Kiri

Dokumendiregister	Transpordiamet
Viit	8-3/23-070/14322-3
Registreeritud	29.08.2024
Sünkroonitud	02.09.2024
Liik	Valjaminev kiri
Funktsioon	8 TEETARISTU EHITAMINE JA REMONTIMINE
Sari	8-3 Teemaade omandamise ja võõrandamise alane kirjavahetus
Toimik	8-3/23-070
Juurdepääsupiirang	Avalik
Juurdepääsupiirang
Adressaat	Kärevere Põllumajanduse Osaühing
Saabumis/saatmisviis	Kärevere Põllumajanduse Osaühing
Vastutaja	Lembit Tuimets (Users, Teehoiuteenistus, Maade osakond)
Originaal	Ava uues aknas

Dokument on kokkuvõtte tegemiseks liiga mahukas (78655 tm).

Failid

8-323-07014322-3 29.08.2024 Valjaminev kiri.asice

2404_10001_08_AT_Altvälja_Kärevere küla_Tartu vald_Tartu maakond.asice

2404_10001_08_AT_Altvälja_Kärevere küla_Tartu vald_Tartu maakond.pdf

Täiendav pakkumine koos lisanuvate lõigetega.pdf

2404_10001_08_AT_Altvälja_Kärevere küla_Tartu vald_Tartu maakond.pdf

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 2731804)

Aadress: Altvälja, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Eksperthinnang nr: 2404-10001-08/AT Väärtuse kuupäev: 26.03.2024 Hindamisaruande kuupäev:

07.05.2024

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 2731804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Altvälja, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-08/AT

Sisukord

Kokkuvõte ..................................................................................................................................................................... 3

Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused .............................................................................................. 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk ................................................................................................. 5

1.2. Hindamise eeldused ................................................................................................................................... 6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus ............................................................................................................ 6

2. Hinnatava vara kirjeldus .................................................................................................................................. 7

2.1. Asukoht ....................................................................................................................................................... 7

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon .................................................................................................... 8

2.3. Maakasutus ................................................................................................................................................ 9

3. Turuülevaade .................................................................................................................................................. 12

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg ....................................................................................................................... 12

3.2. Eesti põllumajandusmaa turg ................................................................................................................... 16

3.3. Tartu valla haritava maa turg .................................................................................................................... 20

3.4. Turustatavuse analüüs ............................................................................................................................. 22

4. Turu- ja hüvitusväärtuse hindamine ............................................................................................................. 24

4.1. Parim kasutus ........................................................................................................................................... 24

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ............................................................................................... 24

4.3. Kestlikkus ................................................................................................................................................. 25

4.4. Turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine võrdlusmeetodil ...................................................... 25

4.5. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine .................................................................................... 28

4.6. Äralõike hüvitusväärtus ............................................................................................................................. 36

Lisa 1. Fotod ............................................................................................................................................................... 37

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ............................................................................................................................. 39

Lisa 3. Kitsenduste kaart ........................................................................................................................................... 41

Lisa 4. Äralõike asendiplaan...................................................................................................................................... 42

Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum ..................................................................................................... 43

Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele ..................................................... 44

Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestamata maatulundusmaa (reg osa nr 2731804)

Aadress Altvälja, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Omanik Kärevere Põllumajanduse Osaühing (registrikood 10269594)

Katastritunnus 79601:001:0221

Sihtotstarve Maatulundusmaa 100%

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 18,64 ha

Äralõike pindala 100 375 m2

Üldplaneering 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb maaüksus väärtusliku põllumajandusmaa maa-alale.

Detailplaneering Puudub

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Väärtuse kuupäev 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev 07.05.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/273-1

Hindamise eeldused Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus ±15%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu see

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

KOMMENTAARID

Kinnistu äralõike hüvitusväärtus on leitud hoonestamata maatulundusmaa (haritav maa) kasutusest lähtuvalt. Hindamisel on analüüsitud lisaks kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Äralõige tehakse kinnistu lõunapoolsest küljest. Äralõige moodustab kinnisasja kui terviku pindalast ca 54% ning mõju kinnisasja väärtusele on seega suur. Äralõige mõjutab allesjääva vara väärtust, kuna äralõike näol on tegemist suure osaga maaüksusest ning äralõige tükeldab varasema Altvälja maaüksuse viieks, s.h äralõige, mille tulemusel jääb omanikule alles neli eraldiseisvat maaüksust (edela-, kirde- ja kagupoolsema osa turuväärtus väheneb olulisel määral, kuna pärast äralõike tegemist on nii pindalalt kui kujult väheatraktiivsete maaüksustega). Hindaja soovitab ka nende alade omandamist. Seega tekib kaasnev kahju, mida on hindamisel arvesse võetud. Saamata jäävat tulu ei esine.

HINDAMISTULEMUS

Aadressil Altvälja, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond maaüksusest tehtava äralõike hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval alljärgnev: Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike (100 375 m2) hüvitusväärtus on 128 874 (ükssada kakskümmend kaheksa tuhat kaheksasada seitsekümmend neli) € (1,28 €/m2 taandatuna äralõike pindalale), millest maa turuväärtus on 109 389 € ning kaasnev kahju ümbritseva keskkonna muutusest 19 485 €) Saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine. Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud. Hindaja soovitab võõrandada ka edela-, kirde- ja kagupoolsemad osad. Kirdeosa (ca 0,22 ha) turuväärtus on 2 398 € (10 898 €/ha taandatuna äralõike pindalale). Edelaosa (ca 1,68 ha) turuväärtus on 18 309 € (10 898 €/ha taandatuna äralõike pindalale). Kaguosa (0,90 ha) turuväärtus on 9 808 € (10 898 €/ha taandatuna äralõike pindalale). Juhul, kui riik omandab lisaks äralõikele (10,0375 ha) ka kagu- (ca 0,90 ha), edela- (ca 1,68 ha) ja kirdeosa (ca 0,22 ha), on kaasnev kahju ümbritseva keskkonna muutusest 5217 €.

Saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine. Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7 (kutsetunnistus nr. 151718)

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas asuva Altvälja hoonestamata kinnistu (reg osa nr 2731804). Töö koostatakse kasutamiseks Transpordiametile. Hindamise eesmärk on leida riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 162,6–167,3 Kärevere möödasõidu lõigu ehitamiseks vajaliku äralõike hüvitusväärtus, et sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikuga. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena. Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine ning sellest tulenevalt neid ei hinnata. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1.) Hüvitusväärtuse hindamisel on analüüsitud selle kõiki võimalikke komponente: kinnisasja väärtust, kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kinnisasja väärtuse leidmine tugineb parima kasutuse analüüsile (vt 4.1.) Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada.

Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6)

1.2. Hindamise eeldused

Tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 08.04.2024;

• Maa-ameti avalikust teenusest (25.03.2024) ning Maa-ameti tehingute andmebaasist 11.03.2024;

• Tartu valla kodulehelt 25.03.2024;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 25.03.2024.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 26.03.2024. Ülevaatus tehti koos omaniku volitatud isiku Jüri Kosteriga. Tehti kinnistu visuaalne ülevaatus hinnatava maaüksuse iseloomulikes osades keskendudes eelkõige äralõikele. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Tartu maakond

Omavalitsus Tartu vald

Asustusüksus Kärevere küla

Lähiaadress Altvälja

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav vara paikneb Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas

Kaugus keskusest Tartu linna keskusest ca 19 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on tähistatud oranži noolega

Mikroasukoht

Kirjeldus Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad

Juurdepääs Avalikult asfaltkattega teelt (2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee; riigiomand)

Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid läheduses olemas. Alajaam linnulennult ca 40 m (üle Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee)

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr. 2731804

Omandivorm Kinnisasi

Omanik Kärevere Põllumajanduse Osaühing (registrikood 10269594)

Piirangud ja kitsendused

Kinnistusraamatu esimeses jaos kehtivad kanded puuduvad.

Kinnistusraamatu kolmandas jaos kehtivad kanded:

• Isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Asjaõigusseaduse § 158¹ järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise omamiseks, majandamiseks, ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks, kasutamiseks ja likvideerimiseks vastavalt 09.11.2018 sõlmitud lepingu punktidele kaks (2), kolm (3) ja neli (4) ning lepingu lisaks olevale plaanile Lisa nr 2. 9.11.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 13.11.2018. Kohtunikuabi Siiri Lend.

Maaüksuse koormatised ei mõjuta hinnatava vara väärtust.

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

• avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 16 157 m2;

• elektripaigaldise kaitsevöönd 1 587 m2;

• kaitseala hooldatav sihtkaitsevöönd 434 m2;

• ranna või kalda veekaitsevöönd 1 673 m2;

• ranna või kalda ehituskeeluvöönd 4 968 m2;

• ranna või kalda piiranguvöönd 9 268 m2;

• veekogu kallasrada 356 m2;

• veekogu avalik kasutus 424 m2;

• eesvoolu kaitsevöönd 6 596 m2;

• maaparandushoiu-ala 163 587 m2.

Maakasutuse kitsendused ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust, seega mõju vara väärtusele puudub (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart)

Hüpoteegid Puudub

Omaniku teavitamine ja tema seisukohad

Hindaja on 19.03.2024.a. e-kirja teel kinnisasja omanikku teavitanud hindamise tegemisest ja küsinud informatsiooni kinnisasjaga seotud üüri- või rendilepingute, samuti võimaliku kaasneva kahju ja saamata jääva tulu kohta. Omanik ei ole seisuga 16.04.2024 esitanud täiendavat infot ega vastuväiteid.

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Altvälja, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Katastritunnus 79601:001:0221

Pindala 18,64 ha

Äralõike pindala 100 375 m2

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 100%

Kõlvikuline koosseis

Haritav maa 18,03 ha (97%), looduslik rohumaa 0,28 ha (1%), metsamaa 0,14 ha (1%) ja muu maa 0,18 ha (1%)

Kirjeldus Pisut liigendatud hulknurkne kuju. Valdavalt tasane reljeef

Üldplaneering

15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb maaüksus väärtusliku põllumajandusmaa maa-alale.

Allikas: Tartu valla kodulehekülg; Tartu valla üldplaneeringu põhijoonis

Detailplaneering Puudub

Hooned ja rajatised

Puudub

Mullastik

Gleistunud leostunud muld (Kog), pisut vähemal määral leostunud gleimuld (Go), gleistunud nõrgalt leetunud muld (LkIg) ja gleistunud leetjas muld (KIg) ning väga vähesel määral leetjas gleimuld (GI) ja küllastunud turvastunud muld (Go1), reaalboniteet 42

PRIA põllumassiivide register

Registreeritud PRIA põllumassiivide registris kui põllukultuurid, põllumassiivi nr 64447964404.

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Aastatel 2020-2021 oli majandus oluliselt mõjutatud koroonapandeemiast, alates 2022. aasta veebruarist on suurimaks väliseks mõjutajaks Venemaa sõjaline agressioon Ukrainas. Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. Majandus langes 2023. aasta IV kvartalis 2,7% 2022. aasta IV kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 26.03.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,6%, 2025. aastast prognoositakse taas tõusu 3,2% ning 2026. aastal 3,1%. 04.04.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi kohaselt on 2024. aastal majanduskasv 0%. 2025. aasta ja 2026. aasta majanduskasvu prognoos on sarnane Eesti Panga prognoosile.

SKP kasv Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta

keskmisega võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal

kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku

andsid kogutõusust ligi kaks viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7%

odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2024. aasta märtsis võrreldes 2024. aasta

veebruariga 0,4% ning võrreldes eelmise aasta märtsiga 3,9%. Võrreldes 2023.

aasta märtsiga olid kaubad 1,9% ja teenused 7,1% kallimad. Enne mullust kiiret

hinnakasvu oli tarbijahinnaindeks viimati aastases võrdluses üle 10% 2008. aasta

algusest kuni kolmanda kvartali lõpuni. Eesti Panga majandusprognoosi

(avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2024. aastal

3,2%, 2025. aastal 2,4% ja 2026. aastal 1,9%.

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus

osalemise määr 73,9%. Tööturg sai koroonaviirusega seonduvas kriisis

tugeva tagasilöögi. 2020. aasta märtsis algas kiire töötuse kasv, 2021. aasta

aprilliks oli töötuse määr saavutanud viimaste aastate kõrgeima taseme ning

oli 8,8%, misjärel hakkas tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II

kvartalist on töötus taas kasvanud. Eesti Panga majandusprognoosi

(avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on töötuse määr 2024. aastal 7,6%,

2025. aastal 7,2% ning 2026. aastal 6,8%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on

koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Sarnaselt makromajandusega kandus koroonapandeemia mõju ka kinnisvaraturule. Otsene mõju piirdus siiski eelkõige madalama tehinguaktiivsuse ja ajutiste rendialandustega 2020. aasta kevadel ja suvel. Tulenevalt nii sõjast Ukrainas ja selle mõjust majandusele kui Euribori kiirest tõusust, millel samuti on seos sõjaga, on turu aktiivsus oluliselt langenud. Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. Tehingute arv langes 2022. aastal 18% võrreldes 2021. aastaga, mil toimus 60 498 müügitehingut koguväärtusega 5,5 miljardit €. 2023. aastal tehti kokku 40 580 tehingut, mille koguväärtus oli 4,4 miljardit €. Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrgel tasemel kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel olnud 2023. aasta IV kvartalini.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning oli 2023. aasta III kvartaliks tõusnud 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intresside tõus on pidurdumas, kuid intressid on jätkuvalt kõrged ning laenukäibed püsivad madalad nii eluasemelaenude kui ettevõtetele antavate laenude osas.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti pank

3.2. Eesti põllumajandusmaa turg1

Haritav maa ja looduslik rohumaa

Üldist

Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:

• haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik potentsiaal;

• metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;

• ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne kõlvik ning põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega.

1 Turuülevaates on lähtutud Maa-ameti poolt koostatud haritava maa 2017. ja 2021. aasta (väärtust müjutavate tegurite analüüs) turuülevaatest ning 2023. aasta turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa-ameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa-ameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal.

Haritava maa väärtust mõjutavad tegurid

• Pindala o Maa-amet on oma 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud

pindala ning ühikuhinna vahelist seost ning leidnud, et haritava maa pindala kasv 1 hektari võrra tõstab hinda keskmiselt 0,7%. Seose tugevus on suhteliselt madal, kuid seos on statistiliselt oluline ja positiivse suunaga. Ehk mida suurem pindala, seda suurem keskmine haritava maa väärtus. Oluline on seejuures, et kahe muutuja vaheline seos ei pruugi alati väljenduda lineaarselt. Nii on ka pindala ja hinna vahelise seose puhul, kus kõige suurem erisus on see, et suurte pindalade juures (alates 15 ha) pindala mõju hinnale tasandub ja jõuab tavaliselt platoole, kus mõju hinnale enam pole.

• Boniteet o Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida

väljendatakse boniteedina. Boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust.

• Asukoht (sh juurdepääs) o Maa-amet on analüüsinud oma varasemates haritava maa

turuülevaadetes juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale ning leidnud, et nende maade hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei olnud.

• PRIA registreering o Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas maa on

registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA registrisse täielikult või osaliselt. Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui vaadelda hinna ja registrisse kandmise mahu suhet lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari mediaanhind keskmiselt 1,5% võrra.

• Kraavide olemasolu o Maa-amet on analüüsinud ka kraavide olemasolu maatükil olenemata

sellest, kus kraav täpsemalt asub. Ülevaatlikult võib öelda, et kraavide puudumisel on maa hektari mediaanhind 8,9% kõrgem kui kraavide olemasolu puhul.

Tehingute arv ja koguväärtus

Haritava maaga tehti 2023. aastal 998 müügitehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2022. aastaga 23% väiksem. Tehingute arv oli viimati nii madal 2018. aastal. Haritava maa tehingute koguväärtus oli 2023. aastal 61 miljonit € ja see on aastaga vähenenud 0,5 miljonit €. Kui 2021. aastal näitas haritava maa tehingute absoluutväärtus pretsedenditut kasvu, siis 2022. aastast hakkas koguväärtus langema.

Haritava maa müügitehingute arv maakonniti

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Keskmine pindala Viimastel aastatel on müüdud haritava maa keskmine pindala Eestis tervikuna

jäänud vahemikku 10- 12 hektarit, mediaan on samal ajal 6- 8 hektari vahemikus.

Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Sesoonsus

2018.- 2022. aasta tehingute osakaal kuude lõikes oli vahemikus 5%- 13%.

Kevadel on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid, suvel tehingute

arv langeb ning sügisel taas kasvab ning aasta kõrgeimad näitajad on enamjaolt

detsembris.

Ostjad ja müüjad

Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud (ca ¾). Üha enam

on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab

kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi

ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus varasemalt võis

olla tegemist monopoolses seisundis oleva ostjaga. Ühtlasi on see elavdanud

haritava maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud

erainvestorid. Teatava ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest

suuromanikud, kes võivad oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti

ära.

Tehingute jagunemine

maakonniti

Tavapäraselt on aktiivsemad piirkonnad, kus on Eesti parimate omadustega

mullad. Samas võib olla haritav maa sõltuvalt asukohast ja omadustelt

spekulatiivseks või arendustegevuse huviobjektis ning esile võivad kerkida

maakonnad, mis ei ole eelpool toodud tingimustelt esikohal. 2023 aastal toimus

kõige rohkem tehingid Lääne-Viru maakonnas (119 tehingut), sellele järgnes

Jõgeva maakond (97 tehingut) ning Järva maakond (96 tehingut). Kõige vähem

tehinguid tehti Hiiu maakonnas (17 tehingut) ja Valga maakonnas (24 tehingut).

Rahas mõõdetuna oli suurim Järva maakond. Kogumaht oli 8,6 miljonit €, mis

moodustab kogukäibest ligi 14%. Järva maakonnale järgnesid Lääne-Viru

maakond ja Jõgeva maakond, kus kogumaht oli vastavalt 7,5 miljonit € ja 7,3

miljonit €, mis kumbki moodustas kogukäibest 12%. Tehingute koguväärtus oli

madalaim Hiiu ja Valga maakonnas, moodustades kõikidest tehingutest vastavalt

0,5% (0,3 miljonit €) ning 2,4% (1,4 miljonit €).

Mediaanhinnad2

Haritava maa

mediaanhinnad

Haritava maa hektari mediaanhind on olnud pidevas kasvus- keskmine aastane

kasv on olnud 2018- 2022 ligi 13%. Hektari mediaanhind oli 2023. aastal läbi

aegade kõrgeim 5 849 €, mis võrdluses 2022. aastaga tähendab ligi 26%-list

kasvu. Viie aasta tagusest ajast arvates on põllumaa hektari mediaanhind 72%

võrra kõrgemal. 2023. aastal oli kõrgeim mediaanhind Põlva (7 794 €/ha) ja Tartu

(7 232 €/ha) maakondades. Madalaim mediaanhind oli Hiiu (2 796 €/ha) ja Saare

(3 680 €/ha) maakondades.

2 Maa-ameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele.

Haritava maa mediaanhinnad, €/ha

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Haritava maa ja

loodusliku rohumaa

hinnaerinevus

Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti

erinevustest mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride

kasvatamiseks. Looduslikud rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja

neid saab tavaliselt kasutada vaid rohumaana. Samas pindalatoetuste süsteem

on ajapikku hinnaerinevusi pigem vähendanud ja looduslik rohumaa on

haritavast maast vaid umbes 30-40% odavam.

3.3. Tartu valla haritava maa turg

Haritava maa müügitehingud

Viimastel aastatel on Tartu valla haritava maa mediaanhind teinud läbi kiire kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid. Tartu vallas on aastate jooksul haritava maa mediaanhinnad järk-järgult kasvanud. Sel aastal on Tartu vallas toimunud 2 haritava maa tehingut.

Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2016 23 7,5 494 010 1 257 120 050 262 4 728 2 800 2 725

2017 27 6,0 538 965 4 900 85 000 1 463 5 969 3 023 3 093

2018 36 13,7 1 906 631 6 300 197 964 3 000 4 356 3 900 3 801

2019 27 13,6 1 036 880 3 000 152 440 1 141 5 000 3 746 2 989

2020 20 6,4 524 440 6 000 103 000 2 161 6 727 4 158 4 113

2021 25 6,5 729 950 5 500 170 000 1 500 7 248 4 169 4 436

2022 29 7,3 1 050 074 1 000 150 000 139 8 197 5 109 4 948

2023 24 6,1 1 033 095 5 000 148 049 1 618 11 111 7 544 6 963

Allikas: Maa-ameti päringukeskkond

Haritava maa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Tartu vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Tartu vallas asuvate haritava maa müügitehingud 2023.-2024. aastal3

Vald/linn Küla/ alevik Tehingu kuupäev

Tehingu- hind, €

Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Haritava maa osakaal

Tartu vald Juula küla 30.03.2023 75000 6,75 11111 100%

Tartu vald Tila küla 07.02.2023 75000 7,2299 10374 97%

Tartu vald Pupastvere küla 18.05.2023 90000 8,84 10181 99%

Tartu vald Laeva küla 03.05.2023 64200 6,42 10000 97%

Tartu vald Laeva küla 03.05.2023 44100 4,41 10000 92%

Tartu vald Metsanuka küla 30.11.2023 25000 2,5595 9768 97%

Tartu vald Soitsjärve küla 24.01.2023 29000 2,98 9732 100%

Tartu vald Tammistu küla 25.10.2023 148049 16,4499 9000 96%

3 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata maatulundusmaa müügitehingud Tartu vallas, mille pindala on vähemalt 2 ha ning mille kõlvikuks on vähemalt 80% ulatuses haritav maa. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2024. aasta tehingud on esitatud seisuga 11.03.2024.

2000

4000

6000

8000

10000

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Tehingute arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala

Tartu vald Laeva küla 16.11.2023 36000 4,02 8955 94%

Tartu vald Pataste küla 13.06.2023 30000 3,41 8798 99%

Tartu vald Vahi alevik 04.04.2023 40000 4,6856 8537 100%

Tartu vald Vahi alevik 03.04.2023 50000 6,1816 8089 97%

Tartu vald Tammistu küla 28.06.2023 67480 9,64 7000 98%

Tartu vald Metsanuka küla 05.12.2023 13000 2,26 5752 88%

Tartu vald Kukulinna küla 18.05.2023 38300 7,35 5211 95%

Tartu vald Õvanurme küla 26.06.2023 13000 2,56 5078 100%

Tartu vald Vasula alevik 07.03.2023 20000 4,9056 4077 99%

Tartu vald Aovere küla 21.03.2023 78000 19,41 4019 90%

Tartu vald Laeva küla 16.11.2023 8000 2,07 3865 99%

Tartu vald Kükitaja küla 14.02.2024 32000 10,92 2930 89%

Tartu vald Saadjärve küla 12.10.2023 14206 5,02 2830 99%

Tartu vald Laeva küla 19.01.2023 5000 3,09 1618 100%

Tartu vallas asuvate maatulundusmaade müügipakkumised (25.03.2024 seisuga)

Vald/linn Küla/ alevik Müügihind, € Maaüksuse pindala, ha

Hind, €/ha Kommentaarid

Tartu vald Pataste küla 82 000 9,00 9 111

Maatulundusmaa. Haritav maa 82%. Juurdepääs avalikult teelt

Tartu vald Aovere küla 127 900 19,41 6 589

Maatulundusmaa. Haritav maa 90%. Juurdepääs avalikult teelt

Tartu vald Erala küla 76 000 12,03 6 318

Maatulundusmaa. Haritav maa 100%. Juurdepääs avalikult teelt puudub. Tegemist on enampakkumisega (Tehingukeskus OÜ)

Allikas: kv.ee

3.4. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on põllumajandusettevõtted.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Vara lõppkasutajad on väiksemad ja keskmised kohalikud põllumajandusettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Tulenevalt hinnatava vara pindalast ja kujust, on tegemist põllumajandusturu kontekstis atraktiivse varaga.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Väiksemad kohalikud põllumajandusettevõtted. Tõenäoliselt ei paku see huvi nendele, kellel varasemalt piirkonnas tegevus puudub.

Konkureeriv pakkumine Kinnisvaraportaalis kv on väärtuse kuupäeva seisuga konkureerivad pakkumised Tartu vallas 3 (toodud välja hinnangu punktis 3.3).

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise tingimustes on tegemist likviidse varaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul alternatiivsed kasutused puuduvad.

4. Turu- ja hüvitusväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Maa-ameti avaliku teenuse järgselt on maaüksuse sihtotstarbeks maatulundusmaaga, mis koosneb valdavalt haritava maa kõlvikust. Hinnatava vara ümbruses on valdavalt haritav maa, mets ja üksikud hajali paiknevad hooned. 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb maaüksus väärtusliku põllumajandusmaa maa-alale. Detailplaneering puudub. Turu kontekstis ehituslik potentsiaal puudub ja seda ei näe ette ka üldplaneering. Leiame, et maaüksuse kasutus haritava maana on õiguslikult lubatud, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena omandab vara kõrgeima väärtuse.

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele

kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on pindalalt väike, seega seda ei ole võimalik käsitleda haritava maa kontekstis eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõigete hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist.

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Hinnatava vara puhul tuleb arendamisel järgida kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja seeläbi on võimalik saavutada vara kestlikkus.

4.4. Turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine võrdlusmeetodil

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Kohandamisel kasutatavate võrdlustehingute valikul on arvestatud maaüksuse asukohta (Tartu vald), tehingu toimumise aega ning kõlvikulist koosseisu. Kõigi kohandamisel kasutatavate maaüksuste puhul on kontrollitud müügitehingute tausta.

Asukoht Kuupäev Tehingu- hind, €

Maaüksuse pindala, ha

Tehingu hind, €/m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Pupastvere küla

18.05.2023 90 000 8,84 10 181 Ei

Metsanuka küla

30.11.2023 25 000 2,5595 9 768 Ei

Tammistu küla

25.10.2023 148 049 16,4499 9 000 Ei

Võrdlusühiku valik Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna maaüksuse pindalale (€/ha).

Tehingute ajaldamine Tehingute toimumise ajast väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis ning sellest tulenevalt tehinguhindu ajaldatud ei ole.

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Kuna hinnad on üle Eesti suhteliselt ühtlased, siis makroasukoha mõju on pigem vähene. Kui tegemist on mõnekümne kilomeetri raadiuses paiknevate üksustega, siis erisused tavaliselt puuduvad.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu, kuid oluline on ka paiknemine farmide jms suhtes. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed.

• Maatüki suurus, ha

o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa puhul see ei kehti. Kuna ostuhuvilisteks on valdavalt suurtootjad, siis tihtipeale eelistatakse suuri maatükke ja mastaabist tulenevat allahindlust ei esine või on see vastupidine, st suuremate maatükkide puhul on ühikuhind kõrgem. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10%. Maa-amet on 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud haritava maa ühikuhinna ja pindala seost ning jõudnud järeldusele, et haritava maa pindala kasv 1 ha võrra lisab hinnale keskmiselt 28 eurot. Suurte pindalade juures (alates 15 ha) mõju hinnale tasandub.

• Kõlvikuline koosseis

o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Alates 01.01.2019 hakkas Maa-amet uuendama kõlvikute koosseisu, kuid enne seda toimunud tehingutel on kõlvikuline koosseis tehingu kuupäeva seisuga.

• PRIA põllumassiivide register

o PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse saamise ja see mõjutab positiivselt maatüki väärtust. Kuna enamik maaüksustest on PRIA registris registreeritud, siis praktikas puudub tavaliselt vajadus kohanduste tegemiseks

• Mullastik

o Mullaviljakus sõltub mullastikust ja niiskusrežiimist. On tavapärane, et kõrgema viljakusega maa eest makstakse kõrgemat hinda. Tuleb silmas pidada, et teatud muldade (näiteks madalsoomullad) puhul on kasutus oluliselt piiratum, mis omakorda väljendub ka hindades.

• Kuju, kitsendused ja reljeef

o Kitsendused, kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Vara sihipärast kasutust takistavatel kitsendustel on negatiivne mõju vara väärtusele.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond

Tartu vald Tartu vald Tartu vald Tartu vald

Kärevere küla Pupastvere küla Metsanuka küla Tammistu küla

Altvälja

Tehinguhind, €

90 000 25 000 148 049

Tehinguhind, €/ha

10 181 9 768 9 000

Tehingu aeg 18.05.2023 30.11.2023 25.10.2023

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

10 181 9 768 9 000

Makroasukoht

Asub Tartu vallas, Kärevere külas. Tartu linna keskusest ca 19 km kaugusel

Asub Tartu vallas, Pupastvere külas. Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel

Asub Tartu vallas, Metsanuka külas. Tartu linna keskusest ca 16 km kaugusel

Asub Tartu vallas, Tammistu külas. Tartu linna keskusest ca 16 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult asfaltkattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs suuremale teele osaliselt eraomandis kruuskattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult kruuskattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Kommentaar

Pisut halvem, juurdepääs osaliselt eraomandis tee kaudu

Sarnane Sarnane

Kohandus 5% 0% 0%

Maatüki suurus, ha

18,64 8,84 2,5595 16,4499

Kommentaar

Väiksem Väiksem Sarnane

Kohandus 10% 15% 0%

Kõlvikuline koosseis

Haritav maa 97%, looduslik rohumaa, metsamaa ja muu maa kokku 3%

Haritav maa 99%, looduslik rohumaa ja muu maa kokku 1%

Haritav maa 97%, muu maa 3%

Haritav maa 96%, looduslik rohumaa ja muu maa kokku 4%

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

PRIA põllumassiivide register

Registreeritud PRIA põllumassiivide registris põllukultuuridena

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik, niiskusrežiim

Valdavalt Gleistunud leostunud muld (Kog), pisut vähemal määral leostunud gleimuld (Go), gleistunud nõrgalt leetunud muld (LkIg) ja gleistunud leetjas muld (KIg) ning väga vähesel määral leetjas gleimuld (GI) ja küllastunud turvastunud muld (Go1). Mullaviljakuse reaalboniteet 42

Valdavalt gleistunud leostunud muld (Kog) ja leetjas muld (KI), vähemal määral ka leostunud mul (Ko) ja väga vähesel määral leostunud gleimuld (Go), kahkjas leetunud muld (LP) ja sügav madalsoomuld M'''). Mullaviljakuse reaalboniteet 49 ja 55

Gleistunud leetjas muld (KIg) ja leostunud gleimuld (Go). Mullaviljakuse reaalboniteet 35 ja 41

Valdavalt kahkjas leetunud muld (LP) ja gleistunud kahkjas leetunud muld (LPg), väga vähesel määral ka gleistunud leetjas muld (KIg). Mullaviljakuse reaalboniteet 42 ja 49

Kommentaar

Pisut parem, mullaviljakus pisut parem

Pisut halvem, mullaviljakus pisut halvem

Võrdväärne

Kohandus -5% 5% 0%

Kuju, kitsendused ja reljeef

Pisut liigendatud hulknurkne kuju, kuid ei mõjuta väärtust. Valdavalt tasane reljeef. Maa harimist takistavad kitsendused puuduvad

Tehing koosnes kahest eraldiseisvast maaüksusest (paiknevad üksteisest üle kruuskattega tee). Maa harimist takistavad kitsendused puuduvad

Tehing koosnes kahest maaüksusest, mis paiknevad kõrvuti (kompaktne). Maa harimist takistavad kitsendused puuduvad

Tehing koosnes kahest eraldiseisvast maaüksusest (paiknevad üksteisest üle kruuskattega tee). Ühel maaüksusel on elektriliini mastid, mis takistavad põllu harimist.

Kommentaar

Pisut halvem, põllu harimine pisut raskendatud võttes arvesse kruuskattega teed, mis terviku tükeldab

Sarnane

Halvem, põllu harimine raskendatud võttes arvesse elektrimaste ja kruuskattega teed, mis terviku tükeldab

Kohandus 5% 0% 10%

Summaarne kohandus

15% 20% 10%

Summaarne kohandus, €/ha

1527 1954 900

Kohandatud tehinguhind, €/ha

11 708 11 721 9 900

Kohanduste absoluutväärtuste summa

25% 20% 10%

Kaalud 0,25 0,30 0,45

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/ha

10 898 2 927 3 516 4 455

Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike turuväärtus on 10 898 €/ha * 10,0375 ha (äralõike pindala) = 109 389 €

4.5. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1) Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju, aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875- 12:2016, p. 7.4.1)

Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule alles, püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1) Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p. 7.2.1) Kaasneva kahju hindamisel on lähtutud KAHOS-e § 13 lõike 2 teisest lausest, mille kohaselt otseselt kaasneva varalise kahjuna käsitatakse eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat kahju, mis on tingitud varasema maaüksuse tükeldamisest. Kaasneva kahju hindamisel leitakse kõigepealt maaüksuse kui terviku turuväärtus (eelnevalt leitud hinnangu punktis 4.4) arvestades praegust olukorda (tükeldamata maaüksus) ning seejärel lahutatakse sellest maa väärtus, mis on omane olukorrale pärast tee rajamist. Äralõige tehakse kinnistu lõunapoolsest osast. Äralõige moodustab kinnisasja kui terviku pindalast ca 54% ning mõju kinnisasja väärtusele on seega suur. Äralõige mõjutab allesjääva vara väärtust, kuna äralõike näol on tegemist suure osaga maaüksusest ning äralõige tükeldab varasema Altvälja maaüksuse viieks, s.h äralõige, mille tulemusel jääb omanikule alles neli eraldiseivat maaüksust (edela-, kirde- ja kagupoolsema osa turuväärtus väheneb olulisel määral, kuna pärast äralõike tegemist on nii pindalalt kui kujult väheatraktiivsete haritavate maadega). Hindaja soovitab ka nende alade omandamist. Seega tekib kaasnev kahju, mida on hindamisel arvesse võetud. Saamata jäävat tulu ei esine.

Juhul, kui riik omandab ainult äralõike (100 375 m2), on kaasnev kahju leitud järgnevalt:

Maaüksuse, kui terviku turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele)

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Hindamisel lähtutakse samadest (hinnangu punktis 4.4 äralõike alla jääva maa hindamine) võrdlustehingutest, võrdluselementidest ja kohandamise põhimõtetest.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond

Tartu vald Tartu vald Tartu vald Tartu vald

Kärevere küla Pupastvere küla Metsanuka küla Tammistu küla

Altvälja

Tehinguhind, €

90 000 25 000 148 049

Tehinguhind, €/ha 10 181 9 768 9 000

Tehingu aeg 18.05.2023 30.11.2023 25.10.2023

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

10 181 9 768 9 000

Makroasukoht

Asub Tartu vallas, Kärevere külas. Tartu linna keskusest ca 19 km kaugusel

Asub Tartu vallas, Pupastvere külas. Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel

Asub Tartu vallas, Metsanuka külas. Tartu linna keskusest ca 16 km kaugusel

Asub Tartu vallas, Tammistu külas. Tartu linna keskusest ca 16 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult asfaltkattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs suuremale teele osaliselt läbi eraomandis kruuskattega tee

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult kruuskattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Kommentaar

Pisut halvem, juurdepääs osaliselt läbi eraomandis tee

Sarnane Sarnane

Kohandus 5% 0% 0%

Maatüki suurus, ha 8,6025 8,84 2,5595 16,4499

Kommentaar

Sarnane Väiksem Suurem

Kohandus 0% 10% -10%

Kõlvikuline koosseis

Haritav maa 97%, looduslik rohumaa, metsamaa ja muu maa kokku 3%

Haritav maa 99%, looduslik rohumaa ja muu maa kokku 1%

Haritav maa 97%, muu maa 3%

Haritav maa 96%, looduslik rohumaa ja muu maa kokku 4%

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

PRIA põllumassiivide register

Registreeritud PRIA põllumassiivide registris põllukultuuridena

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik, niiskusrežiim

Gleistunud leetjas muld (KIg) ja leostunud gleimuld (Go). Mullaviljakuse reaalboniteet 35 ja 41

Valdavalt kahkjas leetunud muld (LP) ja gleistunud kahkjas leetunud muld (LPg), väga vähesel määral ka gleistunud leetjas muld (KIg). Mullaviljakuse reaalboniteet 42 ja 49

Kommentaar

Pisut parem, mullaviljakus pisut parem

Pisut halvem, mullaviljakus pisut halvem

Võrdväärne

Kohandus -5% 5% 0%

Kuju, kitsendused ja reljeef

Maaüksus koosneb neljast eraldiseisvast maaüksusest (vahele jääb maantee), tasane reljeef. Maa harimist takistavad kitsendused puuduvad

Tehing koosnes kahest eraldiseisvast maaüksusest (paiknevad üksteisest üle kruuskattega tee). Maa harimist takistavad kitsendused puuduvad

Tehing koosnes kahest maaüksusest, mis paiknevad kõrvuti (kompaktne). Maa harimist takistavad kitsendused puuduvad

Tehing koosnes kahest eraldiseisvast maaüksusest (paiknevad üksteisest üle kruuskattega tee). Ühel maaüksusel on elektriliini mastid, mis takistavad põllu harimist.

Kommentaar

Parem, kompaktsem Parem, oluliselt kompaktsem

Pisut parem, kompaktsem (-10), kuid maaüksusel on elektriliinimastid, mis takistavad maa harimist (5%)

Kohandus -10% -15% -5%

Summaarne kohandus

-10% 0% -15%

Summaarne kohandus, €/ha

-1018 0 -1350

Kohandatud tehinguhind, €/ha

9 163 9 768 7 650

Kohanduste absoluutväärtuste summa

20% 30% 15%

Kaalud 0,30 0,25 0,45

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/ha

8 633 2 749 2 442 3 442

Maaüksuse turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele) on 8 633 €/ha * 8,6025 ha = 74 265 €. Seega kaasnev kahju on leitud järgnevalt: 10 898 €/ha * 8,6025 ha = 93 750 € (turuväärtus arvestades praegust olukorda (maantee puudub) 93 750 €– 74 265 € (turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele) = 19 485 €

Rajatavast teest kagusse omanikule alles jääva osa turuväärtus väheneb olulisel määral, kuna pärast äralõike tegemist on nii pindalalt (ca 0,90 ha) kui kujult väheatraktiivse (viljelemine keerukas) haritava maaga. Pärast tee rajamist pikeneb vastavale osale juurdepääs, seega tekib omanikule lisakulu (ebamõistlik nii väikest ala suurte masinatega harida).

Hindaja soovitab selle ala samuti omandada. Sellisel juhul kasvaks omandatava ala (äralõike) turuväärtus proportsionaalselt pindala kasvule ja oleks: 10 898 €/ha * 0,90 ha = 9 808 € (10 898 €/ha taandatuna kagu osa pindalale) Rajatavast teest edelasse omanikule alles jääva osa turuväärtus väheneb olulisel määral, kuna pärast äralõike tegemist on nii pindalalt (ca 1,68 ha) kui kujult väheatraktiivse (viljelemine keerukas) haritava maaga. Pärast tee rajamist pikeneb vastavale osale juurdepääs, seega tekib omanikule lisakulu (ebamõistlik nii väikest ala suure suurte masinatega harida).

Hindaja soovitab selle ala samuti omandada. Sellisel juhul kasvaks omandatava ala (äralõike) turuväärtus proportsionaalselt pindala kasvule ja oleks: 10 898 €/ha * 1,68 ha = 18 309 € (10 898 €/ha taandatuna edela osa pindalale)

Rajatavast teest kirdesse omanikule alles jääva osa turuväärtus väheneb olulisel määral, kuna pärast äralõike tegemist on nii pindalalt (ca 0,22 ha) kui kujult väheatraktiivse (viljelemine keerukas) haritava maaga. Ebamõistlik on nii väikest ala suurte masinatega harida.

Hindaja soovitab selle ala samuti omandada. Sellisel juhul kasvaks omandatava ala (äralõike) turuväärtus proportsionaalselt pindala kasvule ja oleks: 10 898 €/ha * 0,22 ha = 2 398 €

Juhul, kui riik omandab lisaks äralõikele (10,0375 ha) ka kagu- (ca 0,90 ha), edela- (ca 1,68 ha) ja kirdeosa (ca 0,22 ha), on kaasnev kahju leitud järgnevalt:

Maaüksuse, kui terviku turuväärtus arvestades tulevast olukorda

Omanikule jääb sellisel juhul alles 18,64 ha - 10,0375 ha - 0,90 ha – 1,68 ha – 0,22 ha = 5,8025

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Hindamisel lähtutakse samadest (hinnangu punktis 4.4 äralõike alla jääva maa hindamine) võrdlustehingutest, võrdluselementidest ja kohandamise põhimõtetest.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3

Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond Tartu maakond

Tartu vald Tartu vald Tartu vald Tartu vald

Kärevere küla Pupastvere küla Metsanuka küla Tammistu küla

Altvälja

Tehinguhind, €

90 000 25 000 148 049

Tehinguhind, €/ha 10 181 9 768 9 000

Tehingu aeg 18.05.2023 30.11.2023 25.10.2023

Kohandus 0% 0% 0%

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

10 181 9 768 9 000

Makroasukoht

Asub Tartu vallas, Kärevere külas. Tartu linna keskusest ca 19 km kaugusel

Asub Tartu vallas, Pupastvere külas. Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel

Asub Tartu vallas, Metsanuka külas. Tartu linna keskusest ca 16 km kaugusel

Asub Tartu vallas, Tammistu külas. Tartu linna keskusest ca 16 km kaugusel

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult asfaltkattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs suuremale teele osaliselt eraomandis kruuskattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult kruuskattega teelt

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa ja hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Kommentaar

Pisut halvem, juurdepääs osaliselt läbi eraomandis tee

Sarnane Sarnane

Kohandus 5% 0% 0%

Maatüki suurus, ha

5,8025 8,84 2,5595 16,4499

Kommentaar

Pisut suurem Pisut väiksem Suurem

Kohandus -5% 5% -15%

Kõlvikuline koosseis

Haritav maa 97%, looduslik rohumaa, metsamaa ja muu maa kokku 3%

Haritav maa 99%, looduslik rohumaa ja muu maa kokku 1%

Haritav maa 97%, muu maa 3%

Haritav maa 96%, looduslik rohumaa ja muu maa kokku 4%

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

PRIA põllumassiivide register

Registreeritud PRIA põllumassiivide registris põllukultuuridena

Kommentaar

Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mullastik, niiskusrežiim

Gleistunud leetjas muld (KIg) ja leostunud gleimuld (Go). Mullaviljakuse reaalboniteet 35 ja 41

Valdavalt kahkjas leetunud muld (LP) ja gleistunud kahkjas leetunud muld (LPg), väga vähesel määral ka gleistunud leetjas muld (KIg). Mullaviljakuse reaalboniteet 42 ja 49

Mullaviljakuse reaalboniteet 42

Kommentaar

Pisut parem, mullaviljakus pisut parem

Pisut halvem, mullaviljakus pisut halvem

Võrdväärne

Kohandus -5% 5% 0%

Kuju, kitsendused ja reljeef

Kompaktne hulknurkne kuju. Tasane reljeef. Maa harimist takistavad kitsendused puuduvad

Tehing koosnes kahest eraldiseisvast maaüksusest (paiknevad üksteisest üle kruuskattega tee). Maa harimist takistavad kitsendused puuduvad

Tehing koosnes kahest maaüksusest, mis paiknevad kõrvuti (kompaktne). Maa harimist takistavad kitsendused puuduvad

Tehing koosnes kahest eraldiseisvast maaüksusest (paiknevad üksteisest üle kruuskattega tee). Ühel maaüksusel on elektriliini mastid, mis takistavad põllu harimist.

Kommentaar

Pisut halvem, põllu harimine pisut raskendatud võttes arvesse kruuskattega teed, mis terviku tükeldab

Sarnane

Halvem, põllu harimine raskendatud võttes arvesse elektrimaste ja kruuskattega teed, mis terviku tükeldab

Kohandus 5% 0% 10%

Summaarne kohandus

0% 10% -5%

Summaarne kohandus, €/ha

0 977 -450

Kohandatud tehinguhind, €/ha

10 181 10 744 8 550

Kohanduste absoluutväärtuste summa

20% 10% 25%

Kaalud 0,35 0,40 0,25

Kaalutud keskmine tehinguhind, €/ha

9 999 3 563 4 298 2 137

Maaüksuse turuväärtus juhul, kui riik omandab lisaks äralõikele (10,0375 ha) ka kagu- (ca 0,90 ha), edela- (ca 1,68 ha) ja kirdeosa (ca 0,22 ha), oleks omanikule alles jääva osa turuväärtus 9 999 €/ha * 5,8025 ha = 58 019 €. Seega kaasnev kahju on leitud järgnevalt: 10 898 €/ha * 5,8025 ha = 63 236 € (turuväärtus arvestades praegust olukorda (maantee puudub)) 63 236 €– 58 019 € (turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele) = 5 217 €

4.6. Äralõike hüvitusväärtus

Altvälja kinnistust tehtava äralõike (100 375 m2) hüvitusväärtus on seega: 109 389 € (äralõike turuväärtus) + 19 485 € (kaasnev kahju) = 128 874 € (1,28 €/m2 taandatuna äralõike pindalale). Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud hüvitusväärtuse juures ca 1 aasta. Selle turusegmendi jaoks tavapärane (±15%) Äralõige mõjutab alles jääva vara väärtust, kuna äralõike näol on tegemist suure osaga maaüksusest ning äralõige tükeldab varasema Altvälja maaüksuse viieks, s.h äralõige, mille tulemusel jääb omanikule alles neli eraldiseisvat maaüksust (kagu-, kirde- ja edelapoolsema osa turuväärtus väheneb olulisel määral, kuna pärast äralõike tegemist on nii pindalalt kui kujult tegemist väheatraktiivsete maaüksustega). Hindaja soovitab ka nende alade omandamist. Nende alade turuväärtus olemasoleva kinnistu terviku osana on: Kirdeosa (ca 0,22 ha) turuväärtus on 2 398 € (10 898 €/ha taandatuna äralõike pindalale). Edelaosa (ca 1,68 ha) turuväärtus on 18 309 € (10 898 €/ha taandatuna äralõike pindalale). Kaguosa (0,90 ha) turuväärtus on 9 808 € (10 898 €/ha taandatuna äralõike pindalale). Sellisel juhul oleks Altvälja kinnistust tehtavate äralõigete hüvitusväärtus: 2 398 € + 18 309 € + 9 808 € + 109 389 € = 139 904 € (äralõige) 139 904 € + 5 217 € (kaasnev kahju) = 145 121 € (1,13 €/m2 taandatuna äralõike pindalale). Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud hüvitusväärtuse juures ca 1 aasta. Hindamistäpsus on selle turusegmendi jaoks tavapärane (±15%).

Lisa 1. Fotod

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Lisa 3. Kitsenduste kaart

Lisa 4. Äralõike asendiplaan

Allikas: Tellija poolt esitatud äralõike joonis.

Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum

Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7 (kutsetunnistus nr. 151718)

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4266 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

Täiendav pakkumine koos lisanuvate lõigetega.pdf

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

Kärevere Põllumajanduse Osaühing

[email protected]

Meie 29.08.2024 nr 8-3/23-070/14322-3

Pakkumine koos lisanduvate lõigetega

Transpordiamet esitas Teile 24.05.2024 kirjaga nr 8-3/23-070/14322-2 pakkumise kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks mis põhines Kinnisvaraekspert OÜ hindamisaruandel ja kajastas

projekti realiseerimiseks vajaliku lõike hüvitusväärtust milles sisaldus ka lõikest tingitud

kaasnevat kahju ehk, siis 1,28 eurot/m2.

Telefoni teel, 27.05.2024 antud tagasisides olite nõus pakkumisega ja väljendasite soovi lisaks

võõrandada ka kolm lõikest tingitud lahustükki mille kasutamine põllumajanduslikult muutub

ebamõistlikuks ja kahjumlikuks.

Äralõike omandamiseks on Transpordiameti tellimusel Kinnisvaraekspert OÜ poolt koostatud

hindamisaruandes nr 2404-10001-08/AT ka eraldi käsitletud nii lõike hüvitusväärtust, projekti kui

ka on toodud välja lõikest tingitud, maaharimise suhtes, ebamõistlike maatükkide harilik väärtus

ning nende kohta ka riigile võõrandamise soovituse juhuks kui omanik soovib ka seda teha.

Hindaja on juhtinud tähelepanu asjaolule, et kui riik omandab lisaks äralõikele ka lisanduvad

maatükid, siis sellisel juhul väheneb kaasnev kahju millest muutub ka riigile vajaliku lõike

hüvitusväärtus mis tähendab, et Transpordiamet edastab Teile uue pakkumise.

Projekti realiseerimiseks vajaliku lõike, tänaseks väljamõõdetud 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa

tee katastriüksuse, tunnusega 79601:001:2854, pindalaga 100 619 m2, hüvitusväärtuseks kujuneb

109 654,59 (turuväärtus) +5505,92 (kaasnev kahju) = 115 160 eurot, ümardatud KAHOS § 11 lg

6 kohaselt.

Sellele lisandub motivatsioonitasu – 23 032 eurot

Ehituseks vajaliku äralõike eest makstav tasu seega kokku 138 192 eurot.

Tasud lisanduvate lõigete eest, nimetades need hindaja eeskujul ilmakaarte järgi ja lisades tänaseks

välja mõõdetud katastriüksuste nimed ja tunnused, on ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt,

järgmised:

Hinnangus kirdeosa – Eespõllu katastriüksus, tunnusega 79601:001:2852, pindalaga 2259 m2

2 460 eurot.

Hinnangus edelaosa – Tagapõllu katastriüksus, tunnusega 79601:001:2856, pindalaga 13 146 m2

14 330 eurot

Hinnangus kaguosa – Altpõllu katastriüksus, tunnusega 79601:001:2855, pindalaga 9087 m2 - 9

900 eurot

Kokku – 26 690 eurot

Lisanduvatele maatükkidele motivatsioonitasu ei laiene, § 15 lg 2 motivatsioonitasu makstakse iga

2 (2)

omandatava kinnisasja kohta vaid osa eest, mis on vajalik avalikes huvides. Kui kinnisasi

omandatakse avalikust huvist suuremas ulatuses, siis motivatsioonitasu selle osa eest ei maksta.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis, 182 eurot, asjaajamisega seotud

kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 15 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]

Seosed

Nimi	K.p.	Δ	Viit	Tüüp	Org	Osapooled
Leping	15.11.2024	3	3.2-2/24/1883-1 🔒	Maaleping	transpordiamet
Altvälja kinnisasja osade avalikes huvides riigile omandamine	13.11.2024	2	1.1-6/24/19444-1	Sissetulev kiri	transpordiamet	Kliimaministeerium
Kiri	24.05.2024	3	8-3/23-070/14322-2	Valjaminev kiri	transpordiamet	KÄREVERE PÕLLUMAJANDUSE OSAÜHING (registrikood 10269594)
Teade kinnisasja omandamise menetluse algatamise kohta	28.06.2023	334	8-3/23-070/14322-1	Valjaminev kiri	transpordiamet	KÄREVERE PÕLLUMAJANDUSE OSAÜHING (registrikood 10269594)

Kiri

Failid

Digiallkirjad

Digiallkirjad

Seosed