Taotlus

EELNÕU

KORRALDUS

[kuupäev] nr [number]

Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu algatamine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Lasnamäe linnaosas ja Kesklinnas

Planeerimisseaduse § 124 lg 10 ja § 128 lg-te 1, 5 ja 6, keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lg 2 p 4 ja lg-te 3-6, § 34 lg 2, § 35 lg-te 3, 5 ja 6, Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ § 13 p 2, Tallinna Linnavolikogu 23. septembri 2021 määruse nr 22 „Planeerimisseadusest tulenevate ülesannete delegeerimine ning projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonna määruse kehtetuks tunnistamine“ § 1 alusel ja kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 22 lg-tega 2 ja 3, Tallinna Linnavolikogu 1. oktoobri 2015 otsusega nr 153 kehtestatud Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringuga ning tulenevalt K-Projekt Aktsiaselts 4. veebruaril 2021 esitatud algatamisettepanekust ning asjaolust, et detailplaneeringu elluviimisega kaasnev tegevus ei oma olulist keskkonnamõju ning arvestades Keskkonnaameti ... kirjas nr ... ja Terviseameti ... kirjas nr ... esitatud seisukohti

1. Algatada Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneering, edaspidi detailplaneering. Lasnamäe linnaosas ja Kesklinnas asuva planeeritava maa-ala suurus on 13,12 ha. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on ärimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistule olemasoleva kaubanduskeksuse ümberehitamiseks ja laiendamiseks ning Tartu maantee ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku vahetusse lähedusse uue hoonestuse kavandamiseks ehitusõiguse määramine kokku kuni viie kuni 12 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Samuti on detailplaneeringuga ette nähtud planeeritava ala idapoolsele osale multifunktsionaalse pargiala (Euroopa pargi) kavandamine. Detailplaneeringus antakse lisaks heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Detailplaneeringu ala ja kontaktvööndi piiri skeem on korralduse lisas.

2. Detailplaneering koostada vastavalt riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18. novembri 2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26 „Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“.

3. Detailplaneeringu koostamisel arvestada järgnevaid lähteseisukohti ja lisatingimusi:

3.1 kavandada Suur-Sõjamäe tn 4 krundi hoonestustiheduseks kuni 2,5;

3.2 kavandada Euroopa pargi äärne hoonestus astmeliselt langevana pargi suunal, kõrguslikuks aluseks võtta planeeritav Suur-Sõjamäe tänava äärne astmeline hoonemaht (22. aprillil peab päike paistma kella 15 või 16 ajal vähemalt poolele väljakule). Euroopa pargi ääres võib hoone pikkusest kuni 20% ulatuses arhitektuurse aktsendi kavandamiseks planeerida kõrgemaid hoonemahte;

3.3 Euroopa pargi edela poolses nurgas on vajalik planeerida ruumiliselt selgem lahendus, mis tagaks Tartu maanteelt algava jalakäijate tänava funktsionaalse ja tunnetusliku jätkumise. Euroopa pargi alale ulatuvad hooneosad peavad olema konsoolsed ja vaba ruum peab olema vähemalt 3 korruse ulatuses;

3.4 kaaluda planeeritava ala kirde osale Rail Baltica reisiterminali naabrusesse linnaehituslikult sobiva kõrgema hoonemahu kavandamist;

2

3.5 planeeritavate ärihoonete esimestele korrustele kavandada tänavaruumiga suhestuvad äripinnad, esimestele korrustele parklaid mitte kavandada;

3.6 vähendada Tartu mnt ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku juurde planeeritava hoonestuse maa-alust hoonestusala, et tänava äärde kavandatavad kõnni- ja jalgrattateed jääksid hoonestusalast välja;

3.7 näha ette võimalused keskuse ees paikneva läbiva tee panduste katmiseks;

3.8 määrata Euroopa pargi alal võimaliku maa-aluse liikumiskoridori „Air-to-rail“ asukoht;

3.9 planeerida planeeringuala ida serva vähemalt 30 meetri laiune urbanistliku pargi - Euroopa pargi ala. Euroopa pargi kogu laiuseks arvestada kuni 60 meetrit. Selle ala sees võivad asuda väiksemad (kuni 6 meetri laiused) alt läbipääsetavad postidel või konsoolsed hoonemahud ja üksikud väikestes lõikudes pargi serva liigendavad väikesemahulised hoone osad. Euroopa pargi keskele vähemalt 15 meetri laiusele alale kavandada maapinnaga püsivalt ühendatud kõrghaljastusega haljasala (maa-alust hoonestust sellele alale mitte kavandada);

3.10 kavandada Euroopa pargi poole planeeritud hoonemahtude iga mahu esimesele korrusele (pargi tasand) eraldi jalakäijate sissepääsude ja vitriinakendega äripinnad. Lisada joonistele täiendavad hoone sissepääsu tähiseid tihedusega u 18 m. Euroopa pargi poole planeeritud hooned planeerida akendega fassaadidega n-ö linnalike hoonetena (büroo, hotell vms);

3.11 siduda funktsionaalselt olemasolev kaubanduskeskus Euroopa pargiga;

3.12 anda selge ruumilahendus sh vertikaalplaneerimise lahendus Euroopa pargi poolsetele ehitusmahtudele ja urbanistliku pargi alale. Planeeringus jätta võimalus Rail Baltica terminali poolse uue peasissepääsu ehitusjoonest tagasiastuvate lahtiste trepistike ja postidel (päikesevalguseta ja tuuliste) kangialuste planeerimise asemel multifunktsionaalne hoonesisene sissepääsuala kavandamiseks, mis eskalaatorite, liftide ja sisetreppidega seob kokku Rail Baltica terminali tunneli ja trepistike väljaku, Suur-Sõjamäe tn äärse tasapinna ja Euroopa pargi tasapinna ning ühendab selle Ülemiste keskuse II korrusega;

3.13 siduda avaliku ruumi lahendus kõigi varasemate detailplaneeringute või hilisemate ehitusprojektide avaliku ruumi lahendustega ühtseks tervikuks. Tagada jalakäijate ja ratturite liikumisteede jätkuvus olemasolevate, planeeritavate ning projekteeritavate teedega (vt Lennujaama-Ülemiste ruumiline visioon);

3.14 anda täiendavalt Rail Baltica terminali tunnelist väljuva rattatee trassi muutmisel suurem linnaehituslik lahendus, mis arvestaks linna koostatud ruumilise visiooni lahendusega, sh Suur- Sõjamäe tänavalt kuni Keevise tänavani ja lennujaamani;

3.15 anda Tartu mnt poolsele planeeringualale ruumiline terviklahendus, sh hoonega seotud esinduslik avalik ruum/sissepääsu esised hajumisalad;

3.16 planeerida Lennujaama-Ülemiste ruumilises visioonis ettenähtud ja diagonaalselt Tartu maanteele suunduv tänavakoridor avatud liikumisruumina jalakäijatele ja ratturitele;

3.17 detailplaneeringu vertikaalplaneerimise lahendus peab lähtuma Rail Baltica terminali detailplaneeringu vertikaalplaneeringust;

3.18 moodustada tänavate äärsete jalg- ja jalgrattateede avaliku kasutuse tagamiseks planeeritavast Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistust transpordimaa krundid tänava maa-alaga liitmiseks;

3.19 koostada planeeritava ala terviklik liiklusskeem järgmiste liikluskorralduse põhimõtetega: kaubavedude juurdepääs ning laadimise- ja manööverdusalad, kavandatav parkimiskohtade jaotus (uues planeeritavas hoones ja olemasoleva kaubanduskeskuse laienduses) ning hoonesse (sh maa-aluste) kavandatavate parklate juurdepääsude lahendused;

3.20 anda planeeringu liikuvuslahendus, mis vastaks arengustrateegiale Tallinn 2035. Detailplaneeringu liikuvuslahenduses selgitada, kuidas ja mis meetmeid kasutades saavutatakse, et 70% tipptunni liikumistest tehakse aastal 2035 ühistranspordiga, jala ja rattaga. Vastavalt kavandatavale liikuvuslahendusele (ühistransport ja jalgrattad) näha ette

3

vajalik parkimiskohtade arv. Parkimise kavandamisel lähtuda planeeringu koostamise ajal parkimisele kehtivatest nõuetest;

3.21 teed, parkimiskohad jm liiklusrajatised peavad vastama Eesti standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ nõuetele;

3.22 tagada rattahoiuvõimalused vastavalt Eesti standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“ ja „Tallinna rattastrateegiale 2018-2028“. Planeeringus tuua välja kontrollarvutus ja lisada vastavad nõuded projekteerimiseks. Töötajate rattaparklad projekteerida hoone mahtu või varikatuse alla. Tagada elektrirataste laadimisvõimalus ja esmane hoolduspunkt;

3.23 kirjeldada olmejäätmete kogumise põhimõttelist lahendust. Määrata olmejäätmete kogumiskohad ja nendeni juurdepääsud. Kavandada piisaval hulgal sektsioonidega prügiurne (mahuteid) jäätmete sorteeritult (biojäätmed, pakendijäätmed, segaolmejäätmed) kogumiseks. Mahutitel peab olema tähistus kogutava jäätmeliigi kohta. Prügiurnide asukohad lisada asendiplaanile;

3.24 planeeringu koosseisus esitada Euroopa pargi (maastiku-)arhitektuurne eskiislahendus, mis lahendab vähemalt vertikaalplaneerimise sidumise naaberkinnistutega, hoonete sissepääsudega ja ühendused tänavatega;

3.25 detailplaneeringu koostamisel teha ettepanek avalikuks kasutamiseks määratavate alade kohta, lisada seletuskirja alade avalikuks kasutamiseks määramise põhjendused, tähistada avalikult kasutatavad alad joonistel tingmärgiga (soovitavalt lisaks põhijoonisele ka eraldi skeemil) ning elluviimise tegevuskava peatükis teha ettepanek, kuidas on kavas alade avalikku kasutust tagada. Kokkuleppe sõlmimise vajadusel linnaga välja selgitada tänase maaomaniku ja tulevase valitseja tingimused (kas tasuta, kes ehitab välja, kes hooldab ja remondib pärast väljaehitamist) ning kajastada infot planeeringu elluviimise tegevuskavas;

3.26 koostada hüdrogeoloogiline eksperthinnang vundamendikaevistest väljapumbatava vee koguste ja pumpamisest tingitud põhjaveekihi alanduslehtri sügavuse ja ulatuse kohta, samuti kaevisest väljapumbatava vee ärajuhtimisvõimaluste kohta. Kirjeldada põhjavee alandusest tingitud võimalikke mõjusid naaberhoonetele ja Ülemiste järvele ning meetmeid negatiivsete mõjude minimeerimiseks;

3.27 teostada müra modelleerimine päevasel ja öisel ajavahemikul. Müra hindamisel lähtuda sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määrusest nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“. Müra modelleerimise tulemuste põhjal esitada müraleevendusmeetmed;

3.28 Tallinna radooniriski kaardi kohaselt on piirkonna pinnases kõrge radooni sisaldus. Et tagada ohutu radoonitase hoonetes tuleb kasutusele võtta radooni leevendusmeetmed vastavalt Eesti standardile EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“;

3.29 suurendada kõrghaljastuse mahtu planeeringualal. Vaadata üle sillutatud alade ulatus keskuse esisel alal, lähtuda inimmõõtmelise linnakeskkonna planeerimise printsiipidest;

3.30 teostada planeeringualal ja sellest 10 m ulatuses Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020 määruse nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord“ kohane haljastuse inventeerimine. Kanda joonistele säilitavate puude võrade ulatus koos väärtusklassi tähistava värvilahendusega. Tagada I ja II väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine ning võimalusel III väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine. Esitada hinnangu teostaja poolt allkirjastatud dendroloogilise inventeerimise tervikmaterjalid;

3.31 säilitatava kõrghaljastuse juurestiku kaitsealale hoonestusala, teid, parklat, tehnovõrke ega teisi kaevetöid nõudvaid lahendusi mitte kavandada;

3.32 tuua välja liigiliselt, arvuliselt ja väärtusklasside kaupa likvideeritav haljastus ning põhjendus selle likvideerimiseks. Esitada asendusistutuse arvutus vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“;

4. Määrata detailplaneeringus järgmised tingimused ehitusprojekti koostamiseks:

4

4.1 korraldada arhitektuurivõistlus Tartu mnt äärse hoonestusele ja avalikule ruumile parima arhitektuurse lahenduse leidmiseks;

4.2 näha ette hoonete mahus paiknevate parklate põrandavee suunamine reoveekanalisatsiooni;

4.3 vältimaks lindude kokkupõrkeid ehitistega, mitte kavandada suuri klaaspindu või kasutada lahendusi, mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks;

4.4 hoonete püstitamisel näha ette ehitusseadustiku § 65¹ alusel elektriauto laadimistaristu loomine;

4.5 parkimise kavandamisel lähtuda ehitusprojekti koostamise ajal kehtivatest nõuetest;.

4.6 viia läbi pinnaseõhu radoonitaseme mõõtmised, et määrata asjakohased leevendavad meetmed ja tagada hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele.

5. Korraldada Euroopa pargi alale parima arhitektuurse, maastikuarhitektuurse ja linnaehitusliku lahenduse saamiseks arhitektuurivõistlus.

6. Kaasata detailplaneeringu koostamisse Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 25 nimetatud isikud, Lennujaama tee 4 // 6 // 10 // Sepise tn 2 // 2a // 4 // Tartu mnt 101 // 103 // Valukoja tn 32 // Väike-Sõjamäe tn 1a // 2 // 12 // 12a // 18a // 22b, Lennujaama tee 1, Lennujaama tee 1a, Lennujaama tee 1b, Suur-Sõjamäe tänav T22 ja Suur-Sõjamäe tn 6b kinnistute omanikud, Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Linnavaraamet, Tallinna Strateegiakeskus (ringmajanduse osakond ja ruumiloome osakond), Päästeameti Põhja päästekeskus, Terviseamet, Transpordiamet, Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus ning teised isikud, kelle õigusi või huve võib planeeringulahendus puudutada.

7. Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määrusele nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“:

7.1 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil korraldada enne detailplaneeringu vastuvõtmist detailplaneeringust huvitatud isikuga Tallinna linna nimel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 kohase halduslepingu sõlmimine. Detailplaneeringust huvitatud isik võtab halduslepingus kohustuse tagada oma kulul detailplaneeringus kavandatavate ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud avalikuks kasutamiseks ettenähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, välisvalgustuse, tehnoehitiste, haljastuse ning vajadusel muude rajatiste valmisehitamise ja/või olemasolevate rajatiste ümberehitamise ja/või nimetatud rajatiste ehitamise või ümberehitamisega seotud kulude täieliku või osalise kandmise;

7.2 Tallinna Linnaplaneerimise Ametil hinnata koostöös teiste ametiasutustega arendusalal või väljaspool arendusala Tallinna linnale õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks vajaliku punktis 7.1 nimetamata olemasoleva avaliku ehitise rekonstrueerimise ja/või laiendamise või uue avaliku ehitise ehitamise vajadust;

7.3 Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 § 6 lõikes 2 või 3 nimetatud asutusel korraldada vajadusel punktis 7.2 nimetatud ehitise ehitamise ja/või selle (kaas)rahastamise lepingu sõlmimiseks vajaliku õigusakti koostamine ja lepingu sõlmimine;

7.4 Tallinna Linnavaraametil hinnata punktis 7.2 nimetatud ehitise või selle ehitamiseks vajaliku kinnistu Tallinna linnale tasuta võõrandamise lepingu või kinnistule Tallinna linna kasuks tasuta isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimise vajadust.

8. Detailplaneeringu koostamise korraldaja on Tallinna Linnaplaneerimise Amet (aadress Vabaduse väljak 7, 15198 Tallinn), detailplaneeringu koostaja Osaühing Esplan (aadress Veskiposti tn 2/1, 10138 Tallinn) ja detailplaneeringu kehtestab Tallinna Linnavalitsus (aadress Vabaduse väljak 7, 15198 Tallinn).

5

9. Mitte algatada Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilist hindamist. Keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine detailplaneeringu koostamisel ei ole eelhinnangu põhjal vajalik järgmistel põhjustel ning juhul, kui detailplaneeringu koostamisel täidetakse järgmisi tingimusi:

9.1 detailplaneeringuga ei kavandata eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga tegevusi, millega kaasneks keskkonnaseisundi oluline kahjustumine. Tegemist on olemasoleva ning üldplaneeringuga kooskõlas oleva kaubanduskeskuse laiendamisega ning avamine perspektiivse Euroopa väljaku poole. Planeeringuala on täna suures osas kasutusel lahtise parklana. Naabruses on olemas kõik ehituseks vajalikud kommunikatsioonid. Keskkonnahäiringuid, mis kaasnevad igasuguse ehitamisega, saab lugeda tavalisteks ja leevendatavateks;

9.2 lähtudes planeeringuala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimustest ja maakasutusest, ei põhjusta olemasoleva kaubanduskeskuse laiendamine uute ärihoonetega ning nende sihtotstarbeline kasutamine olulist keskkonnamõju. Tegevusega kaasnevad võimalikud mõjud on valdavalt ehitusaegsed, nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga ning avariiolukordade ja õnnetuste esinemise tõenäosus on väike, kui detailplaneeringu elluviimisel arvestatakse detailplaneeringu ja ehitusprojektide tingimusi ning õigusaktide nõudeid;

9.3 planeeringualal ei paikne kultuurimälestisi, ökoloogiliselt tundlikke alasid, kaitsealasid ega Natura 2000 võrgustiku alasid, mida planeeringuga kavandatav tegevus võib mõjutada;

9.4 kavandatav tegevus ei kahjusta inimese tervist, heaolu ega vara, kui arvestatakse keskkonnakaitseliste tingimustega;

9.5 planeeringu elluviimine ja kaubanduskeskuse laiendamine suurendab piirkonna liikluskoormust ning sellega kaasnevat müra ja õhusaastet. Kuna aga kõikide ühistranspordi liikide kättesaadavus piirkonnas on hea, ei koorma olemasoleva kaubanduskeskuse laiendamisega kaasnev liiklus oluliselt linna teisi tänavaid. Lisanduv parkimiskohtade arv ei ole võrreldes olemasolevaga märkimisväärne ning tänane kaubanduskeskuse esine parkimisala asendatakse maa-aluse parklaga. Planeeringus tuleb müra modelleerimisega selgitada auto-, lennu-, trammi- ja rongiliiklusest tulenevad müratasemed olemasolevate ja rajatavate hoonete fassaadidel, kavandatud Euroopa väljakul ja kergliiklejate alal ning määrata konkreetsed müraleevendusmeetmed, millest hoonete projekteerimisel juhinduda. Mürauuringu valmimisel edastada see Terviseametile hinnangu andmiseks;

9.6 detailplaneeringu elluviimisega ei avaldata olulist mõju kõrghaljastusele, sest kõrghaljastuse osakaal on planeeringualal väike ning detailplaneeringuga nähakse kõrghaljastuse osakaalu suurenemist ning tervikliku kergliiklusala väliruumi lahenduse loomist kaasates maastikuarhitekti;

9.7 Tallinna radooniriski kaardi kohaselt jääb ala kõrge radooniriskiga piirkonda, mistõttu tuleb hoonete projekteerimisel lähtuda ning hoonete ehitamisel kasutada radoonikaitse meetmeid, juhindudes Eesti standardist EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ ning ehitusprojekti koostamise käigus viia läbi pinnaseõhu radoonitaseme mõõtmised, et määrata asjakohased leevendavad meetmed ja tagada hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele;

9.8 detailplaneeringuga kavandatava tegevusega ei kaasne olulisel määral soojuse, kiirguse ega lõhna teket, valgusreostust tekib valgustusest, vibratsiooni tekib maa-aluse süvendi rajamisel ja hoonete ehitamisel. Samuti on tavapärasest suuremas koguses jäätmeteke seotud peamiselt ehitustöödega, mille käigus jäätmed käideldakse vastavalt nõuetele. Planeeritavate hoonete projekteerimisel on soovitav lähtuda energiasäästlikest lahendustest.

10. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada korraldus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teateid, väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Tallinna veebilehel.

11. Lasnamäe Linnaosa Valitsusel korraldada detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks avalik väljapanek ja avalik arutelu.

6

12. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil avaldada 14 päeva jooksul pärast korralduse vastuvõtmist teade keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise otsuse kohta Ametlikes Teadaannetes ning teatada otsusest asutustele, kellelt küsiti seisukohti keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajalikkuse üle otsustamisel.

13. Detailplaneeringu algatamise ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise korraldusega saab tutvuda Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametis, Harju tn 13, esmaspäeviti kella 14–18 ja neljapäeviti kella 9–12 ning Tallinna õigusaktide infosüsteemis Teele.

Seletuskiri Tallinna Linnavalitsus

Korralduse eelnõu „Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu algatamine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Lasnamäe linnaosas ja Kesklinnas” juurde

Tallinna Linnavalitsuse korraldusega algatatakse Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneering, edaspidi detailplaneering. Lasnamäe linnaosas ja Kesklinnas asuva planeeritava maa-ala suurus on 13,12 ha. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on ärimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistule olemasoleva kaubanduskeskuse ümberehitamiseks ja laiendamiseks ning Tartu maantee ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku vahetusse lähedusse uue hoonestuse kavandamiseks ehitusõiguse määramine kokku kuni viie kuni 12 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Samuti on detailplaneeringuga ette nähtud planeeritava ala idapoolsele osale multifunktsionaalse pargiala (Euroopa pargi) kavandamine. Detailplaneeringus antakse lisaks heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Detailplaneeringu ala ja kontaktvööndi piiri skeem on korralduse lisas.

1. Olemasolev olukord

1.1 Planeeritav maa-ala asub Lasnamäe linnaosas, Tartu maantee, Suur-Sõjamäe tänava ning Lennujaama tee vahelisel maa-alal. Tartu maantee ääres jääb planeeritava ala osaliselt ka Kesklinna.

1.2 Planeeritaval alal asuvad järgmised kinnistud:

1.2.1 ärimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu, mille omanik on Ülemise Center OÜ. Kinnistul asub ehitisregistri andmetel 3 ehitist – 5-korruseline Ülemiste kaubanduskeskus (ehitisealune pind 51 555,3 m2), 2-korruseline Jazz kiirkäsipesula (ehitisealune pind 694 m2) ning 1-korruseline Neste automaattankla (ehitisealune pind 6 m2);

1.2.2 tootmismaa sihtotstarbega Lennujaama tee 1 kinnistu, mille omanik on AKTSIASELTS TALLINNA VESI. Kinnistu on ehitisregistri andmetel hoonestamata.

1.2.3 tootmismaa sihtotstarbega Lennujaama tee 1a kinnistu, mille omanik on Elektrilevi OÜ. Kinnistul asub ehitisregistri andmetel 1-korruseline alajaam nr 156 ehitisealuse pinnaga 59,5 m2.

1.2.4 tootmismaa sihtotstarbega Lennujaama tee 1b kinnistu, mille omanik on AKTSIASELTS TALLINNA VESI. Kinnistu on ehitisregistri andmetel hoonestamata.

1.2.5 ärimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 6b kinnistu, mille omanik on Eesti Vabariik. Kinnistu on ehitisregistri andmetel hoonestamata;

1.2.6 transpordimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tänav T22 kinnistu, mille omanik on Eesti Vabariik;

1.2.7 transpordimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 2c kinnistu, mille omanik on Tallinna linn.

1.3 Lisaks hõlmab planeeringuala osa linnale kuuluvatest transpordimaa sihtotstarbega Suur- Sõjamäe tänav T1, Tartu maantee T1 ja Tartu maantee T2 kinnistutest.

1.4 Juurdepääs planeeritavale alale on Tartu maanteelt, Suur-Sõjamäe tänavalt ning Lennujaama teelt.

2. Lasnamäe tööstusalade üldplaneering

2.1 Tallinna Linnavolikogu 1. oktoobri 2015 otsusega nr 153 on kehtestatud Lasnamäe tööstusalade üldplaneering (edaspidi üldplaneering), mille kohaselt on enamik planeeritavast alast ettevõtlusala maakasutusega alal, piirnevate tänavate osas jääb ala ka liiklusalale ja osaliselt Euroopa pargi alal ettevõtlusalale, millel on korterelamu-, tootmis- ja laondusettevõtlusala kõrvalotstarve. Üldplaneeringus on Tartu mnt, Suur-Sõjamäe tänava ja

Lennujaama tee äärde ette nähtud tänavahaljastuse rajamine ning ala haljastusprotsendiks on määratud 15.

2.2 Algatatav detailplaneering on kooskõlas Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringuga.

3. Kehtiv detailplaneering

3.1 Planeeritava maa-ala kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 16. mai 2002 otsusega nr 219 kehtestatud Tartu mnt ja Suur-Sõjamäe tn vahelise nurga detailplaneering, millega kavandati liita Suur-Sõjamäe tn 2a ja 4 krundid, et ehitada kahe kuni kuuekorruseline kaubanduskeskus; muuta Suur-Sõjamäe tn 2 riigikaitsemaa kinnistu sihtotstarve transpordimaaks, et rajada parkla; määrata teenindusmaa olemasolevale pumbajaamale ja trafoalajaamale. Kehtiv detailplaneering on ellu viidud.

3.2 Planeeritava maa-ala kohta kehtib Tallinna Linnavalitsuse 1. detsembri 2010 korraldusega nr 1837-k kehtestatud Suur-Sõjamäe tn 2 ja 4 kinnistute detailplaneering, millega kavandati Lasnamäe linnaosas 12,3 ha suurusel planeeritaval maa-alal asuva Suur-Sõjamäe tn 2 kinnistu sihtotstarbe muutmine riigikaitsemaast ärimaaks, kinnistute liitmine üheks ärimaa krundiks ning moodustatavale krundile täiendava ehitusõiguse määramine juurdeehituste tegemiseks - lisaks olevale 2-korruselisele kaubanduskeskusele kuni 3-korruselise hoonemahu koos ühe maa- aluse parkimiskorrusega ning kuni 5-korruselise parkimismaja rajamiseks. Kehtiv detailplaneering on ellu viidud.

3.3 Planeeritava maa-ala kohta kehtib osaliselt Tallinna Linnavalitsuse 21. detsembri 2022 korraldusega nr 1132 kehtestatud Ülemiste ühisterminali detailplaneering, millega kavandati moodustada 19 krunti: kolm ärimaa krunti, kaheksa transpordimaa krunti ja neli äri- ja/või transpordimaa krunti ning neli ajutist krunti, mis nähakse ette liitmiseks kõrvalolevate kinnistutega; määrata ehitusõigus hoonete ehitamiseks (kaks kuni 4 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega raudteeinfrastruktuuri hoonet; kaks kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoonet; üks kuni 4 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega äri- ja/või transpordihoone; üks kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega äri- ja/või transpordihoone; kaks kuni 10 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega äri- ja/või transpordihoonet).

3.4 Planeerimisseaduse § 140 lõige 8 sätestab, et uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks. Suur- Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu kehtestamisel muutuvad eelpool nimetatud detailplaneeringud käesolevas detailplaneeringus planeeritava maa-ala osas kehtetuks.

4. Menetlus

4.1 Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles 4. veebruaril 2021 K-Projekt Aktsiaselts eesmärgiga määrata planeeritavale Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistule ehitusõiguse kuni viie kuni 12 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Planeeritavad hoonemahud on kavandatud nii Ülemiste keskuse olemasoleva hoonestuse ümberehitamiseks ja laiendamiseks kinnistu idapoolsele alale kui ka Tartu mnt ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku äärsele alale eraldiseisva ärihoonena.

4.2 Detailplaneeringu taotlusele lisatud planeeringulahenduse ettepaneku illustreeriva materjali koostas Osaühing Esplan.

4.3 Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 6. septembri 2012 määruse nr 21 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ §-le 12 esitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet detailplaneeringu algatamisettepaneku arvamuste saamiseks Lasnamäe Linnaosa Valitsusele, Tallinna Transpordiametile, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametile, Tallinna Strateegiakeskusele, Tallinna Linnavaraametile ja Kaitseministeeriumile.

4.4 Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet, Tallinna Strateegiakeskus ning Tallinna Linnavaraamet esitasid detailplaneeringu algatamisettepanekule lähteseisukohad ja lisatingimused. Esitatud tingimused on lisatud korraldusse, välja arvatud tingimused, mis tulenevad õigusaktidest või standarditest ning on tavapärased planeerimisel ja projekteerimisel. Lisaks on algatamise

korralduses määratud nõue kaasata puudutatud isikud ja asjaomased asutused detailplaneeringu koostamisse.

4.5 Kaitseministeerium lisatingimusi detailplaneeringu koostamiseks ei esitanud.

4.6 Planeerimisseaduse § 130 alusel sõlmisid Tallinna Linnaplaneerimise Amet, Osaühing Esplan ja Ülemiste Center OÜ 27. novembril 2023 halduslepingu nr 3-6/62 detailplaneeringu koostamiseks.

4.7 Planeerimisseaduse § 128 lõike 1 kohaselt algatab detailplaneeringu kohaliku omavalitsuse üksus. Tallinna Linnavolikogu 23. septembri 2021 määruse nr 22 „Planeerimisseadusest tulenevate ülesannete delegeerimine ning projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonna määruse kehtetuks tunnistamine“ §-ga 1 on planeerimisseaduses nimetatud kohaliku omavalitsuse üksuse ülesannete täitjate määramine delegeeritud Tallinna Linnavalitsusele. Seega on detailplaneeringu algatamine Tallinna Linnavalitsuse pädevuses.

4.8 Planeerimisseaduse § 128 lõike 8 kohaselt tuleb kohalikul omavalitsusel teavitada 30 päeva jooksul detailplaneeringu algatamise otsuse tegemise päevast arvates isikuid, kelle õigusi võib planeering puudutada ja isikuid, kes on avaldanud soovi olla selle koostamisse kaasatud. Sellest tulenevalt teavitab Tallinna Linnaplaneerimise Amet detailplaneeringu algatamisest Lennujaama tee 1, Lennujaama tee 1a, Lennujaama tee 1b, Lennujaama tee 5, Keevise tn 4a, Keevise tänav T5, Keevise tn 6, Keevise tänav T6, Suur-Sõjamäe tn 6, Suur- Sõjamäe tn 6b, Suur-Sõjamäe tn 8c, Suur-Sõjamäe tn 8b, Suur-Sõjamäe tänav T22 ja Lennujaama tee 4 // 6 // 10 // Sepise tn 2 // 2a // 4 // Tartu mnt 101 // 103 // Valukoja tn 32 // Väike-Sõjamäe tn 1a // 2 // 12 // 12a // 18a // 22b kinnistute omanikke ning osaühingut Rail Baltic Estonia.

5. Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine

5.1 Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõikes 1 on nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevused mille korral tuleb algatada keskkonnamõju strateegiline hindamine (edaspidi KSH) selle vajadust põhjendamata.

5.2 Antud juhul ei kavandata detailplaneeringuga tegevust, mis kuuluks KeHJS § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuste loetellu. Küll aga KeHJS § 33 lõike 2 punkti 4 kohaselt tuleb detailplaneeringu puhul kaaluda KSH algatamise vajalikkust ja anda selle kohta eelhinnang, kui koostatakse detailplaneering, millega kavandatakse KeHJS § 6 lõikes 2 nimetatud valdkonda kuuluvat ja § 6 lõike 4 alusel kehtestatud määruses nimetatud tegevust. Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu” § 13 punktis 2 on infrastruktuuri ehitamise valdkonda kuuluvate tegevustena nimetatud ka kaubanduskeskuse arendamist.

5.3 Planeerimisseaduse § 95 lõike 2 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 1. oktoobri 2015 määruse nr 102 „Olulise ruumilise mõjuga ehitise nimekiri“ kohaselt on kaubanduskeskuse arendus olulise ruumilise mõjuga ehitis (eeldatav lisanduv brutopind > 20000 m²). Selliste arendusprojektide puhul on üldjuhul nõutav eriplaneeringu ja KSH koostamine. Arvestades asjaolu, et tegemist on olemasoleva ning üldplaneeringuga kooskõlas oleva kaubanduskeskuse laiendamisega, ei ole eriplaneeringu koostamise algatamine vajalik. KSH vajaduse kaalumine on aga kohustuslik ning KSH kaalumise aluseks on eelpool nimetatule ka KeHJS § 6 lõige 2 punkti 22 ehk muu tegevus, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju.

5.4 KSH vajalikkus otsustatakse lähtudes KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 nimetatud kriteeriumitest (detailplaneeringuga kavandatava tegevuse iseloomust ja sisust ning planeeringu elluviimisega kaasnevast keskkonnamõjust ja eeldatavalt mõjutatavast alast) ning § 33 lõike 6 kohaste asjaomaste asutuste seisukohtadest.

5.5 Detailplaneeringu ala olemasolevat olukorda ning üldplaneeringu kohast maakasutuse juhtotstarvet on kirjeldatud korralduse seletuskirja punktides 1 ja 2. Planeeringualal kehtivat detailplaneeringut on kirjeldatud seletuskirja punktis 3.

5.6 Detailplaneeringu eesmärk ja sisu

5.6.1 Kavandatav tegevus leiab aset Tallinnas, Lasnamäe linnaosas, Tartu maantee, Suur- Sõjamäe tänava ning Lennujaama tee vahelisel maa-alal. Planeeringuala hõlmab kolme kinnistut: Suur-Sõjamäe tn 4, Suur-Sõjamäe tänav T22 ja Suur-Sõjamäe tn 6b. Planeeritava maa-ala suurus 13,12 ha.

5.6.2 Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on määrata Suur-Sõjamäe tn 4 krundil Ülemiste keskuse laiendamiseks ning avamiseks perspektiivse Euroopa väljaku poole ehitusõigus kuni viie maksimaalselt 12 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Planeeritavad hoonemahud on kavandatud nii Ülemiste keskuse olemasoleva hoonestuse ümberehitamiseks ja laiendamiseks kinnistu idapoolsele alale kui ka Tartu mnt ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku äärsele alale eraldiseisva ärihoonena. Ühtlasi määratakse ka üldised maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

5.6.3 Tallinna arengustrateegia 2035 kohaselt jääb detailplaneeringuala Ülemiste arendusalasse, mida on kirjeldatud kui kiiresti arenevat rahvusvahelist väravat ja innovaatilist äri- ja elukeskkonda. Lisaks on esile toodud, et ala kujuneb läbi inimmõõtmeliste tänavate, haljasalade ja väljakute, ühistranspordi ja jalg- ning rattateede tervikuks. Kaalutud objektide hulgas on Euroopa väljak ja promenaad, mis ühendab ruumiliseks tervikuks kaks riikliku tähtsusega objekti – Rail Balticu rongiterminali ja Tallinna lennujaama.

5.7 Kaasnev keskkonnamõju ja eeldatav mõjutatav ala

5.7.1 Detailplaneeringuga hõlmataval alal ega ka lähialal ei paikne teadaolevalt kaitstavaid loodusobjekte, Natura 2000 võrgustiku alasid ega maastikuliselt ja ökoloogiliselt väärtuslikke või tundlikke alasid, mida planeeringuga kavandatav tegevus võib mõjutada. Lähim Natura ala on Pirita loodusala, mis jääb planeeringualast ca 5 km kaugusele. Lähim kaitseala on Kadrioru park, mis asub ca 2 km kaugusel planeeringualast. Seega pole põhjust eeldada, et kavandatav tegevus avaldaks mõju looduskaitsealadele ega Natura 2000 võrgustiku aladele.

5.7.2 Planeeringualal ei asu kultuurimälestisi ega pärandkultuuriobjekte. Planeeringualaga piirneval kinnistul Keevise tn 6 asuvad kaks ehitismälestist: Tehase ”Dvigatel” valve-eraldusriba rajatised (reg nr 8563) ja Tehase ”Dvigatel” neljalööviline mehaanika-montaasitsehh (reg kood 8564). Eskiislahenduse alusel säilitatakse antud hooned ning seega pole põhjust eeldada, et kavandatavad tegevused omavad olulist mõju kultuuriväärtustele.

5.7.3 Piirkonna mürataset on mõõdetud Tallinna linna strateegilise mürakaardi koostamisel. Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistul on teeäärses piirkonnas mõõdetud müratasemeks Lden 65-69 db, Ülemiste keskuse alal 60-64 db, Suur-Sõjamäe tn T22 ja Suur-Sõjamäe tn 6b 50-54 db. See ületab sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ toodud müra normtasemeid büroo- ja haldushoonetele. Seetõttu on põhjendatud liiklusest (lennu-, trammi-, raudtee- kui ka autoliiklusest) tuleneva müra modelleerimise läbiviimine, juhindudes seejuures keskkonnaministri 16. detsembri 2016 määruses nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 sätestatud liiklusmüra sihtväärtustest. Müra modelleerimisega selgitatakse planeeringualal ja vahetus läheduses liiklusest tulenevad müratasemed, millega kavandadakse konkreetsed müraleevendusmeetmed, millest hoonete projekteerimisel juhinduda. Mürauuringu valmimisel edastatakse see Terviseametile hinnangu andmiseks.

5.7.4 Hooned tuleb projekteerida selliselt, et oleks tagatud sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ sätestatud müra normtasemed.

5.7.5 Maa-aluste korruste rajamiseks tuleb rajada süvend lubjakivisse. Süvendi rajamise võimalikeks tehnoloogilisteks lahendusteks on lõhkamine või piikamine. Mõlema tegevusega kaasneb nii müra kui vibratsiooni teke, kuid see esineb vaid tööde ajal. Ehitusprojekti koostamisel tuleb selgitada, milline on väljatava lubjakivi maht ning kumb lahendusviisidest on selleks sobilikum, arvestades nii tekkiva vibratsiooni, müra kui ka õhuheitmete (tolmu) teket ja levikut. Samuti tuleb selgitada, kus toimub lubjakivi edasine töötlus. Kuna lubjakivi töötlusega kaasneb oluliselt suurem tolmu teke, kui selle väljamisega, siis tuleb väljakaevatud lubjakivi

transportida edasiseks töötlemiseks (purustamiseks) mujale. Maa-aluste korruste rajamisest tingitud müra, vibratsioon ja õhuheitmed kaasnevad vaid ehitusperioodil.

5.7.6 Kahe maa-aluse parkimiskorruse rajamisel võib kaudsemat mõju naaberhoonetele ja haljastusele kaasneda põhjaveekihi alandusest vundamendikaevisest vee väljapumpamise tõttu. Selle vältimiseks tuleks detailplaneeringu koostamise käigus teha hüdrogeoloogiline uuring, et selgitada vundamendikaevistest väljapumbatavad vee kogused ning pumpamisest tingitud põhjaveekihi alanduslehtri sügavus ja ulatus, samuti kaevisest väljapumbatava vee ärajuhtimise võimalused. Kui ehitustegevuse käigus (maa-aluse parkla rajamisel) on plaanis põhjavett täiendada, ümber juhtida või tagasi juhtida, rakendub tegevusele veeloa kohustus tulenevalt veeseaduse § 187 p-st 12.

5.7.7 Keskkonnaministri 30. juuli 2018 määruse nr 28 „Tööruumide õhu radoonisisalduse viitetase, õhu radoonisisalduse mõõtmise kord ja tööandja kohustused kõrgendatud radooniriskiga töökohtadel“ lisa kohaselt liigitub Tallinn kõrgendatud radooniriskiga maa-alade loetellu, mistõttu tuleb hoonete projekteerimisel lähtuda ning hoonete ehitamisel kasutada radoonikaitse meetmeid, juhindudes Eesti standardist EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“. Kuna radoonisisaldus ei ole pinnases ühtlaselt jaotunud ning määramaks asjakohaseid leevendavaid meetmeid ja tagada hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele tuleks ehitusprojekti koostamise käigus läbi viia pinnaseõhu radoonitaseme mõõtmised.

5.7.8 Detailplaneeringu koostamise käigus teostatakse Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020 määruse nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord“ kohane haljastuse inventeerimine. Likvideeritav haljastus kompenseeritakse asendusistutustega vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määruse nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ tingimustele. Detailplaneeringuga tagatakse Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu kohane haljastuse protsent ning ehitusprojekti koosseisus koostada piirkonda sobiv terviklik väliruumi lahendus, mille koostamisse kaasatakse maastikuarhitekt.

5.7.9 Kavandatavate tegevuste elluviimisel tuleb arvestada kliimamuutustest tingitud mõjudega. Planeeringualal ja selle lähipiirkonnas on probleemiks soojussaared, mis on keskmise mõjuga kliimarisk Tallinnas. Antud detailplaneeringu piirkonnas moodustavad kuumasaarte ahela Ülemiste keskus, Tartu mnt-Peterburi mnt ristmik ja Sikupilli keskus. Kui ei rakendata leevendusmeetmeid, võivad uued ärihoonete kvartalid süvendada veelgi soojussaarte probleemi piirkonnas. Seetõttu tuleb soojussaarte leevendavatest meetmetest rakendada haljastuse (sh kõrghaljastuse), haljaskatuste, vertikaalhaljastuse ja veesilmade rajamist planeeringualale. Parkimisalade ja tänavate planeerimisel tuleb lähtuda vajadusest minimeerida vett mitte-läbilaskvaid pindasid. Kui planeeringu elluviimisel rakendatakse eelpool nimetatud meetmeid, siis pole põhjust eeldada, et mõju oleks oluline.

5.7.10 Teadaolevalt ei esine planeeringuala pinnases jääkreostust, kui ehitustööde käigus selgub, et pinnas on reostunud, tuleb teostada reostusuuring määrates pinnase reostusanalüüsidega reostuse maht ja ulatus. Reostuse tuvastamisel tuleb lähtuda keskkonnaministri 28. juuni 2019 määrusest nr 26 „Ohtlike ainete sisalduse piirväärtused pinnases”. Reostunud pinnas tuleb keskkonnaluba või kompleksluba omaval ettevõttel eemaldada ning anda utiliseerimiseks üle vastavat jäätmeluba või jäätmekäitluslitsentsi omavale ettevõttele.

5.7.11 Maapõues tehtavate tööde käigus tekkinud kaevist kui ressurssi võib väljaspool kinnisasja kasutada ainult Keskkonnaameti loal. Kaevise võõrandamiseks või väljaspool kinnisasja kasutamiseks tuleb esitada taotlus keskkonnaotsuste infosüsteemis KOTKAS kaks nädalat enne kavandatavat tegevust vastavalt maapõueseaduse §-le 97.

5.7.12 Sademevee käitlemisel lähtuda Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2012 otsusega nr 18 kinnitatud „Tallinna sademevee strateegia aastani 2030“ seisukohtadest. Piirata sademevee juhtimist otse kanalisatsioonivõrku. Kinnistu kõvakattega pindadelt ja hoone mahus paikneva parkla põrandalt koguda sademevesi kokku restkaevudesse ning juhtida reoveekanalisatsiooni. Eesvoolu juhitava sademevee saastenäitajad peavad vastama keskkonnaministri 8. novembri

2019 määruse nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus-, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused“ (edaspidi määrus nr 61) §-de 5 ja 7 nõuetele (põhisaasteainete piirväärtused sademeveele: heljumisisaldus 40 mg/l, naftasaadused 5 mg/l, biokeemiline hapnikutarve 15 mg/l, riskihinnangu põhjal ka muud näitajad).

5.7.13 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet juhib tähelepanu, et sademevee immutamisel kinnistul tuleb eelistada lahendusi, millega on võimalik vältida sademevee reostumist (veeseadus § 129 lg 1). Veeseaduse tähenduses peab sademevee immutussügavus olema aasta ringi hinnanguliselt vähemalt 1,2 m ülalpool põhjavee kõrgeimat taset ning jääma hinnanguliselt vähemalt 1,2 m kõrgemale aluspõhja kivimitest (keskkonnaministri määrus nr 61 § 7 lg 3). Kuna Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil puuduvad täpsed teadmised põhjavee taseme kohta planeeritavate tööde piirkonnas, siis tuleb läbi viia geoloogiline uuring, mille raames välja selgitada, kas planeeringuala geoloogilised tingimused vastavad seaduses toodud nõuetele.

5.7.14 Ülemiste veepuhastusjaam on määratud B-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõtteks seoses kloori ladustamise ja kasutamisega. Sellest tulenevalt on ümbruses klooriavarii ohuala, mille piiridesse jääb ka kavandatud planeeringuala. Suurõnnetuse võib põhjustada puhastusjaamas kasutatav kloor juhul, kui kloorihoidlas tekib suur kloorileke. Klooriavarii korral käitumisjuhise leiab AS Tallinna Vesi kodulehelt.

5.7.15 Lähtudes eelnevast ja KeHJS § 33 lõikes 5 nimetatud kriteeriumitest (sh mõju võimalikkus, kestus, sagedus ja pöörduvus; oht inimese tervisele või keskkonnale; mõju suurus ja ruumiline ulatus, elanikkond; ala väärtus ja tundlikkus ning mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale), ei kavandata antud juhul detailplaneeringus tegevusi, mille elluviimisel võib kaasneda oluline keskkonnamõju. Keskkonnamõju kaalutlused on nimetatud korralduse punktis 9.

5.7.16 Vastavalt KeHJS § 33 lõikele 6 küsis Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet Suur- Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu elluviimisega kaasneva KSH algatamise vajalikkuse üle otsustamisel seisukohta Keskkonnaametilt ja Terviseametilt, esitades neile detailplaneeringu algatamise korralduse eelnõu ja KSH eelhinnangu.

5.7.17 Keskkonnaamet vastas ...

5.7.18 Terviseamet vastas ...

5.8 Keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu, laekunud seisukohtade ja korralduse eelnõu punkti 9 kohaselt ei ole Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu koostamisel vajalik läbi viia keskkonnamõju strateegilist hindamist.

5.9 KSH algatamata jätmise otsusest teatatakse 14 päeva jooksul pärast korralduse vastuvõtmist Ametlikes Teadaannetes ja ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid. Samuti teavitatakse elektrooniliselt, liht- või tähtkirjaga asutusi, kellelt küsiti seisukohti KSH algatamise vajalikkuse üle otsustamisel.

EELNÕU

KORRALDUS

[kuupäev] nr [number]

Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu algatamine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Lasnamäe linnaosas ja Kesklinnas

Planeerimisseaduse § 124 lg 10 ja § 128 lg-te 1, 5 ja 6, keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 33 lg 2 p 4 ja lg-te 3-6, § 34 lg 2, § 35 lg-te 3, 5 ja 6, Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb anda keskkonnamõju hindamise vajalikkuse eelhinnang, täpsustatud loetelu“ § 13 p 2, Tallinna Linnavolikogu 23. septembri 2021 määruse nr 22 „Planeerimisseadusest tulenevate ülesannete delegeerimine ning projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonna määruse kehtetuks tunnistamine“ § 1 alusel ja kooskõlas Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 22 lg-tega 2 ja 3, Tallinna Linnavolikogu 1. oktoobri 2015 otsusega nr 153 kehtestatud Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringuga ning tulenevalt K-Projekt Aktsiaselts 4. veebruaril 2021 esitatud algatamisettepanekust ning asjaolust, et detailplaneeringu elluviimisega kaasnev tegevus ei oma olulist keskkonnamõju ning arvestades Keskkonnaameti ... kirjas nr ... ja Terviseameti ... kirjas nr ... esitatud seisukohti

1. Algatada Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneering, edaspidi detailplaneering. Lasnamäe linnaosas ja Kesklinnas asuva planeeritava maa-ala suurus on 13,12 ha. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on ärimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistule olemasoleva kaubanduskeksuse ümberehitamiseks ja laiendamiseks ning Tartu maantee ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku vahetusse lähedusse uue hoonestuse kavandamiseks ehitusõiguse määramine kokku kuni viie kuni 12 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Samuti on detailplaneeringuga ette nähtud planeeritava ala idapoolsele osale multifunktsionaalse pargiala (Euroopa pargi) kavandamine. Detailplaneeringus antakse lisaks heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Detailplaneeringu ala ja kontaktvööndi piiri skeem on korralduse lisas.

2. Detailplaneering koostada vastavalt riigihalduse ministri 17. oktoobri 2019 määrusele nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 18. novembri 2021 käskkirjale nr T-11-1/21/26 „Detailplaneeringu algatamisettepaneku ja detailplaneeringu vormistamise juhend“.

3. Detailplaneeringu koostamisel arvestada järgnevaid lähteseisukohti ja lisatingimusi:

3.1 kavandada Suur-Sõjamäe tn 4 krundi hoonestustiheduseks kuni 2,5;

3.2 kavandada Euroopa pargi äärne hoonestus astmeliselt langevana pargi suunal, kõrguslikuks aluseks võtta planeeritav Suur-Sõjamäe tänava äärne astmeline hoonemaht (22. aprillil peab päike paistma kella 15 või 16 ajal vähemalt poolele väljakule). Euroopa pargi ääres võib hoone pikkusest kuni 20% ulatuses arhitektuurse aktsendi kavandamiseks planeerida kõrgemaid hoonemahte;

3.3 Euroopa pargi edela poolses nurgas on vajalik planeerida ruumiliselt selgem lahendus, mis tagaks Tartu maanteelt algava jalakäijate tänava funktsionaalse ja tunnetusliku jätkumise. Euroopa pargi alale ulatuvad hooneosad peavad olema konsoolsed ja vaba ruum peab olema vähemalt 3 korruse ulatuses;

3.4 kaaluda planeeritava ala kirde osale Rail Baltica reisiterminali naabrusesse linnaehituslikult sobiva kõrgema hoonemahu kavandamist;

2

3.5 planeeritavate ärihoonete esimestele korrustele kavandada tänavaruumiga suhestuvad äripinnad, esimestele korrustele parklaid mitte kavandada;

3.6 vähendada Tartu mnt ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku juurde planeeritava hoonestuse maa-alust hoonestusala, et tänava äärde kavandatavad kõnni- ja jalgrattateed jääksid hoonestusalast välja;

3.7 näha ette võimalused keskuse ees paikneva läbiva tee panduste katmiseks;

3.8 määrata Euroopa pargi alal võimaliku maa-aluse liikumiskoridori „Air-to-rail“ asukoht;

3.9 planeerida planeeringuala ida serva vähemalt 30 meetri laiune urbanistliku pargi - Euroopa pargi ala. Euroopa pargi kogu laiuseks arvestada kuni 60 meetrit. Selle ala sees võivad asuda väiksemad (kuni 6 meetri laiused) alt läbipääsetavad postidel või konsoolsed hoonemahud ja üksikud väikestes lõikudes pargi serva liigendavad väikesemahulised hoone osad. Euroopa pargi keskele vähemalt 15 meetri laiusele alale kavandada maapinnaga püsivalt ühendatud kõrghaljastusega haljasala (maa-alust hoonestust sellele alale mitte kavandada);

3.10 kavandada Euroopa pargi poole planeeritud hoonemahtude iga mahu esimesele korrusele (pargi tasand) eraldi jalakäijate sissepääsude ja vitriinakendega äripinnad. Lisada joonistele täiendavad hoone sissepääsu tähiseid tihedusega u 18 m. Euroopa pargi poole planeeritud hooned planeerida akendega fassaadidega n-ö linnalike hoonetena (büroo, hotell vms);

3.11 siduda funktsionaalselt olemasolev kaubanduskeskus Euroopa pargiga;

3.12 anda selge ruumilahendus sh vertikaalplaneerimise lahendus Euroopa pargi poolsetele ehitusmahtudele ja urbanistliku pargi alale. Planeeringus jätta võimalus Rail Baltica terminali poolse uue peasissepääsu ehitusjoonest tagasiastuvate lahtiste trepistike ja postidel (päikesevalguseta ja tuuliste) kangialuste planeerimise asemel multifunktsionaalne hoonesisene sissepääsuala kavandamiseks, mis eskalaatorite, liftide ja sisetreppidega seob kokku Rail Baltica terminali tunneli ja trepistike väljaku, Suur-Sõjamäe tn äärse tasapinna ja Euroopa pargi tasapinna ning ühendab selle Ülemiste keskuse II korrusega;

3.13 siduda avaliku ruumi lahendus kõigi varasemate detailplaneeringute või hilisemate ehitusprojektide avaliku ruumi lahendustega ühtseks tervikuks. Tagada jalakäijate ja ratturite liikumisteede jätkuvus olemasolevate, planeeritavate ning projekteeritavate teedega (vt Lennujaama-Ülemiste ruumiline visioon);

3.14 anda täiendavalt Rail Baltica terminali tunnelist väljuva rattatee trassi muutmisel suurem linnaehituslik lahendus, mis arvestaks linna koostatud ruumilise visiooni lahendusega, sh Suur- Sõjamäe tänavalt kuni Keevise tänavani ja lennujaamani;

3.15 anda Tartu mnt poolsele planeeringualale ruumiline terviklahendus, sh hoonega seotud esinduslik avalik ruum/sissepääsu esised hajumisalad;

3.16 planeerida Lennujaama-Ülemiste ruumilises visioonis ettenähtud ja diagonaalselt Tartu maanteele suunduv tänavakoridor avatud liikumisruumina jalakäijatele ja ratturitele;

3.17 detailplaneeringu vertikaalplaneerimise lahendus peab lähtuma Rail Baltica terminali detailplaneeringu vertikaalplaneeringust;

3.18 moodustada tänavate äärsete jalg- ja jalgrattateede avaliku kasutuse tagamiseks planeeritavast Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistust transpordimaa krundid tänava maa-alaga liitmiseks;

3.19 koostada planeeritava ala terviklik liiklusskeem järgmiste liikluskorralduse põhimõtetega: kaubavedude juurdepääs ning laadimise- ja manööverdusalad, kavandatav parkimiskohtade jaotus (uues planeeritavas hoones ja olemasoleva kaubanduskeskuse laienduses) ning hoonesse (sh maa-aluste) kavandatavate parklate juurdepääsude lahendused;

3.20 anda planeeringu liikuvuslahendus, mis vastaks arengustrateegiale Tallinn 2035. Detailplaneeringu liikuvuslahenduses selgitada, kuidas ja mis meetmeid kasutades saavutatakse, et 70% tipptunni liikumistest tehakse aastal 2035 ühistranspordiga, jala ja rattaga. Vastavalt kavandatavale liikuvuslahendusele (ühistransport ja jalgrattad) näha ette

3

vajalik parkimiskohtade arv. Parkimise kavandamisel lähtuda planeeringu koostamise ajal parkimisele kehtivatest nõuetest;

3.21 teed, parkimiskohad jm liiklusrajatised peavad vastama Eesti standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ nõuetele;

3.22 tagada rattahoiuvõimalused vastavalt Eesti standardile EVS 843:2016 „Linnatänavad“ ja „Tallinna rattastrateegiale 2018-2028“. Planeeringus tuua välja kontrollarvutus ja lisada vastavad nõuded projekteerimiseks. Töötajate rattaparklad projekteerida hoone mahtu või varikatuse alla. Tagada elektrirataste laadimisvõimalus ja esmane hoolduspunkt;

3.23 kirjeldada olmejäätmete kogumise põhimõttelist lahendust. Määrata olmejäätmete kogumiskohad ja nendeni juurdepääsud. Kavandada piisaval hulgal sektsioonidega prügiurne (mahuteid) jäätmete sorteeritult (biojäätmed, pakendijäätmed, segaolmejäätmed) kogumiseks. Mahutitel peab olema tähistus kogutava jäätmeliigi kohta. Prügiurnide asukohad lisada asendiplaanile;

3.24 planeeringu koosseisus esitada Euroopa pargi (maastiku-)arhitektuurne eskiislahendus, mis lahendab vähemalt vertikaalplaneerimise sidumise naaberkinnistutega, hoonete sissepääsudega ja ühendused tänavatega;

3.25 detailplaneeringu koostamisel teha ettepanek avalikuks kasutamiseks määratavate alade kohta, lisada seletuskirja alade avalikuks kasutamiseks määramise põhjendused, tähistada avalikult kasutatavad alad joonistel tingmärgiga (soovitavalt lisaks põhijoonisele ka eraldi skeemil) ning elluviimise tegevuskava peatükis teha ettepanek, kuidas on kavas alade avalikku kasutust tagada. Kokkuleppe sõlmimise vajadusel linnaga välja selgitada tänase maaomaniku ja tulevase valitseja tingimused (kas tasuta, kes ehitab välja, kes hooldab ja remondib pärast väljaehitamist) ning kajastada infot planeeringu elluviimise tegevuskavas;

3.26 koostada hüdrogeoloogiline eksperthinnang vundamendikaevistest väljapumbatava vee koguste ja pumpamisest tingitud põhjaveekihi alanduslehtri sügavuse ja ulatuse kohta, samuti kaevisest väljapumbatava vee ärajuhtimisvõimaluste kohta. Kirjeldada põhjavee alandusest tingitud võimalikke mõjusid naaberhoonetele ja Ülemiste järvele ning meetmeid negatiivsete mõjude minimeerimiseks;

3.27 teostada müra modelleerimine päevasel ja öisel ajavahemikul. Müra hindamisel lähtuda sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määrusest nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“. Müra modelleerimise tulemuste põhjal esitada müraleevendusmeetmed;

3.28 Tallinna radooniriski kaardi kohaselt on piirkonna pinnases kõrge radooni sisaldus. Et tagada ohutu radoonitase hoonetes tuleb kasutusele võtta radooni leevendusmeetmed vastavalt Eesti standardile EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“;

3.29 suurendada kõrghaljastuse mahtu planeeringualal. Vaadata üle sillutatud alade ulatus keskuse esisel alal, lähtuda inimmõõtmelise linnakeskkonna planeerimise printsiipidest;

3.30 teostada planeeringualal ja sellest 10 m ulatuses Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020 määruse nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord“ kohane haljastuse inventeerimine. Kanda joonistele säilitavate puude võrade ulatus koos väärtusklassi tähistava värvilahendusega. Tagada I ja II väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine ning võimalusel III väärtusklassi kõrghaljastuse säilimine. Esitada hinnangu teostaja poolt allkirjastatud dendroloogilise inventeerimise tervikmaterjalid;

3.31 säilitatava kõrghaljastuse juurestiku kaitsealale hoonestusala, teid, parklat, tehnovõrke ega teisi kaevetöid nõudvaid lahendusi mitte kavandada;

3.32 tuua välja liigiliselt, arvuliselt ja väärtusklasside kaupa likvideeritav haljastus ning põhjendus selle likvideerimiseks. Esitada asendusistutuse arvutus vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määrusele nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“;

4. Määrata detailplaneeringus järgmised tingimused ehitusprojekti koostamiseks:

4

4.1 korraldada arhitektuurivõistlus Tartu mnt äärse hoonestusele ja avalikule ruumile parima arhitektuurse lahenduse leidmiseks;

4.2 näha ette hoonete mahus paiknevate parklate põrandavee suunamine reoveekanalisatsiooni;

4.3 vältimaks lindude kokkupõrkeid ehitistega, mitte kavandada suuri klaaspindu või kasutada lahendusi, mis muudavad klaasi lindudele nähtavaks;

4.4 hoonete püstitamisel näha ette ehitusseadustiku § 65¹ alusel elektriauto laadimistaristu loomine;

4.5 parkimise kavandamisel lähtuda ehitusprojekti koostamise ajal kehtivatest nõuetest;.

4.6 viia läbi pinnaseõhu radoonitaseme mõõtmised, et määrata asjakohased leevendavad meetmed ja tagada hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele.

5. Korraldada Euroopa pargi alale parima arhitektuurse, maastikuarhitektuurse ja linnaehitusliku lahenduse saamiseks arhitektuurivõistlus.

6. Kaasata detailplaneeringu koostamisse Tallinna Linnavalitsuse 3. novembri 2021 määruse nr 36 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ § 25 nimetatud isikud, Lennujaama tee 4 // 6 // 10 // Sepise tn 2 // 2a // 4 // Tartu mnt 101 // 103 // Valukoja tn 32 // Väike-Sõjamäe tn 1a // 2 // 12 // 12a // 18a // 22b, Lennujaama tee 1, Lennujaama tee 1a, Lennujaama tee 1b, Suur-Sõjamäe tänav T22 ja Suur-Sõjamäe tn 6b kinnistute omanikud, Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Linnavaraamet, Tallinna Strateegiakeskus (ringmajanduse osakond ja ruumiloome osakond), Päästeameti Põhja päästekeskus, Terviseamet, Transpordiamet, Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus ning teised isikud, kelle õigusi või huve võib planeeringulahendus puudutada.

7. Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määrusele nr 24 „Avalikult kasutatava ehitise ehitamise ja selle rahastamise kord“:

7.1 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil korraldada enne detailplaneeringu vastuvõtmist detailplaneeringust huvitatud isikuga Tallinna linna nimel planeerimisseaduse § 131 lõike 2 kohase halduslepingu sõlmimine. Detailplaneeringust huvitatud isik võtab halduslepingus kohustuse tagada oma kulul detailplaneeringus kavandatavate ja planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalike ning sellega funktsionaalselt seotud avalikuks kasutamiseks ettenähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, välisvalgustuse, tehnoehitiste, haljastuse ning vajadusel muude rajatiste valmisehitamise ja/või olemasolevate rajatiste ümberehitamise ja/või nimetatud rajatiste ehitamise või ümberehitamisega seotud kulude täieliku või osalise kandmise;

7.2 Tallinna Linnaplaneerimise Ametil hinnata koostöös teiste ametiasutustega arendusalal või väljaspool arendusala Tallinna linnale õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks vajaliku punktis 7.1 nimetamata olemasoleva avaliku ehitise rekonstrueerimise ja/või laiendamise või uue avaliku ehitise ehitamise vajadust;

7.3 Tallinna Linnavolikogu 15. detsembri 2022 määruse nr 24 § 6 lõikes 2 või 3 nimetatud asutusel korraldada vajadusel punktis 7.2 nimetatud ehitise ehitamise ja/või selle (kaas)rahastamise lepingu sõlmimiseks vajaliku õigusakti koostamine ja lepingu sõlmimine;

7.4 Tallinna Linnavaraametil hinnata punktis 7.2 nimetatud ehitise või selle ehitamiseks vajaliku kinnistu Tallinna linnale tasuta võõrandamise lepingu või kinnistule Tallinna linna kasuks tasuta isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu sõlmimise vajadust.

8. Detailplaneeringu koostamise korraldaja on Tallinna Linnaplaneerimise Amet (aadress Vabaduse väljak 7, 15198 Tallinn), detailplaneeringu koostaja Osaühing Esplan (aadress Veskiposti tn 2/1, 10138 Tallinn) ja detailplaneeringu kehtestab Tallinna Linnavalitsus (aadress Vabaduse väljak 7, 15198 Tallinn).

5

9. Mitte algatada Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilist hindamist. Keskkonnamõju strateegilise hindamise läbiviimine detailplaneeringu koostamisel ei ole eelhinnangu põhjal vajalik järgmistel põhjustel ning juhul, kui detailplaneeringu koostamisel täidetakse järgmisi tingimusi:

9.1 detailplaneeringuga ei kavandata eeldatavalt olulise keskkonnamõjuga tegevusi, millega kaasneks keskkonnaseisundi oluline kahjustumine. Tegemist on olemasoleva ning üldplaneeringuga kooskõlas oleva kaubanduskeskuse laiendamisega ning avamine perspektiivse Euroopa väljaku poole. Planeeringuala on täna suures osas kasutusel lahtise parklana. Naabruses on olemas kõik ehituseks vajalikud kommunikatsioonid. Keskkonnahäiringuid, mis kaasnevad igasuguse ehitamisega, saab lugeda tavalisteks ja leevendatavateks;

9.2 lähtudes planeeringuala ja selle lähiümbruse keskkonnatingimustest ja maakasutusest, ei põhjusta olemasoleva kaubanduskeskuse laiendamine uute ärihoonetega ning nende sihtotstarbeline kasutamine olulist keskkonnamõju. Tegevusega kaasnevad võimalikud mõjud on valdavalt ehitusaegsed, nende ulatus piirneb peamiselt planeeringualaga ning avariiolukordade ja õnnetuste esinemise tõenäosus on väike, kui detailplaneeringu elluviimisel arvestatakse detailplaneeringu ja ehitusprojektide tingimusi ning õigusaktide nõudeid;

9.3 planeeringualal ei paikne kultuurimälestisi, ökoloogiliselt tundlikke alasid, kaitsealasid ega Natura 2000 võrgustiku alasid, mida planeeringuga kavandatav tegevus võib mõjutada;

9.4 kavandatav tegevus ei kahjusta inimese tervist, heaolu ega vara, kui arvestatakse keskkonnakaitseliste tingimustega;

9.5 planeeringu elluviimine ja kaubanduskeskuse laiendamine suurendab piirkonna liikluskoormust ning sellega kaasnevat müra ja õhusaastet. Kuna aga kõikide ühistranspordi liikide kättesaadavus piirkonnas on hea, ei koorma olemasoleva kaubanduskeskuse laiendamisega kaasnev liiklus oluliselt linna teisi tänavaid. Lisanduv parkimiskohtade arv ei ole võrreldes olemasolevaga märkimisväärne ning tänane kaubanduskeskuse esine parkimisala asendatakse maa-aluse parklaga. Planeeringus tuleb müra modelleerimisega selgitada auto-, lennu-, trammi- ja rongiliiklusest tulenevad müratasemed olemasolevate ja rajatavate hoonete fassaadidel, kavandatud Euroopa väljakul ja kergliiklejate alal ning määrata konkreetsed müraleevendusmeetmed, millest hoonete projekteerimisel juhinduda. Mürauuringu valmimisel edastada see Terviseametile hinnangu andmiseks;

9.6 detailplaneeringu elluviimisega ei avaldata olulist mõju kõrghaljastusele, sest kõrghaljastuse osakaal on planeeringualal väike ning detailplaneeringuga nähakse kõrghaljastuse osakaalu suurenemist ning tervikliku kergliiklusala väliruumi lahenduse loomist kaasates maastikuarhitekti;

9.7 Tallinna radooniriski kaardi kohaselt jääb ala kõrge radooniriskiga piirkonda, mistõttu tuleb hoonete projekteerimisel lähtuda ning hoonete ehitamisel kasutada radoonikaitse meetmeid, juhindudes Eesti standardist EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“ ning ehitusprojekti koostamise käigus viia läbi pinnaseõhu radoonitaseme mõõtmised, et määrata asjakohased leevendavad meetmed ja tagada hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele;

9.8 detailplaneeringuga kavandatava tegevusega ei kaasne olulisel määral soojuse, kiirguse ega lõhna teket, valgusreostust tekib valgustusest, vibratsiooni tekib maa-aluse süvendi rajamisel ja hoonete ehitamisel. Samuti on tavapärasest suuremas koguses jäätmeteke seotud peamiselt ehitustöödega, mille käigus jäätmed käideldakse vastavalt nõuetele. Planeeritavate hoonete projekteerimisel on soovitav lähtuda energiasäästlikest lahendustest.

10. Tallinna Linnaplaneerimise Ametil avaldada korraldus ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teateid, väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Tallinna veebilehel.

11. Lasnamäe Linnaosa Valitsusel korraldada detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse tutvustamiseks avalik väljapanek ja avalik arutelu.

6

12. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil avaldada 14 päeva jooksul pärast korralduse vastuvõtmist teade keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise otsuse kohta Ametlikes Teadaannetes ning teatada otsusest asutustele, kellelt küsiti seisukohti keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise vajalikkuse üle otsustamisel.

13. Detailplaneeringu algatamise ja keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmise korraldusega saab tutvuda Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametis, Harju tn 13, esmaspäeviti kella 14–18 ja neljapäeviti kella 9–12 ning Tallinna õigusaktide infosüsteemis Teele.

Seletuskiri Tallinna Linnavalitsus

Korralduse eelnõu „Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu algatamine ning keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine Lasnamäe linnaosas ja Kesklinnas” juurde

Tallinna Linnavalitsuse korraldusega algatatakse Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneering, edaspidi detailplaneering. Lasnamäe linnaosas ja Kesklinnas asuva planeeritava maa-ala suurus on 13,12 ha. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on ärimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistule olemasoleva kaubanduskeskuse ümberehitamiseks ja laiendamiseks ning Tartu maantee ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku vahetusse lähedusse uue hoonestuse kavandamiseks ehitusõiguse määramine kokku kuni viie kuni 12 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Samuti on detailplaneeringuga ette nähtud planeeritava ala idapoolsele osale multifunktsionaalse pargiala (Euroopa pargi) kavandamine. Detailplaneeringus antakse lisaks heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Detailplaneeringu ala ja kontaktvööndi piiri skeem on korralduse lisas.

1. Olemasolev olukord

1.1 Planeeritav maa-ala asub Lasnamäe linnaosas, Tartu maantee, Suur-Sõjamäe tänava ning Lennujaama tee vahelisel maa-alal. Tartu maantee ääres jääb planeeritava ala osaliselt ka Kesklinna.

1.2 Planeeritaval alal asuvad järgmised kinnistud:

1.2.1 ärimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu, mille omanik on Ülemise Center OÜ. Kinnistul asub ehitisregistri andmetel 3 ehitist – 5-korruseline Ülemiste kaubanduskeskus (ehitisealune pind 51 555,3 m2), 2-korruseline Jazz kiirkäsipesula (ehitisealune pind 694 m2) ning 1-korruseline Neste automaattankla (ehitisealune pind 6 m2);

1.2.2 tootmismaa sihtotstarbega Lennujaama tee 1 kinnistu, mille omanik on AKTSIASELTS TALLINNA VESI. Kinnistu on ehitisregistri andmetel hoonestamata.

1.2.3 tootmismaa sihtotstarbega Lennujaama tee 1a kinnistu, mille omanik on Elektrilevi OÜ. Kinnistul asub ehitisregistri andmetel 1-korruseline alajaam nr 156 ehitisealuse pinnaga 59,5 m2.

1.2.4 tootmismaa sihtotstarbega Lennujaama tee 1b kinnistu, mille omanik on AKTSIASELTS TALLINNA VESI. Kinnistu on ehitisregistri andmetel hoonestamata.

1.2.5 ärimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 6b kinnistu, mille omanik on Eesti Vabariik. Kinnistu on ehitisregistri andmetel hoonestamata;

1.2.6 transpordimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tänav T22 kinnistu, mille omanik on Eesti Vabariik;

1.2.7 transpordimaa sihtotstarbega Suur-Sõjamäe tn 2c kinnistu, mille omanik on Tallinna linn.

1.3 Lisaks hõlmab planeeringuala osa linnale kuuluvatest transpordimaa sihtotstarbega Suur- Sõjamäe tänav T1, Tartu maantee T1 ja Tartu maantee T2 kinnistutest.

1.4 Juurdepääs planeeritavale alale on Tartu maanteelt, Suur-Sõjamäe tänavalt ning Lennujaama teelt.

2. Lasnamäe tööstusalade üldplaneering

2.1 Tallinna Linnavolikogu 1. oktoobri 2015 otsusega nr 153 on kehtestatud Lasnamäe tööstusalade üldplaneering (edaspidi üldplaneering), mille kohaselt on enamik planeeritavast alast ettevõtlusala maakasutusega alal, piirnevate tänavate osas jääb ala ka liiklusalale ja osaliselt Euroopa pargi alal ettevõtlusalale, millel on korterelamu-, tootmis- ja laondusettevõtlusala kõrvalotstarve. Üldplaneeringus on Tartu mnt, Suur-Sõjamäe tänava ja

Lennujaama tee äärde ette nähtud tänavahaljastuse rajamine ning ala haljastusprotsendiks on määratud 15.

2.2 Algatatav detailplaneering on kooskõlas Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringuga.

3. Kehtiv detailplaneering

3.1 Planeeritava maa-ala kohta kehtib Tallinna Linnavolikogu 16. mai 2002 otsusega nr 219 kehtestatud Tartu mnt ja Suur-Sõjamäe tn vahelise nurga detailplaneering, millega kavandati liita Suur-Sõjamäe tn 2a ja 4 krundid, et ehitada kahe kuni kuuekorruseline kaubanduskeskus; muuta Suur-Sõjamäe tn 2 riigikaitsemaa kinnistu sihtotstarve transpordimaaks, et rajada parkla; määrata teenindusmaa olemasolevale pumbajaamale ja trafoalajaamale. Kehtiv detailplaneering on ellu viidud.

3.2 Planeeritava maa-ala kohta kehtib Tallinna Linnavalitsuse 1. detsembri 2010 korraldusega nr 1837-k kehtestatud Suur-Sõjamäe tn 2 ja 4 kinnistute detailplaneering, millega kavandati Lasnamäe linnaosas 12,3 ha suurusel planeeritaval maa-alal asuva Suur-Sõjamäe tn 2 kinnistu sihtotstarbe muutmine riigikaitsemaast ärimaaks, kinnistute liitmine üheks ärimaa krundiks ning moodustatavale krundile täiendava ehitusõiguse määramine juurdeehituste tegemiseks - lisaks olevale 2-korruselisele kaubanduskeskusele kuni 3-korruselise hoonemahu koos ühe maa- aluse parkimiskorrusega ning kuni 5-korruselise parkimismaja rajamiseks. Kehtiv detailplaneering on ellu viidud.

3.3 Planeeritava maa-ala kohta kehtib osaliselt Tallinna Linnavalitsuse 21. detsembri 2022 korraldusega nr 1132 kehtestatud Ülemiste ühisterminali detailplaneering, millega kavandati moodustada 19 krunti: kolm ärimaa krunti, kaheksa transpordimaa krunti ja neli äri- ja/või transpordimaa krunti ning neli ajutist krunti, mis nähakse ette liitmiseks kõrvalolevate kinnistutega; määrata ehitusõigus hoonete ehitamiseks (kaks kuni 4 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega raudteeinfrastruktuuri hoonet; kaks kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega ärihoonet; üks kuni 4 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega äri- ja/või transpordihoone; üks kuni 9 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega äri- ja/või transpordihoone; kaks kuni 10 maapealse ja 2 maa-aluse korrusega äri- ja/või transpordihoonet).

3.4 Planeerimisseaduse § 140 lõige 8 sätestab, et uue detailplaneeringu kehtestamisega muutub sama planeeringuala kohta varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks. Suur- Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu kehtestamisel muutuvad eelpool nimetatud detailplaneeringud käesolevas detailplaneeringus planeeritava maa-ala osas kehtetuks.

4. Menetlus

4.1 Detailplaneeringu koostamise algatamist taotles 4. veebruaril 2021 K-Projekt Aktsiaselts eesmärgiga määrata planeeritavale Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistule ehitusõiguse kuni viie kuni 12 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Planeeritavad hoonemahud on kavandatud nii Ülemiste keskuse olemasoleva hoonestuse ümberehitamiseks ja laiendamiseks kinnistu idapoolsele alale kui ka Tartu mnt ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku äärsele alale eraldiseisva ärihoonena.

4.2 Detailplaneeringu taotlusele lisatud planeeringulahenduse ettepaneku illustreeriva materjali koostas Osaühing Esplan.

4.3 Vastavalt Tallinna Linnavolikogu 6. septembri 2012 määruse nr 21 „Tallinna linna töökorraldus projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonnas“ §-le 12 esitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet detailplaneeringu algatamisettepaneku arvamuste saamiseks Lasnamäe Linnaosa Valitsusele, Tallinna Transpordiametile, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametile, Tallinna Strateegiakeskusele, Tallinna Linnavaraametile ja Kaitseministeeriumile.

4.4 Lasnamäe Linnaosa Valitsus, Tallinna Transpordiamet, Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet, Tallinna Strateegiakeskus ning Tallinna Linnavaraamet esitasid detailplaneeringu algatamisettepanekule lähteseisukohad ja lisatingimused. Esitatud tingimused on lisatud korraldusse, välja arvatud tingimused, mis tulenevad õigusaktidest või standarditest ning on tavapärased planeerimisel ja projekteerimisel. Lisaks on algatamise

korralduses määratud nõue kaasata puudutatud isikud ja asjaomased asutused detailplaneeringu koostamisse.

4.5 Kaitseministeerium lisatingimusi detailplaneeringu koostamiseks ei esitanud.

4.6 Planeerimisseaduse § 130 alusel sõlmisid Tallinna Linnaplaneerimise Amet, Osaühing Esplan ja Ülemiste Center OÜ 27. novembril 2023 halduslepingu nr 3-6/62 detailplaneeringu koostamiseks.

4.7 Planeerimisseaduse § 128 lõike 1 kohaselt algatab detailplaneeringu kohaliku omavalitsuse üksus. Tallinna Linnavolikogu 23. septembri 2021 määruse nr 22 „Planeerimisseadusest tulenevate ülesannete delegeerimine ning projekteerimistingimuste ja planeerimise valdkonna määruse kehtetuks tunnistamine“ §-ga 1 on planeerimisseaduses nimetatud kohaliku omavalitsuse üksuse ülesannete täitjate määramine delegeeritud Tallinna Linnavalitsusele. Seega on detailplaneeringu algatamine Tallinna Linnavalitsuse pädevuses.

4.8 Planeerimisseaduse § 128 lõike 8 kohaselt tuleb kohalikul omavalitsusel teavitada 30 päeva jooksul detailplaneeringu algatamise otsuse tegemise päevast arvates isikuid, kelle õigusi võib planeering puudutada ja isikuid, kes on avaldanud soovi olla selle koostamisse kaasatud. Sellest tulenevalt teavitab Tallinna Linnaplaneerimise Amet detailplaneeringu algatamisest Lennujaama tee 1, Lennujaama tee 1a, Lennujaama tee 1b, Lennujaama tee 5, Keevise tn 4a, Keevise tänav T5, Keevise tn 6, Keevise tänav T6, Suur-Sõjamäe tn 6, Suur- Sõjamäe tn 6b, Suur-Sõjamäe tn 8c, Suur-Sõjamäe tn 8b, Suur-Sõjamäe tänav T22 ja Lennujaama tee 4 // 6 // 10 // Sepise tn 2 // 2a // 4 // Tartu mnt 101 // 103 // Valukoja tn 32 // Väike-Sõjamäe tn 1a // 2 // 12 // 12a // 18a // 22b kinnistute omanikke ning osaühingut Rail Baltic Estonia.

5. Keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamata jätmine

5.1 Keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse (edaspidi KeHJS) § 6 lõikes 1 on nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevused mille korral tuleb algatada keskkonnamõju strateegiline hindamine (edaspidi KSH) selle vajadust põhjendamata.

5.2 Antud juhul ei kavandata detailplaneeringuga tegevust, mis kuuluks KeHJS § 6 lõikes 1 nimetatud olulise keskkonnamõjuga tegevuste loetellu. Küll aga KeHJS § 33 lõike 2 punkti 4 kohaselt tuleb detailplaneeringu puhul kaaluda KSH algatamise vajalikkust ja anda selle kohta eelhinnang, kui koostatakse detailplaneering, millega kavandatakse KeHJS § 6 lõikes 2 nimetatud valdkonda kuuluvat ja § 6 lõike 4 alusel kehtestatud määruses nimetatud tegevust. Vabariigi Valitsuse 29. augusti 2005 määruse nr 224 „Tegevusvaldkondade, mille korral tuleb kaaluda keskkonnamõju hindamise algatamise vajalikkust, täpsustatud loetelu” § 13 punktis 2 on infrastruktuuri ehitamise valdkonda kuuluvate tegevustena nimetatud ka kaubanduskeskuse arendamist.

5.3 Planeerimisseaduse § 95 lõike 2 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 1. oktoobri 2015 määruse nr 102 „Olulise ruumilise mõjuga ehitise nimekiri“ kohaselt on kaubanduskeskuse arendus olulise ruumilise mõjuga ehitis (eeldatav lisanduv brutopind > 20000 m²). Selliste arendusprojektide puhul on üldjuhul nõutav eriplaneeringu ja KSH koostamine. Arvestades asjaolu, et tegemist on olemasoleva ning üldplaneeringuga kooskõlas oleva kaubanduskeskuse laiendamisega, ei ole eriplaneeringu koostamise algatamine vajalik. KSH vajaduse kaalumine on aga kohustuslik ning KSH kaalumise aluseks on eelpool nimetatule ka KeHJS § 6 lõige 2 punkti 22 ehk muu tegevus, mis võib kaasa tuua olulise keskkonnamõju.

5.4 KSH vajalikkus otsustatakse lähtudes KeHJS § 33 lõigetes 4 ja 5 nimetatud kriteeriumitest (detailplaneeringuga kavandatava tegevuse iseloomust ja sisust ning planeeringu elluviimisega kaasnevast keskkonnamõjust ja eeldatavalt mõjutatavast alast) ning § 33 lõike 6 kohaste asjaomaste asutuste seisukohtadest.

5.5 Detailplaneeringu ala olemasolevat olukorda ning üldplaneeringu kohast maakasutuse juhtotstarvet on kirjeldatud korralduse seletuskirja punktides 1 ja 2. Planeeringualal kehtivat detailplaneeringut on kirjeldatud seletuskirja punktis 3.

5.6 Detailplaneeringu eesmärk ja sisu

5.6.1 Kavandatav tegevus leiab aset Tallinnas, Lasnamäe linnaosas, Tartu maantee, Suur- Sõjamäe tänava ning Lennujaama tee vahelisel maa-alal. Planeeringuala hõlmab kolme kinnistut: Suur-Sõjamäe tn 4, Suur-Sõjamäe tänav T22 ja Suur-Sõjamäe tn 6b. Planeeritava maa-ala suurus 13,12 ha.

5.6.2 Detailplaneeringu koostamise eesmärgiks on määrata Suur-Sõjamäe tn 4 krundil Ülemiste keskuse laiendamiseks ning avamiseks perspektiivse Euroopa väljaku poole ehitusõigus kuni viie maksimaalselt 12 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Planeeritavad hoonemahud on kavandatud nii Ülemiste keskuse olemasoleva hoonestuse ümberehitamiseks ja laiendamiseks kinnistu idapoolsele alale kui ka Tartu mnt ja Suur-Sõjamäe tänava ristmiku äärsele alale eraldiseisva ärihoonena. Ühtlasi määratakse ka üldised maakasutustingimused, heakorrastuse, haljastuse, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus.

5.6.3 Tallinna arengustrateegia 2035 kohaselt jääb detailplaneeringuala Ülemiste arendusalasse, mida on kirjeldatud kui kiiresti arenevat rahvusvahelist väravat ja innovaatilist äri- ja elukeskkonda. Lisaks on esile toodud, et ala kujuneb läbi inimmõõtmeliste tänavate, haljasalade ja väljakute, ühistranspordi ja jalg- ning rattateede tervikuks. Kaalutud objektide hulgas on Euroopa väljak ja promenaad, mis ühendab ruumiliseks tervikuks kaks riikliku tähtsusega objekti – Rail Balticu rongiterminali ja Tallinna lennujaama.

5.7 Kaasnev keskkonnamõju ja eeldatav mõjutatav ala

5.7.1 Detailplaneeringuga hõlmataval alal ega ka lähialal ei paikne teadaolevalt kaitstavaid loodusobjekte, Natura 2000 võrgustiku alasid ega maastikuliselt ja ökoloogiliselt väärtuslikke või tundlikke alasid, mida planeeringuga kavandatav tegevus võib mõjutada. Lähim Natura ala on Pirita loodusala, mis jääb planeeringualast ca 5 km kaugusele. Lähim kaitseala on Kadrioru park, mis asub ca 2 km kaugusel planeeringualast. Seega pole põhjust eeldada, et kavandatav tegevus avaldaks mõju looduskaitsealadele ega Natura 2000 võrgustiku aladele.

5.7.2 Planeeringualal ei asu kultuurimälestisi ega pärandkultuuriobjekte. Planeeringualaga piirneval kinnistul Keevise tn 6 asuvad kaks ehitismälestist: Tehase ”Dvigatel” valve-eraldusriba rajatised (reg nr 8563) ja Tehase ”Dvigatel” neljalööviline mehaanika-montaasitsehh (reg kood 8564). Eskiislahenduse alusel säilitatakse antud hooned ning seega pole põhjust eeldada, et kavandatavad tegevused omavad olulist mõju kultuuriväärtustele.

5.7.3 Piirkonna mürataset on mõõdetud Tallinna linna strateegilise mürakaardi koostamisel. Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistul on teeäärses piirkonnas mõõdetud müratasemeks Lden 65-69 db, Ülemiste keskuse alal 60-64 db, Suur-Sõjamäe tn T22 ja Suur-Sõjamäe tn 6b 50-54 db. See ületab sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ toodud müra normtasemeid büroo- ja haldushoonetele. Seetõttu on põhjendatud liiklusest (lennu-, trammi-, raudtee- kui ka autoliiklusest) tuleneva müra modelleerimise läbiviimine, juhindudes seejuures keskkonnaministri 16. detsembri 2016 määruses nr 71 „Välisõhus leviva müra normtasemed ja mürataseme mõõtmise, määramise ja hindamise meetodid“ lisas 1 sätestatud liiklusmüra sihtväärtustest. Müra modelleerimisega selgitatakse planeeringualal ja vahetus läheduses liiklusest tulenevad müratasemed, millega kavandadakse konkreetsed müraleevendusmeetmed, millest hoonete projekteerimisel juhinduda. Mürauuringu valmimisel edastatakse see Terviseametile hinnangu andmiseks.

5.7.4 Hooned tuleb projekteerida selliselt, et oleks tagatud sotsiaalministri 4. märtsi 2002 määruses nr 42 „Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ sätestatud müra normtasemed.

5.7.5 Maa-aluste korruste rajamiseks tuleb rajada süvend lubjakivisse. Süvendi rajamise võimalikeks tehnoloogilisteks lahendusteks on lõhkamine või piikamine. Mõlema tegevusega kaasneb nii müra kui vibratsiooni teke, kuid see esineb vaid tööde ajal. Ehitusprojekti koostamisel tuleb selgitada, milline on väljatava lubjakivi maht ning kumb lahendusviisidest on selleks sobilikum, arvestades nii tekkiva vibratsiooni, müra kui ka õhuheitmete (tolmu) teket ja levikut. Samuti tuleb selgitada, kus toimub lubjakivi edasine töötlus. Kuna lubjakivi töötlusega kaasneb oluliselt suurem tolmu teke, kui selle väljamisega, siis tuleb väljakaevatud lubjakivi

transportida edasiseks töötlemiseks (purustamiseks) mujale. Maa-aluste korruste rajamisest tingitud müra, vibratsioon ja õhuheitmed kaasnevad vaid ehitusperioodil.

5.7.6 Kahe maa-aluse parkimiskorruse rajamisel võib kaudsemat mõju naaberhoonetele ja haljastusele kaasneda põhjaveekihi alandusest vundamendikaevisest vee väljapumpamise tõttu. Selle vältimiseks tuleks detailplaneeringu koostamise käigus teha hüdrogeoloogiline uuring, et selgitada vundamendikaevistest väljapumbatavad vee kogused ning pumpamisest tingitud põhjaveekihi alanduslehtri sügavus ja ulatus, samuti kaevisest väljapumbatava vee ärajuhtimise võimalused. Kui ehitustegevuse käigus (maa-aluse parkla rajamisel) on plaanis põhjavett täiendada, ümber juhtida või tagasi juhtida, rakendub tegevusele veeloa kohustus tulenevalt veeseaduse § 187 p-st 12.

5.7.7 Keskkonnaministri 30. juuli 2018 määruse nr 28 „Tööruumide õhu radoonisisalduse viitetase, õhu radoonisisalduse mõõtmise kord ja tööandja kohustused kõrgendatud radooniriskiga töökohtadel“ lisa kohaselt liigitub Tallinn kõrgendatud radooniriskiga maa-alade loetellu, mistõttu tuleb hoonete projekteerimisel lähtuda ning hoonete ehitamisel kasutada radoonikaitse meetmeid, juhindudes Eesti standardist EVS 840:2023 „Juhised radoonikaitse meetmete kasutamiseks uutes ja olemasolevates hoonetes“. Kuna radoonisisaldus ei ole pinnases ühtlaselt jaotunud ning määramaks asjakohaseid leevendavaid meetmeid ja tagada hoone ruumiõhu radoonisisalduse vastavus ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 28. veebruari 2019 määruse nr 19 „Hoone ruumiõhu radoonisisalduse ja hoone tarindi ehitusmaterjalidest siseruumidesse emiteeritavast gammakiirgusest saadava efektiivdoosi viitetase“ nõuetele tuleks ehitusprojekti koostamise käigus läbi viia pinnaseõhu radoonitaseme mõõtmised.

5.7.8 Detailplaneeringu koostamise käigus teostatakse Tallinna Linnavalitsuse 10. juuni 2020 määruse nr 15 „Haljastuse inventeerimise kord“ kohane haljastuse inventeerimine. Likvideeritav haljastus kompenseeritakse asendusistutustega vastavalt Tallinna Linnavolikogu 11. veebruari 2021 määruse nr 2 „Raie- ja hoolduslõikusloa andmise kord“ tingimustele. Detailplaneeringuga tagatakse Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu kohane haljastuse protsent ning ehitusprojekti koosseisus koostada piirkonda sobiv terviklik väliruumi lahendus, mille koostamisse kaasatakse maastikuarhitekt.

5.7.9 Kavandatavate tegevuste elluviimisel tuleb arvestada kliimamuutustest tingitud mõjudega. Planeeringualal ja selle lähipiirkonnas on probleemiks soojussaared, mis on keskmise mõjuga kliimarisk Tallinnas. Antud detailplaneeringu piirkonnas moodustavad kuumasaarte ahela Ülemiste keskus, Tartu mnt-Peterburi mnt ristmik ja Sikupilli keskus. Kui ei rakendata leevendusmeetmeid, võivad uued ärihoonete kvartalid süvendada veelgi soojussaarte probleemi piirkonnas. Seetõttu tuleb soojussaarte leevendavatest meetmetest rakendada haljastuse (sh kõrghaljastuse), haljaskatuste, vertikaalhaljastuse ja veesilmade rajamist planeeringualale. Parkimisalade ja tänavate planeerimisel tuleb lähtuda vajadusest minimeerida vett mitte-läbilaskvaid pindasid. Kui planeeringu elluviimisel rakendatakse eelpool nimetatud meetmeid, siis pole põhjust eeldada, et mõju oleks oluline.

5.7.10 Teadaolevalt ei esine planeeringuala pinnases jääkreostust, kui ehitustööde käigus selgub, et pinnas on reostunud, tuleb teostada reostusuuring määrates pinnase reostusanalüüsidega reostuse maht ja ulatus. Reostuse tuvastamisel tuleb lähtuda keskkonnaministri 28. juuni 2019 määrusest nr 26 „Ohtlike ainete sisalduse piirväärtused pinnases”. Reostunud pinnas tuleb keskkonnaluba või kompleksluba omaval ettevõttel eemaldada ning anda utiliseerimiseks üle vastavat jäätmeluba või jäätmekäitluslitsentsi omavale ettevõttele.

5.7.11 Maapõues tehtavate tööde käigus tekkinud kaevist kui ressurssi võib väljaspool kinnisasja kasutada ainult Keskkonnaameti loal. Kaevise võõrandamiseks või väljaspool kinnisasja kasutamiseks tuleb esitada taotlus keskkonnaotsuste infosüsteemis KOTKAS kaks nädalat enne kavandatavat tegevust vastavalt maapõueseaduse §-le 97.

5.7.12 Sademevee käitlemisel lähtuda Tallinna Linnavolikogu 19. juuni 2012 otsusega nr 18 kinnitatud „Tallinna sademevee strateegia aastani 2030“ seisukohtadest. Piirata sademevee juhtimist otse kanalisatsioonivõrku. Kinnistu kõvakattega pindadelt ja hoone mahus paikneva parkla põrandalt koguda sademevesi kokku restkaevudesse ning juhtida reoveekanalisatsiooni. Eesvoolu juhitava sademevee saastenäitajad peavad vastama keskkonnaministri 8. novembri

2019 määruse nr 61 „Nõuded reovee puhastamise ning heit-, sademe-, kaevandus-, karjääri- ja jahutusvee suublasse juhtimise kohta, nõuetele vastavuse hindamise meetmed ning saasteainesisalduse piirväärtused“ (edaspidi määrus nr 61) §-de 5 ja 7 nõuetele (põhisaasteainete piirväärtused sademeveele: heljumisisaldus 40 mg/l, naftasaadused 5 mg/l, biokeemiline hapnikutarve 15 mg/l, riskihinnangu põhjal ka muud näitajad).

5.7.13 Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet juhib tähelepanu, et sademevee immutamisel kinnistul tuleb eelistada lahendusi, millega on võimalik vältida sademevee reostumist (veeseadus § 129 lg 1). Veeseaduse tähenduses peab sademevee immutussügavus olema aasta ringi hinnanguliselt vähemalt 1,2 m ülalpool põhjavee kõrgeimat taset ning jääma hinnanguliselt vähemalt 1,2 m kõrgemale aluspõhja kivimitest (keskkonnaministri määrus nr 61 § 7 lg 3). Kuna Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalametil puuduvad täpsed teadmised põhjavee taseme kohta planeeritavate tööde piirkonnas, siis tuleb läbi viia geoloogiline uuring, mille raames välja selgitada, kas planeeringuala geoloogilised tingimused vastavad seaduses toodud nõuetele.

5.7.14 Ülemiste veepuhastusjaam on määratud B-kategooria suurõnnetuse ohuga ettevõtteks seoses kloori ladustamise ja kasutamisega. Sellest tulenevalt on ümbruses klooriavarii ohuala, mille piiridesse jääb ka kavandatud planeeringuala. Suurõnnetuse võib põhjustada puhastusjaamas kasutatav kloor juhul, kui kloorihoidlas tekib suur kloorileke. Klooriavarii korral käitumisjuhise leiab AS Tallinna Vesi kodulehelt.

5.7.15 Lähtudes eelnevast ja KeHJS § 33 lõikes 5 nimetatud kriteeriumitest (sh mõju võimalikkus, kestus, sagedus ja pöörduvus; oht inimese tervisele või keskkonnale; mõju suurus ja ruumiline ulatus, elanikkond; ala väärtus ja tundlikkus ning mõju kaitstavatele loodusobjektidele ja Natura 2000 võrgustiku alale), ei kavandata antud juhul detailplaneeringus tegevusi, mille elluviimisel võib kaasneda oluline keskkonnamõju. Keskkonnamõju kaalutlused on nimetatud korralduse punktis 9.

5.7.16 Vastavalt KeHJS § 33 lõikele 6 küsis Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet Suur- Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu elluviimisega kaasneva KSH algatamise vajalikkuse üle otsustamisel seisukohta Keskkonnaametilt ja Terviseametilt, esitades neile detailplaneeringu algatamise korralduse eelnõu ja KSH eelhinnangu.

5.7.17 Keskkonnaamet vastas ...

5.7.18 Terviseamet vastas ...

5.8 Keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu, laekunud seisukohtade ja korralduse eelnõu punkti 9 kohaselt ei ole Suur-Sõjamäe tn 4 kinnistu ja lähiala detailplaneeringu koostamisel vajalik läbi viia keskkonnamõju strateegilist hindamist.

5.9 KSH algatamata jätmise otsusest teatatakse 14 päeva jooksul pärast korralduse vastuvõtmist Ametlikes Teadaannetes ja ajalehes, milles Tallinna linn avaldab ametlikke teadaandeid. Samuti teavitatakse elektrooniliselt, liht- või tähtkirjaga asutusi, kellelt küsiti seisukohti KSH algatamise vajalikkuse üle otsustamisel.