Saaremaa Ninase külas Tongrite detailplaneeringu heakskiitmine

Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee

registrikood 70000272

Saaremaa Vallavalitsus

[email protected]

Ninase külas Tongrite

detailplaneeringu heakskiitmisest

Saaremaa Vallavalitsus esitas Ninase külas Tongrite detailplaneeringu (edaspidi

detailplaneering) Rahandusministeeriumile esmakordselt heakskiitmiseks 03.03.2022.

Rahandusministeerium korraldas detailplaneeringule esitatud arvamuste ärakuulamise

27.04.2022. Rahandusministeerium tagastas 07.06.2022 detailplaneeringu Saaremaa vallale

täiendamiseks vastavalt ärakuulamisel saavutatud kokkulepetele.

Saaremaa Vallavalitsus esitas 29.06.2022 kirjaga nr 5-2/1409-3 Rahandusministeeriumile

planeeritava kinnistu omaniku Kerli Kooviski kirjaliku vaide ärakuulamisel koostatud

protokolli kohta ning Saaremaa Vallavalitsuse seisukohad detailplaneeringu heakskiitmata

jätmise kohta.

Heakskiidu andmise otsustamisel on valdkonna eest vastutava ministri või tema volitatud

ametniku pädevuses PlanS § 90 lõigete 3 ja 4 kohaselt üldplaneeringut muutva

detailplaneeringu õigusaktidele vastavuse kontrollimine, avalikul väljapanekul kirjalikke

arvamusi esitanud isikute ja planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse

ärakuulamine ning seisukoha andmine arvestamata jäänud arvamuste kohta, kui vaidlevad

osapooled ärakuulamisel kokkulepet ei saavuta.

Asjaolud

Detailplaneeringu koostamine algatati Saaremaa Vallavolikogu 29.01.2021 otsusega nr 1-3/4.

Tongrite katastriüksus on 100% maatulundusmaa sihtotstarbega ning planeeritava ala suurus

on 19609 m2. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on katastriüksuse jagamine kaheks

katastriüksuseks, millest üks on 100% ärimaa (pindalaga 8207 m2) ja teine jääb 100%

maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksuseks (pindalaga 11403 m2). Detailplaneeringuga

määratakse ärimaa krundile ehitusõigus ühe administratiivhoone ja 8 kämpingumaja

ehitamiseks. Detailplaneeringuga tehakse ettepanek muuta Ninase poolsaare üldplaneeringut

(Mustjala valla osaüldplaneering, kehtestatud Mustjala Vallavolikogu 23.01.2004 otsusega nr

7), määratakse ühe moodustatava katastriüksuse juhtotstarbeks ärimaa ja vähendatakse ranna

ehituskeeluvööndit 100 meetrilt 60 meetrini.

Saaremaa Vallavalitsus korraldas detailplaneeringu eskiislahenduse avaliku väljapaneku

perioodil 15.07-14.08.2021. Detailplaneering võeti vastu Saaremaa Vallavolikogu 16.12.2021

otsusega nr 1-3/82 ja suunati avalikule väljapanekule, mis toimus perioodil 21.01-19.02.2022.

Teie 29.06.2022 nr 5-2/1409-3

Meie 22.09.2022 nr 15-3/5447-2

2

Kuna detailplaneeringu avalikul väljapaneku esitatud arvamustega kohalik omavalitsus ei

arvestanud, siis lähtuvalt PlanS § 90 lõike 3 punktist 2 korraldas Rahandusministeerium

27.04.2022 vaidlevate osapoolte ärakuulamise. Sellel osalesid arvamuste esitaja AS Tallinna

Sadama ja kohaliku omavalitsuse esindajad, Tongrite kinnistu omanik Kerli Koovisk ning

Transpordiameti esindaja Anna Palusalu. Ärakuulamisel jõudsid vaidlevad osapooled

kokkuleppele, et esitatud arvamustega saab arvestada, ning sellega nõustus ka planeeritava

kinnistu omanik. Ärakuulamise käigus jõuti arusaamisele, et kokkulepitud tingimuste täitmise

puhul on Rahandusministeeriumil võimalik anda detailplaneeringule heakskiit.

Rahandusministeerium on 07.06.2022 kirjas nr 15-3/2183-3 Saaremaa Vallavalitsusele, AS

Tallinna Sadamale ja maaomanik Kerli Kooviskule konstateerinud, et ärakuulamisel osalejad

jõudsid Tongrite kinnistu juurdepääsutee osas kokkuleppele. Kokkuleppe kohaselt ei

planeerita sissesõiduteed AS Tallinna Sadamale kuuluvale maale, vaid Tongrite kinnistule

ning detailplaneeringu alal näidatakse juurdepääs kallasrajale. Kirjas on selgitatud, et

Saaremaa Vallavalitsus esitab Rahandusministeeriumile vastavalt kokkulepitule

korrigeeritud joonise ja seletuskirja ning seejärel saab otsustada detailplaneeringule

heakskiidu andmise võimalikkuse üle. Ärakuulamise protokoll oli lisatud

Rahandusministeeriumi kirjale.

Huvitatud isik, Tongrite kinnistu omanik on 26.06.2022 e-kirjaga pöördunud Saaremaa

Vallavalitsuse poole ja toonud välja, et tema arvamuse kohaselt 27.04.2022 toimunud

ärakuulamisel AS Tallinna Sadamaga kokkulepet ei saavutatud. Huvitatud isik jääb

seisukohale, et tegemist on ajaloolise Tongrite talu sissesõiduga ja ta ei pea selle likvideerimist

või nihutamist põhjendatuks ning soovib seda edasi kasutada. Samuti ei ole tema sõnul

kokkulepet saavutatud avaliku juurdepääsutee rajamiseks kallasrajale. Huvitatud isik peab

kallasrajale juurdepääsu tagamise nõuet põhjendamatuks, kuna tegemist on pankrannikuga,

kus rannanõlv tõuseb järk-järgult. Samuti on tegemist eramaaga, mitte avaliku maaga.

Kuna hiljem, so pärast vaidlevate osapoolte ärakuulamist, planeeritava kinnisasja omanik

ikkagi ei nõustunud ärakuulamisel kokkulepituga, siis annab Rahandusministeerium

seisukohad arvestamata jäänud arvamuste kohta lähtuvalt PlanS § 90 lõikele 4.

Esitatud arvamused, kohaliku omavalitsuse ja Rahandusministeeriumi seisukohad

1. AS Tallinna Sadam (arvamuste esitaja) on välja toonud, et Tongrite detailplaneeringuga on

planeeritud juurdepääs üle sadamale kuuluva Tammekaevu kinnistu. Ei saa kehtestada

juurdepääsuteed võõrale maale, kui see pole planeeringuala koosseisus. Saaremaa sadama

detailplaneeringuga ei ole sellesse kohta planeeritud juurdepääsu. Ärakuulamisel selgitas

sadama esindaja, et detailplaneeringu koostamise käigus pole ka pöördutud AS Tallinna

Sadama poole servituudi seadmise taotlusega. Maaomaniku Kerli Kooviski väidet, et tee on

algselt kuulunud Tongrite kinnistule, ei ole planeeringu käigus võimalik tõestada ja piiride

kindlakstegemine pole planeerimise ülesanne.

Saaremaa Vallavalitsus selgitas, et tegemist on olemasoleva mahasõiduga Tõlli-Mustjala-

Tagaranna teelt ja olemasoleva pinnasteega. Transpordiameti 18.02.2021 kirjas nr 7.1-

2/21/3232-2 toodud seisukoha kohaselt tuleb juurdepääsuna kasutada olemasolevat

ristumiskohta riigiteelt km 30,847 ja täiendavaid ristumiskohti riigiteelt mitte planeerida.

Seega Transpordiamet ei luba rajada detailplaneeringu alale juurdepääsuks täiendavat

mahasõitu maanteelt. Samuti pole olemasoleva mahasõidu asukoha tõttu võimalik

juurdepääsuteed rajada ainult Tongrite katastriüksuse piires. Detailplaneeringuga nähakse ette

servituudi seadmise vajadus Tammekaevu katastriüksuse osas ning servituudi seadmisel

3

lepivad omanikud omavahel servituudi seadmise tingimustes kokku. Saaremaa vald leiab, et

juurdepääsutee osas ei ole vajalik planeeringuala suurendamine, kuna servituuti on võimalik

seada ka planeeringualast väljas. Juurdepääsutee osaline paiknemine Tammekaevu

katastriüksusel ei takista edaspidi Saaremaa sadama detailplaneeringu terviklahenduse

elluviimist, kuna antud alale ei ole planeeritud hoonestusala. Detailplaneeringu elluviimiseks

sõlmitakse huvitatud isikuga PlanS § 131 lõike 2 kohane leping, millega lepitakse kokku ka

vajadusel mahasõidu ümberehitamine/rekonstrueerimine ning tolmuvaba kattega

juurdepääsutee rajamine. Ristumiskohalt tuleb jätkuvalt tagada ka juurdepääs Tammekaevu

kinnistule.

Kerli Kooviski (planeeritava kinnistu omanik) väitis, et tee on algselt kuulunud Tongrite

kinnistule, mis oli kajastatud ka Tongrite kinnistu plaanil.

Transpordiameti esindaja kinnitas, et on võimalus nihutada tee otsa, et mahasõit jääks

põhimõtteliselt sama koha pealt ja on võimalus ka uus ligipääs. Nihutamise puhul soovitakse,

et Transpordiametiga kooskõlastataks uus lahendus, kuna see toob kaasa tee projekti

koostamise nõude.

Rahandusministeerium märgib, et geodeetilise alusplaani ja katastrisse kantud piiride kohaselt

asub vaidlusalune Tongrite kinnistule juurdepääsu tee osaliselt AS Tallinna Sadamale

kuuluval Tammekaevu kinnistul. Detailplaneeringu kehtestamine planeeringualast väljapoole

jäävale naaberkinnistu maale ei ole seadusest tulenevalt võimalik. Planeeringu koostamisel

saab lähtuda maaüksuse piiridest, mis on kantud maakatastrisse. Detailplaneeringu

kehtestamine on võimalik üksnes Tongrite maaüksuse alal.

Lähtuvalt PlanS § 126 lõike 1 punktist 4 on detailplaneeringu üheks ülesandeks avalikule teele

juurdepääsuteede võimaliku asukoha määramine. PlanS § 131 lõike 3 kohaselt planeeringu

koostamise korraldaja peab tagama, et planeeringualalt oleks juurdepääs avalikult

kasutatavale teele. Ärakuulamisel osalenud Transpordiameti esindaja Anna Palusalu kinnitas,

et tee nihutamisega nõustub ka Transpordiamet.

Heakskiidu saamiseks esitatud detailplaneeringus puudub avalikult teelt juurdepääs

Tongrite kinnistule, millest tulenevalt puudub seadusest tulenevalt võimalus heakskiidu

andmiseks. Kuna avalikult teelt juurdepääs puudub, ei ole detailplaneering elluviidav

ning on seega vastuolus PlanS § 124 lõikes 2 toodud detailplaneeringu eesmärgiga,

samuti ei vasta detailplaneering PlanS § 130 lõikele 3, mille kohaselt planeeringu

koostamise korraldaja peab tagama, et planeeringualale oleks juurdepääs avalikult

kasutatavalt teelt.

2. Arvamuste esitaja on märkinud, et keskkonnaseadustiku üldosa seaduse § 38 lõike 7

kohaselt peab kohaliku omavalitsuse üksus tagama planeeringutega avaliku juurdepääsu

kallasrajale ning seaduse § 38 lõike 71 kohaselt kalda omanik või valdaja peab tagama

kallasrajale juurdepääsu planeeringuga kehtestatud tingimustel.

Saaremaa Vallavalitsus on vastuskirjas AS Tallinna Sadamale välja toonud, et pääsu

kallasrajale on kirjeldatud detailplaneeringu seletuskirja p.4.5. Tulenevalt looduslikest oludest

(tegemist on pankrannikuga) ei ole Tongrite katastriüksusel võimalik kallasrajale juurdepääsu

tagada. Tongrite kinnistu omanik ei saa võtta vastutust inimeste elude ja tervise eest, lubades

enda maal asuvalt pankrannikult ligipääsu ca 10 m madalamale kallasrajale, mis asub vahetult

pankranniku all. Seega leiab Saaremaa vald, et Tongrite katastriüksuselt ei saa tagada

juurdepääsu kallasrajale.

4

Rahandusministeerium selgitab, et kallasrajale juurdepääsu nõuded tulenevad nii

planeerimisseadusest, looduskaitseseadusest kui ka keskkonnaseadustiku üldosa seadusest (KeÜS). PlanS § 126 lõike 1 punkti 10 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks kallasrajale

avaliku juurdepääsu tagamine. Looduskaitseseaduse § 34 kohaselt on ranna või kalda kaitse

eesmärk rannal või kaldal vaba liikumise ja juurdepääsu tagamine. KeÜS § 38 lõikest 7

tuleneb kohustus kohaliku omavalitsuse üksusel tagada planeeringutega avalik juurdepääs

kallasrajale.

Oluline on rõhutada, et KeÜS § 38 lõike 1 kohaselt kallasrada on kaldariba avalikult

kasutatava veekogu ääres veekogu avalikuks kasutamiseks ja selle ääres viibimiseks,

sealhulgas selle kaldal liikumiseks. Kallasraja laius on laevatatavatel veekogudel kümme

meetrit ning teistel veekogudel neli meetrit. Kallasraja laiust arvestatakse lamekaldal

põhikaardile kantud veekogu piirist ja kõrgkaldal kaldanõlva ülemisest servast, arvates

viimasel juhul kallasrajaks ka vee piirjoone ja kaldanõlva ülemise serva vahelise maariba

(KeÜS § 38 lõige 2). Seetõttu ei saa Rahandusministeerium nõustuda kohaliku omavalitsuse

selgitusega, sh põhjendustega kallasrajale juurdepääsu tagamisese võimatuse kohta.

Eeltoodule tuginedes on kohaliku omavalituse ülesandeks seadustest (KeÜS § 38 lõige 7,

PlanS § 126 lõige 1 punkt 10) tulenevalt tagada detailplaneeringuga juurdepääs

kallasrajale ja sellel vaba liikumine, mistõttu ei ole detailplaneering eelnimetatud

seadustega kooskõlas.

3. Arvamuste esitaja juhtis tähelepanu asjaolule, et detailplaneeringu elluviimisel tuleb

arendajal arvestada olemasoleva Saaremaa sadama tegevusega ja kehtivas Saaremaa sadama

detailplaneeringus kavandatud tootmis- ja ärihoonete ehitusõigusega, mistõttu

planeeringualale võib ulatuda teatud müra. Lisaks sellele tuleb arvestada ka laevadelt tuleneva

müraga, mis võib põhjustada häiringut ranna ehituskeeluala vähendamise korral. Tulenevalt

eeltoodust palub AS Tallinna Sadama esindaja planeeringut täiendada ja planeeringus hinnata

Saaremaa sadama detailplaneeringuga lubatud tegevuste mõju Tongrite maaüksusele

puhkeküla rajamisel.

Saaremaa Vallavalitsus on vastuseks arvamuse esitajale selgitanud, et kuna puhkekoht

Tongrite kinnistul on olemasolev, siis Saaremaa sadama detailplaneeringu koostamisel on

varem rajatud puhkekoha tegevusega arvestatud. Tongrite kinnistu on valdavas osas kaetud

kõrghaljastusega, mis säilitatakse maksimaalses võimalikus ulatuses. Ehituskeeluvööndi

vähendamisega ca 18 m metsamaal ei kaasne olulist kõrghaljastuse likvideerimist, vaid see

toimib endiselt puhvrina võimalike mürahäiringute vastu. Arvestades planeeritavat Tongrite

puhkekoha hoonestust, jääb see olemasolevaga võrreldes sadamast samale kaugusele.

Saaremaa vald leiab, et täiendavalt ei ole vaja hinnata Saaremaa sadama planeeringuga

lubatud tegevuste mõju Tongrite maaüksusele puhkekoha rajamisel.

Rahandusministeeriumi hinnangul on puhkekoha planeerimisel sadama vahetusse lähedusse

otstarbekas kaaluda mürauuringu- või asjakohase eksperthinnangu koostamist. PlanS § 4

lõike 5 kohaselt on planeerimisalase tegevuse korraldaja ülesandeks planeeringu

elluviimisega kaasnevate asjakohaste majanduslike, kultuuriliste, sotsiaalsete ja

looduskeskkonnale avalduvate mõjude hindamine.

Kokkuvõte

5

Rahandusministeerium tuvastas, et detailplaneering ei ole kooskõlas õigusaktidega.

1. Detailplaneeringuga ei ole tagatud planeeringualale juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Vastuolu on PlanS § 131 lõikega 3 ja § 124 lõikega 2, mille kohaselt planeeringu koostamise

korraldaja peab tagama, et planeeringuale oleks juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, mis on

ka planeeringu elluviidavuse üheks eelduseks.

2. Määramata on avalik juurdepääs kallasrajale, mis tuleb kohalikul omavalitsusel tagada

planeeringutega. Samuti on vaja planeeringuga seada tingimused kallasrajale juurdepääsu

tagamiseks (KeÜS § 38 lõige 7 ja 71, PlanS § 126 lõige 1 punkt 10).

3. Planeeringualal on näitamata kallasraja laius, mis arvestatakse kõrgkaldal kaldanõlva

ülemisest servast, arvates viimasel juhul kallasrajaks ka vee piirjoone ja kaldanõlva ülemise

serva vahelise maariba (KeÜS § 38 lõige 2). Samas märgime, et kallasraja olemasolu ja ulatus

tulenevad KeÜS-st, mistõttu ei olene selle olemasolu detailplaneeringus ettenähtust, kuid

planeeringu ühese arusaadavuse ja mõistetavuse huvides palume kallasrada

detailplaneeringus ära näidata.

4. Kuna planeeringuala paikneb sadama-ala vahetus läheduses, teeme ettepaneku kaaluda

mürauuringu või asjakohase eksperthinnangu koostamist. Vabariigi Valitsuse määrus

„Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“

§ 3 lõige 12 sätestab, et koostööd tuleb teha Terviseametiga, kui planeeringuga käsitletakse

tervisekaitsenõuete rakendamist, sealhulgas müra ja vibratsiooni küsimusi.

Eelnevast tulenevalt leiame, et detailplaneeringut ei ole võimalik esitatud kujul heaks

kiita. Palume nimetatud vastuolud õigusaktidega kõrvaldada ja esitada detailplaneering

uuesti heakskiitmiseks. Tagastame detailplaneeringu kohalikule omavalitsusele.

Lugupidamisega

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaia Sarnet

regionaalvaldkonna asekantsler

Lisa: Protokolli lisa

Lisaadressaadid:

Tallinna Sadam AS

K. Koovisk

Transpordiameti esindaja A. Palusalu

Aire Müürsepp 715 5872

[email protected]

Saatja: Anna Palusalu <[email protected]>

Saadetud: 22.09.2022 12:35

Adressaat: MNT Teed <[email protected]>

Koopia: Marje-Ly Rebas <[email protected]>

Teema: FW: Vastus pöördumisele

Manused: ~WRD0000.jpg; 15-35447-2 22.09.2022 Väljaminev kiri.asice

Tere Palun registreerida. Lugupidamisega

Anna Palusalu peaspetsialist projekteerimise osakond taristu kooskõlastuse üksus +372 5850 7716 Pargi 3a / Viljandi / Transpordiamet

From: [email protected] <[email protected]> Sent: Thursday, September 22, 2022 12:20 PM To: Tallinna Sadam AS <[email protected]>; Anna Palusalu <[email protected]> Subject: Vastus pöördumisele

Tere!

Teile on Rahandusministeeriumi poolt edastatud dokument.

Pealkiri: Ninase külas Tongrite detailplaneeringu heakskiitmisest

Registreerimise kuupäev: 22.09.2022

Registreerimise number: 15-3/5447-2.

Suur-Ameerika 1, Tallinn 10122

Tel. (372) 611 3558

e-mail: [email protected]

www.rahandusministeerium.ee

 Säästa loodust ja ära prindi seda e-kirja!

Käesolev e-kiri võib sisaldada asutusesiseseks kasutamiseks tunnistatud teavet. This e-mail may contain information which is classified for official use.