Kiri

EELNÕU

JÕELÄHTME VALLAVOLIKOGU

O T S U S

Jõelähtme xx. xx 2025 nr

Jõelähtme Vallavolikogu 25.03.2008 otsusega nr 326 kehtestatud Jägala küla Risttee kinnistu

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine

I Asjaolud

1.1 Jõelähtme Vallavolikogu 25.03.2008 otsusega nr 326 (edaspidi: Otsus nr 326) kehtestati

Jägala küla Risttee kinnistu detailplaneering vastavalt OÜ M.K. Konsultatsioonid poolt koostatud

tööle nr. 0405/30, millega nähti ette Jägala külas asuval 14,79 ha suurusel maa-alal kavandatud

Risttee kinnistu jagamine viieteistkümneks ridaelamu- ja kaheksaks elamumaakrundiks ning

üheks sotsiaalmaakrundiks, üheks maatulundusmaa krundiks, neljaks transpordimaa krundiks ja

kolmeks tootmismaa krundiks (edaspidi: Detailplaneering).

Otsuse nr 326 resolutsiooni punkti 2 kohaselt tagab Detailplaneeringu järgsete teede, tehnovõrkude

ja rajatiste välja ehitamise ehitusloa taotleja vastavalt 07.11.2007 sõlmitud lepingule. Seega ilmneb

Otsusest nr 326, et Jõelähtme vald oli nõus Detailplaneeringu kehtestama üksnes tingimusel, et

Detailplaneeringuga seonduva taristu välja ehitamise kulu ei jää Jõelähtme valla kanda, vaid sellise

kulu kannab kinnisvaraarendaja.

Põhimõte, mille kohaselt ei soovi Jõelähtme vald enda kanda võtta Detailplaneeringuga seonduva

taristu välja ehitamise kulu, nähtub ka Detailplaneeringu seletuskirja VII osast „Detailplaneeringu

järgsete teede ning tehnovõrkude väljaehitamise kohustus“, mille kohaselt on arendaja

kohustuseks ehitada välja Detailplaneeringu kohased teed, vee- ja kanalisatsioonitrassid,

tuletõrjeveevõtu süsteem, pinnase-, sade- ja drenaažvee ärajuhtimise süsteem ning elektri- ja

sideliinid ja anda need Jõelähtme vallale üle.

1.2 Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala esialgne arendaja, Simon Katz Kinnisvara OÜ, ei

asunud Detailplaneeringut ellu viima. Seetõttu nähti Jõelähtme Vallavolikogu 12.04.2018

otsusega nr 62 vastu võetud Jõelähtme valla uue üldplaneeringu projektis ette, et Detailplaneering

tunnistatakse tulevikus kehtetuks.

Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala kinnisvaraarenduse vastu hakkas huvi tundma Teletorni

Kodud OÜ, milline omandas kinnistud 05.04.2022 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel. 08.06.2022

allkirjastasid Jõelähtme vald ja Teletorni Kodud OÜ ühiste kavatsuste protokolli

Detailplaneeringu realiseerimiseks (edaspidi: Ühiste kavatsuste protokoll). Ühiste kavatsuste

protokolli punktis 2.1.2. avaldas Teletorni Kodud OÜ, et ta on teadlik, et Jõelähtme valla

arengukavas ega Jõelähtme valla eelarves ei ole kavandatud vahendeid Detailplaneeringuga ette

nähtud taristu rajamiseks. Sama dokumendi punktides 2.2.1.-2.2.3. märkis Teletorni Kodud OÜ,

et ta soovib Jõelähtme vallaga kokku leppida Detailplaneeringu kohase taristu välja ehitamises

Jõelähtme valla asemel ning 5 lasteaiarühmaga lasteaia välja ehitamises ja Teletorni Kodud OÜ

vastab halduskoostöö seaduse § 12 lg-s 2 sätestatud usaldusväärsuse kriteeriumitele. Ühiste

2

kavatsuste protokolli punktis 2.6. märkis Jõelähtme vald, et Detailplaneeringu kohase taristu ning

lasteaia välja ehitamine Teletorni Kodud OÜ poolt läheb tõenäoliselt maksma oluliselt rohkem kui

1’000’000 eurot, mille Teletorni Kodud OÜ oli vastavate tööde maksumusena välja pakkunud.

Ühiste kavatsuste protokolli punkti 4.3.1. kohaselt pidi Teletorni Kodud OÜ Detailplaneeringu

kohase taristu ja lasteaia projekteerima ja valmis ehitama hiljemalt 01.05.2025.

12.07.2022 tõestas Tallinna notar Ants Ainson Teletorni Kodud OÜ ja Jõelähtme valla vahel

sõlmitud Detailplaneeringu kohase taristu väljaehitamise kokkuleppe, kinnistute võlaõigusliku

tasuta võõrandamise lepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks (edaspidi: 12.07.2022 leping).

12.07.2022 lepingu punktide 3.2.1., 3.2.4. ja 3.3.1. kohaselt kohustus Teletorni Kodud OÜ

hiljemalt 01.05.2025 projekteerima ja välja ehitama Detailplaneeringu kohase taristu ning

vähemalt 5 lasteaiarühma tegutsemist võimaldava lasteaia. 12.07.2022 lepingu punkti 3.3.4.

kohaselt pidi Teletorni Kodud OÜ kirjalikult teatama Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale

jääva(te) kinnistu(te) võõrandamisest kolmandale isikule. Detailplaneeringuga hõlmatud maa-

alale jääva(te) kinnistu(te) võõrandamisel kohustus Teletorni Kodud OÜ kas enne võõrandamist

ehitama välja Detailplaneeringu kohase taristu ja lasteaia või sõlmima kinnistu(te) omandaja ning

Jõelähtme vallaga enne Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jääva(te) kinnistu(te)

omandiõiguse üleandmist taristu ja lasteaia välja ehitamise kohustuste ülevõtmise kokkuleppe.

1.3 Jõelähtme Vallavalitsus andis 15.09.2022 välja korralduse nr 845, millega väljastati

projekteerimistingimused Detailplaneeringu täpsustamiseks, lubades muuta rajatavate hoonete

katusekaldeid, võimaldades Sõrmuse tee 8 ja 18 maaüksustel kuni 4 boksiga ridaelamute asemel

kuni 7 boksiga ridaelamute ehitamist, lubades Sõrmuse tee 10, 12, 14 ja 16 maaüksustel 4 boksiga

ridaelamuste asemel kuni 6 boksiga ridaelamute ehitamist ning vähendades minimaalset

parkimiskohtade arvu.

1.4 Jõelähtme Vallavalitsuse 01.12.2022 korraldustega nr 1138, 1139, 1140, 1141, 1142 ja

1143 väljastati ehitusload Sõrmuse tee 8, 10, 12, 14, 16 ja 18 kinnistutele detailplaneeringualal

elamute ehitamiseks kõrvaltingimustega, mille kohaselt oli Teletorni Kodud OÜ kohustatud 6 kuu

jooksul alates ehitusloa väljastamisest esitama vertikaalprojektid, mis annavad lahendused:

1. sadevete osas, et need ei valguks teistele kinnistutele,

2. kinnistusiseste transpordilahenduste nagu parklad, sõidutee, jalakäijate tee, mahasõit

avalikult kasutatavalt teelt osas,

3. ühisveevärgi, -kanalisatsiooni ja tuletõrjevee osas,

4. müraseina või müravalli osas.

1.5 Teletorni Kodud OÜ ei täitnud Jõelähtme Vallavalitsuse 01.12.2022 korraldustes nr 1138,

1139, 1140, 1141, 1142 ja 1143, millega olid väljastatud ehitusload, sätestatud kõrvaltingimusi,

jättes vertikaalprojektid esitamata.

Seetõttu andis Jõelähtme Vallavalitsus 23.11.2023 välja korraldused nr 994, 995, 996, 997, 998 ja

999, millega tunnistati Sõrmuse tee 8, 10, 12, 14, 16 ja 18 ehitusload kehtetuks.

1.6 Detailplaneeringu kohase taristu projekteerimise ja välja ehitamise ning lasteaia

projekteerimise ja välja ehitamise kohustused, millised Teletorni Kodud OÜ endale Ühiste

kavatsuste protokolliga ja 12.07.2022 lepinguga võttis, kujutasid endast mahukaid, aeganõudvaid

ja suure maksumusega kohustusi. Jõelähtme valla jaoks näis hämmastav, et vaatamata Ühiste

kavatsuste protokolli ja 12.07.2022 lepingu sõlmimisele ei asunud Teletorni Kodud OÜ võtma ette

konkreetseid samme, et projekteerida ja valmis ehitada Detailplaneeringu kohane taristu ning

lasteaed.

Alates 2023 juunist tekkis Teletorni Kodud OÜ-l maksuvõlg.

3

2023 teisest poolest alates hakkas Teletorni Kodud OÜ võõrandama Detailplaneeringu maa-alale

jäävaid kinnistuid. Kokku 32 kinnistust, mis paiknevad Detailplaneeringu maa-alal, on Teletorni

Kodud OÜ võõrandanud 21 kinnistut. Seejuures ei ole Teletorni Kodud OÜ järginud 12.07.2022

lepingu punktis 3.3.4. sätestatut, mille kohaselt pidi Teletorni Kodud OÜ kirjalikult teatama

Jõelähtme vallale Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jääva(te) kinnistu(te) võõrandamisest

kolmandale isikule ning kas ehitama enne Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jääva(te)

kinnistu(te) võõrandamist välja Detailplaneeringu kohase taristu ja lasteaia või sõlmima

kinnistu(te) omandaja ning Jõelähtme vallaga enne Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale

jääva(te) kinnistu(te) omandiõiguse üleandmist taristu ja lasteaia välja ehitamise kohustuste

ülevõtmise kokkuleppe.

10.04.2024 kaasas Jõelähtme Vallavalitsus Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jäävate

kinnistute kõik omanikud menetlusse, teavitades neid Jõelähtme valla kavatsusest

Detailplaneering kehtetuks tunnistada ning paludes kinnistuomanikel avaldada oma seisukohad.

15.04.2024 kuulutas Harju Maakohus välja Teletorni Kodud OÜ pankroti.

Ainsana vastas Jõelähtme valla poolt 10.04.2024 saadetud kirjale nr 6-4/1968 seonduvalt valla

küsimusega Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise kohta Teletorni Kodud OÜ (pankrotis)

pankrotihaldur Andres Hermet ja sedagi pärast Jõelähtme valla poolt korduvalt pikendatud

vastamise tähtaja möödumist. Keegi teine Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala

kinnistuomanikest seonduvalt Jõelähtme valla küsimusega Detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise mõjude kohta vallale midagi ei vastanud.

II Haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjendused

Jõelähtme Vallavolikogu hinnangul on põhjendatud tunnistada Otsus nr 326 kehtetuks. Sellist

seisukohta põhjendab Jõelähtme Vallavolikogu alljärgnevaga.

2.1 Vastavalt kuni 30.06.2015 kehtinud EhS §-ile 13 pidi kohalik omavalitsus tagama

detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja

vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni välja ehitamise,

kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku

leppinud teisiti. Alates 01.07.2015 kehtiva PlanS § 131 lg-le 1 ja 2 on kohalik omavalitsus

detailplaneeringu koostamise korraldajana kohustatud oma kulul välja ehitama

detailplaneeringukohased avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvad rajatised,

haljastuse, välisvalgustuse ning tehnorajatised, kui planeeringu koostamise korraldaja ja

detailplaneeringust huvitatud isik ei ole kokku leppinud teisiti.

Seega on Eesti õiguskorras pikemat aega kehtinud põhimõte, et kohalik omavalitsus

detailplaneeringu koostamise korraldajana peab detailplaneeringu kohase avalikult kasutatava

taristu omal kulul välja ehitama, kuid kohalik omavalitsus saab halduslepinguga anda selle

kohustuse täitmise üle kinnisvaraarendajale.

Detailplaneeringu kehtestamisel, samuti Detailplaneeringu kehtestamise järgselt Teletorni Kodud

OÜ-ga Ühiste kavatsuste protokolli ja 12.07.2022 lepingu sõlmimisel on Jõelähtme vald lähtunud

sellest, et vallal puuduvad rahalised võimalused Detailplaneeringu kohase taristu välja

ehitamiseks. Käesoleva otsuse välja andmise ajaks ei ole Jõelähtme valla rahaline olukord selles

osas muutunud. Pidades silmas KOKS § 6 lg-des 1-3 sätestatud kohaliku omavalitsuse kohustuste

mahtu ja ulatust, on Jõelähtme vallal väga mitmeid valdkondi, kus esineb vajadus valla rahaliste

vahendite kasutamiseks ning Jõelähtme vallal puudub rahaline suutlikkus ise finantseerida

Detailplaneeringu kohase taristu ja lasteaia välja ehitamist.

4

2.2 On õige, et Teletorni Kodud OÜ kohutus Ühiste kavatsuste protokolli ja 12.07.2022

lepinguga omal kulul projekteerima ja ehitama välja Detailplaneeringu kohase taristu ning lasteaia

hiljemalt 01.05.2025 ning see kuupäev ei ole käesoleva otsuse tegemise ajaks veel saabunud.

Samas, võttes arvesse Detailplaneeringu kohase taristu ning lasteaia projekteerimiseks ja

ehitamiseks kuluvat aega, ei ole enam mitte kuidagi realistlik, et Teletorni Kodud OÜ suudaks

selle kohustuse hiljemalt 01.05.2025 täita. Aega on selleks liiga vähe järele jäänud ning Jõelähtme

vallale teadaolevalt ei ole Teletorni Kodud OÜ siiani midagi teinud Detailplaneeringu kohase

taristu ja lasteaia projekteerimiseks ning ehitamiseks. Lisaks sellele on 15.04.2024 kuulutatud

välja Teletorni Kodud OÜ pankrot, mis muudab taristu ja lasteaia projekteerimise ning välja

ehitamise veelgi ebatõenäolisemaks.

2.3 Tähelepanu tuleb pöörata ka tõigale, et Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal paiknevate

kinnistute ainsaks omanikuks ei ole enam Teletorni Kodud OÜ (pankrotis), vaid omanike arv on

suurenenud.

Käesoleva otsuse tegemise ajal on Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal paiknevate Sõrmuse

tee 1, Sõrmuse tee 14, Sõrmuse tee 20, Sõrmuse tee, Risttee puurkaevu ja kahe Aruvalla-Jägala

tee kinnistu omanikuks Teletorni Kodud OÜ (pankrotis). Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal

paiknevate Sõrmuse tee 2, Sõrmuse tee 3, Sõrmuse tee 4, Sõrmuse tee 5, Sõrmuse tee 6, Sõrmuse

tee 7, Sõrmuse tee 8, Sõrmuse tee 9, Sõrmuse tee 11, Sõrmuse tee 13, Sõrmuse tee 15, Sõrmuse

tee 16, Sõrmuse tee 18, Sõrmuse tee 22, Sõrmuse tee 24, Sõrmuse tee 26, Sõrmuse tee 28, Sõrmuse

tee 30, Sõrmuse tee 32 ja Risttee alajaama kinnistute omanikuks on Luise 17 Apartments OÜ.

Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal paikneva Sõrmuse tee 10 kinnistu omanikuks on OÜ

Apollona ning Sõrmuse tee 12 kinnistu omanikuks on Järva Varahaldus OÜ. Kinnistuomanike arv

võib lähitulevikus suureneda veelgi, sest Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal paiknevat

Sõrmuse tee 8 kinnistut on kohtutäituri M.Laanemetsa avalduse alusel koormatud käsutamise

keelumärkega OÜ Dalemo kasuks ning väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatu kohaselt viib

kohtutäitur M.Laanemets ajavahemikus 06.-14.02.2025 läbi selle kinnistu müüki avalikul

enampakkumisel.

Võttes arvesse, et Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) vara hulka kuulub veel 10 Detailplaneeringuga

hõlmatud maa-alal paiknevat kinnistut ning Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) pankrotihaldur on

viimas läbi Teletorni Kodud OÜ-le (pankrotis) kuuluva vara müüki, võib Detailplaneeringuga

hõlmatud maa-alale jäävate kinnistute omanike arv ka pankrotimenetluse raames toimuva(te)

enampakkumis(te) tõttu kasvada veelgi.

Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jäävate kinnistute omanike arvu kasvamine muudab

ebatõenäolisemaks selle, et kinnistute omanikud suudavad ja tahavad oma kulul Detailplaneeringu

kohase taristu ning lasteaia projekteerida ja välja ehitada. Taristu ja lasteaia välja ehitamise

maksumus on suur ning killustunud omanikering takistaks ühiselt mahukate investeeringute

tegemist.

2.4 Teletorni Kodud OÜ on 2022 seisuga hinnanud Detailplaneeringu kohase taristu ning

lasteaia projekteerimise ja ehitamise maksumuseks 1’000’000 eurot. Jõelähtme valla arvates oli

eelmises lauses nimetatud rahasumma juba 2022. aastal tööde tegelikku maksumust silmas pidades

liiga väike ning käesoleval ajal võib nende projekteerimis- ja ehitustööde hind küündida vähemalt

4’000’000 euroni. Selline rahasumma, kui Jõelähtme vald peaks selle kulutama Detailplaneeringu

kohase taristu ning lasteaia projekteerimiseks ja välja ehitamiseks, on valla jaoks väga suur ja

hakkaks märkimisväärselt takistama Jõelähtme valla muude ülesannete ja kohustuste täitmist.

Sellest johtuvalt esineb Jõelähtme Vallavolikogu hinnangul oluline avalik huvi selle vastu, et

Jõelähtme vald teeks kõik endast oleneva vältimaks ohtu, et vald peabki hakkama finantseerima

Detailplaneeringu kohase taristu ja Detailplaneeringu maa-alale jääva lasteaia välja ehitamist.

5

2.5 Mis puutub erinevate huvide kaalumisse puutuvalt Detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamisega, siis leiab Jõelähtme Vallavolikogu järgmist.

2.5.1. Jõelähtme valla kehtiva üldplaneeringu kohaselt on Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala

näol tegemist alaga, millele maakasutuse juhtotstarvet määratud ei ole. Seega ei tekita

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine Jõelähtme valla üldplaneeringu seisukohalt probleeme.

2.5.2. Nagu on mainitud käesoleva otsuse punktis 2.4., kujutaks olukorra tekkimine, kus Jõelähtme

vald peaks omal kulul hakkama välja ehitama Detailplaneeringu kohast taristut ja lasteaeda, endast

Jõelähtme vallale vägagi tõsist finantsilist probleemi. Tekiks reaalne oht, et mitmed Jõelähtme

valla kui kohaliku omavalitsuse ülesanded jääksid kas täitmata või saaksid täidetud oluliselt

väiksemas mahus ja oluliselt väiksema kvaliteediga.

Järgnevalt on selgitatud, mida tähendaks vähemalt 4’000’000 euro suuruse investeeringu tegemine

Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal taristu ja lasteaia välja ehitamiseks Jõelähtme vallale.

Jõelähtme valla 2025 eelarve kogumahuks on kavandatud 22’986’248 eurot. Erinevateks

investeeringuteks on Jõelähtme valla 2025 eelarves nähtud ette kokku 2’680’100 eurot. Seega

ületaks 4’000’000 euro suurune rahasumma märkimisväärselt 2025 aastaks kavandatavaid

Jõelähtme valla kõiki investeeringuid. Samuti on oluline, et seisuga 30.11.2024 olid Jõelähtme

valla netovõlakoormus 10’464’083 eurot ning netovõlakoormuse ülemmäär 13’620’469,96 eurot.

2024 detsembris võttis Jõelähtme vald välja laenuosa summas 400’000 eurot ja võtab 2025

jaanuaris välja laenuosa summas 600’000 eurot. 2025 investeeringute tarbeks tuleb Jõelähtme

vallal ilmselt võtta täiendavat laenu summas 1’400’000 eurot. Laenuga seonduv avaldab omakorda

mõju Jõelähtme valla netovõlakoormusele. Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal taristu ja

lasteaia välja ehitamiseks maksumusega vähemalt 4’000’000 eurot Jõelähtme valla eelarves raha

ei ole. 4’000’000 euro suuruse investeeringu tegemine Jõelähtme valla poolt Detailplaneeringuga

hõlmatud maa-ala taristusse ja lasteaeda tähendaks, et Jõelähtme vald peaks ühelt poolt loobuma

väga suures ulatuses mitmete aastate kestel investeeringute tegemisest ning peaks täiendavalt

võtma laenu, millele seab piirangu valla netovõlakoormuse ülemmäär. Teiste sõnadega, olukord,

kus Jõelähtme vald peaks investeerima Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala taristusse ja

lasteaeda vähemalt 4’000’000 eurot paneks Jõelähtme valla pikaks ajaks finantsiliselt väga

keerulisse olukorda.

Seetõttu on avalikes huvides, et Detailplaneering tunnistataks kehtetuks ja seeläbi langeks ka ära

oht, et Jõelähtme vald peab hakkama tegema märkimisväärselt suuri kulutusi puutuvalt

Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala arendamisega.

2.5.3. Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jäävate kinnistute omanikest on senini vaielnud

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisele vastu üksnes Teletorni Kodud OÜ (pankrotis)

pankrotihaldur ja sedagi pärast Jõelähtme valla poolt korduvalt pikendatud vastamistähtaja

möödumist. Teised kinnistuomanikud ei ole oma seisukohtasid avaldanud.

Pankrotihaldur on 11.07.2024 saadetud kirjas märkinud, et „kuna pankrotihaldur kaalub Teletorni

Kodud OÜ-le (pankrotis) kuulunud Sõrmuse teel asuvate kinnisasjade müügitehingute

tagasivõtmise hagi esitamist Harju Maakohtule, palun Teid seni Jägala küla Risttee kinnistu

detailplaneeringut mitte kehtetuks tunnistada. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine

vähendab oluliselt võimalike tagasivõidetavate kinnisasjade väärtust, millega tekitatakse suur

rahaline kahju kõikidele Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) võlausaldajatele.“

Jõelähtme vallale teadaolevalt ei ole Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) pankrotihaldur

Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal paiknevate kinnistute tagasivõitmiseks hagisid esitanud.

Telefonivestluses Jõelähtme valla teenistujaga on Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) pankrotihaldur

viidanud sellele, et tagasivõitmise hagide esitamist võib takistada rahaliste vahendite nappus.

6

Tagasivõitmise hagide esitamise võib muuta keerulisemaks ka asjaolu, et Sõrmuse tee 2, Sõrmuse

tee 3, Sõrmuse tee 4, Sõrmuse tee 5, Sõrmuse tee 6, Sõrmuse tee 7, Sõrmuse tee 8 ja Risttee

alajaama kinnistud on nende kinnistute praegune omanik Luise 17 Apartments OÜ omandanud

mitte otse Teletorni Kodud OÜ-lt (pankrotis), vaid Aires Foods OÜ-lt. Samuti on OÜ Apollona

omandanud Sõrmuse tee 10 kinnistu ning on Järva Varahaldus OÜ omandanud Sõrmuse tee 12

kinnistu täitemenetlustes mitte Teletorni Kodud OÜ-lt, vaid Luise 17 Apartments OÜ-lt. On

ebaselge, kas PankrS §-i 116 lg-des 2-4, mis reguleerivad tagasivõitmist eriõigusjärglaselt,

sätestatud eeldused nende õigusnormide kohaldamiseks on antud juhul täidetud.

Lisaks sellele on Jõelähtme valla hinnangul kaheldav, et ligi 17 aastat vana Detailplaneeringu

kehtetuks tunnistamine võiks avaldada olulist mõju kõnealusel maa-alal paiknevate kinnistute

väärtusele. Väga palju hakkab sõltuma ära sellest, kui palju erinevaid isikuid jääb või saab

johtuvalt Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) pankrotimenetlusest Detailplaneeringuga hõlmatud

maa-alal paiknevate kinnistute omanikeks. Kui tegemist on suurema hulga kinnistuomanikega,

siis ei pruugi Detailplaneeringuga ette nähtud lahendus neile huvi pakkuda, sest Detailplaneeringus

on käsitletud kogu selle planeeringuga hõlmatud maa-ala ühtse kinnisvaraarendusena. Mitmete

kinnistuomanike puhul ei pruugi Detailplaneeringu kontseptsioon olla huvipakkuv.

Igal juhul tuleb Jõelähtme valla arvates hinnata avalikku huvi selle vastu, et Jõelähtme vald

normaalselt toimiks ja ei peaks tegema suuri kulutusi Detailplaneeringu realiseerimiseks,

kaalukamaks Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) võlausaldajate väidetavast huvist selle vastu, et

Teletorni Kodud OÜ (pankrotis) pankrotivara hulka kuuluvate ja Jõelähtme vallas Jägala külas

asuvate kinnistute osas kehtiks Detailplaneering.

2.5.4. Võttes kokku käesoleva protsessidokumendi punktis 2.5. toodut, leiab Jõelähtme

Vallavolikogu, et põhjused, mis õigustavad Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, on

kaalukamad kui Detailplaneeringu kehtima jäämise kasuks rääkivad argumendid.

2.6 Vastavalt PlanS § 140 lg 1 p-le 2 tunnistatakse detailplaneering kehtetuks, kui planeeringu

koostamise korraldaja soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Antud juhul soovib Jõelähtme

vald kui Detailplaneeringu koostamise korraldaja PlanS § 124 lg 10 tähenduses Detailplaneeringu

elluviimisest loobuda. Seda põhjusel, et Jõelähtme vald ei soovi olukorra tekkimist, kus vald peab

oma rahalistest vahendites hakkama tegema kulutusi Detailplaneeringu kohase taristu välja

ehitamiseks.

Samuti omab tähtsust Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2023 kohtumääruse haldusasjas nr 3-22-

1219 motiveeriva osa punktis 15 esile toodu: „Tuleb märkida, et DP kehtetuks tunnistamise

lubatavus ei ole piiratud PlanS § 140 lg-s 1 sätestatud alustega, vaid DP kui haldusakti kehtetuks

tunnistamine on võimalik ka HMS §-des 64–70 sätestatu alusel. Sarnaselt kuni 30.06.2015

kehtinud PlanS § 27 lg-ga 1 tuleb alates 01.07.2015 kehtivat PlanS § 140 lg-t 1 tõlgendada viisil,

et see säte laiendab DP kehtetuks tunnistamise võimalusi, mitte ei kitsenda neid (vrd Riigikohtu

08.05.2014 otsus nr 3-3-1-9-14, p 18; vt ka Riigikogu XIII koosseisu 571 SE seletuskiri, lk 179–

180).“

Tallinna Ringkonnakohtu viimatist selgitust silmas pidades tugineb Jõelähtme Vallavolikogu

käesoleva otsuse tegemisel ka HMS § 66 lg 2 p-le 2, mille kohaselt võib haldusakti, mis andmise

ajal oli õiguspärane, tunnistada isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks, kui haldusorganil oleks

olnud õigus jätta haldusakt hiljem muutunud faktiliste asjaolude välja andmata ja avalik huvi

haldusakti kehtetuks tunnistamiseks kaalub üles isiku usalduse, et haldusakt jääb kehtima. Juhul,

kui Jõelähtme vald oleks olnud teadlik, et kinnisvara arendajad ei ehita välja Detailplaneeringuga

hõlmatud maa-ala taristut, siis ei oleks Jõelähtme Vallavolikogu Otsusega nr 326

Detailplaneeringut kehtestanud. Antud juhul on Jõelähtme valla arvates ka raske rääkida Teletorni

Kodud OÜ (pankrotis) usaldusest Detailplaneeringu kehtima jäämise vastu olukorras, kus

Teletorni Kodud OÜ on Ühiste kavatsuste protokolli ning 12.07.2022 lepingut rikkunud.

7

Tallinna Ringkonnakohtu viimatist selgitust silmas pidades tugineb Jõelähtme Vallavolikogu

käesoleva otsuse tegemisel ka HMS § 66 lg 2 p-le 3, mille kohaselt võib haldusakti, mis andmise

ajal oli õiguspärane, tunnistada isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks, kui haldusaktiga on seotud

lisakohustus ja isik ei ole seda täitnud. Antud juhul oli Otsusega nr 326 seotud lisakohustus ehitada

Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala taristu välja ning Teletorni Kodud OÜ ei ole seda kohustust

täitnud.

III Haldusakti eelnõu koostamine ja arvamuse avaldamine

PlanS § 140 lg 3 alusel edastati Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu PlanS §

127 lg 1 nimetatud asutustele kooskõlastamiseks ning PlanS § 127 lg 2 nimetatud isikutele

arvamuse andmiseks. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu avalik väljapanek

toimus 20.01.2025 kuni 03.02.2025. Sellest teavitati detsembris ilmunud Jõelähtme vallalehes nr

330. Oma arvamusest andsid teada……..Teised kooskõlastamise ja arvamuse avaldamise

eesmärgil kaasatud puudutatud isikud oma arvamust ei avaldanud.

Vastavalt PlanS § 140 lg-le 4 kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest arvates kooskõlastamisest

keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist, loetakse otsuse eelnõu

kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle

kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.

Eespool toodust tulenevalt leiab Jõelähtme vallavolikogu, et Detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamine ei too kaasa planeeringuala puudutatud isikutele senisega võrreldes nende olukorra

halvenemist ega negatiivseid mõjutusi. Samuti puudub avalik huvi, mis välistaks

Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise ning ei ole teada asjaolusid, mis tingiksid

Detailplaneeringu kehtima jäämise.

Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33 ja planeerimisseaduse § 140 lg 6 kohaselt

on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine volikogu ainupädevuses.

Lähtudes eeltoodust ja võttes aluseks kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lg 1 p 33,

planeerimisseaduse § 140 lg 1 p 2 ja lg 6 ja haldusmenetluse seaduse § 64 lg 2 ja 3, § 66 lg 2 p 2

ja 3, § 68 lg 2, § 70 lg 1, Jõelähtme Vallavolikogu

o t s u s t a b:

1. Tunnistada kehtetuks Jõelähtme Vallavolikogu 25.03.2008 otsusega nr 326 kehtestatud

Jägala küla Risttee kinnistu detailplaneering (koostaja OÜ M.K. Konsultatsioonid, töö nr

0405/30).

2. Käesoleva otsuse peale võib esitada vaide Jõelähtme Vallavolikogule (Postijaama tee 7,

Jõelähtme küla, Jõelähtme vald, Harjumaa) haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30

päeva jooksul, arvates päevast, millal isik vaidlustatavast otsusest teada sai või oleks

pidanud teada saama, või esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn)

halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul, arvates otsuse

teatavakstegemisest.

3. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

Väino Haab

vallavolikogu esimees

EELNÕU

Jõelähtme Vallavalitsus

K O R R A L D U S

Jõelähtme xx. xx 2025 nr

Jõelähtme Vallavalitsuse 15.09.2022 korraldusega nr 845 Jägala külas Sõrmuse tee 8,

Sõrmuse tee 10, Sõrmuse tee12, Sõrmuse tee 14, Sõrmuse tee 16ja Sõrmuse tee 18

maaüksustele detailplaneeringu olemasolul väljastatud projekteerimistingimuste kehtetuks

tunnistamine

I Asjaolud

1.1. Jõelähtme Vallavolikogu 25.03.2008 otsusega nr 326 (edaspidi: Otsus nr 326) kehtestati

Jägala küla Risttee kinnistu detailplaneering vastavalt OÜ M.K. Konsultatsioonid poolt koostatud

tööle nr. 0405/30, millega nähti ette Jägala külas asuval 14,79 ha suurusel maa-alal kavandatud

Risttee kinnistu jagamine viieteistkümneks ridaelamu- ja kaheksaks elamumaakrundiks ning

üheks sotsiaalmaakrundiks, üheks maatulundusmaa krundiks, neljaks transpordimaa krundiks ja

kolmeks tootmismaa krundiks (edaspidi: Detailplaneering).

Otsuse nr 326 resolutsiooni punkti 2 kohaselt tagab Detailplaneeringu järgsete teede, tehnovõrkude

ja rajatiste välja ehitamise ehitusloa taotleja vastavalt 07.11.2007 sõlmitud lepingule. Seega ilmneb

Otsusest nr 326, et Jõelähtme vald oli nõus Detailplaneeringu kehtestama üksnes tingimusel, et

Detailplaneeringuga seonduva taristu välja ehitamise kulu ei jää Jõelähtme valla kanda, vaid sellise

kulu kannab kinnisvaraarendaja.

Põhimõte, mille kohaselt ei soovi Jõelähtme vald enda kanda võtta Detailplaneeringuga seonduva

taristu välja ehitamise kulu, nähtub ka Detailplaneeringu seletuskirja VII osast „Detailplaneeringu

järgsete teede ning tehnovõrkude väljaehitamise kohustus“, mille kohaselt on arendaja

kohustuseks ehitada välja Detailplaneeringu kohased teed, vee- ja kanalisatsioonitrassid,

tuletõrjeveevõtu süsteem, pinnase-, sade- ja drenaažvee ärajuhtimise süsteem ning elektri- ja

sideliinid ja anda need Jõelähtme vallale üle.

1.2. Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala esialgne arendaja, Simon Katz Kinnisvara OÜ, ei

asunud Detailplaneeringut ellu viima. Seetõttu nähti Jõelähtme Vallavolikogu 12.04.2018

otsusega nr 62 vastu võetud Jõelähtme valla uue üldplaneeringu projektis ette, et Detailplaneering

tunnistatakse tuleviku kehtetuks.

Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala kinnisvaraarenduse vastu hakkas huvi tundma Teletorni

Kodud OÜ, milline omandas kinnistud 05.04.2022 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel. 08.06.2022

allkirjastasid Jõelähtme vald ja Teletorni Kodud OÜ ühiste kavatsuste protokolli

Detailplaneeringu realiseerimiseks (edaspidi: Ühiste kavatsuste protokoll). Ühiste kavatsuste

protokolli punktis 2.1.2. avaldas Teletorni Kodud OÜ, et ta on teadlik, et Jõelähtme valla

arengukavas ega Jõelähtme valla eelarves ei ole kavandatud vahendeid Detailplaneeringuga ette

nähtud taristu rajamiseks. Sama dokumendi punktides 2.2.1.-2.2.3. märkis Teletorni Kodud OÜ,

et ta soovib Jõelähtme vallaga kokku leppida Detailplaneeringu kohase taristu välja ehitamises

Jõelähtme valla asemel ning 5 lasteaiarühmaga lasteaia välja ehitamises ja Teletorni Kodud OÜ

vastab halduskoostöö seaduse § 12 lg-s 2 sätestatud usaldusväärsuse kriteeriumitele. Ühiste

2

kavatsuste protokolli punktis 2.6. märkis Jõelähtme vald, et Detailplaneeringu kohase taristu ning

lasteaia välja ehitamine Teletorni Kodud OÜ poolt läheb tõenäoliselt maksma oluliselt rohkem kui

1’000’000 eurot, mille Teletorni Kodud OÜ oli vastavate tööde maksumusena välja pakkunud.

Ühiste kavatsuste protokolli punkti 4.3.1. kohaselt pidi Teletorni Kodud OÜ Detailplaneeringu

kohase taristu ja lasteaia projekteerima ja valmis ehitama hiljemalt 01.05.2025.

12.07.2022 tõestas Tallinna notar Ants Ainson Teletorni Kodud OÜ ja Jõelähtme valla vahel

sõlmitud Detailplaneeringu kohase taristu väljaehitamise kokkuleppe, kinnistute võlaõigusliku

tasuta võõrandamise lepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks (edaspidi: 12.07.2022 leping).

12.07.2022 lepingu punktide 3.2.1., 3.2.4. ja 3.3.1. kohaselt kohustus Teletorni Kodud OÜ

hiljemalt 01.05.2025 projekteerima ja välja ehitama Detailplaneeringu kohase taristu ning

vähemalt 5 lasteaiarühma tegutsemist võimaldava lasteaia. 12.07.2022 lepingu punkti 3.3.4.

kohaselt pidi Teletorni Kodud OÜ kirjalikult teatama Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale

jääva(te) kinnistu(te) võõrandamisest kolmandale isikule. Detailplaneeringuga hõlmatud maa-

alale jääva(te) kinnistu(te) võõrandamisel kohustus Teletorni Kodud OÜ kas enne võõrandamist

ehitama välja Detailplaneeringu kohase taristu ja lasteaia või sõlmima kinnistu(te) omandaja ning

Jõelähtme vallaga enne Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jääva(te) kinnistu(te)

omandiõiguse üleandmist taristu ja lasteaia välja ehitamise kohustuste ülevõtmise kokkuleppe.

1.3. Jõelähtme Vallavalitsus andis 15.09.2022 välja korralduse nr 845, millega väljastati

projekteerimistingimused Detailplaneeringu täpsustamiseks, lubades muuta rajatavate hoonete

katusekaldeid, võimaldades Sõrmuse tee 8 ja 18 maaüksustel kuni 4 boksiga ridaelamute asemel

kuni 7 boksiga ridaelamute ehitamist ning lubades Sõrmuse tee 10, 12, 14 ja 16 maaüksustel 4

boksiga ridaelamuste asemel kuni 6 boksiga ridaelamute ehitamist (edaspidi: 15.09.2022

korraldus).

1.4. Jõelähtme Vallavalitsuse 01.12.2022 korraldustega nr 1138, 1139, 1140, 1141, 1142 ja 1143

väljastati ehitusload Sõrmuse tee 8, 10, 12, 14, 16 ja 18 kinnistutele detailplaneeringualal elamute

ehitamiseks kõrvaltingimustega, mille kohaselt oli Teletorni Kodud OÜ kohustatud 6 kuu jooksul

alates ehitusloa väljastamisest esitama vertikaalprojektid, mis annavad lahendused:

1. sadevete osas, et need ei valguks teistele kinnistutele,

2. kinnistusiseste transpordilahenduste nagu parklad, sõidutee, jalakäijate tee, mahasõit

avalikult kasutatavalt teelt osas,

3. ühisveevärgi, -kanalisatsiooni ja tuletõrjevee osas,

4. müraseina või müravalli osas.

1.5. Teletorni Kodud OÜ ei täitnud Jõelähtme Vallavalitsuse 01.12.2022 korraldustes nr 1138,

1139, 1140, 1141, 1142 ja 1143, millega olid väljastatud ehitusload, sätestatud kõrvaltingimusi,

jättes vertikaalprojektid esitamata.

Seetõttu andis Jõelähtme Vallavalitsus 23.11.2023 välja korraldused nr 994, 995, 996, 997, 998 ja

999, millega tunnistati Sõrmuse tee 8, 10, 12, 14, 16 ja 18 ehitusload kehtetuks.

1.6. Detailplaneeringu kohase taristu projekteerimise ja välja ehitamise ning lasteaia

projekteerimise ja välja ehitamise kohustused, millised Teletorni Kodud OÜ endale Ühiste

kavatsuste protokolliga ja 12.07.2022 lepinguga võttis kujutasid endast mahukaid, aeganõudvaid

ja suure maksumusega kohustusi. Jõelähtme valla jaoks näis hämmastav, et vaatamata Ühiste

kavatsuste protokolli ja 12.07.2022 lepingu sõlmimisele ei asunud Teletorni Kodud OÜ võtma ette

konkreetseid, et projekteerida ja valmis ehitada Detailplaneeringu kohane taristu ning lasteaed.

Alates 2023 juunist tekkis Teletorni Kodud OÜ-l maksuvõlg.

2023 teisest poolest alates hakkas Teletorni Kodud OÜ võõrandama Detailplaneeringu maa-alale

jäävaid kinnistuid. Kokku 32 kinnistust, mis paiknevad Detailplaneeringu maa-alal, on Teletorni

3

Kodud OÜ võõrandanud 21 kinnistut. Seejuures ei ole Teletorni Kodud OÜ järginud 12.07.2022

lepingu punktis 3.3.4. sätestatut, mille kohaselt pidi Teletorni Kodud OÜ kirjalikult teatama

Jõelähtme vallale Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jääva(te) kinnistu(te) võõrandamisest

kolmandale isikule ning kas ehitama enne Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jääva(te)

kinnistu(te) võõrandamist välja Detailplaneeringu kohase taristu ja lasteaia või sõlmima

kinnistu(te) omandaja ning Jõelähtme vallaga enne Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale

jääva(te) kinnistu(te) omandiõiguse üleandmist taristu ja lasteaia välja ehitamise kohustuste

ülevõtmise kokkuleppe.

10.04.2024 kaasas Jõelähtme Vallavalitsus Detailplaneeringuga hõlmatud maa-alale jäävate

kinnistute kõik omanikud menetlusse, teavitades neid Jõelähtme valla kavatsusest

Detailplaneering kehtetuks tunnistada ning paludes kinnistuomanikel avaldada oma seisukohad.

15.04.2024 kuulutas Harju Maakohus välja Teletorni Kodud OÜ pankroti.

Ainsana vastas Jõelähtme valla poolt 10.04.2024 saadetud kirjale nr 6-4/1968 seonduvalt valla

küsimusega Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise kohta Teletorni Kodud OÜ (pankrotis)

pankrotihaldur Andres Hermet ja sedagi peale Jõelähtme valla poolt korduvalt pikendatud

vastamise tähtaja möödumist. Keegi teine Detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala

kinnistuomanikest seonduvalt Jõelähtme valla küsimusega Detailplaneeringu kehtetuks

tunnistamise mõjude kohta vallale midagi ei vastanud.

1.7. Jõelähtme Vallavolikogu on otsustanud tunnistada Detailplaneeringu kehtetuks.

II Haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjendused

Jõelähtme Vallavalitsusel hinnangul on põhjendatud tunnistada 15.09.2022 korraldus kehtetuks.

Sellist seisukohta põhjendab Jõelähtme Vallavalitsus alljärgnevaga.

15.09.2022 korraldusega on väljatatud projekteerimistingimused EhS §-i 27 alusel

Detailplaneeringu täpsustamiseks.

Jõelähtme Vallavolikogu on otsustanud Detailplaneeringu kehtetuks tunnistada. EhS §-i 27 alusel

välja antud projekteerimistingimused ei saa kehtima jääda, kui Detailplaneering, mille

täpsustamiseks projekteerimistingimused on välja antud, kaotab kehtivuse.

Nähtuvalt EhS § 34 p-st 2 on võimalik tunnistada projekteerimistingimused kehtetuks, kui

projekteerimistingimuste andmise aluseks olnud planeering on muutunud. Leiame, et EhS § 34 p

2 kuulub kohaldamisele ka olukorras, kus Detailplaneering tunnistatakse kehtetuks.

III Haldusakti eelnõu kooskõlastamine ja arvamuse avaldamine

Vastavalt EhS § 31 lg-le 1 tuleb projekteerimistingimuste andmise menetlus korraldada avatud

menetlusena, kui projekteerimistingimused väljastatakse olemasoleva detailplaneeringu

täpsustamiseks. Järelikult tuleb ka projekteerimistingimuste kehtetuks tunnistamisel järgida

avatud menetluse nõudeid.

15.09.2022 korralduse kehtetuks tunnistamise eelnõu avalik väljapanek toimus 20.01.2025 kuni

03.02.2025. Oma arvamusest andsid teada……..Teised kooskõlastamise ja arvamuse avaldamise

eesmärgil kaasatud puudutatud isikud oma arvamust ei avaldanud.

Tulenevalt EhS § 31 lg-le 6, kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 10 päeva jooksul

projekteerimistingimuste kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu saamisest arvates

kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja pikendamist,

4

loetakse otsuse eelnõu kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse

andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.

Eespool toodust tulenevalt leiab Jõelähtme Vallavalitsus, et 15.09.2022 korralduse kehtetuks

tunnistamine ei too kaasa puudutatud isikutele senisega võrreldes nende olukorra halvenemist ega

negatiivseid mõjutusi. Samuti puudub avalik huvi, mis välistaks 15.09.2022 korralduse kehtetuks

tunnistamise ning ei ole teada asjaolusid, mis tingiksid 15.09.2022 korralduse kehtima jäämise.

Lähtudes eeltoodust Jõelähtme Vallavalitsus

o t s u s t a b:

1. Tunnistada kehtetuks Jõelähtme Vallavalitsuse 15.09.2022 korraldusega nr 845 antud

Sõrmuse tee 8, Sõrmuse tee 10, Sõrmuse tee12, Sõrmuse tee 14, Sõrmuse tee 16 ja Sõrmuse

tee 18 maaüksustele detailplaneeringu olemasolul väljastatud projekteerimistingimused.

2. Käesoleva korralduse peale võib esitada vaide Jõelähtme Vallavalitsusele (Postijaama tee

7, Jõelähtme küla, Jõelähtme vald, Harjumaa) haldusmenetluse seaduses sätestatud korras

30 päeva jooksul, arvates päevast, millal isik vaidlustatavast otsusest teada sai või oleks

pidanud teada saama, või esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule (Pärnu mnt 7, Tallinn)

halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul, arvates otsuse

teatavakstegemisest.

3. Otsus jõustub teatavakstegemisest.

Andrus Umboja

Vallavanem Leho Kure

Vallasekretär