Kiri

Dokumendiregister	Transpordiamet
Viit	8-3/23-070/14372-3
Registreeritud	29.10.2024
Sünkroonitud	01.11.2024
Liik	Valjaminev kiri
Funktsioon	8 TEETARISTU EHITAMINE JA REMONTIMINE
Sari	8-3 Teemaade omandamise ja võõrandamise alane kirjavahetus
Toimik	8-3/23-070
Juurdepääsupiirang	Avalik
Juurdepääsupiirang
Adressaat	OÜ MUIDEX (registrikood 10184509)
Saabumis/saatmisviis	OÜ MUIDEX (registrikood 10184509)
Vastutaja	Lembit Tuimets (Users, Teehoiuteenistus, Maade osakond)
Originaal	Ava uues aknas

Dokument on kokkuvõtte tegemiseks liiga mahukas (76285 tm).

Failid

8-323-07014372-3 29.10.2024 Valjaminev kiri.asice

2404_10001_11_AT_Tartu mnt 12_Kärevere küla_Tartu vald_Tartu maakond.asice

2404_10001_11_AT_Tartu mnt 12_Kärevere küla_Tartu vald_Tartu maakond.pdf

241017_Tartu mnt 12 äralõike hindamine.asice

241017_Tartu mnt 12 äralõike hindamine.pdf

Uus pakkumine kinnisasjast maaeralduste omandamiseks.pdf

2404_10001_11_AT_Tartu mnt 12_Kärevere küla_Tartu vald_Tartu maakond.pdf

EKSPERTHINNANG

Hinnatav vara: Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)

Aadress: Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Eksperthinnang nr: 2404-10001-11/AT Väärtuse kuupäev: 26.03.2024 Hindamisaruande kuupäev:

07.06.2024

Tellija: Transpordiamet

Kinnisvaraekspert OÜ (10708639) Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804) Järve tn 2-3, 11314 Tallinn Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr.: 2404-10001-11/AT

Sisukord

Kokkuvõte ....................................................................................................................................................................... 3

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused ........................................................................................ 5

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk ................................................................................................. 5

1.2. Hindamise eeldused ................................................................................................................................... 6

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus ............................................................................................................ 6

2. Hinnatava vara kirjeldus ..................................................................................................................................... 7

2.1. Asukoht ....................................................................................................................................................... 7

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon .................................................................................................... 8

2.3. Maakasutus ................................................................................................................................................ 9

2.4. Hoonete kirjeldus ...................................................................................................................................... 10

3. Turuülevaade .................................................................................................................................................... 11

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg ....................................................................................................................... 11

3.2. Eesti põllumajandusmaa turg ................................................................................................................... 15

3.3. Tartu valla haritava maa turg .................................................................................................................... 19

3.4. Tartu maakonna äri- ja tootmismaa turg ................................................................................................... 20

3.5. Turustatavuse analüüs ............................................................................................................................. 23

4. Turu- ja hüvitusväärtuse hindamine .................................................................................................................. 25

4.1. Parim kasutus ........................................................................................................................................... 25

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ............................................................................................... 25

4.3. Kestlikkus ................................................................................................................................................. 26

4.4. Turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine võrdlusmeetodil ...................................................... 26

4.5. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale.. 30

4.6. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine .................................................................................... 30

4.7. Äralõike hüvitusväärtus ............................................................................................................................. 33

Lisa 1. Fotod ................................................................................................................................................................. 34

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte .................................................................................................................................. 35

Lisa 3. Kitsenduste kaart .............................................................................................................................................. 36

Lisa 4. Äralõike asendiplaan ......................................................................................................................................... 37

Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum........................................................................................................... 38

Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele ............................................................. 39

Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED

Hinnatav vara Hoonestatud kinnistu (reg osa nr 365804)

Aadress Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Omanik OÜ MUIDEX (registrikood 10184509)

Katastritunnus 38301:003:0072

Sihtotstarve Maatulundusmaa 95% ja ärimaa 5%

Omandivorm Kinnisasi

Katastriüksuse pindala 22 371 m2

Äralõike pindala 7 138 m2

Üldplaneering Vastavalt 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb maaüksusest tehtav äralõige väärtusliku põllumajandusmaa maa-alale.

Detailplaneering Detailplaneering puudub. 15.09.2022 Tartu Vallavalitsusele korraldusel nr 861 on välja antud ehitusluba Tartu valda, Kärevere külla, Tartu mnt 12 ja 8a (kü tunnused 38301:003:0072, 79601:001:2032) maaüksustele päikeseelektrijaama püstitamiseks.

HINDAMISARUANDE KOONDANDMED

Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine

Ülevaatuse kuupäev 26.03.2024

Väärtuse kuupäev 26.03.2024

Hindamisaruande kuupäev

07.06.2024

Tellija Transpordiamet

Tellimusleping Töövõtuleping nr 3.2-2/24/273-1

Hindamise eeldused Kuna äralõige tehakse kinnisasja hoonestamata osast, siis hooneid hindamisel ei käsitleta. Tegemist ei ole otseselt hindamise eeldusega, hindamise tavapraktikast väljuvaid eeldusi ei püsitata.

Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta

Hindamistulemuse täpsus

±20%

Käibemaks Hinnatud turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu see

VASTUOLUD ALGANDMETES

Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

KOMMENTAARID

Kinnistu äralõike hüvitusväärtus on leitud hoonestamata maatulundusmaa (tootmismaa (potentsiaalne päikeseelektrijaama maa)) kasutusest lähtuvalt. Hindamisel on analüüsitud lisaks kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Äralõige tehakse varasema kinnistu keskelt. Äralõige moodustab katastriüksuse pindalast 32% ning mõju kinnisasja väärtusele on seega suur. Maantee jagab varasema maaüksuse kaheks, ka see mõjutab kinnisasja väärtust olulisel määral.

HINDAMISTULEMUS

Aadressil Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond tehtava äralõike (7 138 m2) hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval 30 600 € (4,29 €/m2), millest maa turuväärtus on 22 984 € (3,22 €/m2) ning kaasnev kahju ümbritseva keskkonna muutusest 7 616 € (1,07 €/m2). Saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine. Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7 (kutsetunnistus nr. 151718)

1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused

1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk

Hinnatavaks varaks on Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas asuva Tartu mnt 12 hoonestamata kinnistu (reg osa nr 365804). Töö koostatakse kasutamiseks Transpordiametile. Hindamise eesmärk on leida riigitee 2 (E263) Tallinn–Tartu–Võru–Luhamaa km 162,6–167,3 Kärevere möödasõidu lõigu ehitamiseks vajaliku äralõike hüvitusväärtus, et sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikuga. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena. Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine ning sellest tulenevalt neid ei hinnata. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1.) Hüvitusväärtuse hindamisel on analüüsitud selle kõiki võimalikke komponente: kinnisasja väärtust, kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kinnisasja väärtuse leidmine tugineb parima kasutuse analüüsile (vt 4.1.) Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus ja äralõike hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada.

Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.5) See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6)

1.2. Hindamise eeldused

Kuna äralõige tehakse kinnisasja hoonestamata osast, siis hooneid hindamisel ei käsitleta. Tegemist ei ole otseselt hindamise eeldusega, hindamise tavapraktikast väljuvaid eeldusi ei püsitata. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p.9.2.5)

1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus

Hindamist puudutavad algandmed on saadud:

• e-kinnistusraamatust 08.04.2024;

• Maa-ameti avalikust teenusest (24.05.2024) ning Maa-ameti tehingute andmebaasist 11.05.2024;

• Tartu valla kodulehelt 24.05.2024;

• kinnisvaraportaalist kv.ee 24.05.2024.

Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 26.03.2024. Tehti kinnistu visuaalne ülevaatus hinnatava maaüksuse iseloomulikes osades keskendudes eelkõige äralõikele. Ülevaatuse juures viibis OÜ MUIDEX omanik Marko Terasmaa. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega.

2. Hinnatava vara kirjeldus

2.1. Asukoht

Aadress

Maakond Tartu maakond

Omavalitsus Tartu vald

Asustusüksus Kärevere küla

Lähiaadress Tartu mnt 12

Makroasukoht

Kirjeldus Hinnatav vara paikneb Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas

Kaugus keskusest Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on tähistatud oranži noolega

Mikroasukoht

Kirjeldus Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa, hajali paiknevad elamumaad

Juurdepääs Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt (2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa tee, munitsipaalomand)

Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid olemas (liitumised tehtud). Lähim alajaam ca 180 m

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon

Omandisuhted

Kinnistu registriosa nr. 365804

Omandivorm Kinnisasi

Omanik OÜ MUIDEX (registrikood 10184509)

Piirangud ja kitsendused

Kinnistusraamatu esimeses ja kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad.

Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud:

• avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 1094 m2;

• kaitseala hooldatav sihtkaitsevöönd 714 m2;

• elektripaigaldise kaitsevöönd 216 m2;

• ranna või kalda veekaitsevöönd 2 164 m2;

• ranna või kalda ehituskeeluvöönd 7 290 m2;

• ranna või kalda piiranguvöönd 13 363 m2;

• hooldusala 313 m2;

• veekogu kallasrada 548 m2;

• veekogu avalik kasutus 829 m2;

• eesvoolu kaitsevöönd 1 860 m2;

• maaparandushoiu-ala 14 711 m2.

Maakasutuse kitsendused ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust, seega mõju vara väärtusele puudub (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart)

Hüpoteegid

Hüpoteek summas 130 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. 25.09.2014 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.10.2014. Kohtunikuabi Lii Hallikvee

Omaniku teavitamine ja tema seisukohad

Hindaja on 19.03.2024.a. e-kirja teel kinnisasja omanikku teavitanud hindamise tegemisest ja küsinud informatsiooni kinnisasjaga seotud üüri- või rendilepingute, samuti võimaliku kaasneva kahju ja saamata jääva tulu kohta. OÜ MUIDEX omanik Marko Terasmaa vastas 19.03.2024 kirjalikult, et soovib ülevaatusel viibida. Lisaks leidis ta, et kinnistul asuv restoran- motell (Kärevere Steakhouse) kaotab tee valmides väga suures ulatuses kliente. Omaniku arvamusel tee valmides kaotab praegune tegevus mõtte ja seetõttu loodab ta väärilisele hüvitisele riigi poolt.

2.3. Maakasutus

Maakasutuse peamised näitajad

Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega

Aadress Tartu mnt 12, Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Katastritunnus 38301:003:0072

Pindala 22 371 m2

Maakasutuse sihtotstarve

Maatulundusmaa 95% ja ärimaa 5%

Kõlvikuline koosseis

Haritav maa 17 655 m2 (79%), metsamaa 2 289 m2 (10%), õuemaa 170 m2 (1%) ja muu maa 2 257 m2 (10%)

Kirjeldus Kompaktne hulknurkne kuju. Valdavalt tasane reljeef

Üldplaneering

Vastavalt 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb maaüksusest tehtav äralõige väärtusliku põllumajandusmaa maa-alale ja hajaasustusega alale.

Allikas: Tartu valla kodulehekülg; Tartu valla üldplaneeringu põhijoonis

Detailplaneering

Detailplaneering puudub. 15.09.2022 Tartu Vallavalitsusele korraldusel nr 861 on välja antud ehitusluba Tartu valda, Kärevere külla, Tartu mnt 12 ja 8a (kü tunnused 38301:003:0072, 79601:001:2032) maaüksustele päikeseelektrijaama püstitamiseks.

Hooned ja rajatised

Maaüksusel paikneb ärihoone (Kärevere Steakhouse & Motel) ja päikesepark

Mullastik Gleistunud leostunud muld (Kog) ja leostunud gleimuld (Go), reaalboniteet 46

PRIA põllumassiivide register

Ei ole registreeritud PRIA põllumassiivide registris

Kasutuslepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad

2.4. Hoonete kirjeldus1

Ärihoone

Esmase kasutuselevõtu aasta

2003

Ehitisregistrikood 120249477

Kasutusotstarve Hotell, motell, külalistemaja

Põhimaterjal Tellis, profileeritud metall, väikeplokk

Ehitusalune pind 270 m2

Lisaks paiknevad ehitisregistri andmtel maaüksusel üksikelamu ja laut, mida tegelikkuses ei ole.

1 Hindamisel eeldame, et tegemist on hoonestamata maaga. Kirjelduse osas tuginetakse ehitisregistri andmetele

3. Turuülevaade

3.1. Majandus ja kinnisvaraturg

Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist

SKP

Aastatel 2020-2021 oli majandus oluliselt mõjutatud koroonapandeemiast, alates 2022. aasta veebruarist on suurimaks väliseks mõjutajaks Venemaa sõjaline agressioon Ukrainas. Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2023. aastal 2022. aastaga võrreldes 3,0%. Majandus langes 2024. aasta I kvartalis 2,1% 2023. aasta I kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 26.03.2024) prognoositakse 2024. aastal majanduslanguseks 0,6%, 2025. aastast prognoositakse taas tõusu 3,2% ning 2026. aastal 3,1%. 04.04.2024 avalikustatud Rahandusministeeriumi majandusprognoosi kohaselt on 2024. aastal majanduskasv 0%. 2025. aasta ja 2026. aasta majanduskasvu prognoos on sarnane Eesti Panga prognoosile.

SKP kasv Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

THI

Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2023. aastal 2022. aasta keskmisega

võrreldes 9,2%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2023. aastal kõige rohkem toidu ja

mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis kokku andsid kogutõusust ligi kaks

viiendikku. Bensiin oli 7,4% ja diislikütus 10,7% odavam. Tarbijahinnaindeks tõusis 2024.

aasta aprillis võrreldes 2024. aasta märtsiga 0,9% ning võrreldes eelmise aasta aprilliga

2,8%. Võrreldes 2023. aasta aprilliga olid kaubad 2,4% ja teenused 3,3% kallimad. Eesti

Panga majandusprognoosi (avalikustatud 26.03.2024) kohaselt on tarbijahinnaindeksi

muutus 2024. aastal 3,2%, 2025. aastal 2,4% ja 2026. aastal 1,9%.

Tarbijahinnaindeks Eestis

2024.-2026. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 26.03.2024).

Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank

Tööturg

2023. aastal oli töötuse määr 6,4%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus osalemise määr

73,9%. Tööturg sai koroonaviirusega seonduvas kriisis tugeva tagasilöögi. 2020.

aasta märtsis algas kiire töötuse kasv, 2021. aasta aprilliks oli töötuse määr

saavutanud viimaste aastate kõrgeima taseme ning oli 8,8%, misjärel hakkas

tasapisi langema, kuid alates 2023. aasta II kvartalist on töötus taas kasvanud. 2024.

aasta I kvartalis oli töötuse määr 7,8%, tööhõive määr 68,4% ja tööjõus osalemise

määr 74,2%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 26.03.2024) kohaselt

on töötuse määr 2024. aastal 7,6%, 2025. aastal 7,2% ning 2026. aastal 6,8%.

Kinnisvaraturg

Üldinfo Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on koondunud

ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust.

Kinnisvaraturu dünaamika Eestis

Allikas: Statistikaamet, Maa-amet

Kinnisvaraturu

aktiivsus ja

maht

Sarnaselt makromajandusega kandus koroonapandeemia mõju ka kinnisvaraturule. Otsene mõju piirdus siiski eelkõige madalama tehinguaktiivsuse ja ajutiste rendialandustega 2020. aasta kevadel ja suvel. Tulenevalt nii sõjast Ukrainas ja selle mõjust majandusele kui Euribori kiirest tõusust, millel samuti on seos sõjaga, on turu aktiivsus oluliselt langenud. Viimaste kuude Euribori langus pole seni turu aktiivsust kasvatanud. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aasta jaanuaris ja veebruaris oli tehingute arv samal tasemel võrreldes eelmise aasta samade kuudega. 2024. aasta märtsis langes tehingute arv mõnevõrra ning 2024. aasta aprillis tõusis mõnevõrra võrreldes eelmise aasta aprilliga, sest võrdlusbaas on väga madal.

Kinnisvaratehingute arv Eestis

Allikas: Maa-amet

Laenuturg

Eluaseme-

laenud ja

pikaajalised

laenud

ettevõtetele

Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini.

Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks 5-6% tasemele. Viimati oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini.

Intresside tõus on pidurdunud ning eluasemelaenude intress mõnevõrra ka langenud 2024. a I kvartalis, kuid intressid on jätkuvalt kõrged ning laenukäibed püsivad madalad nii eluasemelaenude kui ettevõtetele antavate laenude osas.

Laenude käive ja intress

Allikas: Eesti pank

3.2. Eesti põllumajandusmaa turg2

Haritav maa ja looduslik rohumaa

Üldist

Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks:

• haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik potentsiaal;

• metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal;

• ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul konkreetne kõlvik ning põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega.

2 Turuülevaates on lähtutud Maa-ameti poolt koostatud haritava maa 2017. ja 2021. aasta (väärtust müjutavate tegurite analüüs) turuülevaatest ning 2023. aasta turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa-ameti turuülevaatel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa-ameti turuülevaatest ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal.

Haritava maa väärtust mõjutavad tegurid

• Pindala o Maa-amet on oma 2021. aasta haritava maa turuülevaates analüüsinud

pindala ning ühikuhinna vahelist seost ning leidnud, et haritava maa pindala kasv 1 hektari võrra tõstab hinda keskmiselt 0,7%. Seose tugevus on suhteliselt madal, kuid seos on statistiliselt oluline ja positiivse suunaga. Ehk mida suurem pindala, seda suurem keskmine haritava maa väärtus. Oluline on seejuures, et kahe muutuja vaheline seos ei pruugi alati väljenduda lineaarselt. Nii on ka pindala ja hinna vahelise seose puhul, kus kõige suurem erisus on see, et suurte pindalade juures (alates 15 ha) pindala mõju hinnale tasandub ja jõuab tavaliselt platoole, kus mõju hinnale enam pole.

• Boniteet o Üheks haritava maa hinda mõjutavaks teguriks on mulla viljakus, mida

väljendatakse boniteedina. Boniteet on mulla suhteline viljelusväärtus, mis näitab mulla koostisest, omadustest, režiimidest jms tulenevat võimalikku tootlikkust.

• Asukoht (sh juurdepääs) o Maa-amet on analüüsinud oma varasemates haritava maa turuülevaadetes

juurdepääsu olemasolu mõju maa hinnale ning leidnud, et nende maade hektari mediaanhind oli 9,7% kallim kui nendel maadel, kuhu juurdepääsu ei olnud.

• PRIA registreering o Lisaks maatüki pindalale ja boniteedile määrab hinda ka see, kas maa on

registreeritud PRIA põllumassiivide registris. See võimaldab haritavale maatükile taotleda toetusi. Sealjuures on võimalik maa kanda PRIA registrisse täielikult või osaliselt. Võrreldes maatükkide hindu arvestades, kui suur osa nendest on PRIA põllumassiivide registrisse kantud, nähtub, et mida suurem osa maatükist on registreeritud, seda kõrgem on hektari mediaanhind. Kui vaadelda hinna ja registrisse kandmise mahu suhet lähemalt, selgub, et iga 1 lisaprotsendi kohta registris tõuseb maa hektari mediaanhind keskmiselt 1,5% võrra.

• Kraavide olemasolu o Maa-amet on analüüsinud ka kraavide olemasolu maatükil olenemata sellest,

kus kraav täpsemalt asub. Ülevaatlikult võib öelda, et kraavide puudumisel on maa hektari mediaanhind 8,9% kõrgem kui kraavide olemasolu puhul.

Tehingute arv ja koguväärtus

Haritava maaga tehti 2023. aastal 998 müügitehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2022. aastaga 23% väiksem. Tehingute arv oli viimati nii madal 2018. aastal. Haritava maa tehingute koguväärtus oli 2023. aastal 61 miljonit € ja see on aastaga vähenenud 0,5 miljonit €. Kui 2021. aastal näitas haritava maa tehingute absoluutväärtus pretsedenditut kasvu, siis 2022. aastast hakkas koguväärtus langema.

Haritava maa müügitehingute arv maakonniti

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Keskmine pindala Viimastel aastatel on müüdud haritava maa keskmine pindala Eestis tervikuna

jäänud vahemikku 10- 12 hektarit, mediaan on samal ajal 6- 8 hektari vahemikus.

Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Sesoonsus

2018.- 2022. aasta tehingute osakaal kuude lõikes oli vahemikus 5%- 13%. Kevadel

on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid, suvel tehingute arv

langeb ning sügisel taas kasvab ning aasta kõrgeimad näitajad on enamjaolt

detsembris.

Ostjad ja müüjad

Haritava maa ostjatest moodustavad enamuse juriidilised isikud (ca ¾). Üha enam

on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab

kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid samas tihendab konkurentsi

ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus varasemalt võis olla

tegemist monopoolses seisundis oleva ostjaga. Ühtlasi on see elavdanud haritava

maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid.

Teatava ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad

oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära.

Tehingute jagunemine

maakonniti

Tavapäraselt on aktiivsemad piirkonnad, kus on Eesti parimate omadustega mullad.

Samas võib olla haritav maa sõltuvalt asukohast ja omadustelt spekulatiivseks või

arendustegevuse huviobjektis ning esile võivad kerkida maakonnad, mis ei ole

eelpool toodud tingimustelt esikohal. 2023 aastal toimus kõige rohkem tehingid

Lääne-Viru maakonnas (119 tehingut), sellele järgnes Jõgeva maakond (97

tehingut) ning Järva maakond (96 tehingut). Kõige vähem tehinguid tehti Hiiu

maakonnas (17 tehingut) ja Valga maakonnas (24 tehingut).

Rahas mõõdetuna oli suurim Järva maakond. Kogumaht oli 8,6 miljonit €, mis

moodustab kogukäibest ligi 14%. Järva maakonnale järgnesid Lääne-Viru maakond

ja Jõgeva maakond, kus kogumaht oli vastavalt 7,5 miljonit € ja 7,3 miljonit €, mis

kumbki moodustas kogukäibest 12%. Tehingute koguväärtus oli madalaim Hiiu ja

Valga maakonnas, moodustades kõikidest tehingutest vastavalt 0,5% (0,3 miljonit €)

ning 2,4% (1,4 miljonit €).

Mediaanhinnad3

Haritava maa

mediaanhinnad

Haritava maa hektari mediaanhind on olnud pidevas kasvus- keskmine aastane kasv

on olnud 2018- 2022 ligi 13%. Hektari mediaanhind oli 2023. aastal läbi aegade

kõrgeim 5 849 €, mis võrdluses 2022. aastaga tähendab ligi 26%-list kasvu. Viie

aasta tagusest ajast arvates on põllumaa hektari mediaanhind 72% võrra kõrgemal.

2023. aastal oli kõrgeim mediaanhind Põlva (7 794 €/ha) ja Tartu (7 232 €/ha)

maakondades. Madalaim mediaanhind oli Hiiu (2 796 €/ha) ja Saare (3 680 €/ha)

maakondades.

3 Maa-ameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele.

Haritava maa mediaanhinnad, €/ha

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

Haritava maa ja

loodusliku rohumaa

hinnaerinevus

Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti erinevustest

mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride kasvatamiseks. Looduslikud

rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja neid saab tavaliselt kasutada vaid

rohumaana. Samas pindalatoetuste süsteem on ajapikku hinnaerinevusi pigem

vähendanud ja looduslik rohumaa on haritavast maast vaid umbes 30-40% odavam.

3.3. Tartu valla haritava maa turg

Haritava maa müügitehingud

Viimastel aastatel on Tartu valla haritava maa mediaanhind teinud läbi kiire kasvu. Neil aastatel toimus üleüldine kiire hinnakasv, mis puudutas kõiki turusektoreid. Tartu vallas on aastate jooksul haritava maa mediaanhinnad järk-järgult kasvanud. Sel aastal on Tartu vallas toimunud 2 haritava maa tehingut.

Pindala, ha Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/ha

Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm

2016 23 7,5 494 010 1 257 120 050 262 4 728 2 800 2 725

2017 27 6,0 538 965 4 900 85 000 1 463 5 969 3 023 3 093

2018 36 13,7 1 906 631 6 300 197 964 3 000 4 356 3 900 3 801

2019 27 13,6 1 036 880 3 000 152 440 1 141 5 000 3 746 2 989

2020 20 6,4 524 440 6 000 103 000 2 161 6 727 4 158 4 113

2021 25 6,5 729 950 5 500 170 000 1 500 7 248 4 169 4 436

2022 29 7,3 1 050 074 1 000 150 000 139 8 197 5 109 4 948

2023 24 6,1 1 033 095 5 000 148 049 1 618 11 111 7 544 6 963

Allikas: Maa-ameti päringukeskkond

Haritava maa tehingute arv ja mediaanhind (€/ha) Tartu vallas

Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond

3.4. Tartu maakonna äri- ja tootmismaa turg

Tootmismaa turg Tartu maakonnas

Üldinfo

Väljaspool Tartu keskuslinna ja Tartu maakonnas tervikuna on sihtotstarvetest aktiivne eelkõige maatulundusmaa ja elamumaa turg. Kõigi muude sihtotstarvete maaga on vaid üksikuid tehinguid ja valdade kui terviku kohta on konkreetse sihtotstarbe tehinguid aastas ca 10% tehingute koguarvust.

Väärtust mõjutavad tegurid

Tootmiskruntide väärtust mõjutavad enim asukoht, pindala ja varustatus kommunikatsioonidega. Ehitusõiguse ulatus pole tavaliselt kuigi oluline, kuna efektiivseim on ühe- kuni kahekorruseline hoonestus ning suurem korruselisus on tavaliselt pigem miinuseks. Asukoha puhul on olulisemateks kriteeriumiteks juurdepääs, nähtavus, vahemaad magistraalteedest, kesklinnast jms ning tööjõu olemasolu piirkonnas.

2000

4000

6000

8000

10000

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

Tehingute arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala

Hoonestamata tootmismaa müügitehingud

Suurem osa hoonestamata tootmismaa müügitehingutest toimub Tartu keskuslinnaga piirnevates asulates paiknevate maaüksustega. Siiski on viimase kahe aasta tehinguaktiivsus püsinud suhteliselt madalal tasemel, mitmete tehingute osas ei ole täpselt teada, kas tegemist on olnud vabaturu tehinguga või seotud osapoolte vahelise tehinguga. Turg on aktiivsem heas asukohas, väljakujunenud keskkonnas asuvate väiksemate kruntide osas (näiteks tehnoparkides asuvad kinnistud). Mujal toimub pigem üksikuid tehinguid.

Hinnad ja üldised seosed

Alates 2020. aastast on Tartu keskuslinna lähedaste tootmismaa ja tootmismaa osalusega kinnistute müügihinnad püsinud vahemikus 10 – 30 €/m2 sõltuvalt asukohast, juurdepääsust, kommunikatsiooni- ja elektriühenduste ning detailplaneeringu olemasolust. Mujal Tartu maakonna väiksemates asulates ja hajaasustusega piirkondades toimub äri- ja tootmismaa sihtotstarbega maaüksustega tehinguid suhteliselt harva ja müügihinnad on jäänud valdavalt vahemikku 1,5 – 5 €/m2. Hinnastatistika kohaselt oli Tartu maakonna tootmismaa mediaanhind 2020. aastal 8,63 €/m2 tasemel, 2021.a. langes mediaanhind ca 26%, olles 6,39 €/m2 tasemel. 2022. aasta oli mediaanhind 6,79 €/m2, mis 2023. aastal tõusis ca 110%, olles 14,29 €/m2 tasemel. Samas on tootmismaa tehinguaktiivsus madal ning seetõttu on statistilised näitajad oluliselt mõjutatud juhuslikkusest.

Hoonestama ärimaa

Nõudlus ärikruntide järele on otseselt seotud nõudlusega vastavate sektorite hoonete osas. Arvestades kaubandus- ning büroopindade vähenenud ehitustegevust võib järeldada, et nõudlus uute pindade osas on vastavates sektorites viimaste aastate jooksul oluliselt vähenenud. Enamasti on renoveeritud omakasutuses olevaid vanemaid hooneid, sellega on rahuldatud suurem osa ettevõtete spetsiifilistest vajadustest. See on ka peamine põhjus, miks nõudlus ärikruntide osas on viimase paari-kolme aasta jooksul püsinud madalal tasemel. Ärimaa tehinguhinnad on alates 2020. aastast jäänud vahemikku 20 – 50 €/m2. Tehingute vähesuse ja hinnataseme suure varieeruvise tõttu on järelduste tegemine hinnataseme muutuse kohta raskendatud. Tartu maakonna ärimaa müügitehingute arv on väike, mistõttu on tänases turusituatsioonis keerukas teha järeldusi ärimaa või äri- ja tootmismaa müügitehingute hinnataseme erinevuse kohta.

Tehinguinfo

Analüüsitav piirkond ja sihtotstarbed

Järgnevas tabelis on esitatud 2020.- 2024 (seisuga 26.05.2024). aasta müügitehingute hinnainfo hoonestamata äri- ja tootmismaa kohta Tartu maakonna vallas ja Tartu vallas.

Aasta Vald Sihtots-

tarve Arv

Pindala, m2

Hind, € Hind, €/m2

Keskm Kokku Min Max Min Max Med Keskm

2020

Tartu maakond tootmismaa 56 6 003 3 980 901 1 850 000 0,0 191,7 8,6 19,7

ärimaa 20 5 373 2 935 692 2 000 476 520 0,7 110,1 24,4 30,5

Tartu vald tootmismaa 9 6 005 867 461 107 271 760 0,7 38,6 4,2 18,6

ärimaa 8 6 685 1 816 270 18 750 476 520 3,5 110,1 27,5 38,0

2021 Tartu maakond tootmismaa 41 6 757 2 710 401 100 510 800 0,1 166,7 6,4 18,3

ärimaa 32 4 455 7 210 659 5 000 660 000 7,20 432,2 41,4 68,0

Tartu vald tootmismaa 11 5 627 263 848 148 42 490 1,50 10,0 5,2 5,6

ärimaa 8 4 182 2 022 000 36 000 420 000 7,20 119,0 64,6 62,1

2022

Tartu maakond tootmismaa 30 23 977 2 154 209 216 450 000 0,01 83,3 6,8 19,5

ärimaa 11 18 738 2 917 523 20 000 518 323 2,42 69,8 30,8 36,0

Tartu vald tootmismaa 7 24 064 658 716 216 450 000 1,08 83,3 6,8 20,4

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

2023

Tartu maakond tootmismaa 31 2 923 861 241 100 360 000 0,03 235,0 14,3 25,3

ärimaa 7 4 886 1 635 900 2 500 660 000 22,27 64,5 45,5 46,4

Tartu vald tootmismaa 7 4 003 104 306 100 60 000 0,21 235,0 3,8 38,2

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

2024 (seisuga 27.05)

Tartu maakond tootmismaa 9 14 505 1 738 520 500 820 000 0,48 49,0 10,6 19,5

ärimaa 5 7 922 1 043 460 1 800 340 000 3,29 102,1 60,0 52,6

Tartu vald tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** ***

ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** ***

Tootmismaa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/m2) Tartu maakonnas

Allikas: Maa-ameti päringukeskkond

100

2020 2021 2022 2023 2024 (seisuga 27.05)

Tehingute arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala

Tartu maakonnas toimunud päikesepargi potentsiaaliga maa müügitehingud 2020-2024 (seisuga 11.05)4

Vald Asula Tehinguaeg Tehingu- summa, €

Käibemaksu sisaldumine

hinnas Pindala,

m2 Tehinguhind,

€/m2 Sihtotstarve

Elva vald Kalme küla 07.01.2020 49 000 Ei 29 100 1,68 Tootmismaa

Elva vald Kirepi küla 30.03.2021 60 000 Jah 18 544 3,24 Maatulundusmaa

Elva vald Teedla küla 06.07.2023 24 000 Jah 6 986 3,44 Maatulundusmaa

Elva vald Raigaste küla

04.02.2022 30 000 Jah 11 042 2,72 Maatulundusmaa

Tartu vald Vahi alevik 03.11.2020 300 000 Ei 226 929 1,32 Maatulundusmaa

Luunja vald Savikoja küla 31.03.2020 33 900 Ei 112 000 0,30 Maatulundusmaa

Tartu maakonnas pakkumisel olevad perspektiivsed päikesepargi maad (seisuga 27.05.2024)

Aadress Tehingusumma, € Pindala, m2 Tehinguhind, €/ha Sihtotstarve

Taga-Kirila, Altmäe, Nõo vald

129 000 47 985 2,69 Maatulundusmaa 100%

Lapetukme, Elva vald 29 900 7 564 3,95 Maatulundusmaa 100%

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

3.5. Turustatavuse analüüs

Vara lõppkasutaja

Suurem osa on haritav maa, vähemal määral ka metsamaa, kuid mets ei oma märkimisväärset metsamajanduslikku väärtust. Maaüksusele on väljastatud ehitusluba päikeseelektrijaama rajamiseks ja seetõttu on põhiliseks kasutuspotentsiaaliks hinnatava maa osas hetkeolukorras kasutus päikeseparkide maana.

Lõppkasutajaid iseloomustavad tunnused

Kuna tegemist on siiski pigem väiksema pindalaga, võivad lõppkasutajaks olla väiksemad ja keskmised energeetikaettevõtted.

Vastavus turusegmendi nõuetele

Maaüksus paikneb Tartu linnast ca 17 km kaugusel. Piirkonna eeliseks üldisemas mõttes on hea taristu olemasolu. Samas eeldab uute päikeseparkide rajamine eeldatavalt täiendavaid investeeringuid elektrivõrkudesse ning taristusse üldisemalt. See puudutab näiteks juurdepääsuteid. Positiivne on suhteliselt suur kohapealne elektritarbimise vajadus.

Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat vara soetada

Piiratud, sest kasutuselevõtt nõuab suuri investeeringuid

Konkureeriv pakkumine Tartu maakonnas on pakkumisel 2 perspektiivset päikeseparkide maad. Punktis 3.4. on välja toodud pakkumisel olevad perspektiivsed päikesepargi maad.

Müügiperiood (likviidsus) Piiratud pakkumise ja nõudluse tingimustes on tegemist maaturu kontekstis madala likviidsusega maaga. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta.

4 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist.

Alternatiivsed kasutused Maaüksuste perspektiiv on seotud eelkõige kasutusega tootmismaana. Peamine alternatiiv on praegune seisund ehk siis haritava maa ja metsamaana (põllu- ja/või metsamajandusmaa).

4. Turu- ja hüvitusväärtuse hindamine

4.1. Parim kasutus

Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2.) Hinnatavaks alaks on kinnisasjast, mille suurus on 22 371 m2, tehtav äralõige pindalaga 7 138 m2. Katastriüksuse kui terviku näol on tegemist maatulundusmaa ja ärimaaga, mille kõlvikuline koosseis on järgmine:

- haritav maa 17 655 m2; - metsamaa 2 289 m2; - õuemaa 170 m2; - muu maa 2 257 m2.

Vastavalt 15.06.2022 vallavolikogu otsus nr 43 kehtestatud Tartu valla üldplaneeringu järgi jääb maaüksusest tehtav äralõige väärtusliku põllumajandusmaa maa-alale. Detailplaneering puudub. 15.09.2022 Tartu Vallavalitsusele korraldusel nr 861 on välja antud ehitusluba Tartu valda, Kärevere külla, Tartu mnt 12 ja 8a (kü tunnused 38301:003:0072, 79601:001:2032) maaüksustele päikeseelektrijaama püstitamiseks. Vastavalt Transpordiametist saadud infole jäi mahukama päikesepargi ehitus selle taha, et Transpordiamet ei andnud omalt poolt vastavat kooskõlastust. Kuna ülejäänud osa päikesepargist on tänaseks valmis ehitatud, võib väita, et ka äralõikel, millele päikeseparki ei olnud võimalik rajada, oli sarnane potentsiaal. Väärtuse kuupäeval on äralõike osa kasutusel põllumaana. Tulenevalt hinnatava vara asukohast, olemasolevast kasutusest ja ehitusloast on parimaks kasutuseks kasutus tootmismaana (päikeseelektrijaama maa).

4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted

Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info.

Vastavalt KAHOS-e § 12 lõikele 4 hinnatakse äralõiget kui võimalikku müügiobjekti, kui omandamisele

kuuluv kinnisasjast tehtav äralõige on iseseisvalt kasutatav. Kui äralõige ei ole iseseisvalt kasutatav, on hindamise aluseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine, mis on põhjustatud kinnisasjast tehtavast äralõikest ja ümbritseva keskkonna muutusest. Äralõige on pindalalt väike, seega seda ei ole võimalik käsitleda tootmismaa kontekstis eraldiseisva müügiobjektina. Sellest tulenevalt lähtutakse äralõike hindamisel omanikule allesjääva osa väärtuse vähenemisest. Äralõike turuväärtus leitakse kinnisasja kui terviku ühikuväärtuse põhjal ning see iseloomustabki omanikule alles jääva osa väärtuse vähenemist. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada

turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Teeprojekti elluviimisel hakkab uus Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa neljarealine maantee kulgema kinnistu keskelt jagades varasema maaüksuse kaheks eraldiseisvaks maaüksuseks, seega hindaja hinnangul ümbritseva keskkonna muutusest väheneb kinnisasja turuväärtus ning seda on kaasneva kahju hindamisel arvesse võetud.

4.3. Kestlikkus

Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2013, p. 10.1.2) Hinnatava vara puhul tuleb arendamisel järgida kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja seeläbi on võimalik saavutada vara kestlikkus.

4.4. Turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine võrdlusmeetodil

Turuväärtust mõjutavad tegurid

Positiivsed tegurid Negatiivsed tegurid

Kommunikatsioonid olemas -

Suur maaüksus

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdlustehingute valik

Punktis 3.4 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud müügitehingud, mille kohta hindajal on olemas piisavalt detailne informatsioon. Kõik kolme võrdlustehingut on toimunud Tartu maakonnas ning sarnaselt hinnatavaga on tegemist päikesepargi potentsiaaliga maaga. Kuna viimastel aastatel on taoliste maade tehinguid vabal turul väga vähe müüdud, siis võrdlustehingutena on kasutatud ka ühte 2021. aasta ja ühte 2022. aasta tehingut.

Asukoht Kuupäev Tehingu- hind, €

Maaüksuse pindala, m2

Tehingu hind, €/m2

Käibemaksu sisaldumine hinnas

Elva vald, Kirepi küla

30.03.2021 60 000 18 544 3,24 Jah

Elva vald, Teedla küla

06.07.2023 24 000 6 986 3,44 Jah

Elva vald, Raigste küla

04.02.2022 30 000 11 042 2,72 Jah

Võrdlusühiku valik Kuna taoliste varade puhul teevad turuosalised oma otsuseid lähtuvalt ühikuhinnast, siis on võrdlusühikuks valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m2)

Tehingute ajaldamine Tehingud toimusid ajavahemikus märts 2021 kuni juuli 2023. Kuna 2020. aastal muutus päikeseparkide rajamine eriti hoogsaks, siis 2021. aasta tehinguhinda on ajaldatud 10% võrra ja 2022. aasta tehinguhinda on ajaldatud 5% võrra

Võrdluselementide valik ja kohandamise põhimõtted

Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:

• Makroasukoht

o Kuna hinnad on üle Eesti pigem sarnase asustuse korral ühtlustumas, siis makroasukoha mõju on vähenemas. Kui tegemist on mõnekümne kilomeetri raadiuses paiknevate üksustega, siis erisused tavaliselt puuduvad. Samas võivad need puududa ka suuremate vahemaade korral, kui on tegemist sarnaste turupiirkondadega.

• Mikroasukoht ja juurdepääs

o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed.

• Maatüki suurus

o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa ja metsamaa puhul see ei kehti. Tootmismaa puhul mastaabiefekt tavaliselt kehtib, kuid nii mõnigi kord tehakse erineva suurusega maa puhul tehinguid sama ühikuhinnaga. Kõige tavapärasemalt kehtib mastaabiefekt elamumaa puhul.

• Maa-ala seisukord

Maa-ala seisukorra all peetakse silmas nii kõvikulist jaotust kui ka seda, kuivõrd lihtne on maad eeldataval otstarbel kasutusele võtta. See puudutab sõltuvalt olukorrast pinnase omadusi ja ka seda, kas maa-ala on võsastunud jms. Mõju suurus on varieeruv, kuid enamjaolt kasutatakse võrdlemisel suhteliselt sarnaseid varasid

• Sihtotstarve ja planeering

o Ehitamine olenemata sihtotstarbest ei ole enamjaolt välistatud, kuid tavapäraselt eeldab ehitamine siiski sihtotstarbe muutmist. Tihti kaasneb sellega ka olemasoleva üksuse tükeldamine. Seeläbi on elamumaa, aga ka tootmis- ja ärimaa väärtus maatulundusmaa väärtusest kõrgem. Detailplaneeringu olemasolu või mõni muu õiguslik alus, mis võimaldab ehitamist, tavapäraselt tõstab väärtust.

• Kaugus alajaamast

Kommunikatsioonide puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Tegemist on kulupõhise teguriga. Kui nn toormaa väärtus on madal, võib kommunikatsioonide rajamisega seonduv kulu ületada toormaa väärtust.

• Kuju ja reljeef

o Kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3

Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Kirepi küla, Elva vald, Tartu maakond

Teedla küla, Elva vald, Tartu maakond

Raigaste küla, Elva vald, Tartu maakond

Tartu mnt 12

38301:003:0072

Tehinguhind, € 60 000 24 000 30 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

50000 20000 25000

Tehinguhind, €/m2

2,70 2,86 2,26

Tehingu aeg 30.03.2021 06.07.2023 04.02.2022

Kohandus 10% 0% 5%

Ajaldatud tehinguhind, €

55 000 20 000 26 250

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

2,97 2,86 2,38

Makroasukoht

Asub Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas. Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel

Asub Elva vallas Kirepi külas. Tartu linna keskusest ca 36 km ja Elva linnast ca 11 km kaugusel

Asub Elva vallas Teedla külas. Tartu linna keskusest ca 39 km ja Elva linnast ca 13 km kaugusel

Asub Elva vallas Raigaste külas. Tartu linna keskusest ca 44 km ja Elva linnast ca 19 km kaugusel

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa, hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Ümbruses on hajali paiknevad üksikelamud ja haritav maa. Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Ümbruses on hajali paiknevad üksikelamud, metsamaa ja haritav maa. Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Maatüki suurus, m2

22 371 18 544 6 986 11 042

Kommentaar Sarnane Pisut väiksem Sarnane

Kohandus 0% -5% 0%

Maa-ala seisukord

Kõlvikuliselt valdavalt haritav maa, vähemal määral metsamaa (väheväärtuslik mets), õuemaa ja muu maa

Kõlvikuliselt haritav maa

Kõlvikuliselt valdavalt haritav maa, vähemal määral metsamaa (väheväärtuslik mets) ja muu maa

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Maatulundusmaa (95%) ja ärimaa (5%). Väljastatud ehitusluba päikesepargi rajamiseks

Maatulundusmaa. Väljastatud ehitusluba päikesepargi rajamiseks

Maatulundusmaa. Tehingu hetkel ei olnud maaüksusele päikeseelektrijaama rajamiseks ehitusluba väljastatud, kuid hindamisaruande kuupäeval on ning päikesepark on rajatud

Maatulundusmaa. Väljastatud ehitusluba päikesepargi rajamiseks

Kommentaar Sarnane Halvem Sarnane

Kohandus 0% 15% 0%

Kaugus alajaamast

Olemasolev võrgulelektri ühendus

Lähim alajaam 650 m (liitumised tegemata)

Lähim alajaam 200 m (liitumised tegemata)

Lähim alajaam 420 m (liitumised tegemata)

Kommentaar Halvem Pisut halvem, liitumine tegemata

Halvem

Kohandus 20% 5% 20%

Kuju ja reljeef Hulknurkne kompaktne kuju, tasane reljeef

Hulknurkne kompaktne kuju, tasane reljeef

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Ehitised Hoonestamata Hoonestamata Hoonestamata Hoonestamata

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

20% 15% 20%

Summaarne kohandus, €/m2

0,59 0,43 0,48

Kohandatud tehinguhind, €/m2

3,56 3,29 2,85

Kohanduste absoluutväärtuste summa

30% 25% 25%

Kaalud 0,30 0,35 0,35

Turuväärtus, €/m2

3,22 1,07 1,15 1,00

Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike turuväärtus on seega 3,22 €/m2 * 7 138 m2 (äralõike pindala) = 22 984 €

4.5. Kinnisasjast avalikes huvides tehtava äralõike omandamise mõju omanikule alles jäävale kinnisasjale

Vastavalt KAHOS § 12 lg 3 viiakse kinnisasja omandamisel hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Teeprojekti elluviimisel hakkab uus Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa neljarealine maantee kulgema maaüksuse keskosast, seega hindaja hinnangul ümbritseva keskkonna muutuse tõttu (tekib kaks eraldi lahustükki) turuväärtus väheneb ning seda on kaasneva kahju hindamisel arvesse võetud. Hüvitusväärtus, mis muuhulgas sisaldab kaasnevat kahju, iseloomustabki omanikule tekitatavat kahju.

4.6. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine

Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1) Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju, aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875- 12:2016, p. 7.4.1) Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule alles, püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1)

Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p. 7.2.1) KAHOS § 13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat järgmist kahju: 1) ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti muude parenduste kasutuks muutumine; 2) detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine; 3) metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine; 4) kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu likvideerimine või pikenemine. 1) Ehitiste likvideerimist või kasutuks muutumist, sh parenduste kasutuks muutumist äralõike tõttu ei esine. Omanik tõi oma kirjalikus vastuses välja, et kinnistul asuv restoran-motell (Kärevere Steakhouse) kaotab tee valmides väga suures ulatuses kliente. Omaniku arvamusel tee valmides kaotab praegune tegevus mõtte. Hindaja leiab, et küsimus ei ole mitte äralõike mõjus, vaid uue tee paiknemises ja piirkiiruste muutmises, millel puudub otsene seos äralõikega. Ehk siis tegemist on pigem äririski küsimusega ning sellise riski võimalik realiseerumine ei kuulu hüvitamisele KAHOS-e alusel. 2) Detailplaneeringu elluviimise võimalus ja ehitusvõimalus ei kao.

3) Metsa või muu taimestiku hävinemist ei esine. 4) Kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsutee ei pikene ning seda ei likvideerita. Teeprojekti elluviimisel hakkab uus Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa neljarealine maantee kulgema kinnistu keskosast jagades varasema maaüksuse kaheks, seega hindaja hinnangul ümbritseva keskkonna muutusest turuväärtus väheneb.

Juhul, kui riik omandab äralõike (7 138 m2), on kaasnev kahju leitud järgnevalt:

Maaüksuse, kui terviku turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele)

Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted

Hindamisel lähtutakse samadest (hinnangu punktis 4.4 äralõike alla jääva maa hindamine) võrdlustehingutest, võrdluselementidest ja kohandamise põhimõtetest.

Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3

Kärevere küla, Tartu vald, Tartu maakond

Kirepi küla, Elva vald, Tartu maakond

Teedla küla, Elva vald, Tartu maakond

Raigaste küla, Elva vald, Tartu maakond

Tartu mnt 12

38301:003:0072

Tehinguhind, € 60 000 24 000 30 000

Tehinguhind ilma käibemaksuta, €

50 000 20 000 25 000

Tehinguhind, €/m2

2,70 2,86 2,26

Tehingu aeg 30.03.2021 06.07.2023 04.02.2022

Kohandus 10% 0% 5%

Ajaldatud tehinguhind, €

55 000 20 000 26 250

Ajaldatud tehinguhind, €/ha

2,97 2,86 2,38

Makroasukoht

Asub Tartu maakonnas Tartu vallas Kärevere külas. Tartu linna keskusest ca 17 km kaugusel

Asub Elva vallas Kirepi külas. Tartu linna keskusest ca 36 km ja Elva linnast ca 11 km kaugusel

Asub Elva vallas Teedla külas. Tartu linna keskusest ca 39 km ja Elva linnast ca 13 km kaugusel

Asub Elva vallas Raigaste külas. Tartu linna keskusest ca 44 km ja Elva linnast ca 19 km kaugusel

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Mikroasukoht ja juurdepääs

Valdavalt on ümbruskonnas haritav maa, metsamaa, hajali paiknevad elamumaad. Juurdepääs

Ümbruses on hajali paiknevad üksikelamud ja haritav maa. Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

Ümbruses on hajali paiknevad üksikelamud, metsamaa ja haritav maa. Juurdepääs avalikult kõvakattega teelt

avalikult kõvakattega teelt5

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Maatüki suurus, m2

15 233 18 544 6 986 11 042

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Maa-ala seisukord

Kõlvikuliselt valdavalt haritav maa, vähemal määral metsamaa (väheväärtuslik mets), õuemaa ja muu maa

Kõlvikuliselt haritav maa

Kõlvikuliselt valdavalt haritav maa, vähemal määral metsamaa (väheväärtuslik mets) ja muu maa

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Sihtotstarve ja planeering

Maatulundusmaa (95%) ja ärimaa (5%). Väljastatud ehitusluba päikesepargi rajamiseks

Maatulundusmaa. Väljastatud ehitusluba päikesepargi rajamiseks

Maatulundusmaa. Tehingu hetkel ei olnud maaüksusele päikeseelektrijaama rajamiseks ehitusluba väljastatud, kuid hindamisaruande kuupäeval on ning päikesepark on rajatud

Maatulundusmaa. Väljastatud ehitusluba päikesepargi rajamiseks

Kommentaar Sarnane Halvem Sarnane

Kohandus 0% 15% 0%

Kaugus alajaamast

Olemasolev võrgulelektri ühendus

Lähim alajaam 650 m (liitumised tegemata)

Lähim alajaam 200 m (liitumised tegemata)

Lähim alajaam 420 m (liitumised tegemata)

Kommentaar Halvem Pisut halvem, liitumine tegemata

Halvem

Kohandus 20% 5% 20%

Kuju ja reljeef

Katastriüksus koosneb kahest eraldisesivast maaüksusest (ebakorrapärane), tasane reljeef

Hulknurkne kompaktne kuju, tasane reljeef

Kommentaar Parem Parem Parem

Kohandus -20% -20% -20%

Ehitised Hoonestamata Hoonestamata Hoonestamata Hoonestamata

Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane

Kohandus 0% 0% 0%

Summaarne kohandus

0% 0% 0%

5 Transpordiametist saadud info põhjal tagatakse juurdepääs ka pärast tee rajamist mõlemale eraldiseisvale maaüksusele.

Summaarne kohandus, €/m2

0,00 0,00 0,00

Kohandatud tehinguhind, €/m2

2,97 2,86 2,38

Kohanduste absoluutväärtuste summa

50% 40% 45%

Kaalud 0,25 0,40 0,35

Turuväärtus, €/m2

2,72 0,74 1,15 0,83

Maaüksuse turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele) on 2,72 €/m2 * 15 233 m2 = 41 434 €. Seega kaasnev kahju on leitud järgnevalt: 3,22 €/m2 * 15 233 m2 = 49 050 € (turuväärtus arvestades praegust olukorda (maantee puudub) 49 050 €– 41 434 € (turuväärtus arvestades tulevast olukorda (maantee jääb vahele) = 7 616 €

4.7. Äralõike hüvitusväärtus

Transpordiameti tarbeks tehtava äralõike hüvitusväärtus on 30 600 € (4,29 €/m2), millest maa turuväärtus on 22 984 € (3,22 €/m2) ning kaasnev kahju ümbritseva keskkonna muutusest 7 616 € (1,07 €/m2). Saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei esine. Vastavalt tellija poolt esitatud tööde tehnilisele kirjeldusele ei ole hüvitusväärtust ümardatud.

Lisa 1. Fotod Äralõige

Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte

Lisa 3. Kitsenduste kaart

Lisa 4. Äralõike asendiplaan

Allikas: Tellija poolt esitatud äralõike joonis.

Lisa 5. Omanikule teavituseks saadetud sõnum

Lisa 6. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele

Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega.

Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt /

Aivar Tomson, MRICS

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja, tase 7 (kutsetunnistus nr. 151718)

Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4266 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700

241017_Tartu mnt 12 äralõike hindamine.pdf

Tartu mnt 12 tehtava 98 m2 suuruse äralõike hüvitusväärtus

Lisa 07.06.2024 koostatud eksperthinnangule number 2404-10001-11/AT.

Tellija: Transpordiamet

Eksperthinnangu koostaja: Aivar Tomson, kutsetunnistus nr 151718

Hinnatav vara:

- registriosa nr 365804, katastriüksus nr 38301:003:0072, hoonestatud kinnisasi Tartu mnt 12, Kärevere

küla, Tartu vald, Tartu maakond, eksperthinnang 2404-10001-11/AT.

Väärtuse kuupäev: 26.03.2024

Hindaja kinnitab, et 07.06.2024 koostatud eksperthinnangus number 2404-10001-11/AT leitud äralõike maa

turuväärtus 3,22 €/m2 kehtib ka kinnistu põhjapoolse äralõike 98 m2 puhul. Leiame, et vastava äralõikega ei teki

kaasnevat kahju ning saamata jäävat tulu. Seega 98 m2 suuruse äralõike hüvitusväärtus on:

3,22 €/m2 * 98 m2 = 316 €

Nimetatud äralõike väärtusele lisanduvad asfalteeritud autoparkla ehituskulud. Riigihanked.ee info kohaselt

jäävad asfalteeritud parkla ehituskulud vahemikku 50-100 €/m2 . Seega keskmine ehituskulu on ca 75 €/m2.

Arvestades äralõike suurest on ehituskulud:

98 m2 *75 €/m2 = 7 350 €

Seega kuulub 98 m2 suuruse äralõike eest hüvitamisele:

316 € + 7 350 € = 7 666 €

Aivar Tomson

Kinnisvaraekspert OÜ, hindamise osakonna juhataja

(allkirjastatud digitaalselt)

Uus pakkumine kinnisasjast maaeralduste omandamiseks.pdf

Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee

Registrikood 70001490

OÜ MUIDEX (registrikood

10184509)

[email protected]

Meie 29.10.2024 nr 8-3/23-070/14372-3

Uus pakkumine kinnisasjast maaeralduse

omandamiseks

Transpordiamet esitas Teile 12.09.2024 kirjaga nr 8-3/23-070/14372-2 pakkumise kinnisasjast

maaeralduse omandamiseks. Oma 15.09.2024 vastuskirjas pakkumisele soovisite Teile tulevikus

jagamise tulemusena juurdepääsuta maa riigile omandamist ning tõite välja elektrisõidukite

laadimisjaama autoparklaks rajatud maalast lõike hinna mis ei kajasta selle rajamisega kaasnevaid

kulusid. Neid märkusi arvestades ja hindajalt saadud hinnangu lisale toetudes esitab

Transpordiamet Teile uue parandatud pakkumise. Saamata jääva tulu osas jäi hindaja oma esialgse

seisukoha juurde.

Projekti realiseerimiseks on vajalik Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu Tartu maakonnas

Tartu vallas Kärevere külas, omandada kinnistu, registriosa nr 365804 kooseisus olevad järgmised

katastriüksused:

2 Tallinn-Tartu-Võru-luhamaa tee katastriüksusest, tunnusega 79601:001:3148 pindalaga 7226

m2;

2 Tallinn-Tartu-Võru-luhamaa tee katastriüksusest, tunnusega 79601:001:3147 pindalaga 97 m2.

Lisaks eelnimetatule omandab Transpordiamet tulevikus juurdepääsuta ja seega omanikule

kasutuks muutuva Altvälja katastriüksuse, tunnusega 79601:001:3145 pindalaga 5738 m2.

Hindaja on seisukohal, et kui Transpordiamet omandab ka projektis, teisele poole maanteed jääva

katastriüksuse, mis on tunnusega 79601:001:3148, siis kaob ka omanikul tulevikus selle maaga

vajalik tegevus ning kaasnevat kahju seega ei esine. Kaasneva kahju arvutus põhineb eeldusel, et

maantee jääb kahe tulevase maatüki vahele.

Kinnisvaraekspert OÜ hindamisaruande nr 2404-10001-11/AT ning 07.06.2024 koostatud

eksperthinnangu lisa baasilt teeb Transpordiamet pakkumise eelnimetatud kinnisasjade kohta.

Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule

kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist KAHOS § 15

lg 1 (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 2 motivatsioonitasu makstakse iga omandatava

kinnisasja kohta vaid osa eest, mis on vajalik avalikes huvides. Kui kinnisasi omandatakse

avalikust huvist suuremas ulatuses, siis motivatsioonitasu selle osa eest ei maksta.

2 (3)

KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne

Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk

ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17.

Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada kinnisasjad, tasudes nende eest vastavalt

Kinnisvaraekspert OÜ poolt koostatud hindamisaruandele ning selle lisale ja KAHOS § 11 lg 6

kohaselt järgnevalt:

1. 2 Tallinn-Tartu-Võru-luhamaa tee katastriüksus, tunnusega 79601:001:3148 pindalaga

7226 m2, hüvitusväärtus – 23 270 eurot;

2. 2 Tallinn-Tartu-Võru-luhamaa tee katastriüksus, tunnusega 79601:001:3147 pindalaga 97

m2, hüvitusväärtus – 7 590 eurot.

Motivatsioonitasu – 6 172 eurot.

3. Kinnisasi mis omandatakse avalikust huvist suuremas ulatuses, Altvälja katastriüksus,

tunnusega 79601:001:3145, hüvitusväärtus – 18 480 eurot.

Kokku 55 512 eurot.

Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest

vastavalt KAHOS §-le 17 mis on 182 eurot.

Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel.

Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev

pakkumine, misjärel asume läbi rääkima.

Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja

sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja

omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule.

Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 14 päeva jooksul teate kätte

saamisest.

Menetluse läbiviija kontaktid:

Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected].

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Lembit Tuimets

maade projektijuht

Lisa: Hinnang ja selle lisa

3 (3)

Lembit Tuimets

5018463, [email protected]

Seosed

Nimi	K.p.	Δ	Viit	Tüüp	Org	Osapooled
2, Väike-Hõbearu, Hõbearu, Kärevere möödasõit	21.01.2025	1	3.2-2/25/88-1 🔒	Maaleping	transpordiamet
Riigitee avalikuks kasutamiseks vajaliku kinnisasja osa omandamine	06.01.2025	1	1.1-3/25/10	Korraldus	transpordiamet
Kiri	30.10.2024	2	8-3/23-070/14372-4	Sissetulev kiri	transpordiamet	Muidex OÜ
Kiri	29.10.2024	2	8-3/23-070/14370-5 🔒	Valjaminev kiri	transpordiamet	Muidex OÜ
Kiri	25.09.2024	36	8-3/23-070/14370-4 🔒	Sissetulev kiri	transpordiamet	M. T.
Kiri	16.09.2024	45	8-3/23-070/14370-3 🔒	Sissetulev kiri	transpordiamet	M. T.
Kiri	12.09.2024	49	8-3/23-070/14370-2 🔒	Valjaminev kiri	transpordiamet	M. T.
Teade kinnisasja omandamise menetluse algatamise kohta	28.06.2023	491	8-3/23-070/14370-1 🔒	Valjaminev kiri	transpordiamet	M. T.

Kiri

Failid

Digiallkirjad

Digiallkirjad

Digiallkirjad

Seosed