakond,

Põhja- Pärnumaa vald, Lehu

küla

12.2023 8,06 23 100 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 15-20% ulatuses jäänud mets (noorendik) kasvama, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub võimalik läbi naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-osja, sinilille, boniteediklass valdavalt II väiksemas osas IV, kuivendus olemas

4

Järva maakond, Järva vald, Reinavere

küla

08.2023 4,4455 22 000 4949

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, koosneb kahest katastriüksusest, mis paiknevad lähestiku, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, katastriüksused kompaktsed, mõlemal juhul kasvukoha tüüp sinilille, boniteediklass I, kuivendus olemas

5

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kuijõe küla

05.2023 4,17 10200 2446

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, teostatud lageraie, muu maa, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp- mustika/mustika kõdusoo

6

Tartu maakond, Peipsiääre

vald, Tähemaa

küla

08.2023 5,99 21000 3506

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, valdavas osas teostatud lageraie, kuid ca 5- 10% ulatuses jäänud mets kasvama (raie polnud võimalik, kuna kinnistul

33

Eksperthinnang nr. 0461-24

hiireviu), juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub võimalik pinnaskattega teelt läbi naaberkinnistute, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-valdavalt angervaksa, väiksemas osas naadi

7

Rapla maakond, Märjamaa

vald, Orgita küla

10.2023 1,9223 10 800 5618

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis metsamaa, osaliselt haritav ja rohumaa, tagavara 322 tm (kuusk, kask), juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, kinnistut läbib tee, kasvukoha tüüp- sinilille

8

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Kokre küla

01.2023 6,28 18 000 2866

Maatulundusmaa, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, valdavalt lageraie, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, kinnistu kuju piklik, kuid kompaktne, kasvukoha tüüp-angervaksa/sinilille

9

Lääne maakond,

Lääne- Nigula vald, Vidruka küla

02.2023 4,6895 11 940 2546

Maatulundusmaa, koosneb kahest katastriüksusest, kõlvikuline koosseis valdavalt metsamaa, teostatud lageraie, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ühele katastriüksusele puudub, teine avaliku tee ääres, katastriüksused pikliku kujuga, kuid kompaktsed, kasvukoha tüüp-angervaksa

10

Rapla maakond,

Rapla vald, Loe küla

05.2022 3,96 13 143 3344

100% maatulundusmaa, mis valdavas osas metsamaa, valdavalt lageraie, väiksemas osas jäetud mets kasvama + seemnepuud, kasvukoha tüüp valdavalt angervaksa, väiksemas osas tarna-angervaksa, ligipääs naaberpõllu äärest

*tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud Rapla maakonna maatulundusmaadega, mille koosseisus on olulisel määral haritav maa:

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

1 Luiste küla, Märjamaa

vald 02.2024 73 500 6245 11,77

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistute. Mullatüübid: Kr, K, Kg, Go, GI. Mullaviljakus 39, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Suhteliselt kompaktne, kuid reljeefne

34

Eksperthinnang nr. 0461-24

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

(kõrguste vahe 7,5m), haritava maa osakaal 97%.

2 Koogimäe

küla, Kehtna vald

01.2024 39 000 6190 6,30

Piirneb avaliku teega, mullatüüp KI(g), mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Suhteliselt komapktne ja tasane, haritava maa osakaal 94%.

3 Tolli küla, Märjamaa

vald 12.2023 13 000 5138 2,53

Piirneb avaliku teega, mullatüübid GI, Kig ja vähesel määral Ag(AG), mullaviljakus 34, PRIAs registreeritud püsirohumaana, suhteliselt kompaktne ja reljeefilt tasane, haritava maa osakaal 85%.

4 Kuku küla, Rapla vald

12.2023 40 000 10929 3,66

Juurdepääs avalikult teelt puudub, mullatüübib M’’;M’, Go ja M’’’, mullaviljakus 26, PRIAs registreeritud püsirohumaana, suhteliselt kompaktne ja tasane, haritava maa osakaal 87%.

5

Soosalu küla,

Märjamaa vald

10.2023 35 000 6284 5,57

Piirneb avaliku teega, mahasõidutee on eraomandis, kuid seatud servituut. Mullatüübid K ja Kr, mullaviljakus 45, PRIAs registreeritud põllukultuuridena, ebakorrapärase kujuga, osaliselt reljeefne (kõrguste vahe 5m), haritava maa osakaal 96%.

6 Rootsi küla, Kohila vald

09.2023 62 420 5471 11,41

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI, Kor, Ko ja K, mullaviljakus 55, PRIAs registreeritud põllukultuuridena, ebakorrapärase, kuid põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga, reljeefilt tasane, haritava maa osakaal 99%. Koormatud kasutusvaldusega.

7 Kilgi küla, Märjamaa

vald 09.2023 410 000 10 795 37,98

Kahest katastriüksusest koosnev kinnisasi, katastriüksusi eraldab avalik tee. Mullatüübid Go, Ag, Kog, Kig, GI. Mullaviljakus ühel kü 37 ja teisel 39. PRIAs registreeritud põllukultuuridena, suhteliselt kompaktsed maaüksused, kõrguste vahe kuni 3m. Ühe katastriüksuse osas tükeldab maakasutust kraav. Haritava maa osakaal 96%.

8 Hertu küla,

Kehtna vald

08.2023 80 000 8686 9,21

Piirneb avaliku teega, mahasõit võimalik riigi omandis olevalt metsateelt, mullatüübid KIg, K;Kr, KI, Ko, mullaviljakus 43, PRIAs registreeritud (põllukultuurid). Suhteliselt kompaktne, reljeef valdavalt tasane (kõrguste vahe kuni 3m), haritava maa osakaal 100%. Rapla kesklinna vahetus läheduses (kesklinnast ca 6 km).

9 Kunsu küla, Märjamaa

vald 08.2023 28 080 6000 4,68

Piirneb avaliku teega, olemas mahasõit. Mullatüübid Kog ja Ko(g), mullaviljakus 41, PRIAs registreeritud kui põllukultuurid, suhteliselt kompaktne ja reljeefilt suhteliselt tasane (kõrguste vahe 2m), haritava maa osakaal 99%.

10

Konuvere küla,

Märjamaa vald

07.2023 265 000 5943 44,59

Piirneb avaliku teega, koosneb kahest kõrvuti paiknevast katastriüksusest, mis üheskoos moodustavad põhiosas suhteliselt kompaktse maaüksuse, kuid suurema katastriüksuse maakasutust tükeldab oja.

35

Eksperthinnang nr. 0461-24

Nr Asukoht Tehingu aeg Hind, € Hind, €/ha Pindala,

ha Lisainformatsioon

Reljeefilt tasane. Mullatüübid GI, Kig, mullaviljakus 34 ja 33, PRIAs registreeritud valdavalt kui põllukultuurid. Haritava maa osakaal 92%.

11 Kärpla küla, Kehtna vald

06.2023 65 000 7738 8,40

Piirneb avaliku teega. Pika, kitsa, väljavenitatud kujuga. Mullatüübid Ko, Go1, Go, Kig, mullaviljakus 38, PRIAs registreeritud püsirohumaana, haritava maa osakaal 98%.

12 Härgla

küla, Rapla vald

06.2023 29 000 7417 3,91

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistu(te). Mullatüübid Ko, Kg, KI, Kig;Kog, mullaviljakus 54. PRIAs registreeritud kui põllukultuurid. Piklik, kuid valdavalt kompaktne ja reljeefilt lääne suunal tõusev (kõrguste vahe kuni 7m). Haritava maa osakaal 100%.

13 Käbiküla,

Kehtna vald 05.2023 68 754 10 156 6,77

Piirneb avaliku teega, mullatüübid KI, Ko;Kor, Ko(g);Kor(g), K, mullaviljakus 46. PRIAs registreeritud kui põllukultuurid, põhiosas suhteliselt kompaktne ja tasane. Haritava maa osakaal 96%.

Tehingute hinnad ei sisaldanud käibemaksu Allikas: Maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas

4 HINDAMINE

4.1 Vara parim kasutus

Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1).

Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks olemasolev põllumajanduslik kasutus.

Teostatavate äralõigete puhul on tegemist ebakompaktsete ja väljavenitatud maa-aladega, mis asuvad peamiselt teekaitsevööndis. Tulenevalt äralõigete suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõiked turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõigetel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole.

Kuna äralõiked teostatakse katastriüksuste haritava maa, loodusliku rohumaa ja metsamaa kõlvikust, siis on äralõigete parimaks kasutuseks kasutamine samuti maatulundusmaana.

4.2 Hindamismeetodi valik

Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist.

Hinnatava vara turuväärtuse hindamisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel, sealjuures on olemas piisav võrdlusbaas).

Võrdlusmeetod:

Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav

36

Eksperthinnang nr. 0461-24

vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel.

Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud KAHOS § 12 lõikest 4, EVS 875-12 punktist 6.3.4 ja punktist 6.7.2.

KAHOS § 12 lõikest 4: Kui omandamisele kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav, hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest

EVS 875-12 punkt 6.7.2: Kui äralõige puudutab ainult kinnisasja hoonestamata osa, antakse hinnang üksnes maale ilma hoonestuseta, seda nii kinnisasja kui terviku, aga ka äralõike väärtuse kohta. Olukorras, kus äralõige puudutab hoonestatud kinnisasja hoonestamata osa, peab hindaja veenduma, et äralõike väärtus iseloomustab piisava adekvaatsusega kinnisasja hoonestatud osa väärtuse vähenemist.

Kuna hindaja hinnangul on äralõiked eraldiseisvana pigem vähe likviidsed, siis on hindamisel lähtutud EVS875-12 punktist 6.3.4:

Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame katastriüksuse või katastriüksuse osa (tulenevalt asjaolust, et katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361 teostatakse äralõige vaid teatud kõlvikutest) kui terviku turuväärtuse (tulenevalt asjaolust, et äralõige ei ole eraldiseisvalt võõrandatav). Metsamaa puhul ei võeta arvesse kasvavat metsa.

2. Hindame äralõike hariliku väärtuse (aluseks maaüksuse terviku turuväärtuse vähenemine, metsamaa puhul, metsamaa puhul liites kasvava metsata metsamaa ja kasvava metsa harilikud väärtused)

3. Hindame saamata jäävad tulud ja kaasnevad kahjud

4. Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud.

Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361 planeeritakse teostada äralõiked suurustega 3852 m2 ja 491 m2. Nende vahele jääv maa-ala on maatulunduslikul eesmärgil kasutamiseks väga väike (suurusega ligikaudu 5400 m2) samuti jääb maaüksus teede kaitsevööndisse ning ligipääsu maaüksusele ei ole. Antud asjaolu tõttu soovitab hindaja võõrandada lisaks äralõigetele ka nende vahele jääva maa-ala. Antud osa ei ole samuti eraldi võõrandatav, kuid tulenevalt Transpordiameti poolt edastatud info kohaselt hinnatakse antud maa-ala osas vaid harilik väärtus.

Hindamiskäigu kirjeldus:

1. Hindame katastriüksuse osa turuväärtuse (tulenevalt asjaolust, et katastriüksusest teostatakse äralõige vaid teatud kõlvikutest) tulenevalt asjaolust, et äralõige ei ole eraldiseisvalt võõrandatav. Metsamaa puhul ei võeta arvesse kasvavat metsa.

2. Hindame äralõike hariliku väärtuse (metsamaa puhul liites kasvava metsata metsamaa ja kasvava metsa harilikud väärtused)

37

Eksperthinnang nr. 0461-24

4.3 Katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361 ligikaudu 1 ha suuruse osa4 turuväärtuse (hariliku väärtuse) hindamine (kasvava metsata)

Võrdluseks valitud varad5 1, 2, 3 ja 4, mis sobivad eelkõige ajaliselt ja teada oleva info poolest.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud ilma käibemaksuta sisendeid

Võrdlusühik Hektari hind, sest sarnaste maade sektoris kaubeldakse hektari hinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Alates 2023. aasta augustist kuni väärtuse kuupäevani ei ole me antud turusektoris hindade muutusi täheldanud

Asukoha kohandus Metsa aluste maade puhul on makro asukoht vähem tähtis, kuid huvi tuntakse enam linnade lähistel asuvate või suurte metsamassiivide vahel asuvate lankide vastu (sellisel juhul ostjaks eelkõige naaberkinnistute omanikud).

Ligipääs Metsamajandamise kontekstis on oluline kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt (vähem oluline on asjaolu, kas tee on avalik või mitte, kuid eelistatum on ligipääs avalikult teelt). Vähem hinnatud on kinnistud, milleni puudub ligipääsutee ning metsa majandamise tarbeks on vajalik läbida mitmeid naaberkinnistuid ja saada erinvaid nõusolekuid. Samuti tuleb arvestada, et piirnemine põhimaanteega tihtilugu ei taga ligipääsu kinnistuni (kui puudub mahasõit ja kinnistu piirneb kraaviga, võib see tähendada, et metsamaterjali ladustamine maantee läheduses ja selle äravedu maanteepoolse osa kaudu ei ole võimalik ning läheneda tuleb läbi naaberkinnistute).

Kinnistu pindala Lageraielankide puhul, mida ostetakse metsastamise eesmärgil, mastaabiefekti turul üldjoontes ei rakendu.

Kuju Kompaktse kujuga kinnistud on enam hinnatud

Kasvukoha tüüp ja boniteet

Viljakama mulla ja kõrgema boniteediga kasvukohatüübid on enam hinnatud (head kasvukohatüübid on näiteks naadi, jänesekapsa, mustika, angervaksa jt ning vähem hinnatud kasvukohatüübid raba, osja, siirdesoo vms on üldiselt seotud liigniiskete piirkondadega. Lisaks on enim hinnatud boniteediklass Ia, Ib ja I ning kõige vähem hinnatud boniteediklass on V)

Teostatud raied Turuväärtuselt on kõrgemad kinnistud, kus osa metsast on kasvama jäetud, mõju sõltub alles jäänud kasvava metsa osakaalust ja kvaliteedist.

Muid parameetreid ei ole kohandatud, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne või erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

4 Tulenevalt asjaolust, et äralõiked teostatakse katastriüksuse metsamaa ja loodusliku rohumaa kõlvikust on arvesse võetud metsa hindaja poolt edastatud maaüksuse osa (looduslik rohumaa osaliselt metsastunud), mille pindala on ligikaudu 1 ha. 5 Müügitehingute tabel, p.3.7.

38

Eksperthinnang nr. 0461-24

Kohandustabel:

HINNATAV VARA Võrreldavad varad

1 2 3 4

Tehinguhind: Hindamisel lähtuti

hektari hinnast 11 900 € 16 111 € 23 100 € 22 000 €

Hektari hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Tehingu aeg: 04.2024

sept.23 veebr.24 dets.23 aug.23

Ajaldamine: 0% 0% 0% 0%

Ajaldatud hind: 2 543 € 3 128 € 2 866 € 4 949 €

Asukoht: Rapla maakond, Märjamaa vald,

Aruküla

Harju maakond, Rae vald, Vaidasoo

küla

Lääne maakond, Lääne-Nigula vald,

Piirsalu küla

Pärnu maakond, Põhja-Pärnumaa vald, Lehu küla

Järva maakond, Järva vald,

Reinavere küla

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Juurdepääs: Paikneb Tallinn- Pärnu-Ikla ääres,

juurdepääs kõrvalteelt

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, paikneb teiste metsaga

kaetud kinnistute vahel,

ligipääsetavus halvem

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt puudub, võimalik

läbi naaberkinnistutel

paikneva tee, ligipääsetavus

halvem

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik

läbi naaberkinnistute,

ligipääsetavus halvem

juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt puudub võimalik

läbi naaberkinnistute,

ligipääsetavus halvem

Kohandus 10% 5% 10% 10%

Pindala (ha) 1,0

4,68 5,15 8,06 4,4455

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kuju kompaktne

kompaktne kompaktne kompaktne

koosneb kahest eraldiseisvast

katastriüksusest, mis mõlemad on

kompaktsed

Kohandus 0% 0% 0% 0%

Kasvukoha tüüp ja boniteet

Sinilille, kastikuloo, boniteediklass III, vähesel määral I.

Osaliselt loodusliku rohumaa kõlvik

kasvukoha tüüp naadi, väheses

osas jänesekapsa- kõdusoo,

boniteediklass valdavalt I ja II,

väiksemas osas III

valdavalt angervaksa, jänesekapsa-

mustika, boniteediklass II

osja ja sinilille, boniteediklass

valdavalt II väiksemas osas

IV, kehvem kasvukohatüüp

ja boniteet

sinilille, boniteediklass I

Kohandus -10% -10% 10% -20%

Teostatud raied eelduslikult lageraie

lageraie

valdavas osas teostatud lageraie,

kuid ca 10-15% ulatuses jäänud mets kasvama

lageraie, 15-20% ulatuses jäänud mets (noorendik)

kasvama

lageraie

Kohandus 0% -10% -15% 0%

Summaarne kohandus:

0% -15% 5% -10%

Kohandatud hektari hind:

2 543 € 2 659 € 3 009 € 4 454 €

Kohanduste absoluutväärtuste summa

20% 25% 35% 30%

Osakaal lõpphinnas:

100% 30% 25% 20% 25%

Kaalutud hektari hind, (€):

3 143 € 763 € 665 € 602 € 1 113 €

Hariliku väärtuse/turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Katastriüksuse turuväärtuse ühikhinnaks hindame 3143 €/ha ehk 0,3143 €/m2 ning äralõigete turuväärtuseks ilma kasvava metsata hindame: Äralõikel nr 1 ja 2: 0,3143 €/m2 * 4343 m2 ≈ 1365 €. Äralõikel nr 3: 0,3143 €/m2 * 5400 m2 ≈ 1697 €.

39

Eksperthinnang nr. 0461-24

Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

4.4 Äralõikel (katastriüksusest tunnusega 50403:002:0361) paikneva kasvava metsa hariliku ja hüvitusväärtuse hindamine

Äralõikel paikneva kasvava metsa hüvitusväärtusele on allhanke korras metsa väärtuse ja hüvitusväärtuse arvutused Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ. Hinnatud on 3 äralõiget, millest äralõige nr 1 ja nr 2 on Transpordiameti poolt esitatud ning äralõige nr 3 on nende vahel paiknev ala, mida hindaja soovitab samuti võõrandada. Tulenevalt asjaolust, et äralõige nr 3 on soovituslikult omandatav hinnatakse äralõike nr 3 osas vaid harilik väärtus. Väljavõte Metsaeksperdi Metsakorralduse OÜ poolt esitatud metsa hüvitusväärtuse arvutuste kokkuvõttest: Äralõige nr 1. Transpordiameti poolt esitatud äralõike joonise andmetel on äralõike suuruseks 3852 m2, millest metsamaa osa ligikaudu 2600 m2. Ülejäänud on looduslik rohumaa. Takseeriseloomustuse andmetel on kogu maaüksuse osa suurus 0,39 ha.

40

Eksperthinnang nr. 0461-24

Äralõige nr 2. Transpordiameti poolt esitatud äralõike joonise andmetel on äralõike suuruseks 491 m2, millest metsamaa osa ligikaudu 0,05 ha (samas suurusjärgus).

41

Eksperthinnang nr. 0461-24

Äralõige nr 3. Äralõige nr 3 paikneb äralõike nr 1 ja nr 2 vahel. Tulenevalt asjaolust, et pärast äralõigete nr 1 ja nr 2 teostamist jääb alles väga väike maaüksuse osa, millele juurdepääsu ei ole ja mis paikneb tulevikus teede kaitsevööndis, siis soovitab hindaja võõrandada ka äralõigete vahele jääva maaüksuse osa. Metsa hindaja andmetel on antud maaüksuse suuruseks ligikaudu 0,54 ha ehk 5400 m2 (sh metsamaa suurus 0,45 ha)

42

Eksperthinnang nr. 0461-24

Kuna äralõike aluse kasvava metsata maa väärtuse on hindaja hinnanud võrdlusmeetodil, siis täiendavalt oleme kasvava metsa hindamisel lähtunud Metsakorralduse OÜ poolt koostatud arvutustest, mille järgselt:

• kasvava metsa harilik väärtus: äralõikel nr 1 ≈ 366 € äralõikel nr 2 ≈ 342 € äralõikel nr 3 ≈ 335 €

• kasvava metsa hüvitusväärtus: äralõikel nr 1 ≈ 542 €. äralõikel nr 2 ≈ 549 €.

Seega on hindaja hinnangul äralõike harilikuks väärtuseks kokku: Äralõikel nr 1 ja 2: 1365 € + (366€ + 342€) = 2073 € ehk 0,48 €/m². Äralõikel nr 3: ≈ 1697€ + 335€ = 2032 € ehk 0,38 €/m². Saamata jääva tuluna on käsitletav kasvava metsa hüvitusväärtuste ja harilike väärtuste vahed ehk: Äralõikel nr 1: ≈ 176 € Äralõikel nr 2: ≈ 207 € Kokku: 383€ Äralõikel nr 3 ei ole hüvitusväärtust ega saamata jäävat tulu käsitletud tulenevalt asjaolust, et äralõige nr 3 on soovituslik omandada.

4.5 Katastriüksuse tunnusega 50403:002:0362 turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad6 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige asukohalt ja ajaliselt või muudelt parameetritelt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute hektari hindasid (€/ha), kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

6 Müügitehingute tabel, p.3.5.

43

Eksperthinnang nr. 0461-24

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Hinnatavas turusektoris on võrreldaval perioodil olnud märgata mõningast hinnatõusu.

Asukoht Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet (nt suurtootjate koondumine). Põllumajanduslike maade osas ei ole asukoht keskustes või keskuste läheduses niivõrd määrava tähtsusega, küll aga arvestades võimalikku tulevikuperspektiivi (turul on ka ostjaid, kes arvestavad maatulundusmaade ostmisel kaugemat perspektiivi, pidades silmas just võimalikku ehituspotentsiaali), avaldab paiknemine keskuste läheduses mõju üldisele hinnatasemele.

Kinnistu pindala Suurema pindalaga põllumaade hektarihinnad on turul mõnevõrra kõrgemad kui väikese pindalaga maaüksustel.

PRIA põllumassiivide registri registreering

PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise, mistõttu omab see positiivset mõju vara väärtusele.

Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem eelistatud.

Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust.

Kuju, reljeef Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega odavam ja lihtsam harida.

Haritava maa osakaal Enamhinnatud on põllumaad, mille koosseisus on valdavalt haritav maa. Looduslik rohumaa ja muu maa kõlvikud on turul vähemhinnatud.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

Kohandustabel:

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

5 8 12

Tehingu hind (€)

Aprill.24

€ 35 000 € 80 000 € 29 000

Hektari hind (€/ha) € 6 284 € 8 686 € 7 417

Tehingu aeg okt.23 aug.23 juuni.23

Ajaldamine 5% 10% 10%

Ajaldatud hind (€/ha) € 6 598 € 9 555 € 8 159

Asukoht

Annipõllu, Aruküla, Märjamaa vald, Rapla maakond,

vallakeskus Märjamaa alev 6 km

Soosalu küla, Märjamaa vald,

samaväärne

Hertu küla, Kehtna vald,

Rapla kesklinn 6 km

parem

Härgla küla, Rapla vald

samaväärne

Kohandus 0% -5% 0%

Pindala (ha)

5,07

5,57 9,21 3,91

Kohandus 0% 0% 5%

PRIA põllumassiivide registreering

Registreeritud PRIA põllumassiivide

registris, põllukultuurid

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik Kg, Kog, K, Ko(g), kaalutud keskmine

reaalboniteet 32

Hea viljakusega, K ja Kr, kaalutud

keskmine

Hea viljakusega, Kig, K;Kr, KI, Ko,

kaalutud

Hea viljakusega, Ko, Kg, KI, Kig;Kog,

kaalutud keskmine

44

Eksperthinnang nr. 0461-24

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

5 8 12 reaalboniteet 45,

parem keskmine

reaalboniteet 43, parem

reaalboniteet 54, parem

Kohandus -5% -5% -10%

Juurdepääs

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit

puudub. Juurdepääs üle kõrvalkinnistu.

Piirneb avaliku teega, mahasõidutee

eraomandis, kuid seatud servituut,

parem

Piirneb avaliku teega, kuid

mahasõit puudub. Mahasõit võimalik

riigi omandis olevalt metsateelt,

parem

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistute,

samaväärne

Kohandus -10% -10% 0%

Kuju, reljeef

Põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga,

reljeef tasane (kõrguste vahe kuni 2

m)

Ebakorrapärase kujuga, võrreldes

hinnatavaga vähemkompaktne, osaliselt reljeefne

(kõrguste vahe 5m), kehvem

Suhteliselt kompaktne ja

reljeef valdavalt tasane (kõrguste vahe kuni 3m), samaväärne

Kompaktne, tõusva reljeefiga (kõrguste

vahe kuni 7m) kehvem

Kohandus 15% 0% 5%

Haritava maa osakaal kogupinnast

100%

96% 100% 100%

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus 0% -15% -5% Kohandatud hind

(€/ha) € 6 598 € 8 122 € 7 751 Kohanduste absoluutväärtuste summa 35% 35% 25% Osakaal lõpphinnas 1,00 0,30 0,30 0,40 Kaalutud hind

(€/ha) € 7 515 € 1 979 € 2 436 € 3 100

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara turuväärtuse tervikhinnaks hindame seega 7515 €/ha x 5,07 ha = 38 101,05 € ehk ümardatult 38 101 €. Hinnatava osa väärtus pärast äralõike teostamist: 0,7515 €/m2 x (50 700 m2 – 7307 m2) = 32 609,84 € ehk ümardatult 32 610 €. Äralõike väärtuseks kujuneb seega: 38 101 € - 32 610 € = 5491 (viis tuhat nelisada üheksakümmend üks) € ehk 0,75 €/m2. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

45

Eksperthinnang nr. 0461-24

4.6 Katastriüksuse tunnusega 50403:002:0363 turuväärtuse ja äralõike hariliku väärtuse hindamine

Võrdluseks valitud varad7 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige asukohalt ja ajaliselt või muudelt parameetritelt.

Käibemaksu info Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute lõpphindasid, võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu.

Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute hektari hindasid (€/ha), kuna taoliste varadega kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel.

Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust.

Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus:

Ajaline kohandus Hinnatavas turusektoris on võrreldaval perioodil olnud märgata mõningast hinnatõusu.

Asukoht Asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet (nt suurtootjate koondumine). Põllumajanduslike maade osas ei ole asukoht keskustes või keskuste läheduses niivõrd määrava tähtsusega, küll aga arvestades võimalikku tulevikuperspektiivi (turul on ka ostjaid, kes arvestavad maatulundusmaade ostmisel kaugemat perspektiivi, pidades silmas just võimalikku ehituspotentsiaali), avaldab paiknemine keskuste läheduses mõju üldisele hinnatasemele.

Kinnistu pindala Suurema pindalaga põllumaade hektarihinnad on turul mõnevõrra kõrgemad kui väikese pindalaga maaüksustel.

PRIA põllumassiivide registri registreering

PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise, mistõttu omab see positiivset mõju vara väärtusele.

Mullastik Viljakate muldadega põllumaad, head põllutüübilised haritavad maad on turul kõrgema hinnaga. Keskmised põllutüübilised mullad on mõnevõrra vähem eelistatud ning rohumaatüübilised haritavad maad on kõige vähem eelistatud.

Juurdepääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust.

Kuju, reljeef Kompaktsema kujuga ning tasase reljeefiga põllumaad on turul enamhinnatud, kuna neid on suurte põllumasinatega odavam ja lihtsam harida.

Haritava maa osakaal Enamhinnatud on põllumaad, mille koosseisus on valdavalt haritav maa. Looduslik rohumaa ja muu maa kõlvikud on turul vähemhinnatud.

Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju harilikule väärtusele/turuväärtusele on marginaalne.

Kohandustabel:

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

5 8 12

Tehingu hind (€)

Aprill.24

€ 35 000 € 80 000 € 29 000

Hektari hind (€/ha) € 6 284 € 8 686 € 7 417

Tehingu aeg okt.23 aug.23 juuni.23

Ajaldamine 5% 10% 10%

Ajaldatud hind

(€/ha) € 6 598 € 9 555 € 8 159

Asukoht Annipõllu, Aruküla, Märjamaa vald, Rapla maakond,

Soosalu küla, Märjamaa vald,

samaväärne Hertu küla,

Kehtna vald,

Härgla küla, Rapla vald

samaväärne

7 Müügitehingute tabel, p.3.5.

46

Eksperthinnang nr. 0461-24

HINNATAV VARA V Õ R D L U S V A R A D :

5 8 12 vallakeskus

Märjamaa alev 6 km Rapla kesklinn 6

km parem

Kohandus 0% -5% 0%

Pindala (ha)

8,40

5,57 9,21 3,91

Kohandus 0% 0% 5%

PRIA põllumassiivide registreering

Registreeritud PRIA põllumassiivide

registris, põllukultuurid

Samaväärne Samaväärne Samaväärne

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik

Go, Kg, kaalutud keskmine

reaalboniteet 35

Hea viljakusega, K ja Kr, kaalutud

keskmine reaalboniteet 45,

parem

Hea viljakusega, Kig, K;Kr, KI, Ko,

kaalutud keskmine

reaalboniteet 43, parem

Hea viljakusega, Ko, Kg, KI, Kig;Kog,

kaalutud keskmine reaalboniteet 54,

parem

Kohandus -5% -5% -10%

Juurdepääs

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit

puudub. Juurdepääs üle kõrvalkinnistu.

Piirneb avaliku teega, mahasõidutee

eraomandis, kuid seatud servituut,

parem

Piirneb avaliku teega, kuid

mahasõit puudub. Mahasõit võimalik

riigi omandis olevalt metsateelt,

parem

Piirneb avaliku teega, kuid mahasõit puudub, juurdepääs üle naaberkinnistute,

samaväärne

Kohandus -10% -10% 0%

Kuju, reljeef

Põhiosas suhteliselt kompaktse kujuga,

reljeef tasane (kõrguste vahe kuni 2

m)

Ebakorrapärase kujuga, võrreldes

hinnatavaga vähemkompaktne, osaliselt reljeefne

(kõrguste vahe 5m), kehvem

Suhteliselt kompaktne ja

reljeef valdavalt tasane (kõrguste vahe kuni 3m), samaväärne

Kompaktne, tõusva reljeefiga (kõrguste

vahe kuni 7m) kehvem

Kohandus 15% 0% 5%

Haritava maa osakaal kogupinnast

98%

96% 100% 100%

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus 0% -15% -5% Kohandatud hind (€/ha) € 6 598 € 8 122 € 7 751 Kohanduste absoluutväärtuste summa 35% 35% 25% Osakaal lõpphinnas 1,00 0,30 0,30 0,40 Kaalutud hind

(€/ha) € 7 515 € 1 979 € 2 436 € 3 100

Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Hinnatava vara turuväärtuse tervikhinnaks hindame seega 7515 €/ha x 8,4 ha = 63 126 €. Hinnatava osa väärtus pärast äralõike teostamist: 0,7515 €/m2 x (84 000 m2 – 3506 m2) = 60 491,24 € ehk ümardatult 60 491 €.

47

Eksperthinnang nr. 0461-24

Äralõike väärtuseks kujuneb seega: 63 126 € - 60 491 € = 2635 (kaks tuhat kuussada kolmkümmend viis) € ehk 0,75 €/m2. Hinnatud tulemus ei sisalda käibemaksu.

4.7 Analüüs äralõike teostamisest tuleneva mõju kohta alles jäävale kinnistule

KAHOS § 12 lg 3 Kinnisasja omandamisel viiakse hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Analüüs katastriüksusele tunnusega 50403:002:0361: Transpordiameti poolt planeeritakse teostada kaks äralõige katastriüksuse ida – ja läänepoolsest osast. Äralõike nr 1 suuruseks on planeeritud 3852 m2 ja äralõike nr 2 suuruseks 491 m2. Äralõige nr 2 piirneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaanteega. Äralõige nr 1 poolitab katastriüksuse erinevateks osadeks. Seoses äralõike nr 1 teostamisega jääb kahe äralõike vahele maa-ala, mis on maatulunduslikul eesmärgil kasutamiseks väga väike (ligikaudu 5400 m2), see jääb kavandatavate teede kaitsevööndisse ja juurdepääsu maaüksusele ei ole. Antud asjaolu tõttu jääks pärast äralõigete nr 1 ja nr 2 teostamist hinnatava vara omanikule 2 maaüksust suurustega ligikaudu 10,94 ha ja 0,54 ha. Kahe osa eraldavad teed ning juurdepääs säilib vaid suuremale maaüksusele. Hindaja on seisukohal, et allesjäävat väiksemat osa ei ole hinnatava vara omanikul võimalik sihipäraselt kasutada sarnaselt varasemale otstarbele, mistõttu soovitab hindaja omandada lisaks ka äralõike nr 3, mis jääb äralõigete nr 1 ja 2 vahele. Äralõigete (nr 1, 2 ja 3) teostamise tulemusena väheneb kogu katastriüksuse pindala ligikaudu 8,2% (äralõigete nr 1 ja teostamisega väheneb maaüksuse pindala ligikaudu 3,6%) ning see ei oma mõju alles jääva katastriüksuse osa ühikväärtusele. Seoses äralõike teostamisega ning sõidutee laiendamisega, nihkub mõnevõrra edasi ka avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva katastriüksuse funktsionaalsusele ega ka kasutamisele Analüüs katastriüksusele tunnusega 50403:002:0362: Äralõige teostatakse katastriüksuse läänepoolsest osast (piirneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaanteega), kusjuures äralõige ei jaga ega poolita katastriüksust erinevateks osadeks. Äralõike teostamise tulemusel väheneb katastriüksuse pindala 14,4% ning see ei oma mõju alles jääva katastriüksuse osa ühikväärtusele. Seoses äralõike teostamisega ning sõidutee laiendamisega, nihkub mõnevõrra edasi ka avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva katastriüksuse funktsionaalsusele ega ka kasutamisele.

Analüüs katastriüksusele tunnusega 50403:002:0363: Äralõige teostatakse katastriüksuse läänepoolsest osast (piirneb Tallinna-Pärnu-Ikla põhimaanteega), kusjuures äralõige ei jaga ega poolita katastriüksust erinevateks osadeks. Äralõike teostamise tulemusel väheneb katastriüksuse pindala 4,2% ning see ei oma mõju alles jääva katastriüksuse osa ühikväärtusele. Seoses äralõike teostamisega ning sõidutee laiendamisega, nihkub mõnevõrra edasi ka avalikult kasutatava tee kaitsevöönd. Arvestades äralõike suurust ja paiknemist, siis äralõike teostamisega ei kaasne olulist negatiivset mõju alles jääva katastriüksuse funktsionaalsusele ega ka kasutamisele

4.8 Kaasnevate kahjude ja saamata jäävate tulude hindamine

Vastavalt Eesti vara hindamise standardisarja EVS 875 standardile EVS 875-12:2016:

Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega

moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse

vähenemist. (EVS 875-12:2016, p.6.3.1)

48

Eksperthinnang nr. 0461-24

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei

iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. Kaasnev kahju võib olla ühekordse või püsiva

iseloomuga, kuid olenemata sellest käsitletakse kaasnevat kahju hüvitusväärtuse osana ehk siis puudub

käsitlus, mille järgi kaasnevat kahju tuleks hüvitada perioodiliselt tulevikus. (EVS 875-12:2016, p.7.1.1-

7.1.2)

KAHOS § 13 lg 1 osundab, et hüvitamisele kuulub selgelt tuvastatud ja tõendatud otseselt kaasnev varaline

kahju, mis on tekkinud kinnisasja turuväärtuse vähenemisega äralõike tõttu. Otseselt kaasnev varaline

kahju hüvitatakse ühekordselt. Järgnev lg 2 täpsustab, et otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse

eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju:

1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine;

2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine;

3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine;

4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise korra § 31 lg 2 kohaselt ei hinnata

järgmist kahju:

1) mittevaraline kahju;

2) keskkonnanõuetega kooskõlas olevat püsivat mõõdetavat kahju keskkonnale, sealhulgas müra,

vibratsiooni ja heitgaase;

3) ehitise likvideerimisest tekkivat kahju, mis projekti käigus teise sama funktsionaalsusega ehitisega

asendamise kaudu hüvitatakse.

KAHOS § 14 lg 1 kohaselt käsitletakse kinnisasja omaniku saamata jääva tuluna kasu, mida isik oleks

tõenäoliselt saanud, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, kui kinnisasja omandamist ei oleks

toimunud. Lg 2 lisab, et piiratud asjaõigusest või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

hüvitatakse kuni lepingu lõppemiseni, kui lepingu lõppemiseni on vähem kui aasta. Lepingu ennetähtaegse

lõpetamise korral hüvitatakse saamata jääv tulu ühe aasta ulatuses.

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 nr 22 Kinnisasja erakorralise hindamise kord § 32 lg 2 täpsustab, et saamata

jääva tuluna ei hinnata kinnisasja omaniku äriplaanide realiseerimata jäämise eest loodetud äritulusid.

Omaniku esindaja Jouko Vähä-Rahka poolt on 27.03.2024 saadetud e-kiri, mille kohaselt on põllumaa osa välja renditud hinnaga 60€/ha/aastas. Lisainfot ei ole esitatud. Rendisumma on turu keskmisest madalamal tasemel, samuti ei ole hindajale teadaolevalt vara omanik teinud olulisel määral ettevalmistusi vara välja rentimiseks, mistõttu saamata jäävat tulu ei teki. Hindaja on teostanud kohapealse paikvaatluse, analüüsinud olukorda ja omaniku esindaja poolt esitatud informatsiooni ning hindajale teadaolevalt puuduvad asjaolud, mis viitavad kaasneva kahju ja/või täiendava saamata jääva tulu tekkele (kasvava metsaga seotud saamata jäävaid tuleviku tulusid on arvestatud metsa hindaja poolt kasvava metsa hüvitusväärtuse arvutamisel).

4.9 Hüvitusväärtuse hindamine

Hindame hüvitamisele kuuluva summa liites äralõike hariliku väärtuse, kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud.

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0361 (äralõike suurus kokku (äralõiked nr 1 ja 2) 4343 m2):

Äralõike harilik väärtus: 2073€

Kaasnevad kahjud: puuduvad

49

Eksperthinnang nr. 0461-24

Saamata jäävad tulud: 383 €

Seega: hüvitusväärtuseks kujuneb: 2073 € + 383 € = 2456 € ≈ 2460€ (kaks tuhat nelisada kuuskümmend eurot) ehk 0,57 €/m² äralõike pindala kohta.

Katastriüksusest teostatava äralõike nr 3 osas ei ole hüvitusväärtust käsitletud.

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0362 (äralõike suurus 7307 m2):

Äralõike harilik väärtus: 5491€

Kaasnevad kahjud: puuduvad

Saamata jäävad tulud: puuduvad

Seega: hüvitusväärtuseks kujuneb: 5491 ≈ 5490 € (viis tuhat nelisada üheksakümmend eurot) ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta.

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0363 (äralõike suurus 3506 m2):

Äralõike harilik väärtus: 2635€

Kaasnevad kahjud: puuduvad

Saamata jäävad tulud: puuduvad

Seega: hüvitusväärtuseks kujuneb: 2635 ≈ 2640 € (kaks tuhat kuussada nelikümmend eurot) ehk 0,75 €/m² äralõike pindala kohta.

Vastavalt KAHOS § 11 lg 6 Tasu määratakse alates 1-eurosest väärtusest ühe euro täpsusega ja alates 100-eurosest väärtusest kümne euro täpsusega. Hinnatud hüvitusväärtused ei sisalda käibemaksu. Hinnatud tulemused on keskmisest mõnevõrra madalam ±20%.

50

Eksperthinnang nr. 0461-24

LISA 1 FOTOD

Vaade äralõigete alale Katastriüksus tunnusega 50403:002:0361:

51

Eksperthinnang nr. 0461-24

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0362:

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0363:

’

52

Eksperthinnang nr. 0461-24

Aerofoto: Katastriüksus tunnusega 50403:002:0361

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0362:

53

Eksperthinnang nr. 0461-24

Katastriüksus tunnusega 50403:002:0363:

Allikas: https://fotoladu.maaamet.ee/ (Pildistuse aeg: 2023-04-07 ja 2023-06-11). Märkus: Äralõigete ligikaudne asukoht on hindaja poolt viidatud nooltega

54

Eksperthinnang nr. 0461-24

LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE

55

Eksperthinnang nr. 0461-24

LISA 3 KINNISASJA HÜVITUSVÄÄRTUSE HINDAMISE TABEL

Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju

Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah (äralõike osas)

Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Ei

Kaasnevad kahjud:

1. Ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine

Ei

2. Detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine

Ei

3. Metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine

Ei Kasvavat metsa on arvesse võetud äralõike hariliku väärtuse arvutamisel, mistõttu seda pole arvestatud kaasneva kahjuna.

4. Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine

Ei

5. Muu kahju Ei

Saamata jääv tulu:

1. Tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine

Ei

2. Piiratud asjaõiguse või rendi- ja üürilepingust tulenev saamata jääv tulu

Ei

3. Muu tulu Ei Kasvava metsaga seonduv saamata jääv tulu. Vt punkt 4.4

56

Eksperthinnang nr. 0461-24

LISA 4 MULLASTIKUNÄITAJATE TÄPSEM SELGITUS

Maa-ameti mullastiku kaardi legend:

57

Eksperthinnang nr. 0461-24

58

Eksperthinnang nr. 0461-24

A- HEAD PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

AGRORÜHM SIFER BONITEET LÕIMIS MULDADE ISELOOMUSTUS

A21

LP, LP(g)

48-60

sl, ls, sl/ls

Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega kahkjad keskmise raskusega mullad

A22

Ko;Kor; Ko(g); Kor(g) KI; KI(g)

41-50

sl; sl/ls; ls Parasniisked ja nõrkade liigniiskuse tunnustega leostunud ja leetjad keskmise raskusega mullad

A41

Kg, Kog, Korg, KIg

41-50

sl, ls, sl/ls

Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kamarmullad.

A42 LPg 48-60 sl, ls, sl/ls Kuivendatud keskmise raskusega gleistunud kahkjad mullad

B- KESKMISED PÕLLUTÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

B51 Kg, Kog, Korg, Gk, Go, Gor,

Gkr

38-45

sl, ls, sl/ls, s

Kuivendamata gleistunud keskmise raskusega ja rasked kamarmullad, rahuldavalt kuivendatud keskmise raskusega ja rasked kamargleimullad

C- ROHUMAATÜÜBILISED HARITAVAD MAAD

C 6 Go, M`, M´´; M```

21-38 Kõik lõimised

Hästi kuivendatud turvastunud ja hästi lagunenud turvasmullad

Lõimised: Kivisus: ls – liivsavi II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm sl – saviliiv II 1 v1

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm s – savi II1 - maht 5-20 m3/ha II 1 v2

o – maht 5-20 m3/ha, raudkiviveeris 1-10cm IIko

2,1 - maht 5-20 m3/ha, raudkivid Märkus: A21, A41, A42 – teravilja kasvatamiseks parimad mullad B51 – keskmine põllumaa A+B – põllutüübiline haritav maa C – rohumaadeks sobiv maa

59

Eksperthinnang nr. 0461-24

VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE

• Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.

• Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.

• Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.

• Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.

• Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.

• Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.

• Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.

• Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: allkirjastatud digitaalselt

Karin Lapp Vara hindaja, tase 7, tunnistus nr 169735 Registreeritud eraekspert (kinnisvara hindamise alal) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tel: +372 512 4565

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

TÜ Anni Majad (reg.10848339)

[email protected]

[email protected]

Meie 15.07.2024 nr 8-3/23-041/1535-3

Pakkumine kinnisasjast maaeralduste

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 30.01.2024 kirjaga nr 8-3/23-041/1535-1 teate kinnisasja omandamise

menetluse alustamisest.

Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu

omandada Teile kuuluvatest kinnisasjadest järgmiselt:

Annipõllu kinnistu, registriosa numbriga 1978237, koha aadressiga Rapla maakond, Märjamaa

vald, Aruküla küla;

katastritunnus 50403:002:0361, pindalaga 11,92 ha, äralõiked ligikaudse pindalaga 3852 m2 ja

491m2, kokku 4343 m2

katastritunnus 50403:002:0362, pindalaga 5,07 ha, äralõige ligikaudse pindalaga 7307 m2

katastritunnus 50403:002:0363, pindalaga 8,40 ha, äralõige ligikaudse pindalaga 3506 m2

OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruande nr 0461-24 alusel on leitud

äralõigete hüvitusväärtused, milleks on:

lõiked katastriüksusest 50403:002:0361 - 0,57 eurot/m2

lõige katastriüksusest 50403:002:0362 - 0,75 eurot/m2

lõige katastriüksusest 50403:002:0363 - 0,75 eurot/m2

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist

(edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid

mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja

kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõiked Teile kuuluvast kinnisasjast, tasudes,

kinnisasja eest vastavalt OÜ LAHE Kinnisvara Hindamine poolt koostatud hindamisaruandele,

2 (2)

ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt:

50403:002:0361 - lõigete eest makstav tasu – 2 480 eurot (0,57 eurot/m2)

50403:002:0362 - lõike eest makstav tasu – 5 480 eurot (0,75 eurot/m2)

50403:002:0361 - lõike eest makstav tasu – 2 630 eurot (0,75 eurot/m2)

Kuna äralõigete eest makstav tasu sõltub ruutmeetri hinnast, siis täpne maksumus selgub pärast

mõõdistustööd.

motivatsioonitasu – 2118 eurot;

Kokku 12 708 eurot.

Lisaks täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest - 179 eurot igale omanikule.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]